უძრავი ქონება პორტუგალიაში ინვესტიციებისა და პირადი საცხოვრებლისთვის

უძრავი ქონების ბაზრის ინდექსის მიხედვით , პორტუგალიაში უძრავი ქონების ფასების ყველაზე მაღალი ზრდა დაფიქსირდა ევროკავშირში 2025 წლის პირველ ნახევარში, რაც წინა წელთან შედარებით 15.2%-ით მეტია, მაშინ როცა ევროკავშირის საშუალო მაჩვენებელი მხოლოდ 5.1% იყო. პორტუგალიაში საცხოვრებლის საშუალო ფასები ბოლო ათწლეულის განმავლობაში 106%-ით გაიზარდა. ბაზრის დაცვამ და საგადასახადო შეღავათებმა (მაგალითად, NHR (არარეგულარული რეზიდენტის) რეჟიმი) პორტუგალია კიდევ უფრო მიმზიდველი გახადა უცხოელი რეზიდენტებისა და ინვესტორებისთვის.

ეს სტატია წარმოადგენს პორტუგალიის უძრავი ქონების ინვესტიციების მიმზიდველობის სისტემატურ ანალიზს. ჩვენ განვიხილავთ ბაზრის ამჟამინდელ მდგომარეობას, მის დინამიკას, ეკონომიკურ და საგადასახადო სტიმულებს და შევადარებთ პორტუგალიას ავსტრიას, როგორც ევროპაში ალტერნატიულ საინვესტიციო ვარიანტს.

პორტუგალია ევროპის ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველ ბაზარს წარმოადგენს, სადაც საცხოვრებელზე მაღალი მოთხოვნა რეზიდენტობის პროგრამებითა და ემიგრანტებისა და ინვესტორების ინტერესით არის განპირობებული, ხოლო ლისაბონში, პორტოსა და სანაპირო რეგიონებში შეზღუდული მიწოდება ფასების ზრდისა და სტაბილური საიჯარო შემოსავლიანობის პოტენციალს ზრდის.

მე ვარ ოქსანა ჟუშმანი, იურისტი, რომელსაც დიდი გამოცდილება აქვს ინვესტიციებისა და მშენებლობის სფეროში. ჩემი პრაქტიკა მოიცავს უძრავი ქონების ტრანზაქციების მხარდაჭერას ევროპაში, კერძო და კორპორატიული კლიენტებისთვის სტრატეგიის შემუშავებას და პროექტების მართვას სხვადასხვა იურისდიქციაში. მე ვაერთიანებ იურიდიულ ექსპერტიზას პრაქტიკულ საბაზრო ცოდნასთან, რათა დავეხმარო ინვესტორებს არა მხოლოდ კაპიტალის შენარჩუნებაში, არამედ ღირებულების მაქსიმიზაციაში სწრაფად ცვალებად ეკონომიკაში.

ავსტრია სტაბილური და მიმზიდველი საინვესტიციო ადგილია, თუმცა ის უფრო კონსერვატიული ინვესტორებისთვისაა შესაფერისი: აქ უძრავი ქონების ბაზარზე ინვესტირება , პირველ რიგში, კაპიტალის შენარჩუნების საშუალებაა ზომიერი, პროგნოზირებადი ზრდით. ინვესტირება უფრო რთულია და მოთხოვნები უფრო მკაცრია, თუმცა:

• ბაზრის სტაბილურობა და პროგნოზირებადობა: ფასები შეუფერხებლად იზრდება, უეცარი ნახტომების გარეშე;
• ტრანზაქციების სამართლებრივი უსაფრთხოება და პროცედურების გამჭვირვალობა;
• მაღალი ხარისხის უძრავი ქონება – თანამედროვე და საიმედო სახლები, ბინები და კომერციული ფართები;
• გრძელვადიანი კაპიტალის უსაფრთხოება - ავსტრია ინვესტორებისთვის უსაფრთხო თავშესაფრად ითვლება;
• განვითარებული ინფრასტრუქტურის არსებობა და ცხოვრების მაღალი დონე, რაც საცხოვრებელზე მოთხოვნას მუდმივად ინარჩუნებს.

პორტუგალია , თავის მხრივ, უფრო დინამიურ შესაძლებლობებს გვთავაზობს:

• ინვესტიციების დაწყების დაბალი ზღვარი (250,000 ევროდან);
• ბინადრობის ნებართვისა და „ოქროს ვიზის“ პროგრამის მიღების მოქნილი წესები;
• ტურისტებისა და უცხოელების გამო საცხოვრებელზე მაღალი მოთხოვნა, რაც პოპულარულ რეგიონებში გაქირავების შემოსავლიანობას 5-7%-მდე ზრდის;
• ფასების ზრდის პოტენციალი ინფრასტრუქტურის განვითარებისა და ქვეყნის პოპულარობის გამო ემიგრანტებში.

ავსტრიასა და პორტუგალიას შორის არჩევანი თქვენს მიზნებზეა დამოკიდებული: მაღალი შემოსავლიანობა და დინამიკა რისკის ან სტაბილურობის ელემენტებით, საიმედოობა და კაპიტალის გრძელვადიანი დაცვა.

პორტუგალიამ მტკიცედ დაიმკვიდრა თავი, როგორც ევროპაში ერთ-ერთმა ყველაზე მიმზიდველმა უძრავი ქონების ბაზარმა. უძრავ ქონებაში ინვესტიციების ზრდა 2025 წელს 8%-ითაა მოსალოდნელი და 2.5 მილიარდ ევროს მიაღწევს.

პორტუგალია განვითარებული ეკონომიკის სტაბილურობას ტურიზმისა და რეზიდენტობის პროგრამების წყალობით საცხოვრებელზე მაღალ მოთხოვნასთან აერთიანებს. ლისაბონი, პორტო და ალგარვე ინვესტიციების მიმზიდველობის მხრივ ლიდერებად რჩებიან.

PwC-ის „ევროპის უძრავი ქონების განვითარებადი ტენდენციები 2024“ ანგარიშის მიხედვით, ლისაბონი ევროპაში უძრავი ქონების ინვესტიციებისთვის ყველაზე მიმზიდველ ქალაქებს შორის მერვე ადგილზეა.

Numbeo-ს მონაცემებით, 2025 წელს ლისაბონი უძრავი ქონების ფასების ინდექსის მიხედვით გლობალურ ქალაქებს შორის 25-ე ადგილს დაიკავებს, რაც ძლიერ მოთხოვნასა და ფასების ზრდის პოტენციალზე მიუთითებს. ჩემი გამოცდილება ამას ადასტურებს: კლიენტები, რომლებმაც ლისაბონისა და პორტოს უძრავ ქონებაში ინვესტიცია განახორციელეს, ფასების სტაბილურ ზრდას და მიმზიდველ გაქირავების პირობებს აფიქსირებენ, განსაკუთრებით ტურისტულ ზონებში.

პორტუგალიამ თავი დაამკვიდრა, როგორც გამჭვირვალე სამართლებრივი სისტემის მქონე ქვეყანამ, რასაც ადასტურებს PwC-ისა და მსოფლიო ბანკის რეიტინგები. ეს უძრავი ქონების შესყიდვის პროცესს უცხოელი ინვესტორებისთვის გასაგებსა და პროგნოზირებადს ხდის.

ბევრი ინვესტორი, განსაკუთრებით ესპანეთიდან, საფრანგეთიდან და ჩრდილოეთ ევროპის ზოგიერთი ქვეყნიდან, ახალ შესაძლებლობებს ეძებს გადახურებული ბაზრების ფონზე, სადაც უძრავი ქონების ფასებმა ისტორიულ მაქსიმუმს მიაღწია და გაქირავების შემოსავალი მცირდება. პორტუგალია მათ იზიდავს ძლიერი ეკონომიკური ზრდის, გამჭვირვალე სამართლებრივი სისტემისა და საცხოვრებელზე მაღალი მოთხოვნის კომბინაციით, განსაკუთრებით ლისაბონში, პორტოში და ალგარვესა და მადეირას ტურისტულ რეგიონებში.

გარდა ამისა, ქვეყანა უცხოელ ინვესტორებს სთავაზობს რეზიდენტობის პროგრამებსა და საგადასახადო შეღავათებს, რაც უძრავი ქონების შეძენის პროცესს უფრო მომგებიანს და პროგნოზირებადს ხდის. ეს განსაკუთრებით აქტუალურია მათთვის, ვისაც პორტუგალიაში ბინის ყიდვა სურს როგორც პირადი საცხოვრებლად, ასევე გრძელვადიანი გაქირავებისთვის.

პორტუგალიის უძრავი ქონების ბაზარი აერთიანებს კრიზისის შემდგომი აღდგენის ისტორიას, ფასების დინამიურ ზრდას და საინვესტიციო ვარიანტების მრავალფეროვან სპექტრს. ამ ფაქტორების გააზრება ხელს უწყობს ინფორმირებული გადაწყვეტილებების მიღებას სახლის შეძენისა და პორტუგალიურ უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას.

2008 წლის ფინანსური კრიზისის შემდეგ, პორტუგალიის უძრავი ქონების ბაზარმა ფასების მკვეთრი ვარდნა განიცადა, განსაკუთრებით ლისაბონსა და პორტოში. თუმცა, აღდგენა 2012 წელს დაიწყო. ისეთმა პროგრამებმა, როგორიცაა „ოქროს ვიზა“, მნიშვნელოვანი როლი ითამაშეს უცხოური ინვესტიციების მოზიდვაში, განსაკუთრებით ლისაბონსა და პორტოში. IZA-ს შრომის ეკონომიკის ინსტიტუტის კვლევის თანახმად, 2012 წლიდან, 500 000 ევროს ღირებულების უძრავი ქონების ტრანზაქციების რაოდენობა პროგრამის შემოღებამდე პერიოდთან შედარებით 60%-ით გაიზარდა.

