ავსტრიის ყველაზე ძვირადღირებული ბინები: პრესტიჟი თუ ინვესტიცია?

ავსტრია დიდი ხანია ცნობილია არა მხოლოდ თავისი მთებით, ტბებითა და ვენის ოპერით, არამედ სტაბილური უძრავი ქონების ბაზრითაც , რომელიც ევროპასა და მსოფლიოში ყველაზე მდიდარ მყიდველებს იზიდავს. მიუხედავად იმისა, რომ ფუფუნების სეგმენტი ოდესღაც ძირითადად ვენაში მდიდრულ ვილებთან ან ტიროლში შალეებთან ასოცირდებოდა, დღეს სულ უფრო მეტი ყურადღება ექცევა ბინებსა და პენტჰაუსებს.

ავსტრიაში ყველაზე ძვირადღირებული ბინები უბრალოდ საბინაო პრობლემის გადაწყვეტაზე მეტია. ისინი საიმედო ინვესტიციას, სტატუსის სიმბოლოს და ხშირად კერძო ტრანზაქციების საგანს წარმოადგენენ, რომლებიც საჯაროდ არ არის ჩამოთვლილი. მათ მფლობელებს შორის არიან მილიონერები და მილიარდერები გერმანიიდან, შვეიცარიიდან, დიდი ბრიტანეთიდან, სპარსეთის ყურის ქვეყნებიდან, ასევე ავსტრიელი მეწარმეები და ხელოვანები.

ავსტრიის ფუფუნების აპარტამენტები გამორჩეულ ბაზარს ქმნის: ვენაში ისინი ისტორიულ სასახლეებსა და ულტრათანამედროვე საცხოვრებელ კომპლექსებშია განთავსებული; კიცბიუელში ეს შალეს სტილის ბინებია; ხოლო ზალცბურგსა და კარინთიაში ეს ტბისპირა ცალკე მდგომი საცხოვრებელი სახლებია. ფასები ადვილად აღწევს მილიონობით ევროს, ხოლო მყიდველებს შორის კონკურენცია წარმოუდგენლად სასტიკია.

ავსტრიაში მდიდრების საცხოვრებელი ტერიტორიები არათანაბრად არის განაწილებული: ტოპ შეთავაზებები მხოლოდ რამდენიმე რეგიონშია კონცენტრირებული, რომლებიც პრემიუმ სეგმენტს ქმნიან.

• ვენა. დედაქალაქი ბაზრის ლიდერად რჩება: აქ მილიონერების ბინები იყიდება როგორც ისტორიულ მე-19 საუკუნის შენობებში Innere Stadt , ასევე ახალ საცხოვრებელ კომპლექსებში, საიდანაც დუნაის ან ვენის ტყეების ხედი იშლება. Döbling და რინგშტრასეზე მდებარე პენტჰაუსები 6-10 მილიონი ევროს ღირებულებისაა. ამასობაში, Hietzing და Währing პრესტიჟული ატმოსფეროთია ცნობილი და იქ ბინები იშვიათად ხვდება ღია ბაზარზე.
• კიცბიუელი. აქ სახლების უმეტესობა მილიონერების საკუთრებაა და თავად ბინები მთის გლამურის განსახიერებად ითვლება. შალეს ტიპის ბინები, ლიფტით პირდაპირ ფერდობებზე გასასვლელით და კერძო ველნეს სართულით, 5-7 მილიონი ევრო ღირს. ზოგიერთი ქონება 12 მილიონ ევროდაც კი იყიდება. აქ ბინები ისეთივე ღირებულია, როგორც ვილები და შეზღუდული მიწოდება ბაზარს განსაკუთრებით ექსკლუზიურს ხდის.
• ზალცბურგი, მუსიკისა და კლასიკური არქიტექტურის ქალაქი, ასევე მოხვდა ავსტრიის საუკეთესო ფუფუნების უძრავი ქონების მიმართულებების სიაში. ქალაქის ცენტრში და ანიფისა და ელსბეთენის მთისწინეთში პენტჰაუსები 3-6 მილიონი ევრო ღირს, ხოლო ბაროკოს სტილის შენობებში ინდივიდუალური ბინების ფასი 8 მილიონ ევროს აღწევს. მდიდარი ოჯახები ზალცბურგს მაღალი კულტურის ატმოსფეროსა და განმარტოებული ცხოვრების წესის გამო ირჩევენ.
• კარინთია და ზალცკამერგუტი. ტბისპირა ბინები ინვესტორებისთვის ავსტრიის უძრავი ქონების ბაზრის მწვერვალია. ავსტრიაში ტბისპირა ბინის ყიდვა მინიმუმ 3-4 მილიონი ევრო დაგიჯდებათ, მაგრამ თუ ვიორტერზეეს ან ატერზეეს ეძებთ, ფასმა შეიძლება ადვილად მიაღწიოს 10-15 მილიონ ევროს. აქ ბინებს ხშირად აქვთ პირადი წყალზე წვდომა და პირადი ტერასები.

