უძრავი ქონება საქართველოში: ზღვა, მთა თუ თბილისი?

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი ამჟამად ერთ-ერთი ყველაზე ხელმისაწვდომი და მასში შესვლა მარტივია. ბინების შეძენა სწრაფად და ზედმეტი ბიუროკრატიის გარეშეა შესაძლებელი, გადასახადები მინიმალურია, ხოლო თბილისსა თუ ბაღში ქონების გაქირავება სტაბილურ შემოსავალს ქმნის, რომელიც ბევრ ევროპულ ქვეყანაზე მაღალია.

ამ სტატიაში მე აგიხსნით, თუ როგორ შეიძინოთ ბინა საქართველოში, რა ხარჯები უნდა გაითვალისწინოთ, სად ჩადოთ ინვესტიცია, როგორ მიიღოთ ბინადრობის ნებართვა და როდის შეიძლება უფრო გონივრული იყოს ავსტრიის ან ვენის განხილვა უფრო უსაფრთხო და სტაბილური ინვესტიციისთვის.

საქართველო სწრაფად ყალიბდება, როგორც „ახალი ცხელი წერტილი“ ევროპასა და პოსტსაბჭოთა სივრცეში ინვესტორებისთვის. და არსებობს უამრავი მიზეზი, რის გამოც ყურადღება უნდა მიაქციოთ მის უძრავი ქონების ბაზარს:

• უცხოელებისთვის მარტივი წესებია : ბინების ან ბინების პირდაპირ შეძენა შესაძლებელია; შეზღუდვები მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე ვრცელდება. ქონების რეგისტრაციას ერთი დღე სჭირდება და 50-დან 350 ლარამდე ღირს.
• გადასახადები მინიმალურია - შენაძენზე საფოსტო გადასახადი არ არის, ქირა ფიქსირებული 5%-იანი გადასახადით ფასდება, ხოლო ოჯახების უმეტესობისთვის ქონების გადასახადი 0-დან 0.2%-მდე მერყეობს.
• ტურიზმი იზრდება - 2024 წელს ქვეყანას 7 მილიონზე მეტი ტურისტი ეწვია და აჭარა ლიდერი გახდა Airbnb-სა და Booking-ზე მოკლევადიანი გაქირავების მხრივ.
• ინფრასტრუქტურული და კულტურული პროექტები მოიცავს აჭარაში ტურისტული ზონების განვითარებას, თბილისის ისტორიული ცენტრის რემონტს, ახალ მთის საბაგირო გზებს და საზღვაო პორტების მოდერნიზაციის მასშტაბურ პროექტებს.

მე ქსენია ლევინა ვარ და უძრავი ქონების საინვესტიციო კონსულტანტი ვარ. ამ სტატიაში განვიხილავ საქართველოს ბაზრის მიერ შემოთავაზებულ შესაძლებლობებს და რით განსხვავდება ის ავსტრიისგან, სადაც ყველაფერი უფრო მკაცრი და სტაბილურია.

პრაქტიკაში ვხედავ, რომ თბილისში ბინის ან ბატუმში ზღვისპირა სახლის ყიდვა მხოლოდ კომფორტს კი არა, მოგებასაც ნიშნავს. ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა პატარა ბინა იყიდა თბილისში, სწრაფად გააქირავა ის დიდი ხნით და მიღებული თანხა სანაპიროზე ბინის შესაძენად გამოიყენა. შედეგად, მან სულ რამდენიმე თვეში შემოსავლის ორი წყარო შექმნა.

საქართველო ბოლო წლებში ინვესტორებისთვის ნამდვილ მაგნიტად იქცა დაბალი შესვლის ბარიერების და უცხოელებისთვის მარტივი წესების წყალობით. უძრავი ქონების ფლობა სწრაფია, გადასახადები მინიმალურია, ხოლო თბილისსა და ბაღში ბინები გაცილებით მაღალ საიჯარო შემოსავალს გვთავაზობენ, ვიდრე ევროკავშირის ქვეყნების უმეტესობაში. ეს ბაზარს მიმზიდველს ხდის მათთვის, ვისაც ბაზარზე სწრაფად შესვლა და შედეგის ნახვა სურს.

ამავდროულად, ვენა და მთელი ავსტრია სტაბილურობის სიმბოლოდ რჩება. მკვეთრი რყევები არ შეინიშნება, მოთხოვნა მაღალი და მუდმივია, ხოლო საცხოვრებლის ფასები ათწლეულების განმავლობაში სტაბილურად იზრდება. გრძელვადიანი ინვესტორების უმეტესობისთვის ავსტრია გამარჯვებულია - ეს არის პროგნოზირებადი და საიმედო ბაზარი, სადაც კაპიტალის შენარჩუნება და ინვესტირება შესაძლებელია ზედმეტი რისკების გარეშე.

საქართველო თავდაჯერებულად იმკვიდრებს თავს ევროპის საინვესტიციო რუკაზე მნიშვნელოვან მოთამაშედ. ქვეყანა სტრატეგიულად მდებარეობს ევროპასა და აზიას შორის სატრანსპორტო მარშრუტების კვეთაზე, რაც მას ბუნებრივ ლოჯისტიკურ და სავაჭრო ცენტრად აქცევს. საქართველოს ეროვნული ბანკის მონაცემებით, 2023 წელს პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების მოცულობამ 2.0 მილიარდ აშშ დოლარს გადააჭარბა 2024 წელს 12% ძირითადად ნიდერლანდებიდან, დიდი ბრიტანეთიდან და აშშ-დან შემოსული ინვესტიციების წყალობით.

ეკონომიკური პოლიტიკა რეგიონში ერთ-ერთი ყველაზე ლიბერალური რჩება: კორპორაციული საშემოსავლო გადასახადი 15%-ია, რეზიდენტებისთვის დივიდენდების გადასახადი 5%-ია, ხოლო ქონების საკუთრების რეგისტრაციას მხოლოდ ერთი დღე სჭირდება. საქართველომ 2019 წლის Doing Business-ის გლობალურ რეიტინგში მე-7 ადგილი და მაღალ ქულას ინარჩუნებს „ინვესტორების დაცვის“ კატეგორიაში.

მიმზიდველობის დამატებითი მამოძრავებელი ფაქტორია ქვეყნის ევროკავშირთან ინტეგრაციისადმი ერთგულება: ქვეყანას უკვე აქვს წევრობის კანდიდატის სტატუსი და მოქმედებს ასოცირების შეთანხმების ფარგლებში. ეს უძრავი ქონებისა და ლოჯისტიკის ბაზრებს განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის ევროპელი ინვესტორებისთვის, რომლებიც ეძებენ უფრო დაბალი შესვლის ბარიერისა და ზრდის პოტენციალის მქონე ადგილმდებარეობას.

თუმცა, ყველა უპირატესობის მიუხედავად, რისკებიც არსებობს. 2024 წლიდან ქვეყანა პოლიტიკური კრიზისის ქარცეცხლშია მოქცეული და ტერიტორიული მთლიანობის საკითხები კვლავ აქტუალურია. მიუხედავად ამისა, ამ ფაქტორების გათვალისწინებითაც კი, ბაზარი ზრდას აგრძელებს: Colliers Georgia-ს მონაცემებით, 2025 წელს, წინა წელთან შედარებით, თბილისში სახლის საშუალო ფასი დაახლოებით 6-7%-ით გაიზარდა, ხოლო გაქირავების ტარიფები დასტაბილურდა იმ დონეზე, რაც წლიურ შემოსავალს დაახლოებით 6-8% .

PwC-ის, მსოფლიო ბანკისა და Numbeo-ს მონაცემებით, საქართველო აღმოსავლეთ ევროპაში ტრანზაქციების გამჭვირვალობის ყველაზე მაღალი მაჩვენებლის მქონე ქვეყნებს შორისაა.

• ბიზნესის კეთება (მსოფლიო ბანკი): ბიზნესის კეთების სიმარტივის მხრივ მსოფლიოში მე-7 ადგილი.
• Numbeo (2024): თბილისი მუდმივად შედის ევროპის 20 საუკეთესო ქალაქს შორის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის მხრივ.
• PwC: საქართველო ერთ-ერთ იმ იურისდიქციად ითვლება, რომელსაც დაბალი გადასახადები და ქონების რეგისტრაციის მარტივი წესები აქვს.

ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს: ტრანზაქციები სწრაფად სრულდება, ხარჯები მინიმალურია და საკუთრების უფლებების დაცვა რეგიონული სტანდარტებით საკმაოდ საიმედოა.

პორტუგალია. ოქროს ვიზისა წყალობით . ლისაბონსა და ალგარვეში ძლიერმა მოთხოვნამ ფასების ზრდა გამოიწვია: შესვლის ზღვარი 280,000–350,000 ევროს ფარგლებში მერყეობს, ხოლო გაქირავების შემოსავალი საშუალოდ მხოლოდ 3–4%-ია წელიწადში. ბაზარი გადახურებულად ითვლება და უფრო მეტად კაპიტალის შენარჩუნებისთვისაა შესაფერისი, ვიდრე სწრაფი შემოსავლისთვის. თუ თქვენი მიზანი არა მხოლოდ ინვესტიციაა, არამედ ევროკავშირში გადასვლა/ცხოვრების წესიც, ლოგიკურია პორტუგალიაში უძრავი ქონების საქართველოს ვარიანტებთან.

ესპანეთი. გთავაზობთ სტაბილურობას და ლიკვიდურობას, მაგრამ მაღალი გადასახადებით. არარეზიდენტებს 24%-მდე იჯარის გადასახადი ეკისრებათ, ხოლო გაყიდვისას კაპიტალის მოგების გადასახადი ვრცელდება. შედეგად, რეალური შემოსავალი წელიწადში 2-3%-ია, მაგრამ ბაზარი საიმედოა და ფასები შეუფერხებლად იზრდება.

კვიპროსი. ზღვისპირა უძრავი ქონებისა და საგადასახადო შეღავათების შერწყმით, ის პოპულარულია ზღვისპირა ვილების მაძიებლებში. თუმცა, საბანკო კრიზისის შემდეგ, ნდობა შემცირდა და კურორტების გარეთ ლიკვიდურობა დაბალია. მომგებიანობა საშუალოა, მაგრამ ქვეყანა მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული ტურიზმზე. ამასობაში, კვიპროსის უძრავ ქონებაში ინვესტირებას ხშირად ირჩევენ ისინი, ვინც ზღვის, მკაფიო ევროპული იურისდიქციისა და უფრო კურორტულ ცხოვრების წესის კომბინაციას ეძებს, თუმცა სეზონურობის გათვალისწინებით.

თურქეთი. მიმზიდველია დაბალი ფასებისა და ბაზრის მასშტაბის გამო - სტამბოლიდან ანტალიამდე. თუმცა, ინფლაცია და არასტაბილური ლირა შემოსავლიანობის პროგნოზირებას ართულებს. მაღალი რისკის მადის მქონე ინვესტორებისთვის ბაზარი მიმზიდველი რჩება, მაგრამ ნაკლებად პროგნოზირებადი, ვიდრე ევროპაში.

ბევრი ინვესტორი, რომელმაც ესპანეთის ან პორტუგალიის ბაზრები სცადა და მაღალი გადასახადებისა და დაბალი შემოსავლების წინაშე აღმოჩნდა, საქართველოს უფრო მოქნილ და მომგებიან ვარიანტად ირჩევს. ბაზარზე შესვლა, გარიგების უფრო სწრაფად დადება და ქონების იჯარით აღების დაუყოვნებლივ დაწყება უფრო ადვილია.

• ჩემმა გერმანელმა კლიენტებმა თავდაპირველად ლისაბონში ბინების შეძენა განიხილეს, თუმცა ფასებისა და შემოსავლიანობის შედარების შემდეგ, აჭარაში ბინები აირჩიეს. საბოლოოდ, მათ წლიური შემოსავალი 7%-ს მიაღწიეს, პორტუგალიაში პროგნოზირებულ 3%-თან შედარებით.

