უძრავი ქონება ვიეტნამში: რა უნდა იცოდნენ ინვესტორებმა

ვიეტნამში უძრავი ქონების ინვესტიციები სულ უფრო მეტად იპყრობს უცხოელი მყიდველების ყურადღებას. ეს ბაზარი მიმზიდველია არა მხოლოდ გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლის თვალსაზრისით, არამედ როგორც ცხოვრების წესის აქტივი და კაპიტალის დივერსიფიკაციის საშუალება აზიაში.

ევროპული ქვეყნებისგან განსხვავებით, რომლებსაც აქვთ ჩამოყალიბებული მარეგულირებელი სისტემები, როგორიცაა ავსტრია, სადაც სტაბილურობა და პროგნოზირებადობა მთავარი უპირატესობაა, დღეს ვიეტნამი სრულიად განსხვავებულ ისტორიას გვთავაზობს: ის დინამიურად განვითარებადი ქვეყანაა ფასების ზრდის მაღალი პოტენციალით და შედარებით დაბალი შესვლის ბარიერით. ინვესტორებისთვის ეს შესაძლებლობას აძლევს შევიდნენ აქტიურად განვითარებად ბაზარზე, რითაც მიიღებენ უფრო მაღალ შემოსავალს, ვიდრე განვითარებულ იურისდიქციებში.

ახლა განსაკუთრებით საინტერესო დროა ვიეტნამის, როგორც საინვესტიციო დანიშნულების ადგილის განსახილველად. პანდემიის შემდეგ ქვეყანამ ხელახლა გახსნა საზღვრები, ტურიზმი დაჩქარებული ტემპით აღდგება და მთავრობა ინვესტიციებს ახორციელებს მასშტაბურ ინფრასტრუქტურულ პროექტებში - მაგისტრალებიდან საერთაშორისო აეროპორტებამდე. ეს ყველაფერი ქმნის საფუძველს საცხოვრებელი სახლების ფასების ზრდისა და ტურისტული ნაკადის გაზრდისთვის, რითაც იზრდება გასაქირავებელი უძრავი ქონების მიმზიდველობა.

მე, ქსენია ლევინა, ვარ იურისტი, რომელსაც გამოცდილება აქვს როგორც აზიაში (ვიეტნამი, ტაილანდი), ასევე ევროპაში (ევროკავშირის ქვეყნები). ვმუშაობ უცხოელ ინვესტორებთან და ვუჭერ მხარს მათ მთელი პროცესის განმავლობაში - დაწყებული სათანადო შემოწმებით და KYC/AML პროცედურებით, დამთავრებული ქონების მართვით. ეს საერთაშორისო გამოცდილება საშუალებას მაძლევს გავიგო აზიური ბაზრების ძლიერი და სუსტი მხარეები ევროპულ ბაზრებთან შედარებით.

სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზია დიდი ხანია ტურიზმისა და საერთაშორისო ბიზნესის მაგნიტია. ვიეტნამი ამ რუკაზე სულ უფრო თვალსაჩინო ადგილს იკავებს, რადგან ის აერთიანებს როგორც სამრეწველო ცენტრის, ასევე ტურისტული დანიშნულების ადგილის როლს.

ორი მთავარი ქალაქი - ჰოშიმინი და ჰანოი - კვლავაც მიმზიდველობის მთავარ ადგილებად რჩება ჰოშიმინი ქვეყნის ფინანსური გულია, სადაც განთავსებულია ბიზნესები, ბანკები, სტარტაპები და მთავარი პრემიუმ საცხოვრებელი კომპლექსები. სწორედ აქ იგრძნობა ფასების ზრდა და ემიგრანტებისგან გაქირავებაზე მოთხოვნა ყველაზე მკვეთრად. ჰანოი დედაქალაქი და კულტურული ცენტრია, სადაც გაქირავების ფასებს როგორც საერთაშორისო პროფესიონალები, ასევე სტუდენტები არეგულირებენ.

ცალკე სეგმენტია კურორტების უძრავი ქონება: ნჰა ტრანგი, და ნანგი და ფუკუოკის კუნძული. ეს რეგიონები აქტიურად ვითარდებიან ტურისტული კლასტერების სახით და იქ სასტუმროების, ბინების და ვილების რაოდენობის ზრდა პირდაპირ კავშირშია ტურისტულ ნაკადთან. ინვესტორებისთვის ეს ცხოვრების წესის ტიპიური სცენარია: ქონების გაქირავება შესაძლებელია მაღალი სეზონის განმავლობაში და პირადი დასვენებისთვის გამოყენება.

ვიეტნამში სამართლებრივი გარემო განსხვავდება ევროპისგან. ჯუვაის თქმით, უცხოელებს შეუძლიათ ბინების ფლობა იჯარის სისტემის მეშვეობით — 50 წლამდე გრძელვადიანი იჯარით, განახლების შესაძლებლობით. მიწა სახელმწიფო საკუთრებაში რჩება, რაც მმართველობის სოციალისტურ მოდელს ასახავს.

ავსტრიისგან განსხვავებით, სადაც მესაკუთრე იღებს ქონების სრულ საკუთრებას და მოქმედებს ევროკავშირის პროგნოზირებადი იურისდიქციის ფარგლებში, ვიეტნამში სახელშეკრულებო ჩარჩო და ტრანზაქციის სათანადო სამართლებრივი მხარდაჭერა გადამწყვეტია.

საერთაშორისო ინდექსების მიხედვით, ვიეტნამი სტაბილურ ზრდას აჩვენებს. მსოფლიო ბანკის მონაცემებით , ბიზნესის კეთების ინდიკატორები უმჯობესდება და დიდ ქალაქებში უძრავი ქონების ფასები ყოველწლიურად 5-10%-ით იზრდება. ტურისტულ და მეტროპოლიტენურ ზონებში გაქირავების შემოსავლიანობა მნიშვნელოვნად მაღალია, ვიდრე ავსტრიაში, სადაც, როგორც წესი, წელიწადში 2-3%-ს უნდა ველოდოთ.

კიპლინგერი ამტკიცებს, რომ ტაილანდი, კამბოჯა და ინდონეზია შეიძლება ვიეტნამის კონკურენტებად ჩაითვალოს. თუმცა, ამჟამად ვიეტნამი გამოირჩევა ეკონომიკური ბუმის, ინდუსტრიული ზრდისა და ტურიზმის პოტენციალის კომბინაციით.

ვიეტნამის უძრავი ქონების ბაზარი შედარებით ახალგაზრდაა. Realtique-ის მონაცემებით, 2015 წლამდე უცხოელებს პრაქტიკულად არ შეეძლოთ ქონების შეძენა. კანონმდებლობის ლიბერალიზაციამ ინტერესის მკვეთრი ზრდა გამოიწვია და რამდენიმე წელიწადში დიდ ქალაქებში ფასები 50%-დან 200%-მდე გაიზარდა. პანდემიამ დროებით შეანელა ზრდა, თუმცა ბაზარი აქტიურად აღდგება 2022 წლიდან.

ჰოშიმინი და ჰანოი ყველაზე მაღალი ზრდის ტემპებს აჩვენებენ, სადაც საცხოვრებელ სახლებზე მოთხოვნას შიდა მიგრაციული ნაკადები, მზარდი საშუალო კლასი და საერთაშორისო კომპანიების განვითარება უჭერს მხარს. კურორტულ ზონებში დინამიკა ნაკლებად სტაბილურია: ნჰა ტრანი, დანანი და ფუკუოკი სეზონურობასა და ტურისტულ ნაკადებზე არიან დამოკიდებულნი, თუმცა ეს რეგიონები ცხოვრების წესის ინვესტიციების მთავარ დანიშნულების ადგილებად იქცევა.

ტრანზაქციების ტიპიური გეოგრაფია შემდეგია. ჰოშიმინში პრემიუმ (ელიტური კონდომინიუმები) და მასობრივი ბაზრის უძრავი ქონების ნაზავია. ჰანოი უფრო აკადემიური ბაზარია, სადაც სტუდენტებისა და საერთაშორისო პროფესიონალების დიდი რაოდენობა მოიჯარეებს შორისაა. დანანგი, ნჰა ტრანგი და ფუკუოკი ტურისტულ ცენტრებად ვითარდებიან, სადაც უცხოელები უფრო მეტად ყიდულობენ ბინებს კონდომინიუმებში ან სანაპირო ზოლის ვილებში.

უცხოელი მყიდველებისთვის ხელმისაწვდომი უძრავი ქონების ტიპები შეზღუდულია: ძირითადად, კონდომინიუმ-ბინები, აპარტამენტები და კურორტის ვილები. მიწა უცხოელებისთვის კერძო საკუთრებაში არ არის ხელმისაწვდომი, რაც მნიშვნელოვანი განსხვავებაა ავსტრიისგან, სადაც მიწა და სახლები პირდაპირი შესყიდვისთვისაა ხელმისაწვდომი.

ვიეტნამური უძრავი ქონების ძირითადი მყიდველები არიან სამხრეთ კორეის, ჩინეთის, იაპონიის მოქალაქეები, ასევე რუსები და ამერიკელები. დამქირავებლების მოთხოვნას ტურისტები, ემიგრანტები, სტუდენტები და საერთაშორისო კომპანიების პროფესიონალები განაპირობებენ.

ფასების ზრდისა და შემოსავლიანობის შედარება: ვიეტნამი vs. ავსტრია

ვიეტნამის უძრავი ქონების ბაზრის განხილვისას, არ შეიძლება მისი რეგიონალური კონკურენტების იგნორირება. მთავარი კონკურენტებია ტაილანდი, კამბოჯა და ინდონეზია. თითოეულ ამ ბაზარს აქვს საკუთარი დინამიკა და სპეციფიკა, მაგრამ ზოგადი ტენდენცია უცხოური საინვესტიციო კაპიტალის მოზიდვაა ტურიზმის, ხელმისაწვდომი შესვლის ბარიერების და მზარდი ეკონომიკის გზით.

