მიწის შეძენა ავსტრიაში: ეტაპობრივი ინსტრუქცია და ექსპერტის რჩევები

ავსტრია ტრადიციულად უძრავი ქონების შესაძენად ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველ ქვეყნად ითვლება თავისი სტაბილური ეკონომიკის, ცხოვრების მაღალი ხარისხისა და თვალწარმტაცი ბუნებრივი გარემოს წყალობით. ავსტრიაში უძრავი ქონება ხშირად მდგრად და გრძელვადიან აქტივად ითვლება. თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ მიწა მთებში ან ტბების პირას - ან, მაგალითად, წყნარ სოფელში, სუფთა ჰაერითა და კარგად განვითარებული სოციალური ინფრასტრუქტურით.

ინვესტორები ავსტრიას აფასებენ, როგორც მათი კაპიტალის საიმედო თავშესაფარს და მიწის გრძელვადიანი ღირებულების გაზრდის წყაროს. თუმცა, საზღვარგარეთ ქონების შეძენას ფრთხილად მომზადება სჭირდება: მნიშვნელოვანია ხელშეკრულების ხელმოწერამდე გაითვალისწინოთ იურიდიული ნიუანსები და ადგილობრივი სპეციფიკა.

ამ სტატიაში ჩვენ განვიხილავთ ყველაფერს, მიწის ტიპებიდან დაწყებული ქონების რეგისტრაციით დამთავრებული, რათა იცოდეთ, რას უნდა ელოდოთ ავსტრიაში მიწის შეძენისას.

საზღვარგარეთ მიწის ყიდვა ადვილი საქმე არ არის, ამიტომ თითოეულ კლიენტს ინდივიდუალურად ვუდგები, ვადგენ შეძენის მიზნებსა და პოტენციურ რისკებს. ავსტრია მიწის ნაკვეთების ფართო არჩევანს გვთავაზობს, ამიტომ ყოველთვის გირჩევთ, რომ ავსტრიაში მიწის ნაკვეთის შეძენამდე ყურადღებით გააანალიზოთ ისინი.

ავსტრიის მიწები საკმაოდ მრავალფეროვანია. ავსტრიის სტატისტიკის სამსახურის მონაცემებით , ქვეყნის საერთო ფართობი დაახლოებით 8.36 მილიონი ჰექტარია, საიდანაც 3.50 მილიონ ჰექტარზე მეტი ტყით დაფარულია, ხოლო დაახლოებით 2.57 მილიონი ჰექტარი სასოფლო-სამეურნეო მიწაა.

ეს ნიშნავს, რომ ტყეები ქვეყნის ტერიტორიის თითქმის 42%-ს ფარავს, ხოლო სახნავ-სათესი მიწები დაახლოებით 31%-ს შეადგენს. დანარჩენი მთები, წყლის ობიექტები, ქალაქები და ინფრასტრუქტურაა. თუ ავსტრიაში მიწის შეძენას გადაწყვეტთ, ყველაზე მნიშვნელოვანია მისი დანიშნულების განსაზღვრა.

ეს არის ავსტრიული მიწები, რომლებიც განკუთვნილია საცხოვრებელი ან კომერციული მშენებლობისთვის. შეძენამდე ისინი უნდა შემოწმდეს ზონირების გეგმებთან შედარებით: თითოეულ მუნიციპალიტეტს აქვს Flächenwidmungsplan და Bebauungsplan, რომლებიც მიუთითებს, ნებადართულია თუ არა მშენებლობა კონკრეტულ ნაკვეთზე და რა რეგულაციები აქვს მას.

თუ ნაკვეთი თავისუფალი გამოყენების ზონაში (ფრაილანდი) მდებარეობს, მშენებლობის დაწყებამდე მისი ზონირება უნდა მოხდეს, რაც ადგილობრივი ადმინისტრაციის პასუხისმგებლობაა. ამიტომ, ავსტრიაში ნაკვეთის არჩევისას პირველი ნაბიჯი ზონირების გეგმების შესახებ ინფორმაციის მიღებაა, რაც, როგორც წესი, პირდაპირ მუნიციპალიტეტიდან ან მისი ვებგვერდიდან შეიძლება გაკეთდეს.

ესენია სახნავ-სათესი მიწები (აკერლანდი), მდელოები და საძოვრები (გრიუნლანდი) და ვენახები/ბაღის ნაკვეთები (დაუერკულტურენი). ავსტრიულ მიწაზე ასეთი ინვესტიციები, როგორც წესი, უფრო იაფია, მაგრამ ამ ნაკვეთების გამოყენება მხოლოდ მკაცრად მათი დანიშნულებისამებრ შეიძლება: სპეციალური ნებართვების გარეშე, მათი მშენებლობისთვის გადაკეთება შეუძლებელია.

ავსტრიაში სახნავ-სათესი მიწების ფასები ძალიან დაბალია - 2023 წელს სახნავ-სათესი მიწების კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი მხოლოდ 3.70 ევრო იყო, ხოლო მდელოს მიწის ფასი კვადრატულ მეტრზე 3.20 ევრო. შედარებისთვის, სამშენებლო მიწის საშუალო ფასი დაახლოებით 406 ევროა კვადრატულ მეტრზე.

ხე-ტყის შესყიდვა განსაკუთრებით მკაცრად რეგულირდება. ბევრ ფედერალურ შტატში „ტყე“ თითქმის ყოველთვის ექსკლუზიურად სატყეო მეურნეობისთვისაა განკუთვნილი: ხე-ტყის ჭრა მხოლოდ ძალიან მკაცრი პირობებით შეიძლება განხორციელდეს და ხე-ტყის (განსაკუთრებით დიდი რაოდენობით) შესყიდვა დამტკიცებული უნდა იყოს.

ასეთ ნაკვეთებს ხშირად სატყეო ან სამონადირეო კომპანიები ყიდულობენ. ჩვეულებრივი მყიდველები ტყეებით არ არიან დაინტერესებულნი, რადგან მათი სხვა დანიშნულებით გამოყენება ძალიან რთულია.