ბაზარი 2015 წლიდან სტაბილურად იზრდება. 2024 წელს საშუალო ზრდის ტემპი 7-8% იყო, ლისაბონისა და ალგარვეს პოპულარულმა უბნებმა კიდევ უფრო მაღალი ზრდა აჩვენეს. თუ პორტუგალიაში ბინის ყიდვას გაქირავების მიზნით ეძებთ, ღირს ამ დინამიურ ბაზრებზე ფოკუსირება, სადაც მოთხოვნა მიწოდებას აღემატება.

თუმცა, 2023 წლის ოქტომბერში მთავრობამ შეაჩერა უძრავი ქონების ინვესტიციებით ოქროს ვიზის მიღების შესაძლებლობა, რამაც გავლენა მოახდინა ცენტრალურ რაიონებში ფასების დინამიკაზე.

ლისაბონი ქვეყნის დედაქალაქი და ბიზნესისა და ტურიზმის მთავარი ცენტრია. აქ მდებარეობს საოფისე და საცხოვრებელი კომპლექსები, ისტორიული უბნები და პრესტიჟული უბნები, როგორიცაა ალფამა, ბაიშა და პარკე დას ნასოესი. ლისაბონის ცენტრში ბინების საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე 4,500 ევროდან 6,500 ევრომდე მერყეობს, მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავლიანობა კი წელიწადში 5-7%-ს აღწევს.

პორტო ქვეყნის ჩრდილოეთით მდებარე კულტურული და ეკონომიკური ცენტრია, განვითარებული ინფრასტრუქტურით, საერთაშორისო აეროპორტითა და მიმზიდველი ტურიზმით. პორტოში საცხოვრებლის საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე 3,000–4,500 ევროა, გაქირავების შემოსავლიანობით კი დაახლოებით 4–5%. აქ პოპულარულია როგორც ისტორიულ ცენტრში გადაყიდვადი ბინები, ასევე გრძელვადიანი გაქირავებისთვის განკუთვნილი ახალი განაშენიანებები.

ალგარვე სანაპირო ზოლია, სადაც ტურისტული და ფუფუნების უძრავი ქონება მაღალი მოთხოვნით გამოირჩევა. ვილებისა და ბინების საშუალო ფასი 3,500–7,500 ევროა/მ²-ზე, სეზონური შემოსავლიანობით კი 6–8%-ს აღწევს. ჩემი კლიენტები ხშირად ალგარვეს ირჩევენ მოკლევადიანი გაქირავებისა და მაღალი სეზონის შემოსავლისთვის, განსაკუთრებით ლაგოსსა და ალბუფეირაში.

მადეირა და აზორის კუნძულები მშვიდი რეგიონებია ინვესტორებისთვის, რომლებიც ეძებენ პრემიუმ კლასის უძრავ ქონებას, ოკეანის ხედებს და მშვიდ ცხოვრების წესს. უძრავი ქონების საშუალო ფასები კვადრატულ მეტრზე 2,500-დან 5,000 ევრომდე მერყეობს. მადეირა განსაკუთრებით პოპულარულია პირადი საცხოვრებლების ან გრძელვადიანი გაქირავებისთვის, ხოლო აზორის კუნძულები გამოცდილი ინვესტორებისთვის ნიშური ბაზარია.

პორტუგალიის ბაზარზე პოპულარულია:

• უძრავი ქონების ხელახალი გაყიდვა ხშირად რემონტის შესაძლებლობას იძლევა, რამაც შეიძლება მომგებიანობის გაზრდა გამოიწვიოს.
• ახალი შენობები და ფუფუნების სეგმენტი - პრემიუმ ბაზარზე ორიენტირებული ინვესტორებისთვის.
• ტურისტული უძრავი ქონება - ბინები და ვილები Airbnb-სთვის და გრძელვადიანი გაქირავებისთვის.

რჩევა : პორტუგალიაში ტურისტულ ზონებში უძრავი ქონების შეძენა მოითხოვს მოკლევადიანი გაქირავების რეგულაციების ფრთხილად ანალიზს, რათა მინიმუმამდე იქნას დაყვანილი რისკები და მაქსიმალურად გაიზარდოს შემოსავალი.

ძირითადი უცხოელი მყიდველები არიან საფრანგეთისა და დიდი ბრიტანეთის მოქალაქეები, ასევე ინვესტორები აშშ-დან, ჩინეთიდან და ბრაზილიიდან. ისინი ეძებენ უძრავ ქონებას პორტუგალიაში პირადი მოხმარებისთვის, გაქირავების მიზნით ან რეზიდენტობის პროგრამებში მონაწილეობის მისაღებად. კლიენტებთან ჩემი გამოცდილება აჩვენებს, რომ ევროპელები ხშირად ირჩევენ უკვე არსებულ უძრავ ქონებას დიდ ქალაქებში, ხოლო აზიიდან და ამერიკელიდან ინვესტორები უპირატესობას ანიჭებენ ახლად აშენებულ და ფუფუნების უძრავ ქონებას.

შიდა მოთხოვნა მნიშვნელოვან როლს ასრულებს პორტუგალიის უძრავი ქონების ბაზარზე. ადგილობრივი მაცხოვრებლები აქტიურად ყიდულობენ სახლებს, განსაკუთრებით ლისაბონში, პორტოსა და ალგარვეში, ინარჩუნებენ ბაზრის სტაბილურობას და ხელს უშლიან ფასების მკვეთრ ვარდნას გარე ფაქტორების რყევების პირობებშიც კი.

განსაკუთრებით აღსანიშნავია იპოთეკური ბაზრის როლი: საპროცენტო განაკვეთები შედარებით დაბალი რჩება (3.3-4%), რაც სახლის საკუთრებას მოსახლეობის უმრავლესობისთვის ხელმისაწვდომს ხდის. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ იპოთეკური სესხების განაკვეთები შეიძლება შეიცვალოს ეკონომიკური სიტუაციისა და ევროპის ცენტრალური ბანკის პოლიტიკის მიხედვით.

პორტუგალიაში უძრავი ქონების შესაძენად უცხოელ ინვესტორებს, ბანკები, როგორც წესი, ქონების ღირებულების 80%-მდე სესხებს სთავაზობენ. სესხის პირობების განსაზღვრისას კრედიტორები ითვალისწინებენ მსესხებლის შემოსავალს, საკრედიტო ისტორიას და ფინანსურ სტაბილურობას.

ტრანზაქციის მეთოდის არჩევანი პირდაპირ გავლენას ახდენს გადასახადებზე, ქონების მართვასა და გასვლის სტრატეგიაზე. პორტუგალია გთავაზობთ მოქნილ პირობებს, ოპტიმალური ფორმატებით სხვადასხვა ინვესტორთა კატეგორიისთვის.

ეს პორტუგალიაში ქონების შეძენის უმარტივესი და ყველაზე გავრცელებული გზაა. მას ყველაზე ხშირად ირჩევენ კლიენტები, რომლებიც ქონების გრძელვადიან მფლობელობაში ან პირადად გამოყენებას გეგმავენ. მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა საფრანგეთიდან ადმინისტრაციული ხარჯების შესამცირებლად ალგარვეში ბინა საკუთარ სახელზე დარეგისტრირა. უარყოფითი მხარეა ხელახალი გაყიდვისას გადასახადების ოპტიმიზაციის შეზღუდული ვარიანტები.

კომპანიის დაარსება პორტუგალიაში ან ევროკავშირის იურისდიქციაში (ხშირად გამოიყენება პორტუგალიისა და მალტის კომბინაცია) შესაფერისია მსხვილი ინვესტორებისა და მათთვის, ვინც რამდენიმე ქონების მართვას გეგმავს. ეს საგადასახადო შეღავათებს სთავაზობს და ამარტივებს აქტივების გადაცემას. მე ხშირად ვურჩევ ამ ფორმატს კლიენტებს, რომლებიც ყიდულობენ არა მხოლოდ ერთ ბინას, არამედ მთლიან ქონების პაკეტს.

უძრავი ქონების ფონდების მეშვეობით ინვესტირება საშუალებას გაძლევთ, მონაწილეობა მიიღოთ ბაზარზე ქონების დამოუკიდებლად მართვის გარეშე. პორტუგალია იყენებს SIGI-ს (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) ფორმატს, რომელიც REIT-ის საგადასახადო შეღავათების ეკვივალენტია. ამ მეთოდს ირჩევენ დივიდენდებსა და გრძელვადიან ზრდაზე ორიენტირებული ინვესტორები.

წილადური საკუთრება და ტრასტის სტრუქტურები პოპულარულია ოჯახური ინვესტიციებისთვის. ეს ამცირებს მემკვიდრეებს შორის დავების რისკს და ამარტივებს მართვას. მყავდა კლიენტი ბრაზილიიდან, რომელმაც ალგარვეში მდებარე ვილის საკუთრება ოჯახურ ტრასტს გადასცა აქტივების დასაცავად და მემკვიდრეობის სტრუქტურირების მიზნით.

პორტუგალიას სხვა მრავალ ქვეყანასთან შედარებით აშკარა უპირატესობა აქვს, რადგან ის უცხოელ მყიდველებზე შეზღუდვებს არ აწესებს. არარეზიდენტებს მოქალაქეების იგივე უფლებები აქვთ: მათ შეუძლიათ პორტუგალიაში ნებისმიერი ზომის ბინების, სახლების ან კომერციული უძრავი ქონების შეძენა. ტრანზაქციის დასასრულებლად, თქვენ უნდა მიიღოთ საგადასახადო საიდენტიფიკაციო ნომერი (NIF) და გადაიხადოთ წლიური ქონების გადასახადი (IMI), რომელიც, როგორც წესი, კადასტრული ღირებულების 0.3–0.8%-ს შეადგენს.

