ევროპაში ბინის ნაღდი ფულით ყიდვა: მახასიათებლები, რისკები და სარგებელი

ევროპული უძრავი ქონება ტრადიციულად კაპიტალის შენარჩუნებისა და გაზრდის საიმედო საშუალებად ითვლებოდა. ბოლო წლებში იზრდება ინტერესი ევროპაში ბინის ნაღდი ფულით შეძენის ვარიანტის მიმართ - იპოთეკური სესხის ან ბანკის ჩარევის გარეშე. ეს სტრატეგია განსაკუთრებით მიმზიდველია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც აფასებენ ტრანზაქციის სისწრაფეს, მინიმალურ ბიუროკრატიას და გამყიდველთან ხელსაყრელი მოლაპარაკების შესაძლებლობას.

თუმცა, მხოლოდ თანხების ქონა ყოველთვის არ იძლევა შესყიდვის შეუფერხებლად დასრულების გარანტიას. საკმარისი ნაღდი ფულის არსებობის შემთხვევაშიც კი, მყიდველმა უნდა გაითვალისწინოს ადგილობრივი კანონები, ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო (AML/KYC) რეგულაციები, რეგისტრაციის მოთხოვნები და ზოგიერთ ქვეყანაში, უძრავი ქონების შესყიდვის სპეციალური ნებართვები, განსაკუთრებით უცხოელებისთვის. ნაღდ ფულს შეუძლია მნიშვნელოვნად გაამარტივოს ტრანზაქცია, მაგრამ ის არ გამორიცხავს აუცილებელ ბიუროკრატიულ პროცესებს.

მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ ევროკავშირი მალე ნაღდი ფულით გადახდაზე ახალ შეზღუდვებს დააწესებს: 2027 წლის ზაფხულიდან ლიმიტი 10,000 ევრო იქნება. თუმცა, უძრავი ქონების შესყიდვის კონტექსტში „ნაღდი ფული“ არ გულისხმობს ფიზიკურ ფულს, არამედ, როგორც წესი, მყიდველის ანგარიშიდან გამყიდველის ანგარიშიდან საბანკო გადარიცხვას. ეს ნიუანსები აჩვენებს, რომ ნაღდი ფული არ არის იმდენად ხელთ არსებული ნაღდი ფული, რამდენადაც უსაფრთხო და გამჭვირვალე ტრანზაქციის ინსტრუმენტი, რაც მოითხოვს მიზნების სწორად დასახვას და იურიდიულ მომზადებას.

დიახ, ევროპაში ნაღდი ფულით ბინის ყიდვა შესაძლებელია, მაგრამ ეს ყოველთვის ისეთი მარტივი არ არის, როგორც ერთი შეხედვით ჩანს. კანონი არ კრძალავს ასეთ ტრანზაქციებს, მაგრამ პირობები შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ქვეყნების მიხედვით. მაგალითად, ავსტრიაში ნაღდი ფული ამარტივებს პროცესს საბანკო სესხზე პოტენციური უარის თქმის თვალსაზრისით, მაგრამ ეს არ გამორიცხავს სამართლებრივი და ადმინისტრაციული პროცედურების გავლის აუცილებლობას.

მაშინაც კი, თუ ნაღდი ფულით იხდით, თანხა, როგორც წესი, ნოტარიუსში ან ბანკში არსებულ ესქრო ანგარიშზე გადის. ეს ნაბიჯი უზრუნველყოფს, რომ ტრანზაქცია უსაფრთხო და გამჭვირვალე იყოს ორივე მხარისთვის. პრაქტიკაში, ეს ნიშნავს, რომ ნაღდი ფულით სავსე ჩემოდნის ტარებას აზრი არ აქვს - ყველა გადახდა საბანკო გადარიცხვით ხორციელდება.

