ეგვიპტის უძრავი ქონება: ღირს თუ არა მისი ყიდვა 2026 წელს? ინვესტორის რჩევა

ეგვიპტის უძრავი ქონების მიმართ ინვესტორების ინტერესი იზრდება, რადგან ქვეყანაში ეკონომიკური რეფორმები ხორციელდება, ტურიზმი იზრდება და მთავრობა უცხოურ ინვესტიციებს უწყობს ხელს.

მე, ქსენია ლევინამ, Vienna Property Investment-ის საინვესტიციო კონსულტანტმა და იურისტმა, მოვამზადე ეგვიპტეში უძრავი ქონების შეძენის ყოვლისმომცველი მიმოხილვა. ჩვენ განვიხილავთ კანონებს, გადასახადებს და მომგებიანობას, შევადარებთ ავსტრიას (ვენა) და გამოვყოფთ, როდის არის ეგვიპტე უფრო ხელსაყრელი და როდის არის ევროპული სტაბილურობა გადამწყვეტი.

ამ სტატიის მიზანია ეგვიპტის საინვესტიციო მიმზიდველობის სისტემატური ანალიზი. თქვენ შეიტყობთ, შესაძლებელია თუ არა ბინის ყიდვა ეგვიპტეში, რა კანონები არეგულირებს უცხოელებთან ტრანზაქციებს და ვინ სარგებლობს ამით.

განვიხილავთ გლობალურ და რეგიონულ კონტექსტს: რატომ ღირს ამჟამად აფრიკის/ახლო აღმოსავლეთისადმი ყურადღების მიქცევა, რა ხდება ეგვიპტის ეკონომიკაში და რა გლობალური ტენდენციები ახდენს გავლენას ბაზარზე.

მაგალითად, კურორტებზე მოთხოვნა მსოფლიო მასშტაბით იზრდება: ლოგიკურია ეგვიპტის შედარება სხვა „თბილ“ მიმართულებებთან (თურქეთი, საბერძნეთი, მაროკო), ასევე სტაბილურ ავსტრიასთან.

ავსტრია აქ „ბაზის“ როლს ასრულებს: ის კრიტერიუმების 70%-ში (სტაბილურობა, ფასების ზრდა, საიმედოობა) იმარჯვებს, მაგრამ ვნახოთ, სად შეუძლია ეგვიპტეს უფრო მაღალი შემოსავლის ან უფრო დაბალი ხარჯების შეთავაზება.

რატომ ახლა? რამდენიმეწლიანი არასტაბილურობის შემდეგ (2011 წლის შემდეგ პოლიტიკური არეულობა და ბოლოდროინდელი ვალუტის კრიზისი), ეგვიპტის ეკონომიკა თანდათან აღდგა: 2016 წლიდან მთავრობამ დევალვაციის სისტემა შემოიღო და 2022 წელს გაჭიანურებული კრიზისიდან გამოსვლა მოახერხა; 2023 წელს, საშუალოდ 30-35%-იანი ინფლაციის პირობებში (თუმცა წლის ბოლოსკენ კლება დაიწყო), მშპ-ს ზრდამ ~3.8% შეადგინა.

სამწუხაროდ, სახელმწიფო ბიუჯეტი მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული უცხოურ სესხებზე, თუმცა ამავდროულად, ეგვიპტე უფრო აქტიური გახდა ინვესტორების მოზიდვის კუთხით: 2023 წელს მოიხსნა შეზღუდვები უცხოელების მიერ შეძენილი უძრავი ქონების რაოდენობაზე, შემოიღეს ინვესტორებისთვის „ოქროს ვიზა“, შენდება ახალი მეგაპროექტები (ახალი დედაქალაქი, ეგვიპტის ხიდი სუეცის არხზე) და ვითარდება კურორტები.

„ლურჯი ეკონომიკის“ (საზღვაო ტურიზმი, პორტები, ინფრასტრუქტურა) გლობალური ტენდენცია ეგვიპტეს ეწევა. თუმცა, გაითვალისწინეთ, რომ ეგვიპტეს ჯერ კიდევ ბევრი რეფორმა სჭირდება და იქ ინვესტირება უფრო სარისკოა, ვიდრე ევროკავშირში.

ეგვიპტის რეპუტაციის მოკლე მიმოხილვა: სააგენტოები და ჟურნალები მას აღწერენ, როგორც „სტაბილურს, მაგრამ ცვალებადს“. გლობალური რეიტინგები (მაგალითად, მსოფლიო ბანკის ბიზნესის კეთების რეიტინგი) ეგვიპტეს 2020 წელს დაახლოებით 114-ე ადგილზე აყენებს, ხოლო ავსტრია საუკეთესო ოცდაათეულშია. ეგვიპტე ასევე ევროკავშირს ჩამორჩება კორუფციის/გამჭვირვალობის ინდექსით.

მეორე მხრივ, ეგვიპტის მოსახლეობა (110+ მილიონი, ახალგაზრდა და მზარდი) საცხოვრებელზე ძლიერ ადგილობრივ მოთხოვნას ქმნის, ხოლო თავისუფალი ზონები და ტურიზმი ინვესტორებისთვის საგადასახადო ტვირთს ამცირებს. ეს PWC/Numbeo-ს სტატისტიკის მიხედვით ეგვიპტეს „ზრდად ბაზრად“ აქცევს, თუმცა ნაკლები სტაბილურობით.

ეგვიპტე მოსახლეობისა და უძრავი ქონების ბაზრის მიხედვით ყველაზე დიდი არაბული ქვეყანაა. ეკონომიკურად, ეგვიპტე „ახლო აღმოსავლეთის განვითარებად ეკონომიკად“ ითვლება, თავისი უპირატესობებითა და ნაკლოვანებებით.

ევროპასთან შედარებით, მას შეიძლება ეწოდოს „ახალი ბაზარი“ - ძალიან დემოკრატიული და პოტენციურად მომგებიანი (მომგებიანობა და ფასების ზრდა მაღალია), მაგრამ ის მოითხოვს მოთმინებას და რისკების აღების მზაობას.

რეგიონული კონტექსტი (MENA). კონკურენტები ხმელთაშუა ზღვის ზონაში - თურქეთი და მაროკო:

• თურქეთი უფრო მაღალ შემოსავალს გვთავაზობს, მაგრამ მას ჰიპერინფლაცია და არასტაბილური პოლიტიკა აქვს (ლირა 2021/22 წლებში ეგვიპტის მსგავსად დაეცემა).
• მაროკო უფრო კონსერვატიულია, მაგრამ ბაზარი უფრო მცირეა.
• ეგვიპტეს აქვს ძლიერი მოსახლეობა (110 მილიონზე მეტი ადამიანი) და ტურიზმი: მას აქვს სუეცის არხი, ორი ზღვა, პირამიდები და ცხოვრების ხელმისაწვდომი ღირებულება.
• პლუს, მთავრობა აქტიურად აშენებს ახალ ობიექტებს (მაგალითად, ახალ ადმინისტრაციულ ცენტრს, სადაც უკვე დაგეგმილია ევროპული სტილის უბნები).

გლობალური რეიტინგი. ბიზნესის კეთების სიმარტივის მიხედვით, ეგვიპტე 2020 წელს 114-ე ადგილზე იყო (ყველა პარამეტრის საშუალო მაჩვენებელი), ხოლო ავსტრია დაახლოებით 27-ე ადგილზე იყო. ეს ნიშნავს:

• ავსტრიაში ბიზნესის კეთება (და ქონების ყიდვა) 70%-ით უფრო ადვილია – ნაკლები პროცედურებია, ფულადი გზავნილები უფრო გამჭვირვალეა და კანონები კარგად არის დადგენილი.
• ეგვიპტეში ხშირად საჭიროა ნებართვები (მაგალითად, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, ნებისმიერი ქონების შესაძენად საჭიროა მინისტრთა კაბინეტის თანხმობა) და ვალუტის რეგულაციების დაცვა.
• უარყოფითი მხარეები მოიცავს მნიშვნელოვან ბიუროკრატიას და პოლიტიკური ცვლილებების პოტენციალს (მათ ასევე მოუწევთ საერთაშორისო სავალუტო ფონდის რეფორმებთან ადაპტაცია, რამაც შეიძლება შეცვალოს რეგულაციები).

ეკონომიკური ფონი. ბოლო წლებში ეგვიპტის ეკონომიკამ წინა კრიზისების შემდეგ სტაბილური ზრდა აჩვენა. ეგვიპტის ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს მონაცემებით, ქვეყნის მშპ 2021/22 წლებში დაახლოებით 6.6%-ით, ხოლო 2022/23 წლებში 3.8%-ით გაიზარდა.

ინფლაცია კვლავ ორნიშნა რიცხვებშია (~35% 2023 წელს), თუმცა შენელება დაიწყო. ეს სიტუაცია ორ ძირითად დასკვნამდე მიგვიყვანს: პირველი, ეგვიპტეში უძრავი ქონება უფრო სწრაფად იზრდება, ვიდრე სტაბილურ ევროპაში (2023 წელს ზოგიერთ საკურორტო ზონაში საცხოვრებლის ფასები 20-40%-ით გაიზარდა); მეორე, გაცვლითი კურსის არასტაბილურობა ნიშნავს, რომ ინვესტორებმა მთელი თავიანთი სახსრები ფუნტ სტერლინგში არ უნდა შეინახონ.

სამხრეთ ევროპა. ეგვიპტეს ზოგჯერ თურქეთს ან საბერძნეთს (ან კვიპროსს) ადარებენ:

• საბერძნეთი „ოქროს ვიზას“ 250,000–500,000 ევროდ სთავაზობს მომხმარებლებს. ის ევროკავშირის წევრია, მაგრამ ბაზარი მცირეა. სასარგებლოა საბერძნეთში უძრავი ქონების შეძენის ცალკეული გზების — ეს ხელს უწყობს სხვადასხვა პროცედურების მარტივ საკონტროლო სიაში გაერთიანებას.
• ეგვიპტე ევროკავშირის წევრი არ არის, თუმცა მას უფრო დაბალი ფასები აქვს (კაიროში ან ჰურგადაში ბინის ყიდვა უფრო იაფია, ვიდრე ათენში მსგავსი ბინის ყიდვა) და ოდნავ უფრო მაღალი შემოსავლიანობა (მაგალითად, შეადარეთ: კაიროში საშუალოდ დაქირავებული ბინის წლიური შემოსავალი 5-7%-ია, ავსტრიის უმეტეს ქალაქებში კი 2-3%-ია).
• კვიპროსი და თურქეთი ასევე უფრო იაფია, ვიდრე ავსტრია, თუმცა ეგვიპტე უფრო დიდია და საინტერესო კურორტებს გვთავაზობს (წითელი ზღვა).

რატომ აქცევენ ინვესტორები ყურადღებას ეგვიპტეს? პასუხი მარტივია: ამჟამად ის არასაკმარისად არის შეფასებული. კრიზისების დროს ინვესტორები ეგვიპტიდან გაიქცნენ (მაგალითად, 2011 წლის რევოლუციის ან ფუნტის გაუფასურების გამო) და ფასებიც დაეცა.

ახლა, როდესაც ქვეყანა ფინანსურ სირთულეებს უმკლავდება, უცხოური კაპიტალი შემოდის: უახლესი ამბები ის არის, რომ ემირატები და საუდის არაბეთი ათობით მილიარდი დოლარის ინვესტირებას გეგმავენ საკურორტო ზონების განვითარებაში (მაგალითად, 35 მილიარდი დოლარის ღირებულების რას ელ-ჰეკმას პროექტი). ეს მიუთითებს, რომ ეგვიპტეში ინვესტიციები მომდევნო ათწლეულის განმავლობაში გაიზრდება.

შეადარეთ ეს ვენას. ავსტრიაში საინვესტიციო გარემოს დაახლოებით 70% უკეთესია: ევროპული სამართლებრივი სისტემა, დაბალი ინფლაცია და პროგნოზირებადი პოლიტიკა. ავსტრიაში ინვესტიციების ანაზღაურება (ROI) უფრო სუსტია ფასების ზრდის გამო ( აქ ფასები თითქმის სტაბილიზდება ). თუმცა, იჯარის შემოსავალი (საპროცენტო განაკვეთის ლიმიტი არ არის, მაგრამ მოთხოვნა ზომიერია) დაახლოებით 2–3%-ს შეადგენს. ზრდის პოტენციალი ეგვიპტეში უფრო მაღალია, მაგრამ იქ რისკები უფრო აქტიურ მონიტორინგს მოითხოვს.

ეგვიპტის უძრავი ქონების ბაზარმა ბოლო 15 წლის განმავლობაში მნიშვნელოვანი ევოლუცია განიცადა.

2011 წლის რევოლუციის შემდეგ, ბევრმა მყიდველმა ბაზარი მიატოვა, რამაც ფასების კლება გამოიწვია (განსაკუთრებით 2012-2015 წლებში). მთავრობის გავლენის განმტკიცებასთან ერთად, ფასები თანდათან გაიზარდა. ამას ხელს უწყობდნენ სამშენებლო გიგანტები (Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) და სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული პროექტები (მაგალითად, Misra-ს სოციალური საცხოვრებლის პროექტი).

