ვენაში მეორე სახლებზე ახალი გადასახადი 2026 წელს

ვენა საცხოვრებლად ერთ-ერთ ყველაზე კომფორტულ ქალაქად ითვლება, ამიტომ საცხოვრებელზე მოთხოვნა მაღალია. თუმცა, ბოლო წლებში პრობლემა გამოიკვეთა: სულ უფრო მეტი ადამიანი ყიდულობს ბინებსა და სახლებს არა მუდმივი საცხოვრებლად, არამედ „მეორე სახლად“ — ისინი მხოლოდ ხანდახან სტუმრობენ მათ ან საერთოდ ცარიელდებიან.

ამან გამოიწვია ქალაქში მუდმივად ცხოვრების მსურველთათვის ხელმისაწვდომი ბინების რაოდენობის შემცირება, ხოლო გაქირავებისა და შესყიდვის ფასები, განსაკუთრებით ქალაქის ცენტრში, კვლავ იზრდება. ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია ცენტრალურ რაიონებში, სადაც ავსტრიაში სახლებს ხშირად მომავალი გამოყენებისთვის ყიდულობენ და მხოლოდ ხანდახან იყენებენ.

ვენის ქალაქის ხელისუფლებამ გადაწყვიტა დამატებითი გადასახადის დაწესება იმ საცხოვრებელ ქონებაზე, რომელიც მუდმივად არ არის დასახლებული. ისინი აპირებენ, წაახალისონ მესაკუთრეები, უფრო ეფექტურად მართონ თავიანთი ბინები და სახლები. დაგეგმილია, რომ შემოსავალი დაიხარჯოს ურბანული გაუმჯობესებისთვის, მათ შორის გზების გაუმჯობესებისთვის, საზოგადოებრივი ტრანსპორტის განვითარებისთვის და კულტურული ინიციატივების მხარდასაჭერად, რაც ვენას საცხოვრებლად კომფორტულს და ტურისტულ ადგილად აქცევს.

სტატიის მიზანია მარტივად ახსნას, თუ როგორ იმოქმედებს ავსტრიაში ახალი საბინაო გადასახადი, რომელ მფლობელებზე გავრცელდება ის, რა შეღავათები და გამონაკლისებია გათვალისწინებული, ასევე შეადაროს სიტუაცია სხვა ევროპულ ქალაქებში არსებულ პრაქტიკას და განიხილოს, თუ რა ცვლილებები შეიძლება მოიტანოს მან ვენის საბინაო ბაზარზე.

ბოლო წლებში ვენაში მზარდი რაოდენობის ბინები შენდება მუდმივი საცხოვრებელი ფართის გარეშე. ზოგიერთი ადამიანი ამ ქონებას საინვესტიციო მიზნებისთვის ყიდულობს ან მხოლოდ მოკლე დროით გადადის საცხოვრებლად. შედეგად, უძრავი ქონების მნიშვნელოვანი ნაწილი ცარიელი რჩება, რაც საბინაო დეფიციტს კიდევ უფრო ამძაფრებს.

ძირითადი საკითხები:

• საცხოვრებლის ხარჯების ზრდა.

მაღალი მოთხოვნისა და დაბალი მიწოდების გამო, გაქირავებისა და შესყიდვის ფასები იზრდება, განსაკუთრებით ისეთ მოთხოვნად რაიონებში, როგორიცაა პირველი, მე-7 და მე-8 ოლქები.

• სოციალურ ჯგუფებს შორის არსებული უფსკრული.

შეძლებულ მაცხოვრებლებს შეუძლიათ რამდენიმე ბინის ან სახლის შეძენა, ხოლო ახალგაზრდა ოჯახებსა და სტუდენტებს სულ უფრო უჭირთ ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პოვნა.

• გამოუყენებელი ბინები.

ხელისუფლების ცნობით, ვენაში ათასობით ცარიელი ბინაა, რაც უარყოფითად მოქმედებს ქალაქის ცხოვრებაზე.

