რა ეღირება უძრავი ქონება გერმანიაში 2025 წელს?

გერმანიის უძრავი ქონების ბაზარი ბოლო წლების კლების კორექტირების შემდეგ 2025 წელს სტაბილური ზრდის ნიშნებს ავლენს. Europace-ის მონაცემებით, ქვეყანაში ბინის საშუალო შესაძენი ფასი დაახლოებით 3,400 ევროა კვადრატულ მეტრზე, ხოლო ისეთ პრემიუმ ქალაქებში, როგორიცაა მიუნხენი, ფასები კვადრატულ მეტრზე 7,000 ევროს აჭარბებს, ხოლო ნაკლებად მოთხოვნად რეგიონებში ისინი შეიძლება ორ-სამჯერ დაბალი იყოს.

გერმანიის ეკონომიკის ინსტიტუტის (IW Consult) ანგარიშის თანახმად, გერმანიის რეგიონების 82%-ში 2024 წლიდან 2025 წლამდე ფასები გაიზრდება, რაც საშუალოდ 2.3%-ს შეადგენს, რაც ბაზრის თანდათანობით აღდგენას ადასტურებს.

ამ პირობებში, გერმანია რჩება ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველ მიმართულებად ინვესტორებისთვის, რომლებიც ეძებენ კაპიტალის გრძელვადიან დაცვას და სტაბილურ შემოსავალს. ის აერთიანებს უძრავი ქონების მფლობელების მაღალ იურიდიულ დაცვას, გამჭვირვალე ტრანზაქციების პროცედურებს და გაქირავებულ საცხოვრებელზე ძლიერ შიდა მოთხოვნას, განსაკუთრებით უდიდეს ქალაქებში - ბერლინში, მიუნხენსა და ფრანკფურტში.

სამხრეთ ევროპის ქვეყნებისგან განსხვავებით, სადაც უფრო არასტაბილური ბაზრებია, გერმანიის ბაზარი სტაბილურობითა და პროგნოზირებადობით ხასიათდება, რაც მას საერთაშორისო ინვესტორის პორტფელში „წამყვანად“ აქცევს.

მე, ოქსანა ჟუშმანი, ვარ იურისტი, რომელსაც აქვს საერთაშორისო გამოცდილება უძრავი ქონებისა და ინვესტიციების სფეროში. ვმუშაობ პროექტებზე მთელ ევროპაში, მათ შორის ტრანზაქციების მხარდაჭერასა და სამშენებლო პროექტებზე. ამ სტატიაში განვიხილავ გერმანიაში უძრავი ქონების შეძენის სპეციფიკას, მის საინვესტიციო მიმზიდველობას, სამართლებრივ და საგადასახადო ასპექტებს და შევადარებ ბაზარს ავსტრიასთან.

გერმანიასა და ავსტრიას ორივე ახასიათებს სტაბილურობა და ინვესტიციების მაღალი დაცვა, თუმცა განსხვავდებიან საგადასახადო ტვირთითა და ბაზრის დინამიკით. გერმანია , განსაკუთრებით ბერლინი, იზიდავს ინვესტორებს თავისი მასშტაბით, ქონების მრავალფეროვნებითა და მაღალი გაქირავების მოთხოვნით, თუმცა ინვესტორებმა უნდა გაითვალისწინონ უფრო რთული რეგულაციები, საგადასახადო ხარჯები და პერიოდული ფასების რყევები.

ავსტრია, მეორე მხრივ, უფრო დაბალანსებულ მოდელს ავლენს: კანონმდებლობა უფრო გამჭვირვალეა, რისკები უფრო დაბალია და ბაზარი მუდმივად ავლენს უძრავი ქონების ღირებულების ზრდას. ვენა ბერლინს არა მხოლოდ სტაბილურობის, არამედ ფასების ზრდისა და მოთხოვნის პროგნოზირების თვალსაზრისითაც აჯობებს - ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა მუდმივად მაღალია. ეს ქვეყანას განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის კონსერვატიული ინვესტორებისთვის, რომლებიც აფასებენ კაპიტალის შენარჩუნებას და გრძელვადიან პერსპექტივას.

ინვესტორებისთვის, რომლებიც უფრო პროგნოზირებად და სტაბილურ ბაზარს ეძებენ, ვენაში ბინის ყიდვა ხშირად ბუნებრივია: ქალაქი აერთიანებს საცხოვრებელზე სტაბილურ მოთხოვნას, მკაფიო რეგულაციებს და უძრავი ქონების ფასების ზომიერ, მაგრამ სტაბილურ ზრდას.

გერმანია დიდი ხანია ევროკავშირის „წამყვან“ უძრავი ქონების ბაზარად ითვლება. ეს დამთხვევა არ არის: ქვეყანა აერთიანებს დიდ ბაზარს, სტაბილურ ეკონომიკას და ინვესტორებისთვის მკაფიო რეგულაციებს. საკუთრების უფლებების მაღალი დაცვა და პროგნოზირებადი შემოსავლიანობა ორი კრიტიკული ფაქტორია, რაც გერმანულ უძრავ ქონებას გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის ღირებულ აქტივად აქცევს.

პრაქტიკაში, ხშირად ვხედავ კლიენტებს, რომლებიც ბერლინს ან მიუნხენს სწორედ ამ მიზეზების გამო ირჩევენ: მიუხედავად იმისა, რომ გერმანიაში ბინები უფრო ძვირია, ვიდრე ბევრ მეზობელ ქვეყანაში, კაპიტალის დანაკარგის რისკი მინიმალურია. მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა ბერლინში ორსაძინებლიანი ბინა 4,300 ევროდ/მ² შეიძინა და ორი წლის განმავლობაში, იჯარის შემოსავალი თანმიმდევრულად ფარავდა იპოთეკურ სესხს და გადასახადებს.

PWC-ის, მსოფლიო ბანკისა და Numbeo-ს მონაცემებით, გერმანია ტრანზაქციების გამჭვირვალობისა და ინვესტორების დაცვის მხრივ ევროპის წამყვან ქვეყნებს შორისაა. ქონების გამჭვირვალობის ინდექსში (PWC, 2024) გერმანიას 84/100 ქულა აქვს, რაც მას ნიდერლანდებთან და ავსტრიასთან ერთად უტოლდება, ესპანეთსა და პორტუგალიას კი დაახლოებით 65–70/100 ქულა აქვთ, ხოლო საბერძნეთს დაახლოებით 58/100.

მსოფლიო ბანკის „ბიზნესის წარმოების 2023“ ანგარიშის თანახმად, გერმანია ევროკავშირში პირველ ადგილზეა ქონების რეგისტრაციის სიმარტივით, 97/100 ქულით, რაც ასახავს ტრანზაქციების სისწრაფესა და გამჭვირვალობას.

ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს ნაკლებ ფარულ რისკებს, უფრო პროგნოზირებად საგადასახადო ტვირთს და მკაფიო პროცედურებს. პრაქტიკაში, ვურჩევ ჩემს კლიენტებს, საფუძვლიანად შეამოწმონ Grundbuch-ი და მიმართონ ადგილობრივ ნოტარიუსს, რათა თავიდან აიცილონ იურიდიული პრობლემები, განსაკუთრებით გერმანიაში, პრესტიჟულ რაიონებში ბინების შეძენისას.

ხშირად ვხედავ, რომ ინვესტორები იწყებენ გერმანიის პატარა ქალაქებიდან (ლაიფციგი, დრეზდენი), სადაც საცხოვრებლის ფასები უფრო დაბალია, ვიდრე ბერლინში ან მიუნხენში, მაგრამ ზრდის პოტენციალი უფრო მაღალია. ეს საშუალებას იძლევა, რომ საწყისი ფასი უფრო დაბალი იყოს და ამავდროულად, სტაბილური საიჯარო შემოსავალი გენერირდეს.

• სტაბილური ეკონომიკა და კანონმდებლობა. კრიზისის წლებშიც კი, დიდ ქალაქებში უძრავი ქონების ფასები ზომიერად დაეცა.
• გაქირავების მოთხოვნა მაღალია, განსაკუთრებით უნივერსიტეტის ქალაქებსა და მსხვილ ბიზნეს ცენტრებში.
• გამჭვირვალობა და დაცვა. სამართლებრივი სისტემა მინიმუმამდე ამცირებს თაღლითობისა და ფარული პრობლემების რისკებს.
• გრძელვადიანი ინვესტიციის პერსპექტივები. გერმანიაში უძრავ ქონებაში ინვესტირება, შედარებით დაბალი საიჯარო შემოსავლიანობის მიუხედავად, კაპიტალის დაცვაში ინვესტიციის ჩადებას ნამდვილად ღირს.

ჩემი რჩევა: უძრავი ქონების არჩევისას, ყოველთვის გაითვალისწინეთ არა მხოლოდ გერმანიაში ბინის ფასი, არამედ პოტენციური მოთხოვნა გაქირავებაზე, ინფრასტრუქტურა და ტერიტორიის დაგეგმილი განვითარება. ერთ-ერთი ჩემი შემთხვევა: ლაიფციგში ბინის ყიდვა 2,800 ევროდ/მ² - სამი წლის შემდეგ, ფასი თითქმის 15%-ით გაიზარდა, ხოლო გაქირავების ტარიფი სტაბილური დარჩა, რაც ჩემი სტრატეგიის სისწორეს ადასტურებს.

გერმანიაში უძრავი ქონება ტრადიციულად ევროპაში კაპიტალის შენარჩუნებისა და გაზრდის ერთ-ერთ ყველაზე საიმედო ინსტრუმენტად ითვლება. ეს ბაზარი მდგრადია ეკონომიკური რყევების პერიოდებშიც კი და სტაბილური შიდა მოთხოვნა მას განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის.

გერმანიის უძრავი ქონების ბაზარმა ბოლო 15 წლის განმავლობაში რამდენიმე მნიშვნელოვანი ეტაპი გაიარა. 2008–2010 წლების კრიზისის შემდეგ, საცხოვრებლის ფასები სტაბილურად გაიზარდა, პიკს კი 2021–2022 წლებში მიაღწია. ამ პერიოდში, გერმანიის პოპულარულ ქალაქებში ბინების ფასები შესაძლოა წელიწადში 10–15%-ით გაიზარდოს.