პორტუგალიაში უძრავი ქონების შეძენის პროცესი საკმაოდ გამჭვირვალეა, თუმცა ის მოითხოვს მთელი რიგი პროცედურების დაცვას და სპეციალისტების ჩართვას. ამ ეტაპზე დაშვებული შეცდომები შეიძლება ძვირი დაგიჯდეთ, ამიტომ მნიშვნელოვანია გვესმოდეს ნაბიჯები და რისკები.

1. NIF-ის მიღება (1 დღე) – საგადასახადო ნომერი (Número de Identificação Fiscal) სავალდებულოა ყველა ტრანზაქციისთვის, პორტუგალიაში უძრავი ქონების შეძენის ჩათვლით.
2. ტრანზაქციის განსახორციელებლად პორტუგალიურ ბანკში საბანკო ანგარიშის გახსნა
3. ჩართეთ ადვოკატი - ის დაათვალიერებს ქონებას (5-10 დღე), მოამზადებს კონტრაქტებს და დაიცავს თქვენს ინტერესებს.
4. წინასწარი ხელშეკრულების (CPCV) ხელმოწერა (1–2 დღე) და დეპოზიტის (ჩვეულებრივ 10%) გადახდა.
5. ნოტარიუსთან საბოლოო ტრანზაქციის დადება
6. რეგისტრაცია Conservatória do Registo Predial-ში (საკუთრების რეესტრი) საკუთრების ოფიციალურად (2-5 დღე).

საშუალო ხანგრძლივობა: 1.5–2 თვე (3 თვემდე ვადით იპოთეკური სესხებისთვის). თუ პორტუგალიაში პირადად იმყოფებით, დაგჭირდებათ თარჯიმანი, რადგან ყველა დოკუმენტაცია პორტუგალიურ ენაზეა.

ადვოკატი ამოწმებს ქონების იურიდიულ სტატუსს (ვალები, იპოთეკური სესხები და გამოყენების ნებართვები), ამზადებს კონტრაქტებს და ზედამხედველობს ტრანზაქციის ყველა ეტაპს. აგენტი ეხმარება ქონების შერჩევაში და ხელს უწყობს მოლაპარაკებებს, მაგრამ არ ცვლის ადვოკატს.

ჩემი ერთ-ერთი კლიენტი ცდილობდა ადვოკატზე ფულის დაზოგვას, მაგრამ პრობლემა შეექმნა ქონებაზე არსებულ იპოთეკურ სესხთან დაკავშირებით. ადვოკატი გვიან ეტაპზე მოვიყვანეთ, მაგრამ ამან გარიგება ორი თვით გადადო.

ჩემი აზრი: ყოველთვის მიმართეთ დამოუკიდებელ ადვოკატს და არა გამყიდველის ან აგენტის მიერ რეკომენდებულს.

• პასპორტი ან სხვა მოქმედი პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – პორტუგალიური საგადასახადო ნომერი.
• ვიზა ან ბინადრობის ნებართვა - მიუხედავად იმისა, რომ უცხოელებს შეუძლიათ უძრავი ქონების შეძენა ბინადრობის ნებართვის გარეშე, ხანგრძლივი ყოფნისთვის და შეძენასთან დაკავშირებული საკითხების მოსაგვარებლად შეიძლება საჭირო გახდეს შესვლის ვიზა ან ბინადრობის სტატუსი.
• პორტუგალიის საბანკო ანგარიში ტრანზაქციის დასაფარად.
• თანხების წყაროს დადასტურება (ფულის გათეთრების წინააღმდეგ ბრძოლის - ფულის გათეთრების წინააღმდეგ ბრძოლის - ფარგლებში).
• გაყიდვისა და შესყიდვის ხელშეკრულება (ხელმოწერილი ორივე მხარის მიერ).
• იპოთეკური სესხისთვის საჭირო დოკუმენტები (თუ სესხით ყიდულობთ): შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტი, საგადასახადო დეკლარაციები, დასაქმების ან ბიზნესის დამადასტურებელი საბუთი, საკრედიტო ისტორია (ზოგჯერ მოითხოვება).

პორტუგალიაში იპოთეკური სესხის მისაღებად, როგორც რეზიდენტებს, ასევე არარეზიდენტებს უნდა ჰქონდეთ კარგი საკრედიტო ისტორია, საკმარისი შემოსავალი და ქონების ღირებულების 30-დან 50%-მდე პირველადი შენატანი.

იურიდიულად, მადეირასა და აზორის კუნძულებზე უძრავი ქონების შეძენის პროცესი იდენტურია პორტუგალიის მატერიკზე არსებული ტრანზაქციებისა: საჭიროა NIF, წინასწარი კონტრაქტი (CPCV), ნოტარიუსის წინაშე ხელმოწერა და კონსერვატორიაში რეგისტრაცია. უცხოელი ინვესტორებისთვის არანაირი შეზღუდვა არ არსებობს და ყველა უფლება სრულად არის დაცული.

თუმცა, არსებობს რამდენიმე გაფრთხილება. პირველ რიგში, გეოგრაფიული სიშორის გამო, დოკუმენტებისა და დამტკიცებების მიღებას შეიძლება მეტი დრო დასჭირდეს (განსაკუთრებით აზორის კუნძულებზე). მეორეც, მადეირასა და აზორის კუნძულებზე ტურისტული უძრავი ქონების ან გასაქირავებელი ბინების შეძენისას, თქვენ უნდა შეამოწმოთ Alojamento Local (AL) ლიცენზია და დარწმუნდეთ, რომ ქონება შეესაბამება ადგილობრივ რეგულაციებს. ამ ლიცენზიებს არეგულირებენ მუნიციპალიტეტები და ზოგიერთ რაიონში ახალი ლიცენზიების გაცემაზე შეზღუდვებია დაწესებული.

პორტუგალიაში უძრავი ქონების დისტანციურად შეძენა გავრცელებული პრაქტიკაა, განსაკუთრებით უცხოელ ინვესტორებს შორის. ტრანზაქცია ფორმდება მინდობილობით (Procuração), რომელიც დამოწმებულია ნოტარიუსის მიერ მყიდველის საცხოვრებელი ქვეყნის ნოტარიუსის მიერ და ლეგალიზებულია აპოსტილით. ამ მინდობილობით, ადვოკატს ან უფლებამოსილ წარმომადგენელს შეუძლია ხელი მოაწეროს ყველა დოკუმენტს, მათ შორის CPCV-ს და საბოლოო აქტს.

არარეზიდენტებისთვის დამატებითი შეზღუდვები არ არსებობს, თუმცა მნიშვნელოვანია, რომ მინდობილობა სათანადოდ იყოს შედგენილი პორტუგალიური შაბლონის მიხედვით და პორტუგალიურად ითარგმნოს. პრაქტიკაში, გირჩევთ, შეამოწმოთ, რომ მინდობილობა მოიცავს ყველა საჭირო უფლებამოსილებას: საბანკო ანგარიშის გახსნას, NIF-ის მიღებას, კონტრაქტის ხელმოწერას და ქონების რეგისტრაციას. ეს თავიდან აგაცილებთ შეფერხებებს საბოლოო ეტაპზე.

პორტუგალიაში ქონების შეძენის დაგეგმვისას მნიშვნელოვანია წინასწარ გაითვალისწინოთ ყველა საგადასახადო ვალდებულება და მასთან დაკავშირებული ხარჯები. ეს გავლენას ახდენს ქონების რეალურ ღირებულებასა და საინვესტიციო სტრატეგიაზე.

სახლის შეძენისას გადახდილია მუნიციპალური გადასახადი (IMMT). განაკვეთი პროგრესულია და მერყეობს 1%-დან 7.5%-მდე, რაც დამოკიდებულია ქონების ღირებულებაზე და იმაზე, გამოიყენებენ თუ არა მას ძირითად საცხოვრებლად. მაგალითად, 300,000 ევროს ღირებულების ბინისთვის გადასახადი დაახლოებით 8,000–9,000 ევრო იქნება.

რჩევა: თუ რამდენიმე ქონებას ყიდულობთ, უფრო მომგებიანია ტრანზაქციების რეგისტრაცია სხვადასხვა მხარის სახელზე, რათა შემცირდეს განაკვეთი.

იმპოსტო დუ სელო (Imposto do Selo) ტრანზაქციის ფასის ფიქსირებული 0.8%-ია და გადახდილია ნოტარიუსის ოფისში ხელშეკრულების ხელმოწერის დღეს. ეს არის ქონების შეძენის ფასზე ფიქსირებული გადასახადი. თუ ქონება იპოთეკით არის დაფინანსებული, სესხის ოდენობას დამატებით 0.6%-იანი საშემოსავლო გადასახადი ემატება.

ტრანზაქციის დასრულების შემდეგ, პორტუგალიაში ქონების მესაკუთრე ვალდებულია გადაიხადოს IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — ქონების გადასახადის ექვივალენტი. განაკვეთი შეადგენს ქონების საკადასტრო ღირებულების 0.3–0.45%-ს.

საკადასტრო ღირებულებას (CV) საგადასახადო სამსახური (AT) ითვლის ქონების მახასიათებლების მიხედვით: მდებარეობა, ფართობი, გამოყენების ტიპი და სხვა პარამეტრები. მაგალითად, ლისაბონში 200,000 ევროს CV-ის მქონე ბინისთვის წლიური გადასახადი დაახლოებით 600–900 ევრო იქნება.

