ვენის სამშენებლო ბაზარი ისტორიული შენობებისა და თანამედროვე ახალი მშენებლობების უნიკალურ ბალანსს გვთავაზობს. ქალაქის ცენტრალურ უბნებში შენარჩუნებულია მე-19 და მე-20 საუკუნის შენობები დამახასიათებელი ალტბაუს არქიტექტურით, რომლებიც დიდი მოთხოვნილებით სარგებლობს სტილისა და კულტურული მემკვიდრეობის მაძიებელი მყიდველების მიერ.
ამავდროულად, გარეუბნებსა და განვითარებად რაიონებში აქტიურად ჩნდება ახალი საცხოვრებელი კომპლექსები, რომლებიც აკმაყოფილებენ კომფორტის, ენერგოეფექტურობისა და უსაფრთხოების თანამედროვე სტანდარტებს.
ვენაში ახალი შენობების მოთხოვნა რამდენიმე ფაქტორით არის განპირობებული. პირველ რიგში, ქალაქის მოსახლეობა სტაბილურად იზრდება, რაც საცხოვრებელი ფართის ზრდას მოითხოვს.
მეორეც, ვითარდება ბიზნეს ინფრასტრუქტურა, ჩნდება ახალი ბიზნეს ცენტრები და თანამშრომლობითი სივრცეები, რაც იზიდავს ახალგაზრდა პროფესიონალებსა და ინვესტორებს. მესამეც, უცხოელი მყიდველები ავსტრიის დედაქალაქს გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის საიმედო ადგილად მიიჩნევენ, რაც თანამედროვე ბინებზე მაღალ მოთხოვნას უწყობს ხელს.
ამ სტატიის მთავარი მიზანია ვენაში ახალი ბინის შეძენის პროცესის დეტალური ახსნა, კანონმდებლობის (Bauträgervertragsgesetz, BTVG) სპეციფიკის, მყიდველის სახსრების დაცვის მექანიზმების და რისკების მინიმიზაციისა და უსაფრთხო ინვესტიციის უზრუნველყოფის მიზნით გასათვალისწინებელი ძირითადი პუნქტების ახსნა.
ვენის ახალი მშენებლობის ბაზარი: ტენდენციები და პერსპექტივები
ვენის ამჟამინდელი ახალი მშენებლობების ბაზარი ცენტრალურ რაიონებში შეზღუდული მიწოდების ფონზე ვითარდება. მჭიდროდ განვითარება და ისტორიული შენობების მაღალი დონე ზღუდავს ქალაქის ცენტრში ახალი მშენებლობების შესაძლებლობებს, ამიტომ დეველოპერები ყურადღებას ამახვილებენ გარეუბნებსა და განვითარებად უბნებზე.
ახალი განვითარების სფეროები:
| რაიონი | ძირითადი მახასიათებლები | ინფრასტრუქტურის მახასიათებლები | სამიზნე აუდიტორია |
|---|---|---|---|
| ზეშტადტ ასპერნი | „ქალაქი ქალაქში“, ვენის აღმოსავლეთით ყველაზე დიდი პროექტი | სკოლები, საბავშვო ბაღები, პარკები, ტბის სანაპირო | ახალგაზრდა ოჯახები, პროფესიონალები, ინვესტორები |
| ზონვენდვიერტელი | თანამედროვე კვარტალი მთავარი სადგურის მახლობლად | ტრანსპორტის, სავაჭრო და ბიზნეს ცენტრების სიახლოვე | ახალგაზრდა პროფესიონალები, ქალაქის მაცხოვრებლები |
| დუნაის ქალაქი | ცათამბჯენებისა და საოფისე კომპლექსების ტერიტორია | ფინანსური ცენტრი, საერთაშორისო კომპანიები, დუნაის სანაპირო | პროფესიონალები, საერთაშორისო ინვესტორები |
სამთავრობო პროგრამები მნიშვნელოვან როლს ასრულებენ მშენებლობის სტიმულირებაში. ძირითადი აქცენტი კეთდება ენერგოეფექტურ საცხოვრებელ სახლებზე: ახალი შენობები ვალდებულნი არიან დააკმაყოფილონ klimaaktiv სტანდარტი, რომელიც მოიცავს თანამედროვე გათბობის სისტემებს, თბოიზოლაციას, მზის პანელებს და ენერგიის მართვის ჭკვიან ტექნოლოგიებს.
ხუთიდან ათ წლამდე პროგნოზები ახალი შენობების ფასების შემდგომ ზრდას გულისხმობს, განსაკუთრებით ბიზნეს და სატრანსპორტო ცენტრებთან ახლოს. მოსალოდნელია, რომ ჭკვიანი სახლები და მაღალი გარემოსდაცვითი სტანდარტების მქონე შენობები პოპულარობას მოიპოვებს, ასევე აქტიურად დაინერგება მწვანე ტექნოლოგიები, როგორიცაა გეოთერმული გათბობის სისტემები და ინტელექტუალური ენერგიის მართვის სისტემები.
