ქონების გადასახადები ავსტრიაში 2026 წელს – სრული სახელმძღვანელო

ავსტრიული უძრავი ქონება დიდი ხანია იზიდავს არა მხოლოდ ადგილობრივებს, არამედ უცხოელ მყიდველებსაც. მიზეზები აშკარაა: სტაბილური ეკონომიკა, ცხოვრების მაღალი დონე და ძლიერი სამართლებრივი სისტემა.

ხშირად ვახსენებ ჩემს კლიენტებს, რომ ავსტრიაში უძრავ ქონებაში ინვესტირება ბიზნესად უნდა იქნას აღქმული. მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ არა მხოლოდ ბინის ან სახლის ფასი, არამედ ყველა მასთან დაკავშირებული ხარჯი, პირველ რიგში გადასახადები.

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ შესყიდვის ხელშეკრულებაში მითითებული თანხა საბოლოოსგან შორს არის, რადგან ემატება გადასახადები და სავალდებულო მოსაკრებლები. გარდა ამისა, საგადასახადო კანონმდებლობა დროდადრო განახლდება, ამიტომ უმჯობესია წინასწარ გაეცნოთ მოქმედ რეგულაციებს და შესაბამისად დაგეგმოთ თქვენი ბიუჯეტი.

ამ სტატიაში დეტალურად განვიხილავთ გადასახადებსა და მოსაკრებლებს, რომლებსაც მფლობელები აწყდებიან სხვადასხვა ეტაპზე — ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენის, ფლობის, გაქირავებისა და გაყიდვისას. ასევე განვიხილავთ, თუ როგორ შევძლოთ ამ ხარჯების ოპტიმიზაცია.

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა, როგორც წესი, შესაძლებელია უცხოელებისთვის, თუმცა პროცედურა დამოკიდებულია მყიდველის სტატუსზე. ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის ქვეყნების მოქალაქეებისთვის ავსტრიაში ბინის ან სახლის შეძენა, როგორც წესი, მარტივია, მაგრამ მიწის საკითხი უფრო რთულია, რადგან ზოგიერთ რეგიონს საკუთარი რეგულაციები აქვს.

სპეციალური შეზღუდვები ვრცელდება სასოფლო-სამეურნეო მიწებსა და ნაკვეთებზე ე.წ. „აკრძალულ ზონებში“. ასეთ შემთხვევებში, უცხოელებმა უნდა მიიღონ სპეციალური ნებართვა მიწის კანონმდებლობის შესაბამისად — Grundverkehrsgenehmigung ( ). დამატებითი ინფორმაციისთვის იმის შესახებ, თუ სად და როდის არის ეს საჭირო, იხილეთ სტატია „ შეზღუდვები უცხოელებისთვის ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენის შესახებ .

ეს მოთხოვნები ასევე ვრცელდება ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნებიდან მყიდველებზე. ამიტომ, მიწის ან აგარაკის შეძენამდე მნიშვნელოვანია წინასწარ შეამოწმოთ კონკრეტული ფედერალური სახელმწიფოს კანონმდებლობა.

უძრავი ქონების ტიპების თვალსაზრისით, უცხოელებს შეუძლიათ შეიძინონ იგივე ტიპის უძრავი ქონება, რაც ავსტრიელებს: ბინები, სახლები ან მიწის ნაკვეთები. ტრადიციულად ყველაზე პოპულარულია ვენა და ისეთი დიდი ქალაქები, როგორიცაა ზალცბურგი და გრაცი, რადგან სწორედ აქ არის კონცენტრირებული ინვენტარის უმეტესი ნაწილი.

ამავდროულად, პოპულარულია ისეთი კურორტული რეგიონები, როგორიცაა ტიროლი და ზალცბურგი (კიცბიუელი, ჰინტერსბრუნი და ა.შ.). თუმცა, ტურისტულ ზონებში ხელისუფლება ხშირად ზღუდავს მეორე სახლის შეძენას, რათა თავიდან აიცილოს ფასების გადაჭარბებული ზრდა.