ტაილანდი უფრო მომწიფებულ ბაზრად ითვლება: ისეთი მიმართულებებისთვის, როგორიცაა ფუკეტი, კო სამუი და ბანგკოკი, უკვე არსებობს მოკლევადიანი გაქირავების მექანიზმები, ტურისტული ინფრასტრუქტურა და ძლიერი ბრენდინგი. თუმცა, ეს მომწიფება ასევე იწვევს მაღალ კონკურენციას და შესვლის მაღალ ხარჯებს, რაც ამცირებს სუპერ მოგების პოტენციალს.

კამბოჯა დიდი ხანია იზიდავს ინვესტორებს მინიმალური საკუთრების შეზღუდვებისა და ხელსაყრელი საგადასახადო სისტემის წყალობით, თუმცა მისი ინფრასტრუქტურა და ინსტიტუციური სტრუქტურა ჩამორჩება ვიეტნამს. უძრავი ქონება აქ ხშირად უფრო იაფია, მაგრამ რისკები უფრო მაღალია, განსაკუთრებით რეგულირებისა და პოლიტიკური სტაბილურობის თვალსაზრისით.

ინდონეზია ფსონს ტურისტულ რეგიონებზე, განსაკუთრებით ბალიზე დებს. ეს ბაზარი დიდი ხანია პოპულარულია ემიგრანტებში, ციფრულ მომთაბარეებსა და ინვესტორებში, თუმცა პირდაპირი უცხოური საკუთრების შეზღუდვები და რთული სამართლებრივი სტრუქტურები მას ნაკლებად გამჭვირვალეს ხდის.

ვიეტნამი საშუალო პოზიციას იკავებს: ერთი მხრივ, ის დაბალი შესვლის ბარიერებითა და სწრაფი ზრდით გამოირჩევა, მაგრამ მეორე მხრივ, ტრანზაქციების სტრუქტურირებისას იურიდიულ ექსპერტიზას მოითხოვს. სწორედ დინამიზმსა და დივერსიფიკაციის პოტენციალს შორის ბალანსი ხდის ქვეყანას რეგიონში კონკურენტუნარიანს.

ვიეტნამში , მოქალაქეებისგან განსხვავებით, უცხოელ ინვესტორებს არ შეუძლიათ უძრავი ქონების შეძენა საკუთრების უფლებით. არარეზიდენტებისთვის ძირითადი ვარიანტი კვლავ იჯარით საკუთრებაა, 50 წლამდე ვადით, განახლებადი უფლებით.

პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ მყიდველი ხდება ბინაში ბინის სრული მფლობელი, მაგრამ საკუთრების ვადა შეზღუდულია და იჯარის ვადის გასვლის შემდეგ, განახლება დამოკიდებულია სახელმწიფოსა და დეველოპერის გადაწყვეტილებებზე.

ავსტრიაში სიტუაცია დიამეტრალურად საპირისპიროა: უცხოელებს შეუძლიათ უძრავი ქონების პირდაპირ შეძენა (თუმცა ამისთვის ხშირად რეგიონული ხელისუფლების თანხმობაა საჭირო) და არ არსებობს ვადები. ეს ინვესტორებისთვის უფრო მეტ უსაფრთხოების განცდას ქმნის, თუმცა შესვლისა და საკუთრების ხარჯები მნიშვნელოვნად მაღალია.

ვიეტნამში ფართოდ გამოიყენება საკუთრების სტრუქტურირების სხვა ფორმები ზოგიერთი ინვესტორი აფუძნებს ადგილობრივ კომპანიას (როგორც წესი, ვიეტნამელ პარტნიორთან ერთად), რაც მათ საშუალებას აძლევს შეიძინონ მიწა და ქონება სრული მფლობელის სტატუსით, თუმცა ეს მოითხოვს ფართო იურიდიულ მხარდაჭერას და მუდმივ შესაბამისობას.

თანასაკუთრების შეთანხმება ასევე მოთხოვნადია — მაგალითად, რამდენიმე ინვესტორთან ერთად ბინის ან ვილის შეძენისას. ეს განსაკუთრებით აქტუალურია კურორტებზე, სადაც ხარჯები და შემოსავალი პროპორციულად იყოფა. ასევე მნიშვნელოვანია მემკვიდრეობის საკითხების გათვალისწინება: ვიეტნამის კანონმდებლობა იძლევა საკუთრების უცხოელ მემკვიდრეებზე გადაცემის საშუალებას, მაგრამ მოითხოვს ნოტარიულად დამოწმებას და საფასურის გადახდას.

დამატებითი ყურადღება უნდა მიექცეს საბანკო ანგარიშებსა და შესაბამისობას. უცხოელ მყიდველს გადახდებისთვის დასჭირდება ვიეტნამური საბანკო ანგარიში, ასევე თანხების წარმოშობის დამადასტურებელი საბუთი. ეს ფულის გათეთრებისგან დაცვის სტანდარტული პრაქტიკაა, თუმცა თავად პროცესს შეიძლება უფრო მეტი დრო დასჭირდეს, ვიდრე ავსტრიაში, სადაც საბანკო სექტორი კარგად არის ჩამოყალიბებული და მოქმედებს ევროკავშირის მკაცრი რეგულაციების შესაბამისად.

ვიეტნამში უძრავი ქონების შეძენის პროცესი რამდენიმე ეტაპისგან შედგება. პირველ რიგში, შეირჩევა ქონება და ფორმდება დაჯავშნის ხელშეკრულება მცირე დეპოზიტთან ერთად. ამას მოჰყვება დოკუმენტების განხილვა, რომელიც მოიცავს დეველოპერის ლიცენზიების, მიწის საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტების და პროექტის სტატუსის ანალიზს. სათანადო შემოწმება - საფუძვლიანი იურიდიული მიმოხილვა, რადგან მის გარეშე არსებობს მაღალი რისკი, რომ მშენებლობა დაუმთავრებელი აღმოჩნდეს ან ქონების გამოყენებაზე შეზღუდვები დაწესდეს.

შემოწმების წარმატებით დასრულების შემდეგ, მხარეები დებენ ძირითად ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას, რომელიც რეგისტრირდება შესაბამის სამთავრობო უწყებებში. ავსტრიისგან განსხვავებით, სადაც მიწის რეესტრში რეგისტრაცია უფლებების აბსოლუტურ დაცვას უზრუნველყოფს, ვიეტნამში მყიდველების უფლებების დაცვა დიდწილად დამოკიდებულია დოკუმენტაციის ხარისხსა და დეველოპერის პატიოსნებაზე.

სწორედ ამიტომ, ინვესტორებს მკაცრად ურჩევენ, ითანამშრომლონ ლიცენზირებულ იურისტებთან და მრჩევლებთან.

განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს გეგმის მიღმა ტრანზაქციებს (მშენებლობის ფაზაში შესყიდვებს). ეს ფორმატი ძალიან პოპულარულია დაბალი საწყისი ფასისა და დასრულების შემდეგ ფასის პოტენციური ზრდის გამო. თუმცა, ის ასევე შეიცავს უდიდეს რისკებს: მშენებლობის შეფერხებებს, საჭირო ლიცენზიების არარსებობას ან ინფრასტრუქტურასთან დაკავშირების პრობლემებს.

ავსტრიაში, დეველოპერების მკაცრი რეგულაციებისა და სავალდებულო ესქრო ანგარიშების წყალობით, გეგმის მიღმა ტრანზაქციები უფრო უსაფრთხოა. ვიეტნამში ასეთი გარანტიები ნაკლებია, რაც კიდევ უფრო მკაცრ ზედამხედველობას მოითხოვს.

ბოლო წლებში ვიეტნამში უძრავი ქონების დისტანციურად შეძენა მთავარ მოდელად . ეს განპირობებულია ბაზრისადმი სწრაფად მზარდი ინტერესით და ციფრული სერვისების პარალელური განვითარებით, რაც საშუალებას იძლევა ტრანზაქციები დასრულდეს ქვეყანაში მუდმივი ყოფნის საჭიროების გარეშე. ინვესტირების ეს მეთოდი განსაკუთრებით აქტუალურია მათთვის, ვინც ვიეტნამს საერთაშორისო პორტფელის ნაწილად განიხილავს და არ გეგმავს დაუყოვნებლივ გადაადგილებას.

დისტანციური შესყიდვის პროცესი სანდო წარმომადგენლის გარშემო — როგორც წესი, იურისტი ან სპეციალიზებული საკონსულტაციო ფირმა. ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობის მეშვეობით, წარმომადგენელი მოქმედებს ინვესტორის სახელით: ხელს აწერს დაჯავშნის ხელშეკრულებას, განიხილავს საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტებს, მონაწილეობს დეველოპერთან მოლაპარაკებებში და ზედამხედველობს ქონების რეგისტრაციის პროცესს. ეს მიდგომა მინიმუმამდე ამცირებს რისკებს და გამორიცხავს მრავალჯერადი ვიზიტების საჭიროებას.

ვიეტნამში თანამედროვე დეველოპერები აქტიურად ნერგავენ ონლაინ ინსტრუმენტებს: უძრავი ქონების ვირტუალურ ტურებს, ელექტრონულ სართულების გეგმის კატალოგებს, ვიდეო პრეზენტაციებს და ინდივიდუალური დოკუმენტების ონლაინ ხელმოწერასაც კი. ეს ინვესტორებს საშუალებას აძლევს წინასწარ შეაფასონ არა მხოლოდ თავად პროექტი, არამედ მისი შემოგარენი, ინფრასტრუქტურა და სამეზობლო დინამიკა.

დისტანციური ტრანზაქციების დროს შესაბამისობას და ფინანსურ საკითხებს უცხოელი მყიდველი ხსნის საბანკო ანგარიშს ვიეტნამში, რომლის მეშვეობითაც მუშავდება ყველა გადახდა. ბანკი ადასტურებს თანხების წარმომავლობას, რაც სავალდებულოა ადგილობრივი კანონმდებლობის თანახმად.