2016 წელს კიდევ ერთი შოკი მოხდა - ლირას მკვეთრი დევალვაცია (8 ეგვიპტური ფუნტიდან 30 ეგვიპტურ ფუნტამდე) - რეფორმის გამო ინფლაცია გაიზარდა და ამ რთულ ფონზე, მეორადი ბაზრის დომინირება სწრაფად გადავიდა მასობრივი სექტორის ახალ შენობებში.

ნომინალურ მაჩვენებლებში დაახლოებით 15–40%-ით გაიზარდა 2023 წელს. 2024 წელს ტემპი დაჩქარდა: პირველ თვეებში ახალ რაიონებში (ახალი კაირო) ზრდამ წელიწადში 24%-ს მიაღწია.

CAPMAS-ის სტატისტიკის მიხედვით , კერძო სამშენებლო სექტორმა 2022/23 წლებში საცხოვრებელი ერთეულების რეკორდული რაოდენობა ააშენა (დაახლოებით 1.3 მილიონი, რაც წინა წელთან შედარებით 21%-ით მეტია). ეს მიუთითებს, რომ ბაზარი ამჟამად როგორც დეველოპერების, ასევე მყიდველების ყურადღების ცენტრშია.

ცენტრები ყველა დიდი ქალაქი და კურორტია:

კაირო და მისი გარეუბნები. სწორედ აქ ცხოვრობს მოსახლეობის უმრავლესობა (დაახლოებით 20 მილიონი მეტროპოლიტენის არეალში). ძველ უბნებში (შუბრა, ზამანიჰი, მასრ ელ-ადიმა) მეორად ბაზარზე ფასები დაბალია, თუმცა მოთხოვნაც სუსტია.

თუმცა, კაიროს მიმდებარე ახალ ქალაქებში (ახალი კაირო, 6 ოქტომბერი, შეიხ ზაიედი, მადინატი და ა.შ.) მიწოდება სწრაფად იზრდება: აქ შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა კაიროში ნებისმიერი ბიუჯეტისთვის - ერთოთახიანი სტუდიოს ტიპის ბინებიდან დაწყებული საცურაო აუზით დამთავრებული.

გარეუბნებში ფასები, როგორც წესი, 1.5–2-ჯერ მაღალია, ვიდრე თავად კაიროში (დაახლოებით 60,000–100,000 აშშ დოლარი ერთოთახიანი ბინისთვის). კაიროში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ტრადიციულად განპირობებულია შიდა მოთხოვნით (ადგილობრივი მოსახლეობა ყიდულობს სახლებს საკუთარი თავისთვის) და სტუდენტებისთვის განკუთვნილი საცხოვრებლებით (მათი რაოდენობა ბევრია, მათ შორის 60 უნივერსიტეტი, ასევე უცხოელი პარტნიორები და საკონსულტაციო ფირმები).

წითელი ზღვის კურორტები. ჰურგადა და შარმ ელ-შეიხი მთავარი ტურისტული ცენტრებია. ისინი იზიდავენ ევროპელებს და მდიდარ ახლო აღმოსავლეთის მაცხოვრებლებს. აქ ბევრი ახალი შენობა და კონდომინიუმია (განვითარებული კომპლექსები სასტუმროს ინფრასტრუქტურით).

ჰურგადაში ბინის შეძენა 50 000-დან 80 000 დოლარამდე შეგიძლიათ მოკრძალებული სტუდიოს ტიპის ბინის ფასად; უფრო პრესტიჟული ვილა 300 000-დან 500 000 დოლარამდე ღირს.

ფასები შესამჩნევად მაღალია, ვიდრე კაიროში: აქ ხალხი მზადაა გადაიხადოს ზღვის ხედით. უმჯობესია დოლარში იყიდოთ (ფასები ვალუტაზეა მიბმული), რადგან ფუნტი უფრო და უფრო სუსტდება.

ჩრდილოეთ სანაპირო (ახალი ელ-ალამეინი და ალექსანდრიის ტერიტორია). სწორედ აქ დაიწყო ბუმი 2017–2019 წლებში. მათ შორისაა მარასის, დიუნის და სიდი აბდელრაჰმანის კომპლექსები, რასაც მოჰყვება ახალი ალამეინის სიმაღლეები და ჩრდილოეთ სანაპირო. ინფრასტრუქტურა კვლავ შეზღუდულია, მაგრამ მშენებლობა სწრაფი ტემპით მიმდინარეობს.

ფასები: ერთსაძინებლიანი ბინები 60 000 დოლარიდან, ვილები 200 000 დოლარამდე. ბაზარი ძირითადად სპეკულაციურია და ბევრი ბინა ამჟამად არასეზონურ პერიოდში ცარიელია.

ახალი ადმინისტრაციული დედაქალაქი და სხვა პროექტები. მთავრობა კაიროს მახლობლად უზარმაზარ „თანამგზავრულ“ დედაქალაქს აშენებს. მიუხედავად იმისა, რომ მისი საცხოვრებელი ტერიტორიები ჯერ კიდევ სრულად არ არის დასახლებული (გზები და მეტრო ჯერ კიდევ მშენებლობის პროცესშია), ბევრ ინვესტორს იზიდავს მიწის მთავრობის წარმომადგენლებისთვის იჯარით გაცემის პერსპექტივა.

აქ ფასები მაღალია (სტარტაპების ღირებულება 300,000–600,000 დოლარია) და შეთავაზება მაღალსართულიანი შენობები და ოფისებია.

სხვა. ალექსანდრიასა და ხმელთაშუა ზღვის სანაპიროს გასწვრივ (მაგალითად, დასავლეთით ჰურგადა, ელ-არიში) ფასები უფრო დაბალია, მაგრამ მოთხოვნაც დაბალია. სპეციფიკური მახასიათებლები: ჩრდილოეთ ეგვიპტე ევროპასთან უფრო ახლოსაა და ზამთარში უფრო თბილია; კაიროში მეტი სამუშაო და სწავლის შესაძლებლობაა; წითელი ზღვა აქტიური ტურიზმით არის ცნობილი.

ეგვიპტეში მეორადი ბაზარი კვლავ დომინირებს (ტრანზაქციების 60%-ზე მეტი). ბევრი ეგვიპტელი კვლავ ცვლის „ძველ სახლებს“ (1980-იან წლებამდე აშენებულ სახლებს), განსაკუთრებით კი კაიროს ღარიბ გარეუბანში მდებარე დაბალსართულიან ბინებს.

ახალი განაშენიანებები (ახალი უბნები, კოტეჯების კომპლექსები) ავსებს უფრო ძვირადღირებული საცხოვრებელი და ტურისტული ბინების ნიშას. ახალ განაშენიანებებს შორისაა ბიზნეს კლასის პროექტები (SODIC One კაიროში, Palm Hills Madinaty) და ფუფუნების პროექტები (Marassi villas).

მიერ მართული სასტუმროები ასევე გვთავაზობენ საინვესტიციო პროექტებს: მაგალითად, კაიროში, Sofitel-ის სასტუმროსთან ახლოს მდებარე სასტუმროს აპარტამენტებში ან ელ გუნაში ვილების პროექტებში.

მყიდველები, ძირითადად, ადგილობრივი მოსახლეობაა: საშუალო და ზედა ფენა, ბანკის თანამშრომლები, ექიმები და პენსიაზე გასული სამხედრო მოსამსახურეები. უცხოელი ინვესტორები ტრადიციულად ჩინელი მუშები და კომპანიები იყვნენ (ადრე მშენებლობაში იყვნენ ჩართულნი), ევროპელი პენსიონერები (ხშირად ბრიტანელები, ფრანგული გაქირავებით), რუსული კაპიტალი (განსაკუთრებით ჩრდილოეთით და ჰურგადაში) და ახლა შესამჩნევია ინტერესი არაბთა გაერთიანებული საამიროების და საუდის არაბეთისგან (ინფრასტრუქტურულ ინვესტიციებთან ერთად).

საინტერესოა, რომ რეგიონში არსებობს ტენდენცია : მაგალითად, ახლახან გახდა ცნობილი, რომ ეგვიპტემ რეგიონის ქვეყნებიდან სახლის მყიდველებს შეღავათები შესთავაზა (საგადასახადო არდადეგები და მსგავსი პირობები საუდის არაბეთისა და არაბთა გაერთიანებული საამიროების მოქალაქეებისთვის).

საერთო ჯამში, ტრანზაქციების უმრავლესობას შიდა მოთხოვნა (აზიელების, აფრიკელების და თავად ეგვიპტელების მხრიდან) შეადგენს. უცხოელების წილი მთლიან შესყიდვებში მცირეა, მაგრამ ისინი ყველაზე ძვირადღირებული უძრავი ქონების შეძენის გასაღებია.

ეგვიპტური უძრავი ქონება კვლავ ევროპული უძრავი ქონების მიმზიდველ „ბიუჯეტურ ალტერნატივად“ ითვლება: ფასები მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე განვითარებული ინფრასტრუქტურის მქონე გლობალურ ქალაქებში. მოკლედ, ეგვიპტის ბაზარი ახალგაზრდა, სწრაფად მზარდი ბაზარია საკუთარი სპეციფიკური მახასიათებლებით (ორიენტაცია ტურიზმსა და საცხოვრებელ სახლებზე ადგილობრივი მომხმარებლებისთვის), რომელიც თავისი არსით უფრო სპეკულაციურია, ვიდრე „სტაბილური“ ავსტრიული ბაზარი.

ფიზიკური პირები. ნებისმიერ მოქალაქეს (უცხოელს ან ეგვიპტელს) შეუძლია საცხოვრებელი ქონების ან მიწის ნაკვეთის შეძენა. 2023 წლიდან მოიხსნა „ორი ქონების ლიმიტი“, რაც ფიზიკურ პირებს საშუალებას აძლევს შეიძინონ იმდენი ბინა ან სახლი, რამდენიც სურთ (თუმცა მათ თითოეულის შესახებ სამთავრობო უწყებებს უნდა აცნობონ).

კომპანია. ხშირად შეძენილია კომპანიის მეშვეობით - ეგვიპტური კორპორაცია (LTD/GPSC) ან უცხოური კომპანიის ფილიალი. ეს გარკვეულ საგადასახადო შეღავათებს იძლევა: თუ ორგანიზაცია შემოსავალს იღებს (მაგალითად, ქირით), ის იხდის კორპორატიულ გადასახადს, რომელიც ზოგჯერ უფრო დაბალია, ვიდრე ინდივიდუალური განაკვეთები.

თუმცა, გაითვალისწინეთ, რომ უცხოელების უმეტესობას ეგვიპტური კომპანიის გასახსნელად წარმომადგენელი ან თანადამფუძნებელი სჭირდება (ყოველ შემთხვევაში, EGX-ში რეგისტრირებული). გადასახადების მინიმიზაციის მიზნით, ზოგიერთი მათგანი კვიპროსის ან ესტონეთის კომპანიის მეშვეობით ყიდულობს პროდუქციას და ტრანზაქციას ამ იურისდიქციების მეშვეობით აკონტროლებს, თუმცა ქონება ოფიციალურად ეგვიპტის შვილობილ კომპანიაზეა რეგისტრირებული.

REIT-ები (ფონდები). ეგვიპტეს აქვს ლეგალური კოლექტიური ინვესტიციების ინსტრუმენტები: REIT-ები (უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები), რომლებსაც არეგულირებს ბანკი და ბირჟა (FRA). თუმცა, მათი წილი ამ სეგმენტში მცირეა.

პირობები შემდეგია: კანონის თანახმად, REIT-მა თავისი აქტივების მინიმუმ 80-90% უნდა ჩადოს გაქირავების უძრავ ქონებაში და მოგებაზე გადაიხადოს 22.5%-იანი გადასახადი (ინვესტორებისთვის არანაირი შეღავათი არ არსებობს). 2018-2020 წლებში იყო მცდელობები, განეხორციელებინათ საბირჟო ვაჭრობადი REIT-ები (Misr Insurance-ისა და Banque du Caire-ის რამდენიმე ფონდი), მაგრამ მათი კაპიტალიზაცია მაინც მცირეა.

თუ ბიუროკრატიისთვის მზად ხართ და გსურთ „ირიბად“ ინვესტირება (მეტი ლიკვიდურობა, მაგრამ ასევე სტრუქტურაზე შეთანხმების რისკი), შეგიძლიათ განიხილოთ ადგილობრივი REIT-ები (თუ ბაზრები სტაბილურად გაიზრდება, ისინი დაიწყებენ ფასის ამაღლებას).

შენაძენის განხორციელება საკუთარი სახელით (მარტოხელა თუ დაქორწინებული). უმარტივესი გზაა შენაძენის რეგისტრაცია ფიზიკური პირის ან ორივე მეუღლის სახელზე. მნიშვნელოვანია მემკვიდრეობისა და ჩუქების საკითხების გათვალისწინება: თუ დედა საკუთარ სახელზე ყიდულობს ბინას, მას მოგვიანებით შეუძლია ის შვილებს გადასცეს (თუმცა ეგვიპტის კანონმდებლობის თანახმად, ამისთვის ანდერძია საჭირო, რომელიც სათანადოდ უნდა იყოს შედგენილი).