ეს რეგიონები უნიკალურ გარემოს გვთავაზობენ: ისტორიის, ბუნებისა და შეზღუდული მარაგის კომბინაციას. სწორედ ამიტომ, ავსტრიის ფუფუნების აპარტამენტები ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე გაყიდვად და ძვირადღირებულ ადგილად რჩება.

ავსტრიის ფუფუნების უძრავი ქონების ბაზარმა არაერთხელ დაამყარა რეკორდები და ბოლო წლებში პრემიუმ ტრანზაქციების ნამდვილი ბუმი შეინიშნება. მიუხედავად იმისა, რომ სულ რაღაც ათი წლის წინ ასეთი თანხები წარმოუდგენლად ჩანდა მხოლოდ 9 მილიონი მოსახლეობის მქონე ქვეყნისთვის, ახლა ისინი თითქმის ნორმად იქცა მყიდველთა რჩეული ჯგუფისთვის.

2024 წელი რეკორდული იყო. ტიროლის მუნიციპალიტეტში, იოხბერგში, საცხოვრებელი შენობა 34.68 მილიონ ევროდ გაიყიდა - წლის ყველაზე ძვირადღირებული გარიგება, რამაც ბაზრის ექსპერტებიც კი გააკვირვა. ამასობაში, პრემიუმ კლასის ბინების სეგმენტშიც წარმოუდგენელი აქტივობა დაფიქსირდა.

• ავსტრიის ყველაზე ძვირადღირებული ბინა კიცბიულში 7.12 მილიონ ევროდ შეიძინეს . ქონება მდებარეობდა მდიდრულ შალეში, რომელსაც ჰქონდა პირადი ლიფტი, პანორამული ტერასა და სპა ზონა.
• ვენაში, პრესტიჟულ Innere Stadt , ისტორიულ შენობაში მდებარე პენტჰაუსი 6,65 მილიონ ევროდ გაიყიდა. მყიდველი მიიზიდა არა მხოლოდ დედაქალაქის ცენტრში მდებარეობამ, არამედ შეთავაზების იშვიათობამაც: მსგავსი უძრავი ქონება თითქმის არასდროს ჩნდება ღია ბაზარზე.
• ზალცბურგში რეკორდული ღირებულების ბინა ახალ მფლობელს 4.15 მილიონი ევრო დაუჯდა. ეს იყო პენტჰაუსი ჰოენზალცბურგის ციხესიმაგრის ხედით, რაც ქონებას უნიკალურს ხდიდა როგორც კულტურული, ასევე არქიტექტურული თვალსაზრისით.

შედარებისთვის, ბურგენლანდში ფასები გაცილებით მოკრძალებული რჩება - ბოლო წლებში იქ ყველაზე ძვირადღირებული ბინა დაახლოებით 800 000 ევრო ღირდა, ხოლო შტირიაში დაახლოებით 1,5 მილიონი ევრო. ეს ავსტრიის ელიტარულ ცენტრებსა და უფრო მშვიდ რეგიონებს შორის არსებულ სხვაობას უსვამს ხაზს, სადაც მოთხოვნას ძირითადად ადგილობრივი მაცხოვრებლები განაპირობებენ.

ეს განსხვავება რამდენიმე ფაქტორით აიხსნება:

1. საერთაშორისო პრესტიჟი. ვენა, კიცბიული და ზალცბურგი მსოფლიოში ცნობილია და მდიდარ მყიდველებს არა მხოლოდ არქიტექტურით, არამედ კულტურული კაპიტალითაც იზიდავს. აქ ცხოვრება გლობალური ელიტის ნაწილად ყოფნას ნიშნავს.
2. შეზღუდული მიწოდება. ახალი ფუფუნების პროექტები უკიდურესად იშვიათად შენდება. ვენის ისტორიულ უბნებში ახალი მშენებლობა თითქმის შეუძლებელია, კიცბიუელში კი განვითარებისთვის მიწა დიდი ხანია გამოყოფილია.
3. მილიონერების წრე. მდიდრები ცდილობენ იცხოვრონ ისეთ ადგილებში, სადაც უკვე ჩამოყალიბებულია პრესტიჟული წრე. ეს ქმნის „ინტერესთა კლუბის“ ეფექტს: რაც უფრო მეტი მდიდარი მეზობელია, მით უფრო მაღალია ქონების ღირებულება.

