ვენაში 2026 წელს უძრავი ქონების გასაქირავებლად და გასაქირავებლად საუკეთესო ადგილები

ვენა ცენტრალურ ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე საიმედო და განვითარებული უძრავი ქონების ბაზარია. ბოლო წლებში ფასების მნიშვნელოვანი ზრდის მიუხედავად, ქირაზე მოთხოვნა კვლავ დიდია. ეს ქალაქს მიმზიდველს ხდის როგორც საცხოვრებლის მაძიებლებისთვის - სტუდენტებისთვის, ოჯახებისთვის და ემიგრანტებისთვის - ასევე ინვესტორებისთვის, რომლებიც სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს ელიან.

2025 წლისთვის ვენაში გასაქირავებელ საცხოვრებელზე მოთხოვნა კვლავ გაიზრდება. ეს განპირობებულია მოსახლეობის ზრდით, მიგრანტების, ახალგაზრდა ოჯახებისა და მუშების შემოდინებით. მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს ასევე სტუდენტები და პროფესიონალები, რომლებიც დროებით ცხოვრობენ ქალაქში და სულ უფრო ხშირად ირჩევენ გაქირავებას. ამასობაში, ფასები კვლავ იზრდება ბინების, განსაკუთრებით ახალი და მაღალი ხარისხის, დეფიციტის გამო.

ასეთი მოთხოვნის შემთხვევაში, უბანი გადამწყვეტ როლს ასრულებს. ის განსაზღვრავს ქირის დონეს, მომგებიანობას, რამდენად სწრაფად პოულობს მოიჯარე სახლს, რამდენად სანდოა ისინი და რამდენად მარტივია ქონების გაყიდვა. ამ სტატიაში განვიხილავთ ვენაში ბინების გასაქირავებელ უბნებს, რომლებიც ამჟამად გვთავაზობენ მოთხოვნის, სტაბილური შემოსავლისა და პერსპექტივების საუკეთესო კომბინაციას - როგორც ინვესტორებისთვის, ასევე უძრავი ქონების მფლობელებისთვის.

2025 წლისთვის ვენაში მოსახლეობისა და საბინაო ბაზრის სტაბილური ზრდა შეინიშნებოდა. ქალაქის მოსახლეობამ დაახლოებით 2.03 მილიონს გადააჭარბა, რაც ბოლო ათი წლის განმავლობაში 12-13%-იან ზრდას წარმოადგენს - 2015 წლიდან ქალაქს დაახლოებით 230 000 მოსახლე შეემატა. ეს ზრდა საცხოვრებელ და გასაქირავებელ სახლებზე მაღალი მოთხოვნის მთავარი მამოძრავებელი ძალაა, რასაც მიგრაცია, შიდა გადაადგილება და ახალგაზრდა ოჯახების შემოდინება უწყობს ხელს, რაც იმას ნიშნავს, რომ საცხოვრებელი უძრავი ქონების მოთხოვნა მუდმივად მაღალი რჩება.

მეორე მთავარი ტენდენცია ვენაში 2024-2025 წლებში ქირის ფასების ზრდაა. ბაზრის ანალიტიკისა და აგრეგატორების მონაცემებით, რამდენიმე სეგმენტში ქირა გასულ წელთან შედარებით ორნიშნა ტემპით გაიზარდა. 2025 წლის ბოლოსთვის ქალაქში საშუალო ქირა დაახლოებით 20 ევრო იქნება კვადრატულ მეტრზე, ხოლო პირდაპირი ქირა დაახლოებით 20.1 ევროს მიაღწევს კვადრატულ მეტრზე. საერთო ჯამში, ქირის ფასი მერყეობს 15 ევროდან კვადრატულ მეტრზე ( ImmoScout/Immopreise-ის ) უფრო ხელმისაწვდომ უბნებში 25-28 ევრომდე კვადრატულ მეტრზე ცენტრალურ და პრესტიჟულ უბნებში, როგორიცაა Innere Stadt და Neubau .

2025 წელს, ახალი განცხადებების ფასები გასულ წელთან შედარებით დაახლოებით 6-9%-ით გაიზარდა, რაც დამოკიდებულია ქონების ტიპსა და მონაცემთა წყაროზე.

მესამე ტენდენცია რაიონებს შორის მზარდი უთანასწორობაა. ცენტრალური და ცენტრალურთან ახლოს მდებარე რაიონები, როგორიცაა Innere Stadt , Neubau , Leopoldstadt და Mariahilf , ინარჩუნებენ მაღალ საიჯარო განაკვეთებს და კარგ ლიკვიდურობას, მაგრამ მაღალი შეძენის ხარჯების გამო, მათი საპროცენტო განაკვეთები, როგორც წესი, უფრო დაბალია.

ისეთი გარე რაიონები, როგორიცაა Donaustadt, Floridsdorf, Favoriten და Simmering, კვადრატულ მეტრზე უფრო ხელმისაწვდომ ფასებს გვთავაზობენ და ხშირად უფრო მაღალ მიმდინარე გაქირავების შემოსავალს გვთავაზობენ. აქ აქტიურად შენდება ახალი ოჯახზე ორიენტირებული საცხოვრებელი კომპლექსები (Neubau), მოთხოვნაზე კი მუშები და ახალგაზრდა ოჯახები ზრუნავენ. თუმცა, სოციალური საცხოვრებლის Wiener Wohnen) მაღალი წილის მქონე რაიონებში ინვესტორები შესაძლოა უფრო დიდ კონკურენციას და შეზღუდვებს წააწყდნენ ქონების ხელახლა გაყიდვის ან გაცემისას.

მეოთხე ასპექტი სოციალური და მუნიციპალური საცხოვრებლის განსაკუთრებული როლია. ვენას ისტორიულად სოციალური საცხოვრებლისა და საზოგადოებრივი Wien : ზოგიერთ სეგმენტში, გასაქირავებელი საცხოვრებლის ნახევარზე მეტი ქალაქის ან არაკომერციული დეველოპერების საკუთრებაა.

ეს ბაზარზე უნიკალურ ბალანსს ქმნის: ერთი მხრივ, ხელმისაწვდომი სოციალური საცხოვრებელი ფასების ზრდას ქვედა სეგმენტში ზღუდავს, ხოლო მეორე მხრივ, კერძო ბაზარი საშუალო და უფრო ძვირადღირებულ საცხოვრებელზეა ორიენტირებული, სადაც მოთხოვნა და ფასები უფრო სწრაფად იზრდება.

და ბოლოს, გასათვალისწინებელია ბაზრის ციკლურობა და მარეგულირებელი რისკები. ვენამ უკვე განიცადა მიგრაციის ტალღები 2020-იან წლებში (მაგალითად, 2015 და 2022 წლებში), რამაც დროებით გაზარდა ზეწოლა საბინაო და გაქირავების ბაზრებზე. ამავდროულად, ხელისუფლება ამკაცრებს მოკლევადიანი გაქირავების რეგულაციებს, მათ შორის Airbnb-ზე შეზღუდვებს და სულ უფრო მეტად ამახვილებს ყურადღებას საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობასა და ქირის კონტროლზე. ყველა ეს ფაქტორი პირდაპირ გავლენას ახდენს იმ რისკების დონეზე, რომლებიც ინვესტორებმა და მეიჯარეებმა უნდა გაითვალისწინონ.

ვენაში ბინების გასაქირავებლად საუკეთესო უბნების დასადგენად, ჩვენ ჩავატარეთ ყოვლისმომცველი ბაზრის კვლევა. მასში გათვალისწინებულია ეკონომიკური მონაცემები, მოთხოვნა, ინფრასტრუქტურის ხარისხი და ადგილობრივი რეგულაციები.

ჩვენი მეთოდი ეფუძნება კვადრატულ მეტრზე ევროში საშუალო გაქირავების ფასების შედარებას, როგორც ძველ შენობებში (Altbau), რომლებსაც აქვთ რეგულირებადი ტარიფები (Richtwert), ასევე ახალ შენობებში. ჩვენ ასევე ვაანალიზებთ გაქირავების ტარიფების ტენდენციებს 2015 წლიდან 2025 წლამდე, რათა შევაფასოთ შემოსავლის გრძელვადიანი ზრდა და მოთხოვნის მდგრადობა.