ჩემი გამოცდილებით, უცხოელი მყიდველები ხშირად ვარაუდობენ, რომ პროცესი მაქსიმალურად მარტივი იქნება, მაგრამ პრაქტიკაში ისინი ბიუროკრატიას აწყდებიან. მაგალითად, ბანკები ყურადღებით ამოწმებენ თანხების წარმომავლობას, ხოლო მუნიციპალიტეტებმა შეიძლება მიუთითონ ქონების დანიშნულების ადგილი.

ქონების ფასი ტრანზაქციის მთლიანი ღირებულების მხოლოდ ნაწილს შეადგენს. მყიდველებმა უნდა გაითვალისწინონ ავსტრიის სავალდებულო გადასახადები და მოსაკრებლები, რაც ხშირად ინვესტორებს მოულოდნელობაში აგდებს.

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენაზე მთავარი გადასახადია Grunderwerbsteuer , ანუ უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი. მისი სტანდარტული განაკვეთი ტრანზაქციის ფასის (ანუ ქონების საბაზრო ღირებულების) 3.5%-ია.

მაგალითი: თუ ბინის ღირებულება 300,000 ევროა, გადასახადი 10,500 ევრო იქნება.

გარდა ამისა, ოჯახში განხორციელებული ტრანზაქციებისთვის (მაგალითად, მეუღლეებს, მშობლებსა და შვილებს შორის), გადასახადი ხშირად 0.5–2%-მდე მცირდება. ამიტომ, უძრავი ქონების მემკვიდრეობის მიღებისას უმჯობესია ტრანზაქციის ფორმალიზება, რადგან ეს შეამცირებს გადასახადებს.

Grunderwerbsteuer-ის გადახდის შემდეგ, საკუთრების გადაცემა უნდა დარეგისტრირდეს მიწის რეესტრში ( Grundbuch ). ამისათვის ცალკე გადასახადია ქონების ღირებულების 1.1%-ის ოდენობით.

როგორც წესი, ყველა გაანგარიშებასა და გადახდას ნოტარიუსი ან ადვოკატი ახორციელებს. შედეგად, ავსტრიაში სახლის შეძენისას მხოლოდ სახელმწიფო გადასახადი ქონების ღირებულების დაახლოებით 4.6%-ს შეადგენს.

სავალდებულო გადასახადების გარდა, მყიდველმა ასევე უნდა გაითვალისწინოს ტრანზაქციასთან დაკავშირებული დამატებითი ხარჯები. ეს, პირველ რიგში, მოიცავს ნოტარიუსის მომსახურებას და იურიდიულ მხარდაჭერას. ნოტარიუსი ამზადებს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას და პასუხისმგებელია „Verbücherung“-ის (საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის ოფიციალური რეგისტრაციის) პროცედურაზე რეგიონულ სასამართლოში. მათი მომსახურება, როგორც წესი, ქონების ღირებულების დაახლოებით 1-2%-ს შეადგენს.

ზუსტი ტარიფები დამოკიდებულია კონკრეტულ სიტუაციასა და კონტრაქტის სირთულეზე, თუმცა, საშუალოდ, გონივრულია ნოტარიუსის საფასურისთვის დაახლოებით 1.5–2%-ის დაგეგმვა. ზოგიერთ შემთხვევაში, შეიძლება საჭირო გახდეს თარჯიმნის ჩართვაც (თუ მყიდველი გერმანულად არ საუბრობს). ესეც, როგორც წესი, რამდენიმე ასეული ევრო დაჯდება.

ამას გარდა, არსებობს სხვა შესაძლო ხარჯებიც: მაგალითად, უძრავი ქონების შეფასების ღირებულება (ბანკები ხშირად ითხოვენ ასეთ შეფასებას იპოთეკური სესხის აღებისას), ვალუტის გაცვლის საკომისიო, თუ თანხები მიიღება საზღვარგარეთიდან და სხვა ხარჯები.