2024 წელს ხელისუფლებამ ვენაში მეორეხარისხოვან სახლებზე, რომლებიც ძირითად საცხოვრებლად არ გამოიყენება, ახალი გადასახადის შემოღება შესთავაზა. ამ ღონისძიების მიზანია „დამატებითი“ ბინების ფლობიდან მიღებული მოგების შემცირება და ამით მესაკუთრეების წახალისება, რომ ისინი ან გააქირავონ, ან მიჰყიდონ მათ, ვისაც იქ მუდმივად ცხოვრება სურს.

ეს სიტუაცია ადრეც ყოფილა და ვენა გამონაკლისი არ არის. ევროპის ბევრმა მსხვილმა ქალაქმა უკვე შემოიღო მსგავსი გადასახადები:

დასკვნა: ვენაში ახალი გადასახადის შემოღება ასახავს ზოგად ევროპულ ტენდენციას, რომლის მიზანია საბინაო პრობლემების მოგვარება და ქალაქში მუდმივად მცხოვრები ადამიანების უფლებების დაცვა.

მეორე სახლებზე ახალი გადასახადის შემოღება, სავარაუდოდ, 2025 წლის დასაწყისში იქნება მოსალოდნელი, თუ კანონი 2024 წლის პირველ ნახევარში იქნება მიღებული. მისი ოდენობა ყოველწლიურად გამოითვლება და პირდაპირ დამოკიდებული იქნება ბინის ან სახლის ფართობზე.

საგადასახადო განაკვეთები

მაგალითი: 75 კვ.მ. ფართობის ბინის მფლობელი წელიწადში 450 ევროს გადაიხდის გადასახადს. თუ მას სხვა მსგავსი ბინა ექნება, მეორე ბინაზე გადასახადი 50%-ით გაიზრდება და წელიწადში 675 ევროს შეადგენს.

ვენაში მეორე სახლის ახალი გადასახადის მოქნილ გამოყენებაში გადამწყვეტ როლს თამაშობს დამატებითი გადასახადისა და ფასდაკლების მექანიზმი. ის საშუალებას იძლევა გავითვალისწინოთ მესაკუთრეთა სხვადასხვა ტიპი და მათი ქონების მახასიათებლები, რაც გადასახადს უფრო სამართლიანს ხდის და ბინების რაციონალურ გამოყენებას უწყობს ხელს.

დამატებითი გადასახადები შემოიღეს იმისათვის, რომ ერთ ადამიანს არ შეეძლოს რამდენიმე მეორე ბინის შეძენა. თუ მესაკუთრეს რამდენიმე ასეთი ქონება ეკუთვნის, თითოეულ დამატებით ბინაზე გადასახადი 50%-ით გაიზრდება.

მოქმედების პრინციპი:

მაგალითი: თუ პირს ეკუთვნის სამი ბინა, თითოეული 80 მ² ფართობით, მისი გადასახადი იქნება:

• პირველისთვის – 450 ევრო
• მეორესთვის – 675 ევრო,
• მესამესთვის – 900 ევრო.

გადასახადის მთლიანი ოდენობა წელიწადში 2,025 ევრო იქნება.

ბონუსის დანიშნულება:

• რათა თავიდან იქნას აცილებული დიდი რაოდენობით საცხოვრებელი ფართების ინდივიდუალური ინვესტორების ან სპეკულანტების ხელში მოხვედრა.
• წაახალისეთ მესაკუთრეები, გააქირავონ თავიანთი ბინები ან მიჰყიდონ ისინი იმ ადამიანებს, რომლებიც მათში მუდმივად იცხოვრებენ.

ავსტრიის საგადასახადო ორგანომ შეღავათები დააწესა იმ შემთხვევებში, როდესაც ბინა ან სახლი მესაკუთრისთვის შემოსავალს არ ქმნის და არ გამოიყენება ბიზნესის ან სპეკულაციისთვის.

ფასდაკლების სახეები:

ქონება ელექტროენერგიის გარეშე.