საინტერესოა, რომ პანდემიის შემდეგ ბინების ბაზარმა შესამჩნევი ზრდა განიცადა. ბევრმა ინვესტორმა გადახედა თავის სტრატეგიებს: დიდი შენობების ნაცვლად, მათ დაიწყეს კომპაქტური, მაგრამ ულტრათანამედროვე ბინების , რომელთა მოვლა-პატრონობა და გაქირავება უფრო ადვილია. ვენაში ასეთი ბინები ყიდულობენ როგორც ძირითად საცხოვრებელ ადგილებს ან საქმიანი ვიზიტებისთვის განკუთვნილ ბინებს, ხოლო ავსტრიის ტბების სანაპირო რაიონებში - როგორც ზაფხულის ოჯახურ დასასვენებელ ადგილებს.

ბოლო წლების კიდევ ერთი ტენდენცია შვეიცარიიდან და გერმანიიდან მყიდველების მხრიდან მზარდი ინტერესია. მათთვის ძვირადღირებული ბინის ყიდვა ავსტრიაში უფრო მომგებიანია, ვიდრე საფრანგეთში ან იტალიაში: გადასახადები უფრო დაბალია, ხოლო მშენებლობისა და ინფრასტრუქტურის ხარისხი უმაღლეს დონეზე რჩება.

ავსტრიის დედაქალაქი ქვეყნის მთავარ ფუფუნების უძრავი ქონების ცენტრად რჩება. ის არა მხოლოდ ავსტრიაში ყველაზე ძვირადღირებული ბინებით , არამედ უნიკალური უძრავი ქონებითაც, რომლებიც იშვიათად ჩნდება ბაზარზე. ტიროლისა და კარინთიისგან განსხვავებით, სადაც შალეები და ვილები დომინანტურ ფორმატში რჩება, ვენა გთავაზობთ პენტჰაუსებსა და ისტორიულ ბინებს, რომლებიც მე-19 საუკუნის არქიტექტურასა და თანამედროვე ტექნოლოგიებს აერთიანებს.

ვენის ეს ჩრდილოეთი უბანი „არისტოკრატულ უბნად“ ითვლება. აქ, კალენბერგის მწვანე ფერდობებზე, განლაგებულია სასახლეები და ბინები დუნაისა და ძველი ქალაქის ხედებით. თანამედროვე კომპლექსები გთავაზობთ 200-400 კვადრატული მეტრის ბინებს კერძო ტერასებითა და ლიფტებით, რომლებიც პირდაპირ ბინაში მიდიან. ფასები 4-6 მილიონი ევროდან იწყება, მაგრამ ვენახის ხედით პენტჰაუსები შეიძლება 10-12 მილიონი ევრო და მეტი ღირდეს.

დედაქალაქის ისტორიული ცენტრი ბაროკოს შენობების, რინგშტრასესა და წმინდა სტეფანეს ტაძრის . სწორედ აქ მდებარეობს ვენის ფუფუნების უძრავი ქონება, რომელიც ხშირად ფუფუნების საცხოვრებლებად არის გადაკეთებული. რინგშტრასეზე ან ვენის სახელმწიფო ოპერის ხედით პენტჰაუსი 6-10 მილიონი ევრო ღირს, ხოლო 500 კვადრატული მეტრის იშვიათი უძრავი ქონების ფასი შეიძლება 20 მილიონ ევროს აღემატებოდეს. დიპლომატებს, ბიზნესმენებს და მსოფლიო დონის ხელოვანებს ხშირად ასეთი ბინების მფლობელები არიან.

ეს ტერიტორია ტრადიციულად „დიპლომატებისა და მხატვრების რაიონად“ არის ცნობილი. აქ მდებარეობს შენბრუნის სასახლე და მიმდებარე თანამედროვე ვილები, რომელთაგან ბევრი რამდენიმე ფუფუნების აპარტამენტად არის დაყოფილი. Hietzing ბინების ფასები საშუალო კლასის უძრავი ქონებისთვის 3-5 მილიონი ევროდან 12-14 მილიონ ევრომდე მერყეობს რესტავრირებულ ვილებში, რომლებსაც აქვთ ბაღები.

მიუხედავად იმისა, რომ ტრადიციული უბნები კლასიციზმთან და ისტორიასთან ასოცირდება, Neubau და Mariahilf თანამედროვე ფუფუნების განვითარების ცენტრებად იქცნენ. აქ შენდება ახალი ბიზნეს კლასის და პრემიუმ კლასის საცხოვრებელი კომპლექსები, რომლებიც აღჭურვილია მიწისქვეშა ავტოფარეხებით, საცურაო აუზებითა და ფიტნეს ცენტრებით მაცხოვრებლებისთვის. ამ რაიონებში ფუფუნების ბინების ფასები 2.5 მილიონი ევროდან იწყება და 6-7 მილიონ ევროს აღწევს. ეს ადგილები განსაკუთრებით პოპულარულია შემოქმედებით ელიტაში, ახალგაზრდა მეწარმეებსა და IT ინვესტორებში.

