ავსტრიაში კრიპტოვალუტით ბინის ყიდვა: შესაძლებელია თუ არა ეს და როგორ მუშაობს ეს?

ევროპაში სულ უფრო მეტი ადამიანია მზად, კრიპტოვალუტით უძრავი ქონება შეიძინოს. Realty+-ის მონაცემებით, დიდ ქალაქებში არსებული უძრავი ქონების 3-5% უკვე იძლევა ციფრული ვალუტით გადახდის საშუალებას. ეს იმაზე მეტყველებს, რომ კრიპტოვალუტა თანდათან ჩვეულებრივი ეკონომიკის ნაწილი ხდება და ინვესტორები სულ უფრო მეტად არიან მზად, გამოიყენონ ის მსხვილი შესყიდვებისთვის, როგორიცაა სახლები და ბინები.

ავსტრია ევროპაში ცნობილია თავისი უმკაცრესი AML და KYC რეგულაციებით. აქ ნებისმიერი კრიპტოვალუტით ტრანზაქცია მოითხოვს სრულ გამჭვირვალობას: თანხების წყარო უნდა დადასტურდეს და ტრანზაქციაში უნდა მონაწილეობდეს ნოტარიუსი და ბანკი. როგორც უძრავი ქონების ექსპერტი, შემიძლია ვთქვა, რომ ეს ავსტრიის ბაზარს ძალიან უსაფრთხოს ხდის, მაგრამ ასევე გაცილებით მომთხოვნს დოკუმენტაციის თვალსაზრისით.

ავსტრიაში ბინის ყიდვა კრიპტოვალუტითაც შესაძლებელია, თუმცა ასეთი ტრანზაქციები პირდაპირ არ ხორციელდება. როგორც წესი, კრიპტოვალუტები თავდაპირველად ევროზე გადაინაცვლებს ლიცენზირებული ოპერატორის მეშვეობით ან ნოტარიუსის მიერ კონტროლირებადი ესქრო ანგარიშების მეშვეობით. ეს უზრუნველყოფს კანონის მოთხოვნების დაცვას და ციფრული აქტივების უსაფრთხო გამოყენებას უძრავი ქონების ტრანზაქციებში.

ავსტრიაში კრიპტოვალუტა ქონების ლეგალურ ფორმად ითვლება, თუმცა უძრავი ქონების შეძენისას მკაცრი წესები მოქმედებს. ნოტარიუსები გადახდებს მხოლოდ ფიატურ ვალუტაში იღებენ და ტრანზაქციები გამჭვირვალობისა და კანონიერების უზრუნველსაყოფად ტრასტის ან ესქრო ანგარიშების მეშვეობით ხორციელდება. გარდა ამისა, ბანკები ვალდებულნი არიან, ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო (AML) რეგულაციების შესაბამისად, გადაამოწმონ თანხების წარმომავლობა, ამიტომ ბინის შეძენისას კრიპტოვალუტის პირდაპირი გადარიცხვები დაუშვებელია.

შედეგად, კრიპტოვალუტით პირდაპირი გადახდები მკაცრ შეზღუდვებსა და რისკებს ექვემდებარება:

• ბიტკოინით პირდაპირ ბინის ყიდვა შეუძლებელია.
• კრიპტოვალუტის გამყიდველის საფულეზე უბრალოდ გაგზავნა შეუძლებელია.

მაშინაც კი, თუ გამყიდველი დათანხმდება კრიპტოვალუტის მიღებას, ავსტრიის კანონმდებლობა და ნოტარიუსის მოთხოვნები ეფექტურად უშლის ხელს ასეთი ტრანზაქციის პირდაპირ განხორციელებას. გადახდა უნდა განხორციელდეს დამოწმებული გადახდის მეთოდებით, თანხები ევროში გადაირიცხოს და სავალდებულო დამოწმების შემოწმებით - მხოლოდ ამ შემთხვევაში იქნება შესყიდვა ლეგალური და უსაფრთხო როგორც მყიდველისთვის, ასევე გამყიდველისთვის.

პრაქტიკაში, ავსტრიაში კრიპტოვალუტით ბინის შეძენა დამატებით ნაბიჯებს და სამართლებრივი და ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო რეგულაციების დაცვას მოითხოვს. ჩვეულებრივ, სამი ძირითადი მეთოდი გამოიყენება:

1. დოკუმენტების მომზადება – ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება შედგენილია ავსტრიის კანონმდებლობის მკაცრად დაცვით.
2. ტრასტი ან შუამავალი - კრიპტოვალუტა თავდაპირველად იყიდება სანდო პლატფორმის ან ტრასტის მეშვეობით, ფასის დასაფიქსირებლად და თანხების წარმომავლობის დასადასტურებლად.
3. საბანკო ანგარიში - მიღებული ევროები ირიცხება მყიდველის ანგარიშზე ან ესქრო ანგარიშზე.
4. ნოტარიუსის მიერ დამოწმება - საბოლოო კონტრაქტს ხელს აწერს ნოტარიუსი, რომელიც მხოლოდ ჩვეულებრივი ფულით გადახდებს იღებს.

