გრაცში უძრავი ქონება ხელმისაწვდომი ბაზარია მაღალი ზრდის პოტენციალით.

გრაცი შტირიის მიწის დედაქალაქი და ავსტრიის სიდიდით მეორე ქალაქია. მასში დაახლოებით 300 000 ადამიანი ცხოვრობს და მეტროპოლიტენის არეალთან ერთად, მოსახლეობა ნახევარ მილიონს აჭარბებს. ის არა მხოლოდ მსხვილი რეგიონალური ცენტრია, არამედ ავსტრიის ეკონომიკურ რუკაზე მნიშვნელოვანი წერტილიც: უნივერსიტეტის ქალაქი, სამრეწველო ცენტრი და შტირიის კულტურული გული.

გრაცში უძრავი ქონებაზე მოთხოვნა როგორც ადგილობრივ, ასევე უცხოელ მოსახლეობას შორის წლების განმავლობაში სტაბილურია. მიზეზები აშკარაა: ფასები უფრო დაბალია, ვიდრე ვენასა და ზალცბურგში, თუმცა ცხოვრების დონე მაღალი რჩება. გრაცი სწრაფად იზრდება და ეს აისახება საბინაო ბაზარზე: შენდება ახალი უბნები, მოდერნიზებულია ძველი უბნები, ხოლო ქირაზე მოთხოვნას მხარს უჭერს სტუდენტებისა და საერთაშორისო პროფესიონალების დიდი რაოდენობა.

გრაცი რამდენიმე ფაქტორს აერთიანებს, რაც მას მიმზიდველს ხდის მყიდველთა სხვადასხვა კატეგორიისთვის:

1. უნივერსიტეტები და სტუდენტები.
   აქ მდებარეობს გრაცის უნივერსიტეტი, გრაცის ტექნიკური უნივერსიტეტი და გრაცის სამედიცინო უნივერსიტეტი. 60 000-ზე მეტი სტუდენტი ქმნის სტაბილურ მოთხოვნას გასაქირავებელ ბინებზე. კამპუსებთან ახლოს ყოველთვის ხელმისაწვდომია პატარა ბინები და სტუდიოები.
2. მრეწველობა და სამუშაო ადგილები.
   ისეთი საერთაშორისო კომპანიები, როგორიცაა Magna Steyr, ასევე ათობით მექანიკური ინჟინერიისა და IT კომპანია, სამუშაო ადგილებს ქმნიან. აქ იზიდავენ ინჟინრებს, სპეციალისტებს და მათ ოჯახებს, რომლებსაც საცხოვრებელი სჭირდებათ.
3. კულტურული ცენტრი,
   გრაცის ძველი ქალაქი, იუნესკოს მსოფლიო მემკვიდრეობის ძეგლია. მუსიკალური ფესტივალები, თეატრები და გამოფენები მას ტურისტებისა და კულტურის მოყვარულთათვის პოპულარულ ადგილად აქცევს.
4. ხელმისაწვდომი ფასები.
   ავსტრიაში ხელმისაწვდომი ბინის შეძენა გრაცში უფრო ადვილია. მიუხედავად იმისა, რომ ვენაში კვადრატული მეტრის ფასებმა დიდი ხანია 6,000–7,000 ევროს გადააჭარბა, გრაცში კვლავ შეგიძლიათ იპოვოთ ხარისხიანი საცხოვრებელი 4,000–5,000 ევროდ.
5. გეოგრაფიული მდებარეობა.
   გრაცი რკინიგზითა და მაგისტრალებით დაკავშირებულია ვენასთან, სლოვენიასთან, უნგრეთთან და იტალიასთან. ის მოსახერხებელი ცენტრია ბიზნესისა და მოგზაურობისთვის.

გრაცი მრავალი განსხვავებული სახის მქონე ქალაქია. აქ თქვენ იხილავთ ისტორიულ ცენტრს სასახლეებითა და მუზეუმებით, ახალგაზრდულ უბნებს, რომლებიც სავსეა სტუდენტური ცხოვრებით და უფრო ფოთლოვან, უფრო მშვიდ და ფართო გარეუბნებს.