ამგვარად, საქართველო დღეს მეორეხარისხოვან ბაზარად აღიქმება: ჯერ კიდევ „ახალგაზრდად“, მაგრამ სწორედ ამის გამო, უფრო მომგებიანად და პერსპექტიულად.

ინვესტორებს საქართველო მოსწონთ, რადგან ყველაფერი მარტივია: ქონების რეგისტრაციას მხოლოდ ერთი დღე სჭირდება, გადასახადები მინიმალურია და საცხოვრებლის ფართო არჩევანია - თბილისში ხელმისაწვდომი ბინებიდან დაწყებული, შავი ზღვის სანაპიროზე მდებარე ბინებით დამთავრებული. 2018 წლიდან ფასები სტაბილურად იზრდება და უცხოელებს თავისუფლად შეუძლიათ ქონების შეძენა.

2008–2012 წლების კრიზისის შემდეგ, საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარმა ფსკერს მიაღწია. თბილისსა და ბაღში კვადრატულ მეტრზე ფასები 25–30%-ით დაეცა და უცხოური მოთხოვნა პრაქტიკულად გაქრა. თუმცა, სიტუაცია 2016 წლის შემდეგ შეიცვალა: ქვეყანა უფრო აქტიურად ინტეგრირდა ევროპაში, დაწესდა ევროკავშირთან უვიზო მიმოსვლა და ტურიზმმა რეკორდული ტემპით დაიწყო ზრდა.

ამ მომენტიდან დაიწყო თანდათანობითი აღდგენა: 2018 წლიდან ბინების ფასები სტაბილურად იზრდებოდა, საშუალოდ 6-7%-ით წელიწადში. ბაზარი განსაკუთრებით სწრაფად აღდგა კურორტულ ზონებში, როგორიცაა ბაღუთი, გუდაური და ქობულეთი. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სააგენტოს მონაცემებით, 2024 წელს საცხოვრებლის ფასების საშუალო წლიური ზრდა 6.6% და ანალიტიკოსები მსგავს ზრდას 2025 წელსაც პროგნოზირებენ.

ინვესტორებისთვის მნიშვნელოვანია იმის გაგება, რომ ქართული ბაზარი სტაბილურად იზრდება. თბილისში ფასები სტაბილურად იზრდება ვაკის, საბურთალოსა და მთაწმინდის ცენტრალურ უბნებში. ბაღში, ზღვისპირა ქონების კვადრატული მეტრის ფასი ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში თითქმის გაორმაგდა, მიუხედავად იმისა, რომ საწყისი ფასები ევროპული სტანდარტებით ძალიან დაბალია.

რეგიონებშიც კი აქტივობის ზრდა შეინიშნება: კახეთმა (ღვინის რეგიონი) და ქუთაისმა (სიდიდით მეორე ქალაქი) დედაქალაქის მაგალითს მიბაძეს. ხოლო მთის კურორტებზე, როგორიცაა ბაკურიანი და გუდაური, შალეებისა და მოკლევადიანი გაქირავების ბინების მიმართ ინტერესი მხოლოდ იზრდება.

• თბილისი ქვეყნის მთავარი ბაზარია, ლიდერი გრძელვადიანი გაქირავებისა და სტაბილური მოთხოვნის მხრივ. ის ახალაშენებულ შენობებში ხელმისაწვდომ ფასებს სთავაზობს ემიგრანტებსა და სტუდენტებს გასაქირავებლად.
• ბაღუიმი სიდიდით მეორე ქალაქია და უცხოელი ინვესტორების აშკარა ფავორიტი. ქალაქი ტურიზმით ხარობს, ამიტომ გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი უფრო მაღალია, ვიდრე თბილისში, განსაკუთრებით ზაფხულში.
• ქუთაისი დედაქალაქზე იაფია, მაგრამ აქტიურად ვითარდება აეროპორტისა და შიდა მიგრაციის წყალობით.
• მთიანი რაიონები (გუდაური, ბაკურიანი) ახალი ტენდენციაა: ტურისტები სულ უფრო ხშირად ირჩევენ სათხილამურო კურორტებს, ხოლო ინვესტორები ყიდულობენ ბინებს ski-in/ski out პაკეტებში.

საინტერესოა, რომ გამოცდილი ინვესტორები ხშირად აერთიანებენ ამ ორ სტრატეგიას: ისინი ყიდულობენ ერთ ბინას თბილისში სტაბილურობისთვის და მეორეს - ზღვასთან ან მთაში სეზონური შემოსავლის მისაღებად. ეს პორტფელი დაბალანსებულია და იცავს გაქირავების უმოქმედობისგან.

გადაყიდვა (ტრანზაქციების დაახლოებით 70%) ძველი ბინების ნაწილია, რომელთა ყიდვა და გაქირავება მომგებიანია. ეს ბაზარზე შესვლის ყველაზე ხელმისაწვდომი გზაა.

ახალი შენობები აქტიურად შენდება. დეველოპერები განვადებით გადახდას 10%-იანი პირველადი შენატანით სთავაზობენ, რაც უცხოელებისთვის მოსახერხებელია.

ლუქს კლასის აპარტამენტები ზღვის პირას ან თბილისის ცენტრში მდებარე პრემიუმ კლასის აპარტამენტებია. მოთხოვნა შეზღუდულია, მაგრამ შემოსავალი საშუალოზე მაღალია.

აპარტ-სასტუმროები და მართული სასტუმროები ბოლო წლებში ტრენდად იქცა. ინვესტორები ყიდულობენ ოთახს ან აპარტამენტს, გადასცემენ მას მმართველ კომპანიას და თავის ტკივილის გარეშე იღებენ შემოსავლის ფიქსირებულ პროცენტს.

2024 წელს მთლიან ტრანზაქციებში უცხოელი მყიდველების წილი თითქმის 40%-ით გაიზარდა და ისინი უკვე უმრავლესობას წარმოადგენენ კურორტულ ქალაქებში.

• რუსები. 2022 წლიდან რუსები მყიდველთა ყველაზე დიდ ჯგუფად იქცნენ, როგორც გადაადგილების, ასევე კაპიტალის მოზიდვის სურვილის გამო. ისინი ძირითადად ყიდულობენ ბინებს თბილისში (მუდმივი საცხოვრებლად და გრძელვადიანი გაქირავებისთვის), ასევე ზღვისპირა ბინებს აჭარაში.
• ევროპელები. ინვესტორები გერმანიიდან, დიდი ბრიტანეთიდან და ბალტიისპირეთის ქვეყნებიდან ლიდერობენ. ბევრისთვის ეს პორტფელების დივერსიფიკაციისა და ევროკავშირზე უფრო ხელმისაწვდომ ბაზარზე წვდომის საშუალებაა. ევროპელები ყველაზე ხშირად ირჩევენ ახალ შენობებს თბილისსა და ბინებს აჭარაში, ყურადღებას ამახვილებენ Airbnb-სა და Booking-ის მეშვეობით მოკლევადიანი გაქირავებიდან მიღებულ შემოსავალზე.
• ჩინელი ინვესტორები. მათი ინტერესი, ძირითადად, კომერციული სეგმენტისკენაა მიმართული - ოფისები, სასტუმროები და საცალო სივრცეები. თუმცა, ბოლო წლებში ისინი აქტიურად ყიდულობენ ახალ შენობებს თბილისში, რადგან მათ გრძელვადიან ინვესტიციებად მიიჩნევენ. მნიშვნელოვანი ფაქტორია ჩინური კომპანიების მონაწილეობა სამშენებლო პროექტებში, რაც კიდევ უფრო ასტიმულირებს მოთხოვნას.
• არაბული ქვეყნები. არაბთა გაერთიანებული საემიროებიდან, საუდის არაბეთიდან და ქუვეითიდან ინვესტორები პრემიუმ სეგმენტისკენ იხრებიან: მდიდრული ბინები ბაღში, სასტუმრო კომპლექსები სანაპიროზე და ელიტური ბინები თბილისის ცენტრში. მათთვის საქართველო მიმზიდველია, როგორც ხელმისაწვდომი, მაგრამ პერსპექტიული „მეორე დონის“ ქვეყანა დუბაისა და დოჰას შემდეგ.

პრაქტიკაში, უცხოური მოთხოვნა მნიშვნელოვნად მოქმედებს ბაზრის სტრუქტურაზე. მიუხედავად იმისა, რომ თბილისს ადგილობრივებისა და უცხოელების ბალანსი აქვს, ბაღში ახალი სახლების მყიდველთა უმრავლესობას უცხოელები შეადგენენ. ეს ხსნის, თუ რატომ გაიზარდა აქ ფასები ბოლო წლებში უფრო სწრაფად, ვიდრე ქვეყნის სხვა რეგიონებში.

ევროკავშირის ბევრი ქვეყნისგან განსხვავებით, უცხოელებს საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა პრაქტიკულად ყოველგვარი შეზღუდვის გარეშე შეუძლიათ. მთავარი გამონაკლისია სასოფლო-სამეურნეო მიწა, რომლის პირდაპირი ფლობაც უცხოელებს ეკრძალებათ. სხვა შემთხვევაში, ხელმისაწვდომია საკუთრებისა და ინვესტიციის სხვადასხვა ვარიანტი:

საკუთრების უფლების თავისუფლების პრინციპი. ბინის ან სახლის შეძენისას თქვენ ხდებით ქონების სრული მფლობელი. ეს უფლება უვადოა და მოიცავს მისი გაქირავების, ხელახლა გაყიდვის, ჩუქების ან ანდერძით გადაცემის შესაძლებლობას.

კომპანიის მეშვეობით (შპს საქართველოში ან ფირმა ევროკავშირში). ეს პოპულარული ვარიანტია ინვესტორებისთვის, რომელთაც სურთ გვერდი აუარონ სასოფლო-სამეურნეო მიწის შეძენის აკრძალვას. კომპანიის რეგისტრაციით, თქვენ შეგიძლიათ ლეგალურად შეიძინოთ მიწის ნაკვეთი, მაგალითად, მთაში ან ზღვის პირას, და ააშენოთ სახლი ან სასტუმრო.

REIC / უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები. საქართველო ჯერ კიდევ ავითარებს უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტების ბაზარს, თუმცა პირველი მაგალითები (თბილისსა და ბაღში) უკვე გამოჩნდა. ეს არის ტრასტის მეშვეობით ინვესტირების და შემოსავლის გენერირების გზა ქონების პირდაპირი მართვის გარეშე.

ერთობლივი შესყიდვები, მემკვიდრეობა და ოჯახური ტრასტები. ხშირად გამოიყენება ოჯახის ან ბიზნეს პარტნიორებისთვის ქონების შეძენისას. მემკვიდრეობის შესახებ კანონმდებლობა საქართველოში საკმაოდ მარტივია: საკმარისია ანდერძი ან ჩუქების აქტი. მრავალი ქონებისთვის, იურისტები გვირჩევენ ოჯახურ ტრასტებს ან კომპანიის მეშვეობით რეგისტრაციას.

ფიზიკური პირის სახით შეძენა ყველაზე მარტივი და სწრაფი ვარიანტია, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე თბილისსა და ბათუმში ბინებს ეხება. ტრანზაქცია 1-2 დღეში სრულდება.

თუ მიზანი მთის მიწა ან სასტუმროს მშენებლობაა, მაშინ იქმნება კომპანია (შპს). ამას 2-3 დღემდე სჭირდება და დაახლოებით 100-150 დოლარი ჯდება.

საქართველოში მემკვიდრეობის წესები საკმაოდ მარტივია: კანონით, ქონება ავტომატურად გადადის უახლოეს ნათესავებზე - მეუღლეზე, შვილებსა და მშობლებზე. თუ ანდერძი არსებობს, პროცედურა კიდევ უფრო გამჭვირვალეა და თითქმის ყოველთვის სასამართლო დავის გარეშე წყდება.

