ბოლო დრომდე, უძრავი ქონების კრიპტოვალუტით გადახდა ფუტურისტულ იდეად ჩანდა. 2017 წლიდან 2019 წლამდე ასეთი ტრანზაქციები იშვიათად ითვლებოდა და ევროპაში ნოტარიუსები უარს ამბობდნენ ბიტკოინით, ეთერიუმით ან სტაბილკოინებით გადახდების აღრიცხვაზე. თუმცა, 2025 წლისთვის ყველაფერი შეიცვალა: ციფრული აქტივები ჩვეულებრივი მოვლენა გახდა, ბევრი გამყიდველი მზად იყო კრიპტოვალუტის მისაღებად და ზოგიერთმა ევროპულმა ქვეყანამ შეიმუშავა სპეციალური მექანიზმები კრიპტო ტრანზაქციების ფორმალიზებისთვის.
ინვესტორები, სტარტაპები, Web3 მოთამაშეები და მსხვილი ციფრული აქტივების მფლობელები სულ უფრო ხშირად ცდილობენ ევროპაში კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების შეძენას — იქნება ეს ესპანეთში სანაპიროზე მდებარე ბინა, პორტუგალიაში მდებარე ვილა, ბერლინში მდებარე ქალაქის ბინა თუ ჩეხეთის რესპუბლიკაში საინვესტიციო ქონება.
თუმცა, ასეთი ტრანზაქციები მოითხოვს კანონმდებლობის მკაცრ დაცვას: AML/KYC, სახსრების წყაროების დადასტურება, საგადასახადო დაგეგმვა, ასევე ქვეყნის სწორი არჩევანი.
ეს ყოვლისმომცველი სახელმძღვანელო განმარტავს, თუ როგორ მუშაობს კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების შეძენა 2025 წელს, რომელი ევროპული ქვეყნები არიან მზად ასეთი ტრანზაქციებისთვის, რას უნდა ველოდოთ ევროკავშირის ახალი კანონებიდან და რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება BTC-ით, ETH-ით, USDT-ით ან USDC-ით გადახდისას.
როგორ ხორციელდება ტრანზაქციები?
ევროპაში კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების შეძენა ბიტკოინით ბიტკოინით ბინის ყიდვას არ ჰგავს, ეს რთული იურიდიული პროცესია, რომელიც ნოტარიუსს, ესქრო ანგარიშს და შესაბამისობის შემოწმებას მოიცავს.
კრიპტოვალუტის გადახდის სამი მოდელი
| მოდელი | როგორ მუშაობს | სად გამოიყენება? |
|---|---|---|
| 1. კრიპტოვალუტით პირდაპირი გადახდა გამყიდველისთვის | მყიდველი გადარიცხავს BTC/ETH/USDT-ს, ფასს ადვოკატი ადგენს | პორტუგალია, მალტა |
| 2. კრიპტოვალუტა → ლიცენზირებული კონვერტაცია → ევრო | გადახდის პროვაიდერის მეშვეობით, ნოტარიუსისთვის წარდგენილი ანგარიშით | გერმანია, ესპანეთი, ავსტრია |
| 3. ფიქსირებული გაცვლითი კურსის მქონე კრიპტოვალუტის გადახდის სერვისის მეშვეობით | პლატფორმა აფიქსირებს გაცვლით კურსს და ნოტარიუსს უგზავნის ფიატს. | ჩეხეთი, პოლონეთი, ესპანეთი |
ევროპაში ნოტარიუსი ვალდებულია ტრანზაქციის ღირებულება ევროში დააფიქსიროს, მაშინაც კი, თუ ფაქტობრივი გადახდა კრიპტოვალუტით ხორციელდება. ეს მოთხოვნა გამომდინარეობს იქიდან, რომ ევროპის ყველა ქვეყანაში მიწის რეესტრები ექსკლუზიურად ფიატურ ვალუტასთან მუშაობენ და ქონების ღირებულება ეროვნულ ვალუტაში უნდა აისახოს.
ხელშეკრულების ხელმოწერამდე, კრიპტოვალუტის წარმომავლობა გადის დეტალურ შემოწმებას ფულის გათეთრების წინააღმდეგ ბრძოლის რეგულაციების შესაბამისად: ნოტარიუსი ან დანიშნული შესაბამისობის სპეციალისტი აანალიზებს ბირჟებზე აქტივების მოძრაობის ანგარიშებს, საფულეებს შორის გადარიცხვების ისტორიას და სახსრების წყაროს დამადასტურებელ დოკუმენტებს.
ეს ანგარიშები 2024-2025 წლების განახლებების შემდეგ ნებისმიერი ტრანზაქციის სავალდებულო ნაწილი გახდა და მათ გარეშე ევროკავშირში არცერთ ნოტარიუსს არ აქვს უფლება, დარეგისტრირდეს საკუთრების გადაცემა.
მყიდველი ასევე გადის KYC (იცნობდე შენს მომხმარებელს) პროცესს, რომლის დროსაც ისინი წარმოადგენენ პასპორტს, მისამართის დამადასტურებელ დოკუმენტს და ინფორმაციას მათი ბიზნეს საქმიანობის შესახებ. რამდენიმე ევროპულ ქვეყანას აქვს დამატებითი მოთხოვნები: მაგალითად, გერმანიაში, ავსტრიასა და ჩეხეთში, ტრანზაქციის გამჭვირვალობის უზრუნველსაყოფად და დამოწმებადი საბანკო კვალის შესაქმნელად, კრიპტოვალუტა უნდა გადაკეთდეს ფიატ ვალუტაში ტრანზაქციის რეგისტრაციამდე.
ევროპული ქვეყნები, სადაც კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების შეძენა შეგიძლიათ
წელს კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების ტრანზაქციები უფრო გავრცელებული გახდა. უკვე ნათელია, რომელ ქვეყნებშია ასეთი შესყიდვები სწრაფი და ლეგალური და სად გამოიყენება კრიპტოვალუტა მხოლოდ დამატებითი ინსტრუმენტის სახით.
ევროპაში დროებითი, მუდმივი ბინადრობის ან მოქალაქეობის მიღების საშუალებად არსებული საინვესტიციო პროგრამების მეშვეობით. თქვენი მოხერხებულობისთვის, აქ მოცემულია ყველაზე აქტიური ვარიანტების ჩამონათვალი.
ესპანეთი
ესპანეთი ევროპული კრიპტოვალუტის უძრავი ქონების ბაზრის ერთ-ერთ ფლაგმანურ ქვეყანად იქცა. კურორტული რეგიონები დიდი ხანია აქტიურად არიან ჩართული უცხოელ მყიდველებში, ამიტომ BTC-ით, ETH-ით და USDT-ით გადახდებზე გადასვლა სხვა ქვეყნებში უფრო სწრაფად მოხდა.
სად არის კრიპტოვალუტა ყველაზე ხშირად მიღებული?
- მარბელა
- მალაგა
- ალიკანტე
- ტორევიეხა
- ბარსელონა
- მადრიდი
ეს ის სფეროებია, სადაც ბაზარი უკვე ადაპტირებულია კრიპტოინვესტორების საჭიროებებზე და სააგენტოებმა ისწავლეს ციფრულ აქტივებთან მუშაობა სრულიად ლეგალურ დონეზე.
ამ ქალაქებში შეგიძლიათ იპოვოთ რიელტორები, რომლებიც კრიპტოვალუტას უბრალოდ „შეთანხმებით“ კი არ იღებენ, არამედ რეალურად აქვთ კარგად ჩამოყალიბებული ინფრასტრუქტურა: თანამშრომლობა ნოტარიუსთან, რომლებმაც იციან, როგორ აღრიცხონ კრიპტო გადახდები კონტრაქტებში; პარტნიორობა ლიცენზირებულ კრიპტო-დამუშავების კომპანიებთან; AML/KYC-ის მკაფიო პროცედურები; და, რაც მთავარია, გამოცდილება დასრულებული ტრანზაქციების განხორციელებაში.
როგორ მუშაობს შესყიდვის პროცესი?