თითოეული რაიონი იზიდავს მყიდველებისა და დამქირავებლების საკუთარ აუდიტორიას: ზოგი პრესტიჟსა და სტატუსს ეძებს, ზოგი მომგებიან გაქირავებას, ზოგი კი მშვიდ, ოჯახურ გარემოს ეძებს. იმის უკეთ გასაგებად, თუ სად შეიძლება ავსტრიაში ბინის ყიდვა, მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ გრაცის ძირითად უბნებს შორის არსებული განსხვავებები.

Innere Stadt ისტორიული ცენტრია, რომელიც იუნესკოს მსოფლიო მემკვიდრეობის ძეგლად არის შეტანილი. ვიწრო ქუჩები, ისტორიული შენობები, შადრევნებითა და ღია ცის ქვეშ რესტორნებით მოედნები მას არა მხოლოდ ტურისტულ ღირსშესანიშნაობად, არამედ საინვესტიციო საგანძურადაც აქცევს. აქ ბინები იშვიათად გამოდის ბაზარზე და ყველა ტრანზაქცია მოვლენად ითვლება.

ქალაქის ცენტრში მდებარე უძრავ ქონებას ძირითადად უცხოელები ყიდულობენ, რომლებსაც სურთ თავიანთი სტატუსის ხაზგასმა და ისტორიის ნაწილის ფლობა. ინვესტორებისთვის ეს უფრო „მშვიდი აქტივია“ - გაქირავების შემოსავლიანობა ყველაზე მაღალი არ არის, მაგრამ პრესტიჟი და ფასების სტაბილური ზრდა გარანტირებულია.

გეიდორფი სტუდენტური ცხოვრებით სავსე რაიონია. ათიათასობით სტუდენტი აქ კარლ-ფრანცენსის უნივერსიტეტსა და ტექნიკურ უნივერსიტეტში სასწავლებლად მიედინება. სწორედ ამიტომ არის აქ პატარა ბინები და სტუდიოები ფასიანი.

ინვესტორებს გეიდორფი უყვართ მისი სწრაფი ბრუნვის გამო: ბინები თითქმის მყისიერად ქირაობენ. მოთხოვნას არა მხოლოდ სტუდენტები, არამედ სამეცნიერო და სამედიცინო ცენტრებში მომუშავე ახალგაზრდა პროფესიონალებიც ზრდიან. ეს არის უბანი, სადაც ქირა მთელი წლის განმავლობაში სტაბილურია და ბინების ფასები ქალაქის საშუალოზე სწრაფად იზრდება.

ბოლო წლებში ლენდი წყნარი მუშათა კლასის უბნიდან შემოქმედებითი ახალგაზრდობის მოდურ ცენტრად გადაიქცა. აქ იხსნება სამხატვრო გალერეები, ერთობლივი სამუშაო სივრცეები, კაფეები, რომლებიც ფირმულ სამზარეულოს სთავაზობენ მომხმარებლებს და ბარების ქუჩები. უბნის ატმოსფერო ბერლინის შემოქმედებით კლასტერებს მოგვაგონებს, რაც მას პოპულარულს ხდის დამქირავებლებში.

ფასები აქ მაინც უფრო დაბალია, ვიდრე ქალაქის ცენტრში, თუმცა ზრდის ტენდენცია აშკარაა: ფრილანსერების, დიზაინერებისა და IT სპეციალისტების მხრიდან საცხოვრებელზე მოთხოვნა ბაზარს სულ უფრო მეტად ზრდის. ინვესტორებს Lend-ი შანსს სთავაზობს, „შევიდნენ ამ ტერიტორიაზე, სანამ ის ელიტარული გახდება“.

ჯაკომინი საცხოვრებლად ერთ-ერთი ყველაზე მოსახერხებელი უბანია. ის ახლოსაა მთავარ რკინიგზის სადგურთან, ტრამვაის ხაზებთან და ბიზნეს უბნებთან. ეს ტერიტორია ცოცხალი, ხმაურიანი და დინამიურია, რაც მას მიმზიდველს ხდის ოჯახებისა და ახალგაზრდა წყვილებისთვის, რომლებიც ხელმისაწვდომობისა და კეთილმოწყობის კომბინაციას ეძებენ.