ახალაშენებულ კორპუსში ბინის შეძენისას, დღგ უკვე შედის ფასში და შეადგენს 23%-ს (კომერციული ფართებისთვის). საცხოვრებელი ფართებისთვის გადასახადი შედის ფასში; დამატებითი გადახდები არ არის საჭირო.

NHR (არარეზიდენტი რეზიდენტის) სტატუსი 10 წლამდე ვადით შემოსავალზე, მათ შორის ქირასა და საზღვარგარეთიდან მიღებულ შემოსავალზე, მნიშვნელოვანი გადასახადების შემცირების საშუალებას იძლევა. ეს რეჟიმი პორტუგალიურ უძრავ ქონებას განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც ცხოვრებას ან ბინადრობის ნებართვის მიღებას გეგმავენ. უმჯობესია NHR სტატუსის მისაღებად განაცხადი ბინადრობის პირველი წლის განმავლობაში შეიტანოთ, რათა თავიდან აიცილოთ შეღავათებით სარგებლობის უფლების დაკარგვა.

ავსტრია ბაზრის სტაბილურობისა და უძრავი ქონების მაღალი ლიკვიდურობის გამო იმარჯვებს. აქ ფასები პროგნოზირებადად იზრდება, უძრავი ქონების მოთხოვნა სტაბილური რჩება, ხოლო გაყიდვისა და საკუთრების გადაცემის პროცესი სწრაფი და მარტივია. მეორეს მხრივ, პორტუგალია

პორტუგალიის ოქროს ვიზა დიდი ხანია უცხოელი ინვესტორებისთვის ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველ ინსტრუმენტს წარმოადგენს. 2024 წლიდან პროგრამამ შეიცვალა პირობები: უძრავი ქონების შეძენა აღარ ითვლება რეზიდენტობის მიღების პირდაპირ გზად. ეს ახალ შესაძლებლობებს ხსნის ფონდებში, ბიზნესებში ან კულტურულ პროექტებში ინვესტიციების გზით, თუმცა დროისა და ფულის ფლანგვის თავიდან ასაცილებლად ფრთხილად განხილვას მოითხოვს.

საინვესტიციო ფონდები (ფონდის პაიები) – პორტუგალიურ საინვესტიციო ფონდებში მინიმალური შენატანია 500,000 ევრო. ამ ვარიანტს ვურჩევ კლიენტებს, რომელთაც სურთ პასიური შემოსავლის მიღება უძრავი ქონების მართვის გარეშე.

კომპანიის დაწყება ან მასში ინვესტირება - ან მინიმუმ 10 ახალი სამუშაო ადგილის შექმნა, ან არსებულ ბიზნესში 500,000 ევროს ინვესტირება. ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა ეს გზა აირჩია და ლისაბონში IT სერვისებზე ორიენტირებული ბიზნესი გახსნა.

კულტურისთვის შემოწირულობები - მინიმუმ 250,000 ევრო ეროვნული მემკვიდრეობის ან კვლევითი პროექტებისთვის. შესანიშნავი შესაძლებლობა კულტურის მხარდასაჭერად და ამავდროულად ბინადრობის ნებართვის მისაღებად.

რეზიდენტობის სტატუსის შესანარჩუნებლად, პორტუგალიაში წელიწადში საშუალოდ 7 დღე უნდა გაატაროთ.

თუ მიზანი დიდი ინვესტიციების გარეშე ცხოვრებაა, ალტერნატიული ვარიანტები შესაფერისია:

• D7 ვიზა – საზღვარგარეთიდან სტაბილური შემოსავლის საფუძველზე.
• ციფრული მომთაბარე ვიზა – დისტანციური მუშაობისთვის.

პორტუგალიაში რეზიდენტობის მიღება ინვესტორსა და მის ოჯახს ფართო შესაძლებლობებს უხსნის:

• პორტუგალიაში ბინადრობის უფლება გულისხმობს ოჯახის ყველა წევრისთვის ქვეყანაში თავისუფალ შესვლას და ცხოვრებას.
• შენგენის ზონაში შესვლა - ვიზის გარეშე 27 ევროპულ ქვეყანაში მოგზაურობის შესაძლებლობა.
• საგადასახადო შეღავათები და ოპტიმიზაცია – ეროვნული საშემოსავლო რეჟიმთან შერწყმის შემთხვევაში, შესაძლებელია საზღვარგარეთ მიღებული შემოსავლის დაბეგვრის მნიშვნელოვნად შემცირება.
• სტაბილური სამართლებრივი გარემო - პორტუგალია ევროკავშირის წევრია, აქვს გამჭვირვალე კანონმდებლობა და ინვესტორების უფლებები დაცულია.
• განათლება და ჯანდაცვა – საჯარო სკოლებსა და უნივერსიტეტებზე წვდომა, ხარისხიანი ჯანდაცვა მაცხოვრებლებისთვის.
• მოქნილობა მეწარმეებისა და ციფრული მომთაბარეებისთვის - შეგიძლიათ მართოთ ბიზნესი, ჩადოთ ინვესტიცია და ამავდროულად ისარგებლოთ ევროპული რეზიდენტურის პროგრამის შეღავათებით.

ინვესტორების მიერ ოქროს ვიზაზე განაცხადის შეტანისას დაშვებული გავრცელებული შეცდომები:

• 2024 წლის შემდეგ უძრავი ქონების შეძენით ბინადრობის ნებართვის მიღების მცდელობა.
• პორტუგალიაში ყოფნის არასაკმარისი მინიმალური პერიოდი (წელიწადში 7 დღე).
• შეცდომები მინდობილობებსა და დოკუმენტების თარგმანებში.
• ჰონორარებზე, იურიდიულ მომსახურებასა და გადასახადებზე აღურიცხავი ხარჯები.
• შემოსავლის წყაროების კანონიერების არასწორი დადასტურება.

ამჟამად, პორტუგალიის ოქროს ვიზის ხუთწლიანი ფლობის შემდეგ, ინვესტორს და მის ოჯახს შეუძლიათ პორტუგალიის მოქალაქეობისა და ევროკავშირის პასპორტის მიღება. ამისათვის საჭიროა:

• პორტუგალიაში წელიწადში მინიმუმ 7 დღე უნდა იცხოვროთ;
• გქონდეთ კანონიერი ბინადრობის ნებართვა და დაიცვათ პროგრამის ყველა პირობა;
• დაადასტურეთ პორტუგალიური ენის ცოდნა A2 დონეზე;
• არ აქვს სერიოზული კრიმინალური ჩანაწერი;
• დაადასტურეთ შემოსავლის წყაროების ლეგალურობა.

მოქალაქეობის მიღება შენგენის ზონაში სრულ წვდომას, ევროკავშირის ნებისმიერ ქვეყანაში მუშაობისა და სწავლის უფლებას და შვილებისთვის მოქალაქეობის გადაცემის შესაძლებლობას იძლევა. ინვესტორებისთვის ეს სტრატეგიული ინსტრუმენტია: პორტუგალიაში ინვესტირება ერთდროულად უზრუნველყოფს ლეგალურ ევროპულ პასპორტს და საგადასახადო შეღავათებს NHR რეჟიმის მეშვეობით.

ოქროს ვიზის პროგრამამ მნიშვნელოვანი ცვლილებები განიცადა:

• უძრავი ქონების გამორიცხვა, როგორც ბინადრობის ნებართვის მიღების პირდაპირი გზის (2024 წლიდან).
• ფოკუსირება ფონდებში, ბიზნესსა და კულტურაში ინვესტიციებზე: ფონდებისა და კომპანიებისთვის მინიმალური ოდენობაა 500 000 ევრო, კულტურული შემოწირულობებისთვის კი 250 000 ევრო.

მოქალაქეობის მოთხოვნების გამკაცრება (2025 წლის 23 ივნისის კანონპროექტი):

• ისინი გეგმავენ, რომ განმცხადებლების უმეტესობისთვის ბინადრობის მინიმალური ვადა 10 წლამდე გაიზარდოს (CPLP ქვეყნებისთვის 7 წლამდე);
• პორტუგალიური ენის სავალდებულო ცოდნა (A2 დონე);
• კულტურისა და უფლებების ტესტი;
• გამკაცრებულია ნასამართლეობის ჩანაწერების შემოწმება;
• სეფარდული ებრაული წარმოშობის გზის დახურვა.
• საკომისიოებისა და პასუხისმგებლობების გაზრდილი გამჭვირვალობა - ყველა საკომისიო, მათ შორის იურიდიული, განახლდა და ამჟამად ფიქსირებულია სხვადასხვა ტიპის ინვესტიციებისთვის.

ავსტრია მოქალაქეობის მიღების კიდევ ერთ გზას სთავაზობს მოქალაქეობას D ვიზის ანუ თვითკმარობის პროგრამის მეშვეობით, თუმცა პროცესი უფრო მკაცრი და ხანგრძლივია:

• საჭიროა სტაბილური მაღალი შემოსავლის ან დიდი ინვესტიციების დამადასტურებელი საბუთი;
• მოქალაქეობის მიღებამდე მინიმალური ბინადრობის ვადაა 10 წელი;
• ნაკლები მოქნილობაა: უძრავ ქონებაში ინვესტიციები პირდაპირ არ იძლევა მოქალაქეობის მინიჭების საშუალებას;
• ნატურალიზაციის პროცესი უფრო რთული და ბიუროკრატიულია.

ავსტრია გამოირჩევა სტაბილურობის, პროგნოზირებადობისა და ინვესტორთა უფლებების გრძელვადიანი დაცვის თვალსაზრისით. მას ნაკლები რისკები, უფრო მკაცრი და გამჭვირვალე რეგულაციები, უძრავი ქონების უფრო მაღალი ლიკვიდურობა და მოქალაქეობის უფრო სწრაფი მიღება აქვს, ვიდრე პორტუგალიას.