ტრანზაქციის დროს გაცვლითი კურსის დასაფიქსირებლად უმჯობესია წინასწარ აირჩიოთ გაცვლითი პლატფორმა; წინააღმდეგ შემთხვევაში, კრიპტოვალუტის ფასის რყევების გამო შეიძლება ფული დაკარგოთ.

1. უცხოური კომპანია / სპეციალური პირი / ჰოლდინგი - მყიდველი ქმნის იურიდიულ პირს უძრავი ქონების შესაძენად.
2. გადახდა ევროში - კრიპტოვალუტა ევროზე იცვლება კომპანიის შიგნით.
3. გარიგება ფორმალიზებულია — ქონება რეგისტრირდება კომპანიის სახელზე და მყიდველი იღებს საკუთრების უფლებებს აქციის ან კორპორატიული დოკუმენტების მეშვეობით.

• OTC მაგიდა ან ლიცენზირებული გადამცვლელი — მყიდველი კრიპტოვალუტას გადასცემს შუამავალს, რომელიც ოფიციალურად ცვლის მას ევროზე.
• რატომ არ არის Binance P2P შესაფერისი: P2P სერვისები არ ითვალისწინებს ნოტარიუსის მხარდაჭერას ან ფულის გათეთრების სრულ ვერიფიკაციას, ამიტომ ავსტრიელი ნოტარიუსი ასეთ ტრანზაქციას არ მიიღებს.

გამოიყენეთ მხოლოდ ლიცენზირებული შუამავლები, სასურველია უძრავი ქონების ტრანზაქციებში გამოცდილების მქონე პირები. ეს ხელს შეუწყობს ანგარიშების გაყინვისა და ბანკებისა და მარეგულირებლების მხრიდან კითხვების თავიდან აცილებას.

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას ბანკები პასუხისმგებელნი არიან ტრანზაქციის კანონიერებასა და გამჭვირვალობაზე. ისინი ატარებენ მკაცრ KYC და AML შემოწმებებს იმის დასადასტურებლად, რომ თანხები კანონიერი წარმოშობისაა.

რას ამოწმებენ ბანკები:

• კრიპტოვალუტის წარმოშობა და აქტივების კანონიერება, საფულეებისა და ლიცენზირებული ბირჟების მეშვეობით თანხების გადაადგილების ისტორია და ფულის გათეთრების/სანქციების დაცვა.
• სახსრების მოძრაობა არის ამ კონკრეტული თანხის წარმოშობის უწყვეტი, თვალყურის დევნებადი და დოკუმენტირებული ჯაჭვი: ოფიციალურად დეკლარირებული შემოსავლიდან (მაგალითად, დივიდენდები), მისი საბანკო ანგარიშზე ჩარიცხვიდან და შემდგომ ტრანზაქციის გადახდის მომენტამდე.
• მყიდველის პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი - პასპორტი, პირადობის და მისამართის დამადასტურებელი დოკუმენტი, საჭიროების შემთხვევაში ნოტარიულად დამოწმებული.
• სახსრების წყარო / სიმდიდრის წყარო — დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებენ შემოსავლის კანონიერებას, საგადასახადო რეზიდენტობას და პიროვნული უფლებების დარღვევისა და სანქციების რისკების არარსებობას.

ბანკს შეუძლია მოითხოვოს:

• საგადასახადო დეკლარაციები და ფინანსური ანგარიშგებები.
• კრიპტო ბირჟებისა და გაცვლითი სერვისების ამონაწერები.
• საცხოვრებელი ადგილის დამადასტურებელი დოკუმენტები (მისამართის დამადასტურებელი საბუთი).

ძირითადი სირთულეები:

• ბანკები ანონიმურ ფულთან არ მუშაობენ — ყველა ტრანზაქცია სრულად უნდა იყოს დოკუმენტირებული.
• ევროკავშირს ნაღდი ფულით გადახდაზე მკაცრი შეზღუდვები აქვს, ამიტომ პირდაპირი გადახდები შეუძლებელია.
• კრიპტოვალუტის გადაცვლის ნებისმიერი მცდელობა ვერიფიკაციის გარეშე, როგორც წესი, ბანკის მიერ გადახდის დამუშავებაზე უარის თქმით მთავრდება.

წინასწარ შეაგროვეთ თქვენი თანხების წარმომავლობის დამადასტურებელი ყველა დოკუმენტი და სრული ტრანზაქციების ისტორია. გამოიყენეთ მხოლოდ ლიცენზირებული ბირჟები და OTC პლატფორმები - ეს მნიშვნელოვნად დააჩქარებს ტრანზაქციის დამტკიცებას და შეამცირებს ბანკის მიერ უარის თქმის რისკს.