2023–2024 წლებში ზომიერი კორექცია დაფიქსირდა, ფასები ქვეყნის მასშტაბით საშუალოდ 10–15%-ით შემცირდა. თუმცა, 2025 წლის პირველი კვარტლისთვის ბაზარი სტაბილიზდა და, ექსპერტების აზრით, რეგიონების უმეტესობაში 1–3%-იანი შეუფერხებელი ზრდაა მოსალოდნელი.

პრაქტიკაში, ვხედავ, რომ სწორედ ფასების კორექციის პერიოდებში ჩნდება გერმანიაში ბინის მიმზიდველ ფასად შეძენის შესაძლებლობა, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც განიხილება დადასტურებული საკუთრების ისტორიით ხელახლა გასაყიდი უძრავი ქონება. მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა ლაიფციგში ორსაძინებლიანი ბინა შეიძინა ფასის კლების დროს 2,800 ევროდ/მ²-ად, ხოლო ერთი წლის შემდეგ ფასი 8%-ით გაიზარდა და ქონება უკვე სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს გამოიმუშავებდა.

ყველაზე დიდი აქტივობა შეინიშნება უდიდეს ქალაქებში:

• ბერლინი ეკონომიკური აქტივობის დედაქალაქი და ცენტრია, მაღალი ლიკვიდურობითა და სტაბილური ქირავნობის მოთხოვნით.
• მიუნხენი პრემიუმ სეგმენტია, ძვირადღირებული ბინებით, დაბალი გაქირავების შემოსავლიანობით, მაგრამ საიმედო კაპიტალიზაციით.
• ფრანკფურტი და ჰამბურგი ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის საინტერესო ფინანსური და ლოჯისტიკური ცენტრებია.
• ლაიფციგი, დრეზდენი, დიუსელდორფი ის ქალაქებია, სადაც მოთხოვნა იზრდება და ფასებიც უფრო ხელმისაწვდომია.

ინვესტორებს ვურჩევ, რომ ყურადღება არ მიაქციონ მხოლოდ მთავარ ქალაქებს. მაგალითად, გერმანიის ქალაქ ლაიფციგში ან დრეზდენში სახლის ყიდვა დაბალ საწყის ფასს და მაღალ ზრდის პოტენციალს გთავაზობთ - მიდგომა განსაკუთრებით შესაფერისია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც საკუთარი პორტფელის დივერსიფიკაციას ცდილობენ.

გერმანიის ბაზარი მრავალფეროვანია:

მეორადი ბაზარი მთავარი სეგმენტია, რომელიც ხელმისაწვდომ ვარიანტებს და პროგნოზირებად საიჯარო შემოსავალს გვთავაზობს.
ახალი შენობები დეფიციტურია, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში; ფასები უფრო მაღალია, მაგრამ უძრავი ქონება ენერგოეფექტურია და თანამედროვე განლაგებით გამოირჩევა.
პრემიუმ სეგმენტი მოიცავს მიუნხენს, ფრანკფურტს და ბერლინს; ისინი მაღალი კაპიტალიზაციით, მაგრამ ხანგრძლივი ანაზღაურების პერიოდით გამოირჩევიან.
საცხოვრებელი კორპუსები (Mehrfamilienhaus) მიმზიდველია ინსტიტუციური და კერძო ინვესტორებისთვის; ისინი უზრუნველყოფენ საიჯარო გადასახადების სტაბილურ ნაკადს.

ხშირად ვხედავ ინვესტორებს, რომლებიც გერმანიაში არსებული უძრავი ქონების შეძენით იწყებენ, რათა შეაფასონ გაქირავების მოთხოვნა და თანდათანობით გააფართოვონ თავიანთი პორტფელი ახალი შენობებითა და Mehrfamilienhaus-ით.

გერმანიის უძრავი ქონების ბაზარი ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე დაბალანსებული რჩება. ბუნდესბანკის მონაცემებით, 2024 წელს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ყველა ტრანზაქციის დაახლოებით 82% თავად გერმანელების მიერ იქნება განხორციელებული, ხოლო უცხოელი ინვესტორები ბაზრის დაახლოებით 18%-ს შეადგენენ.

• გერმანელები ძირითადად საკუთარი საცხოვრებლისა და გრძელვადიანი ინვესტიციისთვის ყიდულობენ და ხშირად გერმანიაში გასაყიდად განკუთვნილ უძრავ ქონებას ან სახლებს ირჩევენ.
• უცხოელი ინვესტორები აქტიურები არიან გაქირავებისა და პრემიუმ კლასის უძრავი ქონების სეგმენტებში. მათ შორის გამორჩეულია მყიდველები ავსტრიიდან, შვეიცარიიდან, ნიდერლანდებიდან, ჩინეთიდან და ახლო აღმოსავლეთიდან.
• ინსტიტუციური ფონდები (პენსია, სადაზღვევო კომპანიები) კვლავაც მთავარ მოთამაშეებად რჩებიან მრავალბინიანი შენობების (Mehrfamilienhaus) ბაზარზე.

უცხოელი მყიდველები ხშირად ბერლინსა და ფრანკფურტში ახალ ნაგებობებზე აკეთებენ აქცენტს, სადაც გერმანიაში პრემიუმ კლასის ბინების ფასი 8,000–10,000 ევრო/მ²-დან იწყება, თუმცა ისინი მზად არიან გადაიხადონ დამატებითი პრემია სტაბილური ქირავნობის მოთხოვნის გარანტირებისთვის.

ბაზრის სტაბილურობის მთავარი ფაქტორი ძლიერი შიდა მოთხოვნაა. საერთაშორისო აქტივობის შემცირების პერიოდებშიც კი, სწორედ გერმანელები უჭერენ მხარს ბაზარს.

• 2023–2024 წლებში, ფასების 10–15%-იანი ვარდნის მიუხედავად, შიდა ტრანზაქციების რაოდენობა მხოლოდ დაახლოებით 5%-ით შემცირდა, რაც მყიდველების აქტივობის გაგრძელებაზე მიუთითებს.
• დიდ ქალაქებში ქირის ფასები საცხოვრებლის ფასებზე სწრაფად იზრდება. მაგალითად, ბერლინსა და მიუნხენში ქირის ფასები წელიწადში საშუალოდ 6-8%-ით გაიზარდა, რაც ადგილობრივი მყიდველების ინტერესს კიდევ უფრო ასტიმულირებს.

2023 წელს ფრანკფურტის კლიენტებმა ბინა კვადრატულ მეტრზე 6,200 ევროდ შეიძინეს და ქირის შემოსავალს ელოდნენ. ერთი წლის განმავლობაში შემოსავლიანობამ 3.8% შეადგინა, რაც დაბალი რისკის გათვალისწინებით, გერმანიისთვის ძალიან კარგ შედეგად ითვლება.

როდესაც საქმე გერმანიაში უძრავი ქონების შეძენას ეხება, მნიშვნელოვანია გავიგოთ არა მხოლოდ გერმანიაში ბინის ფასი, არამედ საკუთრების სამართლებრივი სტრუქტურაც, რაც პირდაპირ გავლენას ახდენს ინვესტორის უფლებებსა და რისკებზე.

ეს ყველაზე გავრცელებული ვარიანტია — გერმანიაში სახლის ან ბინის საკუთრების კლასიკური ფორმა. მესაკუთრეს ეკუთვნის როგორც თავად შენობა, ასევე მის ქვეშ მდებარე მიწა. ქონების თავისუფლად განკარგვა შესაძლებელია: გაქირავებით, გაყიდვით ან მემკვიდრეობით გადაცემით.

გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის ეს საუკეთესო ვარიანტია - მინიმალური შეზღუდვები და პროგნოზირებადი ღირებულების ზრდა. ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა 2018 წელს მიუნხენში სახლი 1.2 მილიონ ევროდ შეიძინა. დღეს მისი საბაზრო ღირებულება 1.8 მილიონ ევროს აჭარბებს და ქონება თავისუფალია ნებისმიერი მესამე მხარის უფლებებისგან.

არსებითად, ეს არის „მიწის იჯარა“ 99 წლამდე ვადით, ქონების მშენებლობისა და გამოყენების უფლებით. მესაკუთრე იხდის Erbbauzins-ს (წლიური ქირა მიწის მესაკუთრეს). იჯარის ვადის ამოწურვის შემდეგ, მიწა უბრუნდება მესაკუთრეს და შენობების ბედი დამოკიდებულია ხელშეკრულებაზე.

პრაქტიკაში, ასეთი ტრანზაქციები უფრო ხშირია იმ ქალაქებში, სადაც მიწა განსაკუთრებით ძვირია (მაგალითად, ფრანკფურტი ან ჰამბურგი). მე, როგორც წესი, ვურჩევ კლიენტებს, ყურადღებით გამოთვალონ ინვესტიციის ანაზღაურება: ზოგჯერ გერმანიაში ბინის დაბალი ფასი Erbbaurecht-ის ფარგლებში კომპენსირდება მაღალი წლიური გადახდებით.

• Miteigentum არის საერთო საზიარო საკუთრება, სადაც თითოეულ მფლობელს აქვს პროცენტული წილი.
• Wohnungseigentum არის მრავალბინიან შენობაში ინდივიდუალური ბინების საკუთრების ფორმა, რომელსაც აქვს წილი საერთო სივრცეებში (კიბე, სახურავი, სარდაფი).

ბერლინში ბინის ყიდვისას, მე ყოველთვის ვუთითებ ჩემს კლიენტებს საერთო სივრცეების მოვლა-პატრონობის ხარჯებზე. მიუხედავად იმისა, რომ გერმანიაში საცხოვრებლის ფასები შეიძლება მიმზიდველად მოგეჩვენოთ, მოვლა-პატრონობა შეიძლება ძვირი იყოს (განსაკუთრებით ისტორიულ შენობებში).