ამგვარად, ვენის ფუფუნების უძრავი ქონების შეიძლება დაახლოებით ორ სეგმენტად დაიყოს: ისტორიული ბინები ქალაქის ცენტრში და ულტრათანამედროვე პენტჰაუსები ახალ საცხოვრებელ კომპლექსებში. ორივე ფორმატი თანაბრად მაღალი შეფასებით სარგებლობს, თუმცა მათი აუდიტორია განსხვავებულია: პირველს უპირატესობას პრესტიჟისა და ტრადიციების მაძიებლები ანიჭებენ, ხოლო მეორეს - კომფორტისა და ინოვაციის მაძიებლები.

ავსტრიის ტბისპირა უძრავი ქონების ბაზარი ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე დახურული და ძვირადღირებული სეგმენტია. წყალთან პირდაპირი წვდომის მქონე ნაკვეთებს სახელმწიფო მკაცრად აკონტროლებს: ახალი ნებართვები იშვიათად გაიცემა, არსებული ქონება კი ხშირად მემკვიდრეობით გადაეცემა. სწორედ ამიტომ, ავსტრიაში ტბისპირა ბინის ყიდვა იშვიათი პრივილეგიით სარგებლობას ნიშნავს.

• ატერზეე. ითვლება „მხატვრების ტბად“, სადაც ერთ დროს გუსტავ კლიმტი მუშაობდა. პანორამული ხედებითა და კერძო ნავმისადგომით ბინების ფასი 7-10 მილიონი ევროა. ყველაზე ექსკლუზიური ბინების ფასები 15-18 მილიონ ევროს აღწევს.
• ვიორტერზეე (კარინთია). ეს ადგილი ცნობილია, როგორც „ავსტრიული რივიერა“. ველდენის ან კლაგენფურტის რაიონში სანაპირო ზოლის ბინების ფასები 6 მილიონი ევროდან 14 მილიონ ევრომდე მერყეობს. ეს პოპულარული ადგილია მდიდარ ბიზნესმენებსა და პოლიტიკოსებს შორის.
• ვოლფგანგზეე. უფრო ინტიმური ბაზარი, სადაც ბინები ხშირად ოჯახური საცხოვრებლების სახით იყიდება. ფასები 4-5 მილიონი ევროდან იწყება, თუმცა დიდი ნაკვეთებითა და ტბის ხედით ტერასებით აღჭურვილი უძრავი ქონების ღირებულება 10 მილიონ ევროს აჭარბებს.
• მილშტატერ ზე და ტრაუნზეე. ეს ტბები ფასდება სიმშვიდისა და განმარტოების გამო. ბინების ღირებულება 6-8 მილიონი ევროა და ისინი ძირითადად დასვენებისა და კონფიდენციალურობისთვისაა შერჩეული.

მსხვილი უძრავი ქონების სააგენტოების მონაცემებით, ტბისპირა ბინებზე მოთხოვნა მუდმივად სამიდან ოთხჯერ აღემატება მიწოდებას. ბევრი ტრანზაქცია სანდო ინვესტორთა კლუბების მეშვეობით იდება. სწორედ ამიტომ, ატერზეეს ან ვერტერზეეს ტბებთან ახლოს ბინის ფლობა ელიტური საზოგადოების წევრობის ტოლფასია.

ავსტრიაში ძვირადღირებული ბინის შეძენის გადაწყვეტილება მხოლოდ პირველი ნაბიჯია. რეალური ხარჯები ტრანზაქციის შემდეგ იწყება, რადგან ავსტრიაში ძვირადღირებული ბინების მოვლა-პატრონობა მუდმივ ინვესტიციებს მოითხოვს. რაც უფრო პრესტიჟულია ქონება, მით უფრო მაღალია მოვლა-პატრონობის ხარჯები. ეს განპირობებულია არა მხოლოდ მშენებლობის მასშტაბითა და ხარისხით, არამედ სხვადასხვა მომსახურებითაც, რაც ქონებას ჭეშმარიტად ექსკლუზიურს ხდის.

კომუნალური გადასახადები. 200-400 კვადრატული მეტრის ფართობის ბინის ყოველთვიური ხარჯები საშუალოდ 400-800 ევროა. საცურაო აუზებით, ზამთრის ბაღებით ან დიდი ტერასებით აღჭურვილი პენტჰაუსების შემთხვევაში, ხარჯები ადვილად აღწევს 1000-1500 ევროს. ენერგოეფექტური ტექნოლოგიები ამცირებს ხარჯებს, მაგრამ კომფორტს მაინც თავისი ფასი აქვს.

