უძრავი ქონების შეძენა შტირიაში 2025 წელს: ფასები, წესები და ინვესტიციები

თუ აქ ხართ, ალბათ უკვე განიხილავთ ქონების შეძენას შტირიაში, ავსტრიის ერთ-ერთ ყველაზე თვალწარმტაც და დაუფასებელ რეგიონში. როგორც საინვესტიციო კონსულტანტი, ხშირად ვხედავ კლიენტებს, რომლებიც დაიღალნენ ვენის მსგავსი დიდი ქალაქების აურზაურით და ეძებენ სიმშვიდეს და ცხოვრების ხარისხს ისეთ ადგილებში, როგორიცაა შტირია.

ის აერთიანებს ალპურ პეიზაჟებს, მდიდარ კულტურასა და ხელმისაწვდომ საცხოვრებელ ფასებს, რაც რეგიონს იდეალურს ხდის ოჯახებისთვის, პენსიონერებისთვის ან ინვესტორებისთვის, რომლებიც სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს ეძებენ.

შტირია მწვანე ბორცვების, ვენახებისა და მთების ქვეყანაა, სადაც ჰაერი სუფთაა და ხალხი სტუმართმოყვარეა. ავსტრიის სამხრეთ-აღმოსავლეთით მდებარეობს, სლოვენიასა და უნგრეთს ესაზღვრება, რაც მის სასაზღვრო ხიბლს კიდევ უფრო მატებს.

დედაქალაქი, გრაცი, ქვეყნის სიდიდით მეორე ქალაქი, არა მხოლოდ ადმინისტრაციული ცენტრია, არამედ განათლების, ბიზნესისა და ტურიზმის ნამდვილი ცენტრია. 2025 წელს უძრავი ქონების ბაზარი 2024 წელს მცირედი კლების შემდეგ სტაბილიზდა და ექსპერტები ეკონომიკური აღდგენისა და ტურისტების შემოდინების წყალობით ფასების 1-2%-იან ზრდას პროგნოზირებენ.

პირველ რიგში, ფასები უფრო დაბალია, ვიდრე ვენაში ან ტიროლში - გრაცში კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი დაახლოებით 3000 ევროა, ხოლო სოფლად კიდევ უფრო ნაკლები.

მეორეც, ეს შესანიშნავი საინვესტიციო ვარიანტია: 3-4%-იანი გაქირავების შემოსავლიანობა, პლუს გარკვეული პირობებით უცხოელებისთვის ბინადრობის ნებართვის მიღების შესაძლებლობა. და ბოლოს, აქ შეგიძლიათ შეიძინოთ არა მხოლოდ სახლი, არამედ იდილიური სიმშვიდის ნაწილი - ციხესიმაგრეებისა და ღვინის სარდაფების ხედებით.

ამ სტატიაში ყველაფერს დეტალურად განვიხილავ: რეგიონის გაცნობიდან დაწყებული, იურიდიული ნიუანსებითა და საინვესტიციო სტრატეგიებით დამთავრებული. თქვენ შეისწავლით, თუ როგორ აირჩიოთ გასაყიდი ბინა შტირიაში, შეიძინოთ სახლი ან თუნდაც მიწის ნაკვეთი, რა იქნება საცხოვრებლის ფასები შტირიაში 2025 წელს და როგორ შეამციროთ რისკები.

თუ უცხოელი ხართ, ნუ ღელავთ - მე გეტყვით, თუ როგორ ხდება უძრავი ქონება შტირიაში უცხოელებისთვის რეალობად. მოდით, გავარკვიოთ, რატომ შეიძლება ეს იყოს თქვენი საუკეთესო გადაწყვეტილება 2025 წელს.

შტირია ავსტრიის რუკაზე უბრალოდ ადგილი არ არის; ეს კონტრასტების სამყაროა, სადაც მთები ხვდება ვაკეებს, ხოლო ტრადიცია თანამედროვეობას. თუ შტირიაში ქონების შეძენას გეგმავთ, ჯერ უნდა გაარკვიოთ, რა ხდის ამ რეგიონს განსაკუთრებულს.

შტირია მდებარეობს ავსტრიის სამხრეთ-აღმოსავლეთით, დაახლოებით 16,400 კვადრატულ კილომეტრზე — ქვეყნის სიდიდით მეორე სახელმწიფო. ჩრდილოეთით და დასავლეთით მას ესაზღვრება ავსტრიის სხვა რეგიონები, სამხრეთით სლოვენია და აღმოსავლეთით უნგრეთი.

ლანდშაფტი მრავალფეროვანია: ჩრდილოეთით მდებარეობს დიდებული ალპები 2700 მეტრამდე სიმაღლის მწვერვალებით, დაფარული ხშირი ტყეებით, სადაც ადამიანები ზამთარში თხილამურებით სრიალით და ზაფხულში ველოსიპედით სეირნობით დადიან.

ცენტრალური ნაწილი ბორცვიანია, ვენახებითა და მური მდინარეთი, რომელიც მიწას ორ ნაწილად ყოფს. სამხრეთი უფრო რბილია, თბილი ხეობებით, რომლებიც იდეალურია სოფლის მეურნეობისთვის. ავსტრიის სტატისტიკის მიხედვით , ტყეები ტერიტორიის 60%-ს ფარავს, რაც შტირიას ავსტრიის „მწვანე ფილტვებად“ აქცევს.

კლიმატი რბილი და სასიამოვნოა: ზაფხულში ტემპერატურა დაახლოებით 20-25°C-ია, ზამთარში -5-დან +5°C-მდე დაბლობზე, თუმცა მთებში თოვლიანი და ყინვიანია. ეს საშუალებას გვაძლევს, ოთხი სეზონით დავტკბეთ: გაზაფხული, აყვავებული მდელოებით და შემოდგომა, ღვინის მოსავლით (შტირია ავსტრიაში ერთ-ერთი წამყვანი ღვინის მწარმოებელია).