ძირითადი მაჩვენებელია ქონების დაკავებულობა — ანუ საშუალოდ, მოიჯარე რჩება. მაღალი ტარიფების მქონე ზონებს აქვთ ვაკანსიის დაბალი რისკი და უზრუნველყოფენ სტაბილურ შემოსავალს. მომგებიანობის ანალიზი ითვალისწინებს როგორც მთლიან, ასევე წმინდა შემოსავალს. ეს საშუალებას იძლევა შეფასდეს ფაქტობრივი ფინანსური შედეგი საოპერაციო ხარჯების, გადასახადების და პოტენციური რემონტის ხარჯების გამოკლების შემდეგ.

მნიშვნელოვანი ფაქტორია საწყისი ღირებულება — უძრავი ქონების შეძენისას კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი. ის გავლენას ახდენს მთლიან ინვესტიციაზე და ინვესტიციის ანაზღაურებისთვის საჭირო დროზე.

დამქირავებლის ტიპი ასევე გავლენას ახდენს უბნის შეფასებაზე: მოთხოვნა უფრო ცვალებადია სტუდენტურ უბნებში, სტაბილურია ოჯახებისთვის ხელსაყრელ უბნებში და უფრო მაღალია ხელმისაწვდომობა იმ ადგილებში, სადაც უცხოელი პროფესიონალების მაღალი კონცენტრაციაა. გეოგრაფიული ფაქტორები მოიცავს ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობის ანალიზს: მეტროს ხაზებთან, ტრამვაის მარშრუტებთან და ძირითად სატრანსპორტო კვანძებთან სიახლოვეს.

განვითარებული ინფრასტრუქტურა — სკოლები, საბავშვო ბაღები, კლინიკები, მაღაზიები და პარკები — უბანს უფრო მიმზიდველს ხდის და დამქირავებლებს უფრო დიდხანს დარჩენისკენ უბიძგებს.

განსაკუთრებული ყურადღება ეთმობა იურიდიულ რისკებს: ძველი საცხოვრებელი ფონდის ქირის რეგულირებას (Altbau), რეკომენდებული ქირის სისტემის (Richtwertmietzins) გამოყენებას, მოკლევადიანი გაქირავების შეზღუდვებს და უძრავი ქონების დასაშვებ გამოყენებაზე დაწესებულ მუნიციპალურ რეგულაციებს. ამ ფაქტორებს შეუძლიათ როგორც პოტენციური შემოსავლის შემცირება, ასევე ბაზრის სტაბილურობისა და პროგნოზირებადობის უზრუნველყოფა.

ძირითადად გამოიყენება Wien შტატის (MA 23) და ავსტრიის სტატისტიკის სამსახურის , რომლებიც მოსახლეობის, მიგრაციის, ოჯახების შემადგენლობისა და საცხოვრებელი ფონდის შესახებ ოფიციალურ ინფორმაციას გვაწვდიან. მეორადი წყაროები მოიცავს ისეთ ძირითად საბაზრო პლატფორმებს, როგორიცაა ImmoScout24 , Willhaben და Immopreise , რომლებიც რეალურ საბაზრო შეთავაზებებსა და ფასების ტენდენციებს აჩვენებენ.

Wien er Wohnen-ის მონაცემები ღირებულ დამატებით ინფორმაციას გვაწვდის . ისინი ბაზარზე უფრო პროფესიონალურ პერსპექტივას გვთავაზობენ, ხელს უწყობენ კონკრეტულ სფეროებსა და სეგმენტებში სიტუაციის უფრო ღრმად გააზრებას და მიმდინარე ცვლილებებისა და ტენდენციების შეფასებას.

შედეგად მიღებული მეთოდოლოგია წარმოადგენს ეტაპობრივ ანალიზს, რომელიც აერთიანებს ეკონომიკურ და სოციალურ ინდიკატორებს, ბაზრის მონაცემებს, ინფრასტრუქტურას და სამართლებრივ შეზღუდვებს. ეს მიდგომა საშუალებას იძლევა ობიექტურად გამოვლინდეს ვენის იმ რაიონები, რომლებსაც ყველაზე დიდი გაქირავების პოტენციალი აქვთ.

ვენაში უძრავი ქონების წარმატებულ გაქირავებაში უბანი გადამწყვეტ როლს ასრულებს. თითოეულ უბანს თავისი მახასიათებლები აქვს: სოციალური გარემო, მოთხოვნის დონე, გაქირავების ტარიფის დინამიკა და რეგულაციები. ეს ყველაფერი პირდაპირ გავლენას ახდენს ქონების მომგებიანობასა და მოიჯარეების სტაბილურობაზე.

უბნების შეფასებისას მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ კვადრატულ მეტრზე საშუალო ქირის გათვალისწინება. ლიკვიდურობა, მოიჯარეების პროფილი, ურბანული განვითარების გეგმები, ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა და პოტენციური რისკები თანაბრად მნიშვნელოვანია. ქვემოთ მოცემულია უბნები, რომლებიც 2025 წელს ყველაზე პერსპექტიულად ითვლება ინვესტორებისა და მფლობელებისთვის, რომლებიც ორიენტირებულია სტაბილურ მოთხოვნასა და დაბალანსებულ შემოსავლებზე.

მოკლე აღწერა. Favoriten ვენის სამხრეთით მდებარე დიდი და მჭიდროდ დასახლებული რაიონია. მისი განვითარება მნიშვნელოვნად დაჩქარდა ჰაუპტბანჰოფის მახლობლად სატრანსპორტო და სარკინიგზო პროექტების დაწყების შემდეგ. რაიონში დომინირებს ახალი შენობები და სხვადასხვა კატეგორიის საცხოვრებელი კორპუსები, ხოლო ურბანული გარემო აგრძელებს გაუმჯობესებას ახალი მაღაზიებით, მომსახურებითა და სამუშაო ადგილებით.

ვისთვის არის განკუთვნილი. Favoriten იდეალურია დაბალი და საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვის, მუშებისთვის, ახალგაზრდა წყვილებისთვის და სტუდენტებისთვის. ეს ტერიტორია ასევე საინტერესოა იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც გეგმავენ თავიანთი ქონების მასობრივ ბაზარზე გაქირავებას.

საშუალო ქირა და დიაპაზონი. ქირის სავარაუდო ფასი კვადრატულ მეტრზე 12-15 ევროა. ფასი დამოკიდებულია ბინის მდგომარეობასა და საზოგადოებრივ ტრანსპორტთან სიახლოვეზე. უფრო მოშორებულ რაიონებში უფრო მარტივი და პატარა ბინები უფრო იაფია, ხოლო რკინიგზის სადგურებთან ახლოს მდებარე ახალი ბინები უფრო ძვირია.

მოსალოდნელი მოსავლიანობა. მთლიანი მოსავლიანობა, როგორც წესი, დაახლოებით 3.5-4.5%-ია გონივრული შესყიდვის ფასისა და ქონების სათანადო მართვის შემთხვევაში. ახალ შენობებში ( Neubau ) მოსავლიანობა შეიძლება ოდნავ დაბალი იყოს, რადგან კვადრატულ მეტრზე ფასი უფრო მაღალია.

რისკები და შეზღუდვები. მასობრივი ბაზრის სეგმენტი მაღალი კონკურენტუნარიანობით ხასიათდება, მოთხოვნა შესაძლოა სეზონურად მერყეობდეს და ზოგიერთი ძველი უძრავი ქონება სწრაფად გაუარესდეს. ხელმისაწვდომი ვარიანტების დიდმა რაოდენობამ შესაძლოა შეზღუდოს ქირის ფასების ზრდა. ასევე მნიშვნელოვანია ქირის ფასების გაანგარიშებისას გავითვალისწინოთ რეგულაციები და დამატებითი ხარჯები, მათ შორის კომუნალური გადასახადები (Betriebskosten).

მოკლე აღწერა. Donaustadt აღმოსავლეთ ვენის უდიდესი რაიონია. ბოლო წლებში აქ აქტიურად შენდება Neubau

ვისთვის არის განკუთვნილი: ამ ტერიტორიას ხშირად ირჩევენ ოჯახები, ემიგრანტები, ახალი ბიზნეს ცენტრების თანამშრომლები და ის ადამიანები, რომლებიც აფასებენ მეტ სივრცეს და მწვანე სივრცეებთან სიახლოვეს.