პერსონალი და მოვლა-პატრონობა. პრემიუმ კლასის საცხოვრებელი კომპლექსები ყოველთვის გვთავაზობენ კონსიერჟის მომსახურებას, დაცვას, დასუფთავებას და მენეჯმენტ კომპანიას. მაცხოვრებლები ამ სერვისებისთვის თვეში 1500-დან 2500 ევრომდე იხდიან. შენობებში, სადაც არის კერძო სპორტული დარბაზები, სპა-ცენტრები ან ღვინის ოთახები, მომსახურების საფასური შეიძლება კიდევ უფრო მაღალი იყოს.

დაზღვევა. 5-10 მილიონი ევროს ღირებულების ბინისთვის დაზღვევა წელიწადში 5,000-10,000 ევრო დაჯდება. ეს მოიცავს არა მხოლოდ თავად ქონებას, არამედ მის შინაარსსაც: დიზაინერულ ავეჯს, ხელოვნების ნიმუშებს და ტექნიკას.

რემონტი და რემონტი. ყოველ 7-10 წელიწადში ერთხელ საჭიროა რემონტი — კომუნალური სისტემების განახლება, კოსმეტიკური რემონტი, ლიფტის აღჭურვილობის შეცვლა ან გათბობა. მფლობელები ამისთვის ყოველწლიურად ბინის მთლიანი ღირებულების დაახლოებით 0.5-1%-ს ხარჯავენ. 10 მილიონი ევროს ღირებულების ქონებისთვის ეს წელიწადში 50,000-100,000 ევროს შეადგენს.

საბოლოო ჯამში , ავსტრიაში ძვირადღირებული ბინის მფლობელს ყოველწლიურად ათობით, ზოგჯერ კი ასობით ათასი ევრო უჯდება. თუმცა, სწორედ ეს ხარჯები საშუალებას აძლევს ქონებას, შეინარჩუნოს იდეალურ მდგომარეობაში და შეინარჩუნოს მაღალი ლიკვიდურობა ხელახალი გაყიდვის შემდეგ. ბევრი მდიდარი ადამიანისთვის ეს არ არის ხარჯი, არამედ კაპიტალის შენარჩუნების ინვესტიციაა.

ამიტომ, ფუფუნების ბინის მფლობელი მზად უნდა იყოს წელიწადში მინიმუმ 60,000–80,000 ევრო დახარჯოს. პრემიუმ კლასის უძრავი ქონების შემთხვევაში, რომელსაც აქვს საცურაო აუზი, სპა და დაცული ტერიტორია, ხარჯები 150,000–200,000 ევრომდე იზრდება. ეს ხარჯები ბაზარს დახურულს ხდის და ადასტურებს, რომ ვენასა და კიცბიუელში ფუფუნების უძრავი ქონება მხოლოდ შეზღუდული რაოდენობის მყიდველებისთვისაა ხელმისაწვდომი.

ვენაში ყველაზე ძვირადღირებული ბინები შეიძლება დაიყოს ორ ძირითად ფორმატად და სწორედ ეს დაყოფა განსაზღვრავს მყიდველების სტრატეგიებსა და ფასების დონეს:

1. ისტორიული რეზიდენციები არის ბინები და პენტჰაუსები მე-19 საუკუნის სასახლეებში, რომლებიც მდებარეობს რინგშტრასეზე ან Innere Stadt . ეს უძრავი ქონება ფასობს მათი ატმოსფეროსა და არქიტექტურის გამო; ისინი იშვიათად იყიდება და თითქმის არასდროს აღდგენილია.
2. თანამედროვე, ფუფუნების საცხოვრებელი კომპლექსები – ახალი თაობის შენობები მიწისქვეშა ავტოფარეხებით, სპა ზონებით, ფიტნეს კლუბებით, კერძო ბაღებითა და კონსიერჟის მომსახურებით.

