ავსტრიაში ბინის ნაღდი ფულით ყიდვა: შესაძლებელია თუ არა ეს და როგორ მუშაობს გარიგება?

ავსტრიის უძრავი ქონების ბაზარი ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე მკაცრად კონტროლირებადია. ამის მიუხედავად, ბევრი ადამიანი შეცდომით თვლის, რომ სწორი თანხის ოდენობით, მათ შეუძლიათ მარტივად შეიძინონ ნებისმიერი ქონება. რეალობა უფრო რთულია.

ავსტრიაში ბინის ნაღდი ფულით შეძენა ნაღდი ფულით გადახდას არ საჭიროებს. ეს უბრალოდ ნიშნავს, რომ მყიდველს უკვე აქვს საჭირო სახსრები და არ არის მიბმული საბანკო სესხზე, რაც პროცესს აჩქარებს. ყველა სავალდებულო პროცედურა ძალაში რჩება, მათ შორის KYC და AML ჩეკები, ლეგალური კაპიტალის დამადასტურებელი საბუთი და სახელმწიფო ოფისისგან ნებართვის მიღება.

დიახ, უძრავი ქონების „ნაღდი ფულით“ შეძენა ავსტრიის კანონმდებლობით დაშვებულია. თუმცა, მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ეს არ ნიშნავს ნაღდი ფულით გადახდას - ბანკნოტების გაცვლა უბრალოდ არ გამოიყენება. ტერმინი „ნაღდი ფულით შეძენა“ უბრალოდ ნიშნავს, რომ მყიდველი იხდის საკუთარი სახსრებით და არ არის მიბმული იპოთეკით.

აქ მთავარი არ არის გადახდის განხორციელების წესი, არამედ თანხების სათანადოდ დოკუმენტირება და მათი წყაროს სიცხადე. ავსტრიაში, KYC და AML შემოწმებებს ძალიან სერიოზულად ეკიდებიან: ნოტარიუსი, ბანკი და ზოგჯერ სახელმწიფო უწყებაც კი უნდა დარწმუნდნენ, რომ თანხები კანონიერად არის მოპოვებული. ამიტომ, ტრანზაქციის დროს, როგორც წესი, საჭიროა შემოსავლის, ფულადი ნაკადების და საგადასახადო შესაბამისობის დამადასტურებელი დოკუმენტები.

მაშინაც კი, თუ შესყიდვა სესხის გარეშე განხორციელდება, ნოტარიუსი და ბანკი მაინც აუცილებელია. ნოტარიუსი პასუხისმგებელია ტრანზაქციის იურიდიულ ასპექტებზე, დოკუმენტების მიწის რეესტრში წარდგენასა და მის კანონიერებაზე მონიტორინგზე. ბანკი ასევე ხსნის ესქრო ანგარიშს (Treuhandkonto) — ავსტრიაში ტრანზაქციის სავალდებულო ნაწილი, პირადი სახსრებით გადახდის შემთხვევაშიც კი. თანხები თავდაპირველად ამ ანგარიშზე ირიცხება, სადაც ისინი სახელმწიფო რეგისტრაციამდე იბლოკება და მხოლოდ ამის შემდეგ გადაეცემა გამყიდველს.

ამგვარად, ავსტრიაში ბინის ნაღდი ფულით შეძენა შესაძლებელია, მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ დაცულია ყველა რეგულაცია, ტრანზაქცია სრულიად გამჭვირვალეა და მასში მონაწილეობენ ნოტარიუსი, ბანკი და სამთავრობო უწყებები.

უძრავი ქონების შესყიდვასთან დაკავშირებული შეზღუდვების გათვალისწინება : უცხოელებისთვის წესები განსხვავდება შტატის ( ბუნდესლანდის ) და შესყიდვის მიზნის მიხედვით, ამიტომ მნიშვნელოვანია მათი გადამოწმება Kaufanbot-ზე ხელმოწერამდე.

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა მკაცრად რეგულირდება: ტრანზაქციები სხვადასხვა დონეზე შემოწმებას ექვემდებარება და უმარტივესი შენაძენიც კი ოფიციალურ შემოწმებასა და ნებართვებს მოითხოვს.

1. კაპიტალის წარმოშობის დადასტურება (AML)

ავსტრიას ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო ძალიან მკაცრი რეგულაციები აქვს. მყიდველებმა უნდა დაამტკიცონ, რომ მათი თანხები კანონიერად არის მოპოვებული.

როგორც წესი, ისინი ითხოვენ შემდეგს:

• შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტები (ხელფასი, დივიდენდები, ბიზნეს შემოსავალი);
• საბანკო ამონაწერები, რომლებიც ასახავს ნაღდი ფულის მოძრაობას;
• სხვა ქონების ან აქტივების გაყიდვის დოკუმენტები;
• საგადასახადო დეკლარაციები.

ნოტარიუსი პასუხისმგებელია ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო შემოწმების სიზუსტესა და სისრულეზე. მის გარეშე ტრანზაქცია არ შესრულდება.

2. Erwerbskommission-ის ნებართვა

ავსტრიის უმეტეს რეგიონში უცხოელ მყიდველებს უძრავი ქონების თავისუფლად შეძენა არ შეუძლიათ. შეძენამდე მათ უნდა მიიღონ ნებართვა ადგილობრივი Erwerbskommission-ისგან, რომელიც წყვეტს, შეუძლია თუ არა მყიდველს ტრანზაქციის გაგრძელება.

