ავსტრიაში უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შეძენის შეზღუდვები

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე მკაცრად რეგულირებადი ტრანზაქციაა და ეს შემთხვევითი არ არის. ავსტრიის ბაზრის მთავარი თავისებურება ის არის, რომ უცხოელებს არ შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ უძრავი ქონება: არარეზიდენტების უმეტესობისთვის ტრანზაქციებზე წვდომა კანონით შეზღუდულია და შესაძლებელია მხოლოდ ადგილობრივი ხელისუფლებისგან სპეციალური ნებართვის მიღების შემდეგ.

თუმცა, არ არსებობს ერთიანი წესები - თითოეული ფედერალური შტატი ადგენს საკუთარ პირობებს, პროცედურებსა და შეზღუდვებს, რომლებიც შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ერთმანეთისგან.

სწორედ ეს თავისებურება ხდის ავსტრიას უნიკალურს ევროპის ქვეყნების უმეტესობასთან შედარებით. მიუხედავად იმისა, რომ უცხოელ მყიდველს შეუძლია მარტივად შეიძინოს უძრავი ქონება ესპანეთში, პორტუგალიაში ან გერმანიაში, ავსტრიაში მას მოუწევს მოთხოვნების, დამატებითი შემოწმების ან თუნდაც სრული აკრძალვის წინაშე დაყენება.

ისეთ შტატებში, როგორიცაა ტიროლი ან კარინთია, უცხოელების მიერ ნებართვის გარეშე ქონების შეძენა თითქმის შეუძლებელია ან სრულიად აკრძალულია, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება „მეორე სახლებს“ ან ტურისტულ და კურორტულ ზონებში განთავსებულ ქონებას.

ეს მიდგომა დროებითი პოლიტიკა არ არის - ეს ქვეყნის სამართლებრივი არქიტექტურის ფუნდამენტური ნაწილია. ავსტრია ცდილობს დაიცვას თავისი შიდა ბაზარი გადახურებისგან, შეინარჩუნოს ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი ადგილობრივი მაცხოვრებლებისთვის და შეინარჩუნოს კონტროლი ქონებაზე იმ რეგიონებში, სადაც უცხოური კაპიტალის მაღალმა წილამ შეიძლება შეცვალოს სოციალური ან ეკონომიკური სტრუქტურა. ამიტომ, საჭირო სახსრების, ბინადრობის ნებართვის ან კაპიტალის წარმოშობის გამჭვირვალე დადასტურების ქონა არ იძლევა ნებართვის მიღების გარანტიას.

მთავარი შეცდომა, რომელსაც ბევრი საერთაშორისო ინვესტორი უშვებს, არის ის, რომ ავსტრიაში ტრანზაქციას ისევე განიხილავენ, როგორც ევროკავშირის სხვა ქვეყნებში. თუმცა, ავსტრიის სისტემა განსხვავებულად მოქმედებს - ფედერალური შტატისა და ქონების ტიპის არჩევიდან დაწყებული, საკუთრების ფორმითა და განაცხადის პროცესით დამთავრებული.

საჭიროა კარგად გააზრებული სამართლებრივი და სტრატეგიული მიდგომა: თქვენი სტატუსის გააზრება, დოკუმენტების სათანადოდ მომზადება, კონკრეტული რეგიონის შეზღუდვების ანალიზი და მთელი პროცედურის გულდასმით დაგეგმვა.

ავსტრიაში უძრავი ქონების უცხოელებისთვის შეძენის სამართლებრივი ჩარჩო ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე რთული და მკაცრად სტრუქტურირებული სისტემაა. ევროკავშირის ქვეყნების უმეტესობისგან განსხვავებით, სადაც არარეზიდენტებისთვის ტრანზაქციები ან სრულიად თავისუფალია, ან შეზღუდულია ერთიანი ეროვნული კანონით, ავსტრია იყენებს რეგიონული კომპეტენციის პრინციპს: თითოეულ ფედერალურ სახელმწიფოს აქვს საკუთარი კანონები, საკუთარი უფლებამოსილებები და საკუთარი კრიტერიუმები იმის დასადგენად, შეუძლია თუ არა უცხოელს მის ტერიტორიაზე უძრავი ქონების შეძენა.

ეს სისტემა იურიდიულ პრაქტიკაშია გათვალისწინებული და აღნიშნულია ისეთი წყაროებში, როგორიცაა GEUER Rechtsanwälte OG , რომლებიც ხაზს უსვამენ, რომ უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შეძენის შესახებ არ არსებობს ერთიანი „ავსტრიული კანონი“ - არსებობს რვა განსხვავებული სამართლებრივი რეჟიმი (შეესაბამება შტატების რაოდენობას, ვენის, როგორც ცალკე ქალაქ-სახელმწიფოს გამოკლებით).

ისტორიულად, ავსტრია ატარებდა პოლიტიკას, რომელიც მიზნად ისახავდა თავისი შიდა ბაზრის დაცვას სპეკულაციური კაპიტალისა და ინფრასტრუქტურის გადაჭარბებული ზეწოლისგან. უფრო დიდი ევროპული ქვეყნებისგან განსხვავებით, ავსტრიას აქვს შეზღუდული მიწის რესურსები, დაცული ტერიტორიების მაღალი წილი და განსაკუთრებით მგრძნობიარე ტურისტული რეგიონები.

ამრიგად, სხვადასხვა ფედერალური სახელმწიფოს კანონმდებლობა აწესებს ბარიერებს, რომლებიც მიზნად ისახავს:

• ადგილობრივი მაცხოვრებლებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის დაცვა, განსაკუთრებით მაღალი კონკურენციის მქონე რეგიონებში;
• კურორტულ რაიონებში, მთიან რეგიონებსა და ბუნებრივ ტერიტორიებზე უცხოური საკუთრების კონტროლი;
• მეორად საბინაო ბაზარზე სპეკულაციების შეზღუდვა;
• „მეორე სახლების“ (Zweitwohnsitz) ზრდის შეზღუდვა, რამაც შეიძლება ზეწოლა მოახდინოს ადგილობრივ ინფრასტრუქტურაზე;
• კულტურული და სოციალური ბალანსის შენარჩუნება, განსაკუთრებით სოფლისა და მთის რეგიონებში.

ინდუსტრიული პორტალების ცნობით, შეზღუდვები ყველაზე მკაცრი ტიროლის, ფორარლბერგისა და ზალცბურგის ტურისტულ რეგიონებშია.

ამგვარად, შეზღუდვები არ წარმოადგენს დროებით ღონისძიებას, არამედ სახელმწიფო პოლიტიკის ფუნდამენტურ ნაწილს, რომელიც მიზნად ისახავს ბაზრის სტაბილურობის გრძელვადიან პერსპექტივაში.

ვინაიდან თითოეული შტატი დამოუკიდებლად არეგულირებს უცხოელთა შესვლას, სამართლებრივი რეჟიმი შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს მეზობელ რეგიონებს შორისაც კი.

მნიშვნელოვანია, რომ შეზღუდვები მუნიციპალიტეტებს შორის ერთი შტატის ფარგლებშიც კი განსხვავდება. ის, რაც ტიროლის ერთ რაიონში ლეგალურია, შესაძლოა მეზობელ რაიონში სრულიად აკრძალული იყოს.

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენის სამართლებრივი ჩარჩო პირდაპირ დამოკიდებულია მყიდველის კატეგორიაზე. ეს არის ძირითადი ფაქტორი, რომელიც განსაზღვრავს გარიგების სირთულეს, ნებართვების საჭიროებას, სხვადასხვა ტიპის ქონების ხელმისაწვდომობას და უარის თქმის ალბათობას.

ავსტრია კანონიერად ყოფს ყველა უცხოელ მყიდველს ორ დიდ ჯგუფად :

1. ევროკავშირის, ევროპის ეკონომიკური ზონის და შვეიცარიის მოქალაქეები
2. მესამე ქვეყნის (ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის არაწევრი) მოქალაქეები

ფუნდამენტურად განსხვავებულ სამართლებრივ პირობებში იმყოფება

ევროკავშირის ქვეყნების, ევროპის ეკონომიკური ზონისა და შვეიცარიის მოქალაქეებს ავსტრიაში იგივე საკუთრების უფლებები აქვთ, რაც ადგილობრივ მაცხოვრებლებს.

ეს ნიშნავს:

• მათ შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონება;
• არ არის საჭირო ხელისუფლებისგან ნებართვა;
• გარიგება ხორციელდება ჩვეულებრივი ნოტარიული პროცედურის შესაბამისად;
• არ არსებობს შეზღუდვები ქონების ტიპზე (ბინა, სახლი, მიწის ნაკვეთი).

Gleichbehandlung-ის - თანაბარი მოპყრობის პრინციპში

ასეთი მყიდველები ასევე ავტომატურად ერიდებიან „უცხოელის დადასტურების“ პროცედურას (Ausländergrundverkehr), რომელიც სავალდებულოა მესამე ქვეყნების არარეზიდენტებისთვის.

რამდენიმე ნიუანსი

შესაძლოა, ფორმალური შეზღუდვები ევროკავშირის მოქალაქეებსაც კი შეექმნათ, თუმცა ეს იშვიათია და ძირითადად ალპური რეგიონების სოფლის რაიონებში არსებობს:

• მუნიციპალიტეტს შეუძლია მოითხოვოს დადასტურება, რომ ქონება გამოყენებული იქნება როგორც ძირითადი საცხოვრებელი და არა როგორც „მეორე სახლი“ ან ტურისტული ატრაქციონები;
• დაცულ ტერიტორიებზე მიწის დიდი ფართობების შეძენას შეიძლება დასჭირდეს თანხმობა.

თუმცა, ეს შემთხვევები გამონაკლისია და არ ეხება ევროკავშირის მოქალაქის სტატუსს, არამედ კონკრეტული ობიექტის ბუნებას.