ავსტრიისგან განსხვავებით, სადაც ტრანზაქციების დასრულება შესაძლებელია ონლაინ რეჟიმში ევროპული ციფრული იურისდიქციისა და მაღალი სამართლებრივი გამჭვირვალობის წყალობით, ვიეტნამში დისტანციური შესყიდვები უფრო მეტ იურიდიულ ზედამხედველობას მოითხოვს. თუმცა, სწორი მხარდაჭერის შემთხვევაში, ისინი მოსახერხებელ ინსტრუმენტად იქცევიან მზარდ ბაზარზე შესასვლელად ქვეყანაში ხანგრძლივი ყოფნის გარეშე.

ვიეტნამი ავსტრიის წინააღმდეგ

ვიეტნამში უძრავი ქონების საგადასახადო ტვირთი შედარებით დაბალია, რაც ბაზრის მიმზიდველობის ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორია. უძრავი ქონების შეძენისას რეგისტრაციის საფასური ტრანზაქციის ფასის 0.5%-ის ოდენობით ირიცხება. მესაკუთრეებისთვის საგადასახადო ტვირთი მინიმალურია: მიწისა და ქონების გადასახადები არსებობს, მაგრამ განაკვეთები უკიდურესად დაბალია, ხშირად წელიწადში რამდენიმე ასეულ დოლარს არ აღემატება.

უძრავი ქონების გაყიდვისას კაპიტალის მოგების გადასახადი 2%-ია, რაც მნიშვნელოვნად დაბალია ავსტრიასთან შედარებით, სადაც კაპიტალის მოგების გადასახადი შეიძლება 25-30%-ს მიაღწიოს საკუთრების სტრუქტურისა და ფლობის პერიოდის მიხედვით.

რაც შეეხება იჯარის შემოსავალს, ვიეტნამში გადასახადის განაკვეთი 5-დან 10%-მდე , რაც ინვესტორებს საშუალებას აძლევს, მოგების უმეტესი ნაწილი შეინარჩუნოს. ავსტრიაში იჯარის შემოსავალზე საგადასახადო ტვირთი უფრო მაღალია: მას ემატება როგორც საშემოსავლო გადასახადი, ასევე სოციალური დაზღვევის შენატანები.

შედარება ავსტრიასთან

ვიეტნამში უძრავი ქონების შეძენა, თავისთავად, რეზიდენტობის უფლების მინიჭებას არ იწვევს. ეს არის ძირითადი განსხვავება ზოგიერთი ევროპული იურისდიქციისგან, სადაც უძრავ ქონებაში ინვესტიციების განხორციელებამ შეიძლება პირდაპირ გამოიწვიოს რეზიდენტობა ან თუნდაც მოქალაქეობა. მაგალითად, ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა ასევე არ იძლევა რეზიდენტობის უფლების მინიჭებას, თუმცა ქვეყანა ინვესტორებისა და მეწარმეებისთვის სპეციალურ პროგრამებს სთავაზობს, სადაც უძრავი ქონება შეიძლება იყოს საინვესტიციო პაკეტის ნაწილი.

ვიეტნამი გრძელვადიანი ვიზების სისტემას სთავაზობს. უცხოელებს შეუძლიათ მიიღონ საქმიანი ვიზები, საინვესტიციო ვიზები ან სამუშაო ნებართვები, რაც ერთიდან რამდენიმე წლამდე დარჩენის საშუალებას იძლევა გახანგრძლივების შესაძლებლობით. მდიდარ ინვესტორებს ასევე შეუძლიათ განიხილონ ბიზნესის რეგისტრაცია ვიეტნამში, რაც ხელს უწყობს მრავალჯერადი შესვლის ვიზის და ოფიციალური რეზიდენტობის მიღებას.

ცხოვრების წესის თვალსაზრისით, ვიეტნამი მიმზიდველია ცხოვრების შედარებით დაბალი ღირებულების გამო: ქირა, მომსახურება, ტრანსპორტი და საკვები მნიშვნელოვნად იაფია, ვიდრე ავსტრიაში ან ევროპის სხვა ქვეყნებში. კლიმატი გადამწყვეტ როლს თამაშობს: იქ მთელი წლის განმავლობაში თბილია და ისეთ საკურორტო ზონებში, როგორიცაა დანანი ან ფუკუოკი, ცხოვრება მჭიდრო კავშირშია ზღვასთან.

ტურიზმი სწრაფად ვითარდება და გთავაზობთ მრავალფეროვან მომსახურებას, კაფეებს, რესტორნებს, სპორტულ და კულტურულ ღონისძიებებს. ციფრული მომთაბარეებისა და თბილი კლიმატისა და ხელმისაწვდომი ფასების მაძიებლებისთვის, ვიეტნამი აზიაში ერთ-ერთ საუკეთესო ვარიანტად იქცევა.

ვიეტნამში გაქირავების ბაზარი ორ ძირითად სეგმენტად იყოფა: მოკლევადიანი და გრძელვადიანი გაქირავება.

მოკლევადიანი გაქირავება ტურისტებზეა ორიენტირებული. ისეთი ქალაქები და კუნძულები, როგორიცაა ნჰა ტრანგი, და ნანგი და ფუკუოკი, ტურისტულ ცხელ ადგილებად იქცნენ: კონდომინიუმები და აპარტ-სასტუმროები სწრაფად შენდება, ხოლო გაქირავების ბაზარს შიდა და საერთაშორისო ტურიზმი განაპირობებს. სეზონურობა გარკვეულ როლს თამაშობს, მაგრამ მთელი წლის განმავლობაში კლიმატის წყალობით, დაბალი სეზონის კლება ნაკლებად არის გამოხატული, ვიდრე, მაგალითად, ევროპაში.

გრძელვადიანი გაქირავება ჰოშიმინსა და ჰანოიში გავრცელებულია. ამ ქალაქებში სტაბილური მოთხოვნაა ემიგრანტებს, სტუდენტებსა და საერთაშორისო კომპანიების თანამშრომლებს შორის. გაქირავების ბაზარი აქ ნაკლებად ცვალებადია, ვიდრე ტურისტულ რეგიონებში, რაც სტაბილურ შემოსავალზე დაყრდნობის შესაძლებლობას იძლევა.

მომგებიანობა რეგიონის მიხედვით

ევროსტატისა მონაცემებით , ავსტრიაში გაქირავებული საცხოვრებლის წილი გაცილებით დაბალია, მაშინ როცა სახლის ფლობა უფრო გავრცელებულია; საკუთრების შესახებ გლობალური მონაცემები ამ ტენდენციას ადასტურებს - ევროკავშირის მაცხოვრებლების 69% საკუთარ სახლებში ცხოვრობს.

ადგილმდებარეობის არჩევანი პირდაპირ დამოკიდებულია ინვესტორის სტრატეგიაზე.

ჰოშიმინი ქვეყნის ეკონომიკური დედაქალაქი და უძრავი ქონების უდიდესი ბაზარია. აყვავებული ბიზნეს გარემო და აქტიური საერთაშორისო კორპორატიული სექტორი უზრუნველყოფს, რომ ემიგრანტების მხრიდან ქირაზე მოთხოვნა მაღალი დარჩეს. ჰოშიმინში ინვესტიციები შესაფერისია მათთვის, ვინც სტაბილურ შემოსავალს და გრძელვადიან საინვესტიციო პერსპექტივებს ეძებს.

საბაზისო ბინები (სტუდიოები, 35-5 მ²): $60,000-100,000-დან.

• 2-საძინებლიანი კონდომინიუმები: $150,000-$240,000.
• პრემიუმ კლასის უძრავი ქონება (რაიონი 2, რაიონი 7): $150,000-600,000, ფასი $2,200-6,500/მ².

პერსპექტიული სფეროები:

• თაო დიენი, ტუ ტიემი (მე-2 რაიონი): ემიგრანტებისთვის მაგნიტი.
• ფუ მაი ჰუნგი (მე-7 ოლქი): ოჯახებისთვის შესაფერისი ემიგრანტული თემები, ინფრასტრუქტურა.
• ბინ ტჰანი, ტუ დუკი (მე-9 ოლქი): ახალი პროექტები, კაპიტალიზაციის პროგნოზი 5 წელიწადში 60–90%-მდე.

ჰანოის, როგორც პოლიტიკურ დედაქალაქს, უნიკალური მოთხოვნის სტრუქტურა აქვს. აქ კონცენტრირებულია სამთავრობო უწყებები, უნივერსიტეტები და საელჩოები. გაქირავების ბაზარი ორიენტირებულია სტუდენტებზე, პროფესორ-მასწავლებლებზე და სამთავრობო და საერთაშორისო ორგანიზაციების თანამშრომლებზე. აქ შემოსავლიანობა უფრო დაბალია, ვიდრე კურორტულ ზონებში, მაგრამ მოთხოვნის სტაბილურობა ჰანოის მიმზიდველ გრძელვადიან სტრატეგიად აქცევს.

• პირველადი ბაზარი: დაახლოებით $2,836/მ² (~72 მილიონი დონგური ინდექსი/მ²).
• მეორადი ბაზარი: $1,900/მ² (~48-49 მილიონი დონგური ინდექსი/მ²).
• ბინის მინიმალური ფასები: $120,000-180,000 (მეორადი ბაზარი).

პოპულარული ტერიტორიები:

• ტეი ჰო (დასავლეთის ტბა): $2,500-4,000/მ², ქირა ემიგრანტებისთვის.
• ბა დინი, ჰოან კიემი: $2,000-3,200/მ², ბიზნეს და ადმინისტრაციული ცენტრი.

დანანგი, ნჰა ტრანგი და ფუკუოკი კურორტული დანიშნულების ადგილებია. აქ ძირითადი აქცენტი ტურისტებისთვის მოკლევადიან გაქირავებაზე კეთდება. ასეთი ინვესტიციები უფრო მომგებიანია, მაგრამ ასევე უფრო სარისკო: სეზონურობა, საერთაშორისო ტურიზმზე დამოკიდებულება და სასტუმრო ინდუსტრიასთან კონკურენცია. მეორეს მხრივ, კურორტები გვთავაზობენ შესაძლებლობას, ინვესტიცია პირად გამოყენებასთან გააერთიანონ - ე.წ. ცხოვრების წესის ინვესტიციები.