• Wohnrecht (საცხოვრებელი უფლება) – ხშირად გამოიყენება მემკვიდრეობის შემთხვევაში: მაგალითად, მშობლები ინარჩუნებენ სახლში ცხოვრების უფლებას, მაშინაც კი, თუ ის შვილებს გადასცემენ.
• საბინაო კოოპერატივები (Genossenschaften) – საცხოვრებელი კოოპერატივის საკუთრებაა და არა ფიზიკური პირის. წევრები იღებენ ბინის გამოყენების უფლებას, მაგრამ არ შეუძლიათ მისი თავისუფლად გაყიდვა.

კოოპერატიული საცხოვრებელი ზოგჯერ სტუდენტებისთვის ან პენსიონერებისთვის შესაფერისია, მაგრამ ინვესტორებისთვის იშვიათად საინტერესოა: გერმანიაში ამ ფორმატით ბინის ყიდვა გაყიდვისას ნაკლებ კონტროლს და ნულოვან ლიკვიდურობას ნიშნავს.

პირდაპირი შესყიდვის გარდა, სულ უფრო პოპულარული ხდება შემდეგი:

• ფონდების (Immobilienfonds) მეშვეობით ინვესტიციები მოსახერხებელია მათთვის, ვისაც სურს მინიმუმამდე დაიყვანოს მენეჯმენტში მონაწილეობა.
• ერთობლივი შესყიდვები და ოჯახური ტრასტები ოჯახური კაპიტალის გადაწყვეტებია, სადაც ქონება მომავალ თაობებს გადაეცემა.

ცოტა ხნის წინ მე მხარი დავუჭირე ნიურნბერგელი ოჯახის ტრანზაქციას, რომელიც გულისხმობდა მათი სახლის გერმანიაში რეგისტრაციას ოჯახის ტრასტის მეშვეობით. ამან მათ საშუალება მისცა დაუყოვნებლივ უზრუნველყონ მემკვიდრეობა და თავიდან აიცილონ მაღალი გადასახადები შვილებისთვის შემდგომში გადაცემაზე.

ავსტრიისა და შვეიცარიისგან განსხვავებით, სადაც უცხოელები მკაცრ კვოტებსა და ნებართვებს ექვემდებარებიან, გერმანიაში არარეზიდენტებს შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ უძრავი ქონება. თუმცა, არსებობს ერთი ხაფანგი: ბინადრობის ნებართვის ან შემოსავლის გარეშე, ბანკები ერიდებიან გერმანიაში იპოთეკური სესხების გაცემას და საგადასახადო ტვირთი უფრო მაღალია, ვიდრე ადგილობრივებისთვის. გარდა ამისა, ბანკები და ნოტარიუსები ვალდებულნი არიან დაადასტურონ თანხების წარმომავლობა და შეამოწმონ მყიდველები საერთაშორისო სანქციების სიებთან.

მყავდა კლიენტი უკრაინიდან, რომელმაც საკუთარი სახსრებით შეიძინა ბინა გერმანიაში (დიუსელდორფში 420,000 ევროს ღირებულებით), მაგრამ გერმანიის რეზიდენტობის არქონის გამო იპოთეკური სესხის აღება ვერ შეძლო. ასეთ სიტუაციებში გირჩევთ, შესყიდვის სტრუქტურა წინასწარ დაგეგმოთ - მაგალითად, დიდი პორტფელის შემთხვევაში, GmbH-ის ან ოჯახური ფონდის შექმნის გზით.

გერმანიაში უძრავი ქონების შეძენას — იქნება ეს ბინა ბერლინში, სახლი ბავარიაში თუ გასაქირავებელი ქონება ლაიფციგში — ყოველთვის თან ახლავს მკაცრი სამართლებრივი პროცესი. მიუხედავად იმისა, რომ ერთი შეხედვით შეიძლება რთულად მოგეჩვენოთ, ეს სისტემა უზრუნველყოფს როგორც მყიდველის, ასევე გამყიდველის მაღალი ხარისხის დაცვას.

პროცესი მოიცავს რამდენიმე ძირითად ეტაპს:

• წინასწარი შეთანხმება - მხარეები თანხმდებიან ძირითად პირობებზე: გერმანიაში ბინის ფასზე, პირობებსა და დაფინანსების წყაროებზე.
• მოამზადეთ ხელშეკრულება ნოტარიუსთან - ნოტარიუსის გარეშე, გარიგება არასწორია.
• ფინანსური შემოწმება – ბანკი ან იურისტი აფასებს კაპიტალის წარმომავლობას და მყიდველის მზაობას ტრანზაქციისთვის.
• ნოტარიუსის მიერ ხელმოწერა - ნოტარიუსი ადასტურებს შეთანხმებას და განმარტავს მის შედეგებს.
• Grundbuch-ში (ქონების რეესტრში) შესვლა არის ნაბიჯი, რომელიც მყიდველს გერმანიაში ქონების კანონიერ მფლობელად აქცევს.

ჩეხეთის რესპუბლიკიდან ერთ კლიენტს ერთხელ გერმანიაში ბინის დისტანციურად ყიდვა სურდა. სწორი მინდობილობის წყალობით, ტრანზაქცია სწრაფად განხორციელდა, თუმცა ბანკმა ასევე მოითხოვა თანხების წყაროს დამადასტურებელი დოკუმენტები. რჩევა: წინასწარ მოამზადეთ ფინანსური დოკუმენტების პაკეტი.

• აგენტი ეხმარება ქონების მოძიებასა და მოლაპარაკებების წარმოებაში.
• ადვოკატი ამოწმებს გარიგების სამართლებრივ სისუფთავეს: დაბრკოლებების არსებობას, მესაკუთრის სტატუსს და ყველა პირობის გამჭვირვალობას.

მე ყოველთვის ვურჩევ კლიენტებს, არ დაზოგონ იურიდიული კონსულტაცია: ერთხელ, შემოწმების შედეგად გამოვლინდა, რომ ჰამბურგში მათ მიერ განხილულ სახლს ღია სასამართლო დავა ჰქონდა. ამან მნიშვნელოვანი რისკების თავიდან აცილებაში დაეხმარა.

გერმანიაში ბინის შესაძენად, ინვესტორმა უნდა დაამტკიცოს:

• სახსრების კანონიერი წარმომავლობა,
• საკმარისი კაპიტალი (როგორც წესი, ქონების ღირებულების მინიმუმ 20-30% პირველადი შენატანისთვის, თუ გამოიყენება იპოთეკური სესხი),
  სანქციების ან შავი სიების არარსებობა.

უცხოელებს შეუძლიათ ტრანზაქციის დასრულება პირადად დასწრების გარეშეც კი — წარმომადგენლის მეშვეობით. მინდობილობა უნდა იყოს ნოტარიულად დამოწმებული და აპოსტილით დამოწმებული მყიდველის ქვეყანაში.

პრაქტიკაში, ამ ვარიანტს ხშირად ირჩევენ აზიელი ინვესტორები, რომლებსაც არ შეუძლიათ ხელმოწერის ცერემონიაზე ჩასვლა. თუმცა, გერმანიაში ნოტარიუსები სულ უფრო ხშირად მოითხოვენ ვიდეოიდენტიფიკაციის ჩატარებას თაღლითობის რისკის შესამცირებლად.

მთავარი დოკუმენტია Grundbuchauszug (მიწის რეესტრიდან ამონაწერი). მასში ასახულია:

• მფლობელი,
• ტვირთი (იპოთეკა, იჯარა Erbbaurecht-ით, სერვიტუტები),
• შეზღუდვები გამოყენებაზე.

ლაიფციგში, გრუნდბუხში, ერთ-ერთმა კლიენტმა აღმოაჩინა სერვიტუტი მათი ეზოს ნაწილზე - მეზობლებისთვის განკუთვნილ გზის უფლების მინიჭება. ჩვენ ეს გავითვალისწინეთ მოლაპარაკებების დროს და ფასი 4%-ით შევამცირეთ.

გერმანიაში უძრავი ქონების შეძენისას მნიშვნელოვანია გაითვალისწინოთ არა მხოლოდ საცხოვრებლის ფასები, არამედ დამატებითი ხარჯებიც. ამან შეიძლება ქონების ფასს 10-15%-ით გაზარდოს, განსაკუთრებით პრემიუმ კლასის უძრავი ქონების ან საცხოვრებელი კორპუსების შემთხვევაში.

• გადასახადის ოდენობა დამოკიდებულია ფედერალურ შტატზე: ბინის ან სახლის ღირებულების 3.5%-დან 6.5%-მდე.
• ბავარიასა და საქსონიაში - 3.5%, ბერლინში, ჰამბურგსა და ჰესენში - 6.5%-მდე.

ჩემი გამოცდილებით, როდესაც კლიენტმა ბერლინში 450,000 ევროდ შეიძინა ბინა, გადასახადი დაახლოებით 29,000 ევრო იყო. ეს ერთ-ერთი იმ პუნქტთაგანია, რომელსაც უცხოელი ინვესტორები ხშირად არასაკმარისად აფასებენ.

• ნოტარიუსი + რეგისტრაცია გრუნდბუხში: ქონების ფასის ~1%.
• აგენტი: როგორც წესი, 3–7% პლუს დღგ, რეგიონისა და ხელშეკრულების პირობების მიხედვით.
• იურისტი: ინდივიდუალურად, აუდიტის სირთულისა და ტრანზაქციის მხარდაჭერის მიხედვით.

ყოველთვის გირჩევთ, წინასწარ დააზუსტოთ აგენტის საკომისიოს პროცენტული მაჩვენებელი და ის თქვენს შესყიდვის ბიუჯეტში შეიტანოთ. მაგალითად, მიუნხენში 1.2 მილიონ ევროდ სახლის შეძენისას, საკომისიოებმა და ნოტარიუსის მოსაკრებლებმა მთლიან ჯამს თითქმის 60,000 ევრო დაამატა.

• გერმანიაში ქონების მესაკუთრეებს მოეთხოვებათ გადაიხადონ გრუნდშტოიერი, როგორც წესი, ქონების კადასტრული ღირებულების 0.26–0.35%-ის ოდენობით.
• ეს მცირე ხარჯია იჯარის შემოსავლის ან კაპიტალის მოგების გადასახადებთან შედარებით, მაგრამ მნიშვნელოვანია მისი გათვალისწინება ინვესტიციიდან მოგების გაანგარიშებისას.