ეს მოსახერხებელია უცხოელი ინვესტორებისთვის, მაგრამ არსებობს ერთი გაფრთხილება: დოკუმენტების დამუშავება და აღიარება შეიძლება დამოკიდებული იყოს მემკვიდრეების მოქალაქეობის ქვეყანაზე. ამიტომ, ბევრი ურჩევნია საკუთრების წინასწარ სტრუქტურირება.

შპს ხშირად გამოიყენება ქონების რეგისტრაციისთვის : ამ შემთხვევაში, მემკვიდრეობა არ არის თავად ბინა ან სახლი, არამედ კომპანიის წილი. ეს ამარტივებს აქტივების გადაცემას და თავიდან აგაცილებთ დამატებით ხარჯებს.

კიდევ ერთი ვარიანტია ოჯახური ტრასტი. ეს სტრუქტურა ინვესტორს აძლევს კონტროლს, თუ როგორ და ვის გადაეცემა ქონება, იცავს აქტივებს ოჯახურ დავებში გაყოფისგან და უზრუნველყოფს კონფიდენციალურობას. მიუხედავად იმისა, რომ თავად ტრასტის სისტემა საქართველოში ჯერ კიდევ არ არის ისეთი განვითარებული, როგორც დიდ ბრიტანეთში ან ავსტრიაში, ადგილობრივი იურისტები გვთავაზობენ ტრასტების შექმნას ევროკავშირის ან აშშ-ის იურისდიქციებში და ქართული უძრავი ქონების მათთან „დაკავშირებას“.

ამრიგად, ინვესტორს არჩევანი აქვს:

• მემკვიდრეობის დატოვება ნაგულისხმევად (ნათესავებისთვის ავტომატური გადაცემა),
• ანდერძის შედგენა საქართველოში,
• ან წინასწარ დაასტრუქტუროთ აქტივი კომპანიის ან ტრასტის მეშვეობით, რათა აღმოიფხვრას ბიუროკრატია და პროცესი მაქსიმალურად პროგნოზირებადი გახდეს.

მთავარი შეზღუდვა ის არის, რომ უცხოელებს არ შეუძლიათ უშუალოდ ფლობდნენ სასოფლო-სამეურნეო მიწას. თუმცა, ამ წესის გვერდის ავლა შესაძლებელია კომპანიის რეგისტრაციით. შეზღუდვები არ არსებობს ბინებისთვის, კონდომინიუმებისთვის, კომერციული ფართებისთვის და ზღვისპირა სახლებისთვის.

საქართველოში შესყიდვის პროცედურა მარტივია: უცხოელს შეუძლია ერთ დღეში გახდეს ბინის მფლობელი და მაშინვე გააქირავოს იგი. ავსტრიაში საქმე უფრო რთულია: საჭიროა ლიცენზიები, ნოტარიუსის პროცედურები და ხშირად მიწის ორგანოების თანხმობა.

თუმცა, ვენას და სხვა ქალაქებს ერთი უპირატესობა აქვთ: ბაზარი უფრო სტაბილურია, ფასები ნელა, მაგრამ საიმედოდ იზრდება და მოთხოვნა უფრო პროგნოზირებადია. საქართველოში შემოსავლები უფრო მაღალია, შესვლა უფრო იაფია, მაგრამ რისკები (ვალუტის კურსი, პოლიტიკა, მოთხოვნა) მნიშვნელოვნად მაღალია.

მიუხედავად იმისა, რომ საქართველოში შესყიდვის პროცესი უფრო მარტივია, ვიდრე ევროპის ქვეყნების უმეტესობაში, მნიშვნელოვანია რამდენიმე ძირითადი სამართლებრივი ნაბიჯის გათვალისწინება. სათანადო რეგისტრაცია უზრუნველყოფს, რომ ქონება ნამდვილად მყიდველს ეკუთვნის და არ არის დატვირთული ვალებით ან დავებით.

1. საგადასახადო საიდენტიფიკაციო ნომრის (TIN) მიღება.
   უცხოელებს ის სჭირდებათ იუსტიციის სახლში ტრანზაქციის რეგისტრაციისთვის. მისი მიღება ერთ დღეშია შესაძლებელი.
2. წინასწარი შეთანხმება და დეპოზიტი.
   როგორც წესი, დეველოპერთან ან მფლობელთან იდება დეპოზიტი, რომელიც შესყიდვის ფასის 5–10%-ს შეადგენს.
3. ქონების დათვალიერება იურისტის მიერ.
   იურისტი აანალიზებს კადასტრული ამონაწერს, ადასტურებს საკუთრებას და ამოწმებს ნებისმიერ ვალსა თუ ტვირთს.
4. ხელშეკრულების ნოტარიულად დამოწმება.
   საცხოვრებელი ფართის ტრანზაქციებისთვის უმეტეს შემთხვევაში საჭიროა ნოტარიუსი, განსაკუთრებით თუ გადახდა განვადებით ხორციელდება ან ქონება რამდენიმე მესაკუთრის სახელზეა რეგისტრირებული.
5. რეგისტრაცია კადასტრში (საჯარო რეესტრში).
   საქართველო მოქმედებს „ერთი ფანჯრის პრინციპით“: საკუთრება შეჰყავთ ელექტრონულ რეესტრში და დასტურდება ამონაწერით.
6. საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობის მიღება.
   ამონაწერი გაიცემა 1–4 სამუშაო დღის განმავლობაში (დაჩქარებული რეგისტრაცია - იმავე დღეს 350 ლარად).

საქართველოში შესყიდვის პროცესი გამჭვირვალეა, თუმცა უცხოელ ინვესტორებს თითქმის ყოველთვის სჭირდებათ ადვოკატი. აგენტი ეხმარება ქონების მოძიებაში, მოლაპარაკებასა და საბაზრო ფასების გადამოწმებაში. ადვოკატი, თავის მხრივ, ახორციელებს ყველა იურიდიულ შემოწმებას: კადასტრული ისტორიის შემოწმებას, შესყიდვის ხელშეკრულების შედგენას, თანხების სწორი გადარიცხვის უზრუნველყოფას და ქონების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას.

პრაქტიკაში ეს უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე ერთი შეხედვით ჩანს: ბევრ ბინას, განსაკუთრებით თბილისის ძველ შენობებში, შეიძლება ჰქონდეს დაუზუსტებელი პრობლემები - მემკვიდრეობითი დავები, ძველი კომუნალური გადასახადები ან უკანონო რემონტი. ადვოკატი წინასწარ ამოწმებს ამ რისკებს.

საქართველოში ბინის ან სახლის შესაძენად, თქვენ მხოლოდ შემდეგი გჭირდებათ:

• იყოთ სრულწლოვანი (18 წლის ან მეტი),
• წარმოადგინეთ მოქმედი პასპორტი,
• დიდი ტრანზაქციების შემთხვევაში, დაადასტურეთ თანხების წარმომავლობა (სტანდარტული ფინანსური დანაშაულის წინააღმდეგ ბრძოლის წესები).

შეძენისთვის ბინადრობის ნებართვა ან ვიზა არ არის საჭირო. ეს ნიშნავს, რომ უცხოელს შეუძლია ქვეყანაში ტურისტის სტატუსითაც კი ჩამოვიდეს და ტრანზაქცია სულ რამდენიმე დღეში დაასრულოს.

მთავარი შეზღუდვა ის არის, რომ უცხოელებს არ შეუძლიათ უშუალოდ ფლობდნენ სასოფლო-სამეურნეო მიწას . ეს საკითხი მოგვარდება კომპანიის (შპს) რეგისტრაციით ან მიწის ზონირების შეცვლით.

სანაპირო ზოლი (ბათუმი, ქობულეთი) ორიენტირებულია საცხოვრებელ კომპლექსებსა და სასტუმროს ტიპის ბინებზე. ახალი პროექტების უმეტესობა მმართველ კომპანიებთან იყიდება, რაც ამარტივებს გაქირავებას. ეს მოსახერხებელია მათთვის, ვისაც სურს შემოსავლის გენერირება საქართველოში მუდმივად დასახლების გარეშე.

მთიან რეგიონებში (გუდაური, ბაკურიანი) ადამიანები ძირითადად აპარტ-სასტუმროებში ბინებს ან სასტუმროებისა და შალეების ასაშენებლად მიწის ნაკვეთებს ყიდულობენ. თუმცა, უცხოელები მიწას მხოლოდ კომპანიების მეშვეობით იღებენ. ამ ნაკვეთებზე მოთხოვნა მთელი წლის განმავლობაში ტურიზმის გამოა, თუმცა ისინი მეტ ზედამხედველობას და ინვესტიციებს საჭიროებენ.

სრულიად დისტანციურად შეგიძლიათ

ამისათვის:

1. მინდობილობას გასცემს ნოტარიუსი საცხოვრებელი ადგილის მიხედვით.
2. დოკუმენტები იგზავნება საქართველოში და დამოწმებულია.
3. ადვოკატი ან უფლებამოსილი წარმომადგენელი ხელს აწერს შეთანხმებას და არეგისტრირებს გარიგებას.

პროცესი 1-2 კვირას გრძელდება. საინტერესოა, რომ 2022-2024 წლებში ბევრი ტრანზაქცია ზუსტად ამ სქემას მიჰყვებოდა: რუსეთიდან და ევროპიდან მყიდველებმა ბინებს აჭარასა და თბილისში პირადი ვიზიტის გარეშე შეიძინეს.

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენამდე აუცილებელია იურიდიული შემოწმება. თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ ბინა ან სახლი თავისუფალია გირავნობისგან, ვალებისგან ან სასამართლო დავისგან და რომ ახალ შენობას აქვს ყველა საჭირო ნებართვა. ასევე მნიშვნელოვანია შეამოწმოთ, არის თუ არა დეველოპერი რეგისტრირებული და უფლებამოსილი გაყიდვისთვის. ეს განსაკუთრებით ეხება აჭარაში არსებულ საცხოვრებელ კომპლექსებს, სადაც ზოგიერთი პროექტი სრული დოკუმენტაციის გარეშე იწყება. ადვოკატს შეუძლია თავიდან აიცილოს „ქაღალდის“ სახლის ყიდვის რისკი.

ვერიფიკაციის შემდეგ, ტრანზაქცია რეგისტრირდება იუსტიციის სახლში (იუსტიციის სახლში) — თანამედროვე, ერთიანი სისტემის ცენტრში, სადაც შეგიძლიათ წარადგინოთ დოკუმენტები, გადაიხადოთ საფასური და მიიღოთ ელექტრონული საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი.

• სტანდარტული რეგისტრაცია 4 სამუშაო დღემდე გრძელდება.
• დაჩქარებული დამუშავება შესაძლებელია 1 დღეში დამატებითი საფასურის (დაახლოებით 350 ლარი) გადახდის შემთხვევაში.

შედეგად მიღებულ სერტიფიკატს აქვს სრული იურიდიული ძალა და აღიარებულია ყველა სამთავრობო უწყების მიერ და ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას საერთაშორისო ტრანზაქციებში, როგორიცაა იპოთეკური სესხები ან მემკვიდრეობა.

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა უფრო მომგებიანია, ვიდრე ევროკავშირის ბევრ ქვეყანაში, რადგან საგადასახადო სისტემა უფრო მარტივი და ნაკლებად ძვირია. უცხოელ ინვესტორებს არ ეკისრებათ საფოსტო მარკების გადასახადი ან მაღალი რეგისტრაციის ხარჯები, ხოლო ძირითადი ხარჯები რეგისტრაციასა და იურიდიულ ხარჯებს უკავშირდება.

ქონების გადასახადი
დამოკიდებულია ოჯახის შემოსავალზე:

• 100 000 ლარამდე შემოსავლისთვის - ქონების საბაზრო ღირებულების 0.05%-დან 0.2%-მდე;
• 100,000 ლარზე მეტი შემოსავლისთვის – 0.8–1%.