კულტურულად მდიდარია, ასობით ციხესიმაგრეთი, როგორიცაა შერნბერგი და რაიზენბურგი, და ფესტივალებით, მათ შორის გრაცში ცნობილი შტირიარტეთი . ტურიზმი წარმატებულია - 2024 წელს რეგიონს 5.5 მილიონი ტურისტი ეწვია, რაც 8%-ით მეტია 2023 წლის სამიზნე მაჩვენებელთან შედარებით - ეკოტურიზმისა და ღვინის მარშრუტების წყალობით.

დედაქალაქი, გრაცი, შტირიის გულია. 2025 წლის მონაცემებით, დაახლოებით 300 000 მოსახლეობით, ეს არის უნივერსიტეტის ქალაქი 60 000 სტუდენტით, რაც ქმნის ცოცხალ ატმოსფეროს. გრაცი იყო ევროპის კულტურის დედაქალაქი (2003 წელს), იუნესკოს მიერ დაცული ძველი ქალაქით, საათის კოშკით (Uhrenturm) და თანამედროვე მუზეუმებით, როგორიცაა Kunsthaus.

უძრავი ქონების ბაზარი აქ აქტიურია: 2024 წელს 4,500 ქონება გაიყიდა და ახალგაზრდა პროფესიონალების შემოდინების გამო 2025 წელს 5%-იანი ზრდაა მოსალოდნელი. გრაცი ბიზნეს ცენტრია, IT კლასტერებითა და ლოჯისტიკით, რაც მას მიმზიდველ ადგილად აქცევს შტირიაში ბინების შესაძენად.

შტირიას უძრავი ქონების ბაზარი მრავალფეროვანია და მოიცავს მყუდრო ქალაქის ბინებს, მდიდრულ მთის ვილებს. თუ შტირიაში სახლის შეძენას ეძებთ, ხელმისაწვდომია როგორც მუდმივი საცხოვრებელი, ასევე დასასვენებელი საცხოვრებლები.

ბინები. ისინი პოპულარულია გრაცსა და მიმდებარე ტერიტორიაზე. საშუალო ფართობი 70-100 მ²-ია, ფასები მერყეობს 2,000 ევროდან/მ²-ზე გარეუბნებში 4,000 ევრომდე/მ²-ზე ქალაქის ცენტრში. ენერგოეფექტური სისტემებით (A კლასი) აღჭურვილი ახალი შენობები 2025 წელს ჰიტი იქნება, განსაკუთრებით ოჯახებისთვის.

სახლები და ვილები. ესენია სოფლის ვარიანტები: ტრადიციული ფერმერული სახლები (Bauernhaus) მურტალში ან თანამედროვე ვილები ტბების პირას. შტირიაში სახლების ფასები იწყება 300,000 ევროდან 150 მ²-ზე, ბაღითა და ავტოფარეხით. პრემიუმ კლასის ვილები, როგორიცაა ვაიდჰოფის რაიონში არსებული ვილები, იწყება 800,000 ევროდან, მთის ხედებით.

მიწის ნაკვეთებზე მოთხოვნაც დიდია: შტირიაში მიწის შეძენა შესაძლებელია მშენებლობის ან სასოფლო-სამეურნეო საქმიანობისთვის, რომლის ფასები კვადრატულ მეტრზე 50-150 ევროს ფარგლებში მერყეობს. ტურისტებისთვის იდეალურია კურორტების უძრავი ქონება - მურაუში ან თერმული წყაროების მახლობლად. 2024 წლის შეფასებით, ტრანზაქციების 40% დასასვენებელი სახლების გაქირავებაზეა, რაც 2025 წელს 10%-იან ზრდას ტურიზმის ხარჯზე ნიშნავს.

• მუდმივი საცხოვრებლად ადამიანები ირჩევენ ქალაქის ბინებს ან სახლებს გარეუბნებში - სკოლებთან და ტრანსპორტთან ახლოს.
• დასასვენებლად განიხილეთ მთაში მდებარე ვილები ან ბინები. 2025 წელს ტენდენცია მდგრადი უძრავი ქონებისკენაა მიმართული: მზის პანელები და მწვანე სივრცეები.

უძრავი ქონების არჩევა იდეალური პარტნიორის პოვნას ჰგავს: თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ ბიუჯეტი, მდებარეობა და პოტენციური კლიენტები. შტირიაში საცხოვრებლის ფასები ხელმისაწვდომია, მაგრამ განსხვავდება რაიონების მიხედვით. მოდით გავარკვიოთ, როგორ ავიცილოთ თავიდან შეცდომა.

2025 წელს შტირიაში უძრავი ქონების ფასები ავსტრიაში ერთ-ერთი ყველაზე ხელმისაწვდომი რჩება, განსაკუთრებით ვენის გადახურებულ ბაზართან ან ტიროლის ფუფუნების კურორტებთან შედარებით.

ავსტრიის სტატისტიკის სამსახურის ბოლო მონაცემების თანახმად , აქ საცხოვრებლის კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი დაახლოებით 2,411 ევროა - 50%-ით ნაკლები, ვიდრე დედაქალაქში, სადაც ის ადვილად აღემატება 5,000 ევროს.

გრაცი. აქ, რეგიონის გულში, ბინების ფასები კვადრატულ მეტრზე 3000 ევროდან 4500 ევრომდე მერყეობს. ცენტრში 80 კვადრატული მეტრის მყუდრო ორსაძინებლიანი ბინა 250 000-დან 350 000 ევრომდე ეღირება. ეს ძალიან რეალისტური ვარიანტია ახალგაზრდა ოჯახისთვის ან წყვილისთვის, რომელთაც სურთ მოვლენების ეპიცენტრში ყოფნა, უნივერსიტეტების, კაფეებისა და ფესტივალების სიახლოვეს.