ავსტრიული უძრავი ქონების ტრანზაქციების უმეტესობაში, განსაკუთრებით კრიპტოვალუტით გადახდილი ტრანზაქციების შემთხვევაში, ტრანზაქციების დაახლოებით 95% ნოტარიუსის ესქრო ანგარიშის მეშვეობით ხორციელდება. ეს სტანდარტული პრაქტიკა უზრუნველყოფს გამჭვირვალობას, აფიქსირებს გაცვლით კურსს და იცავს როგორც მყიდველს, ასევე გამყიდველს პოტენციური რისკებისგან.

კრიპტოვალუტის პირდაპირი გადარიცხვა გამყიდველის საფულეში აკრძალულია: ნოტარიუსი და ბანკი ვალდებულნი არიან დაადასტურონ თანხების წყარო და უზრუნველყონ, რომ ტრანზაქცია შეესაბამებოდეს AML/KYC რეგულაციებს. პირდაპირი გადახდა გვერდს უვლის ამ პროცედურებს, რაც იურიდიულად შეუძლებელს ხდის ტრანზაქციის ამ გზით დასრულებას.

უცხოური საბანკო ანგარიშის გამოყენება შესაძლებელია, თუმცა არსებობს მნიშვნელოვანი პირობები: თქვენი უცხოური ბანკი მზად უნდა იყოს ჩაატაროს სახსრების წარმომავლობის სრული შემოწმება AML/KYC-ის შესახებ და ავსტრიელმა ნოტარიუსმა უნდა დაამტკიცოს ამ ანგარიშის გამოყენება ესქროუსთვის. პრაქტიკაში, უფრო ადვილი და სწრაფია ანგარიშის გახსნა ავსტრიულ ბანკში ან ადგილობრივი ნოტარიუსის ესქრო ანგარიშის გამოყენება. ეს მნიშვნელოვნად შეამცირებს ბიუროკრატიას და ტრანზაქციაზე უარის თქმის ან დაგვიანების რისკს.

მაშინაც კი, თუ გადახდას უცხოური ბანკის მეშვეობით გეგმავთ, წინასწარ განიხილეთ ტრანზაქციის ყველა დეტალი ნოტარიუსთან და თქვენს ბანკთან. ეს ხელს შეუწყობს საკუთრების უფლების მინიჭების პროცესში შეფერხებებისა და გაუთვალისწინებელი პრობლემების თავიდან აცილებას.

ავსტრიაში კრიპტოვალუტით ბინის შეძენისას, წინასწარ უნდა გაითვალისწინოთ გადასახადები და მოსაკრებლები, რომლებიც წარმოიქმნება მისი ფიატ ვალუტაზე გაცვლისას.

ძირითადი ასპექტები:

• კაპიტალის მოგების გადასახადი — ავსტრიაში კრიპტოვალუტის გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი იბეგრება, თუ ის აღემატება დადგენილ ლიმიტს ან არ ითვლება გრძელვადიან ინვესტიციად. გადასახადის ოდენობა დამოკიდებულია იმაზე, თუ რამდენად გაიზარდა აქტივის ღირებულება და რამდენი ხანია ფლობთ მას.
• მყიდველის საგადასახადო რეზიდენტობა : საგადასახადო განაკვეთები და ვალდებულებები შეიძლება განსხვავდებოდეს იმისდა მიხედვით, მყიდველი ავსტრიის თუ სხვა ქვეყნის საგადასახადო რეზიდენტია. ორმაგი დაბეგვრის თავიდან ასაცილებლად, უმჯობესია წინასწარ გაიაროთ კონსულტაცია საგადასახადო სპეციალისტთან.
• რისკების მართვა – კრიპტოვალუტის ევროზე გაცვლისას შესაძლებელია გაცვლითი კურსის რყევები, გაცვლითი პლატფორმისა და ბანკის საკომისიოები, ასევე იურიდიული და საგადასახადო რისკები. ეს რისკები მნიშვნელოვანია გათვალისწინებულ იქნას თქვენს გათვლებში, თუ ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენას ინვესტიციის სახით . მნიშვნელოვანია, რომ ეს ყველაფერი წინასწარ გაითვალისწინოთ, რათა საბოლოო შესყიდვის ფასი ნათელი და პროგნოზირებადი იყოს.

უძრავი ქონების შესაძენად კრიპტოვალუტის გაყიდვამდე, უმჯობესია წინასწარ გაიაროთ კონსულტაცია ბუღალტერთან ან საგადასახადო მრჩეველთან, რათა განიხილოთ ტრანზაქციის დეტალები და გაითვალისწინოთ ყველა საკომისიო და საგადასახადო ვალდებულება. უსაფრთხო ბირჟისთვის მნიშვნელოვანია გამოიყენოთ მხოლოდ ლიცენზირებული ბირჟები ან OTC პლატფორმები.

ვინაიდან ავსტრია მონაწილეობს ფინანსური ინფორმაციის ავტომატურ გაცვლაში (CRS), ქვეყნებს შორის მონაცემთა გადაცემა ორივე მიმართულებით ხდება. ეს ნიშნავს, რომ ტრანზაქციის წარმატებით დასრულების შემდეგაც კი, თქვენი ქვეყნის ან იმ ქვეყნის საგადასახადო და მარეგულირებელი ორგანოები, სადაც თანხები ირიცხება, შესაძლოა მოგვიანებით ხელახლა განიხილონ ტრანზაქცია და მოითხოვონ დამატებითი განმარტებები.