კურორტების ადგილმდებარეობა

• და ნანგი: $1800 - 3000/მ², ინვესტიციები $150,000 - 300,000.
• ნჰა ტრანგი: $1,500–2,500/მ², $120,000–250,000-დან თითო ქონებაზე.
• ფუ-კუოკი: $1,600–3,000/მ², $130,000–300,000-დან, ტურისტების მაღალი ნაკადი.
• ფოკუსი: ტურისტებისთვის მოკლევადიანი გაქირავება, მომგებიანობისა და ცხოვრების წესის შერწყმით.

მეტროპოლისი vs. კურორტი

მეორეხარისხოვანი ქალაქები და გარეუბნები

• Binh Duong (ჰო ჩი მინთან ახლოს): $1300 - 2200/m².
• მინიმალური ინვესტიცია: 100,000-დან 150,000 დოლარამდე.
• პოტენციალი: ინფრასტრუქტურის ზრდა და მოთხოვნის ზრდა წარმოების გადატანის გამო.

ავსტრიასთან შედარებით, შეიძლება ითქვას, რომ ვიეტნამის მეტროპოლია სტაბილურობის თვალსაზრისით ვენის ანალოგიურია, თუმცა უფრო მაღალი შემოსავლიანობით, ხოლო კურორტული რეგიონები უფრო ახლოსაა ავსტრიის ალპური ან ტბის კურორტების მოდელთან, მხოლოდ მნიშვნელოვნად დაბალი შესვლის ზღურბლითა და უფრო დიდი რისკებით.

• ავსტრია (ვენა, ზალცბურგი): ვენაში პატარა ბინის ფასებიც კი 250,000 ევროდან იწყება .
• მომგებიანობა: 2–4% წელიწადში.
• ვიეტნამი: შესვლა $60,000–100,000-დან, შემოსავლიანობა 5–9%, მაგრამ უფრო მაღალი იურიდიული და საბაზრო რისკები.

უცხოელი ინვესტორებისთვის ვიეტნამის ბაზარი თითქმის ყოველთვის ახალი განვითარების გეგმებით იწყება: ეს არის ძირითადი სეგმენტი, რომელიც ქმნის შესაძენად ხელმისაწვდომი უძრავი ქონების ძირითად ნაწილს (უცხოელებისთვის კვოტები კონდომინიუმებში, გამჭვირვალე დაჯავშნის პროცედურები და ეტაპობრივი გადახდები, სტანდარტიზებული კონტრაქტები და დეველოპერული მომსახურება).

საკუთრების უფლება გაიცემა იჯარის ფორმით, ხოლო ძირითადი დოკუმენტები (მათ შორის ბინის „ვარდისფერი წიგნი“) გაიცემა შენობის ექსპლუატაციაში შესვლის შემდეგ.

მშენებლობის ფაზის ადრეულ ეტაპზე შეძენა საშუალებას გაძლევთ, დააფიქსიროთ უფრო დაბალი საწყისი ფასი და მიიღოთ მოგება მიწოდების დროს გადაფასებებიდან, თუმცა ეს მოითხოვს დისციპლინირებულ სათანადო შემოწმებას: მიწის უფლებების, მშენებლობის ნებართვების, პროექტის ესქრო/ანგარიშების სტატუსის, დეველოპერის ისტორიისა და მისი კონტრაქტების ჯაჭვის შემოწმებას.

სინამდვილეში, ბევრი პროექტი მომხმარებლისთვის მოსახერხებელ მოგზაურობას უზრუნველყოფს: ელექტრონული დაჯავშნა, სტანდარტიზებული გაყიდვებისა და შესყიდვის ხელშეკრულება, გადახდის გრაფიკი, დეფექტების პასუხისმგებლობის აღება და შენობის შემდგომი მართვა დეველოპერის მმართველი კომპანიის მიერ.

მეორადი ბაზარი უცხოელებისთვის სამი მიზეზის გამო უფრო რთულია. პირველი, შენობაში „უცხოური კვოტაა“: თუ ლიმიტს მიაღწევენ, უცხოელებს არ შეეძლებათ შეძენა, რაც გავლენას ახდენს ლიკვიდურობასა და პოტენციური მყიდველების რაოდენობაზე გადაყიდვის დროს.

მეორეც, კერძო პირებს შორის იჯარის უფლების ხელახალი რეგისტრაციის პროცედურა მოითხოვს ფრთხილად იურიდიულ მუშაობას („ვარდისფერი წიგნის“ სტატუსის შემოწმება, გირავნობის/დატვირთვის არარსებობა, კომუნალური და საგადასახადო დავალიანება და ხელშეკრულებაში ფასის სწორად განსაზღვრა).

მესამე, არსებული უძრავი ქონების არარეზიდენტებისთვის დაფინანსება შეზღუდულია, ამიტომ ტრანზაქციები უფრო ხშირად ხორციელდება მთლიანად ნაღდი ფულით ან მოკლევადიანი ხიდური სესხებით. არსებული უძრავი ქონების ძლიერ მხარეებს შორისაა მზა გაქირავების პროცესი, შენობის ტექნიკური და ოპერატიული მახასიათებლების შეფასების შესაძლებლობა (სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის ფონდი, მოვლა-პატრონობის ტარიფები და რეალისტური საოპერაციო ხარჯები) და მშენებლობის შეფერხების დაბალი რისკი.

ფასების ზოგადი ინსტრუქცია შემდეგია: ჰო ში მინში პროექტის ადრეულ ეტაპებზე ნაკვეთების დაწყება შესაძლებელია დაახლოებით 80 ათასი დოლარიდან (როგორც წესი, კომპაქტური ბინები განვითარებად რაიონებში/კლასტერებში), ხოლო კურორტულ ადგილებში (დანანგი, ნჰა ტრანგი, ფუკუოკი) ზღვისპირა ბინებისთვის ქვედა ზღვარი ხშირად დაახლოებით 120 ათასი დოლარია.

ბუნებრივია, ცენტრალური რაიონები და ახლადშექმნილი ემიგრანტების კლასტერები უფრო ძვირია; იქ მთავარი არა „ყველაზე დაბალი ფასი“, არამედ ადგილმდებარეობის, მენეჯმენტის ხარისხისა და მოიჯარეების პროფილის ბალანსია.

ავსტრიასთან შედარებისთვის, ვენის ბაზარზე საწყის დონეზე მდებარე ქალაქის ბინების ფასები, როგორც წესი, 250 ათასი ევროდან იწყება, თუმცა ინვესტორები სრულ საკუთრებას და პროგნოზირებად მიწის რეესტრის პროცესს იღებენ. სანაცვლოდ, ისინი უფრო დაბალ შემოსავალს და უფრო ხანგრძლივ ანაზღაურების პერიოდს იღებენ.

ახალი შენობები vs. გადაყიდვა

ავსტრიაში კონტრასტი განსხვავებულია: მეორადი ბაზარი ლიკვიდური და სტანდარტიზებულია, ხოლო პირველადი ბაზარი დაცულია ნოტარიუს-ესქროს მოდელებით; ფასები უფრო მაღალია, შემოსავლიანობა უფრო დაბალი, მაგრამ სამართლებრივი დარწმუნებულობა მაქსიმალურია.

„კლასიკური“ „ყიდვისა და გაქირავების“ ვარიანტის გარდა, ვიეტნამი გთავაზობთ ნიშური სტრატეგიების ფართო სპექტრს, რომელიც რისკის/შემოსავლიანობის უფრო ზუსტი პროფილის შექმნის საშუალებას იძლევა.

შემოსავლის აპარტამენტები სრულად აღჭურვილი ბინებია კონდომინიუმებში, რომლებიც განკუთვნილია მეტროპოლიტენის რაიონებში (ჰო ში მინი/ჰანოი) ემიგრანტებისთვის გასაქირავებლად.

დადებითი მხარეები: პროგნოზირებადი მოთხოვნა, კორპორაციებთან/გადამზიდავებთან გრძელვადიანი კონტრაქტების დადების შესაძლებლობა, შედარებით სტაბილური დატვირთულობა.

ნაკლოვანებები: მაღალი სტანდარტის ავეჯისა და მომსახურების საჭიროება, ოფისის პირობებისადმი მგრძნობელობა და პერსონალის მიგრაცია.

კურორტის კონდო-სასტუმროები არის ფორმატი, სადაც აპარტამენტებს მართავს სასტუმროს ოპერატორი, რომელიც ორიენტირებულია მოკლევადიან დასვენებაზე. ეს ქონება ხშირად უფრო მაღალ შემოსავალს გვთავაზობს, მაგრამ ტურისტულ ნაკადზე და სეზონურობაზე დამოკიდებულება მთავარ რისკს წარმოადგენს.

მნიშვნელოვანია შემოსავლების აუზის პირობების, ანგარიშგების გამჭვირვალობის, ოპერატორის საკომისიოების და დაბალი სეზონის სცენარების შემოწმება. დისციპლინირებული ინვესტორისთვის, კონდომინიუმ-სასტუმრო შეიძლება გახდეს პორტფელის კომპონენტი უფრო აგრესიული შემოსავლის პროფილით.

დანანგში, ნჰა ტრანგსა და ფუკუოკში ვილების გაქირავება პრემიუმ კლასის ტურიზმსა და ჯგუფურ/ოჯახურ აქტივობებზეა ორიენტირებული. მენეჯმენტი უფრო რთულია (პერსონალი, მომსახურება, მარკეტინგი), მაგრამ საშუალო გადასახადი უფრო მაღალია და პროდუქტის დიფერენციაცია უფრო ძლიერია. შემუშავებული გენერალური გეგმის მქონე კორპორატიული კურორტები უკეთეს ლიკვიდურობას გვთავაზობენ, ვიდრე ცალკე მდგომი უძრავი ქონება.