დიუსელდორფში რამდენიმე ბინაში პორტფელური ინვესტიციის შემთხვევაში, ქონების წლიური გადასახადის ჯამურმა ოდენობამ დაახლოებით 4,500 ევრო შეადგინა, რაც ადვილად ჯდება შემოსავლის გენერირებადი ქონების ბიუჯეტში.

• თუ გერმანიაში ბინას აქირავებთ, გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი ექვემდებარება საშემოსავლო გადასახადს პროგრესული განაკვეთით 45%-მდე.
• არარეზიდენტები მხოლოდ გერმანული უძრავი ქონებიდან მიღებულ შემოსავალზე იბეგრებიან.

გადასახადების შემდეგ ყოველთვის გამოთვალეთ წმინდა შემოსავალი. მაგალითად, ბერლინში ბინა, რომლის შემოსავალიც თვეში 2000 ევროა და გადასახადის 30%-იანი განაკვეთი აქვს, თვეში 1400 ევროს რეალურ შემოსავალს იძლევა.

• ვრცელდება, თუ გერმანიაში ბინას გაყიდით შეძენიდან 10 წლის განმავლობაში. გადასახადის განაკვეთი შეესაბამება მესაკუთრის შემოსავლის დონეს — მაღალი შემოსავლის მქონე პირებისთვის 45%-მდე.
• თუ ქონება 10 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ინახება, გადასახადი არ არის დაწესებული.

გადასახადი გამოითვლება გასაყიდ და შესყიდვის ფასს შორის სხვაობაზე, ქონების შეძენისა და გაუმჯობესების ხარჯების გათვალისწინებით. კლიენტმა ლაიფციგში შეიძინა ბინა 300,000 ევროდ, გარემონტდა 30,000 ევროდ და რვა წლის შემდეგ გაყიდა 400,000 ევროდ. კაპიტალის მოგების გადასახადი გამოითვალა 70,000 ევროზე (400,000 – 300,000 – 30,000), რის შედეგადაც წმინდა მოგება დაახლოებით 50,000 ევრო იყო.

პრაქტიკაში, ვენას გამარჯვებულად მივიჩნევ მისი სტაბილურობის, ფასების პროგნოზირებული ზრდისა და მოთხოვნის დონის გამო, განსაკუთრებით მათთვის, ვინც 5-7 წელიწადში ხელახლა გაყიდვას გეგმავს. გერმანია უფრო მიმზიდველია ინვესტორებისთვის, რომლებიც გრძელვადიანი იჯარით აღებას და კაპიტალის დაცვას ეძებენ, მაგრამ მოკლევადიანი სპეკულაციისთვის ავსტრია ხშირად უფრო ხელსაყრელად გამოიყურება.

საბერძნეთისა და პორტუგალიისგან განსხვავებით, გერმანიაში უძრავი ქონების შეძენა ავტომატურად არ იძლევა რეზიდენტობის ნებართვას. მაშინაც კი, თუ 500 000 ევროდ იყიდით ბინას ან მილიონ ევროდ სახლს, ეს ავტომატურად არ გაძლევთ ვიზის ან რეზიდენტობის სტატუსის მიღების უფლებას.

გერმანიის კანონმდებლობა სახლის საკუთრებას რეზიდენტობის უფლებასთან არ აკავშირებს. რეზიდენტობისთვის საჭიროა იურიდიული საფუძველი: დასაქმება, სწავლა, ბიზნეს ინვესტიცია, ოჯახის გაერთიანება ან ფინანსური დამოუკიდებლობის დამადასტურებელი საბუთი.

უძრავი ქონების ფლობა შეიძლება დაამტკიცოს თქვენი განაცხადი იმით, რომ ადასტურებს, რომ თქვენ ინვესტიცია გაქვთ ეკონომიკაში და გეგმავთ ქვეყანაში დარჩენას, თუმცა თავისთავად ეს არანაირ სარგებელს არ იძლევა.

• ბიზნეს ინვესტიცია: არარეზიდენტებს შეუძლიათ მიიღონ ბინადრობის ნებართვა, თუ ისინი გერმანულ კომპანიაში ინვესტირებას განახორციელებენ და სამუშაო ადგილებს შექმნიან.
• თვითდასაქმებული / ფრილანსერი / ციფრული მომთაბარეები: თვითდასაქმებულის ვიზები საშუალებას გაძლევთ იცხოვროთ და იმუშაოთ გერმანიაში, მაგრამ მოითხოვს შემოსავლისა და ქვეყნისთვის ეკონომიკური სარგებლის დამადასტურებელ საბუთს.

2025 წელს გერმანია გაამარტივებს კვალიფიციური პროფესიონალებისა და მათი ოჯახებისთვის ბინადრობის ნებართვისა და მოქალაქეობის მიღების პროცესს. შემოღებულ იქნა მუდმივი ბინადრობის მიღების უფრო სწრაფი გზები, განახლდა ევროკავშირის ლურჯი ბარათების ხელფასის მოთხოვნები და შემოღებულ იქნა ახალი წესები პრაქტიკული გამოცდილების მქონე პროფესიონალებისთვის.

ჩემმა ერთ-ერთმა აზიელმა კლიენტმა ბერლინში IT კომპანია გახსნა და ამავდროულად პრენცლაუერ-ბერგის რაიონში ბინა იყიდა. ბინამ მისი სერიოზულობის დემონსტრირებაში დაეხმარა, თუმცა მან ბიზნესის რეგისტრაციის გზით ბინადრობის ნებართვა მიიღო.

ავსტრია D კატეგორიას (თვითკმარობა) სთავაზობს ფინანსურად დამოუკიდებელი პირებისთვის განკუთვნილ ბინადრობის ნებართვას, სადაც უძრავი ქონების გამოყენება ფინანსური გადახდისუნარიანობის დასადასტურებლად შეიძლება. გერმანიას ასეთი პირდაპირი პროგრამა არ აქვს. აქ ყველაფერი რეალურ ეკონომიკურ ან პროფესიულ კვალიფიკაციაზეა დაფუძნებული და არა ბინის ღირებულებაზე.

გერმანიაში ბინის ყიდვისას მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ გაქირავების ბაზარი მკაცრად რეგულირდება და შემოსავალი განსხვავდება გაქირავების ტიპის, რეგიონისა და სამართლებრივი შეზღუდვების მიხედვით.

• Airbnb, დაჯავშნა: დიდ ქალაქებში, განსაკუთრებით ბერლინსა და მიუნხენში, მოკლევადიანი გაქირავება მკაცრად შეზღუდულია ადგილობრივი მუნიციპალური კანონმდებლობით.
• კერძო ინვესტორებს ხშირად ნებართვა სჭირდებათ ან ჯარიმები ემუქრებათ.

კლიენტებს, რომლებმაც ბერლინში Airbnb-ზე ბინების ნებართვის გარეშე გაქირავება სცადეს, 10 000 ევრომდე ჯარიმა დაეკისრათ. ამიტომ, ყოველთვის გირჩევთ, წინასწარ გაეცნოთ ადგილობრივ რეგულაციებს.

მოკლევადიანი გაქირავება მხოლოდ პატარა ქალაქებში ან ოფიციალურად რეგისტრირებულ ტურისტულ რეგიონებშია მიზანშეწონილი.

• ბაზრის მთავარი სეგმენტი გრძელვადიანი კონტრაქტებია.
• საშუალო წლიური შემოსავალი ბინის ღირებულების 2–4%-ია.
• Mietspiegel-ისა და Mietendeckel-ის მეშვეობით დამქირავებლის ძლიერი დაცვა ზღუდავს ქირის ზრდას, განსაკუთრებით მეტროპოლიტენის რაიონებში.

ბერლინში 400,000 ევროს ღირებულების ბინა ქირაობენ თვეში 1,500 ევროდ. გადასახადებისა და მოსაკრებლების შემდეგ წმინდა შემოსავალი დაახლოებით 3%-ია.

აღმოსავლეთ გერმანია (ლაიფციგი, დრეზდენი) უფრო მაღალ შემოსავალს გვთავაზობს - წელიწადში 4%-მდე - თუმცა იქ არსებული უძრავი ქონება ნაკლებად ლიკვიდურია და დამქირავებლების პოვნა უფრო რთულია. ისეთი დიდი ქალაქები, როგორიცაა ბერლინი, მიუნხენი, ფრანკფურტი და ჰამბურგი, სტაბილურ მოთხოვნას და მაღალ ლიკვიდურობას გვთავაზობენ, თუმცა შემოსავლიანობა 2-3%-ით შემოიფარგლება. გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის უმჯობესია დიდ ქალაქებზე გაამახვილოთ ყურადღება, ხოლო უფრო მაღალი შემოსავლიანობისთვის - აღმოსავლეთ რეგიონებზე.

გერმანიაში უძრავი ქონების შეძენისას განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ქონების სათანადო მართვა. მაშინაც კი, თუ ბერლინში ბინა ან ლაიფციგში სახლი კარგ მდგომარეობაშია, პროფესიული ზედამხედველობის გარეშე შეიძლება წარმოიშვას პრობლემები, მათ შორის ქირის დაგვიანებული გადახდა, დაუგეგმავი რემონტი და დამქირავებლებთან დავები.

Hausverwaltung არის პროფესიონალური მენეჯმენტის კომპანია, რომელიც ზრუნავს ყველა ადმინისტრაციულ და ტექნიკურ საკითხზე:

• ქირის აკრეფისა და გადახდის კონტროლი;
• რემონტისა და მოვლა-პატრონობის ორგანიზება;
• დოკუმენტაციის შენახვა და მოიჯარეებთან ურთიერთობა;
• ყველა საკანონმდებლო და საგადასახადო მოთხოვნის დაცვა.