ეს განსაკუთრებული, ხშირად ძალიან ძვირადღირებული კატეგორიებია. ბევრი ინვესტორი დაინტერესებულია ავსტრიაში (ვიორტერზეე, ზეეფელდი, ცელ-ამ-ზეე) ან მთიან რეგიონებში (ტიროლი, ზალცბურგი) ტბისპირა მიწის შეძენით, რადგან ის იდეალურია საცხოვრებელი შენობების, სასტუმროებისა და კოტეჯების კომპლექსებისთვის.

აქ ფასები მნიშვნელოვნად მაღალია, განსაკუთრებით კურორტთან ან წყალთან ახლოს. მაგალითად, ზალცბურგის ტბასთან ახლოს მიწის ნაკვეთი შეიძლება რამდენჯერმე ძვირი ღირდეს, ვიდრე სოფლად მსგავსი მიწის ნაკვეთი. უფრო მეტიც, ასეთი ნაკვეთები შეიძლება მოხვდეს კონსერვაციის ზონაში, სადაც მშენებლობა შეზღუდულია. ამიტომ, ყოველთვის მნიშვნელოვანია ადგილობრივი რეგულაციების შემოწმება, რათა დადგინდეს, ავსტრიაში რომელი მიწაა შესაფერისი მშენებლობისთვის.

თითოეულ მიწის ტიპს თავისი წესები აქვს: მაგალითად, მშენებლობისთვის მხოლოდ ის მიწის ნაკვეთები შეიძლება გადაკეთდეს, რომლებიც უკვე შეტანილია ბაულანდის (სამშენებლო მიწის) რეესტრში. სხვა მიწის ტიპები უნდა გადაკვალიფიცირდეს, რაც შეიძლება ძალიან დიდ დროს მოითხოვდეს.

სანაპირო ზოლს ან ტყიან ტერიტორიებს შესაძლოა დამატებითი გარემოსდაცვითი შეზღუდვები ჰქონდეს. ამიტომ, შეძენამდე აუცილებლად შეისწავლეთ კონკრეტული ადგილის დანიშნულება (ან გაეცანით ზონირების გეგმას).

და ბოლოს, მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ უცხოელებს არ შეუძლიათ სასურველი მიწის შეძენა. ავსტრიის მიწის შესყიდვის შესახებ კანონი არარეზიდენტებისთვის მიწის შესაძენად სპეციალურ ნებართვას (Grundverkehrsgenehmigung) მოითხოვს.

ეს კონტროლი შემოღებულ იქნა სპეკულაციების თავიდან ასაცილებლად და სასოფლო-სამეურნეო მიწების დასაცავად. უცხოელებთან დაკავშირებული ტრანზაქციების უმეტესობა უნდა იყოს დამტკიცებული ხელისუფლების (მიწის რესურსების დეპარტამენტის) მიერ.

თუმცა, „მესამე ქვეყნების“ მოქალაქეებს (მაგალითად, რუსეთიდან ან უკრაინიდან) მოუწევთ განაცხადის წარდგენა ადგილობრივ კომისიაში და დამტკიცებას დაელოდონ. მაგალითად, მთიან რაიონებში სასოფლო-სამეურნეო მიწის ან ნაკვეთების შეძენას ძალიან ხშირად ასეთი ნებართვა .

ყველა დეტალი მოცემულია სტატიაში „ შეზღუდვები ავსტრიაში უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შეძენაზე “.

ასე რომ, თქვენ გადაწყვიტეთ ავსტრიაში მიწის ნაკვეთის შეძენა. სად უნდა მიმართოთ პირველ რიგში? არჩევანი თქვენს მიზნებზეა დამოკიდებული: გეგმავთ გადასვლას და სახლის აშენებას, ეძებთ აგარაკს თუ ეძებთ საინვესტიციო ნაკვეთს რეკრეაციული მიზნებისთვის?.

მდებარეობა და ინფრასტრუქტურა. პირველ რიგში, გაითვალისწინეთ ხელმისაწვდომობა და სიახლოვე:

• გზები
• მაღაზიებისკენ
• სკოლები
• საავადმყოფოები
• რკინიგზის სადგურები
• ავტობუსები
• კომუნალური მომსახურება (ელექტროენერგია, წყალმომარაგება, კანალიზაცია)

შესაძლოა, შორეულ სოფელში მიწის ნაკვეთი უფრო იაფი იყოს, თუმცა ავსტრიაში მიწის ყველაზე დაბალი ფასები არ ითვალისწინებს კავშირის ხარჯებს და ინფრასტრუქტურასა და სოციალურ სერვისებამდე მანძილს.

კლიენტებს ყოველთვის ვახსენებ: მიუხედავად იმისა, რომ წყნარ სოფელზე ოცნება შესანიშნავია, დარწმუნდით, რომ უახლოესი გზა მთელი წლის განმავლობაში ხელმისაწვდომია და ელექტროენერგია და წყალი ყოველთვის ხელმისაწვდომია. წინააღმდეგ შემთხვევაში, შესაძლოა, დამატებითი ხარჯები და უსიამოვნებები შეგექმნათ საბუთების მოწესრიგებისას.

აქ ასევე მნიშვნელოვანია ტერიტორიის ტოპოგრაფია. მთის არათანაბარ ფერდობზე შესაძლოა საჭირო გახდეს გასწორება (რაც ძვირია), ხოლო წყალთან ახლოს მდებარე ტერიტორია უნდა შემოწმდეს დატბორვის რისკებზე (დარწმუნდით, რომ არ არის წყლით დატბორილი ადგილები).

ავსტრიის მთებში მიწის შეძენამდე, შეუკვეთეთ გეოლოგიური ან ჰიდროგეოლოგიური შეფასება. ავსტრიის მიწის რეესტრის და მუნიციპალიტეტების ვებსაიტები ხშირად გვაწვდიან მოკლე ინფორმაციას ნაკვეთის შესახებ (ზომა, ტოპოგრაფია, ნაგებობების არსებობა).