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს:

• საგადასახადო ორგანოებმა შეიძლება დასვან კითხვები როგორც ტრანზაქციის დროს, ასევე მოგვიანებით.
• თუ მონაცემები შეუსაბამო ან არასრულია, შეიძლება საჭირო გახდეს თანხების კანონიერების დამატებითი დადასტურება.
• ამიტომ, უაღრესად მნიშვნელოვანია ფულის წარმომავლობის, კრიპტოვალუტის ისტორიის, ევროში გაცვლის, საბანკო ამონაწერებისა და ყველა გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტების სრული ნაკრების შენახვა.

ჩვენ გირჩევთ შეინახოთ:

• საგადასახადო დეკლარაციები
• შემოსავლის მიღების დამადასტურებელი საბუთი (მაგ. დივიდენდები, აქტივების გაყიდვა)
• ბანკისა და კრიპტოვალუტის ბირჟის ამონაწერები
• გაცვლითი და კრედიტის დოკუმენტები
• ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება და ტრანზაქციის ფინანსური დადასტურებები

ეს საშუალებას მოგცემთ მშვიდად უპასუხოთ ნებისმიერ შესაძლო თხოვნას, თუნდაც წლების შემდეგ.

გლობალური პრაქტიკა აჩვენებს, რომ ფინანსური ტრანზაქციების გამჭვირვალობისა და სახსრების წარმოშობის დადასტურების მოთხოვნები კვლავ მკაცრდება. სხვა ქვეყნების გამოცდილების საფუძველზე, შეიძლება ვივარაუდოთ, რომ მსგავსი ზომები საბოლოოდ შეიძლება ავსტრიაში/ვენაშიც დაინერგოს. მაგალითად:

• უძრავი ქონების გაყიდვისას სახსრების წყაროს/სიმდიდრის წყაროს დადასტურების გაძლიერება, როგორც ეს უკვე დანერგილია დიდ ბრიტანეთსა და არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში - სადაც სახსრების წყაროს დადასტურება შეიძლება საჭირო გახდეს არა მხოლოდ შეძენისას, არამედ ქონების გაყიდვიდან გასვლისასც.
• დამატებითი ფინანსური მონიტორინგი და ანგარიშგება, როგორც ეს დუბაიში მოხდა, სადაც უძრავი ქონების მსხვილ ტრანზაქციებზე ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო პროცედურები და კონტროლი გაძლიერებულია.
• ევროპული ინიციატივების ფარგლებში კონტროლის გაფართოება - ევროკავშირის რიგ ქვეყნებში უკვე შემოღებულია უფრო მკაცრი მოთხოვნები დოკუმენტაციის, შემოსავლის დადასტურებისა და ტრანზაქციების გამჭვირვალობის მიმართ.

ასევე გასათვალისწინებელია, რომ ზოგიერთ ქვეყანაში აუდიტი შეიძლება ჩატარდეს არა მხოლოდ ტრანზაქციის დროს, არამედ მოგვიანებითაც. საგადასახადო და ფინანსური გამოძიებების ხანდაზმულობის ვადები ხშირად ხანგრძლივია და შეიძლება გაგრძელდეს ეჭვების გაჩენის შემთხვევაში. ამიტომ, სახსრების წარმოშობისა და ტრანზაქციის ყველა ეტაპის შესახებ დოკუმენტების სრული ნაკრების ხანგრძლივი შენახვა

ავსტრიაში კრიპტოვალუტის გამოყენებით უძრავი ქონების შეძენა შესაძლებელია სხვადასხვა ტიპის უძრავი ქონებისთვის, მყიდველის მიზნებიდან გამომდინარე:

• მეორადი ბაზარი შედგება უკვე დასახლებული ბინებისა და სახლებისგან; ისინი ხშირად ირჩევა ინვესტიციებისა და მოკლევადიანი გაქირავებისთვის.
• ახალი განაშენიანებები – საცხოვრებელი მშენებარე ან ახლახან დასრულებულ პროექტებში; შესაფერისია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც ფასების ზრდას და თანამედროვე საბინაო სტანდარტებს ელიან.
• ყიდვა-გაქირავება — ქონება, რომელიც სპეციალურად გაქირავებისთვისაა შექმნილი; პოპულარული ვარიანტი მათთვის, ვისაც რეგულარული გაქირავებიდან შემოსავალი სურს, როგორც გრძელვადიანი, ასევე მოკლევადიანი.
• საცხოვრებლად და გადასასვლელად , განიხილეთ ავსტრიაში მუდმივი საცხოვრებლად განკუთვნილი ბინები და სახლები; მნიშვნელოვანია წინასწარ გაითვალისწინოთ ბინადრობის ნებართვის მოთხოვნები და უცხოელების მიერ უძრავი ქონების შეძენის შეზღუდვები .

