როგორ ჩავდოთ მომგებიანი ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ტაილანდში

ტაილანდში უძრავი ქონების ინვესტირება მნიშვნელოვანი ვარიანტი ხდება მათთვის, ვინც ეძებს როგორც შემოსავალს, ასევე კომფორტულ საცხოვრებელ ადგილს. მიუხედავად იმისა, რომ ევროპაში ინვესტორები ხშირად აწყდებიან მაღალ შესვლის ხარჯებს და შეზღუდულ შემოსავლებს, აზია, განსაკუთრებით კი ტაილანდი, ახალ შესაძლებლობებს სთავაზობს.

ეს სტატია მიზნად ისახავს არა მხოლოდ ბაზრის მიმოხილვის, არამედ ქვეყნის საინვესტიციო მიმზიდველობის სისტემატური ანალიზის წარმოდგენას: საცხოვრებელი შესაძლებლობებიდან და გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლიდან დაწყებული, საერთაშორისო აქტივების დივერსიფიკაციის სტრატეგიაში მისი როლით დამთავრებული.

თემის აქტუალობა რამდენიმე ფაქტორით განისაზღვრება. ტურიზმი, რომელიც ყოველთვის ტაილანდის ბაზრის ერთ-ერთი მთავარი მამოძრავებელი ძალა იყო, აქტიურად აღდგება პანდემიის შემდეგ და ვიზიტორთა ნაკადები ჩინეთიდან, რუსეთიდან და ევროპიდან კვლავ იზრდება.

ამავდროულად, ვითარდება ციფრული მიგრაციის ფენომენი - IT და შემოქმედებითი ინდუსტრიების პროფესიონალები სულ უფრო ხშირად ირჩევენ ბანგკოკს ან ჩიანგ მაის სამუშაო და ცხოვრების ადგილად.

ქვეყანა ახორციელებს მასშტაბურ ინფრასტრუქტურულ პროექტებს, მათ შორის აღმოსავლეთ ეკონომიკური დერეფნის განვითარებას და ახალი აეროპორტებისა და მაგისტრალების მშენებლობას, რაც გარდაუვლად ზრდის უძრავი ქონების ღირებულებას ძირითად რეგიონებში.

ამ თემაზე ექსპერტის ხელმძღვანელობა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რადგან ტაილანდში სამართლებრივი გარემო უფრო რთულია, ვიდრე ევროპაში. მე, ქსენია ლევინა, ვარ იურისტი, რომელსაც გამოცდილება აქვს ევროკავშირსა და აზიაში ტრანზაქციებში. სპეციალიზირებული ვარ საერთაშორისო საკუთრების სტრუქტურირებასა და KYC/AML პროცედურებში. ეს საშუალებას მაძლევს, ბაზარი არა მხოლოდ დეველოპერების მარკეტინგული დაპირებების, არამედ სამართალდამცავი ორგანოების რეალური პრაქტიკის პერსპექტივიდანაც შევხედო.

ტაილანდის მიმართულების უკეთ გასაგებად, სასარგებლოა მისი შედარება ტრადიციულად სტაბილურ ავსტრიასთან. ავსტრიული უძრავი ქონება უფლებების დაცვისა და მარეგულირებელი ორგანოების პროგნოზირებადობის მოსახერხებელ ეტალონს გვთავაზობს. შედარება ორ განსხვავებულ სამყაროს ავლენს. ავსტრია კვლავ საიმედოობის სიმბოლოდ რჩება: პროგნოზირებადი რეგულაციები, საკუთრების უფლებების დაცვა, მაგრამ ასევე დაბალი შემოსავლიანობა - იშვიათად აღემატება 2-3%-ს წელიწადში.

ტაილანდი, მეორე მხრივ, სრულიად განსხვავებულ მოდელს გვთავაზობს: მაღალი შემოსავლიანობა და დაბალი შესვლის ზღვარი (ზოგჯერ 70,000 აშშ დოლარიდან 100,000 აშშ დოლარამდე თითო ბინაზე), მაშინ როდესაც ქვეყანა დინამიურ აზიურ კონტექსტშია ჩართული, სადაც ზრდის ტემპი ევროპაში უფრო მაღალია.

ტაილანდის უძრავი ქონების ბაზარი რთული, მრავალშრიანი ორგანიზმია. იგი აერთიანებს ბანგკოკის დიდ მეტროპოლიას, რომელიც მასშტაბურად შედარებადია წამყვან გლობალურ დედაქალაქებთან, ისეთ განვითარებულ კურორტებთან, როგორიცაა ფუკეტი და კო სამუი, რომლებიც აზიური ტურიზმის სიმბოლოდ ითვლება. ასევე არსებობს კონკრეტული მიმართულებები:

• ჩიანგ მაი, სტუდენტებისა და ციფრული მომთაბარეების სახლი
• ჰუა ჰინი პოპულარული ადგილია მდიდარი ტაილანდელებისა და უცხოელებისთვის, რომლებიც აფასებენ ცხოვრების უფრო მოდუნებულ ტემპს.

ეს დივერსიფიკაცია ბაზარს სტაბილურს ხდის: ის არ არის დამოკიდებული მოთხოვნის ერთ წყაროზე.

ტაილანდში სამართლებრივი გარემო გარკვეულ შეზღუდვებს აწესებს. უცხოელებს არ შეუძლიათ მიწის უშუალოდ ფლობა, მაგრამ მათ შეუძლიათ გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება ან კორპორატიული სტრუქტურების გამოყენება.

დაშვებულია კონდომინიუმების 49%-მდე უცხოური საკუთრება რაც ბინების სეგმენტს ყველაზე ხელმისაწვდომს ხდის. ბევრი ინვესტორისთვის ბანგკოკში ან სანაპიროზე მდებარე ბინები მათი პირველი შესვლის წერტილია.

ტაილანდისადმი ინტერესს მხოლოდ მისი კლიმატი და კულტურა არ განაპირობებს. აქ ცხოვრების ღირებულება მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე ევროპაში, ხოლო ტურისტულ ზონებში ფართოდ საუბრობენ ინგლისურად, რაც ადაპტაციას აადვილებს. ამას ემატება მიმზიდველი სავიზო პროგრამები: გრძელვადიანი Elite Visa-დან LTR (გრძელვადიანი რეზიდენტის) და Smart Visa-მდე, რომლებიც შექმნილია ინვესტორებისთვის, პროფესიონალებისა და პენსიონერებისთვის.

ტაილანდის უძრავი ქონების ბაზრის ისტორია კრიზისებისა და აღმავლობის მონაცვლეობით ხასიათდება. 1997 წლის აზიის მწვავე კრიზისის შემდეგ, ქვეყანამ შექმნა მარეგულირებელი სისტემა, რომელიც შექმნილი იყო ბაზრის გადახურებისგან დასაცავად.

2010-იან წლებში სწრაფი ზრდა დაფიქსირდა, განსაკუთრებით ბანგკოკსა და კურორტებზე, სადაც ახალი საცხოვრებელი კომპლექსები, კონდომინიუმების სასტუმროები და ვილები ვითარდებოდა. 2020-2021 წლებში COVID-19 პანდემიამ სერიოზული გამოწვევა შექმნა: ტურიზმი მკვეთრად დაეცა და მასთან ერთად ინვესტორების ინტერესიც.

თუმცა, Bangkokpost-ის ცნობით, სწრაფი აღდგენა 2022 წლიდან დაიწყო. ფუკეტი და კო სამუი კვლავ საერთაშორისო კაპიტალის მაგნიტებად იქცნენ, ხოლო ბანგკოკმა მდგრადობა და ფასების სტაბილურობა აჩვენა.

განვითარება სხვადასხვა რეგიონში არათანაბარია. ბანგკოკი ბიზნეს აქტივობის მთავარ ცენტრად რჩება, სადაც მეტროსადგურებთან და ბიზნეს უბნებთან ახლოს პრემიუმ კლასის კონდომინიუმები შენდება.

პუკეტი ორიენტირებულია ზღვისპირა ვილებსა და ბინებზე, რომლებზეც განსაკუთრებით მაღალი მოთხოვნა პიკის სეზონზეა. კო სამუი აღიქმება, როგორც ცხოვრების წესი იმ ადამიანებისთვის, ვისაც სურს დისტანციურად ცხოვრება და მუშაობა. ჩიანგ მაი იზიდავს სტუდენტებს და IT სპეციალისტებს, ხოლო პატაია და ჰუა ჰინი წარმოადგენენ უფრო ხელმისაწვდომ ბაზრის სეგმენტს.

უძრავი ქონების ტიპების თვალსაზრისით . კონდომინიუმები ყველაზე პოპულარულია, რადგან ისინი უცხოელებისთვის ყველაზე ადვილად ხელმისაწვდომია. ვილები ყველაზე ხშირად იჯარის ან კორპორატიული სტრუქტურების მეშვეობით იყიდება. კონდომინიუმები განსაკუთრებულ სეგმენტს წარმოადგენს, სადაც ინვესტორები იღებენ გარანტირებულ შემოსავალს და არ უწევთ მათი დამოუკიდებლად მართვა.

მოთხოვნას დამქირავებელთა სამი ჯგუფი განაპირობებს. პირველი ჯგუფი ტურისტები არიან, რომლებიც მოკლევადიან ბინებს ან ვილებს ირჩევენ. მეორე ჯგუფი ციფრული მომთაბარეები არიან, რომლებიც გრძელვადიან ქირაობას ანიჭებენ უპირატესობას კოვორკინგ სივრცეებში მუშაობის შესაძლებლობით. მესამე ჯგუფი კი საერთაშორისო კომპანიებში მომუშავე ემიგრანტები არიან, რომლებიც წლების განმავლობაში ქირაობენ საცხოვრებელს.