პორტუგალიაში გაქირავების ბაზარი სწრაფად იზრდება, თუმცა ეს ფრთხილად განხილვას მოითხოვს. მოკლევადიან და გრძელვადიან გაქირავებას შორის განსხვავებების გაგება ინვესტორებს ეხმარება აირჩიონ სტრატეგია, რომელიც ოპტიმალურად აბალანსებს შემოსავლებსა და რისკებს.

მოკლევადიანი გაქირავება კვლავ პოპულარულია ტურისტულ ზონებში, როგორიცაა ლისაბონი, პორტო, ალგარვე და მადეირა. შემოსავალი, როგორც წესი, წელიწადში 5–7%-ია, თუმცა არსებობს შეზღუდვები AL (Alojamento Local) ლიცენზიებზე.

ახალი წესები: ქალაქები ლიცენზიების რაოდენობაზე კვოტებს აწესებენ ბაზრის რეგულირებისა და ადგილობრივი მაცხოვრებლების საცხოვრებელ სახლებზე ზეწოლის შესამცირებლად. კლიენტის მაგალითი: ალგარვეში ბინის მეპატრონე მას Airbnb-ზე აქირავებს, მაგრამ წინასწარ მიიღო ლიცენზია - რაც ჯარიმების თავიდან აცილებასა და შემოსავლის გენერირებას უწყობს ხელს.

გრძელვადიანი კონტრაქტები ინვესტორებს თავისი სტაბილურობით იზიდავს: წლიური 3–5%-იანი შემოსავლიანობა და სეზონური რყევების შემცირება. ეს ვარიანტი იზიდავს კლიენტებს, რომლებიც აფასებენ პროგნოზირებად შემოსავლის ნაკადს და მინიმალურ რისკს.

პორტფელის ინვესტორებისთვის, მომგებიანობისა და სტაბილურობის დასაბალანსებლად, გონივრულია რამდენიმე ქონების გაერთიანება - ზოგი მოკლევადიანი გაქირავებისთვის, ზოგი კი გრძელვადიანი გაქირავებისთვის.

მმართველი კომპანიები ეხმარებიან შემოსავლის ოპტიმიზაციასა და საგადასახადო საკითხების მოგვარებაში.
მმართველი კომპანიების ძირითადი ფუნქციებია:

• მოკლევადიანი გაქირავების მართვა და AL ლიცენზირება.
• გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებების დამქირავებლების შერჩევა და კონტროლი.
• ქირის აკრეფა და ფინანსური ანგარიშგება.
• საცხოვრებლის დასუფთავების, შეკეთებისა და მოვლა-პატრონობის ორგანიზება.
• იურიდიული საკითხების მოგვარება და საგადასახადო ორგანოებთან ურთიერთქმედება.
• კონსულტაციები შემოსავლის ოპტიმიზაციისა და რისკების მინიმიზაციის შესახებ.

უძრავი ქონების გაქირავებისას, რეზიდენტები იხდიან საშემოსავლო გადასახადს პროგრესული შკალით, რომელიც მერყეობს 14%-დან 48%-მდე, წლიური შემოსავლის მიხედვით. არარეზიდენტები ექვემდებარებიან ფიქსირებულ 25%-იან განაკვეთს. თუმცა, მხოლოდ პორტუგალიაში მიღებული შემოსავალი იბეგრება.

პორტუგალიის ბაზარზე შემოსავლიანობა უფრო მაღალია, თუმცა გაქირავების რეგულაციები უფრო მკაცრია და შეიძლება შეიცვალოს. ავსტრიაში შემოსავლიანობა უფრო დაბალია (2–3%), თუმცა ბაზარი სტაბილურია, რეგულაციები პროგნოზირებადია და ჯარიმების რისკი მინიმალურია. ამ ფონზე, გერმანიის მსხვილ ქალაქებში უძრავი ქონების ფასები ხშირად კონსერვატიული სტრატეგიებისთვის ძალიან მაღალად აღიქმება.

უძრავი ქონების შესაძენად რეგიონის არჩევანი პირდაპირ გავლენას ახდენს მომგებიანობაზე, ლიკვიდურობასა და რისკზე. მოდით განვიხილოთ ძირითადი რეგიონები მოთხოვნის, ინფრასტრუქტურისა და საინვესტიციო პოტენციალის თვალსაზრისით.

ლისაბონი: ყველაზე მაღალი სეგმენტი და მაღალი მოთხოვნა

ლისაბონი ეკონომიკური და ტურისტული აქტივობის ცენტრად რჩება. მოკლევადიანი და გრძელვადიანი გაქირავების სახლებზე დიდი მოთხოვნა ფასების ზრდას იწვევს.

• საშუალო ფასი: €4,500–€5,500/მ²
• გაქირავების შემოსავლიანობა: მოკლევადიანი 6-7%, გრძელვადიანი 3-4%

პორტო: ხელმისაწვდომი და პერსპექტიული ბაზარი

პორტო იზიდავს ტურისტებსა და სტუდენტებს, ხოლო გრძელვადიანი გაქირავების მოთხოვნა სტაბილურია. ფასები უფრო დაბალია, ვიდრე ლისაბონში, მაგრამ მოთხოვნა კვლავ იზრდება.

• საშუალო ფასი: €3,500–€4,500/მ²
• გაქირავების შემოსავლიანობა: მოკლევადიანი 5-6%, გრძელვადიანი 3-4%

ალგარვე: ფუფუნების და სეზონური გაქირავების ადგილები

რეგიონი პოპულარულია ტურისტებში, განსაკუთრებით ზაფხულის სეზონზე. სეზონური გაქირავება მაღალ შემოსავალს გვთავაზობს, თუმცა მოთხოვნა მერყეობს.

• საშუალო ფასი: 3,000–4,000 ევრო/მ²
• გაქირავების შემოსავლიანობა: მოკლევადიანი 6-7%, გრძელვადიანი 3-5%

მადეირა: კლიმატი და საგადასახადო შეღავათები

რეგიონი მიმზიდველია ასაკოვანი ინვესტორებისა და ციფრული მომთაბარეებისთვის. საგადასახადო შეღავათები და სტაბილური ტურისტული ნაკადი ბაზარს პერსპექტიულს ხდის.

• საშუალო ფასი: €2,500–€3,500/მ²
• გაქირავების შემოსავლიანობა: მოკლევადიანი 5%, გრძელვადიანი 3%

აზორის კუნძულები: ნიშა გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის

ბაზარი ნაკლებად გაჯერებულია და შესაფერისია 5-10 წლიანი ჰორიზონტის მქონე გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის. შემოსავლები უფრო დაბალია, მაგრამ ფასები დაბალია.

• საშუალო ფასი: 2,000–3,000 ევრო/მ²
• გაქირავების შემოსავლიანობა: მოკლევადიანი 4-5%, გრძელვადიანი 2-3%

პორტუგალიაში ხელახლა გაყიდულ და ახლად აშენებულ უძრავ ქონებას შორის არჩევანის გაკეთება დამოკიდებულია თქვენს საინვესტიციო მიზნებზე, ბიუჯეტსა და პრეფერენციებზე. ორივე სეგმენტს აქვს თავისი უპირატესობები და შეზღუდვები.

2024 წელს პორტუგალიაში 156,325 საცხოვრებელი უძრავი ქონება გაიყიდა, რაც წინა წელთან შედარებით 14.5%-ით მეტია. აქედან 124,445 (79.6%) არსებული უძრავი ქონება იყო, ხოლო 31,880 (20.4%) ახალი.

უპირატესობები : მეორად ბაზარზე ყველა ტრანზაქციის დაახლოებით 80% მოდის, ხოლო უძრავი ქონების უმეტესობა ლისაბონის, პორტოს და სხვა მსხვილი ქალაქების ისტორიულ ცენტრებში მდებარეობს. ეს უძრავი ქონება მიმზიდველია როგორც ტურისტებისთვის, ასევე გრძელვადიანი საცხოვრებლად.

შეზღუდვები : ასეთი შენობების აღდგენა მოითხოვს არქიტექტურული რეგულაციების დაცვას და რეკონსტრუქციის ნებართვის მიღებას. ზოგიერთ შენობას სჭირდება ფართომასშტაბიანი რემონტი, რაც ზრდის შესყიდვის ფასს.

ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა ლისაბონის ისტორიულ ცენტრში ბინა 380 000 ევროდ შეიძინა. რემონტის დამატებითი ხარჯების მიუხედავად, ქონება მოკლევადიანი გაქირავებიდან სტაბილურ შემოსავალს გამოიმუშავებს.

მახასიათებლები : ახალი მშენებლობა ტრანზაქციების დაახლოებით 20%-ს შეადგენს. ახალი ბინები და ვილები თანამედროვე განლაგებით, ენერგოეფექტურობითა და დეველოპერის გარანტიებით გამოირჩევა.

ინვესტორებისთვის უპირატესობა : ახალი შენობების გრძელვადიანი გაქირავება ან ღირებულების ზრდით გაყიდვა უფრო ადვილია.

ალგარვეში ერთმა კლიენტმა 600 000 ევრო ჩადო ზღვის პირას ახალ ბინაში და ორი წლის შემდეგ ქონების ფასი 15%-ით გაიზარდა.

უპირატესობები : Airbnb-ის ან Booking პლატფორმების მეშვეობით მოკლევადიანი გაქირავება წელიწადში 6-7%-მდე შემოსავალს იძლევა, განსაკუთრებით ლისაბონსა და პორტოში.

მახასიათებლები : ტურისტებისთვის ბინების კანონიერად გასაქირავებლად საჭიროა ალბერტას შტატის ლიცენზია. ზოგიერთ რაიონში კვოტები შეზღუდულია.