თუ სახლებს ანიჭებთ უპირატესობას, გრაცში ბაღითა და ავტოფარეხით სრული ოჯახისთვის სახლის აშენება 400,000-დან 600,000 ევრომდე დაგიჯდებათ, რაც დამოკიდებულია უბნისა და ქონების მდგომარეობაზე. რატომ? გრაც დინამიური ქალაქია, სადაც უძრავი ქონების ფასები იზრდება სტუდენტებისა და IT სპეციალისტების შემოდინების წყალობით.

მურაუ ბუნების მოყვარულთათვის ნამდვილი საოცრებაა. აქ ყველაფერი უფრო იაფი და მშვიდია: ბინების ფასი კვადრატულ მეტრზე 1800–2500 ევროა, ხოლო 150 კვადრატული მეტრის სახლის შეძენა 300 000 ევროდ არის შესაძლებელი. თუმცა, არ იფიქროთ, რომ ეს „სიბინძურეს“ ნიშნავს - პირიქით, ეს სახლები ხშირად გამოირჩევა ალპების განსაცვიფრებელი ხედებით, ბუხრებით და საუნებითაც კი.

პრემიუმ კლასის ვილები აუზითა და ტერასით 700 000 ევრომდე ეღირება, თუმცა იდეალურია მათთვის, ვინც მეორე საკურორტო სახლს ეძებს.

მურტალი. აქ, ვენახებითა და მდინარით გაშენებულ სოფლად, ფასები კიდევ უფრო მიმზიდველია: ბინების ფასი კვადრატულ მეტრზე 2000-2800 ევროს ფარგლებში მერყეობს, სახლების - 220 000-350 000 ევროს. აქ მიწის საკითხი სხვაგვარია: კვადრატულ მეტრზე 40-80 ევროს ფარგლებში, რაც შტირიას სამოთხედ აქცევს მათთვის, ვინც ფერმის ან ბაღისთვის საკუთარ ნაკვეთზე ოცნებობს.

ტენდენციები. 2025 წელი ზომიერ ზრდას გვპირდება - ექსპერტები იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთების შემცირების (4%-დან 3.5%-მდე) და ტურიზმის აღორძინების წყალობით, მთელი ქვეყნის მასშტაბით ფასების 2-3%-იან ზრდას პროგნოზირებენ. 2025 წლის პირველ ნახევარში ფასები უკვე 1.8%-ით გაიზარდა, 2024 წელს 2.1%-იანი კლების შემდეგ, რაც მყიდველებისთვის შესაძლებლობების ფანჯარას ქმნის.

თუ ინვესტორი ხართ, სოფლის რაიონებში ზრდა შეიძლება უფრო მაღალი იყოს - 4%-მდე - ეკოტურიზმისა და ახალი ღვინის მარშრუტების წყალობით. ამასობაში, გრაცი სტაბილურობას გვთავაზობს: ქალაქთან ახლოს მიწის ფასები კვადრატულ მეტრზე 150-დან 300 ევრომდე მერყეობს, რაც საშუალებას გაძლევთ, თქვენი მომავალი ფაქტიურად ნულიდან ააშენოთ.

საერთო ჯამში, შტირიაში ფასები დაბალანსებულია: არც ისე დაბალია, რომ კოლაფსის საფრთხე შეიქმნას, მაგრამ არც ისეთი გადაჭარბებული, როგორც ევროპის სხვა ნაწილებში. მთავარია, ამ დამატებითი ხარჯებისთვის ბიუჯეტი გამოყოთ და თქვენ მოგებულ მხარეს იქნებით.

რეგიონის ყველა კუთხე-კუნჭული განსაკუთრებულს გვთავაზობს, ქალაქის ხმაურიდან დაწყებული მშვიდი, იდილიური თავშესაფრით დამთავრებული. კლიენტებს ყოველთვის ვურჩევ, დაიწყონ შემდეგი კითხვით: „გსურთ აქ მთელი წლის განმავლობაში ცხოვრება, იქირავოთ თუ უბრალოდ შაბათ-კვირას ხედებით დატკბეთ?“

შტირია საუკეთესო საინვესტიციო პერსპექტივებს გვთავაზობს ფასის, ცხოვრების ხარისხისა და ზრდის პოტენციალის შერწყმით და ეს განსაკუთრებით აქტუალურია 2025 წელს, ტურისტებისა და ახალგაზრდა პროფესიონალების შემოდინების გათვალისწინებით.

გრაცი, უდავოდ, შტირიის ვარსკვლავი ქალაქია ინვესტორებისთვის. ქალაქი დაყოფილია რაიონებად და არჩევანი თქვენს მიზნებზეა დამოკიდებული:

• ცენტრი (ინენშტადტი) პრესტიჟულია: ისტორიული შენობები, საფეხმავლო ქუჩები, ოპერის თეატრთან და უნივერსიტეტებთან სიახლოვე.
• ფასები აქ უფრო მაღალია - 4,500 ევრომდე/მ² - თუმცა ფასისა და ხარისხის თანაფარდობა შესანიშნავია, განსაკუთრებით თუ სტუდენტებისთვის სტუდიოს ტიპის ბინას ან პატარა ბინას ყიდულობთ.
• გაქირავების შემოსავლიანობა 3.5%-ია, დატვირთვის მაჩვენებელი კი თითქმის 100%-ია მთელი წლის განმავლობაში, რადგან გრაცი საგანმანათლებლო ცენტრია 60 000 სტუდენტით.
• ისეთი გარეუბნები , როგორიცაა შტრასგანგი ან ლიბენაუ, იდეალურია ოჯახებისთვის: წყნარი ქუჩები, მაგრამ მაინც 10 წუთის სავალზეა ქალაქის ცენტრიდან ტრამვაით.
• ფასები უფრო ხელმისაწვდომია: 2500 ევრო/მ², შესანიშნავი ინფრასტრუქტურით - მეტრო, პარკები, სკოლები.
• ინვესტიციების პერსპექტივები მაღალია - 2025 წელს, ახალი IT კლასტერებისა და ლოჯისტიკის განვითარების გამო, ამ ზონებში ფასების 5%-ით ზრდაა მოსალოდნელი.