ესპანეთი ჰიბრიდულ მოდელს იყენებს: კრიპტოვალუტა გადაირიცხება ლიცენზირებული პროვაიდერის მეშვეობით, კონვერტირდება ევროში და ირიცხება ნოტარიუსის ანგარიშზე. ეს მოსახერხებელია გამყიდველისთვის - ისინი იღებენ ფიატურ ვალუტას. ეს მოსახერხებელია მყიდველისთვის - გაცვლითი კურსი წინასწარ არის დაფიქსირებული და პროვაიდერი გასცემს სრულ AML ანგარიშს.
-
ტრანზაქციის მაგალითი
დუბაიელმა ინვესტორმა მარბელაში ვილა 1.2 მილიონ ევროდ შეიძინა და ETH-ში გადაიხადა.
ტრანზაქცია ხუთ სამუშაო დღეში დასრულდა — კრიპტოვალუტა დამუშავების გზით ავტომატურად გადაიქცა ევროდ და ნოტარიუსმა მიიღო ფულის გათეთრების შესახებ საჭირო ანგარიშები.
რატომ არის ესპანეთი კრიპტო მყიდველებისთვის მოსახერხებელი დანიშნულების ადგილი
- ტურისტული საცხოვრებლების გაქირავებაზე მაღალი მოთხოვნა - შემოსავლიანობა ევროკავშირის საშუალოზე მაღალი;
- გამყიდველები მიჩვეულები არიან უცხოურ კაპიტალთან მუშაობას;
- ბევრი ქონება აკმაყოფილებს „ოქროს ვიზის“ კრიტერიუმებს → კონვერტაციის შემდეგ 500,000 ევრო;
- ნოტარიუსებმა უკვე იციან, როგორ გააფორმონ ასეთი ტრანზაქციები სწორად.
პორტუგალია
პორტუგალია დიდი ხანია კრიპტოვალუტისადმი მეგობრულ ქვეყნად ითვლება, განსაკუთრებით ლისაბონის, როგორც ევროპული Web3 ჰაბის, მიმართ ინტერესის ზრდის შემდეგ.
აქ კრიპტოვალუტა აღიქმება არა როგორც რისკი, არამედ როგორც თანამედროვე გადახდის საშუალება. შესაბამისად, ციფრული აქტივებით ტრანზაქციები უფრო სწრაფად მუშავდება, ვიდრე ევროკავშირის ნებისმიერ სხვა ქვეყანაში.
რატომ არის პორტუგალია ლიდერი?
კრიპტო ტრანზაქციების წამყვან ევროპულ ცენტრად იქცა რბილი რეგულაციებისა და ციფრული აქტივებისთვის ბაზრისთვის ნამდვილი მზადყოფნის წყალობით. ადგილობრივი საგადასახადო რეგულაციები ევროკავშირში ერთ-ერთ ყველაზე ხელსაყრელ რეგულაციებს შორის რჩება: კრიპტოვალუტის გრძელვადიანი აქტივები პრაქტიკულად არ იბეგრება, რაც ქვეყანას მიმზიდველს ხდის იმ ინვესტორებისთვის, რომელთაც სურთ USDT-ით ან ბიტკოინით გადახდა დამატებითი ზარალის გარეშე.
პორტუგალიის უძრავი ქონება, იქნება ეს საინვესტიციო თუ პირადი საცხოვრებელი, ტრადიციულად ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე მომგებიანად ითვლება. ალგარვე, ლისაბონი და პორტუ ორ ძლიერ მხარეს გვთავაზობენ: სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს ინვესტორებისთვის და მაღალ კომფორტს მათთვის, ვინც ქვეყანაში გადასვლას გეგმავს. ბაზარი დინამიურად იზრდება, ინფრასტრუქტურა მოდერნიზებულია და უცხოელების მოთხოვნა სტაბილური რჩება ევროკავშირში ეკონომიკური რყევების დროსაც კი.
პორტუგალიაში ნოტარიუსები კრიპტოვალუტის ანგარიშებს შეეჩვივნენ და მათ საბანკო ამონაწერების მსგავსად ბუნებრივად ეპყრობიან, რაც თანხების წარმოშობის დადასტურების პროცესს გერმანიასთან ან ავსტრიასთან შედარებით უფრო სწრაფსა და მარტივს ხდის. ბევრი დეველოპერი, განსაკუთრებით ლისაბონსა და ალგარვეში, ოფიციალურად იღებს სტაბილურ კრიპტოვალუტებს, აფიქსირებს გაცვლით კურსს კრიპტო დამუშავების პლატფორმების მეშვეობით, რაც ტრანზაქციების დასრულებას სულ რამდენიმე დღეში უზრუნველყოფს.
ამის წყალობით, პორტუგალია ევროპაში პირველი ქვეყანა გახდა, სადაც კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების შეძენა გამონაკლისს კი არა, სრულფასოვან, დადასტურებულ პრაქტიკად აღიქმება.
როგორ ხორციელდება ტრანზაქციები?
ესპანეთისგან განსხვავებით, პორტუგალია ხშირად არ მოითხოვს კრიპტოვალუტის ევროში კონვერტაციას. მყიდველს შეუძლია ქონების საფასური გადაიხადოს BTC-ში ან USDT-ში, ხოლო ნოტარიუსი ფასს ტრანზაქციის დროს აფიქსირებს.
-
ტრანზაქციის მაგალითი
ალგარვეში ბინა 200 000 ევროდ შეიძინეს, გადახდა აშშ დოლარში მოხდა. გამყიდველმა ფიატი მიიღო, მყიდველმა - ციფრული გაცვლის ხელშეკრულება, ხოლო ნოტარიუსმა ქონების ღირებულება გადახდის დროს არსებული ოფიციალური გაცვლითი კურსით დაადასტურა.
მალტა
მალტა ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე კრიპტო-მეგობრულ ქვეყნად რჩება. ის იყო პირველი, ვინც კრიპტო კომპანიებისთვის ცალკე სამართლებრივი ზონა შექმნა, ამიტომ ადგილობრივი უძრავი ქონების ბაზარი ბუნებრივად ადაპტირდა ციფრული აქტივების ტრანზაქციებთან.
რატომ ეწოდება მალტას ბლოკჩეინის კუნძული?
„ბლოკჩეინის კუნძულის“ სტატუსი შემთხვევითი არ ყოფილა. ის იყო ევროპაში ერთ-ერთი პირველი ქვეყანა, რომელმაც გააცნობიერა, რომ ფინანსური ინფრასტრუქტურის მომავალი ციფრულ აქტივებში იყო და გადაწყვიტა მათთვის ოფიციალურად რეგულირებადი გარემოს შექმნა. ამან არა მხოლოდ კრიპტო ბირჟებსა და ბლოკჩეინ კომპანიებს ოპერირების საშუალება მისცა, არამედ მთავრობამ შეიმუშავა კანონების ცალკე ნაკრები, რომელიც არეგულირებს პროვაიდერების, ციფრული აქტივების მეურვეების, კრიპტოვალუტის გადახდის სერვისების და ტოკენიზებული ტრანზაქციების პროცედურებსაც კი.
ამის წყალობით, კრიპტოვალუტით ტრანზაქციები გამჭვირვალე ფინანსური სისტემის ნაწილი გახდა და არა „ნაცრისფერი ზონა“. ის, რაც სხვა ქვეყნებში სამართლებრივ დებატებს იწვევს, მალტის კანონმდებლობით დიდი ხანია განსაზღვრულია: რომელმა კრიპტო კომპანიებმა უნდა მიიღონ ლიცენზიები, როგორ უნდა აღრიცხოს ნოტარიუსმა აქტივის ღირებულება, რა დოკუმენტები ადასტურებს თანხების წარმომავლობას და რა ანგარიშები უნდა წარედგინოს სამთავრობო უწყებებს ტრანზაქციის შემდეგ.