მყიდველები, რომლებიც არ არიან ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის/შვეიცარიის მოქალაქეები, უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებით სპეციალურ სახელმწიფო კანონებს ექვემდებარებიან.

მათზე ვრცელდება შემდეგი წესი: მიწის ორგანოების სპეციალური ნებართვის გარეშე, ტრანზაქცია იურიდიულად შეუძლებელია.

ეს ნიშნავს:

• შესყიდვის ოფიციალური განაცხადი წარდგენილია;
• კაპიტალის წარმომავლობა მოწმდება;
• ორგანო აანალიზებს შესყიდვის გავლენას ადგილობრივ ბაზარზე;
• მიიღება გადაწყვეტილება დაშვების ან უარის თქმის შესახებ.

და რაც მთავარია:

დოკუმენტების იდეალურად მომზადებული პაკეტიც კი არ იძლევა დამტკიცების გარანტიას.

როგორ აფასებენ ხელისუფლება განაცხადებს?

კომისიას (Grundverkehrsbehörde) შეუძლია უარი თქვას, თუ:

• შესყიდვა ადგილობრივი მაცხოვრებლებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის საფრთხედ ითვლება;
• ობიექტი მდებარეობს ტურისტულ ზონაში;
• ქონება შეიძლება გადაკეთდეს „მეორე სახლად“;
• მიწას აქვს კონსერვაციის სტატუსი;
• ინვესტორს არ შეუძლია ავსტრიასთან კავშირის დამტკიცება;
• არ არსებობს დადასტურება გარიგების ეკონომიკური ან სოციალური „სარგებლის“ შესახებ.

თითოეული სახელმწიფო „საზოგადოებრივი ინტერესის“ კონცეფციას თავისებურად აყალიბებს, რაც პროცედურას კიდევ უფრო ინდივიდუალურს ხდის.

უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შესყიდვის რეგულირების ავსტრიული სისტემა ეფუძნება მყიდველთა ორ კატეგორიას შორის ფუნდამენტურ განსხვავებას: ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეებს და ე.წ. „მესამე ქვეყნების“ მოქალაქეებს. ეს განსხვავება არ არის ტექნიკური ფორმალობა, არამედ სახელმწიფო პოლიტიკის ფუნდამენტური ნაწილია, რომელიც მიზნად ისახავს ეროვნული ბაზრის, სოციალური ბალანსისა და ტერიტორიული სტაბილურობის დაცვას.

ავსტრია ევროკავშირის მოქალაქეებს ერთიანი ევროპული ეკონომიკური სივრცის მონაწილეებად მიიჩნევს. უძრავი ქონების თვალსაზრისით, ეს ავსტრიის მოქალაქეებთან თითქმის სრულ თანასწორობას ნიშნავს. ტრანზაქციებზე მათი წვდომა ეფუძნება ევროკავშირის კაპიტალის თავისუფალი გადაადგილების უფლებას და სახელმწიფოს ვალდებულებას, თავიდან აიცილოს დისკრიმინაცია კავშირში.

ავსტრიისთვის ასეთი მყიდველები წარმოადგენენ არა გარე ძალას, არამედ ერთიანი ბაზრის გაგრძელებას, რომელიც ინტეგრირებულია საერთო ეკონომიკურ, სამართლებრივ და სოციალურ ნორმებში. სახელმწიფოს პერსპექტივიდან, მათი საბაზრო საქმიანობა არ წარმოადგენს სისტემურ რისკებს, რადგან ისინი მოქმედებენ სტაბილურ ევროპულ სამართლებრივ ჩარჩოებში.

მთავრობა ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის ფარგლებს გარეთ მყიდველებს საკმაოდ განსხვავებულად უყურებს. ინვესტორთა ეს ჯგუფი ბაზარზე გაზრდილი ზეწოლის წყაროდ განიხილება: მათ შეიძლება ჰქონდეთ უფრო დიდი მსყიდველობითი უნარი, აქტიურად მონაწილეობდნენ მოკლევადიან ინვესტიციებში და გაზარდონ ზეწოლა შეზღუდულ მიწოდებაზე, განსაკუთრებით იმ რეგიონებში, სადაც სამშენებლო სივრცე უკიდურესად შეზღუდულია, მაგალითად, ალპებში.

ევროპული ბაზრების ისტორია აჩვენებს, რომ სწორედ უცხოური კაპიტალი იწვევს ხშირად სპეკულაციურ ფასების ზრდას, უძრავი ქონების მეორეხარისხოვან ფასად გამოსყიდვას და ადგილობრივი მოსახლეობის თანდათანობით გადაადგილებას. მცირე მუნიციპალიტეტებისთვის, უცხოელი ინვესტორების მცირე შემოდინებამაც კი შეიძლება მთლიანად შეცვალოს ფასების დინამიკა.

ეს მიდგომა ავსტრიას საშუალებას აძლევს დაიცვას საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა, განსაკუთრებით მაღალი სიმჭიდროვის მქონე ქალაქებში, შეინარჩუნოს დაცული ტერიტორიები, მართოს საკურორტო ტერიტორიები და მხარი დაუჭიროს სოციალურად მგრძნობიარე ტერიტორიების მდგრადობას. ალპური რეგიონი უძრავ ქონებას არა როგორც საქონელს, არამედ როგორც კულტურული და ბუნებრივი მემკვიდრეობის ნაწილს განიხილავს, რომლის არეალის გაფართოება შეუძლებელია.

ამიტომ, უცხოელებზე დაწესებული შეზღუდვები ერთ-ერთი ინსტრუმენტია, რომელიც გამოიყენება ამ ტერიტორიების მიტოვებისგან ან ზედმეტი კომერციალიზაციისგან დასაცავად. ავსტრია ცდილობს თავიდან აიცილოს ისეთი სცენარები, როდესაც უძრავი ქონების მნიშვნელოვანი ნაწილი არარეზიდენტების საკუთრებაშია და წელიწადში მხოლოდ რამდენიმე კვირას გამოიყენება. მსგავსი მაგალითები უკვე დაფიქსირდა ევროპის რიგ ქვეყნებში და ავსტრია შეგნებულად ქმნის მოდელს, რომელიც მინიმუმამდე ამცირებს ასეთ რისკებს.

სწორედ ამიტომ, მოქალაქეობაზე დაფუძნებული დიფერენციაცია არ წარმოადგენს დროებით ღონისძიებას ან პოლიტიკურ პოზიციას. ეს არის საკანონმდებლო ჩარჩოში ფრთხილად ინტეგრირებული მექანიზმი, რომელიც არეგულირებს ბაზრის გრძელვადიან სტაბილურობას.

ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის გარეთ მყოფი ქვეყნებისა და შვეიცარიის მოქალაქეებისთვის ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა მხოლოდ სპეციალური ნებართვის გაცემის პროცესის მეშვეობით არის შესაძლებელი. ეს ტრანზაქციის მნიშვნელოვანი ეტაპია, რომელიც განსაზღვრავს, შესაძლებელია თუ არა ქონების შეძენა.

ევროკავშირის მყიდველებისგან განსხვავებით, რომელთათვისაც შესყიდვის პროცედურა თითქმის იდენტურია ავსტრიელების შესყიდვის პროცედურისა, არარეზიდენტები ადგილობრივი ბაზრის დაცვისა და ტერიტორიული მდგრადობის პრინციპებზე აგებული კონტროლის სისტემის წინაშე დგანან.

ტრანზაქციის კანონიერებას განსაზღვრავს მთავარი ორგანო, რომელიც უძრავი ქონების საკითხებში სახელმწიფო კომისიას წარმოადგენს - Grundverkehrsbehörde

მისი როლი არ არის უბრალოდ ადმინისტრაციული დოკუმენტების შემოწმება, არამედ კონკრეტული უცხოელის მიერ შესყიდვის ეკონომიკური და სოციალურ-ტერიტორიული დასაშვებობის შეფასება.

რას ამოწმებს ის:

• აკმაყოფილებს თუ არა მყიდველი ამ ტიპის ქონების შეძენის უფლების მქონე პირთა კატეგორიას;
• წარმოადგენს თუ არა შესყიდვა საფრთხეს ბაზრისა და ფასების ბალანსისთვის;
• მიეკუთვნება თუ არა ქონება „მეორე სახლის“, ტურისტული საცხოვრებლის თუ დაცული მიწის კატეგორიას;
• აქვს თუ არა მყიდველს ავსტრიასთან ვალიდური კავშირი (ბინადრობის ნებართვა, ბიზნეს საქმიანობა, პირადი ინტერესები);
• წარმოადგენს თუ არა შესყიდვა რეგიონის საზოგადოებრივ ინტერესებს.

სინამდვილეში, სწორედ კომისია განსაზღვრავს, შედგება თუ არა გარიგება და ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება ძალაში მხოლოდ ნებართვის შემდეგ შედის.

ავსტრიის კანონმდებლობა ტერმინ „უცხოელს“ საკმაოდ ფართოდ განმარტავს. ეს მნიშვნელოვანია, რადგან შეზღუდვები ზოგჯერ ვრცელდება არა მხოლოდ ფიზიკურ პირებზე, არამედ იმ ორგანიზაციებზეც, რომელთა მეშვეობითაც ისინი ცდილობენ ქონების შეძენას.

Grundverkehr-ის წესებით გათვალისწინებული პირების კატეგორიები:

ამგვარად, კომპანიის ფორმალური დაფუძნება ყოველთვის არ იძლევა შეზღუდვების გვერდის ავლის საშუალებას - მნიშვნელოვანია იმის დადგენა, თუ ვინ აკონტროლებს სტრუქტურას და სად მდებარეობს მისი რეალური კონტროლის ცენტრი.