კომპანიებისთვის, განაკვეთი ფიქსირებულია ბალანსური ღირებულების 1%-ის ოდენობით.

საშემოსავლო გადასახადი:
გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლის შემთხვევაში, განაკვეთი 5%-ია, თუ მესაკუთრე რეგისტრირებულია მესაკუთრეთა რეესტრში. სხვა შემთხვევაში, გამოიყენება 20%-იანი ზოგადი განაკვეთი.

კორპორაციული გადასახადი:
რეზიდენტი კომპანიები ექვემდებარებიან 15%-იან განაკვეთს, თუმცა გადასახადი მხოლოდ მოგების განაწილებაზეა დაწესებული („ესტონური მოდელი“). საერთაშორისო კომპანიები და IT სექტორი 0-5%-იან საგადასახადო შეღავათებს ექვემდებარებიან.

დღგ-ს
განაკვეთი 18%-ია, თუმცა ის არ ვრცელდება ფიზიკური პირების მიერ საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენაზე. ასევე გათავისუფლებულია ექსპორტისა და ტურისტული მომსახურება.

აქციზის გადასახადი
ვრცელდება მხოლოდ აქციზურ საქონელზე (ალკოჰოლი, თამბაქო, საწვავი) და არ აქვს პირდაპირი კავშირი უძრავ ქონებასთან.

საქართველოში დამატებითი გადასახადები და განსაკუთრებული პირობები, პირველ რიგში, გავლენას ახდენს არარეზიდენტებსა და უცხოელ კონტრაქტორებთან მომუშავე კომპანიებზე. მაგალითად, როდესაც არარეზიდენტები მომსახურებას სთავაზობენ, გამოიყენება 18%-იანი დასაბრუნებელი დღგ-ს განაკვეთი.

გარდა ამისა, თუ არარეზიდენტი შემოსავალს საქართველოში არსებული წყაროებიდან იღებს, გადასახადის დაკავების ოდენობა ვრცელდება: სტანდარტული განაკვეთი 10%-ია, დივიდენდებსა და ჰონორარებს - 5%-იანი შეღავათიანი განაკვეთი, ხოლო ოფშორულ იურისდიქციებში გადახდების შემთხვევაში, გადასახადი 15%-მდე იზრდება.

საგადასახადო სისტემა ასევე ითვალისწინებს ჯარიმებს დაგვიანებული დეკლარაციის წარდგენისთვის. საგადასახადო დეკლარაციის დაგვიანებული წარდგენა იწვევს 100 ლარის ოდენობის ჯარიმას, ხოლო დაგვიანებული გადახდის შემთხვევაში - 0.05%-იან ჯარიმას დაგვიანების ყოველი დღისთვის.

თუ დავალიანება ორ თვეზე მეტხანს გაგრძელდება, ჯარიმა შეიძლება გადაუხდელი გადასახადის 5-დან 10%-მდე იყოს. ამრიგად, საქართველოში საგადასახადო წესების დაცვა მკაცრი, მაგრამ გამჭვირვალე რჩება: ინვესტორები ესმით არა მხოლოდ მათი ვალდებულებების ოდენობას, არამედ მათი შეუსრულებლობის შედეგებსაც.

უძრავი ქონების შეძენისას ინვესტორი იხდის:

• იურიდიული მომსახურება - როგორც წესი, ტრანზაქციის თანხის 1-2%,
• აგენტის მომსახურება - 2-3% (თუ ქონება შეძენილია სააგენტოს მეშვეობით),
• რეგისტრაციის სახელმწიფო საფასური - 50 ლარი (4 სამუშაო დღე) ან 350 ლარი (1 დღე).

საერთო ჯამში, ხარჯები იშვიათად აღემატება ტრანზაქციის ღირებულების 2-5%-ს, რაც მნიშვნელოვნად დაბალია ავსტრიასთან შედარებით, სადაც გადასახადები და ნოტარიუსის მოსაკრებლები შეიძლება 7-10%-ს აღწევდეს.

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა ყოველთვის მნიშვნელოვან დამატებით ხარჯებს მოიცავს — ამის შესახებ მეტი ინფორმაციისთვის იხილეთ სტატია „ ქონების გადასახადები ავსტრიაში Grunderwerbsteuer-ის (3.5%) გარდა ინვესტორი იხდის მიწის რეესტრის საფასურს (1.1%), ნოტარიუსის და იურიდიული ხარჯების (ჩვეულებრივ, დამატებით 2-3%). თუ ქონება მოგვიანებით გაიყიდება, გადასახდელია კაპიტალის მოგების გადასახადი — განაკვეთი დამოკიდებულია საკუთრების ხანგრძლივობაზე და მერყეობს 4.2%-დან 30%-მდე. ამიტომ, ავსტრიაში ტრანზაქციის მთლიანი ხარჯები ხშირად ქონების ღირებულების 7-10%-ს და ეს არ მოიცავს შემოსავლის ან ქონების მოვლა-პატრონობის მიმდინარე გადასახადებს.

საქართველოში სიტუაცია საკმაოდ განსხვავებულია. არ არსებობს საფოსტო მარკის ან შესყიდვის გადასახადი, რეგისტრაციას 1-4 დღე სჭირდება და მისი ღირებულება 50-დან 350 ლარამდე (დაახლოებით 15-100 ევრო) მერყეობს. ინვესტორის ძირითადი ხარჯები ადვოკატისა და აგენტის ჰონორარია, რომელიც, როგორც წესი, ტრანზაქციის 2-5%-ს შეადგენს.

ქონების ხელახლა გაყიდვისას, ფიზიკური პირები თავისუფლდებიან კაპიტალის მოგების გადასახადისგან, თუ ბინა ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობდა. ეს საქართველოს ბაზარს ბევრად უფრო ხელმისაწვდომს და სწრაფს ხდის შესასვლელად, თუმცა ავსტრია, რა თქმა უნდა, სტაბილურობისა და გამჭვირვალობის უფრო მაღალ დონეს გვთავაზობს.

საქართველოს არ აქვს ტრადიციული „ოქროს ვიზის“ პროგრამა, როგორც პორტუგალიას ან საბერძნეთს, თუმცა უცხოელ ინვესტორებს შეუძლიათ რეზიდენტობის მიღება ინვესტიციის გზით. ძირითადი გზაა მინიმუმ 300,000 აშშ დოლარის საქართველოს ეკონომიკაში ან მსგავსი ღირებულების უძრავი ქონების (სასოფლო-სამეურნეო მიწის გარდა) შეძენა.

ამ გზის სათანადოდ შესაფასებლად, სასარგებლოა მისი შედარება იმასთან, თუ როგორ ფუნქციონირებს ევროპაში დროებითი ბინადრობის ნებართვები, მუდმივი ბინადრობის ნებართვები და მოქალაქეობის გაცემის საინვესტიციო პროგრამები : იქ მოთხოვნები ოდენობასთან, ვადებთან, ბინადრობასთან და ანგარიშგებასთან დაკავშირებით, როგორც წესი, მნიშვნელოვნად უფრო მკაცრია.

საქართველოში ინვესტიციის გზით ბინადრობის ნებართვის მისაღებად, თქვენ უნდა ჩადოთ მინიმუმ 300,000 აშშ დოლარის ინვესტიცია. ეს თანხები შეგიძლიათ გამოიყენოთ ბინის, სახლის, ლუქსის ან სასტუმროს შესაძენად, ან ბიზნესში ინვესტირებისთვის. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ქონების საბაზრო ღირებულება უნდა დაადასტუროს სერტიფიცირებულმა შემფასებელმა.

„ევროპული“ სცენარების შესადარებლად, სასარგებლოა ცალკე განვიხილოთ, თუ როგორ და რატომ ყიდულობენ ადამიანები უძრავ ქონებას საბერძნეთში : იქ ლოგიკა ხშირად რეზიდენტობის სტატუსს, ოჯახის გადაადგილებას და გრძელვადიან საკუთრებას ეხება და არა მხოლოდ მაღალ მიმდინარე შემოსავლებს.

ხუთი წლის განმავლობაში მოქმედებს და ინვესტორს ფართო შესაძლებლობებს სთავაზობს: ქვეყანაში ლეგალურ ცხოვრებას, ბიზნესის წარმოების უფლებას და ჯანდაცვასა და განათლებაზე წვდომას. პროგრამა ვრცელდება არა მხოლოდ ინვესტორზე, არამედ მისი ოჯახის წევრებზეც - მეუღლეებზე, არასრულწლოვან შვილებსა და მათზე დამოკიდებულ პირებზე - რომლებსაც შეუძლიათ ბინადრობის ნებართვის მიღება ძირითად განმცხადებელთან ერთად.

ეს სქემას მიმზიდველს ხდის მათთვის, ვინც საქართველოს არა მხოლოდ საინვესტიციო დანიშნულების ადგილად, არამედ მთელი ოჯახის გადასახლების ადგილადაც მიიჩნევს.

საქართველოში საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა მოქალაქეობის მიღების პირდაპირ გზას არ წარმოადგენს. მაშინაც კი, თუ ინვესტორმა საჭირო თანხები ჩადო, პასპორტის მისაღებად საჭიროა ქვეყანაში უწყვეტი ცხოვრების მინიმუმ 10 წელი და დამატებითი კრიტერიუმების დაკმაყოფილება, მათ შორის ენის ცოდნა და საზოგადოებაში ელემენტარული ინტეგრაცია. გარდა ამისა, ბინადრობის ნებართვა თავისთავად არ იძლევა დაქირავებით მუშაობის უფლებას - ამისთვის ცალკე ნებართვაა საჭირო, ხოლო ბიზნეს საქმიანობა პირველივე დღიდან თავისუფალია.

პროგრამა შექმნილია რეალური ინვესტორებისთვის, ამიტომ ის მოიცავს წლიური ბიზნესის ბრუნვის მონიტორინგს:

• პირველ წელს 50,000 დოლარი,
• მეორეში 100,000 დოლარი,
• 120,000 აშშ დოლარი მესამე და შემდგომ ეტაპებში.

ეს მაჩვენებლები ყოველწლიურად დასტურდება საზოგადოებრივი სერვისების განვითარების სააგენტოსთვის ანგარიშგებით.

ადრე, უცხოელებს ბინადრობის ნებართვის თითქმის ავტომატურად მისაღებად უბრალოდ 300 000 დოლარად უძრავი ქონების შეძენა სჭირდებოდათ. 2023 წლიდან მოთხოვნები გამკაცრდა: ახლა სავალდებულოა ბიზნესის ბრუნვის დემონსტრირება და იმის დადასტურება, რომ ინვესტიცია რეალურად მუშაობს ქვეყნის ეკონომიკაში. ეს მიზნად ისახავს „მიძინებული ვიზების“ წინააღმდეგ ბრძოლას, სადაც ინვესტორები უბრალოდ ყიდულობენ ბინებს ბაზრის განვითარებაში მონაწილეობის გარეშე.

• სასოფლო-სამეურნეო მიწის შეძენა (უცხოელებს არ აქვთ მასზე უფლება).
• ბრუნვის მოთხოვნების არასაკმარისად შეფასება - თუ ბიზნესი ვერ დააკმაყოფილებს საჭირო მაჩვენებლებს, ბინადრობის ნებართვა არ გაგრძელდება.
• რეგისტრაცია შემცირებული ღირებულებით: საკადასტრო რეესტრი ითვალისწინებს საბაზრო ღირებულებას და არა ხელშეკრულებაში მითითებულ ფასს.

თბილისსა და ბაღში ბინების გაქირავების მთავარ პლატფორმებად Airbnb და Booking რჩება. შემოსავალი წელიწადში 7-9%-ს აღწევს, განსაკუთრებით სადღესასწაულო სეზონზე, თუმცა მაღალი კონკურენცია და სეზონურობა უნდა იქნას გათვალისწინებული. ბაღში ბინები ზამთარში ხშირად ცარიელია, ხოლო თბილისში მოთხოვნა ტურისტული პიკის პერიოდებში იკლებს.