პორტუგალიაში ახალი პროექტები უფრო ხელმისაწვდომ ფასებს და პოტენციურად უფრო მაღალ საიჯარო შემოსავალს გვთავაზობს, განსაკუთრებით პოპულარულ ტურისტულ ზონებსა და ლისაბონში. თუმცა, ავსტრიას უპირატესობები აქვს ფასების სტაბილურობის, მშენებლობის ხარისხისა და ენერგოეფექტურობის თვალსაზრისით - უძრავი ქონების გაყიდვა და ლიკვიდურობის შენარჩუნება უფრო ადვილია არასტაბილურ წლებშიც კი.

პორტუგალიურ უძრავ ქონებაში ინვესტირება არ შემოიფარგლება მხოლოდ ბინის სტანდარტული შეძენით. არსებობს რამდენიმე ალტერნატიული მიდგომა, რომელსაც შეუძლია შემოსავლების ოპტიმიზაცია, რისკების შემცირება და თქვენი საინვესტიციო პორტფელის გაფართოება.

ძველი ბინების ან შენობების შეძენა, შემდეგ მათი რემონტი და გაქირავება ან ხელახლა გაყიდვა კვლავ პოპულარულ სტრატეგიად რჩება. არსებული ბაზარი საშუალოზე დაბალ ფასებში გვთავაზობს უძრავ ქონებას და რემონტის შემდეგ მათი ფასები და მომგებიანობა მნიშვნელოვნად იზრდება.

მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა ლისაბონის ცენტრში ბინა 320,000 ევროდ შეიძინა, 50,000 ევრო რემონტში ჩადო და ერთი წლის შემდეგ Airbnb-ზე მისი გაქირავება დაახლოებით 6%-იანი წლიური შემოსავლით შეძლო. მნიშვნელოვანია არქიტექტურული შეზღუდვების და რემონტის ნებართვების საჭიროების გათვალისწინება.

მინი-სასტუმროებში, აპარტ-ოტელებსა და სასტუმრო სახლებში ინვესტირება საშუალებას გაძლევთ, სტაბილური შემოსავალი მიიღოთ ლისაბონში, ალგარვესა და კუნძულებზე ტურისტულ საცხოვრებლებზე მაღალი მოთხოვნის გამო.

ერთმა კლიენტმა ალგარვეში აპარტ-სასტუმროში 700,000 ევროს ღირებულების ინვესტიცია ჩადო, საშუალო დატვირთულობის კოეფიციენტით დაახლოებით 70%, რაც წელიწადში დაახლოებით 7%-იან შემოსავალს იძლევა. შემოსავლის ოპტიმიზაციისა და მოკლევადიანი იჯარის შესახებ კანონმდებლობის დასაცავად რეკომენდებულია მმართველი კომპანიების გამოყენება.

პორტუგალიურ REIT-ებში (SIGI) ან უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდებში ინვესტირება საშუალებას გაძლევთ, მიიღოთ შემოსავალი ბაზრიდან ქონების პირდაპირი მართვის გარეშე და შეამციროთ იურიდიული რისკები.

მაგალითად, კლიენტმა პორტუგალიურ უძრავი ქონების ფონდში 500,000 ევროს ინვესტიცია ჩადო და რეზიდენტობის შენარჩუნებით დივიდენდებიდან პასიურ შემოსავალს იღებს. ინვესტირებამდე მნიშვნელოვანია ფონდის რეპუტაციისა და საკომისიოების სტრუქტურის შემოწმება.

საცხოვრებელი ან ტურისტული უძრავი ქონების განვითარებისთვის მიწის შეძენა პერსპექტიულ სტრატეგიად რჩება, რადგან მიწის ღირებულების ზრდის პოტენციალი უფრო მაღალია, ვიდრე დასრულებული უძრავი ქონების.

ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა მადეირაზე მიწის ნაკვეთი 300 000 ევროდ შეიძინა და ინფრასტრუქტურული პროექტების დასრულების შემდეგ მისი ღირებულება ამჟამად 420 000 ევროდ არის შეფასებული. ნაკვეთის არჩევისას მნიშვნელოვანია კუნძულებზე ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობის, გარემოსდაცვითი შეზღუდვების და მშენებლობის შეზღუდვების გათვალისწინება.

პორტუგალია ფასების ცვალებადობის მაღალ პოტენციალს და მაღალი შემოსავლიანობის მიღების შესაძლებლობას გვთავაზობს, თუმცა მარეგულირებელი და სეზონური რისკები კვლავ მნიშვნელოვანია. ავსტრია, პირიქით, ბაზრის სტაბილურობას, პროგნოზირებად ლიკვიდურობას და შემოსავლიანობას გვთავაზობს, თუმცა შესვლის ბარიერი უფრო მაღალია.

მოქნილი სტრატეგიისა და აქტივების მართვის სურვილის მქონე ინვესტორებისთვის პორტუგალია მეტ შესაძლებლობებს სთავაზობს, ხოლო კონსერვატიული ინვესტორებისთვის ავსტრია საუკეთესო არჩევანად რჩება.

პორტუგალიურ უძრავ ქონებაში ინვესტირება მაღალ შემოსავალს და მიმზიდველ შესაძლებლობებს გთავაზობთ. პორტუგალიაში სახლის თუ ბინის ყიდვას განიხილავთ, რისკების გააზრება დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ მოულოდნელი პრობლემები.

პორტუგალიაში უძრავი ქონების შეძენისა და რეგისტრაციის პროცესს შეიძლება ინვესტორების მოლოდინს გადააჭარბოს. საგადასახადო საიდენტიფიკაციო ნომრის (NIF) მიღებას, იურიდიულ შემოწმებას და კონსერვატორიაში რეგისტრაციას ზოგჯერ თან ახლავს შეფერხებები.

მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა თითქმის ორი თვე დაელოდა ლისაბონში ბინის შესყიდვის გარიგების დასრულებას Encargos-ის აუდიტისა და იპოთეკური დატვირთვის გამო. ბიუროკრატიული რისკების მინიმიზაციისთვის ყოველთვის ითანამშრომლეთ გამოცდილ იურისტთან და აგენტთან.

Airbnb-სა და Booking-ის მსგავსი პლატფორმების მეშვეობით მოკლევადიანი გაქირავებისთვის საჭიროა AL (Alojamento Local) ლიცენზია, ხოლო პოპულარულ ქალაქებს, როგორიცაა ლისაბონი და პორტო, აქვთ კვოტები ახალი ნებართვების გაცემისთვის. კლიენტები ხშირად აწყდებიან შეზღუდვებს ლიცენზიების განახლებაზე ან ჯარიმებს რეგულაციების დარღვევისთვის.

მაღალი ტურისტული მოთხოვნის მქონე რეგიონებში, როგორიცაა ალგარვე, მადეირა და აზორის კუნძულები, გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი სეზონის მიხედვით მნიშვნელოვნად განსხვავდება. მაგალითად, ზაფხულში შემოსავლიანობამ შეიძლება 7-8%-ს მიაღწიოს, ხოლო ზამთარში 2-3%-მდე იკლებს. რისკის შესამცირებლად, კლიენტები აერთიანებენ მოკლევადიან და გრძელვადიან გაქირავებას ან ფოკუსირდებიან ლისაბონსა და პორტოში არსებულ უძრავ ქონებაზე, სადაც მოთხოვნა უფრო სტაბილურია. მნიშვნელოვანია პორტუგალიაში უძრავი ქონების ფასების და პოტენციური შემოსავლიანობის შეფასება სეზონური რყევების გათვალისწინებით.

პორტუგალიაში ახალი მშენებლობების ბაზარი შეზღუდულია, განსაკუთრებით პოპულარულ ტურისტულ ზონებში. ეს გავლენას ახდენს უძრავი ქონების შერჩევაზე და შესაძლოა შეანელოს პორტფელის ზრდა იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც პორტუგალიაში ახალი ბინების და სახლების AL ლიცენზიით არიან დაინტერესებულნი.

პატარა ქალაქებსა და კუნძულებზე უძრავი ქონების გაყიდვას უფრო მეტი დრო სჭირდება, ვიდრე ლისაბონში, პორტოში ან ალგარვეში. მაგალითად, აზორის კუნძულებზე ბინა შეიძლება ბაზარზე ერთ წლამდე დარჩეს. უძრავი ქონების არჩევისას გაითვალისწინეთ ლიკვიდურობა და შეეცადეთ შეიძინოთ იმ ადგილებში, სადაც მუდმივი მოთხოვნა ან ტურისტული ნაკადია.

პორტუგალია უფრო მაღალ შემოსავლებსა და ბაზრის დინამიკას გვთავაზობს, თუმცა სავსეა მარეგულირებელი და სეზონური რისკებით. ავსტრია სტაბილურობას, პროგნოზირებადობას და ლიკვიდურობას გვთავაზობს, რაც მას კონსერვატიული ინვესტორებისთვის უფრო შესაფერისს ხდის. საბოლოო ჯამში, არჩევანი თქვენს სტრატეგიაზეა დამოკიდებული: მაღალი შემოსავლები რისკების მართვით პორტუგალიაში თუ სტაბილური ზრდა და კაპიტალის დაცვა ავსტრიაში.

პორტუგალიაში უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას უკრაინელმა და სხვა უცხოელმა მყიდველებმა უნდა გაითვალისწინონ არა მხოლოდ მომგებიანობა, არამედ კომფორტის დონე, ინფრასტრუქტურა და მომსახურება. საცხოვრებელი პირობების გააზრება მათ ეხმარება შეაფასონ, თუ როგორი იქნება ყოველდღიური ცხოვრება პორტუგალიაში სახლის ან ბინის შეძენის შემდეგ.

