უძრავი ქონება პოლონეთში: როგორ და რატომ უნდა ჩადოთ ინვესტიცია

დღეს პოლონეთი ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე დინამიურად განვითარებადი ბაზარია. სტაბილური ეკონომიკის, საცხოვრებელი სახლების ფასების ზრდისა და მაღალი ლიკვიდურობის კომბინაცია პოლონურ უძრავ ქონებას მიმზიდველს ხდის როგორც ინვესტიციებისთვის, ასევე პირადი საცხოვრებლისთვის.

პოლონეთის სტატისტიკის სამსახურის მონაცემებით, 2025 წლის პირველ კვარტალში პოლონეთში საცხოვრებლის ფასები წინა წელთან შედარებით 6.6%-ით გაიზარდა: +7.0%-ით პირველად ბაზარზე და +6.2%-ით მეორად ბაზარზე. JLL პროგნოზირებს, რომ 2025 წლის ბოლოსთვის ვარშავაში კვადრატული მეტრის ფასმა შეიძლება დაახლოებით 3,100 ევრო (+6.2%) მიაღწიოს, კრაკოვში - 2,800 ევრო (+5.7%), ხოლო პოზნანში - 2,420 ევრო (+5.2%).

ამ სტატიის მიზანია, წარმოადგინოს ყოვლისმომცველი სურათი იმის შესახებ, თუ რატომ ღირს პოზნანში ბინის ყიდვა ახლავე, შეისწავლოს, თუ როგორ შეიძინოთ სახლი მომგებიანად პოლონეთში და ზოგადად ახსნას უძრავი ქონების ბაზარი პოლონეთში, როგორც ინვესტორებისთვის, ასევე სტაბილური საცხოვრებლის მაძიებლებისთვის. ასევე, იგი იძლევა შედარების საშუალებას ავსტრიის უძრავი ქონების ბაზართან.

მე მქვია ოქსანა ჟუშმანი. ვარ იურისტი საერთაშორისო პრაქტიკით და უძრავი ქონების ინვესტორი, რომელსაც 10 წელზე მეტი გამოცდილება აქვს ევროპულ ბაზრებზე მუშაობის. წლების განმავლობაში, მე ვურჩევდი კლიენტებს ევროკავშირში უძრავი ქონების შეძენას, ვეხმარებოდი მათ საინვესტიციო პორტფელების შექმნაში და ვუჭერდი მხარს ტრანზაქციებს, ქონების შემოწმებიდან დაწყებული საკუთრების უფლების რეგისტრაციით დამთავრებული.

რატომ ახლა?
პოლონეთი ავლენს სტაბილურ ეკონომიკურ ზრდას, პროგრესულ ინფრასტრუქტურულ განვითარებას და ხელსაყრელ პირობებს უცხოელებისთვის. ნირშორინგი - ბიზნესის დასავლეთ და ცენტრალური ევროპის ბაზრებთან უფრო ახლოს გადამისამართება - აქ სულ უფრო პოპულარული ხდება და იზრდება ევროკავშირში მიგრაციაც.

ავსტრია სტაბილურობისა და პროგნოზირებადობის ბაზარია: დაბალი რისკები, მაღალი ტრანზაქციების გამჭვირვალობა, ზომიერი, მაგრამ სტაბილური შემოსავლიანობა და ფასების გრძელვადიანი ზრდა. ავსტრიული უძრავი ქონება ფასდება, როგორც უსაფრთხო თავშესაფარი კონსერვატიული ინვესტორებისთვის, რომლებიც აფასებენ საიმედოობას და კაპიტალის შენარჩუნებას.

პოლონეთი, პირიქით, დინამიური ბაზარია უფრო ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ფასებით, სწრაფი განვითარებით და ღირებულების გაზრდის მაღალი პოტენციალით. აქ შეიძლება ველოდოთ უფრო მაღალ საიჯარო შემოსავლიანობას და კაპიტალიზაციას, მაგრამ რისკის დონეც უფრო მაღალია - ბაზარი ნაკლებად პროგნოზირებადი და მგრძნობიარეა ეკონომიკური რყევებისა და პოლიტიკის მიმართ.

ამგვარად, ავსტრია უფრო შესაფერისია მათთვის, ვინც სტაბილურობასა და გრძელვადიანი ინვესტიციების დაცვას ეძებს, ხოლო პოლონეთი მიმზიდველია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც მზად არიან უფრო დიდი რისკების აღება უფრო მაღალი შემოსავლის პოტენციალის გამო.

საფრანგეთს დიდი ხანია ძლიერი პოზიცია უჭირავს ევროპის წამყვან ბაზრებს შორის. მისი სამართლებრივი ჩარჩო იცავს ინვესტორების უფლებებს, ხოლო მაღალი ლიკვიდურობა საშუალებას აძლევს უძრავ ქონებას იპოვოს მყიდველები და მოიჯარეები.

„Mordor Intelligence Source“-ის მონაცემებით, საფრანგეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი 2025 წელს 528.33 მილიარდ აშშ დოლარად არის შეფასებული და პროგნოზით, 2030 წლისთვის ის 697.52 მილიარდ აშშ დოლარამდე გაიზრდება, რაც წლიური ზრდის 5.92%-იან ტემპს (CAGR) წარმოადგენს.

ინვესტორები სულ უფრო ხშირად განიხილავენ პოლონეთს, როგორც უძრავი ქონების ინვესტიციების სტრატეგიულ ადგილად. დასავლეთ ევროპის ბაზრებზე რყევების ფონზე, ცენტრალური ევროპა სტაბილურ ზრდას აჩვენებს, სადაც პოლონეთი წამყვან როლს ასრულებს. რატომ ხდება ეს და როგორ გამოვიყენოთ ეს ტენდენცია პოლონეთში ბინის ან სახლის შესაძენად - ქვემოთ განვიხილავთ.

2024–2025 წლების პერიოდმა დაადასტურა ტენდენცია: პოლონეთი რეგიონში ერთ-ერთ ყველაზე დინამიურად განვითარებად ბაზარს წარმოადგენს. მშპ-ს ზრდა ევროკავშირის საშუალო მაჩვენებელზე მაღალია (დაახლოებით 3% 2024 წელს, პროგნოზით, 2025 წელს 3.2%-ს მიაღწევს), ძლიერი შიდა მოთხოვნა და უცხოური კომპანიების აქტიური მოზიდვა სტაბილური საბინაო ბაზრის საფუძველს ქმნის.

ჩემი აზრით: ეს ზრდა ბუშტი არ არის. დასავლეთ ევროპისგან განსხვავებით, სადაც ფასები ზღვრულ ნიშნულს მიაღწია, პოლონეთში ისინი კვლავ იზრდება, თუმცა ზომიერი ტემპით, რაც გრძელვადიანი ინვესტიციების პოტენციალს ქმნის. მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა 2023 წელს პოზნანში ახალაშენებულ კორპუსში ბინა 125 000 ევროდ შეიძინა, მაშინ როცა მსგავსი უძრავი ქონების ფასი ამჟამად 140 000 ევროა.

რჩევა: თუ ვარშავასა და რეგიონულ ცენტრებს შორის არჩევანს აკეთებთ, გაითვალისწინეთ კრაკოვი და პოზნანი — ისინი შესანიშნავ საიჯარო შემოსავალს გთავაზობენ და დიდი მოთხოვნა აქვთ სტუდენტებსა და IT სპეციალისტებს შორის.

PWC-ისა და მსოფლიო ბანკის 2024 წლის მონაცემების მიხედვით, პოლონეთი რეგიონში მაღალ ადგილს იკავებს ტრანზაქციების გამჭვირვალობისა და საკუთრების უფლებების დაცვის მხრივ. Numbeo-ს მონაცემებით, ცხოვრების ღირებულების ინდექსი აქ 30-40%-ით დაბალია, ვიდრე გერმანიაში, რაც კიდევ უფრო ასტიმულირებს ქირაზე მოთხოვნას.

პრაქტიკაში, ტრანზაქციის რეგისტრაციას 4-6 კვირა სჭირდება, რაც ევროპისთვის ოპტიმალურად მიმაჩნია. გარდა ამისა, ბანკები მზად არიან არარეზიდენტებისთვის სესხის გაცემა, რაც შესაძლებელს ხდის იპოთეკური სესხის აღებას წლიურად 6.5-7%-ით (უკეთესია, ვიდრე უნგრეთში ან ჩეხეთში).

საფრანგეთი აერთიანებს შედარებით მაღალ შემოსავლიანობას, სტაბილურობასა და პროგნოზირებადობას, ასევე ცხოვრების წესს, რომელიც მიმზიდველია მრავალი მყიდველისთვის.

ინვესტორები სულ უფრო ხშირად ირჩევენ ცენტრალურ ევროპას გერმანიის, საფრანგეთის ან ესპანეთის ნაცვლად. მიზეზი მარტივია: შემოსავლიანობა და ზრდის პოტენციალი. პოლონეთში გაქირავების შემოსავლიანობა წლიურად 5-6%-ია, დასავლეთის ქვეყნებში კი 2-3%-ია, თუმცა ბაზარი დინამიური რჩება.

ერთმა კლიენტმა მიატოვა ბერლინში 320 000 ევროდ შეფასებული ბინა და ამის ნაცვლად პოლონეთის ქალაქ ლოძში ორი სახლი შეიძინა, თითოეული 150 000 ევროდ. მისი ყოველთვიური შემოსავალი გაქირავებიდან 2 200 ევროა, გერმანიაში პროგნოზირებული 1 100 ევროს წინააღმდეგ.

რჩევა: მოძებნეთ უძრავი ქონება უნივერსიტეტებთან და სატრანსპორტო კვანძებთან ახლოს - ისინი ყოველთვის მოთხოვნადია დამქირავებლებს შორის.

პოლონეთის უძრავი ქონების ბაზარმა განვითარების რამდენიმე ეტაპი გაიარა და ამჟამად ცენტრალურ ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე დინამიურად ითვლება. მოდით განვიხილოთ, თუ როგორ აყალიბებს ისტორიული ფაქტორები, მოთხოვნის გეოგრაფია და მყიდველის ქცევა მიმდინარე ტენდენციებს.