მიუხედავად იმისა, რომ ავსტრიას უცხოური უძრავი ქონების შესყიდვასთან დაკავშირებით ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე მკაცრი რეგულაცია აქვს, არსებობს სამართლებრივი მექანიზმები, რომლებსაც შეუძლიათ პროცესის გამარტივება ან ტრანზაქციის განხორციელება.

ეს არ არის კანონის გვერდის ავლის გზები, არამედ ინვესტორების ქვეყნის სამართლებრივ სისტემაში სათანადოდ ინტეგრირების გზები. თითოეული ვარიანტი მოითხოვს დოკუმენტურ მტკიცებულებას და დამოკიდებულია კონკრეტულ ფედერალურ შტატზე.

ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული და ამავდროულად ყველაზე რთული გზაა უძრავი ქონების შეძენა ავსტრიაში ან ევროკავშირის სხვა ქვეყანაში რეგისტრირებული იურიდიული პირის მეშვეობით.

ამ მიდგომის იდეა იმაში მდგომარეობს, რომ ევროპული კომპანიები არ ექვემდებარებიან იგივე შეზღუდვებს, რაც მესამე ქვეყნის მოქალაქეები. ზოგიერთი ფედერალური შტატი უშვებს შესყიდვებს, თუ სტრუქტურა:

• რეგისტრირებულია ავსტრიაში ან ევროკავშირში,
• ახორციელებს რეალურ კომერციულ საქმიანობას,
• ევროპაში ეკონომიკური ინტერესების დადასტურებული ცენტრი აქვს.

თუმცა, ეს მიდგომა მხოლოდ რამდენიმე პირობის დაკმაყოფილების შემთხვევაშია ეფექტური. მყიდველმა უნდა დაამტკიცოს, რომ კომპანია არ არის მხოლოდ ტრანზაქციის მიზნებისთვის შექმნილი ფიქტიური კომპანია. მიწის ორგანოები მოითხოვენ გამჭვირვალე საკუთრების სტრუქტურის, საგადასახადო ანგარიშგების და თანამშრომლების ან ოფისების არსებობის დადასტურებას.

ავსტრიაში ყველა ტრანზაქცია უნიკალურია: ბევრი რამ დამოკიდებულია მიწის კანონმდებლობასა და ინვესტორის სტატუსზე. ჩვენ ვეხმარებით კლიენტებს სწორი საკუთრების სტრატეგიის არჩევაში, შეცდომების თავიდან აცილებაში და ნებართვის მიღების პროცესში ზედმეტი რისკების გარეშე ნავიგაციაში. თუ თქვენ შესყიდვას განიხილავთ, ჩვენ შეგვიძლია განვიხილოთ შესაძლო ვარიანტები და შევარჩიოთ შესაფერისი.

ბინადრობის ნებართვის მიღება უძრავი ქონების ბაზარზე წვდომის გამარტივების კიდევ ერთი გზაა. ზოგიერთ ფედერალურ შტატში ბინადრობის ნებართვის ქონა სრულად არ გამორიცხავს ნებართვის საჭიროებას, მაგრამ მნიშვნელოვნად ამარტივებს პროცესს და ზოგიერთ შემთხვევაში პრაქტიკულად იძლევა დადებით გადაწყვეტილებას.

განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია შემდეგი სტატუსები:

• გრძელვადიანი ბინადრობის ნებართვა,
• სამუშაოდ ან ბიზნესისთვის ბინადრობის ნებართვა,
• ოჯახის გაერთიანება,
• სტუდენტური ბინადრობის ნებართვა გრძელვადიან ბინადრობასთან ერთად.

რეზიდენტის სტატუსი ეფექტურად აჩვენებს პირის კავშირს ავსტრიასთან: ისინი აქ ცხოვრობენ, იხდიან გადასახადებს და ინტეგრირებულნი არიან სისტემაში. ამიტომ, მიწის კომისიები ასეთ მყიდველებს უფრო ლმობიერად ეპყრობიან, ვიდრე მათ, ვინც ქონების გამოყენებას მხოლოდ საინვესტიციო აქტივად გეგმავს.

ზოგჯერ კომისიის გადაწყვეტილება დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენად დამაჯერებლად შეუძლია განმცხადებელს ახსნას შესყიდვის აუცილებლობა.

ჩვენ ვსაუბრობთ სიტუაციებზე, როდესაც:

• პირი ავსტრიაში სამუშაოდ ან საქმიანი მიზეზების გამო გადადის;
• ყიდულობს საცხოვრებელს ოჯახის მუდმივი საცხოვრებლად;
• ახორციელებს საქმიანობას, რომელიც სასარგებლოა კონკრეტული მიწისთვის (მაგალითად, სამუშაო ადგილების შექმნა);
• უკვე ცხოვრობს რეგიონში და ინტეგრირებულია ადგილობრივ საზოგადოებაში.

ასეთ შემთხვევებში, ნებართვა შეიძლება ჩვეულებრივზე უფრო სწრაფად გაიცეს. კომისია აფასებს არა მხოლოდ ფორმალურ კრიტერიუმებს, არამედ ინვესტორის რეგიონში ყოფნის პოტენციურ სარგებელსაც.

მნიშვნელოვანია! ზემოთ ჩამოთვლილი ყველა მექანიზმი არ იძლევა ავტომატური დამტკიცების გარანტიას, მაგრამ ისინი მნიშვნელოვნად ზრდის შანსებს. წარმატებული ტრანზაქცია მიიღწევა არა ხარვეზების აღმოჩენით, არამედ სწორი სამართლებრივი და სტრატეგიული მიდგომით - ყველა რეგიონული ნიუანსის, მყიდველის სტატუსისა და მყიდველის მოტივების გათვალისწინებით რეზიდენტობის ან ინვესტიციის მიმართ.

არარეზიდენტის სტატუსით უძრავი ქონების შეძენის ნებართვის მიღება მარტივი ფორმალობა არ არის. ის გულისხმობს ყოვლისმომცველ ადმინისტრაციულ განხილვას, რომელიც ხშირად რამდენიმე თვეს გრძელდება და მოიცავს რეგიონის, მყიდველის სტატუსის, ქონების მახასიათებლების და ადგილობრივ საზოგადოებაზე ტრანზაქციის პოტენციური გავლენის შეფასებასაც კი.

არარეზიდენტები ყველაზე ხშირად შემდეგი სირთულეების წინაშე დგანან.

კომისიის გადაწყვეტილების არაპროგნოზირებადობა. მიწის ორგანოებს აქვთ მნიშვნელოვანი ავტონომია და შეუძლიათ უარი თქვან განაცხადებზე იმ მიზეზების გამო, რომლებიც ყოველთვის დეტალურად არ არის გამჟღავნებული. კომისია ხელმძღვანელობს არა მხოლოდ კანონით, არამედ რეგიონის ინტერესებითაც: სოციალური, ეკონომიკური, დემოგრაფიული და გარემოსდაცვითი.

ხანგრძლივი დამუშავების დრო. სათანადოდ შევსებული განაცხადიც კი იშვიათად მუშავდება სწრაფად. დამუშავების ტიპიური დრო ორიდან ექვს თვემდეა, მაგრამ მაღალი მოთხოვნის მქონე რეგიონებში, როგორიცაა ტიროლი ან ზალცბურგი, პროცესს შეიძლება ერთ წლამდე დასჭირდეს.

ეს დაკავშირებულია:

• მრავალსაფეხურიანი ვერიფიკაცია,
• დამატებითი მოთხოვნების საჭიროება,
• მუნიციპალიტეტებთან შეთანხმებით.

ტურისტულ ზონებს განსაკუთრებით მკაცრი რეგულაციები აქვთ. ალპური რეგიონები უცხოელის მიერ ნებისმიერ შენაძენს ადგილობრივი ბაზრისთვის პოტენციურ რისკად მიიჩნევენ. ტრანზაქციები:

• ტურისტულ კომპლექსებში ბინების,
• მეორე სახლის ობიექტები,
• სახლები საკურორტო სოფლებში,
• ტბებისა და სათხილამურო კურორტების მახლობლად მდებარე ობიექტები.

სწორედ ამ რეგიონებშია არარეზიდენტებს შორის უარის თქმის მაჩვენებელი ყველაზე მაღალი.

უარი ავსტრიასთან საკმარისი კავშირის არარსებობის გამო. ფედერალური მიწები მოითხოვენ იმის დამადასტურებელ საბუთს, რომ მყიდველი არ აპირებს ქონების მხოლოდ ინვესტიციისთვის გამოყენებას.

უარის თქმა შესაძლებელია, თუ:

• მყიდველი არ ცხოვრობს ავსტრიაში;
• აქ ეკონომიკურ საქმიანობას არ ახორციელებს;
• ვერ ამართლებს შეძენის პირად საჭიროებას.

რეგულაციები ფედერალურ შტატებს შორის განსხვავებულია. ვენაში რეგულაციები შეიძლება გაცილებით უფრო რბილი იყოს, ვიდრე ტიროლში, კარინთიაში ან ფორარლბერგში. არარეზიდენტს, რომელმაც წარმატებით შეიძინა სახლი ერთ რეგიონში, შეიძლება მოულოდნელად კატეგორიული უარი უთხრან მეორეში.

ყველა ეს ფაქტორი შეძენის პროცესს არაპროგნოზირებადს ხდის და მოითხოვს ფრთხილად იურიდიულ დაგეგმვას ქონების არჩევამდეც კი.

უცხოელების მიმართ მიდგომის მერყეობის მიზეზები მერყეობს ლმობიერიდან უკიდურესად მკაცრამდე, ღრმად არის დაკავშირებული რეგიონების თავისებურებებთან.

ეკონომიკური ზეწოლა და ბაზრის ზომა. ვენას აქვს დიდი, მოქნილი და მრავალფეროვანი საბინაო ბაზარი. ტიროლის მცირე მთიან მუნიციპალიტეტებს უფრო შეზღუდული ბაზარი აქვთ, სადაც ყველა გაყიდვას შეუძლია გავლენა მოახდინოს ფასებზე.