საშუალო ქირა და დიაპაზონი. დაახლოებით 15–20 ევრო კვადრატულ მეტრზე: უფრო დაბალი ფასები შორეულ რაიონებსა და ძველ შენობებში, უფრო მაღალი ფასები ახალ საცხოვრებელ კომპლექსებში კარგი სტანდარტის კეთილმოწყობით.

მოსალოდნელი შემოსავალი. ახალ პროექტებში ( Neubau ), მთლიანი შემოსავალი შეიძლება იყოს დაახლოებით 3.8-4.6%, თუ შესყიდვის ფასი ზომიერია და გრძელვადიანი დამქირავებლების მხრიდან მაღალი მოთხოვნაა.

რისკები და შეზღუდვები. ამ ტერიტორიისთვის მთავარი რისკი პოტენციური ჭარბი მიწოდებაა. თუ ბაზარზე ერთდროულად ბევრი ახალი ბინა გამოჩნდება, ამან შეიძლება გამოიწვიოს ვაკანსიების ზრდა და გაქირავების ფასების დროებითი ვარდნა. გარდა ამისა, ქალაქის ცენტრიდან ამ ტერიტორიის დაშორებამ შეიძლება შეამციროს მისი მიმზიდველობა ქალაქის ცენტრში მომუშავე დამქირავებლებისთვის, რომლებსაც არ აქვთ დისტანციურად მუშაობის ან მოქნილი მგზავრობის შესაძლებლობები.

მოკლე აღწერა. Leopoldstadt ცენტრსა და აღმოსავლეთს შორის დამაკავშირებელი რგოლია. იგი მოიცავს ცენტრალურ უბნებს, სანაპირო ზოლსა და კუნძულოვან ტერიტორიებს. რაიონი მიმზიდველია კარგად განვითარებული სატრანსპორტო ქსელით, ყოვლისმომცველი საცხოვრებლად ვარგისი ინფრასტრუქტურით, ქალაქის მთავარ პარკთან (პრატერი) და მნიშვნელოვან კულტურულ ადგილებთან სიახლოვით.

შესაფერისია: ეს ტერიტორია პოპულარულია ახალგაზრდა პროფესიონალებში, ემიგრანტებსა და საშუალო და მაღალი შემოსავლის მქონე დამქირავებლებს შორის. ის კარგად არის შესაფერისი მოკლევადიანი და საშუალოვადიანი გაქირავებისთვის, განსაკუთრებით მათთვის, ვისაც სურს ქალაქის ცენტრთან ახლოს ცხოვრება, მაგრამ არა უშუალოდ ინერ Innere Stadt .

საშუალო ქირა და დიაპაზონი. დაახლოებით 20–26 ევრო კვადრატულ მეტრზე; ფასები შეიძლება კიდევ უფრო მაღალი იყოს ქალაქის ცენტრთან ძალიან ახლოს მდებარე ადგილებში.

მოსალოდნელი შემოსავალი. მთლიანი შემოსავალი 3.2-4.0% - მაღალი ქირა კომპენსირდება მაღალი შესყიდვის ფასით, ამიტომ საერთო ეფექტურობა საშუალოა.

რისკები და შეზღუდვები. მთავარი რისკი კვადრატულ მეტრზე მაღალი შესყიდვის ფასია, რაც ამცირებს მოსავლიანობას. ასევე შესაძლებელია ინტენსიური კონკურენცია ემიგრანტებისთვის განკუთვნილ საბინაო ბაზარზე და სეზონური რყევები მოკლევადიანი გაქირავების მოთხოვნაში.

მოკლე აღწერა : Meidling კლასიკური საცხოვრებელი უბანია მოსახერხებელი სატრანსპორტო კავშირებით, მათ შორის S-Bahn და U-Bahn, და მაღაზიებისა და მომსახურების ფართო არჩევანით. ის აერთიანებს ძველ საცხოვრებელ შენობებს ახალ საცხოვრებელ კომპლექსებთან.

შესაფერისია: მრავალფეროვანი აუდიტორიისთვის: ოჯახებისთვის, საშუალო დონის პროფესიონალებისთვის და წყვილებისთვის. ტერიტორია იდეალურია სტაბილური საშუალო კლასის ინვესტორებისთვის.

საშუალო ქირა და დიაპაზონი. დაახლოებით 17-21 ევრო კვ.მ.-ზე — ფასი დამოკიდებულია კონკრეტულ მდებარეობასა და ბინის სტანდარტზე.

მოსალოდნელი მოსავლიანობა. დაახლოებით 3.2-4.2% მთლიანი მოსავლიანობა. მომგებიანობა დიდწილად განისაზღვრება ხელსაყრელი შესყიდვის ფასით და კომუნალური ხარჯებით.

რისკები და შეზღუდვები. პოტენციურ რისკებს შორისაა მეზობელი ტერიტორიებიდან კონკურენცია და საცხოვრებელი ფონდის განსხვავებული პირობები. ამიტომ, მნიშვნელოვანია მეიდლინგის კონკრეტული უბნის Meidling განსაკუთრებით კი ტრანსპორტისა და ინფრასტრუქტურის სიახლოვის, ყურადღებით შეფასება.

მოკლე აღწერა. Simmering მნიშვნელოვან ტრანსფორმაციას განიცდის: ტრადიციული ინდუსტრიული უბნიდან ის ახალი საცხოვრებელი კომპლექსების მიმზიდველ ადგილად იქცევა. მისი თანამედროვე მიმზიდველობა ხელმისაწვდომი საცხოვრებლისა და ტრანსპორტის შესანიშნავი ხელმისაწვდომობის შეთავაზებაზეა დაფუძნებული.

შესაფერისია: ეს ვენის პრემიერ საცხოვრებლის უბანი ახალგაზრდა ოჯახებისთვის, ბიუჯეტის შემფასებელი დამქირავებლებისა და მუშებისთვისაა. ინვესტორებს, რომლებიც ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს ეძებენ, ამ ტერიტორიაზე ხელმისაწვდომ საცხოვრებელ ვარიანტებს იპოვიან.

საშუალო ქირა და დიაპაზონი. დაახლოებით €16–19/მ² (ზოგიერთი შეფასებით მერყეობს €18–19/მ²-ის ფარგლებში).

მოსალოდნელი შემოსავალი. მთლიანი შემოსავალი დაახლოებით 3.5-4.3%-ია, განსაკუთრებით ახალი და კარგად დაპროექტებული ბინებისთვის.

რისკები და შეზღუდვები. მოთხოვნა და მოსახლეობა სტაბილური რჩება, თუმცა შესაძლოა, ეს ტერიტორია ნაკლებად ლიკვიდური იყოს, ვიდრე პრემიუმ ლოკაციები. პერსპექტივები დიდწილად ახალი პროექტების დაწყების ტემპზეა დამოკიდებული.

მოკლე აღწერა. Döbling და Hietzing პრესტიჟული, ეკოლოგიურად სუფთა უბნებია ვილებით, ტაუნჰაუსებითა და მაღალი ხარისხის საცხოვრებელი კორპუსებით. ისინი მაღალი ცხოვრების სტანდარტით, შესანიშნავი სკოლებითა და დაბალი სიმჭიდროვის განაშენიანებით გამოირჩევიან.

შესაფერისია: აქ ცხოვრობენ სანდო და შეძლებული მოიჯარეები: მაღალი შემოსავლის მქონე ოჯახები, დიპლომატები და აღმასრულებლები. ტერიტორია იდეალურია გრძელვადიანი გაქირავებისთვის.

საშუალო ქირა და დიაპაზონი. აქ გაქირავების ფასები მაღალია — დაახლოებით 22–30 ევრო კვადრატულ მეტრზე, ზოგიერთი ქონების შემთხვევაში კი კიდევ უფრო მაღალი. ვილებისა და ფუფუნების საცხოვრებლების ფასები შეიძლება მნიშვნელოვნად აღემატებოდეს ამ დონეს.

მოსალოდნელი შემოსავალი. მაღალი შესყიდვის ფასების გამო, მთლიანი შემოსავალი, როგორც წესი, უფრო დაბალია (≈2.5–3.5%). თუმცა, ასეთი ქონება კარგად ინარჩუნებს თავის ღირებულებას და მაღალი ლიკვიდურობისაა.