ავსტრიასთან შედარებისას განსხვავებები აშკარა ხდება. ტაილანდი არის ბაზარი, რომელსაც აქვს გამორჩეული კურორტული მახასიათებლები და ძლიერი სეზონურობა. მაღალი სეზონის განმავლობაში შემოსავლებმა შეიძლება ორნიშნა რიცხვს მიაღწიოს, ხოლო დაბალი სეზონის განმავლობაში - მკვეთრად დაეცა.

ავსტრია კი თითქმის საპირისპირო მოდელს წარმოადგენს: ურბანული ბაზრები გრძელვადიანი იჯარით, სტაბილური ფასებითა და დაბალი ცვალებადობით. ინვესტორებისთვის არჩევანი ნათელია: ტაილანდი მაღალი შემოსავლის შანსს სთავაზობს, ავსტრია კი სიმშვიდესა და პროგნოზირებადობას.

აზიურ კონტექსტში ტაილანდი კონკურენციას უწევს ვიეტნამს (დამატებითი ინფორმაციისთვის იხილეთ სტატია „უძრავი ქონება ვიეტნამში “), ინდონეზიას და მალაიზიას. ვიეტნამს ეკონომიკური ზრდის უფრო სწრაფი ტემპი აქვს, თუმცა მისი სამართლებრივი სისტემა უცხოელებისთვის ნაკლებად პროგნოზირებადია.

ინდონეზია და ბალი პოპულარულია ემიგრანტებში, თუმცა საკუთრების უფლების მფლობელობის რეგულაციები უფრო რთულია. HMLF-ის თანახმად, მალაიზია მიმზიდველ ვიზების ვარიანტებს სთავაზობს, მაგრამ ტურისტული მიმზიდველობის თვალსაზრისით ტაილანდს ჩამორჩება. საბოლოო ჯამში, ტაილანდი დაბალანსებულ არჩევანს სთავაზობს: განვითარებულ ბაზარს, მოსახერხებელ გაქირავების პირობებს და დამკვიდრებულ საერთაშორისო იმიჯს.

ევროპასთან განსხვავებების გასაგებად, სასარგებლოა ავსტრიის მაგალითის განხილვა. მიუხედავად იმისა, რომ ვენასა და ზალცბურგში გაქირავების შემოსავლიანობა იშვიათად აღემატება წლიურ 2-3%-ს, ბანგკოკში ან ფუკეტში შეგიძლიათ ელოდოთ 5-10%-ს და ზოგჯერ კიდევ უფრო მაღალსაც კი.

ავსტრიის ბაზარი გამჭვირვალე და სტაბილურია, ხოლო მიწის საკუთრება უცხოელებისთვის მარტივია, თუმცა მაღალი შესვლის ხარჯები (300,000 ევროდან 400,000 ევრომდე) მას ბევრი კერძო ინვესტორისთვის მიუწვდომელს ხდის. ტაილანდში კი შესვლის ხარჯები მნიშვნელოვნად დაბალია და მაღალი ტურისტული ნაკადი ინარჩუნებს გაქირავების მოთხოვნას.

ტაილანდის სამართლებრივი გარემო განსხვავდება ევროპისგან და ეს ტრანზაქციის დაგეგმვისას უნდა იქნას გათვალისწინებული. მთავარი განსხვავება ისაა, რომ უცხოელებს არ შეუძლიათ მიწის პირდაპირ ფლობა და ეს აკრძალვა ფუნდამენტურ წესად რჩება. თუმცა, პრაქტიკაში, არსებობს რამდენიმე მოდელი, რომელიც უძრავ ქონებაში ლეგალური და უსაფრთხო ინვესტირების საშუალებას იძლევა.

საკუთრების ძირითადი ფორმები

კონდომინიუმი Freeho ყველაზე მარტივი და პოპულარული ფორმატია. უცხოელს შეუძლია პირდაპირ ფლობდეს ბინას, მაგრამ მისი წილი შენობაში მთლიანი ფართობის 49%-ით შემოიფარგლება. კერძო ინვესტორების უმეტესობისთვის ეს ოპტიმალური არჩევანია.

გრძელვადიანი იჯარა – მიწის ნაკვეთი ან ვილა იჯარით გაიცემა 30 წლამდე ვადით, გახანგრძლივების შესაძლებლობით. პრაქტიკაში, დგება ხელშეკრულებების ჯაჭვი, რომელიც ქონების საკუთრების უფლებას 90 წლამდე იძლევა.

კომპანიის საკუთრება – ტაილანდური კომპანიის დაარსება, სადაც უცხოელს უმცირესობის წილი (49%-მდე) აქვს და კონტროლი უზრუნველყოფილია სამართლებრივი მექანიზმებით (ნომინირებული აქციონერები, შეთანხმებები). ეს მოდელი ყველაზე ხშირად გამოიყენება მიწისა და ვილების შესაძენად.

კონდომინიუმ-სასტუმრო ან დეველოპერისგან გარანტირებული შემოსავალი - ინვესტორი ყიდულობს ბინას და იღებს ფიქსირებულ ან ცვლად შემოსავალს ყოველგვარი მართვის პასუხისმგებლობის გარეშე. ეს პოპულარულია მათ შორის, ვინც არ გეგმავს ტაილანდში ცხოვრებას.

სიცხადისთვის, მოდით შევადაროთ ტაილანდსა და ავსტრიაში არსებული საკუთრების ფორმატები:

ამგვარად, ტაილანდური ბაზარი ინსტრუმენტების თვალსაზრისით უფრო მოქნილია, მაგრამ სამართლებრივ მომზადებას საჭიროებს. ავსტრიული სისტემა უფრო მარტივი და სტაბილურია, მაგრამ მას მაღალი შემოსავლიანობის „ეგზოტიკური“ მახასიათებლები აკლია.

ინვესტორებს შეუძლიათ აირჩიონ სხვადასხვა სტრატეგია მათი მიზნებიდან გამომდინარე:

• შემოსავალი გაქირავებიდან – შეიძინეთ ბინა ბანგკოკში ან კურორტზე მდებარე კონდომინიუმში, გააქირავეთ ის მოკლევადიანი ან გრძელვადიანი ვადით.
• ცხოვრების სტილის ინვესტიცია – ვილის ან ბინის შეძენა პუკეტში/სამუიში პირადი მოხმარებისთვის, სეზონის განმავლობაში გაქირავების შესაძლებლობით.
• სპეკულაციური სტრატეგიები - ინვესტიციები მშენებლობის ეტაპზე (გეგმის გარეთ), შემდგომი ხელახალი გაყიდვა პროექტის დასრულების შემდეგ.
• აქტივების დივერსიფიკაცია - უძრავი ქონების ფლობა საერთაშორისო პორტფელის ნაწილად განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ვალუტის რისკების მქონე ქვეყნებიდან ინვესტორებისთვის.

შედარებისთვის, ავსტრიაში თითქმის ყოველთვის დომინირებს გრძელვადიანი გაქირავების მოდელი, რომელიც სტაბილურობაზეა ორიენტირებული. სპეკულაციური გარიგებები იშვიათია და შემოსავლიანობა იშვიათად აღემატება წლიურ 3%-ს. ტაილანდში მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავლიანობამ შეიძლება 7-10%, ხოლო წარმატებულ კურორტულ პროექტებში კიდევ უფრო მაღალი იყოს.

ტაილანდში უძრავი ქონების შეძენას თავისი უნიკალური სირთულეები ახლავს თან, რაც უცხოელების სამართლებრივ სტატუსსა და საკუთრების სტრუქტურასთანაა დაკავშირებული. მთავარი სირთულე ის არის, რომ უცხოელებს არ შეუძლიათ მიწის უშუალოდ ფლობა, მათ მხოლოდ ბინების ფლობა შეუძლიათ, იჯარით ან კორპორატიული სტრუქტურების მეშვეობით. ამიტომ, შეძენის პროცესი მოითხოვს ფრთხილად შემოწმებას და პროფესიონალი იურისტის დახმარებას.

ტრანზაქციის ეტაპობრივი პროცესი შემდეგია: პირველ რიგში, ინვესტორი იტოვებს ქონებას და აკეთებს დეპოზიტს, რის შემდეგაც იდება წინასწარი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, რომელიც ადგენს ფასს და პირობებს.

შემდეგ ძირითადი თანხა გადაირიცხება ვალუტის გაცვლის შეზღუდვებისა და ტაილანდში უცხოური ვალუტის გადარიცხვის მოთხოვნების გათვალისწინებით. საბოლოო ეტაპია ტრანზაქციის რეგისტრაცია მიწის დეპარტამენტში, სადაც გაიცემა ოფიციალური საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი ან იჯარის ხელშეკრულება.

სათანადო გულმოდგინება ტრანზაქციის უსაფრთხოებისთვის კრიტიკულად მნიშვნელოვანია. იურისტი ადასტურებს:

• საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი,
• ქონებაზე დაკისრებული ტვირთის ან ვალების არსებობა,
• დეველოპერის იურიდიული სტატუსი და მშენებლობის ნებართვები,
• იჯარის ხელშეკრულებების სწორად შესრულება, თუ შესყიდვა მიწის ნაკვეთს მოიცავს.

გეგმის მიღმა (მშენებარე) შენობის შეძენისას მნიშვნელოვანია, რომ ინვესტორებმა შეთანხმდნენ გადახდის გრაფიკსა და გარანტიებზე. ყველაზე ხშირად, ტრანზაქციები ეტაპობრივად ხორციელდება: 10-30% დაჯავშნის ეტაპზე, შემდგომი გადახდები პროექტის დასრულების მიხედვით და საბოლოო გადახდა საკუთრების გადაცემისას. დეველოპერები, როგორც წესი, მშენებლობის შეფერხების შემთხვევაში თანხის დაბრუნების გარანტიებს იძლევიან, თუმცა სათანადო შემოწმება სავალდებულოა.