კომისია ამოწმებს:

• მყიდველი რეზიდენტია თუ არარეზიდენტი;
• რა მიზნებისთვის ხდება ქონების შეძენა;
• არსებობს თუ არა რაიმე განსაკუთრებული შეზღუდვები რეგიონში (მაგალითად, კურორტულ ზონებში);
• შეესაბამება თუ არა ტრანზაქცია ადგილობრივ კანონმდებლობას და კონკრეტული შტატის (ბუნდესლენდის) ინტერესებს.

ასეთი ნებართვის გარეშე შეუძლებელია საკუთრების რეგისტრაცია და მიწის რეესტრში შეტანა.

3. დამატებითი შემოწმებები არარეზიდენტებისთვის

უცხოელი მყიდველებისთვის უფრო საფუძვლიანი შემოწმება ტარდება:

• შეამოწმეთ ევროკავშირში ყოფნისა და სტატუსის კანონიერება;
• ისინი ამოწმებენ, არის თუ არა კავშირები ავსტრიასთან (ზოგჯერ აუცილებელია შესყიდვის მიზნის ახსნა);
• საგადასახადო სტატუსის ანალიზი;
• ისინი დეტალურად ამოწმებენ, საიდან მოდის ფული.

ზოგიერთ რეგიონში არარეზიდენტებს მკაცრად ეკრძალებათ უძრავი ქონების შეძენა და მოითხოვენ იმის დამადასტურებელ საბუთს, რომ ქონება ნამდვილად საჭიროა, როგორც ეს ტიროლის შემთხვევაშია.

მაშინაც კი, თუ მყიდველი ავსტრიაში ბინის მთლიან თანხას საკუთარი ჯიბიდან გადაიხდის, თავად შესყიდვის პროცესი ძალიან ფორმალური რჩება, მკაცრად რეგულირდება და დადგენილ ეტაპებს მიჰყვება. მე ყოველთვის ვეუბნები ჩემს კლიენტებს: საჭირო თანხების ქონა პროცესს ამარტივებს და აჩქარებს, მაგრამ ეს არ გამორიცხავს ყველა სავალდებულო იურიდიული ეტაპის გავლის აუცილებლობას. ავსტრიაში უძრავი ქონების ნებისმიერი ტრანზაქცია ნოტარიულად უნდა იყოს დამოწმებული - ეს კანონით გათვალისწინებული მოთხოვნაა და ამის გვერდის ავლითი გზა არ არსებობს.

მყიდველი ირჩევს ბინას, ამოწმებს უბანს, ინფრასტრუქტურას, შენობის მდგომარეობასა და სტატუსს, ასევე ნებისმიერ შეზღუდვას (მაგალითად, შეიძლება თუ არა ქონების მოკლევადიანი გაქირავება). ამ ეტაპზე ხშირად ხდება მნიშვნელოვანი დეტალების გარკვევა, რომელთა შესახებ ბევრმა არ იცის: ზოგიერთ რეგიონში უძრავი ქონება თავდაპირველად შეიძლება არარეზიდენტებისთვის დახურული იყოს.

ეს არის ქონებისა და მფლობელის ყოვლისმომცველი შემოწმება:

• ემთხვევა თუ არა რეალური მრიცხველები დოკუმენტებში მითითებულ მონაცემებს?
• არის თუ არა რაიმე ფარული ტვირთი ან დავალიანება კომუნალურ გადასახადებზე;
• არსებობს თუ არა რაიმე შეზღუდვა ქონების რეკონსტრუქციაზე, რეკონსტრუქციაზე ან იჯარით გაცემაზე?.

ყოფილა შემთხვევები, როდესაც ბინა იდეალურად მოგეჩვენათ, მაგრამ შემოწმების შედეგად პრობლემები გამოვლინდა — მაგალითად, დავა კომუნალური ოთახების საზღვრებთან დაკავშირებით ან უკანონო რეკონსტრუქცია. უმჯობესია, ასეთი ქონება არ შეიძინოთ.

მითითებულია ტრანზაქციის ფასი, ვადები და პირობები. როგორც წესი, ხდება მცირე დეპოზიტის გადახდა, რომელიც მოგვიანებით ირიცხება ესქრო ანგარიშზე. უცხოელი მყიდველებისთვის ხშირად ემატება პუნქტი, რომელიც ადასტურებს, რომ ტრანზაქცია ძალაში შევა მხოლოდ „Erwerbskommission“-ის დამტკიცების შემდეგ.

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას ნაღდი ფულით გადახდა პირდაპირ შეუძლებელია — გადახდები ხორციელდება მხოლოდ საბანკო გადარიცხვით და ესქრო ანგარიშით. ტრანზაქციის ზედამხედველი ნოტარიუსი ან ადვოკატი უზრუნველყოფს მის კანონიერებას: თანხები უნდა იყოს გამჭვირვალე და დამოწმებადი, დადასტურებული წყაროთი და გადასახადებითა და მოსაკრებლებით გადახდილი და არა უბრალოდ ნაღდი ფულით გადაცემული.