აქ არის სკოლები, მაღაზიები, სპორტული ცენტრები და პარკები. ბინები უფრო იაფია, ვიდრე ქალაქის ცენტრში, მაგრამ უფრო ძვირია, ვიდრე ლენდში, რაც ამ ტერიტორიას „ოქროს შუალედად“ აქცევს. ინვესტორებს ჯაკომინი ასევე იზიდავს მისი სტაბილური და გრძელვადიანი გაქირავების ფასების გამო.

მარიატროსტი წყნარი და მწვანე უბანია, რომელიც ქალაქის ცენტრიდან ოდნავ მოშორებით მდებარეობს. ეს ადგილი მათთვისაა, ვისაც სურს ბუნებასთან ახლოს ცხოვრება და ამავდროულად ქალაქის კეთილმოწყობით სარგებლობა. ბაღებით აღჭურვილი ვილები, აივნებით აღჭურვილი ფართო ბინები და გორაკების ხედებით მარიატროსტი განსაკუთრებით პოპულარულია ბავშვიანი ოჯახებისა და პენსიონერებისთვის.

აქ ფასები უფრო ხელმისაწვდომია, ვიდრე ქალაქის ცენტრში და ატმოსფერო უფრო მშვიდია. ინვესტორებისთვის ეს გრძელვადიანი გაქირავების ზონაა: სახლები ქირავდება არა ტურისტებზე, არამედ იმ ოჯახებზე, რომლებიც იქ წლებია ცხოვრობენ.

პუნტიგამი სამრეწველო და საცხოვრებელი ტერიტორიების ნაზავია. აქ განლაგებულია ქარხნები, სავაჭრო ცენტრები და ლოჯისტიკური კომპანიები, ამიტომ საცხოვრებელზე მოთხოვნას ამ კომპანიების მუშები და თანამშრომლები განაპირობებენ.

პუნტიგამში ბინები და სახლები უფრო იაფია, ვიდრე გრაცის სხვა რაიონებში, რაც მიმზიდველს ხდის მას მყიდველებისთვის, რომელთაც სურთ ბაზარზე შესვლა მცირე ინვესტიციით. ინვესტორებისთვის ეს სტაბილური, მაგრამ არა ყველაზე პრესტიჟული სეგმენტია: არსებობს შემოსავლიანობა, მაგრამ ფასების ზრდის პერსპექტივები უფრო დაბალია, ვიდრე ქალაქის ცენტრში ან სტუდენტურ რაიონებში.

2025 წელს გრაცის საბინაო ბაზარი რაიონების მიხედვით აშკარა დაყოფას აჩვენებს. ქალაქის ცენტრი ყველაზე ძვირადღირებულ სეგმენტად რჩება: Innere Stadt და მიმდებარე ქუჩებში ბინები კვადრატულ მეტრზე 6,500–7,500 ევროდ იყიდება, ზოგიერთ შემთხვევაში კი პრემიუმ კლასის უძრავი ქონება კიდევ უფრო ძვირი ღირს, შენობის მდგომარეობის, ხედებისა და კულტურული ღირებულების მიხედვით.

გეიდორფი და იაკომინი ქმნიან , სადაც საცხოვრებლის ფასი კვადრატულ მეტრზე 4,800-დან 6,000 ევრომდე მერყეობს. ეს უბნები ფასდება მათი მრავალფეროვნებით: ისინი ოჯახებს კომფორტულ საცხოვრებელ პირობებს სთავაზობენ, თუმცა ასევე დიდ მოთხოვნას ქმნიან დამქირავებლებისგან, როგორიცაა სტუდენტები და ახალგაზრდა პროფესიონალები.

უფრო ხელმისაწვდომ ლოკაციებს შორისაა პუნტიგამი და მარიატროსტი , სადაც საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე 3,500 ევროდან 4,500 ევრომდე მერყეობს. აქ ბინები და სახლები შეიძლება ისეთი პრესტიჟული არ იყოს, მაგრამ ისინი ბაზარზე შესვლის შესაძლებლობას მცირე ბიუჯეტით გვთავაზობენ. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ოჯახებისთვის, რომლებიც ფართს ეძებენ ან მყიდველებისთვის, რომლებიც „პირველ სახლს“ სტატუსისთვის ზედმეტი გადახდის გარეშე ეძებენ.

გრაცში გაქირავების სიტუაცია კიდევ ერთხელ ადასტურებს მის მიმზიდველობას ინვესტორებისთვის.

