ვენაში Altbau-ს ბინის შეძენა: ღირს თუ არა ისტორიულ შენობაში ინვესტიციის ჩადება?

ვენა ერთ-ერთია იმ მცირერიცხოვან ევროპულ ქალაქებს შორის, სადაც ისტორიული არქიტექტურა არა მხოლოდ შენარჩუნებულია, არამედ ქალაქის იდენტობის მნიშვნელოვან ნაწილად იქცა. ცენტრალურ ქუჩებში სეირნობისას თქვენ დაინახავთ ათობით Gründerzeit-ის შენობას, მე-19 საუკუნის მდიდრულ ფასადებს, ელეგანტურ კიბეებს, მაღალ ჭერებს, პარკეტს და ორმაგ კარებს - რომლებიც დღეს „ალტბაუს“ სახელითაა ცნობილი.

უძრავი ქონების მყიდველებისა და ინვესტორებისთვის კითხვა კვლავ აქტუალური რჩება: ღირს თუ არა ვენაში ძველ შენობაში ბინის ყიდვა?

არსებობს მრავალი სხვა აქტუალური კითხვა:

- რამდენად უსაფრთხოა ასეთი ინვესტიცია?

– რა ცვლილებები მოხდა ვენის ბაზარზე 2024-2025 წლებში?

- როგორ შეიცვალა ადგილობრივი კანონმდებლობა?

- რა რისკები და ნაკლოვანებები არსებობს?

– და რაც მთავარია, რა უნდა შეამოწმოთ ყიდვამდე?

ვენაში ბინის შეძენას გეგმავთ , ეს სტატია დაგეხმარებათ საკონტროლო სიის შექმნაში და Altbau-ს ტიპური რისკების წინასწარ განსაზღვრაში.

ამ სტატიაში დეტალურად განვიხილავთ Altbau-ს შეძენის ყველა ასპექტს: ტექნიკური ნიუანსებიდან და სამართლებრივი შეზღუდვებიდან დაწყებული, შეკეთების ხარჯებით, ენერგოეფექტურობითა და ფასების პოტენციური ზრდით დამთავრებული.

ავსტრიაში სიტყვა „ალტბაუს“ პირდაპირი თარგმანი არ აქვს. ყოველდღიურ მეტყველებაში შეიძლება „ძველს“ ვუწოდოთ ნებისმიერი შენობა ძველი ფასადით ან ბინა, რომელიც დიდი ხანია არ გარემონტებულა. თუმცა, ვენის უძრავ ქონებაში ამ ტერმინს გაცილებით ღრმა და ფორმალური მნიშვნელობა აქვს. ის აღწერს არა ასაკს, არამედ ურბანული კულტურის, სამშენებლო ტექნოლოგიებისა და კანონმდებლობის მთელ ფენას, რომელიც განსაზღვრავს ღირებულებას, ღირებულებას და შეზღუდვებს მომავალი მფლობელებისთვის.

სწორედ ამიტომ, ისეთ გაზეთებში, როგორიცაა Der Standard ან Kurier, ნახავთ ფრაზებს, როგორიცაა:

"Altbau ist kein Alter, sondern eine Kategorie."
(ალტბაუ არ არის ასაკი, არამედ კატეგორია.)

ეს კატეგორია განსაზღვრავს თქვენს იჯარის უფლებებს, თქვენს ვალდებულებებს საკუთრების სააგენტოს წინაშე, საოპერაციო ხარჯებს, მოდერნიზაციის შეზღუდვებს და იმასაც კი, თუ რა ქირის გადახდა შეგიძლიათ მომავალში.

ავსტრიული სამშენებლო და საბინაო სისტემის თვალსაზრისით, Altbau ზოგადად 1953 წლამდე აშენებულ შენობებს გულისხმობს. თუმცა, ამ ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში „ღირებულების“ მკაფიო შკალა არსებობს.

• სახლები 1945 წლამდე

სწორედ ამ ვადას აქვს იურიდიული მნიშვნელობა. მეორე მსოფლიო ომის დასრულებამდე აშენებული სახლები ექვემდებარება სრულიად განსხვავებულ სტანდარტებს, ვიდრე ომისშემდგომი მშენებლობის სახლები. მათ შეიძლება ჰქონდეთ კონსერვაციის სტატუსი, სპეციალური რესტავრაციისა და დასრულების მოთხოვნები და ასეთი შენობების იჯარის უმეტესი ხელშეკრულება რეგულირდება MRG კანონით.

• Gründerzeit-ის ეპოქა (1870-1914)

ეს ვენური ალტბაუს მწვერვალია - სახლები, რომლებიც ბაზარზე ყველაზე მაღალ ფასს ფლობენ.

„გრანდერცაიტის“ ტიპის შენობებს გამორჩეული არქიტექტურული სტილი აქვთ: ფართო ფასადები, მასიური კიბეები, მხატვრული ორნამენტები და მაღალი ხარისხის აგურის ნაკეთობები, რომლებიც თანამედროვე ინჟინრებსაც კი აოცებს.

ამ ტიპის საცხოვრებელი ფართი ქმნის სივრცის ისეთ შეგრძნებას, რომელსაც ვერცერთი ახალი შენობა ვერ შეედრება: ჭერის სიმაღლე 3.2-3.8 მეტრს აღწევს, ოთახებს ხშირად აქვთ ენფილადური სტრუქტურა, ფანჯრებიდან დიდი რაოდენობით სინათლე შედის, ხოლო 50-80 სმ სისქის კედლები ქმნის უნიკალურ მიკროკლიმატს და ბუნებრივ ხმის იზოლაციას.