ამგვარად, ვენის ახალი შენობების ბაზარი აერთიანებს სტაბილურ მოთხოვნას, ახალი უბნების გააზრებულ დაგეგმარებას და ინოვაციური და ეკოლოგიურად სუფთა გადაწყვეტილებების მთავრობის მხარდაჭერას, რაც ქალაქის თანამედროვე საცხოვრებელში ინვესტიციებს საიმედოს და პერსპექტიულს ხდის.
BTVG და Treuhandkonto: როგორ არის დაცული თქვენი სახსრები
ავსტრიაში ახალაშენებულ კორპუსში ბინის შეძენის პროცესს არეგულირებს Bauträgervertragsgesetz (BTVG), კანონი, რომელიც არეგულირებს დეველოპერებთან კონტრაქტებს და მოქმედებს 1997 წლიდან. კანონის ძირითადი მიზანია დაიცვას იმ მყიდველების ინტერესები, რომლებიც ინვესტირებას ახორციელებენ მშენებარე ან საკუთრებაში ჯერ არ გადაცემულა ქონებაში.
BTVG გამოიყენება, როდესაც მყიდველი ყიდულობს:
- საკუთრების უფლება (Eigentum),
- შენობის მარჯვნივ (Baurecht),
- ან ბინის სარგებლობის უფლების წილი (Wohnungseigentum).
კანონი იძლევა გარანტიას, რომ მყიდველი არ დაკარგავს თანხებს დეველოპერის გაკოტრების შემთხვევაშიც კი. თანხები დაცულია ნდობის ანგარიშის (Treuhandkonto) მეშვეობით, რომელიც იხსნება სანდო პირის (Treuhänder) - ადვოკატის ან ნოტარიუსის - სახელზე.
BTVG-ის ძირითადი პრინციპები:
- ეტაპობრივი გადახდა: თანხები გამოიყოფა მხოლოდ მშენებლობის თითოეული ეტაპის დასრულების შემდეგ.
- ნოტარიუსის/ადვოკატის კონტროლი: დეველოპერისთვის თანხების გადარიცხვამდე, Treuhänder ამოწმებს მშენებლობის ფაზის დასრულებას.
- დაზღვევა და გარანტიები: ალტერნატიული დაფინანსების შემთხვევაში, დეველოპერი ვალდებულია წარმოადგინოს საბანკო გარანტია ან დაზღვევა.
- ხელშეკრულების გამჭვირვალობა: მყიდველი იღებს მკაფიო ინფორმაციას ქონების გადაცემის პირობების, ღირებულებისა და მექანიზმის შესახებ.
BTVG-ის გადახდის მოდელის შკალა
| მშენებლობის ეტაპი | მთლიანი თანხის პროცენტი | თავისებურებები |
|---|---|---|
| ხელშეკრულების ხელმოწერა და მშენებლობის ნებართვის მიღება | 10% | ძირითადი ავანსი, თანხები რჩება Treuhandkonto-ში |
| ფონდის დასრულება | 30% | ფონდის ხარისხის შემოწმება |
| შენობის კარკასის მშენებლობა | 20% | დიზაინის დოკუმენტაციასთან შესაბამისობის კონტროლი |
| ფანჯრებისა და სახურავების მონტაჟი | 12% | ჰერმეტულობისა და თბოიზოლაციის შემოწმება |
| შიდა კომუნიკაციების მონტაჟი | 17% | ელექტროენერგია, სანტექნიკა, გათბობა |
| მშენებლობის დასრულება | 11% | საბოლოო შემოწმება და საკუთრების გადაცემის რეგისტრაცია |
ყველა გადახდა დამუშავდება Treuhandkonto-ს მეშვეობით, რომელიც იცავს მყიდველის სახსრებს დეველოპერის მხრიდან უსაფუძვლო მოთხოვნებისგან.
Treuhandkonto: გახსნისა და ექსპლუატაციის პროცედურა
ძირითადი პუნქტები:
- ანგარიშს ხსნის არა მყიდველი, არამედ ადვოკატი ან ნოტარიუსი (Treuhänder).
- მყიდველის ანგარიშზე არსებული თანხები სრულად არის დაცული BTVG კანონითა და დაზღვევით.
- Treuhänder პასუხისმგებელია თანხების გამოყოფაზე მხოლოდ მშენებლობის თითოეული ეტაპის დასრულების დადასტურების შემდეგ.
- ტრანზაქცია რეგისტრირდება გრუნდბუხში (მიწის რეესტრი) საკუთრების უფლებების აღსაწერად.