ყველაფრის შეჯამების შემდეგ, „ფარული“ ხარჯები, როგორც წესი, ტრანზაქციის თანხის დაახლოებით 2-4%-ს შეადგენს. გადასახადების გათვალისწინებით, საბოლოო ხარჯმა შეიძლება 6-8%-ს ან კიდევ უფრო მეტს მიაღწიოს.

სწორედ ამიტომ მნიშვნელოვანია ამ ხარჯების წინასწარ გათვალისწინება. თავდაპირველად მიმზიდველად მოგეჩვენებათ ბინის ფასი, შესაძლოა, ყველა საფასურისა და გადახდის გადახდის შემდეგ მოსალოდნელზე მნიშვნელოვნად მაღალი აღმოჩნდეს.

ქონების შეძენის შემდეგ ხარჯები არ მთავრდება — არსებობს რეგულარული გადახდები და გადასახადები, რომლებიც წინასწარ უნდა იქნას გათვალისწინებული.

ავსტრიაში ყველა ქონების მფლობელი ვალდებულია გადაიხადოს მიწის გადასახადი, ანუ Grundsteuer . ეს გადასახადი გამოითვლება ქონების „ოფიციალური ღირებულების“ ანუ Einheitswert-ის საფუძველზე, რომელიც განისაზღვრება საგადასახადო სამსახურის მიერ.

გაანგარიშების ფორმულა ასე გამოიყურება:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

Steuermesszahl (რაც „გადასახადის განაკვეთს“ ნიშნავს) არის ტარიფი, რომელიც დამოკიდებულია ქონების ტიპზე (ბინა ან სახლი) და თანდათან იზრდება უფრო ძვირადღირებული ქონებისთვის. Hebesatz (რაც „მძიმე ტვირთს“ ნიშნავს) არის კოეფიციენტი, რომელსაც თითოეული მუნიციპალიტეტი დამოუკიდებლად ადგენს (ჩვეულებრივ, 500%-მდე).

საილუსტრაციოდ, მოვიყვანოთ მაგალითი: თუ Einheitswert 50,000 ევროა და ვენაში მოქმედებს მაქსიმალური Hebesatz 500%-ის ოდენობით, გაანგარიშება იქნება: 87.23 ევრო × 5 = 436.15 ევრო წელიწადში.

ამგვარად, ჩვენ ვსაუბრობთ შედარებით მცირე თანხებზე — როგორც წესი, წელიწადში ასობით ევროზე და არა ათასობით. გადასახადის ოდენობა პირდაპირ დამოკიდებულია როგორც Einheitswert-ზე, ასევე კონკრეტული ქალაქის ან დაბის პოლიტიკაზე.

დიდ ქალაქებში, როგორიცაა ვენა, განაკვეთი, როგორც წესი, ზედა ზღვართან (500%) ახლოსაა, ხოლო პატარა მუნიციპალიტეტებში შეიძლება მნიშვნელოვნად დაბალი იყოს. თუ გადასახადის ოდენობა 75 ევროს აღემატება, მისი გადახდა შესაძლებელია მთელი წლის განმავლობაში ოთხ თანაბარ ნაწილად და არა ერთდროულად.

ფორმალურად, გადასახადს მესაკუთრე იხდის, მაგრამ პრაქტიკაში, ბევრი მესაკუთრე, რომელიც ბინებს აქირავებს, მას მოიჯარეებზე გადააქვს კომუნალურ გადასახადებში გრუნდშტოიერის ჩართვით.

საშუალოდ, ავსტრიაში 70–100 მ² ფართობის ბინების მფლობელები Grundsteuer-ზე წელიწადში 200-დან 500 ევრომდე ხარჯავენ. კარგი შეფასებაა დაახლოებით 100–200 ევრო კვარტალში უფრო დიდი ბინის ან კერძო სახლის შემთხვევაში.

ბევრი უცხოელი მყიდველი გაკვირვებულია, თუ რამდენად დაბალია ეს გადასახადი. მართლაც, სხვა ქვეყნებთან შედარებით, ის პრაქტიკულად სიმბოლურია. თუმცა, მისი მცირე ზომის მიუხედავად, მაინც მნიშვნელოვანია მისი გათვალისწინება ბიუჯეტის დაგეგმვისას.