პირადად მე ყოველთვის გირჩევთ, რომ საფუძვლიანად შეამოწმოთ თქვენს მიერ არჩეული ნოტარიუსი. სანდო ნოტარიუსი არა მხოლოდ უზრუნველყოფს თანხების უსაფრთხო გადარიცხვას, არამედ ხელს უწყობს ტრანზაქციის სწორად სტრუქტურირებას, რათა მინიმუმამდე იქნას დაყვანილი ნებართვის არ გაცემის ან თანხების გაყინვის რისკი.

რა უნდა მოძებნოთ:

• ლიცენზიები და რეპუტაცია. ნოტარიუსი ოფიციალურად უნდა იყოს რეგისტრირებული და ჰქონდეს დადებითი შეფასებები კლიენტებისგან. ბანკს ან ფინანსურ შუამავალს უნდა ჰქონდეს ლიცენზია მსხვილი საერთაშორისო გადარიცხვების განსახორციელებლად და უნდა ჰქონდეს უცხოელ ინვესტორებთან მუშაობის გამოცდილება.
• პროცედურების გამჭვირვალობა. ყველა ტრანზაქცია უნდა იყოს დოკუმენტირებული: განცხადებები, შეთანხმებები და გადარიცხვის დადასტურებები. ნოტარიუსი ადასტურებს ტრანზაქციის კანონმდებლობასთან შესაბამისობას, თანხების კანონიერ წარმომავლობას და უზრუნველყოფს AML/KYC-ის შესაბამისობას.
• უცხოელ კლიენტებთან მუშაობის გამოცდილება. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, თუ მყიდველი არ არის ევროკავშირის რეზიდენტი. ნოტარიუსისა და ბანკის გამოცდილება ასეთ ტრანზაქციებში მინიმუმამდე ამცირებს უარის თქმის ან დაგვიანების რისკს. ავსტრიაში, გერმანიასა და შვეიცარიაში ნოტარიუსები ხშირად ეხმარებიან არარეზიდენტებს ტრანზაქციებში, ამოწმებენ ყველა დოკუმენტს და სათანადოდ ხსნიან ესქრო ანგარიშს.

ევროპაში ნაღდი ფულით ბინის შეძენისას ყველაზე მნიშვნელოვანი ასპექტი თანხების წყაროს კანონიერების დადასტურებაა. ბანკები და ნოტარიუსები, როგორც წესი, მოითხოვენ თანხების წყაროს დამადასტურებელ დოკუმენტაციას: ეს შეიძლება იყოს ბიზნესის, უძრავი ქონების, დაგროვილი შემოსავლის ან ოფიციალური საბანკო ანგარიშების მეშვეობით გადარიცხული თანხები.

მაგალითად, ჩემს ერთ-ერთ კლიენტს ვენაში ბინის ნაღდი ფულით ყიდვა სურდა. თანხა საკმაოდ დიდი იყო, მაგრამ კაპიტალის წყაროს შესახებ სათანადოდ მომზადებული დოკუმენტებისა და სანდო ნოტარიუსის წყალობით, ტრანზაქცია შეუფერხებლად წარიმართა.

ჩემი გამოცდილება აჩვენებს, რომ ისინი, ვინც წარმოადგენენ მომზადებულ დოკუმენტებს და გამჭვირვალე გადარიცხვის სქემას, უფრო სწრაფად გადიან ვერიფიკაციას და ხშირად იღებენ უკეთეს პირობებს ნაღდი ფულით შეძენისას, მათ შორის გამყიდველისგან მცირე ფასდაკლებების შესაძლებლობას.