სანაპირო ზოლის მახასიათებლები მოიცავს ზონირების შეზღუდვებს და ურბანული დაგეგმარების რეგულაციებს, რომლებიც არეგულირებს შენობების სიმაღლეს, განაშენიანების სიმჭიდროვეს და მიწის გამოყენებას. ეს მნიშვნელოვანია გასათვალისწინებელია პუკეტის ან კო სამუის ვილებისთვის, სადაც კანონმდებლობამ და ადგილობრივმა მუნიციპალურმა რეგულაციებმა შეიძლება შეზღუდოს პოტენციური რეკონსტრუქცია და გაფართოება.

უძრავი ქონების შეძენის ეტაპობრივი პროცესი

ზოგადად, ტაილანდში სამართლებრივი უსაფრთხოება მიიღწევა საფუძვლიანი სათანადო შემოწმებისა და საკუთრების სათანადო სტრუქტურირების გზით, მაშინ როდესაც ავსტრიაში პროცესი უფრო მარტივი და ფორმალიზებულია, მაგრამ შემოსავალი უფრო დაბალია.

ტაილანდში უძრავი ქონების შეძენის ფინანსური მხარე გაცილებით მარტივია, ვიდრე ევროპაში, თუმცა ის რამდენიმე ფაქტორის გათვალისწინებას მოითხოვს.

ქონების შეძენისას ინვესტორები რეგისტრაციის საფასურისა და გადაცემის გადასახადის წინაშე დგანან. საშუალოდ, რეგისტრაციის საფასური ქონების ღირებულების დაახლოებით 2%-ს შეადგენს, ხოლო გადაცემის გადასახადი 2-3%-ს შორის მერყეობს. თუ შენაძენი დეველოპერის მეშვეობით ხორციელდება, ახალ შენობებზე ასევე ემატება 7%-იანი დღგ.

Siamlegal-ის მონაცემებით უძრავი ქონების ფლობა მაღალ საგადასახადო ტვირთს არ აკისრებს . წლიური გადასახადები დაბალია (საცხოვრებელი ქონების კადასტრული ღირებულების 0.02-0.1%), თუმცა ინვესტორებმა უნდა გაითვალისწინონ კომუნალური ხარჯები და მომსახურების საფასური (მოვლა-პატრონობის საფასური, კომპლექსური მოვლა-პატრონობა, უსაფრთხოება და საერთო სივრცეების დასუფთავება).

კაპიტალის მოგების გადასახადი ვრცელდება გაყიდვებზე რომელიც გამოითვლება ოფიციალური კადასტრული ღირებულებისა და ქონების საკუთრების ხანგრძლივობის საფუძველზე. ყველაზე ხშირად, გადასახადი მერყეობს 1%-დან 3%-მდე, მაგრამ შეიძლება შეიცვალოს საკუთრების ტიპის (იჯარით ან საკუთრებით) და გაყიდვის მეთოდის მიხედვით.

არარეზიდენტებისთვის ქირის შემოსავალი იბეგრება 15-20%-იანი განაკვეთით. თუ მესაკუთრე იყენებს კორპორატიულ სტრუქტურას ან მართავს ქონებას მმართველი კომპანიის მეშვეობით, შესაძლოა დაწესდეს დამატებითი სოციალური და კორპორატიული გადასახადები.

შედარება ავსტრიასთან

თუ პორტფელის დაბალანსებისთვის ევროკავშირის იურისდიქციებს განიხილავთ, ღირს ავსტრიის უძრავი ქონების გადასახადების — ისინი პირდაპირ გავლენას ახდენენ წმინდა შემოსავალსა და საკუთრების სტრატეგიაზე.

ამგვარად, ტაილანდის საგადასახადო გარემო ინვესტორებს საშუალებას აძლევს, მიაღწიონ მაღალ წმინდა შემოსავალს, თუმცა მოითხოვს ვალუტის გადარიცხვებისა და ტრანზაქციების სტრუქტურირების ფრთხილად განხილვას. ავსტრია გამჭვირვალობასა და პროგნოზირებადობას გვთავაზობს, თუმცა შემოსავლიანობა მნიშვნელოვნად დაბალია.

ობიექტი: 40 მ² ფართობის ერთოთახიანი ბინა თანამედროვე კონდომინიუმში, BTS სადგურთან ახლოს (ბანგკოკის ცენტრი).

შესყიდვის ფასი: 5,000,000 ბაჰი (≈ $140,000).

1. შესყიდვის ხარჯები

2. შემოსავალი იჯარით

• ამ რაიონში ერთსაძინებლიანი ბინის საშუალო ქირა თვეში 25,000 ბაჰია.
• წლიური შემოსავალი = 300,000 ბაჰი.

3. წლიური ხარჯები

4. წმინდა შემოსავალი იჯარით

• შემოსავალი: 300,000 ბაჰი
• ხარჯების გამოკლებით: 101,000 ბაჰი
• წმინდა შემოსავალი = 199,000 ბატალიონი/წელიწადში (≈ $5,600)
• წმინდა მოსავლიანობა = 199,000 / 5,500,000 ≈ 3.6% წელიწადში

5. გასვლა 7 წლის შემდეგ (გადაყიდვა)

დავუშვათ, რომ ბანგკოკში ფასები წელიწადში საშუალოდ 3%-ით იზრდება.

• ფასი 7 წლის შემდეგ: 5,000,000 × (1.03)^7 ≈ 6,150,000 ბაჰი.

გაყიდვის ხარჯები:

• სააგენტოს საკომისიო: 3% = 185,000 ბაჰი
• კაპიტალის მოგების გადასახადი (ვთქვათ, დაახლოებით 2%): 120,000 ბაჰიტური ბატი

გაყიდვიდან მიღებული წმინდა შემოსავალი: ≈ 5,845,000 ბაჰი

6. მომგებიანობის საბოლოო გაანგარიშება

ინვესტიცია: 5,500,000 ბაჰი

დაბრუნება: 7,238,000 ტაილანდური ბატი

მოგება: 1,738,000 ბაჰი (~$49,000)

IRR (საშუალო შემოსავალი) ≈ 6.2% წელიწადში

დასკვნა:

• წმინდა გაქირავების შემოსავალი წელიწადში დაახლოებით 3.5-4%-ია.
• ფასის ზრდისა და გადაყიდვის გათვალისწინებით, საბოლოო მომგებიანობა წელიწადში 6-7%-ს შეადგენს.
• უპირატესობები დაბალი გადასახადები და შედარებით იაფი შესვლაა. ნაკლოვანებები - ადგილმდებარეობაზე დამოკიდებულება და გაქირავების სეზონურობა.

ტაილანდში უძრავი ქონების ინვესტირება პირდაპირ არ იძლევა მუდმივ ბინადრობის ნებართვას, თუმცა ქვეყანა გთავაზობთ რამდენიმე გრძელვადიანი სავიზო პროგრამას, რომელიც საშუალებას გაძლევთ იცხოვროთ და იმუშაოთ ქვეყანაში ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში.

ტაილანდის ელიტური ვიზა პრემიუმ პროგრამაა, რომელიც მოქმედებს 5-დან 20 წლამდე პერიოდის განმავლობაში. ის უცხოელებს საშუალებას აძლევს შევიდნენ ტაილანდში შეზღუდვების გარეშე, ვიზის რეგულარული განახლების საჭიროების გარეშე და უზრუნველყოფს წვდომას ისეთ პრივილეგიებზე, როგორიცაა დაჩქარებული იმიგრაციის ნებართვა, ჯანდაცვა და ცხოვრების წესის მომსახურება.

ეს მოსახერხებელია ინვესტორებისთვის, რადგან ქონების გამოყენება შესაძლებელია პირადი საცხოვრებლად და გაქირავებისთვის ვიზების შეზღუდვების გარეშე.

გრძელვადიანი რეზიდენტის ვიზა (LTR) განკუთვნილია ინვესტორებისთვის, ციფრული მომთაბარეებისა და კვალიფიციური პროფესიონალებისთვის. ის საშუალებას აძლევს ქვეყანაში დარჩეს 10 წლამდე ვადით, ამასთანავე, სთავაზობს საგადასახადო შეღავათებსა და დასაქმების თავისუფლებას.

Smart Visa განკუთვნილია IT სპეციალისტებისთვის, სტარტაპებისა და მაღალკვალიფიციური მუშაკებისთვის. ის უზრუნველყოფს ოთხ წლამდე რეზიდენტობას, ამარტივებს დასაქმებას და ქმნის წვდომას სხვადასხვა შეღავათებზე, მათ შორის გადასახადების შემცირებაზე.

აღსანიშნავია, რომ მუდმივი ბინადრობის ნებართვის მიღება უძრავი ქონების შეძენით პირდაპირ შეუძლებელია, როგორც ეს ზოგიერთ ევროპულ ქვეყანაშია. ამის ნაცვლად, უცხოელები ზემოხსენებულ ვიზებს გრძელვადიანი ყოფნისა და ქვეყნის ცხოვრების წესში ინტეგრაციისთვის იყენებენ - კომფორტული ცხოვრებისთვის, მაღალი ხარისხის ჯანდაცვისთვის, დანაშაულის დაბალი მაჩვენებლით და კლიმატით, მთელი წლის განმავლობაში პლაჟებითა და აქტივობებით.