კომერციული უძრავი ქონება (ოფისები, ქუჩის საცალო ვაჭრობა) პროფესიული სეგმენტია. ჰო ში მინში საინტერესოა ბიზნეს კლასტერებში განლაგებული მცირე საოფისე შენობები და ფეხით მოსიარულეთა მაღალი გამავლობის ადგილებში კარგად განლაგებული კუთხის საცალო ვაჭრობის ადგილები. აქ კრიტიკულად მნიშვნელოვანია ქირის ტარიფების შეფასება, საოპერაციო ხარჯები, ინდექსაცია და მოიჯარის კრედიტუნარიანობა.

შესვლის ბარიერები უფრო მაღალია და სავალდებულოა სათანადო შემოწმება. შედარებისთვის, ავსტრიაში ძირითადი ოფისები და საცალო ვაჭრობის პრემიუმ კლასის ობიექტები დაბალ, მაგრამ ძალიან სტაბილურ შემოსავალს გვთავაზობენ, ხოლო ვიეტნამში შემოსავლიანობის სხვაობა უფრო ფართოა, მაგრამ რისკებიც (მათ შორის ვაკანსიები და ქირით აღებული ვაჭრობის ადგილები) უფრო მაღალია.

ალტერნატიული სტრატეგიის პროფილები

*დიაპაზონები საორიენტაციოა და დამოკიდებულია ადგილმდებარეობაზე, ოპერატორზე, აქტივების ხარისხსა და ტრანზაქციის სტრუქტურაზე.

ვიეტნამში მთავარი კონცეპტუალური რისკი იჯარაა. უცხოელებს ბინის საკუთრების შეზღუდული ვადა აქვთ (ჩვეულებრივ, 50 წლამდე). გახანგრძლივება შესაძლებელია, მაგრამ ავტომატურად არ არის გარანტირებული. ყოველთვის მნიშვნელოვანია იმის გაგება, თუ ვის მიწაზეა პროექტი, დეველოპერის იჯარის ვადა და მარეგულირებელი მექანიზმები, რომლებიც გახანგრძლივებას უზრუნველყოფს. ეს ფუნდამენტური განსხვავებაა ავსტრიისგან, სადაც საკუთრების უფლების ...

რისკების მეორე ჯგუფი სამართლებრივი გაურკვევლობა და ბიუროკრატიაა. მარეგულირებელი გარემო ვითარდება, თუმცა პროცედურები შეიძლება განსხვავდებოდეს პროვინციების მიხედვით და დამტკიცების ვადებიც შეიძლება განსხვავდებოდეს. კრიტიკულად მნიშვნელოვანია სათანადო შემოწმება: მიწის სტატუსი, მშენებლობის ნებართვა, შენობაში უცხოელი მაცხოვრებლებისთვის კვოტის დაცვა, ვარდისფერი წიგნის პროცესი, გირავნობის ან დავების არარსებობა და მართვის შეთანხმებების სისწორე. გამოცდილი ადგილობრივი იურისტის და მკაფიო საგზაო რუკის გარეშე, ადვილია დროის კარგვა და ტრანზაქციის ეკონომიკური ღირებულების შელახვა.

მესამე ფაქტორი ტურიზმის ბაზრის არასტაბილურობაა. კურორტების ტერიტორიები მგრძნობიარეა გლობალური შოკების (საზღვრები, საჰაერო მიმოსვლა), ამინდის მოვლენების (ტაიფუნები) და სასტუმროებისა და სხვა საცხოვრებელი სახლების პროექტების კონკურენციის მიმართ. მოკლევადიანი გაქირავებისთვის, მარკეტინგი, OTA ეკოსისტემა, ქონების რეიტინგები, მოქნილი ფასების პოლიტიკა და ადგილობრივი მენეჯერის არსებობა, რომელსაც შეუძლია სეზონურობის შემცირება პაკეტებითა და საშუალო ყოფნით.

ასევე არსებობს ფინანსური და ოპერაციული რისკები: ვალუტა (შემოსავალი დონგში/ხარჯები ან მიზნები აშშ დოლარში/ევროში), გასვლის ლიკვიდურობა (უცხოელებისთვის კვოტები ზღუდავს მყიდველთა წრეს ხელახალი გაყიდვის დროს), მშენებლობის/მოვლა-პატრონობის ხარისხი (სახლის საკუთრების უფლების მქონე პირთა ბიუჯეტები, ელექტროგადამცემი სისტემების, ლიფტების, ფასადების ცვეთა), შესაბამისობა (დაფინანსების წყაროს დადასტურება, საბანკო პროცედურები).

ავსტრიაში ეს რისკები უფრო დაბალია სტანდარტიზებული ნოტარიული მოდელის, მიწის რეესტრის და პროგნოზირებადი სასამართლო პრაქტიკის წყალობით; უარყოფითი მხარეა დაბალი შემოსავლები და უფრო ძვირი საწყისი წერტილი.

რისკის რუკა და შემამსუბუქებელი ზომები

შედარება ავსტრიასთან

• სამართლებრივი მოდელი: ვიეტნამი - იჯარა და მრავალფეროვანი პრაქტიკა პროვინციებს შორის; ავსტრია - თავისუფალი საკუთრება, მკაცრი ნოტარიული და კადასტრული სისტემები.
• ტრანზაქციების ეკონომიკა: ვიეტნამი - დაბალი შესვლა, უფრო მაღალი შემოსავლიანობა და ზრდის პოტენციალი; ავსტრია - მაღალი შესვლა, დაბალი, მაგრამ სტაბილური შემოსავლიანობა.
• ოპერაციული ფაქტორები: ვიეტნამი - მენეჯმენტი და ადგილობრივი პარტნიორი მნიშვნელოვანია; ავსტრია - სტანდარტიზებული პროცესები და ხარჯების პროგნოზირებადობა.

თუ თქვენი მიზანი ზრდა და მომგებიანობაა, ვიეტნამი მეტ შესაძლებლობებს გთავაზობთ სათანადო რისკების მართვის შემთხვევაში. თუ კაპიტალის შენარჩუნება და სამართლებრივი დარწმუნებულობა მთავარია, ავსტრიული მოდელი უფრო შესაფერისია, მაგრამ მოემზადეთ უფრო მოკრძალებული შემოსავლებისა და შესვლის უფრო მაღალი ბარიერებისთვის.

ვიეტნამში ცხოვრებას ორი ძირითადი პარადიგმა განსაზღვრავს: უდიდესი მეტროპოლიების სწრაფი ურბანიზაცია და კურორტების ზონების მშვიდი, დასვენებაზე ორიენტირებული ყოველდღიური ცხოვრება. ჰოშიმინისა და ჰანოის მეგაპოლისები დინამიური, ენერგიული ქალაქებია მაღალი ბიზნესის სიმჭიდროვით, ინტენსიური მშენებლობითა და გამორჩეული ემიგრანტული საზოგადოებებით.

მათთვის, ვინც ურბანულ რიტმს არის მიჩვეული და სურს ინვესტიციების კარიერასთან ან სამეწარმეო საქმიანობასთან შერწყმა, ეს ქალაქები ყველაფერს სთავაზობს: საერთაშორისო კომპანიებს, ერთობლივ სამუშაო სივრცეებს, ინგლისურენოვან კლინიკებსა და სკოლებს, განვითარებულ ლოჯისტიკასა და მდიდარ კულტურულ პროგრამას.

ემიგრანტების საზოგადოებები ენერგიული და პროფესიონალურად ორიენტირებულია - ქსელური ღონისძიებები, ბიზნეს კლუბები, საერთაშორისო სკოლები და გადაადგილების სერვისები ხელს უწყობს შედარებით სწრაფ ინტეგრაციას. ამავდროულად, მაღალი სიმჭიდროვე და სწრაფი ზრდა ასევე უფრო რთულ ინფრასტრუქტურას ნიშნავს: საცობები, გრძელი სამშენებლო ობიექტები, ხმაური; მათთვის, ვინც სიმშვიდესა და სიწყნარეს აფასებს, ეს ყოველთვის არ არის კომფორტი.

საკურორტო რეგიონები — დანანგი, ნჰა ტრანგი, ფუკუოკი და სხვა სანაპირო ზოლები — სრულიად განსხვავებულ ცხოვრების წესს ქმნის: საზღვაო კლიმატი, ყოველდღიური წვდომა პლაჟზე, დამსვენებლებისთვის კარგად განვითარებული მომსახურების ინფრასტრუქტურა და საყოფაცხოვრებო მომსახურების შედარებით დაბალი ფასები.

„ცხოვრების წესის ინვესტირების“ სინონიმია : თქვენ ყიდულობთ ქონებას, რომელიც ოჯახური დასვენების ადგილადაც გამოიყენება და ასევე პიკის სეზონზე შემოსავალს ქმნის. კურორტებზე ცხოვრება ძირითადი ხარჯების თვალსაზრისით უფრო მარტივი და იაფია: სასურსათო პროდუქტები, მომსახურება და გართობა ხშირად მნიშვნელოვნად იაფია, ვიდრე ევროპის ქალაქებში.

თუმცა, ამას მომსახურების სეზონურობა და თავად კურორტზე არსებული პრემიუმ კლასის სამედიცინო და საგანმანათლებლო დაწესებულებების შეზღუდული არჩევანი ახლავს თან — უმეტეს შემთხვევაში, სერიოზული სამედიცინო ან საგანმანათლებლო მომსახურებისთვის, თქვენ უფრო დიდ ქალაქებს უნდა მიმართოთ.

ვიეტნამური კულტურა ადგილობრივი ტრადიციების, კოლონიური მემკვიდრეობისა და სწრაფად მზარდი ურბანული თანამედროვე სცენის მრავალშრიანი ნაზავია. სამზარეულო ყოველდღიური კომფორტის ერთ-ერთი მამოძრავებელი ძალაა: მაღალი ხარისხის და ხელმისაწვდომი ქუჩის საკვები და მრავალრიცხოვანი კაფეები და რესტორნები, რომლებიც დიდ ქალაქებში საერთაშორისო სამზარეულოს ემსახურებიან.