• ცენტრში ფასი კვადრატულ მეტრზე 18 ევროს და ასეთ ბინებს ყველაზე ხშირად უცხოელი სპეციალისტები აქირავებენ ან მოკლევადიანი ფორმატით აქირავებენ.
• გეიდორფსა და იაკომინიში ქირის ფასი კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 15–16 ევროს მერყეობს. მოთხოვნას სტუდენტები და ოჯახები ახორციელებენ, ამიტომ ბინები ადვილად ხელმისაწვდომია.
• Lend-ი გვთავაზობს — 14–15 ევრო კვადრატულ მეტრზე — თუმცა ლიკვიდურობა მაღალია, უძრავი ქონების შეძენას ახალგაზრდა მოიჯარეები და კრეატიული აუდიტორია ახდენენ.
• გარეუბანში და ისეთ სამრეწველო რაიონებში, როგორიცაა პუნტიგამი, ფასები კვადრატულ მეტრზე 11–13 ევრომდე ეცემა. ეს ბინების დაქირავებას ხელმისაწვდომს ხდის, თუმცა მესაკუთრეებმა ასევე უნდა გაითვალისწინონ, რომ ასეთი ბინები სწრაფად ქირავდება, მაგრამ უფრო მაღალ ფასად არ იყიდება.

• ავსტრიის საშუალო მაჩვენებელი: 13.5 ევრო/მ² .
• გრაცი: 15.5 ევრო/მ² .

მაგალითად, გრაცში 70 კვ.მ. ფართობის ბინა მფლობელს თვეში დაახლოებით 140 ევროთი მეტი შემოსავალი მოაქვს, ვიდრე მსგავსი უძრავი ქონების საშუალო მაჩვენებელი ეროვნულ დონეზე. ერთ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ეს დაახლოებით 1600 ევროს ოდენობის დამატებით შემოსავალს წარმოადგენს, ხოლო ათი წლის განმავლობაში ეს თანხა ისეთია, რომლითაც შესაძლებელია რემონტის ხარჯების ან თუნდაც იპოთეკური სესხის პროცენტის მნიშვნელოვანი ნაწილის დაფარვა.

მიზეზი ის არის, რომ გრაცი ერთდროულად რამდენიმე ფაქტორს აერთიანებს: სტუდენტები და ახალგაზრდა პროფესიონალები სტაბილურ მოთხოვნას ქმნიან, ხოლო ტურისტები და საქმიანი მოგზაურები მოკლევადიანი გაქირავების მოთხოვნებს უჭერენ მხარს. შედეგად, გაქირავების ბაზარი შემოსავლის ერთ წყაროზე არ არის დამოკიდებული, რაც მას ავსტრიის სხვა ქალაქებთან შედარებით უფრო მდგრადს ხდის.

ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს, რომ სხვა ფედერალურ სახელმწიფოებთან შედარებით იგივე რისკების არსებობის შემთხვევაშიც კი, გრაცში შემოსავლები უფრო მაღალი და სტაბილურია.

გრაცში მყიდველებისა და დამქირავებლების პროფილი რაიონების მიხედვით მნიშვნელოვნად განსხვავდება.

• სტუდენტები და ახალგაზრდა პროფესიონალები ყველაზე ხშირად 60 კვადრატულ მეტრამდე ფართობის ბინებს ირჩევენ. განსაკუთრებით პოპულარულია გეიდორფსა და ლენდში მდებარე სტუდიოს ტიპის და ოროთახიანი ბინები, რომლებიც უნივერსიტეტებთან და ქალაქის ცოცხალ ცხოვრებასთან ახლოს მდებარეობს. აქ რემონტის ხარისხი უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე მოხერხებულობა და საზოგადოებრივი ტრანსპორტის სიახლოვე.
• ოჯახები უპირატესობას 85–100 კვადრატული მეტრის ფართობის სამ ან ოთხოთახიან ბინებს ანიჭებენ. ისინი დაინტერესებულნი არიან იაკომინისა და მარიატროსტის , სადაც სკოლები, მწვანე სივრცეები და მაღაზიებია. ავსტრიაში ცხოვრება მჭიდრო კავშირშია ბუნებასთან, ამიტომ აუცილებელია აივანი ან ტერასა.
• უცხოელი ინვესტორები, Innere Stadt კომპაქტურ ბინებს ყიდულობენ . ეს უძრავი ქონება იდეალურია მოკლევადიანი გაქირავებისთვის (ტურისტებისა და ბიზნეს პროფესიონალებისთვის) და ასევე ინარჩუნებს ლიკვიდურობას გაყიდვის შემდეგ.
• პენსიონერები უპირატესობას ანიჭებენ უფრო მშვიდ, მწვანე უბნებს. მარიატროსტი მათი საყვარელი ადგილია: წყნარი ქუჩები, ფართო ბინები, გორაკების ხედები და კერძო ბაღში ან ტერასაზე დასვენების შესაძლებლობა.