ევროპაში ნაღდი ფულით ბინის შეძენას სიფრთხილე სჭირდება, მაშინაც კი, თუ ეს ოფიციალურად დაშვებულია. ძირითადი შეზღუდვები ეხება:

• ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო/მომხმარებლის ცოდნის (AML/KYC) შემოწმებები. ბანკები და ნოტარიუსები ვალდებულნი არიან დაადასტურონ, რომ თანხები კანონიერად იქნა მოპოვებული. თანხების წყაროს დამადასტურებელი დოკუმენტების სრული ნაკრების მომზადება შეუფერხებელი ტრანზაქციის გასაღებია.
• უცხოელებისთვის ნებართვების შეძენა. ეს საკითხი განსაკუთრებით მკაცრად რეგულირდება ავსტრიაში, შვეიცარიასა და გერმანიის ზოგიერთ მიწაზე. მაშინაც კი, თუ ნაღდი ფული გაქვთ, მაინც უნდა მიიღოთ ნებართვები ან აცნობოთ ადგილობრივ ხელისუფლებას.
• ნაღდი ფულის ლიმიტები. ქვეყნების უმეტესობაში ყველა მსხვილი ტრანზაქცია საბანკო გადარიცხვით ხორციელდება; ფიზიკური ნაღდი ფულით გადახდა შეუძლებელია.
• კომპანიის რეგისტრაციის მოთხოვნები. ზოგიერთ ქვეყანაში უძრავი ქონების შეძენა კომპანიის მეშვეობით (მაგალითად, ავსტრიაში GmbH) ამარტივებს პროცესს უცხოელებისთვის, მაგრამ ამატებს ვალდებულებებს საკუთრებისა და საგადასახადო კანონმდებლობის დაცვის შესახებ.

ნაღდი ფულით შეძენის შემთხვევაშიც კი, უძრავი ქონების შეძენის პროცესი მოითხოვს იურიდიული და ფინანსური პროცედურების მკაცრ დაცვას. ნაღდი ფულის ქონა აჩქარებს ტრანზაქციას და უპირატესობას გაძლევთ იპოთეკური სესხის მქონე მყიდველებთან შედარებით, თუმცა ნოტარიუსისა და სათანადო დოკუმენტაციის გარეშე მისი დასრულება შეუძლებელია.

• განსაზღვრეთ ქონების ტიპი და შეძენის რეგიონი.
• რეკომენდაცია: გამოიკვლიეთ უცხოელებისთვის შეზღუდვები, მიწის კანონმდებლობის სპეციფიკა და ქონების ლიკვიდურობა.

• ქონების უფლებების, ვალების, ტვირთის და ქონების ისტორიის შემოწმება.
• მნიშვნელოვანია დარწმუნდეთ, რომ გამყიდველი რეალურად ფლობს ქონებას და რომ არ არსებობს ფარული რისკები.

• მხარეები დებენ დაჯავშნის ხელშეკრულებას ან წინასწარ ხელშეკრულებას.
• ხშირად თან ახლავს დეპოზიტი, რომელიც ასევე გადის ესქრო ანგარიშზე.

• ნაღდი ფულით გადახდის შემთხვევაშიც კი, თანხა ნოტარიუსთან ან ბანკთან დროებით ანგარიშზე ირიცხება, რაც ტრანზაქციის უსაფრთხოებას უზრუნველყოფს.
• მაგალითი: ვენაში კლიენტმა 850,000 ევრო გადაიხადა ესქროს მეშვეობით და თანხა გამყიდველს მხოლოდ ყველა დოკუმენტის წარმატებით დამოწმების შემდეგ ჩაერიცხა.

• ნოტარიუსი ან ბანკი ადასტურებს სახსრების წყაროს კანონიერებას: ბიზნესი, აქტივების გაყიდვა, შემოსავალი, დეპოზიტები ან კრიპტოვალუტა კანონიერი არხებით.
• წინასწარ მოამზადეთ თქვენი თანხების წარმომავლობის დამადასტურებელი დოკუმენტები - ეს დააჩქარებს მთელ პროცესს და შეამცირებს დაბლოკვის რისკს.

• ყველა შემოწმებისა და საბოლოო დოკუმენტების ხელმოწერის შემდეგ, თანხა ჩამოიჭრება დროებითი ანგარიშიდან და ჩაირიცხება გამყიდველის ანგარიშზე.
• ყველა ანგარიშსწორება ხორციელდება ფიზიკური ნაღდი ფულის დამუშავების გარეშე.