ავსტრიის სხვადასხვა რეგიონი განსხვავებულ შესაძლებლობებს გვთავაზობს. მაგალითად:

ვენა და მისი შემოგარენი. ვენაში „ბაულანდის“ მიწის ნაკვეთები თითქმის არასდროს იყიდება (ქალაქი უკვე სრულად არის აშენებული). თუმცა, მიმდებარე ტერიტორიაზე, ქვემო ავსტრიაში, შეგიძლიათ იპოვოთ მიწის ნაკვეთები საცხოვრებელი მშენებლობისთვის ან ბიზნეს პროექტებისთვის.

ფასები იქ დედაქალაქთან შედარებით უფრო დაბალია. თუმცა, ნებისმიერმა პირმა, ვინც მშენებლობისთვის მიწას ყიდულობს, უნდა შეამოწმოს ურბანული განვითარების გეგმები (Flächenwidmungsplan) და „მწვანე ზონის“ ნებისმიერი შეზღუდვა.

ტიროლი და ზალცბურგი. სათხილამურო კურორტები (იშგლი, კიცბიუელი, ზიოლდენი და ა.შ.) ძირითადად ძვირადღირებული მიწებია სასტუმროების, აპარტამენტებისა და ფუფუნების კოტეჯებისთვის.

აქ ფასები მაღალია: ინსბრუკში (ტიროლის დედაქალაქი) სამშენებლო ნაკვეთების საშუალო ფასი უკვე 1,043 ევროა კვადრატულ მეტრზე, ხოლო კიცბიულში კიდევ უფრო მეტი. შემთხვევითი არ არის, რომ რეკორდული შეთავაზებები ასეთ ადგილებში ჩნდება: ავსტრიაში ყველაზე ძვირადღირებული სახლები, როგორც წესი, პრემიუმ ალპურ კურორტებზეა განთავსებული, რაც ირიბად ზრდის რეგიონში მიწაზე მოთხოვნას. თუმცა, ასეთი პროექტები ხშირად მოითხოვს მთებში მშენებლობის ნებართვებს და ადგილობრივი არქიტექტურული რეგულაციების დაცვას.

ტბისპირა მიწა. ავსტრიაში, პოპულარულ ტბებთან (ვიორტერზეე, ზეფელდი, ახენზეე) ახლოს სახლისთვის განკუთვნილი მიწა პრემიუმ ფასად ითვლება. მაგალითად, ფორარლბერგში, კონსტანცის ტბასთან ახლოს მდებარე ნაკვეთები ერთ-ერთი ყველაზე ძვირია, განსაკუთრებით წყლის ხედით ნაკვეთები.

კარინთიის (გრობელი, ვაპრეში) ან ზემო ავსტრიის (შლოსგებირგე) ტბისპირა პატარა სოფლებში, სანაპიროზე მდებარე მიწის ნაკვეთი შესანიშნავი ადგილია სახლის ან სასტუმროს ასაშენებლად. ასეთი მიწა ხშირად სახელმწიფოს მიერ არის დაცული, ამიტომ შესაძლოა შეზღუდვები დაწესდეს.

სოფლის რეგიონები (შტაიერმარკი, ბურგენლანდი, ნიდერესტერრაიხი). აქ ტურისტები ნაკლებია, მაგრამ ბევრი ღია მინდორი და ვენახია. მიწა უფრო იაფია (შტირიაში, საშუალოდ 360 ევრო/მ²). ეს შესანიშნავი ვარიანტია მათთვის, ვისაც სურს ავსტრიის სოფლად მიწის ყიდვა მშვიდი ცხოვრებისთვის, ან აგროტურიზმში ან მეღვინეობაში ინვესტიციის ჩადება.

მაგალითად, ბურგენლანდსა და მეზობელ ნიდერესტერრაიხში ფასები დაბალია, რაც უნიკალურ შესაძლებლობას იძლევა ავსტრიაში მიწის დაბალ ფასად შესაძენად, მომავალში ზრდის პოტენციალით.

მიწის ფასები ავსტრიის მთებსა და ხეობებში. კონტექსტისთვის, ინსბრუკში სახლის ნაკვეთის საშუალო ფასი ამჟამად დაახლოებით 1,043 ევრო/მ²-ია, ხოლო მეზობელი როიტეს რაიონის სოფლის ნაწილში ეს მხოლოდ 188 ევრო/მ²-ია. შტირიაში, გრაცში, 360 ევრო/მ²-ია, ხოლო სამხრეთ შტირიის კლიშეილენის რაიონში დაახლოებით 50–70 ევრო/მ². ეს ადასტურებს, რომ მიწის ფასები მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული ადგილმდებარეობასა და ინფრასტრუქტურაზე.

გაითვალისწინეთ ადგილობრივი არქიტექტურის სპეციფიკა. განსაკუთრებით ალპურ რეგიონებში, ხშირად არსებობს მოთხოვნები ფასადების, სახურავებისა და ენერგოეფექტურობის შესახებ (ავსტრიის OIB-ისა და Energoausweis-ის სტანდარტების შესაბამისად).

ავსტრიის ხელისუფლება ენერგოეფექტური სახლების მშენებლობას უწყობს ხელს: მაგალითად, Umweltförderung-ის (გარემოსდაცვითი დაფინანსების) პროგრამა სუბსიდირებას უწევს მაღალი ენერგოეფექტურობისა და „მწვანე“ მასალების მქონე ახალ შენობებს.

მოდით განვიხილოთ ავსტრიაში მიწის ყიდვა-გაყიდვის იურიდიული ასპექტები. ავსტრიას აქვს მკაფიო წესები, რომლებიც არეგულირებს, თუ ვის შეუძლია გახდეს მიწის მესაკუთრე და როგორ.

მყიდველის სტატუსი. როგორც ზემოთ აღინიშნა, ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეებს ისევე ეპყრობიან, როგორც ავსტრიელებს: მათ მიწის შესაძენად სპეციალური ნებართვა არ სჭირდებათ. სხვა ქვეყნების მოქალაქეებმა ტრანზაქციამდე ადგილობრივი ხელისუფლებისგან (Grundverkehrsgenehmigung) თანხმობა უნდა მიიღონ.