• მეორად ბაზარზე ან ახალ შენობაში საცხოვრებლის შეძენისას, როგორც წესი, გამოიყენება ნოტარიუსთან ან ადვოკატთან გახსნილი ესქრო ანგარიში (treuhandkonto / Notartreuhandbank).
• მყიდველი ამ ანგარიშზე გადარიცხავს დეპოზიტს ან მთლიან თანხას. თანხები გამყიდველს გადაეცემა მხოლოდ მას შემდეგ, რაც დაკმაყოფილდება ყველა ტრანზაქციის პირობა - ხელშეკრულების ხელმოწერა, საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, გადასახადებისა და მოსაკრებლების გადახდა და ა.შ.
• ეს იცავს მყიდველს: თუ ტრანზაქცია არ შედგა (მაგალითად, რეგისტრაციაზე უარის თქმის ან ნებართვების არარსებობის გამო), თანხები ბრუნდება.

ესქროსა და საბანკო გადარიცხვის სისტემა სავალდებულოა — მის გარეშე არცერთი გამყიდველი არ გადასცემს ქონებას.

ამ ეტაპზე, ნოტარიუსი ატარებს სრულ შემოწმებას ფულის გათეთრების წინააღმდეგ ბრძოლის რეგულაციების შესაბამისად. როგორც წესი, მყიდველებს მოეთხოვებათ:

• ბოლო 6-12 თვის საბანკო ამონაწერები;
• დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებენ ბიზნესის ან უძრავი ქონების გაყიდვას;
• საგადასახადო დეკლარაციები.

გამოცდილებიდან გამომდინარე: თუ თანხები უცხოური ანგარიშიდან შემოვიდა და გაურკვეველია, საიდან მოვიდა, ნოტარიუსს შეუძლია მოითხოვოს დამატებითი დადასტურება - სანამ ეს დადასტურება არ იქნება წარმოდგენილი, ტრანზაქცია არ განხორციელდება.

ყველა შემოწმების წარმატებით დასრულების შემდეგ, Treuhänder იღებს ნებართვას, გადარიცხოს თანხები გამყიდველისთვის. „ნაღდი ფულით გადახდა“ მხოლოდ ერთ რამეს ნიშნავს: მყიდველს უკვე აქვს თანხები ანგარიშზე და არ სჭირდება იპოთეკური სესხის დამტკიცების ლოდინი. ეს აჩქარებს ტრანზაქციას, მაგრამ ნაბიჯების თანმიმდევრობა (ჩეკები, ნოტარიუსი, თანხების გადარიცხვა) იგივე რჩება.

ნოტარიუსი დოკუმენტებს მიწის რეესტრში (Grundbuch) წარუდგენს. რეგისტრაციის დასრულების შემდეგ, თქვენ ხდებით ბინის კანონიერი მფლობელი, ხოლო გამყიდველი იღებს გადახდას გირაოს დეპოზიტიდან.

ავსტრიაში ბინის ნაღდი ფულით შეძენა მყიდველს უპირატესობებს სთავაზობს. ავსტრიაში, სადაც ყველა ტრანზაქცია მკაცრი წესებით რეგულირდება, იპოთეკის არარსებობა აჩქარებს პროცესს და გამყიდველისთვის უფრო სასურველ მყიდველად გაქცევთ.

1. ოპერაციული ტრანზაქცია

თუ ბანკის დამტკიცებას არ დაელოდებით, პროცესი უფრო სწრაფად წავა:

• ნაკლები დოკუმენტია საჭირო,
• ბანკი არ ახორციელებს ქონების შეფასებას,
• სესხის პირობებზე შეთანხმება საჭირო არ არის.

ჩემი გამოცდილებით, ასეთ გარიგებებს, როგორც წესი, 2-4 კვირით ნაკლები დრო სჭირდება.

2. ფასდაკლებაზე მოლაპარაკება

ავსტრიაში გამყიდველები პროგნოზირებად შედეგებს ანიჭებენ უპირატესობას. ნაღდი ფულის მქონე მყიდველი უფრო სანდოდ ითვლება, რაც მათ შეთავაზებას მოლაპარაკებებში უფრო ძლიერს ხდის.

ზოგჯერ შეგიძლიათ მიიღოთ მცირე ფასდაკლება 1-5%-ის ოდენობით, განსაკუთრებით მაშინ, თუ გამყიდველისთვის მნიშვნელოვანია გარიგების სწრაფად დადება.

3. ტრანზაქციის უფრო სწრაფი დამტკიცება ყველა მხარის მიერ

ნოტარიუსს, გამყიდველსა და რიელტორს უფრო მეტი ნდობა აქვთ იმ მყიდველების მიმართ, რომლებიც პირდაპირ საკუთარი ფულით იხდიან, საბანკო სესხის გარეშე. რაც უფრო ნაკლები მხარეა საჭირო კოორდინაციისთვის, მით უფრო დაბალია დაგვიანების რისკი.

ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო სავალდებულო შემოწმებაც კი უფრო სწრაფად ჩაივლის, თუ წინასწარ გექნებათ მზად ყველა დოკუმენტი, რომელიც აჩვენებს, საიდან მოდის მთელი თანხა და ეს ამბავი ნათელი და ლეგიტიმური ჩანს.