უცხოელების უმეტესობა შეცდომას უშვებს, როდესაც ცდილობს განასხვავოს ეს ორი კონცეფცია.

„ძველი ბინა“ ( alte Wohnung ) სასაუბრო ტერმინია და მხოლოდ ქონების მდგომარეობას აღნიშნავს. ასეთი ბინა შეიძლება განთავსდეს:

• 1970-იანი წლების სახლში,
• პანელის სტრუქტურაში,
• ომისშემდგომი რეკონსტრუქციის შენობაში.

შესაძლოა, ის ცუდად იყოს მოვლილი, ჰქონდეს ცუდი ელექტროგაყვანილობა და ათწლეულების განმავლობაში არ იყოს გარემონტებული, მაგრამ იურიდიულად ის მაინც არ ჩაითვლება ალტბაუდ. ალტბაუს დადგენის მთავარი კრიტერიუმი არა სახლის ასაკი, არამედ მისი ხასიათია.

ავსტრიაში „ძველ საცხოვრებელთან“ დაკავშირებულ ცნებებს განსხვავებული სამართლებრივი და კულტურული განსხვავებები აქვთ. ის, რაც უცხოელისთვის ერთნაირად ჟღერს, ავსტრიელისთვის შეიძლება უძრავი ქონების სრულიად განსხვავებული კატეგორიები იყოს.

მთავარია გვესმოდეს, რომ „ალტბაუ“ ასაკს კი არა, არქიტექტურულ და სამართლებრივ სტატუსს ეხება.

როდესაც ავსტრიელი Willhaben-ზე ან ImmoScout24-ზე რეკლამაში ამ სიტყვას ხედავს, მაშინვე ხვდება, რომ გარკვეული მახასიათებლების მქონე ქონებას ეხება: მაღალი ჭერი, სქელი კედლები, მკაცრი რემონტის რეგულაციები, შესაძლო გათბობის შეზღუდვები და კონკრეტული გაქირავების რეჟიმი.

საინტერესო დეტალი: ბევრი ავსტრიელი ალტბაუს არა მხოლოდ უძრავ ქონებად, არამედ „არქიტექტურული ხარისხის“ ნიშნად მიიჩნევს. ამიტომ, ასეთ ქონებას მყიდველები ხშირად აფასებენ მათი „ატმოსფეროსა“ და ტერიტორიის პრესტიჟის გამო. თუმცა, მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ მომხიბვლელობასთან ერთად, მყიდველი დამატებით იურიდიულ და ტექნიკურ ვალდებულებებსაც იღებს.

აქ მხოლოდ სილამაზე არ არის მნიშვნელოვანი, არამედ შენობის სტრუქტურაც. ისტორიული შენობები სხვადასხვა პრინციპით აშენდა და სწორედ ეს ხდის ამ ბინებს უნიკალურს.

ვენის ალტბაუში შეგიძლიათ ელოდოთ:

• , ძალიან მაღალი ჭერია . 320-დან 380 სმ-მდე ჭერი ღია სივრცის შეგრძნებას ქმნის.
• მასიური ხის ფანჯრები - ისინი ხშირად საჭიროებენ შეკეთებას, მაგრამ ისინი ვიზუალურად გარდაქმნიან ოთახს და უხვად შემოაქვთ ბუნებრივი სინათლე.
• ნაწილ-ნაწილ დაგებული პარკეტი – დაგებულია 100-120 წლის წინ და დღემდე ექვემდებარება რესტავრაციას.
• ორმაგი კარები – ოთახებს შორის სამმაგი კარებიც კია.
• თაბაშირის დეკორაცია მინიმალისტური მედალიონებიდან ვენის კლასიციზმის სტილში შესრულებულ რთულ როზეტებამდე მერყეობს.
• ფართო კიბეები – ხის ან ქვის საფეხურები, ჭედური რკინის მოაჯირები, ფანჯრები შესასვლელ დარბაზში.
• სქელი კედლები - აგურის კონსტრუქცია უზრუნველყოფს ბუნებრივ თბოტევადობას და კარგ აკუსტიკას.

ეს ყველაფერი ქმნის „ვენის ხიბლის“ განცდას, რისთვისაც მყიდველები მზად არიან მნიშვნელოვნად მეტი გადაიხადონ.

თუ ბინას სტუმრობთ, ყურადღება მიაქციეთ სამ მახასიათებელს, რომლებიც იშვიათად გვხვდება ომისშემდგომ შენობებში:

1. ფანჯრის რაფის სიღრმე – თუ ფანჯრის რაფა 40 სმ-ზე მეტია, ეს თითქმის დანამდვილებით რევოლუციამდელი ქვისაა.
2. კარების სიმაღლე – Altbau-ში ის ხშირად 2.4-2.8 მ-ია და არა სტანდარტული 2.0.
3. არაპირდაპირი დეტალები მოიცავს ძველ სახელურებს, ბრინჯაოს გადაფარვებს, შესასვლელ დარბაზში მოზაიკას, ისტორიულ კარის ზარებს და Gründerzeit-ის სტილში შესრულებულ საფოსტო ყუთებს.