2004 წელს პოლონეთის ევროკავშირში გაწევრიანების შემდეგ, ბაზარმა სტაბილური ზრდა დაიწყო - ამაში ხელი შეუწყო ხელმისაწვდომმა იპოთეკურმა სესხებმა, უცხოურმა ინვესტიციებმა და ინფრასტრუქტურის განვითარებამ. მეორე ძლიერი ბიძგი 2020 წლის შემდეგ მოვიდა. ამის მიზეზებს შორისაა IT კომპანიების მასობრივი გადაადგილება, უკრაინიდან და ბელორუსიიდან მიგრანტების შემოდინება და ფრილანსერული სექტორის ზრდა.

ჩემი აზრით: ბაზარი ამჟამად სტაბილური ზრდის ფაზაშია და არა გადახურების. დასავლეთ ევროპისგან განსხვავებით, აქ პოტენციალი ჯერ კიდევ არსებობს, განსაკუთრებით თუ პოლონეთში სახლის ყიდვას გეგმავთ გასაქირავებლად ან საცხოვრებლად.

კიევიდან მყავდა კლიენტი, რომელიც 2022 წელს პოზნანში გადავიდა საცხოვრებლად. მან ახალ კორპუსში ორსაძინებლიანი ბინა 115 000 ევროდ შეიძინა; მისი ამჟამინდელი ღირებულება 135 000 ევროს აჭარბებს, პლუს გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი თვეში დაახლოებით 650 ევროს შეადგენს.

2023–2024 წლებში ბაზარმა შთამბეჭდავი ზრდა აჩვენა, ფასები ყოველწლიურად 8–10%-ით იზრდებოდა. ფასებით ვარშავა ტრადიციულად ლიდერობს, თუმცა კრაკოვი მეორე ადგილს იკავებს.

ზრდა შენელებულია წელიწადში 5-7%-მდე; JLL-ის მონაცემებით, 2025 წლის ბოლოსთვის მოსალოდნელი ფასებია:

• ვარშავა: 3,100 ევრომდე (+6.2%)
• კრაკოვი: 2,800 ევრომდე (+5.7%)
• პოზნანი: 2420 ევრომდე (+5.2%)

ზრდა განსაკუთრებით შესამჩნევია ახალი შენობების სეგმენტში. გადაყიდვის ბაზარიც იზრდება, თუმცა არა ისეთი სისწრაფით. თუ თქვენი მიზანი კაპიტალიზაციაა, ახალი შენობები უკეთესია. თუ გსურთ დაუყოვნებლივ გააქირავოთ, მაშინ გადაყიდვა.

თუ პოზნანში ბინის ყიდვაზე ფიქრობთ, ახლა კარგი დროა: მაჩვენებელი ორნიშნა ნიშნულიდან უფრო სტაბილურ 5-7%-მდე იკლებს. ეს ზრდისა და პროგნოზირებადობის ბალანსს ქმნის.

ვარშავა პოლონეთის ყველაზე ძვირადღირებულ და ლიკვიდურ ქალაქად რჩება, განსაკუთრებით ცენტრალური რაიონები და მოკოტოვი, სადაც ფასები დაახლოებით 16,500 PLN/მ²-ს (~€4,250) შეადგენს და დიდი მოთხოვნაა გრძელვადიანი გაქირავებისა და საოფისე ფართების მიმართ.

კრაკოვი იზიდავს სტუდენტებსა და ტურისტებს, განსაკუთრებით ძველი ქალაქი და პოდგორჟე, სადაც ბინების ფასი დაახლოებით 15,100 PLN/მ² (~€3,900) ღირს და აქტიურად იყიდება გასაქირავებლად.

ვროცლავი საინტერესოა IT სპეციალისტებისა და გადაადგილების მსურველებისთვის; კრჟიკოვისა და ოლტინგის რაიონები – 12,700 PLN/მ² (~€3,275) – კარგად არის შესაფერისი გრძელვადიანი გაქირავებისა და ახალ შენობებში ინვესტიციებისთვის.

გდანსკი და ტრისიტი პოპულარულია მოკლევადიანი გაქირავების კუთხით, განსაკუთრებით ძველი ქალაქი და სოპოტი, სადაც ფასები 11,500-დან 12,300 ზლოტ/მ²-მდე (~€3,000) მერყეობს, ხოლო ბინების საპროცენტო განაკვეთი 8–10%-მდეა.

პოზნანი ხელმისაწვდომ შესასვლელ ბარიერსა და მაღალ მოთხოვნას აერთიანებს, განსაკუთრებით გრუნვალდისა და იეჟიცეს რაიონებში, სადაც დაახლოებით 10,800 PLN/მ² (~2,800 ევრო) ფასები მიმზიდველია ოჯახებისა და სტუდენტებისთვის.

ლოძი მიმზიდველია შეზღუდული ბიუჯეტის მქონე ინვესტორებისთვის, შროდმიეშცესა და პოლესეს რაიონები ხელმისაწვდომ ბინებს გვთავაზობენ - დაახლოებით 7,800 PLN/მ² (~2,015 ევრო), ხოლო გრძელვადიანი გაქირავების ბინებზე მოთხოვნა სტაბილური რჩება.

ახალი შენობები დასრულებამდე 10-15%-იან ზრდას გვთავაზობენ, რაც მათ გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის იდეალურს ხდის. მაგალითი: კლიენტმა პოზნანში ბინა 118,000 ევროდ შეიძინა, მაგრამ ერთი წლის შემდეგ მისი ფასი 135,000 ევრომდე გაიზარდა, პლუს 650 ევრო თვეში ქირის ოდენობა.

მეორადი ბაზარი - შესაძლებელია დაუყოვნებლივ გაქირავება, განსაკუთრებით აქტუალურია კრაკოვსა და ვროცლავში სტუდენტებისთვის.

მოკლევადიანი ბინები – ტურისტულ ქალაქებში (გდანსკი, სოპოტი, კრაკოვი) შემოსავლიანობა 8–10%-მდეა, თუმცა საჭიროა მენეჯმენტისა და სეზონურობის გათვალისწინება.

კომერციული უძრავი ქონება – გრძელვადიანი კონტრაქტები, მაღალი შესვლის ზღვარი (250,000 ევრო+), მცირე ოფისები და ერთობლივი სამუშაო სივრცეები ვარშავასა და ვროცლავში პერსპექტიულია.

დამწყებთათვის უმჯობესია ახალი შენობები ან ხელახლა გასაყიდი უძრავი ქონება შეიძინონ, ხოლო გამოცდილმა მყიდველებმა უნდა განიხილონ ბინები და კომერციული ფართები. „იყიდეთ სახლი პოლონეთში ოჯახისთვის“ სტრატეგია პოპულარულია ლოძსა და მის მიმდებარე ტერიტორიებზე.

პოლონეთის უძრავი ქონების ბაზრის მთავარ მამოძრავებელ ძალად კვლავ შიდა მოთხოვნა რჩება. პოლონელები ტრანზაქციების უმეტესობას იპოთეკური სესხებით ასრულებენ, რაც უზრუნველყოფს მყიდველების სტაბილურ ნაკადს და ამცირებს გარე ფაქტორებზე დამოკიდებულებას. ისეთ დიდ ქალაქებში, როგორიცაა ვარშავა, კრაკოვი და პოზნანი, მაღალ მოთხოვნას სტუდენტები, ახალგაზრდა ოჯახები და მსხვილი კომპანიების თანამშრომლები განაპირობებენ.

• პოლონელები ბაზრის მთავარი მამოძრავებელი ძალა არიან, ისინი აქტიურად იყენებენ იპოთეკურ სესხებს, ყიდულობენ საცხოვრებელს ოჯახებისთვის და აქირავებენ მას.
• უკრაინელები უცხოელი მყიდველების ერთ-ერთ ყველაზე დიდ ჯგუფს წარმოადგენენ, განსაკუთრებით ვარშავაში, კრაკოვსა და პოზნანში, რომელთა მოტივაცია მუდმივი საცხოვრებელი და ინვესტიციაა.
• ბელარუსელები სტაბილურობასა და ბინადრობის ნებართვას ეძებენ და უპირატესობას სასაზღვრო რეგიონებში მდებარე ბინებს ანიჭებენ.
• ევროპელი ინვესტორები ამრავალფეროვნებენ თავიანთ პორტფელებს, ყიდულობენ ბინებსა და კომერციულ უძრავ ქონებას დიდ ქალაქებში.
• ამერიკელი ინვესტორები პოლონეთს განვითარებად ბაზარად მიიჩნევენ, რომელსაც ფასების ზრდის მაღალი პოტენციალი აქვს.

მყიდველთა მრავალფეროვნება ხელს უწყობს ბაზრის დინამიზმსა და სტაბილურობას; პოლონეთის უძრავი ქონება მიმზიდველია როგორც გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის, ასევე გაქირავებისთვის. 2024 წელს უცხოელებმა შეიძინეს 17 000-ზე მეტი ქონება (ბაზრის მთლიანი მოცულობის ~5%), სადაც უკრაინელებზე მოდის ვარშავაში ყველა უცხოური ტრანზაქციის დაახლოებით 20%.

პოლონური ბაზარი გთავაზობთ საკუთრების სხვადასხვა ფორმატსა და ინვესტიციის მეთოდს, რომელიც შესაფერისია როგორც ფიზიკური პირებისთვის, ასევე კომპანიებისთვის. ამ ყველაფრის გააზრება მნიშვნელოვანია სწორი სტრატეგიის არჩევისა და რისკების მინიმიზაციისთვის.

ფიზიკურ პირებს (მათ შორის არარეზიდენტებს) შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ ბინები პოლონეთში. შეზღუდვები ვრცელდება მხოლოდ მიწაზე, განსაკუთრებით სასაზღვრო რაიონებში და 1 ჰექტარზე მეტ ნაკვეთებზე.

თუ პოზნანში ბინის ან პოლონეთში სახლის ყიდვას ან გასაქირავებლად ყიდვას გეგმავთ, ეს ვარიანტი ყველაზე მარტივი და სწრაფია. ერთმა უკრაინელმა კლიენტმა პოზნანში ორსაძინებლიანი ბინა შეიძინა, კომპანიის გამოყენების გარეშე საკუთარ სახელზე დარეგისტრირა და ერთი წლის განმავლობაში გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი სტაბილური გახდა.