კრიპტოვალუტით შესაძენი ქონების არჩევისას მნიშვნელოვანია წინასწარ შეთანხმდეთ გადახდის მეთოდზე გამყიდველთან და ნოტარიუსთან. ეს უზრუნველყოფს, რომ ტრანზაქცია და მისი პირობები სრულად შეესაბამებოდეს ავსტრიის კანონმდებლობას. პრაქტიკაში, ხელახლა გაყიდული ქონების დამუშავება, როგორც წესი, უფრო მარტივად ხორციელდება სტანდარტული ესქრო ანგარიშის მეშვეობით, ხოლო ახალი მშენებლობის შესყიდვას შეიძლება დასჭირდეს დეველოპერის ცალკე თანხმობა, მათ შორის კრიპტოვალუტის გაცვლითი კურსის დაფიქსირება.

გამოცდილ ინვესტორებსაც კი შეიძლება შეექმნათ სირთულეები, თუ ისინი არ დაიცავენ ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენის წესებს. ყველაზე გავრცელებული შეცდომები მოიცავს:

• პირდაპირი „ბანკის გარეშე“ ტრანზაქციები — კრიპტოვალუტის პირდაპირ გამყიდველისთვის გაგზავნის მცდელობა, ესქრო ანგარიშის ან ბანკის გარეშე — როგორც წესი, ნოტარიუსის უარს და ტრანზაქციის უკანონოდ მიჩნევის რისკს იწვევს.
• თანხების დაუდასტურებელი წარმომავლობა - თუ არ არსებობს დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებს კრიპტოვალუტის წარმოშობას, ბანკს ან ნოტარიუსს შეუძლია შეაჩეროს გადახდა.
• P2P პლატფორმები → მაღალი რისკის ტრანზაქციები — P2P სერვისების მეშვეობით გადარიცხვები (მაგ., Binance P2P) არ უზრუნველყოფს ნოტარიუსის კონტროლს ან ფულის გათეთრების წინააღმდეგ ბრძოლის დადასტურებას, ამიტომ ასეთი ტრანზაქციები ავსტრიაში არ მიიღება.
• შესყიდვები ესქრო ანგარიშის გახსნამდე — თანხების გადარიცხვა ნდობის ან ესქრო ანგარიშის გახსნამდე ზრდის თანხების დაკარგვის და ქონების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული პრობლემების რისკს.

ავსტრიაში კრიპტოვალუტით ბინის შეძენა ყოველთვის წინასწარ დაგეგმეთ. კონვერტაციისთვის გამოიყენეთ მხოლოდ სანდო და ლეგალური პლატფორმები. თანხების შეტანამდე აუცილებლად გახსენით უსაფრთხო ნოტარიუსის ანგარიში (ესქრო) და მოამზადეთ თქვენი ციფრული აქტივების წარმომავლობის დამადასტურებელი დოკუმენტების სრული ნაკრები. ეს ხელს შეუწყობს პრობლემების თავიდან აცილებას და მნიშვნელოვნად დააჩქარებს ტრანზაქციის დასრულებას.

ავსტრიაში კრიპტოვალუტით ბინის კანონიერად და უსაფრთხოდ შესაძენად, მნიშვნელოვანია ნაბიჯების მკაფიო თანმიმდევრობის დაცვა:

• ქონების სათანადო შემოწმება მოიცავს ქონების სამართლებრივი სტატუსის, დაბრკოლებების არარსებობის შემოწმებას, ასევე ბაზრისა და ხელშეკრულების პირობების ანალიზს.
• ნოტარიუსი აფორმებს ნოტარიუსს, რომელიც უზრუნველყოფს, რომ ტრანზაქცია კანონიერია და შეესაბამება ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო (AML) მოთხოვნებს.
• ესქრო — ესქრო ანგარიში იხსნება ნოტარიუსთან ან სანდო ნდობის აგენტთან; თანხები ინახება ტრანზაქციის ყველა პირობის შესრულებამდე.
• კრიპტოვალუტის ევროდ კონვერტაცია : ციფრული აქტივები იყიდება ლიცენზირებული ბირჟის ან OTC პლატფორმის მეშვეობით, რის შემდეგაც ევრო ირიცხება ესქრო ანგარიშზე.
• გადახდის დადასტურება - ნოტარიუსი ადასტურებს თანხების მიღებას და ადასტურებს, რომ ტრანზაქცია მზადაა რეგისტრაციისთვის.
• გარიგების რეგისტრაცია Landesgericht-ში – საბოლოო ეტაპზე, საკუთრება ოფიციალურად გადაეცემა მყიდველს და გარიგება დასრულებულად ითვლება.

მკაცრად დაიცავით ეს პროცედურა: არასდროს გადარიცხოთ თანხები პირდაპირ გამყიდველს და კრიპტოვალუტის გაცვლის პროცედურა ყოველთვის წინასწარ შეათანხმეთ ნოტარიუსთან. ეს მნიშვნელოვნად შეამცირებს ბანკის უარის თქმის რისკს და დააჩქარებს საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის გაცემის პროცესს.