დედაქალაქში გრძელვადიანი კონტრაქტების მოთხოვნა სტაბილურია. ემიგრანტები, სტუდენტები და საერთაშორისო კომპანიების თანამშრომლები ბინების ერთი წლით ან მეტი ხნით დაქირავებას ამჯობინებენ. შემოსავლიანობა უფრო დაბალია — წლიური 5–6% — მაგრამ ის უფრო საიმედოა და ნაკლებ შეფერხების რისკს გვთავაზობს.

საქართველომ ჯერ არ დააწესა მკაცრი შეზღუდვები მოკლევადიანი გაქირავების საკითხზე, როგორც ეს ბევრ ევროპულ დედაქალაქში მოხდა. თუმცა, თბილისში აქტიურად განიხილება Airbnb სექტორისთვის რეგულაციების აუცილებლობა და ზოგიერთი ინვესტორი უკვე გადადის გრძელვადიან მოდელზე, რათა თავიდან აიცილონ პოტენციურ ცვლილებებზე დამოკიდებულება.

• თბილისი: ცენტრში მდებარე ბინების გრძელვადიანი გაქირავების შემთხვევაში, 5-6%-იანი მოგებაა, ხოლო საბურთალოზე ან ვაკეში მდებარე სტუდიოს ტიპის ბინების მოკლევადიანი გაქირავების შემთხვევაში, 7%-მდე მოგებაა.
• ბათუმი: ზაფხულში ზღვისპირა აპარტამენტები 9-10%-მდე შემოსავალს მოაქვს, მაგრამ სეზონის მიღმა მომგებიანობა მკვეთრად ეცემა.
• გუდაური და ბაკურიანი: სათხილამურო კურორტებთან ახლოს მდებარე აპარტ-სასტუმროები სათანადო მართვის შემთხვევაში 6–8%-იან შემოსავალს გამოიმუშავებს.
• ქუთაისი: მზარდი ბაზარი, შემოსავლიანობა ზომიერია - 4–5%, თუმცა მოთხოვნა სტაბილურად იზრდება აეროპორტის წყალობით.

ბევრი მესაკუთრე საკუთარ ბინებს მმართველ კომპანიებს ანდობს. აჭარასა და გუდაურში დეველოპერები ხშირად მარტივ გამოსავალს გვთავაზობენ: თქვენ ყიდულობთ ბინას, კომპანია კი უზრუნველყოფს მის გაქირავებასა და მოვლა-პატრონობას და გადაგიხდით შემოსავლის ფიქსირებულ პროცენტს (როგორც წესი, წელიწადში 6-8%).

იჯარის შემოსავალი იბეგრება 5%-ით , თუ მესაკუთრე რეგისტრირებულია მესაკუთრეთა რეესტრში. თუ ის არ არის რეგისტრირებული, გამოიყენება სტანდარტული 20%-იანი განაკვეთი. ეს ოფიციალურ რეგისტრაციას ეკონომიურს და მარტივს ხდის.

ავსტრიაში გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი იშვიათად აღემატება წლიურ 2-3%-ს და ბაზარი მკაცრად რეგულირდება. ავსტრიის უძრავი ქონების ბაზარზე ინვესტირება უფრო კაპიტალის შენარჩუნების სტრატეგიას ჰგავს: ინვესტიციები გრძელვადიანია, რისკები მინიმალურია, ფასები ათწლეულების განმავლობაში სტაბილურად იზრდება და სამართლებრივი ჩარჩო საიმედოდ იცავს მესაკუთრეებს.

საქართველოში შემოსავლიანობა 2-3-ჯერ მაღალია, თუმცა ეს უფრო მეტი სეზონურობისა და შეფერხების მაღალი რისკის ხარჯზე ხდება. ეს ბაზარი შესაფერისია აქტიური მენეჯმენტისთვის მომზადებული ინვესტორებისთვის, რომლებიც მაღალ შემოსავლიანობასა და არასტაბილურობას შორის ბალანსს ეძებენ.

დედაქალაქი ქვეყნის ყველაზე სტაბილურ ბაზარს წარმოადგენს. გრძელვადიანი გაქირავების საკითხებზე მაღალი მოთხოვნაა ემიგრანტებს, სტუდენტებსა და საერთაშორისო კომპანიების თანამშრომლებს შორის. ქალაქის ცენტრში საშუალო შემოსავლიანობა დაახლოებით 5-6%-ია, მოკლევადიანი გაქირავების შემთხვევაში 7% საცხოვრებლის ფასები ყოველწლიურად 6-8%-ით იზრდება, განსაკუთრებით განვითარებული ინფრასტრუქტურის მქონე რაიონებში. თბილისი შესაფერისია ინვესტორებისთვის, რომლებიც უსაფრთხოებასა და ლიკვიდურობას ეძებენ.

უმსხვილესი კურორტი და ფლაგმანი საინვესტიციო მიმართულება, აჭარა, სტაბილურ ზრდას განიცდის, რასაც ხელს უწყობს მსხვილი დეველოპერის, EMAAR ჯგუფის გამოჩენა, რომელიც 6 მილიარდი დოლარის ღირებულების მთელ რაიონს აშენებს. ყველაზე პერსპექტიულ ლოკაციებს შორისაა გმირთა ხეივანი, ახალი ბულვარი და ბაღდათის კუნძულის პროექტები. ზაფხულში მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავლიანობამ შეიძლება 9-10%-ს მიაღწიოს, ხოლო ზამთარში ბინები, როგორც წესი, დაუსახლებელია. მათთვის, ვისაც სეზონურობა სურს, ბაღდათი ქვეყანაში ერთ-ერთ ყველაზე მაღალ შემოსავალს სთავაზობს.

ქუთაისი საერთაშორისო აეროპორტისა და მზარდი ტურისტული ნაკადის წყალობით ახალ საინვესტიციო ცენტრად იქცევა. აქ ფასები მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე თბილისსა და ბაღში, რაც ქალაქს მიმზიდველს ხდის შეზღუდული ბიუჯეტის მქონე ინვესტორებისთვის. საშუალოდ, შემოსავალი 4-5%-ია, მაგრამ ზრდის პოტენციალი მაღალია: ქალაქი აქტიურად ავითარებს სასტუმროებისა და ტურისტული ინფრასტრუქტურის განვითარებას.

საქართველოს მთავარი სათხილამურო კურორტები. აქ აქტიურად შენდება აპარტ-სასტუმროები, რომლებიც წლიურ 6-8%-იან შემოსავალს . ზამთარში მომგებიანობა მაღალია ტურისტების შემოდინების გამო; ზაფხულში მოთხოვნა უფრო დაბალია, თუმცა ამას შიდა ტურიზმი აკომპენსირებს. ეს ტერიტორია კვლავ პერსპექტიული რჩება ტურისტულ უძრავ ქონებაზე ორიენტირებული ინვესტორებისთვის.

ღვინის მწარმოებელი რეგიონი, რომელიც თანდათან აგროტურიზმისა და პრემიუმ კლასის სოფლის უძრავი ქონების მაგნიტი ხდება. მიწის ნაკვეთებით სახლებზე მოთხოვნა აქ სტაბილურია, განსაკუთრებით ტურისტული მარშრუტების მახლობლად (თელავი, სიღნაღი). მომგებიანობა ზომიერია - დაახლოებით 4–6% - მაგრამ კახეთში მიწისა და სახლების ღირებულება იზრდება ღვინის ტურებისა და აგრობიზნესის საინვესტიციო პროექტების პოპულარობის წყალობით.

მესტიის ქალაქისთვისაა საინტერესო რომელიც ზამთრისა და ზაფხულის ტურიზმის ცენტრად იქცა. მცირე სასტუმროებსა და აპარტამენტებში ინვესტიციები საშუალოზე მაღალ შემოსავალს იძლევა - 8% . ბაზარი ჯერ კიდევ განვითარების პროცესშია, რაც ადრეული ინვესტორებისთვის შესაძლებლობებს ქმნის.

რეგიონი ახალციხესა და პოპულარულ კურორტ ბაკურიანზე იყო ორიენტირებული. სათხილამურო კურორტთან ახლოს კერძო სახლებისა და ბინების მიმართ ინტერესი შესამჩნევია. შემოსავლიანობა 5-7%-ია, თუმცა ბაზარი გუდაურთან შედარებით უფრო ადგილობრივია.

ერთ-ერთი ყველაზე პატარა და დაუფასებელი რეგიონი, ის უძრავი ქონების დაბალი ფასებითა და შეზღუდული მოთხოვნით გამოირჩევა. მისი პოტენციალი შიდა ტურიზმის განვითარებაშია, თუმცა ის ჯერ კიდევ არ არის ყველაზე მიმზიდველი ადგილი მსხვილი უცხოელი ინვესტორებისთვის.

• თბილისს აქვს ყველაზე განვითარებული ინფრასტრუქტურა: ახალი გზები და კვანძები, მეტროს გაფართოება, მწვანე სივრცეების პროექტები და ლანდშაფტის დიზაინი. ეს კი ცენტრალურ და მიმდებარე ტერიტორიებზე საცხოვრებელ უძრავ ქონებას განსაკუთრებით მოთხოვნადს ხდის.
• ბაღუთი ზღვისპირა კურორტის სახით ვითარდება, რომლის მშენებლობაშიც ინვესტიციები ხორციელდება. ახალი გზები სანაპირო ზოლს ქალაქის ცენტრთან აკავშირებს, პორტები უმჯობესდება, სასეირნო ბილიკები და დასასვენებელი ადგილები შენდება - ეს ყველაფერი ზრდის სანაპირო ზოლის პრემიუმ კლასის ობიექტების მიმზიდველობას.
• მთიანი რეგიონები (გუდაური, ბაკურიანი, სვანეთი): ტრანსპორტის ხარისხი სანაპირო ზოლთან შედარებით უფრო დაბალია, თუმცა ხელმისაწვდომობის გაუმჯობესების პროექტები - საგზაო წვდომა, კურორტების ინფრასტრუქტურა და ტურიზმის ზრდა - მათ მიმზიდველს ხდის. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ინფრასტრუქტურის მდგრადობა ამინდის პირობების მიმართ.

სუფთა ჰაერი, მთები და ზღვა საქართველოს მრავალი რეგიონის მთავარი უპირატესობებია. აჭარისა და აჭარის რეგიონებში ტენიანობა და ნალექი უფრო მაღალია, რაც ზოგიერთი ინვესტორისთვის შესაძლოა ნაკლი იყოს, თუმცა ბევრი აფასებს ზღვას და ტროპიკულ მცენარეულობას.

მთიან რეგიონებში გარემოსდაცვითი საკითხები უმნიშვნელოვანესია. ტურისტები ბუნებას, სუფთა ჰაერს და ხედებს ეძებენ. ეს ნიშნავს, რომ ეკოლოგიურად სუფთა პროექტები გამორჩეული იქნება.

თბილისს უფრო მაღალი გარემოსდაცვითი ტვირთი აქვს: დაბინძურება, საგზაო მოძრაობა და ხმაური. ​​ამიტომ, მწვანე სივრცეებითა და კარგი ინფრასტრუქტურით განლაგებულ ადგილებში უძრავი ქონება დიდ პლიუსს წარმოადგენს.