მრავალი ქონების მქონე ან საზღვარგარეთ მცხოვრები ინვესტორებისთვის, უძრავი ქონების პროფესიონალური მართვა პრაქტიკულად აუცილებელია, რადგან ის უზრუნველყოფს დისტანციურ მართვას და მინიმუმამდე ამცირებს რისკებს. ამ სერვისების ღირებულება, როგორც წესი, წლიური საიჯარო შემოსავლის 0.8%-დან 1.5%-მდე მერყეობს, რაც ხშირად სტაბილურობისა და რისკების შემცირების ხარჯზე ანაზღაურდება.

იჯარის შემოსავალი ექვემდებარება პროგრესული საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთს 45%-მდე. არარეზიდენტები გადასახადს მხოლოდ გერმანული უძრავი ქონებიდან მიღებულ შემოსავალზე იხდიან. შესაძლებელია გამოქვითვები რემონტის, ამორტიზაციისა და მართვის ხარჯებისთვის.

თუ თქვენი მიზანია გერმანიაში ბინის ყიდვა გაქირავებისა და გრძელვადიანი შემოსავლის მისაღებად, უმჯობესია ყურადღება გაამახვილოთ სტაბილური გრძელვადიანი გაქირავების სეგმენტზე. ავსტრია ზოგჯერ უფრო ხელსაყრელია მოკლევადიანი გაქირავებისა და ტურისტული სეგმენტისთვის.

რეგიონის არჩევანი პირდაპირ გავლენას ახდენს გერმანიაში ბინის ფასზე, გაქირავების სარგებელსა და ლიკვიდურობაზე. ქვემოთ მოცემულია ძირითადი ქალაქებისა და რეგიონების მიმოხილვა.

ბერლინი: ზრდის მამოძრავებელი ძალა და მკაცრი წესები

• საცხოვრებლის ფასები: ბინებისთვის 5,000–7,000 ევრო/მ², სახლები უფრო ძვირია.
• ოლქები: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg - მაღალი მოთხოვნა, Friedrichshain, Neukölln - პერსპექტიული ქირავდება.
• მოთხოვნა: მუდმივად მაღალი, განსაკუთრებით გრძელვადიანი გაქირავების შემთხვევაში.
• მახასიათებლები: მკაცრი შეზღუდვები მოკლევადიანი გაქირავების საკითხებზე, Mietspiegel არეგულირებს ქირის ზრდას.

მიტეში ბინები სწრაფად პოულობენ დამქირავებლებს, მაგრამ მათი Airbnb-ზე ნებართვის გარეშე გაქირავება შეუძლებელია.

მიუნხენი – პრემიუმი და სტაბილურობა

• სახლების ფასები: 7,000–10,000 ევრო/მ², სახლების ფასები შეიძლება აღემატებოდეს 12,000 ევროს/მ²-ზე.
• ოლქები: შვაბინგი, მაქსვორშტადტი, ბოგენჰაუზენი - ტოპ პრემიუმზე.
• მოთხოვნა: მაღალი, განსაკუთრებით შეძლებულ მოიჯარეებსა და ემიგრანტებს შორის.
• მახასიათებლები: სტაბილური ბაზარი, დაბალი შემოსავალი შესვლის ფასთან შედარებით.

უმჯობესია, ყურადღება გრძელვადიან გაქირავებაზე გაამახვილოთ; მოკლევადიანი გაქირავება თითქმის შეუძლებელია ქალაქის რეგულაციების გამო.

ჰამბურგი - პორტის ცენტრი და კომერციული უძრავი ქონება

• საცხოვრებლის ფასები: 5,500–7,500 ევრო/მ².
• რაიონები: ჰაფენსიტი, ალტონა, ეპენდორფი – ინვესტიციებისადმი ინტერესი იზრდება.
• მოთხოვნა: მაღალია ცენტრში მდებარე ბინებზე, ზომიერი - გარეუბნებში.
• მახასიათებლები: ძლიერი კორპორატიული სეგმენტი, კარგია ბიზნეს გაქირავებისთვის.

ფრანკფურტი ფინანსური ცენტრია

• საცხოვრებლის ფასები: 6,000–8,000 ევრო/მ².
• ოლქები: Westend, Nordend, Sachsenhausen - პრესტიჟული, მაღალი მოთხოვნა ბანკის თანამშრომლების მხრიდან.
• მოთხოვნა: პროფესიონალებისა და ემიგრანტებისთვის გრძელვადიანი გაქირავების საკითხებზე მუდმივად მაღალია.
• მახასიათებლები: ფინანსური კომპანიების თანამშრომლებისთვის ბინებში ჩადებული ინვესტიციები უფრო სწრაფად იხდის.

კლიენტმა ვესტენდში ბინა 650 000 ევროდ შეიძინა, გრძელვადიანი გაქირავების შემოსავლიანობით კი წლიური ~3%.

ლაიფციგი და დრეზდენი – დინამიკა და დაბალი საწყისი ფასი

• საცხოვრებლის ფასები: 2,500–4,500 ევრო/მ².
• ოლქები: Zentrum, Südvorstadt (ლაიფციგი), Neustadt, Altstadt (დრეზდენი).
• მოთხოვნა: იზრდება, განსაკუთრებით სტუდენტებსა და ახალგაზრდა პროფესიონალებს შორის.
• მახასიათებლები: მაღალი შემოსავლიანობა 3–4%, მაგრამ ლიკვიდურობა უფრო დაბალია, ვიდრე ბერლინში ან მიუნხენში.

ლაიფციგში ბინების ყიდვა საშუალებას გაძლევთ მიიღოთ საშუალოზე მაღალი შემოსავალი, თუმცა გაყიდვას მეტი დრო სჭირდება.

ჩრდილოეთ რაინ-ვესტფალია – მრეწველობა და უნივერსიტეტები

• საცხოვრებლის ფასები: 3,500–6,000 ევრო/მ², ქალაქები: დიუსელდორფი, კიოლნი.
• ოლქები: ინენშტადტი (დიუსელდორფი), ერენფელდი (კიოლნი).
• მოთხოვნა: მაღალია უნივერსიტეტებსა და ბიზნეს რაიონებში.
• მახასიათებლები: სტაბილური ქირისა და ფასების ზრდის პერსპექტივების კომბინაცია.

სანდო : მიუნხენი, ფრანკფურტი, ბერლინი - მაღალი ლიკვიდურობა, სტაბილური მოთხოვნა, მაგრამ მაღალი შესვლის ფასი.

პერსპექტიული : ლაიფციგი, დრეზდენი, ჰამბურგის ზოგიერთი რაიონი – დაბალი საწყისი ფასი, უფრო მაღალი მომგებიანობა, მაგრამ გაყიდვების უფრო ხანგრძლივი პერიოდი.

ინვესტიციებისთვის, სტაბილურობისთვის უმჯობესია გააერთიანოთ დიდი ქალაქები, ხოლო მომგებიანობისთვის - დინამიური რეგიონები, რათა დააბალანსოთ ლიკვიდურობა და მომგებიანობა.

გერმანიაში ახალაშენებულ და არსებულ სახლებს შორის არჩევანის გაკეთება სტრატეგიული გადაწყვეტილებაა. სამშენებლო სექტორი ვარდნას განიცდის: ახალი ნებართვების რაოდენობა მცირდება, ხოლო საცხოვრებლის ფასები იზრდება. პრაქტიკაში ვხედავ, რომ ინვესტორები უფრო მეტად ირჩევენ არსებულ სახლებს, რადგან ახალი აშენებული სახლები იშვიათია, ძვირია და დიდხანს ლოდინი სჭირდება. ამასობაში, ძველი სახლები (Altbau) კვლავ მოთხოვნადია მათი უნიკალური არქიტექტურისა და მდებარეობის გამო.

გერმანიაში ტრანზაქციების 70%-ზე მეტი არსებულ ბაზარზე ხორციელდება. მიზეზი მარტივია: ახალი შენობები იშვიათია და ბიუროკრატია ნებართვების გაცემას ანელებს. მაგალითად, ბერლინში დამტკიცების პროცესები შეიძლება წლების განმავლობაში გაგრძელდეს.

ბერლინში, კლიენტმა პრენცლაუერ-ბერგის რაიონში სამოთახიანი Altbau-ს ბინა 550 000 ევროდ შეიძინა. ორი წლის შემდეგ ფასი 18%-ით გაიზარდა და ბინა კვლავ გაქირავებულია.

ალტბაუ (ძველი საცხოვრებელი კომპლექსი) ისტორიული შენობებია მაღალი ჭერითა და დიდი ფანჯრებით. მათზე მოთხოვნა ბერლინსა და ლაიფციგში მუდმივად მაღალია. კლიენტმა ცოტა ხნის წინ ლაიფციგის ცენტრში, ალტბაუში სამოთახიანი ბინა 280 000 ევროდ შეიძინა და ექვსი თვის შემდეგ გრძელვადიანი ვადით გააქირავა თვეში 1200 ევროდ.

გერმანიაში ახალი სახლების მშენებლობა 2022 წლიდან 30%-ით შემცირდა. მიზეზებში შედის მასალების ფასების ზრდა, ძვირადღირებული სესხები და მკაცრი ESG სტანდარტები. ახალი შენობები მიმზიდველია თანამედროვე განლაგებისა და ენერგოეფექტურობის (ESG სტანდარტები) გამო, თუმცა ფასები 20-30%-ით მაღალია, ვიდრე გადაყიდვის ფასები. მიუნხენში ახალ შენობაში კვადრატული მეტრი 10,000-11,000 ევრო ღირს, ხოლო ბერლინში - 6,500-8,000 ევრო.

2024 წლიდან შენობების ენერგოეფექტურობის სტანდარტები (EnEV) უფრო მკაცრი გახდება. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ ძველი შენობების მოდერნიზაცია იქნება საჭირო, მათ შორის იზოლირებული ფასადების, ახალი ფანჯრების და თანამედროვე გათბობის სისტემების. ბევრი ინვესტორი ამ ხარჯებს არასაკმარისად აფასებს. ყოველთვის შეამოწმეთ ქონების ენერგოეფექტურობის სერტიფიკატი (Energieausweis).