უფლებების რეგისტრაცია (Grundbuch). ავსტრიაში მიწის შეძენა სრულდება ახალი მფლობელის ინფორმაციის მიწის რეესტრში (Grundbuch) შეყვანით. მხოლოდ ამის შემდეგ გახდებით თქვენ სრული მფლობელი . მნიშვნელოვანია გვესმოდეს: ავსტრიის კანონმდებლობით გათვალისწინებული ხელმოწერილი შესყიდვის ხელშეკრულებაც კი არ იძლევა საკუთრების უფლების მინიჭების უფლებას რეგისტრაციამდე.

ამიტომ, მთლიანი თანხის გადარიცხვამდე დარწმუნდით, რომ მიწის რეესტრში არ არის მოულოდნელი დაბრკოლებები (იპოთეკა, სარგებლობის უფლების შეზღუდვა და ა.შ.) და რომ თქვენი რეგისტრაციის განაცხადი (Grundbuchsantrag) რაც შეიძლება მალე არის წარდგენილი.

ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება. იგი ფორმდება სანოტარო აქტის სახით. ხელშეკრულებაში დეტალურად არის აღწერილი ნაკვეთი (როგორც წესი, საკადასტრო ნომერი და მისამართი), შეთანხმებული ფასი, გადახდის პირობები და მხარეთა უფლებებისა და ვალდებულებების გადაცემის პირობები.

კონტრაქტი ხშირად მოიცავს ნაწილს „დეპოზიტის“ ან წინასწარი გადახდის შესახებ (მაგ., მთლიანი თანხის 5-10%), რომელსაც მყიდველი იხდის გარანტიის სახით. ეს დეპოზიტი შეიძლება შენარჩუნდეს, თუ მხარეები შემდგომში გადაწყვეტენ, რომ არ განაგრძონ ტრანზაქცია (როგორც წესი, თუ მყიდველი უარს ამბობს ხელშეკრულებაზე). დამტკიცების პროცესი მოიცავს მიწის ნაკვეთის გაწმენდის შემოწმებას: მიიღება ამონაწერი Grundbuch-დან, მოწმდება დაბრკოლებები და მოწმდება განვითარების გეგმა.

ნოტარიუსი და ადვოკატები. ავსტრიაში უძრავი ქონების გარიგებების განსახორციელებლად საჭიროა ნოტარიუსის ან უფლებამოსილი ადვოკატის (ადგილობრივი ნოტარიუსთა პალატა) მონაწილეობა. ნოტარიუსი ადგენს/ამოწმებს ხელშეკრულებას, ადასტურებს მხარეთა ვინაობას და უფლებამოსილებას და უზრუნველყოფს ყველა ფორმალობის დაცვას.

მათი მომსახურებისთვის ნოტარიუსის ჰონორარი ირიცხება: საშუალოდ, ნოტარიუსის ჰონორარი გარიგების ფასის 1-3%-ს შეადგენს. ადვოკატი ხშირად ეხმარება სათანადო შემოწმებასა და ყველა საჭირო ნებართვის მიღებაში.

ავსტრიული მიწის შეძენა მოიცავს უამრავ მნიშვნელოვან გადახდას:

გადაცემის გადასახადი (Grunderwerbsteuer). ქონების თითქმის ყველა გადაცემაზე (სტანდარტული პირობებით) ტრანზაქციის ფასზე 3.5%-იანი გადასახადია დაწესებული. ასე რომ, თუ მიწის ნაკვეთს 100,000 ევროდ შეიძენთ, გადასახადი დაახლოებით 3,500 ევრო იქნება. ზოგიერთ შემთხვევაში, შეღავათები შემოთავაზებულია (ახლო ნათესავებს შორის ტრანზაქციებისთვის გამოიყენება პროგრესული განაკვეთი), მაგრამ ნორმალურ პირობებში, სტანდარტული განაკვეთი 3.5%-ია.

სახელმწიფო რეგისტრაციის საფასური. მიწის სასამართლოში განცხადების შეტანისას გადასახადის გარდა, შესყიდვის ფასის 1.1% ირიცხება.

აღსანიშნავია, რომ გადასახადისგან გათავისუფლება 2024-2025 წლებში ამოქმედდება. ჩვეულებრივი საცხოვრებელი უძრავი ქონებისთვის ეს გადასახადი 2026 წლის ივლისამდე გაუქმებულია (იმ პირობით, რომ მყიდველი მას ძირითად საცხოვრებელ ადგილად დაარეგისტრირებს).

გაყიდვის გადასახადი. თუ მესაკუთრე გადაწყვეტს ქონების გაყიდვას და მოგებას მიიღებს, ამ მოგებაზე იხდის უძრავი ქონების მოგების გადასახადის (Immobilienertragsteuer).

2016 წლიდან განაკვეთი შეადგენს გასაყიდ ფასსა და გადასახადში ჩართულ ხარჯებს შორის სხვაობის 30%-ს. თუმცა, თუ ქონება ორიდან ხუთ წლამდე გამოიყენებოდა ძირითად საცხოვრებლად (სახლი-ბინა), მესაკუთრეს შეუძლია მიიღოს სრული ან ნაწილობრივი საგადასახადო გათავისუფლება.

სხვა ხარჯები. თუ ტრანზაქციას რიელტორი (ბროკერი) ახორციელებს, მისი საკომისიო, როგორც წესი, მთლიანი ფასის დამატებით 3-4%-ს, პლუს დღგ-ს, შეადგენს. ასევე შეიძლება არსებობდეს ხარჯები სავალდებულო მიწის დაზღვევისთვის ან ესქრო ანგარიშისთვის (ანგარიში, სადაც თანხები დროებით ინახება ტრანზაქციის დასრულებამდე) - ეს ხარჯები მნიშვნელოვანი არ არის, მაგრამ ღირს მომზადება.