• თუ სახლში ელექტროენერგია არ არის, ის პრაქტიკულად საცხოვრებლად უვარგისია.
• ასეთი ქონებისთვის გადასახადი თითქმის მინიმალურ დონემდე მცირდება, რაც მფლობელებს ფინანსურ ტვირთს ამსუბუქებს.

საგანგებო შენობები.

• იმ შემთხვევებში, როდესაც საცხოვრებელი უსაფრთხოდ ითვლება, მესაკუთრისთვის გადასახადი მნიშვნელოვნად მცირდება.
• ეს ხელს უწყობს ან ასეთი შენობების რესტავრაციას, ან მათ გაყიდვას ახალი განვითარების მიზნით.

ფასდაკლება რესტავრაციის პროცესში მყოფ ობიექტებზე.

• ქალაქის ოფიციალური პირები განიხილავენ დროებითი გადასახადების შემცირების შესაძლებლობას იმ მფლობელებისთვის, რომლებიც ვენის ისტორიული მემკვიდრეობის შესანარჩუნებლად ძველი შენობების რესტავრაციაში ინვესტირებას ჩადებენ.

გაანგარიშების მაგალითი:

ფასდაკლებების დანიშნულება:

• არ დააკისრონ გადასახადები ცარიელი ან საცხოვრებლად დროებით უვარგისი შენობების მფლობელებს;
• წაახალისეთ ისინი, შეაკეთონ ან გაყიდონ ეს ქონება.

გარკვეული ქონება სრულიად გათავისუფლებულია დაბეგვრისგან, რადგან ისინი სოციალურ ან საზოგადოებრივ ფუნქციებს ასრულებენ. ეს ხელს უწყობს დაუცველი მაცხოვრებლების დაცვას და ურბანული ინიციატივების მხარდაჭერას.

ყველა გამონაკლისი მკაცრად გაკონტროლდება ქალაქის ხელისუფლების მიერ თაღლითობის თავიდან ასაცილებლად. მფლობელებს მოეთხოვებათ დამადასტურებელი საბუთების წარდგენა, როგორიცაა უნივერსიტეტთან ან სოციალურ სამსახურებთან გაფორმებული ხელშეკრულება.

შემწეობების, შეღავათებისა და გათავისუფლებების მთელი სისტემა შექმნილია შემდეგი მიზნით:

• შეამცირეთ სპეკულაცია - რაც უფრო მეტ მეორე სახლს ფლობს მფლობელი, მით უფრო მაღალია გადასახადი.
• საცხოვრებლის ეფექტური გამოყენების წახალისება - ცარიელი ბინები უნდა გაქირავდეს ან გაიყიდოს.
• სოციალურად მნიშვნელოვანი ობიექტების დასაცავად , საგანმანათლებლო, სამედიცინო და სამუშაო შენობები სრულად გათავისუფლებულია გადასახადებისგან.
• ძველი შენობების რესტავრაციის მხარდაჭერა - მიტოვებული და დანგრეული შენობების წახალისება ხელს შეუწყობს ვენის ისტორიული არქიტექტურის შენარჩუნებას.

ავსტრიაში სახლებზე ახალი გადასახადები გავრცელდება იმ მფლობელებზე, რომლებიც ბინებს ან სახლებს ფლობენ არა მუდმივ საცხოვრებლად, არამედ მეორად ქონებად - დასასვენებლად, ინვესტიციისთვის ან გაქირავების მიზნით. ეს ღონისძიება განპირობებულია ცარიელი ბინების მზარდი რაოდენობით, რაც ამცირებს ხელმისაწვდომ მიწოდებას და იწვევს გაქირავების ფასების ზრდას.