ემიგრანტები და მათი ოჯახები აფასებენ საერთაშორისო სკოლებში წვდომას და კერძო ჯანდაცვის სანდო დონეს: ჰოშიმინი და ჰანოი ამაყობენ საერთაშორისო კლინიკებითა და საავადმყოფოებით, რომლებიც დასავლურ სტანდარტებთან ახლოს მდებარე სტანდარტებს გვთავაზობენ, მაგრამ მნიშვნელოვნად უფრო ხელმისაწვდომს, ვიდრე ავსტრიაში.

უცხო ქვეყნის მოქალაქეების შვილებისთვის განათლება, როგორც წესი, კერძო საერთაშორისო სკოლების მეშვეობით ხორციელდება, სადაც სწავლების ენა ინგლისურია; მათი ქსელი იზრდება, თუმცა სივრცე და ხარჯები შეიძლება შემზღუდველი ფაქტორები იყოს, განსაკუთრებით პრივილეგირებულ რაიონებში.

ავსტრიასთან შედარებით, რამდენიმე ძირითად განსხვავებას გამოვყოფდი: ავსტრიაში სახელმწიფო მომსახურების, საზოგადოებრივი უსაფრთხოებისა და ჯანდაცვის დონე ზოგადად უფრო მაღალი და სტაბილურია; ინფრასტრუქტურა, როგორც მოსალოდნელია, კარგად არის განვითარებული; ხოლო ცხოვრების ხარისხი ცივ კლიმატსა და ევროპულ ცხოვრების წესს უკავშირდება.

ვიეტნამში თქვენ გაქვთ უფრო თბილი კლიმატი, დაბალი ფიქსირებული ხარჯები და ცოცხალი კულტურული დინამიკა, მაგრამ მათ საფასურს საჯარო სერვისებში უფრო მაღალი ხარისხის გაურკვევლობით და ნაკლები პროგნოზირებადობით აფასებთ უსაფრთხოების, სოციალური და გარემოსდაცვითი ფაქტორების მხრივ.

ბოლო წლებში ვიეტნამი ადგილობრივი ბაზრიდან რეგიონულ ცენტრად გარდაიქმნა ციფრული მომთაბარეების, IT სპეციალისტებისა და მეწარმეებისთვის, რომლებიც ეძებენ დაბალი ოპერაციული ბაზისა და სწრაფად მზარდი ბაზრის კომბინაციას სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიის დანარჩენ ნაწილზე წვდომით.

მოქნილი სავიზო პოლიტიკა, თანამშრომლობითი სამუშაო სივრცეების გაჩენა და ინტერნეტისა და მობილური გადახდების ხელმისაწვდომობა დიდ ქალაქებს დისტანციური მუშაობისა და სტარტაპებისთვის ბუნებრივ პლატფორმად აქცევს. ციფრული მომთაბარეები აფასებენ არა მხოლოდ დაბალ საცხოვრებელსა და საკვებს, არამედ მომსახურების ეკოსისტემასაც: კაფეები სწრაფი Wi-Fi-ით, საზოგადოებრივი ღონისძიებები, ბიზნეს ინკუბატორებზე წვდომა და მარტივი საერთაშორისო ფრენების ლოჯისტიკა ჰო ში მინიდან ან დანანგიდან.

ზრდაზე ორიენტირებული ინვესტორებისთვის ვიეტნამი აშკარა უპირატესობებს სთავაზობს: ახალგაზრდა მოსახლეობას, უცხოური ინვესტიციების შემოდინებას სამრეწველო პარკებსა და IT სექტორში, მასშტაბურ ინფრასტრუქტურულ პროექტებს (საგზაო და სარკინიგზო დერეფნები, პორტები, აეროპორტები) და აქტიურ ურბანიზაციას.

ყოველივე ეს ქმნის საერთაშორისო კომპანიების თანამშრომლებისთვის საცხოვრებელზე მოთხოვნის ზრდას და ქმნის სტაბილურ მოიჯარეთა ბაზას, ამავდროულად ზრდის კაპიტალიზაციის პერსპექტივებს.

ოჯახებისთვის ვიეტნამი ხელმისაწვდომ ცხოვრების წესს სთავაზობს: დაბალ დღიურ ხარჯებს, თბილ კლიმატს და შესაძლებლობას, ბავშვებისთვის საერთაშორისო განათლება ავსტრიასთან შედარებით მნიშვნელოვნად დაბალ ფასად უზრუნველყონ. თუმცა, ოჯახებმა უნდა გაითვალისწინონ ისეთი საკითხები, როგორიცაა დაზღვევა, საჯარო განათლების ხარისხი და გრძელვადიანი სოციალური ინფრასტრუქტურა, რომლებიც ავსტრიაში უკეთესია.

სტრატეგიული თვალსაზრისით, ვიეტნამი საინტერესოა, როგორც დივერსიფიკაციის წერტილი: ევროპიდან და აზიიდან ინვესტორები თავიანთ პორტფელებში ადგილობრივ აქტივებს ჩართავენ შემოსავლების გაზრდისა და ევროკავშირის ბაზრებთან კორელაციის შესამცირებლად.

ამ კონტექსტში, ავსტრია ბევრისთვის „სტაბილურობის საყრდენს“ წარმოადგენს — ადგილს, სადაც კაპიტალის შენარჩუნება მინიმალური იურიდიული რისკებით არის შესაძლებელი; მეორეს მხრივ, ვიეტნამი „ზრდის ძრავაა“, სადაც უფრო მაღალი შემოსავლის მიღწევა შესაძლებელია დამატებითი ოპერატიული და მარეგულირებელი რისკების აღების პარალელურად.

გასვლის დაგეგმვა ნებისმიერი საინვესტიციო სტრატეგიის განუყოფელი ნაწილია და ვიეტნამში ეს განსაკუთრებით აქტუალურია კონკრეტული სამართლებრივი მოდელისა და საბაზრო პირობების გამო. პირველი და ყველაზე მნიშვნელოვანი საკითხია იჯარის ბუნების გაგება: უმეტეს შემთხვევაში, ინვესტორი არ იღებს მიწის უვადო საკუთრების უფლებას, არამედ ყიდულობს განახლებად სარგებლობის უფლებას (ჩვეულებრივ, 50 წლამდე ვადით).

ამრიგად, ერთ-ერთი პრაქტიკული ღონისძიებაა ფოკუსირება ისეთ ტრანზაქციის პროფილზე , რომელშიც მოსალოდნელი საინვესტიციო ჰორიზონტი მნიშვნელოვნად მოკლეა იჯარის ვადაზე, ან ქონების შეძენა ისეთ პროექტებში, სადაც დეველოპერს აქვს მიწის გრძელვადიანი გარანტიები და გამჭვირვალე გახანგრძლივების პოლიტიკა.

ბინის გაყიდვა „იჯარის ვადის ამოწურვამდე“ საკმაოდ გავრცელებული გამოსავალია; ინვესტორები უპირატესობას ანიჭებენ უძრავი ქონებას ხანგრძლივი იჯარის ვადით, რადგან მყიდველების მოთხოვნა და ფასები იჯარის ვადის შემცირებასთან ერთად ეცემა.

ვიეტნამში ბაზარზე ექსპოზიციის პერიოდები, როგორც წესი, უფრო ხანგრძლივია, ვიდრე განვითარებულ ევროპულ იურისდიქციებში. საუკეთესო ლოკაციებზე ყველაზე ლიკვიდური პროექტების გაყიდვა შესაძლებელია რამდენიმე თვეში, სათანადო ფასებისა და მარკეტინგის შემთხვევაში; თუმცა, ემიგრანტების კლასტერების გარეთ ან უცხოელთა კვოტების პრობლემების მქონე უძრავი ქონების შემთხვევაში, გაყიდვების ციკლი ხშირად ერთ ან ორ წლამდე გრძელდება.

ეს გამოწვეულია მყიდველთა შეზღუდული რაოდენობით (უცხოური კვოტები), მეორად ბაზარზე მოთხოვნის არასტაბილურობით და მრავალი ტრანზაქციისთვის მხოლოდ ნაღდი ფულით მყიდველების საჭიროებით. გაითვალისწინეთ, რომ კურორტების განვითარების შემთხვევაში სეზონურობა ასევე მოქმედებს გაყიდვის ვადებსა და ფასზე - „დაბალ სეზონზე“ ლოტის განთავსებამ შეიძლება მნიშვნელოვანი ფასდაკლება მოითხოვოს.

ავსტრიასთან შედარებით, გასვლის საგადასახადო ასპექტები მარტივია - განაკვეთები უფრო დაბალია, თუმცა ბიუროკრატიული პროცედურები და დოკუმენტაციის მოთხოვნები (სახსრების წყაროების დადასტურება, დამოწმებული გადარიცხვები, ადგილობრივი ანგარიშის ნომრები და ა.შ.) ფრთხილად მომზადებას მოითხოვს.

გაყიდვაზე ტიპური გადასახადები მოიცავს კაპიტალის მოგების გადასახადს (ვიეტნამში ხშირად ტრანზაქციის ფასის დაახლოებით 2%-ს ან სხვა ფიქსირებულ განაკვეთს, სტრუქტურის მიხედვით), ასევე რეგისტრაციის საფასურს და შესაძლო გადაცემის საკომისიოს.

ავსტრიაში გაყიდვებზე საგადასახადო ტვირთი შესაძლოა უფრო მაღალი იყოს, თუმცა გადასახადის გაანგარიშებისა და გადახდის პროცესი უფრო სტანდარტიზებული და გამჭვირვალეა. ვიეტნამში მნიშვნელოვანია ადგილობრივი საგადასახადო კონსულტანტის ყოლა, რომელიც დაგეხმარებათ ტრანზაქციის სწორად სტრუქტურირებასა და კანონის ფარგლებში ფისკალური რისკების მინიმუმამდე დაყვანაში.