თუ ქონება არ გამოიყენება პირადი საცხოვრებლად, არამედ გაქირავებულია, მისგან მიღებული შემოსავალი იბეგრება. ეს შემოსავალი ემატება მფლობელის მთლიან პირად შემოსავალს და იბეგრება სტანდარტული პროგრესული საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთით - 20%-დან 55%-მდე.

ავსტრიაში დაწესებულია გადასახადებისგან თავისუფალი შემოსავლის ლიმიტი წელიწადში 13,300 ევრომდე (2024 წლის მდგომარეობით). ეს ნიშნავს, რომ თუ თქვენი შემოსავალი ხარჯების შემდეგ არ აღემატება ამ თანხას, თქვენ არ მოგიწევთ გადასახადის გადახდა. ამ თანხაზე მეტი თანხა იბეგრება შესაბამისი განაკვეთით - 20%, 30% და ა.შ., ძალიან მაღალი შემოსავლებისთვის 55%-მდე.

მაგალითად, ბინის ქირაობა წელიწადში 12 000 ევროა. ხარჯების გათვალისწინების შემდეგ, დასაბეგრი შემოსავალი შეიძლება ქვედა დიაპაზონში მოხვდეს, რაც ფაქტობრივ საგადასახადო ტვირთს შეამცირებს.

როდესაც ავსტრიაში უძრავი ქონების გაყიდვის დრო დგება, მთავარი კითხვა არა მხოლოდ გარიგების ფასია, არამედ ისიც, თუ რამდენი საშემოსავლო გადასახადის გადახდა მოუწევს - და როგორ შევამციროთ იგი კანონიერად.

თუ მესაკუთრე ავსტრიაში უძრავი ქონების გაყიდვას გადაწყვეტს, მას კიდევ ერთი გადასახადი ეკისრება: Immobilienertragsteuer , ანუ კაპიტალის მოგების გადასახადი. ის 2012 წელს შემოიღეს და მიღებული მოგების 30%-ს შეადგენს (სხვაობა გასაყიდ და შესყიდვის ფასს შორის).

ამ გადასახადს იხდის გამყიდველი და ქონების საკუთრების პერიოდი არ არის მნიშვნელოვანი, გარდა გარკვეული განსაკუთრებული შემთხვევებისა.

იურიდიული პირებისთვის განაკვეთი უფრო დაბალია - 23%. თუმცა, ფიზიკური პირებისთვის სტანდარტული გადასახადის განაკვეთი 30%-ის ტოლი რჩება.

ასევე აღსანიშნავია, რომ კაპიტალის მოგების გადასახადი სხვა შემოსავლებზე გავლენას არ ახდენს. ეს ნიშნავს, რომ მაშინაც კი, თუ თქვენ გაქვთ მაღალი ხელფასი ან ბიზნეს შემოსავალი, ImmoESt რჩება ფიქსირებულ 30%-იან გადასახადად და არ ზრდის სხვა ტიპის შემოსავლების განაკვეთს.

მიუხედავად იმისა, რომ 30%-იანი განაკვეთი საკმაოდ მაღალი ჩანს, არსებობს სიტუაციები, როდესაც უძრავი ქონების გაყიდვიდან კაპიტალის მოგების გადასახადისგან სრულად გათავისუფლება შესაძლებელია. მთავარი მოთხოვნა პირადი საცხოვრებელი ადგილია. თუ მესაკუთრე ბინას გაყიდვამდე სულ მცირე ორი წლის განმავლობაში იყენებდა, როგორც ძირითად საცხოვრებელს, ImmoESt გადასახადი არ ეკისრება.