ტაილანდი ავსტრიის წინააღმდეგ

ტაილანდი გთავაზობთ ვიზებს ცოცხალი ცხოვრების წესის კომპონენტით, რაც საშუალებას გაძლევთ გააერთიანოთ ინვესტიცია და კომფორტული ცხოვრება, ხოლო ავსტრია ფოკუსირებულია ფორმალურ რეზიდენტობის კატეგორიებზე, სადაც სავალდებულოა შემოსავლის ან ბიზნესის დამადასტურებელი დოკუმენტური მტკიცებულება.

ტაილანდის გაქირავების ბაზარი ძალიან დინამიურია, განსაკუთრებით კურორტულ ზონებსა და დიდ ქალაქებში. ის ორ ძირითად სეგმენტად იყოფა: მოკლევადიანი გაქირავება (ტურისტები, Airbnb, დაჯავშნა) და გრძელვადიანი გაქირავება (ემიგრანტები, ციფრული მომთაბარეები).

მოკლევადიანი გაქირავება მაღალი შემოსავლიანობით იზიდავს ინვესტორებს, თუმცა სეზონურობაზეა დამოკიდებული. ფუკეტისა და კო სამუის კურორტულ ზონებში ზამთარში შემოსავალი შეიძლება წელიწადში 12%-მდე გაიზარდოს, მაგრამ სეზონის მიღმა ორჯერ შემცირდეს. გაქირავებას ხშირად მართავენ მმართველი კომპანიები, რომლებიც მარკეტინგს, დასუფთავებას და სტუმრების გადახდას უზრუნველყოფენ.

გრძელვადიანი გაქირავება ტიპიურია ბანგკოკსა და ჩიანგ მაიში. აქ მოთხოვნა უფრო სტაბილურია, მაგრამ შემოსავლიანობა უფრო დაბალია - საშუალოდ, წელიწადში 4–6%. ციფრული მომთაბარეები და ემიგრანტები უზრუნველყოფენ მოიჯარეების მთელი წლის განმავლობაში ნაკადს, რაც სეზონურ რისკებს მინიმუმამდე ამცირებს.

მომგებიანობის დიაპაზონი ადგილმდებარეობის მიხედვით

ევროპის ქალაქებში შემოსავლიანობა 2-3%-ია, თუმცა ის სტაბილურია და სეზონურობა პრაქტიკულად არ მოქმედებს მასზე. ტაილანდში შემოსავლიანობა 2-3-ჯერ მეტია, თუმცა ინვესტორებმა უნდა გაითვალისწინონ რისკები: სეზონურობა, ქონების ხარისხი, მართვა და იჯარის სამართლებრივი ასპექტები.

ადგილმდებარეობის არჩევანი დამოკიდებულია ინვესტიციის მიზანზე — ქირის შემოსავალზე, ცხოვრების წესზე ან კომბინირებულ სტრატეგიაზე. სხვადასხვა რეგიონი განსხვავდება შემოსავლიანობით, ქონების ტიპებით, შესვლის ხარჯებითა და ქირაზე მოთხოვნით.

ბანგკოკი ტაილანდის უდიდესი მეტროპოლია და ბიზნეს და კულტურული ცენტრი. აქ ძირითად მოთხოვნას გრძელვადიანი დამქირავებლები - ემიგრანტები, საერთაშორისო კომპანიების თანამშრომლები და IT და ფინანსური სექტორის პროფესიონალები - განაპირობებენ.

უძრავი ქონების სახეები: კონდომინიუმები, ბინები ცათამბჯენებში, იშვიათი ვილები გარეუბნებში.

მინიმალური ფასები: სტუდიოები – 60-70 ათასი დოლარიდან, ერთსაძინებლიანი ბინები – 80-100 ათასი დოლარიდან, პრემიუმ კლასის კონდომინიუმები – 200-250 ათასი დოლარიდან.

პოპულარული ტერიტორიები:

• სუხუმვიტი (ტონგლორი, ეკკამაი): აქტიური ცხოვრების წესი, რესტორნები, სავაჭრო ცენტრები, პოპულარულია ემიგრანტებში.
• სილომი / სათორნი: ბიზნეს უბნები, პრესტიჟული გაქირავების სახლები ოფისის თანამშრომლებისთვის.
• არი / ფრომ ფონგი: წყნარი საცხოვრებელი უბნები, დიდი მოთხოვნაა გრძელვადიან ქირაობაზე.

პუკეტი პრემიუმ კურორტების ბაზარია ზღვისპირა უძრავი ქონებით, რაც იზიდავს ტურისტებს და კონდომინიუმების მფლობელებს. ის გთავაზობთ მოკლევადიანი გაქირავების მაღალ შემოსავლის პოტენციალს, მაგრამ მკვეთრად სეზონურია.

ქონების ტიპები: ვილები აუზებით, კონდომინიუმები ზღვის ხედებით, ბინები ტურისტულ ზონებში.

მინიმალური ფასები: კონდომინიუმები – 100,000–120,000 აშშ დოლარიდან, ვილები – 250,000 აშშ დოლარიდან, პრემიუმ კლასის ვილები – 500,000 აშშ დოლარიდან და ზემოთ.

პოპულარული ტერიტორიები:

• პატონგი / კარონი / კატა: ტურისტული ნაკადი, მაღალი მოკლევადიანი მომგებიანობა.
• კამალა / სურინი / ბანგ ტაო: პრემიუმ კლასის ვილები, წყნარი ადგილები, იდეალურია ცხოვრების სტილის ინვესტიციებისთვის.

სამუი ორიენტირებულია ცხოვრების წესსა და ციფრული მომთაბარეებისთვის საშუალოვადიან გაქირავებაზე. შემოსავლიანობა ოდნავ დაბალია, ვიდრე პუკეტში, მაგრამ ბაზარი სტაბილურია მთელი წლის განმავლობაში.

ქონების ტიპები: კონდომინიუმები, ვილები, სტუდიები და აპარტამენტები პლაჟებთან ახლოს.

მინიმალური ფასები: სტუდიოები – 80 ათასი დოლარიდან, ერთსაძინებლიანი ბინები – 120 ათასი დოლარიდან, ვილები – 200 ათასი დოლარიდან.

პოპულარული ტერიტორიები:

• ჩავენგი/ლამაი: ცენტრალური პლაჟები ტურისტებისთვის აქტიური გაქირავების ადგილებით.
• ბოფუტი / მენამი: მშვიდი უბნები ცხოვრების წესით და გრძელვადიანი მოიჯარეებით.

ჩიანგ მაი სტუდენტური და IT ცენტრია, სადაც გრძელვადიანი გაქირავების მოთხოვნაა. სეზონურობა დაბალია, შემოსავლიანობა საშუალოა და შესვლის ბარიერები დაბალია.

ქონების ტიპები: ბინები და ტაუნჰაუსები, ცალკე მდგომი სახლები გარეუბნებში.

მინიმალური ფასები: სტუდიოები – 50-60 ათასი დოლარიდან, ერთსაძინებლიანი ბინები – 70-80 ათასი დოლარიდან, სახლები – 150 ათასი დოლარიდან.

პოპულარული ტერიტორიები:

• ნიმანი / სანტიტჰემი: IT და თანამშრომლობითი სამუშაო, მოთხოვნადი ციფრული მომთაბარეები.
• ძველი ქალაქი / მდინარისპირა: უნივერსიტეტებთან და ტურისტულ ზონებთან ახლოს.

პატაია და ჰუა ჰინი მასობრივი ბაზრის სეგმენტია ხელმისაწვდომი უძრავი ქონებით. ისინი შესაფერისია შეზღუდული ბიუჯეტის მქონე ინვესტორებისთვის, მაღალი კონკურენციითა და საშუალო შემოსავლიანობით.

ქონების ტიპები: კონდომინიუმები, მაღალსართულიანი ბინები, პატარა ვილები.

მინიმალური ფასები: კონდომინიუმები – 50-70 ათასი დოლარიდან, ერთსაძინებლიანი ბინები – 60-80 ათასი დოლარიდან, ვილები – 150-180 ათასი დოლარიდან.

პოპულარული ტერიტორიები:

• პატაია ცენტრალი / ჯომტიენი: ტურისტული ცენტრები, მაღალი მოკლევადიანი გაქირავების ფასები.
• ჰუა ჰინის ქალაქი / ხაო ტაკიაბი: წყნარი ადგილები, იდეალურია ოჯახური ცხოვრების წესისთვის.

რეგიონებისა და მახასიათებლების შედარებითი ცხრილი:

ტაილანდის უძრავი ქონების ბაზარი დაყოფილია მეორად და პირველად (ახალი შენობები) ნაწილებად და თითოეულ კატეგორიას ინვესტორის პერსპექტივიდან თავისი მახასიათებლები აქვს.

მეორადი ბაზარი ხასიათდება უფრო ხელმისაწვდომი ფასებით და დასრულებული უძრავი ქონებით, რაც საშუალებას იძლევა დაუყოვნებლივ მიიღოთ შემოსავალი გაქირავებიდან. ინვესტორის მთავარი პასუხისმგებლობა აქ არის ქონების საფუძვლიანი შემოწმება: კომუნალური მომსახურების მდგომარეობა, სამშენებლო მასალების გაუარესება და დეფექტების ან ნაკლოვანებების არსებობა, რამაც შეიძლება გავლენა მოახდინოს რემონტის ხარჯებსა და მომავალ შემოსავალზე.

ასევე მნიშვნელოვანია ადგილმდებარეობისა და ინფრასტრუქტურის შეფასება — ბანგკოკის ან ფუკეტის პრესტიჟულ უბნებში ხელახალი გაყიდვები შეიძლება უფრო მომგებიანი იყოს, ვიდრე ახალი განაშენიანებები, დამქირავებლების დაუყოვნებელი ნაკადისა და დადგენილი მოთხოვნის გამო.