• ნოტარიუსი რეგისტრაციას უწევს გარიგებას მიწის რეესტრში და მყიდველი ხდება ოფიციალური მფლობელი.

ევროპაში ქონების ნაღდი ფულით შეძენას რამდენიმე აშკარა უპირატესობა აქვს, რაც მას განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის ინვესტორებისა და კერძო მყიდველებისთვის.

1. სწრაფი გარიგება

• კრედიტის დამტკიცების ან იპოთეკური სესხის შემოწმების საჭიროების აღმოფხვრა საშუალებას გაძლევთ, შესყიდვა გაცილებით სწრაფად დაასრულოთ.
• მაგალითი: ვენაში გარიგება, სადაც მყიდველმა ბინის სრული ფასი ნაღდი ფულით გადაიხადა, იპოთეკური სესხის შემთხვევაში ტიპიური 8-12 კვირის ნაცვლად 4 კვირაში დაიდო.

2. ფასდაკლების შესაძლებლობა

• გამყიდველები აფასებენ მყიდველებს, რომლებიც მზად არიან წინასწარ გადაიხადონ. ეს ხშირად იწვევს თავდაპირველ ფასზე 2-7%-იან ფასდაკლებას.
• რეკომენდაცია: მოლაპარაკებების დროს, ფასის შემცირების არგუმენტად გამოიყენეთ ნაღდი ფულით გადახდის ფაქტი.

3. ბანკებზე დამოკიდებულების მინიმიზაცია

• სესხის გაცემასთან დაკავშირებით ბანკის გადაწყვეტილების ლოდინი ან პროცენტის გადახდა საჭირო არ არის.
• დიდი ტრანზაქციების შემთხვევაში, ეს ზოგავს მნიშვნელოვან თანხებს და ამცირებს ბიუროკრატიას.

4. უპირატესობა იპოთეკური სესხის მქონე მყიდველებთან შედარებით

• კონკურენტულ გარემოში, როგორიცაა აუქციონები ან პოპულარული უძრავი ქონების შეძენისას, გამყიდველები ხშირად ირჩევენ ნაღდი ფულით მყიდველებს, რადგან ეს უზრუნველყოფს სწრაფ და უსაფრთხო პროცესს.

5. ავსტრია: ვენა და პოპულარული ტურისტული ადგილები განსაკუთრებით ხელსაყრელია

• ავსტრიაში ნაღდი ფულით ყიდვა უპირატესობას ანიჭებს ვენაში, ზალცბურგსა და პოპულარულ ტურისტულ ადგილებში, სადაც უძრავი ქონების კონკურენცია მაღალია.
• მაგალითი: მყიდველმა ვენის ცენტრში უძრავი ქონება მცირე ფასდაკლებით შეიძინა, რადგან მას შეეძლო გარიგების დადება ორ კვირაში, მაშინ როდესაც სხვა მონაწილეები, რომლებსაც იპოთეკური სესხი ჰქონდათ, ბანკის დამტკიცებას ელოდნენ.

ბევრი ფიქრობს, რომ ნაღდი ფულით ყიდვა ნიშნავს, რომ მათ შეუძლიათ უბრალოდ ჩემოდანში ნაღდი ფულის ჩატანა და ევროპაში ბინის ყიდვა. პრაქტიკაში ეს შეუძლებელია: მსხვილი ტრანზაქციები ყოველთვის ოფიციალური არხებით ხორციელდება.

უძრავი ქონების შეძენისას, თანხები გადაირიცხება უსაფრთხო და გამჭვირვალე სქემის გამოყენებით:

• საბანკო გადარიცხვა გადახდის ძირითადი მეთოდია; თანხები მყიდველის ანგარიშიდან ნოტარიუსის ან გამყიდველის ანგარიშზე ირიცხება.
• ნოტარიუსთან დეპოზიტის ანგარიში - თანხები იბლოკება ყველა ჩეკის შევსებამდე და დოკუმენტების ხელმოწერამდე.
• AML/KYC-ის ვერიფიკაცია – კაპიტალის კანონიერი წარმოშობის დადასტურება (ბიზნესის, უძრავი ქონების, ოფიციალური შემოსავლის, დეპოზიტების გაყიდვა).