გერმანია, განსაკუთრებით ბერლინში, მიუნხენსა და ლაიფციგში, გრძელვადიანი ფასების ზრდის თვალსაზრისით იმარჯვებს. თუმცა, ავსტრია უფრო მოსახერხებელია მათთვის, ვინც ბიუროკრატიული რისკების გარეშე ახალ მშენებლობას ეძებს - ვენა უფრო პროგნოზირებად პროცესს და მაღალი ხარისხის მზა პროექტებს გვთავაზობს.

• თუ მიზანი 5-10 წელიწადში კაპიტალიზაცია და ლიკვიდურობაა, გერმანია უფრო საინტერესოა (განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში მეორადი საცხოვრებელი სახლები).
• თუ დაბალი რისკები და ენერგოეფექტურობა მნიშვნელოვანია, მე ავსტრიისკენ გავიხედებოდი.

როდესაც გერმანიაში ერთი ბინის ყიდვა ზედმეტად აშკარა სტრატეგიად მეჩვენება, ინვესტორები უფრო მოქნილ და მომგებიან მიდგომებს განიხილავენ. აქ მოცემულია ძირითადი ტენდენციები, რომლებსაც პრაქტიკაში ვხედავ.

ერთი ბინის შეძენის ნაცვლად, უფრო მომგებიანია ინვესტიციის ჩადება 4-10 ბინიანი მთლიანი საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობაში. ლაიფციგში ასეთი უძრავი ქონების შეძენა შესაძლებელია 600,000 ევროდან დაწყებული ფასით, ხოლო ბერლინში 1.5 მილიონი ევროდან. ეს ამცირებს შეფერხების რისკს და საშუალებას იძლევა მასშტაბირებადი შემოსავლის მისაღებად. ეს შესაფერისია იმ ინვესტორებისთვის, რომელთა კაპიტალი 500,000 ევროდან იწყება. მე მხარი დავუჭირე ტრანზაქციას დრეზდენში: კლიენტმა შეიძინა ექვსბინიანი შენობა 720,000 ევროდ, 5.2%-იანი საპროცენტო განაკვეთით.

ძველი შენობები (Altbau) პოპულარულია ბერლინში, ლაიფციგსა და დრეზდენში. მათი შეძენა შესაძლებელია საბაზრო ფასზე დაბალ ფასად, რემონტი და გაყიდვა უფრო მაღალ ფასად. მაგალითად, ბერლინში ბინა, რომლის ფასიც 3,000 ევრო/მ²-ია, რემონტის შემდეგ 4,500 ევრო/მ²-ად იყიდება. ეს მიდგომა თავის თავს 18-24 თვეში ანაზღაურებს, იმ პირობით, რომ გონივრულად დაგეგმავთ ბიუჯეტს და აირჩევთ საიმედო კონტრაქტორს.

სასაწყობო კომპლექსები და ლოჯისტიკა ელექტრონული კომერციის წყალობით იზრდება, ხოლო წამყვან ლოკაციებზე საცალო ვაჭრობა სტაბილურია. მომგებიანობა, როგორც წესი, 4–6%-ია, რაც საცხოვრებელი უძრავი ქონების მაჩვენებელზე მაღალია. ეს ვარიანტი გამოცდილი ინვესტორებისთვისაა: რისკები უფრო მაღალია, მაგრამ შემოსავალი უფრო სწრაფი.

შესაფერისია მათთვის, ვისაც არ სურს საკუთარი ქონების დამოუკიდებლად მართვა. შესვლის ზღვარი იწყება 50,000 ევროდან და პორტფელი შეიძლება მოიცავდეს სხვადასხვა აქტივებს. უარყოფითი მხარეა ნაკლები კონტროლი და დამოკიდებულება მმართველ კომპანიაზე. ამ ვარიანტს ხშირად ირჩევენ კლიენტები, რომლებსაც სურთ გერმანიაში ინვესტიციის ჩადება ბინის შეძენის გარეშე.

დიდ ქალაქებში განვითარებისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთები კვლავ მწირია, თუმცა გარეუბნებში არსებობს ვარიანტები. ბერლინის რაიონში ფასები კვადრატულ მეტრზე 200–400 ევროდან იწყება. ეს გრძელვადიანი სტრატეგიაა ზრდის პოტენციალით.

ვენა უფრო კომპაქტური და პროგნოზირებადია, მოთხოვნა სტაბილურია და ფასები სტაბილურად იზრდება. გერმანია მასშტაბირების უფრო დიდ შესაძლებლობებს გვთავაზობს, თუმცა ბაზარი უფრო რთულია: ბიუროკრატია და გაქირავების რეგულაციები. კლიენტები გერმანიას მისი მოცულობისა და პოტენციალის გამო ირჩევენ, ავსტრიას კი სიმშვიდის გამო.

გერმანია ევროკავშირში უძრავი ქონების უდიდესი ბაზარია, უფრო მეტი ვარიანტითა და სტრატეგიით (ბინებიდან დაწყებული, საცხოვრებელი კორპუსებითა და საწყობებით დამთავრებული). ვენა უფრო ბუტიკურია: ნაკლები ვარიანტი, მაგრამ თითოეული უძრავი ქონება უფრო პროგნოზირებადია ფასითა და მოთხოვნით.

გერმანიაში უძრავ ქონებაში ინვესტირება საიმედო ინსტრუმენტად გამოიყურება, თუმცა რეალობა უფრო რთულია. სტატისტიკის ფედერალური სამსახურის მონაცემებით, ტრანზაქციების მოცულობა 2023 წელს ფასების ვარდნისა და საპროცენტო განაკვეთების ზრდის გამო თითქმის 30%-ით შემცირდა. ამან ბევრი ინვესტორი აიძულა, გადაეხედათ თავიანთი სტრატეგიები. გერმანია კვლავ მიმზიდველია ძლიერი ეკონომიკისა და საცხოვრებელზე მოთხოვნის გამო, თუმცა რიგი ფაქტორები პირდაპირ გავლენას ახდენს შემოსავლებსა და ლიკვიდურობაზე.

გერმანიაში ბინის შეძენისას ინვესტორები აწყდებიან შესყიდვის გადასახადის (Grunderwerbsteuer, 3.5–6.5%, შტატის მიხედვით), წლიური ქონების გადასახადის და იჯარის შემოსავლის გადასახადის გადახდას. ეს მნიშვნელოვნად ამცირებს წმინდა შემოსავალს. ბევრი არასაკმარისად აფასებს გადასახადების გავლენას და ითვლის მთლიან შემოსავალს. ჩემი რჩევა: თავიდანვე გამოყავით ბიუჯეტში მინიმუმ 30% გადასახადებისა და მოვლა-პატრონობის ხარჯებისთვის.

ქირას არ გადამხდელი მოიჯარის გამოსახლება ან იჯარის ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტა პრაქტიკულად შეუძლებელია. გერმანიაში ბინის გაყიდვაც კი, სადაც მოიჯარე ჯერ კიდევ ადგილზეა, ახალ მფლობელს იჯარის ხელშეკრულებიდან არ ათავისუფლებს.

ბერლინში მქონდა შემთხვევა: კლიენტმა შეიძინა ქონება გრძელვადიანი იჯარით და ვერ შეძლო მისი ხელახლა გაქირავება საბაზრო ფასად. გამოსავალი იყო მოიჯარეს შემოწმება და დროებითი ხელშეკრულებების შედგენა, თუ ხელახლა გაყიდვას გეგმავდით.

Grundbuch-ის მეშვეობით შესყიდვის რეგისტრაციას შეიძლება 3-6 თვე დასჭირდეს. ეს გერმანიაში სტანდარტულია. ავსტრიაში ცოტა უფრო სწრაფია, მაგრამ მაინც არა მყისიერი. თუ თქვენი მიზანია გერმანიაში ბინის სწრაფად შეძენა, მნიშვნელოვანია შესაბამისად დაგეგმვა.

ბერლინსა და მიუნხენში Airbnb-ის საშუალებით ბინების გაქირავება თითქმის მთლიანად აკრძალულია. ჩემი გამოცდილებით: კლიენტები, რომლებიც დღიური გაქირავებით ფულის გამომუშავებას იმედოვნებდნენ, იმედგაცრუებულები დარჩნენ. მომგებიანობისთვის უმჯობესია გრძელვადიან კონტრაქტებს დაეყრდნოთ.

2023–2024 წლებში გერმანიაში უძრავი ქონების ფასები რამდენიმე რეგიონში 10–15%-ით დაეცა. ამან აჩვენა, რომ ზრდა ამოუწურავი არ არის. ბაზარი ამჟამად სტაბილიზაციის პროცესშია, თუმცა მნიშვნელოვანია ადგილმდებარეობისა და აღდგენის პერსპექტივების ანალიზი.

ავსტრია უფრო სტაბილური აღმოჩნდა: ფასების კლება მინიმალური იყო, ხოლო დამქირავებლები კიდევ უფრო დაცულები. თუმცა, ვენაში ბინების ფასები უფრო მაღალია და შემოსავლიანობა უფრო დაბალი. გერმანია კაპიტალის ზრდის უფრო დიდ შესაძლებლობებს გვთავაზობს, მაგრამ უფრო აქტიურ მენეჯმენტსა და რისკისადმი ტოლერანტობას მოითხოვს.

გერმანულ უძრავ ქონებაში ინვესტირება არა მხოლოდ თქვენი კაპიტალის შენარჩუნებისა და გაზრდის საშუალებაა, არამედ შანსიც, იცხოვროთ ქვეყანაში, სადაც მაღალი დონის კომფორტია. ჯანდაცვა, განათლება, ტრანსპორტი და უსაფრთხოება აქ ცხოვრებას მოსახერხებელს და პროგნოზირებადს ხდის. გერმანიაში ბინის შეძენა საშუალებას გაძლევთ, საინვესტიციო მიზნები ცხოვრების ხარისხთან დააკავშიროთ.