საინტერესოა, რომ გრაცში მოიჯარეები გაცილებით ნაკლებ ყურადღებას აქცევენ ლიფტის ან ავტოფარეხის არსებობას. გაცილებით მნიშვნელოვანია თანამედროვე სამზარეულო, კარგი ხედი და საზოგადოებრივ ტრანსპორტთან სიახლოვე.

გრაცში სახლის ყიდვის პროცესი მყიდველისთვის მაქსიმალურად გამჭვირვალე და უსაფრთხოა. ყველაფერი მიზნის დასახვით : თუ სტუდენტები ბინის დაქირავებას ეძებენ, როგორც წესი, ყურადღებას გეიდორფისა და ლენდის უბნები აქცევენ; ოჯახებისთვის კი უფრო შესაფერისია იაკომინი ან მარიატროსტი; ხოლო პრესტიჟისა და სტატუსის მაძიებლები ხშირად უძრავ ქონებას Innere Stadt .

შემდეგ მოდის ქონების შერჩევის ეტაპი . რიელტორები წარმოადგენენ სხვადასხვა ვარიანტს და მნიშვნელოვანია შეფასდეს არა მხოლოდ ფასი და მდებარეობა, არამედ ტექნიკური მახასიათებლებიც: მშენებლობის წელი, ენერგოეფექტურობა და კომუნალური ხარჯები. 2025 წელს განსაკუთრებით მოთხოვნადი იქნება კარგი თბოიზოლაციისა და თანამედროვე გათბობის სისტემების მქონე სახლები, რადგან ეს პირდაპირ გავლენას ახდენს ყოველთვიურ ხარჯებზე.

უძრავი ქონების შერჩევის შემდეგ, იურიდიული შემოწმება . ავსტრიაში ყველა ტრანზაქცია რეგისტრირდება Grundbuch- (მიწის რეესტრი), რომელიც უზრუნველყოფს მყიდველის დაცვას ფარული ვალების ან ტვირთისგან. მხოლოდ ამის შემდეგ ადგენს ნოტარიუსი ან ადვოკატი გაყიდვის ხელშეკრულებას (Kaufvertrag), რომელშიც მითითებულია ყველა ძირითადი პირობა: ფასი, მიწოდების ვადები და მხარეთა ვალდებულებები.

მნიშვნელოვანია დამატებითი ხარჯების გათვალისწინება: ბინის ფასს დაახლოებით 8-10% ემატება. ეს მოიცავს ქონების გადაცემის გადასახადს (3.5%), საკუთრების უფლების რეგისტრაციას (1.1%), იურიდიულ ან ნოტარიუსულ ხარჯებს (დაახლოებით 1.5-2%) და სააგენტოს ხარჯებს, რომლებმაც შეიძლება 3.6%-ს მიაღწიოს.

ევროკავშირის მოქალაქეებისთვის შესყიდვის პროცედურა შედარებით მარტივია. თუმცა, თუ მყიდველი ევროკავშირის ფარგლებს გარეთ მყოფი ქვეყნიდან მოდის, შესაძლოა საჭირო გახდეს მიწის კომისიის სპეციალური ნებართვა, განსაკუთრებით დაცულ ტერიტორიაზე მიწის ნაკვეთის ან სახლის შეძენისას.

გრაცში უძრავი ქონება დიდი ხანია ავსტრიის ერთ-ერთ ყველაზე საიმედო აქტივად ითვლება. ვენისა და ექსკლუზიური ზალცბურგის უფრო გადახურებული ბაზრისგან განსხვავებით, აქ ფასები სტაბილურად და უეცარი მატების გარეშე იზრდება. ბოლო ათი წლის განმავლობაში, სახლების ფასების საშუალო წლიური ზრდა დაახლოებით 4-6%-ია , რაც საკმაოდ შედარებადია ტრადიციული ევროპული უძრავი ქონების ბაზრებთან, მაშინ როდესაც გრაცში შესვლის ბარიერი უფრო დაბალია.