ახალი განაშენიანებები (გეგმის მიღმა) უძრავი ქონების შეძენის შესაძლებლობას იძლევა უფრო დაბალ ფასად, თუმცა დაკავშირებულია რისკებთან: მშენებლობის შეფერხებები, მიწოდების თარიღების ცვლილებები, გადახდის გრაფიკის დაცვის აუცილებლობა და პროექტში შესაძლო ცვლილებები.

გადახდები, როგორც წესი, ეტაპობრივად ხორციელდება: საწყისი შენატანი, რამდენიმე ტრანში მშენებლობის დასრულების შემდეგ და საბოლოო გადახდა ქონების გადაცემისას. რისკების შესამცირებლად გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს დეველოპერის მიერ სათანადო გულმოდგინე მუშაობას და ხელშეკრულების პირობებს.

ბაზარზე ფასების დიაპაზონი განსხვავებულია: ბანგკოკსა და ჩიანგ მაიში სტუდიოს ტიპის ბინების და პატარა კონდომინიუმების ფასი 50,000-70,000 დოლარიდან იწყება, ხოლო ფუკეტსა და კო სამუიში ვილების ფასი 300,000 დოლარიდან იწყება.

ტაილანდი ავსტრიის წინააღმდეგ

საერთო ჯამში, მეორადი ბაზარი საშუალებას იძლევა უფრო სწრაფად დაიწყოს შემოსავლის გენერირება და დასრულებული უძრავი ქონების შერჩევა ძირითად სფეროებში, ხოლო ახალი განაშენიანებები შესაფერისია სტრატეგიული ინვესტორებისთვის, რომლებიც მზად არიან დაელოდონ და მართონ პროექტის რისკები.

ტაილანდში, სტანდარტული კონდომინიუმის ან ვილის საკუთრების მიღმა თქვენი საინვესტიციო პორტფელის დივერსიფიკაციის მრავალი ვარიანტი არსებობს.

კონდომინიუმები არის ქონება, სადაც დეველოპერი ან მმართველი კომპანია რამდენიმე წლის განმავლობაში ფიქსირებულ შემოსავალს იძლევა გარანტიას. ეს ამცირებს ოპერაციულ რისკებს, მაგრამ შემოსავალი, როგორც წესი, უფრო დაბალია, ვიდრე დამოუკიდებელი გასაქირავებელი უძრავი ქონების შემთხვევაში.

მართვადი ვილები მოკლევადიანი გაქირავების შემთხვევაში უფრო მაღალ შემოსავალს გვთავაზობენ, თუმცა პროფესიონალურ მენეჯმენტსა და მოვლა-პატრონობას საჭიროებენ. ინვესტორი შემოსავლის წილს იღებს, ხოლო კომპანია მარკეტინგს, დასუფთავებასა და გაქირავების მართვას ახორციელებს.

სტუდენტური საცხოვრებლები სტუდენტებისა და ახალგაზრდა პროფესიონალებისთვისაა განკუთვნილი. დამქირავებლების სტაბილური ნაკადი შემოსავალს ნაკლებად სეზონურს ხდის, თუმცა ქონებას უფრო ხშირი ინტერიერის რემონტი და მოვლა სჭირდება.

კომერციული უძრავი ქონება, მათ შორის ოფისები, საწყობები და ქუჩის საცალო ვაჭრობა, მოთხოვნადია დიდ ქალაქებში, მაგრამ საჭიროებს უფრო ღრმა ბაზრის ანალიზს და გრძელვადიან მართვას.

SPV-ის მეშვეობით მიწის შეძენა უცხოელს საშუალებას აძლევს, გვერდი აუაროს მიწის პირდაპირ საკუთრებასთან დაკავშირებულ შეზღუდვებს. ინვესტორი ქმნის ტაილანდურ კომპანიას (SPV) და მისი მეშვეობით ყიდულობს მიწას. ეს მოქნილობას უზრუნველყოფს, მაგრამ დამატებით იურიდიულ და საგადასახადო შედეგებს იძლევა.

შედარება ავსტრიასთან

ტაილანდი ინვესტორებს სთავაზობს მოკლევადიანი და სპეციალიზებული ფორმატების ფართო სპექტრს, სადაც შემოსავლები შეიძლება იყოს უფრო მაღალი, მაგრამ ოპერაციული და იურიდიული რისკები უფრო მაღალია. ავსტრია, მეორეს მხრივ, სტაბილურობასა და გრძელვადიან იჯარაზეა ორიენტირებული, სადაც შემოსავლები უფრო დაბალია, მაგრამ იურიდიული და საბაზრო რისკები მინიმალურია.

ტაილანდში თანამედროვე უძრავი ქონების ბაზარი მაღალ დონეზეა ადაპტირებული უცხოელი ინვესტორებისთვის და ტრანზაქციების მნიშვნელოვანი ნაწილი დისტანციურად სრულდება, მყიდველის ქვეყანაში ფიზიკურად ყოფნის გარეშე. ეს განსაკუთრებით აქტუალური გახდა COVID-ის შემდგომ პერიოდში, როდესაც ონლაინ პროცესები თითქმის „გასაღები ფურცლიდან“ აშენდა.

პროცესი ქონების შერჩევით იწყება: დეველოპერები და სააგენტოები უზრუნველყოფენ 3D ტურებს, ვიდეო მიმოხილვებს და ბინების ან ვილების დეტალურ გეგმებს. ბევრი კომპანია აწყობს „ვირტუალურ ჩვენებებს“ Zoom-ის ან WhatsApp-ის საშუალებით, სადაც აგენტი რეალურ დროში აჩვენებს ქონებას და პასუხობს კითხვებს. შესყიდვის შესახებ გადაწყვეტილების მიღების შემდეგ, ინვესტორი ონლაინ რეჟიმში აწერს ხელს დაჯავშნის ხელშეკრულებას, საერთაშორისო საბანკო გადარიცხვით იხდის დეპოზიტს.

დისტანციური იურიდიული დახმარება ტაილანდში ნოტარიულად წარმომადგენლობა სავალდებულო არ არის, ამიტომ ხელშეკრულებების შედგენა შესაძლებელია მინდობილობის საფუძველზე მოქმედი ადვოკატის მიერ. კლიენტი აწერს ხელს მინდობილობას ნოტარიუსთან მშობლიურ ქვეყანაში (შემდგომი აპოსტილით ან საკონსულო ლეგალიზებით) და ტაილანდში ადვოკატი უფლებამოსილია წარმოადგინოს მისი ინტერესები მიწის დეპარტამენტში.

ფინანსური ანგარიშსწორება საზღვარგარეთიდან საბანკო გადარიცხვით ხორციელდება. კანონი მოითხოვს, რომ უცხოელმა კონდომინიუმების მყიდველებმა ქვეყანაში თანხები უცხოურ ვალუტაში შეიტანონ და შემდეგ ბატებში გადააკონვერტირონ. თანხების წყაროს დასადასტურებლად და ვალუტის რეგულაციების დასაცავად, ივსება ვალუტის გაცვლის ფორმა (FET). ეს დოკუმენტი კრიტიკულად მნიშვნელოვანია: მის გარეშე ბინის საკუთრების რეგისტრაცია შეუძლებელია.

ტრანზაქცია რეგისტრირდება მიწის დეპარტამენტში , ადგილობრივ მიწის ოფისში. ინვესტორის დასწრება საჭირო არ არის: ადვოკატი ან წარმომადგენელი ასრულებს პროცესს, იღებს Chanote-ს (საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტს) და გადასცემს მას კლიენტს.

ამიტომ, ტაილანდში უძრავი ქონების დისტანციურად შეძენას 4-დან 8 კვირამდე სჭირდება, რაც დამოკიდებულია ქონების ტიპზე (დასრულებული თუ მშენებარე) და საბანკო გადარიცხვების სიჩქარეზე. ეს მოქნილი მოდელი საშუალებას აძლევს ინვესტორებს მთელი მსოფლიოდან შევიდნენ ბაზარზე რთული ბიუროკრატიული პროცედურების გარეშე.

შედარება ავსტრიასთან

ტაილანდურ უძრავ ქონებაში ინვესტირება მაღალ შემოსავალს და დაბალ შესვლის ბარიერებს გთავაზობთ, თუმცა მას თან ახლავს მთელი რიგი სპეციფიკური რისკები, რომლებიც მნიშვნელოვანია გასათვალისწინებელი შეძენამდე.

მიწის შეზღუდვები - უცხოელებს არ შეუძლიათ მიწის უშუალოდ ფლობა. საკუთრება შესაძლებელია მხოლოდ იჯარის ხელშეკრულებით (30-90 წლიანი იჯარით) ან სპეციალური პირობით (SPV) (ტაილანდური კომპანია). ეს ქმნის სამართლებრივ ნიუანსებს და მოითხოვს დოკუმენტების ფრთხილად დამოწმებას.

ვალუტის კონტროლი – უცხოური ვალუტის ტაილანდის ბანკში რეგისტრაციისთვის საზღვარგარეთიდან დიდი რაოდენობით გადარიცხვებს თან უნდა ახლდეს დეკლარაცია და თანხების წყაროს დამადასტურებელი საბუთი. შეცდომებმა შეიძლება გამოიწვიოს ქონების რეგისტრაციის შეფერხებები და სამართლებრივი გართულებები.

დეველოპერის რისკები განსაკუთრებით აქტუალურია ახალი (გეგმის მიღმა) სამშენებლო პროექტებისთვის. შესაძლებელია მშენებლობის შეფერხებები, გადახდის გრაფიკის ცვლილებები ან პროექტის უხარისხო ხარისხი.

ტურისტული სეზონურობა - მოკლევადიანი გაქირავება მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული ტურისტების შემოდინებაზე. ფუკეტსა და კო სამუიში, ზაფხულში გაქირავების შემოსავალი პიკის თვეებთან შედარებით შეიძლება 30-50%-ით შემცირდეს.