სახელმწიფო და კერძო კლინიკები აღჭურვილია თანამედროვე აღჭურვილობით და დაზღვევა ფარავს ხარჯების უმეტესობას. დაზღვევის არმქონე უცხოელებისთვის, ზოგადი პრაქტიკის ექიმთან ვიზიტი საშუალოდ 50–80 ევრო დაჯდება, სპეციალისტის კონსულტაცია 100–150 ევრო, სტომატოლოგიური მომსახურება 70–250 ევრო, ხოლო საავადმყოფოში ღამის გატარება 350 ევროდან იწყება. ჩემი გამოცდილებით, შევამჩნიე, რომ კლიენტები განსაკუთრებით აფასებენ ჯანდაცვაზე საიმედოდ წვდომის შესაძლებლობას, რაც მნიშვნელოვანია ოჯახებისა და ხანდაზმულებისთვის.

გერმანიაში განათლება მაღალ დონეზეა. სახელმწიფო სკოლები უფასოა მაცხოვრებლებისთვის, ხოლო საერთაშორისო სკოლები იღებენ გადასახადს, საშუალოდ 15,000–25,000 ევრო წელიწადში. კერძო გიმნაზიები 10,000–18,000 ევრო ღირს, ხოლო უნივერსიტეტები პრაქტიკულად უფასოა — 250–500 ევრო სემესტრში.

საერთაშორისო სტუდენტებისთვის ხელმისაწვდომია მრავალი ინგლისურენოვანი პროგრამა, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებსა და ტექნიკურ უნივერსიტეტებში. საერთაშორისო სკოლები და უნივერსიტეტები ხშირად სთავაზობენ მორგებულ კურსებსა და მხარდაჭერას საზღვარგარეთიდან ჩამოსული ბავშვებისა და სტუდენტებისთვის.

გერმანია ევროპის ერთ-ერთი ყველაზე უსაფრთხო ქვეყანაა, სადაც ზოგიერთი რთული უბანი მხოლოდ დიდ ქალაქებში გვხვდება. ინვესტორებისთვის, რომლებიც ქონების გაქირავებას გეგმავენ, მნიშვნელოვანია, კარგი რეპუტაციის მქონე უბნები აირჩიონ რისკების მინიმიზაციისა და სტაბილური საიჯარო შემოსავლის უზრუნველსაყოფად.

გერმანიაში ცხოვრების ღირებულება აღმოსავლეთ ევროპასთან შედარებით უფრო მაღალია, მაგრამ შვეიცარიასთან შედარებით უფრო დაბალი. ბერლინში საშუალო კლასის ბინის ქირა დაახლოებით 1,200–1,800 ევროა თვეში, მიუნხენში კი 2,000–3,000 ევრო. ოთხსულიანი ოჯახისთვის სასურსათო პროდუქტები თვეში 400–600 ევრო ღირს, კაფეში სადილი დაახლოებით 12–25 ევრო, ხოლო ყავა 3–4 ევრო. უძრავი ქონების ფასები მნიშვნელოვნად განსხვავდება: ბერლინში 4,500–6,000 ევრო/მ², ლაიფციგში 2,500–3,500 ევრო/მ² და მიუნხენში 7,000–8,500 ევრო/მ².

გერმანიაში ტრანსპორტი და კომუნიკაციები მაღალგანვითარებულია. მეტრო, ავტობანები და რკინიგზა ქალაქებს შორის გადაადგილებას აადვილებს, ხოლო საბანკო და ინტერნეტ სერვისები მოსახერხებელია როგორც მაცხოვრებლებისთვის, ასევე უცხოელებისთვის. ინვესტორებს ვურჩევ, ბინის არჩევისას გაითვალისწინონ ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობა, განსაკუთრებით თუ მის გაქირავებას გეგმავენ.

გერმანია უფრო დინამიურია: კარიერული წინსვლისა და ინვესტიციების ჩადების მეტი შესაძლებლობა არსებობს, ბაზარი უფრო მრავალფეროვანია და უძრავი ქონება ტიპითა და ფასით განსხვავდება. ავსტრია სიმშვიდისა და პროგნოზირებადობის გამო იმარჯვებს, განსაკუთრებით ვენაში, სადაც ფასები უფრო ნელა იზრდება და ქირა უფრო სტაბილურია. ინვესტორები, რომლებიც კაპიტალის ზრდასა და მოქნილობას ეძებენ, ხშირად გერმანიას ირჩევენ, ხოლო ისინი, ვინც სტაბილურობას და უფრო გაზომილ ცხოვრების წესს აფასებენ, ავსტრიას ანიჭებენ უპირატესობას.

გერმანიაში უძრავი ქონების შეძენა არა მხოლოდ ინვესტიციაა, არამედ კაპიტალის დაცვისა და ევროპაში სტაბილურობისა და უსაფრთხოების მოპოვების საშუალებაც. ინვესტორებისთვის, რომლებიც საკუთრების უფლებების დაცვას და გრძელვადიან უსაფრთხოებას ეძებენ, გერმანია შესანიშნავ არჩევანს წარმოადგენს. ლიკვიდურობა ყველაზე მაღალია დიდ ქალაქებში და უძრავი ქონება კარგად ინარჩუნებს თავის ღირებულებას.

არასტაბილური ქვეყნების მოქალაქეებისთვის გერმანიაში ბინის ყიდვა დანაზოგის დაცვის საშუალებად იქცევა. გამჭვირვალე ტრანზაქციების წესები და ძლიერი სამართლებრივი სისტემა კაპიტალის დაცვას უზრუნველყოფს. პრაქტიკაში, ვხედავ, რომ ბერლინსა და მიუნხენში უძრავი ქონება ეკონომიკური რყევების პერიოდებშიც კი ინარჩუნებს თავის ღირებულებას.

პენსიონერებისთვის - დან 8,500 ევრომდე მერყეობს. თუმცა, გრძელვადიანი საკუთრება საგადასახადო შეღავათებს გვთავაზობს და 10 წლის შემდეგ გაყიდვები კაპიტალის მოგების გადასახადისგან თავისუფლდება.

თავისი განვითარებული ინფრასტრუქტურითა და სტაბილური ინტერნეტით ციფრულ მომთაბარეებსა და ფრილანსერებს

გერმანია უფრო დინამიურ ბაზარს და უძრავი ქონების მრავალფეროვნებას გვთავაზობს, ვენა კი სტაბილურობასა და პროგნოზირებადობას. აქტიური ინვესტიციებისა და კაპიტალის ზრდისთვის გერმანია უკეთესია; უფრო მოდუნებული გრძელვადიანი სტრატეგიისთვის კი ვენა.

ინვესტიციიდან გასვლა არანაკლებ მნიშვნელოვანია, ვიდრე ქონების შეძენა. წარმატებული გაყიდვა, მემკვიდრეობა ან ჩუქება მოითხოვს ადგილობრივი ბაზრის, საგადასახადო რეგულაციების და ქონების ლიკვიდურობის გააზრებას. წინასწარ დაგეგმვა ხელს უწყობს კაპიტალის შენარჩუნებას და შემოსავლების მაქსიმიზაციას, ასევე საკუთრების გადაცემასთან დაკავშირებული მოულოდნელი ხარჯებისა და გართულებების თავიდან აცილებას.

გერმანიაში, განსაკუთრებით ბერლინში, მიუნხენსა და ფრანკფურტში, ბინები შედარებით სწრაფად იყიდება სტაბილური მოთხოვნისა და გამჭვირვალე ტრანზაქციების წყალობით. ImmobilienScout24-ის მონაცემებით, 2025 წელს ბერლინში ბინის გაყიდვის საშუალო დრო დაახლოებით 4-5 თვეა, მიუნხენში კი - 3-4 თვე, ხოლო საშუალო გასაყიდი ფასი გასულ წელთან შედარებით 2-3%-ით გაიზარდა.

პრაქტიკაში, ვხედავ, რომ პოპულარულ რაიონებში უძრავი ქონება ხშირად 3-6 თვეში პოულობს მყიდველს. აღმოსავლეთ გერმანიის პატარა ქალაქებსა და რეგიონებში უფრო მეტი დროა საჭირო, მაგრამ აქაც კი, სწორი მარკეტინგით უძრავი ქონების გაყიდვა შესაძლებელია.

თუ გერმანიაში ბინას შეძენიდან 10 წელზე ნაკლები ხნის შემდეგ გაყიდით, კაპიტალის მოგების გადასახადი (Speculationssteuer) დაწესდება. ეს მნიშვნელოვანია გასათვალისწინებელია თქვენი გასვლის დაგეგმვისას, განსაკუთრებით თუ ქონება შეძენილია ინვესტიციის სახით ხელახალი გაყიდვის განზრახვით.

ბინის მემკვიდრეობით ან ჩუქებით გადაცემა ასევე ექვემდებარება გადასახადებს, რომლებიც დამოკიდებულია ნათესაობის ხარისხსა და ქონების ღირებულებაზე. გირჩევთ, ასეთი ტრანზაქციები წინასწარ დაგეგმოთ, რათა მინიმუმამდე დაიყვანოთ საგადასახადო ტვირთი და თავიდან აიცილოთ მემკვიდრეების უფლებებთან დაკავშირებული პრობლემები.

გერმანიას დიდ ქალაქებთან შედარებით ლიკვიდურობის უპირატესობა აქვს: უძრავი ქონება სწრაფად იყიდება და მოთხოვნა სტაბილური რჩება. ავსტრიაში, განსაკუთრებით ვენაში, ბაზარი უფრო გაზომილი და პროგნოზირებადია, თუმცა გაყიდვებს ზოგჯერ მეტი დრო სჭირდება მყიდველთა შეზღუდული რაოდენობის გამო.

ჩემი რჩევა კლიენტებს: თუ გასვლის სიჩქარე და ღირებულების შენარჩუნება მნიშვნელოვანია, გერმანიის დიდი ქალაქები უფრო სასურველი იქნება, ხოლო ავსტრია უფრო მშვიდი გრძელვადიანი სტრატეგიისთვის შესაფერისია.