4. ხშირად იგებს იპოთეკური სესხის მქონე მყიდველებს

ისეთ პოპულარულ ქალაქებში, როგორიცაა ვენა, ზალცბურგი და ინსბრუკი, ხშირად ერთი ბინისთვის რამდენიმე მყიდველია. სესხის გარეშე ყიდვა თითქმის ყოველთვის მომგებიანია:

• გამყიდველისთვის არ არსებობს რისკი, რომ ბანკი არ დაამტკიცებს ტრანზაქციას;
• რეგისტრაცია უფრო სწრაფია;
• ნაკლები პირობა, რამაც შეიძლება გარიგების ჩაშლა გამოიწვიოს.

ზოგჯერ გამყიდველები თავიანთ რეკლამებში პირდაპირ აცხადებენ, რომ უპირატესობას ანიჭებენ საკუთარი სახსრებით მყიდველებს.

ღირს უცხოელებში გავრცელებული მცდარი წარმოდგენის გარკვევა. ავსტრიაში დიდი ნაღდი ფულით ბინის ყიდვა უბრალოდ შეუძლებელია. ეს უკანონოა და პრაქტიკაში ასეთი ტრანზაქცია არასდროს განხორციელდება: არც ნოტარიუსი და არც ბანკი არ მიიღებს გადახდის ამ მეთოდს.

თუ ავსტრიაში ბინის ნაღდი ფულით შეძენას შეეცდებით, ტრანზაქცია უბრალოდ შეჩერდება. ნოტარიუსს არ შეუძლია ასეთი თანხების მიღება და კანონით ვალდებულია, ასეთი დარღვევის შესახებ შეატყობინოს.

რატომ ასეთი მკაცრი:

• კანონმდებლობა: ყველა ტრანზაქცია შეესაბამება ავსტრიის ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო კანონს (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG). ნოტარიუსი ვალდებულია დაადასტუროს თითოეული ტრანზაქცია და უფლება აქვს შეაჩეროს იგი რაიმე ეჭვის შემთხვევაში.
• ნაღდი ფულით გადახდაზე შეზღუდვები – უძრავი ქონების შეძენისას ნაღდი ფულის გამოყენება მაღალი რისკის შემცველად ითვლება და პრაქტიკაში არ გამოიყენება. კანონის თანახმად, გადახდები უნდა განხორციელდეს ბანკებისა და სპეციალური კონტროლირებადი ანგარიშების მეშვეობით.

ბევრი ადამიანი თვლის, რომ ავსტრიაში ბინის შესაძენად ყველაზე მნიშვნელოვანი საჭირო თანხების ქონაა. სინამდვილეში კი, უცხოელებისთვის მთავარი გამოწვევა ფინანსები კი არა, საჭირო ნებართვების მიღებაა.

• ევროკავშირის მოქალაქეებს მნიშვნელოვანი უპირატესობები აქვთ: ფედერალური შტატების უმეტესობაში პროცედურა მათთვის უფრო მარტივია და შეზღუდვები მნიშვნელოვნად ნაკლებია.
• ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნებიდან მყიდველებს უფრო მკაცრი წესები აწუხებთ. ზოგიერთ რეგიონში, როგორიცაა კარინთია და ტიროლი, უძრავი ქონების შეძენა დამაჯერებელი მიზეზების გარეშე თითქმის შეუძლებელია - თქვენ უნდა დაამტკიცოთ კავშირი რეგიონთან ან შეძენის მკაფიო მიზანი (სამუშაო, ბიზნესი ან მუდმივი საცხოვრებელი ადგილი).
• ვენაში უცხოელებს შეუძლიათ ბინის შეძენა მხოლოდ Erwerbskommission-ისგან ყველა საჭირო ნებართვის მიღების შემდეგ. ამ თანხმობის გარეშე საკუთრების უფლება არ დარეგისტრირდება.

ჩემი დაკვირვება: ბევრი მდიდარი კლიენტი თვეებს კი არა თანხების მოზიდვაზე, არამედ ნებართვების მიღებაზე ხარჯავს (განსაკუთრებით მიწის ორგანოებისგან). ამიტომ, შესყიდვის დაგეგმვისას, ჯერ თქვენს რეგიონში არსებული რეგულაციები შეამოწმეთ და წინასწარ მოამზადეთ ყველა საჭირო დოკუმენტი.

თუ გსურთ ავსტრიაში ბინის ნაღდი ფულით შეძენა, ნოტარიუსი და ბანკი კანონით ვალდებულნი არიან დაადასტურონ, რომ თქვენი თანხები კეთილსინდისიერად იქნა მიღებული. ეს სავალდებულო მოთხოვნაა ფულის გათეთრებისა და ფულის შეძენის პროცედურების შესაბამისად. იმისათვის, რომ ტრანზაქცია შეუფერხებლად და შეფერხებების გარეშე წარიმართოს, უმჯობესია წინასწარ მოამზადოთ თქვენი თანხების წარმომავლობის დამადასტურებელი ყველა დოკუმენტი.

