უძრავი ქონების შეძენა ბურგენლანდში: ფასები, გადასახადები და ინვესტორებისთვის განკუთვნილი რეკომენდაციები

ბურგენლანდი ავსტრიის ყველაზე სამხრეთით მდებარე რეგიონია, სადაც თბილი მზე და ცნობილი ნოიზიდლის ტბა უნიკალურ ატმოსფეროს ქმნის. მისი მდებარეობა უკიდურესად მოსახერხებელია, რადგან ვენა მატარებლით მხოლოდ ერთი საათის სავალზეა. დედაქალაქთან სიახლოვე აქ ცხოვრებას განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის - ბევრი მაცხოვრებელი სარგებლობს მისი სამუშაო და კულტურული შესაძლებლობებით, ამავდროულად კი ტკბება თავისი რეგიონის სიმშვიდითა და სიწყნარით.

რეგიონი ხასიათდება მშვიდი ტემპით, სუფთა ჰაერითა და კარგად მოვლილი ლანდშაფტებით. ის ამაყობს მრავალი ვენახითა და თერმული კურორტით, ხოლო ბურგენლანდში საცხოვრებლის ფასები მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე ვენაში ან ზალცბურგში. თუმცა, ცხოვრების ხარისხი არაფრით ჩამოუვარდება ქვეყნის უფრო ძვირადღირებულ რეგიონებს.

სტატისტიკურად, ბურგენლანდში უძრავი ქონება გაცილებით ხელმისაწვდომია. მაგალითად, აქ სახლების საშუალო ფასი 1,804 ევრო/მ²-ია, ვენაში კი 5,492 ევრო/მ²-ია. ბინებთან დაკავშირებით სიტუაცია მსგავსია: ბურგენლანდში დაახლოებით 1,921 ევრო/მ², დედაქალაქში კი 4,941 ევრო/მ². უფრო სრული სურათისთვის, ლინცში უძრავი ქონება , როგორც ვენის მეტროპოლიტენის არეალის გარეთ მდებარე დიდ ქალაქში ფასების ინდიკატორი. ბურგენლანდში სამშენებლო მიწა ავსტრიაში ყველაზე იაფია: საშუალოდ დაახლოებით 70 ევრო/მ². შედარებისთვის, ალპურ რეგიონებში ფასები მნიშვნელოვნად მაღალია, რაც ამ რეგიონს განსაკუთრებით ხელსაყრელ ვარიანტად აქცევს.

საინტერესოა, რომ ადგილობრივი მოსახლეობის შემოსავლის დონე საკმაოდ მაღალია და ფასების კლება მინიმალურია - მხოლოდ 2.6%. შედეგად, უძრავი ქონების შეძენა ნაკლებად ტვირთია, ვიდრე სხვა რეგიონებში. ეს ყველაფერი ბურგენლანდის მიმზიდველს ხდის როგორც გადაადგილებისთვის, ასევე ინვესტიციებისთვის: ხარჯები უფრო დაბალია, ხოლო ცხოვრების ხარისხი სხვა ფედერალურ შტატებთან შედარებით.

მყიდველებს ხშირად იზიდავს ხელმისაწვდომობისა და აქტიური დასვენების კომბინაცია. აქ არის დაბალი გადასახადები, მეტი მზიანი დღე და, ვენასთან სიახლოვის წყალობით, ქალაქის სერვისებზე წვდომა შენარჩუნებულია. გასაკვირი არ არის, რომ თავად რეგიონს ხშირად „ავსტრიის მზიან გულს“ უწოდებენ.

ამჟამად, ტრანზაქციების ძირითადი ნაწილი აგარაკებსა და ბინებს, ასევე კოტეჯებსა და სასოფლო-სამეურნეო მიწებს ეხება. 2022 წელს ფასები მთელი ქვეყნის მასშტაბით გაიზარდა, თუმცა ბურგენლანდში 2023 წელს კლება უფრო მსუბუქი იყო, ვიდრე სხვა რეგიონებში. 2025 წელს კი ბაზარი კვლავ აღორძინდება, რაც მიმზიდველი შეთავაზების მოსაძებნად კარგ დროს ნიშნავს.

სახლები. ეს არის ყველაზე მოთხოვნადი უძრავი ქონება, პატარა კოტეჯებიდან დაწყებული ფართო ვილებით დამთავრებული. 2022 წელს, ყველა ტრანზაქციის თითქმის მესამედი (27%) სახლებზე იყო. საშუალო ფასი დაახლოებით 2,517 ევროა კვადრატულ მეტრზე, რაც იმას ნიშნავს, რომ 100 კვადრატული მეტრის სახლის ფასი დაახლოებით 250,000–300,000 ევრო იქნება.

ბინები. ისინი ძირითადად დიდ ქალაქებში (მაგალითად, აიზენშტადტი) და ტბის მახლობლად მდებარე ახალ საცხოვრებელ კომპლექსებშია. საშუალო ფასი 2,040 ევრო/მ²-ია, თუმცა ბევრი რამ ადგილმდებარეობაზეა დამოკიდებული - ამიტომ მნიშვნელოვანია, რომ ავსტრიაში ბინის შეძენის კონკრეტული უბნები შეადარონ. ნოიზიდლში ან აიზენშტადტში ფასები შეიძლება 2,700–3,000 ევრო/მ²-ს მიაღწიოს, ხოლო სოფლად 1,500 ევრო/მ²-ზე ოდნავ მეტი იყოს.

ვილები და ფუფუნების სახლები. ისინი სამხრეთით, ტბისპირა რაიონებშია კონცენტრირებული, როგორიცაა ტერასკირხენი ან ბოიშეიტი. ამ უძრავ ქონებას მდიდარი ავსტრიელები და ევროპელები ყიდულობენ, ხშირად ოჯახები ან ხანდაზმული წყვილები, რომლებიც წყალთან ახლოს სახლზე ოცნებობენ. ვილების ფასები მნიშვნელოვნად განსხვავდება: 500 000 ევროდან კარგი ვარიანტისთვის რამდენიმე მილიონ ევრომდე პრემიუმ კლასის სასახლეებისთვის.