ამგვარად, იგივე არარეზიდენტი, რომელიც დედაქალაქში არანაირ საფრთხეს არ წარმოადგენს, შეიძლება აღიქმებოდეს, როგორც საფრთხე პატარა ალპურ რეგიონში სტაბილურობისთვის.

ტურისტული ზონების წილი. ტიროლი, ზალცბურგი და კარინთიის ნაწილები მსოფლიო დონის კურორტებია. იქ საცხოვრებელზე მოთხოვნა არაპროპორციულია ადგილობრივ მოსახლეობასთან შედარებით და ფედერალური მიწები ცდილობენ თავიდან აიცილონ სცენარი, როდესაც „მეორე სახლები“ ​​მთლიანად გამოდევნის ადგილობრივ მოსახლეობას.

გარემოს დაცვის ფაქტორი. ალპური ტერიტორიები რესურსებით შეზღუდული ტერიტორიებია. მათი გაფართოება შეუძლებელია და გადაჭარბებული განვითარება გარემოსდაცვით რისკებს ქმნის. ამიტომ, ბევრი მიწა მოიცავს სპეციალურ დაცულ ტერიტორიებს, სადაც უცხოური ტრანზაქციები პრაქტიკულად შეუძლებელია.

მცირე მუნიციპალიტეტების სოციალური მდგრადობა. პატარა სოფლებსა და საკურორტო ქალაქებში მნიშვნელოვანია მუდმივი მოსახლეობის, სამუშაო ადგილებისა და ინფრასტრუქტურის შენარჩუნება. არარეზიდენტების მიერ ქონების მასობრივი შეძენა იწვევს „სოფლების დაცარიელებას“, რაც უკვე მოხდა იტალიასა და შვეიცარიაში - სიტუაცია, რომელსაც ავსტრია პროაქტიულად აფერხებს.

თითოეული ფედერალური სახელმწიფო საკუთარი ტერიტორიული, ეკონომიკური და სოციალური ინტერესების საფუძველზე ავითარებს საკუთარ მარეგულირებელ მოდელს. ამიტომ, ინვესტორებმა ანალიზი უნდა დაიწყონ არა მხოლოდ პირადი სტატუსით, არამედ რეგიონული რუკითაც - იმის გაგებით, რომ ვენასა და ტიროლში არსებული წესები ორ განსხვავებულ სამართლებრივ რეალობას მიეკუთვნება.

ეს ცხრილი აჩვენებს, რომ რეგიონის არჩევა სტრატეგიულად მნიშვნელოვანი ნაბიჯია. მესამე ქვეყნის მყიდველისთვის ვენაში ან გრაცში ბინის შეძენა შესაძლოა სრულიად შესაძლებელი იყოს, ხოლო კიცბიუელში ან ზეეფელდში ბინის შეძენა თითქმის შეუძლებელია, ბიუჯეტის მიუხედავად.

ავსტრიაში უცხოელი მყიდველის ქონების ხელმისაწვდომობა განისაზღვრება არა მხოლოდ მოქალაქეობითა და რეგიონით, არამედ იმ კონკრეტული ტიპის ქონებითაც, რომლის შეძენაც მას სურს. კანონი ქონების სხვადასხვა კატეგორიას განსხვავებულად ეპყრობა, რადგან თითოეული ტიპი ბაზრისთვის, სოციალური სტაბილურობისთვის ან ტურისტული ზონებისთვის საკუთარი დონის რისკის მატარებელია.

ამრიგად, იგივე ინვესტორს შეუძლია მარტივად შეიძინოს ქალაქის ტიპის ბინა ვენაში, მაგრამ ტიროლში სეზონური ცხოვრებისთვის ბინის შეძენისას თითქმის გადაულახავ დაბრკოლებებს წააწყდეს.

ძირითადი საცხოვრებელი (Hauptwohnsitz). მუდმივი საცხოვრებლად განკუთვნილი ქონება, როგორც წესი, უფრო მსუბუქ რეგულაციებს ექვემდებარება. თუ უცხოელი მყიდველი განმარტავს, რომ მას ავსტრიაში გრძელვადიანი სამუშაოსთვის, სწავლისთვის ან ბიზნესისთვის საცხოვრებელი სჭირდება, მისი დამტკიცების მიღების შანსები მნიშვნელოვნად იზრდება.

ასეთი უძრავი ქონება საინვესტიციო სპეკულაციის ნაცვლად სოციალურ აუცილებლობად ითვლება, ამიტომ მგრძნობიარე რეგიონებშიც კი ხელისუფლება მზადაა ასეთი შესყიდვების უფრო დადებითად განხილვისთვის.

მეორადი საცხოვრებელი, აგარაკები და დასასვენებელი სახლები. აქ სიტუაცია გაცილებით მკაცრია. ავსტრია მუდმივად ზღუდავს ტურისტული ზონების სეზონურ სოფლებად გადაკეთებას, სადაც ქონება წლის უმეტესი ნაწილის განმავლობაში დაუსახლებელი რჩება. ამიტომ, არარეზიდენტების მიერ „მეორე სახლის“ შეძენა ხშირად ან სრულიად აკრძალულია, ან დაშვებულია მხოლოდ გარკვეული პირობებით.

ალპურ რეგიონებში (ტიროლი, ზალცბურგი, ფორარლბერგი) მკაცრი რეჟიმი მოქმედებს, რაც იმას ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების მხოლოდ მცირე პროცენტია ოფიციალურად დამტკიცებული მეორე სახლად (Nebenwohnsitz) გამოსაყენებლად. უცხოელისთვის ასეთი ქონების შეძენა თითქმის შეუძლებელია.

ტურისტული უძრავი ქონება და მომსახურების მქონე ბინები. ეს ყველაზე მგრძნობიარე სეგმენტია. ტურისტული ბინები (touristische Nutzung) ყოველთვის განსაკუთრებული კონტროლის ქვეშაა. მიწები შიშობენ უკონტროლო კომერციალიზაციის, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს ფასების ზრდა და ადგილობრივი მაცხოვრებლებისთვის ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის შემცირება.

ამგვარად, უცხოელის მიერ ტურიზმისთვის განკუთვნილი ქონების შეძენას არა მხოლოდ კომისიის თანხმობა სჭირდება, არამედ ხშირად უარყოფაც ხდება. მაშინაც კი, თუ ქონება ოფიციალურად გაყიდულია, „მესამე ქვეყნიდან“ მყიდველს შეიძლება მოეთხოვოს რეგიონთან ეკონომიკური კავშირების დამტკიცება ან ბიზნეს გეგმის წარდგენა.

კომერციული უძრავი ქონება და კომპანიის მეშვეობით შეძენა. სრულიად განსხვავებული მიდგომა გამოიყენება ბიზნეს ქონებასთან დაკავშირებით. კომერციული უძრავი ქონება - ოფისები, საცალო ვაჭრობის სივრცეები, საწყობები და სამრეწველო შენობები - ხშირად უფრო მოქნილი სამართლებრივი რეჟიმის ქვეშ ექცევა. ლოგიკა მარტივია: ასეთი ქონება ასტიმულირებს ეკონომიკას, ქმნის სამუშაო ადგილებს და გავლენას არ ახდენს საბინაო ბაზარზე.

ავსტრიაში ან ევროკავშირში რეგისტრირებულ იურიდიულ პირებს კომერციული ქონების შეძენა უფრო ადვილად შეუძლიათ, ვიდრე კერძო უცხოელებს, მაშინაც კი, თუ კომპანიის საბოლოო მფლობელი არარეზიდენტია. თუმცა, საჭიროა ბიზნესის ნამდვილობისა და კორპორატიული რეგულაციების დაცვის დამადასტურებელი საბუთი.

არარეზიდენტებისთვის ქონების ტიპების ხელმისაწვდომობა

ავსტრიაში უძრავი ქონების შესაძენად მხოლოდ ნებართვის მიღება არ იძლევა იპოთეკური დაფინანსების მიღების გარანტიას. ქვეყნის საბანკო სისტემა მოქმედებს მკაცრი რეგულაციებისა და რისკების შეფასების სტანდარტების შესაბამისად, რაც სესხის აღების პირობებზე უფრო მეტ გავლენას ახდენს, ვიდრე შესყიდვის ფასი ან მყიდველის ფინანსური მდგომარეობა.

ინვესტორის სამართლებრივი სტატუსი — იქნება ეს რეზიდენტი თუ არარეზიდენტი, ევროკავშირის მოქალაქე თუ მესამე ქვეყნის მოქალაქე — ხდება ძირითადი ფაქტორი, რომელიც განსაზღვრავს სესხის მიღების შესაძლებლობას და მის პარამეტრებს.

ავსტრიული ბანკები მსესხებლებს აფასებენ არა მხოლოდ შემოსავლის, არამედ იმის მიხედვითაც, თუ რამდენად მარტივად შეუძლიათ მათ ვალის ამოღება პრობლემების შემთხვევაში. რეზიდენტობა გულისხმობს ქვეყანასთან კავშირის უფრო მაღალ დონეს: დასაქმება, გადასახადები, საბანკო ისტორია, რეგისტრირებული საცხოვრებელი ადგილი და ოფიციალური მონაცემების ხელმისაწვდომობა. თუმცა, არარეზიდენტებისთვის ამ პარამეტრების უმეტესობა არ არსებობს ან მათი გადამოწმება უფრო რთულია, ხოლო საზღვარგარეთ ვალის ამოღების სამართლებრივი მექანიზმები მნიშვნელოვნად ნაკლებად ეფექტურია.