პოლონეთში კომპანიის დაარსება ან არსებული ევროკავშირის ფირმის გამოყენება დამატებით შესაძლებლობებს გთავაზობთ: გადასახადების ოპტიმიზაციას, ერთობლივ ინვესტიციებს და მსხვილ პროექტებში მონაწილეობას.

კერძო ინვესტორებისთვის ეს ყოველთვის არ არის შესაძლებელი, მაგრამ მათთვის, ვინც რამდენიმე ქონებას ან კომერციულ ინვესტიციას გეგმავს, კომპანია მოსახერხებელი ინსტრუმენტია. გერმანიიდან ინვესტორმა Sp. z oo-ს მეშვეობით ვროცლავში სამი ბინა შეიძინა გასაქირავებლად, რამაც მას საშუალება მისცა, კომპანიის მეშვეობით აღერიცხა ყველა ხარჯი და შემოსავალი, რითაც გაამარტივა ბუღალტერია.

პოლონეთში ჯერ კიდევ ცოტა ფონდია, რომლებიც REIT-ების სახით ფუნქციონირებენ, თუმცა კოლექტიური სტრუქტურების მეშვეობით ინვესტირების ვარიანტები არსებობს. ეს შესაფერისია მათთვის, ვისაც სურს ბაზარზე მონაწილეობა ოპერაციული და ქონების მართვასთან გამკლავების გარეშე. დამწყებთათვის ეს რისკების დივერსიფიკაციის საშუალებაა იჯარისა და რემონტის დეტალებში ჩაძირვის გარეშე.

შეგიძლიათ პარტნიორებთან ერთად ითანამშრომლოთ, ერთობლივი საკუთრება გააფორმოთ ან მემკვიდრეობის მექანიზმები და ტრასტები გამოიყენოთ. ჩემი დაკვირვებით: ეს მოსახერხებელია, თუ ძვირადღირებული ქონების შეძენა ან რამდენიმე ბინაში ინვესტირება ერთი ინვესტორის ბიუჯეტს აღემატება.

ჩემმა ორმა კლიენტმა ერთობლივად შეიძინა ორი ბინა კრაკოვში - ისინი იზიარებენ გაქირავების შემოსავალს და მართვის ხარჯებს, რაც ინვესტიციას უფრო უსაფრთხოს ხდის.

• ბინები: თავისუფლად ხელმისაწვდომია ნებისმიერი ქვეყნის მოქალაქეებისთვის შესაძენად.
• მიწა და სახლები: 1 ჰექტარზე მეტი ფართობის ნაკვეთებისთვის ან სასაზღვრო ტერიტორიებისთვის საჭიროა შინაგან საქმეთა სამინისტროს ნებართვა.

თუ პოლონეთში სახლის ყიდვა გსურთ, ადვოკატთან გადაამოწმეთ, საჭიროა თუ არა ნებართვა, განსაკუთრებით დიდი ნაკვეთების შემთხვევაში.

• სრული საკუთრება (Pełna własność) – მფლობელს აქვს ქონებაზე ყველა უფლება, მათ შორის გაყიდვა, იჯარით აღება და რეკონსტრუქცია.
• კოოპერატიული სამართალი – ქონება რეგისტრირებულია კოოპერატივზე, მაგრამ მესაკუთრეს შეუძლია ბინის განკარგვა.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (ასოციაციის საკუთრება) – მოსახლეობა ქირაობს ბინებს, იხდის ქირას, საკუთრების უფლების გარეშე.

ინვესტიციისა და გაქირავების მიზნებისთვის, უმჯობესია აირჩიოთ სრული საკუთრება, რათა გაგიადვილდეთ შემოსავლის მართვა და ქონების გაყიდვა.

პოლონეთში უძრავი ქონების შესაძენად საჭიროა ადგილობრივი კანონმდებლობისა და სტანდარტული პროცედურების გააზრება. ნაბიჯებისა და მოთხოვნების ცოდნა დაგეხმარებათ უსაფრთხოდ ინვესტირებაში და შეცდომების თავიდან აცილებაში, განსაკუთრებით უცხოელი ინვესტორებისთვის.

შესყიდვის პროცესი იწყება არარეზიდენტებისთვის PESEL საგადასახადო ნომრის მიღებით, ადვოკატისა და აგენტის მოძიებით, ხელშეკრულების შედგენით, დეპოზიტის გადახდით და ტრანზაქციის ნოტარიულად დამოწმებით.

ადვოკატი ამოწმებს გარიგების კანონიერებას, ამოწმებს საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტსა და კონტრაქტს, ხოლო აგენტი დაგეხმარებათ ლიკვიდური ქონების პოვნასა და ფასის შეთანხმებაში. მაშინაც კი, თუ გამოცდილი ინვესტორი ხართ, უმჯობესია ადვოკატთან ითანამშრომლოთ - ეს ზოგავს დროს და ამცირებს რისკებს. ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა 5000 ევრო დაზოგა, როდესაც ადვოკატმა ხელშეკრულების ხელმოწერამდე ვროცლავში ბინაზე არსებული ტვირთი გამოავლინა.

პოლონეთში უძრავი ქონების შეძენისას, განსაკუთრებით უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის, ბანკები და ნოტარიუსები ითხოვენ პირადობის დამადასტურებელ საბუთს და თანხების კანონიერ წარმომავლობას. ეს სტანდარტული პრაქტიკაა, რომელიც იცავს გარიგების ორივე მხარეს და ამცირებს ფულის გათეთრების რისკს.

ძირითადი მოთხოვნები:

• პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი - პასპორტი ან პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი.
• საცხოვრებელი მისამართი - არარეზიდენტებისთვის, დადასტურებული საცხოვრებელი ადგილის დამადასტურებელი მოწმობით.
• შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთი - საბანკო ამონაწერები, ხელფასის ან შემოსავლის დამადასტურებელი ცნობები.
• სახსრების წარმომავლობა - დოკუმენტები ქონების, ინვესტიციების ან დანაზოგების გაყიდვის შესახებ.
• ინფორმაცია მყიდველის შესახებ - KYC კითხვარი, ზოგჯერ მიუთითებს შეძენის მიზანზე (ინვესტიცია, მუდმივი საცხოვრებელი ადგილი).

კომერციული უძრავი ქონება მოიცავს ოფისებს, საცალო ფართებს და საწყობებს. ტრანზაქციები ხშირად ხორციელდება კომპანიების მეშვეობით, განსაკუთრებით დიდი ზომის უძრავი ქონების შემთხვევაში, და შემოსავალი შეიძლება უფრო მაღალი იყოს, ვიდრე საცხოვრებელი უძრავი ქონების შემთხვევაში. გერმანიიდან ჩამოსულმა კლიენტმა შეიძინა ოფისი ვროცლავში Sp. z oo-ს მეშვეობით და რამდენიმე წლის განმავლობაში იღებდა სტაბილურ შემოსავალს მოიჯარეებისგან.

ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეების მიერ მიწისა და სახლების შესაძენად საჭიროა შინაგან საქმეთა სამინისტროს ნებართვა 1 ჰექტარზე მეტი ფართობის ნაკვეთებისთვის ან სასაზღვრო რაიონებში. ინვესტირების დაწყებამდე მნიშვნელოვანია შეამოწმოთ მიწის დანიშნულების ადგილი ადგილობრივი განვითარების გეგმაში.

პოლონეთში შეგიძლიათ შეიძინოთ უძრავი ქონება ქვეყანაში ყოფნის გარეშე, მინდობილობის მქონე წარმომადგენლის დანიშვნით. ეს მეთოდი განსაკუთრებით აქტუალურია უცხოელი ინვესტორებისთვის, რომელთაც სურთ პოზნანში ბინის ან პოლონეთში სახლის შეძენა საზღვარგარეთ ყოფნისას.

მინდობილობა გაიცემა ნოტარიუსის მიერ და ანიჭებს წარმომადგენელს უფლებამოსილებას, ხელი მოაწეროს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას, გადაიხადოს დეპოზიტი და მიიღოს დოკუმენტები მყიდველის სახელით. მინდობილობა შეიძლება იყოს დროში შეზღუდული ან მოქმედებით შეზღუდული, ინვესტორის სურვილის მიხედვით.

ჩემმა ამერიკელმა კლიენტმა ნიუ-იორკში ყოფნისას მინდობილობის საფუძველზე პოზნანში ბინა შეიძინა. ტრანზაქცია შეუფერხებლად წარიმართა და ქონების რეგისტრაციას მხოლოდ ერთი კვირა დასჭირდა, რაც ექსპერტულად მომზადებული დოკუმენტაციის დამსახურებაა.

პოლონეთში ყველა ქონებას აქვს księga wieczysta (საჯარო საკუთრების რეესტრი), რომელშიც აღრიცხულია ბინის, სახლის ან მიწის ნაკვეთის შესახებ ყველა იურიდიული დეტალი. ადვოკატი ამოწმებს ნებისმიერ ტვირთს, იპოთეკას, ვალს და მესამე მხარის პრეტენზიებს. ეს სავალდებულო ნაბიჯია, განსაკუთრებით თუ პოლონეთში ბინის ყიდვას ინვესტიციის ან გაქირავების მიზნით გეგმავთ.

კონტრაქტის ხელმოწერისა და ნოტარიულად დამოწმების შემდეგ, საკუთრების უფლებები რეგისტრირდება მიწის რეესტრში. ეს არის ტრანზაქციის ბოლო ეტაპი, რომელიც ოფიციალურად ადასტურებს თქვენს უფლებებს ქონებაზე და საშუალებას გაძლევთ მართოთ იგი: გააქირავოთ, გაყიდოთ ან კომპანიის მეშვეობით დარეგისტრირდეთ.

რეგისტრაციის პროცესს, როგორც წესი, 1-2 კვირა სჭირდება, თუმცა, თუ დოკუმენტები არასრულია, შესაძლოა მეტი დრო დასჭირდეს. უმჯობესია, ყველა ქვითარი, მოწმობა და სანოტარო აქტი წინასწარ მოამზადოთ.

პოლონეთი ინვესტორებისთვის გამჭვირვალე და შედარებით ხელსაყრელ საგადასახადო სისტემას სთავაზობს. თუმცა, მნიშვნელოვანია ყველა ხარჯის გათვალისწინება თქვენი შემოსავლის ზუსტად გამოსათვლელად.