-
ტრანზაქციის მაგალითი
გერმანელმა ინვესტორმა სლიმაში 480 000 ევროდ შეიძინა ბინა, მთელი თანხა USDT-ში გადაიხადა ლიცენზირებული კრიპტოვალუტის დამმუშავებლის მეშვეობით, რომელმაც ნოტარიუსს დაუყოვნებლივ გადააკეთა თანხები ევროში. ტრანზაქციას სულ რაღაც ოთხი დღე დასჭირდა, რადგან ყველა კრიპტო ანგარიში და დადასტურება დამატებითი შემოწმების გარეშე იქნა მიღებული.
სწორედ ამიტომ, მალტის უძრავი ქონების ბაზარი იყო ევროპაში ერთ-ერთი პირველი, რომელმაც კრიპტოვალუტა მიიღო. აქ ციფრული აქტივები არ აღიქმება, როგორც რისკი ან წარმავალი მოდა - კანონმდებლობა თამაშის მკაფიო წესებს ადგენს და ბიზნესები თავისუფლად იღებენ კრიპტოვალუტას, რადგან იციან, რომ სამართლებრივი პასუხისმგებლობა მკაფიოდ არის განსაზღვრული.
ბაზრის მახასიათებლები
მალტაში უძრავი ქონება ხშირად იყიდება იმ სააგენტოების მეშვეობით, რომლებიც დიდი ხანია კრიპტოვალუტასთან მუშაობენ და ათობით წარმატებული ტრანზაქცია აქვთ განხორციელებული. გამყიდველები არ გაკვირვებულან, როდესაც მყიდველები BTC-ით ან ETH-ით გადახდას სთავაზობენ - ისინი ამას საბანკო გადარიცხვასთან შედარებით ბუნებრივად მიიჩნევენ.
ბაზარი განსაკუთრებით აქტიურია სლიემაში, ვალეტასა და სენტ-ჯულიანში, სადაც მრავალი IT კომპანიაა განთავსებული, ამიტომ კრიპტო თითქმის სტანდარტულ ინსტრუმენტად იქცა.
როგორ მუშაობს შესყიდვის პროცესი?
მალტაში კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების შეძენა სამ ოფიციალურად აღიარებულ სქემას ეფუძნება, რომელთაგან თითოეული სრულიად ლეგალურია. არჩეული კონკრეტული ვარიანტი დამოკიდებულია გამყიდველის მოთხოვნებზე, მყიდველის პრეფერენციებსა და ტრანზაქციის განმახორციელებელი ადვოკატის რეკომენდაციებზე.
| სქემა | როგორ გამოიყურება პრაქტიკაში |
|---|---|
| პირდაპირი გადახდა კრიპტოვალუტით | მყიდველი გადარიცხავს BTC/ETH-ს → ნოტარიუსი ფასს ევროში აფიქსირებს |
| კრიპტოპროცესინგის გზით | ლიცენზირებული სერვისი იღებს კრიპტოვალუტას, კონვერტირებს მას ევროდ და უგზავნის ნოტარიუსს. |
| ბანკის კონვერტაციის გზით | კრიპტოვალუტა იყიდება ბირჟაზე → ევრო გადაირიცხება ნოტარიუსის ესქრო ანგარიშზე |
განსხვავებული ტრანზაქციის ფორმატების მიუხედავად, მალტის ნოტარიუსები ყველას თანაბრად ეპყრობიან — მთავარია, მყიდველს ჰქონდეს კრიპტოვალუტის ანგარიშების სრული ნაკრები. ეს დოკუმენტები წარმოადგენს თანხების წარმოშობის ოფიციალურ დადასტურებას და შედის ნოტარიუსის საქმეში, ისევე როგორც ჩვეულებრივი შესყიდვის საბანკო ამონაწერები.
სწორედ ამიტომ ითვლება მალტა ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე მოსახერხებელ ქვეყნად მათთვის, ვისაც კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების შეძენა სურს: სამართლებრივი ჩარჩო კარგად არის ჩამოყალიბებული და ბაზრის ყველა მონაწილემ იცის, თუ როგორ სწორად გააფორმოს ასეთი ტრანზაქციები.
რჩევა მყიდველისთვის
თუ გამყიდველი დათანხმდება კრიპტოვალუტის პირდაპირ მიღებას, აუცილებლად დააფიქსირეთ გაცვლითი კურსი ლიცენზირებული დამუშავების პლატფორმის მეშვეობით და არა მარტივი ზეპირი შეთანხმებით. ეს სერვისები აღრიცხავენ BTC-ის, ETH-ის ან USDT-ის ღირებულებას ტრანზაქციის დროს და წარმოქმნიან ოფიციალურ ანგარიშს, რომლის ჩართვაც ნოტარიუსს შეუძლია ტრანზაქციის დოკუმენტებში.
ეს მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ მყიდველის დასაცავად, გაცვლითი კურსის მკვეთრი ვარდნის შემთხვევაში ზედმეტად გადახდების თავიდან ასაცილებლად, არამედ გამყიდველის უსაფრთხოებისთვისაც, რომელსაც ევროში კანონიერად დადასტურებული ეკვივალენტური თანხა სჭირდება.
კრიპტოპროცესირების გამოყენება კრიპტო გადახდებს სრულფასოვან ფინანსურ ინსტრუმენტად გარდაქმნის, რომელიც დაცულია ბაზრის რყევებისგან, ბლოკჩეინში ტექნიკური შეფერხებებისგან ან ტრანზაქციის განხორციელების გაცვლით კურსთან დაკავშირებული პოტენციური დავებისგან.
გადასახადები
ევროპაში კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების შეძენისას გასათვალისწინებელი ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორია საგადასახადო ტვირთი. მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ თითოეული ქვეყანა კრიპტოვალუტას სხვადასხვაგვარად აღიქვამს: ზოგი მას აქტივად მიიჩნევს, ზოგი კი - უცხოურ ვალუტად, ზოგიერთ იურისდიქციაში კი მასთან დაკავშირებული ტრანზაქციები საერთოდ არ იბეგრება.
ევროპის ქვეყნების უმეტესობაში კრიპტოვალუტის ევროში კონვერტაცია დასაბეგრ მოვლენად ითვლება. ეს ნიშნავს, რომ თუ თქვენ დიდი ხნის განმავლობაში ფლობთ კრიპტოვალუტას და მისი ღირებულება გაიზარდა, საგადასახადო ორგანოებმა შეიძლება მოითხოვონ კაპიტალის მოგების გადასახადი. მაგალითად, გერმანიაში, განაკვეთი დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენი ხანია ფლობთ აქტივს, ხოლო პორტუგალიაში გრძელვადიანი ფლობა კვლავ მსუბუქ რეჟიმს ექვემდებარება.
საგადასახადო ორგანოები განსაკუთრებულ ყურადღებას აქცევენ მსხვილ ტრანზაქციებს. უძრავი ქონება ყოველთვის იწვევს მარეგულირებლების მაღალ ინტერესს, სწორედ ამიტომ მნიშვნელოვანია მყიდველებისთვის წინასწარ მოამზადონ დოკუმენტები: ტრანზაქციების ისტორია, გაცვლითი ანგარიშები, კრიპტოვალუტის შეძენის დამადასტურებელი საბუთი და მისი წარმოშობა. კრიპტოვალუტის დამუშავების გამოყენება ევროში ავტომატური კონვერტაციით ამარტივებს ტრანზაქციების გამჭვირვალობას და ამცირებს დამატებითი აუდიტის ალბათობას.