სწორედ ამიტომ, მაღალი შემოსავლის, პრესტიჟული სამსახურისა და მნიშვნელოვანი აქტივების მქონე უცხოელი ინვესტორი ხშირად ნაკლებად ხელსაყრელ პირობებს იღებს, ვიდრე საშუალო შემოსავლის მქონე ავსტრიის საშუალო მაცხოვრებელი. ბანკი პრიორიტეტს კლიენტის მართვადობას ანიჭებს და არა მხოლოდ მის გადახდისუნარიანობას.

არარეზიდენტის სტატუსის ერთ-ერთი ყველაზე შესამჩნევი შედეგი სავალდებულო პირველადი შენატანის გაზრდაა. მიუხედავად იმისა, რომ ადგილობრივ მაცხოვრებლებს და ევროკავშირის მოქალაქეებს შეუძლიათ ქონების ღირებულების 80-90%-ის დაფინანსება, არარეზიდენტებმა საკუთარი სახსრებიდან მნიშვნელოვნად მეტი უნდა შეიტანონ.

არარეზიდენტებისთვის სტანდარტული პირობებია 40–50%, ზოგჯერ 60%. მხოლოდ შერჩეულ კლიენტებს, რომლებსაც აქვთ დადასტურებული ევროკავშირის შემოსავალი, ევროპული აქტივები და უნაკლო საკრედიტო ისტორია, შეუძლიათ ელოდონ 70%-იან საპროცენტო განაკვეთს. ტურისტული ქონების ან არსებული სახლების შეძენისას ბანკები კიდევ უფრო მკაცრ მიდგომას იყენებენ, რადგან ეს ქონება უფრო მაღალ ლიკვიდურობის რისკს წარმოადგენს.

ეს მიდგომა ნაწილობრივ აიხსნება იმით, რომ არარეზიდენტისთვის უძრავი ქონება ფაქტობრივად სესხის ერთადერთ უზრუნველყოფად იქცევა. ბანკი ცდილობს საკუთარი რისკი მინიმუმამდე დაიყვანოს მყიდველის „საკუთარი“ სახსრების წილის გაზრდით.

საკრედიტო ინსტიტუტები არარეზიდენტების მიმართ გაცილებით უფრო საფუძვლიან შემოწმებას ახორციელებენ. ეს განპირობებულია არა მხოლოდ შიდა საბანკო რეგულაციებით, არამედ პანევროპული AML და KYC სტანდარტებით, რომლებიც მოითხოვს თანხების წარმოშობისა და კლიენტის ფინანსური სტაბილურობის დეტალურ დადასტურებას.

უცხოელ მყიდველებს მოეთხოვებათ დოკუმენტების გაფართოებული ნაკრების წარდგენა: რამდენიმე წლის შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთი, ფინანსური ანგარიშგების დამოწმებული თარგმანები, წარმოშობის ქვეყნის საბანკო ამონაწერები, საგადასახადო რეზიდენტობისა და აქტივების სტრუქტურის შესახებ დოკუმენტები.

მათთვის, ვისაც არ აქვს ავსტრიაში ბინადრობის ნებართვა, დადასტურება ხშირად დამატებით ნაბიჯებსა და მოთხოვნებს მოიცავს, რადგან ბანკს არ აქვს წვდომა ჩვეულებრივ შიდა რეესტრებზე.

ზოგიერთ შემთხვევაში, ფინანსურმა ინსტიტუტმა შეიძლება მოითხოვოს ბიზნეს საქმიანობის ან კაპიტალის წყაროების დაზუსტება, რაც მნიშვნელოვნად ზრდის განაცხადის განხილვის ხანგრძლივობას.

ქონების სტატუსი პირდაპირ გავლენას ახდენს ბანკის გადაწყვეტილებაზე. როდესაც საქმე ეხება პირველადი საცხოვრებლის შეძენას, ბანკები, როგორც წესი, მზად არიან დააკმაყოფილონ მოთხოვნები: ასეთი ქონება უფრო სტაბილურად და ნაკლებად სარისკოდ ითვლება.

თუმცა, მეორადი საცხოვრებელი სახლები, აგარაკები და სეზონური უძრავი ქონება მაღალი რისკის ზონაში ხვდება, რადგან ისინი ხშირად სპორადულად გამოიყენება და ხელახალი გაყიდვის შემდეგ ნაკლებ ღირებულებას ინარჩუნებენ.

კიდევ უფრო ფრთხილი მიდგომაა გამოყენებული ტურისტულ ქონებასთან და მომსახურების მქონე აპარტამენტებთან დაკავშირებით. ასეთი ქონება ექვემდებარება სეზონურობას, იჯარის შეზღუდვებს და რეგიონული ტურიზმის პოლიტიკის ცვლილებებს. ბანკებს შეუძლიათ ასეთი სესხების გაცემა მხოლოდ მკაცრი პირობებით ან საერთოდ უარი თქვან მათ დაფინანსებაზე.

კომერციული უძრავი ქონება გამოირჩევა: ის ფასდება ბიზნესის მომგებიანობის მიხედვით და არარეზიდენტი ინვესტორისთვის ის ხშირად უფრო ხელმისაწვდომია დაფინანსების თვალსაზრისით, ვიდრე საცხოვრებელი უძრავი ქონება.

ძალიან ხშირია სიტუაციები, როდესაც შესყიდვის იურიდიული ნებართვა მიღებულია, მაგრამ დაფინანსება მოულოდნელად მიუწვდომელი ხდება. არარეზიდენტებისთვის ეს ერთ-ერთი ყველაზე უსიამოვნო და სარისკო სცენარია.

თუ მყიდველმა ხელი მოაწერა წინასწარ კონტრაქტს და გადაიხადა პირველადი თანხა, ბანკის უარის შემთხვევაში, მყიდველს შეიძლება მოუწიოს ქონების შეძენა სესხის გარეშე ან დაკარგოს დეპოზიტი. ამიტომ, გარიგების ფინანსური ასპექტი უნდა განიხილებოდეს ქონების იურიდიულ შემოწმებასთან და კონკრეტულ ფედერალურ შტატში ნებართვის მოთხოვნების წინასწარ ანალიზთან ერთად.

უცხოელი ინვესტორებისთვის პროცესის სწორად თანმიმდევრობა კრიტიკულად მნიშვნელოვანია. პირველ რიგში, აუცილებელია მკაფიოდ განსაზღვროთ თქვენი სამართლებრივი სტატუსი და იმ მიწის შეზღუდვები, რომელზეც ქონება მდებარეობს.

შემდეგ, მიიღეთ ბანკისგან წინასწარი მოსაზრება თქვენი სიტუაციისთვის სპეციალურად შეთავაზებული სესხის პირობების შესახებ. მხოლოდ ამის შემდეგ უნდა გადახვიდეთ კონკრეტული ქონების შერჩევაზე, დაფინანსების ფაქტობრივი ხელმისაწვდომობის გათვალისწინებით.

ეს სტრატეგია ხელს უწყობს შეცდომების თავიდან აცილებას, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს ზედმეტი ხარჯები, უარის თქმა ან ტრანზაქციის მისაღებ პირობებში დასრულების შეუძლებლობა.

ავსტრიის კანონმდებლობა მკაცრი, მაგრამ ამავდროულად მოქნილია, რაც საშუალებას იძლევა, შესყიდვის პროცესი იურიდიულად გამარტივდეს, თუ ინვესტორი მზად არის უზრუნველყოს გამჭვირვალობა და შესაბამისობა.

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ აქ ჩვენ არ ვსაუბრობთ „ხარვეზებზე“, არამედ სამართლებრივ სტრატეგიებზე, რომლებიც ავსტრიის სამართლებრივი სისტემის ჩარჩოებში ჯდება.

თუ ინვესტორი კომპანიას ავსტრიაში ან ევროკავშირის სხვა ქვეყანაში დაარეგისტრირებს, მაშინ, იმ პირობით, რომ მას ფაქტობრივი საქმიანობა აქვს, ეს სუბიექტი შიდა ბაზრის სუბიექტად ითვლება. ზოგიერთ ფედერალურ სახელმწიფოში ტრანზაქციები ამ შემთხვევაში უფრო სწრაფად მუშავდება და ზოგჯერ სახელმწიფო კომისიის ჩარევის გარეშეც კი.

თუმცა, მთავარი მოთხოვნა ბიზნესის რეალობაა. კომპანიამ უნდა აწარმოოს ეკონომიკური საქმიანობა, ჰქონდეს ანგარიშები, ანგარიშები და ფაქტობრივი ოპერაციები.

ეს ერთ-ერთი ყველაზე გასაგები და საიმედო სტრატეგიაა.

ბინადრობის ნებართვის მიღებით (მაგალითად, „ბინადრობის ნებართვა მუშაობის უფლების გარეშე“ პროგრამის მეშვეობით, შრომითი ხელშეკრულების მეშვეობით ან ბიზნესის მეშვეობით), მყიდველი მნიშვნელოვნად ზრდის წარმატებული ტრანზაქციის შანსებს.

ზოგიერთ შტატში, ბინადრობის ნებართვის ქონა მყიდველს უძრავ ქონებაზე წვდომის თვალსაზრისით იურიდიულად ევროკავშირის მოქალაქესთან ეკვივალენტურს ხდის.

ავსტრია ერთიანი ბაზარი არ არის - ზოგიერთ სახელმწიფოში შეზღუდვები უკიდურესად მკაცრია, ზოგან კი კანონმდებლობა კაპიტალის მოზიდვაზეა მიმართული.

მაგალითად, ვენაში ან ქვემო ავსტრიაში არარეზიდენტის სტატუსით ბინის შეძენა ხშირად სტანდარტული პროცედურის მეშვეობით არის შესაძლებელი, მაშინ როცა ტიროლში ან ზალცბურგში მსგავსი ქონების შეძენა თითქმის შეუძლებელია.