მიწის ნაკვეთები. ისინი ნაკლებად გავრცელებულია ქალაქებსა და სოფლებში, მაგრამ მაინც ხელმისაწვდომია. საშუალო ფასი დაახლოებით 110 ევროა/მ², მაგრამ აიზენშტადტში ან ნოიზიდლ ამ ზეეში ის შეიძლება 300–330 ევრომდე/მ²-მდე გაიზარდოს. სასოფლო-სამეურნეო მიწის ფასები საკმაოდ განსხვავებულია - ზოგჯერ 20–50 ევრო/მ²-მდეც კი ეცემა, მაგრამ ასეთი ნაკვეთები ხშირად საცხოვრებელი განვითარებისთვის უვარგისია.

ბურგენლანდი, სადაც დაახლოებით 300 000 ადამიანი ცხოვრობს, კვლავ მეჩხრად დასახლებული რჩება. თუმცა, ავსტრიის მიწის ნაკვეთებს შორის ერთ სულ მოსახლეზე სახლების ყველაზე მეტი რაოდენობა აქვს. ეს კოტეჯებისა და ტაუნჰაუსების აქტიური მშენებლობით არის განპირობებული.

ძველი სახლების შეძენა აქ ხელმისაწვდომ ფასებში არის შესაძლებელი და ახალი პროექტები რეგულარულად ჩნდება. ადგილობრივი კომპანიები და საზოგადოებრივი საბინაო ასოციაციები, როგორიცაა OSG, აქტიურად არიან ჩართულნი მშენებლობაში. ახალი შენობების უმეტესობა ტბისპირა რეგიონში და ვენის გარეუბნებში შენდება.

მიუხედავად იმისა, რომ ავსტრიაში ფასები 2019 წლიდან 2022 წლამდე გაიზარდა, 2023 წლიდან ბაზარი სტაბილიზაციის ფაზაში შევიდა და ზოგიერთ ფედერალურ სახელმწიფოში ფასების კლებაც კი დაფიქსირდა.

ამ ფონზე ბურგენლანდი გამოირჩევა: აქ ფასების კლება მინიმალური იყო. მაგალითად, მაშინ, როდესაც 2023 წელს ეროვნული საშუალო მაჩვენებელი -2.6% იყო, ბურგენლანდში უძრავმა ქონებამ ღირებულების მხოლოდ 2.6% დაკარგა, რაც იმას ნიშნავს, რომ ის პრაქტიკულად უცვლელი დარჩა.

ბინებთან დაკავშირებით სიტუაცია განსხვავებულია: საბაზისო ფასი დაბალი რჩება და 2024 წელს მცირედი ზრდა დაფიქსირდა. უფრო მეტიც, 2025 წლის პირველ ნახევარში ბურგენლანდში სახლების ფასები წლიურად 0.3%-ით გაიზარდა - წინა წლებთან შედარებით, როდესაც ისინი შემცირდა.

ამ დინამიკის მიზეზები ნათელია: თავდაპირველად, აქ ფასები ავსტრიის საშუალო მაჩვენებელზე დაბალია, ხოლო ოჯახის შემოსავლები, პირიქით, უფრო მაღალია. მაგალითად, რეგიონში სახლის შეძენა ხშირად შედარებადია ოჯახის ხუთიდან რვა წლამდე შემოსავალთან, რაც ძალიან ხელმისაწვდომ ფასად ითვლება.

გარდა ამისა, ვენასთან სიახლოვე მნიშვნელოვან როლს ასრულებს: ბევრი მყიდველი დედაქალაქში მუშაობს, მაგრამ უფრო მშვიდ და ხელმისაწვდომ ბურგენლანდში ცხოვრებას ამჯობინებს.

სად არის საცხოვრებელი უფრო იაფი?

• რეგიონის ჩრდილოეთი ნაწილები, უნგრეთის საზღვართან ახლოს, ყველაზე ხელმისაწვდომი რჩება. ჯენერსდორფში ფასები დაახლოებით 2,227 ევრო/მ²-ია, ხოლო ობერვარტში - 2,260 ევრო/მ².
• სამხრეთის შტატები, მათ შორის ნოიზიდლ-ამ-ზეეს ტერიტორია, მეორეს მხრივ, უფრო მაღალი ფასებით ხასიათდება.

მნიშვნელოვანია ამის გათვალისწინება: მათთვის, ვინც კონკრეტულ სამუშაო ადგილზე არ არის დამოკიდებული, ჩრდილოეთი რაიონები უფრო ხელსაყრელია. მყიდველებისთვის, რომლებიც კარგი ინფრასტრუქტურისა და პრესტიჟული გარემოს კომბინაციას ეძებენ, ტბის ჩრდილოეთით მდებარე საშუალო და მეტი დონის რაიონები შესაფერისია.

დღეს ბურგენლანდში სამი ძირითადი ინტერესის ჯგუფი გამოირჩევა:

აიზენშტადტი და მიმდებარე ტერიტორია. ამ ტერიტორიას ხშირად მეღვინეობის დედაქალაქს უწოდებენ. მას აქვს კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურა, მათ შორის სკოლები, უნივერსიტეტი და კარგი გზები. ფასები რეგიონულ საშუალოზე მაღალია, მაგრამ ის კვლავ პოპულარულია ოჯახებსა და ინვესტორებში.