გადამხდელთა ძირითადი კატეგორიები:

როგორ გავიგოთ, რომ ქონება „მეორე სახლია“:

• მელდეზეტელიდან - საცხოვრებელი ადგილის ოფიციალური რეგისტრაციის რეგისტრაციიდან - მიღებული ინფორმაცია შედარებულია გრუნდბუხის (მიწის რეესტრი) მონაცემებთან.
• თუ ბინის მისამართი არ ემთხვევა პირველად რეგისტრირებულ საცხოვრებელ ადგილს, ქონება ავტომატურად აღიარებულია მეორე სახლად.
• სადავო შემთხვევებში, მესაკუთრეს მოუწევს დაამტკიცოს, რომ ქონება გამოიყენება როგორც ჰაუპტვოჰნზიცი, მაგალითად, კომუნალური გადასახადების ქვითრებით ან მუდმივი საცხოვრებელი ადგილის დამადასტურებელი დოკუმენტებით.

სცენარები მესაკუთრეთა და ინვესტორებისთვის:

გადასახადის ეფექტიანობის უზრუნველსაყოფად, ვენის მთავრობამ შექმნა ციფრული პლატფორმა თავისი აღრიცხვისთვის, რაც შეამცირებს ბიუროკრატიას და უზრუნველყოფს მეტ გამჭვირვალობას.

გადახდის პროცესი:

1. დაარეგისტრირეთ თქვენი ქონება ვენის ქალაქის ოფიციალური ონლაინ პორტალის (wien) მეშვეობით.

2. მონაცემების ავტომატური გადამოწმება Meldezettel-თან და Grundbuch-თან იმის დასადგენად, გამოიყენება თუ არა ქონება პირველად საცხოვრებლად.

3. შექმენით წლიური საგადასახადო შეტყობინება, რომლის გადახდაც შესაძლებელია:

• საბანკო გადარიცხვით,
• ელექტრონული მმართველობის ონლაინ სერვისის მეშვეობით,
• პირდაპირ ქალაქის საგადასახადო ოფისებში.

4. გადასახადი უნდა გადაიხადოს არაუგვიანეს ყოველი წლის პირველი კვარტლის დასრულებისა.

თუ მფლობელი განზრახ თავს არიდებს გადასახადების გადახდას, მას სერიოზული ჯარიმები ემუქრება:

• ვალდებულებების შეუსრულებლობისთვის ჯარიმა 5000 ევრომდეა
• დამატებითი გადასახადები დაგვიანების ყოველი თვისთვის (გადასახადის თანხის 5%-მდე).
• ფინანსური პროკურატურის მხრიდან სამართლებრივი ქმედების რისკი.

გამჭვირვალობა და ელექტრონული მმართველობა

• საგადასახადო სისტემა ქალაქის ციფრულ სერვისებთან იქნება დაკავშირებული.
• მფლობელებს ექნებათ წვდომა გადასახადებისა და გადახდების შესახებ ინფორმაციაზე მათი პირადი ონლაინ ანგარიშის საშუალებით.
• დაგეგმილია შეხსენებების გაგზავნა SMS-ით და ელექტრონული ფოსტით, რათა მფლობელებმა არ გამოტოვონ გადახდის ვადები.

საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთები განსხვავებული იქნება სხვადასხვა ტიპის საცხოვრებლისთვის. ხელისუფლებამ ზოგიერთი ქონება სრულად გაათავისუფლა გადასახადისგან, ხოლო სოციალურად მნიშვნელოვანი პროექტებისთვის დროებითი საგადასახადო შეღავათებია გათვალისწინებული.

სრული გადასახადისგან გათავისუფლება:

დროებითი შვება:

• ახალი სოციალური საცხოვრებელი ფართები ექსპლუატაციაში გაშვებიდან პირველი სამი წლის განმავლობაში გადასახადებს არ იხდიან.
• ეს დეველოპერებს ქალაქის მაცხოვრებლებისთვის ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის შექმნისკენ უბიძგებს.
• შეღავათიანი პერიოდის დასრულების შემდეგ, გადასახადი იკრიბება ჩვეულებრივი წესების მიხედვით.