სალარო აპარატის გასახსნელად საჭირო დოკუმენტები
| ფიზიკური პირებისთვის | იურიდიული პირებისთვის |
|---|---|
| პასპორტი ან პირადობის მოწმობა | ამონაწერი კომერციული რეესტრიდან |
| რეზიდენტობის დამადასტურებელი საბუთი (Meldezettel) | კომპანიის დამფუძნებელი დოკუმენტები |
| ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება | წარმომადგენლის მინდობილობა |
| თანხების წყაროს დადასტურება | ბენეფიციარის მონაცემები (UBO) |
| საბანკო ამონაწერები/შემოსავლები (საჭიროების შემთხვევაში) | დაფინანსების წყაროების განმარტება |
ყველა დოკუმენტი უნდა იყოს განახლებული და თარგმნილი გერმანულ ან ინგლისურ ენაზე, საჭიროების შემთხვევაში ნოტარიულად დამოწმებული.
BTVG და Treuhandkonto მექანიზმების უპირატესობები:
- ინვესტიციის სრული დაცვა - მაშინაც კი, თუ დეველოპერი გაკოტრდება, თანხები ანგარიშზე რჩება.
- მშენებლობის ეტაპებზე კონტროლი გამორიცხავს უხარისხო პროექტის მიღების რისკს.
- კონტრაქტის გამჭვირვალობა და უსაფრთხოება - მკაფიო წესები და სამართლებრივი კონტროლი ყოველ ნაბიჯზე.
- ექსპერტების ჩართვის შესაძლებლობა - მშენებლობის ხარისხის შემოწმების ეტაპზე მყიდველს შეუძლია იურისტის ან არქიტექტორის თანხლება.
ახალ კორპუსში ბინის შეძენის ეტაპობრივი პროცესი
ვენაში ახალაშენებულ კორპუსში ბინის შეძენა მრავალსაფეხურიანი პროცესია, რომელიც ფრთხილად განხილვას მოითხოვს. ტრანზაქცია მოიცავს ქონების შერჩევიდან მიწის რეესტრში (Grundbuch) საკუთრების საბოლოო რეგისტრაციამდე.
პროცესში მნიშვნელოვან როლს ასრულებს Treuhander — ადვოკატი ან ნოტარიუსი, რომელსაც აქვს Treuhandkonto-ს გახსნისა და შენახვის ლიცენზია. ისინი ასრულებენ შემდეგ ფუნქციებს:
- აკონტროლებს BTVG შეთანხმების შესრულებას.
- ამოწმებს მშენებლობის ეტაპების შესაბამისობას საპროექტო დოკუმენტაციასთან.
- გადახდების განბლოკვა მხოლოდ ეტაპის დასრულების დადასტურების შემდეგ.
- უზრუნველყოფს მყიდველის სამართლებრივ დაცვას და საკუთრების უფლების რეგისტრაციას Grundbuch-ში.
გარიგება დაყოფილია რამდენიმე ლოგიკურ ეტაპად:
1. ობიექტის შერჩევა და Kaufvertrag-ის ხელმოწერა
გაყიდვის ხელშეკრულება შედგენილია BTVG-ის გამოყენების მითითებით, რაც მყიდველის დაცვის გარანტიას იძლევა.
2. ტრეუჰანდკონტოს გახსნა
ანგარიში იხსნება სანდო პირის (Treuhänder) სახელზე მყიდველის სახსრების დასაცავად.
3. გადახდა განვადებით
დეველოპერისთვის გადახდები ხორციელდება მხოლოდ მშენებლობის თითოეული ეტაპის დასრულებისა და Treuhänder-ის მიერ დადასტურების შემდეგ
4. ბინის გადაცემა და რეგისტრაცია Grundbuch-ში
მშენებლობის დასრულების შემდეგ, ნოტარიუსი საკუთრებას მიწის რეესტრში არეგისტრირებს და ქონება ოფიციალურად გადადის მყიდველზე.
მოდელის გადახდის შკალა
| მშენებლობის ეტაპი | გადახდის წილი (%) | კომენტარი |
|---|---|---|
| მშენებლობის ნებართვის მიღება | 10% | პროექტის დასაწყისში ძირითადი წინასწარი გადახდა |
| ფონდი | 30% | ფონდის სიმტკიცისა და ხარისხის შემოწმება |
| სამშენებლო ყუთი | 20% | დიზაინისა და მშენებლობის სტანდარტების დაცვის მონიტორინგი |
| ფანჯრები და სახურავი | 12% | სტრუქტურების ჰერმეტულობის, თბოიზოლაციისა და საიმედოობის შემოწმება |
| შიდა კომუნიკაციები | 17% | ელექტროენერგია, სანტექნიკა, გათბობა, ვენტილაცია |
| მშენებლობის დასრულება | 11% | საბოლოო დათვალიერება, ქონების მყიდველისთვის გადაცემა |
Treuhandkonto: ტრანზაქციის უსაფრთხოების გარანტია
Treuhandkonto არის სპეციალური ნდობის ანგარიში, რომელიც იცავს მყიდველის სახსრებს ახალ შენობაში ბინის შეძენისას. ამ ანგარიშს ხსნიან მხოლოდ Treuhänder-ის ლიცენზიის მქონე ადვოკატები ან ნოტარიუსები. ბანკები ამ ანგარიშებს პირდაპირ მყიდველებისთვის არ ხსნიან.