ცხრილი: როგორ აწესებს ევროკავშირი კრიპტოვალუტის გადასახადს
| ქვეყანა | კრიპტოვალუტის გატანაზე გადასახადი | რას ნიშნავს ეს პრაქტიკაში? |
|---|---|---|
| პორტუგალია | რბილი რეჟიმი | გრძელვადიანი შენახვისთვის გადასახადი ხშირად ნულის ტოლია, რაც ქვეყანას მსხვილი კრიპტოვალუტის მფლობელებისთვის მიმზიდველს ხდის. |
| ესპანეთი | არსებობს | კრიპტოვალუტის ნებისმიერი გაყიდვა შემოსავალად ითვლება და კურსი ტრანზაქციის დღეს უნდა იყოს დადგენილი — მაშინაც კი, თუ ეს უძრავი ქონების გადახდაა. |
| გერმანია | დამოკიდებულია ტერმინზე | თუ კრიპტოვალუტას ერთ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობთ, გადასახადის განაკვეთი 0%-ია; თუ მას უფრო ნაკლებ ფასად ფლობთ, განაკვეთები მნიშვნელოვნად მაღალია. |
| მალტა | მოქნილი სისტემა | გადასახადები დამოკიდებულია სტატუსსა და შემოსავლის ტიპზე; ბევრი კერძო ტრანზაქცია საერთოდ არ იბეგრება. |
| პოლონეთი | არსებობს | ნებისმიერ კრიპტოვალუტის მოგებაზე ფიქსირებული განაკვეთი მარტივი, მაგრამ არა ყველაზე მომგებიანი ვარიანტია. |
რა არის მნიშვნელოვანი გასაგებად
ევროპაში საგადასახადო ორგანოები კრიპტოვალუტას არა ფულად, არამედ აქტივად მიიჩნევენ. შესაბამისად, მისი გაყიდვის ან ევროზე გაცვლის მომენტი ავტომატურად აღირიცხება პოტენციურ მოგებად. ეს ნიშნავს, რომ მაშინაც კი, თუ მყიდველმა უძრავი ქონება პირდაპირ USDT-ში ან BTC-ში შეიძინა, მან მაინც უნდა წარმოადგინოს ანგარიშები, რომლებიც აჩვენებს კრიპტოვალუტის შეძენის ფასს.
მაგალითად, ინვესტორს, რომელმაც ბიტკოინი 20 000 ევროდ შეიძინა და 35 000 ევროდ დახარჯა, სხვაობა მოგების სახით უნდა აეხსნა და ეს მოგება კონკრეტული ქვეყნის წესების შესაბამისად დაიბეგრება.
პორტუგალია ყველაზე ნაკლებად მკაცრია: გრძელვადიანი ინვესტორები ხშირად საერთოდ თავს არიდებენ გადასახადებს. გერმანია ყველაზე პირდაპირია: თუ გსურთ 0%, კრიპტოვალუტა ერთ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში შეინახეთ. ესპანეთი და პოლონეთი მოითხოვენ გადასახადს ყველა მოგებაზე, ვადის მიუხედავად. მალტა ყველაზე მოქნილი ვარიანტია, განსაკუთრებით არარეზიდენტებისთვის.
MiCA 2025 და ევროკავშირის ახალი რეგულაციები
MiCA ევროკავშირის ძირითადი რეგულაციაა, რომელმაც შეცვალა თამაშის წესები ყველა კრიპტო ინვესტორისთვის. მისი ძირითადი დებულებების 2024–2025 წლებში ძალაში შესვლით, უძრავი ქონების ტრანზაქციები გაცილებით გამჭვირვალე და უსაფრთხო გახდა.
რა შეიცვალა მყიდველებისთვის?
MiCA-მ სტანდარტიზაცია გაუკეთა სახსრების წარმოშობის დადასტურების მიდგომას: ამჟამად ევროკავშირის ყველა ქვეყანას აქვს კრიპტოვალუტისთვის ფულის გათეთრების ანალიზის ერთიანი მეთოდოლოგია. ნოტარიუსები კრიპტო ანგარიშებს განსხვავებულად აღარ განმარტავენ - ყველა იყენებს ერთსა და იმავე დადასტურების ფორმატს. ამან მნიშვნელოვნად შეამცირა ტრანზაქციის დრო და უარყოფის რისკი.
კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ცვლილება ევროკავშირში ოფიციალურად ლიცენზირებული კრიპტოვალუტით გადახდის პროვაიდერების გაჩენაა. ამ კომპანიებს შეუძლიათ იმოქმედონ კრიპტოვალუტასა და საბანკო სისტემას შორის ხიდის როლში, რაც უზრუნველყოფს ტრანზაქციების უსაფრთხოებას ყველა ეტაპზე.
მყიდველებისთვის ეს ნიშნავს, რომ კრიპტო უძრავი ქონების შეძენის სრულიად ლეგიტიმურ ინსტრუმენტად იქცა და არა „ნაცრისფერ ზონად“, რომელიც პრობლემებს უქმნის ნოტარიუსებს ან ბანკებს.
კრიპტოვალუტით ტრანზაქციების ძირითადი რისკები
მიუხედავად იმისა, რომ კრიპტოვალუტით ვაჭრობა გაცილებით უფრო რეგულირდება, ევროპაში ვაჭრობა გარკვეულ რისკებს მაინც შეიცავს. თუმცა, სათანადო მომზადებით, მათი უმეტესობა ადვილად თავიდან აცილებადია.
არასტაბილურობა
BTC-ის და ETH-ის ფასები შეიძლება მკვეთრად მერყეობდეს რამდენიმე საათში. დანაკარგების თავიდან ასაცილებლად, კრიპტოვალუტის დამუშავების გამოყენებით ვაჭრობის განხორციელებამდე უნდა დააფიქსიროთ გაცვლითი კურსი.
თანხების წარმოშობის დამტკიცებასთან დაკავშირებული პრობლემები
თუ ანგარიშები არასრულია ან ტრანზაქციის ისტორია ბუნდოვანია, ნოტარიუსს შეუძლია ტრანზაქციის შეჩერება. ბევრი მყიდველი ამ პუნქტს არასაკმარისად აფასებს, თუმცა ის კრიტიკულად მნიშვნელოვანია.
სამართლებრივი გაურკვევლობა რიგ ქვეყნებში
ევროკავშირის ზოგიერთ ქვეყანაში კრიპტოვალუტა აკრძალული არ არის, თუმცა პროცედურა სრულად განსაზღვრული არ არის. შესაბამისად, ტრანზაქციები დამატებით იურიდიულ მხარდაჭერას საჭიროებს.
ბირჟის ან ბანკის მიერ თანხების დაბლოკვის რისკი
ეს ხდება იმ შემთხვევაში, თუ პლატფორმა კრიპტოვალუტის გატანას საეჭვოდ მიიჩნევს. პროფესიონალი იურისტი წინასწარ შეამოწმებს პლატფორმას და გირჩევთ, თუ როგორ განახორციელოთ თანხების სწორად გატანა.
-
რისკის შემცირების რჩევები
ყველაზე სანდო სტრატეგიაა მხოლოდ იმ კრიპტო პლატფორმების გამოყენება, რომლებიც ევროკავშირის მიერ ლიცენზირებულია და სრული ფინანსური ანგარიშგების წარდგენას ახდენენ. ეს დაბლოკვის ალბათობას თითქმის ნულამდე ამცირებს.
ტრანზაქციების სამუშაო სქემები
ბოლო სამი წლის განმავლობაში, ევროპაში კრიპტო ტრანზაქციები სიახლედან სტაბილურ საბაზრო პრაქტიკად გადაიქცა. მრავალრიცხოვანმა სანოტარო პალატებმა, გადამამუშავებელმა კომპანიებმა და ბანკებმა შეიმუშავეს ციფრულ აქტივებთან მუშაობის ალგორითმები, ამიტომ 2025 წლისთვის ოფიციალურად მოქმედი სამი სქემა — ესენი გამოიყენება რეალურ ტრანზაქციებში და უზრუნველყოფს მყიდველების სამართლებრივ დაცვას.
თითოეული სქემა ასახავს კონკრეტული ბაზრის სიმწიფეს: კრიპტო ინფრასტრუქტურის განვითარებას, ნოტარიუსების მიდგომას, ბანკის მოთხოვნებს და ციფრული გადახდებისადმი ნდობის დონეს.
1. კრიპტოვალუტა → ნოტარიუსის დამუშავება → ევრო
ყველაზე სტაბილური, უსაფრთხო და იურიდიულად გამართული მოდელი. ეს სქემა სტანდარტად იქცა ევროკავშირის ქვეყნების უმეტესობაში. ის აკმაყოფილებს ყველა ჩართულ მხარეს: მყიდველს, ნოტარიუსს, გამყიდველს და ბანკს.
როგორ მუშაობს დამუშავება:
- მყიდველი კრიპტოვალუტას (BTC, ETH, USDT, USDC) აგზავნის ლიცენზირებული ოპერატორის საფულეში.