• თბილისში მოთხოვნა მუდმივად მაღალია ემიგრანტებს, საერთაშორისო კომპანიების თანამშრომლებსა და სტუდენტებს შორის: ისინი აფასებენ გარემონტებულ ბინებს ბიზნეს ცენტრებთან და ტრანსპორტთან მოსახერხებელი წვდომით.
• ბაღუ ტურისტებისა და მოკლევადიანი დამქირავებლების საყვარელი ადგილია: ზაფხულში განსაკუთრებით მაღალია მოთხოვნა ზღვის პირას მდებარე, აივნებითა და ხედებით აღჭურვილი სტუდიოს ტიპის ბინებსა და აპარტამენტებზე.
• მთის კურორტები ტურისტებს როგორც ზამთარში, ასევე ზაფხულში იზიდავს, რაც აპარტ-ოტელის ტიპის ქონების სეზონურად კარგად გაქირავების საშუალებას იძლევა.
• ქუთაისსა და პატარა ქალაქებში მოთხოვნა უფრო გრძელვადიანია, როგორც ადგილობრივი მაცხოვრებლების, ასევე ტურიზმისა და მომსახურების ინფრასტრუქტურის სფეროში დასაქმებული მუშაკების მხრიდან.

2025 წელს აჭარის რეგიონი და მთლიანად აჭარა ინვესტორების მთავარი ფოკუსი რჩება. დეველოპერ EMAAR ჯგუფთან მემორანდუმის ხელმოწერამ და ახალი რაიონის მშენებლობამ ბაზარს დამატებითი იმპულსი მისცა. საზღვაო ლოჯისტიკასთან და ტურისტების სტაბილურ ნაკადთან ერთად, ეს ფასების ზრდას ნიშნავს, განსაკუთრებით ზღვისპირა უძრავ ქონებასა და პრემიუმ პროექტებში.

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი აერთიანებს როგორც არსებულ, ასევე ახალ სახლებს. ტრანზაქციების უდიდესი წილი — 65%-ზე — არსებულ ბაზარზე მოდის, რაც განპირობებულია ხელმისაწვდომი ფასებით და კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურის მქონე რაიონებში შეძენის შესაძლებლობით. ამასობაში, ახალი პროექტები თანამედროვე განლაგებას და ენერგოეფექტურ გადაწყვეტილებებს გვთავაზობენ, თუმცა უფრო ძვირია და ამჟამად ბაზრის უფრო მცირე ნაწილს წარმოადგენენ.

მეორად ბაზარს საქართველოში ტრანზაქციების ორ მესამედზე მეტი უჭირავს და ის ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის მთავარ წყაროდ რჩება. მისი მთავარი უპირატესობა ახალ მშენებლობებთან შედარებით კვადრატულ მეტრზე დაბალი ფასია. მაგალითად, თბილისის ან ბაღვაშის საცხოვრებელ უბნებში შეგიძლიათ იპოვოთ ბინები, რომელთა ფასი ზღვის პირას ან ქალაქის ცენტრში მდებარე ახალი კომპლექსების ფასის თითქმის ნახევარია.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი უპირატესობა კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურაა. ამ ქონების უმეტესობა მდებარეობს ისეთ ადგილებში, სადაც არის სკოლები, საბავშვო ბაღები, საზოგადოებრივი ტრანსპორტი და მაღაზიები. ეს განსაკუთრებით ღირებულია ოჯახებისთვის და მათთვის, ვინც გრძელვადიან პერსპექტივაში გეგმავს ბინების დაქირავებას: მოიჯარეები ხშირად ირჩევენ ამ ბინებს ყოველდღიურ ცხოვრებაში მათი მოხერხებულობისთვის.

თუმცა, მეორად ბაზარს თავისი შეზღუდვებიც აქვს. 1980-იან წლებამდე აშენებულ ზოგიერთ შენობას კაპიტალური რემონტი და რემონტი სჭირდება. ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია თბილისსა და აჭარაში: ხრუშჩოვის ეპოქის ძველ შენობებსა და პანელურ სახლებს ენერგოეფექტური განახლება სჭირდებათ და ხშირად ხარისხით თანამედროვე დიზაინს ჩამოუვარდება. ინვესტორებისთვის ასეთი ქონება მიმზიდველი შეიძლება მხოლოდ ბიუჯეტური საცხოვრებლის ან რემონტის შემდეგ ხელახალი გაყიდვის პროექტების სახით იყოს.

• უპირატესობაა თანამედროვე არქიტექტურა, ახალი საინჟინრო სისტემები, ენერგოეფექტურობა.
• უძრავი ქონება ხშირად იყიდება „თეთრი კარკასის“ სახით (დასრულების გარეშე), რაც დიზაინის თავისუფლებას იძლევა.
• უარყოფითი მხარე ის არის, რომ მშენებლობის ტემპი შედარებით ნელი რჩება და დასრულებული პროდუქციის მიწოდება შეზღუდულია.

ფასების დიაპაზონი რაიონების მიხედვით მნიშვნელოვნად განსხვავდება. თბილისში, საცხოვრებელ უბნებში, კვადრატულ მეტრზე 800-900 დოლარის ფარგლებში იყიდება, ხოლო ცენტრში ან ვაკეში ახალი შენობების ფასი კვადრატულ მეტრზე 1500-1800 დოლარიდან იწყება. ბაღში, კვადრატულ მეტრზე 700 დოლარიდან იწყება, თუმცა ზღვისპირა ახალი კომპლექსების ფასი 1200-1500 დოლარი და მეტია. საერთო ჯამში, 2024 წლის მეოთხე კვარტალში საცხოვრებლის ფასები საშუალოდ 7-8%-ით გაიზარდა, რაც, სავარაუდოდ, 2025 წელსაც გაგრძელდება.

უძრავი ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი იბეგრება:

• 5% - თუ საუბარია საცხოვრებელ ფართის გაქირავებაზე ან გაყიდვაზე საკუთრების 2 წელზე ნაკლები ხნის შემდეგ;
• 20% - კომერციული უძრავი ქონებისა და მომგებიანი გაყიდვებისთვის მოკლე დროში.
• 2 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში საკუთრებაში არსებული ობიექტის გაყიდვა გადასახადით არ იბეგრება.

საქართველოში უძრავი ქონება ღიაა უცხოელი მყიდველებისთვის: შესაძლებელია ბინების, კონდომინიუმების და სახლების შეძენა. გამონაკლისი მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწებია.

ავსტრიასთან შედარებით, საქართველოში აშენებული ახალი შენობები ჩამორჩება მშენებლობის ხარისხის, ენერგოეფექტურობისა და ESG სტანდარტების თვალსაზრისით. თუმცა, საქართველოს უპირატესობა დაბალი შესვლის ბარიერები და სწრაფი ტრანზაქციის დრო აქვს: შესყიდვას სულ რამდენიმე დღე სჭირდება, მაშინ როცა ავსტრიაში ეს პროცესი შეიძლება თვეების განმავლობაში გაგრძელდეს.

ამავდროულად, ვენაში, განსაკუთრებით პირველ რაიონში - ცენტრალურ რაიონში - უძრავი ქონება სტაბილურობისა და პრესტიჟის ეტალონად ითვლება: აქ ფასები მაღალია, მაგრამ ისინი უზრუნველყოფენ კაპიტალის მაქსიმალურ დაცვას და გრძელვადიან ლიკვიდურობას.

უძრავი ქონება უცხოელი ინვესტორებისთვის კვლავ მთავარ ფოკუსად რჩება, თუმცა ქართული ბაზარი სხვა სტრატეგიებსაც გვთავაზობს, რომლებიც ასევე მომგებიანი შეიძლება იყოს. ღია ბიზნეს გარემოს, დაბალი გადასახადებისა და გეოგრაფიული მდებარეობის წყალობით, ქვეყანა სხვადასხვა ინვესტიციების პლატფორმად იქცევა.

• ერთი ბინის ნაცვლად რამდენიმე სტუდიოს ტიპის ბინის შეძენა საშუალებას გაძლევთ, დივერსიფიკაცია მოახდინოთ რისკების და ქონება სხვადასხვა კატეგორიის მოიჯარეებზე გააქირავოთ.
• ძველი საცხოვრებელი ფონდის რემონტს — 1980-იან წლებამდე აშენებულ შენობებში ბინების ყიდვას, შემდეგ მათ რემონტსა და ხელახლა გაყიდვას — შეუძლია საშუალოზე მაღალი შემოსავლის მიღება.
• ტურისტულ ინფრასტრუქტურაში ინვესტიციები — აპარტამენტების ტიპის სასტუმროები, მინი-სასტუმროები და ბუტიკ-სასტუმროები აჭარაში, თბილისსა და მთის კურორტებზე — პოპულარულ ფორმატად იქცევა.
• ფონდების (REIC, AEEAP) მეშვეობით ინვესტიციები საშუალებას გაძლევთ მიიღოთ შემოსავალი უძრავი ქონებიდან პირდაპირი მართვის გარეშე.
• მშენებლობისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთები განსაკუთრებით მიმზიდველია აჭარასა და კახეთში, სადაც მოთხოვნა იზრდება, მიწოდება კი შეზღუდული.

ტურიზმი და HoReCa კვლავ საქართველოს ეკონომიკის მამოძრავებელ ძალად რჩება. ტურიზმის ზრდასთან ერთად იზრდება სასტუმროებზე, რესტორნებსა და სააგენტოებზე მოთხოვნა, რაც ამ სექტორს განსაკუთრებით მომგებიანს ხდის.

სოფლის მეურნეობა და მეღვინეობა ტრადიციულად ძლიერია: ვენახებში, ხილის ბაღებსა და გადამუშავებაში ინვესტიციები შემოსავალს როგორც ექსპორტიდან, ასევე აგროტურიზმიდან იღებს. კვების მრეწველობა ამ სექტორს ავსებს და დამატებითი ღირებულების მქონე პროდუქტებს ქმნის.

ლოჯისტიკა და ტრანსპორტირება ძლიერდება ქვეყნის ხელსაყრელი მდებარეობის წყალობით, ევროპისა და აზიის გზაჯვარედინზე. საწყობები, ტერმინალები და ტვირთების გადაზიდვები გრძელვადიანი პროექტების ნაწილი ხდება.

ინფორმაციული ტექნოლოგიები და მედიცინა სწრაფი ზრდით ხასიათდება, სტარტაპებზე, ციფრულ სერვისებსა და ტელემედიცინაზე მოთხოვნა მაღალია. რისკები უფრო მაღალია, მაგრამ მომგებიანობის პოტენციალი მნიშვნელოვნად დიდია.

უძრავი ქონების გარდა, ბევრი ინვესტორი განიხილავს არსებულ კომპანიებში წილის ან აქციების სრული პაკეტის შეძენას. ეს მიდგომა განსაკუთრებით მიმზიდველია ენერგეტიკისა და ტელეკომუნიკაციების სექტორებში, სადაც შემოსავალი უფრო პროგნოზირებადია და არ ექვემდებარება სეზონურ რყევებს, მაგალითად, ტურიზმის ან სოფლის მეურნეობის სფეროში.

საქართველო ასეთ ინვესტიციებს კიდევ უფრო ხელმისაწვდომს ხდის თავისი მარტივი მარეგულირებელი გარემოს წყალობით: ბიზნესის რეგისტრაცია სულ რამდენიმე დღეშია შესაძლებელი. ქვეყნის ეკონომიკა სტაბილურ ზრდას აჩვენებს, რასაც მოწმობს მსხვილი საერთაშორისო კორპორაციების ინტერესი, რომლებიც აქტიურად ინვესტირებენ ადგილობრივ პროექტებში.

დამატებითი უპირატესობა ხელმისაწვდომობაა: საქართველოში ცხოვრების ღირებულება და ბიზნესის დაწყების ხარჯები უფრო დაბალია, ვიდრე ავსტრიაში ან ევროკავშირის სხვა ქვეყნებში, რაც ამცირებს შესვლის ბარიერს და ბაზარს განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის უცხოელი ინვესტორებისთვის.

საქართველო მიმზიდველია თავისი დინამიზმითა და დაბალი შესვლის ბარიერებით, თუმცა რისკების მიღების მზაობაა საჭირო. მეორეს მხრივ, ვენა უფრო შესაფერისია ინვესტორებისთვის, რომლებიც გრძელვადიან სტაბილურობასა და კაპიტალის დაცვას ეძებენ.