ტბისპირა რეგიონი (ნოიზიდლ ამ ზეე და რუსტი). აქ უძრავი ქონება პრესტიჟისა და რეკრეაციული შესაძლებლობების გამო ფასობს. ტბისპირა ქონებას ხშირად მეორე სახლად ყიდულობენ. ადგილობრივები და უცხოელები ამ ტერიტორიას კურორტული ცხოვრების წესის, განვითარებული ინფრასტრუქტურის, ნავსაყუდლებისა და თერმული სპა-ცენტრების გამო ირჩევენ.

ჩრდილო-აღმოსავლეთი ბურგენლანდი (მატერსბურგი, ნოიზიდლი). ვენის მეტროპოლიტენის არეალთან სიახლოვე ამ კლასტერს განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის მათთვის, ვისაც დედაქალაქში მუშაობა სურს, მაგრამ უფრო მშვიდ გარეუბანში ცხოვრება. ტაუნჰაუსებსა და მცირე საოჯახო სახლებზე მოთხოვნა აქ სწრაფად იზრდება.

ბურგენლანდის უძრავი ქონების ბაზრის ყველაზე მოთხოვნადი სეგმენტი 400 000 ევროზე ნაკლები ღირებულების კეთილმოწყობილი სახლები და მაღალი ხარისხის ბინები აიზენშტადტსა და ნოიზიდლში. ამასობაში, ახალი მშენებლობების შემცირებამ გაზარდა მყიდველების ინტერესი არსებული სახლების მიმართ.

უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შეძენა რეგულირდება სპეციალური კანონით. მნიშვნელოვანია მყიდველის კატეგორიის გათვალისწინება.

ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეები. ქონების ან მიწის შეძენას ცალკე ნებართვა არ სჭირდება. განაცხადის შევსების პროცესი იდენტურია ავსტრიის მოქალაქეებისთვის განკუთვნილ პროცედურასთან.

მესამე ქვეყნის მოქალაქეები. მათთვის სიტუაცია უფრო რთულია: საჭიროა ნებართვა. მყიდველი განაცხადს წარუდგენს იმ რაიონის მიწის კომისიას (Grundverkehrsbehörde), სადაც ქონება მდებარეობს.

ნებართვის გაცემის პირობები. ტრანზაქცია უნდა აკმაყოფილებდეს ქვეყნის ინტერესებს — სოციალურ, ეკონომიკურ ან კულტურულს. უსაფრთხოებაც გასათვალისწინებელია, ამიტომ ზოგჯერ პოლიციაც ერთვება საქმეში.

ბურგენლანდში ამ წესებიდან გამონაკლისები არ არსებობს: ბურგენლანდის კანონის თანახმად , ყველა უცხოელმა უნდა მიიღოს ოფიციალური თანხმობა. განაცხადი წარედგინება რაიონულ ადმინისტრაციას და პროცესს შეიძლება ორიდან სამ თვემდე დასჭირდეს.

ტიპიური სირთულეები. დოკუმენტების სია საკმაოდ ვრცელია და გამოცდილების გარეშე შეცდომების დაშვება ადვილია. ამიტომ, იურისტები გვირჩევენ ნოტარიუსთან ადრეულ ეტაპზე დაკავშირებას. ზოგიერთ შემთხვევაში, პროცედურა გამარტივებულია, მაგალითად, ავსტრიის მოქალაქეზე დაქორწინებისას, მაგრამ ზოგადი წესები მკაცრი რჩება.

აკრძალვები და კვოტები. ფორმალური კვოტები არ არსებობს, თუმცა ხელისუფლებას შეუძლია უარი თქვას გარიგებაზე, თუ მისი მიზანი რეგიონის ინტერესებში არ შედის. მაგალითად, თუ გსურთ ბურგენლანდში მიწის შეძენა ხელახლა გასაყიდად, გარიგება ნაკლებად სავარაუდოა, რომ დამტკიცდეს.

უძრავი ქონების სახეები. განსაკუთრებით მკაცრი მოთხოვნები ვრცელდება სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე, რომლის შეძენაც ხშირად უცხოელებისთვის შეუძლებელია. საცხოვრებელი უძრავი ქონება უფრო მარტივია: უბრალოდ დაასაბუთეთ შეძენის მიზანი - მუდმივი საცხოვრებელი თუ ინვესტიცია.

რეგიონული თავისებურებები. ბურგენლანდი ამ მხრივ უცხოელებს განსაკუთრებულ შეღავათებს არ სთავაზობს. ზოგიერთი ქალაქისგან (გრაცი, ვენა) განსხვავებით, ავტომატური გამონაკლისები არ არსებობს. კანონის თანახმად, ყველა მყიდველმა (ევროკავშირის მოქალაქეების გარდა) ბურგენლანდში უძრავი ქონების შესაძენად თანხმობა უნდა მიიღოს.

ნოტარიუსი არა მხოლოდ ადგენს ხელშეკრულებას და ზედამხედველობს ტრანზაქციას, არამედ ამოწმებს თავად ქონებას: მის იურიდიულ ისტორიას, ნებისმიერ ტვირთს ან ვალს. აქ შესყიდვა შეუძლებელია ნოტარიუსის გარეშე, რადგან ისინი წარადგენენ დოკუმენტებს მიწის გადაცემის ოფისში.

ქონების მომზადება. ტრანზაქციის დადებამდე ყოველთვის ტარდება მიწის რეესტრის შემოწმება. მნიშვნელოვანია დარწმუნდეთ, რომ საკუთრების უფლებები სათანადოდ არის რეგისტრირებული და რომ მიწის რეესტრში არ არის იპოთეკური, იჯარის ან სხვა შეზღუდვები. ამონაწერის (Grundbuchsauszug) მიღება შესაძლებელია ონლაინ ან სასამართლოს რეესტრის მეშვეობით.