საცხოვრებელ ქონებაზე წლიური გადასახადი შეადგენს 1.00 PLN-ს კვადრატულ მეტრზე (~0.25 €). 50 კვ.მ. ფართობის ბინის შემთხვევაში ეს შეადგენს 50 PLN-ს (~12.5 €) წელიწადში. ისეთ დიდ ქალაქებში, როგორიცაა ვარშავა ან კრაკოვი, ტარიფები შეიძლება ოდნავ მაღალი იყოს - 2 PLN-მდე კვადრატულ მეტრზე (~0.5 €).

ხელახლა გასაყიდი ქონების შეძენისას, ქონების ღირებულების 2%-ის ოდენობის საკომისიო დაწესდება. მაგალითად, ბინა 500,000 PLN-ად (~€125,000) → PCC = 10,000 PLN (~€2,500). თქვენი ინვესტიციის ანაზღაურების ზუსტად გამოსათვლელად, PCC გაითვალისწინეთ თქვენს საერთო ხარჯთაღრიცხვაში.

• 150 მ²-მდე ახალი საცხოვრებელი შენობები: დღგ 8% → ბინა 600,000 PLN (~150,000 €) = 48,000 PLN (~12,000 €).
• კომერციული უძრავი ქონება: დღგ 23% → ოფისი 1,000,000 PLN (~250,000 €) = 230,000 PLN (~57,500 €).

ახალ შენობებში პატარა ბინები უფრო მომგებიანია - მათ აქვთ დაბალი დღგ და ფასების სწრაფი ზრდა.

მთლიანი ხარჯები ქონების ღირებულების 5–6%-ს შეადგენს. მაგალითად: ბინა 500,000 PLN-ად (~€125,000) → ღირებულება 25,000–30,000 PLN (~€6,250–7,500).

მიუხედავად იმისა, რომ პოლონეთს უფრო დაბალი გადასახადები და მოსაკრებლები აქვს, ავსტრია უფრო მეტ საბაზრო სტაბილურობას, მზარდ ფასებს და უძრავი ქონების მაღალ მოთხოვნას სთავაზობს. ინვესტორებისთვის, რომლებიც გრძელვადიან ინვესტიციებსა და სტაბილურ ბაზარს ეძებენ, ავსტრია შესაძლოა უფრო მიმზიდველი იყოს, მისი მაღალი ხარჯების მიუხედავად.

პოლონეთის საგადასახადო სისტემა ინვესტორებს საგადასახადო ტვირთის შესამცირებლად და შემოსავლების გასაზრდელად რამდენიმე კანონიერ გზას სთავაზობს.

გადასახადის მეთოდის არჩევა:

• 19%-იანი ფიქსირებული გადასახადი მოსახერხებელია მრავალი ქონების მქონე ინვესტორებისთვის, ამარტივებს ბუღალტრულ აღრიცხვას და შემოსავლის წინასწარ დაგეგმვის საშუალებას იძლევა.
• 17–32%-იანი პროგრესული გადასახადის განაკვეთი სასარგებლოა მცირე მთლიანი შემოსავლის მქონე ინვესტორებისთვის, რადგან პირველი 17% მინიმალურად იბეგრება.

ხარჯების ჩამოწერა:

• რემონტის, ავეჯის, კომუნალური გადასახადებისა და ქონების მართვის ხარჯები შეიძლება ჩაითვალოს ხარჯებად, რაც ამცირებს დასაბეგრ შემოსავალს.
• მაგალითი: კლიენტმა შეიძინა ბინა პოზნანში, დახარჯა 20,000 PLN (~5,000 ევრო) რემონტსა და ავეჯზე - ამან შეამცირა საგადასახადო ბაზა, რამაც 19%-იანი განაკვეთით დაახლოებით 3,800 PLN (~950 ევრო) დაზოგა.

რეგისტრაცია კომპანიის მეშვეობით:

• თუ ქონება რეგისტრირებულია იურიდიული პირის სახელზე, შესაძლებელია დამატებითი საგადასახადო გამოქვითვების და კორპორატიული შემოსავლის შემცირებული განაკვეთების გამოყენება.
• შესაფერისია ინვესტორებისთვის, რომლებსაც აქვთ მრავალი ქონება ან კომერციული უძრავი ქონება.

საგადასახადო რეჟიმების, ხარჯების გამოქვითვებისა და კორპორატიული სტრუქტურის ჭკვიანურ კომბინაციას შეუძლია წმინდა შემოსავლის 10-15%-ით გაზრდა, განსაკუთრებით მრავალი ქონების პორტფელის შემთხვევაში.

ბევრი კლიენტი შეცდომით თვლის, რომ პოზნანში ბინის ან პოლონეთში სახლის ყიდვა ავტომატურად ხსნის გზას ბინადრობის ნებართვის მისაღებად. პრაქტიკაში ეს ასე არ არის, თუმცა ქონების გონივრულად გამოყენებას შეუძლია ფინანსური გადახდისუნარიანობის და ქვეყანაში ხანგრძლივი დროის განმავლობაში დარჩენისადმი ერთგულების დემონსტრირება.

ბინადრობის ნებართვის მისაღებად, საჭიროა შემდეგი საფუძვლებიდან ერთ-ერთი:

• დასაქმების ხელშეკრულება პოლონელ დამსაქმებელთან.
• საკუთარი ბიზნესის ან სამეწარმეო საქმიანობის ქონა.
• ქორწინება პოლონეთის მოქალაქესთან.
• პოლონეთის მოქალაქესთან მჭიდრო ოჯახური კავშირები.
• ნატურალიზაცია ან კანონით გათვალისწინებული სხვა საფუძვლები.

მაგალითად, ჩემმა კლიენტმა პოზნანში IT კომპანია გახსნა, საცხოვრებლად ბინა იყიდა და აჩვენა, რომ მას მუდმივი საცხოვრებელი ჰქონდა — ბინადრობის ნებართვა სწრაფად გაიცა.

პოლონეთში 10 წლიანი ლეგალური ცხოვრების შემდეგ, შეგიძლიათ მიმართოთ მოქალაქეობის მისაღებად. უძრავი ქონება ხელს უწყობს ქვეყანასთან მჭიდრო კავშირების დემონსტრირებას, რაც ხელს უწყობს ნატურალიზაციის პროცესს. მაშინაც კი, თუ მიზანი არა ბინადრობა, არამედ ინვესტიციაა, პოლონეთში უძრავი ქონების შეძენა დამატებით ბონუსს ქმნის მომავალი დოკუმენტებისთვის.

ავსტრიაში არსებობს D კატეგორია (თვითკმარობა), რომლის მიხედვითაც უცხოელებს შეუძლიათ ბინადრობის ნებართვის მიღება ბიზნესის წარმოების გარეშე, უბრალოდ შემოსავლისა და საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის დადასტურებით.

ავსტრიის უპირატესობები:

• პირდაპირი გზა ბინადრობის ნებართვის მისაღებად ბიზნესის წარმოების საჭიროების გარეშე.
• მოქალაქეობის მიღების შესაძლებლობა ბინადრობის პირობების დაცვით.
• უძრავი ქონების ბაზრის მაღალი სტაბილურობა და ფასების პროგნოზირებადი ზრდა.
• უძრავი ქონების მიმართ მაღალი მოთხოვნა, რაც ინვესტიციებს უფრო უსაფრთხოს ხდის.

პოლონეთი არ გვთავაზობს ოქროს ვიზას, თუმცა უძრავი ქონება ირიბად ეხმარება რეზიდენტობის მიღებაში ბიზნესის, დასაქმების ან ოჯახური კავშირების მეშვეობით. ავსტრია სარგებლობს ბაზრის სტაბილურობით, მზარდი ფასებით და უძრავი ქონების მოთხოვნით, რაც მას გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის უფრო მიმზიდველს ხდის.

პოლონეთში უძრავ ქონებაში ინვესტირება საშუალებას გაძლევთ მიიღოთ სტაბილური შემოსავალი გაქირავებიდან. სხვადასხვა ტიპის გაქირავება და რეგიონი გთავაზობთ სხვადასხვა შემოსავალს, ხოლო სათანადო მენეჯმენტი ზრდის მოგებას და ამცირებს რისკებს.

Airbnb-ის მსგავსი პლატფორმების მეშვეობით მოკლევადიანი გაქირავებით შესაძლებელია წლიური 6-8%-იანი შემოსავლის მიღება. თუმცა, ისეთ დიდ ქალაქებში, როგორიცაა ვარშავა და კრაკოვი, რეგულაციები უფრო მკაცრი ხდება: მესაკუთრეებს მოეთხოვებათ რეგისტრაცია და ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოების რეგულაციების დაცვა.

კლიენტმა პოზნანში მოკლევადიანი გაქირავებისთვის ბინა შეიძინა და სტაბილურ შემოსავალს 7%-ს იღებს, ხოლო დაჯავშნისა და დასუფთავებისთვის მმართველ კომპანიას იყენებს.

გრძელვადიანი გაქირავება წელიწადში 4-6%-იან შემოსავალს გამოიმუშავებს და სტაბილურ მოთხოვნას იძენს, განსაკუთრებით სტუდენტებსა და გადასახლებულებს შორის. იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც აფასებენ სტაბილურობას და მინიმუმამდე დაყვანილ რისკებს, გრძელვადიანი გაქირავება საუკეთესო ვარიანტია. გერმანიიდან ჩამოსულმა კლიენტმა პოზნანში ბინა იყიდა და სტუდენტებზე გააქირავა - შემოსავლიანობა დაახლოებით 5%-ია, ვაკანსიის დაბალი რისკით.

მმართველი კომპანიები ინვესტორებს ეხმარებიან ქონების გაქირავებაში პირადი ჩარევის გარეშე. საშუალო საკომისიო ქირის 10–15%-ია. ისინი უზრუნველყოფენ:

• მოიჯარეების შერჩევა;
• კონტრაქტების რეგისტრაცია და განახლება;
• ქირის აკრეფა;
• დასუფთავება და მცირე რემონტი;
• ბინის მდგომარეობის კონტროლი.