ევროპაში, დიდი ღირებულების ტრანზაქციები მკაცრად რეგულირდება ფულის გათეთრების თავიდან ასაცილებლად და ფინანსური ნაკადების გამჭვირვალობის უზრუნველსაყოფად:

• ევროკავშირის ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო დირექტივა (AMLD 6) ავალდებულებს ბანკებს, ნოტარიუსებს და სხვა ფინანსურ ინსტიტუტებს, შეამოწმონ დიდი ოდენობით ფულის წარმომავლობა და შეატყობინონ საეჭვო ტრანზაქციების შესახებ.
• ნაღდი ფულით გადახდის ლიმიტები მოქმედებს ევროკავშირის რიგ ქვეყნებში: მაგალითად, საფრანგეთი, იტალია და ესპანეთი ზღუდავენ 10 000 ევროზე მეტი ოდენობის გადახდას (2027 წლისთვის თანდათანობით გამკაცრდება).
• ფინანსური ნაკადების მონიტორინგი იცავს ტრანზაქციის ორივე მხარეს - მყიდველს და გამყიდველს - თანხების დაბლოკვის, ჯარიმების ან თაღლითობის რისკისგან.

ავსტრიასა და ევროკავშირის ქვეყნების უმეტესობაში, ასეთი სქემები სავალდებულოა უძრავი ქონების ყველა მსხვილი ტრანზაქციისთვის.

ევროპაში უძრავი ქონების ნაღდი ფულით შეძენისას, ადამიანები ხშირად ფიქრობენ, რომ მთავარი გამოწვევა საჭირო თანხების მოძიებაა. პრაქტიკაში, უცხოელებისთვის ყველაზე დიდი გამოწვევა სამართლებრივი შეზღუდვები და შესყიდვის ნებართვის მიღებაა, განსაკუთრებით მკაცრად რეგულირებად ქვეყნებში, როგორიცაა გერმანია და ავსტრია.

ევროკავშირის მოქალაქეები - პროცესი მარტივია

• ევროკავშირის ქვეყნების მოქალაქეები ნაკლებ ბიუროკრატიულ დაბრკოლებებს აწყდებიან.
• ევროკავშირის ქვეყნების უმეტესობაში მათ შეუძლიათ უძრავი ქონების შეძენა თითქმის ისევე თავისუფლად, როგორც ადგილობრივ მაცხოვრებლებს.

ევროკავშირის არა-მაცხოვრებლები - მიწის შეზღუდვები

უცხოელი მყიდველებისთვის მთავარი სირთულე არა ფულია, არამედ გარკვეულ რეგიონებში არსებული სამართლებრივი შეზღუდვები.

• ავსტრია: ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მაცხოვრებლებს განსაკუთრებული სირთულეები აქვთ ქონების შეძენისას კარინთიასა და ტიროლის შტატებში, სადაც უცხოელებისთვის ავსტრიაში ქონების შეძენის შეზღუდვები და შესაძლოა საჭირო გახდეს ადგილობრივი Erwerbskommission-ის თანხმობა. ვენაში შეძენა შესაძლებელია, თუმცა ასევე საჭიროა ადგილობრივი ხელისუფლებისთვის შეტყობინება და თანხების კანონიერი წარმომავლობის დამადასტურებელი საბუთი.
• გერმანია: ზოგიერთი სახელმწიფო, მაგალითად ბავარია, შეზღუდვებს აწესებს უცხოელ მყიდველებზე, რომლებიც ყიდიან უძრავ ქონებას ტურისტულ ან ისტორიულად მნიშვნელოვან რაიონებში.
• შვეიცარია: უცხოელებს ეკრძალებათ კურორტებსა და დაცულ ტერიტორიებზე ქონების შეძენა მთავრობის ნებართვის გარეშე.
• ესპანეთი: რეგიონების უმეტესობას მკაცრი შეზღუდვები არ აქვს, თუმცა ზოგიერთ მუნიციპალიტეტს, განსაკუთრებით კოსტა ბრავასა და კოსტა დელ სოლზე, შეიძლება ადგილობრივი ხელისუფლების ნებართვა დასჭირდეს.
• საფრანგეთი და იტალია: ზოგადად, უფრო ადვილია, თუმცა „მაღალმგრძნობიარე“ ან ისტორიულ ადგილებში შესყიდვებისთვის შესაძლოა ადგილობრივი ხელისუფლების თანხმობაც იყოს საჭირო.