ცენტრალურ რაიონებსა და უნივერსიტეტების რაიონებში ფიქსირდება . სწორედ აქ ინარჩუნებს მოთხოვნა სტაბილურობას ეკონომიკური რყევების პერიოდებშიც კი. სტუდენტები, მკვლევარები და მოწვეული პროფესიონალები ქმნიან მოიჯარეების მუდმივ ნაკადს, ხოლო ტურისტები და ბიზნეს ვიზიტორები ავსებენ სურათს. შედეგად, ინვესტორები განიცდიან არა მხოლოდ თავად ბინის ან სახლის ღირებულების ზრდას, არამედ საიმედო საიჯარო შემოსავალსაც.

გრაცში საშუალო საიჯარო შემოსავალი წელიწადში 4-5%-ია, რაც ავსტრიის საშუალო მაჩვენებელზე ოდნავ მაღალია. თუმცა, რაიონების მიხედვით დიაპაზონი საკმაოდ ფართოა:

• სტუდენტურ უბნებში (გეიდორფი, ლენდი) შემოსავლიანობამ შეიძლება 6%-ს მიაღწიოს, განსაკუთრებით 60 კვ.მ.-მდე კომპაქტური ბინების შემთხვევაში. ეს უძრავი ქონება სწრაფად ქირავდება და იშვიათად რჩება ცარიელი.
• პრემიუმ სეგმენტში (ალტშტადტი, Innere Stadt) შემოსავლიანობა უფრო მოკრძალებულია — დაახლოებით 3–4%-ია — თუმცა, არსებობს კიდევ ერთი ფაქტორიც: ეს ბინები ყველაზე სწრაფად ფასდება ხელახალი გაყიდვის შემდეგ. ინვესტორები მათ „მშვიდ კაპიტალად“ მიიჩნევენ, რომლის ღირებულება დროთა განმავლობაში იზრდება.
• ოჯახებისთვის ხელსაყრელ რაიონებში (იაკომინი, მარიატროსტი) ქირის განაკვეთი სტაბილურად 4-5%-ია, თუმცა მთავარი უპირატესობა დაბალი რისკია: ოჯახები, როგორც წესი, წლების განმავლობაში ქირაობენ და არა თვეების განმავლობაში.

კურორტებისგან განსხვავებით, სადაც მომგებიანობა მკვეთრად სეზონურია, გრაცის ბაზარი მთელი წლის განმავლობაში მუშაობს. უნივერსიტეტები და ბიზნესები მუდმივ მოთხოვნას ქმნიან, ხოლო ფესტივალები და კულტურული ღონისძიებები მას კიდევ უფრო აძლიერებს.

ჩვენ ვხედავთ თანდათანობით ზრდას: 2025 წელს 5,200 ევროდან 1 კვ.მ.-ზე დაახლოებით 6,300 ევრომდე 1 კვ.მ.-ზე. ეს არ არის მკვეთრი ნახტომი, არამედ სტაბილური აღმავალი მოძრაობაა, რაც იდეალურია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც უპირატესობას ანიჭებენ სტაბილურობას და გრძელვადიან პერსპექტივას.

ეს ნიშნავს, რომ თუ 300,000 ევროს ღირებულების ბინაში ჩადებთ ინვესტიციას, მისმა ფასმა სულ რაღაც ხუთ წელიწადში შეიძლება 360,000–370,000 ევროს . ამას დაუმატეთ იჯარის შემოსავალი (წლიური საშუალოდ 4–5%) და ქონება არა მხოლოდ კაპიტალს დაზოგავს, არამედ აქტიურად იმუშავებს მფლობელისთვის.

ეს სცენარი განსაკუთრებით საინტერესოა გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის, რომლებიც არ ეძებენ სწრაფ მოგებას, არამედ აქტივის ღირებულების თანდათანობით ზრდას.

Airbnb-ის, Booking-ის და მსგავსი პლატფორმების მეშვეობით აქირავებენ . ამ ქონებაზე ახლა დამატებითი გადასახადია დაწესებული.