ავსტრიის კანონმდებლობა იცავს ბაზარს, მაგრამ არ ცდილობს ინვესტორების დაშინებას. სისტემა ორიენტირებულია მათზე, ვისაც სურს ქვეყნის ეკონომიკურ სივრცეში ინტეგრაცია, რაც უზრუნველყოფს კაპიტალის გამჭვირვალობას და რეგულაციების დაცვას. ამიტომ, პროცედურის გამარტივების სამართლებრივი ვარიანტები ყოველთვის დაკავშირებულია ინვესტორის სისტემაში რეალურ ინტეგრაციასთან - იურიდიულ, ეკონომიკურ თუ სოციალურ.

ავსტრიის უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი წესების მცოდნე კარგად მომზადებული ინვესტორებიც კი აწყდებიან მოულოდნელ გარემოებებს, რომლებმაც შეიძლება შეცვალოს ტრანზაქციის ფასი, ვადები და შესყიდვის დასრულების შესაძლებლობაც კი. ავსტრია არის ქვეყანა, რომელსაც აქვს მიწის ტრანზაქციებთან დაკავშირებული მაღალსტრუქტურირებული, მაგრამ რთული კანონმდებლობა, რაც იმას ნიშნავს, რომ მხოლოდ სახსრების ქონა ან ინვესტიციის სურვილი არ იძლევა წარმატებულ შედეგს.

ერთ-ერთი ყველაზე ნაკლებად შეფასებული რისკი მიწის კომისიის (Grundverkehrsbehörde) მიერ უარის თქმის შესაძლებლობაა. ეს შეიძლება მოხდეს მაშინაც კი, თუ მყიდველს აქვს გამჭვირვალე შემოსავალი, სუფთა ფინანსური პროფილი და ქონების კანონიერად გამოყენების სერიოზული განზრახვა.

უარის თქმის მიზეზები განსხვავებულია: რეგიონული კვოტები, უცხოელებისთვის გაყიდვების შეზღუდვები, ადგილობრივი ბაზრის დაცვა, ადგილობრივი მაცხოვრებლებისთვის საცხოვრებლის შენარჩუნების მოთხოვნები ან ეჭვი, რომ ქონება ტურიზმისთვის იქნება გამოყენებული. ზოგიერთ ფედერალურ შტატში უარის თქმა გავრცელებული პრაქტიკაა, განსაკუთრებით პოპულარულ სათხილამურო კურორტებზე ან კურორტებზე, სადაც უძრავი ქონება სტრატეგიულ რესურსად ითვლება.

ნებართვის გაცემის პროცესს შეიძლება რამდენიმე კვირიდან რამდენიმე თვემდე დასჭირდეს. ეს მნიშვნელოვან რისკებს ქმნის, განსაკუთრებით დინამიურ ბაზარზე, სადაც მოთხოვნადი უძრავი ქონება სწრაფად იყიდება.

პრობლემა ის არის, რომ გამყიდველები ხშირად არ სურთ ქონების „შენარჩუნება“ დიდი ხნის განმავლობაში, რაც მყიდველს ბიუროკრატიის ხაფანგში ტოვებს. თუ ამ პერიოდში უფრო ხელსაყრელი მყიდველი გამოჩნდება, იქნება ეს რეზიდენტი თუ ევროკავშირის კომპანია, მფლობელმა შეიძლება უარი თქვას გარიგებაზე. ამიტომ, ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას მნიშვნელოვანია პოტენციური შეფერხებების გათვალისწინება და თქვენი ჯავშნის პირობების წინასწარ შეთანხმება.

ინვესტორებისთვის, რომლებიც ქირის შემოსავალზე არიან დამოკიდებული, განსაკუთრებით მოკლევადიანი ტურისტული საცხოვრებლებიდან, რეგულაციები შეიძლება უსიამოვნო სიურპრიზი აღმოჩნდეს. ავსტრია აქტიურად ებრძვის არარეგულირებად Airbnb-ს ტიპის გაქირავებას და ფედერალურ რიგ შტატებში ტურისტული გაქირავება აკრძალულია ან დაშვებულია მხოლოდ სპეციალური კატეგორიის ქონების შემთხვევაში.

ზოგიერთ რეგიონში, გაქირავება დაშვებულია მხოლოდ წლიურად, ზოგიერთში კი ხანმოკლე ვადით განთავსება მკაცრად აკრძალულია. გაქირავების ნებართვები ხშირად დაკავშირებულია შენობის ტიპთან, ზონასთან, დიზაინის დანიშნულებასთან ან თუნდაც იმავე კომპლექსში სასტუმროს ინფრასტრუქტურის არსებობასთან.

ეს ნიშნავს, რომ მხოლოდ ტურისტების მაღალი ნაკადი არ იძლევა გარანტიას საიჯარო შემოსავლის მიღებისა. აუცილებელია თითოეული ქონებისა და მისი ნებადართული გამოყენების საფუძვლიანი წინასწარი მიმოხილვა.

ავსტრიაში არ არსებობს ერთიანი ფედერალური კანონი, რომელიც არეგულირებს უცხოელების მიერ მიწისა და უძრავი ქონების შეძენას. თითოეული ფედერალური მიწა - ტიროლი, ფორარლბერგი, ზალცბურგი, კარინთი, შტირია, ქვემო ავსტრია, ზემო ავსტრია, ბურგენლანდი და ვენა - ადგენს საკუთარ წესებს.

ზოგჯერ მათ შორის განსხვავებები იმდენად მნიშვნელოვანია, რომ მეზობელი მიწის საზღვრიდან სულ რაღაც რამდენიმე კილომეტრში მდებარე ობიექტი სრულიად განსხვავებულად რეგულირდება.

ზოგიერთ შემთხვევაში, კანონები შეიძლება ორაზროვნად იქნას განმარტებული და კომისიების მიერ მათი აღსრულების პრაქტიკა ქალაქების მიხედვით განსხვავდება. ეს იწვევს სიტუაციებს, როდესაც ინვესტორი ერთ რამეს ელის, მაგრამ სინამდვილეში სრულიად განსხვავებულ მოთხოვნებს ან შეზღუდვებს იღებს.

მაშინაც კი, თუ გარიგების იურიდიული ნაწილი წარმატებულია, მყიდველს დამატებითი ხარჯების წინაშე დგება, რამაც შეიძლება მნიშვნელოვნად იმოქმედოს საერთო ბიუჯეტზე. ესენია:

• უძრავი ქონების შეძენის გადასახადი (Grunderwerbsteuer);
• მიწის რეესტრის რეგისტრაციის საფასური (Grundbucheintragungsgebühr);
• ნოტარიუსის საფასური;
• უძრავი ქონების შეფასების ხარჯები;
• შუალედური კომისიები;
• საბანკო საკომისიოები კაპიტალის საზღვარგარეთიდან გადატანისას;
• იურიდიული დახმარების ხარჯები;
• დამატებითი ვალდებულებები კომპანიის მეშვეობით შეძენისას (აუდიტი, საგადასახადო მომსახურება, ანგარიშგება).

უსიამოვნო სიურპრიზების თავიდან ასაცილებლად, ინვესტორებმა წინასწარ უნდა მოამზადონ მთელი ტრანზაქციის დეტალური შეფასება და არ დაეყრდნონ მხოლოდ ქონების ფასს.

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა ყოვლისმომცველი მიდგომის მოთხოვნის მქონე პროექტია. მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ არა მხოლოდ თავად ქონება, არამედ მყიდველის იურიდიული სტატუსი, ქონების მდებარეობა კონკრეტულ მიწის ზონაში, გამოყენების ნებისმიერი შეზღუდვა და საბანკო დაფინანსების სპეციფიკა, რომელთა ნახვაც მთავრობის ოფიციალურ ვებსაიტზეა .

უცხოელი ინვესტორებისთვის, ყველა შეცდომამ ან უმოქმედობამ შეიძლება თვეების განმავლობაში და მნიშვნელოვანი ფინანსური ზარალი გამოიწვიოს, ამიტომ მომზადება მეთოდური და ეტაპობრივი უნდა იყოს.

ინვესტორმა პირველი, რაც უნდა გააკეთოს, არის იმის დადგენა, თუ რომელ ფედერალურ შტატს ეკუთვნის ქონება და რა რეგულაციები მოქმედებს იქ. ავსტრიას არ არეგულირებს უცხოური შესყიდვების შესახებ ერთიანი კანონი: თითოეულ შტატს აქვს საკუთარი მოთხოვნები, საკუთარი ტრანზაქციების განხილვის კომიტეტები და საკუთარი განმარტება იმის შესახებ, თუ რას წარმოადგენს „უცხოელი მყიდველი“.

ძალიან ხშირად, ერთმანეთისგან სულ რამდენიმე კილომეტრის დაშორებით მდებარე ორი ქონება სრულიად განსხვავებულ წესებს ექვემდებარება: ერთი შეიძლება უცხოელისთვის ხელმისაწვდომი იყოს შეზღუდვების გარეშე, ხოლო მეორე შეიძლება მოითხოვდეს ხანგრძლივ ნებართვას ან სრულიად აკრძალული იყოს არარეზიდენტებისთვის.

რა არის მნიშვნელოვანი წინასწარ შემოწმება:

• საჭიროა თუ არა Grundverkehrsbehörde-ს ნებართვა?
• დაშვებულია თუ არა ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეობის არმქონე პირისთვის შეძენის განხორციელება?
• არსებობს თუ არა რაიმე შეზღუდვა ვალუტაზე, განსაკუთრებით ტურისტებისთვის?
• ჰაუპტვოჰნზიცი დაშვებულია თუ ქონება მდებარეობს ზონაში, სადაც მუდმივი ცხოვრება აკრძალულია?
• ტერიტორია რეკრეაციული თუ დაცული ტერიტორიების ფარგლებში ხვდება;
• როგორ კლასიფიცირდება მიწის გამოყენება ტიპის მიხედვით (საცხოვრებელი, მეორადი, ტურისტული, შერეული და ა.შ.).