ვენაში „ალტბაუს“ პოპულარობა ისეთი ფენომენია, რომლის ახსნა მხოლოდ ციფრებით თითქმის შეუძლებელია. ავსტრიელი არქიტექტორები მას „ Wien არქიტექტურის ნერვს“ — ვენის არქიტექტურის ნერვს, მის ემოციურ და კულტურულ ბირთვს. ქალაქის მრავალი მაცხოვრებლისთვის ასეთი შენობები არა მხოლოდ „ძველი ნაგებობაა“, არამედ ქალაქის იდენტობის ნაწილი, ისტორიის მატერიალური გაგრძელება და ცხოვრების გარკვეული წესი.

სწორედ ამიტომ, Gründerzeithaus- შეიძლება უფრო ძვირი ღირდეს, ვიდრე ახალ შენობებში არსებული ულტრათანამედროვე ბინები. არა იმიტომ, რომ ისინი უფრო ტექნოლოგიურად განვითარებულია, არამედ იმიტომ, რომ ისინი გვთავაზობენ სივრცის, ესთეტიკისა და ატმოსფეროს უნიკალურ კომბინაციას, რომლის რეპლიცირება თანამედროვე სამშენებლო მეთოდებით შეუძლებელია.

„ალტბაუს“ მთავარი უპირატესობა მასშტაბის შეგრძნებაა. ვენა ერთ-ერთია იმ მცირერიცხოვან ევროპულ ქალაქებს შორის, სადაც მე-19 საუკუნის ბოლოს აშენებულ საცხოვრებელ შენობებში ჭერის სიმაღლე ოთხ მეტრს აღწევდა. სივრცე „სუნთქავს“, ოთახები ფართოა 80-100 კვადრატული მეტრის სტანდარტული ფართობის შემთხვევაშიც კი, ხოლო ოთახების პროპორციები ქმნის ჰარმონიის შეგრძნებას, რაც აკლია ახალ შენობებს სიმაღლის შეზღუდვებით, ენერგოეფექტურობის სტანდარტებითა და კომპაქტური განლაგებით.

მაღალი კარები, ფართო ენფილადები, დიდი ფანჯრები, სახურავის ფანჯრები და ეზოს გალერეები „არქიტექტურული თეატრის“ შეგრძნებას ქმნის, სადაც ჩვეულებრივი, ყოველდღიური ცხოვრებაც კი უფრო გაზომილი და ესთეტიურად სასიამოვნო ჩანს. ბევრი მყიდველი აფასებს Altbau-ს ხასიათს - დროის შეგრძნებას, უნიკალურ ისტორიას - რომლის ყიდვა ახალ ბეტონის ბლოკში შეუძლებელია.

მეორე მიზეზი უძველესი ნაგებობების ხარისხია.

ავსტრიელი მშენებლები ხშირად ამბობენ, რომ 1890-იანი და 1910-იანი წლების აგური ხარისხით დღემდე აღემატება თანამედროვე მასალების უმეტესობას. ის:

• უფრო მკვრივი,
• უკეთ აგროვებს სითბოს,
• ტენიანობისადმი მდგრადი,
• უზრუნველყოფს ბუნებრივ ხმის იზოლაციას.

სქელი კედლები სასიამოვნო მიკროკლიმატს ქმნის: ალტბაუ ზაფხულში არ ხურდება და ზამთარში ნელა გრილდება.

შემთხვევითი არ არის, რომ ბევრი თანამედროვე არქიტექტორი აღიარებს, რომ ასეთი სახლების გამძლეობა მრავალი თვალსაზრისით აღემატება ახალი შენობების გამძლეობას, რომლებიც სტანდარტული 50-70 წლიანი ექსპლუატაციისთვისაა შექმნილი.

„გრანდერცაიტის“ ტიპის სახლებმა 120-150 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში გაუძლეს, მათ შორის დაბომბვებს, გათბობის გარეშე პერიოდებს, რეკონსტრუქციას და ათობით მასშტაბურ რემონტს - და კვლავ სტაბილურ ნაგებობებად რჩებიან.

ვენის თითქმის ყველა ისტორიული შენობა დღეს ყველაზე მიმზიდველად მიჩნეულ უბნებში მდებარეობს. ესენია:

• მე-7 ოლქი (Neubau),
• მე-8 (Josefstadt),
• მე-9 (Alsergrund),
• მე-3 და მე-4 ნაწილები,
• მე-6-ის უმეტესი ნაწილი,
• მე-2 და მე-5 რაიონების პრესტიჟული ხაზები.

ეს ტერიტორიები ქალაქის სწრაფ ზრდასთან ერთად განვითარდა და სწორედ აქ აყვავდა ვენის კულტურული და ინტელექტუალური ცხოვრება. ისინი საუკეთესო სკოლების, თეატრების, პარკების, კაფეების, უნივერსიტეტებისა და სატრანსპორტო კვანძების სამშობლოა - ეს ყველაფერი კი დიდ მოთხოვნას ქმნის ემიგრანტებში, ოჯახებში, შემოქმედებით პროფესიონალებსა და ინვესტორებში.

შემთხვევითი არ არის, რომ ყველაზე პრესტიჟული მისამართები, მათ შორის „ ავსტრიის ყველაზე ძვირადღირებულ სახლებად “ მიჩნეული მისამართები, ისტორიულ უბნებშია კონცენტრირებული და ეს ნათლად აჩვენებს, თუ რატომ არის ალტბაუში „მდებარეობა“ ხშირად მთავარი აქტივი.