შეძენამდე მნიშვნელოვანია, შეამოწმოთ კონკრეტულ შტატში ან მუნიციპალიტეტში უცხოელებისთვის განკუთვნილი მოთხოვნები. ზოგიერთ შემთხვევაში, რეგისტრირებული კომპანიის მეშვეობით ტრანზაქციების განხორციელებამ შეიძლება გაამარტივოს პროცესი და დააჩქაროს დამტკიცება.

ევროპაში ნაღდი ფულით უძრავი ქონების შეძენისას ერთ-ერთი მთავარი ნაბიჯი თქვენი კაპიტალის წყაროს კანონიერების დადასტურებაა. შესაბამისი დოკუმენტაციის გარეშე, ტრანზაქცია შეიძლება შეფერხდეს ან თუნდაც დაიბლოკოს.

სახსრების დადასტურების ძირითადი მეთოდები:

• ბიზნესის ან უძრავი ქონების გაყიდვა. თუ თანხები მიღებულია არსებული ბიზნესის ან სხვა უძრავი ქონების გაყიდვიდან, თქვენ უნდა წარმოადგინოთ ტრანზაქციის დოკუმენტები: შესყიდვის ხელშეკრულება, საბანკო ამონაწერები და თანხების მიღების დამადასტურებელი საბუთი.
• დეპოზიტების პროგრამები. დეპოზიტებზე ან შემნახველ ანგარიშებზე არსებული თანხები დასტურდება საბანკო ამონაწერებით. დარწმუნდით, რომ ბანკს შეუძლია გასცეს თანხების წარმოშობის ოფიციალური დადასტურება, რომელიც შეესაბამება ფულის გათეთრების/საკუთარი თავის უფლების მოპოვების წინააღმდეგ ბრძოლის მოთხოვნებს.
• ოფიციალური შემოსავალი. ბოლო რამდენიმე წლის შემოსავალი (ხელფასი, დივიდენდები, ჰონორარები) ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც კანონიერი კაპიტალის დამადასტურებელი საბუთი. აუცილებელია საგადასახადო დეკლარაციების, ხელფასის ანგარიშების ან შემოსავლის ანგარიშების წარდგენა.
• კრიპტოვალუტა → ბანკი → ესქრო → ტრანზაქცია. თუ თანხები კრიპტოვალუტით იქნა მიღებული, ისინი უნდა იყოს ლეგალიზებული მყიდველის ანგარიშზე ოფიციალური საბანკო გადარიცხვით, შემდეგ კი ნოტარიუსის ან ბანკის მიერ გახსნილი ესქრო ანგარიშის მეშვეობით. კრიპტო → უძრავი ქონების პირდაპირი გაცვლა აკრძალულია და ბანკები არ იღებენ მათ. გამოიყენეთ ლეგიტიმური გაცვლითი პლატფორმები და დააფიქსირეთ ყველა ტრანზაქცია, რათა დარწმუნდეთ, რომ ისინი შეესაბამება AML/KYC მოთხოვნებს.