ვიეტნამი ავსტრიის წინააღმდეგ

პრაქტიკული თვალსაზრისით, ინვესტორებისთვის ლოგიკურია, წინასწარ შეიმუშაონ გასვლის სცენარები: გაითვალისწინონ არხების დივერსიფიკაცია (ბროკერები, საერთაშორისო პლატფორმები, ადგილობრივი სააგენტოები), ჰქონდეთ სახსრების რეზერვი მარკეტინგისა და შესაძლო ფასების კორექტირებისთვის და წესრიგში ჰქონდეთ „დოკუმენტების პაკეტი“ - კონტრაქტები, გაქირავების ისტორია, კომუნალური გადასახადები და გადასახადის გადახდის დამადასტურებელი საბუთი - რაც ზრდის პოტენციური მყიდველების ნდობას და ამცირებს სათანადო შემოწმების დროს.

შემთხვევა 1: ჰოშიმინი – 45 მ² ბინა, 5.5%-იანი საპროცენტო განაკვეთი

სინგაპურელმა ინვესტორმა შეიძინა სტუდიოს ტიპის ბინა მე-2 რაიონში (ტჰაო დიენი), რომელიც ემიგრანტებს შორის პოპულარული ადგილია. ბინის ფასი დაახლოებით 95 000 აშშ დოლარი იყო. ქონება შეძენილი იყო დაგეგმარებისგან განსხვავებული გეგმის მიხედვით, მშენებლობის დასრულების შემდეგ კი საბაზრო ფასზე 12%-იანი ფასდაკლება არსებობდა.

ბინა გრძელვადიანი იჯარით გადაეცა ჰოშიმინში მომუშავე IT სპეციალისტს. საშუალო წლიური შემოსავლიანობა 5.5% იყო. გარდა ამისა, კაპიტალიზაცია ორი წლის განმავლობაში 15%-ით გაიზარდა.

შემთხვევა 2: ჰანოი – 70 მ² ბინა, 4.8% შემოსავლიანობა

გერმანელმა ინვესტორმა კაუ გიაის რაიონში ორსაძინებლიანი ბინა შეიძინა, სადაც უნივერსიტეტები და საერთაშორისო კორპორაციების ოფისებია განთავსებული. ფასი 110 000 აშშ დოლარია.

ავეჯისა და მცირე რემონტის შემდეგ, ბინა გრძელვადიანი ვადით გაქირავდა საერთაშორისო სტუდენტების ჯგუფზე. შემოსავლიანობა წლიურად 4.8% იყო. მთავარი უპირატესობა სტუდენტებისა და სახელმწიფო მოხელეების სტაბილური მოთხოვნაა. ნაკლი კი კურორტებთან შედარებით ნაკლები მოქნილობაა.

შემთხვევა 3: და ნანგი – 55 მ² ბინა, 7.0% მოსავლიანობა

ავსტრალიელმა ინვესტორმა და ნანგის ერთ-ერთ მთავარ ტურისტულ ზონაში, მაი ხე სანაპიროსთან ახლოს მდებარე ბინებში ინვესტიცია ჩადო. შესყიდვის ფასი 120 000 აშშ დოლარია.

ბინები გადაეცა ადგილობრივ მმართველ კომპანიას, რომელმაც ისინი ტურისტებზე Booking-ისა და Airbnb-ის მეშვეობით გააქირავა. სეზონურობის მიუხედავად, საშუალო წლიური შემოსავალი 7.0% იყო. პიკის პერიოდებში (ზამთარი და გაზაფხული) დატვირთულობა 90%-ს აღწევდა.

შემთხვევა 4: ნჰა ტრანგი – 60 მ² კურორტის ბინები, 8.2%-იანი შემოსავლიანობა

რუსმა ინვესტორმა ნჰა ტრანგში ახალ სანაპირო კომპლექსში 125 000 დოლარად შეიძინა ბინები. მართვა დეველოპერს გადაეცა, რომელმაც პირველი სამი წლის განმავლობაში მინიმალური 7%-იანი შემოსავალი უზრუნველყო.

სინამდვილეში, შემოსავალი 8.2% იყო, რადგან ნჰა ტრანგში ტურისტული ნაკადი პანდემიის შემდეგ სწრაფად აღდგა. მთავარი რისკი ჩინელ და კორეელ ტურისტებზე მაღალი დამოკიდებულებაა.

შემთხვევა 5: ფუ-კუოკი – 120 მ² ვილა, 9.5%-იანი შემოსავლიანობა

სამხრეთ კორეელმა ინვესტორმა 280 000 დოლარად შეიძინა ვილა პრემიუმ კლასის სანაპირო კომპლექსში.

ვილა საერთაშორისო ოპერატორის (Accor) მეშვეობით იყო გაქირავებული. ფუკუოკაში მაღალი მოთხოვნის გამო, შემოსავლიანობა წლიურ 9.5%-ს შეადგენდა. გარდა ამისა, ინვესტორი ვილას წელიწადში 30 დღემდე დასასვენებლად იყენებდა. მთავარი რისკი საჰაერო მოგზაურობაზე მაღალი დამოკიდებულება და სეზონურობა იყო.

შემთხვევა 6: ჰოშიმინი – 90 მ² კომერციული ფართი, 6.3% შემოსავლიანობა

ავსტრიელმა ინვესტორმა შეიძინა პირველი სართულის უძრავი ქონება მე-7 რაიონში (ფუ მაი ჰუნგი), პრესტიჟულ უბანში, სადაც დიდი რაოდენობით ემიგრანტი მოსახლეობა და ბიზნესებია. შესყიდვის ფასი 210 000 აშშ დოლარი იყო.

ფართი გრძელვადიანი კონტრაქტით (5 წელი) კაფე-ყავის მაღაზიას გადაეცა იჯარით. შემოსავლიანობა წლიური 6.3%-ს შეადგენდა. უპირატესობა მოიჯარის სტაბილურობა იყო, ნაკლი კი - მაღალი საწყისი ფასი და მომხმარებელთა მოთხოვნაზე დამოკიდებულება.

შემთხვევა 7: ჰანოი – 50 მ² ბინა, 5.0% შემოსავლიანობა

ფრანგმა ინვესტორმა ემიგრანტებისთვის პოპულარულ უბან ვესტ ლეიკთან (ჰო ტეი) ახლოს პატარა ბინა 100 000 დოლარად შეიძინა.

ბინა მოკლევადიანი ვადით გაქირავებული იყო Airbnb-ის მეშვეობით. საშუალო წლიური შემოსავლიანობა 5.0% იყო და ამ ტერიტორიის პოპულარობის გამო, ბინის ფასი ორი წლის განმავლობაში 12%-ით გაიზარდა.

ჩემი გამოცდილება მოიცავს ტრანზაქციებს როგორც აზიაში, ასევე ევროპაში (ავსტრიის ჩათვლით). ეს საშუალებას მაძლევს გავიგო არა მხოლოდ სამართლებრივი რეჟიმებისა და ბაზრის გამჭვირვალობის განსხვავებები, არამედ ინვესტორებისთვის რეალური შემოსავლისა და რისკის სცენარები.

აზიაში, განსაკუთრებით ვიეტნამსა და ტაილანდში, ინვესტორის მთავარი ამოცანა არ არის ქონების არჩევა „სურათის მიხედვით“, არამედ საფუძვლიანი სათანადო შემოწმების ჩატარება: დეველოპერის, საკუთრების სტრუქტურის, მიწის უფლებების და პროექტის ექსპლუატაციაში გაშვებისთვის მზადყოფნის შემოწმება.

მიუხედავად იმისა, რომ ავსტრიის ძლიერი კადასტრული სისტემა, ევროკავშირის მკაცრი რეგულაციები და ნოტარიული ტრანზაქციები მინიმუმამდე ამცირებს იურიდიულ რისკების უმეტესობას, ვიეტნამში იურიდიული ექსპერტიზა წარმატებისთვის გადამწყვეტი მნიშვნელობისაა.

როგორ ავირჩიოთ ობიექტი:

1. დეველოპერის რეპუტაციის შემოწმება (დასრულებული პროექტები, მომხმარებელთა მიმოხილვები, სასამართლო საქმეები).
2. სამართლებრივი ჩარჩოს ანალიზი: დეველოპერის საკანონმდებლო დოკუმენტები, მიწის უფლებები, უცხოელებისთვის განკუთვნილი კვოტები.
3. ფინანსური გამჭვირვალობა: გადახდის სტრუქტურა, საბანკო გარანტიები ან ესქრო ანგარიშები (ასეთის არსებობის შემთხვევაში).
4. შედარებითი ფასების ანალიზი: მიმდინარე პროექტის კვადრატულ მეტრზე ღირებულების შედარება რეგიონში უკვე აშენებულ მსგავს ქონებასთან.

საკუთრების ფორმები და გადასახადები:

რაც შეეხება საკუთრების ფორმატებსა და გადასახადებს, ვიეტნამში უცხოელები, როგორც წესი, იღებენ იჯარის უფლებებს (გრძელვადიანი იჯარა, ჩვეულებრივ, 50 წლამდე), რომლის გახანგრძლივებაც შესაძლებელია. საკუთრების უფლების თავისუფლების საკითხი უკიდურესად შეზღუდულია, ავსტრიისგან განსხვავებით, სადაც კონსტიტუციით დაცული აბსოლუტური საკუთრების უფლებები ჭარბობს.

ვიეტნამში დაბეგვრა უფრო მარტივი და დაბალია: კაპიტალის მოგების გადასახადი ხშირად ფიქსირებულია (~2%), ხოლო იჯარის გადასახადი ჯამში დაახლოებით 10%-ია (დღგ + პირადი ქონების გადასახადი). ავსტრიაში კი იჯარის შემოსავლის გადასახადმა შეიძლება 25-30%-ს მიაღწიოს, ხოლო კაპიტალის მოგების გადასახადი (Immobilienertragsteuer) მკაცრად რეგულირდება და დამოკიდებულია საკუთრების ვადაზე.