რისკები და შეზღუდვები. საპროცენტო განაკვეთები დაბალია, მაგრამ შეფერხების რისკი უფრო დაბალია. პრემიუმ სეგმენტის ინვესტორებმა ყურადღება უნდა გაამახვილონ ქონების გრძელვადიან ფასზე და არა სწრაფ ყოველთვიურ მოგებაზე.

მოკლე აღწერა. ეს ლოკაციები მდებარეობს ქალაქის ცენტრთან ახლოს, უნივერსიტეტებთან, ბიზნეს სივრცეებთან და კულტურულ დაწესებულებებთან ახლოს. ისინი გვთავაზობენ გასაქირავებელი საცხოვრებლების მაღალ კონცენტრაციას და ავლენენ სტუდენტებისა და ახალგაზრდა პროფესიონალების მუდმივ ინტერესს.

შესაფერისია: ძირითადი მოიჯარეები არიან სტუდენტები, ახალგაზრდა პროფესიონალები, ემიგრანტები და შემოქმედებითი პროფესიონალები. ტერიტორიები კარგად არის შესაფერისი როგორც მოკლევადიანი, ასევე საშუალოვადიანი გაქირავებისთვის.

საშუალო ქირა და დიაპაზონი: 20-28 ევრო/მ²; ცენტრალურ უბნებში ხარისხიანი ბინებისთვის ფასები შეიძლება კიდევ უფრო მაღალი იყოს.

მოსალოდნელი მოსავლიანობა: მთლიანი მოსავლიანობის 3.0-4.0%, რაც დამოკიდებულია შესყიდვის ფასსა და ბინაში აღჭურვილობის დონეზე.

რისკები და შეზღუდვები. რისკებს შორისაა მაღალი შესვლის ხარჯები და ინტენსიური კონკურენცია. მოკლევადიანი გაქირავების სეგმენტში ასევე მნიშვნელოვანია მარეგულირებელი შეზღუდვების გათვალისწინება, როგორიცაა Airbnb-ის სტილის გაქირავების წესები.

ავსტრიაში კანონები მკაცრად იცავს მოიჯარეებს. ბინის მესაკუთრისთვის ეს ისეთი მარტივი არ არის, როგორც „გააქირავე და დაივიწყე“. მათ მკაცრად უნდა დაიცვან წესები: დაიცვან ხელშეკრულების პირობები, არ გადააჭარბონ დაშვებულ ტარიფებს, სწორად მართონ კომუნალური გადასახადები, გადაიხადონ გადასახადები და გახსოვდეთ, რომ ბინის „ტურისტებისთვის რამდენიმე დღით“ გაქირავება ზოგადად აკრძალულია. ეს ყველაფერი მკაცრი რეგულაციებით რეგულირდება.

ამ რეგულაციების შეუსრულებლობა რეალურ რისკებს შეიცავს, ფინანსური ზარალიდან დაწყებული ადმინისტრაციული ჯარიმებითა და ხანგრძლივი სასამართლო პროცესებით დამთავრებული. ამიტომ, ვენაში უძრავი ქონების მესაკუთრეებისთვის უმნიშვნელოვანესია კანონის ძირითადი ასპექტების გააზრება, რომლებსაც ქვემოთ განვიხილავთ.

ავსტრიაში იჯარის ხელშეკრულებების ორი ძირითადი ტიპი არსებობს: მუდმივი (unbefristet) და ვადიანი (befristet).

უვადო კონტრაქტი (unbefristeter Mietvertrag)

ამ ტიპის ხელშეკრულება დამქირავებლის მაქსიმალურ დაცვას უზრუნველყოფს. მეიჯარეს ხელშეკრულების შეწყვეტა მხოლოდ მკაცრად განსაზღვრული მიზეზების გამო შეუძლია, მაგალითად, დამქირავებლის განზრახვა, გააგრძელოს ცხოვრება ბინაში ან დამქირავებლის მხრიდან სერიოზული დარღვევები.

უვადო იჯარა, როგორც წესი, ამცირებს მომგებიანობას, მაგრამ ზრდის ქონების ლიკვიდურობას, რადგან ასეთ საცხოვრებელს უფრო ხშირად ირჩევენ გრძელვადიანი იჯარის მაძიებელი მოიჯარეები.

ვადიანი კონტრაქტი (befristeter Mietvertrag)

როგორც წესი, იჯარის ხელშეკრულება სამი წლით არის გაფორმებული, უფრო იშვიათად - ხუთი ან ათი წლით. მისი განახლება შესაძლებელია რამდენჯერმე, მაგრამ მეორე განახლების შემდეგ მოიჯარეს უფლება აქვს მოითხოვოს განუსაზღვრელი ვადით იჯარის ხელშეკრულება. მეიჯარისთვის ვადიანი იჯარა უფრო მოსახერხებელია, რადგან ის მეტ მოქნილობას გვთავაზობს და საჭიროების შემთხვევაში ქირის გადახედვის შესაძლებლობას იძლევა.

Richtwert - ზღვრული განაკვეთები ძველი ფონდისთვის (Altbau)

1945 წლამდე აშენებული ძველი შენობებისთვის გამოიყენება სისტემა, რომელსაც ეწოდება Richtwertmiete (ქირის შემწეობა) - კანონით დადგენილი ქირის ლიმიტი. თითოეული ფედერალური რეგიონი ადგენს საკუთარ Richtwert-ს. დამატებითი გადასახადები (Zuschläge) დაშვებულია გარკვეული მახასიათებლებისთვის, როგორიცაა:

• ბინის კარგი მდგომარეობა;
• განვითარებული ინფრასტრუქტურა;
• ლიფტის ხელმისაწვდომობა;
• განხორციელებული მოდერნიზაცია.

დამატებითი გადასახადების არსებობის შემთხვევაშიც კი, საბოლოო ქირის ტარიფი კანონით შეზღუდული რჩება. ამის გამო, ძველი შენობების შემოსავლიანობა ხშირად უფრო დაბალია, ვიდრე ახალი შენობების (Neubau), თუმცა გრძელვადიანი გაქირავების რისკები, როგორც წესი, უფრო დაბალია.

ავსტრიის კანონმდებლობა იცავს როგორც მოიჯარეებს, ასევე მეიჯარეებს, თუმცა პასუხისმგებლობის უმეტესი ნაწილი, როგორც წესი, მეიჯარეზეა.

ძირითადი მოვალეობები:

• საცხოვრებლის შენარჩუნება საცხოვრებლად ვარგის მდგომარეობაში;
• აუცილებელი რემონტის ჩატარება, განსაკუთრებით შენობის კონსტრუქციასთან დაკავშირებული;
• Betriebskosten-ის (კომუნალური და საოპერაციო ხარჯები) მკაფიო და გამჭვირვალე გაანგარიშების უზრუნველყოფა;
• იჯარის ვადის ამოწურვისას დეპოზიტის (Kaution) დაბრუნება - როგორც წესი, ყოველთვიური ქირის 2-3 გადახდის ოდენობით;
• მინიმალური ენერგოეფექტურობის მოთხოვნების დაცვა, მათ შორის Heizwärmebedarf.

მეპატრონის უფლებები:

• მოიჯარის გადახდისუნარიანობის შემოწმება (Boniätsprüfung);
• ქირის ცვლილება კანონით დაშვებულ ფარგლებში;
• ქონების დაზიანების შემთხვევაში უზრუნველყოფის ნაწილის შენარჩუნება;
• ხელშეკრულების შეწყვეტა მოიჯარის მხრიდან სერიოზული დარღვევების შემთხვევაში.

მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ ამ წესების დარღვევამ შეიძლება გამოიწვიოს სამართლებრივი ქმედებები და ჯარიმები, ამიტომ კანონის კარგად გააზრება უმნიშვნელოვანესია.

ვენაში მკაცრად რეგულირდება Airbnb-ის მსგავსი პლატფორმების მეშვეობით მოკლევადიანი გაქირავება. ამ წესების მთავარი მიზანია გრძელვადიანი ყოფნისთვის საცხოვრებლის შენარჩუნება და საცხოვრებელი შენობების სასტუმროებად გადაკეთების თავიდან აცილება.