- ოპერატორი აფიქსირებს განაკვეთს თანხების მიღების მომენტში.
- დამუშავება ავტომატურად გარდაქმნის კრიპტოვალუტას ევროდ.
- ევრო ირიცხება ნოტარიუსის ესქრო ანგარიშზე.
რატომ არის ეს სქემა ყველაზე პოპულარული:
- სრულად შეესაბამება AML5, MiCA და საბანკო კონტროლის მოთხოვნებს;
- ნოტარიუსი იღებს ფიატს → მცირდება სამართლებრივი რისკები;
- გამყიდველი არ აწყდება გაცვლითი კურსის ცვალებადობას;
- მყიდველი იღებს ოფიციალურ ანგარიშს თანხების კანონიერი წარმოშობის შესახებ.
სად გამოიყენება ყველაზე ხშირად?
ეს მოდელი სტანდარტად იქცა იმ ქვეყნებში, სადაც ნოტარიუსის სისტემა მაღალ დონეზე ფორმალიზებულია და არასტაბილურობისა და ფულის გათეთრების შესახებ კანონმდებლობის დარღვევის რისკებს სერიოზულად აღიქვამენ. სწორედ ამიტომ, გერმანიამ, ავსტრიამ და ესპანეთმა კრიპტო ტრანზაქციებისთვის ფიატურთან მკაცრი მიმაგრება დაიწყეს.
| ქვეყანა | მიზეზი |
|---|---|
| გერმანია | ნოტარიუსებს ფიატი სჭირდებათ; დამუშავება სავალდებულოა; |
| ავსტრია | მკაცრი AML წესები, კრიპტოვალუტა დაშვებულია მხოლოდ ლიცენზირებული სერვისების მეშვეობით. |
| ესპანეთი | გამყიდველები ევროს ანიჭებენ უპირატესობას გაცვლითი კურსის რისკების გამო |
2. გამყიდველისთვის პირდაპირი კრიპტო გადახდა
ყველაზე სწრაფი, მაგრამ არა ყოველთვის ყველაზე შესაფერისი მეთოდი. კრიპტოვალუტით პირდაპირი გადახდა არის ფორმატი, რომელიც განსაკუთრებით პოპულარული გახდა იმ ქვეყნებში, სადაც ბაზარი დიდი ხანია მიჩვეულია ციფრულ აქტივებთან მუშაობას.
ეს არ არის ექსპერიმენტი ან სარისკო სტრატეგია - ეს არის მოქმედი, დადასტურებული მოდელი, რომელსაც იყენებენ როგორც კერძო გამყიდველები, ასევე სააგენტოები.
როგორ გამოიყურება სინამდვილეში
მყიდველი უბრალოდ გადასცემს კრიპტოვალუტას გამყიდველის საფულეში — არც ბანკები, არც შუამავლები, არც გრძელი ჩეკები.
ნოტარიუსი ტრანზაქციის ღირებულებას ევროში აღრიცხავს (მაგალითად, „325,000 ევრო“), მაშინაც კი, თუ მთელი ტრანზაქცია USDT-ში ან BTC-ში განხორციელდა.
შემდეგ გამყიდველი მოქმედებს საკუთარი შეხედულებისამებრ:
- კრიპტოვალუტას მყისიერად გარდაქმნის;
- ინვესტიციის სახით ფლობს მას;
- ანაწილებს რამდენიმე საფულეს შორის;
- მართვას გადასცემს საფონდო ან OTC ოპერატორს.
ეს გამყიდველებს აწყობს, რადგან ბევრი მათგანი უკვე მუშაობს ციფრულ აქტივებთან და მათ კაპიტალის დივერსიფიკაციის გზად მიიჩნევს.
არ არის საბანკო საკომისიო, საერთაშორისო გადარიცხვისთვის 2-3 დღიანი ლოდინი არ არის საჭირო და არც შუამავლის დამუშავებაა საჭირო. სიჩქარის თვალსაზრისით, ეს ევროპაში უძრავი ქონების შეძენის ყველაზე სწრაფი გზაა.
უპირატესობები განსაკუთრებით შესამჩნევია იმ ქვეყნებში, სადაც კრიპტოვალუტისადმი მიდგომა კონსერვატიული რჩება. მაგალითად, საფრანგეთში უძრავი ქონების შესყიდვა განსხვავებულად არის სტრუქტურირებული და სწორედ აქ უშვებენ უცხოელი ინვესტორები ყველაზე მეტ შეცდომას. ფრანგი ნოტარიუსები თითქმის ყოველთვის მოითხოვენ კრიპტოვალუტის ევროში წინასწარ კონვერტაციას, თანხების წარმოშობის დეტალურ დადასტურებას და საბანკო რეგულაციების სრულ დაცვას.
ამიტომ, საფრანგეთში ტრანზაქციების დაგეგმვის მსურველებს ურჩევენ, შეაგროვონ ანგარიშები საფონდო ბირჟებიდან, მოამზადონ საგადასახადო დოკუმენტები და წინასწარ აირჩიონ ადვოკატი, რომელიც კარგად იცნობს ადგილობრივ პრაქტიკას - წინააღმდეგ შემთხვევაში, ტრანზაქცია შეიძლება თვეების განმავლობაში გაგრძელდეს.
სწორედ ეს კონტრასტი ხდის პირდაპირ კრიპტო გადახდებს კიდევ უფრო ხელსაყრელს: მყიდველი მთლიანად გვერდს უვლის ბანკის შესაბამისობას, არ უწევს თანხების წარმოშობის რამდენჯერმე ახსნა, როგორც ეს გერმანიაში, ავსტრიასა თუ საფრანგეთშია, და თავად ტრანზაქცია გაცილებით სწრაფია.
3. კრიპტოვალუტის წინასწარ გაყიდვა → საბანკო გადარიცხვა → სტანდარტული ტრანზაქცია
როდესაც კრიპტოვალუტა „ქრება სურათიდან“ და ტრანზაქცია ჩვეულებისამებრ მიმდინარეობს. ეს ფორმატი უპირატესობას ანიჭებს ევროპის იმ ქვეყნებში, სადაც კრიპტოვალუტები ჯერ კიდევ არ არის ინტეგრირებული სამართლებრივ პრაქტიკაში.
ნოტარიუსებმა შეიძლება არ იცოდნენ კრიპტოვალუტით ტრანზაქციების მექანიზმები, ბანკებმა შეიძლება მოითხოვონ დამატებითი დადასტურება და კანონმდებლობა შეიძლება არ ითვალისწინებდეს მკაფიო რეგულაციებს. ამიტომ, მყიდველები ურჩევნიათ კრიპტოვალუტის წინასწარ გატანა, რათა უზრუნველყონ ტრანზაქციის მაქსიმალურად პროგნოზირებადი შედეგი.
როგორ მუშაობს გარიგება პრაქტიკაში?
სინამდვილეში, კრიპტოვალუტა დოკუმენტებში არ არის შეტანილი — ის ევროში კონვერტირდება შესყიდვის დამუშავებამდეც კი.
დიაგრამა ასე გამოიყურება:
- მყიდველი კრიპტოვალუტას ყიდის ბირჟაზე — ყველაზე ხშირად Binance-ზე, Kraken-ზე ან Bitstamp-ზე — სადაც ხელმისაწვდომია ფულის გათეთრების შესახებ დეტალური ანგარიშები.
- ვალუტა ევროს მყიდველის საბანკო ანგარიშზე გადარიცხავს. ეს, როგორც წესი, SEPA გადარიცხვაა, რომელიც რამდენიმე საათიდან ერთ ან ორ დღემდე გრძელდება.
- მყიდველი ნოტარიუსს ევროს უგზავნის და ტრანზაქცია სტანდარტული შესყიდვის ტრანზაქციის სახით ხორციელდება.
ნოტარიუსისა და მიწის რეესტრის წარმომადგენლებისთვის ასეთი შესყიდვა არაფრით განსხვავდება ჩვეულებრივი შესყიდვისგან. კონტრაქტში კრიპტოვალუტა არ არის ნახსენები, არ არის ფიქსირებული გაცვლითი კურსი, არ არის ციფრული აქტივები - მხოლოდ სტანდარტული საბანკო გადახდაა.