როგორც წესი, სახსრების წყაროს დასადასტურებლად შესაფერისია შემდეგი დოკუმენტები:

• ბიზნესის გაყიდვა - გაყიდვის ხელშეკრულება, გადაცემის დოკუმენტები და გადასახადის გადახდის დადასტურება.
• უძრავი ქონების გაყიდვა - თანხების მიღების შემდეგ ტრანზაქციის დოკუმენტები და საბანკო ამონაწერები.
• დეპოზიტების პროგრამები და ინვესტიციები - საბანკო ამონაწერები და ლეგიტიმური ინვესტიციური შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთი.
• ბოლო წლების შემოსავალი - საგადასახადო დეკლარაციები, ხელფასის სერთიფიკატები და დივიდენდების დოკუმენტები.
• კრიპტოვალუტა : თანხები ჯერ საბანკო ანგარიშზე ირიცხება, შემდეგ კი ტრანზაქციისთვის ესქრო ანგარიშზე; უნდა დადასტურდეს ტრანზაქციების მთელი ისტორია და თანხების ლეგიტიმური წარმომავლობა.

ჩემი რჩევა: რაც უფრო მარტივი და ნაცნობია თქვენი თანხების წყარო ბანკისა და ნოტარიუსისთვის, მით უფრო სწრაფად დაასრულებენ ისინი ვერიფიკაციას. უჩვეულო წყაროების (მაგალითად, კრიპტოვალუტის ანგარიშიდან დიდი თანხის გატანა მისი წარმოშობის მკაფიო დოკუმენტაციის გარეშე) დამტკიცებას გაცილებით მეტი დრო სჭირდება და შეიძლება ეჭვები გააჩინოს.

სრული შესყიდვის თანხის მიუხედავად, ავსტრიაში უცხოელი მყიდველი რისკებისგან დაცული არ არის. სრული თანხის ქონა არ ათავისუფლებს მას ყველა ადგილობრივი კანონისა და მარეგულირებელი მოთხოვნის დაცვის ვალდებულებისგან.

ძირითადი რისკები:

• შესყიდვის ნებართვის უარყოფა. გარკვეულ რეგიონებში, როგორიცაა კარინთია და ტიროლი, არარეზიდენტს შეიძლება უარი ეთქვას ნებართვაზე ახსნა-განმარტების გარეშე. ვენაშიც კი შესაძლებელია უარი ეთქვას, თუ დოკუმენტები არ აკმაყოფილებს Erwerbskommission-ის მოთხოვნებს.
• ხანგრძლივი შემოწმებები. თანხების წყაროების დადასტურებას, ასევე KYC-სა და AML პროცედურებს ხშირად რამდენიმე კვირა სჭირდება. ნებისმიერი შეცდომა ან დაკარგული დოკუმენტი მნიშვნელოვნად ანელებს ტრანზაქციას.
• დამოკიდებულება დოკუმენტების სიზუსტეზე. ყველა ტრანზაქციას ზედამხედველობას უწევენ ბანკები და ნოტარიუსები, ამიტომ დოკუმენტებში ნებისმიერი უზუსტობა შეიძლება შეაფერხოს პროცესი და დამატებითი დადასტურება მოითხოვოს.
• თანხების გაყინვა ეჭვების არსებობის შემთხვევაში. თუ ბანკს ან ნოტარიუსს ეჭვი ეპარება თანხების ლეგიტიმურობაში, გამოძიების დასრულებამდე თანხები შეიძლება გაიყინოს ესქრო ანგარიშზე. უკიდურეს შემთხვევაში, ტრანზაქცია შეიძლება გაუქმდეს.

რაც უფრო მკაფიო და ოფიციალურია თანხების წყარო, მით უფრო სწრაფად ჩაატარებენ ბანკი და ნოტარიუსი დადასტურებას. თუმცა, უჩვეულო ტრანზაქციები, როგორიცაა კრიპტო ანგარიშიდან დიდი გადარიცხვები დამადასტურებელი დოკუმენტების გარეშე, დადასტურებას უფრო მეტ დროს მოითხოვს და ხშირად დამატებით კითხვებს ბადებს.

ავსტრიაში ბინის ნაღდი ფულით შეძენისას, თქვენ მხოლოდ ქონების ფასზე მეტი უნდა გაითვალისწინოთ. არსებობს დამატებითი ხარჯები, რომლებიც მნიშვნელოვნად ზრდის საერთო ბიუჯეტს - როგორც წესი, ქონების ღირებულების დაახლოებით 7-10%-ს.

ზოგჯერ მყიდველებს არ ესმით, თუ რატომ წარმოიქმნება დამატებითი ხარჯები ნაღდი ფულით შეძენისას. ეს ნორმალურია ავსტრიაში: იპოთეკის გარეშეც კი, ნოტარიუსი, ბანკი და გარიგების სხვა მხარეები ვალდებულნი არიან უზრუნველყონ სრული სამართლებრივი და ფინანსური უსაფრთხოება.

დიახ, ავსტრიაში ბინის შეძენა კომპანიის სახელითაც შესაძლებელია. ეს ზოგჯერ უფრო მოსახერხებელია უცხოელებისთვის, თუმცა ამას თავისი წესები და ფორმალობები ახლავს თან, რომლებიც აუცილებლად უნდა დაიცვათ.