ძირითადი შეზღუდვები:

• საცხოვრებელი კორპუსის ყველა თანამფლობელის თანხმობის საჭიროება;
• მუდმივი საცხოვრებლად (Hauptwohnsitz) განკუთვნილ შენობებში ხანმოკლე ვადით გაქირავების აკრძალვა;
• დამატებითი ადგილობრივი შეზღუდვები გარკვეულ ტერიტორიებზე;
• დარღვევებისთვის ჯარიმამ შეიძლება 50 000 ევროს მიაღწიოს.

ეს ნიშნავს, რომ მეიჯარეებმა წინასწარ უნდა შეამოწმონ, დაშვებულია თუ არა მოკლევადიანი გაქირავება და მიიღონ ყველა საჭირო თანხმობა, რათა თავიდან აიცილონ მნიშვნელოვანი ჯარიმები და სხვა სასჯელები.

იჯარის შემოსავალი ექვემდებარება საშემოსავლო გადასახადს (Einkommensteuer). თუმცა, გადასახადი არ იხდება მთლიან იჯარის ოდენობაზე, არამედ მხოლოდ დაშვებული ხარჯების გამოკლების შემდეგ მიღებულ მოგებაზე.

რა შეიძლება ჩამოიწეროს:

• საცხოვრებელი უძრავი ქონების წლიური ამორტიზაცია (Abschreibung) 1.5%-ის ოდენობით;
• კომუნალური და ტექნიკური მომსახურების საფასური (Betriebskosten), რომელსაც მფლობელი ფარავს;
• იპოთეკური სესხების პროცენტი;
• რემონტის ხარჯები და საცხოვრებლის რემონტის ხარჯების ნაწილი;
• ქონების მართვასთან დაკავშირებული ხარჯები.

კანონმდებლობის ცოდნა მხოლოდ საწყისი წერტილია. ქირის შემოსავლის რეალური გენერირებისთვის მნიშვნელოვანია ბაზრის, ქონების მდგომარეობის, გაუმჯობესების პოტენციალის და მოიჯარეების ეფექტური მართვის უნარის გაგება. ეფექტური მეიჯარე აერთიანებს გააზრებულ მენეჯმენტს, ფინანსურ წინდახედულობას და ქონების ხარისხისადმი ყურადღებას.

ბინის შეძენამდე ან გაქირავებამდე მნიშვნელოვანია პოტენციური მომგებიანობის შეფასება. ამისათვის ჩვეულებრივ გამოიყენება ორი მეტრიკა: მთლიანი შემოსავლიანობა და წმინდა შემოსავლიანობა.

მთლიანი შემოსავალი ასახავს ქონების „ძირითად“ მომგებიანობას - წლიური საიჯარო შემოსავლის თანაფარდობას ბინის შესყიდვის ფასთან.

ფორმულა:

წმინდა შემოსავალი ასახავს რეალურ მომგებიანობას, რადგან ის მოიცავს ყველა ხარჯსა და გადასახადს.

ფორმულა:

Favoriten60 მ² ფართობის ბინის მაგალითი:

მთლიანი შემოსავალი = 4,7 %

წმინდა შემოსავალი ≈ 3,2 %

ბინის სათანადო გაუმჯობესება პირდაპირ ზრდის მის ღირებულებას, იზიდავს დამქირავებლის ინტერესს და ზრდის სწრაფი გაყიდვის ალბათობას. ენერგოეფექტური გადაწყვეტილებები - ახალი ფანჯრები, თანამედროვე გათბობის სისტემა და მაღალი ხარისხის იზოლაცია - მნიშვნელოვნად ამცირებს მაცხოვრებლებისთვის კომუნალურ ხარჯებს და აუმჯობესებს ქონების ენერგოეფექტურობას. ეს ბინას უფრო მიმზიდველს და აადვილებს მის გაქირავებას ან გაყიდვას.

თანამედროვე სამზარეულო ბინის არჩევისას მთავარი ფაქტორია. დამქირავებლები აფასებენ სამზარეულოს მოხერხებულობასა და იერსახეს, ხოლო კარგად აღჭურვილი სამზარეულო ზრდის ქირის ფასს და ხელს უწყობს დამქირავებლის უფრო სწრაფად პოვნას.

კარგი სააბაზანო არანაკლებ მნიშვნელოვანია თანამედროვე, მოწესრიგებული და ფუნქციონალური სააბაზანო ცხოვრებას უფრო კომფორტულს ხდის და ბინის საერთო განწყობას ამაღლებს.

აივანი ან ლოჯია ბოლო წლებში განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი გახდა, რადგან ადამიანები სახლში მეტ დროს ატარებენ და საკუთარი ეზოს ქონა დიდ პლიუსად ითვლება. იატაკის ხარისხი ასევე დიდ გავლენას ახდენს ბინის მიმზიდველობაზე : გამძლე იატაკი, როგორიცაა ლამინატი ან პარკეტი, დიდხანს ძლებს, მარტივი მოსავლელია და სახლს უფრო კომფორტულს ხდის.

კაპიტალური რემონტის გარდა, მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ ის ნიუანსები, რომლებიც ქმნის კარგად მოვლილი, მაღალი ხარისხის სივრცის შეგრძნებას. საიმედო სანტექნიკა, გააზრებული განათება, განახლებული ზედაპირები და მოწესრიგებული დეტალები ზრდის მაცხოვრებლების კომფორტს, ამცირებს ცვეთას და ზრდის ქონების ღირებულებას. მოდერნიზაციის ეს მიდგომა მოიცავს არა მხოლოდ გარეგნობას, არამედ პრაქტიკულ გადაწყვეტილებებსაც, რომლებიც ბინას უფრო კომფორტულს და გამძლეს ხდის.

საინვესტიციო უბნების მაგალითები: ცენტრალურ უბნებში — მაგალითად, Innere Stadt (პირველი ოლქი) და Leopoldstadt (მეორე ოლქი) — კარგად გარემონტებული ბინები სწრაფად პოულობენ დამქირავებლებს და მაღალი ქირის ფასი აქვთ, თუმცა შესყიდვის ფასი მნიშვნელოვნად მაღალია. უფრო ხელმისაწვდომი და კარგი შემოსავლის მქონე ვარიანტებია ფავრიტენში Favoriten მე-10 ოლქი), Meidling (მე-12 ოლქი) და Simmering (მე-11 ოლქი). ამ უბნებში ბინების რემონტი მნიშვნელოვნად ზრდის დამქირავებლების ინტერესს და ხელს უწყობს სტაბილური შემოსავლის უზრუნველყოფას.

გაქირავების დაგეგმვისას მნიშვნელოვანია იმის გაგება, თუ ვინ იქნებიან თქვენი მოიჯარეები, რადგან ეს გავლენას მოახდენს თქვენი ქონების მართვასა და შემოსავლის დონეზე.

სტუდენტები ხშირად იცვლიან საცხოვრებელს, ამიტომ უფრო მოქნილი მიდგომაა საჭირო. ისინი აფასებენ ავეჯს, საიმედო ინტერნეტთან წვდომით და მზად არიან დაუყოვნებლივ საცხოვრებლად ყოველგვარი რემონტის გარეშე. ამ დემოგრაფიულ ჯგუფში განსაკუთრებით პოპულარულია ისეთი რაიონები, სადაც უნივერსიტეტების დიდი რაოდენობაა, როგორიცაა Alsergrund (მე-9 ოლქი) და Döbling (მე-19 ოლქი).

ოჯახები, როგორც წესი, დიდი ხნის განმავლობაში ცხოვრობენ და სტაბილურობას აფასებენ. ისინი ეძებენ ფართო ბინებს, წყნარ გარემოს და სკოლებთან, საბავშვო ბაღებთან და პარკებთან მოსახერხებელ წვდომას. კარგი ინფრასტრუქტურითა და უხვი მწვანე სივრცით აღჭურვილი უბნები, როგორიცაა Hietzing (მე-13 ოლქი) და Währing (მე-18 ოლქი), ოჯახებისთვის კარგად არის შესაფერისი. ემიგრანტები და საერთაშორისო პროფესიონალები, როგორც წესი, მზად არიან გადაიხადონ საშუალოზე მაღალი ფასები, თუ საცხოვრებელი აკმაყოფილებს მაღალ სტანდარტებს, მოსახერხებელ ადგილას მდებარეობს და კარგი საზოგადოებრივი ტრანსპორტით სარგებლობს მათ სამუშაო ადგილთან ახლოს.