2018 წლიდან ეგვიპტემ ქორწინებამდელი ხელშეკრულებები ქონების გაყოფის საშუალებად აღიარა, რამაც „ორი ადამიანისთვის სახლის ყიდვა“ ოჯახებისთვის გავრცელებულ პრაქტიკად აქცია.

საინვესტიციო ტრასტის ან ფონდის მეშვეობით. თითქმის არცერთი: დასავლური სტილის ოჯახური ტრასტები (ავსტრიის მსგავსი) ეგვიპტეში ხელმისაწვდომი არ არის.

თუმცა, არსებობს „ქონების დაგეგმვის“ ვარიანტები: უძრავი ქონება შეიძლება დარეგისტრირდეს კომპანიაზე ან „სპეციალურ ფონდზე“, რომელიც მართავს ქონებას (ფინანსური რეგულატორის ზედამხედველობის ქვეშ). ეს რთული შეთანხმებაა და ზოგადად არ არის აუცილებელი დაახლოებით 1 მილიონ ევრომდე უცხოური ინვესტიციებისთვის.

შესყიდვა წარმომადგენლის (მინდობილობის) მეშვეობით. ბევრ უცხოელს არ შეუძლია დაუყოვნებლივ ჩამოფრენა, ამიტომ ისინი შესყიდვას ახორციელებენ წარმომადგენლის (ეგვიპტის მოქალაქე ან კომპანია) მეშვეობით ნოტარიუსთან დამოწმებული ზოგადი მინდობილობის საფუძველზე.

კანონი ამის საშუალებას იძლევა: ნოტარიუსი გასცემს მინდობილობას ეგვიპტეში ან მის ფარგლებს გარეთ (აპოსტილის შემდეგ). ფაქტობრივი მინდობილობა დებს წინასწარ შეთანხმებას (მუშახასა), უზრუნველყოფს დეპოზიტს და შემდეგ აფორმებს საბოლოო გარიგებას.

არარეზიდენტი რეზიდენტის წინააღმდეგ. არ არსებობს სამართლებრივი შეზღუდვები: უცხოელს (არარეზიდენტს) შეუძლია უძრავი ქონების შეძენა ეგვიპტელის მოქალაქეებთან იგივე პირობებით, იმ პირობით, რომ მას მიღებული აქვს საგარეო საქმეთა სამინისტროს/საინვესტიციო კომისიის თანხმობა.

დამტკიცება თითქმის ყოველთვის გაიცემა (ისინი უბრალოდ ამოწმებენ ნებისმიერ დარღვევას). არაევროპელები შეძენისას ავტომატურ ვიზას არ იღებენ, მაგრამ საინვესტიციო პროგრამის ფარგლებში გაიცემა ბინადრობის ნებართვა (1–5 წელი).

ეგვიპტეში შესყიდვის პროცესი რამდენიმე სავალდებულო ეტაპისგან შედგება:

საგადასახადო საიდენტიფიკაციო ნომრის (Muhsid/საგადასახადო ბარათი) მიღება. როგორც MENA-ს ბევრ ქვეყანაში, უცხოელებმა ჯერ ეგვიპტის საგადასახადო ორგანოსგან ადგილობრივი საიდენტიფიკაციო ნომერი (NIN) უნდა მიიღონ. ეს მარტივია და, როგორც წესი, საბანკო ოპერაციების მეშვეობით ხორციელდება (ბარათის მისაღებად პასპორტის გამოყენებით). ამ ნომრის გარეშე ტრანზაქციების რეგისტრაცია შეუძლებელია.

განზრახულობის წერილი (მუშახასა) და დეპოზიტი. ქონების შერჩევის შემდეგ, მხარეები ხელს აწერენ წინასწარ შეთანხმებას (ჩვეულებრივ, 10-15 დღის ვადით), რომლის მიხედვითაც მყიდველი იხდის საგარანტიო დეპოზიტს (ჩვეულებრივ, შესყიდვის ფასის 5-10%). ეს შეთანხმება იცავს ორივე მხარეს: გამყიდველი პირობას დებს, რომ არ გაყიდის ქონებას სხვას, ხოლო მყიდველი იძლევა გარანტიას მისი შეძენის განზრახვის შესახებ.

იურიდიული შემოწმება. თითქმის სავალდებულო. ეგვიპტელი უძრავი ქონების იურისტი ამოწმებს ქონების დოკუმენტაციას: გამყიდველის საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტს, ნებისმიერ დაბრკოლებას და სწორ რეგისტრაციას. ამ პროცესს ხშირად „შემოწმებას“ უწოდებენ. საბოლოო გაყიდვის ხელშეკრულებას აქ, აგენტის ოფისში ან ადვოკატთან აფორმებენ.

ნოტარიუსი და რეგისტრაცია. საბოლოო ეტაპია დოკუმენტების წარდგენა ნოტარიუსთან (როგორც წესი, ადგილობრივ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ოფისში). შემდეგ ნოტარიუსი იხდის სრულ თანხას (სასურველია საბანკო გადარიცხვით ეგვიპტეში). ნოტარიუსი აფორმებს შესყიდვას და საკუთრების უფლების რეგისტრაციას ახორციელებს მყიდველის სახელზე.

ვადები: ყველა საჭირო დოკუმენტის წარდგენის შემთხვევაში, პროცესი, როგორც წესი, 1-2 კვირას გრძელდება. გადახდა უმნიშვნელოვანესია. 2025 წლის ბოლომდე , თუმცა მოსაკრებლები კვლავ დაწესდება: საფოსტო მარკის გადასახადი (~2.5%), ნოტარიუსის საფასური 1-3%-მდე და ადვოკატის/აგენტის საფასური (ჩვეულებრივ, არაუმეტეს 2%).

ახალი მესაკუთრეების რეგისტრაცია. ნოტარიუსის შემდეგ, საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი რეგისტრირდება მყიდველის სახელზე.

ადვოკატისა და აგენტის როლი. გირჩევთ, დაიქირავოთ ადგილობრივი ადვოკატი და გამოცდილი აგენტი ან რიელტორი. ადვოკატი გადაამოწმებს გარიგების მთლიანობას, დაგეხმარებათ დოკუმენტაციაში და დაამოწმებს მნიშვნელოვანი დოკუმენტების არაბულ ენაზე თარგმანს. აგენტი გაგიწევთ კონსულტაციას რეგიონის რისკებისა და რეალური ფასის შესახებ (რეკლამირებული ფასები ხშირად გაბერილია).

მყიდველის მოთხოვნები. ფორმალურად, ეს მოიცავს საკმარისი სახსრების ქონას და რაიმე შეზღუდვის არარსებობას (მაგალითად, ქონების სამხედრო ზონაში ყოფნა). ვარაუდობენ, რომ მყიდველი სრულწლოვანი და ქმედუნარიანია.

უცხოელები რეგისტრირებულნი არიან უცხოური ქონების რეესტრში. კანონი 230/1996 უცხოელებს უკრძალავდათ უძრავი ქონების ფლობას „სტრატეგიულად მნიშვნელოვან“ ადგილებში, თუმცა 2023 წლის ცვლილებებით ეს შეზღუდვა მოიხსნა საცხოვრებელი უძრავი ქონებისთვის (თუ ქონება დახურული სამხედრო ნაწილი არ არის).

კუნძულის უძრავი ქონების საკითხები. ზოგიერთი პოპულარული კურორტი (ჰელმონდიბის კუნძული, წითელი ზღვის კუნძულები) მდებარეობს სპეციალურად დაცულ ტერიტორიებზე. ამ ტერიტორიებზე ხშირად საჭიროა სამხედრო ხელისუფლებისგან ცალკე ნებართვა გარიგების დადებამდე. ეს იშვიათია, მაგრამ მნიშვნელოვანია წინასწარ ადვოკატთან კონსულტაცია.

დისტანციურად შეძენა. როგორც აღვნიშნეთ, ამის გაკეთება შეგიძლიათ მინდობილობით. კლიენტები ხშირად მეუბნებიან: „მოგზაურობა არ მინდა“, მაგრამ გირჩევთ, ერთხელ მაინც ეწვიოთ - მნიშვნელოვანია ქონების ნახვა და გარემოს გაგება. თუმცა, ყველა ფორმალობა დისტანციურად შეიძლება შესრულდეს: ადვოკატებს შეუძლიათ თქვენი სახელით ხელი მოაწერონ, ხოლო ნოტარიუსი მუშაობს დამოწმებული მინდობილობით.

სათანადო შემოწმება. ეგვიპტეში შემდეგი პუნქტები უნდა გადამოწმდეს: არავინ დავობს ქონების საკუთრებაზე (მაგალითად, არ არსებობს იურისდიქცია სხვის მემკვიდრეობაზე), ქონება არ არის იპოთეკით დატვირთული (ამ შემთხვევაში, თქვენ უნდა მოითხოვოთ დავალიანების არარსებობის დამადასტურებელი ცნობა) და ყველა კომუნალური გადასახადი გადახდილია. სამთავრობო უწყებები ვალდებულნი არიან გაყიდვამდე წარმოადგინონ დავალიანების არარსებობის დამადასტურებელი ცნობა.

საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. ნოტარიულად დამოწმების შემდეგ, მყიდველი იღებს რეგისტრაციის სერტიფიკატს - ეგვიპტურ „საკუთრების მოწმობას“.

ეგვიპტეში უძრავი ქონების შეძენისას ინვესტორმა უნდა გაითვალისწინოს შემდეგი ხარჯები:

საფოსტო გზავნილის გადასახადი. როგორც წესი, ტრანზაქციის ფასის 2.5% (შედის კონტრაქტში). მას იხდის გამყიდველი, მაგრამ ხშირად ის გათვალისწინებულია ფასში მოლაპარაკების დროს.

ნოტარიუსისა და რეგისტრაციის საფასური. ნოტარიუსისა და ქონების რეგისტრაციის საფასური ტრანზაქციის ღირებულების დაახლოებით 1–3%-ს შეადგენს.

ადვოკატი/აგენტი. შესყიდვის ფასის დაახლოებით 2–3% (თანხა განიხილება აგენტთან). ეს არ არის სახელმწიფო გადასახადი, არამედ მას იხდის მყიდველი ან შეთანხმების საფუძველზე უზიარებს გამყიდველს.

დღგ. საარსებო მინიმუმი – ახალი საცხოვრებელი შენობები გათავისუფლებულია დღგ-სგან 2025 წლის ბოლომდე (ეკონომიკური რეფორმების შესახებ კანონით გათვალისწინებული წესით) – რაც ნიშნავს, რომ თქვენ არ იხდით დამატებით დღგ-ს თქვენს ბინაზე საცხოვრებელ პროექტში.

ერთიანი უძრავი ქონების გადასახადი. უძრავი ქონების გადასახადი მოქმედებს გასაქირავებელ ქონებაზე , რომელიც ოფიციალური საიჯარო ღირებულების 10%-ს შეადგენს (პლუს 30%-იანი გამოქვითვა). ეს ნიშნავს, რომ თუ თქვენს ქონებას გააქირავებთ, თქვენი ბრუნვის 10% (30%-იანი გამოქვითვის შემდეგ) ბიუჯეტში ირიცხება.

მუნიციპალური გადასახადი (ადგილობრივი, ავსტრიული Gemeindesteuer-ის მსგავსი). ის უმნიშვნელოა და, როგორც წესი, შედის მესაკუთრეთა წლიურ მოვლა-პატრონობის გადასახადში და გადაეცემა მოიჯარეებს.

საინვესტიციო გადასახადი. ეგვიპტეს არ აქვს სპეციალური „არარეზიდენციული“ ან „გადავადებული“ საგადასახადო რეჟიმი, როგორც ეს ზოგიერთ ქვეყანაშია (მაგალითად, ავსტრიის თვითკმარობის სქემა).

აქ გადასახადები ტრადიციულად იხდიან; უცხოური შემოსავალი არ აღირიცხება პირადი ბიუჯეტის დონეზე (რაც ნიშნავს, რომ ეგვიპტის რეზიდენტი გადასახადს მხოლოდ იმ შემოსავალზე იხდის, რომელიც „ეგვიპტეში შემოვიდა“ ან აქ იქნა მიღებული). თუმცა, ეს არარეზიდენტებისთვის უმნიშვნელოა.

საერთო ჯამში, შეძენისას, მოემზადეთ, რომ გარიგების ფასის 7-10%-მდე დახარჯოთ სხვადასხვა საკომისიოებსა და გადასახადებზე.

შედარება ავსტრიასთან. ავსტრიაში მყიდველები იხდიან 3.5%-იან Grunderwerbsteuer-ს (GrESt), რეგისტრაციის საფასურს ~1.1%-ის ოდენობით და ნოტარიუსის საფასურს ~1.5%-ის ოდენობით, რაც ჯამში დაახლოებით 6–7%-ს შეადგენს. ახალი შენობის შეძენისას ისინი ასევე იხდიან 20%-იან დღგ-ს (თუ თქვენ ხართ რეზიდენტი და ყიდულობთ დიდ პროექტს, თუმცა უცხოელები შეიძლება ნაწილობრივ გათავისუფლებულნი იყვნენ გადასახადისგან).

ამგვარად, ავსტრიის გადასახადები ზოგადად უფრო მაღალია (განსაკუთრებით დღგ), მაგრამ მომსახურება ასევე გაცილებით ეფექტურია (გამჭვირვალე, დაუყოვნებლივ შედის).