პორტუგალია ცნობილია რბილი ხმელთაშუა ზღვის კლიმატით, რაც ცხოვრებას მთელი წლის განმავლობაში კომფორტულს ხდის. ლისაბონში ზამთრის საშუალო ტემპერატურაა 12°C (53°F), ზაფხულის ტემპერატურა 28°C (82°F), ხოლო ალგარვეს სამხრეთ სანაპიროზე ზაფხული ცხელი და მშრალია.

ჯანდაცვას . მაცხოვრებლებს აქვთ წვდომა სახელმწიფო ჯანდაცვის სისტემაზე (SNS), სადაც ძირითადი მომსახურება უფასოა ან ნომინალური საფასურით. არარეზიდენტებს და უცხოელ ინვესტორებს შეუძლიათ კერძო დაზღვევის აღება, რომელიც მოიცავს ჰოსპიტალიზაციას, ამბულატორიულ მომსახურებას და გადაუდებელ მკურნალობას. დაზღვევის ღირებულება იწყება თვეში 50-100 ევროდან ერთ ადამიანზე და 150-250 ევროდან ოჯახებისთვის.

განათლებაც მრავალფეროვანია: სახელმწიფო სკოლები უფასოა მაცხოვრებლებისთვის, ხოლო კერძო და საერთაშორისო სკოლები ინგლისურ და სხვა ენებზე პროგრამებს გვთავაზობენ. საერთაშორისო სკოლების ფასები წელიწადში 5000 ევროდან 15000 ევრომდე მერყეობს, დონისა და ადგილმდებარეობის მიხედვით.

პორტუგალიაში ცხოვრების საშუალო ღირებულება ავსტრიასთან შედარებით უფრო დაბალია. ლისაბონში სასურსათო პროდუქტები და მომსახურება ერთ ადამიანზე თვეში დაახლოებით 700-1000 ევრო ღირს, ქალაქის ცენტრში ერთ ან ორსაძინებლიანი ბინის ქირა 1000-1500 ევრო ღირს, ხოლო კომუნალური გადასახადები დაახლოებით 150-200 ევრო. კუნძულებსა და პატარა ქალაქებში ფასები შეიძლება 10-20%-ით დაბალი იყოს.

პორტუგალიის საბანკო სისტემა გამჭვირვალეა, მრავალი საერთაშორისო ბანკითა და ონლაინ საბანკო მომსახურებით. არარეზიდენტებს შეუძლიათ საბანკო ანგარიშების გახსნა და იპოთეკური სესხების აღება. სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურა კარგად არის განვითარებული: მეტრო, ტრამვაი, ჩქაროსნული მატარებლები და საერთაშორისო აეროპორტები კომფორტულ მგზავრობას უზრუნველყოფენ. პორტუგალიაში უძრავი ქონების მყიდველი კლიენტები ხშირად აღნიშნავენ, რომ ამ სისტემების წყალობით ადგილობრივ ცხოვრებაში ინტეგრაცია მარტივია.

მომსახურებისა და ინფრასტრუქტურის თვალსაზრისით, ავსტრია იმარჯვებს: სწრაფი რეგისტრაცია, მაღალი ხარისხის ჯანდაცვა და ტრანსპორტირება. მეორეს მხრივ, პორტუგალია უნიკალურ ცხოვრების წესს სთავაზობს: თბილ კლიმატს, ზღვას, აქტიურ სოციალურ ცხოვრებას და საკუთრების დაბალ ღირებულებას. ინვესტორებისთვის არჩევანი მათ პრიორიტეტებზეა დამოკიდებული: ავსტრია უპირატესობას ანიჭებს სტაბილურობას და მომსახურებას, ხოლო პორტუგალია უპირატესობას ანიჭებს კომფორტს, კლიმატს და ცხოვრების წესს.

თუ პორტუგალიაში უძრავ ქონებას კაპიტალის დაცვის ფორმად და „ევროპულ თავშესაფრად “ მიიჩნევთ, ქვეყანა სტაბილურ ბაზარს და სამართლებრივ გამჭვირვალობას გვთავაზობს. მაგალითად, ჩემი უკრაინელი კლიენტების უმეტესობა პორტუგალიაში უძრავ ქონებას ყიდულობს, რათა ევროპულ ვალუტაში თავისი აქტივები შეინარჩუნოს და უსაფრთხო ქვეყანაში მშვიდობიანად ცხოვრების თავისუფლება ისარგებლოს.

პორტუგალია აქტიურად იზიდავს ფრილანსერებსა და ციფრულ მომთაბარეებს . ისეთი ქალაქები, როგორიცაა ლისაბონი და პორტო, გვთავაზობენ თანამშრომლობით სამუშაო სივრცეებს, სტაბილურ ინტერნეტს და კომფორტულ პირობებს დისტანციური მუშაობისთვის. პორტუგალიაში ბინის ან სანაპირო ზოლში მდებარე ქონების შეძენა საშუალებას გაძლევთ გააერთიანოთ დასვენება და მუშაობა, ხოლო D7 ვიზის ან ბინადრობის სტატუსის მიღების სიმარტივე ქვეყანას კიდევ უფრო მიმზიდველს ხდის.

პენსიონერები პორტუგალიას თბილი კლიმატის, ცხოვრების დაბალი ღირებულებისა და სპეციალური საგადასახადო შეღავათების გამო ირჩევენ, მათ შორის ეროვნული ჯანდაცვის რეჟიმის. პორტუგალიაში სახლის ან ბინის შეძენით, უფროსი ინვესტორებს შენგენის ზონაში დარჩენის პარალელურად, კომფორტულად და ხელმისაწვდომ ფასად ცხოვრების შესაძლებლობა აქვთ.

ავსტრია, როგორც წესი, სტაბილურობის, მომსახურების დონისა და ინფრასტრუქტურის მხრივ იმარჯვებს. თუმცა, პორტუგალია უნიკალურ ცხოვრების წესს გვთავაზობს: თავისუფლებას, კომფორტს, თბილ კლიმატს და ცხოვრების დაბალ ფასს. თუ უპირატესობას მშვიდ, სტაბილურ და მკაცრ წესებს ანიჭებთ, აირჩიეთ ავსტრია.

პორტუგალიაში უძრავი ქონების ინვესტიციიდან გასვლა მოითხოვს ყველა საგადასახადო და იურიდიული ნიუანსის დაგეგმვას და გააზრებას. ინვესტორებმა წინასწარ უნდა გაითვალისწინონ გაყიდვის დრო, ქონების გადაცემის მეთოდები და ოქროს ვიზის პროგრამის გავლენა, თუ ის გამოყენებული იქნება შეძენის დროს.

პორტუგალიაში სახლის, ბინის ან სხვა ნებისმიერი ქონების გაყიდვა გადასახადებისა და დოკუმენტაციის ფრთხილად განხილვას მოითხოვს. პოპულარულ რაიონებში, როგორიცაა ლისაბონი ან პორტო, გაყიდვის საშუალო პერიოდი 3-დან 6 თვემდეა, ხოლო ნაკლებად ლიკვიდური რაიონებში ამას შეიძლება ერთ წლამდე დასჭირდეს.

გაყიდვა კაპიტალის მოგების გადასახადს ექვემდებარება, რომელიც გამყიდველის რეზიდენტობისა და ქონების ტიპის მიხედვით განსხვავდება. მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა შვიდ თვეში გაყიდა ქონება ლისაბონში, პორტუგალიაში, NHR სტატუსის მეშვეობით გადასახადების ოპტიმიზაციის გზით. შედეგად, მან სტანდარტული 28%-ის ნაცვლად მხოლოდ დაახლოებით 14%-იანი კაპიტალის მოგების გადასახადი გადაიხადა.

თუ ქონება შეძენილია „ოქროს ვიზის“ პროგრამის ფარგლებში, გაყიდვისას მნიშვნელოვანია პროგრამის წესების გათვალისწინება. ადრე შეძენილი ქონება საშუალებას გაძლევთ შეინარჩუნოთ რეზიდენტობა, მაგრამ გასვლისას, თქვენი სტატუსის შესანარჩუნებლად, საჭიროა ტრანზაქციის სათანადოდ გაფორმება. ჩემი გამოცდილება აჩვენებს, რომ ადვოკატთან და აგენტთან თანამშრომლობა დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ ჯარიმები და გართულებები რეზიდენტობის განახლებისას.

პორტუგალიაში სახლის ან ბინის ნათესავებისთვის გადაცემა შესაძლებელია საჩუქრის ან ანდერძის საფუძველზე. ეს განსაკუთრებით აქტუალურია ოჯახის ინვესტორებისთვის, რომელთაც სურთ აქტივების ოჯახში შენარჩუნება და დაბეგვრის ოპტიმიზაცია. ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა ქონება შვილებს მინდობილობის მეშვეობით გადასცა და საკუთრება სწორად დაარეგისტრირა, რითაც გადასახადები მინიმუმამდე დაიყვანა. მან ქონების ღირებულებაზე დაახლოებით 0.8% საშტატო გადასახადი (SD) გადაიხადა.

ავსტრია ბაზრის ლიკვიდურობისა და სტაბილურობის თვალსაზრისით იმარჯვებს. უძრავი ქონების გაყიდვები იქ, როგორც წესი, უფრო სწრაფია, ხოლო სამართლებრივი და საგადასახადო პროცესები უფრო პროგნოზირებადია. პორტუგალიაში შემოსავლიანობა უფრო მაღალია, თუმცა ტრანზაქციებს შეიძლება უფრო მეტი დრო დასჭირდეს, განსაკუთრებით მცირე რეგიონებში ან კუნძულებზე.