დამატებითი ინფორმაციისთვის იხილეთ ჩვენი სტატია „ ქონების გადასახადები ავსტრიაში “.

სიფრთხილის ზომები. მოლაპარაკებებისა და გარიგების მომზადების დროს ხშირად გამოიყენება წინასწარი შეთანხმება (Kaufanbot), დეპოზიტის გადახდასთან ან სპეციალური ესქრო ანგარიშის გახსნასთან ერთად.

ეს იძლევა გარანტიას, რომ ნაკვეთი გაყიდვიდან ამოიღება (ის თქვენთვის „დაჯავშნილი“ იქნება) და თანხები მესამე მხარეს (მაგალითად, ნოტარიუსს) დარჩება ხელშეკრულების სრულად გაფორმებამდე. ეს მექანიზმი საიმედოდ იცავს მყიდველის ინტერესებს: ისინი იხდიან ფულს, მაგრამ არ რისკავენ მის დაკარგვას, თუ გარიგება საფუძვლიანი მიზეზით ჩაიშლება.

მოდით, თავიდან ბოლომდე განვიხილოთ მყიდველის გზა, რათა არც ერთი დეტალი არ გამოგვრჩეს.

ნაკვეთის ძებნა. ეს იწყება რიელტორთან დაკავშირებით ან ადგილობრივი უძრავი ქონების ვებსაიტებზე სიების დათვალიერებით, როგორიცაა:

• ImmobilienScout24
• იმოველტი
• ადგილობრივი გაზეთები

არჩევისას მნიშვნელოვანია პირადად ეწვიოთ რამდენიმე ვარიანტს, შეაფასოთ ტერიტორია, მეზობლები, შესასვლელი და ინსოლაცია (მზის განათება).

აქ შეიძლება დაგეხმაროთ ონლაინ კადასტრული რეესტრი (Kataster) - იქ შეგიძლიათ ნახოთ ნაკვეთის ზუსტი საზღვრები და მიმდებარე ნაკვეთები. ნუ მოგერიდებათ და სთხოვეთ მესაკუთრეს დოკუმენტების ჩვენება: ნაკვეთის რუკა და ამონაწერი Grundbuch-დან (აუცილებელი დოკუმენტი ყველა მყიდველისთვის).

შეთავაზება და შეთანხმება. მას შემდეგ, რაც შესაფერის ქონებას იპოვით, გამყიდველს შეთავაზებას (Anbot) წარუდგენთ. ავსტრიაში ეს, როგორც წესი, წერილობით ფორმდება - Kaufanbot, ანუ წინასწარი შეთანხმება. მასში მითითებულია შესყიდვის ფასი, გადახდის ვადა და დეპოზიტის ოდენობა.

რუსულ ტერმინოლოგიაში ეს არის რაღაც ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების მსგავსი, მაგრამ საკუთრების საბოლოო გადაცემის გარეშე. ის უბრალოდ ადასტურებს ვალდებულებას გარიგების დადების შესახებ. უზრუნველყოფის სახით, თქვენ დეპოზიტს (მაგ., შესყიდვის ფასის 5-10%) დებთ ნოტარიუსის ან ადვოკატის მიერ გახსნილ სანდო ანგარიშზე (Treuhandkonto).

Kaufanbot-ის ხელშეკრულებაზე ხელმოწერის შემდეგ, ნაკვეთი თქვენთვის „დაჯავშნულად“ ითვლება: თუ გამყიდველი უარს იტყვის საფუძვლიანი მიზეზის გარეშე, ის ვალდებულია დააბრუნოს დეპოზიტის ორმაგი თანხა.

ინსპექტირება და ნებართვები. ასევე მზადდება ტერიტორიის გაწმენდის ინსპექტირების დოკუმენტი: თქვენ ქირაობთ სპეციალისტს (მაგალითად, ინსპექტორს) ან იურისტს, რომელიც გააანალიზებს:

• გრუნდბუხი (მიწის რეესტრი) — ვალების, ტვირთის (იპოთეკური სესხები, სერვიტუტები) და მესამე მხარეების მიერ ქონების მიმართ პრეტენზიების არსებობის შემოწმება. ეს ინფორმაცია ხელმისაწვდომია რეგიონული სასამართლოების ვებსაიტებზე.
• ზონირების გეგმა – შეესაბამება თუ არა ტერიტორია თქვენს გეგმებს. გაარკვიეთ, რომელ ზონაში მდებარეობს ის (ბაულანდი, ვალდი, ალმი და ა.შ.) და რა სახის მშენებლობაა მასზე დაშვებული.
• დაფინანსება - თქვენ სესხზე განაცხადს აკეთებთ (საჭიროების შემთხვევაში) ესქრო ანგარიშისა და ბანკის სავალდებულო თანხმობის გათვალისწინებით.
• სახელმწიფო ნებართვების მიღება არარეზიდენტებისთვის ყველაზე შრომატევადი ნაბიჯია. მიწის მდებარეობისა და ტიპის მიხედვით, საჭიროა მიწის რეესტრის (Grundverkehrsbehörde) თანხმობა. მაგალითად, თუ მიწა მთაშია ან სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებისაა, შესაბამისმა მიწის დეპარტამენტმა ან რაიონულმა ადმინისტრაციამ უნდა გასცეს ნებართვა უცხოელს მისი შეძენისთვის. ამას, როგორც წესი, ადვოკატი ან ნოტარიუსი აკეთებს: ისინი აგროვებენ დოკუმენტებს (პასპორტი, რეზიდენტობის დამადასტურებელი საბუთი, შეძენის მიზანი და ა.შ.) და წარადგენენ მოთხოვნას.

ძირითადი ტრანზაქცია ნოტარიუსის წინაშე ხორციელდება. ყველა შემოწმებისა და ნებართვის მიღების შემდეგ, ნოტარიუსის აქტის (Beurkundung) დაწერა იგეგმება. ავსტრიაში უძრავი ქონების ტრანზაქციისთვის ნოტარიუსის აქტის არარსებობა უკანონოა.