შესაძლო დიზაინის ვარიანტები:

• GmbH (ავსტრია) არის ადგილობრივი შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება, რომელიც დაარსებულია ავსტრიის კანონმდებლობის შესაბამისად.
• უცხოური კომპანიის დაფუძნება შესაძლებელია მსოფლიოს ნებისმიერ ქვეყანაში, მაგრამ ის უნდა შეესაბამებოდეს ავსტრიის ყველა კანონსა და რეგულაციას.

ნიუანსები და სავალდებულო შემოწმებები:

• WiEReG (ავსტრიის ბენეფიციარების გამჭვირვალობის შესახებ კანონი) მოითხოვს კომპანიის ნამდვილი მფლობელების გამჟღავნებას. ყველა ბენეფიციარი მფლობელი ოფიციალურად უნდა იყოს გამჟღავნებული.
• მესაკუთრეთა რეგისტრაცია - კომპანიისა და მისი ფაქტობრივი მფლობელების შესახებ ინფორმაცია მითითებულია მიწის რეესტრში უძრავი ქონების რეგისტრაციისას.
• შესაბამისობა/AML/KYC — ყველა გადახდა გადის მკაცრ საბანკო და ნოტარიუსის კონტროლს. თუ დოკუმენტებში რაიმე უზუსტობაა, ტრანზაქცია შეიძლება დროებით შეჩერდეს.

კომპანიის მეშვეობით უძრავი ქონების შეძენა აჩქარებს პროცესს და საგადასახადო შეღავათებს გთავაზობთ. თუმცა, ნებისმიერი შეფერხების თავიდან ასაცილებლად, წინასწარ მოამზადეთ დოკუმენტები, რათა დაადასტუროთ, თუ ვინ არის კომპანიის რეალური მფლობელი და საიდან მოდის მისი სახსრები.

დიახ, შეძენა შესაძლებელია, მაგრამ ძალიან მკაცრი წესები მოქმედებს. თქვენ არ შეგიძლიათ კრიპტოვალუტის პირდაპირ გამყიდველთან გადარიცხვა. ყველა თანხა უნდა გაიაროს ოფიციალური საბანკო არხებით, რათა დაიცვათ ავსტრიის ფულის გათეთრებისა და ინფორმაციის მოძიების შესახებ კანონები.

ტიპიური გარიგების სქემა:

• კრიპტო → საბანკო / არასაბანკო. კრიპტოვალუტა თავდაპირველად ფიატურ ფულზე (ევრო ან დოლარი) იცვლება ლიცენზირებული გადამცვლელის ან ბანკის მეშვეობით.
• → ესქრო ანგარიში. თანხები ირიცხება ნოტარიუსში ან საბანკო ესქრო ანგარიშზე (Treuhandkonto) და იქ რჩება ტრანზაქციის რეგისტრაციამდე.
• → ტრანზაქცია. თანხის ლეგიტიმურობის დადასტურებისა და ყველა დოკუმენტის დამოწმების შემდეგ, თანხა გადაეცემა გამყიდველს.

რა არის აკრძალული:

• უძრავი ქონების შესაძენად USDT-ის ან სხვა კრიპტოვალუტის პირდაპირ „ნაღდი ფულის“ სახით გამოყენება შეუძლებელია.
• კრიპტოვალუტის ნაღდ ევროზე გადაცვლა და ქირის გადახდის მცდელობა კანონისა და ფულის გათეთრების წინააღმდეგ ბრძოლის რეგულაციების დარღვევაა.

კრიპტოვალუტით უძრავი ქონების შეძენა შესაძლებელია, მაგრამ მხოლოდ სრული გამჭვირვალობის პირობებში: თქვენ უნდა დაადასტუროთ თანხების წარმომავლობა და გაიაროთ ყველა საბანკო და ნოტარიუსის შემოწმება. ამ წესების გვერდის ავლის მცდელობები თითქმის ყოველთვის ტრანზაქციის დაბლოკვით მთავრდება.

ავსტრიაში ბინის ნაღდი ფულით შეძენა მხოლოდ მოხერხებულობას არ ეხება; ეს კარგად გააზრებული მიდგომაა. მე დაგეხმარებით რისკების შემცირებაში, ქონების დათვალიერებასა და ისეთი ქვეყნის შერჩევაში, სადაც თქვენი ფული უსაფრთხოდ იქნება შენახული და შეძლებთ მის გაზრდას.

ძირითადი კატეგორიები:

• ახალი განაშენიანებები. ბევრი ინვესტორი ახალ ბინებს ირჩევს, განსაკუთრებით ვენასა და კურორტულ ზონებში. სესხის გარეშე გადახდა საშუალებას იძლევა უფრო სწრაფად დასრულდეს პროექტი და ზოგჯერ დეველოპერისგან ფასდაკლებაც მიიღოთ.
• მეორადი ბაზარი. არსებული სახლის შეძენისას, ნაღდი ფულით მყიდველები მაშინვე უფრო მიმზიდველები ხდებიან გამყიდველებისთვის — ასეთი ტრანზაქციები უფრო სწრაფად სრულდება, განსაკუთრებით პოპულარულ რაიონებში.
• ბინები, როგორც ინვესტიცია . ისინი, ვინც ყიდულობენ გასაქირავებელ ქონებას, ხშირად წინასწარ იხდიან თანხას, რათა თავიდან აიცილონ ბანკის დამტკიცების ლოდინი და გარიგება უფრო სწრაფად დაასრულონ.
• კომერციული ფართები. ოფისების, მაღაზიების ან პატარა სასტუმროების ნაღდი ფულით შეძენა ნაკლებად გავრცელებულია, თუმცა უპირატესობები იგივეა: უფრო სწრაფი ტრანზაქციები, ხელსაყრელი პირობების შესაძლებლობა და ბიუროკრატიული რისკების მინიმიზაცია.