ისინი ყველაზე ხშირად უპირატესობას ანიჭებენ Innere Stadtცენტრალურ უბნებს, Landstraße (მე-3 რაიონი) და Leopoldstadt, სადაც მოსახერხებელი ტრანსპორტი თანამედროვე საცხოვრებელ შენობებთან არის შერწყმული.

ხანდაზმული დამქირავებლები, როგორც წესი, მშვიდ ცხოვრების წესს ეწევიან და კარგად უვლიან საკუთარ სახლებს. ბინის არჩევისას ისინი განსაკუთრებით აფასებენ მოსახერხებელ განლაგებას, მარტივ წვდომას და გრძელი კიბეების არარსებობას. უფრო ღია გეგმარების მქონე უბნები, როგორიცაა Döbling , Hietzing და Liesing (მე-23 ოლქი), ამ ჯგუფისთვის კომფორტულ საცხოვრებელ პირობებს გვთავაზობენ.

სამიზნე ჯგუფის მკაფიოდ განსაზღვრა საშუალებას იძლევა გაუმჯობესებების ინტელექტუალურად დაგეგმვისა და შესაფერისი გაქირავების მოდელის შემუშავების. შედეგად, ქონება უკეთ აკმაყოფილებს მოიჯარის მოლოდინებს და დროთა განმავლობაში უფრო მდგრად მოგებას გამოიმუშავებს.

ვენაში საცხოვრებლის დაქირავება ან ძებნა ხშირად შეიძლება რთული იყოს, განსაკუთრებით პირველად მყიდველებისთვის. ადგილმდებარეობის გონივრულად შერჩევა, სიების გააზრება, ხარჯების მართვა და თქვენი უფლებების გააზრება დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ ზედმეტი ხარჯები, დაზოგოთ დრო და იცხოვროთ უფრო კომფორტულად. ქვემოთ მოცემულია პრაქტიკული რჩევები, რომლებიც დაგეხმარებათ ბაზარზე ორიენტირებასა და ინფორმირებული გადაწყვეტილებების მიღებაში.

ვენაში სახლის გასაქირავებლად უბნის არჩევა გადამწყვეტ როლს თამაშობს დაქირავებისას: ის განსაზღვრავს ცხოვრების მოხერხებულობას, ყოველდღიურ ხარჯებს და იმას, თუ რამდენად მარტივია სამსახურში, სკოლაში, მაღაზიებსა და საზოგადოებრივ ტრანსპორტში მოხვედრა.

სტუდენტებისა და ახალგაზრდა პროფესიონალებისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია უნივერსიტეტებთან ახლოს მდებარე საცხოვრებელი და მოსახერხებელი ტრანსპორტი. ისეთი უბნები, როგორიცაა Alsergrund (მე-9 ოლქი) და Leopoldstadt (მე-2 ოლქი), სტუდენტებისთვის დიდი მოთხოვნილებით სარგებლობენ უნივერსიტეტებთან სიახლოვისა და კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურის, მათ შორის კაფეების, სპორტული დარბაზებისა და ბიბლიოთეკების გამო.

ოჯახებს ურჩევენ, განიხილონ უბნები, სადაც კარგი სკოლები, საბავშვო ბაღები და პარკებია სასეირნოდ. Hietzing (მე-13 ოლქი), Währing (მე-18 ოლქი) და Döbling (მე-19 ოლქი) მშვიდი ატმოსფერო, უფრო ღია გეგმარების მქონე საცხოვრებელი კომპლექსი და უსაფრთხოების მაღალი დონე გამოირჩევიან.

ემიგრანტებისა და პროფესიონალებისთვის მოსახერხებელი ტრანსპორტი და კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურა მთავარია. Innere Stadt (პირველი რაიონი), Landstraße (მესამე რაიონი) და Leopoldstadt რაიონები მარტივ გადაადგილებას, საერთაშორისო სკოლებსა და მოსახერხებელ შოპინგს სთავაზობს მომხმარებლებს.

ხანდაზმული დამქირავებლებისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მარტივი წვდომა, კიბეების არარსებობა, ლიფტი და მშვიდი გარემო. ისეთი უბნები, როგორიცაა Döbling , Hietzing და Liesing (მე-23 ოლქი), კარგად შეეფერებათ.

ვენაში საცხოვრებლის არჩევისას მნიშვნელოვანია ყურადღებით წაიკითხოთ ინფორმაცია განცხადებებში. პირობებისა და ხარჯების არასწორად გაგებამ შეიძლება გამოიწვიოს ზედმეტი ხარჯები ან ბინა, რომელიც თქვენს საჭიროებებს არ დააკმაყოფილებს.

პირველი, რასაც ყურადღება უნდა მიაქციოთ, არის Betriebskosten, ანუ საოპერაციო ხარჯები. ეს არის სავალდებულო ყოველთვიური გადასახადები შენობის მოვლა-პატრონობისთვის, მათ შორის დასუფთავების, ნაგვის შეგროვების, შენობის მოვლა-პატრონობისა და დაზღვევის. ისინი, როგორც წესი, გადაიხდება ძირითადი ქირისგან ცალკე და მათი ოდენობა შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს. ამ ხარჯების გაუთვალისწინებლობამ შეიძლება გამოიწვიოს ქონების საბოლოო ღირებულება მოსალოდნელზე გაცილებით მაღალი.

მეორე მნიშვნელოვანი ფაქტორი გათბობის ხარჯებია (Heizkosten). ძველ და ახალ შენობებს შორის განსხვავება განსაკუთრებით შესამჩნევია აქ. ძველ შენობებს (Altbau) ხშირად აქვთ მოძველებული გათბობის სისტემები, რომლებიც ცუდად ინარჩუნებენ სითბოს, რაც ზამთრის ძალიან მაღალ გადასახადებს იწვევს. ახალ შენობებს ( Neubau ) აქვთ უკეთ იზოლირებული კედლები და ფანჯრები, ასევე უფრო თანამედროვე და ეფექტური გათბობის სისტემები. ბიუჯეტის დაგეგმვისას მნიშვნელოვანია გაითვალისწინოთ არა მხოლოდ ქირა, არამედ ზამთრის გათბობის გაზრდილი ხარჯებიც.

ბინის მდგომარეობაც მნიშვნელოვან როლს ასრულებს. ძველ შენობებში (Altbau) როგორც წესი, მაღალი ჭერი, დიდი ფანჯრები და საინტერესო არქიტექტურა აქვთ, თუმცა ხშირად საჭიროებენ რემონტს და დამატებით ხარჯებს. მეორეს მხრივ, ახალი შენობები ( Neubau ) თანამედროვე კეთილმოწყობას, კარგ მოპირკეთებას და ენერგოეფექტურ გადაწყვეტილებებს გვთავაზობენ, თუმცა ქირა, როგორც წესი, უფრო ძვირია. ამ ტიპის საცხოვრებლებს შორის განსხვავებების გაგება დაგეხმარებათ უფრო ზუსტად შეაფასოთ მომავალი ხარჯები და კომფორტის დონე.

ქირის ხარჯების შემცირება გააზრებულ მიდგომას მოითხოვს. ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული გზა, რომ ნაკლები გადაიხადოთ, არის საერთო საცხოვრებლის (WG) გამოყენება. როდესაც ქირა და კომუნალური გადასახადები რამდენიმე მოიჯარეზე ნაწილდება, ინდივიდუალური ხარჯები მნიშვნელოვნად მცირდება, რაც მათ განსაკუთრებით მოსახერხებელს ხდის სტუდენტებისა და ახალგაზრდა პროფესიონალებისთვის.

ვენაში მოქმედებს სახელმწიფო დახმარების პროგრამები, როგორიცაა Wohnbeihilfe, რომელიც შექმნილია დაბალი შემოსავლის მქონე ადამიანებისთვის. დახმარების ოდენობა დამოკიდებულია შემოსავლის დონეზე, ოჯახის შემადგენლობასა და საცხოვრებლის ხარჯებზე და შეიძლება დაფაროს ქირის ნაწილი, რაც ამცირებს საერთო ფინანსურ ტვირთს.