კლიენტმა Airbnb-ის მეშვეობით პოზნანში მოკლევადიანი გაქირავებისთვის ბინა შეიძინა და მართვა კომპანიას გადასცა. შემოსავლიანობა 7%-ზე რჩება და ბინა სტუმრებისთვის ყოველთვის ხელმისაწვდომია.

საფრანგეთსა და ავსტრიაში უძრავი ქონების ინვესტიციებიდან მიღებული შემოსავალი შედარებით დაბალი რჩება. თუმცა, ქვეყნებს შორის განსხვავებები აშკარაა:

• ავსტრია უზრუნველყოფს მეტ სტაბილურობას და ლიკვიდურობას;
• საფრანგეთი კვლავ მიმზიდველია მათთვის, ვისაც სურს ინვესტიციის, საცხოვრებლის პირადი მოხმარებისა და პრემიუმ ცხოვრების წესის შერწყმა.

სტაბილურობისა და მინიმალური რისკის მაძიებელი ინვესტორისთვის ავსტრია უფრო სასურველია. მათთვის, ვინც უძრავ ქონებას პირადი ცხოვრების წესის პროექტის ნაწილად განიხილავს, საფრანგეთი უფრო მიმზიდველი არჩევანია.

ავსტრია სტაბილურობისა და პროგნოზირებადობის ბაზარია: დაბალი რისკები, გამჭვირვალე რეგულაციები, ზომიერი, მაგრამ სტაბილური შემოსავლიანობა და ფასების გრძელვადიანი ზრდა. გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლიანობა აქ უფრო დაბალია, ვიდრე პოლონეთში, თუმცა მოთხოვნა უფრო სტაბილურია, უძრავი ქონება კი უფრო ლიკვიდურია და გრძელვადიან პერსპექტივაში მისი გაყიდვა ან გაქირავება უფრო ადვილია.

პოლონეთი, მეორე მხრივ, უფრო ხელმისაწვდომ ფასებს და უფრო მაღალ საიჯარო შემოსავალს გვთავაზობს, თუმცა ბაზარი მგრძნობიარეა ეკონომიკური რყევების მიმართ და რისკის დონე უფრო მაღალია.

ინვესტიციისთვის ქალაქისა და რეგიონის არჩევანი დიდ გავლენას ახდენს უძრავი ქონების მომგებიანობაზე, ლიკვიდურობასა და სამომავლო ზრდაზე. მოდით, განვიხილოთ ძირითადი რეგიონები ინვესტორის პერსპექტივიდან.

ვარშავა ბიზნესისა და ფინანსების გულია.

ვარშავა ბიზნესისა და ფინანსების ცენტრია, სადაც გრძელვადიანი გაქირავების მოთხოვნილება მაღალია. დაბალი შემოსავლიანობის მიუხედავად, ბინები სწრაფად იყიდება და ქირავდება, განსაკუთრებით ბიზნეს უბნებში.

• საშუალო ფასი: €3,200–€3,500/მ²
• მომგებიანობა: 4–5% წელიწადში (გრძელვადიანი იჯარა)
• მიმზიდველობა: მაღალი ლიკვიდურობა, სტაბილური მოთხოვნა, კორპორატიული მოიჯარეები

კრაკოვი – სტუდენტები, ტურიზმი, IT

კრაკოვი იზიდავს სტუდენტებსა და ტურისტებს, რაც იწვევს მაღალი მოთხოვნის წარმოქმნას საცხოვრებლის გაქირავებისთვის. IT კომპანიები ასევე ქმნიან გადაადგილებულ პირთა სტაბილურ ნაკადს, რაც მხარს უჭერს ბაზარს.

• საშუალო ფასი: €2,800–€3,100/მ²
• მომგებიანობა: 5–6% (გრძელვადიანი იჯარა), 6–8% (მოკლევადიანი)
• მიმზიდველობა: სტუდენტები, ტურისტები, IT სექტორი, კულტურული ცენტრი

ვროცლავი - მაღალი მოთხოვნის მქონე IT ცენტრი

ვროცლავი სწრაფად მზარდი IT ცენტრია მრავალი ოფისითა და სტარტაპით. ბიზნეს ცენტრებთან ახლოს მდებარე ბინები უფრო სწრაფად ქირავდება და სტაბილურ შემოსავალს ქმნის.

• საშუალო ფასი: €2,700–€3,000/მ²
• მომგებიანობა: 5–6%
• მიმზიდველობა: IT კომპანიები, გადამზიდავები, გაქირავების სერვისებზე მზარდი მოთხოვნა

გდანსკი, სოპოტი, გდინია - სანაპირო და პრემიუმი

ბალტიის ზღვის სანაპირო ზაფხულში ტურისტებს იზიდავს, რაც მოკლევადიანი გაქირავების მაღალ შემოსავალს უზრუნველყოფს. ეს იდეალური რეგიონია პრემიუმ კლასის ბინებისთვის ან სეზონური გასაქირავებელი სახლებისთვის.

• საშუალო ფასი: €3,500–€4,500/მ²
• შემოსავლიანობა: 6-8% ზაფხულში (მოკლევადიანი გაქირავების შემთხვევაში)
• მიმზიდველობა: პრემიუმ სეგმენტი, ტურისტული ნაკადი, სეზონური გაქირავების შესაძლებლობა

ლოძი და ლუბლინი – ხელმისაწვდომი ინვესტიციები ზრდის პოტენციალით

ეს ქალაქები მიმზიდველია შეზღუდული ბიუჯეტის მქონე ინვესტორებისთვის. კვადრატულ მეტრზე დაბალი ფასები და მზარდი მოთხოვნა ქირაზე მათ პერსპექტიულ გრძელვადიან ინვესტიციებად აქცევს.

• საშუალო ფასი: €1,800–€2,200/მ²
• მომგებიანობა: 6%
• მიმზიდველობა: დაბალი ფასი, მაღალი ზრდის პოტენციალი, სტუდენტები და გადასახლებულები

პანდემიის შემდეგ სოფლები და სოფლის უძრავი ქონება ტრენდულია

პანდემიის შემდეგ, აგარაკებზე მოთხოვნა გაიზარდა, როგორც მუდმივი საცხოვრებლად, ასევე გასაქირავებლად. პოპულარულია მასურიის ტბების რაიონი, სუბკარპატია და კარპატების მთები. ჩემი კლიენტების უმეტესობა ირჩევს ძველ სახლებს რემონტისთვის 50,000–80,000 ევროდ, შემდგომი გაქირავების პოტენციალით. ეს განსაკუთრებით ხელსაყრელია ოჯახებისთვის და მათთვის, ვისაც სურს სახლის შეძენა პოლონეთის სოფლად ხელმისაწვდომ ფასად.

• საშუალო ფასი: 800–1500 ევრო/მ² (ხშირად სახლები 15–30 ჰექტარი მიწის ნაკვეთით)
• მომგებიანობა: 6%-მდე (გრძელვადიანი), სეზონური გაქირავება 8–10% ტურისტულ რეგიონებში
• მიმზიდველობა: ეკოტურიზმი, დისტანციური მუშაობა, დასასვენებელი სახლები

2025 წლის პროგნოზები პოლონეთში ახალი შენობების ფასების ფრაგმენტულ ზრდას ვარაუდობს, რომელიც საშუალოდ 2024 წლის დონეს (დაახლოებით 5–7%) არ გადააჭარბებს, ხოლო მეორადი ბაზარი სტაგნაციას ელოდება.

საცხოვრებლის ფასები ქალაქების მიხედვით მნიშვნელოვნად განსხვავდება; მაგალითად, 2025 წლის მარტში ვარშავა და გდანსკი ყველაზე ძვირი იყო, ხოლო ისეთი ქალაქები, როგორიცაა ლოძი და ბიდგოშჩი, უფრო ხელმისაწვდომ ვარიანტებს გვთავაზობდნენ. ეს ახალაშენებულ და არსებულ უძრავ ქონებას შორის არჩევანს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც ორიენტირებულნი არიან შემოსავლიანობასა და კაპიტალის ზრდის პერსპექტივებზე.

• ბაზრის წილი: ტრანზაქციების 50%-ზე მეტი დიდ ქალაქებში.
• ფასები: ვარშავა — 3,000–5,000 ევრო/მ², კრაკოვი — 2,800–4,000 ევრო/მ².
• მახასიათებლები: თანამედროვე განლაგება, მიწისქვეშა პარკინგი, ენერგოეფექტურობა.

ახალი შენობები იდეალურია გასაქირავებლად, განსაკუთრებით ვარშავაში, ვროცლავსა და გდანსკში. ჩემმა ბევრმა კლიენტმა ვარშავის მოკოტუვის რაიონში მდებარე ახალი ბინები გრძელვადიანი გაქირავებისთვის აირჩია, რაც წელიწადში 4.5%-იან სტაბილურ შემოსავლიანობას და ხელახალი გაყიდვისას მაღალ ლიკვიდურობას უზრუნველყოფს.

• ფასები: ლოძი — 1,500–2,500 ევრო/მ², ლუბლინი — 1,200 ევროდან/მ².
• დადებითი მხარეები: დაბალი ფასი, გასაქირავებლად მზა ქონება, სწრაფი შესრულების დრო.
• უარყოფითი მხარეები: ხშირად საჭიროებს რემონტს (200 ევროდან/მ²-ზე).

ქალაქის ცენტრში მდებარე ძველი ბინები მიმზიდველია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც რემონტში ინვესტირებას აპირებენ. მაგალითად, ჩემმა კლიენტმა კრაკოვში 90 000 ევროდ იყიდა ბინა, რემონტში 15 000 ევრო ჩადო და ახლა მას Airbnb-ზე აქირავებს წლიური დაახლოებით 8%-იანი შემოსავლიანობით.

• ფასები: სოფელში პატარა სახლისთვის (ხშირად 10–20 ჰექტარი ნაკვეთით) 30,000 ევროდან, კარგ მდგომარეობაში მყოფი სახლებისთვის - 70,000–100,000 ევრო.
• საინტერესოა: პოლონეთში სახლებზე მოთხოვნა იზრდება დისტანციური მუშაობისა და ბუნებასთან უფრო ახლოს ცხოვრების სურვილის გამო.
• პოპულარული რეგიონები: მასურიის ტბები, სუბკარპატია, კარპატები.