სოფლის ლანდშაფტი. თუ ბუნებით ხართ დაინტერესებული, განიხილეთ მურტალი ან მიმდებარე მურაუ. ეს ადგილები იდეალურია მათთვის, ვისაც შესანიშნავი შეთავაზება სურს: ვენახის ხედებით 300,000 ევროდ ღირებული სახლები ქალაქში არსებულ სახლებთან შედარებით უფრო დაბალი ფასით გამოირჩევა, თუმცა უფრო მაღალი ზრდის პოტენციალით - ეკოტურიზმის წყალობით წელიწადში 4%-მდე.

წარმოიდგინეთ, რომ მურეს მდინარეზე ვილას ყიდულობთ და შემდეგ შაბათ-კვირას ოჯახებზე აქირავებთ - ასეთ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა იზრდება, განსაკუთრებით 2024 წელს ახალი ველობილიკების გახსნის შემდეგ.

მურტალში, თბილი კლიმატისა და სლოვენიასთან სიახლოვის გამო, უძრავი ქონება ლიკვიდურია: მისი გაყიდვა ან გაქირავება მარტივია, რადგან ის აერთიანებს სოფლის ხიბლს ქალაქის ხელმისაწვდომობასთან (გრაცი ერთი საათის სავალზეა).

• მუდმივი საცხოვრებლად აირჩიეთ მურის მდინარის გასწვრივ მდებარე ტერიტორიები - იქ არის სუფთა ჰაერი, კარგი სკოლები და დაბალი დანაშაულის მაჩვენებელი.
• თუ თქვენი მიზანი ბინების გაქირავებაა, ყურადღება გაამახვილეთ გრაცის უნივერსიტეტის რაიონებზე ან მურაუს მთის კურორტებზე: სტუდენტები და ტურისტები სტაბილურ შემოსავალს უზრუნველყოფენ.
• 2025 წელს, მდგრადი ტერიტორიებისკენ მიდრეკილების ტენდენცია — მწვანე სივრცეებითა და კარგი ეკოლოგიით — ფასების 5-7%-ით ზრდას გამოიწვევს.
• არ დაგავიწყდეთ ტრანსპორტი: A2 ავტომაგისტრალის ან რკინიგზის მახლობლად მდებარე უძრავი ქონება ყოველთვის მოთხოვნადია.

ავსტრიაში , კერძოდ კი შტირიაში, უძრავი ქონების შეძენა ქაოსი კი არა, კარგად გააზრებული პროცესია, სახლის აშენების მსგავსი: ყველა ნაბიჯს თავისი ადგილი აქვს. თუმცა, უცხოელებისთვის არსებობს ნიუანსები, რომლებიც ერთი შეხედვით შეიძლება რთულად მოგეჩვენოთ.

შტირიას ზოგიერთ სხვა ფედერალურ სახელმწიფოსთან შედარებით ოდნავ უფრო ლიბერალური რეგულაციები აქვს და 2025 წელს ისინი კიდევ უფრო ხელმისაწვდომი გახდა ციფრული ტექნოლოგიების წყალობით. მოდით გავეცნოთ, ვის შეუძლია უძრავი ქონების შეძენა შტირიაში უცხოელებისთვის, როგორ გავიაროთ ყველა ეტაპი და თავიდან ავიცილოთ ნებისმიერი ხაფანგი.

შტირია ღიაა მთელი მსოფლიოდან მყიდველებისთვის, თუმცა შეზღუდვებით, რაც თქვენს მოქალაქეობაზეა დამოკიდებული.

ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეები. თუ თქვენ ხართ ევროკავშირის ან ევროპის ეკონომიკური ზონის (ევროპის ეკონომიკური ზონის) მოქალაქე, გილოცავთ - შეგიძლიათ თავისუფლად შეიძინოთ უძრავი ქონება, დამატებითი ნებართვების გარეშე. ეს ნიშნავს, რომ ბელგიის, გერმანიის ან შვედეთის მოქალაქეს შეუძლია უბრალოდ აირჩიოს ქონება და მიმართოს ნოტარიუსს - ყოველგვარი ბარიერის გარეშე.

ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებისთვის. სხვებისთვის, მათ შორის რუსეთის, უკრაინის, აშშ-ის ან აზიის მოქალაქეებისთვის, სიტუაცია ცოტა უფრო რთულია: უძრავი ქონების შეძენაზე შეზღუდვებია , მაგრამ ეს საკმაოდ მართვადია. თქვენ დაგჭირდებათ ნებართვა შტირიის სახელმწიფო ოფისიდან ( Amt der Steiermärkischen Landesregierung ). ეს არ არის „აკრძალვა“, არამედ შემოწმება: ხელისუფლებას სურს დარწმუნდეს, რომ შეძენა არ დააზარალებს ადგილობრივ ბაზარს და რომ თქვენი განზრახვები სუფთაა.

რა არის ზუსტად შემოწმებული:

• ფინანსური სტაბილურობა (ბანკის ამონაწერი, შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთი)
• შეძენის მიზანი (საცხოვრებლად, ინვესტიციისთვის ან ბიზნესისთვის)
• რეგიონის ეკონომიკისთვის არანაირი რისკი არ არსებობს

2024–2025 წლებში პროცესი გამარტივდა: დამტკიცებას 3–6 თვე სჭირდება, უარი კი იშვიათია - შემთხვევათა დაახლოებით 5%-ში, თუ დოკუმენტები წესრიგშია.

შტირია განსხვავდება ავსტრიის სხვა სახელმწიფოებისგან. არ არსებობს მკაცრი „უცხოელთა აკრძალვები“, როგორც ბურგენლანდში ან ტიროლში, სადაც ზოგჯერ რეზიდენტობის დამადასტურებელი საბუთია საჭირო. შტირია ბალანსზეა ორიენტირებული - 2025 წელს უცხოელები ყველა ტრანზაქციის 20%-ს შეადგენენ, რაც წინა წელთან შედარებით 15%-ით მეტია, რაც ტურიზმისა და ბიზნესის წყალობით მოხდა.