კაპიტალური მოგების გადასახადი. ეგვიპტეში, როგორც წესი, ეს არის გასაყიდ და შესყიდვის ფასს შორის სხვაობის 10% (ფიზიკური პირებისთვის). თუმცა, არსებობს ერთი გაფრთხილება: თუ ბინა ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობთ, დამატებითი გადასახადი ფაქტობრივად უქმდება, რადგან ძველი ქონების გაყიდვები არ ექვემდებარება სტანდარტულ საგადასახადო აღრიცხვას. არარეზიდენტებისთვის, გადაცემას, როგორც წესი, მყიდველი აკავებს.

ავსტრიაში წესები განსხვავებულია. თუ თქვენ გაყიდით ბინას, რომელიც თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი იყო, გადასახადი არ არის. წინააღმდეგ შემთხვევაში, თუ გაყიდით მას მშენებლობიდან 10 წლის განმავლობაში, მოგებაზე 30%-იანი გადასახადის განაკვეთი ვრცელდება. 10 წლის შემდეგ, არსებობს გათავისუფლება.

ეგვიპტე უძრავი ქონების ინვესტორებს რეზიდენტობის პროგრამას სთავაზობს. არსებითად, ის ოქროს ვიზის მსგავსია: უძრავი ქონების შესაძენად არსებობს მოთხოვნები, რომლებიც რეზიდენტობის უფლებას 1, 3 ან 5 წლით იძლევა. წესები (ბოლოს რეფორმირებული 2023 წელს) შემდეგია:

• 1 წელი: მინიმუმ 50,000 აშშ დოლარის ღირებულების უძრავი ქონება ან 50,000 აშშ დოლარის საბანკო დეპოზიტი (ეგვიპტურ ბანკში).
• 3 წელი: შესყიდვები 100,000 დოლარიდან ან 100,000 დოლარის დეპოზიტი.
• 5 წელი: 200,000 დოლარის ღირებულების უძრავი ქონებიდან.

თითოეულ შემთხვევაში, ვიზა განუსაზღვრელი ვადით გრძელდება მანამ, სანამ გაქვთ საბანკო დადასტურება ან ფლობთ საჭირო ქონებას. რეზიდენტობის მოთხოვნები არ არსებობს (ბონუსი!).

ერთადერთი ის არის, რომ ქონება უნდა იყოს რეგისტრირებული ეროვნულ რეესტრში, რაც იმას ნიშნავს, რომ მშენებარე პროექტში შეძენა შესაძლოა რეგისტრაციის გარეშე შეუძლებელი იყოს (თუმცა, მოსალოდნელია, რომ ეს წესი შემსუბუქდება).

შედარება ავსტრიასთან: ავსტრია უძრავი ქონების შესაძენად „ოქროს ვიზას“ არ გვთავაზობს. ჩვენ გვაქვს ბინადრობის ნებართვა მდიდარი პირებისთვის („უმუშევრად ცხოვრების შესახებ“ კანონის 56-ე მუხლი), მაგრამ ეს მოითხოვს ძალიან მაღალ წლიურ შემოსავალს (დაახლოებით 2,550 ევრო ყოველთვიურად ფიზიკური პირისთვის და მნიშვნელოვან ფინანსურ უსაფრთხოებას).

ჩვენი „Aufenthalt“ ბარათი არ არის დაკავშირებული შენაძენთან, არამედ უფრო პენსიის ან დანაზოგის სახით ბინადრობის ნებართვას ჰგავს. ავსტრიაში ინვესტორებისთვის თვითდასაქმებული პირებისთვის განკუთვნილი წითელ-თეთრ-წითელი ბარათი ერთ-ერთი ვარიანტია: ის მოითხოვს ბიზნეს გეგმას, დაახლოებით 100,000 ევროს ინვესტიციას და სამუშაო ადგილების შექმნას. ამიტომ, ინვესტირებისა და დარჩენისთვის, ავსტრიელმა ან უნდა გახსნას ბიზნესი, ან დაამტკიცოს სიმდიდრე და არა უბრალოდ შეიძინოს ბინა.

შეცდომები. ბევრი ახალმოსული ერთმანეთში ურევს „ტურისტულ ვიზებსა“ და „საინვესტიციო რეზიდენტობას“:

• ეგვიპტეში ბინის შეძენა ავტომატურად არ იძლევა მუდმივი რეზიდენტობის გარანტიას; ტრანზაქციის დასრულების შემდეგ, ინვესტორი მიმართავს „ქონების მფლობელისთვის ბინადრობის ნებართვის“ მისაღებად.
• მაგალითად, იურისტთა კონსორციუმმა უკვე დაადგინა, რომ უცხოელებს ეგვიპტეში ვიზის გარეშე ექვს თვეზე მეტი ხნის განმავლობაში ცხოვრება არ შეუძლიათ და ისინი ვალდებულნი არიან დარეგისტრირდნენ იმიგრაციის სამსახურში. შესაბამისად, ავტომატური ბინადრობის ნებართვის მიღება მხოლოდ ქონების საფუძველზე, განაცხადის გარეშე შეუძლებელია.
• სხვა შეზღუდვები: კაიროს ახალ რაიონში 100 მ²-მდე ფართობის საცხოვრებელი შენობისთვის ბინადრობის ნებართვის მიღება შეუძლებელია - მისი შეძენა მინიმუმ 50 000 დოლარად უნდა მოხდეს.

რა შეიცვალა (2023–2025): „ინვესტიციით რეზიდენტობის“ პროგრამა ოფიციალურად დამტკიცდა 2023 წლის ზაფხულში (თუმცა პარლამენტი ჯერ კიდევ მოქალაქეობის შესახებ კანონში ცვლილებების დამტკიცების პროცესშია).

მთავარი სიახლეა „2 ქონების“ ლიმიტის პირდაპირი მოხსნა, ასევე დეპოზიტებთან დაკავშირებული განმარტებები. ამრიგად, ეკონომიკაში (ან უძრავ ქონებაში) 250 000 აშშ დოლარის ინვესტიციებით, უცხოელი ინვესტორი რეზიდენტის სტატუსს იღებს.

შედარება ავსტრიასთან. ავსტრიაში მუდმივი ბინადრობის ნებართვა გაიცემა, მაგალითად, D-ვიზით (სასწავლო/სამუშაო ვიზა) ან Deka Card-ით (პენსიაზე გასვლის ვიზა). ეს ნიშნავს, რომ თქვენ არ შეგიძლიათ „უბრალოდ იყიდოთ სახლი და იცხოვროთ ავსტრიაში“ - თქვენ უნდა დაიცვათ სტანდარტული საიმიგრაციო არხები.

მოკლევადიანი გაქირავება (Airbnb, Booking და ა.შ.) შეიძლება ძალიან მაღალი შემოსავლის მომტანი იყოს - საუკეთესო შემთხვევაში, წელიწადში 6–8% ან მეტი (ადგილობრივ ვალუტაში), განსაკუთრებით პოპულარულ კურორტებზე ზამთარში და არდადეგების დროს.

მაგალითად, 300 000 დოლარის ღირებულების ზღვისპირა ვილას შეუძლია სეზონის რამდენიმე თვის განმავლობაში 20 000 დოლარის შემოსავალი მოიტანოს - მთლიანი შემოსავალმა კი 6-7%-ს მიაღწია.

თუმცა, არსებობს მნიშვნელოვანი რისკები და შეზღუდვები: ახალი კანონები ამკაცრებს რეგულაციებს. მაგალითად, ეგვიპტის მთავრობა, მრავალი ქვეყნის მაგალითის მიბაძვით, სტუმრებს ავალდებულებს დარეგისტრირდნენ და გადაიხადონ გადასახადები, ისევე როგორც სასტუმროებს. კაიროში, ქალაქის საბჭომ 30 დღემდე ვადით ბინების გაქირავება დაამტკიცა და ტურისტული გადასახადის გადახდა ; წითელ ზღვაზე კი მსგავსი რეგულაციები მუშავდება - უკვე შემოღებულია „არაკლასიფიცირებული“ ბინების სრული აკრძალვა (ჯარიმები მფლობელებისა და ტურისტული სააგენტოების მხრიდან).

შედეგად, მოკლევადიანი გაქირავება ამჟამად „ლეგალურობის ზღვარზეა“: ბაზრის მრავალი სეგმენტი კვლავ უკანონოა. თუ Airbnb-ზე ქონებას ქირაობთ, მოემზადეთ ჯარიმების ან ახალი შეზღუდვების წინაშე დგომისთვის (შესაძლოა, საჭირო გახდეს ტურიზმის სამინისტროში რეგისტრაცია).

გრძელვადიანი გაქირავება ნაკლებად სარისკოა. 3-5 წლიანი გაქირავების შემთხვევაში (კაიროში ბინებს ხშირად ქირაობენ სახელმწიფო თანამშრომლები, ექიმები და ემიგრანტები), შემოსავლიანობა უფრო სტაბილურია, მაგრამ უფრო დაბალი - დაახლოებით 4-6% წელიწადში (რუბლის ინვესტიციები ინფლაციის გამო უფრო მაღალ შემოსავალს მოიტანს, მაგრამ „რეალურ პირობებში“ ეს, როგორც წესი, დაახლოებით 5%-ია).

მაგალითად, თავად კაიროში 80-100 კვ.მ ფართობის ბინის საშუალო ქირა დაახლოებით 400-600 დოლარია თვეში, მაშინ როცა ბინის შეძენა 50,000-70,000 დოლარი ღირს, რაც მთლიანი შემოსავლის დაახლოებით 6-7%-ს შეადგენს. შარმ-ელ-შეიხში მსგავსი ბინები უფრო ძვირია (თვეში 1,000 დოლარამდე) და თეორიულად იქ ქირის შემოსავალი 8%-მდეა.

მაგრამ პრაქტიკაში, ასეთ ბინებს ხშირად თავად მფლობელები იყენებენ, ამიტომ მათი გაქირავება მხოლოდ სეზონზეა პოპულარული.

ქონების მმართველები და სააგენტოები. დიდ ქალაქებში არსებობს სპეციალიზებული კომპანიები („ქონების მართვა“), რომლებიც მართავენ გასაქირავებელ ქონებას (ისინი, როგორც წესი, 20-25%-იან საკომისიოს ითხოვენ).

მაგალითად, „ალ ბუროუჯი“ კაიროში ან „ეგვიპტური სახლები“ ​​ჰურგადაში. ისინი ზრუნავენ მოიჯარეების მოძიებაზე, გადახდების აკრეფაზე და მომსახურების შენარჩუნებაზე, მაგრამ პროცენტს იღებენ. ხშირად ვურჩევ ახალმოსულებს, თავიდან სააგენტო გამოიყენონ, თუმცა ეს ამცირებს მომგებიანობას.

იჯარით მიღებული შემოსავლის დაბეგვრა. სტანდარტული განაკვეთი ოფიციალური ქირის 10%-ია (30%-იანი გამოქვითვის შემდეგ). ამგვარად, თუ ქირაობთ თვეში 600 დოლარად (და ამ შემოსავალს აცხადებთ), გადასახადი წელიწადში 720 დოლარი იქნება (თვეში 60 დოლარი).

შედარება ავსტრიასთან: ავსტრიაში ქირის შემოსავალი ემატება სხვა შემოსავლებს და იბეგრება პროგრესულად (50%-მდე), თუმცა კომუნალური ხარჯები და ამორტიზაცია გამოიქვითება.

გადასახადების ეფექტურობის თვალსაზრისით, ეგვიპტე უფრო სამართლიანად გამოიყურება: მთლიანი შემოსავლის 10% უფრო დაბალია, ვიდრე ევროპაში. შეადარეთ ეს ავსტრიელ უძრავი ქონების მფლობელებს, რომლებიც ასევე იხდიან 30%-ს ხურდა და მუნიციპალურ გადასახადებზე, რაც ჯამში მათი შემოსავლის 30%-ზე მეტს შეადგენს.

შემოსავლიანობის შედარება. დაახლოებითი მაჩვენებელი: დაახლოებით 7% ეგვიპტეში ავსტრიაში 3%-ის წინააღმდეგ. რა თქმა უნდა, ეს ნომინალურია; ეგვიპტეში შემოსავლის დიდი ნაწილი შეიძლება დაიკარგოს ინფლაციის/თანამშრომლების ხელფასების ზრდის გამო, მაგრამ უცხოურ ვალუტაში შეძენისას შემოსავლიანობა მაინც უფრო მაღალია. თუმცა, ვენასა და გრაცში ქირის კლება თითქმის არასდროს შეინიშნება და ქონება ადვილად იჯარით გაიცემა უკვე დამკვიდრებულ გერმანელ მოიჯარეებზე კონტრაქტით.