ამ ეტაპზე თქვენ და გამყიდველი მიდიხართ ნოტარიუსის ოფისში (შეხვედრა, როგორც წესი, ღიაა და ხელშეკრულება ხმამაღლა იკითხება). ნოტარიუსი ამოწმებს თქვენს ვინაობას და ხელმოწერებს და ადასტურებს ტრანზაქციას. ხელმოწერის შემდეგ, თქვენ დარჩენილ თანხას გადარიცხავთ ესქროს მეშვეობით ან პირდაპირ, წინასწარ შეთანხმების შესაბამისად.

რეგისტრაცია და უფლებების შეძენა. ნოტარიუსი ან თქვენი ადვოკატი დოკუმენტებს წარუდგენს რაიონულ სასამართლოს. იქ სრულდება რეგისტრაციის განაცხადი (Einverleibung) - თქვენი საკუთრების უფლების რეგისტრაცია რეესტრში.

დოკუმენტების მიღების შემდეგ, სასამართლო ახალ მფლობელად გარეგისტრირებთ. ამ მომენტიდან ნაკვეთი ოფიციალურად თქვენია — შეგიძლიათ გასაღებები აიღოთ (ან უბრალოდ დაიწყოთ მშენებლობა, თუ ეს ხელშეკრულებით იყო გათვალისწინებული).

გადასახადები და ანგარიშსწორებები. ამ ეტაპზე დროა დასრულდეს ყველა დარჩენილი გადახდა: თანხების გადარიცხვა გამყიდველისთვის (როგორც წესი, სარჩელის შეტანის შემდეგ ან ერთდროულად), გადასახადების და ნოტარიუსის საფასურის გადახდა.

სასამართლოს მიერ საკუთრების შეცვლის რეგისტრაციის შემდეგ, თქვენ მხოლოდ რეგისტრაციის საფასურის (ქონების ღირებულების 1.1%) გადახდა დაგჭირდებათ, თუ ის უკვე არ არის დაკავებული დეპოზიტის ანგარიშიდან. არსებითად, ქონების გასაღებები „გადაიცემა“ მას შემდეგ, რაც ძირითადი კონტრაქტი დამოწმდება და დეპოზიტი შეგროვდება.

გარდა ამისა, სხვადასხვა ეტაპზე (ფინანსური გადარიცხვები, დაზღვევა და ა.შ.), ექსპერტებს შეუძლიათ ბევრ კითხვაზე პასუხის გაცემა. მათ შეუძლიათ დაგეხმარონ თავი უფრო თავდაჯერებულად იგრძნოთ, განსაკუთრებით თუ გერმანულად არ საუბრობთ.

თუ ზემოთ აღწერილ ნაბიჯებს მიჰყვებით, ავსტრიაში მიწის შეძენა შეუფერხებლად წარიმართება. მნიშვნელოვანია, დაუთმოთ დრო, ყურადღებით გაეცნოთ დოკუმენტებს და დაიცვათ ავსტრიის რეგისტრაციის პროცედურები.

ბოლო წლებში ავსტრიის მიწის ბაზარი სულ უფრო და უფრო მწვანე ხდება. ეს მხოლოდ ტენდენცია არ არის: ევროპა უფრო მკაცრი გახდა ეკოლოგიურად სუფთა მშენებლობისა და მიწის გამოყენების მოთხოვნების კუთხით. ადგილმდებარეობის არჩევისას, ბევრი ინვესტორი ახლა ითვალისწინებს მათი სამშენებლო გეგმების პოტენციურ გავლენას კლიმატსა და გარემოზე.

რატომ არის ეს მნიშვნელოვანი: გარემოსდაცვითი ანგარიშების თანახმად , ავსტრიაში ენერგიის მოხმარების დაახლოებით 27% საცხოვრებელი სექტორიდან (გათბობა და ცხელი წყალი) მოდის, შენობები კი ეროვნული CO₂-ის გამონაბოლქვის დაახლოებით 10%-ს გამოიმუშავებენ. ბოლო ათწლეულების განმავლობაში მავნე გამონაბოლქვი უკვე ერთ მესამედზე მეტით შემცირდა.

ამავდროულად, ავსტრიელებმა კიდევ უფრო მეტი ძალისხმევა უნდა გასწიონ პარიზის შეთანხმებით ნაკისრი ვალდებულებების შესასრულებლად. შესაბამისად, ხელისუფლება ხელს უწყობს ენერგოეფექტურობას: მაგალითად, ახალ შენობებს ხშირად სჭირდებათ ენერგეტიკული სერტიფიცირება, ხოლო გადასახადები და სუბსიდიები გაიცემა მხოლოდ მაღალი ენერგოეფექტურობის სტანდარტების მქონე პროექტებისთვის.

კანონები და შეზღუდვები. გარემოსდაცვითი მიწათსარგებლობის რეგულაციები გათვალისწინებულია სამშენებლო კოდექსებით. მშენებლობის დაგეგმვისას ტარდება გარემოზე ზემოქმედების შეფასება (Umweltverträglichkeitsprüfung).

სპეციალურ კონსერვაციულ ტერიტორიებზე (მაგალითად, ეროვნულ პარკებში) შესაძლოა მშენებლობა სრულიად აიკრძალოს. ჩვეულებრივ სამშენებლო ობიექტებზე შემოღებულია სტანდარტები მინიმალური მისაღები თბოიზოლაციისა და მზის ენერგიის გამოყენების სავალდებულო გათვალისწინების შესახებ.

ეს სტანდარტები რეგულარულად მკაცრდება: 2025 წლისთვის პრაქტიკულად ყველა ახალმა სახლმა უნდა მიაღწიოს თითქმის ნულოვან ენერგომოხმარებას (საჭიროა საკუთარი ან „მწვანე“ სითბოს წყარო).

სამთავრობო პროგრამები. დეველოპერების მოსაზიდად, ავსტრია გრანტებს სთავაზობს მწვანე პროექტებისთვის. მაგალითად, კლიმატისა და ენერგეტიკის ფონდი (Klima- und Energiefonds) აფინანსებს ენერგიის დაზოგვისა და შენობების მშენებლობაში განახლებადი ენერგიის წყაროების გამოყენების ინიციატივებს.