არსებობს კიდევ ერთი, უფრო მოქნილი წესი: „ 10-დან 5 “. ეს ნიშნავს, რომ თუ პირი ბოლო ათი წლის განმავლობაში სულ მცირე ხუთი წლის განმავლობაში ცხოვრობდა სახლში ან ბინაში, როგორც მის ძირითად საცხოვრებელ ადგილად, ქონების გაყიდვისას გადასახადი არ ერიცხება. ეს წესი შექმნილია გრძელვადიანი საცხოვრებელი ადგილის გათვალისწინებით, მაშინაც კი, თუ პირი ახლახან გადავიდა საცხოვრებლად.

თუმცა, „10-დან 5“ წესი ასევე ითვალისწინებს წინა მფლობელების საცხოვრებელ ადგილს. ეს ნიშნავს, რომ თუ ქონება დიდი ხნის განმავლობაში ოჯახის საცხოვრებელს წარმოადგენდა, მემკვიდრეს ან ბენეფიციარს შეიძლება ჰქონდეს ამ შეღავათის უფლება. ყველაფერი დამოკიდებულია იმაზე, თუ ვინ ცხოვრობდა რეალურად ქონებაში და რამდენ ხანს.

თუ ბინა მემკვიდრეობით იქნა მიღებული და მაშინვე ხელახლა გაიყიდა, გადასახადი მაინც ირიცხება გასაყიდ ფასსა და საწყის ღირებულებას შორის სხვაობაზე. ამ გადასახადის თავიდან აცილების ერთადერთი გზაა ქონებაში მინიმუმ ორი წლის განმავლობაში ცხოვრება.

არსებობს კიდევ ერთი საინტერესო სარგებელი — ე.წ. „ Herstellerbefreiung “ („ წარმოების სარგებელი “). თუ მესაკუთრე თავად აშენებს სახლს მიწის ნაკვეთზე და მოგვიანებით ყიდის მას, თავად შენობიდან მიღებული მოგება გათავისუფლებულია ImmoESt-ისგან.

თუმცა, ავსტრიაში სახლის ქვეშ მიწის ნაკვეთიდან მიღებული მოგება ჩვეულებისამებრ იბეგრება. ეს წესი განსაკუთრებით აქტუალურია მათთვის, ვინც შეიძინა მიწის ნაკვეთი, ააშენა სახლი და შემდეგ გადაწყვიტა ქონების გაყიდვა.

2008 წლის 1 აგვისტოდან ავსტრიაში არ არსებობს მემკვიდრეობის ან საჩუქრის ცალკე გადასახადი. ეს ნიშნავს, რომ ბინის ან სახლის ნათესავისთვის გადაცემა არ ექვემდებარება სპეციალურ გადასახადს.

თუმცა, ავსტრიაში უძრავი ქონების მემკვიდრეობით მიღების ან ჩუქებისას, ვრცელდება ქონების შეძენის გადასახადი ( Grunderwerbsteuer . ახლო ნათესავები ექვემდებარებიან შეღავათიან განაკვეთს: 0.5% პირველ 250,000 ევროზე და 2% ამ ზღვარს ზემოთ თანხებზე. შედარებისთვის, სტანდარტული შენაძენის განაკვეთი 3.5%-ია.

მაგალითად, თუ მამა სახლის საკუთრებაში შვილს გადასცემს, ხარჯები მხოლოდ რამდენიმე ათას ევროს შეადგენს, მაშინ როდესაც ყიდვა-გაყიდვის გზით რეგულარული გაყიდვის შემთხვევაში გადასახადის ოდენობამ შეიძლება ათიათასობით ევროს მიაღწიოს.

ჩუქების ან მემკვიდრეობის ყველა ტრანზაქცია ოფიციალურად უნდა იყოს დეკლარირებული საგადასახადო ორგანოებში ( Anzeigepflicht ). თუმცა, GrESt-ის გარდა, დამატებითი გადასახადები არ არის გადასახდელი.

ოჯახში ჩუქება ან მემკვიდრეობით გადაცემა გაცილებით იაფი და მარტივია, ვიდრე შვეიცარიაში ან გერმანიაში, სადაც მემკვიდრეობით ქონების გადაცემა დაბეგვრას ექვემდებარება.

ამიტომ, თუ ზედიზედ რამდენიმე გადარიცხვაა დაგეგმილი, უმჯობესია დეტალები წინასწარ განიხილოთ ადვოკატთან.