• „ამბასი პარკსაიდ ლივინგი“ პროექტია . ბინების ფართობი 150-დან 400 კვადრატულ მეტრამდეა და მათი ფასი 2.5 მილიონიდან 8 მილიონ ევრომდე მერყეობს. პროექტს აქვს მიწისქვეშა ავტოსადგომი, 24-საათიანი დაცვა, ღვინის მარნები და სპა-ზონები მაცხოვრებლებისთვის. მოვლა-პატრონობის ღირებულება დაახლოებით 2000-3000 ევროა თვეში.
• პარკინგი 12. მე-19 საუკუნის შენობაში მდებარე საცხოვრებელი ბინები თანამედროვე ტექნოლოგიური ტენდენციების შესაბამისად გარემონტდა. პარკის ხედებით პენტჰაუსების ფასი 8-12 მილიონი ევროა. მთავარი მახასიათებელია ფასადებისა და ინტერიერის ისტორიული ელემენტების შენარჩუნება, ასევე მაცხოვრებლების კლუბის მომსახურება.
• Sky 6. თანამედროვე კომპლექსი პანორამული ტერასებით, ფიტნეს ცენტრებითა და საცურაო აუზებით. ბინების ფასები 2 მილიონი ევროდან იწყება და 6 მილიონ ევრომდე აღწევს. მომსახურების საფასური თვეში 1,500-2,500 ევროა.
• შოტენრინგის სასახლე . მე-19 საუკუნის გარემონტებული სასახლე, რომელიც ფუფუნების საცხოვრებელ კომპლექსად გადაკეთდა. მარმარილოს კიბეებით, მაღალი ჭერით და პირადი ლიფტებით აღჭურვილი ბინები 5-15 მილიონი ევრო ღირს.

ავსტრიაში ბინების ფასები ბოლო 10 წლის განმავლობაში მკვეთრად გაიზარდა. Statistik Austria-სა და მსხვილი სააგენტოების მონაცემებით:

• 2015 წელს, ვენის ცენტრში პენტჰაუსის საშუალო ფასი დაახლოებით 2.8 მილიონი ევრო .
• 2020 წელს – უკვე 4.5 მილიონი ევრო .
• 2024 წელს რეკორდულმა მაჩვენებელმა 6.65 მილიონ ევროს .

კიცბიუელმა იმავე პერიოდში კიდევ უფრო დინამიური ზრდა აჩვენა: 3.5 მილიონი ევროდან 2024 წელს 7 მილიონ ევროზე მეტამდე

უფრო მეტიც, ეს ზრდა არ არის უეცარი ნახტომი, არამედ სტაბილური ტენდენციაა , რაც ავსტრიის ბაზარს ინვესტორებისთვის განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის. პარიზთან ან მილანთან შედარებით, სადაც ფასები ხან იზრდება და ხან ეცემა, ავსტრია რბილ და პროგნოზირებად ტრაექტორიას ავლენს.

ეს ნდობის ეფექტს ქმნის: მყიდველი ხვდება, რომ დღეს ფუფუნების პენტჰაუსში 5-7 მილიონი ევროს ინვესტირებით, ის თითქმის დანამდვილებით შეძლებს მის გაყიდვას 5-10 წელიწადში.

ძირითადი ზრდის ფაქტორები:

1. შეზღუდული მიწოდება. ვენის ისტორიულ ცენტრში ახალი პროექტები თითქმის არ არსებობს, კიცბიუელში კი განვითარებისთვის მიწა დიდი ხანია გამოყოფილია. თითოეული ახალი ბინა ექსკლუზიურ შეთავაზებად იქცევა და მყიდველს მაშინვე პოულობს.
2. საერთაშორისო მოთხოვნა. გერმანიიდან, შვეიცარიიდან და სპარსეთის ყურის ქვეყნებიდან მდიდარი მყიდველები ავსტრიას თავიანთი კაპიტალის უსაფრთხო თავშესაფრად მიიჩნევენ. ისინი აფასებენ არა მხოლოდ თავიანთი ფულის უსაფრთხოებას, არამედ ქონების საცხოვრებლად გამოყენების შესაძლებლობასაც.
3. ცხოვრების მაღალი ხარისხი. ვენა მუდმივად პირველ ადგილზეა Mercer-ისა და Economist Intelligence Unit-ის გლობალურ რეიტინგებში. ეს არის უსაფრთხო, კომფორტული და პრესტიჟული ქალაქი საცხოვრებლად, რაც სწორედ ის იზიდავს ბავშვიან ოჯახებს.
4. პრესტიჟული გარემო. მდიდარი მყიდველები აფასებენ არა მხოლოდ სახლს, არამედ მიმდებარე ტერიტორიასაც: ვინ ცხოვრობს ახლოს და რომელი კულტურული და ბიზნეს ცენტრებია ხელმისაწვდომი. Döbling , Hietzing და Innere Stadt დიდი ხანია ავსტრიული ელიტის სიმბოლოა.

პანდემიამ ბაზარი მხოლოდ სტიმული მისცა: ბევრმა ინვესტორმა დიდი სახლების ალტერნატივად კომპაქტური, მაგრამ ძვირადღირებული ბინების არჩევა დაიწყო. ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია ვენასა და კარინთიის ტბების რაიონში, სადაც ბინებზე მოთხოვნა 20-30%-ით გაიზარდა. 200-250 კვადრატული მეტრის ბინები „ოქროს შუალედად“ აღიქმება - მათი მოვლა უფრო ადვილია, მაგრამ პრესტიჟს, კომფორტს და ლიკვიდურობას გვთავაზობენ.

ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ავსტრიის პრემიუმ კლასის უძრავი ქონების ბაზარი მომდევნო წლებში ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე სტაბილური დარჩება. მიწის კანონმდებლობაში ცვლილებებისა და შვეიცარიისა და საფრანგეთის მხრიდან გაზრდილი კონკურენციის მიუხედავად, ვენასა და კიცბიულში მდებარე ფუფუნების აპარტამენტები ინარჩუნებენ უპირატესობების უნიკალურ ერთობლიობას: უსაფრთხოებას, პრესტიჟს და შეზღუდულ მიწოდებას.

ფასების ზრდა გაგრძელდება. CBRE-სა და Knight Frank-ის პროგნოზებით, ვენის საუკეთესო რაიონებში ბინების ფასი ყოველწლიურად 3-5%-ით, ხოლო კიცბიულში 4-6%-ით გაძვირდება, რადგან იქ მიწის ხელმისაწვდომობა განსაკუთრებით შეზღუდულია.

მყიდველებზე კონტროლის გამკაცრება. ტიროლსა და ფორარლბერგში შესაძლოა უცხოელი ინვესტორებისთვის ახალი ბარიერები შემოიღონ. თუმცა, ვენასა და ზალცბურგში რეგულაციები უფრო მოქნილი დარჩება, რაც ქალაქში ბინებზე მოთხოვნის ზრდას გამოიწვევს.

ეკოლოგიურად სუფთა უძრავი ქონების მიმართ ინტერესი იზრდება. თანამედროვე ფუფუნების კომპლექსები აშენდება „მწვანე ტექნოლოგიების“ გამოყენებით: გეოთერმული გათბობა, მზის პანელები და წვიმის წყლის შემგროვებელი სისტემები. ეს ზრდის ბინების ფასს, მაგრამ მათ ინვესტორებისთვის კიდევ უფრო მიმზიდველს ხდის.

საცხოვრებელი ფორმატების შეცვლა. მიუხედავად იმისა, რომ ოდესღაც პოპულარული იყო 400-500 კვადრატული მეტრის დიდი ბინები, ამჟამად იზრდება მოთხოვნა „კომპაქტურ ფუფუნებაზე“ - 200-250 კვადრატული მეტრის ბინებზე. მათი მოვლა-პატრონობა და ხელახლა გაყიდვა უფრო ადვილია.

კაპიტალის შემოდინება სპარსეთის ყურისა და აზიის ქვეყნებიდან. ჩვენ უკვე ვხედავთ ტრანზაქციების ზრდას არაბთა გაერთიანებული საემიროების, კატარის და ჩინეთის მყიდველებთან. მათთვის ავსტრია მიმზიდველია არა მხოლოდ როგორც უძრავი ქონების ბაზარი, არამედ როგორც ადგილი, სადაც შეუძლიათ შვილების აღზრდა ევროპაში სწავლის პარალელურად.

ავსტრიას განსაკუთრებული ადგილი უჭირავს ევროპის უძრავი ქონების რუკაზე. მაშინ, როდესაც პარიზი და ლონდონი ტურისტებს პოპულარობითა და საერთაშორისო პრესტიჟით იზიდავს, ავსტრია სტაბილურობის, უსაფრთხოებისა და კულტურული კაპიტალის კომბინაციით სარგებლობს. ინვესტორებისთვის, ვენაში, კიცბიუელში ან კარინთიის ტბებთან მდებარე ფუფუნების ბინების შეძენა დიდი ხანია სტრატეგიაა მათი სიმდიდრის შენარჩუნებისა და გაზრდისთვის.

ფუფუნების უძრავი ქონება აქ განიხილება, როგორც გრძელვადიანი აქტივი, რომელიც ინარჩუნებს თავის ღირებულებას კრიზისების მიუხედავად. 2008 წელსაც კი, როდესაც საცხოვრებლის ფასები მთელ ევროპაში დაეცა, ავსტრიის ბაზარმა მინიმალური კლება აჩვენა და ფუფუნების სეგმენტმა თავისი პოზიცია დანაკარგების გარეშე შეინარჩუნა.

დღეს, გლობალური არასტაბილურობის ფონზე, ავსტრია კაპიტალის უსაფრთხო თავშესაფარად რჩება. შემთხვევითი არ არის, რომ სულ უფრო მეტი ექსპერტი აღნიშნავს, რომ ავსტრიულ უძრავ ქონებაში ინვესტირება ევროპაში აქტივების დაცვის ერთ-ერთი ყველაზე საიმედო გზაა, სადაც პრესტიჟი ხელშესახებ ფინანსურ სარგებელთან არის შერწყმული.