წინასწარი გადახდის განხორციელებამდე უნდა მოგვარდეს რადგან მისი დაბრუნება, როგორც წესი, გარანტირებული არ არის.

ავსტრიის უძრავი ქონების კანონმდებლობა ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე დეტალურ კანონმდებლობად ითვლება. უცხოელისთვის, განსაკუთრებით არარეზიდენტისთვის, პრაქტიკულად შეუძლებელია დამოუკიდებლად გაიაროს ყველა ნიუანსი: ქონების სტატუსიდან საკადასტრო რეესტრში მისი მომავალი გამოყენების წესებამდე და ნებართვის გაცემის პროცესამდე.

ადვოკატი ხდება მთავარი ფიგურა, რომელიც აკონტროლებს გარიგების სისწორეს და ხელს უშლის რისკებს, რომლებიც შეიძლება არ წარმოიშვას არც შემოწმების დროს და არც გამყიდველთან მოლაპარაკებების დროს.

კომპეტენტური სპეციალისტი დაგეხმარებათ:

• ქონების სამართლებრივი ექსპერტიზის ჩატარება;
• გამოყენების ან დათმობის ფარული შეზღუდვების იდენტიფიცირება;
• სწორად შეავსეთ ნებართვის მისაღებად განაცხადი;
• მიწის კომისიასთან ურთიერთქმედების პროცესის თანხლება;
• ხელშეკრულების დადებისას მყიდველის ინტერესების დაცვა;
• თავიდან აიცილონ გარიგების ჩაშლა სამართლებრივი შეუსაბამობების გამო.

ადვოკატის მომსახურების ღირებულება უსაფრთხოებაში ჩადებული ინვესტიციაა , რომელიც მრავალჯერ ანაზღაურდება, უცხოელი მყიდველის შეცდომების პოტენციური შედეგების გათვალისწინებით.

ინვესტორის მიზნებიდან გამომდინარე, შესაძლოა ღირდეს ალტერნატიული საკუთრების სტრუქტურების განხილვა. ზოგიერთ შემთხვევაში, კომპანიის მეშვეობით (მაგალითად, ავსტრიული GmbH ან ევროპული ჰოლდინგური სტრუქტურა) შესყიდვა ამარტივებს სახელმწიფო ორგანოებთან ან ბანკებთან ურთიერთობას, თუმცა ეს ზრდის კორპორაციულ გადასახადებთან და ანგარიშგებასთან დაკავშირებულ პრობლემებს.

დროებითი ბინადრობის ნებართვის ან რეზიდენტის სტატუსის მოპოვებას ასევე შეუძლია შეცვალოს ბანკების დამოკიდებულება, გაამარტივოს ნებართვების გაცემა და გააფართოვოს შესაძენად ხელმისაწვდომი უძრავი ქონების ტიპები. თუმცა, თითოეული გადაწყვეტილება მოითხოვს წინასწარ სამართლებრივ და საგადასახადო შეფასებას.

როდესაც სტრუქტურა შეიძლება სასარგებლო იყოს

უცხოელი ინვესტორებისთვის მნიშვნელოვანია იმის გაგება, რომ ავსტრიაში პროცესები იშვიათად არის სწრაფი, განსაკუთრებით თუ ტრანზაქცია მოითხოვს Grundverkehrsbehörde-ს (ფედერალური ქონების ორგანო) დამტკიცებას ან უჩვეულო გარემოებებს მოიცავს. დრო ძვირფასი რესურსია და ის ქონების შერჩევის ეტაპზეც კი უნდა იქნას გათვალისწინებული.

სრული ციკლი შეიძლება მოიცავდეს:

• 2-დან 16 კვირამდე - ნებართვის განხილვა;
• 2-დან 6 კვირამდე – ნოტარიუსის რეგისტრაცია და გადაყვანა;
• 1-დან 3 თვემდე – საკუთრების უფლების რეგისტრაცია;
• დამატებითი პირობები, თუ ქონებას აქვს შეზღუდვები გაქირავების ან დანიშნულების შესახებ.

თუ ინვესტორი იჯარის შემოსავალს ითვლის, გასათვალისწინებელია, რომ ზოგიერთ რეგიონს შეიძლება დასჭირდეს იჯარის ნებართვა ან საერთოდ აიკრძალოს იგი.

უძრავი ქონების შეძენა მხოლოდ დასაწყისია. იმისათვის, რომ აქტივმა შემოსავალი გამოიმუშაოს ან ღირებულება შეინარჩუნოს, მნიშვნელოვანია მისი მომავალი გამოყენების გათვალისწინება. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც ქონებას შემოსავლის წყაროდ ყიდულობენ ან რამდენიმე წელიწადში ხელახლა გაყიდვას განიხილავენ.

მნიშვნელოვანია დაფიქრდეთ შემდეგზე:

• ქირის დასაშვებობა (გრძელვადიანი ან ტურისტული);
• ოპერაციული ხარჯების გაანგარიშება (საცხოვრებელი სახლების რემონტი, რემონტი, კომუნალური გადასახადები);
• საშემოსავლო გადასახადის რეჟიმი და ქონებრივი სტატუსი;
• გასვლის სტრატეგია: გაყიდვის დრო, მიწის რეგულაციების გავლენა, კაპიტალის მოგების გადასახადი.

რაც უფრო ნათლად არის გააზრებული გზა შეძენიდან შემდგომ ოპერაციამდე, მით უფრო სტაბილურია შემოსავალი და უფრო დაბალია რისკები.

I. სამართლებრივი სტატუსის განსაზღვრა

გთხოვთ, დააზუსტოთ, ხართ თუ არა ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის/შვეიცარიის მოქალაქე თუ მესამე ქვეყნის მოქალაქე. თუ თქვენ ხართ მესამე ქვეყნის მოქალაქე, გთხოვთ, შეაფასოთ თქვენი ხელმისაწვდომობა ან შესაძლებლობა, მიიღოთ:

• ავსტრიაში ბინადრობის ნებართვა,
• ევროკავშირის სხვა ქვეყანაში ბინადრობის ნებართვა,
• ბიზნეს საქმიანობა ავსტრიაში.

II. კონკრეტული ფედერალური სახელმწიფოს ანალიზი

განსაზღვრეთ, თუ რომელი მიწის კანონმდებლობა განხორციელდება გარიგება.

გაეცანით ამ შტატში უცხოელებისთვის მოქმედ სამართლებრივი რეგულაციებს.

შემოწმება:

• საჭიროა თუ არა Grundverkehrsbehörde-ს ნებართვა?
• ტურისტებისთვის ბინების დაქირავებაზე რაიმე შეზღუდვა არსებობს?
• ეკუთვნის თუ არა ობიექტი Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz კატეგორიას,
• უცხოელებს შეუძლიათ თუ არა ამ ტიპის ქონების შეძენა?

III. ქონების ტიპის შემოწმება

განსაზღვრეთ ობიექტის დანიშნულება:

• ძირითადი საცხოვრებელი ადგილი,
• მეორე სახლი,
• ტურისტული უძრავი ქონება,
• კომერციული უძრავი ქონება.

დარწმუნდით, რომ თქვენი სტატუსი საშუალებას გაძლევთ შეიძინოთ ამ ტიპის ქონება.

IV. ფინანსური მზაობა

შეადარეთ ბანკის შეთავაზებები:

• რა არის საჭირო პირველადი შენატანი,
• არსებობს თუ არა რაიმე შეზღუდვა არაადგილობრივი შემოსავლის მქონე პირებისთვის სესხის გაცემაზე?
• საჭიროა თუ არა თანხების წარმომავლობის დამადასტურებელი საბუთი?

უძრავი ქონების ძებნამდე მიიღეთ ბანკისგან წინასწარი გადაწყვეტილება.

V. იურიდიული ტრენინგი

იპოვეთ იურისტი, რომელიც სპეციალიზირებულია საერთაშორისო ტრანზაქციებში.

შეამოწმეთ ქონების დოკუმენტები:

• ამონაწერი რეესტრიდან,
• ობიექტის დანიშნულება,
• ფაქტობრივი და კანონიერი გამოყენების შესაბამისობა,
• ვალების ან შეზღუდვების არსებობა.

მოამზადეთ დოკუმენტების ნაკრები კომისიისთვის (საჭიროების შემთხვევაში).

VI. რისკის შეფასება

• შეაფასეთ წარუმატებლობის ალბათობა.
• გამყიდველთან შეათანხმეთ გარიგების პირობები (2-6 თვის შესაძლო შეფერხების გათვალისწინებით).
• განიხილეთ ალტერნატიული ვარიანტები: იურიდიული პირის მეშვეობით შეძენა, ბინადრობის ნებართვის მიღება ან სხვა მიწის ნაკვეთის არჩევა.

VII. გადაწყვეტილების მიღება

გარიგება მომგებიანია, თუ სამი პირობა დაკმაყოფილებულია:

1. მიწის ნებართვის შეძენა,
2. კომისია მზადაა განიხილოს შუამდგომლობა,
3. ბანკი ადასტურებს დაფინანსებას.

გონივრული ინვესტიციებისთვის ერთ-ერთი ყველაზე სტაბილური და მიმზიდველი რჩება : ეკონომიკური და პოლიტიკური სტაბილურობა, განვითარებული ინფრასტრუქტურა, დიდ ქალაქებში მაღალი მოთხოვნა ქირაზე და კურორტული რეგიონების პოპულარობა კაპიტალის გრძელვადიანი დაცვის მყარ საფუძველს ქმნის.