ნოტარიუსის მიერ დამოწმება. კონტრაქტის ხელმოწერის ეტაპზე ნოტარიუსი ადასტურებს მყიდველის კეთილსინდისიერებას (მათ შორის, საგადასახადო დავალიანების არარსებობას) და ქონების შესაბამისობას ადგილობრივი ურბანული განვითარების გეგმებთან. კონტრაქტში შედის ყველა ძირითადი პირობა - ფასი, გადახდის პირობები და გარანტიები. შემდეგ ნოტარიუსი წარუდგენს დოკუმენტებს მიწის კომისიას (თუ საჭიროა დამტკიცება) და არეგისტრირებს ახალ საკუთრებას მიწის რეესტრში.

გადასახადები და მოსაკრებლები. ისევე როგორც ავსტრიის დანარჩენ ნაწილში, მყიდველები იხდიან უძრავი ქონების შეძენის გადასახადს (Grunderwerbsteuer) ქონების ღირებულების 3.5%-ის ოდენობით და საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის საფასურის დაახლოებით 1.1%-ს. ბურგენლანდი ასევე აწესებს მიწის ღირებულების გაზრდის გადასახადს (Speculationssteuer), მაგრამ ის მხოლოდ სწრაფი გაყიდვის შემთხვევაში იბეგრება და არ ვრცელდება პირადი მოხმარების მიზნით სახლის მყიდველებზე.

კადასტრული რეგისტრაცია. რეგიონში არსებული ყველა მიწის ნაკვეთი აღირიცხება ადგილობრივ კადასტრულ რეესტრში. ახალი ტრანზაქციის რეგისტრაციას, როგორც წესი, ორიდან ოთხ კვირამდე სჭირდება. თუ ნაკვეთის ფორმა შეიცვლება, საჭირო იქნება დამატებითი სასაზღვრო აზომვითი სამუშაოების ჩატარება (Vermessung).

რიელტორები. ბურგენლანდში მსხვილი სააგენტოები (Raiffeisen Immobilien, Engel & Völkers, Remax და სხვები) მოქმედებენ. მათი უმეტესობა სპეციალიზირებულია უცხოელებთან მუშაობაში და კარგად ერკვევა ნებართვების მიღებაში. უმჯობესია დაუკავშირდეთ ლიცენზირებულ ბროკერებს, რომლებსაც დადასტურებული გამოცდილება აქვთ.

იურიდიული კონსულტანტები. საერთაშორისო სამართალში გამოცდილების მქონე იურისტი დაგეხმარებათ კანონის ნიუანსებში ორიენტირებაში. სასარგებლოა, თუ სპეციალისტი ფლობს ინგლისურ ან რუსულ ენებს, რათა თავიდან იქნას აცილებული გაუგებრობები დოკუმენტების შედგენისას.

საკონსულტაციო ცენტრები. დიდ ქალაქებში, როგორიცაა აიზენშტადტი ან ნოიზიდლი, არის სამთავრობო საინფორმაციო სამსახურები. ისინი ზოგჯერ სემინარებს ატარებენ რეგიონში ინვესტირების მსურველთათვის. Vienna Property Investment-ი - ბევრი კლიენტი უფასო ზარით იწყებს.

შეძენამდე მნიშვნელოვანია განსაზღვროთ თქვენი დანიშნულება: იქნება ეს მუდმივი საცხოვრებელი, დასასვენებელი სახლი თუ ინვესტიცია? ბურგენლანდი გთავაზობთ მრავალფეროვან ვარიანტებს, რომელთაგან თითოეული შეესაბამება კონკრეტულ საჭიროებებს.

სახლები. მათ ყველაზე ხშირად ბავშვიანი ოჯახები ირჩევენ. სახლი საშუალებას გაძლევთ, სივრცე მოახდინოთ პერსონალურად მორგებული, გყავდეთ შინაური ცხოველები და გააშენოთ ბაღი. სახლები განსაკუთრებით პოპულარულია ისეთ ქალაქებში, როგორიცაა შპიტალკამერი, ნოიზიდლი და აიზენშტადტი, სადაც სკოლები, მაღაზიები და სამედიცინო დაწესებულებები მდებარეობს.

ბინები. ისეთი ქალაქები, როგორიცაა აიზენშტადტი და ობერპულენდორფი, მრავალ თანამედროვე საცხოვრებელ კომპლექსს გვთავაზობენ. ბინები მოსახერხებელია ახალგაზრდა წყვილებისა და ხანდაზმულებისთვის, რადგან მათი მოვლა უფრო ადვილია. შესაძლო უარყოფითი მხარეა კერძო მიწის ნაკვეთების ნაკლებობა.

ინფრასტრუქტურა. უძრავი ქონების არჩევისას ყოველთვის ღირს ტრანსპორტის (ვენამდე მატარებლით ან ავტობუსით) ხელმისაწვდომობის, სკოლების (მათ შორის გერმანული და უნგრული ენების ჯგუფების) და ახლომდებარე დასაქმების შესაძლებლობების (მეღვინეობის ქარხნები, ქარხნები, აგროტურიზმი) გათვალისწინება. საუკეთესო ინფრასტრუქტურის მქონე ტერიტორიებია აიზენშტადტი, ნოიზიდლ-ამ-ზეე და მატერსბურგი.

ბურგენლანდი იზიდავს არა მხოლოდ ოჯახებს, არამედ მათაც, ვისაც დასასვენებელი სახლის პოვნა სურს. თვალწარმტაცი პეიზაჟები, ღვინის ტურები და თერმული კურორტები (შტეგერსბახი, ლუცმანსბურგი) რეგიონს პოპულარულს ხდის ავსტრიელებსა და უცხოელებში.

პოპულარული მიმართულებები. განსაკუთრებით პოპულარულია ნოიზიდლის ტბის გარშემო მდებარე რეგიონის სამხრეთი ნაწილი - ნოიზიდლის, რუსტისა და ბრაიტენბრუნის ქალაქები. აქ შენდება ძვირადღირებული კოტეჯები და ფართო საოჯახო სახლები, რაც მათ ზაფხულისა და შაბათ-კვირის დასასვენებელ ადგილად აქცევს. ტბა ასევე საყვარელი ადგილია პენსიონერებისთვის, რომელთაც აქ მეტი დროის გატარება სურთ.