ახალი განაშენიანებები ხშირად გარეუბნებში მდებარეობს ხელმისაწვდომი მიწის ნაკლებობის გამო, თუმცა ალტბაუ ისეთ ადგილებში მდებარეობს, სადაც „ადგილმდებარეობა თავისთავად მუშაობს“. ასეთ ტერიტორიებზე მოთხოვნა ყოველწლიურად იზრდება, მიწოდება კი ქალაქის ისტორიული საზღვრებით არის შეზღუდული.

Altbau ვენის უძრავი ქონების ბაზრის ყველაზე სტაბილურ სეგმენტად ითვლება. ეკონომიკური არასტაბილურობის პერიოდებშიც კი, ისტორიული ბინების ფასები უფრო ნელა ეცემა და უფრო სწრაფად აღდგება. მიზეზი მარტივია: Altbau-ს რეპლიკაცია შეუძლებელია.

ეკონომისტები ასეთ ობიექტებს „უნიკალურ აქტივებს“ უწოდებენ.

გარდა ამისა, ისტორიული ბინების ღირებულება მაღალი ხარისხის რემონტის შემდეგ იზრდება - გაცილებით სწრაფად, ვიდრე ახალი შენობების. Altbau-ში რემონტი უფრო მნიშვნელოვნად ზრდის ფასებს, რადგან მყიდველები მზად არიან გადაიხადონ დამატებითი თანხა ისეთ ქონებაში, რომელიც აერთიანებს:

• ძველი სახლის ესთეტიკა,
• თანამედროვე კომფორტი,
• ისტორიული ადგილმდებარეობა.

ფასები ასევე იზრდება იმის გამო, რომ Gründerzeit-ის ბევრი ბინა მიუწვდომელია. ისინი იშვიათად იყიდება, ხშირად მემკვიდრეობით გადაეცემათ და მფლობელები ასეთ ქონებას ათწლეულების განმავლობაში ინარჩუნებენ.

მიწოდების დეფიციტი ფასების ზრდაზე მუდმივ ზეწოლას ახდენს, რაც „ალტბაუს“ მიმზიდველ საინვესტიციო აქტივად აქცევს, განსაკუთრებით ახალ შენობებთან შედარებით, რომლებიც ყოველწლიურად დიდი მოცულობით შენდება და დროთა განმავლობაში ექსკლუზიურობას კარგავს.

პრესტიჟისა და არქიტექტურული ღირებულების მიუხედავად, Altbau-ს შენობა ყოველთვის არ არის „ოცნების ბინა“. ისტორიულ შენობებს შეიძლება დამალული ჰქონდეთ სერიოზული ტექნიკური და იურიდიული პრობლემები, რომლებიც ყოველთვის არ ჩანს შემოწმების დროს, მაგრამ შეიძლება მკვეთრად გაზარდონ საკუთრების ღირებულება.

გერმანული და ავსტრიული პრესა ხშირად ხაზს უსვამს, რომ Altbau „ლამაზია, მაგრამ ყოველთვის პრაქტიკული არ არის“. ამიტომ, გამჭრიახმა მყიდველმა უნდა გაიგოს, რომ ძველი ვენის რომანტიკა და კონკრეტული შენობის რეალური მდგომარეობა ზოგჯერ ორი განსხვავებული რეალობაა.

ქვემოთ მოცემულია იმ სიტუაციების გაფართოებული სია, როდესაც Altbau-ს შეძენა შეიძლება ფინანსურად სახიფათო ან მოუხერხებელი იყოს.

თუ ფასადი, სახურავი ან შიდა კომუნალური მომსახურება დიდი ხნის განმავლობაში არ განახლებულა, სახლი თითქმის გარანტირებულია, რომ კაპიტალური სამუშაოების გეგმაში (Eigentümergemeinschaft) შევა.

პრობლემა ის არის, რომ ასეთი სამუშაოები, როგორც წესი, არა ქალაქის ბიუჯეტიდან, არამედ მესაკუთრეთა სარეზერვო ფონდებიდან ფინანსდება. თუ რეზერვები დაბალია, მესაკუთრეები ვალდებულნი არიან დამატებითი საფასურის (Sonderumlagen) გადახდა.

ასეთ შემთხვევებში სავარაუდო ხარჯები:

რატომ არის ეს პრობლემა? იმიტომ, რომ Altbau-ს მყიდველები ხშირად ერთდროულად ორ ბიუჯეტს კარგავენ:

1. ფული თავად ბინისთვის,
2. თანხა მთელი შენობის რემონტში მონაწილეობის მისაღებად.

ზოგიერთ შემთხვევაში, სამუშაოს საერთო ღირებულება აღემატება თავად ქონების ღირებულებას.

2025 წელს ავსტრიამ გაზის გათბობის სისტემების მოთხოვნები გაამკაცრა. გაზის ქვაბები თანდათანობით გაუქმდება და საცხოვრებელ შენობებთან ახალი გაზის მიერთებები აიკრძალება.

Altbau-ს მფლობელისთვის ეს ნიშნავს, რომ მომდევნო წლებში შესაძლოა საჭირო გახდეს გადასვლა:

• ცენტრალური გათბობა,
• სითბოს ტუმბო,
• ჰიბრიდული სისტემები.

ჩანაცვლების ღირებულება:

ზოგიერთი შენობისთვის ეს თითქმის გარდაუვალი ხდება, განსაკუთრებით თუ ქალაქი მთელი ტერიტორიების მოდერნიზაციას გეგმავს.