ბაზრის სტაბილურობა.
ესპანეთისგან განსხვავებით, სადაც ბინების ფასები შეიძლება სულ რამდენიმე წელიწადში 20-30%-ით დაეცეს, ავსტრიაში სტაბილური ზრდაა — საშუალოდ წელიწადში 3-5%. ფუფუნების ბინების შემთხვევაში ეს მაჩვენებელი უფრო მაღალია: Knight Frank-ის მონაცემებით, ვენაში პრემიუმ კლასის უძრავი ქონების ფასი მხოლოდ 2023-2024 წლებში 8%-ით გაიზრდება.

შეზღუდული მიწოდება.
ვენის ისტორიული უბნები, როგორიცაა Innere Stadt ან Döbling , სახელმწიფოს მიერ არის დაცული და ახალი განაშენიანებები თითქმის არ არსებობს. იგივე ეხება ტბებსაც: სანაპირო ზოლი მკაცრად რეგულირდება, რაც წყალთან ახლოს ახალი საცხოვრებლის აშენების შესაძლებლობას პრაქტიკულად შეუძლებელს ხდის. ეს ქმნის ხელოვნურ დეფიციტს და გარანტიას იძლევა ფასების ზრდისა.

მაღალი ლიკვიდურობა.
კრიზისის დროსაც კი, ვენასა და კიცბიულში ბინები მყიდველებს პოულობენ. უფრო მეტიც, 5-10 მილიონი ევროს ღირებულების უძრავი ქონება ხშირად უფრო სწრაფად იყიდება, ვიდრე საშუალო კლასის ბინები, რადგან პრემიუმ სეგმენტში კონკურენცია უფრო დაბალია. ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს, რომ მათ შეუძლიათ თავიანთი აქტივების გაყიდვა 3-6 თვეში ზარალის გარეშე.

ქირის შემოსავალი.
ვენა საერთაშორისო ორგანიზაციების რაოდენობით ევროპის ხუთ საუკეთესო ქალაქს შორისაა. დიპლომატები, გაეროს, ევროკავშირის და საერთაშორისო კორპორაციების თანამშრომლები პრემიუმ კლასის ბინებს ქირაობენ თვეში 5,000-15,000 ევროდ. მფლობელებისთვის ეს წელიწადში 3-5%-იან შემოსავალს იძლევა, რაც უფრო მაღალია, ვიდრე ევროკავშირში საბანკო დეპოზიტების განთავსებით არის შესაძლებელი.

მემკვიდრეობა და სტატუსი.
ავსტრიაში ფუფუნების ბინა აღიქმება არა მხოლოდ საცხოვრებელ ადგილად, არამედ ოჯახური სტატუსის სიმბოლოდაც. ბევრი ქონება მემკვიდრეებს გადაეცემა და თაობების განმავლობაში ინარჩუნებს თავის ღირებულებას. რინგშტრასეზე ან ვერტერზეეს ტბასთან ბინის ყიდვა არა მხოლოდ ინვესტიციაა, არამედ პრესტიჟული ოჯახური ისტორიის ნაწილიც.

ძვირადღირებული ბინები ვენასა და ავსტრიის სხვა ელიტარულ რაიონებში არა მხოლოდ პრესტიჟს, არამედ პასუხისმგებლობასაც მოაქვს. ნებისმიერი საინვესტიციო აქტივის მსგავსად, მათაც აქვთ თავიანთი ძლიერი და სუსტი მხარეები, რომელთა წინასწარ ცოდნაც ღირს.

ავსტრიაში ძვირადღირებული ბინის შეძენა მხოლოდ საცხოვრებლის საკითხი არ არის, ეს სტრატეგიული გადაწყვეტილებაცაა . ზოგისთვის ეს პრესტიჟული მისამართია ვენის ცენტრში, ზოგისთვის კიცბიუელში შალე ან ატერზეეს ტბასთან მდებარე ბინა. რაც არ უნდა აირჩიოთ, საბოლოო შედეგი არის სტატუსი, საინვესტიციო მიმზიდველობა და ისტორიული უნიკალურობა, რომლის გამეორებაც შეუძლებელია.

ინვესტორებისთვის ეს კაპიტალის შენარჩუნებისა და გაზრდის შანსია, ხოლო ოჯახებისთვის - მომავალი თაობებისთვის ისეთი საცხოვრებლით უზრუნველყოფა, რომლის ღირებულებაც გაიზრდება და ყოველთვის სტაბილურობისა და მაღალი ხარისხის ცხოვრების სიმბოლოდ დარჩება.