სუბსიდიები ხელმისაწვდომია მზის პანელების, თბოტუმბოების, ენერგოეფექტური ფანჯრების და ა.შ. მონტაჟისთვის. ასევე არსებობს მწვანე ინვესტიციების წახალისების ინიციატივები, მათ შორის მწვანე მშენებლობისთვის იპოთეკური სესხის პროცენტის ნაწილობრივი ანაზღაურება და მწვანე ტექნოლოგიებისთვის საგადასახადო გამოქვითვები.

ეს ყველაფერი გარემოსდაცვითი ფოკუსის მქონე პროექტებს უფრო მომგებიანს ხდის.

ბოლო წლებში, მე სულ უფრო ხშირად ვურჩევ კლიენტებს, თავიდანვე დაგეგმონ პროექტები გარემოსდაცვითი ასპექტების გათვალისწინებით.

გლობალურად, გერმანიასა და ავსტრიაში, მწვანე შენობებზე დიდი მოთხოვნაა: მთავრობა აფინანსებს პასიურ სახლებსა და მზის პანელებს, მყიდველები კი აფასებენ გათბობაზე დაზოგილ თანხას. მაგალითად, Passivhaus კლასის სახლები 5-10-ჯერ ნაკლებ ენერგიას მოიხმარენ, ვიდრე ჩვეულებრივი შენობები - მნიშვნელოვანი გასათვალისწინებელი ფაქტორი ადგილმდებარეობისა და დიზაინის არჩევისას.

წარმატებული პროექტების მაგალითები. ავსტრიაში უამრავი შემთხვევაა, როდესაც მიწა შეიძინეს „მწვანე“ პროექტებისთვის — მაგალითად, მზის პანელების გამოყენებით მომუშავე ღვინის ქარხანა ან გეოთერმული გათბობით აღჭურვილი სასტუმრო.

კიდევ ერთი ტენდენცია აგროტურიზმის განვითარებაა. ინვესტორები ავსტრიის მთებში მიწას ყიდულობენ, ეკო-სახლებს აშენებენ და ველოტურებს აწყობენ. ეს უძრავი ქონება ძალიან პოპულარულია: მაგალითად, ტიროლში ხშირად სტანდარტულზე ძვირად იყიდება, თუ მათ მწვანე სერტიფიკატი აქვთ (მაგალითად, მწვანე შენობა).

ახლა კი უფრო დეტალურად განვიხილოთ კონკრეტული ვარიანტები.

საცხოვრებელი მიწის ნაკვეთი (Bauland-Wohngebiet). ეს არის სტანდარტული ვარიანტი ოჯახებისთვის: ნაკვეთი, რომელიც შესაფერისია ერთ ან ორსართულიანი სახლისთვის. ასეთი ნაკვეთები, როგორც წესი, მოიცავს კომუნალურ მომსახურებას (მინიმუმ ელექტროენერგია და წყალი) და განკუთვნილია ერთი ოჯახისთვის.

სახლის არქიტექტურა ადგილობრივ რეგულაციებთანაა შეთანხმებული (მეზობელი შენობებისა და უბნის საერთო ვიზუალური იერსახის გათვალისწინებით). ავსტრიაში სახლის საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 240 ევროდან (კლაგენფურტი) 1,250 ევრომდე (ზალცბურგი) მერყეობს.

აქ ფასები განსხვავებულია: კარინტიაში ტბისპირა ნაკვეთების (Wörthersee) ფასი კვადრატულ მეტრზე ასობით ევროს შეადგენს, ზემო ავსტრიაში კი დაახლოებით 200-300 ევრო/მ².

მთებში მდებარე მიწა. მთის საკუთრებას (მაგალითად, შალეებს ან მთის კოტეჯებს) საკუთარი სპეციფიკური რეგულაციები აქვს. ბევრ რაიონში დადგენილია „ბაუზონა“ (სიმაღლის დონე) მათი სიმაღლის მიხედვით. საცხოვრებელი შენობები, როგორც წესი, მხოლოდ Siedlungsgebieten-ის (დასახლებების) ან სოფლების საზღვრებში შენდება.

„ღია მთებში“ (Hochgebirge) მშენებლობა თითქმის ყველგან აკრძალულია. თუ მაღალმთიან ადგილას ეძებთ ადგილს, აუცილებლად გაარკვიეთ, საერთოდ ნებადართულია თუ არა იქ საცხოვრებელი სახლების მშენებლობა.

ასევე მნიშვნელოვანია ლანდშაფტის შეზღუდვების გათვალისწინება: ციცაბო ფერდობებზე აუცილებელია შემაკავებელი კედლების დამატებითი შემოწმება.

ავსტრიის მთებში მიწის შეძენის უპირატესობებში შედის შესანიშნავი ხედები და კურორტის პოტენციალი: სათხილამურო ლიფტის ან სათხილამურო ტრასის მახლობლად მიწის ნაკვეთი შეიძლება იყოს ძალიან მომგებიანი ინვესტიცია სასტუმროს ან საცხოვრებელი სახლის ასაშენებლად.

არქიტექტურული შეზღუდვები. ავსტრიის რეგიონებში ხშირად მოქმედებს რეგულაციები, რომლებიც შენობების ტრადიციული იერსახის შენარჩუნებას მოითხოვს. ლითონის და ჩალის სახურავის გამოყენება არაოფიციალურად აკრძალულია. მის ნაცვლად რეკომენდებულია ხის ან კრამიტის გამოყენება. სოფლად შენობების სიმაღლე ხშირად მკაცრად შეზღუდულია (მიწიდან მაქსიმუმ 1-2 სართული, ზოგჯერ კი 7 მეტრზე).

ვენის ტყეებში ან ისტორიულ დასახლებებში შესაძლოა საჭირო გახდეს ფასადის დიზაინის დამტკიცება. თქვენი პროექტის დამტკიცებისთვის ეს რეგულაციები მკაცრად უნდა იყოს დაცული.