სპეციალური კატეგორიები:

• თუ თქვენ უკვე გაქვთ ავსტრიაში ბინადრობის ნებართვა (მაგალითად, კვალიფიციური სპეციალისტებისთვის განკუთვნილი წითელი-თეთრი-წითელი ბარათი), მაშინ ნებართვა არ გჭირდებათ - თქვენ რეზიდენტად ითვლებით.
• ბავშვიანი ოჯახებისთვის ან ბიზნესს გეგმავენ ინვესტორებისთვის, პროცესი დაჩქარებულია: წარმოადგინეთ გეგმა (მაგალითად, როგორ გააქირავებთ ქონებას) და დამტკიცების შანსები გაიზრდება.
• თუ 500 კვადრატულ მეტრზე დიდ მიწას შეიძენთ, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის შემოწმება მოგიწევთ, თუმცა შტირიაში ეს პრობლემა იშვიათად წარმოიქმნება; რეგიონი ფერმერებსა და მეღვინეებს ანიჭებს უპირატესობას.

მახსოვს, ერთი კლიენტი უკრაინიდან წუხდა: „რა მოხდება, თუ არ შემიშვებენ?“ ჩვენ მოვამზადეთ დოკუმენტები - შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტი, ინვესტიციის აღწერა - და ნებართვა ორ თვეში მოვიდა. Vienna Property ინვესტმენტში“ ჩვენ ყოველთვის ვეხმარებით ყველაფერში, დოკუმენტების თარგმნიდან დაწყებული განაცხადის წარდგენით დამთავრებული. მთავარია, ადრე დაიწყოთ და შტირია თქვენი სახლი გახდება.

შტირიაში ქონების შეძენას 2-4 თვე სჭირდება, ხოლო 2025 წელს ონლაინ სერვისების წყალობით ყველაფერი უფრო სწრაფი გახდა. არ იჩქაროთ - შეცდომების თავიდან ასაცილებლად ყოველი ნაბიჯი მნიშვნელოვანია.

მოძებნეთ უძრავი ქონება. დაიწყეთ ისეთი ვებსაიტებით, როგორიცაა Immowelt , რომელსაც შტირიის უძრავი ქონების ათასობით განცხადება აქვს. თუმცა, გულწრფელად რომ ვთქვათ, უმჯობესია ადგილობრივ სააგენტოსთან ითანამშრომლოთ: Vienna Property ვიპოვით თქვენს ბიუჯეტსა და პრეფერენციებზე მორგებულ ვარიანტებს და მოვაწყობთ დათვალიერებებს (უცხოელებისთვის ვირტუალური დათვალიერებებიც კი).

შემოწმება. ეს მთავარია: შეამოწმეთ მდგომარეობა, მეზობლები და ინფრასტრუქტურა. საჭიროების შემთხვევაში, შეუკვეთეთ დამოუკიდებელი შეფასება (Gutachten) - ეს 500–1000 ევრო ღირს, მაგრამ დაგიზოგავთ სიურპრიზებისგან, როგორიცაა ფარული რემონტი.

წინასწარი კონტრაქტი. პირველ რიგში, თქვენ ხელს აწერთ წინასწარ კონტრაქტს (Reservierungsvertrag), სადაც ადგენთ ფასს და იხდით დეპოზიტს — როგორც წესი, შესყიდვის ფასის 10%-ს. ეს არის „დაჯავშნა“, რათა უზრუნველყოთ ქონების თქვენს მფლობელობაში დარჩენა.

ძირითადი ხელშეკრულება. ძირითადი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება (Kaufvertrag) ნოტარიუსის წინაშე ფორმდება. უცხოელებისთვის მნიშვნელოვანია, რომ ყველაფერი ორ ენაზე იყოს (გერმანული და მშობლიური ენა) და ნოტარიუსი დაადასტურებს მის ნამდვილობას. სწორედ აქ იხდით გადასახადებსა და მოსაკრებლებს - ამაზე მეტი ქვემოთ.

მიწის რეესტრის ნებართვა. თუ თქვენ არ ხართ ევროკავშირის წევრი, ნებართვის მისაღებად ერთდროულად უნდა მიმართოთ მიწის რეესტრში: ონლაინ, პორტალის მეშვეობით, დოკუმენტებით (პასპორტი, ფინანსური დადასტურება, კონტრაქტი). 2025 წელს ეს ციფრულ ფორმატში გადავა - პასუხს ელექტრონული ფოსტით მიიღებთ.

ხდება საკუთრების რეგისტრაცია მიწის რეესტრში (Grundbuch). ამას 1-2 თვე სჭირდება: ნოტარიუსი წარადგენს დოკუმენტებს და თქვენ ხდებით ოფიციალური მფლობელი.

განახორციელეთ საბოლოო გადახდა (საბანკო გადარიცხვა) და გასაღებები თქვენი იქნება! გარდა ამისა, თუ იპოთეკურ სესხს იღებთ, ბანკი ყველაფერს ხელშეკრულების ეტაპზე გადაამოწმებს.

თქვენი მოხერხებულობისთვის, აქ მოცემულია ნაბიჯების სია მარტივ ფორმატში:

1. ძიება და დათვალიერება (1–2 კვირა). 5–10 ქონების დათვალიერება, 1–2 ფავორიტის არჩევა.
2. წინასწარი შეთანხმება და დეპოზიტი (1 კვირა). გარიგების დადასტურება 10%-ის გადახდით.
3. უცხოელებისთვის განკუთვნილი ნებართვა (1–3 თვე). წარდგენისა და ლოდინის პერიოდი, ნოტარიუსის მომსახურებით.
4. Kaufvertrag-ის ხელმოწერა და რეგისტრაცია (2–4 კვირა). გადახდა, Grundbuch, გასაღებები.