ვილები და ბინები. ბურგენლანდში გასაყიდი უძრავი ქონება მოიცავს ღვინის თემატიკის სასტუმრო კომპლექსებში განლაგებულ ბინებს, ასევე კერძო ვილებს კერძო ნაკვეთებით. ამ უძრავი ქონების ფასები 500,000 ევროდან იწყება. ბევრი სახლი რამდენიმე ოჯახისთვისაა განკუთვნილი და მოიცავს საცურაო აუზებს, საუნებს და ფართო ტერასებს.

მახასიათებლები. აგარაკის შეძენისას მნიშვნელოვანია სეზონის გათვალისწინება. ზამთარში გათბობისა და მოვლა-პატრონობის ხარჯები შეიძლება მნიშვნელოვანი იყოს. ამიტომ, ზოგიერთი მფლობელი თავისუფალ დროს აქირავებს სახლებს ამ ხარჯების კომპენსაციისთვის. დამატებითი ინფორმაცია ხელმისაწვდომია გაქირავების განყოფილებაში.

ბურგენლანდში მიწის შეძენა გრძელვადიან ინვესტიციად ითვლება. მიწის ნაკვეთები აქ სხვადასხვა დანიშნულებისაა: კერძო სახლებისთვის, კომერციული პროექტებისთვის (ჩვეულებრივ, ქალაქების გარეუბანში) და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებისთვის.

საცხოვრებელი მიწის ნაკვეთები. საცხოვრებელი განვითარებისთვის განკუთვნილი მიწის ნაკვეთები იყიდება როგორც კერძო მესაკუთრეების, ასევე სპეციალური ფონდების მიერ. ხშირად, ასეთ ნაკვეთებს უკვე აქვთ არსებული ინფრასტრუქტურა, როგორიცაა ასფალტირებული გზა, წყალი და ელექტროენერგია. ფასები მნიშვნელოვნად განსხვავდება: დაახლოებით 40 ევროდან კვადრატულ მეტრზე შორეულ ქალაქებში (მაგალითად, ჯენერსდორფი) 300 ევრომდე კვადრატულ მეტრზე აიზენშტადტის მახლობლად პრესტიჟულ რაიონებში. მნიშვნელოვანია ყოველთვის შეამოწმოთ დაშვებული შენობის ტიპი: ადგილობრივი გეგმა განსაზღვრავს შენობის კონკრეტულ ტიპს და დაშვებული სართულების რაოდენობას.

პოტენციალი. მიწა ერთ-ერთ ყველაზე ლიკვიდურ აქტივად რჩება, თუ გონივრულად შეიძენთ. მაგალითად, ნოიზიდლ-ამ-ზეეს რაიონში მიწის ნაკვეთის ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად გაიზარდოს 5-10 წლის განმავლობაში, განსაკუთრებით გზების ან სოციალური ინფრასტრუქტურის განვითარების შემთხვევაში. თუმცა, სოფლად შეიძლება წარმოიშვას გართულებები: სასოფლო-სამეურნეო მიწის საცხოვრებელ კომპლექსად გადაკეთებას ზოგჯერ დამატებითი თანხმობა სჭირდება.

შეზღუდვები და განვითარების გეგმები. ბურგენლანდის ხელისუფლება ცდილობს მიწის ბაზრის რეგულირებას სპეკულაციების თავიდან ასაცილებლად: განიხილება მიწის ფასების ბოლო ხუთი წლის საშუალო ფასებთან მიბმის იდეა. ამავდროულად, „მწვანე მშენებლობის“ სტიმულები : კომერციული ობიექტების მშენებლობისას ხშირად საჭიროა მზის პანელების დამონტაჟება. ეს, თავის მხრივ, გავლენას ახდენს პროექტის ვადებსა და საბოლოო ღირებულებაზე.

დასკვნა: ბურგენლანდში მშენებლობისთვის მიწის შეძენა ხშირად მოიცავს ხანგრძლივ ფორმალობებს და კომუნალური მომსახურების ხარჯებს. თუმცა, სანაცვლოდ, მყიდველი სრულ თავისუფლებას იღებს განლაგების არჩევაში.

ამ განყოფილებაში განვიხილავთ სხვადასხვა ტიპის საცხოვრებლის მიმდინარე ფასებს და შევადარებთ პოპულარულ უბნებს, რათა გავიგოთ, სად იქნება ყიდვა ყველაზე გონივრული.

ობიექტის ტიპის მიხედვით:

• სახლები. 2023 წელს, კარგ უბანში ცარიელი ერთოჯახიანი სახლის საშუალო ფასი დაახლოებით 280,000 ევრო იყო (დაახლოებით 2,700 ევრო/მ²).
• ბინები. პროვინციულ ქალაქებში კვადრატული მეტრი დაახლოებით 1500 ევრო ღირს, ხოლო აიზენშტადტში ან ტბის მახლობლად, მისი ფასი შეიძლება 2500–3000 ევროს/მ²-ს მიაღწიოს.
• მიწის ნაკვეთები. როგორც აღინიშნა, ფასები იწყება დაახლოებით 50 ევროდან/მ²-ზე და აღწევს 300 ევრომდე/მ²-ზე.
• ვილები. ფუფუნების სეგმენტში ფასები მნიშვნელოვნად განსხვავდება - ნახევარი მილიონიდან რამდენიმე მილიონ ევრომდე.