კაირო, ეგვიპტის მთავარი ბიზნეს ცენტრი:

• ინფრასტრუქტურა. აეროპორტები, მეტრო (მეტროს მე-2 ხაზი), მაღალი კლასის საავადმყოფოები, საერთაშორისო სკოლები (ახალი კაიროს სკოლა, ამერიკული სკოლა კაიროში) - ყველაფერი დიდი ქალაქების დონეზე.
• არქიტექტურა. მარტივი საცხოვრებლებიდან საცხოვრებლებამდე.
• საინვესტიციო უბნები. მაადი, ნუბარია და ნექსუს ბეი (სამხრეთ კაირო) პრესტიჟული გარეუბნებია პარკებითა და კარგი სკოლებით; ზამალეკი და გარდენ სიტი (ნილოსის კუნძული, ცენტრი) მაღალი კლასისაა, მაგრამ ფასები გადაჭარბებულია (7,000-10,000 აშშ დოლარი კვადრატულ მეტრზე). ახალ კაიროსა და ახალ ქალაქ მადინტიში ბევრი ახალი უბანი და მზა სახლებია. პირიქით, ძველი ცენტრი (იზეტლმამპლიტი, შუბრა) არ არის რეკომენდებული, რადგან ის ცუდად არის მოვლილი და დაბალი ხარისხის საცხოვრებელს გვთავაზობს.
• ქირავდება. სტუდენტები და ემიგრანტები დაინტერესებულნი არიან მაადით, ახალი კაიროთი და ჰელიოპოლისით. ევროკავშირის ან აშშ-ს მყიდველებმა უნდა განიხილონ ახალი კაიროს ტერიტორია და მაადი, სადაც ბინების შეძენა 100,000 დოლარიდან იწყება.

თესალონიკი, ეგვიპტის სიდიდით მეორე ბაზარი, ალექსანდრიაა. ფასები აქ 20-30%-ით დაბალია, ვიდრე კაიროში.

• ალექსანდრიის „შვეიცარიული ზონა“ (ზიზინია, სიდი ბიშრ) ხმელთაშუა ზღვის ევროპას მოგაგონებთ: მშვიდი, მწვანე, მაგრამ ნაკლები სამუშაო.
• ინვესტორები ზოგჯერ ჩრდილოეთ სანაპიროს (ახალი ელ-ალამეინი, მარსა მატრუჰი) განიხილავენ, სადაც მშენებლობა ამჟამად სრული დატვირთვით მიმდინარეობს. ფასები იქ დაბალია (ვილები 70 000 დოლარიდან), მაგრამ ინფრასტრუქტურა მაინც სუსტია.
• ალექსანდრიაში (ახლო აღმოსავლეთის მსგავსად) უცხოელებისგან დიდი მოთხოვნა არ არის, მაგრამ ადგილობრივები წრეებში აქირავებენ ბინებს (ალექსანდრიაში ბევრი ტურისტი არ არის).

კუნძულები და წითელი ზღვა:

• შარმ-ელ-შეიხი ძვირადღირებული დანიშნულების ადგილია. აქ ბინების ფასი დაახლოებით 100 000 დოლარიდან იწყება (50 კვ.მ ფართობის ბინა კარგ კომპლექსში), ხოლო ვილების ფასი 300 000-400 000 დოლარიდან 1 მილიონ დოლარამდე და ზემოთ მერყეობს. მაღალი სეზონი (დეკემბერი-თებერვალი) ამ სახლებს ბინებით ავსებს, მაგრამ ზაფხული შეიძლება ცარიელი იყოს.
• ჰურგადა შარმ-ელ-შეიხზე ოდნავ იაფია, მაგრამ უფრო ხელმისაწვდომია, მისი კარგად განვითარებული „ბრტყელი სანაპიროს“ (სალ-ჰაშიში, საფაგა) წყალობით. ფასები: სტუდიოები 50 000 დოლარიდან, ვილები 150 000-დან 300 000 დოლარამდე. გასაქირავებელი ბინების პოვნა უფრო ადვილია, რადგან ზაფხულში ისინი ტურისტებით არის გადაჭედილი (ზამთარში ფასდაკლება).
• დაჰაბი პატარა, ზურგჩანთით მოგზაურობისთვის განკუთვნილი ქალაქია, თუმცა ის ტურისტულ ზონაშიც შედის და უფრო იაფიც ღირს (სტუდიოების ფასი 30 000 დოლარიდან იწყება). წითელი ზღვის ჩრდილოეთ სანაპირო (ტაბა, რაშ ელ-ჰეკმა) უნიკალურ ადგილებს გვთავაზობს (იორდანიასთან და ისრაელთან ახლოს), თუმცა მოთხოვნა უფრო დროებით საცხოვრებლებზეა, ვიდრე მუდმივზე.

პელოპონესის ნახევარკუნძული. აქ ალტერნატივა არ არსებობს: ჩვენ ვსაუბრობთ ეგვიპტის შიდა პროვინციებზე, სადაც ყველაფერი წარმოუდგენლად იაფია (ბინა 300 დოლარამდე ღირს):

• ელ მინიაში, ფაიუმსა თუ კენაში სახლები ევროკავშირთან შედარებით ძალიან იაფია. თუმცა, მოთხოვნა მხოლოდ ადგილობრივია.
• იქ ინვესტიციებს ძირითადად ეგვიპტელები განიხილავენ და ძალიან იშვიათად უცხოელები.
• ასეთი უძრავი ქონების შეძენა ძალიან ადვილია (სოფელში სახლისთვის 3-5 ათასი დოლარი), მაგრამ მოგვიანებით მათი გაყიდვა რთული იქნება - არსად იყიდება.

ინფრასტრუქტურა. კომუნიკაციების შესახებ ცოტა მეტი დეტალი. კაიროსა და მსხვილ ქალაქებს (ალექსანდრია, ჰურგადა) აქვთ საერთაშორისო აეროპორტები, ჩქაროსნული მაგისტრალები, სასტუმროები და მსოფლიო დონის საავადმყოფოები (Deutsche Bank-ის კლინიკა და Agouza-ს საავადმყოფო კაიროში, ასევე საავადმყოფო ჰურგადაში). ეს პლიუსია ინვესტორებისთვის: მაშინაც კი, თუ თავად არ იცხოვრებთ იქ, ტურისტებსა და დამქირავებლებს სურთ, რომ ყველაფერი ახლოს იყოს.

მაგალითად, ევროპელი მყიდველი შვილებთან ერთად დააფასებს კაიროში საერთაშორისო სკოლის არსებობას, ზღვაზე ექსკურსიებს (ხელმისაწვდომია დაივინგის კურსები), ფრენის გონივრულ დროსა და კარგ სამედიცინო მომსახურებას.

შედარება ავსტრიასთან. ვენასა და ზოგადად ავსტრიას, რა თქმა უნდა, ცხოვრების უფრო მაღალი დონე აქვს: სუფთა ჰაერი, შესანიშნავი საავადმყოფოები, უფასო უმაღლესი განათლება, თუმცა ეს ყველაფერი ეგვიპტესთან შედარებით ორჯერ-სამჯერ მეტი ღირს.

დღეს ყველაზე პოპულარული შესყიდვებია:

კაირო. ოჯახური ბინების გაქირავება (ხალხი სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს ითხოვს) და სპეკულაციური „ინდექსური შესყიდვები“ (მაგალითად, შედარებით იაფი ბინები ახალ პროექტში, იმ იმედით, რომ ინფრასტრუქტურის დასრულების შემდეგ მათ ხელახლა გაყიდიან).

ჰურგადა/შარმი. როგორც წესი, მესაკუთრეები შემოსავალს მოკლევადიანი გაქირავებით ეძებენ და „ზღვისპირა მუდმივ საცხოვრებელში“ იხდიან.

ახალი ელ-ალამეინი. სწრაფად მზარდი ტერიტორია, სადაც მსხვილი დეველოპერები ინვესტიციებს ახორციელებენ. იყიდება ბინების და ვილების პაკეტები - მხოლოდ ინვესტიციისთვის, სანაპირო ზოლის განვითარების იმედით.

შიდა რეგიონული ქალაქები. ინვესტიციების მხოლოდ 5% მოდის იშვიათი სპეკულანტებისგან, რომლებიც იაფ მიწას ურბანული გარეუბნების მშენებლობისთვის ოქროს საბადოდ მიიჩნევენ.

მეორადი ბაზარი (ტრანზაქციების >65%) ძირითადად შედგება 2000 წლამდე აშენებული ბინებისა და სახლებისგან, რომლებიც ზოგჯერ ჯერ კიდევ საჭიროებენ რემონტს. მათგან ბევრს სჭირდება რემონტი (აბაზანის რემონტი, ინტერნეტზე წვდომა).

გამოცდილებიდან გამომდინარე, ეგვიპტის „ძველი სტილი“, როგორც წესი, მხოლოდ ადგილობრივებისთვისაა შესაფერისი — კაიროს ისტორიული კვარტალები, ალექსანდრიის დანგრეული შენობები. თუმცა, ამ სეგმენტში შეგიძლიათ იპოვოთ ფასდაკლებები დიდი ბინის შესაძენად 30,000–40,000 ევროდ (თუმცა ზოგჯერ მათ კონდიციონერიც კი არ აქვთ!).

მეორადი ბაზრის თავისებურებები. 1980 წლამდე აშენებული ეს უძრავი ქონება დაბალი ენერგოეფექტურობით ხასიათდება. ზაფხულში სახლები ცხელდება და კონდიციონერები დიდ ენერგიას მოიხმარენ.

ამიტომ, კლიენტებს ვურჩევ, ან ასეთი სახლები გარემონტონ იზოლაციითა და ახალი ფანჯრებით (ეს არ არის ეფექტური ინვესტიცია), ან დაგეგმონ მათი მხოლოდ მოკლევადიანი გაქირავება (ტურისტები უკვე მზად არიან „ხმელთაშუა ზღვის რომანტიკის“ ასატანად).

ბონუსი: გადაყიდვადი უძრავი ქონება ხშირად 20-30%-ით იაფია, ვიდრე ახლად აშენებული (მსგავსი კვადრატული მეტრისთვის). თუმცა, ლიკვიდურობა უფრო დაბალია: მყიდველის პოვნას შეიძლება ერთი ან ორი თვე დასჭირდეს, განსაკუთრებით თუ დისტანციურად ყიდულობთ. მოსახერხებელია, რომ ყველაზე ძვირადღირებულ რაიონებში (მაადი, ახალი კაირო) ფასები ინფლაციის შემდეგ მხოლოდ ოდნავ დაეცა და იქ გადაყიდვადი უძრავი ქონება კვლავ ძვირია (იმავე ფასად, როგორც ახლად აშენებული).

ახალი ნაგებობები. ბაზრის სულ მცირე 35%. ეს მოიცავს დეველოპერების (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom და ა.შ.) საცხოვრებელ კომპლექსებს, ასევე სპეციალურ აპარტ-სასტუმრო პროექტებს.

ეგვიპტეში მშენებლობის ტემპი ჩვენი სტანდარტებით ზომიერია, თუმცა ადგილობრივებისთვის საკმაოდ სწრაფი. მშენებარე უძრავი ქონების შეძენისას გაითვალისწინეთ დასრულების თარიღი (ვთქვათ, 1-2 წელი). დეველოპერები ხშირად გვთავაზობენ განვადებით გადახდას (0%-იანი საპროცენტო განაკვეთი 5-დან 10 წლამდე) - ეს მოსახერხებელია ინვესტორებისთვის: გადაიხადეთ განვადებით და მიიღეთ ქონება ერთი წლის განმავლობაში.

ხარისხის შედარება. ზოგიერთი პროექტი (მარასი, ელ გუნა) ევროპული სტანდარტებით არის აშენებული (ინფრასტრუქტურაზე ძირითადი აქცენტით).

საერთო ჯამში, ახალი მშენებლობის ხარისხი, საშუალოდ, ავსტრიასთან შედარებით დაბალია: არსებობს პრეტენზიები დასრულებისა და მასალების ხარისხთან დაკავშირებით.

მაგალითად, მოვისმინე საჩივრები, რომ ერთ-ერთ SODIC კომპლექსში ფილები ცუდად იყო დამონტაჟებული და ჰიდროიზოლაცია ზედაპირულად იყო გაკეთებული, რის შედეგადაც ერთწლიანი წვიმების შემდეგ ბაზალტებზე ობი გაჩნდა.

თუმცა, ავსტრია მშენებლობაში მკაცრ სტანდარტებს აწესებს და ვენაში პროექტები ენერგოეფექტურობის, ხმის იზოლაციისა და ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოების გათვალისწინებით გაცილებით უკეთ შენდება, ვიდრე ეგვიპტეში.

ამიტომ, ეგვიპტეში ახალი შენობის შეძენისას გირჩევთ, „არასრულყოფილებისთვის“ დაუყოვნებლივ გამოყოთ ღირებულების 5-10% - ყველაზე თანამედროვე ეგვიპტურ სახლსაც კი 5 წლის შემდეგ ადგილობრივი რემონტი დასჭირდება (ახალი კონდიციონერის დაყენება, ფასადის შეღებვა და ა.შ.).

ობიექტების მაგალითები:

• 100,000 აშშ დოლარამდე: ხშირი შეთავაზებები მოიცავს პატარა სტუდიოს ტიპის ბინებს ან ერთსაძინებლიან ბინებს კაიროში, ასევე ხაზოვან ბინებს ჰურგადაში (60 კვ.მ.-მდე).
• 100–250,000 აშშ დოლარი: „საშუალო კლასის“ კლასი: 2–3-ოთახიანი ბინები კაიროში (80–120 მ²), ან ტაუნჰაუსები კაიროში/ახალ კაიროში (პატარა კოტეჯი 150 მ²), ან წესიერი 2-ოთახიანი ბინები ჰურგადაში/შარმში.
• $250–500,000+: 120–150 მ² ბინები კაიროს საუკეთესო უბნებში, დიდი ტაუნჰაუსები და ვილები, კომპლექსები საცურაო აუზებით.