თუ პოლონურ სოფელში სახლის დაბალ ფასად შეძენას აპირებთ, მოძებნეთ განცხადებები OLX.pl-ზე. ზოგიერთი კლიენტი ძველ სახლებს 40 000 ევროდ ყიდულობს, მინიმალურ რემონტს (10 000–15 000 ევრო) ახორციელებს და სეზონზე ტურისტებზე ღამეში 100–150 ევროდ აქირავებს. შემოსავლიანობა 8–10%-ია.

ავსტრია: ახალი მშენებლობის ფასები იწყება 6,000–8,000 ევროდან/მ²-ზე (ვენა), ხოლო პრემიუმ რაიონებში 12,000 ევრომდე/მ². მახასიათებლები: მკაცრი ენერგოდაზოგვის სტანდარტები (ESG), სტაბილური ბაზარი, დაბალი მოსავლიანობა (2–3%), მაგრამ მაღალი სტაბილურობა. პოლონეთი კვლავ უფრო ხელმისაწვდომ ბაზარად რჩება 150,000 ევრომდე ბიუჯეტის მქონე ინვესტორებისთვის.

პოლონეთის უძრავი ქონების ბაზარი ინვესტორებს ფართო შესაძლებლობებს სთავაზობს. გრძელვადიანი გაქირავებისთვის განკუთვნილი ტრადიციული ბინების გარდა, არსებობს რამდენიმე ალტერნატიული სტრატეგია, რომელსაც შეუძლია გაზარდოს შემოსავლიანობა და ისარგებლოს კონკრეტული სეგმენტების მზარდი მოთხოვნით.

20–35 კვადრატული მეტრის პატარა ბინები დიდი მოთხოვნაა სტუდენტებსა და ახალგაზრდა პროფესიონალებში, განსაკუთრებით ისეთ ქალაქებში, სადაც არის მსხვილი უნივერსიტეტები და IT ჰაბები, როგორიცაა პოზნანი, კრაკოვი და ვროცლავი. მიკრობინის საშუალო ფასი პოზნანში 50,000–70,000 ევროა. ჩემი გამოცდილება აჩვენებს, რომ ასეთი ბინები ადვილად ქირავდება თვეში 300–400 ევროდ, ხოლო შესაბამისი ავეჯით, შემოსავლიანობამ შეიძლება წელიწადში 6–7%-ს მიაღწიოს.

ძველ ბინებსა და სახლებს ხშირად სჭირდებათ რემონტი, თუმცა ეს ქმნის შესაძლებლობებს ქონების ღირებულებისა და მომგებიანობის გაზრდისთვის. მაგალითად, კლიენტმა იყიდა ბინა ლოძში 60,000 ევროდ, ჩადო 15,000 ევრო რემონტში და ახლა მას Airbnb-ზე აქირავებს თვეში დაახლოებით 600-700 ევროდ. რემონტი განსაკუთრებით მომგებიანია იმ ადგილებში, სადაც ახალი შენობების შეზღუდული მარაგი არსებობს, სადაც გარემონტებული ბინები მაღალი შემოსავლის მქონე მოიჯარეებს იზიდავს.

ქალაქები, სადაც მზარდი ინდუსტრიული, ლოჯისტიკისა და IT სექტორებია (მაგ., პოზნანი, ლუბლინი, შჩეცინი), მიმზიდველი ხდებიან გრძელვადიანი გაქირავების მაძიებელი ინვესტორებისთვის. მოიჯარეების მოთხოვნა სტაბილურად იზრდება და საცხოვრებლის ფასები შედარებით ხელმისაწვდომი რჩება: 1,800–2,500 ევრო კვადრატულ მეტრზე. ჩემი რჩევაა, კლიენტებს მიმართონ ახალი ინფრასტრუქტურისა და ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობის მქონე ტერიტორიების მოსაძებნად, რაც ზრდის ქონების ლიკვიდურობას.

ტურისტულ ზონებში აპარტ-სასტუმროებში ან მოკლევადიან გაქირავებაში ინვესტირება სეზონზე 8-10%-მდე შემოსავალს იძლევა. განსაკუთრებით პოპულარულია სანაპიროზე (გდანსკი, სოპოტი) და მთებში (კარპატები, ტატრები) მდებარე უძრავი ქონება. ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა სოპოტში 90 000 ევროდ იყიდა ბინა და პირველ სეზონში 10 000 ევრო გამოიმუშავა, რაც ამ სტრატეგიის ეფექტურობას ადასტურებს.

მათთვის, ვისაც არ სურს უძრავი ქონების დამოუკიდებლად მართვა, ხელმისაწვდომია ინვესტიციები ფონდების ან ერთობლივი პროექტების მეშვეობით. ეს სქემები რისკების დივერსიფიკაციას და მსხვილ პროექტებში მონაწილეობას დიდი ინვესტიციების გარეშე იძლევა. ეს მოსახერხებელია უცხოელი ინვესტორებისთვის, რომლებსაც ერთდროულად რამდენიმე ქონებაში 50,000–100,000 ევროს ინვესტირება სურთ.

ელექტრონული კომერციისა და ლოჯისტიკის განვითარებასთან ერთად, საწყობებისა და სამრეწველო ობიექტებისთვის მიწაზე მოთხოვნა იზრდება. მსხვილ ქალაქებთან ახლოს ჰექტარზე ფასები შეიძლება 50,000–70,000 ევროდან დაიწყოს, მაგრამ ამ პროექტების შემოსავალი მნიშვნელოვნად მაღალია, ვიდრე ტრადიციული საცხოვრებელი ფართების გაქირავების შემთხვევაში. ჩემმა კლიენტებმა, რომლებმაც პოზნანსა და ვროცლავში მცირე საწყობებისთვის მიწის ნაკვეთები შეიძინეს, სტაბილური შემოსავალი მიიღეს გრძელვადიანი მოიჯარეებისგან 5–10 წლიანი კონტრაქტებით.

პოლონეთში უძრავ ქონებაში ინვესტირება მიმზიდველია მაღალი შემოსავლიანობის გამო, თუმცა ინფორმირებული გადაწყვეტილებების მისაღებად მნიშვნელოვანია პოტენციური რისკების გათვალისწინება. ქვემოთ განვიხილავ ინვესტორების წინაშე არსებულ ძირითად საკითხებს და გაგიზიარებთ ჩემს დაკვირვებებსა და პრაქტიკულ მაგალითებს.

2022–2023 წლებში რეკორდული ზრდის შემდეგ, საცხოვრებლის ფასების ზრდის ტემპი შენელდა. 2025 წლის პროგნოზით, ახალი მშენებლობების ფასები დაახლოებით 5–7%-ით გაიზრდება, მაშინ როცა არსებული ბაზარი პრაქტიკულად სტაბილურია. მაგალითად, ჩემს ერთ-ერთ კლიენტს სურდა პოზნანში ბინის ყიდვა ხელახლა გასაყიდად, მაგრამ ჩვენ გადავწყვიტეთ, რომ ტრანზაქცია გადაგვედო, რათა უფრო ხელსაყრელ პირობებს დავლოდებოდით და ფასების ტენდენციები შეგვეფასებინა.

შესყიდვის პროცესი მოიცავს რეგისტრაციას, PESEL-ის მიღებას, ნოტარიულად დამოწმებულ ტრანზაქციებს და იურიდიული სტატუსის დადასტურებას. უცხოელებისთვის, განსაკუთრებით მათთვის, ვისაც პოლონური არ ესმის, ეს შეიძლება რთული იყოს. გირჩევთ, ითანამშრომლოთ სანდო იურისტებთან და აგენტებთან: მათ შეუძლიათ დაეხმარონ პროცესის დაჩქარებას და დოკუმენტაციაში შეცდომების თავიდან აცილებაში.

ევროკავშირის არაწევრ პირებს ეკრძალებათ ქალაქგარეთ ან 1 ჰექტარზე მეტი ფართობის ნაკვეთებზე მიწისა და სახლების შეძენა. მაგალითად, ჩემს ერთ-ერთ კლიენტს სურდა პოლონურ სოფელში სახლის დაბალ ფასად ყიდვა, მაგრამ შინაგან საქმეთა სამინისტროსგან ნებართვის მიღება დასჭირდა, რამაც ტრანზაქციას რამდენიმე თვე დაამატა.

პოლონეთის საგადასახადო პოლიტიკა პერიოდულად იცვლება, რამაც შეიძლება გავლენა მოახდინოს გაქირავების შემოსავალზე ან გაყიდვისას დაბეგვრაზე. მნიშვნელოვანია ამის გათვალისწინება ინვესტიციების დაგეგმვისას. ჩემი რჩევაა, გამოთვალოთ თქვენი შემოსავალი საგადასახადო განაკვეთების შესაძლო ცვლილებების რეზერვით.

ავსტრიასთან შედარებით, პოლონეთი იგებს ქირის შემოსავლიანობისა და ფასების ზრდის პოტენციალის თვალსაზრისით, განსაკუთრებით ეკონომიკასა და მეორად ბაზრის სეგმენტებში. თუმცა, ავსტრია უფრო მეტ სტაბილურობას, პროგნოზირებად ზრდას და ბაზრის უფრო მარტივ რეგულირებას გვთავაზობს. ინვესტორებმა თავად უნდა გადაწყვიტონ, რა არის უფრო მნიშვნელოვანი: მაღალი შემოსავლები რისკით თუ სტაბილურობა დაბალი შემოსავლებით.

ინვესტორებს საფრანგეთი იზიდავს არა მხოლოდ მისი შემოსავლის პოტენციალის, არამედ ცხოვრების დონის, განვითარებული ინფრასტრუქტურის, რბილი კლიმატისა და კულტურული მრავალფეროვნების გამო. ბევრი მყიდველისთვის საფრანგეთში უძრავი ქონება არა მხოლოდ ინვესტიციაა, არამედ შესაძლებლობაც, იცხოვრონ კომფორტულად და ისიამოვნონ ქვეყნის გამორჩეული ცხოვრების წესით.

პოლონეთში სამედიცინო მომსახურება ხელმისაწვდომია და მაღალი ხარისხისაა როგორც რეზიდენტებისთვის, ასევე არარეზიდენტებისთვის. უცხოელებს შეუძლიათ ისარგებლონ ინგლისურენოვანი კერძო კლინიკებით, ხოლო კონსულტაციები და გამოკვლევები ადგილობრივი კლინიკების მსგავსად ღირს — 25–40 ევრო ზოგადი პრაქტიკის ექიმის კონსულტაციისთვის და 100–200 ევრო ყოვლისმომცველი გამოკვლევებისთვის.