რეგიონის მიხედვით:

• ეიზენშტადტის რაიონი (Eisenstadt-Umgebung). ყველაზე ძვირადღირებული ტერიტორია, სადაც სახლის ფასები კვადრატულ მეტრზე 3000 ევროდან 4000 ევრომდე მერყეობს.
• ჩრდილოეთ ბურგენლანდი (მატერსბურგი, ნოიზიდლი) და სამხრეთ ტბისპირა ტერიტორია. საშუალო ფასების დიაპაზონი: 2,000 ევროდან 2,500 ევრომდე/მ².
• სამხრეთის საგრაფოები (ობერპულენდორფი, გიზინგი, იენერსდორფი). ყველაზე ხელმისაწვდომი შეთავაზებები ხშირად 2,200 ევროზე ნაკლებია/მ²-ზე.

შედარება ვენასთან. ბურგენლანდის ყველაზე ძვირადღირებულ რაიონებშიც კი ფასები მნიშვნელოვნად დაბალია - დაახლოებით ნახევარი - ვენის გარეუბნებთან შედარებით, როგორიცაა ნოიედლაუ-უმგებუნგი ან ვინერ ნოიშტადტი. ეს ნიშნავს, რომ ბურგენლანდში პატარა სახლის ყიდვა შეიძლება უფრო იაფი დაჯდეს, ვიდრე ვენის გარეუბნებში დაქირავება.

მოვლა-პატრონობის ხარჯები. ავსტრიაში მიწისა და სახლის გადასახადები შედარებით დაბალია - წელიწადში დაახლოებით კადასტრული ღირებულების 0.2%. ძირითადი ხარჯები კომუნალურ გადასახადებს უკავშირდება: გათბობა, ცხელი წყალი, ელექტროენერგია და მუნიციპალური გადასახადები.

ასევე, უნგრეთში გაზი ოდნავ უფრო იაფია, ვიდრე ავსტრიაში. თუმცა, თუ ბურგენლანდში სახლი მთელი წლის განმავლობაში გამოიყენება, შესაძლოა ელექტროენერგიით გათბობა საჭირო გახდეს. ამიტომ, ენერგიის ხარჯების წინასწარ გამოთვლა ღირს.

გაყიდვის გადასახადები. თუ ქონებას შეძენიდან 10 წელზე ნაკლებ დროში გაყიდით, თქვენ დაექვემდებარებით სპეკულაციური მოგების 25%-იან გადასახადს. ეს არის ზოგადი წესი მთელ ავსტრიაში. საკუთრების ათწლიანი პერიოდის შემდეგ გადასახადი არ არის დარიცხული. იპოთეკური სესხები, როგორც წესი, გაიცემა 10-15 წლით, ამიტომ ეს ფაქტორი გასათვალისწინებელია.

შემოსავალი გაქირავებიდან. სახლის გაქირავებისას, შეგიძლიათ ელოდოთ, რომ თვეში 1,500–2,000 ევროს გამოიმუშავებთ, ადგილმდებარეობისა და კეთილმოწყობის მიხედვით. საშუალოდ, ასეთი ინვესტიცია თავის თავს 20–25 წელიწადში ანაზღაურებს, ყველა ხარჯის გათვალისწინებით.

ფასების ზრდის პერსპექტივები. ბურგენლანდში უძრავი ქონების ღირებულება რეგიონის განვითარებაზეა დამოკიდებული. ახალი გზები, ქარხნები ან სოციალური ობიექტები (მაგალითად, გოლსში დაგეგმილი კლინიკა) ბაზრის გაძლიერებას უწყობს ხელს. ამავდროულად, ისეთი ინიციატივები, როგორიცაა „Entsiegelungsprämie“ და ფასების ლიმიტი, ფასების მკვეთრი ზრდის თავიდან აცილებას უწყობს ხელს. ამიტომ, შეძენისას მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ, თუ როგორ განვითარდება რეგიონი მომდევნო 5-10 წლის განმავლობაში. თუ ახალი სკოლების, ტურისტული პროექტების ან ინდუსტრიის მშენებლობა იგეგმება, უძრავი ქონების ღირებულება დროთა განმავლობაში გაიზრდება.

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენის პროცესი მკაცრად რეგულირდება და ბოლო წლებში ამ სფეროში მნიშვნელოვანი ცვლილებები განხორციელდა.

უცხოელებისთვის წესები. 2023 წლიდან 2025 წლამდე ფედერალურმა ხელისუფლებამ პროცესის გასამარტივებლად ციფრული გადაწყვეტილებები დანერგა. რამდენიმე ფედერალურმა მიწამ, მათ შორის ბურგენლანდმა, შესყიდვის განაცხადების წარდგენისთვის ონლაინ პორტალები შექმნა. ეს პროცესს უფრო მოსახერხებელს და სწრაფს ხდის. თუმცა, ძირითადი წესი იგივე რჩება: უცხოელებმა უნდა დაასაბუთონ შესყიდვა და მიიღონ ნებართვა. ევროკავშირის მოქალაქეებისთვის გამარტივებული პროცედურის განხილვა მიმდინარეობს, მაგრამ ამ ეტაპზე ბურგენლანდში წინა წესები მოქმედებს.

შეღავათები და ახალი გადასახადები. შემოღებულია სუბსიდიები მზის პანელების დამონტაჟებისა და არსებული სახლების მოდერნიზაციისთვის. ნულიდან მშენებელ პირებს შეუძლიათ ისარგებლონ შეღავათიანი სესხებით, რომელთა განაკვეთები წელიწადში 0.9%-დან იწყება ენერგოეფექტური საცხოვრებლისთვის.

ამავდროულად, განიხილება ვაკანტურ ქონებაზე გადასახადის შემოღება. მიზანია მესაკუთრეების წახალისება, გააქირავონ თავიანთი ქონება ცარიელის დატოვების ნაცვლად.

პანდემიის შედეგები. კორონავირუსმა მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა ბაზარზე: ქალაქების გარეთ საცხოვრებელ სახლებზე მოთხოვნა მკვეთრად გაიზარდა. 2020 წელს ბინების ფასები თითქმის 26%-ით გაიზარდა, ხოლო სახლების ფასები დაახლოებით 9%-ით.