მყიდველისთვის უპირატესობები
- დეველოპერის გაკოტრებისგან თანხების დაცვა - თანხები ინახება Treuhänder-ის კონტროლის ქვეშ არსებულ ანგარიშზე.
- გამჭვირვალე გადახდის მექანიზმი - თანხები გამოიყოფა მკაცრად მშენებლობის ეტაპების მიხედვით.
- დამატებითი დაზღვევა - თუ გამოიყენება ალტერნატიული დაფინანსების მოდელი, დეველოპერს მოეთხოვება საბანკო გარანტიის წარდგენა.
Treuhandkonto-სთან მომუშავე მთავარი ბანკები
| ბანკი | კომენტარი |
|---|---|
| ერსტე ბანკი | მსხვილი კომერციული ბანკი, რომელსაც Treuhandkonto-სთან მუშაობის გამოცდილება აქვს |
| რაიფაისენი | რეგიონალური ოფისები მხარს უჭერენ ახალ შენობებთან დაკავშირებულ ტრანზაქციებს |
| ბანკი ავსტრია (UniCredit) | ემსახურება ვენაში არსებულ დიდ პროექტებს |
| ფოლკსბანკი | მუშაობს Treuhänder-ის მეშვეობით მყიდველების სახსრების დასაცავად |
| ნოტარტრეუჰანდბანკი აგ | სპეციალიზებული ბანკი, რომელიც ნოტარიუსთა ფედერალური პალატის ზედამხედველობის ქვეშ იმყოფება |
რას უნდა მიაქციოს ყურადღება მყიდველმა?
ბინის შეძენამდე მნიშვნელოვანია ყურადღებით შეამოწმოთ ქონება და დოკუმენტები რისკების მინიმიზაციის მიზნით.
ობიექტის შემოწმება
- დარწმუნდით, რომ დეველოპერს აქვს მშენებლობის ნებართვა.
- გამოიკვლიეთ დეველოპერის რეპუტაცია - წარსული პროექტები და მომხმარებელთა მიმოხილვები.
- შეამოწმეთ პროექტის შესაბამისობა ქალაქის კოდექსებთან და BTVG მოთხოვნებთან.
მნიშვნელოვანი დოკუმენტები
| დოკუმენტი | მიზანი |
|---|---|
| კაუფვერტრაგი | გაყიდვის ხელშეკრულება, რომელიც განსაზღვრავს BTVG-ის გამოყენებას |
| გრუნდბუხი | მიწის რეესტრი, რომელიც ადასტურებს საკუთრებას |
| ბაუაქტი | სამშენებლო ნებართვების, გეგმებისა და დამტკიცებების არქივი |
როგორ ავიცილოთ თავიდან რისკები
- ითანამშრომლეთ დამოუკიდებელ იურისტთან ან ნოტარიუსთან, რომელიც სპეციალიზირებულია ავსტრიის ახალ მშენებლობებში.
- შეამოწმეთ Treuhandkonto-ს გადახდის გრაფიკი და მშენებლობის ეტაპების შესაბამისობა.
- გაარკვიეთ, რა გარანტიებსა და დაზღვევას გთავაზობთ დეველოპერი, რათა გაუთვალისწინებელი სიტუაციის შემთხვევაში დაუცველი არ დარჩეთ.
პოპულარული ახალი შენობების პროექტები ვენაში
ავსტრიის დედაქალაქის უძრავი ქონების ბაზარი სწრაფად ვითარდება და ვენაში მუდმივად ჩნდება ახალი პროექტები, რომლებიც არა მხოლოდ საცხოვრებელ კომპლექსებად, არამედ თანამედროვე არქიტექტურის სიმბოლოდაც იქცევიან.
1. ზეშტადტ ასპერნი – „ქალაქი ქალაქში“
ზეშტადტ ასპერნი ევროპაში ერთ-ერთი უდიდესი ურბანული განვითარებაა, რომელიც ვენის აღმოსავლეთით მდებარეობს.
ეს არის სრულად ავტონომიური რაიონი, რომელიც მოიცავს საცხოვრებელ ზონებს, ბიზნეს ზონას, საგანმანათლებლო დაწესებულებებს, სამედიცინო ცენტრებს და საკუთარ ინფრასტრუქტურას. პროექტი განკუთვნილია 20 000-ზე მეტი ადამიანის განსათავსებლად და 20 000 სამუშაო ადგილის შესაქმნელად.
პროექტის მახასიათებლები:
- რაიონის ცენტრში დიდი ხელოვნური ტბა.
- უპირატესობა ენიჭებათ ფეხით მოსიარულეებსა და ველოსიპედისტებს, მინიმალური სატრანსპორტო საშუალებების მოძრაობის პირობებში.