წლების განმავლობაში, მე მონაწილეობა მივიღე პორტუგალიაში სახლების, ბინების და კომერციული უძრავი ქონების ათობით ტრანზაქციაში. გამოცდილება აჩვენებს, რომ სათანადო დაგეგმვასა და დოკუმენტების დამოწმებას შეუძლია დააჩქაროს შესყიდვის პროცესი და მინიმუმამდე დაიყვანოს რისკები პორტუგალიაში უძრავი ქონების გაყიდვისას.

პორტუგალიაში უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას მნიშვნელოვანია საფუძვლიანი შემოწმება: კანონმდებლობის შესაბამისობა, დაბრკოლებების არარსებობა, ლიცენზიების (AL, თუ ქონება განკუთვნილია მოკლევადიანი გაქირავებისთვის) შესაბამისობა, ტექნიკური მდგომარეობა და ენერგოეფექტურობა. პორტუგალიაში ქონების შემოწმებისას უმნიშვნელოვანესია გამოცდილი იურისტის და რიელტორის დაქირავება, რათა თავიდან აიცილოთ შეცდომები, რომლებმაც შეიძლება ათიათასობით ევრო დაგიჯდეთ. ვურჩევ კლიენტებს, რომ ხელშეკრულების ხელმოწერამდე ყოველთვის შეამოწმონ ტვირთების გაცემის წესები, იპოთეკა და გამოყენების ლიცენზია.

ჩემი მიდგომა გულისხმობს ჩემი კაპიტალის ნაწილის ინვესტირებას მაღალი ლიკვიდურობის მქონე სტაბილურ ქვეყნებში, როგორიცაა ავსტრია, და ნაწილის ინვესტირებას დინამიურ ბაზრებზე მაღალი ზრდის პოტენციალით, როგორიცაა პორტუგალია. პორტუგალიის უძრავი ქონება მაღალ შემოსავალსა და სარგებელს გვთავაზობს (NHR, Golden Visa), მაგრამ ბაზარს აქტიური მართვა სჭირდება. ეს ბალანსი რისკების მინიმიზაციისა და პორტფელის შემოსავლიანობის გაზრდის საშუალებას იძლევა.

პორტუგალიასა და ავსტრიაში უძრავი ქონების არჩევანი თქვენს მიზნებზეა დამოკიდებული. თუ დინამიურ ცხოვრების წესს, უფრო ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს და რბილ კლიმატს ეძებთ, პორტუგალია შესანიშნავი ვარიანტია. შეგიძლიათ შეიძინოთ სახლი ოკეანის პირას ან აირჩიოთ ბინა პორტუგალიაში ტურისტებისთვის გასაქირავებლად. ეს ბაზარი გააგრძელებს ზრდას, განსაკუთრებით ლისაბონში, პორტოში და ალგარვეში, ფრილანსერებისა და პენსიონერების მიგრაციის წყალობით.

ავსტრია კი სტაბილურობასა და პროგნოზირებადობაზეა ორიენტირებული. თუ მიზანი კაპიტალის გრძელვადიანი შენარჩუნება და მაღალი ხარისხის მომსახურებაა, ვენის ბაზარი იდეალურია და ვენაში ბინის ყიდვა ლოგიკურად ასეთ კონსერვატიულ სტრატეგიაში ჯდება.

შეძენამდე ყოველთვის შეამოწმეთ ქონების დოკუმენტები, მოითხოვეთ მიწის რეესტრის ამონაწერი და დარწმუნდით, რომ არ არსებობს რაიმე სახის დაბრკოლება. თუ პორტუგალიაში ქონების შეძენას გაქირავების მიზნით გეგმავთ, გაითვალისწინეთ ტურისტული ლიცენზიების წესები და საგადასახადო შედეგები. ოქროს ვიზის ან NHR რეჟიმით ტრანზაქციების განხორციელებისას მნიშვნელოვანია საკუთრების სტრუქტურის სწორად სტრუქტურირება, რათა მინიმუმამდე დაიყვანოთ გადასახადები გაყიდვისას.

ჩემი გამოცდილებით, პორტუგალიის უძრავი ქონების ბაზარი გაიზრდება ციფრული მომთაბარეების, პენსიონერებისა და ინვესტორების მიგრაციის გამო, რომლებიც ევროპაში მეორე სახლს ეძებენ. პორტუგალიური სახლებისა და ბინების ფასები წამყვან ადგილებში უკვე სტაბილურად იზრდება წელიწადში 5-7%-ით. ავსტრია სტაბილურ საინვესტიციო ზონად დარჩება, მაგრამ ზრდა ზომიერი იქნება - წელიწადში დაახლოებით 2-3% - მაგრამ ლიკვიდურობა უფრო მაღალია.

1. ინვესტიციის მიზნის განსაზღვრა

• რატომ ვიყიდოთ: ქირაობა, გადაყიდვა, „ევროპული თავშესაფარი“?
• გამოთვალეთ თქვენი ბიუჯეტი: პორტუგალიაში ბინის ღირებულება პატარა ქალაქებში 150,000 ევროდან იწყება, ლისაბონში კი 250,000 ევროდან.

2. აირჩიეთ მდებარეობა

• ლისაბონი - მაღალი ლიკვიდურობა, მაგრამ ძვირადღირებული შესვლა.
• პორტო – სტაბილური მოთხოვნა და ტურიზმის განვითარება.
• ალგარვე კურორტული ზონაა, გაქირავების სეზონი.
• ანალიზი: მომგებიანობა, ინფრასტრუქტურა, ფასების ზრდის პერსპექტივები.

3. შეამოწმეთ ქონება და გამყიდველი

• სამართლებრივი სიწმინდე: ამონაწერი Registro Predial-დან (უძრავი ქონების რეესტრი).
• გადასახადებისა და კომუნალური გადასახადების ვალების შემოწმება.
• დარწმუნდით, რომ გაქვთ გაქირავების ლიცენზიები (განსაკუთრებით Airbnb-სთვის).

4. გადასახადებისა და ხარჯების გამოთვლა

• IMT (შესყიდვის გადასახადი): 7.5%-მდე.
• IMI (წლიური გადასახადი): 0.3–0.45%.
• ქირის გადასახადი: 28% (არარეზიდენტებისთვის).
• გაითვალისწინეთ ადვოკატის (1,500–3,000 ევრო) და ტრანზაქციის რეგისტრაციის ხარჯები.

5. დაფინანსების საკითხის მოგვარება

• იპოთეკური სესხი არარეზიდენტებისთვის: ღირებულების 70%-მდე.
• სესხის განაკვეთი 2025 წელს: წლიური 4–5%.

6. ქირისა და შემოსავლის დაგეგმვა

• საშუალო მოსავლიანობა: 4–6% დიდ ქალაქებში.
• კურორტულ რეგიონებში ეს უფრო მაღალია, მაგრამ სეზონურობაა.

7. მოემზადეთ ინვესტიციიდან გასასვლელად

• გაყიდვა: კაპიტალური მოგების გადასახადი – 28%.
• დაგეგმეთ თქვენი დრო: ლისაბონში გასვლას 6-9 თვე სჭირდება.

8. შეადარეთ ალტერნატივებს

• ავსტრიას უფრო სტაბილური ეკონომიკა აქვს, მაგრამ უფრო დაბალი მომგებიანობა.
• პორტუგალია - უფრო მაღალი შემოსავლები და მოქნილობა, მაგრამ მეტი მარეგულირებელი რისკები.

1. ინვესტორი €250,000-ით: ქირის შემოსავალი

ჩემი კლიენტი, უკრაინელი IT სპეციალისტი, პორტუგალიაში ბინას ეძებდა გასაქირავებლად და „ევროპული რეზერვის“ სახით.

• რა ვიპოვეთ: 1+1 ბინა პორტოში (52 მ²) უნივერსიტეტის მახლობლად, ახალ შენობაში.
• ფასი: 245,000 ევრო.
• რა მივიღე: საშუალო ქირა 1,100 ევრო თვეში, 5.4%-იანი წლიური შემოსავლიანობა, ციფრული მომთაბარე ვიზაზე განაცხადის შეტანის და პორტუგალიაში ცხოვრების შესაძლებლობა.

2. პენსიონერი 500,000 ევროთი: კომფორტი და ოკეანის ხედები

ჩეხეთის რესპუბლიკიდან ერთ კლიენტს პორტუგალიაში, ზღვის პირას, სახლი სურდა, სადაც მისი შვილები იცხოვრებდნენ და დაისვენდნენ.

• რა ავირჩიეთ: ვილა ალგარვეში (160 მ², 3 საძინებელი, ტერასა ოკეანის ხედებით).
• ფასი: 495,000 ევრო.
• რა მივიღე: სუფთა ჰაერი, რბილი კლიმატი, NHR პროგრამის ფარგლებში საგადასახადო შეღავათები (10 წლის განმავლობაში), უძრავი ქონების ბავშვებისთვის მინიმალური გადასახადებით გადაცემის შესაძლებლობა.

3. ოჯახი შვილებთან ერთად: ცხოვრება და განათლება

ორი შვილის მქონე დაქორწინებული წყვილი პორტუგალიაში საცხოვრებელს ეძებდა, რათა გადასულიყო საცხოვრებლად და შვილები საერთაშორისო სკოლაში გაეგზავნა.

• რა ვიპოვეთ: სახლი ლისაბონის გარეუბანში (კარკაველოსი), 150 მ², ბაღი, 3 საძინებელი.
• ფასი: 420,000 ევრო.
• რა მივიღეთ: ახლოს არის ბრიტანული საერთაშორისო სკოლა, წყნარი ტერიტორია, ლისაბონის ცენტრიდან 25 წუთის სავალზე, სახლის ნაწილის გაქირავების შესაძლებლობა (თვეში 1500 ევრომდე).