ევროპაში ქონების ნაღდი ფულით შეძენა მარტივი ჩანს, თუმცა უცხოელი მყიდველებისთვის არსებობს კონკრეტული რისკები, რომელთა შესახებაც მნიშვნელოვანია წინასწარ იცოდეთ.

შესყიდვის ნებართვის უარყოფა

• ზოგიერთ ქვეყანასა და რეგიონში (მაგ. ავსტრია: კარინთია, ტიროლი; შვეიცარია: საკურორტო ზონები) უცხოელებს შეიძლება უარი ეთქვათ უძრავი ქონების შეძენის ნებართვაზე, მაშინაც კი, თუ თანხები სრულიად ლეგალურია.
• წინასწარ შეამოწმეთ თქვენი კონკრეტული რეგიონის მოთხოვნები და შეაგროვეთ ყველა დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს თქვენი კაპიტალის წყაროს.

ხანგრძლივი შემოწმებები

• AML/KYC პროცედურებს შეიძლება რამდენიმე კვირა ან თვე დასჭირდეს.
• მაგალითი: ევროკავშირის ფარგლებს გარეთ მყიდველმა ვენაში დამტკიცებას თითქმის 2 თვე დაელოდა, მიუხედავად იმისა, რომ ნაღდი ფულით გადაიხადა, რადგან საჭირო იყო ყველა ტრანზაქციისა და თანხების წარმომავლობის დადასტურება.

თანხის დაბლოკვა ფულის გათეთრების შესახებ კანონის დარღვევის შემთხვევაში

• თუ ნოტარიუსს ან ბანკს ეჭვი ეპარება თანხების კანონიერებაში, გამოძიების ჩატარებამდე თანხა შეიძლება გაიყინოს ანგარიშზე ან დეპოზიტარზე.
• გამოიყენეთ ოფიციალური საბანკო გადარიცხვები და წინასწარ მომზადებული დოკუმენტები.

არასწორი ტრანზაქციის სტრუქტურა

• შეუსაბამო სამართლებრივი ფორმით (მაგალითად, არარეგისტრირებული კომპანიის) შეძენამ შეიძლება გამოიწვიოს ნებართვის უარყოფა ან დამატებითი საგადასახადო ვალდებულებები.
• წინასწარ გაიარეთ კონსულტაცია ნოტარიუსთან და ადვოკატთან, განსაკუთრებით თუ შესყიდვა განხორციელდება კომპანიის მეშვეობით ან მკაცრად რეგულირებულ რეგიონებში.

გამოიყენეთ გამჭვირვალე თანხების გადარიცხვის სქემები ესქროსა და ოფიციალური საბანკო არხების მეშვეობით. დოკუმენტების მომზადება და ტრანზაქციის სათანადო სტრუქტურა ამცირებს ყველა ამ რისკს და აჩქარებს ქონების რეგისტრაციას.

ევროპაში სახლის ნაღდი ფულით შეძენისას, მნიშვნელოვანია წინასწარ გაითვალისწინოთ ყველა დაკავშირებული ხარჯი, რათა სწორად დაგეგმოთ ბიუჯეტი. ძირითადი ხარჯები მოიცავს:

• ნოტარიუსი – უზრუნველყოფს ტრანზაქციის კანონიერებას, საკუთრების უფლების რეგისტრაციას და ესქრო ანგარიშის კონტროლს.
• ბროკერი – მომსახურება ქონების მოსაძებნად, მოლაპარაკებებისა და ტრანზაქციების მხარდასაჭერად.
• შესყიდვის გადასახადი ( Grunderwerbsteuer / გადაცემის გადასახადი / Imposta di registro) – განსხვავდება ქვეყნებისა და რეგიონების მიხედვით და, როგორც წესი, გამოითვლება ქონების ღირებულების პროცენტულად.
• საბანკო გადარიცხვა - საკომისიო საერთაშორისო გადარიცხვებისთვის, განსაკუთრებით დიდი თანხებისთვის.
• ესქრო არის საკომისიო, რომელსაც ნოტარიუსი ან ბანკი იხდის დროებითი ანგარიშის შესანარჩუნებლად თანხების უსაფრთხო გადარიცხვის მიზნით.