ტაილანდი იზიდავს არა მხოლოდ ინვესტორებს, არამედ მათაც, ვისაც სურს ინვესტიციების კომფორტულ ცხოვრების წესთან შერწყმა. ქვეყანა ემიგრანტებისთვის ტროპიკული კლიმატის, ზღვისპირა სანაპირო ზოლის, ცხოვრების დაბალი ღირებულებისა და განვითარებული ინფრასტრუქტურის უნიკალურ კომბინაციას სთავაზობს.

ტროპიკული კლიმატი მარტიდან მაისამდე ცხელი სეზონით, ივნისიდან ოქტომბრამდე წვიმიანი სეზონით და ნოემბრიდან თებერვლამდე გრილი მშრალი სეზონით ტაილანდს მთელი წლის განმავლობაში ცხოვრებისთვის მიმზიდველს ხდის. რეგიონული განსხვავებები ასევე გავლენას ახდენს კომფორტზე: ქვეყნის ჩრდილოეთი (ჩიანგ მაი) უფრო გრილი და მწვანეა, ხოლო სამხრეთი (ფუკეტი, კო სამუი) ზღვასა და პლაჟებზე წვდომას უზრუნველყოფს, თუმცა მაღალი ტენიანობით. ზღვა და ტროპიკული ტყეები ბუნების მოყვარულთა და გარე საქმიანობის მოყვარულთათვის უნიკალურ ცხოვრების წესს ქმნის.

ტაილანდს საერთაშორისო კლინიკებისა და საავადმყოფოების კარგად განვითარებული ქსელი აქვს. ბანგკოკი, ფუკეტი და კო სამუი გამოირჩევა მაღალი სტანდარტების მქონე სამედიცინო დაწესებულებებით, ინგლისურენოვანი პერსონალითა და თანამედროვე აღჭურვილობით. რეზიდენტებისა და გრძელვადიანი ვიზის მფლობელებისთვის სამედიცინო ხარჯები მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე ევროპის ქვეყნებში, ამავდროულად ინარჩუნებს მომსახურების შედარებით ხარისხს. უცხოელებისთვის კერძო დაზღვევა ფარავს მკურნალობას და სპეციალისტებთან კონსულტაციებს.

ტაილანდში ცხოვრება გაცილებით იაფია, ვიდრე დასავლეთ ევროპაში. კომფორტული ბინის ან კონდომინიუმის ქირა ბანგკოკში ან ჩიანგ მაიში თვეში 400-800 დოლარის ფარგლებში მერყეობს, ხოლო პუკეტში ან კო სამუიში ვილის დაქირავება 1200-2500 დოლარი ღირს. სასურსათო პროდუქტები, ტრანსპორტი, კომუნალური მომსახურება, ინტერნეტი და სახლის მოვლა-პატრონობა უფრო იაფია, ვიდრე ევროკავშირში. ხარჯების ეს დონე ინვესტორებს საშუალებას აძლევს არა მხოლოდ კომფორტულად იცხოვრონ, არამედ შემოსავლის უმეტესი ნაწილი გაქირავებული უძრავი ქონებიდან მიიღონ.

ტაილანდი აქტიურად იზიდავს ემიგრანტებს რუსეთიდან, ევროპიდან, ჩინეთიდან და შეერთებული შტატებიდან. ისეთ მსხვილ ტურისტულ და ბიზნეს ცენტრებში, როგორიცაა ბანგკოკი, ფუკეტი, კო სამუი და ჩიანგ მაი, ჩამოყალიბდა დიდი ემიგრანტული საზოგადოებები. ისინი დახმარებას უწევენ ყოველდღიურ საკითხებში, ეხმარებიან იურიდიულ და საბანკო საკითხებში და ქმნიან კლუბებსა და სკოლებს ემიგრანტების შვილებისთვის. ეს ხელს უწყობს ადაპტაციას და ცხოვრებას კომფორტულს ხდის.

ქვეყანა ცნობილია უსაფრთხო და მშვიდობიანი ატმოსფეროთი, ევროპის ძირითად ქალაქებთან შედარებით დაბალი დანაშაულის მაჩვენებლით. ადგილობრივი მოსახლეობა მეგობრული და თავაზიანია უცხოელების მიმართ, განსაკუთრებით ტურისტულ და ემიგრანტულ რაიონებში. ბავშვიანი ოჯახებისთვის ხელმისაწვდომია საერთაშორისო სკოლები, რომლებიც ინგლისურენოვან პროგრამებს სთავაზობენ, რაც ინტეგრაციას უწყობს ხელს.

დიდ ქალაქებსა და კურორტულ ზონებს აქვთ გზების, საზოგადოებრივი ტრანსპორტის, აეროპორტებისა და საზღვაო პორტების კარგად განვითარებული ქსელი. ბანგკოკს აქვს როგორც BTS, ასევე MRT, რაც უზრუნველყოფს მოსახერხებელ სატრანსპორტო წვდომას. ფუკეტისა და კო სამუის ტურისტულ ზონებში არის ფართო ტაქსის, მანქანების გაქირავებისა და ბორნის მომსახურება.

ტაილანდი დასვენების ფართო შესაძლებლობებს გთავაზობთ: პლაჟები, წყლის სპორტი, გოლფი, იოგა, ფიტნესი, საერთაშორისო რესტორნები, სპა-ცენტრები და კულტურული ღონისძიებები. კულტურული ღონისძიებები და ფესტივალები, როგორიცაა სონგკრანი (ტაილანდური ახალი წელი) და ლოი კრატონგი, განსაკუთრებულ ატმოსფეროს ქმნის.

უძრავი ქონების ინვესტიციიდან გასვლა ინვესტორის სტრატეგიის ერთ-ერთი მთავარი ეტაპია. ეს დამოკიდებულია ქონების ტიპზე, რეგიონზე, საკუთრების სტრუქტურასა და ბაზრის პირობებზე. ტაილანდში ბაზარი გთავაზობთ როგორც მაღალ შემოსავალს, ასევე ლიკვიდურობასთან და სეზონურობასთან დაკავშირებულ გარკვეულ გამოწვევებს, ხოლო ავსტრია სტაბილურობას, მაგრამ დაბალი შემოსავლის პოტენციალს გვთავაზობს.

ტაილანდში უძრავი ქონების გაყიდვები ხშირად სააგენტოების მეშვეობით ხორციელდება, განსაკუთრებით თუ მფლობელი საზღვარგარეთ იმყოფება. სააგენტოები ქონების ფასის შეფასებაში ეხმარებიან სეზონურობის, მოთხოვნის დინამიკისა და გაქირავების ტიპის (გრძელვადიანი თუ მოკლევადიანი) მიხედვით.

ბანგკოკსა და ჩიანგ მაიში უძრავი ქონება უფრო სწრაფად იყიდება ემიგრანტებისა და ციფრული მომთაბარეების მხრიდან სტაბილური მოთხოვნის წყალობით. პუკეტისა და კო სამუის კურორტულ კუნძულებზე, ტურისტული ნაკადის სეზონური რყევების გამო, საშუალო გაყიდვების პერიოდი შეიძლება უფრო ხანგრძლივი იყოს.

უძრავი ქონების საშუალო ექსპოზიციის დრო ტაილანდის მეორად ბაზარზე:

• ბანგკოკი: 3-6 თვე, მაღალი ინტერესი გრძელვადიანი გაქირავების მქონე კონდომინიუმებისა და ბინებისთვის.
• ფუკეტი/სამუი: 6-12 თვე, უფრო მაღალი შემოსავლიანობა, მაგრამ სეზონური ბაზარი.
• ჩიანგ მაი: 3-6 თვე, გრძელვადიანი გაქირავება, სტუდენტებისა და IT სპეციალისტების სტაბილური მოთხოვნა.
• პატაია/ჰუა ჰინი: 4-8 თვე, მასობრივი სეგმენტი, მაღალი კონკურენცია.

შედარებისთვის, ავსტრიაში ლიკვიდურობა უფრო თანაბრად არის განაწილებული: ვენა – 2-4 თვე, ზალცბურგი – 3-5 თვე, ინსბრუკში – 3-6 თვე. დაბალი შემოსავლიანობის მიუხედავად, ბაზარი ნაკლებად ცვალებადია.

ტაილანდში არარეზიდენტებისთვის კაპიტალის მოგების გადასახადი დაახლოებით 5-10%-ია, ქონების კატეგორიისა და საკუთრების პერიოდის მიხედვით, პლუს 2%-მდე ოდენობის საფოსტო გადასახადი. სპეციალური დანიშნულების უძრავი ქონების მფლობელებისთვის გადასახადები შეიძლება განსხვავდებოდეს და საჭიროებს იურიდიულ კონსულტაციას. ავსტრიაში ფიზიკური პირებისთვის კაპიტალის მოგების გადასახადი დაახლოებით 25%-ია, რაც ამცირებს შემოსავალს, მაგრამ გაყიდვის პროცესს გამჭვირვალეს და პროგნოზირებადს ხდის.

ინვესტიციიდან გასვლა შეიძლება მოიცავდეს მემკვიდრეობას ან ჩუქებას. ტაილანდში მნიშვნელოვანია საკუთრების უფლების სათანადოდ რეგისტრაცია, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საკუთრება SPV-ის მეშვეობით არის შენახული. ამის გარეშე აქტივების გადაცემა შეიძლება რთული იყოს. ავსტრიაში პირდაპირი საკუთრება და ნოტარიუსის სისტემა ქონების გადაცემას უფრო მარტივს და უსაფრთხოს ხდის.