ახალი შენობების შედარება ავსტრიასთან. ავსტრიაში ახალ შენობებს სტანდარტულად აქვთ ჭკვიანი სახლის სისტემა, ლიფტი, პარკინგი, სრულად დასრულებული ეზო და დახურული ეზო.

ეგვიპტეში ეს სტანდარტები უნივერსალური არ არის. ხარისხი შეიძლება უარესი იყოს, განსაკუთრებით მიგრანტი მუშაკებით დასახლებულ რაიონებში (ზღვასთან ახლოს, ღარიბებთან უფრო ახლოს). თუმცა, ახალ საცხოვრებელ რაიონებს (მადინტი, ახალი კაირო, ელ გუნა) საკმაოდ მაღალი დონის ინფრასტრუქტურა აქვთ (სკოლები, სავაჭრო ცენტრები) და იქ ახალი მშენებლობების მოთხოვნაა.

ეგვიპტის ერთი უპირატესობა ის არის, რომ სანაპირო რაიონებში მიწა კვლავ უფრო იაფია, ვიდრე ევროპაში, ამიტომ წითელი ზღვის სანაპიროზე რთული შენაძენის (მაგალითად, 100 ნომრიანი აპარტ-ოტელის შეძენა, თითოეულს სამზარეულოთი) შეძენა შესაძლებელია ცენტრალურ ევროპაში პატარა საოჯახო სასტუმროს ფასად.

ზოგადად, ეგვიპტეში ახალ მშენებლობასთან დაკავშირებული რისკი შეფერხებები და შესაძლო მოდიფიკაციებია. ავსტრიელი დეველოპერები იშვიათად არღვევენ ვადებს, ხოლო ეგვიპტელებს შეუძლიათ ფორსმაჟორის შემთხვევაში მიწოდება ერთი წლით გადადონ (იხილეთ პანდემია).

„კლასიკური“ ბინების ინვესტიციების გარდა, განვიხილოთ რამდენიმე არატრადიციული მიდგომა:

რამდენიმე სტუდიოს ტიპის ბინა ერთი დიდი ბინის ნაცვლად. ჩვენი კლიენტების უმეტესობამ აზიიდან და ევროპიდან (განსაკუთრებით პანდემიის დროს) ერთი დიდი ბინის ნაცვლად ორი ან სამი მიმდებარე სტუდიოს ტიპის ბინის შეძენა ამჯობინა. ეს ზრდის მომგებიანობას (თითოეული სტუდიოს ტიპის ბინა ცალკე იყიდება, ორი სტუდიოს ტიპის ბინის ქირა, როგორც წესი, უფრო მაღალია, ვიდრე ერთოთახიანი ორსაძინებლიანი ბინის კომბინირებული ქირას და მცირდება ბინის დაცარიელების რისკი).

ნაკლი: ორმაგი სამუშაო რამდენიმე კონტრაქტით, შესაძლოა ორი იპოთეკური პროდუქტით. მთავარია, რომ ორსაძინებლიანი ბინის ფასი, დამატებითი გადასახადების ჩათვლით, არ აღემატებოდეს სამი სტუდიოს ტიპის ბინის ფასს.

ბინის გადაყიდვა პოპულარული მეთოდია: თქვენ ყიდულობთ ძველ ბინას კაიროს ცენტრში, ხარჯავთ 10-20%-ს რემონტზე და ყიდით მას, როგორც მზა ქონებას უფრო მაღალ ფასად.

თუმცა, აქაური ბაზარი 2022 წლიდან დაეცა (ვალუტის კურსისა და პანდემიის გამო) და ყველაფერი ფუნტებში უნდა გადაიქცეს. თუ ეგვიპტურ ფუნტებში იყიდით და იაფ ბინას იპოვით, რემონტის შემდეგ პრემია შეიძლება 15-30%-ს მიაღწიოს.

აპარტ-სასტუმროები და მინი-სასტუმროები. ტურისტული პროექტები ხშირად იყიდება, როგორც „სასტუმროს აპარტამენტები“ - თქვენ ფლობთ სტუდიოს ტიპის აპარტამენტს, რომელსაც სასტუმროს მეპატრონეები აქირავებენ და მართავენ. აქ უპირატესობა მზა მომსახურებაა, მაგრამ ნაკლი შემოსავლებზე ნაკლები კონტროლია.

ზოგჯერ ასეთი ბინები საბაზრო ფასებზე მაღალ ფასად იყიდება (სასტუმროს ბრენდის გამო). გამოსავალი: კარგი კომპლექსის შემთხვევაში, შეგიძლიათ ელოდოთ სასტუმროს მოგების სტაბილურ პროცენტს (~5%); თუმცა, მე უპირატესობას ვანიჭებ პირდაპირ, დამოუკიდებელ გაქირავებას, თუ პასუხისმგებელი პირი მფლობელი-მენეჯერია.

ინვესტიციები მიწაში და გრძელვადიანი სამშენებლო პროექტები. მიწის შეძენა კვლავ დაშვებულია ეგვიპტეში (დაცული ტერიტორიების გარეთ). არსებობს შეთავაზებები, მაგალითად, კაიროს გარეუბანში ან ჩრდილოეთ სანაპიროზე (ფასი 10-20 დოლარი კვადრატულ მეტრზე). ეს მაღალი რისკის შემცველი აქტივია: თქვენ უნდა დაელოდოთ რეგიონის განვითარებას.

მაგალითი: მთავრობამ ცოტა ხნის წინ გამოაცხადა „ახალი ლუქსორის“ განვითარების გეგმები და თემი 2024 წელს ახალი უდაბნოს გზების ტენდერს ელოდება. თუ ახლომდებარე მიწას შეიძენთ, მოგვიანებით შეგიძლიათ დიდი მოგებით ააშენოთ (ან დეველოპერს მიჰყიდოთ). თუმცა, თუ პროექტი წარმატებული იქნება, მყიდველების პოვნა რთული იქნება.

ფონდებისა და ინსტრუმენტების (REIT-ები და ა.შ.) მეშვეობით. როგორც აღვნიშნეთ, ეგვიპტეში მხოლოდ რამდენიმე REIT არსებობს და ისინი კვლავ აგროვებენ კაპიტალს. ამ ტიპის ინვესტიციის უპირატესობა დივერსიფიკაციაა (თქვენ ინვესტირებას კომერციული უძრავი ქონების პორტფელში დებთ). ნაკლი, როგორც უკვე აღვნიშნეთ, REIT-ებზე გადასახადები უფრო მაღალია (22.5% 10%-ის ნაცვლად).

საცხოვრებელი პროექტების ფარგლებში ასევე არსებობენ არასამთავრობო ფონდები და აქციონერები (ზოგჯერ დეველოპერი სთავაზობს „ინვესტორთა პულს“ – რამდენიმე ბინის შეძენას და მათ სრულ იჯარით მენეჯერისთვის გადაცემას).

Vienna Property- ში ხშირად არ ვატარებთ კონსულტაციას ასეთ სქემებზე, მაგრამ დიდი კაპიტალის შემთხვევაში (1 მილიონი დოლარი ან მეტი), მათ შეიძლება აზრი ჰქონდეს: მცირდება დამოკიდებულება ერთ ქონებაზე და შემოსავალი „გასწორებულია“.

შედარება ვენის სტრატეგიებთან. ავსტრიაში ადამიანები ხშირად ყიდულობენ ერთ კარგ უძრავ ქონებას საუკეთესო ადგილას და ათწლეულების განმავლობაში ინახავენ მას (ისინი გეგმავენ პენსიაზე გასვლას სტაბილური საიჯარო შემოსავლით). სპეკულაცია იშვიათია: დაბალი ფასების ზრდის გამო, აქ უძრავი ქონების გაყიდვა არ არის მიმზიდველი - არ არსებობს საგადასახადო შეღავათები.

პორტფელისთვის, პირადად მე გირჩევთ, 70% კონსერვატიულ ოფციაში (ბინა ვენაში, უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდი) და 30% მზარდ ოფციაში (ახალი ბაზრები, როგორიცაა კაირო ან ეგვიპტე) შეინახოთ.

ჩვენ ამ სტრატეგიას რამდენიმე კლიენტს ვთავაზობთ: თანხის ნაწილს ანტიკრიზისულ ფონდებში (ევრობლიგაციები, სტაბილიზაციის ფონდები, გერმანიის უძრავი ქონება) ვაბანდებთ, ხოლო დარჩენილ თანხას უფრო აგრესიულ პროექტებში (აშშ, ეგვიპტე, კვიპროსი).

ყველა უპირატესობის მიუხედავად, მნიშვნელოვანია გულწრფელად ვიყოთ: ეგვიპტე სერიოზული რისკების წინაშე დგას. ძირითადი რისკები ეროვნული და ბუნებრივია:

ბიუროკრატია და კანონების ცვლილება. 2023 წელს უცხოელები ჩრდილიდან გამოიყვანეს, მაგრამ ხვალ მათ შეუძლიათ ისევ შეცვალონ ყველაფერი (როგორც ახლახანს, ბანკების მეშვეობით ფუნტებში გადახდის მოთხოვნის შემთხვევაში). გახსოვდეთ, რომ სულ რაღაც ხუთი წლის წინ ოქროს ვიზისთვის საჭირო იყო პასპორტი, რომელიც 15 წელზე მეტი ხნის არ იყო გაცემული.

ამიტომ, ყველა ინვესტორს უნდა ჰყავდეს სანდო იურისტი, რომელიც აკონტროლებს ცვლილებებს (მაგალითად, როგორ შეიძლება შემოსავლის დოკუმენტირება და ა.შ.). რეგულარულად შეამოწმეთ მოქმედი რეგულაციები, მათ შორის თქვენი საელჩოს ან საკონსულოს მეშვეობით.

მოკლევადიანი გაქირავება. წესები ხშირად იცვლება: 2023 წელს მთავრობამ არალიცენზირებული Airbnb-ს წინააღმდეგ მკაცრი კანონების მიღება დაიწყო. ამიტომ, დღეს მოკლევადიანი გაქირავებიდან სუპერმოგებაზე დაყრდნობა სარისკოა: ხვალ შეიძლება გაიცეს ბრძანება უსაფრთხოდ დაქირავებული ქონების დამქირავებლების 100 000 ეგვიპტური ფუნტით ჯარიმის შესახებ.

სეზონურობა. ეგვიპტის ყველაზე დიდი ნაკლი მისი ექსტრემალური კლიმატია. კაიროში ბინების დაქირავების მოთხოვნა თითქმის სეზონურია: ზაფხულში ბევრი ადამიანი სამხრეთისკენ ან ევროპისკენ მიემართება. მეორეს მხრივ, კურორტული ქალაქები ზამთარში გადაჭედილია (ევროპიდან და ახლო აღმოსავლეთიდან ჩამოსული ტურისტებით) და ზაფხულში სიცხის გამო დაცარიელებულია.

თქვენი შემოსავალი სეზონის მიღმა „მცირდება“. ავსტრიაში, გაქირავებაზე მოთხოვნა, როგორც წესი, მთელი წლის განმავლობაში სტაბილურია.

ინფრასტრუქტურული რისკები. ზოგიერთ რეგიონში გზებისა და წყლის დეფიციტია.

მაგალითად, სამხრეთ კაირო, ელ-ჰარამის პირამიდისკენ მიმავალ გზაზე, პერიოდულად საცობებით ივსება; ჩრდილოეთ აფრიკის სანაპიროს ზაფხულში სასოწარკვეთილად სჭირდება საიმედო წყალმომარაგება - თუ ჩრდილოეთ უდაბნოში ვილა შეიძინეთ, ეკო-წყლის გეგმები შეიძინეთ (მიუხედავად იმისა, რომ მარილიანი ჭები სასმელად არ არის შესაფერისი, ახლომდებარე დასახლებებს აშკარად არ აქვთ წყალსაცავები).

სტიქიური უბედურებები. ნალექები იშვიათია, მაგრამ ძლიერმა წვიმებმა შეიძლება სამხრეთში საცხოვრებელი სახლების დაქირავება გამოიწვიოს. მიწისძვრები ნაკლებად სავარაუდოა, მაგრამ არსებობს მცირე სეისმური ზონები. ნილოსიდან შორს მდებარე ტერიტორიები მიდრეკილია წყალდიდობისკენ.

ლიკვიდურობა. თუ კუნძულზე ან პატარა რეგიონში იყიდეთ, მისი გაყიდვა შეიძლება რთული იყოს (ადგილობრივი ინფრასტრუქტურიდან გამომდინარე). კაიროში ბინა 2-3 თვეში გაიყიდება, უდაბნოში ვილის შეძენას კი შეიძლება ერთ წლამდე დასჭირდეს.