მიმზიდველობის მიუხედავად, საქართველოს ბაზარს თავისი დაუცველობაც აქვს. ბიუროკრატია და საკანონმდებლო არასტაბილურობა მთავარ რისკებს შორის რჩება. მიუხედავად იმისა, რომ ქვეყანა ზოგადად ამარტივებს ბიზნეს რეგულაციებს, უძრავი ქონების კანონები და რეგულაციები შეიძლება შეიცვალოს, რაც ინვესტორებისთვის გაურკვევლობას ქმნის.

დამატებითი გართულებაა მოკლევადიანი გაქირავება: დიდ ქალაქებსა და კურორტულ ზონებში რეგულაციები თანდათან მკაცრდება, რამაც შეიძლება შეზღუდოს მომგებიანობა. სეზონურობა ასევე მოქმედებს ბაზარზე: ბაღში მოთხოვნა მკვეთრად იზრდება ზაფხულში და თითქმის ქრება ზამთარში, ხოლო მთის კურორტებზე პირიქითაა, აქტივობა კონცენტრირებულია ზამთარში.

ასევე არსებობს ინფრასტრუქტურული რისკები. სანაპირო რაიონებში წყალდიდობა და ტენიანობა მნიშვნელოვან როლს ასრულებს, ხოლო რეგიონებში ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა. გარდა ამისა, თბილისსა და ბაღში ლიკვიდურობა შეზღუდულია: კახეთში ან პატარა ქალაქებში ქონების გაყიდვა ხშირად უფრო რთულია და მეტ დროს მოითხოვს.

ავსტრიასთან შედარებით, საქართველოს ბაზარი მოგების თვალსაზრისით იმარჯვებს, მაგრამ სტაბილურობისა და კაპიტალის დაცვის თვალსაზრისით ჩამორჩება. ვენა დაბალ, მაგრამ პროგნოზირებად საპროცენტო განაკვეთებს გვთავაზობს, ხოლო საქართველო სწრაფი ზრდის უფრო დიდ შესაძლებლობებს, თუმცა მნიშვნელოვნად მაღალ რისკებსაც გვთავაზობს.

საქართველო გაოცებს თავისი კონტრასტებით: ბაღში შეგიძლიათ ზღვის პირას საუზმით დატკბეთ, საღამოს კი გუდაურში თხილამურებით სრიალი. სანაპირო ზოლი რბილი და ნოტიო კლიმატით გამოირჩევა, რაც იდეალურია მათთვის, ვისაც თბილი ზამთარი და მთელი წლის განმავლობაში სიმწვანე აფასებს. მთებში კი ზამთარი ხანგრძლივი და თოვლიანია, ზაფხული კი გრილი - ნამდვილი სამოთხე ბუნების მოყვარულთათვის.

ავსტრიისგან განსხვავებით, სადაც კლიმატი უფრო პროგნოზირებადი და „ბალანსირებულია“, საქართველო არჩევანის ფუფუნებას გვთავაზობს - სუბტროპიკულიდან ალპურ ლანდშაფტებამდე რამდენიმე საათის სავალზე.

საბაზისო სამედიცინო მომსახურება ადვილად ხელმისაწვდომია და მისი ღირებულება ევროპაში მნიშვნელოვნად ნაკლებია. თბილისსა და ბაღში კერძო კლინიკები შესანიშნავ მომსახურებას გვთავაზობენ და დიდი ოპერაციებისთვის ბევრი მაინც ავსტრიას ან გერმანიას ანიჭებს უპირატესობას.

განათლებაც ვითარდება: თბილისს აქვს საერთაშორისო სკოლები, სადაც სწავლება ინგლისურ, ფრანგულ ან გერმანულ ენებზე მიმდინარეობს. ბავშვიანი ოჯახებისთვის ეს ერთ-ერთი ფაქტორია, რის გამოც ისინი საქართველოს ირჩევენ სამუდამო ან გრძელვადიანი საცხოვრებლად.

საქართველოში ცხოვრება მნიშვნელოვნად იაფია: ქირა, სასურსათო პროდუქტები, ტრანსპორტი და რესტორნებიც კი საშუალოდ 40-60%-ით იაფია, ვიდრე ავსტრიაში. მაგალითად, თბილისში შეგიძლიათ იქირაოთ კარგი ორსაძინებლიანი ბინა თვეში 500-600 დოლარად, ხოლო ვენაში მსგავსი ბინის ფასი 1200-1500 ევრო იქნება. ეს ქვეყანას განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის ემიგრანტებისთვის, ფრილანსერებისთვის და ინვესტორებისთვის, რომლებიც ცდილობენ ხარჯების შემცირებას კომფორტის შენარჩუნებით.

სტერეოტიპების მიუხედავად, საქართველომ მნიშვნელოვანი პროგრესი განიცადა დიგიტალიზაციისა და მომსახურების მოხერხებულობის კუთხით. ონლაინ ბანკინგი სტაბილურია, შიდა და საერთაშორისო გადარიცხვები წუთებში ხორციელდება და გადასახადების უმეტესობა (კომუნალური, გადასახადები, მობილური ტელეფონის გადასახადები) ონლაინ აპლიკაციების საშუალებით არის შესაძლებელი. ინტერნეტი სწრაფი და ხელმისაწვდომია, რეგიონებშიც კი: მაღალსიჩქარიანი კავშირის საშუალო ფასი თვეში 30-40 ლარია (11-15 აშშ დოლარი)

ტრანსპორტის საკითხთან დაკავშირებით, ქვეყანა, როგორც ეს ავსტრიაშია, ძვირადღირებულ სისტემებზე მეტად ხელმისაწვდომობაზეა ორიენტირებული:

• მატარებლები: მოძრაობენ თბილისს, ბაღუმს, ქუთაისსა და ზუგდიდს შორის. ჩქაროსნული მატარებლის Stadler-ის ბილეთი თბილისიდან ბაღუმამდე 25–35 ლარი ღირს (9–13 აშშ დოლარი).
• ავტობუსები და მიკროავტობუსებია . ქალაქში მგზავრობის ღირებულება 1 ლარია (0.35 აშშ დოლარი), ხოლო საქალაქთაშორისო მარშრუტებზე (მაგ., თბილისი-ქუთაისი) 15 ლარიდან იწყება (5.50 აშშ დოლარი).
• ტაქსი: 5-10 ლარი დაგიჯდებათ რაც რამდენჯერმე იაფია, ვიდრე ვენაში.
• ფრენები: ცალმხრივი ბილეთის ფასი 100-150 ლარია ($35-55)
• თბილისის მეტრო: ორი აქტიური მარშრუტი, მგზავრობის ღირებულება მხოლოდ 1 ლარი (0.35 აშშ დოლარი).

მიუხედავად იმისა, რომ ვენაში ცხოვრება სტაბილურობასთან, მაღალი ხარისხის ჯანდაცვასა და განათლებასთან ასოცირდება, საქართველო უპირატესობას ანიჭებს თავისი ფასის, კლიმატისა და ინტეგრაციის სიმარტივის გამო. აქ დაწყება უფრო ადვილია: საცხოვრებელი უფრო იაფია, რეზიდენტურის მოპოვება უფრო ადვილია, ხოლო ბიზნესის დაწყება უფრო ხელმისაწვდომია.

ავსტრია კაპიტალისა და კომფორტის უსაფრთხო თავშესაფარად რჩება, თუმცა საქართველო თავისუფლების, დინამიზმისა და ბუნებასთან უფრო ახლოს ცხოვრების შესაძლებლობას გვთავაზობს, ყველა ძირითადი კეთილმოწყობის შენარჩუნებით.

საქართველო სულ უფრო მეტად ხდება თავშესაფარი მათთვის, ვინც შედარებით უსაფრთხო და ხელმისაწვდომ ევროპულ იურისდიქციას ეძებს. მას უცხოელებისთვის შეღავათიანი კანონმდებლობა აქვს და ბინის ან სახლის შეძენას სულ რამდენიმე დღე სჭირდება. უცხოელ მყიდველებს შეუძლიათ ქონების რეგისტრაცია შეზღუდვების გარეშე (გარდა სასოფლო-სამეურნეო მიწისა), რაც საქართველოს განასხვავებს ევროკავშირის რამდენიმე ქვეყნისგან.

გარდა ამისა, მინიმუმ 300,000 აშშ დოლარის ხუთწლიანი ბინადრობის ნებართვის მიღების საშუალებას იძლევა. არასტაბილური ქვეყნების მოქალაქეებისთვის ეს ნიშნავს ბინადრობის ლეგალიზაციას, საბანკო ანგარიშის გახსნის შესაძლებლობას და ბინადრობის ძირითადი უფლებებით სარგებლობას.

საქართველო პენსიონერებისთვის მიმზიდველია რბილი კლიმატის, ხელმისაწვდომი ცხოვრებისა და ხელმისაწვდომი ჯანდაცვის წყალობით. ევროკავშირის ან თუნდაც დსთ-ს ქვეყნებში საშუალო პენსია აქ კომფორტული ცხოვრების საშუალებას იძლევა. მაგალითად, ერთოთახიანი ბინის დაქირავება თბილისში 400-500 დოლარი , ხოლო კარგ რესტორანში ვახშამი ორი ადამიანისთვის 15-20 დოლარი

პენსიონერები ასევე აფასებენ სოციალურ კლიმატს: ქვეყანა სტუმართმოყვარეა, მრავალრიცხოვანი რუსულენოვანი და ინგლისურენოვანი თემით. ლეგალიზაცია გამარტივებულია - ბინადრობის ნებართვის მიღება სახლის შეძენისას მარტივია, ხოლო ხანგრძლივი ცხოვრების (10 წლიანი) შემთხვევაში შესაძლებელია მოქალაქეობის მიღება.

საქართველო პოპულარული დანიშნულების ადგილი გახდა ფრილანსერებისა და დისტანციურად მომუშავე პირებისთვის, ძირითადად დაბალი ფასებისა და რეგისტრაციის სიმარტივის გამო. ინტერნეტი სწრაფია (თბილისში საშუალო სიჩქარე 50 Mbps-ს აღემატება), მობილური ტელეფონის სერვისი თვეში 5–10 დოლარი ღირს, ხოლო ყავის მაღაზიაში ყავა მხოლოდ 1,50–2 დოლარი ღირს.

ციფრული მომთაბარეები თბილისს ან აჭარას ირჩევენ, სადაც ხელმისაწვდომია თანამშრომლობითი სამუშაო სივრცეები, საერთაშორისო საზოგადოებები და გრძელვადიანი გაქირავების ვარიანტები. ავსტრიისგან განსხვავებით, სადაც ბიუროკრატია და გადასახადები უფრო მაღალია, საქართველოში შეგიძლიათ სწრაფად დარეგისტრირდეთ ინდივიდუალურ მეწარმედ, გადაიხადოთ ფიქსირებული გადასახადი (1–5%) და ოფიციალურად იმუშაოთ უცხოელ კლიენტებთან.

შედარება ასე გამოიყურება:

• ვენა – სტაბილურობა, მედიცინისა და განათლების მაღალი დონე, ძვირადღირებული, მაგრამ საიმედო ინვესტიციები.
• საქართველო – ცხოვრების წესი და თავისუფლება: დაბალი შესვლის ბარიერები, ტრანზაქციების სწრაფი დამუშავება, მოქნილი საგადასახადო სისტემა და ბაზრის დინამიკა.

ინვესტორისთვის ეს არის არჩევანი „უსაფრთხო თავშესაფარსა“ და „მზარდ ბაზარს“ შორის. ვენაში უძრავი ქონების ფასის ზრდა ნელია (წელიწადში 2-4%), მაგრამ სტაბილურია. საქართველოში ზრდამ შეიძლება წელიწადში 6-10%-ს მიაღწიოს, თუმცა უფრო დიდი ცვალებადობით.