ტაილანდი მაღალი პოტენციური გასვლის შემოსავლით გამოირჩევა - კურორტებზე მოკლევადიანი გაქირავების მქონე უძრავი ქონებისთვის წელიწადში 12%-მდე. ისეთ ურბანულ ადგილებში, როგორიცაა ბანგკოკი და ჩიანგ მაი, შემოსავლები ოდნავ დაბალია (3-6%), მაგრამ უფრო სტაბილურია. ავსტრიაში გასვლის შემოსავლები დაბალია - 2-3%, მაგრამ კაპიტალის დაკარგვის რისკი მინიმალურია.

წარმატებულ გასვლაზე მოქმედი ფაქტორები

• მდებარეობა: ტურისტულ და ბიზნეს ზონებში იყიდება უფრო სწრაფად და უფრო მეტ ფასად.
• სეზონურობა: კურორტის ტერიტორიები ტურისტების შემოდინებაზეა დამოკიდებული; პიკური გაყიდვები მაღალი სეზონის განმავლობაშია, ნოემბრიდან თებერვლამდე.
• ქონების ტიპი: ბინები და კონდომინიუმები უფრო სწრაფად იყიდება, ვიდრე კურორტის ვილები.
• სამართლებრივი სიცხადე: მკაფიო საკუთრების უფლების და დამოწმებული სპეციალური პირის ქონა მნიშვნელოვნად აჩქარებს პროცესს.
• შემოსავლის მართვა: უძრავი ქონება, რომელსაც აქვს დადასტურებული გაქირავების შემოსავალი, მეტ მყიდველს იზიდავს.

გასვლის ინვესტიციები: ტაილანდი vs. ავსტრია

ტაილანდში ინვესტიციების განხორციელება პოტენციურად უფრო მომგებიანია, თუმცა საჭიროა სეზონურობის, იურიდიული ასპექტების დაგეგმვა და გათვალისწინება, ასევე სწორი რეგიონის შერჩევა. ავსტრია მინიმალურ რისკებს და სწრაფ ლიკვიდურობას გვთავაზობს, თუმცა შემოსავლიანობა დაბალია და მოკლევადიანი სტრატეგიებისთვის ნაკლებად მიმზიდველია.

შემთხვევა 1: ბანგკოკი – 60 მ² კონდომინიუმი, 4.8% შემოსავლიანობა

ინვესტორმა შეიძინა ბინა ახალ საცხოვრებელ კომპლექსში სუხუმვიტის რაიონში, BTS Skytrain-ის მახლობლად. ქონება სრულად არის აღჭურვილი დეველოპერის მიერ და გრძელვადიანი იჯარით არის გაცემული IT სექტორიდან ჩამოსულ ემიგრანტზე.

საშუალო ქირის განაკვეთი წელიწადში 4.8%-იან შემოსავალს იძლევა, ხოლო ლოკაციის ლიკვიდურობა მაღალია საერთაშორისო კომპანიების სპეციალისტების მხრიდან საცხოვრებელზე სტაბილური მოთხოვნის გამო. ეს შემთხვევა ასახავს „კაპიტალში დაბალი რისკებით კონსერვატიული ინვესტიციების“ სტრატეგიას.

შემთხვევა 2: ფუკეტი – 250 მ² ვილა აუზით, შემოსავლიანობა 9.5%

დუბაიდან ჩამოსულმა კლიენტმა კუნძულის დასავლეთ სანაპიროზე, ბანგ ტაოს რაიონში, ვილაში ინვესტიცია ჩადო, სადაც ფუფუნების კურორტებია განთავსებული. ქონებას საერთაშორისო კომპანია მართავს, რომელიც Airbnb-სა და Booking-ის მეშვეობით მოკლევადიან გაქირავებას სთავაზობს.

მაღალი ტურისტული ნაკადისა და პრემიუმ სეგმენტის წყალობით, ქონება წლიურად 9.5%-იან შემოსავალს იძლევა, ხოლო სეზონის პიკზე შემოსავალი 12%-ს აჭარბებს. ეს აგრესიული სტრატეგიის მაგალითია - „კურორტის უძრავი ქონება მოკლევადიანი გაქირავებით“.

შემთხვევა 3: სამუი – 45 მ² ბინა, 7.1% შემოსავლიანობა

ახალგაზრდა ევროპელმა ინვესტორმა ჩავენგის სანაპიროსთან ახლოს პატარა ბინა შეიძინა. ქონება სრულად ავეჯითა და რემონტით იყო შეძენილი, დამატებითი ინვესტიციით დიზაინის პაკეტში, რათა მისი გაქირავების მიმზიდველობა გაზრდილიყო.

ბინა ციფრული მომთაბარეებისა და ტურისტებისთვის 3-6 თვით ქირავდება, წლიური 7.1%-იანი შემოსავლით. კო სამუის ბაზარი მთელი წლის განმავლობაში სტაბილურია და ქონება შემოსავლისა და ცხოვრების წესის მახასიათებლებს აერთიანებს.

შემთხვევა 4: ჩიანგ მაი – 35 კვ.მ. სტუდია, 5.4% მომგებიანობა

სინგაპურელმა ინვესტორმა ჩიანგ მაის უნივერსიტეტისა და IT პარკის მახლობლად მდებარე თანამედროვე კონდომინიუმში სტუდია შეიძინა. მოთხოვნა, ძირითადად, სტუდენტებისა და IT სექტორში მომუშავე ფრილანსერების მხრიდანაა.

შემოსავლიანობა წლიურად 5.4% იყო და საკუთრებაზე ტურისტული სეზონი გავლენას არ ახდენს, დატვირთვის დონე კი მთელი წლის განმავლობაში მაღალი რჩება. კვლევის სტრატეგიაა „სტაბილური ფულადი ნაკადი საგანმანათლებლო და ტექნოლოგიურ ცენტრში“.

შემთხვევა 5: პატაია – 40 მ² კონდომინიუმ-სასტუმრო, გარანტირებული შემოსავლის 6%-იანი განაკვეთით

ყაზახეთიდან ჩამოსულმა კლიენტმა შეიძინა ბინა კონდომინიუმ-სასტუმროს კომპლექსში, მმართველი კომპანიისგან გარანტირებული შემოსავლით. მმართველი კომპანია ახორციელებს მარკეტინგულ და გაქირავების ოპერაციებს და პირველი ხუთი წლის განმავლობაში იხდის ფიქსირებულ 6%-იან წლიურ პროცენტს.

გარანტირებული პერიოდის დასრულების შემდეგ, მომგებიანობა დამოკიდებული იქნება დატვირთულობაზე, თუმცა ქონება მდებარეობს პატაიას ცენტრში, პლაჟიდან ფეხით სავალ მანძილზე, რაც ამცირებს რისკებს.

შემთხვევა 6: ჰუა ჰინი – 180 მ² სახლი, 4.2% შემოსავლიანობა

ევროპულმა ოჯახმა სახლი შეიძინა გოლფის მოედნის მახლობლად, დახურულ დასახლებაში. ისინი ქონებას ნაწილობრივ საკუთარ საცხოვრებლად და ნაწილობრივ მმართველი კომპანიის მეშვეობით გასაქირავებლად იყენებენ.

საშუალო შემოსავალი წელიწადში 4.2%-ია, თუმცა შეძენის მთავარი მიზანი ცხოვრების წესში ინვესტიციაა: შესაძლებლობა, ზამთარი ტაილანდში გაატარო და დამატებითი შემოსავალი მიიღო, როდესაც სახლი ცარიელია.

ათ წელზე მეტია, რაც აზიასა და ავსტრიაში უძრავი ქონების სფეროში ვმუშაობ და ვხედავ, თუ როგორ განსხვავდება ეს ბაზრები მნიშვნელოვნად სტრუქტურით, რისკებითა და საინვესტიციო მიდგომებით. ტაილანდი ყოველთვის საინტერესო პლატფორმა იყო ჩემთვის - ის აერთიანებს მაღალ შემოსავლიანობას და ცხოვრების წესს, მაგრამ მოითხოვს ფრთხილად მომზადებას და იურიდიულ მოსაზრებებს.

პირველი, რასაც ყოველთვის ვურჩევ ჩემს კლიენტებს, არის საფუძვლიანი შემოწმება. ტაილანდში უმნიშვნელოვანესია საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის, დეველოპერის ნებართვების და საკუთრების პირობების შემოწმება, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ვილებსა და იჯარით აღებულ შენობებს ეხება. მეორე მთავარი ფაქტორია ტურისტული ტრაფიკისა და გაქირავების მოთხოვნის ანალიზი: ეს განსაზღვრავს ინვესტიციის ანაზღაურებას და გასვლის ვადებს.

უძრავი ქონების არჩევისას, მე კლიენტის სტრატეგიას ვეყრდნობი. თუ კონსერვატიული მოდელის გამოყენებაა სასურველი, უმჯობესია განვიხილოთ ბანგკოკი, სადაც გრძელვადიანი გაქირავების ადგილებია ემიგრანტებისა და საერთაშორისო პროფესიონალებისთვის. თუ მომგებიანობასა და სტაბილურობას შორის ბალანსის მიღწევაა სასურველი, მაშინ კო სამუი ან ჩიანგ მაი, სადაც ბაზარი ნაკლებად მგრძნობიარეა სეზონური რყევების მიმართ. მათთვის, ვინც უფრო აგრესიული სტრატეგიისთვისაა მზად, გირჩევთ ფუკეტს, სადაც მოკლევადიანი გაქირავება 10-12%-მდე შემოსავალს გვთავაზობს, მაგრამ სეზონურობა და მარეგულირებელი რისკები უნდა იქნას გათვალისწინებული.