- მწვანე ტექნოლოგიების აქტიური დანერგვა, მათ შორის მზის პანელებისა და ენერგიის აღდგენის სისტემების.
| დამახასიათებელი | ინფორმაცია |
|---|---|
| საცხოვრებლის ტიპი | სხვადასხვა კლასის ბინები, მათ შორის ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი |
| შენობების სიმაღლე | 5–8 სართული (ზოგიერთი კოშკი 12 სართულამდე) |
| მდებარეობა | ვენის 22-ე რაიონი, ქალაქის აღმოსავლეთი ნაწილი |
| როგორ მივიდეთ იქ | მეტრო U2, ზეშტადტის სადგური |
| ინფრასტრუქტურა | სკოლები, საბავშვო ბაღები, სავაჭრო ცენტრები, ბიზნეს შენობები |
| თავისებურებები | ხელოვნური ტბა, საფეხმავლო ზონები და მოძრაობის მინიმიზაცია |
| სამიზნე აუდიტორია | ოჯახები შვილებთან ერთად, ახალგაზრდა პროფესიონალები, ინვესტორები |
2. Trienna Living – თანამედროვე საცხოვრებელი კომპლექსი ჰაუპტბანჰოფის მახლობლად
ვენის მთავარი რკინიგზის სადგურის (Hauptbahnhof) მახლობლად მდებარე ეს პროექტი იდეალურია მათთვის, ვინც აფასებს ქალაქის ენერგიულ რიტმს. Trienna Living შედგება რამდენიმე მრავალსართულიანი შენობისგან, სადაც განთავსებულია ფართო ბინები და ბიზნეს კლასის ლუქსები.
კომპლექსი მოიცავს:
- მიწისქვეშა პარკინგი.
- ფიტნეს დარბაზი და დასასვენებელი ადგილები მაცხოვრებლებისთვის.
- პირველ სართულებზე თანამედროვე მაღაზიები და კაფეებია.
- ქალაქის ცენტრამდე მარტივი წვდომა მოსახერხებელი სატრანსპორტო კავშირების წყალობით.
| დამახასიათებელი | ინფორმაცია |
|---|---|
| საცხოვრებლის ტიპი | ბიზნეს კლასის ბინები |
| შენობების სიმაღლე | 10-12 სართული |
| მდებარეობა | ჰაუპტბანჰოფის რაიონი, ვენის ცენტრთან ახლოს |
| როგორ მივიდეთ იქ | მეტრო U1, სადგური Hauptbahnhof |
| ინფრასტრუქტურა | მიწისქვეშა პარკინგი, მაღაზიები, ფიტნეს ცენტრი და კაფე |
| თავისებურებები | თანამედროვე დიზაინი, მოსახერხებელი წვდომა ბიზნეს უბნებთან |
| სამიზნე აუდიტორია | ბიზნესმენები, ახალგაზრდა ოჯახები, პრემიუმ კლასის მოიჯარეები |
3. დუნაის ფლეტსი – ცათამბჯენები დუნაიზე
„დანუა ფლეტსი“ ვენის ერთ-ერთი ყველაზე ამბიციური საცხოვრებელი კოშკის პროექტია დუნაის ნაპირებზე. ეს პრემიუმ კლასის საცხოვრებელი კომპლექსი შექმნილია იმ მყიდველებისთვის, რომლებიც აფასებენ პრესტიჟს, პანორამულ ხედებს და თანამედროვე კეთილმოწყობის ხელმისაწვდომობას.
კომპლექსი მოიცავს:
- ელიტური ბინები პანორამული ფანჯრებით.
- ფიტნეს ცენტრი და სპა.
- მაცხოვრებლებისთვის კერძო დასასვენებელი ადგილები და რესტორნები.
- დუნაის სანაპიროზე პირდაპირი წვდომა.
| დამახასიათებელი | ინფორმაცია |
|---|---|
| საცხოვრებლის ტიპი | პრემიუმ კლასის აპარტამენტები |
| შენობების სიმაღლე | 150 მეტრამდე (ვენაში ერთ-ერთი ყველაზე მაღალი) |
| მდებარეობა | დუნაის ქალაქი, ვენის 22-ე რაიონი |
| როგორ მივიდეთ იქ | მეტრო U1, სადგური Kaisermühlen VIC |
| ინფრასტრუქტურა | ფიტნეს ცენტრი, სპა, რესტორნები, კერძო დასასვენებელი ადგილები |
| თავისებურებები | პანორამული ფანჯრები, პირდაპირი წვდომა დუნაის სანაპიროზე |
| სამიზნე აუდიტორია | პრემიუმ მყიდველები, მაღალი კლასის ინვესტორები |
4. HoHo Wien – უნიკალური ხის პროექტი
HoHo Wien მსოფლიოში პირველი მრავალსართულიანი ხის ცათამბჯენია, რომლის სიმაღლე 84 მეტრია. პროექტი ვენის მდგრადი არქიტექტურისკენ გადასვლის სიმბოლოდ იქცა, რომელიც ნახშირბადის კვალის შემცირებასა და განახლებადი რესურსების გამოყენებაზეა ორიენტირებული.