ინდივიდუალური საგადასახადო კრედიტები:

მფლობელს უფლება აქვს მოითხოვოს პირადი სარგებელი, თუ არსებობს დამაჯერებელი მიზეზები:

• დროებითი ინვალიდობა ან შემოსავლის დაკარგვა;
• სარემონტო სამუშაოები, რომლებიც ქონებას დროებით საცხოვრებლად უვარგისს ხდის;
• ფორსმაჟორული გარემოებები, როგორიცაა ხანძარი, წყალდიდობა და სხვა საგანგებო სიტუაციები.

განაცხადის პროცესი:

1. განაცხადის წარდგენა ელექტრონული მმართველობის პორტალზე განთავსებული ფორმის გამოყენებით.
2. დაურთეთ საჭირო მტკიცებულებები (სამედიცინო ცნობები, დაზიანების ანგარიშები და ა.შ.).
3. ქალაქის საგადასახადო სამსახური განაცხადს 30 დღის განმავლობაში განიხილავს.

ვენაში მეორე სახლის გადასახადის შემოღება უახლოეს წლებში უძრავი ქონების ბაზრის ტრანსფორმაციის მთავარი ფაქტორი იქნება. ექსპერტების შეფასებით, ეს არა მხოლოდ ქალაქის შემოსავლებს გაზრდის, არამედ საცხოვრებელი ფონდის უფრო ეფექტურ გამოყენებასაც გამოიწვევს.

ექსპერტების პროგნოზები:

• ცარიელი ბინების რაოდენობის შემცირება.

მფლობელებისთვის ეკონომიკურად წამგებიანი გახდება ბინების უმეტესი ნაწილი ცარიელი დატოვებაც კი. ეს გამოიწვევს ხელმისაწვდომი გასაქირავებელი საცხოვრებლის მიწოდების ზრდას, განსაკუთრებით ქალაქის ცენტრში, სადაც ამჟამად დეფიციტია.

• სპეკულაციური შესყიდვების შემცირება.

უცხოელი ინვესტორები და მსხვილი მყიდველები, რომლებიც ბინებს მხოლოდ გადაყიდვის მიზნით ყიდულობენ, გადასახადების ზრდის გამო უფრო ფრთხილები გახდებიან.

• გრძელვადიანი გაქირავების მიმართ ინტერესი იზრდება.

საგადასახადო ხარჯების დასაფარად, მეორე ბინების მფლობელები, სავარაუდოდ, მათ გრძელვადიან პერსპექტივაში გაქირავებას დაიწყებენ, რაც დადებითად აისახება გაქირავების ბაზარზე.

ფასებზე გავლენა:

ბაზრის მონაწილეების აზრი:

• უძრავი ქონების სააგენტოები მიიჩნევენ, რომ ეს ბაზარს უფრო გამჭვირვალეს და სტაბილურს გახდის, რაც ცარიელი ბინების რაოდენობას შეამცირებს.
• ინვესტორები შეშფოთებულნი არიან, რომ მათი ინვესტიციებიდან მიღებული შემოსავალი შეიძლება შემცირდეს, თუმცა ხარისხიან საცხოვრებელში გრძელვადიანი ინვესტიციები მიმზიდველი დარჩება.
• ქალაქის მაცხოვრებლები, როგორც წესი, მხარს უჭერენ რეფორმას, რადგან ის გააუმჯობესებს საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას.

მეორე სახლის გადასახადის შემოღება ემთხვევა სახელმწიფო გადასახადის (GIS) გაუქმებას, რომელიც ადრე ტელევიზიისა და რადიოსთვის იხდიდა. 2025 წლიდან ეროვნული მაუწყებლობის დასაფინანსებლად ახალი გადასახადის (ORF) შემოღება იგეგმება.