რატომ შეიძლება ეს იყოს მინუსი?

– თქვენ ყიდულობთ ლამაზ ბინას, მაგრამ ერთი წლის შემდეგ იგებთ, რომ შენობა ახალ სისტემაზე უნდა გადავიდეს;
– ეს ზრდის თქვენს ხარჯებს ასეთი ხარჯების გადადების ან თავიდან აცილების შესაძლებლობის გარეშე.

ეს პრობლემა განსაკუთრებით ალტბაუში არის გავრცელებული, რადგან ამ შენობებმა თავისი ისტორიის განმავლობაში ათობით რემონტი გაიარეს. 1970-იან და 1990-იან წლებში ბევრმა მფლობელმა გააფართოვა სამზარეულოები, გააერთიანა ოთახები, გადააკეთა კედლები და გადაიტანა სააბაზანოები - ყველაფერი სწრაფად, ადგილობრივ ხელისუფლებაში დოკუმენტაციის წარდგენის გარეშე.

რატომ არის ეს კრიტიკული ვენაში?

ავსტრიის მარეგულირებელი ორგანოები - Magistrat და Baupolizei - მკაცრად მოქმედებენ.

თუ რეკონსტრუქცია:

• გეგმებში არ აისახება,
• გავლენას ახდენს სველ ადგილებში;
• არღვევს სტატიკურ სტრუქტურას,
• ან არ იცავს ხანძარსაწინააღმდეგო წესებს..

ახალ მფლობელებს შესაძლოა შედეგები მოჰყვეს მაშინაც კი, თუ ცვლილებები 30 წლის წინ განხორციელდა.

1. ბინის პირვანდელ მდგომარეობაში დაბრუნების მოთხოვნა.
დიახ, ეს რეალობაა. განსაკუთრებით თუ სამზარეულო მეზობლის საძინებლის ზემოთ მდებარე ოთახში გადაიტანეს.

2. ჯარიმები.
ჯარიმები ხშირად 1000-დან 10 000 ევრომდე მერყეობს, თუმცა შეიძლება უფრო მაღალიც იყოს.

3. მოიჯარეების რეგისტრაციის აკრძალვა.
თუ ქონება არასათანადოდ გამოიყენება, ქალაქს შეუძლია აკრძალოს შემდგომი იჯარით გაცემა.

4. პრობლემები Grundbuch-თან.
თუ შენობის სტრუქტურა არ შეესაბამება Nutzwertgutachten-ს, შესაძლოა წარმოიშვას სამართლებრივი კონფლიქტები.

ალტბაუში ყველაზე გავრცელებული პრობლემური რეკონსტრუქციები

ისტორიულ შენობაში ბინის ფლობა ყოველთვის უფრო მეტ პასუხისმგებლობას მოითხოვს, ვიდრე ახალი შენობის ყიდვა. მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ საწყისი ბიუჯეტი, არამედ მიმდინარე ხარჯებიც, რომლებიც შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ვენის საშუალო მაჩვენებლისგან.

ეს არ არის მხოლოდ „მომავლისთვის დაზოგვა“, არამედ ყველა შენობის მფლობელის მიერ სავალდებულო გადახდა. Altbau-ში ეს ფონდი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რადგან ასეთი შენობები რეგულარულ რემონტს საჭიროებს:

• ფასადის რემონტს,
• სახურავის შეკეთება,
• ამწევი მოწყობილობების შეცვლა,
• ელექტრო პანელების მოდერნიზაცია,
• ლიფტის მონტაჟი ან მოვლა-პატრონობა,
• შენობის თანამედროვე ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოების სტანდარტებთან შესაბამისობაში მოყვანა.

თუ Rücklage პატარაა, ნებისმიერი შეკეთება ავტომატურად გადაიქცევა Sonderzahlung-ად - ერთჯერად დიდ გადახდად. ეს ნიშნავს, რომ თქვენს ყოველთვიურ გადასახადს შეიძლება დაემატოს 3,000–20,000 ევროს ოდენობის გადასახადები, ზოგჯერ კი მეტი.

ვენის Altbau-ს ბინებში კომუნალური გადასახადები შეიძლება უფრო მაღალი იყოს, ვიდრე თანამედროვე შენობებში რამდენიმე მიზეზის გამო:

• დიდი კიბის უჯრედები მეტ დასუფთავებას და განათებას საჭიროებს,
• ძველი შენობების დაზღვევა უფრო ძვირია
• ისტორიული ელემენტების (კარები, ფანჯრები, მოაჯირები) მოვლა-პატრონობა უფრო ძვირი ჯდება,
• Hausverwaltung-ს ხშირად აქვს ნამუშევრების გაფართოებული სია.

ახალი შენობები უფრო დაბალ კომუნალურ გადასახადებს გვთავაზობენ ენერგოეფექტურობის, ახალი თაობის ლიფტების, თანამედროვე გათბობის სისტემებისა და იზოლირებული ფასადების წყალობით.

ძველი სახლების გათბობა შესაძლებელია:

• გაზის წყლის გამაცხელებლები,
• ინდივიდუალური ქვაბები,
• XX საუკუნის ნაკლებად ეფექტური რადიატორის სისტემები.

დაბალი ენერგოეფექტურობის კლასის (ხშირად G ან F) გამო, გათბობის ხარჯები შეიძლება მნიშვნელოვნად მაღალი იყოს, ვიდრე ზეშტადტის ან ზონვენდვირტელის რაიონში მდებარე ახალ შენობაში.