სავარაუდო ფასები (2025). შევაჯამოთ:

• ავსტრიაში სახლის სოფლის ნაკვეთის საშუალო ფასი ~400 ევრო/მ²-ია.
• მთებში (ტიროლი, ზალცბურგი) პოპულარულ კურორტებზე ფასები შეიძლება რამდენჯერმე მაღალი იყოს - ინსბრუკი €1,043/მ², ზალცბურგი €1,256.
• ტბის პირას მიწის ნაკვეთი იშვიათი და ძვირადღირებული აქტივია: ბურგენლანდში, ნოიზიდლერზე, მისი ფასი მ²-ზე 250-400 ევროა, ხოლო ვიორტერზეეზე (კარინთია) - 600 ევროზე მეტი.

ავსტრიაში ხელმისაწვდომი მიწის ნაკვეთის პოვნა თითქმის შეუძლებელია. რაც უფრო ახლოსაა ის ტბასთან, მით უფრო ძვირია. ფულის დაზოგვის მიზნით, ინვესტორები ხშირად ირჩევენ ნაკვეთებს კურორტის ცენტრიდან ოდნავ მოშორებით (2-5 კმ), მაგრამ ეს წყალზე წვდომის დაკარგვის ფასად ხდება.

სასოფლო-სამეურნეო მიწის (სახნავ-სათესი მიწები, საძოვრები) შეძენა ფუნდამენტურად განსხვავდება საცხოვრებელი მიწის ნაკვეთებში ინვესტირებისგან.

ვის შეუძლია ყიდვა? როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ფორმალურად ნებართვა ავსტრიის მოქალაქეებსაც კი სჭირდებათ. უცხოელებს ნაკლები შანსი აქვთ: სახნავ-სათესი მიწების შეძენის უფლება მხოლოდ მათ ექნებათ, ვინც უშუალოდ იქნება ჩართული სასოფლო-სამეურნეო სამუშაოებში. ეს ნიშნავს, რომ სუფთა ინვესტორს, რომელსაც არ აქვს მიწათმოქმედების გეგმები, სავარაუდოდ, არ ექნება სახნავ-სათესი მიწების შეძენის უფლება.

ამ კანონის მიზანია მიწის მიმოქცევაში შენარჩუნება და იმის უზრუნველყოფა, რომ ის საკვებს იწარმოებდეს და არა სპეკულანტების ხელში უმოქმედოდ დარჩეს. გამონაკლისს წარმოადგენს „სასოფლო-სამეურნეო ბაღები“ და ვენახები: მათი კომერციული დანიშნულებით გადაკეთება უფრო ადვილია და ზოგჯერ მათი შეძენა საინვესტიციო პროექტების სახით ხდება (მაგალითად, ტურისტული ფერმისთვის).

უპირატესობები და რისკები. სასოფლო-სამეურნეო მიწები შედარებით სტაბილური აქტივია. სახნავ-სათესი მიწების იჯარით გაცემა შესაძლებელია აგრობიზნესისთვის ან ევროკავშირისგან ყოველწლიური სუბსიდიების მიღება (სასოფლო-სამეურნეო პროგრამები). ასეთი მიწების ფასები უფრო დაბალია: ავსტრიაში სახნავ-სათესი მიწის ფასი ჰექტარზე რამდენიმე ევროა კვადრატულ მეტრზე.

ტენდენციები. ავსტრიის სასოფლო-სამეურნეო ბაზარზე ფასები ნელა იზრდება. სტატისტიკის თანახმად, სახნავ-სათესი მიწის კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი 2023 წელს 3.50 ევროდან 3.70 ევრომდე გაიზარდა. ეს ნიშნავს, რომ მნიშვნელოვანი სპეკულაციური ზრდა არ შეინიშნება.

შტირიაში ვენახების მოსაყვანი მიწები შეიძლება მნიშვნელოვნად ძვირი იყოს ვენახებზე მაღალი მოთხოვნის გამო.

ავსტრიაში მიწის ყიდვა ყურადღებით რეგულირებადი პროცესია, მაგრამ სათანადო მომზადების შემთხვევაში ის საკმაოდ მართვადია.

მნიშვნელოვანია, რომ უცხოელებმა გაიხსენონ, რომ ავსტრიის საინვესტიციო მიმზიდველობის მიუხედავად, მას აქვს მკაცრი ნებართვების სისტემა და ადგილობრივი მაცხოვრებლების დაცვა. სწორედ ამიტომ არის ასე მნიშვნელოვანი წინასწარ დაგეგმვა და სპეციალისტებთან, როგორიცაა იურისტები, ნოტარიუსები და არქიტექტორები, კონსულტაცია.

მეორე მხრივ, ავსტრიაში ინვესტირების უპირატესობებიც მრავალრიცხოვანია: სტაბილური ბაზარი, ინვესტიციების უსაფრთხოება და დოკუმენტების სისუფთავის შენარჩუნების სიმარტივე (რეგიონული სასამართლოების ერთიანი მონაცემთა ბაზის წყალობით). ავსტრიაში ნოტარიუსთან ტრანზაქციის დადება გამჭვირვალეა და, როგორც წესი, სიურპრიზების გარეშე მიმდინარეობს, განსაკუთრებით თუ ქონებას ყურადღებით დაათვალიერებთ და ყველა ფორმალობას დაიცავთ.

მოკლედ, მიწის გეგმებისა და კანონმდებლობის სათანადოდ შესწავლა და ექსპერტების რჩევების გამოყენება მიწის შეძენიდან ზედმეტი სტრესისა და უსიამოვნებების გარეშე სასურველ სარგებელს მიიღებთ.

ახლა ნამდვილად იდეალური დროა ავსტრიული უძრავი ქონების უპირატესობებით სარგებლობისთვის, რომელიც ყველაფერს გთავაზობთ, თვალწარმტაცი მთის ფერდობებიდან დაწყებული მშვიდი სოფლის ლანდშაფტით დამთავრებული.