რატომ ირჩევენ მყიდველები ამ სქემას?
ეს ქმნის სრული სამართლებრივი გამჭვირვალობის განცდას:
- ნოტარიუსი ხედავს რეგულარულ საბანკო გადარიცხვას და მშვიდად ამუშავებს დოკუმენტებს;
- გამყიდველს კრიპტოვალუტის გაგება არ სჭირდება;
- სამთავრობო უწყებები ტრანზაქციის სტანდარტულ განხილვას დამატებითი კითხვების გარეშე ატარებენ.
ეს სქემა განსაკუთრებით პოპულარულია მათ შორის, ვისაც არ სურს ნოტარიუსისთვის კრიპტოვალუტის წარმოშობის ახსნა ან ვისაც ეშინია, რომ მათ ტრანზაქციას რეგისტრაციაზე უარი ეთქვას.
ეტაპობრივი შეძენის სცენარი
ევროკავშირში კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების შეძენის პროცესი თითქმის ყოველთვის ერთნაირია, მაშინაც კი, თუ წესები ქვეყნების მიხედვით განსხვავდება. მნიშვნელოვანია ზოგადი ლოგიკის გაგება: პირველ რიგში, თქვენ ამზადებთ საჭირო დოკუმენტებს, შემდეგ ირჩევთ ქონებას და გადახდის მეთოდს და მხოლოდ ამის შემდეგ აგრძელებთ ნოტარიულად დამოწმებულ ტრანზაქციას.
1. გადაწყვიტეთ, რომელ ქვეყანაში გსურთ ყიდვა და რა გადასახადები გაქვთ
პირველი, რაც უნდა გადაწყვიტოთ, არის თქვენი საგადასახადო რეზიდენტობა და ის, თუ როგორ ეპყრობა ეს ქვეყანა კრიპტოვალუტით მიღებულ შემოსავალს. ზოგჯერ უფრო მომგებიანია პორტუგალიის ან მალტის რეზიდენტად დარჩენა და იქ ქონების შეძენა. ზოგჯერ პირიქითაა: ჯერ გერმანიაში თქვენი შემოსავალი გამოქვითეთ (სადაც კრიპტოვალუტა საკუთრების ერთი წლის შემდეგ არ იბეგრება) და შემდეგ იყიდეთ ქონება.
ეს ხელს უწყობს საგადასახადო ორგანოებთან პრობლემების თავიდან აცილებას ტრანზაქციიდან ერთი ან ორი წლის შემდეგ.
2. წინასწარ მოამზადეთ დოკუმენტები
კრიპტოვალუტასთან დაკავშირებული ნებისმიერი უძრავი ქონების ტრანზაქცია გამჭვირვალობას მოითხოვს. ამიტომ, მნიშვნელოვანია წინასწარ შეაგროვოთ შემდეგი ინფორმაცია:
- ბირჟიდან ტრანზაქციების ისტორია,
- საფულის ანგარიშები,
- კრიპტის წარმოშობის მოკლე ახსნა.
თუ ყველაფრის ბოლო წუთს შეგროვებას შეეცდებით, ნოტარიუსი ან ბანკი უბრალოდ გადადებს ტრანზაქციას. გამოცდილი მყიდველები ყოველთვის წინასწარ ამზადებენ დოკუმენტაციის პაკეტს.
3. იპოვეთ ადვოკატი ან სააგენტო, რომელსაც ადრე განუხორციელებია კრიპტო ტრანზაქციები
ეს ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი ნაბიჯია. სპეციალისტმა, რომელმაც ასეთი ტრანზაქციები სულ მცირე რამდენჯერმე განახორციელა, უკვე იცის:
- რომელი ნოტარიუსები ჯობია ავირჩიოთ?
- რა ფორმულირებაა საჭირო ხელშეკრულებაში?
- რომელი ანგარიშებია შესაფერისი ბანკის ან რეგისტრატორისთვის?
კრიპტო ტრანზაქციებში გამოცდილების არმქონე სააგენტოს გამოყენება თითქმის გარანტიას იძლევა შეფერხებებისა და დაბნეულობისა.
4. აირჩიეთ გადახდის გეგმა
ამჟამად ევროპაში სამი გავრცელებული ვარიანტია:
- კრიპტოვალუტა დამუშავების გზით → ევრო → ნოტარიუსი.
ყველაზე უსაფრთხო და ოფიციალური ვარიანტი. - კრიპტოვალუტის პირდაპირი გადახდები გამყიდველისთვის.
ეს მუშაობს ისეთ ქვეყნებში, როგორიცაა პორტუგალია და მალტა, სადაც ნოტარიუსები უკვე მიჩვეულები არიან კრიპტოვალუტას. - კრიპტოვალუტის წინასწარ გაყიდვა → გადახდა ევროში.
კლასიკური მიდგომა იმ ქვეყნებისთვის, სადაც კრიპტოვალუტა არაპოპულარულია ან ცუდად არის გაგებული.
არჩევანი განსაზღვრავს, თუ რა დოკუმენტებია საჭირო, ვინ და როგორ ადგენს გაცვლით კურსს და რამდენ ხანს გაგრძელდება ტრანზაქცია.
5. ქონების დაჯავშნა და წინასწარი ხელშეკრულების ხელმოწერა
ქონების შერჩევის შემდეგ, ხელმოწერილია დაჯავშნის დოკუმენტი, რომელშიც მითითებულია ტრანზაქციის ფასი და პირობები. კრიპტოვალუტით განხორციელებული ტრანზაქციების დროს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დაუყოვნებლივ მიუთითოთ, თუ როგორ დამუშავდება გადახდა და როდის ითვლება ქონების ღირებულება გადახდილად.
ასევე მნიშვნელოვანია წინასწარ განისაზღვროს, თუ ვის ეკისრება გაცვლითი კურსის ცვლილების რისკი — ამის გარეშე თანხა შეიძლება მეორე დღესვე შეიცვალოს და მხარეები გაუგებრობების წინაშე აღმოჩნდებიან.
6. ადვოკატი ამოწმებს ქონებას
პარალელურად, ტარდება ქონების იურიდიული აუდიტი:
- ვინ არის მფლობელი,
- არის თუ არა რაიმე ვალი ან დაპატიმრება?
- ქონება იპოთეკით არის დატვირთული სესხის სახით?
- იყო თუ არა წარსულში რაიმე საკამათო ან დაურეგისტრირებელი ტრანზაქცია.
ეს ეტაპი ყველა ქვეყანაში ერთნაირია - კრიპტოვალუტას ჯერჯერობით ამასთან არანაირი კავშირი არ აქვს.
7. გადახდისთვის მომზადება
თუ გადახდა დამუშავების გზით განხორციელდება, ანგარიში იხსნება, ხორციელდება ვერიფიკაცია და ხორციელდება სატესტო გადარიცხვა.
თუ გადახდა პირდაპირ ხორციელდება, გამყიდველის საფულე შეთანხმებულია, გაცვლითი კურსი და გადახდის დადასტურების პროცედურა ფიქსირებულია.
8. ნოტარიუსის ოფისში ტრანზაქციის დადების დღე
ტრანზაქციის ხელმოწერის დღეს ყველაფერი საკმაოდ მარტივად ხდება, თუმცა პროცედურა ყოველთვის მკაცრად არის დაცული. ნოტარიუსი იწყებს მხარეთა დოკუმენტებისა და ხელშეკრულების პირობების განხილვით, რის შემდეგაც ოფიციალურად აფიქსირებს ქონების ღირებულებას ევროებში — მაშინაც კი, თუ გადახდა კრიპტოვალუტით ხორციელდება.
შემდეგ, ისინი ელოდებიან გადახდის დადასტურებას: ეს შეიძლება იყოს კრიპტოპროცესორისგან მიღებული საბანკო შეტყობინება ან წარმატებული ტრანზაქციის სკრინშოტი, თუ მხარეები იყენებენ პირდაპირ კრიპტო გადახდებს წინასწარ შეთანხმებული გაცვლითი კურსით. ნოტარიუსი დადასტურების მიღების შემდეგ, ხელს აწერს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას და წარუდგენს დოკუმენტებს მიწის რეესტრში ახალი მფლობელის რეგისტრაციისთვის.