სააგენტოს მეშვეობით ქირაობა, როგორც წესი, მოიცავს უზრუნველყოფის საფასურს, რომელიც შეიძლება ორ თვემდე ქირა იყოს. თქვენ შეგიძლიათ შეამციროთ ხარჯები მესაკუთრესთან უშუალოდ ძებნით, რაც განსაკუთრებით ხელსაყრელია ქალაქის პოპულარულ უბნებში.

დრო არანაკლებ მნიშვნელოვანია. პოპულარულ რაიონებში ბინები ძალიან სწრაფად ქირავდება, ამიტომ უმჯობესია ძებნა გადასვლამდე 1-2 თვით ადრე დაიწყოთ. წინასწარ დაგეგმვა მეტ არჩევანს გაძლევთ და გაბერილი ფასების თავიდან აცილებაში დაგეხმარებათ.

ეს ნაბიჯები არა მხოლოდ ამცირებს ხარჯებს, არამედ გაქირავების პროცესს უფრო გასაგებსა და მოსახერხებელს ხდის.

ვენაში მოიჯარეები კანონით არიან დაცულნი და თქვენი უფლებების გაცნობიერება ხელს უწყობს დავების და მესაკუთრის მხრიდან არასათანადო ქმედებების თავიდან აცილებას. ძირითადი უფლებები მოიცავს:

• კომუნალური გადასახადების, მათ შორის Betriebskosten-ის, გამჭვირვალე გაანგარიშებისა და სწორი დარიცხვის უფლება;
• მესაკუთრის პასუხისმგებლობა, შეინარჩუნოს ბინა საცხოვრებლად ვარგის მდგომარეობაში და ჩაატაროს საჭირო რემონტი;
• უკანონო ქირის ზრდის გასაჩივრების შესაძლებლობა;
• დაცვა უსაფუძვლო ან თვითნებური გამოსახლებისგან.

პრობლემების წარმოშობის შემთხვევაში, მოიჯარეებს შეუძლიათ მიმართონ რჩევისა და მხარდაჭერის სამსახურს Mietervereinigung ) და ქალაქის სამსახურებს, როგორიცაა Stadt Wien – Wohnservice. ეს სამსახურები უზრუნველყოფენ განმარტებებსა და მხარდაჭერას გერმანულ ენაზე, ეხმარებიან კონფლიქტების მოგვარებაში, ამოწმებენ კონტრაქტების კანონიერებას და იცავენ მოიჯარეების ინტერესებს.

ვენაში გასაქირავებელ უძრავ ქონებაში ინვესტირება უსაფრთხო ფსონად ითვლება, თუმცა მას გარკვეული რისკები ახლავს თან. მნიშვნელოვანია მათი წინასწარ გათვალისწინება პოტენციური დანაკარგების მინიმიზაციისა და საერთო შემოსავლის მაქსიმიზაციის მიზნით.

ჭარბი მიწოდების რისკი Neubau ზოგიერთ რაიონში ახალი მშენებლობების მოცულობა გადაჭარბებულია. ეს ზრდის კონკურენციას გაქირავების ბაზარზე და შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს უძრავი ქონების შემოსავალზე. ეს განსაკუთრებით ეხება Favoriten , Simmering და Floridsdorf , სადაც ბოლო წლებში ახალი ბინების მნიშვნელოვანი რაოდენობა აშენდა.

ბაზრის სათანადოდ შესაფასებლად და ინვესტიციების დაგეგმვისთვის, ღირს მისი დინამიკის რეგულარული მონიტორინგი სპეციალიზებული პორტალების მეშვეობით, როგორიცაა immosuchmaschine.at. ეს ხელს უწყობს იმ სფეროების შერჩევას, სადაც მიწოდება და მოთხოვნა უფრო დაბალანსებულია.

მარეგულირებელი რისკი. ავსტრიაში, გაქირავების ურთიერთობები მკაცრად რეგულირდება კანონით. ძველ შენობებში (Altbau) ქირის დონის შეზღუდვებმა და მოკლევადიანი გაქირავების უფრო მკაცრმა რეგულაციებმა, როგორიცაა Airbnb-ის მეშვეობით, შესაძლოა შეამციროს ინვესტიციების შემოსავალი.

მნიშვნელოვანია, რომ მფლობელებმა რეგულარულად აკონტროლონ კანონმდებლობაში ცვლილებები ისეთი წყაროების მეშვეობით, როგორიცაა ehl.at და ვენის საქალაქო საბჭო (Stadt Wien), რათა დროულად შეცვალონ თავიანთი გაქირავების სტრატეგია.

ვაკანსიის რისკი. მოიჯარეების გარეშე ხანგრძლივი პერიოდები ხშირად გამოწვეულია ქონების არასწორი განლაგებით ან სეზონურობის არასაკმარისად შეფასებით. მაგალითად, სტუდენტური საცხოვრებელი ხშირად ცარიელი რჩება ზაფხულის თვეებში, ხოლო ემიგრანტებისთვის განკუთვნილ ბინებზე მოთხოვნა შეიძლება დაკარგოს კორპორატიულ პროგრამებში ცვლილებების გამო.

ქონების სწორად პოზიციონირებას, მარკეტინგს და ზუსტ ტარგეტირებას შეუძლია შეამციროს შეფერხების დრო და შეინარჩუნოს შემოსავლის სტაბილური დონე.

ფინანსური რისკები. ინვესტიციების შემოსავალზე პირდაპირ გავლენას ახდენს ეკონომიკური მდგომარეობა, იჯარის მოთხოვნა და იპოთეკური სესხების განაკვეთები. მზარდი საპროცენტო განაკვეთები ზრდის მესაკუთრის ხარჯებს, ხოლო მოთხოვნის შემცირება მოქნილ ზომებს მოითხოვს - მაგალითად, ქირის კორექტირება ან ბინის რემონტი მოიჯარეების შესანარჩუნებლად.

ვენაში გასაქირავებელ უძრავ ქონებაში ინვესტირებისას მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ არა მხოლოდ მიმდინარე სიტუაცია, არამედ ბაზრის საშუალოვადიანი განვითარებაც. მომდევნო სამიდან ხუთ წლამდე პერიოდში, საცხოვრებელზე მოთხოვნა თანდათანობით გაიზრდება, ზრდის ტემპი კი ადგილმდებარეობის, ქონების ტიპისა და დემოგრაფიული ცვლილებების მიხედვით განსხვავდება.

სატრანსპორტო ქსელის განვითარებას და ახალი მშენებლობების მოცულობას მნიშვნელოვანი გავლენა აქვს ბაზრის პერსპექტივებზე მაგალითად, U1 მეტროს ხაზის გაფართოება და Favoriten და Simmering ზრდის ამ ტერიტორიების მიმზიდველობას და მხარს უჭერს მოთხოვნას. ამავდროულად, Neubau ზრდის კონკურენციას უძრავი ქონების მესაკუთრეებს შორის, რაც მნიშვნელოვანია გასათვალისწინებელი მომავალი მომგებიანობის შეფასებისას.

ისეთ პრესტიჟულ უბნებში, როგორიცაა Döbling და Hietzing , სიტუაცია განსხვავებულია. აქ უძრავი ქონების რაოდენობა შეზღუდულია და ოჯახებისა და ემიგრანტების მხრიდან გრძელვადიანი გაქირავებისადმი ინტერესი სტაბილური რჩება. მაღალი შესყიდვის ფასი, როგორც წესი, კომპენსირდება ვაკანსიის დაბალი რისკით და უეცარი რყევების გარეშე გაქირავების ტარიფების შენარჩუნების შესაძლებლობით.

ემიგრანტებისა და ახალგაზრდა პროფესიონალების ინტერესი კონცენტრირებულია Leopoldstadt და Landstraße , განსაკუთრებით ახალი ოფისებისა და ბიზნეს კლასტერების მახლობლად. ამავდროულად, Floridsdorf და Liesing სულ უფრო პოპულარული ხდება საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახებში, რომლებიც ეძებენ ფართო ბინებს და კარგ ინფრასტრუქტურას, მიუხედავად იმისა, რომ ისინი ქალაქის ცენტრიდან უფრო შორს მდებარეობენ.