ვალუტის რისკები. დოლარში ყიდვა კარგია, მაგრამ ფუნტ სტერლინგში ხარჯვამ შეიძლება თქვენი დივიდენდები შეამციროს. წინასწარ გაითვალისწინეთ ეს: ევროში დენომინირებული ქონების ყიდვისას, მოემზადეთ იმისთვის, რომ გაცვლითი კურსის რყევები გავლენას მოახდენს თქვენს რეალურ შემოსავალზე.

იპოთეკური სესხის აღებისას უმჯობესია სესხები დოლარში აიღოთ (თუმცა ეგვიპტური ბანკები ძირითადად ფუნტ სტერლინგში გასცემენ სესხებს). კონვერტაციის არხები გაუმჯობესდა, მაგრამ გახსოვდეთ, რომ რყევები იშვიათი არ არის. ავსტრია აქ იმარჯვებს: ევრო ერთ-ერთი ყველაზე სტაბილური ვალუტაა.

შედარება ავსტრიასთან. ავსტრიის მთავარი უპირატესობა მისი სტაბილურობაა. არ არის სეზონურობა (სტუდენტების ერთი და იგივე ტალღა ყოველწლიურად ჩამოდის), არ არის იურიდიული სიურპრიზები (ქირაობის რეგულაციები ძალიან იშვიათად იცვლება) და არ არსებობს უსაფრთხოების საკითხები.

სტაბილურობას მიჩვეული კლიენტებისთვის, ავსტრია სასურველია შემთხვევათა დაახლოებით 70%-ში (ნაკლები რისკი, გარანტირებული ლიფტი და გათბობა შენობაში, საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობები). თუმცა, ეგვიპტე წარმოადგენს დარჩენილ 30%-ს: ცნობისმოყვარეობა, ახლო აღმოსავლეთის ბაზრის მომავლისგან გრძელვადიანი დაცვა და უფრო სწრაფი, მაგრამ უფრო სარისკო შემოსავალი.

უძრავი ქონების შეძენა მხოლოდ ფულს არ ეხება, ეს ასევე ქონებაში ცხოვრებასაც ეხება. ეგვიპტეში ცხოვრების დონე და ყოველდღიური ცხოვრება მნიშვნელოვნად განსხვავდება ავსტრიისგან და ეს გასათვალისწინებელია.

კლიმატი. ეგვიპტე კონტინენტურ-სუბტროპიკული ქვეყანაა. ზამთარი თბილია (15–25°C კაიროში), ზაფხული კი ძალიან ცხელი (40–45°C ჩრდილში, ყოველწლიურად). წითელი ზღვის სანაპიროზე ზაფხული ოდნავ გრილია (35°C-მდე), ხოლო სინას მთებში ღამით ტემპერატურა 30°C-ს აღწევს.

თუ ოჯახი ხართ შვილებით ან ხანდაზმულებით, კლიმატი მნიშვნელოვანი ფაქტორია. ავსტრია გთავაზობთ ზომიერ ზაფხულს (+20…+25°C) და რბილ ზამთარს (-5…+5°C ვენაში), ძლიერი სიცხის გარეშე. თუმცა, ზღვა ფეხით სავალ მანძილზე არ არის.

ჯანდაცვა და დაზღვევა. ეგვიპტეში კარგი კერძო კლინიკებია (კლეოპატრას საავადმყოფო, MedStar). მაცხოვრებლებს მაღალი ხარისხის საავადმყოფოებით სარგებლობის საშუალება აქვთ, თუმცა ეს უფასო არ არის. სავალდებულო დაზღვევა არ არსებობს, ამიტომ ევროპელები, როგორც წესი, გადაადგილებისას კერძო საერთაშორისო ჯანმრთელობის დაზღვევას ყიდულობენ.

ავსტრიაში ჯანდაცვა სახელმწიფოს მიერ არის მართული (კრანკენკასეს სისტემა) და ის ერთ-ერთ საუკეთესოდ ითვლება: მთელი მსოფლიოდან ადამიანები აქ სამკურნალოდ ჩამოდიან.

განათლება. კაიროში არის საერთაშორისო სკოლები (მაგალითად, Egypt Marriott School, Cairo American College), მაგრამ მათი საფასური მნიშვნელოვანია (6,000–15,000 აშშ დოლარი წელიწადში ერთ ბავშვზე). დადებითი მხარეები: სწავლება ინგლისურ ან ფრანგულ ენებზე, საერთაშორისო დიპლომი.

ავსტრიულ ხარისხთან მიახლოებული სკოლები (შტეირიშე და ა.შ.) იშვიათია. ავსტრიაში განათლება საჯაროა; თქვენ მხოლოდ ენის კურსებს ან კერძო გერმანულ სკოლებს იხდით, მაგრამ საერთო ჯამში, თქვენი შვილი უფასო, მაღალი ხარისხის განათლებას მიიღებს.

უსაფრთხოება. ეგვიპტე ოფიციალურად ბოლო წლებში ებრძვის ტერორიზმს (კერძოდ, კურორტების ზონების მონიტორინგს). პოლიცია უზრუნველყოფს უსაფრთხოებას ტურისტულ ზონებში (ჰურგადა, შარმი).

თუმცა, რისკები კვლავ არსებობს: კაიროს მეტროს მახლობლად ჯიბის ქურდები შეიძლება ხშირი იყოს, თუმცა ეს იშვიათია. ავსტრია ნებისმიერი სტანდარტით ძალიან უსაფრთხო ქვეყანაა (დანაშაული მინიმალურია, პოლიცია თავაზიანი).

ცხოვრების დონე და ფასები. ეგვიპტეში საყოფაცხოვრებო მომსახურების ღირებულება გაცილებით დაბალია, ვიდრე ევროპაში. კაფეს გადასახადი ხუთჯერ ნაკლებია, ხოლო გაზი და კომუნალური მომსახურება სამიდან ოთხჯერ იაფია. ამასობაში, სუპერმარკეტებში (Carrefour, Metro) ბრენდების ხარისხი ევროპულ ბრენდებთან შედარებითაა.

ვენაში ქირა ასჯერ უფრო ძვირია, საკვები უფრო ძვირია (იგივე ხარისხით), მაგრამ ხელფასებიც მაღალია.

ტრანსპორტი და კომუნიკაციები. კაიროს აქვს დიდი ხნის მეტროს სისტემა (ორი ხაზი), კარგი ავტობუსები და ახალი ფასიანი გზები (კაიროსა და ალექსანდრიის გზატკეცილს შორის არის ავტომაგისტრალი). სხვა ქალაქებში საზოგადოებრივი ტრანსპორტი უფრო შეზღუდულია (საჭიროა ავტომობილი).

საბანკო სისტემა ვითარდება: ახლა შეგიძლიათ ბანკებში დოლარი შეიტანოთ, ქირა ბარათით გადაიხადოთ, იპოთეკური სესხები (თუ კრედიტუნარიანი ხართ) კი ძველი პირობებით (წლიურ 5-6%-მდე) კვლავ შემოთავაზებულია. ეგვიპტეში ტელეფონისა და ინტერნეტის დაფარვა კარგია (4G თითქმის მთელ ქვეყანას ფარავს).

შედარებისთვის, ავსტრია შესანიშნავი ტრანსპორტითა და კომუნიკაციებით განვითარებული ქვეყანაა, თუმცა ეს ასევე ძვირადღირებული სიამოვნებაა.

გამარტივებული ლეგალიზაცია და გადაადგილება. აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონების შეძენისას ინვესტორს შეუძლია მიიღოს ბინადრობის ნებართვა (როგორც ზემოთ არის აღწერილი), რაც მოიცავს ოჯახთან (მეუღლეებთან და არასრულწლოვან შვილებთან) ერთად ცხოვრების უფლებას. თუმცა, ეგვიპტეში არსებობს ენობრივი და ბიუროკრატიული ბარიერები: თქვენ უნდა დარეგისტრირდეთ თქვენი ჩამოსვლის შესახებ (მათთვის, ვისაც ეს სჭირდება, ეგვიპტის საკონსულო უბრალოდ ადასტურებს თქვენს პასპორტში ბეჭედს).

მაგალითები: ბევრი ადამიანი კმაყოფილია ეგვიპტეში მოკლევადიანი გადასვლით (ექვსი თვე ვიზით) - ამინდი და ფასები ხელსაყრელია, მაგრამ არსებობს კითხვები გრძელვადიანი ვარიანტების შესახებ. ბავშვიანმა ოჯახებმა უნდა იცოდნენ, რომ კარგი საერთაშორისო საბავშვო ბაღები და სკოლები მხოლოდ კაიროში/ალექსანდრიაშია ხელმისაწვდომი. თუ შარმ-ელ-შეიხში იყიდით, თქვენს შვილებს სკოლაში კაიროში ან ე.წ. „შარმის ბრიტანულ სკოლაში“ მოუწევთ გადასვლა.

შედარება ავსტრიასთან:

• უსაფრთხოება: ვენა დაახლოებით 10-ჯერ უფრო უსაფრთხოა, ვიდრე კაირო.
• საცხოვრებლის ხარისხი: ავსტრიული სახლები უფრო ენერგოეფექტური და ხმის იზოლირებულია.
• კომფორტი: ეგვიპტე კლიმატისა და რეკრეაციული შესაძლებლობების (ზღვები, უდაბნოები) მხრივ გამოირჩევა - ეს ბუნების მოყვარულებს ცხოვრების ხარისხს სთავაზობს.
• ყოველდღიური ცხოვრება: ევროპა უფრო დაბალანსებულ ცხოვრებას უზრუნველყოფს შაბათ-კვირით, მსახურებებითა და ენობრივი გარემოთი - ეს უკვე პირადი პრიორიტეტების საკითხია.

ვისთვის შეიძლება იყოს ეგვიპტეში უძრავი ქონების შეძენა გამოსავალი, სხვა ქვეყნებში არსებული შეზღუდვების გათვალისწინებით?

არასტაბილური რეგიონების მოქალაქეები. თუ თქვენ არ გაქვთ ევროპის მოქალაქეობის ან მუდმივი ბინადრობის უფლების მიღების მარტივი შესაძლებლობა (მაგალითად, თუ თქვენ ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნიდან ხართ არაპროგნოზირებადი პოლიტიკით), ეგვიპტეს შეუძლია, სულ მცირე, საცხოვრებლის მოქნილობა შემოგთავაზოთ.

ეგვიპტე გასცემს ტურისტულ ვიზებსა და ბინადრობის ნებართვებს და არ გიკრძალავს სხვა ქვეყნებიდან (ევროკავშირიდან) შესვლას. ამასობაში, ავსტრიული წითელ-თეთრ-წითელი ბარათი ძალიან ძვირია (საჭიროა ანგარიშზე მინიმუმ მილიონი რუბლის ქონა, დადასტურებული ბიზნეს საქმიანობა ან სპეციალური პროგრამის ფარგლებში 1 მილიონი ევროს ინვესტიცია).

პენსიონერები. ეგვიპტის თბილი კლიმატი მას ევროპელი პენსიონერებისთვის მიმზიდველს ხდის (იმ პირობით, რომ მათ დაახლოებით 100,000–200,000 აშშ დოლარის შემოსავალი აქვთ). აქაური ჯანდაცვა მეზობლებთან შედარებით (კარგად განვითარებული კერძო სექტორით) შედარებითია.

თვეში 1500 დოლარად შეგიძლიათ იქირავოთ ან შეიძინოთ (უფრო სწორად, აიღოთ იპოთეკური სესხი) შესაბამისი საცხოვრებელი და კარგად იცხოვროთ (პირადი მძღოლისა და დამლაგებლის ჩათვლით). ავსტრიაში პენსიონერებს ყველაფრის გადახდა უწევთ: ქირა, საკვები და ჯანდაცვა წელიწადში ორჯერ მეტი დაჯდება.

ციფრული მომთაბარეები. ეგვიპტე საინტერესო ადგილია ფრილანსერებისა და ციფრული მომთაბარეებისთვის. კაიროში/ალექსანდრიაში უამრავი თანამშრომლობითი სივრცეა, ხელმისაწვდომი საოფისე ფართი (ან უბრალოდ შესანიშნავი კაფე ინტერნეტით ზღვის პირას).

ავსტრიაში ვიზის მიღების რეგულაციები საკმაოდ მკაცრია: სამუშაო ნებართვის გარეშე, შეგიძლიათ იმუშაოთ მაქსიმუმ 90 დღე ყოველ ექვს თვეში ერთხელ, რის შემდეგაც პრობლემებს წააწყდებით. თუმცა, ეგვიპტეში უძრავი ქონების მაცხოვრებელს შეუძლია არაოფიციალურად ონლაინ რეჟიმში მუშაობა (ან ადგილობრივად ინდივიდუალური მეწარმის შექმნა).

დიახ, ეგვიპტეში უცხოური შემოსავლიდან გადასახადები არ იხდიან, თუ ის საზღვარგარეთიდან არ მოდის (სხვათა შორის, ევროკავშირს ზოგიერთი ქვეყნისთვის აქვს რეზიდენციის აკრძალვის რეჟიმი, მაგრამ ეგვიპტეს ასეთი რეგულაცია არ შემოუღია - ეს საკითხი აქ უბრალოდ ნაკლებად აქტუალურია).