გარდა ამისა, სამთავრობო პროგრამები გაზის თანდათანობით გაუქმებას მოითხოვს. ეს ნიშნავს, რომ მომდევნო წლებში მოდერნიზაცია შესაძლოა სავალდებულო გახდეს და მისი ღირებულება ყველა სახლის მფლობელს შორის გაიყოფა.

ძირითადი ფაქტები ხშირად ოქმებში იმალება:

• სახურავის შეკეთება იგეგმება?
• არის თუ არა რაიმე პრობლემა ფასადთან დაკავშირებით,
• ამწევები გაჭედილია?
• ლიფტის მონტაჟზე ხომ არ საუბრობენ?
• ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოების შემოწმებებია მოსალოდნელი?
• მოიჯარეებმა ვალი დააგროვეს?
• რაზე მუშაობდნენ კონტრაქტორები წარსულში,
• არის თუ არა რაიმე სამართლებრივი დავა სახლში?.

ზოგჯერ ერთი წინადადება, როგორიცაა „Discussion über notwendige Sanierung des Daches“ ნიშნავს ათიათასობით ევროს მომავალ ხარჯებს.

ეს ვენაში ძველ შენობაში ბინის შეძენის ერთ-ერთი ყველაზე კრიტიკული ასპექტია. თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ ყიდულობთ კანონიერად რეგისტრირებულ ქონებას (Eigentumswohnung) და არა წილს ან გაურკვეველი სტატუსის მქონე ობიექტს.

2025 წელს ვენის ბაზარზე აქტიურად განიხილებოდა შემთხვევები, როდესაც მყიდველებმა შეიძინეს არა ბინა, არამედ „შენობაში წილი“, რომელიც ცალკე სივრცედ იყო გადაკეთებული. ერთი შეხედვით, ეს სრულფასოვან ქონებად გამოიყურება, მაგრამ იურიდიულად მას არ გააჩნია:

• Grundbuch-ში თვითრეგისტრაციის უფლება,
• წმინდა ნუცვერტი (საკუთრების წილი),
• ქონების თავისუფლად გაქირავების ან გაყიდვის შესაძლებლობა.

რა უნდა შეამოწმოთ ყოველთვის:

1. Grundbuch-ში შეტანა – ბინის ცალკე ერთეულის სახით (Top-Nummer) არსებობა საკუთარი საკადასტრო ნომრით (EZ).

2. Nutzwertgutachten – დოკუმენტი, რომელიც განსაზღვრავს თქვენს წილს სახლის საერთო საკუთრებაში.

3. არანაირი დაბრკოლება:

• დაპირება,
• სახლის ფონდში არსებული ვალები,
• სასამართლო დავა,
• შეზღუდვები გამოყენებაზე.

4. ბინის ფაქტობრივი შესაბამისობა ბაუაქტში არსებულ გეგმებთან.

თუ ბინა ადრე გაქირავებული იყო (Mietwohnung), მისი Eigentum-ად გადაკეთება ხანგრძლივი და რთული პროცესია. თუ გამყიდველი ამის გაკეთებას გაყიდვამდე ბოლო წუთს გეგმავს, განსაკუთრებით ყურადღებით უნდა შეამოწმოთ დოკუმენტები.

ვენაში ძველ შენობაში ბინის შეძენისას, თქვენ არა მხოლოდ მაღალ ჭერს, მასიურ კარებსა და პარკეტს მიიღებთ, არამედ მთელ რიგ შეზღუდვებსაც, რომლებიც შენობის არქიტექტურულ მთლიანობას იცავს. ვენა ძალიან მკაცრ მიდგომას ირჩევს ძველი საცხოვრებელი ფონდის მიმართ: ის კულტურული მემკვიდრეობის ძეგლად ითვლება და ნებისმიერი ცვლილება გაცილებით მკაცრ კონტროლს ექვემდებარება, ვიდრე 1970-იანი წლებიდან 2000-იან წლებამდე აშენებულ შენობებში.

უფრო მეტიც, Altbau-ს სრულიად განსხვავებული არქიტექტურული ლოგიკა აქვს: კედლები შეიძლება იყოს დატვირთვის მატარებელი იქაც კი, სადაც მათ არ ელით, ხოლო ტექნიკური ადგილები მკაცრად არის მიბმული ისტორიულ განლაგებასთან.

ამიტომ, ალტბაუში რემონტი ორ კატეგორიად იყოფა: ის ცვლილებები, რომელთა განხორციელებაც თავისუფლად არის შესაძლებელი და ის ცვლილებები, რომლებიც ნებართვას ან სულ მცირე შენობის ადმინისტრაციისა და საქალაქო საბჭოს დამტკიცებას მოითხოვს.

დაშვებულია ისეთი სამუშაოები, რომლებიც ითვლება შიდა ცვლილებებად და არ მოქმედებს სტატიკურ ელემენტებზე და არ ახდენს გავლენას შენობის კონსტრუქციაზე.

1. კოსმეტიკური რემონტი

კედლების შეღებვა, შპალერის შეცვლა, პარკეტის იატაკის აღდგენა და დეკორატიული პანელების განახლება - ამ ყველაფრის გაკეთება შეზღუდვების გარეშე შეგიძლიათ. მთავარია, დაიცვათ სახლის ზოგადი წესები, მაგალითად, ხმაურიან სამუშაოებთან დაკავშირებული წესები.