ავსტრიის ქონების გადასახადის სისტემა საკმაოდ მოქნილია და ტვირთის შემცირების რამდენიმე გზას გვთავაზობს:

ახალი უძრავი ქონების გრუნდშტეუერისგან გათავისუფლება. ზოგიერთ ფედერალურ შტატსა და მუნიციპალიტეტში, სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამებით (geförderte Wohnobjekte) აშენებული ახალი ბინები დროებით გათავისუფლებულია მიწის გადასახადისგან. ეს გათავისუფლების პერიოდი შეიძლება 5-დან 10 წლამდე გაგრძელდეს. ამ გათავისუფლებით სარგებლობისთვის, თქვენ უნდა წარადგინოთ განაცხადი თქვენს მერიაში.

ამორტიზაცია და იჯარის გამოქვითვები. გაქირავებული ქონების მფლობელებს შეუძლიათ შეამცირონ დასაბეგრი შემოსავალი ისეთი ხარჯების დაფარვით, როგორიცაა რემონტი, დაზღვევა, მოვლა-პატრონობა და შენობის ამორტიზაცია.

სტანდარტული განაკვეთები სახლებისთვის წელიწადში 2%-ია, ხოლო ბინებისთვის 2.5%. ხარჯების სათანადო აღრიცხვით, დასაბეგრი მოგების მინიმუმამდე დაყვანაა შესაძლებელი.

მცირე ბიზნესის საგადასახადო შეღავათები (Kleinunternehmerregelung). ქირა შეიძლება ჩაითვალოს მომსახურებად და შემოსავალი შეიძლება დაექვემდებაროს დღგ-ს (20%), განსაკუთრებით მოკლევადიანი გაქირავების შემთხვევაში.

თუმცა, „მცირე მეწარმის“ წესების (Kleinunternehmerregelung) თანახმად, თუ წლიური ბრუნვა არ აღემატება 55 000 ევროს ( 2025 წლიდან ), მფლობელი თავისუფლდება დღგ-სგან.

სხვა სამთავრობო შეღავათები. საგადასახადო შეღავათების გარდა, არსებობს დახმარების პროგრამები ახალგაზრდა ოჯახებისთვის, პროფესიონალებისთვის და სხვა პირებისთვის. ეს პროგრამები დამატებით ბონუსებს ითვალისწინებს სახლის შეძენისას, თუმცა ისინი პირდაპირ გავლენას არ ახდენენ დაბეგვრაზე.

ავსტრიაში მიწის შეძენა იმავე ძირითადი გადასახადებით სარგებლობს, რაც ბინის ან სახლის შეძენაზე: GrESt 3.5%-იანი განაკვეთი (ან შეღავათიანი განაკვეთი ოჯახში შესყიდვებისთვის) და რეგისტრაციის საფასური 1.1%.

თუმცა, მიწას თავისი უნიკალური მახასიათებლები აქვს. ერთ-ერთი მთავარი მახასიათებელია ვიდმუნგი (მიწის მშენებლობისთვის გამოყენების კომერციული ნებართვა). თუ მშენებლობა იგეგმება, აუცილებელია წინასწარ დაზუსტდეს მიწის სტატუსი და ასეთი ნებართვის მიღების შესაძლებლობა . ზოგჯერ ტრანზაქციას შეიძლება დასჭირდეს დამატებითი შემოწმებები და გადახდები.

თუ მიწა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებისაა, მისი სამშენებლო მიზნებისთვის ზონირება შესაძლებელია მხოლოდ ადგილობრივი ხელისუფლების ნებართვით. ზონირების ეს ცვლილება გამოიწვევს ახალ გადასახადს მომავალ გაყიდვებზე (ამის შესახებ დამატებითი ინფორმაცია ქვემოთ).

საკუთარ ტერიტორიაზე სახლის აშენებას ახალი ხარჯები ახლავს თან. ყველა სამშენებლო კონტრაქტორი გამოგიგზავნით ინვოისს 20%-იანი დღგ-ს ჩათვლით — ავსტრიის სტანდარტული განაკვეთი.