პროექტის მახასიათებლები:
- ნაგებობების 75% ხისგან არის დამზადებული.
- CO₂-ის გამონაბოლქვის მნიშვნელოვანი შემცირება ტრადიციულ მშენებლობასთან შედარებით.
- შენობებს შერეული დანიშნულება აქვთ: სასტუმროები, ოფისები, რესტორნები და საცხოვრებელი ბინები.
- HoHo Wien გახდა მოდელი მომავალი მწვანე პროექტებისთვის მთელ ევროპაში.
| დამახასიათებელი | ინფორმაცია |
|---|---|
| საცხოვრებლის ტიპი | შერეული დანიშნულება: ბინები, ოფისები, სასტუმროები |
| შენობების სიმაღლე | 84 მეტრი |
| მდებარეობა | Seestadt Aspern, ვენის 22-ე რაიონი |
| როგორ მივიდეთ იქ | მეტრო U2, ზეშტადტის სადგური |
| ინფრასტრუქტურა | რესტორნები, საოფისე ფართები, სასტუმროს ნომრები |
| თავისებურებები | 75% ხისგან დამზადებული მშენებლობა, მდგრადი არქიტექტურა |
| სამიზნე აუდიტორია | ინვესტორები, რომლებსაც უყვართ ინოვაციური და ეკოლოგიურად სუფთა გადაწყვეტილებები |
5. ლეოპოლდკუარტიე – ეკოლოგია და ინოვაცია
ვენა ხსნის ლეოპოლდქუარტიეს , ინოვაციურ კვარტალს, რომელიც დუნაის არხის გასწვრივ ურბანული განვითარების ნაწილია. პროექტი ფოკუსირებულია მდგრად მშენებლობასა და შერეული დანიშნულების: საოფისე, კომერციული და საცხოვრებელი ფართების მშენებლობაზე, მდგრადობაზე აქცენტით.
რატომ არის ეს პროექტი საინტერესო:
- ლეოპოლდკუარტიე ერთ-ერთი მაგალითია, სადაც ურბანული განვითარება ეკოლოგიურ გადაწყვეტილებებთან არის შერწყმული: ხის კონსტრუქციები, რესურსების ეფექტურობა და შემცირებული ნახშირბადის კვალი.
- ეს არ არის მხოლოდ საცხოვრებელი კომპლექსი; პროექტი ასევე მოიცავს ოფისებსა და ბიზნეს სივრცეებს, რაც მას მრავალფუნქციურს და შესაფერისს ხდის შერეული დანიშნულების საცხოვრებლად, სამუშაოდ და დასასვენებლად.
- ვენაში ამ მასშტაბის მრავალსართულიანი შენობებისთვის კარკასულ ელემენტებში ხის გამოყენება იშვიათია, რაც პროექტს მდგრადი მშენებლობის მომავლის მოდელად აქცევს.
| დამახასიათებელი | ინფორმაცია |
|---|---|
| საცხოვრებლის ტიპი | შერეული დანიშნულება: საცხოვრებელი ბინები, ოფისები, კომერციული ფართები |
| შენობების სიმაღლე | 10 სართულამდე |
| მდებარეობა | ლეოპოლდ-კვარტიე, დუნაის არხის გასწვრივ, ვენის ცენტრში |
| როგორ მივიდეთ იქ | მეტრო U4 და U2 (სადგური შოტენრინგი), |
| ინფრასტრუქტურა | ოფისები, საცხოვრებელი შენობები, მაღაზიები, რესტორნები, მწვანე ადგილები დასასვენებლად |
| თავისებურებები | ჰიბრიდული ხის კონსტრუქცია (~2800 მ³ ხე-ტყე), 2800 ტონა CO₂-ის შემცირება, მზის პანელები, გეოთერმული ენერგია, მწვანე სახურავები |
| სამიზნე აუდიტორია | ინვესტორები, კომპანიები, სტარტაპები და მაცხოვრებლები, რომლებიც აფასებენ ეკოლოგიურად სუფთა და თანამედროვე ურბანულ ცხოვრების წესს |
ფინანსური და იურიდიული ნიუანსები უცხოელი ინვესტორებისთვის
ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა გამჭვირვალე და საიმედო პროცესია, თუმცა უცხოელი ინვესტორებისთვის გარკვეული სამართლებრივი და ფინანსური ნიუანსები არსებობს. ვენა მყიდველებს მთელი მსოფლიოდან იზიდავს თავისი სტაბილური ეკონომიკის, ცხოვრების მაღალი დონისა და უსაფრთხო საინვესტიციო კლიმატის წყალობით.