მესაკუთრეებისთვის ეს ნიშნავს, რომ მარტივი მოდელი „იყიდე ბინა და გააქირავე ტურისტებზე“ აღარ მუშაობს ისე კარგად, როგორც ადრე. მოგება რჩება, მაგრამ შემოსავლის ნაწილი სახელმწიფოს უნდა გადაეცეს. შედეგად, ბევრი მფლობელი იწყებს სტრატეგიის შეცვლას: ზოგი სტუდენტებისთვის ან ოჯახებისთვის გრძელვადიანი გაქირავების სერვისზე გადადის, ზოგი კი ქირას ზრდის, ზოგი კი გაყიდვაზეც კი ფიქრობს.

ერთი მხრივ, ეს კანონი ბაზარს უფრო რეგულირებადს და სამართლიანს ხდის: ქალაქის მაცხოვრებლები ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს იღებენ, ხოლო ბიუჯეტი დამატებით გადასახადებს იღებს. მეორე მხრივ, ეს ინვესტორებისთვის გამოწვევას წარმოადგენს, რაც მოქნილობას და ტრადიციული შემოსავლის მოდელების გადახედვას მოითხოვს.

სწორედ ეს ხდის გრაცის ბაზარს უნიკალურს 2025 წელს: ზალცბურგის ან ვენის სტრატეგიების კოპირება აღარ იქნება შესაძლებელი; მას ახალ პირობებთან ადაპტაცია მოუწევს.

ვენისა და გრაცის შედარებისას ცხადია, რომ ვენა ავსტრიაში უძრავი ქონების უდიდეს და ყველაზე პრესტიჟულ ბაზარად რჩება , მაღალი ფასებითა და უზარმაზარი საერთაშორისო ინტერესით. დედაქალაქის ცენტრალურ რაიონებში ბინები კვადრატულ მეტრზე 10,000–12,000 ევროდ იყიდება, რაც ბაზარს ბევრი ინვესტორისთვის მიუწვდომელს ხდის. გარდა ამისა, გაქირავების შემოსავლიანობა აქ უფრო დაბალია, დაახლოებით 3–4%-ით, რადგან მაღალი შესყიდვის ფასი მოგების ნაწილს ამცირებს.

გრაცი ავსტრიის უძრავი ქონების ბაზარზე უფრო ხელმისაწვდომ შესვლის წერტილად ითვლება. საშუალო ფასები უფრო დაბალია, ხოლო გაქირავების შემოსავალი უფრო მაღალი, განსაკუთრებით იმ ადგილებში, სადაც უნივერსიტეტები და სტუდენტური ცხოვრებაა კონცენტრირებული. მათთვის, ვინც სტაბილურ კაპიტალის ზრდას და დამქირავებლების საიმედო ნაკადს ეძებს, გრაცი ლოგიკური არჩევანია.

ასე რომ, თუ ვენა სტატუსისა და პრესტიჟული ინვესტიციების ბაზარია , მაშინ გრაცი პრაქტიკული გადაწყვეტილებებისა და გრძელვადიანი შემოსავლის ბაზარია .

დადებითი მხარეები:

• ვენასა და ზალცბურგთან შედარებით უფრო ხელმისაწვდომი ფასები
  გრაცს უძრავი ქონების ბაზარზე მცირე ინვესტიციით შესასვლელად შესანიშნავ ადგილად აქცევს. ბევრი ინვესტორი მას ავსტრიისკენ მიმავალ „საფეხურად“ მიიჩნევს: აქ შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა ან სახლი გონივრულ ფასად და თანდათანობით გაზარდოთ თქვენი კაპიტალი მილიონობით დოლარის წინასწარი ხარჯვის გარეშე.
• სტაბილური მოთხოვნა გაქირავებაზე.
  უნივერსიტეტები, ტურისტები, ახალგაზრდა პროფესიონალები და ბიზნეს მოგზაურები ქმნიან დამქირავებლების მუდმივ ნაკადს. ეს ნიშნავს, რომ გრაცში ბინები პრაქტიკულად ყოველთვის ხელმისაწვდომია და მფლობელებს შეუძლიათ მთელი წლის განმავლობაში სტაბილური შემოსავლის იმედი ჰქონდეთ, გამოხატული სეზონურობის გარეშე.
• ტრანზაქციების გამჭვირვალობა.
  ყველა შენაძენი აღირიცხება Grundbuch-ში (მიწის რეესტრი), სადაც ჩამოთვლილია საკუთრების უფლებები და დაბრკოლებები. ინვესტორებისთვის ეს გარანტიას იძლევა, რომ ტრანზაქცია უსაფრთხოა და ბინა ნამდვილად გამყიდველს ეკუთვნის. სამართლებრივი დაცვის ეს დონე განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია უცხოელებისთვის.
• ქალაქის კულტურული სიმდიდრე.
  ფესტივალები, კონცერტები, თეატრები და მდიდარი არქიტექტურა გრაცს არა მხოლოდ საცხოვრებელ ადგილად, არამედ შტირიის კულტურულ დედაქალაქად აქცევს. ეს ზრდის ქირის ფასებს და საცხოვრებლის მიმზიდველობას, რადგან ქალაქი მიმზიდველია როგორც სტუდენტებისთვის, ასევე მდიდარი უცხოელებისთვის.