კერძო მყიდველისთვის ეს 20% უკვე შედის შეფასებაში: გადასახადი ცალკე არ არის გამოყოფილი, მაგრამ ის ეფექტურად ზრდის მშენებლობის ღირებულებას ერთი მეხუთედით.

სწორედ ამიტომ გირჩევთ, მიწის შეძენამდე ყოველთვის დაიქირავოთ არქიტექტორი ან იურისტი. ეს საშუალებას მოგცემთ წინასწარ გამოთვალოთ პოტენციური ხარჯები და თავიდან აიცილოთ უსიამოვნო სიურპრიზები ხელშეკრულების ხელმოწერისას.

ავსტრიის საგადასახადო სისტემა საკმაოდ დინამიურია. უკვე დამტკიცებულია რამდენიმე ცვლილება, რომლებიც ძალაში 2025 წელს შევა და პირდაპირ გავლენას მოახდენს უძრავი ქონების მფლობელებზე.

შემოსავლის ზღვრების ხელახალი შეფასება. შემოსავლის განაკვეთები დაუკავშირდება . დაუბეგრავი მინიმალური განაკვეთი 13,308 ევროა (ადრე არსებული 12,816 ევროსგან მეტი), ხოლო მაქსიმალური 55%-იანი განაკვეთი მხოლოდ 1 მილიონ ევროზე მეტ შემოსავლებზე გავრცელდება.

ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს, რომ იჯარით მიღებული შემოსავლის ნაწილი გადასახადისგან თავისუფალი დარჩება, რაც განსაკუთრებით შესამჩნევია მცირე თანხების შემთხვევაში.

მცირე ბიზნესის რეფორმა. 2025 წლიდან დღგ-სგან გათავისუფლების ლიმიტი გაიზრდება. ამჟამად, წელიწადში 55 000 ევრომდე შემოსავალი (ადრინდელი 35 000 ევროს ნაცვლად) ათავისუფლებს მფლობელს დღგ-სგან. ეს მნიშვნელოვან შეღავათს წარმოადგენს მეიჯარეებისთვის: მათ შეუძლიათ ბინები გააქირავონ მოიჯარეების გადასახადებზე 20%-იანი დამატებითი გადასახადის გარეშე.

აქციების გარიგებების რეგულაციების გამკაცრება. 2025 წლის ივლისიდან უძრავი ქონების მფლობელი კომპანიებისთვის წესები შეიცვალა. თუ ქონება გაიყიდება არაპირდაპირ, არამედ ბინის მფლობელი კომპანიის აქციების გაყიდვით, GrESt გადასახადი გამოითვლება არა „Einheitswert“-ის (ადრეული გაყიდვების გადასახადი) მიხედვით, არამედ მთელი უძრავი ქონების პორტფელის საბაზრო ღირებულების მიხედვით. ეს ფაქტობრივად ნიშნავს, რომ თქვენ მოგიწევთ 3.5%-ის გადახდა, როგორც ჩვეულებრივი შენაძენის შემთხვევაში.

ღონისძიება მიზნად ისახავს „კომპანიის გაყიდვების“ გზით გადასახადებისგან თავის არიდების სქემებთან ბრძოლას. ეს განსაკუთრებით იმოქმედებს მსხვილი პროექტების ინვესტორებსა და დეველოპერებზე.

რეკონსტრუქციის გადასახადი (Umwidmungszuschlag). კიდევ ერთი ახალი ღონისძიებაა დამატებითი გადასახადი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის მშენებლობაზე გადაკეთებაზე. თუ მიწის ნაკვეთი 2024 წლის შემდეგ გრუნლანდიდან ბაულანდად გადაკეთდა, მაშინ მიწიდან მიღებული მოგება 30%-ით გაიზრდება და დაიბეგრება, თუ ის 2025 წლის შუა პერიოდის შემდეგ გაიყიდება.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, „იაფი სასოფლო-სამეურნეო მიწებით“ სპეკულაცია ახლა მნიშვნელოვნად ნაკლებად მომგებიანი გახდება.