ჩემს პრაქტიკაში, მე შევხვედრივარ სხვადასხვა ევროპულ ბაზარს: დინამიური გერმანული ქალაქებიდან დაწყებული სტაბილური ვენით დამთავრებული. მაგალითად, გერმანია აჩვენებს, რომ ისეთი მსხვილი ქალაქები, როგორიცაა ბერლინი, მიუნხენი და ფრანკფურტი, უზრუნველყოფენ სტაბილურ მოთხოვნას და გამჭვირვალე ტრანზაქციებს. კლიენტები ხშირად მომმართავენ გერმანიაში ბინის შესაძენად და დაუყოვნებლივ გასაქირავებლად - ეს მათ საშუალებას აძლევს, შემოსავალი თითქმის საკუთრების პირველივე დღიდან გამოიმუშაონ.

გერმანიაში უძრავი ქონების შეძენისას მნიშვნელოვანია საფუძვლიანად შეამოწმოთ ქონების იურიდიული სტატუსი: Grundbuchauszug (მიწის გადასახადის სერტიფიკატი), Belastungen (Belastungen) და მისი შესაბამისობა ენერგოეფექტურობის სტანდარტებთან. სათანადოდ გაფორმებული დოკუმენტებით უძრავი ქონება უფრო სწრაფად იყიდება და ნაკლებად სავარაუდოა, რომ საგადასახადო ან სადაზღვევო ორგანოებთან დავებს გამოიწვევს.

კაპიტალის განაწილების ჩემი მიდგომა სტაბილური და მზარდი ბაზრების კომბინაციას ეფუძნება. მაგალითად, გრძელვადიანი სტაბილურობისთვის, სახსრების ნაწილი შეიძლება ბერლინში ან მიუნხენში ბინებში ჩაიდოს, ხოლო დანარჩენი - ლაიფციგში ან დრეზდენში, უფრო მაღალი შემოსავლისა და ზრდის პოტენციალისთვის. ეს მიდგომა ამცირებს რისკს და აბალანსებს მომგებიანობასა და უსაფრთხოებას შორის.

თუ მიზანი კაპიტალის ზრდა და აქტიური ინვესტირებაა, მე გერმანიას : დიდ ქალაქებს, ლიკვიდურობას და უძრავი ქონების მრავალფეროვნებას. თუ მიზანი უფრო მოდუნებული გრძელვადიანი სტრატეგიაა მინიმალური რისკითა და სტაბილური შემოსავლებით, ავსტრია იმარჯვებს: ბაზარი უფრო გაზომილია, ქირა სტაბილურია და ბიუროკრატია უფრო მარტივია.

გერმანია საუკეთესო არჩევანია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც აფასებენ სტაბილურობას, საკუთრების უფლებების დაცვას და ლიკვიდურობას. ისეთი დიდი ქალაქები, როგორიცაა ბერლინი და მიუნხენი, უზრუნველყოფენ მაღალ მოთხოვნას და გამჭვირვალე ტრანზაქციებს, რაც გერმანიაში ბინის შეძენას საიმედო ინვესტიციად აქცევს.

ავსტრია უფრო შესაფერისია უძრავი ქონების გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის, პროგნოზირებადი შემოსავლითა და სტაბილური ბაზრით, განსაკუთრებით ვენაში, სადაც ფასები თანდათან იზრდება და ქირა სტაბილური რჩება. გარდა ამისა, ავსტრია სარგებლობს ბიუროკრატიული სიმარტივითა და ბაზრის დაბალი ცვალებადობით, რაც მას კონსერვატიული ინვესტორებისთვის მოსახერხებელ არჩევნად აქცევს.

უძრავი ქონების შეძენამდე მნიშვნელოვანია საფუძვლიანად შეამოწმოთ ქონების იურიდიული სტატუსი, გაითვალისწინოთ გადასახადები, მართვის ხარჯები და პოტენციური შემოსავალი. რისკის შესამცირებლად, გადაანაწილეთ კაპიტალი სტაბილურ და განვითარებად ბაზრებს შორის. პრაქტიკაში, მე მინახავს, ​​რომ კარგი დაგეგმვა და პროფესიონალური იურიდიული მხარდაჭერა მნიშვნელოვნად ამარტივებს ტრანზაქციებს და იცავს ინვესტორებს.

2030 წლისთვის გერმანიის უძრავი ქონების ბაზარი განვითარდება ურბანიზაციის, მიგრაციისა და მკაცრი ESG სტანდარტების გავლენის ქვეშ. გადასახადებისა და გაქირავების საცხოვრებლის რეგულაციების რეფორმებმა შესაძლოა გავლენა მოახდინოს შემოსავლიანობაზე, ამიტომ მნიშვნელოვანია ამ ტენდენციების გათვალისწინება გერმანიაში ბინის ან სხვა ქონების შეძენის დაგეგმვისას. ინვესტორები, რომლებიც პროაქტიულად ადაპტირებენ თავიანთ სტრატეგიას ახალ რეგულაციებთან და მდგრად სტანდარტებთან, შეძლებენ შემოსავლების შენარჩუნებას და რისკების მინიმიზაციას.

1. განსაზღვრეთ თქვენი ინვესტიციის მიზანი. გადაწყვიტეთ, რისთვის ყიდულობთ ქონებას: გრძელვადიანი გაქირავებისთვის, შემოსავლის გენერირებისთვის, კაპიტალიზაციისთვის, საცხოვრებელი მიზნებისთვის თუ ამ მიზნების კომბინაციისთვის.

2. აირჩიეთ რეგიონი და ქალაქი. გამოიკვლიეთ გერმანიაში ბინების ფასები, გაქირავების შემოსავლიანობა და ლიკვიდურობა. შეადარეთ მსხვილი ქალაქები (ბერლინი, მიუნხენი, ფრანკფურტი) პერსპექტიულ ბაზრებს (ლაიფციგი, დრეზდენი).

3. საკუთრების ფორმატი. განსაზღვრეთ საკუთრების ტიპი: აბსოლუტური უფლება (Freies Eigentum), მემკვიდრეობითი აღნაგობის უფლება (Erbaurecht), ერთობლივი საკუთრება ან კოოპერატიული.

4. იურიდიული შემოწმება. დანიშნეთ იურიდიული შემოწმება და ქონების გადასახადის აუდიტი, რათა დარწმუნდეთ, რომ არ არსებობს ტვირთი ან დავალიანება.

5. ბიუჯეტი და გადასახადები. გამოთვალეთ ყველა ხარჯი: მიწის გადასახადი, ნოტარიუსი, აგენტი, რეგისტრაცია, მიწის წლიური გადასახადი, იჯარის შემოსავლის გადასახადი და სპეკულაციური გადასახადი, თუ გაყიდვა 10 წლის განმავლობაში ხდება.

6. დაფინანსება და საკრედიტო ისტორიის შემოწმება. შეამოწმეთ არარეზიდენტებისთვის იპოთეკური სესხის აღების უფლებამოსილება, შეაფასეთ გაქირავების შემოსავლიანობა და შეაფასეთ თქვენი ფინანსური შესაძლებლობები.

7. ქონების შერჩევა. ბინების ან მრავალბინიანი შენობების (Mehrfamilienhaus) ხელახლა გაყიდვა ან ახალი მშენებლობა, შენობის მდგომარეობის შეფასება, ენერგოეფექტურობა, ESG სტანდარტები.

8. ქონების მართვა. გადაწყვიტეთ, თავად მართოთ ქონება თუ დაიქირავოთ უძრავი ქონების სააგენტო, განსაკუთრებით თუ საზღვარგარეთ ცხოვრობთ ან რამდენიმე ქონებაში დებთ ინვესტიციას.

9. გასვლის სტრატეგია. გაითვალისწინეთ გაყიდვის სცენარები: თქვენს რეგიონში ლიკვიდურობა, გაყიდვაზე გადასახადები და მემკვიდრეობის ან ჩუქების შესაძლებლობა.

10. შედარება სხვა ბაზრებთან. თუ შესაძლებელია, შეაფასეთ ავსტრია, როგორც ალტერნატივა: ვენის სტაბილურობა, გადასახადები, საიჯარო შემოსავალი.

11. გაიარეთ კონსულტაცია სპეციალისტებთან. რისკების მინიმიზაციისა და ტრანზაქციის სამართლებრივი მთლიანობის უზრუნველსაყოფად აუცილებლად გაიარეთ კონსულტაცია იურისტთან და საგადასახადო მრჩეველთან.

1. ინვესტორი 300,000 ევროთი

მიზანი: ბინის შეძენა გასაქირავებლად წლიური 4-5%-იანი შემოსავლით.

ლაიფციგში ვიპოვე ბინა 295,000 ევროდ (65 კვ.მ.). კლიენტმა დარჩენილი თანხები მცირე რემონტისა და ავეჯის შესავსებად გამოიყენა. ერთი წლის შემდეგ ბინა სრულად გაქირავდა, იჯარის შემოსავალი ყველა ხარჯს ფარავდა და ქონების ღირებულება დაახლოებით 5-6%-ით გაიზარდა.

2. პენსიონერი 500,000 ევროთი

მიზანი: უსაფრთხო ინვესტიცია მინიმალური რისკებით და გრძელვადიანი გაქირავების შესაძლებლობით.

მიუნხენის გარეუბანში ვიპოვე ბინა 500,000 ევროდ (80 კვ.მ.). კლიენტმა ბიუჯეტის ნაწილი ავეჯის შესაძენად და გათბობის სისტემის განახლებისთვის გამოიყენა. ბინა გაქირავებულია გრძელვადიანი ვადით, დაახლოებით 2.5%-იანი საპროცენტო განაკვეთით, ქონება კი ინარჩუნებს მაღალ ლიკვიდურობას და სტაბილურ ღირებულებას.

3. ოჯახი შვილებთან ერთად

მიზანი: კომფორტული საცხოვრებელი ოჯახისთვის, ქონების ნაწილის გაქირავების შესაძლებლობით.

ფრანკფურტის გარეუბანში 550 000 ევროდ (120 მ²) სახლი ვიპოვე. ბიუჯეტის ნაწილი ბაღის ლანდშაფტის მოწყობასა და ინტერიერის მოპირკეთებას მოხმარდა. ოჯახი საცხოვრებლად გადავიდა, სახლის ნაწილი გაქირავებულია, შემოსავალი ხარჯების ნაწილს ფარავს და სახლის ღირებულება ბოლო ერთი წლის განმავლობაში 4-5%-ით გაიზარდა.