არარეზიდენტებისთვის განათლება ასევე აქტიურად არის წარმოდგენილი: დიდ ქალაქებში (ვარშავა, კრაკოვი, პოზნანი, ვროცლავი) ფუნქციონირებს საერთაშორისო და ინგლისურენოვანი სკოლები. ამ სკოლებში წლიური სწავლის საფასური პროგრამისა და დონის მიხედვით 4000 ევროდან 12000 ევრომდე მერყეობს.

არარეზიდენტებისთვის განსხვავება ისაა, რომ მიღებისას შეიძლება საჭირო გახდეს დამატებითი დოკუმენტები და რეზიდენტობის დამადასტურებელი საბუთი, თუმცა სკოლებსა და საგანმანათლებლო მასალებზე წვდომა სრულად არის დაცული. ჩემი კლიენტები, რომლებსაც შვილები ჰყავთ, ხშირად ირჩევენ ბინებს იმ რაიონებში, სადაც ასეთი სკოლებია, რათა ერთდროულად ჩადონ ინვესტიცია და უზრუნველყონ კომფორტი თავიანთი ოჯახებისთვის.

პოლონეთი ნატოს წევრია და მისი უსაფრთხოების დონე მაღალია. ქალაქის ინფრასტრუქტურა კარგად არის განვითარებული, მოსახერხებელი საბანკო მომსახურებით, ინტერნეტითა და მობილური ტელეფონით, ასევე სატრანსპორტო ქსელებით, ვარშავის მეტროდან დაწყებული, დიდ ქალაქებს შორის ჩქაროსნული მატარებლებით დამთავრებული. ეს ხელს უწყობს როგორც ყოველდღიურ ცხოვრებას, ასევე ქონების დისტანციურ მართვას.

ავსტრია გამოირჩევა სტაბილურობითა და პროგნოზირებადობით ყველა სოციალურ და ეკონომიკურ ფაქტორში. ცხოვრების დონე აქ უფრო მაღალია: განათლების სისტემა და საერთაშორისო სკოლები აღიარებულია ევროპაში საუკეთესოთა შორის, ჯანდაცვა მაღალი ხარისხის და ხელმისაწვდომია, ხოლო ინფრასტრუქტურა და გარემო ქვეყანას გრძელვადიანი საცხოვრებლად კომფორტულ ადგილად აქცევს.

პოლონეთი გთავაზობთ ბალანსს კომფორტს, ხელმისაწვდომობასა და საინვესტიციო პოტენციალს შორის, განსაკუთრებით იმ სეგმენტებში, სადაც მაღალი შემოსავლიანობა და მზარდი საიჯარო განაკვეთებია. ინვესტორები, რომლებიც პოზნანში ბინის ან სახლის შეძენას განიხილავენ პოლონეთში, ხშირად ირჩევენ მას, როგორც ევროპული უძრავი ქონების ბაზარზე შესვლის უფრო ხელსაყრელ წერტილს, ამავდროულად, საკუთარი თავისთვის და მათი ოჯახებისთვის ცხოვრების მისაღები ხარისხის შენარჩუნებით.

პოლონეთი სულ უფრო პოპულარული დანიშნულების ადგილი ხდება ევროპაში უსაფრთხო და კომფორტული საცხოვრებელი ადგილის მაძიებლებისთვის. უძრავი ქონების ინვესტიციების გარდა, ქვეყანა იზიდავს არასტაბილური რეგიონებიდან გადასვლას, პენსიონერებსა და ციფრულ მომთაბარეებს.

ეკონომიკური ან პოლიტიკური არასტაბილურობის მქონე ქვეყნების მაცხოვრებლებისთვის პოლონეთი დროებითი ან მუდმივი საცხოვრებლის მოპოვების მოსახერხებელ გზას სთავაზობს დასაქმების, მეწარმეობის ან უძრავი ქონების ინვესტიციების გზით.

ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა უკრაინიდან პოზნანში ბინა შეიძინა, რათა თავისი ბიზნესის მეშვეობით ბინადრობის ნებართვა მიეღო — ამან მას ლეგალური სტატუსი და ოჯახისთვის კომფორტული საცხოვრებელი პირობები მისცა.

პოლონეთი პენსიონერებისთვის შესაფერისი ადგილია მაღალი დონის უსაფრთხოების, სტაბილური ინფრასტრუქტურისა და ცხოვრების გონივრული ღირებულების გამო. საკვების, კომუნალური და ჯანდაცვის ხარჯები მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე გერმანიაში ან ჩეხეთში, რაც გადაადგილებას ფინანსურად მოსახერხებელს ხდის.

ჩემი ზოგიერთი კლიენტი ირჩევს სახლებს პოლონურ სოფლებში ან ბინებს მეორეხარისხოვან ქალაქებში, რათა დატკბეს მშვიდი ცხოვრებითა და ბუნებით და ამავდროულად დარჩეს ევროპაში.

IT სპეციალისტებისა და ციფრული მომთაბარეებისთვის პოლონეთი მიმზიდველია განვითარებული ინფრასტრუქტურის, მაღალი ხარისხის ინტერნეტის და საერთაშორისო ბიზნეს კლასტერული ზონების გამო. ბევრმა კლიენტმა, ვისაც ვურჩიე, შეიძინა ბინები კრაკოვსა და ვარშავაში არა მხოლოდ საცხოვრებელი მიზნებისთვის, არამედ კომპანიის რეგისტრაციისა და ბიზნესის გადატანის მიზნითაც. ეს საშუალებას იძლევა კომფორტული ცხოვრებისთვის საგადასახადო და კორპორატიული შეღავათებით.

ვენა მაღალი პრესტიჟითა და ყველა სოციალური და ეკონომიკური ფაქტორის სრული პროგნოზირებადობით გამოირჩევა, თუმცა უძრავი ქონების ფასები და ცხოვრების დონე მნიშვნელოვნად მაღალია. თუმცა, ავსტრია განსაკუთრებით მიმზიდველია არასტაბილური ქვეყნების მოქალაქეებისთვის, რომლებიც ეძებენ უსაფრთხო და დაცულ იურისდიქციას საცხოვრებლად და თავიანთი სიმდიდრის შესანარჩუნებლად.

პენსიონერებისთვის ავსტრია მაღალი ხარისხის ჯანდაცვას, განვითარებულ ინფრასტრუქტურას და ცხოვრების მოდუნებულ რიტმს სთავაზობს. ციფრული მომთაბარეებისა და დისტანციურად მომუშავე პროფესიონალებისთვის კი ქვეყანა სულ უფრო მიმზიდველი ხდება ცხოვრების მაღალი სტანდარტების, სტაბილური ინტერნეტის, კულტურული მრავალფეროვნებისა და კვალიფიციური მუშაკების მოსაზიდად პოტენციური პროგრამების წყალობით.

პოლონეთი მიმზიდველია თავისი საბაზრო დინამიკით, ხელმისაწვდომი საცხოვრებლით და შემოსავლის ზრდის პოტენციალით. თუმცა, უსაფრთხოების, პრესტიჟისა და ცხოვრების ხარისხის თვალსაზრისით, ის ავსტრიას ჩამორჩება.

პოლონურ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის დაგეგმვისას მნიშვნელოვანია იმის გაგება, თუ როგორ და როდის უნდა დატოვოთ პროექტი შემოსავლისა და ლიკვიდურობის მაქსიმიზაციისთვის. მოდით განვიხილოთ გაყიდვის ძირითადი ასპექტები და პრაქტიკული მაგალითები.

ვარშავა და სხვა მსხვილი ქალაქები (კრაკოვი, ვროცლავი, გდანსკი) მაღალ ლიკვიდურობას გვთავაზობენ — იქ ბინები უფრო სწრაფად და მცირე ფასდაკლებებით იყიდება. მეორეხარისხოვან რეგიონებში, როგორიცაა ლოძი ან ლუბლინი, ლიკვიდურობა უფრო დაბალია და გაყიდვის პროცესს შეიძლება მეტი დრო დასჭირდეს.

ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა პოზნანში ბინა გრძელვადიანი ქირით იყიდა და როდესაც ორი წლის შემდეგ მისი ხელახლა გაყიდვა დასჭირდა, აქტიური ბაზრისა და ინვესტორების ინტერესის წყალობით, მინიმალური დანაკარგებით გაყიდვა შეძლო.

საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შემდეგ, ბინის გაყიდვა შესაძლებელია. თუ ეს მოხდება შეძენის თარიღიდან ხუთი წლის განმავლობაში, მოგებაზე 19%-იანი გადასახადი უნდა გადაიხადოთ. ეს მნიშვნელოვანია გასათვალისწინებელი მოსალოდნელი შემოსავლის გაანგარიშებისას.

მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ ეკონომ კლასის უძრავი ქონება უფრო სწრაფად იყიდება, ვიდრე პრემიუმ კლასის, სადაც მყიდველები კონკრეტულ მახასიათებლებს ეძებენ. ვურჩევ კლიენტებს, წინასწარ დაგეგმონ თავიანთი გასვლა, სეზონური მოთხოვნისა და ფასების ცვლილების გათვალისწინებით.

იმ ინვესტორებისთვის, რომლებსაც პოლონეთში ცხოვრების ნებართვა აქვთ ბიზნესის ან სამეწარმეო საქმიანობის შედეგად, უძრავი ქონების გაყიდვა გავლენას არ ახდენს მათ სტატუსზე, სანამ ბინადრობის სხვა საფუძვლები რჩება. მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა შეინარჩუნა ბინადრობის ნებართვა ბინის გაყიდვის შემდეგ, პოლონეთში ბიზნესის განვითარების პარალელურად.

მიუხედავად იმისა, რომ პოლონეთში ეკონომ და საშუალო ფასის უძრავი ქონება უფრო სწრაფად იყიდება, ავსტრიას უფრო სტაბილური და პროგნოზირებადი ბაზარი აქვს. ლიკვიდურობა მაღალია პრემიუმ სეგმენტშიც კი, ხელახალი გაყიდვის პერიოდები უფრო პროგნოზირებადია და საგადასახადო პოლიტიკა გამჭვირვალეა.