კრიპტო ტრანზაქციებს მიჩვეულ ქვეყნებში მთელი პროცესი ძალიან სწრაფია — ზოგჯერ ერთი ვიზიტი და რამდენიმე საათი საკმარისია. უფრო შემზღუდავ იურისდიქციებში ნოტარიუსს შეუძლია რეგისტრაცია ეტაპობრივად განახორციელოს: ჯერ დადასტურება და ხელმოწერები, შემდეგ გადახდის დადასტურება და რეესტრში ერთი ან ორი დღის განმავლობაში წარდგენა.
9. ქონების რეგისტრაცია
გადახდის შემდეგ, ნოტარიუსი მონაცემებს რეესტრში აგზავნის.
ძალიან მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ მიწის რეესტრი არ მიუთითებს, რომ თქვენ კრიპტოვალუტით გადაიხადეთ.
მხოლოდ იქნება:
- ფასი ევროში,
- თქვენი, როგორც მყიდველის, დეტალები,
- გამყიდველის დეტალები,
- ინფორმაცია ნოტარიუსის შესახებ.
კრიპტოვალუტა მხოლოდ ნოტარიუსის არქივში არსებული ანგარიშების სახით არსებობს. სახელმწიფოსთვის ეს ჩვეულებრივ ტრანზაქციად გამოიყურება.
ახალი მიმართულებები 2025: საით მიემართება ევროპა შემდეგ
მიუხედავად იმისა, რომ პორტუგალია, ესპანეთი, მალტა და თურქეთი ლიდერობენ, 2025 წელს გაჩნდა ახალი იურისდიქციები, რომლებიც თანდათანობით კრიპტოვალუტის მიმართ მეგობრული გახდნენ. ეს ის ქვეყნებია, სადაც კრიპტო გადახდები ჯერ კიდევ არ არის კანონით სავალდებულო, მაგრამ უკვე ხდება რეალური ტრანზაქციების ნაწილი - სააგენტოების, პროცესორების ან პირდაპირი შეთანხმებების მეშვეობით.
ქვეყნები, რომლებიც კრიპტოვალუტის ტრანზაქციების ზრდას ეძებენ
| ქვეყანა | რატომ ჩნდება ინტერესი? | რას ამბობს ბაზარი |
|---|---|---|
| საბერძნეთი | ინვესტორების უზარმაზარი ნაკადი, მიმზიდველი კუნძულის ბაზარი | აგენტები სულ უფრო ხშირად ამუშავებენ გადახდებს USDT დამუშავების საშუალებით. |
| კვიპროსი | ძლიერი IT ეკოსისტემა, სადაც ბევრ მაცხოვრებელს კრიპტოვალუტით შემოსავალი აქვს | იურისტებმა ჰიბრიდული გადახდის მოდელების გამოყენება დაიწყეს. |
| სლოვენია | ევროკავშირის ერთ-ერთი ყველაზე კრიპტო-მეგობრული ეკონომიკა | ლიცენზირებული პროვაიდერების მეშვეობით პირველი ტრანზაქციები უკვე დასრულებულია |
| ხორვატია | მზარდი ტურიზმის ბაზარი, ინვესტიციები სანაპირო ზოლში | კრიპტო გადახდები დაშვებულია ნოტარიულად დამოწმებული ევროს რეგისტრაციით. |
| იტალია (ჩრდილოეთი) | შვეიცარიიდან და გერმანიიდან მყიდველები იხდიან დამუშავების გზით | ცალკეული რეგიონები უფრო ლმობიერია, ვიდრე მთლიანად კანონი |
ეს ქვეყნები ჯერ კიდევ არ უწევენ კრიპტოვალუტის გარიგებების პოპულარიზაციას ისე აქტიურად, როგორც მალტა ან პორტუგალია, თუმცა ბაზარი უკვე იცვლება ნულიდან, სააგენტოებისა და კლიენტების პრაქტიკის მეშვეობით.
რა ნივთებს ყიდულობენ ყველაზე ხშირად?
კრიპტო ტრანზაქციებში დიდი ხანია აშკარა ტენდენცია შეინიშნება: უძრავი ქონების სხვადასხვა ტიპი კრიპტო ინვესტორების სხვადასხვა კატეგორიას იზიდავს. წელს ბაზარმა უკვე ჩამოაყალიბა თავისი „საყვარელი“ სეგმენტები — ის სეგმენტები, რომელთა შეძენაც ციფრული აქტივებით უფრო ადვილია, გაქირავება უფრო ადვილია და რომელთა გრძელვადიანი შენახვა უფრო მომგებიანია.
1. ზღვისპირა კონდომინიუმები და ბინები
სანაპირო ზოლის კონდომინიუმები აბსოლუტურად ყველაზე პოპულარული კრიპტოვალუტის შენაძენია.
მიზეზი მარტივია: ასეთი ქონება შესაფერისია როგორც პირადი დასვენებისთვის, ასევე გაქირავებისთვის, ხოლო ტურისტულ რეგიონებში გამყიდველები დიდი ხანია შეჩვეულები არიან კრიპტოვალუტას.
სად ყიდულობენ ადამიანები ყველაზე ხშირად:
პორტუგალია (ალგარვე), ესპანეთი (კოსტა დელ სოლი, კოსტა ბლანკა), თურქეთი (ანტალია), მონტენეგრო (ბუდვა, კოტორი), კვიპროსი (ლიმასოლი).
რატომ ისინი:
- ტურისტების სტაბილური ნაკადი → მაღალი დღიური შემოსავალი გაქირავებიდან;
- მკაფიო ლიკვიდურობა - ასეთი ბინების გაყიდვა მარტივია;
- სანაპიროზე გამყიდველები და დეველოპერები უფრო მოქნილები არიან, ვიდრე დიდ დედაქალაქებში;
- კრიპტოპროცესირება უკვე ჩაშენებულია ტრანზაქციებში.
კრიპტოვალუტის ბევრი მყიდველი საერთოდ არ გეგმავს ამ ქონებაში ცხოვრებას — ისინი ამ ქონებას „მშვიდი ფულადი ნაკადის“ და კაპიტალის დივერსიფიკაციის საშუალებად იყენებენ.
2025 წელს ალგარვესა და ბუდვაში ტრანზაქციების განსაკუთრებით მაღალი მაჩვენებელი დაფიქსირდა, სადაც მყიდველების 60%-მა ბინებში USDT-ში ან BTC-ში გადაიხადა.
2. დეველოპერებისგან ახალი შენობები
დეველოპერები გამყიდველების ყველაზე ტექნოლოგიურად განვითარებული კატეგორიაა.
ისინი იყვნენ პირველები, ვინც ოფიციალურად დანერგა კრიპტო გადახდები, ხშირად ლიცენზირებული ევროპელი პროცესორების მეშვეობით.
გეოგრაფია:
პორტუგალია, ესპანეთი, მალტა, თურქეთი, კვიპროსი და არაბთა გაერთიანებული საემიროები (თუ მყიდველი ევროკავშირის რეზიდენტია).
რატომ არის ახალი შენობები მოსახერხებელი კრიპტო ტრანზაქციებისთვის:
- დეველოპერებს ჰყავთ საკუთარი იურისტები, რომლებიც უკვე მუშაობენ კრიპტოვალუტასთან;
- გადახდა შესაძლებელია მშენებლობის ეტაპებზე (ეს განსაკუთრებით მოსახერხებელია კრიპტოვალუტაში);
- კურსის წინასწარ განსაზღვრა შესაძლებელია, რაც ამცირებს ცვალებადობას;
- სამართლებრივი სტრუქტურა ნათელია: დაჯავშნიდან გასაღებების გადაცემამდე.