2. სამზარეულოს ან აბაზანის განახლება არსებულ სივრცეებში

სამზარეულოს ზუსტად ისე დატოვებთ, როგორც ის Bauakt-ის გეგმებში იყო, ტექნიკას შეცვლით თუ ახალ კარადებს დაამონტაჟებთ, ეს ყველაფერი დაშვებულია.

მაგრამ მნიშვნელოვანია, რომ სამზარეულო დარჩეს ისეთ ადგილას, რომელიც ლოგიკურად უკავშირდება ვენტილაციას და ამწევებს.

3. ბინაში შიდა ელექტროგაყვანილობის შეცვლა

ახალი სოკეტების, კაბელების შეცვლა და თანამედროვე ელექტრო პანელების დაყენება დაშვებულია, თუ არ შეცვლით სახლის საერთო გაყვანილობის მარშრუტებს.

როგორც წესი, საჭიროა მხოლოდ ლიცენზირებული ელექტრიკოსი (Konzessionierter Elektriker).

4. იატაკის საფარის შეცვლა იატაკის დონის შეცვლის გარეშე

შეგიძლიათ განაახლოთ პარკეტის იატაკი, დააგოთ კორპი ან ფილები - მთავარია, იატაკის დონე ნორმაზე მაღლა არ აწიოთ, რათა არ დაირღვეს ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოების მოთხოვნები.

5. ავეჯის გადალაგება და არასატვირთო ტიხრების შეცვლა

მსუბუქი თაბაშირ-მუყაოს ტიხრების დემონტაჟი და მონტაჟი შესაძლებელია ნებართვის გარეშე.

მაგრამ მნიშვნელოვანია იცოდეთ: ალტბაუში, „სქელი“ კედლებიც კი შეიძლება ტვირთამწე აღმოჩნდეს, ამიტომ უმჯობესია სტატიკური გეგმა შეამოწმოთ.

Altbau-ს სტრუქტურაზე, სველ ადგილებში, საერთო კომუნალურ სისტემებზე ან შენობის ექსტერიერზე მოქმედ სამუშაოებს ზედამხედველობას უწევს Baupolizei, Hausverwaltung და ზოგჯერ ისტორიული ძეგლების დაცვის ოფისი.

1. სამზარეულოს სხვა ოთახში გადატანა

ეს ერთ-ერთი ყველაზე პრობლემური ჩარევაა.

სამზარეულო დაკავშირებულია:

• ვენტილაცია,
• წყლის ამწევები,
• კანალიზაცია.

თუ ის ყოფილ საძინებელში ან მისაღებ ოთახში გადაიტანეს, ეს შენობის ტექნიკურ განლაგებას დაარღვევდა და მაგისტრატი თითქმის დანამდვილებით მოითხოვდა ყველაფრის პირვანდელ მდგომარეობაში დაბრუნებას.

2. სააბაზანოს გაფართოება ან გადატანა

ეს ყველაზე „სახიფათო“ ზონაა, რადგან:

• ალტბაუში სველი ტერიტორიები მკაცრად რეგულირდება;
• ძველ სახლებს იატაკზე შეზღუდული დატვირთვა აქვთ;
• კანალიზაციის ამწეები განლაგებულია მხოლოდ გარკვეული კედლების გასწვრივ;
• გადატანამ შესაძლოა მეზობელ ბინებში გაჟონვა გამოიწვიოს.

ბაუპოლიზეი განსაკუთრებით ხშირად ერევა ასეთ შემთხვევებში, განსაკუთრებით 1945 წლამდე აშენებულ შენობებში.

3. ახალი მილების, ამწეების, ვენტილაციის ან გათბობის სისტემების მონტაჟი

საერთო სახლის კომუნიკაციებში ნებისმიერი ჩარევა მოითხოვს:

• სახლის მესაკუთრეთა თანხმობა,
• გათბობის ან სანტექნიკის შესახებ საინჟინრო ანგარიში,
• მაგისტრატის ნებართვა.

ჩვენ ვსაუბრობთ არა მხოლოდ ამწეებზე, არამედ გაზსადენებზე, სავენტილაციო ლილვებზე და ბუხრებზეც.

4. ოთახების გაერთიანება კედლების მოხსნით

ალტბაუში, მზიდი კედლები ყველაზე მოულოდნელ ადგილებში გვხვდება.

მაშინაც კი, თუ კედელი „თხელი“ ჩანს, შესაძლოა, ის სინამდვილეში 15-30 სმ სისქის აგურისგან იყოს დამზადებული და შენობის საერთო სტატიკაში მნიშვნელოვან როლს თამაშობდეს.

კედლის დანგრევისთვის დაგჭირდებათ:

• შეუკვეთეთ Statikgutachten (სტატისტიკური ანგარიში),
• ნებართვის მიღება,
• სამუშაოს კოორდინაცია სახლთან.

ზოგიერთ შენობაში ასეთი ცვლილებები საერთოდ აკრძალულია.

5. შენობის იერსახეზე მოქმედი ცვლილებები

თუ სახლს დაცული სტატუსი აქვს, ფანჯრების შეცვლაც კი უნდა იყოს დამტკიცებული Bundesdenkmalamt-ის მიერ.

ისტორიული შენობების ფასადები ვენის „სახეა“ და ქალაქი მკაცრად აკონტროლებს, რომ ისინი არ დაზიანდეს.