ვენის ბინების გასაქირავებელი უბნები გაქირავების პერსპექტივების მიხედვით დაახლოებით სამ ტიპად იყოფა: განვითარებადი უბნები კარგი ინფრასტრუქტურით გვთავაზობენ შემოსავლიანობის ზომიერ, მაგრამ არასტაბილურ ზრდას; პრემიუმ მდებარეობა უზრუნველყოფს სტაბილურ მოთხოვნას; ხოლო შორეული ან ტიპიური უბნები აჩვენებენ მოკრძალებულ ზრდას, მაგრამ გვთავაზობენ მომგებიანობის შესაძლებლობებს მასშტაბური რემონტისა და ხელახალი გაყიდვის გზით.

სწორი საინვესტიციო სტრატეგია დამოკიდებულია იმ ქონების ტიპზე, რომლის შეძენასაც აპირებთ და ვისთვისაც მის გაქირავებას გეგმავთ. ვენის ბაზარზე ყველაზე ხშირად სამი დადასტურებული მიდგომაა ეფექტური.

„ღირებულების დამატების“ სტრატეგია გულისხმობს ისეთი ქონების შეძენას, რომელსაც გაუმჯობესება სჭირდება და შემდეგ მაღალი ხარისხის რემონტის ჩატარებას. ის განსაკუთრებით ეფექტურია საშუალო ფასის მქონე უბნებში, როგორიცაა Favoriten და Simmering , სადაც განახლებებს შეუძლიათ ქირის გაზრდა და ვაკანსიების შემცირება.

ეს შეიძლება მოიცავდეს ისეთ სამუშაოებს, როგორიცაა ახალი ფანჯრების დამონტაჟება, გათბობის სისტემის განახლება ან სამზარეულოსა და აბაზანის განახლება, რაც ბინას მოიჯარეებისთვის უფრო მიმზიდველს გახდის.

„ყიდვისა და შენახვის“ სტრატეგია გულისხმობს ქონების შეძენას გრძელვადიანი გაქირავებისთვის, როგორც წესი, ოჯახებისთვის ან ემიგრანტებისთვის. ამ მოდელისთვის იდეალურია ისეთი პრემიუმ უბნები, როგორიცაა Döbling და Hietzing : მოთხოვნა სტაბილურია, ბინები დაკავებულია და მაღალი ქირა წლების განმავლობაში შენარჩუნებულია.

ეს შეიძლება მოიცავდეს ისეთ სამუშაოებს, როგორიცაა ახალი ფანჯრების დამონტაჟება, გათბობის სისტემის განახლება ან სამზარეულოსა და აბაზანის განახლება, რაც ბინას მოიჯარეებისთვის უფრო მიმზიდველს გახდის.

„მოკლევადიანი ცვლილების“ სტრატეგია გულისხმობს მოკლევადიან გაქირავებას, ხშირად Airbnb-ის საშუალებით. ცენტრალური რაიონები, როგორიცაა Innere Stadt და Leopoldstadt ტურისტებისგან მაღალ შემოსავალს გვთავაზობენ, მაგრამ მნიშვნელოვან რისკებსაც შეიცავს: სეზონურობა, მკაცრი რეგულაციები და აქტიური მენეჯმენტის საჭიროება.

გასაქირავებელი ქონების წარმატებით შეძენა სისტემატურ მომზადებას მოითხოვს. პირველი ნაბიჯი ადგილმდებარეობის ანალიზია: ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა, სკოლებისა და მაღაზიების არსებობა და განვითარების გეგმები გავლენას ახდენს გრძელვადიან მოთხოვნაზე. მეორე ნაბიჯი კონკურენციის შესწავლაა: ეს ხელს შეუწყობს შესაბამისი გაქირავების ფასის დადგენას და მომავალი შემოსავლის ზრდის პოტენციალის შეფასებას.

ტექნიკური შემოწმება ხელს უწყობს იმის დადგენას, აუცილებელია თუ არა ინვესტიციები რემონტში, ენერგოეფექტურობასა და თანამედროვე მოთხოვნებთან შესაბამისობაში. იურიდიული შემოწმება ადასტურებს ქონების კანონიერ საკუთრებას და იჯარის შეზღუდვების არარსებობას. ფინანსური ანალიზი მოიცავს კაპიტალური დანახარჯების, გადასახადების და საოპერაციო ხარჯების გამოთვლებს, ასევე მომგებიანობის პროგნოზს, რათა შეფასდეს ინვესტიციის მიზანშეწონილობა.

ინვესტორმა პირველ რიგში სტრატეგია უნდა განსაზღვროს: გრძელვადიანი გაქირავება, რემონტი და ხელახალი გაყიდვა, თუ მოკლევადიანი გაქირავება. შემდეგ, ბიუჯეტი რემონტისა და გაუთვალისწინებელი ხარჯებისთვის. პროფესიონალების, როგორიცაა მმართველი კომპანია, რიელტორი და საგადასახადო კონსულტანტი, ჩართვა მნიშვნელოვნად შეამცირებს რისკებს ყველა ეტაპზე.

ვენაში ბინის გასაქირავებლად ტერიტორიის არჩევანი პირდაპირ დამოკიდებულია არჩეულ საინვესტიციო სტრატეგიაზე, მოიჯარეების სამიზნე აუდიტორიასა და ქონების ტიპზე.

Neubau მქონე მასობრივი ბაზრის სეგმენტში Favoriten და Simmering მსგავსი რაიონები . აქ, „დამატებითი ღირებულების“ სტრატეგია, მათ შორის რემონტი და მოდერნიზაცია, ხელს უწყობს გაქირავებიდან შემოსავლის გაზრდას და ბინების დაცარიელების რისკის შემცირებას.

ეს ადგილები იზიდავს ინვესტორებს, რომლებიც მზად არიან დააფინანსონ საცხოვრებლის განახლება და დააკმაყოფილონ სტუდენტების, ახალგაზრდა პროფესიონალების და ოჯახების მოთხოვნა, რომლებიც ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს ეძებენ.

Döbling და Hietzing იდეალურია ოჯახებისა და პრემიუმ კლასის დამქირავებლებისთვის გრძელვადიანი გაქირავებისთვის . შეზღუდული მიწოდება და სტაბილური მოთხოვნა „ყიდვისა და შენარჩუნების“ სტრატეგიას უკიდურესად უსაფრთხოს ხდის: მიუხედავად იმისა, რომ აქ შემოსავლიანობა შეიძლება უფრო დაბალი იყოს, ვიდრე მასობრივი ბაზრის სეგმენტში, მიტოვების რისკი პრაქტიკულად არ არსებობს და ქონება ინარჩუნებს ლიკვიდურობას ნებისმიერ საბაზრო პირობებში.

მოკლევადიანი გაქირავებისა და ტურისტებზე ორიენტირებული ბიზნესებისთვის უმჯობესია აირჩიოთ ცენტრალური უბნები, როგორიცაა Innere Stadt და Leopoldstadt . „მოკლევადიანი გადაბრუნების“ სტრატეგიას აქ შეუძლია მაღალი შემოსავლის გენერირება, მაგრამ სეზონური შენელებებისა და Airbnb-ს მკაცრი გაქირავების წესების გათვალისწინებით.

ამიტომ, მნიშვნელოვანია, რომ ინვესტორებმა წინასწარ განსაზღვრონ თავიანთი სტრატეგია, გაიგონ, რომელ მოიჯარეებზე არიან ორიენტირებულნი და რა სახის შემოსავალს ეძებენ, რათა შეარჩიონ სწორი ტერიტორია და შესაფერისი საინვესტიციო ქონება.

ვენის უძრავი ქონება ევროპაში სიმდიდრის შენარჩუნებისა და გაზრდის ერთ-ერთი ყველაზე სტაბილური გზაა. ქალაქი გთავაზობთ მაღალი მოთხოვნას გაქირავებაზე, შეზღუდულ ახალ მშენებლობებს და პროგნოზირებად თამაშის წესებს. სწორი უბნის არჩევით, სწორი შემოსავლიანობის გაანგარიშებით და სტრატეგიის შემუშავებით (დამატებული ღირებულებიდან ყიდვა-შენახვამდე), შეგიძლიათ მიაღწიოთ სტაბილურ ფულად ნაკადს და დაიცვათ თავი ინფლაციისგან. თქვენი წარმატება პირდაპირ დამოკიდებულია თქვენს მომზადებაზე: რაც უფრო საფუძვლიანი იქნება თქვენი ანალიზი, მით უფრო მაღალი იქნება თქვენი შემოსავალი და მით უფრო დაბალი იქნება თქვენი რისკები.