თუმცა, გარიგების დადებამდე მნიშვნელოვანია გაითვალისწინოთ სახლის შეძენასთან დაკავშირებული სამართლებრივი სპეციფიკა და ფინანსური ვალდებულებები.
შეზღუდვები უცხოელი მყიდველებისთვის
ავსტრიაში უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შესყიდვის რეგულირება ფედერალურ სახელმწიფო დონეზე ხორციელდება და თითოეულ სახელმწიფოს საკუთარი წესები აქვს. შესაბამისად, ავსტრიაში უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შესყიდვაზე შეზღუდვები შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს რეგიონის მიხედვით.
ვენაში ყველაზე რბილი პირობებია — უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს, მათ შორის ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებს, შეუძლიათ ბინების შეძენა პრაქტიკულად ყოველგვარი შეზღუდვის გარეშე. თუმცა, სხვა ფედერალურ სახელმწიფოებს, განსაკუთრებით ტურისტულ რეგიონებს, როგორიცაა ტიროლი ან ზალცბურგი, უფრო მკაცრი რეგულაციები აქვთ.
ძირითადი მოთხოვნები, რომლებიც შეიძლება წარმოდგენილი იყოს, არის:
- შესყიდვისთვის სახელმწიფო მთავრობისგან (Landesregierung) სპეციალური ნებართვის მიღება.
- მტკიცებულება იმისა, რომ ქონება არ იქნება გამოყენებული სპეკულაციისთვის ან მოკლევადიანი გადაყიდვისთვის.
- ზოგიერთ შემთხვევაში, დადასტურება იმისა, რომ ქონება გამოყენებული იქნება პირადი საცხოვრებლად და არა არალიცენზირებული ტურისტული ბიზნესისთვის.
ეს ზომები მიზნად ისახავს ადგილობრივი საბინაო ბაზრის დაცვას და უცხოური მოთხოვნის გამო ფასების გადაჭარბებული ზრდის თავიდან აცილებას.
გადასახადები და დამატებითი ხარჯები
ავსტრიაში უძრავი ქონების ძირითადი გადასახადების და ტრანზაქციის დროს წარმოქმნილი ტიპიური ხარჯების შეჯამება
| გადასახადის/საკომისიოს ტიპი | ფასის შეთავაზება | კომენტარი |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer – შეძენის გადასახადი | ღირებულების 3.5% | გადასახდელია შეძენისას, სავალდებულო გადასახადი ყველა მყიდველისთვის |
| Grundbuch – რეგისტრაციის საფასური | 1,1% | საკუთრების უფლების მიწის რეესტრში შეტანის საფასური |
| ნოტარიუსის და ადვოკატის მომსახურება | 2–3% | ტრანზაქციის კონტროლი, Treuhandkonto-ს გახსნა, Kaufvertrag-ის რეგისტრაცია |
| უძრავი ქონების მომსახურება (საჭიროების შემთხვევაში) | 3% + დღგ | ყოველთვის არ არის საჭირო, დამოკიდებულია შეძენის მეთოდზე |
რჩევა: ბიუჯეტის დაგეგმვისას რეკომენდებულია ბინის ღირებულების დამატებით 8-10%-ის ჩართვა გადასახადებისა და პროფესიული მომსახურებისთვის.
საინვესტიციო ვარიანტები
ავსტრიის უძრავი ქონების ბაზარი უცხოელ ინვესტორებს საშუალებას აძლევს, აირჩიონ სხვადასხვა სტრატეგია მათი მიზნებიდან გამომდინარე:
პირადი მოხმარებისთვის
- კლასიკური ვარიანტი ოჯახებისთვის, რომლებიც ვენაში ხანგრძლივ დასვენებას გეგმავენ.
- ეს განსაკუთრებით აქტუალურია მათთვის, ვინც აპირებს გადასვლას ან ბინადრობის ნებართვის მიღებას.
ქირავდება
- ვენა ევროპის ერთ-ერთი უდიდესი საგანმანათლებლო და ბიზნეს ცენტრია.
- უნივერსიტეტებთან (Alsergrund, Währing) და ბიზნეს ცენტრებთან (Leopoldstadt, Donaustadt) ახლოს მდებარე რაიონებში საცხოვრებლის გაქირავებაზე დიდი მოთხოვნაა.
- ქონების გაქირავება საშუალებას გაძლევთ შექმნათ სტაბილური პასიური შემოსავალი და დააბრუნოთ თქვენი ინვესტიცია.
ინვესტიციები პრემიუმ სეგმენტში
- ბინების შეძენა პრესტიჟულ საცხოვრებელ კომპლექსებში, როგორიცაა Danube Flats, რამდენიმე წელიწადში მათი ხელახლა გაყიდვის განზრახვით.
- ეს სეგმენტი განსაკუთრებით საინტერესოა კაპიტალიზაციის ზრდაზე ორიენტირებული ინვესტორებისთვის.