ავსტრიაში კრიპტოვალუტასთან დაკავშირებული უძრავი ქონების ტრანზაქციების წესები ძალიან მკაცრია, განსაკუთრებით AML/KYC-ის და ნოტარიუსის სავალდებულო მონაწილეობის კუთხით. ქვემოთ მოცემულია, თუ როგორ შეედრება ეს სხვა ქვეყნებს:

• გერმანია: წესები ავსტრიის მსგავსია, თუმცა კრიპტოვალუტით ტრანზაქციების განხორციელება ზოგჯერ შესაძლებელია სპეციალური საბანკო ანგარიშების მეშვეობით, სადაც ნაკლები ბიუროკრატიაა.
• პორტუგალია: ცნობილია ფიზიკური პირების მიერ ფლობილი კრიპტოვალუტისთვის შეღავათიანი საგადასახადო რეჟიმით, ტრანზაქციები ხშირად საგადასახადო თვალსაზრისით ეფექტურია და ნოტარიუსის ესქრო ანგარიში ყოველთვის არ არის საჭირო.
• კვიპროსი: კრიპტოვალუტისადმი მიდგომა უფრო მოქნილია, ზოგჯერ ციფრული აქტივების პირდაპირი გამოყენების საშუალებას იძლევა შუამავლების მეშვეობით, მაგრამ მყიდველის სამართლებრივი დაცვის დონე უფრო დაბალია.
• დუბაი: აქტიურად ვითარდება კრიპტოვალუტის ტრანზაქციები სპეციალური პლატფორმების მეშვეობით, გამარტივებული გაცვლისა და რეგისტრაციის პროცედურებით. თუმცა, უცხოელმა ინვესტორებმა მკაცრად უნდა დაიცვან ადგილობრივი რეგულაციები და ლიცენზირების მოთხოვნები.

რა მხრივ არის ავსტრია უფრო მკაცრი:

• ყველა ტრანზაქცია დამუშავდება ნოტარიუსის და ესქრო ანგარიშის მეშვეობით.
• ფულის წყარო ძალიან ფრთხილად მოწმდება (სახსრების წყარო / სიმდიდრის წყარო).
• საბანკო ანგარიშები გადის სრულ AML/KYC შემოწმებას.

კრიპტოვალუტის პირდაპირ გამყიდველის საფულეში გაგზავნა შეუძლებელია.

მოკლე და პირდაპირი პასუხი: არა, ავსტრიაში უძრავი ქონების სრულიად ანონიმურად შეძენა შეუძლებელია. ავსტრია მკაცრად აკონტროლებს ტრანზაქციებს ფულის გათეთრების წინააღმდეგ საბრძოლველად და უძრავი ქონების ყველა ტრანზაქცია ავტომატურად მოწმდება ბანკების, ნოტარიუსების და სასამართლოს მიერ. ტრანზაქციის ყველა მხარეს მოეთხოვება საკუთარი ვინაობის დადასტურება, თანხების წყაროს მითითება და გადახდის ლეგიტიმურობის დამტკიცება.

თუმცა, არსებობს ტრანზაქციის საჯაროობის შემცირების სამართლებრივი გზები:

• პერსონალური მონაცემების გამჟღავნების გარეშე - მიწის რეესტრში მითითებულია მხოლოდ საბოლოო მფლობელი (პირი ან კომპანია) და ტრანზაქციის დეტალები არ ქვეყნდება.
• კომპანიის (SPV ან Austrian GmbH) მეშვეობით შესყიდვა — რეესტრში რეგისტრირებულია იურიდიული პირი და არა კერძო მყიდველი. თუმცა, ფაქტობრივი მფლობელი მაინც გადის სრულ KYC/AML შემოწმებას ბანკთან და ნოტარიუსთან.

მნიშვნელოვანია: ეს სქემები ტრანზაქციას საზოგადოებისთვის ნაკლებად ხილვადს ხდის, თუმცა ისინი არ გათავისუფლებენ სახელმწიფოსთვის, ბანკისთვის და ნოტარიუსისთვის თქვენი ვინაობისა და სახსრების წყაროს გამჟღავნების ვალდებულებისგან. ავსტრიაში არ არსებობს რეალური მფლობელის სრულად დამალვის სამართლებრივი გზები.

თუ გსურთ კრიპტოვალუტის გამოყენება უძრავი ქონების შესაძენად (მაშინაც კი, თუ ტრანზაქციამდე მას ფიატურ ვალუტაში გაცვლით), ბანკების, ნოტარიუსების და სხვა მხარეების მთავარი მოთხოვნა იქნება იმის დამტკიცება, რომ თქვენი სახსრები „სუფთაა“ და კანონიერად არის მოპოვებული.