ასევე, ჩემი კლიენტების ყურადღებას ვამახვილებ საკუთრების სტრუქტურებსა და გადასახადების ოპტიმიზაციაზე. ტაილანდში შესაძლებელია სხვადასხვა სტრუქტურა, ბინის პირდაპირი ფლობიდან დაწყებული, კომპანიის ვილის ქვეშ რეგისტრაციით დამთავრებული. თითოეულ სტრუქტურას აქვს საკუთარი საგადასახადო შედეგები და მნიშვნელოვანია მათი წინასწარ გაგება.

ჩემთვის, ჭკვიანური სტრატეგია ხშირად ორი სამყაროს გაერთიანებას გულისხმობს: ავსტრიის სტაბილურობასა და ტაილანდის მომგებიანობას. ვენა კაპიტალის შენარჩუნებასა და პროგნოზირებადობას გვთავაზობს, ხოლო ფუკეტი ან კო სამუი საშუალებას გაძლევთ გაზარდოთ შემოსავლები და თქვენს პორტფელს ცხოვრების წესის კომპონენტი დაამატოთ. ეს ბალანსი საუკეთესოდ მუშაობს როგორც ოჯახის ინვესტორებისთვის, ასევე მათთვის, ვინც საერთაშორისო პორტფელს ქმნის.

ტაილანდსა და ავსტრიას შორის არჩევანი ინვესტორის მიზნებზეა დამოკიდებული. თუ მთავარი მიზანი კაპიტალის შენარჩუნებაა სტაბილურ იურისდიქციაში პროგნოზირებადი წესებით, ავსტრია უკეთესი ვარიანტია. თუმცა, თუ ინვესტორი რეგიონის აყვავებულ ტურიზმთან და განვითარებასთან დაკავშირებულ შემოსავალს ეძებს, ტაილანდი შესაძლებლობების უფრო ფართო სპექტრს სთავაზობს.

ტაილანდი მოგებულია საგადასახადო ტვირთის, შესვლის ხარჯებისა და მომგებიანობის პოტენციალის თვალსაზრისით . თუმცა, ეს მოითხოვს უფრო მეტ ყურადღებას იურიდიულ ასპექტებსა და პროფესიულ მხარდაჭერას. ავსტრია უსაფრთხო თავშესაფარია კონსერვატიული ინვესტორებისთვის, სადაც შემოსავლები დაბალია, მაგრამ რისკები მინიმალური.

ექსპერტების რჩევები სამ ძირითად წესს მოიცავს:

1. აუცილებელია ითანამშრომლოთ ადვოკატთან, რომელსაც აქვს გამოცდილება აზიაში.
2. შეამოწმეთ დეველოპერი და ქონების იურიდიული ისტორია.
3. თავიდანვე დაგეგმეთ თქვენი იჯარის მართვა და გასვლის სტრატეგია.

2030 წლის პროგნოზი ტაილანდის სასარგებლოდ არის: ტურიზმის ზრდა წელიწადში 80-90 მილიონ ადამიანამდეა მოსალოდნელი, მასშტაბური ინფრასტრუქტურული პროექტების (აეროპორტები, ჩქაროსნული მატარებლები, გზები) და მოკლევადიანი იჯარის უფრო მკაცრი რეგულაციების პარალელურად. ეს ყველაფერი გამოიწვევს ფასების ზრდას ძირითად რეგიონებში (ფუკეტი, ბანგკოკი და კო სამუი), მაგრამ მოითხოვს გარიგების უფრო დახვეწილ სტრუქტურირებას.

1. იურიდიული ნაწილი

საკუთრების დადასტურება: უცხოელებს შეუძლიათ ფლობდნენ ბინას 49%-იანი კვოტის ფარგლებში ან იჯარით აიღონ მიწის ნაკვეთი/ვილა 30 წლამდე ვადით (გახანგრძლივების ოფციით). მიწის ნაკვეთებისთვის უფრო ხშირად გამოიყენება კერძო პარტნიორობა (SPV) ან ტაილანდელ პარტნიორთან ერთად აშენებული სტრუქტურა.

კონდომინიუმების კვოტა: დარწმუნდით, რომ პროექტში უცხოური კვოტა არ გადააჭარბებს (წინააღმდეგ შემთხვევაში, შეძენა შეუძლებელი იქნება).

დეველოპერი და ქონება: შეამოწმეთ პროექტის იურიდიული სისუფთავე, ნებართვების ხელმისაწვდომობა, დასრულებული პროექტების ისტორია და სასამართლო დავების არარსებობა.

სათანადო შემოწმება: დაიქირავეთ ადვოკატი საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის (Chanote), რეგისტრირებული ტვირთის და გადაუხდელი გადასახადების ან კომუნალური გადასახადების შესამოწმებლად.

კონტრაქტი: ყურადღებით გადახედეთ კონტრაქტის პირობებს - ჯარიმებს დაგვიანებული გადახდებისთვის, დეველოპერის გარანტიებს, დეპოზიტის დაბრუნების პირობებს.

2. ფინანსური ნაწილი

ვალუტის კონტროლი: თანხები საზღვარგარეთიდან უნდა გადაირიცხოს უცხოურ ვალუტაში, გადახდის სწორი მიზნით (ვალუტის გაცვლის ფორმა), წინააღმდეგ შემთხვევაში ქონება არ დარეგისტრირდება უცხოელის სახელზე.

მომსახურების საფასური: წინასწარ გაარკვიეთ, რა ღირს კომპლექსის მოვლა-პატრონობა (ჩვეულებრივ, თვეში 1-3 აშშ დოლარი/მ²).

რემონტი და ავეჯი: ახალ შენობებს ხშირად აქვთ შიშველი კორპუსი ან ძირითადი მოპირკეთება, მაგრამ გასაქირავებელი უძრავი ქონებისთვის ავეჯი აუცილებელია. ამისთვის გამოთვალეთ ბიუჯეტი.

გადასახადები:

• ქირის შემოსავალი – 15% არარეზიდენტებისთვის.
• გაყიდვისას – კაპიტალის მოგების გადასახადი და საფოსტო მარკის გადასახადი (5-10%).
• საკუთრება – მინიმალური გადასახადი (კადასტრო ღირებულების 0.01-0.1%), თუმცა მომსახურების საფასური შეიძლება უფრო მნიშვნელოვანი იყოს.

დაზღვევა: ქონების დაზღვევა (ხანძრის, წყალდიდობის, სტიქიური უბედურებებისგან).

3. მენეჯმენტი და მომგებიანობა

გაქირავების მოდელის არჩევანი: მოკლევადიანი (Airbnb, Booking), საშუალოვადიანი (ციფრული მომთაბარეები) ან გრძელვადიანი (ემიგრანტები, სტუდენტები).

მმართველი კომპანია: გააფორმეთ ხელშეკრულება ქონების მმართველ კომპანიასთან (საკომისიო, როგორც წესი, ქირის 20-30%-ია). გაეცანით კომპანიის გამოცდილებას და მიმოხილვებს.

მომგებიანობა: შეაფასეთ ფაქტობრივი შემოსავლიანობა – არა მხოლოდ დეველოპერის დოკუმენტაციის, არამედ დამოუკიდებელი მონაცემების საფუძველზეც. შეადარეთ სხვა რეგიონებს (ბანგკოკი 3-6%, ფუკეტი 7-12%, კო სამუი 6-10%).

სეზონურობა: გაითვალისწინეთ, რომ კურორტებზე (ფუკეტი, სამუი) შემოსავალი სეზონის მიხედვით მნიშვნელოვნად განსხვავდება.

4. ოპერაციული რისკები

მოკლევადიანი გაქირავების რეგულაციები: ტაილანდში კანონები ზღუდავს დღიურ გაქირავებას, მაგრამ პრაქტიკაში ისინი ყოველთვის არ სრულდება. მნიშვნელოვანია ადგილობრივი რისკების გაგება და იმ მმართველ კომპანიებთან თანამშრომლობა, რომლებიც ერკვევიან ნიუანსებში.

მშენებლობის ხარისხი: ყურადღებით შეამოწმეთ ქონება, განსაკუთრებით მეორადი ბაზარი (ტენიანობა, კონდიციონერები, ელექტრო სისტემები).

კონკურენცია: მასობრივ სეგმენტებში (პატაია, ჰუა ჰინი) მაღალი მიწოდებაა, რაც ამცირებს მომგებიანობას.

ინვესტიციიდან გასვლა: წინასწარ შეაფასეთ ადგილმდებარეობის ლიკვიდურობა - ბანგკოკსა და ფუკეტში გაყიდვა უფრო ადვილია, ვიდრე პატაიაში ან პატარა ქალაქებში.

5. სტრატეგია და გასვლის გეგმა

საინვესტიციო სცენარი: განსაზღვრეთ თქვენი სტრატეგია (კონსერვატიული ბანგკოკი, დაბალანსებული სამუი/ჩიანგ მაი, აგრესიული ფუკეტი).

საკუთრების პერიოდი: გეგმავთ ქონების ფლობას 5, 10 თუ 15 წლის განმავლობაში? ეს გავლენას ახდენს გადასახადებსა და მომგებიანობაზე.

წვდომა: სააგენტოს ან კერძო გარიგების მეშვეობით. კურორტებზე ექსპოზიციის პერიოდს შეიძლება 12-18 თვე დასჭირდეს.

მემკვიდრეობა: ანდერძის შედგენა (შესაძლებელია ტაილანდში) მემკვიდრეებისთვის უფლებების რეგისტრაციას გაამარტივებს.

კაპიტალის რეპატრიაცია: დარწმუნდით, რომ ყველა გადახდა სწორად არის დამუშავებული, წინააღმდეგ შემთხვევაში, საზღვარგარეთ თანხის უკან გადარიცხვა რთული იქნება.