ვენაში ახალი შენობების მომავალი
ვენის ახალი სამშენებლო ბაზარი სწრაფად ვითარდება და ეგუება თანამედროვე გარემოსდაცვით და ტექნოლოგიურ გამოწვევებს. მომდევნო 10-15 წლის განმავლობაში ქალაქი გეგმავს, გახდეს ლიდერი მდგრადი და ინოვაციური მშენებლობის სფეროში.
მწვანე არქიტექტურა. მომავლის მთავარი ტენდენცია ეკოლოგიურად სუფთა ტექნოლოგიებზე გადასვლა და ნახშირბადის კვალის შემცირებაა.
- გაზის თანდათანობით გაუქმება გეოთერმული გათბობის, მზის პანელების და თბოტუმბოების სასარგებლოდ.
- წვიმის წყლის შემგროვებელი სისტემების და მწვანე სახურავების დანერგვა.
- ახალი შენობები ნულოვანი ემისიის მქონე შენობებად არის დაპროექტებული - ნულოვანი ან თუნდაც უარყოფითი ნახშირბადის ბალანსით.
ამ მიდგომის მაგალითებია ზეესტადტ ასპერნისა და ზონვენდვიერტელის რაიონებში განხორციელებული პროექტები.
ხის და ჰიბრიდული კონსტრუქციები. ავსტრია აქტიურად ახორციელებს მრავალსართულიანი ხის კონსტრუქციების დანერგვას, რომელიც აერთიანებს ესთეტიკას, გამძლეობას და გარემოსდაცვით კეთილგანწყობას.
- ყველაზე ცნობილი მაგალითია HoHo Wien, 84 მეტრის სიმაღლის შენობა, რომელიც 75% ხისგან არის აგებული.
- ასეთი პროექტები ამცირებს CO₂-ის გამოყოფას და ქმნის კომფორტულ შიდა მიკროკლიმატს.
ჭკვიანი სახლის ტექნოლოგიები. ვენაში თანამედროვე ახალი შენობები სულ უფრო მეტად აღჭურვილია ინტელექტუალური სისტემებით:
- სმარტფონის საშუალებით გათბობისა და განათების კონტროლი;
- ავტომატური ვენტილაცია სითბოს აღდგენით;
- ჭკვიანი უსაფრთხოებისა და ვიდეომეთვალყურეობის სისტემები;
- რეალურ დროში ენერგიის მოხმარების კონტროლი.
ეს ტექნოლოგიები აუმჯობესებს ცხოვრების კომფორტს და იზიდავს ახალგაზრდა მყიდველებს.
ენერგოეფექტური სახლების ფასები იზრდება. თანამედროვე, ეკოლოგიურად სუფთა ბინებზე მოთხოვნა ყოველწლიურად იზრდება.
- ენერგოეფექტური სახლები უკვე 10-15%-ით უფრო ძვირი იყიდება, ვიდრე ტრადიციული უძრავი ქონება.
- გრძელვადიან პერსპექტივაში, ასეთი ბინები უზრუნველყოფს უფრო მაღალ საიჯარო შემოსავალს და მდგრად ღირებულების ზრდას.
დასკვნა: ვენაში ახალ შენობებში ინვესტირება არა მხოლოდ კაპიტალის შენარჩუნებისა და გაზრდის მომგებიანი გზაა, არამედ შესაძლებლობაც, გახდეთ მდგრადი განვითარებისკენ მიმართული გლობალური ტენდენციის ნაწილი.
უცხოელი მყიდველებისთვის წარმატების გასაღები ქონების ფრთხილად შერჩევა, ყველა სამართლებრივი ასპექტის გადამოწმება და პროფესიონალ იურისტებთან და დეველოპერებთან თანამშრომლობაა.
დასკვნა
ვენის ახალი შენობების ბაზარი ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე სტაბილურ და უსაფრთხოდ რჩება. გამჭვირვალე სამართლებრივი ჩარჩოს, BTVG-სა და Treuhandkonto სისტემის წყალობით, მყიდველები და ინვესტორები სარგებლობენ აქტივების მაღალი დონის დაცვით. ისეთი ახალი პროექტები, როგორიცაა HoHo Wien, Danube Flats და Seestadt Aspern, აჩვენებს, თუ როგორ აერთიანებს ვენა ინოვაციას ტრადიციების პატივისცემასთან.
თუმცა, წარმატებული ინვესტიცია მოითხოვს ქონების ფრთხილად შერჩევას, დოკუმენტების დამოწმებას და მხოლოდ სანდო დეველოპერებთან და გამოცდილ იურისტებთან თანამშრომლობას. ახალ შენობაში ბინის შეძენა უბრალოდ გარიგებაზე მეტია; ეს არის გრძელვადიანი ინვესტიცია მომავალში, სადაც მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ კვადრატული ფართობი, არამედ ცხოვრების ხარისხი, სტაბილურობა და მდგრადი განვითარება.