• ტრანზაქციების ისტორია — ჩამოტვირთვები და ანგარიშები ბირჟიდან ან საფულედან, რომელიც აჩვენებს, თუ როდის და რომელ ანგარიშზე ან საფულეზე იქნა შეძენილი კრიპტოვალუტა, საიდან მოვიდა თანხები და როგორ გადაირიცხა ისინი.
• საბანკო ამონაწერები — განსაკუთრებით თუ კრიპტოვალუტა ფიატური ვალუტით იყო შეძენილი — ადასტურებს ევროს ან დოლარის ბირჟაზე გადარიცხვას და კრიპტოვალუტის შეძენას.
• ბირჟის ქვითრები — ტრანზაქციების დადასტურებები, შეკვეთები, ვაჭრობის ისტორია და ანგარიშები იმ პლატფორმიდან, სადაც კრიპტოვალუტა იქნა შეძენილი.
• საფულის ანგარიშები — თვითდაცვის საფულეებისთვის (აპარატურა, თვითჰოსტინგი) — აჩვენებს საფულის მისამართს, სახსრების ყველა მოძრაობას და ადასტურებს, რომ საფულე თქვენ გეკუთვნით.
• საგადასახადო დეკლარაციები/შემოსავლების ანგარიშები - თუ კრიპტოვალუტით შემოსავალი დეკლარირებული იყო, ეს ადასტურებს, რომ თანხა კანონიერად იქნა მიღებული და დამუშავებული.
• ბლოკჩეინის სასამართლო ექსპერტიზის დასკვნები/ექსპერტების მოსაზრებები (ბლოკჩეინის სასამართლო ექსპერტიზის დასკვნები) — რთულ სიტუაციებში (დიდი თანხები ან რთული ტრანზაქციების ისტორია), ტრანზაქციების ჯაჭვის გასაანალიზებლად და თანხების კანონიერი წარმომავლობის დასადასტურებლად შეიძლება საჭირო გახდეს ექსპერტების მოსაზრებები.

რატომ არის ეს დოკუმენტები მნიშვნელოვანი:

• 2023–2024 წლებში ევროკავშირში უფრო მკაცრი რეგულაციები (TFR და MiCA) ამოქმედდება. კრიპტო სერვისები ვალდებულნი არიან, გადარიცხვები გამჭვირვალე გახადონ, გამგზავნისა და მიმღების ინფორმაცია გადასცენ და ტრანზაქციის ინფორმაცია შეინახონ.
• უძრავი ქონების შეძენისას, KYC/AML შემოწმებები უფრო მკაცრი ხდება. ბანკები, ნოტარიუსები და ვალუტის გადამცვლელი სერვისები იღებენ მხოლოდ მკაფიო და სრულად თვალყურისდევნებადი ისტორიით თანხებს, წინააღმდეგ შემთხვევაში, ტრანზაქცია შეიძლება შეჩერდეს.
• თვითდაცვითი საფულეები (თუ კრიპტოვალუტა თავად გქონდათ) — თუ კრიპტოვალუტა პირად საფულეში ინახებოდა, დამატებითი მტკიცებულებების წარდგენა დაგჭირდებათ: იმის დასამტკიცებლად, რომ საფულე თქვენ გეკუთვნით და ყველა ტრანზაქცია ლეგიტიმური იყო.
• აუდიტის ჩატარებისას ბანკებს სურთ დაინახონ არა მხოლოდ შემოსავლების დეკლარირების ფაქტი, არამედ დეკლარირებული შემოსავლიდან (მაგ., დივიდენდები ან მოგება) თანხების სრული, შეუფერხებელი ნაკადი, მათი საბანკო ანგარიშზე შეტანა, მათი შემდგომი კრიპტოვალუტაში/უკან ევროში კონვერტაცია და საბოლოო გადახდა. მთელი ეს ჯაჭვი უნდა იყოს დოკუმენტირებული და ადვილად თვალყურის დევნებადი.

მოკლედ რომ ვთქვათ, დიახ, კრიპტოვალუტით შეძენას, როგორც წესი, უფრო მეტი დრო სჭირდება, ვიდრე ჩვეულებრივ ტრანზაქციას. თუმცა, მნიშვნელოვანია გვესმოდეს: პრობლემა თავად გადარიცხვების სიჩქარეში კი არა, დამატებითი სამართლებრივი და საბანკო პროცესის გავლის აუცილებლობაშია - თქვენი ციფრული სახსრების კანონიერი წარმომავლობის დადასტურებაში.

რატომ სჭირდება გარიგებას ჩვეულებრივ უფრო მეტი დრო:

1. დამატებითი KYC/AML შემოწმებები. ბანკი და ნოტარიუსი ვალდებულნი არიან საფუძვლიანად გადაამოწმონ თანხების წარმომავლობა: ტრანზაქციების ისტორია, გაცვლითი ანგარიშები და საგადასახადო დოკუმენტები. სტანდარტული საბანკო გადარიცხვის შემთხვევაში, ამ შემოწმებების ნაწილს უკვე თავად ბანკი ასრულებს.
2. კრიპტოვალუტის ევროზე გადაცვლა მოითხოვს ლიცენზირებულ ბირჟასთან ან ბროკერთან თანამშრომლობას, მათი ჩეკების გავლას, გაცვლის დასრულების მოლოდინს და იმის უზრუნველყოფას, რომ ყველა დოკუმენტი აკმაყოფილებს ავსტრიული ბანკისა და ნოტარიუსის მოთხოვნებს. ამას, როგორც წესი, 3-დან 10 სამუშაო დღემდე სჭირდება.
3. ნოტარიუსის დადასტურება. ნოტარიუსმა უნდა დარწმუნდეს, რომ თანხები კანონიერი წარმოშობისაა და ესქრო ანგარიშზე პრობლემების გარეშე ჩაირიცხება. ამისათვის ისინი ხშირად ითხოვენ დამატებით დოკუმენტებს, აზუსტებენ თანხების გადარიცხვას და ამოწმებენ შუამავალს.
4. გაცვლითი კურსის რყევები და დადასტურების მოლოდინი. კრიპტოვალუტის გაცვლითი კურსის ცვალებადობის გამო, ზოგიერთი მყიდველი თანხებს ეტაპობრივად ცვლის, რაც ასევე ზრდის ტრანზაქციის საერთო დროს.

რამდენ ხანს გრძელდება ტრანზაქცია:

• ბანკის მეშვეობით ტიპურ შესყიდვას ხელშეკრულების ხელმოწერიდან საკუთრების რეგისტრაციამდე დაახლოებით 10-21 დღე სჭირდება.
• კრიპტოვალუტით შესყიდვის პროცესი — ყველა ჩეკის, ევროში გადაცვლისა და დამატებითი დადასტურების გათვალისწინებით — როგორც წესი, 3-დან 6 კვირამდე გრძელდება.

ზოგჯერ ამას უფრო მეტი დრო სჭირდება, თუ: კრიპტოვალუტის მკაფიო ისტორია არ არსებობს, გამოყენებული იქნა P2P გადარიცხვები ან ანონიმური საფულეები, ან გაცვლა დამუშავდება ისეთი ბირჟის მეშვეობით, რომელსაც განსაკუთრებით მკაცრი ფინანსური დანაშაულის წინააღმდეგ ბრძოლის შემოწმებები აქვს.

თუ ყველაფერს წინასწარ მოამზადებთ — შეაგროვებთ დოკუმენტების სრულ კომპლექტს, ტრანზაქციამდე შეავსებთ KYC-ს, აირჩევთ სანდო ბროკერს, მკაფიოდ განსაზღვრავთ ტრანზაქციის გეგმას, ითანამშრომლებთ ევროკავშირის ლიცენზირებულ OTC-თან, შეინახავთ კრიპტოვალუტას სანდო ბირჟაზე და წინასწარ აცნობებთ ბანკს — დროის სხვაობა მცირე იქნება, როგორც წესი, მხოლოდ 5-7 დღით მეტი.

ამ შემთხვევაში, მოქმედებების თანმიმდევრობა შემდეგი იქნება: კრიპტოვალუტის გაყიდვა → ევროს მიღება → ესქროუ → ტრანზაქცია.

კრიპტოვალუტის გამოყენებით ტრანზაქცია ცოტა უფრო რთულია და ხშირად უფრო მეტხანს გრძელდება, არა იმიტომ, რომ ბაზარი კრიპტოვალუტის წინააღმდეგაა, არამედ დამატებითი ფულის გათეთრების შემოწმებისა და ევროს გაცვლის ნაბიჯის გამო.

მოკლედ და კონკრეტულად: ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა კრიპტოვალუტით შესაძლებელია, მაგრამ მხოლოდ კრიპტოვალუტის ფიატურ ვალუტაში გაცვლით და ნოტარიუსის დახმარებით. კრიპტოვალუტის გამყიდველისთვის პირდაპირი გადაცემა შეუძლებელია მკაცრი საბანკო მოთხოვნებისა და AML/KYC რეგულაციების გამო.

ავსტრია ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე მკაცრი რეგულაციების მქონე ქვეყანაა. ეს უზრუნველყოფს ტრანზაქციების უსაფრთხოებას და გამჭვირვალობას, თუმცა ასევე გულისხმობს დოკუმენტაციისა და ვერიფიკაციის ძალიან მაღალ მოთხოვნებს.

უსაფრთხო ტრანზაქციისთვის საუკეთესო ვარიანტი:

• ნოტარიუსთან გახსნილი ესქრო ანგარიში — ფული იქ ინახება საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის რეგისტრაციამდე.
• ევროზე კრიპტოვალუტის ოფიციალური გაცვლა ხდება ლიცენზირებული ბირჟების ან OTC სერვისების მეშვეობით.
• ექსპერტული დახმარება — იურისტები და უძრავი ქონების კონსულტანტები — დაგეხმარებათ ყველა მოთხოვნის დაკმაყოფილებასა და რისკების შემცირებაში.

ყურადღებით დაგეგმეთ თქვენი შენაძენი, ყოველ ნაბიჯზე გაიარეთ კონსულტაცია ექსპერტებთან და კრიპტოვალუტა დაგეხმარებათ მარტივად ჩადოთ ინვესტიცია ავსტრიულ უძრავ ქონებაში ან მოემზადოთ ქვეყანაში გადასვლისთვის.