უარყოფითი მხარეები:

• მაღალი ფასები ქალაქის ცენტრში.
  Innere Stadt რაიონში კვადრატულ მეტრზე ფასები ადვილად აღწევს 7,500 ევროს და მეტს. ბევრისთვის ეს ბარიერია და მიუხედავად იმისა, რომ ეს ბინები ყველაზე სწრაფად ფასდება, შესვლის ბარიერი მაინც ძალიან მაღალია.
• ბიუროკრატია უცხოელებისთვის.
  თუ მყიდველი არ არის ევროკავშირის მოქალაქე, საჭირო იქნება მიწის კომისიის ნებართვა. ამ პროცესს შეიძლება რამდენიმე თვე დასჭირდეს და დამატებითი დოკუმენტაციაა საჭირო. ტრანზაქცია კვლავ შესაძლებელია, მაგრამ ის უფრო ხანგრძლივი და რთული ხდება.
• მოკლევადიანი გაქირავების ახალი დაბეგვრა.
  2025 წლიდან Airbnb-სა და მსგავსი სერვისების მეშვეობით გაქირავებული ბინები დამატებით გადასახადს დაექვემდებარება. ეს ამცირებს წმინდა შემოსავალს და აიძულებს მესაკუთრეებს, გადავიდნენ გრძელვადიან გაქირავებაზე ან გაზარდონ ქირა.

გრაცში უძრავი ქონება ხელმისაწვდომობასა და მომგებიანობას შორის ბალანსს გვთავაზობს. აქ ფასები უფრო დაბალია, ვიდრე ვენაში ან ზალცბურგში, მაგრამ მზარდი ფასები და გაქირავების მოთხოვნა ბაზარს არანაკლებ მიმზიდველს ხდის. ინვესტორებისთვის გრაცი ავსტრიაში შესვლის შესაძლებლობას სთავაზობს უფრო დაბალი ინვესტიციით და წელიწადში 4-5%-იანი შემოსავლის მიღებას, ხოლო სტუდენტურ რაიონებში კიდევ უფრო მაღალი.

ვენა, მეორე მხრივ, სტატუსის მქონე ბაზარი რჩება: იქ ბინები უფრო ძვირია, შემოსავლიანობა უფრო დაბალი, მაგრამ დედაქალაქში სახლის ფლობის ფაქტი ინვესტიციას სანდოობას სძენს. მეორე მხრივ, გრაცი თავისი მრავალფეროვნებით სარგებლობს - ის შესაფერისია სტუდენტებისთვის, ოჯახებისთვის, პენსიონერებისთვის და ინვესტორებისთვის, რომლებიც ეძებენ პრაქტიკულ და ეფექტურ ინსტრუმენტს კაპიტალის შესანარჩუნებლად და გასაზრდელად.

სწორედ ამიტომ შეიძლება გრაცს ავსტრიული ბაზრის „ოქროს შუალედი“ ვუწოდოთ: მას არ გააჩნია დედაქალაქისთვის დამახასიათებელი გადაჭარბებული პრეტენზიულობა, მაგრამ გთავაზობთ სტაბილურ ზრდას, კულტურას, უნივერსიტეტებს და ცხოვრების ხარისხს.