მალტასა და პორტუგალიაში დეველოპერები უკვე ოფიციალურად რეკლამირებენ USDT გადახდებს თავიანთ ბროშურებში, სადაც კრიპტოვალუტა ევროს გვერდით არის მითითებული. ეს სტანდარტი გახდა და არა რაიმე უჩვეულო.
3. ქალაქის ბინები ტურისტულ დედაქალაქებში
კრიპტოვალუტის მყიდველები ასევე აქტიურად შედიან ტრადიციულ ურბანულ ბაზრებზე. ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია დედაქალაქებსა და ძირითად ტურისტულ ადგილებში, სადაც მოთხოვნა ყოველთვის აღემატება მიწოდებას.
აქ ადამიანები ყიდულობენ არა სიამოვნების მიღებისთვის, არამედ კაპიტალის გრძელვადიანი ზრდისთვის — სწორედ ამიტომ, ინვესტორები ერთდროულად აანალიზებენ მეზობელ ბაზრებს, ათვალიერებენ ავსტრიის ყველაზე ძვირადღირებულ ბინებს , ადარებენ რეგიონულ ტენდენციებს და წყვეტენ, თუ სად ჩადონ მომგებიანი ინვესტიცია 5-10 წლის განმავლობაში.
-
ქალაქები, სადაც ადამიანები ყველაზე ხშირად ყიდულობენ:
პრაღა, ლისაბონი, ბარსელონა, ათენი, ბერლინი, ვარშავა.
ამ ქონებას ირჩევენ ინვესტორები, რომლებსაც სურთ ინვესტიციის ჩადება არა მოკლევადიან გაქირავებაში, არამედ ღირებულების გრძელვადიან ზრდაში.
მიზეზები:
- დიდი ქალაქები ყოველთვის ლიკვიდურია;
- ფასების მუდმივი ზრდა - რეცესიის წლებშიც კი;
- ქირა მთელი წლის განმავლობაში სტაბილურ შემოსავალს მოაქვს;
- უცხოელი ინვესტორებისთვის ქონების მომსახურება მმართველი კომპანიების მეშვეობით უფრო ადვილია.
2025 წელს ლისაბონი ევროკავშირში კრიპტო ტრანზაქციების რაოდენობით ნომერ პირველი ქალაქი გახდა: არარეზიდენტებისგან შესყიდვების დაახლოებით 15% კრიპტო დამუშავების გზით მუშავდება.
სახლის მესაკუთრეები, რომლებმაც თავიანთი კაპიტალი Web3 სექტორში დააგროვეს, განსაკუთრებით აქტიურები იყვნენ კრიპტო ტრანზაქციებში — მათთვის კრიპტო გადახდის ბუნებრივ ფორმად იქცა.
4. პრემიუმ კლასის ვილები
ფუფუნების უძრავი ქონების სეგმენტში კრიპტოვალუტა კიდევ უფრო ხშირად გამოიყენება, ვიდრე ბიუჯეტის სეგმენტში.
ეს იმიტომ ხდება, რომ დიდი ვილების მფლობელები ხშირად თავად არიან კრიპტო ინვესტორები ან მოიზიდეს კაპიტალი Web3 ბაზრებზე.
სად ვიყიდოთ ვილები კრიპტოვალუტით:
- ესპანეთი - მარბელა, მალაგა, კოსტა დელ სოლი;
- იტალია - ლიგურია, ტოსკანა, სარდინია;
- საფრანგეთი - კოტ-დ'აზური, ნიცა, კანი;
- მალტა - დინგლი, მდინა, სლიემა;
- კვიპროსი - პაფოსი, ლიმასოლი.
ელიტური გამყიდველები, როგორც წესი,:
- უკვე ითანამშრომლეს კრიპტო მყიდველებთან;
- მზადაა დააფიქსიროს კურსი OTC პლატფორმების მეშვეობით;
- დიდი რაოდენობით BTC-ის, ETH-ის ან USDT-ის მიღება განხილვის გარეშე.
ერთ-ერთი გავრცელებული სქემაა ნაწილობრივი გადახდა კრიპტოვალუტით და ნაწილობრივი გადახდა ფიატ ვალუტით.
მაგალითად, 2.5 მილიონი ევროს ღირებულების ვილის საფასურის გადახდა შესაძლებელია:
- კრიპტო დამუშავების გზით 1.8 მილიონი ევრო,
- 700,000 ევრო საბანკო გადარიცხვით.
ამ გზით, გამყიდველი ამცირებს რისკებს, ხოლო მყიდველი მოქნილად იყენებს კაპიტალის სხვადასხვა წყაროს.
დასკვნა
2025 წელს ევროპაში კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების შეძენა ექსპერიმენტს აღარ წარმოადგენს და მკაფიო, სტრუქტურირებულ ინსტრუმენტად იქცა. ის, რაც იურისტებს სულ რაღაც რამდენიმე წლის წინ იმპროვიზაციას სჭირდებოდა, ახლა ეფუძნება MiCA-ს მკაფიო რეგულაციებს, ნოტარიუსების გამოცდილებას და კრიპტოვალუტის დამუშავების დამკვიდრებულ სქემებს.
კრიპტოვალუტა ბაზრის ბუნებრივ ნაწილად იქცა: ოკეანის სანაპიროზე მდებარე ბინების გადახდა USDT-ში ხდება, ახალი შენობები ლიცენზირებული პლატფორმების მეშვეობით იღებენ გადახდას, ხოლო მარბელასა და ლიმასოლში მდებარე ფუფუნების ვილები ხშირად მთლიანად BTC-ში იყიდება. ევროპულმა ბანკებმა დიდი გადარიცხვების დანახვაზე პანიკა შეწყვიტეს, ხოლო ნოტარიუსებმა მიიღეს ინსტრუქციები, თუ როგორ დააფიქსირონ გაცვლითი კურსი და გადაამოწმონ თანხების წარმომავლობა.
თუმცა, მათი აშკარა სიმარტივის მიუხედავად, კრიპტო ტრანზაქციები იურიდიულად მგრძნობიარე რჩება. აჩქარების ადგილი არ არის: აუცილებელია დოკუმენტების სათანადო მომზადება, გაცვლითი კურსის ზუსტი დაფიქსირება, სწორი გადახდის მეთოდის არჩევა და, რაც მთავარია, იურისტებთან და სააგენტოებთან თანამშრომლობა, რომლებიც კრიპტო ტრანზაქციის შიდა მექანიზმებს ესმით. შეცდომები შეიძლება ძვირი დაჯდეს - ზოგჯერ ასობით ათასი ევრო.
თუ წესებს დაიცავთ, ევროპაში კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების შეძენა ჩვეულებრივი საკომისიოს გადახდაზე რთული არ იქნება. გარდა ამისა, სწორი ქვეყნისა და ქონების არჩევა ინვესტორებს საშუალებას აძლევს:
- გადასახადების ოპტიმიზაცია;
- კაპიტალის შენარჩუნება პროგნოზირებად იურისდიქციაში;
- მიიღეთ ლიკვიდური აქტივი თქვენი ყველა კრიპტოვალუტის ფიატ ვალუტად გადაქცევის გარეშე;
- გაამრავალფეროვნეთ თქვენი პორტფელი და დაიცავით თავი ბაზრის არასტაბილურობისგან.
ევროპული ბაზარი უკვე ადაპტირებულია კრიპტოვალუტის მყიდველებისთვის და ეს ტენდენცია მხოლოდ გაძლიერდება. სულ უფრო მეტი სააგენტო ქმნის კრიპტო დეპარტამენტებს, დეველოპერები ქმნიან საკუთარ დამუშავების გადაწყვეტილებებს და ისეთი ქვეყნები, როგორიცაა პორტუგალია, მალტა და მონტენეგრო, კრიპტო ინვესტორებისთვის სრულფასოვან ცენტრებად იქცევიან.
მათთვის, ვისაც სურს გამჭვირვალედ მუშაობა, დოკუმენტების წინასწარ მომზადება და პროფესიონალური მხარდაჭერის შერჩევა, კრიპტოვალუტა ახალ რეალობას ხსნის: უძრავი ქონების შეძენა შესაძლებელია სწრაფად, მოხერხებულად და ზედმეტი ბარიერების გარეშე.