შედეგად, ვენის მაცხოვრებლები ავსტრიაში ახალი საგადასახადო სისტემის წინაშე აღმოჩნდებიან, რომელიც აერთიანებს საზოგადოებისა და ურბანული ინფრასტრუქტურის მხარდაჭერის მიზნებს. უფრო ფართო კონტექსტის გასაგებად (რას იხდიან სახლის მესაკუთრეები ამ გადასახადის გარდა), სასარგებლოა განვიხილოთ, თუ როგორ ზოგადად ავსტრიაში

შედარება საერთაშორისო პრაქტიკასთან:

ახალი სისტემის უპირატესობები:

• გამჭვირვალობა ციფრული სისტემებისა და ელექტრონული მმართველობის ინტეგრაციის გზით.
• პროგრესული გადასახადი, რომელიც მესაკუთრეებს ბინების გაქირავებისკენ მოუწოდებს.
• საერთაშორისო გამოცდილება ადასტურებს, რომ ასეთი ღონისძიება დადებით ეფექტს იძლევა გრძელვადიან პერსპექტივაში.

უარყოფითი მხარეები:

• უახლოეს მომავალში, ზოგიერთ მფლობელს შეიძლება გაუჩნდეს საგადასახადო ხარჯების ზრდა.
• შესაძლოა, უცხოელი ინვესტორები ნაკლებად აქტიურები გახდნენ, რაც უძრავი ქონების ბაზარზე უცხოური კაპიტალის შემოდინების შემცირებას გამოიწვევს.

მეორე ბინის მესაკუთრეებმა გადასახადის შემოღებას წინასწარ უნდა მოემზადონ, რათა თავიდან აიცილონ ზედმეტი ხარჯები და ჯარიმები.

პრაქტიკული ნაბიჯები:

1. დარწმუნდით, რომ თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი ადგილი სწორად არის რეგისტრირებული Meldezettel-ში.

თუ ინფორმაცია არასწორად არის მოწოდებული, ქონება შეიძლება შეცდომით მეორე სახლად ჩაითვალოს.

2. განიხილეთ თქვენი ბინის გრძელვადიანი იჯარით აღება.

ამ გზით შესაძლებელია გადასახადის ხარჯების დაფარვა და ამავდროულად, საბინაო მიწოდების გაზრდაში წვლილის შეტანა.

3. მიმართეთ საგადასახადო ექსპერტის რჩევას.

ის გირჩევთ, თუ როგორ შეამციროთ საგადასახადო ხარჯები და სწორად შეავსოთ საგადასახადო დეკლარაცია.

4. ოფიციალური განახლებებისა და შესაძლო ცვლილებების მონიტორინგი.

შესაძლოა, კანონპროექტი განხილვის დროს შეიცვალოს.

ვენაში მეორე სახლის გადასახადი საბინაო პოლიტიკის ძირითადი ელემენტია. მისი მთავარი მიზანია უძრავი ქონების ბაზრის რეგულირება: ცარიელი უძრავი ქონების რაოდენობის შემცირება, გრძელვადიანი გაქირავების ბაზარზე მიწოდების გაზრდა და, შესაბამისად, მუდმივი მაცხოვრებლებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის გაზრდა.

ამ ცვლილებების მთავარი მიზანია ისეთი შუალედური ვარიანტის პოვნა, რომელიც სასარგებლო იქნება ბინის მესაკუთრეებისთვის, დამქირავებლებისთვის და თავად ქალაქისთვის. ეს აუცილებელია სტაბილური და ჯანსაღი საბინაო ბაზრისთვის.

მესაკუთრეებს ურჩევენ, ყველაფერი წინასწარ მოაგვარონ, რათა თავიდან აიცილონ ჯარიმები და, პირიქით, სარგებელი მიიღონ. მაგალითად, მათ შეუძლიათ დაიწყონ ქონების გაქირავება, დარეგისტრირდნენ შეღავათიან პროგრამებში ან უფრო ეფექტურად მართონ თავიანთი ქონება.

ყველასთვის მთავარი რჩევაა, რომ თვალი ადევნონ ახალ კანონებს და, საჭიროების შემთხვევაში, მიმართონ სპეციალისტებს. ეს არის ყველაზე საიმედო გზა ახალ მოთხოვნებთან მარტივად და შეუფერხებლად ადაპტაციისთვის.