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენისას მნიშვნელოვანია წინასწარ გაითვალისწინოთ არა მხოლოდ შეძენა, არამედ გასვლის სტრატეგიაც. გაყიდვა, ქონების ნათესავებისთვის გადაცემა ან ინვესტიციის გზით ბინადრობის ნებართვის შენარჩუნება - ყველა ეს ნაბიჯი გავლენას ახდენს საბოლოო შემოსავალსა და ინვესტორის სამომავლო გეგმებზე.

თბილისსა და ბაღში ბინები საშუალოდ 1-3 თვეში იყიდება, იმ პირობით, რომ ფასიც შესაბამისია და მდებარეობაც კარგი. ქალაქის ცენტრში და ზღვისპირა ბინები ყველაზე სწრაფად იყიდება — ისინი როგორც გასაქირავებლად, ასევე პირადი მოხმარებისთვის იყიდება. რეგიონებში გაყიდვის პერიოდი უფრო ხანგრძლივია: მაგალითად, ქუთაისში ან კახეთში, ქონების გაყიდვას შეიძლება ექვსი თვე ან მეტი დასჭირდეს.

რჩევა: გაყიდვამდე ღირს მაღალი ხარისხის რემონტის ან სულ მცირე კოსმეტიკური განახლებების ჩატარება, მიწის რეესტრის დოკუმენტების მომზადება და საშუალო საბაზრო ფასებზე ფოკუსირება. ამან შეიძლება ტრანზაქციის 20-30%-ით დააჩქაროს.

თუ უძრავი ქონება შეძენილია ბინადრობის ნებართვის მისაღებად (მინიმუმ 300,000 აშშ დოლარის ღირებულების), მისი გაყიდვა ავტომატურად საფრთხეს უქმნის ინვესტორის ბინადრობის უფლებას. თუმცა, კანონი საშუალებას აძლევს ინვესტორს შეინარჩუნოს თავისი სტატუსი, თუ ის შეიძენს სხვა ქონებას ან დაადასტურებს ბიზნესში ჩადებულ ინვესტიციას. ამრიგად, ინვესტორს შეუძლია აქტივების შეცვლა ქვეყანაში ბინადრობის უფლების დაკარგვის გარეშე.

საქართველოში უძრავი ქონება ადვილად გადაეცემა მეუღლეებს, შვილებს ან სხვა ნათესავებს. მემკვიდრეობაც გამარტივებულია: ქონება ავტომატურად გადადის უშუალო მემკვიდრეებზე. ბევრი ინვესტორი იყენებს ოჯახურ ტრასტებს ან კომპანიებს აქტივების ოჯახში შესანახად და გადარიცხვების ბიუროკრატიის შესამცირებლად.

• საქართველო დინამიურ ბაზარს წარმოადგენს. თბილისსა და ბაღში ლიკვიდურობა მაღალია და გაყიდვების პერიოდები ევროპის დედაქალაქებში არსებულ პერიოდებთან შედარებადია. თუმცა, რეგიონებში, განსაკუთრებით ქუთაისში, კახეთსა და მთის კურორტებზე, უძრავი ქონების გაყიდვებს შეიძლება უფრო მეტი დრო დასჭირდეს და სეზონურობაზე იყოს დამოკიდებული.
• ავსტრიაში ბაზარი უფრო სტაბილურია: მოთხოვნა ყოველთვის არის, განსაკუთრებით ვენაში, და ტრანზაქციები ნელი, მაგრამ პროგნოზირებადია. საქართველოში კი, პირიქით, შეგიძლიათ ფულის უფრო სწრაფად გამომუშავება, მაგრამ რისკები უფრო მაღალია: ლიკვიდურობა არათანაბარია და უძრავი ქონების ფასები უფრო მეტად დამოკიდებულია ადგილმდებარეობასა და ინფრასტრუქტურაზე.

ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, მე ბევრ კლიენტს დავეხმარე საქართველოში უძრავი ქონების შეძენაში. პრაქტიკაში, ბაზარი უფრო მარტივი აღმოჩნდა, ვიდრე ერთი შეხედვით ჩანს: ტრანზაქციები გამჭვირვალეა, რეგისტრაცია ელექტრონულად ხორციელდება და შესყიდვის გადასახადები მინიმალურია - ევროპისგან განსხვავებით. შერჩევიდან დასრულებამდე პროცესი ხშირად 2-3 კვირას გრძელდება, რაც საქართველოს მიმზიდველს ხდის მათთვის, ვისაც ბაზარზე სწრაფად შესვლა სურს.

საქართველოს ბაზრის მახასიათებლები:

• უცხოელებს შეუძლიათ უძრავი ქონების სრული საკუთრებით (თავისუფალი საკუთრებით) შეძენა.
• შეზღუდვები ვრცელდება მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე — მისი შეძენა შესაძლებელია კომპანიის მეშვეობით ან მისი კატეგორიის შეცვლით.
• გაქირავების შემოსავალი წელიწადში 8-10%-ს აღწევს, განსაკუთრებით ტურისტულ ზონებში.
• ყველაზე პერსპექტიული ლოკაციებია თბილისის ცენტრი და ბაღში სანაპირო ზოლის ბინები.

საქართველოს უძრავ ქონებაში ინვესტირებას ზრდის ფაზაში მყოფ დინამიურად განვითარებად ბაზარზე ინვესტირებას ვადარებ. თბილისსა და ბაღში ბინების ფასები უცხოელი მყიდველებისა და ტურიზმის წყალობით კვლავ იზრდება.

საქართველოს უძრავ ქონებაში ინვესტირებას ზრდის ფაზაში მყოფ დინამიურად განვითარებად ბაზარზე ინვესტირებას ვადარებ. აქ გაქირავების შემოსავალი წელიწადში 8-10%-ს აღწევს, განსაკუთრებით ტურისტულ ზონებში, ხოლო თბილისსა და ბაღში ბინების ფასები უცხოელი მყიდველებისა და ტურისტების მზარდი რაოდენობის წყალობით კვლავ იზრდება. ყველაზე პერსპექტიული ვარიანტებია საშუალო ფასის საცხოვრებელი თბილისის ცენტრში და ზღვისპირა ბინები ბაღში.

ავსტრიაში საქმე სხვაგვარადაა: ბაზარი სტაბილურია, შემოსავლები უფრო მოკრძალებულია (წლიური 2-4%), მაგრამ რისკები მინიმალურია და აქტივები ათწლეულების განმავლობაშია დაცული. ბევრი კლიენტი აერთიანებს ამ ორ მიდგომას: კაპიტალის ნაწილს საქართველოში ათავსებს სწრაფი ზრდისა და მაღალი შემოსავლების მისაღებად, დანარჩენს კი ავსტრიაში უსაფრთხოებისთვის. ეს ბალანსი საშუალებას იძლევა არა მხოლოდ ფულის გამომუშავების, არამედ კაპიტალის გრძელვადიან პერსპექტივაში შენარჩუნების.

პირადად მე, კომბინირებულ მიდგომას ავირჩევდი. საქართველოში, გაქირავების შემოსავლისა და ფასის გაზრდის მიზნით, ზღვისპირა ბინას ან ბინას თბილისში ვიყიდიდი. გრძელვადიანი სტაბილურობის უზრუნველსაყოფად, ინვესტიციის დარჩენილ ნაწილს ავსტრიაში ჩავდებდი. მიმაჩნია, რომ დინამიზმსა და საიმედოობას შორის ეს ბალანსი ოპტიმალური სტრატეგიაა.

სინამდვილეში, საქართველოსა და ავსტრიაში უძრავ ქონებას შორის არჩევანი განისაზღვრება არა იმით, თუ რომელია „უკეთესი“, არამედ იმით, თუ რა მიზნები გაქვთ.

თუ მაღალი შემოსავლიანობის, მზარდი გაქირავების მოთხოვნისა და ფასების ზრდის პერსპექტივის მოძიება გსურთ, გაითვალისწინეთ საქართველო. ტურიზმი და ინფრასტრუქტურა აქ სწრაფად ვითარდება და ბაზარი კვლავ ხელმისაწვდომია. განსაკუთრებით პერსპექტიულია თბილისი, ბაღუთი და ქუთაისი, სადაც მოთხოვნა მუდმივად აღემატება მიწოდებას.

ავსტრია უსაფრთხო თავშესაფარია. ხშირად ვხედავ ინვესტორებს, რომლებმაც შემოსავლის მიზნით დაიწყეს საქმიანობა საქართველოში, შემდეგ კი თავიანთი სახსრების ნაწილს ვენაში ან ზალცბურგში გადარიცხავენ კაპიტალის დასაცავად. ერთმა კლიენტმა, ბათში ბინის გაყიდვის შემდეგ, ზალცბურგში უძრავ ქონებაში ჩადო ინვესტიცია - იქ შემოსავალი უფრო დაბალია, მაგრამ სამართლებრივი ჩარჩო და მემკვიდრეობა გრძელვადიანი დაცვის გარანტიას იძლევა.

• თუ შემოსავლისა და ღირებულების ზრდა გსურთ, აირჩიეთ საქართველო.
• საიმედოობა და სტაბილურობა უფრო მნიშვნელოვანია - ავსტრია შესაფერისია.

ოპტიმალური სტრატეგია ინვესტიციების გაყოფაა: ნაწილი დინამიურ საქართველოს ბაზარზე, ნაწილი კი სტაბილურ ევროპაში.

საქართველო 2030 წლამდე ზრდას ელის ტურიზმის, უცხოური ინვესტიციებისა და ინფრასტრუქტურის განვითარების წყალობით. უძრავი ქონების ფასები ავსტრიასთან შედარებით უფრო სწრაფად გაიზრდება, თუმცა რისკები უფრო მაღალია - ბაზარი კვლავ ნაკლებად პროგნოზირებადია.

ავსტრია კვლავ უსაფრთხო თავშესაფარად დარჩება, რომელიც მოკრძალებულ შემოსავალს, მაგრამ საიმედოდ დაცულ კაპიტალს შესთავაზებს. ამიტომ, საუკეთესო ვარიანტია ორივეს გაერთიანება: საქართველოში ზრდითა და საიჯარო შემოსავლით კაპიტალიზაცია, ევროპაში აქტივების შენარჩუნებით.

1. ინვესტორი 250,000 ევროთი

მიზანი: მაღალი მომგებიანობა და სწრაფი ანაზღაურება.

240 000 ევროდ ვიპოვეთ სანაპიროზე მდებარე ბინა ბატუმში. Airbnb-ს მეშვეობით მისი გაქირავების შემთხვევაში წლიური შემოსავალი 9%-მდეა. სრული ანაზღაურება 11-12 წელიწადშია მოსალოდნელი

2. პენსიონერი 500,000 ევროთი

მიზანი: კომფორტი და კაპიტალის დაცვა.

490,000 ევროდ შეირჩა ფართო ბინა თბილისის ცენტრში. ეს ტერიტორია, თავისი პარკებით, კაფეებითა და კულტურული ღირსშესანიშნაობებით, იდეალურია მშვიდი ცხოვრების წესისთვის. ზოგიერთი ბინა გაქირავებულია გრძელვადიანი მოიჯარეებისთვის, რაც წლიურ 6-7%-იან შემოსავალს იძლევა.

3. ოჯახი შვილებთან ერთად

მიზანი: კომფორტული საცხოვრებელი მუდმივი საცხოვრებლისთვის.

ქუთაისში 750,000 ევროდ ვიპოვეთ 200 კვ.მ. ფართობის სახლი, რომელიც სკოლასთან და ახალ ინფრასტრუქტურასთან ახლოს მდებარეობს. ოჯახი ეკოლოგიურად სუფთა უბანში ცხოვრობს და მომავალში შესაძლებელია ქონების მომგებიანად გაყიდვა ან გაქირავება.