დიახ, ბიუროკრატია ყველაზე სახალისო არ არის, მაგრამ შტირიაში ის გამჭვირვალეა და გიცავთ. მოდით, ვისაუბროთ რისკებზე და იმაზე, თუ როგორ ავიცილოთ თავიდან ისინი - მე მინახავს, ​​თუ როგორ იწვევდა მცირე დეტალების იგნორირება შეფერხებებს, მაგრამ სწორი მიდგომით ყველაფერი შეუფერხებლად მიდის.

• ქონებაზე არსებული ტვირთები, როგორიცაა გამყიდველის იპოთეკა ან მეზობლებთან დავა (Hypothek in Grundbuch)
• ფარული დეფექტები - ობი, სახურავის პრობლემები.

აუცილებელია სათანადო შემოწმება: დაიქირავეთ იურისტი ან ინსპექტორი (1000–2000 ევრო) შემოწმების ჩასატარებლად. შტირიაში ეს სტანდარტულია — ისინი ქონებას და დოკუმენტებს ერთი კვირის განმავლობაში შეამოწმებენ.

• თქვენი პასპორტი
• თანხების დამადასტურებელი საბუთი (ბანკის ამონაწერები)
• შეთანხმება
• უცხოელებისთვის - თარგმანები გერმანულ ენაზე
• შეამოწმეთ გარიგების მთლიანობა Grundbuch-ში ონლაინ : უფასოდ და ნახავთ ყველა დაბრკოლებას.

• გადასახადები და მოსაკრებლები – ღირებულების 5–7%
• მთავარი – Grunderwerbsteuer (შესყიდვის გადასახადი) ფასის 3.5%
• ნოტარიუსი – 1–2%
• სააგენტო – 3% (თუ თქვენ ხართ მყიდველი, თქვენ იხდით თქვენს წვლილს)
• რეგისტრაცია Grundbuch-ში – 1.1%
• შტირიაში, თუ ქონებას ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობთ, დამატებითი „სპეკულაციური“ გადასახადი არ არის - ეს ინვესტორებისთვის პლიუსია
• ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებისთვის იპოთეკური სესხებისთვის ბანკები 30-40%-იან პირველად შენატანს ითხოვენ, თუმცა საპროცენტო განაკვეთები დაბალია - 3.5% 2025 წლისთვის.

ხარჯების ცხრილი დაგეხმარებათ გამოთვალოთ:

შტირია გთავაზობთ ყველა გემოვნების მქონე ქონებას, ახალგაზრდა წყვილებისთვის განკუთვნილი კომპაქტური აპარტამენტებიდან დაწყებული ოჯახებისთვის განკუთვნილი ფართო ვილებით დამთავრებული. თითოეულ ტიპს აქვს საკუთარი უპირატესობები, ნაკლოვანებები და ხრიკები.

ამ განყოფილებაში მე აგიხსნით, თუ როგორ უნდა მიუდგეთ ბინის, სახლის ან მიწის ყიდვას ინფორმირებული არჩევანის გასაკეთებლად. 2025 წელს ბაზარი მრავალფეროვანია და სწორი ტიპი გაალამაზებს თქვენს ცხოვრებას - ან თქვენს ინვესტიციას უფრო მომგებიანს გახდის.

შტირიაში, განსაკუთრებით გრაცში, ბინები ყველაზე გაყიდვადია: ისინი ბაზრის 60%-ს შეადგენენ, რადგან ისინი მოსახერხებელია ქალაქში ცხოვრებისთვის. წარმოიდგინეთ, რომ შედიხართ ნათელ ოროთახიან ბინაში, საიდანაც აივანი იშლება ძველ ქალაქზე — და ეს 70–100 კვადრატული მეტრის ფართისთვის 200,000–400,000 ევრო ღირს.

ტიპები განსხვავებულია: ახალი შენობები თანამედროვეა, A კლასის ენერგოეფექტურობით (მზის პანელები, ჭკვიანი სახლი), ფასები კი 3,000+ ევროდან/მ²-ზე იწყება. ძველი შენობები - ისტორიული შენობები გრაცის ცენტრში, მომხიბვლელობით, მაგრამ რემონტის პოტენციალით - უფრო იაფია, 2,500 ევრო/მ²-ზე.

რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება? ინფრასტრუქტურა მთავარია: აირჩიეთ ბინები გრაცის მთავარი მეტროსადგურის, სკოლების ან პარკების მახლობლად, რათა თავიდან აიცილოთ საათობით მგზავრობა. 2025 წლისთვის, Wi-Fi-ითა და ფიტნეს ცენტრით აღჭურვილი „ჭკვიანი ბინების“ მოთხოვნა 10%-ით გაიზრდება, განსაკუთრებით ახალგაზრდებში.

იურიდიული ასპექტები. ბინები ხშირად კოოპერატივებშია (Wohnungseigentum), რომლებსაც აქვთ სახლის წესები (Hausordnung) ხმაურთან და რემონტთან დაკავშირებით. კონტრაქტი მოიცავს მიწის ნაკვეთის და პარკინგის წილს. უცხოელებმა უნდა იქირაონ სტანდარტული ბინა, მაგრამ კონდომინიუმები უფრო მარტივია, ვიდრე სახლები.

ავსტრიის ქალაქ შტირიაში სახლის ყიდვა თავისუფლების პოვნას ნიშნავს: საკუთარი ბაღი, საღამოობით მწვადები და ფიჭვის სურნელით გაჟღენთილი ჰაერი.

საშუალო ფასი 150-200 მ²-ისთვის 250,000–500,000 ევროა, ადგილმდებარეობის მიხედვით. ტრადიციული სახლი (Bauernhaus) მურტალში მყუდროა, ხის ძელებით და 300,000 ევრო ღირს. უფრო მდიდრული ვილა, აუზით, ტერასით და მთის ხედებით, მურაუში 500,000 ევროდან იწყება.