ინვესტორის სტრატეგიიდან გამომდინარე, მე გთავაზობთ რამდენიმე საინვესტიციო სცენარს:

• კონსერვატიული: ბინა ჰოშიმინში. მაღალი შიდა მოთხოვნა, ემიგრანტები, სტუდენტები და საერთაშორისო თანამშრომლები უზრუნველყოფენ სტაბილურ გაქირავებას. შემოსავალი წელიწადში 4-6%-ია, მაგრამ დაბალი რისკით.
• დაბალანსებული: ბინები დანანგში. ტურიზმი + მზარდი ემიგრანტების კლასტერი, შემოსავლიანობა 6-8% კაპიტალის ზრდის პოტენციალით.
• აგრესიული: კურორტული კონდომინიუმები ფუ-კუოკში. პიკური შემოსავლები შეიძლება 10-12%-ს მიაღწიოს, მაგრამ არსებობს სეზონურობის, რეგულირებისა და მენეჯმენტის შეცდომების მაღალი რისკები.

საკითხი, ჯობია თუ არა ინვესტირება ვიეტნამში თუ ტაილანდში, დამოკიდებულია ინვესტორის პრიორიტეტებზე.

როდის არის ვიეტნამი უკეთესი არჩევანი: თუ მიზანია უფრო მაღალი შემოსავალი, ტურიზმის ზრდაზე ფოკუსირება თუ „ბაზარზე შესვლის სურვილი, სანამ ის სრულად ინსტიტუციონალიზებული გახდება“. შესაფერისია ინვესტორებისთვის, რომლებსაც სურთ სათანადო შემოწმება და აქვთ მაღალი რისკის ტოლერანტობა.

როდის არის ტაილანდი უკეთესი: თუ გამჭვირვალობა, ემიგრანტებისთვის განვითარებული ინფრასტრუქტურა, ინვესტიციებიდან სწრაფი გასვლა და მეორადი ბაზრის მაღალი ლიკვიდურობა პრიორიტეტებია.

რჩევები ინვესტორებისთვის:

• ყოველთვის ითანამშრომლეთ ადვოკატთან, რომელიც კარგად იცნობს ადგილობრივ კანონმდებლობას.
• ჩაატარეთ პროექტისა და დეველოპერის სათანადო შემოწმება.
• შეიძინეთ გასასვლელი სტრატეგია შეძენამდეც კი (იჯარით აღება → გაყიდვის გეგმა დასრულებამდე 5–10 წლით ადრე).
• შემოსავლის ოპტიმიზაციისთვის შეადარეთ სხვადასხვა ქვეყნის საგადასახადო მოდელები.

ვიეტნამის პროგნოზი 2030 წლამდე:

• ტურიზმი გააგრძელებს ზრდას: საერთაშორისო მგზავრთა ნაკადი, სავარაუდოდ, 50 მილიონ ადამიანამდე გაიზრდება.
• ინფრასტრუქტურა - ახალი აეროპორტები (მაგალითად, ლონგ ტანი ჰოშიმინის მახლობლად), მაგისტრალები და პორტები გაზრდის კურორტების მიმზიდველობას.
• კურორტულ რაიონებში (დანანგი, ნჰა ტრანგი, ფუკუოკი) ფასები უფრო სწრაფად გაიზრდება, ვიდრე მეტროპოლიტენის რაიონებში, ზღვასთან ახლოს მიწის შეზღუდული რაოდენობისა და უცხოური კაპიტალის შემოდინების გამო.
• ბაზარი უფრო ინსტიტუციონალიზებული გახდება, მაგრამ „უფრო მაღალი შემოსავლისა და უფრო მაღალი რისკების“ ფანჯარა კიდევ რამდენიმე წლის განმავლობაში შენარჩუნდება.

უძრავი ქონების ინვესტიციის სცენარები ვიეტნამში

ინვესტორის საკონტროლო სია

1. მოსამზადებელი ეტაპი

განსაზღვრეთ თქვენი საინვესტიციო მიზნები: შემოსავალი, ცხოვრების წესი, დივერსიფიკაცია თუ სპეკულაციური ზრდა.

აირჩიეთ სტრატეგია:

• მეტროპოლია (ჰოშიმინი, ჰანოი) → სტაბილური ქირა;
• კურორტი (დანანგი, ნჰა ტრანგი, ფუ კუოკი) → მაღალი მომგებიანობა, მაგრამ უფრო სეზონური.

შეადარეთ ევროპაში არსებულ ალტერნატივებს: ავსტრიას უფრო დაბალი რისკები და მკაფიო სამართლებრივი გარემო აქვს, მაგრამ უფრო მაღალი შესვლის ბარიერები და უფრო დაბალი შემოსავალი.

2. სამართლებრივი საკითხები

საკუთრების ფორმების გაგება:

• უცხოელებს მხოლოდ 50 წლამდე აქვთ იჯარის უფლება;
• საკუთრებაში არსებული - მხოლოდ ვიეტნამის მოქალაქეებისთვის;
• კომპანიის მეშვეობით საკუთრება შესაძლებელია, თუ საჭიროა კომერციული ქონება.

და ერთობლივი საკუთრების (ქორწინება ან პარტნიორობა) შემოწმება

გახსენით საბანკო ანგარიში ვიეტნამში გადახდებისა და ქირის განსახორციელებლად (დაიცავით შესაბამისობის წესები).

დაიქირავეთ ადვოკატი, რომელიც კარგად იცნობს ადგილობრივ კანონმდებლობას - სათანადო შემოწმებისას დაშვებულმა შეცდომებმა შეიძლება კონსულტაციებზე დაზოგილ თანხაზე მეტი დაგიჯდეთ.

3. ობიექტის ძიება და შემოწმება

ბაზრის ანალიზი: განსაზღვრეთ, სად იზრდება მოთხოვნა და ფასები ამჟამად (შეადარეთ მეტროპოლიტენის ზონები და კურორტები).

დეველოპერის არჩევა: შეისწავლეთ მათი რეპუტაცია, დასრულებული პროექტები და ლიცენზიების ხელმისაწვდომობა.

ობიექტის შემოწმება (სათანადო შემოწმება):

• მიწის სტატუსი (სახელმწიფო, კერძო, იჯარით აღებული);
• მშენებლობის ნებართვების ხელმისაწვდომობა;
• უცხოელებისთვის დაწესებული ლიმიტების დაცვა (შენობაში ბინების არაუმეტეს 30%).

შეაფასეთ მომგებიანობა: შეადარეთ მოკლევადიანი და გრძელვადიანი გაქირავება, რეალური ტარიფები.

4. შესყიდვის ტრანზაქცია

გარიგების ეტაპები:

• დაჯავშნის ხელშეკრულება და დეპოზიტის გადახდა.
• ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების ხელმოწერა.
• გადახდა გრაფიკის მიხედვით (განსაკუთრებით გეგმის მიღმა შეძენის შემთხვევაში).
• უფლებების რეგისტრაცია მიწის დეპარტამენტში.
• ყველა გადახდის აღრიცხვა ბანკის მეშვეობით - ეს სავალდებულო მოთხოვნაა უცხოელებისთვის.
• შეინახეთ ყველა დოკუმენტი (განსაკუთრებით ნებართვები და საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობები).

5. გადასახადები და ხარჯები

შეძენისას: რეგისტრაციის საფასური 0.5%.

ფლობისას: მიწის და ქონების გადასახადები მინიმალურია.

გაქირავებისას: გადასახადი 5-10% შემოსავლის მიხედვით.

გაყიდვაში: კაპიტალის მოგების გადასახადი 2%.

შედარება ავსტრიასთან: ვიეტნამს აქვს უფრო დაბალი გადასახადები, მაგრამ მეტი ბიუროკრატია და გაურკვევლობა.

6. ქონების მართვა

განსაზღვრეთ თქვენი გაქირავების სტრატეგია:

• მოკლევადიანი → ტურიზმი, მაღალი მომგებიანობა, მაგრამ მეტი სამუშაო და სეზონურობა;
• გრძელვადიანი → ემიგრანტები, სტუდენტები, ბიზნეს კლიენტები, დაბალი მომგებიანობა, მაგრამ სტაბილურობა.

თუ არ აპირებთ გაქირავების პროცესის დამოუკიდებლად მოგვარებას, აირჩიეთ მმართველი კომპანია

შესაბამისობის შენარჩუნება - შემოსავალი უნდა გადაირიცხოს ოფიციალური ანგარიშების მეშვეობით.

7. ინვესტიციიდან გასვლა

წინასწარ დაგეგმეთ: იჯარის ვადა შეზღუდულია, უმჯობესია გაყიდოთ ხელშეკრულების დასრულებამდე 5-10 წლით ადრე.

გაითვალისწინეთ ექსპოზიცია: ვიეტნამში უძრავი ქონების გაყიდვას ევროპაში უფრო მეტი დრო სჭირდება (6-12 თვემდე).

გამოთვალეთ გადასახადები გაყიდვისას: კაპიტალის მოგების გადასახადი ფიქსირებულია გარიგების ფასის 2%-ის ოდენობით.

შედარება ავსტრიასთან: ევროპაში უძრავი ქონების გაყიდვები უფრო პროგნოზირებადია, ხოლო ვიეტნამში მოთხოვნის რყევები უფრო სავარაუდოა.

8. პირადი კომფორტი და ცხოვრების წესი

მეგაპოლისები: ბიზნეს აქტივობა, ემიგრანტების თემები, მაღალი მოთხოვნა გაქირავებისთვის.

კურორტები: დაბალი ცხოვრების ღირებულება, თბილი კლიმატი, ცხოვრების წესის ინვესტიცია.

განვიხილოთ ინფრასტრუქტურა: მედიცინა, განათლება, ტრანსპორტი.

შედარება ავსტრიასთან: ევროპა უფრო სტაბილურ ინფრასტრუქტურასა და სამართლებრივ სისტემას გვთავაზობს, ვიეტნამი კი ზრდის მეტ შესაძლებლობებს და ბაზარზე შესვლის დაბალ ბარიერს.