კომპანიის მეშვეობით ნაღდი ფულით ბინის შეძენა ევროპაში უცხოელ ინვესტორებს შორის პოპულარული სტრატეგიაა. ამგვარ შეთანხმებას შეუძლია გარკვეული პროცედურების გამარტივება და კაპიტალის დამატებითი დაცვის უზრუნველყოფა, თუმცა ის მოითხოვს კანონებისა და რეგულაციების ფრთხილ დაცვას.

შესაძლო სქემები:

• GmbH (ავსტრია) – ადგილობრივი შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება. ის საშუალებას აძლევს უცხოელებს გაამარტივონ ტრანზაქციების პროცესი, განსაკუთრებით იმ შტატებში, სადაც არარეზიდენტებისთვის შეზღუდვებია დაწესებული.
• უცხოური კომპანიები – რეგისტრაცია შესყიდვის ქვეყნის გარეთ არსებული კომპანიის მეშვეობით (მაგ., ესტონური OÜ, Cyprus Ltd, Malta Ltd). ზოგიერთ შემთხვევაში, ეს ამარტივებს ტრანზაქციის სტრუქტურას და საგადასახადო დაგეგმვას.

უპირატესობები:

• პროცედურების გამარტივება - განსაკუთრებით იმ ქვეყნებში, სადაც უცხოელებისთვის მკაცრი მოთხოვნებია (ავსტრია, შვეიცარია, გერმანია).
• კაპიტალის დაცვა - შეზღუდული პასუხისმგებლობა და აქტივების გამოყოფის შესაძლებლობა.
• ქონების მართვის მოქნილობა - იჯარით გაცემა, უფლებების გადაცემა ან შემდგომი გაყიდვა იურიდიული პირის მეშვეობით უფრო ადვილია, ვიდრე ფიზიკური პირის მეშვეობით.

ტრანზაქციის დაბლოკვის ან ჯარიმების თავიდან ასაცილებლად, აუცილებლად დაიცავით ბენეფიციარი მფლობელის გამჟღავნების წესები.

კრიპტოვალუტის გამოყენება უძრავი ქონების შესაძენად სულ უფრო პოპულარული ხდება, თუმცა მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ტოკენების უძრავ ქონებაში პირდაპირი გაცვლა შეუძლებელია. ნებისმიერი კრიპტოვალუტით ტრანზაქცია მოითხოვს ლეგალიზაციას ოფიციალური ფინანსური არხებით.

შეძენის სქემა:

• კრიპტო → ბანკი / არასაბანკო. კრიპტოვალუტა თავდაპირველად უნდა გადაირიცხოს ანგარიშზე, რომელიც შეიძლება აღიარებულ იქნას, როგორც სახსრების ოფიციალური წყარო. ეს შეიძლება იყოს საბანკო ანგარიში ან ლიცენზირებული გაცვლითი პლატფორმა, რომელიც წარმოადგენს გადარიცხვის დოკუმენტურ დამადასტურებელ საბუთს.
• ბანკი / არასაბანკო → ესქრო. შემდეგ თანხები ირიცხება ნოტარიუსის ან ბანკის ესქრო ანგარიშზე, რაც უზრუნველყოფს ტრანზაქციის უსაფრთხოებას და ყველა კანონიერი პროცედურის დაცვას.
• ესქრო → ტრანზაქცია. თანხების და ყველა დოკუმენტის წარმომავლობის დადასტურების შემდეგ, თანხა გადაეცემა გამყიდველს და საკუთრების უფლება რეგისტრირდება მიწის რეესტრში.

მნიშვნელოვანი პუნქტები:

USDT-ის ან სხვა კრიპტოვალუტის უძრავ ქონებაზე პირდაპირი გაცვლა აკრძალულია