ოფისების, მაღაზიების ან პატარა სასტუმროების ნაღდი ფულით შეძენა ნაკლებად გავრცელებულია, მაგრამ იგივე უპირატესობებს გვთავაზობს: ტრანზაქცია უფრო სწრაფია, უფრო ადვილია ხელსაყრელი პირობების მოლაპარაკება და ნაკლები დოკუმენტაცია და რისკია.

ავსტრიაში ბინის ნაღდი ფულით შეძენა ინვესტორებს მნიშვნელოვან უპირატესობებს სთავაზობს. ეს განსაკუთრებით ღირებულია ავსტრიაში, სადაც ბაზარი კონკურენტუნარიანია და ტრანზაქციები სწრაფია.

ძირითადი უპირატესობები:

• ფასდაკლება 2%-7%-ია. გამყიდველებისთვის მნიშვნელოვანია, რომ ტრანზაქცია შეუფერხებლად წარიმართოს. როდესაც მყიდველი წინასწარ ნაღდ ფულს იხდის, მას ხშირად შეუძლია დამატებითი ფასდაკლების მიღება, განსაკუთრებით მაშინ, თუ ქონებაზე ბევრი მყიდველია.
• აუქციონები უფრო მომგებიანია. აუქციონებზე კრედიტის მქონე მყიდველები დამოკიდებულნი არიან ბანკის დამტკიცების პროცესზე. ნაღდი ფულით მყიდველს უპირატესობა აქვს: მას შეუძლია სწრაფად გადაიხადოს და გარიგება დაუყოვნებლივ დადოს.
• უფრო სწრაფი და ნაკლებად ბიუროკრატიული. იპოთეკური სესხის გარეშე, ბანკის დამტკიცების, შეფასების ან შემოწმების ლოდინი საჭირო არ არის. ტრანზაქცია პირდაპირ ნოტარიუსისა და დეპოზიტარული ანგარიშის მეშვეობით ხორციელდება, რაც მნიშვნელოვან დროს ზოგავს - ზოგჯერ კვირებს ან თვეებსაც კი.

განსაკუთრებით მომგებიანია საკუთარი ფულით ბინების ყიდვა არსებულ ბაზარზე ან ახალ შენობებში, სადაც მყიდველებს შორის კონკურენციაა. ასეთ სიტუაციებში ხშირად იმარჯვებს ის, ვისაც შეუძლია დაუყოვნებლივ და სწრაფად გადახდა - სიჩქარე და სრული თანხის ხელთ ქონა განსაზღვრავს გარიგების შედეგს.

ბოლო წლებში ევროკავშირში გამოიკვეთა ზოგადი ტენდენცია: ნაღდი ფულის მიმოქცევაზე შეზღუდვები და კონტროლი, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება უძრავი ქონების ტრანზაქციებს, მსხვილ შესყიდვებს ან საზღვრისპირა ტრანზაქციებს. ამას რამდენიმე მიზეზი აქვს:

• ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო (AML). ევროკავშირი მკაცრ წესებს აწესებს, რათა ფულის თვალყურის დევნება გამარტივდეს. დიდი ნაღდი ფულის ტრანზაქციები სარისკოდ ითვლება, რადგან ისინი შეიძლება დაკავშირებული იყოს ფულის გათეთრებასთან ან უკანონო საქმიანობასთან. თითოეულ ქვეყანას აქვს ზღვარი, რომლის ზემოთაც თანხების წყარო უნდა დადასტურდეს.
• გადასახადებისგან თავის არიდების წინააღმდეგ ბრძოლა. საგადასახადო ორგანოებისთვის ნაღდი ფულის კონტროლი უფრო რთულია. საბანკო გადარიცხვების თვალყურის დევნება უფრო ადვილია, რაც ტრანზაქციების ოფიციალური ჩანაწერების წარმოებისა და გადასახადების გამჭვირვალობის გაზრდის საშუალებას იძლევა.
• ციფრული გადახდების ზრდა. ვინაიდან თითქმის ყველა გადახდა ამჟამად ბანკებისა და ელექტრონული სისტემების მეშვეობით ხორციელდება, ნაღდი ფულის დიდი რაოდენობით განხორციელება ეჭვს იწვევს. ევროკავშირის ქვეყნები უნაღდო გადახდებს ხელს უწყობენ და ნაღდ ფულს ძირითადად მცირე ხარჯებისთვის იყენებენ.
• საკანონმდებლო განახლება. ავსტრიასა და ევროკავშირის სხვა ქვეყნებს აქვთ ისეთი კანონები, როგორიცაა Finanzmarkt-Geldwäschegesetz (FM-GwG), რომელიც მოითხოვს დიდი რაოდენობით უძრავი ქონების შეძენისას თანხების წყაროს მკაფიო დადასტურებას. ამ წესების დარღვევამ შეიძლება გამოიწვიოს ტრანზაქციის შეჩერება და ჯარიმების დაკისრება.