აქ მოქმედებს შემდეგი წესები:

ალტბაუში ნებისმიერ ჩარევას შეუძლია მთელი შენობის ფუნქციონირება დაარღვიოს. ამ შენობების სტრუქტურა განსხვავდება ახალი მშენებლობისგან: თხელი კედელიც კი შეიძლება იყოს დატვირთვის მატარებელი, ხოლო სამზარეულოს ან აბაზანის გადატანა ხშირად იწვევს გაჟონვას და მეზობელი შენობების დაზიანებას. ვენტილაციის სისტემები, ამწევი კონსტრუქციები და ჭერი ერთდროულად რამდენიმე სართულზე გადის, ამიტომ ერთი მფლობელის შეცდომა მთელ შენობაზე მოქმედებს.

ვენა ასევე იცავს თავისი „გრანდერცაიტის“ შენობების ისტორიულ იერსახეს. ფასადები, ფანჯრები, კარებები და თაბაშირის მოპირკეთება მისი კულტურული მემკვიდრეობის ნაწილად ითვლება, ამიტომ ნებისმიერი ცვლილება განსაკუთრებით მკაცრ კონტროლს ექვემდებარება.

სწორედ ამიტომ, ქალაქი და ბაუპოლიზეი ასე ყურადღებით ეკიდებიან ნებისმიერ რემონტს: ალტბაუ ლამაზია, მაგრამ ის მოითხოვს მაქსიმალურ სიზუსტეს და ორიგინალური სტრუქტურის პატივისცემას.

Altbau-ს შეძენამდე უმნიშვნელოვანესია დარწმუნდეთ, რომ გარიგების იურიდიული ნაწილი გამჭვირვალეა და ასახავს ბინის რეალურ მდგომარეობას. მხოლოდ Grundbuch-ის ამონაწერი საკმარისი არ არის: ის ადასტურებს საკუთრებას, მაგრამ არ ასახავს ქონების ისტორიას.

აუცილებელია Bauakt-ის — რეკონსტრუქციის, რემონტისა და შენობაში ოდესმე განხორციელებული ნებისმიერი ცვლილების ყველა ნებართვის არქივი. სწორედ აქ შეგიძლიათ ნახოთ, კანონიერია თუ არა ამჟამინდელი განლაგება და ხომ არ განხორციელებულა რაიმე ცვლილება, რამაც შეიძლება მომავალში პრობლემები შექმნას.

არანაკლებ მნიშვნელოვანია Nutzwertgutachten ), დოკუმენტი, რომელიც განსაზღვრავს თქვენს წილს ქონებაში და გავლენას ახდენს თქვენს ყოველთვიურ გადასახადებზე, რემონტში მონაწილეობასა და მესაკუთრეთა კრებებზე ხმის მიცემის უფლებებზე. ის აჩვენებს, თუ როგორ სამართლიანად ნაწილდება ხარჯები და არის თუ არა რაიმე დაფარული ნიუანსი, რომელიც გამყიდველს შეიძლება გამორჩენოდა.

ასევე ღირს ყურადღებით წაიკითხოთ Hausordnung (სახლის წესები). ისინი არეგულირებენ ხმაურის დონეს, საერთო სივრცეების გამოყენებას, შენახვას, შეკეთებას და ისეთ უმნიშვნელო დეტალებსაც კი, როგორიცაა ველოსიპედის შენახვა. ზოგჯერ ეს წესები გაცილებით მნიშვნელოვან როლს ასრულებს, ვიდრე შეიძლება იფიქროთ, განსაკუთრებით თუ შენობაში მფლობელთა მკაცრი საზოგადოებაა.

ამ ეტაპზე, ავსტრიული უძრავი ქონების სპეციალისტი პროფესიონალი რიელტორის ან იურისტის დახმარება შეიძლება გადამწყვეტი იყოს. მათ იციან, რომელი დოკუმენტები იწვევს ყველაზე ხშირად პრობლემებს, რამ უნდა გაგაფრთხილოთ და როგორ სწორად განმარტონ Bauakt-ისა და Grundbuch-ის მონაცემები, რათა არ ინანოთ ვენაში ძველ შენობაში ბინის შეძენის გადაწყვეტილება.

Altbau-ს აპარტამენტები ძველი ვენის არქიტექტურაზე, სტილსა და ატმოსფეროზე მეტს გვთავაზობენ. ისინი ასევე რთული ტექნიკური ობიექტებია, რომლებიც მაღალი დონის ყურადღებას, ცოდნასა და მომზადებას მოითხოვს. ისტორიული შენობები შეიძლება იყოს შესანიშნავი ინვესტიცია და ესთეტიკური სიამოვნების წყარო, მაგრამ მხოლოდ მათთვის, ვინც მზად არის ყველა დოკუმენტაციის გადასაჭრელად, შენობის მდგომარეობის საფუძვლიანად შესამოწმებლად და ქალაქის ხელისუფლებასთან ურთიერთობისთვის.

თუ კლასიკური არქიტექტურა მოგწონთ, გრძელვადიან პოტენციალს ხედავთ და რემონტში ინვესტიციის ჩადება გსურთ, Altbau უბრალოდ სახლზე მეტი იქნება, არამედ უნიკალური ქონება იქნება საკუთარი ხასიათითა და ისტორიით. თუმცა, შეძენას მაქსიმალური სიფრთხილითა და გონიერებით უნდა მიუდგეთ: მაშინ ძველი სახლის ხიბლი სიურპრიზების წყაროს ნაცვლად, თქვენთვის აქტივი გახდება.