თუმცა, უცხოელი მყიდველებისთვის, განსაკუთრებით კი ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებისთვის, ეს ბაზარი არსებითად ორდონიანია: შესყიდვის შესაძლებლობა და პირობები დამოკიდებულია არა მხოლოდ ფასზე, არამედ მყიდველის სამართლებრივ სტატუსზე, ქონების დანიშნულ გამოყენებასა და მიწის იურისდიქციაზე. ამ ფაქტორების გათვალისწინების გარეშე, მიმზიდველი გარიგება შეიძლება იურიდიულად შეუძლებელი ან ეკონომიკურად არასიცოცხლისუნარიანი აღმოჩნდეს.

რატომ არის ავსტრია საინტერესო, მაგრამ მომთხოვნი ბაზარი

ერთი მხრივ, ვენის ან კარგად განლაგებული პროვინციული უძრავი ქონების შეძენაში ინვესტირება დაბალ ცვალებადობას, სტაბილურ საიჯარო მოთხოვნას და კაპიტალის გრძელვადიან დაცვას გვთავაზობს.

მეორე მხრივ, ავსტრიის რეგულირების უნიკალური თავისებურება - უფლებამოსილებების განაწილება ფედერალურ შტატებს შორის და ადგილობრივი ინტერესების დაცვის მკაცრი პრაქტიკა - არარეზიდენტებისთვის შესყიდვების პროცესს უფრო რთულს და მრავალმხრივს ხდის.

ძირითადი პუნქტები, რომლებიც განასხვავებს ავსტრიას სხვა ქვეყნებისგან:

• მყიდველის სამართლებრივი სტატუსი გადამწყვეტ როლს ასრულებს: ევროკავშირის მოქალაქეები ფაქტობრივად რეზიდენტებად ითვლებიან, ხოლო „მესამე ქვეყნებიდან“ მყიდველები ნებართვის მიღების ცალკე პროცედურას გადიან.
• ქონების ტიპი და მისი დანიშნულება (ჰაუპტვოჰნსიცი vs. ცვეიტვოჰნსიცი vs. ტურისტული ბინა კომერციული ქონების წინააღმდეგ) მნიშვნელოვნად ცვლის დამტკიცების შანსებს და დაფინანსების პირობებს.
• რეგიონალური განსხვავებები: ვენა და ზოგიერთი სახელმწიფო უფრო ლმობიერია; ტიროლი, ზალცბურგი და ფორარლბერგი განსაკუთრებით მკაცრია.
• არარეზიდენტებისთვის საბანკო პირობები ხშირად უფრო მკაცრია: უფრო დიდი პირველადი შენატანი, გაძლიერებული სათანადო შემოწმება და რისკიანი პროექტებისთვის კრედიტის შეზღუდული წილი.

ავსტრია უძრავი ქონების ინვესტიციებისთვის მიმზიდველ ბაზარად რჩება, თუმცა უცხოელისთვის წარმატებული ტრანზაქცია შეუძლებელია ყოვლისმომცველი მომზადების გარეშე: მიწის იურისდიქციის იურიდიული შემოწმება, გამჭვირვალე საკუთრების სტრუქტურა, კარგად შემუშავებული დაფინანსების გეგმა და პროფესიონალური მხარდაჭერა. ამ მიდგომით, შეზღუდვები ნაკლებად წარმოადგენს ბარიერს და უფრო მეტად მართვად ფაქტორს - და ამ შემთხვევაში ავსტრიაში ქონება შეიძლება ნამდვილად გახდეს პორტფელის საიმედო ნაწილი.

• შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა?

კი, მაგრამ პირობები დამოკიდებულია მოქალაქეობასა და კონკრეტულ ფედერალურ შტატზე.

ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეებს პრაქტიკულად არანაირი შეზღუდვა არ აქვთ და შეუძლიათ უძრავი ქონების შეძენა თითქმის იგივე პირობებით, როგორც ავსტრიელებს.

„მესამე ქვეყნების“ (რუსეთი, აშშ, არაბთა გაერთიანებული საამიროები, დიდი ბრიტანეთი, ყაზახეთი და ა.შ.) მოქალაქეები ვალდებულნი არიან მიიღონ სპეციალური ნებართვა სახელმწიფო ორგანოსგან (Grundverkehrsbehörde). ასეთი ნებართვის გარეშე ტრანზაქცია იურიდიულად ბათილია.

• რატომ არის ასეთი მკაცრი შეზღუდვები არარეზიდენტებისთვის?

ავსტრია იცავს ადგილობრივი ბაზრის ბალანსს და ხელს უშლის სპეკულაციას. ტურისტულ და მთიან რეგიონებში საცხოვრებლის მიწოდება შეზღუდულია და თუ ბაზარი უცხოური მოთხოვნით გადატვირთულია, ადგილობრივი მაცხოვრებლები უბრალოდ ვერ შეძლებენ მის შეძენას.

გარდა ამისა, სახელმწიფო ზედამხედველობს დაცული ტერიტორიებისა და სოციალურად მგრძნობიარე მუნიციპალიტეტების გამოყენებას. შესაბამისად, რეგულირება მიმართული არ არის უცხოელი ინვესტორების წინააღმდეგ, არამედ ადგილობრივი მდგრადობის დაცვისკენ.

• რომელი ტიპის უძრავი ქონების შეძენაა უცხოელებისთვის ყველაზე მარტივი და რომელი - უფრო რთული?

ყველაზე მარტივი ვარიანტია სტანდარტული ქალაქის ბინები, განსაკუთრებით ვენაში ან სხვა დიდ ქალაქებში. იქ კანონმდებლობა უფრო მოქნილია და მოთხოვნა სტაბილურია. ბიუჯეტის დაგეგმვისას გონივრულია გაითვალისწინოთ ვენაში , ქვეყნის ერთ-ერთ ყველაზე წარმომადგენლობით ბაზარზე, ბინების მიმდინარე ფასები.

უფრო რთულია არსებული სახლები, ტურისტული ბინები და უძრავი ქონება მთიან რეგიონებში (ტიროლი, ზალცბურგი, ფორარლბერგი). ამ ზონებში ხშირად მკაცრი შეზღუდვებია დაწესებული ან საერთოდ აკრძალულია არარეზიდენტების მიერ შესყიდვები.

კომერციული უძრავი ქონება, როგორც წესი, უფრო რბილად რეგულირდება, განსაკუთრებით თუ შესყიდვა რეალურ ბიზნეს საქმიანობასთან არის დაკავშირებული.

• რამდენი დრო სჭირდება მესამე ქვეყნის მოქალაქეებისთვის შესყიდვის ნებართვის მიღებას?

2-3 თვიდან უფრო შეღავათიან რეგიონებში (მაგალითად, ვენა) ტურისტულ რეგიონებში 6-12 თვემდე. პერიოდი დამოკიდებულია ქონების სპეციფიკაზე, კომისიის სამუშაო დატვირთვაზე და დამატებითი დოკუმენტების წარდგენის საჭიროებაზე.

ზოგჯერ დამტკიცება სწრაფად გაიცემა, მაგრამ სხვა შემთხვევებში, ინვესტორები გადაწყვეტილების მიღებას ექვს თვეს ან მეტხანს ელოდებიან - ამიტომ მნიშვნელოვანია ტრანზაქციის წინასწარ დაგეგმვა.

• შეუძლია თუ არა კომისიას უარი თქვას - და რატომ?

დიახ, და დეტალური ახსნა-განმარტების გარეშე. ყველაზე ხშირად, უარი იმით არის განპირობებული, რომ მიწის მესაკუთრე შესყიდვას რეგიონის ინტერესების საწინააღმდეგოდ მიიჩნევს. მიზეზები შეიძლება სხვადასხვა იყოს:

• ქონება მდებარეობს ტურისტულ ზონაში, სადაც საცხოვრებელი ადგილობრივებისთვის ხელმისაწვდომი უნდა დარჩეს;
• მყიდველს არ აქვს საკმარისი კავშირები ავსტრიასთან;
• ობიექტის დანიშნულება არ შეესაბამება განცხადებულ მიზანს;
• არსებობს რისკი, რომ ქონება ნებართვის გარეშე ტურისტულ ღირსშესანიშნაობად იქნას გამოყენებული.

• ბინადრობის ნებართვის ქონა ან ევროკავშირის კომპანიის მეშვეობით შეძენა დაგეხმარებათ?

დიახ, უმეტეს შემთხვევაში. ავსტრიის ბინადრობის ნებართვის მქონე მყიდველს სახელმწიფო ხშირად უფრო დადებითად უყურებს, ვიდრე სრულიად არარეზიდენტი ინვესტორი.

ევროკავშირში ან ავსტრიაში რეგისტრირებული კომპანიის მეშვეობით შესყიდვაც შეიძლება შეზღუდვების შემსუბუქების მიზეზი გახდეს, თუმცა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ კომპანია ნამდვილად აქტიურია და საკუთრების სტრუქტურა გამჭვირვალეა. ასეთი გადაწყვეტილებები სათანადო იურიდიულ დოკუმენტაციას მოითხოვს.

• რა დამატებითი ხარჯები უნდა გაითვალისწინონ უცხოელებმა?

სტანდარტული ხარჯების (გადასახადები, ნოტარიუსის საფასური, აგენტის საკომისიო) გარდა, არარეზიდენტებმა უნდა გაითვალისწინონ:

• დოკუმენტების თარგმნა და დამოწმება;
• უცხოელებისთვის გარიგებებში სპეციალიზირებული ადვოკატის მომსახურება;
• ნებართვების მოპოვების შესაძლო ხარჯები;
• უფრო მაღალი პირველადი შენატანი და უფრო მკაცრი სესხის პირობები;
• იჯარის გადასახადები, თუ ქონება იგეგმება საინვესტიციო ქონებად გამოსაყენებლად.

ყველა ამ ხარჯმა შეიძლება გაზარდოს ტრანზაქციის საერთო ღირებულება 1-2%-ით, ზოგჯერ კი მეტადაც, მიწისა და საკუთრების სტრუქტურის მიხედვით.