ვენა – ხარისხი და წესრიგი. სანდო კანონმდებლობა, სუფთა ქუჩები, აღმოსავლეთ ევროპის ხელფასების დონე და თითქმის სრული საინვესტიციო გარანტია. გერმანული სიზუსტე, ძალიან სტაბილური საპროცენტო განაკვეთებით (წლიური 1–2%) იპოთეკური სესხები და კარგად ჩამოყალიბებული ქონების მართვის სისტემა.

არსებითად, ეს ჰგავს „აგურიანი ევრობონდის“ ყიდვას - მცირე შემოსავლიანობით, მაგრამ სრული უსაფრთხოებით.

ეგვიპტე – ცხოვრების წესი და თავისუფლება. თუ გსურთ სამხრეთული ცხოვრების წესით იცხოვროთ, საცურაო კოსტუმი ჩაიცვათ და კვირაში ერთხელ ყვინთოთ, 100 000 ევროზე მეტის ინვესტიციის გარეშე, ეგვიპტე გაძლევთ შანსს, გააფართოვოთ თქვენი ჰორიზონტი. რისკები (ვალუტის კურსი, ბიუროკრატია, სეზონურობა) აქ უფრო მაღალია, მაგრამ სარგებელი შეიძლება ორ-სამჯერ მეტი იყოს.

ეგვიპტე შესაფერისია მათთვის, ვინც მზად არის იყოს „აქტიური ინვესტორი“: აკვირდება სიტუაციას, დაუკავშირდება დაქირავებულ მენეჯერებს და დამოუკიდებლად ეძებს და ყიდის ქონებას. თუ თქვენ „იყიდე და დაივიწყე“ ტიპის ადამიანი ხართ, ავსტრია უკეთესია, ვიდრე ეგვიპტე.

გეგმავთ თუ არა პენსიაზე გასვლას 5-10 წელიწადში? მნიშვნელოვანია იცოდეთ თქვენი გასვლის სცენარი:

თქვენი ქონების გაყიდვა. კაიროში ბინის გაყიდვა შედარებით სწრაფად (2-6 თვე) შეგიძლიათ, თუ ის ლიკვიდურია (სავარაუდოდ, ქალაქის ცენტრში ან კარგ მეტროსადგურთან ახლოს). კურორტულ ზონებში ამას შეიძლება მეტი დრო დასჭირდეს, განსაკუთრებით თუ ფასები დაეცა. თუ ფულის ევროში დაბრუნებას გეგმავთ, გაითვალისწინეთ ვალუტა, რომელშიც ყიდით: 2020-25 წლების გაცვლითი კურსით (ამჟამად 1 ევრო = 35 ეგვიპტური ფუნტი) წააგებთ.

ბინადრობის ნებართვის გაყიდვის შემდეგ. თუ თქვენი ბინადრობის ნებართვა ამ ქონებაზე გაიცა, მისი გაყიდვა დაუყოვნებლივ არ აუქმებს თქვენს ბინადრობის ნებართვას (EGP Flexible). თუმცა, რადგან განახლება მოითხოვს საკუთრების დამადასტურებელ საბუთს ან დეპოზიტებს, თქვენ უბრალოდ ვერ გააგრძელებთ მას გაყიდვის შემდეგ კიდევ ერთი ვადით.

მოქმედი წესების თანახმად, თქვენი სტატუსის შესანარჩუნებლად სხვა ქონების პოვნა ან დეპოზიტის გადახდა მოგიწევთ. წინააღმდეგ შემთხვევაში, თქვენი ბინადრობის ნებართვა ერთ ან ორ წელიწადში იწურება.

საცხოვრებელი ადგილის ნათესავებისთვის გადაცემა. ეგვიპტეში არ არსებობს საცხოვრებელი ადგილის „მემკვიდრეობით“ პირობითი გადაცემა. თუ ქონების წილს სხვა პირს გადასცემთ, ეს იქნება ჩვეულებრივი ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქცია და თქვენი ბინადრობის ნებართვა არ შენარჩუნებული იქნება.

დიახ, უფლებების გადაცემის ეტაპზე კანონმდებლობა იგივე დარჩა, რაც მოქალაქეებისთვის - ყველაფერი შემოწირულობის/მემკვიდრეობის გზით ისლამური სამართლის (შარიატის) შესაბამისად.

დავამატებ: ჩვენ ვნახეთ მაგალითები, როდესაც გარდაცვლილი ინვესტორების ნათესავებმა დარეგისტრირეს მემკვიდრეობა და, არსებითად, „მემკვიდრეებმა“ გააგრძელეს საკუთარი თავისთვის ბინადრობის ნებართვა, თუმცა ეს რთული პროცედურაა ხანგრძლივი ლოდინის პროცესით (როგორც ნებისმიერ ქვეყანაში ოჯახის კატეგორიაში ბინადრობის ნებართვის მისაღებად).

ლიკვიდურობა - ავსტრია vs. ეგვიპტე. ავსტრიაში უძრავი ქონება, როგორც წესი, უფრო სწრაფად იყიდება (საერთაშორისო მოთხოვნისა და ბაზრის საერთო სტაბილურობის გამო). ეგვიპტეში ყველაფერი რეგიონზეა დამოკიდებული: კაიროში ბინები მყიდველს რამდენიმე თვეში იპოვის, მაგრამ ნევე ელ-ალამეინში სახლი ან ფაიუმში სოფლის ვილა შეიძლება წლების განმავლობაში გაჩერდეს.

გარდა ამისა, თუ სწრაფად გჭირდებათ ინვესტიცია, ავსტრიაში მეტი თავისუფლება გაქვთ მის მართვაში (გაყიდვა სააგენტოს ან აუქციონის მეშვეობით), მაშინ როცა ეგვიპტეში დოკუმენტაცია და დადასტურება ძალიან დიდ დროს მოითხოვს.

ევროკავშირში (გერმანია, ავსტრია, კვიპროსი) და ეგვიპტეში ინვესტირების ჩემი პირადი გამოცდილებიდან გამომდინარე, რამდენიმე ძირითადი გაკვეთილი ჩამოვაყალიბე:

კაპიტალის სეგრეგაცია. არასდროს გირჩევთ ყველაფრის ერთ ფულში ინვესტირებას. თუ კლიენტის მიზანი კაპიტალის შენარჩუნებაა, ჩვენ ყოველთვის გირჩევთ რეზერვის შენარჩუნებას მაღალლიკვიდურ ვალუტებში ან აქტივებში. გარდა ამისა, მე მჯერა, რომ მნიშვნელოვანია სხვადასხვა ბაზრებზე ფოკუსირება.

მაგალითად, ხშირად მეკითხებიან: „2025 წელს რას აირჩევდით, 300 ათასი ევროს ინვესტიციას - ეგვიპტეს თუ ვენას?“ მე ვპასუხობ: „გონივრულია, სხვაობა გაიყოს - 200 ათასი ევრო ვენის გრძელვადიან უძრავ ქონებაში ჩადოთ (ნაკლები ზრდა, მაგრამ სტაბილური შემოსავალი) და მაღალი შემოსავლის სანაცვლოდ ეგვიპტეში 100 ათასი ევრო გარისკოთ. თუ უცხოელი ან რუსულენოვანი ადამიანი ყველაფრის ერთ ბარათზე განთავსებას ამჯობინებს, დაე, დაფიქრდნენ, მზად არიან თუ არა ამისთვის კომფორტი დათმონ“.

ქონების დათვალიერება. ადვოკატის საქმეა დარწმუნდეს, რომ გამყიდველს საკმარისი დოკუმენტაცია აქვს. პრაქტიკაში, მე მინახავს შემთხვევები, როდესაც ახალმა მესაკუთრეებმა აღმოაჩინეს სამშენებლო რეგულაციების დარღვევები (ბინები ზედა სართულზე მეზობლების მიერ იტბორებოდა!) ან არასრული რეგისტრაცია (მფლობელს რეალურად სრულად არ ჰქონდა შეძენილი მიწა).

ზოგჯერ უცხოელები რისკს უგულებელყოფენ და ფიქრობენ: „არავის აინტერესებს, ასე იყოს და მოგვიანებით უბრალოდ გავაქირავებ “. ჩემი რჩევა: ეგვიპტეში კანონმდებლობა რთულია და სუნიტურ წარმომავლობაზეა დამოკიდებული, ამიტომ ყოველთვის დაიქირავეთ ადგილობრივი გამოცდილების მქონე ადვოკატი. Vienna Property- საფუძვლიანად ვამოწმებთ თითოეულ პარტნიორ ადვოკატს მიმოხილვების მეშვეობით, რათა დარწმუნდეთ, რომ კლიენტს სრული კონტროლი აქვს.

განაწილება სტაბილურ და მზარდ ბაზრებს შორის. მე, როგორც წესი, ჩემს სტრატეგიას ასე ვყოფ: 30% - მაღალი რისკის მქონე ბაზრები პოტენციალით (ეგვიპტე, თურქეთი, მექსიკა და ა.შ.); 70% - ტრადიციული აქტივები (ევროკავშირის უძრავი ქონება, ევროკავშირის და აშშ-ის ობლიგაციები).

რას ავირჩევდი ჩემთვის? მე სტაბილური ზრდის სცენარს ვამჯობინებდი: გავყიდდი ჩემს ეგვიპტურ აქციებს და ავსტრიაში არსებულ „კომფორტულ“ ფონდში ჩავდებდი. ჩემი მიზანია, უზრუნველვყო ჩემი ოჯახი და მომავალი პენსია, ამიტომ ძირითადად ავსტრიას ვენდობი.

მაგრამ გულწრფელად ვიტყვი: არ გამოვრიცხავ ეგვიპტეში ხელახლა შესვლას, თუ ბაზარი მკვეთრად დაეცემა და ფასდაკლებები გამოჩნდება - მაშინ შევალ, როგორც კი დავრწმუნდები, რომ ქვეყნის ეკონომიკა ნამდვილად სტაბილიზდება.

ეგვიპტე დიდი პერსპექტივებისა და მაღალი რისკების მქონე ბაზარია.

როდის უნდა აირჩიოთ ეგვიპტე? როდის მზად ხართ თქვენი ინვესტიციების სამართავად: ყურადღებით გააანალიზეთ უძრავი ქონება, გაითვალისწინეთ ვალუტის რყევები და მოემზადეთ სიურპრიზებისთვის. ამ შემთხვევაში, თქვენ ისარგებლებთ მაღალი შემოსავლით და ხელსაყრელი პირობებით (დაბალი საწყისი ფასები, „ოქროს ვიზა“ 50,000–100,000 აშშ დოლარის შესყიდვებისთვის).

როდის არის ავსტრია საუკეთესო არჩევანი? როდესაც სტაბილურობა და უსაფრთხოება თქვენთვის უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე მაქსიმალური მოგება. ავსტრია უფრო მომგებიანია ასპექტების 70%-ში: ტრანზაქციების გამჭვირვალობა, საკუთრების უფლებების დაცვა, ნელი, მაგრამ სტაბილური ფასების ზრდა და მინიმალური ბიუროკრატიული რისკები.

საინვესტიციო იურისტის ზოგადი რჩევები:

1. ყოველთვის ჩართეთ ადგილობრივი იურისტი (ყოველ შემთხვევაში, დოკუმენტების შესამოწმებლად და მოსამზადებლად).
2. არავითარ შემთხვევაში არ უნდა ჩადოთ მთელი თქვენი დანაზოგი ერთ ინვესტიციაში (გაყავით თქვენი ინვესტიციები ქვეყნისა და აქტივის მიხედვით).
3. თვალყური ადევნეთ ეკონომიკასა და პოლიტიკას (ინფლაცია, გაცვლითი კურსი, კანონმდებლობა) - ეს პირდაპირ გავლენას ახდენს თქვენს შემოსავალზე ეგვიპტეში.
4. ინვესტიცია ჩადეთ ლიკვიდურ ადგილას (კარგი მოთხოვნით). თუ ეჭვი გეპარებათ, დაიწყეთ კაიროში ან კურორტის ცენტრში მდებარე უძრავი ქონებით.
5. არ დაგავიწყდეთ დაზღვევა და ქონების მოვლა-პატრონობა (ნებისმიერ ბინას შეიძლება დასჭირდეს რემონტი წელიწადში ერთხელ ან ორ წელიწადში ერთხელ).

2030 წლის პერსპექტივა. 2030 წლისთვის ჩვენ ველოდებით ეგვიპტეში ტურიზმის ზრდას, მსხვილი პროექტების განხორციელებასთან ერთად (სუეცის არხის ახალი პორტალი, წითელი ზღვის განვითარება). ამან შეიძლება უძრავი ქონების ბაზარი კიდევ 10-20%-ით გაზარდოს.

ამავდროულად, ეგვიპტე ყურადღებას გაამახვილებს უცხოური ინვესტიციების მოზიდვაზე (ახალი მუდმივი ბინადრობის პროგრამები, შესაძლოა საბანკო ოპერაციების ლიბერალიზაცია). ჩვენ დავაკვირდებით ამ ტენდენციებს: Vienna Property გეგმავს სპეციალური პროექტების დაწყებას ეგვიპტეში (ადგილობრივ დეველოპერებთან თანამშრომლობით), რათა კლიენტებმა ინვესტირება ევროპელი პროფესიონალების ზედამხედველობის ქვეშ შეძლონ.