სახლის დადებითი მხარეები: კონფიდენციალურობა, გაფართოების შესაძლებლობა, დაბალი კომუნალური გადასახადები (ენერგოეფექტურობის შემთხვევაში).

უარყოფითი მხარეები: მოვლა-პატრონობა - გადასახადები წელიწადში 0.5% (1500 ევრო 300 ათას დოლარზე), შეკეთება წელიწადში 5-10,000 ევრო, პლუს თოვლის მოცილება ზამთარში.

ვილა სტატუსს მატებს: იდეალურია ოჯახებისთვის ან გასაქირავებლად, თუმცა უფრო მაღალ ფასებში შედის დაზღვევა და მებაღე. მოვლა-პატრონობის ხარჯები წელიწადში ფასის 1–2%-ია, მაგრამ კომპენსირდება იჯარის შემოსავლით - ვილისთვის წელიწადში 20,000 ევრო.

რა არის საუკეთესო? მუდმივი საცხოვრებლად, გრაცის გარეუბანში სახლი: ქალაქთან ახლოს, მაგრამ წყნარი. დასასვენებლად, მთაში ვილა: ტურისტებზე ადვილად გასაქირავებელი. 2025 წელს ტენდენცია პანელებიანი „მწვანე“ სახლებისკენაა მიმართული - მათი ექსპლუატაცია უფრო იაფია.

შტირიაში მიწა ოცნებაში ინვესტიციაა: თქვენი საკუთარი ნაკვეთი სახლისთვის, ფერმისთვის ან უბრალოდ სიმშვიდისთვის. შტირიაში მიწის ყიდვა მომავალში ინვესტირებას ნიშნავს, ფასები კვადრატულ მეტრზე 20-200 ევროს ფარგლებში მერყეობს.

კატეგორიები: სასოფლო-სამეურნეო მიწა (აკერლანდი) – 20–50 ევრო/მ², შესაფერისი ფერმებისთვის ან ხილის ბაღებისთვის. სამშენებლო მიწა (ბაულანდი) – 100–200 ევრო/მ², ქალაქებთან ახლოს. მურტალში – ხელმისაწვდომი, 40 ევრო/მ², ვენახის გაშენების პოტენციალით.

განვითარების შესაძლებლობები. შეამოწმეთ განვითარების გეგმა (Bebauungsplan) თქვენს ადგილობრივ Bauamt-ში (რეგიონული განვითარების ორგანო), რათა დაადგინოთ მშენებლობის ნებართვები, სიმაღლეები და გარემოსდაცვითი მოსაზრებები. ნებართვები: ევროკავშირის არაწევრი მიწის მესაკუთრეებისთვის, მიწის ოფისიდან, 1-2 თვე, პლუს გარემოსდაცვითი შეფასება უფრო დიდი ნაკვეთებისთვის (>1,000 მ²). პერსპექტივა: ხეობებში 5%-იანი ზრდა 2025 წელს ტურიზმის გამო - მიწა ლიკვიდურია და ადვილად იყიდება.

სად ვიყიდოთ? გრაცის მახლობლად - მშენებლობისთვის, მთაში - ეკოლოგიისთვის. დაიწყეთ ნიადაგისა და მისასვლელი გზების (გზა, ელექტროენერგია) შემოწმებით.

2025 წელს შტირიაში ცვლილებების ახალი ქარი დადგა - კანონმდებლობა ვითარდება ბაზრის გამჭვირვალობისა და მდგრადი განვითარების უზრუნველსაყოფად. როგორც კონსულტანტი, მე ყურადღებით ვაკვირდები ამას, რადგან ახალი რეგულაციები პირდაპირ გავლენას ახდენს თქვენზე: აადვილებენ ისინი ცხოვრებას თუ ამატებენ ნაბიჯებს?

უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი. 2025 წლის 1 ივლისიდან RETT განახლდა: ახლა ის 3.5%-იან განაკვეთს ვრცელდება არაპირდაპირ ტრანზაქციებზე, როგორიცაა კომპანიის აქციებით შესყიდვები, თუ აქტივების 50%-ზე მეტი მიწაა.

პირდაპირი შესყიდვებისთვის არაფერი შეცვლილა, თუმცა თანხების წყაროს დადასტურება უფრო მკაცრი გახდა, განსაკუთრებით უცხოელებისგან დიდი თანხების შემთხვევაში. ეს ნიშნავს ფულის წარმოშობის შესახებ მეტ დოკუმენტაციას, თუმცა მიზანი ფულის გათეთრებასთან ბრძოლაა და არა პატიოსანი მყიდველებისთვის ბარიერის შექმნა.

ქირის გაყინვა. ეს გაყინვა 2025 წლის აპრილში მოიხსნა და ამჟამად +4.2%-ია, რამაც შემოსავლიანობა 3.8%-მდე გაზარდა.

• ეს მყიდველებისთვის პლიუსია: თუ ინვესტორი ხართ, ქირა უფრო სწრაფად გადაიხდება.
• სესხებთან დაკავშირებით კარგი ამბავია: მინიმალური პირველადი შენატანი ყველასთვის 20%-ია, საპროცენტო განაკვეთი 3.5%-ია და ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებს ახლა უფრო ადვილად შეუძლიათ იპოთეკური სესხის აღება შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტით.

შტირიაში უცხოური შესყიდვებზე ახალი შეზღუდვები არ არსებობს - ნებართვები გაიცემა, მაგრამ 1000 მ²-ზე მეტი მიწისთვის რეგიონის „მწვანე“ სტატუსის შესანარჩუნებლად დაემატა გარემოსდაცვითი შეფასება (Umweltverträglichkeitsprüfung).