ინვესტორებისთვის, რომლებიც აფასებენ უსაფრთხოებას და ღირებულების შენარჩუნების გრძელვადიან პერსპექტივაში დარწმუნებულობას, ავსტრია კვლავ უფრო უსაფრთხო ვარიანტად რჩება, უძრავი ქონებისა და ცხოვრების მაღალი ფასების მიუხედავად.

ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, მე მონაწილეობა მივიღე ათობით ტრანზაქციაში ავსტრიაში, სლოვაკეთში, პოლონეთსა და გერმანიაში. თითოეულ ქვეყანას აქვს თავისი უნიკალური მახასიათებლები. ავსტრია არის სტაბილური ბაზარი მინიმალური რისკებით, მაგრამ დაბალი შემოსავლიანობითა და მაღალი შესვლის ბარიერით. მეორეს მხრივ, პოლონეთი დინამიურად განვითარებადი ბაზარია, სადაც ჯერ კიდევ შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა პოზნანში ან გდანსკში გონივრულ ფასად და ელოდოთ მის ზრდას.

პოლონეთში უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას მნიშვნელოვანია საფუძვლიანი იურიდიული შემოწმება: დარწმუნდით, რომ საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები სუფთაა და არ არსებობს კომუნალური ან საგადასახადო დავალიანება. ბევრი კლიენტი კითხულობს, თუ როგორ აიცილონ თავიდან დღგ-სთან დაკავშირებული პრობლემები კომერციული ქონების შეძენისას - აქ იურისტი აუცილებელია. კიდევ ერთი საკითხი: ბინის შეძენიდან ხუთი წლის განმავლობაში გაყიდვისას, თქვენ უნდა გადაიხადოთ 19%-იანი საშემოსავლო გადასახადი. ეს ხშირად უგულებელყოფილია მომგებიანობის გაანგარიშებისას.

ჩემი რეკომენდაცია 500,000 ევროს ან მეტი კაპიტალის მქონე ინვესტორებისთვის არის, რომ ყველაფერი ერთ ბაზარზე არ კონცენტრირდეს. მაგალითად, სტაბილურობისა და კაპიტალის გრძელვადიანი დაცვის მიზნით, ნაწილი ავსტრიაში (ვენა ან ზალცბურგი) ჩადონ ინვესტიციაში, დანარჩენი კი პოლონეთში, სადაც შემოსავლიანობა უფრო მაღალია.

ავსტრიას ავირჩევდი . თუ ზრდა და მომგებიანობა ჩემი პრიორიტეტი იქნებოდა, მაშინ პოლონეთს . დღესაც შეგიძლიათ შეიძინოთ სახლი პოლონეთში ან ბინა კრაკოვში ისეთ ფასად, რომელიც რამდენიმე წელიწადში დაბალი მოგეჩვენებათ. ოჯახებისთვის, რომლებსაც ჰყავთ შვილები და ევროკავშირში ხანგრძლივი ცხოვრებისთვის სურთ, მიმაჩნია, რომ კომბინირებული სცენარი ოპტიმალურია: სახლი ავსტრიაში საცხოვრებლად და ქონება პოლონეთში გასაქირავებლად.

პოლონეთი ამჟამად „შესაძლებლობების ფანჯარას“ წარმოადგენს მათთვის, ვისაც სურს დინამიურ ბაზარზე ჩაერთოს და მისი უნიკალური მახასიათებლები გაითვალისწინოს. მიუხედავად იმისა, რომ ავსტრიასთან შედარებით რისკები აქ უფრო მაღალია, ზრდის პოტენციალი მნიშვნელოვანია, განსაკუთრებით სწრაფად განვითარებადი ინფრასტრუქტურის მქონე ქალაქებში, როგორიცაა პოზნანი ან ვროცლავი.

ავსტრია სარგებლობს ბაზრის სტაბილურობით, ფასების პროგნოზირებადობითა და დაბალი რისკით. მაშინაც კი, თუ შემოსავლიანობა პოლონეთთან შედარებით დაბალია, პრემიუმ და საშუალო ფასის უძრავი ქონება გრძელვადიან პერსპექტივაში ინარჩუნებს თავის ღირებულებას.

შეძენამდე მნიშვნელოვანია ყველა იურიდიული ასპექტის გადამოწმება: საკუთრების უფლების მკაფიო საკუთრება, ტვირთისა და ვალების არარსებობა და საგადასახადო ვალდებულებები. ინვესტორებს ვურჩევ, წინასწარ დაგეგმონ გასვლა, გაითვალისწინონ გადაყიდვის გადასახადები და შეაფასონ რეგიონის ლიკვიდურობა. მაგალითად, პოზნანსა და ვარშავაში უძრავი ქონება უფრო სწრაფად იყიდება, ვიდრე პატარა ქალაქებში, რაც ამცირებს შეფერხებების რისკს.

პოლონეთში საცხოვრებელზე მოთხოვნის ზრდა პროგნოზირებულია 2030 წლამდე, რაც განპირობებულია ურბანიზაციის გაგრძელებით, დიდ ქალაქებში მიგრაციის ზრდით და სტუდენტებისა და ემიგრანტებისთვის მზარდი საიჯარო ბაზრით. ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს, რომ ვარშავაში, პოზნანში, კრაკოვსა და ვროცლავში უძრავი ქონება ზრდის პოტენციალს ინარჩუნებს. ამასობაში, ავსტრია სტაბილურ ბაზარად დარჩება, სადაც უძრავი ქონების ღირებულება ნელა, მაგრამ საიმედოდ გაიზრდება.

1. განსაზღვრეთ თქვენი საინვესტიციო მიზნები

• გრძელვადიანი ან მოკლევადიანი გაქირავება (Airbnb).
• მოგება გადაყიდვიდან ან კაპიტალის დაგროვებიდან.
• ბინადრობის ნებართვის ან პირადი საცხოვრებლის მოპოვება.

2. აირჩიეთ რეგიონი და ქალაქი

• ვარშავა, კრაკოვი, ვროცლავი – მაღალი ლიკვიდურობა, სტაბილური მოთხოვნა.
• Poznan, Lodz, Bydgoszcz – ხელმისაწვდომი ფასები, ზრდის პოტენციალი.
• გდანსკი/სოპოტი/გდინია – პრემიუმ სეგმენტი, ტურისტული ქირა.
• ხელმისაწვდომი ვარიანტებისთვის განიხილეთ სოფლები და გარეუბნები.

3. ქონების ანალიზი

• ახალი შენობა ან მეორადი ბაზარი.
• ბინის მდგომარეობა, საჭიროებს რემონტს.
• ქონების ტიპი: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. იურიდიული შემოწმებები

• გადამოწმება księga wieczysta (მფლობელობა).
• ტვირთისა და ვალების არსებობა.
• შეთანხმებები დეველოპერთან ან წინა მფლობელთან.

5. ფინანსები და გადასახადები

• შესყიდვის გადასახადი (PCC/NDS).
• ქონების გადასახადი და იჯარის შემოსავალი.
• ნოტარიუსის, ადვოკატის, აგენტის ხარჯები.
• შესაძლო გადასახადების ოპტიმიზაციის სქემები.

6. ქონების მართვა

• მმართველი კომპანიის არჩევა ან მისი დამოუკიდებლად მართვა.
• ქირავნობის მომსახურების ხელშეკრულება, ქონების დაზღვევა.
• მომგებიანობისა და ანაზღაურების მონიტორინგი.

7. გასვლის სტრატეგია

• ბაზრის ლიკვიდურობა: ვარშავა, კრაკოვი, ვროცლავი უფრო სწრაფად იყიდება.
• გადაყიდვის პერიოდი: 1-3 წელი, შესაძლოა 5 წელზე მეტი გადასახადების მინიმიზაციის მიზნით.
• ბინადრობის ნებართვის შენარჩუნება გაყიდვისას (თუ არსებობს საქმიანი ან სხვა საფუძველი).

8. დამატებითი პუნქტები

• გაითვალისწინეთ შიდა მოთხოვნა (იპოთეკური სესხები, სტუდენტები, გადამზიდავები).
• მიჰყევით ბაზრის პროგნოზებსა და ინფრასტრუქტურულ პროექტებს.
• შეადარეთ ევროკავშირის სხვა ბაზრებს თქვენი პორტფელის (ავსტრია, სლოვაკეთი) დასაბალანსებლად.

1. ინვესტორი 150,000 ევროთი

პოზნანში ვიპოვე 50 კვ.მ ფართობის ბინა. ვეძებ გრძელვადიან შემოსავალს გაქირავებიდან 5-6%-იანი წლიური შემოსავლით. ახლად აშენებული ქონება გთავაზობთ მაღალ ლიკვიდურობას და კაპიტალის ზრდის პოტენციალს. ეს იდეალური ვარიანტია ინვესტორისთვის, რომელიც შეზღუდული ბიუჯეტით სტაბილურ შემოსავალს ეძებს.

2. პენსიონერი 300,000 ევროთი

კომფორტული ცხოვრებისა და ნაწილობრივი გაქირავებისთვის, კრაკოვში 80 კვ.მ ფართობის ბინა შევარჩიე. მნიშვნელოვანი იყო ქალაქის ცენტრთან სიახლოვე, ინფრასტრუქტურა და ყოველდღიური კეთილმოწყობა. ეს ვარიანტი შესაფერისია მათთვის, ვისაც სურს კერძო ცხოვრება დამატებით შემოსავალთან გააერთიანოს.

3. ოჯახი შვილებთან ერთად 400,000 ევროდან

ვარშავის გარეუბანში ჩემი ოჯახისთვის 130 კვ.მ ფართობის სახლი ვიპოვე. მთავარი მიზნები კომფორტული ცხოვრება და გრძელვადიანი კაპიტალიზაცია იყო. სახლი სკოლებთან და სატრანსპორტო კვანძებთან ახლოს მდებარეობს. ხელახალი გაყიდვა შესაძლებელია 5-10 წელიწადში, ფასის გაზრდის პოტენციალით, რაც მას მიმზიდველ ვარიანტად აქცევს როგორც საცხოვრებლად, ასევე ინვესტიციისთვის.