დღეს სიტუაცია თანდათან დასტაბილურდა, თუმცა დასკვნა ნათელია: ხარისხიანი საცხოვრებელი ფართითა და მწვანე სივრცეებით არ ფასდება, რადგან დისტანციური მუშაობა ბევრისთვის ახალ ნორმად იქცა.

ინფრასტრუქტურული პროექტები. ბურგენლანდი აქტიურად ავითარებს თავის რეგიონს. სამხრეთით, გოლსში ახალი კლინიკა შენდება (მწვანე საავადმყოფოს პროექტი), რომელიც შექმნის სამუშაო ადგილებს და მიიზიდავს ახალ მაცხოვრებლებს.

ამავდროულად, ღვინისა და ტურიზმის ინდუსტრიები ფართოვდება: თერმული კურორტები მოდერნიზებულია და სასტუმრო სახლები შენდება. გარდა ამისა, ხელისუფლება ამზადებს მიწის დაცვის კანონს, რათა შეზღუდოს ზედმეტი განვითარება და შეინარჩუნოს ბუნებრივი რესურსები.

სახლის ან ბინის ყიდვა მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილებაა. წინასწარი მომზადება დაგეხმარებათ შეცდომების თავიდან აცილებაში და პროცესის გამარტივებაში.

გამოთვალეთ თქვენი ბიუჯეტი. მნიშვნელოვანია გაითვალისწინოთ არა მხოლოდ ქონების ფასი, არამედ მასთან დაკავშირებული ნებისმიერი ხარჯი: რეგისტრაციის გადასახადი, რიელტორის საკომისიო (დაახლოებით 3%) და ნოტარიუსის საფასური.

აგენტის არჩევა. უმჯობესია ითანამშრომლოთ ადგილობრივ სპეციალისტთან, რომელიც კარგად იცნობს ბურგენლანდის საკითხებს. მაგალითად, Vienna Property Investment დაგეხმარებათ იპოვოთ უძრავი ქონება, რომელიც ხშირად არ არის ჩამოთვლილი ღია მონაცემთა ბაზებში. რადგან ბურგენლანდის უძრავი ქონების ბაზარი შედარებით მცირეა, მნიშვნელოვანია ენდოთ პროფესიონალს.

ეწვიეთ ქონებას. ონლაინ ფოტოები ვერ შეცვლის პირად ვიზიტს. მხოლოდ ადგილზე შეგიძლიათ შეაფასოთ მეზობლები, ტრანსპორტი და მშენებლობის ხარისხი. სახლის დათვალიერებისას ყურადღება მიაქციეთ სახურავს, მილებს, კედლებს, საძირკველს და იზოლაციას. ზამთარში (ტემპერატურა ხშირად 0–5°C-მდე ეცემა), ცუდი იზოლაცია შეიძლება სერიოზული ნაკლი იყოს.

იურიდიული შემოწმება. მნიშვნელოვანი თანხის გადახდამდე დარწმუნდით, რომ ქონება იურიდიულად მყარია. მოითხოვეთ ამონაწერი მიწის რეესტრიდან (Grundbuch) და გადახედეთ ურბანული განვითარების გეგმას (Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan) . ეს დაგიცავთ უსიამოვნო სიურპრიზებისგან, როგორიცაა საცხოვრებელი მშენებლობისთვის უვარგისი მიწის ნაკვეთის შეძენა.

ქონების არასრული აღწერა. პორტალები ხშირად შეზღუდულ ინფორმაციას აქვეყნებენ. შეამოწმეთ ტერიტორია (შედის თუ არა აივნები და არასაცხოვრებელი ფართები) და ტექნიკური მდგომარეობა. რაც უფრო ძველია შენობა, მით უფრო ფრთხილად უნდა შემოწმდეს კომუნალური მომსახურება.

ნებართვები უცხოელებისთვის. თუ თქვენ არ ხართ ევროკავშირის მოქალაქე, დამტკიცების პროცესს შეიძლება დრო დასჭირდეს. ზოგჯერ გამყიდველები არ არიან მზად ლოდინი, ამიტომ წინასწარ შეამოწმეთ ვადები და, საჭიროების შემთხვევაში, უზრუნველყოთ ქონება მცირე დეპოზიტით.

ფარული ხარჯები. ავსტრიაში მიწის რეგისტრაცია, დაზღვევა და რიგი სავალდებულო გადასახადები დამატებით არის დაწესებული. გადაამოწმეთ თქვენს რიელტორთან, თუ რომელი მათგანი შედის ფასში და რომელი ცალკე უნდა გადაიხადოთ.

ენობრივი ბარიერი. ყველა ოფიციალური დოკუმენტი მომზადებულია გერმანულ ენაზე. თუ არ საუბრობთ გერმანულად, დაიქირავეთ თარჯიმანი. მაგალითად, Vienna Property Investment-ს ჰყავს რუსულენოვანი კონსულტანტები, რომლებიც ეხმარებიან კლიენტებს ტრანზაქციის ყველა ეტაპზე.