გრუნდშტოიერის მომავალი. ასევე განიხილება მიწის გადასახადის რეფორმა. ბოლო Einheitswert-ის შეფასება 2012 წელს ჩატარდა და ახალი ხელახალი შეფასება 2025–2027 წლებისთვის იგეგმება. ამან შეიძლება გამოიწვიოს გრუნდშტოიერის საგადასახადო ბაზის ზრდა.

ბევრ რაიონში ქონების ღირებულება მნიშვნელოვნად გაიზარდა წინა შეფასებებთან შედარებით. ამ ფონზე, ახალმა კანონმდებლობამ შესაძლოა შეცვალოს საგადასახადო წესები: ან თავად გადასახადის გაზრდა, ან მისი გადანაწილება ისე, რომ პრესტიჟულ და ძვირადღირებულ რაიონებში ქონების მფლობელებმა უფრო დიდი წილი გადაიხადონ.

სწორედ ამიტომ არის უმნიშვნელოვანესი, რომ იყოთ ინფორმირებული მიმდინარე სიახლეების შესახებ. მე მკაცრად ვურჩევ ინვესტორებს გამოიწერონ ავსტრიის საგადასახადო ორგანოების საინფორმაციო ბიულეტენები. ასევე კარგი იდეაა რეგულარულად გაიაროთ კონსულტაცია ადგილობრივ საგადასახადო და უძრავი ქონების ექსპერტებთან, რათა თავიდან აიცილოთ რეფორმით გამოწვეული უსიამოვნო სიურპრიზები.

ავსტრიაში ქონების გადასახადები ბევრ ქვეყანასთან შედარებით დაბალია, მაგრამ ისინი სავალდებულოა და ყურადღებას საჭიროებს:

• უძრავი ქონების შეძენისას ღირს დამატებითი ხარჯების გათვალისწინება - როგორც წესი, ფასის დაახლოებით 4-8%.
• მიწის წლიური გადასახადი დაბალია. თუმცა, თუ ქონება გაქირავებულია, ეს ხარჯი მაინც მართვას საჭიროებს.
• გაყიდვებზე ვრცელდება 30%-იანი კაპიტალის მოგების გადასახადი, რამაც შეიძლება მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინოს თქვენს საბოლოო შედეგზე.
• ავსტრიაში უძრავი ქონების ჩუქება და მემკვიდრეობა პრაქტიკულად არ იბეგრება. ეს ქონების გადაცემას ოჯახში განსაკუთრებით ხელსაყრელს ხდის.

მთავარი წესი მარტივია: ყოველთვის გამოთვალეთ არა მხოლოდ შესყიდვის ფასი, არამედ ყველა შემდგომი ავსტრიული გადასახადი და ხარჯი.

ავსტრიაში ქონების გადასახადები არც ისე მაღალია, განსაკუთრებით სხვა ევროპულ ქვეყნებთან შედარებით. თუმცა ეს არ ნიშნავს, რომ მათი იგნორირება შეიძლება:

უძრავი ქონების წარმატებული ინვესტიციის გასაღები ხდება .

• მყიდველებმა წინასწარ უნდა შეისწავლონ დამატებითი ხარჯების სტრუქტურა და გაიარონ კონსულტაცია ბუღალტერთან.
• გამყიდველებმა უნდა შეამოწმონ, შეუძლიათ თუ არა ისარგებლონ საგადასახადო შეღავათით.
• , რომ ყველა ინვესტორმა იცოდეს საკანონმდებლო ცვლილებების შესახებ — როგორც ვხედავთ, ახალი რეგულაციები ძალაში 2025 წლიდან შევა, რაც ბაზარზე გავლენას მოახდენს.

ამ მიდგომით, ავსტრიული უძრავი ქონება არა სარისკო ლატარიად, არამედ კაპიტალის შენარჩუნებისა და გაზრდის ჭეშმარიტად საიმედო ინსტრუმენტად იქცევა.