შედეგები. ფასები 2%-ით გაიზარდა, ტრანზაქციები კი 10%-ით 2025 წლის პირველ ნახევარში - ბაზარი გამოცოცხლდა:

• მყიდველებისთვის ხელმისაწვდომობა გაიზარდა: ევროკავშირის ქვეყნებისთვის - უცვლელი, ევროკავშირის არაწევრებისთვის - ოდნავ მეტი დოკუმენტაცია, მაგრამ უფრო სწრაფი დამტკიცება.
• ინვესტორები სარგებელს იღებენ: სტაბილურობა და მზარდი ქირა შტირიას მიმზიდველს ხდის.
• უარყოფითი მხარე სპეკულანტებისთვის შეფერხებებია, მაგრამ გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის ეს სრული მოგებაა.

შტირიაში ინვესტირება არ ეხება სწრაფ ფულს, არამედ ჭკვიანურ, სტაბილურ ზრდას. 2025 წელს მოსალოდნელია 3-4%-იანი შემოსავლიანობა - ავსტრიის საშუალო მაჩვენებელზე მეტი, ტურიზმისა და ეკონომიკის წყალობით. მოდით, განვიხილოთ, თუ როგორ ვაქციოთ შენაძენი შემოსავლის წყაროდ: გაქირავებიდან სტრატეგიებამდე. ეს მხოლოდ თეორია არ არის - ჩემი კლიენტების უმეტესობა უკვე შოულობს ფულს და სიამოვნებას იღებს ამ პროცესიდან.

შტირიაში გაქირავების ფასი ოქროს საბადოა, განსაკუთრებით იმის გათვალისწინებით, რომ 2025 წელს განაკვეთები 4.2%-ით გაიზრდება. წარმოიდგინეთ: თქვენი ბინა გრაცში თვეში 800-1000 ევროს მოგებას მოაქვს სტუდიოს ტიპის ბინაში, 95%-იანი დატვირთულობით - სტუდენტები და ემიგრანტები ყოველთვის ეძებენ. მურაუს მთებში ეს სეზონურია. ზაფხულში ვილა 1500 ევრო ღირს, შაბათ-კვირას კი ოჯახებისთვის მთელი წლის განმავლობაში.

• მოსალოდნელი შემოსავალი: გრაცი 3.2% (სტაბილური), სოფლის რაიონებში 4% - ინფლაციის შემდეგ წმინდა 2.5–3.5%
• რისკები: სეზონურობა ტურიზმში (ზამთარში ვაკანსიები 10%-ია), მაგრამ ქალაქებში - მინიმალური
• მოთხოვნა +8%-ით გაიზარდა 2025 წელს მიგრანტებისა და ტურისტების გამო
• ტიპიური დამქირავებლები: სტუდენტები (60% გრაცში - საიმედო, გრძელვადიანი), ოჯახები (30% - გარეუბნებში, დროულად იხდიან), ტურისტები (10% - Airbnb-ის საშუალებით, მაგრამ გადასახადების ჩათვლით)
• მურტალა – მეღვინეები და ეკოტურისტები
• დანაზოგის მაქსიმალურად გამოსაყენებლად: მოაწყვეთ თქვენი ქონება და გამოიყენეთ ისეთი პლატფორმები, როგორიცაა Immowelt, მოსაძებნად. გადასახადებსა და მოვლა-პატრონობაზე 10-15%-ს დაკარგავთ, მაგრამ წმინდა მოგება მიღწევადია.

სტრატეგიები თამაშში არსებულ ბარათებს ჰგავს: აირჩიეთ ის, რომელიც თქვენთვის შესაფერისია.

მოკლევადიანი (გადაყიდვადი). იყიდეთ, განაახლეთ და გაყიდეთ – 10–15%-იანი მოგება გრაცში 6–12 თვეში. იდეალურია საზოგადოებრივ ტრანსპორტთან ახლოს მდებარე ლიკვიდური უძრავი ქონებისთვის.

გრძელვადიანი. იჯარა, ანაზღაურების პერიოდი 7-10 წელი, ფასის ზრდით წელიწადში 2-3%.

იყიდება ხელახლა. ფოკუსირება ახალ აშენებულ ნაგებობებზე: დაბალი შესასვლელი, სწრაფი გასასვლელი.

პასიური შემოსავალი. Airbnb ვილები: +20% მოგება, მაგრამ მართვა სააგენტოს მეშვეობით (5% საკომისიო).

შესაბამისობა. დივერსიფიკაცია 2025 წელს: 250,000 ევრო ბინისთვის + მიწის ნაკვეთი ზრდისთვის.

შეჯამებისთვის, 2025 წლის შტირია რუკაზე მხოლოდ რეგიონზე მეტია, არამედ შესაძლებლობაა ცოცხალი ცხოვრებისა და ჭკვიანი ინვესტიციებისთვის. ჩვენ ყველაფერი განვიხილეთ, მთებისა და გრაცის დათვალიერებიდან დაწყებული, ბინების, სახლებისა და მიწის ყიდვის ნიუანსებით, ასევე ახალი კანონებითა და გაქირავების სტრატეგიებით დამთავრებული.

ფასები ხელმისაწვდომია (2000 ევროდან/მ²-ზე), წესები გამჭვირვალეა უცხოელებისთვის და მოსავლიანობა სტაბილურია - ეს ყველაფერი რეგიონს იდეალურს ხდის ოჯახებისთვის, პენსიონერებისთვის ან ინვესტორებისთვის.

უახლესი რჩევები:

• დაადგინეთ 200,000–500,000 ევროს ოდენობის ბიუჯეტი, მათ შორის 5–7% საფასურისთვის
• დაიწყეთ კონსულტაციით – Vienna Property ჩვენ შეგირჩევთ ქონებას და დაგეხმარებით დოკუმენტაციის შევსებაში.
• მოსალოდნელი ზრდა: ფასები +2–3%, ქირის 3–4%
• თუ მიზანი ბინადრობის ნებართვაა, გამარტივების მიზნით, ის ბიზნესთან შეათავსეთ

მზად ხართ ახალი თავის დასაწყებად? დაგვიკავშირდით – შტირია თქვენს სახლად გადაქცევას ელოდება. ეს არ არის შენაძენი, ეს არის ინვესტიცია ბედნიერებაში!