მაშინაც კი, თუ მყიდველს მთელი თანხა ნაღდი ფულით აქვს, ბანკნოტებით გადახდა შეუძლებელია. კანონის თანახმად, დიდი შესყიდვები ბანკის მეშვეობით უნდა დამუშავდეს: თანხები ბარათიდან ბარათზე ან სპეციალური დაცული ანგარიშის მეშვეობით გადაირიცხება. ეს უზრუნველყოფს ტრანზაქციის სამართლიანობას და უსაფრთხოებას ორივე მხარისთვის.

• ევროკავშირი (EU) ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო რეგულაციების ფარგლებში ნაღდი ფულით ტრანზაქციებზე ზოგად შეზღუდვას აწესებს, რაც იმას ნიშნავს, რომ მსხვილი ნაღდი ფულით ტრანზაქციები ან აიკრძალება, ან მკაცრად გაკონტროლდება.
• ლიმიტის განხილვა მიმდინარეობს: თუ ნაღდი ფულით განხორციელებული ტრანზაქცია აღემატება ~3,000–3,000 ევროზე მეტ თანხას, გამყიდველი (კომპანია ან ბიზნესი) ვალდებულია ჩაიწეროს მყიდველის მონაცემები და განახორციელოს მისი იდენტიფიკაცია.
• ზოგიერთი ქვეყანა, მაგალითად ნიდერლანდები, 2026 წლის 1 იანვრიდან 3000 ევროზე მეტი ნაღდი ფულით ტრანზაქციების აკრძალვას გეგმავს, თუ ტრანზაქციაში პროფესიონალი გამყიდველი მონაწილეობს.
• ევროკავშირის სხვა ქვეყნები გვთავაზობენ, რომ გარკვეულ კატეგორიებში (ბიზნესი, უძრავი ქონება, ფუფუნების საქონელი და მომსახურება) ნაღდი ფულით გადახდების ზოგადი მაქსიმალური ლიმიტი დაახლოებით 10,000 ევროთი დაწესდეს. ეს ლიმიტი სავალდებულო იქნება, თუმცა ქვეყნებს კიდევ უფრო მკაცრი შეზღუდვების დაწესება შეეძლებათ.

როგორ მოქმედებს ეს უძრავი ქონების ბაზარზე და მსხვილ ტრანზაქციებზე?

• თუ ინვესტორი დიდი თანხის პირდაპირ ნაღდი ფულით გადახდას შეეცდება, დიდი ალბათობით ეს შეუძლებელი იქნება: კომპანიები, ბროკერები, ნოტარიუსები და უძრავი ქონების გამყიდველები დადგენილ ლიმიტს გადაჭარბებულ ნაღდ ფულს არ იღებენ.
• ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო რეგულაციების დასაცავად, როგორც წესი, კრედიტის არმქონე მყიდველსაც კი უწევს თანხების საბანკო ანგარიშის ან ესქროს მეშვეობით გადარიცხვა.
• თუ ტრანზაქცია ფორმალიზებულია და მასში მონაწილეობენ იურიდიული პირები (კომპანია, სააგენტო, გამყიდველი, როგორც ბიზნესი), ნებისმიერ შემთხვევაში მოქმედებს ნაღდი ფულის შეზღუდვები და სავალდებულო პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი.
• უცხოელებისთვის, განსაკუთრებით თუ ისინი იყენებენ სახსრების არასტანდარტულ წყაროებს (მაგალითად, კრიპტოვალუტის ფიატ ვალუტად კონვერტაციას), ვერიფიკაციისა და გამჭვირვალობის მოთხოვნები კიდევ უფრო მკაცრია — გაურკვეველი წარმომავლობის მქონე ტრანზაქციები შესაძლოა არ დამტკიცდეს.

ავსტრიაში ბინის ყიდვისას ყველაზე მნიშვნელოვანი ის არ არის, თუ რამდენი ფული გაქვთ. მილიონებიც კი არ დაგეხმარებათ, თუ ყველაფერს სწორად არ გააკეთებთ.

ძირითადი პუნქტები:

• გარიგების სათანადოდ ფორმალიზებისთვის აუცილებელია ნოტარიუსთან მუშაობა და კანონით გათვალისწინებული პროცედურების დაცვა.
• წარმატების შემოწმებები - AML, KYC და თანხების წყაროს დადასტურება უმნიშვნელოვანესია.
• ადგილმდებარეობისა და მიწის შერჩევისას , გთხოვთ, გაითვალისწინოთ რეგიონალური შეზღუდვები და Erwerbskommission-ის მოთხოვნები.
• სწორად დაგეგმეთ შესყიდვა — კერძო პირის ან კომპანიის მეშვეობით, წინასწარ განიხილეთ სამართლებრივი და ფინანსური შეთანხმებები.

ინვესტორები, რომლებმაც წინასწარ შეაგროვეს ყველა საჭირო დოკუმენტი, შეარჩიეს სწორი რეგიონი და კარგად გააანალიზეს შესყიდვის გეგმა, მეტ სარგებელს იღებენ საკუთარი სახსრებით შესყიდვიდან - ტრანზაქცია უფრო სწრაფი, უსაფრთხო და მინიმალური რისკებით ხორციელდება.