ავსტრიაში შესყიდვები რამდენიმე ეტაპად იყოფა:

1. წინასწარი კონტრაქტი (Kaufsanbot). მყიდველი და გამყიდველი აფორმებენ შეთანხმებას ფასსა და პირობებზე. როგორც წესი, საჭიროა შესყიდვის ფასის დაახლოებით 10%-ის ოდენობის დეპოზიტი.
2. ნებართვის მიღება. უცხოელებისთვის ნოტარიუსი დოკუმენტებს წარუდგენს მიწის გადაცემის ოფისს. დამტკიცებას 1-3 თვე სჭირდება. ამის შემდეგ ხელშეკრულება ძალაში შედის.
3. ძირითადი ხელშეკრულება და რეგისტრაცია. ამ ეტაპზე, საბოლოო ხელშეკრულებას ნოტარიუსის წინაშე აფორმებენ, ხოლო დარჩენილი გადასახადები და გადასახადები იხდიან. შემდეგ ნოტარიუსი ახალ მესაკუთრეს მიწის რეესტრში არეგისტრირებს. ამ მომენტს „verbücherung“ (გარიგება) ეწოდება და ის ტრანზაქციის ოფიციალურ დასრულებას აღნიშნავს.
4. ტრანზაქციის შემდეგ აუცილებელია დაზღვევის მიღება და ახალი კომუნალური კონტრაქტების (წყალი, ელექტროენერგია) გაფორმება. სოფლად ასევე აუცილებელია მუნიციპალიტეტის ან წყალმომარაგების კომპანიის ინფორმირება საკუთრების შეცვლის შესახებ.

ყველაფერი ეტაპობრივად დაგეგმეთ. რიელტორი და ადვოკატი, როგორც წესი, ერთად მუშაობენ: აგენტი ეხმარება ძიებასა და მოლაპარაკებებში, ხოლო ნოტარიუსი პასუხისმგებელია ოფიციალურ დოკუმენტებზე. მნიშვნელოვანია, რომ არ მოგერიდოთ კითხვების დასმა - ეს თქვენი ინვესტიცია და თქვენი დაცვაა.

ბურგენლანდში უძრავი ქონების გაქირავების პოტენციალი საკმაოდ მაღალია, განსაკუთრებით ახალი განვითარების პროექტებისთვის. ეს უძრავი ქონება, როგორც წესი, სწრაფად პოულობს მოიჯარეებს, რადგან ბევრი ინვესტორი მათ დაუყოვნებლივ გადასცემს გაქირავების მართვის სააგენტოებს.

• რეგიონი ყველა ტიპის დამქირავებელს შორის მოთხოვნადია. აიზენშტადტში, სადაც უნივერსიტეტი მდებარეობს, სტუდენტური საცხოვრებელი პოპულარულია. ტურიზმიც მნიშვნელოვან როლს ასრულებს.
• ნოიზიდლის რეგიონში სახლები თითქმის ყოველთვის დაკავებულია, რადგან დამსვენებლები აქ როგორც ზაფხულში, ასევე ზამთარში ჩამოდიან.
• აიზენშტადტში ბინებს მუდმივად ოჯახები და მომუშავე მაცხოვრებლები ათავსებენ, რაც ამ ბაზარს განსაკუთრებით საიმედოს ხდის მფლობელებისთვის.

მოკლევადიანი vs. გრძელვადიანი. ტბების ან თერმული კურორტების მახლობლად მდებარე ტურისტული ობიექტები იდეალურია მოკლევადიანი გაქირავებისთვის. კანონით, გაქირავება დაშვებულია წელიწადში 180 დღემდე ვადით, მაგრამ რეგისტრაცია და ტურისტული გადასახადის გადახდა სავალდებულოა.

თუ გრძელვადიანი ქირაობა - ერთი წლით ან მეტი ვადით - გაქვთ გეგმაში, მნიშვნელოვანია Mietvertrag-ის (იჯარის ხელშეკრულების) ფორმალიზება. მოიჯარეები ასევე უნდა იყვნენ რეგისტრირებულნი. ამ წესების შეუსრულებლობამ შეიძლება პოლიციასთან პრობლემები გამოიწვიოს.

კანონმდებლობა მესაკუთრეებისთვის. სახლის გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი იბეგრება. განაკვეთი 25%-მდეა შესაბამისი ხარჯების გამოკლების შემდეგ.

გარდა ამისა, ბურგენლანდს არ აქვს ვენაში არსებული „Mietpreisbremse“-ს (ქირის ფასის) მსგავსი შეზღუდვები. ეს ნიშნავს, რომ ქირა თავისუფლად დგინდება ქონების ხარისხისა და ბაზრის მდგომარეობის მიხედვით. ეს უდავო უპირატესობაა მეიჯარეებისთვის, რადგან მათ შეუძლიათ სამართლიანი ფასის დადგენა მათი ქონების კონკურენტული უპირატესობების გათვალისწინებით.

ბურგენლანდში გასაქირავებელ უძრავ ქონებაში ინვესტირება უფრო საიმედო იქნება, თუ ყურადღებას მიაქცევთ მიმდებარე ინფრასტრუქტურას (სკოლები, მაღაზიები, მოსახერხებელი გზები).

ბურგენლანდი დღეს არასაკმარისად შეფასებული ბაზარია დიდი პოტენციალით. ის აერთიანებს ხელმისაწვდომ ფასებს, ცხოვრების მაღალ ხარისხს და ზრდის პერსპექტივებს.

საცხოვრებელზე მოთხოვნა სტაბილურია როგორც საცხოვრებელი, ასევე დასასვენებელი მიზნებისთვის და ახალი პროექტები (კლინიკები, გზები, გარემოსდაცვითი ინიციატივები) მხოლოდ ზრდის რეგიონის მიმზიდველობას.

სახლის შეძენისას უმჯობესია პროფესიონალებთან ითანამშრომლოთ. გამოცდილი რიელტორი და ნოტარიუსი დაგეხმარებათ სწორი ქონების არჩევაში, ტრანზაქციის დასრულებაში დასაწყისიდან ბოლომდე და დაგიცავთ რისკებისგან.

ბურგენლანდში უძრავი ქონების შეძენით, თქვენ იღებთ არა მხოლოდ სახლს ან ბინას, არამედ ახალ ცხოვრებას: სუფთა ჰაერს, სიმშვიდეს, ღვინის დაყენების ტრადიციებს და ახლომდებარე ტბას. ეს არ არის მხოლოდ ინვესტიცია, არამედ ინვესტიცია თქვენი ოჯახის კომფორტსა და ჯანმრთელობაში.