როგორ ვიყიდოთ უძრავი ქონება საფრანგეთში შეცდომის დაშვების გარეშე

2025 წელს, საფრანგეთის უძრავი ქონების ბაზარი 2023–2024 წლებში შენელების შემდეგ ძლიერ აღდგენას აჩვენებს. მხოლოდ წლის პირველ ნახევარში ტრანზაქციების რაოდენობა გასული წლის პირველ ნახევართან შედარებით 12%-ით გაიზარდა. ქვეყნის მასშტაბით კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასმა 3,017 ევროს მიაღწია. პარიზი კვლავ ყველაზე ძვირადღირებულ ბაზარად რჩება, სადაც ფასები კვადრატულ მეტრზე 9,420 ევროს შეადგენს, რაც 2025 წლის თებერვალთან შედარებით 0.4%-ით მეტია.

ამ სტატიის მიზანია ფრანგული უძრავი ქონების საინვესტიციო მიმზიდველობის განხილვა. ამ სტატიაში ჩვენ გავაანალიზებთ ბაზრის ძირითად ტენდენციებს, შევაფასებთ სამართლებრივ და საგადასახადო პირობებს და განვიხილავთ, თუ რომელი ქონება და ადგილმდებარეობა იმსახურებს ინვესტორების ყურადღებას მათი მიზნებიდან გამომდინარე.

რატომ ახლა?

• ბაზრის აქტივობა იზრდება. 2025 წლის პირველ ექვს თვეში ტრანზაქციების რაოდენობა 2024 წელთან შედარებით 12%-ით გაიზარდა.
• პრემიუმ რეგიონებში ფასები იზრდება. პარიზი, კოტ-დ’აზური და პროვანსი კვლავ განიცდიან ფასების სტაბილურ ზრდას.
• ცვლილებები გაქირავების რეგულაციებში. ახალი წესები ხელს უწყობს გრძელვადიანი კონტრაქტების დადებას და ამცირებს მოკლევადიანი გაქირავების რისკებს.
• საიმედო საინვესტიციო აქტივი. გლობალური ეკონომიკური არასტაბილურობის ფონზე, საფრანგეთი კაპიტალის დასაცავად უსაფრთხო ვარიანტად რჩება.

მე მქვია ოქსანა ჟუშმანი. განათლებით იურისტი ვარ და სპეციალიზირებული ვარ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების განხორციელებაში ევროკავშირის ქვეყნებში, მათ შორის საფრანგეთში, ავსტრიასა და გერმანიაში. წლების განმავლობაში, მე ვუჭერდი მხარს ტრანზაქციებს ყველა ეტაპზე: ქონების შერჩევიდან და იურიდიული შემოწმებიდან დაწყებული, გადასახადების ოპტიმიზაციამდე და საკუთრების სტრუქტურამდე. ჩემი მთავარი მიზანია ინვესტიციების დაცვა და ინვესტიციის პროცესის კლიენტებისთვის გამჭვირვალე და მომგებიანი გახდომა.

საფრანგეთი ინვესტორებს სთავაზობს მაღალ ლიკვიდურობას, უძრავი ქონების ფართო არჩევანს და კარგად განვითარებულ ინფრასტრუქტურას. ის ყველაფერს სთავაზობს, პარიზში მდებარე ბინებიდან და გარეუბნებში მდებარე სახლებიდან დაწყებული, ალპური შალეებითა და სანაპირო ვილებით დამთავრებული. საფრანგეთი აერთიანებს ცხოვრების წესის ინვესტიციების მიმზიდველობას შედარებით მაღალ შემოსავლის პოტენციალთან, რადგან ტურიზმი და მაღალი მოთხოვნა ქირაზე ქმნის მდგრადი შემოსავლის პოტენციალს, განსაკუთრებით გრძელვადიან პერსპექტივაში.

ავსტრია, მეორე მხრივ, უფრო სტაბილური საბაზრო მოდელით გამოირჩევა. რისკები უფრო დაბალია, კანონმდებლობა უფრო გამჭვირვალეა და ინვესტორების წესები უფრო მკაცრია, რაც კაპიტალის საიმედო დაცვას უზრუნველყოფს. ავსტრიაში გაქირავების შემოსავლიანობა, როგორც წესი, წლიურად 2-3%-ით შემოიფარგლება, მაგრამ ეს კონსერვატიზმი ბაზარს პროგნოზირებადს ხდის. მნიშვნელოვანი ფაქტორია ავსტრიულ უძრავ ქონებაზე მუდმივად მაღალი მოთხოვნა, რაც ფასებს უჭერს მხარს და მყიდველების მხრიდან ინტერესს ადასტურებს. საფრანგეთისგან განსხვავებით, სადაც შემოსავლები დიდწილად ტურიზმსა და ბაზრის რყევებზეა დამოკიდებული, ავსტრიაში უძრავი ქონება კაპიტალის შენარჩუნების საშუალებად გვევლინება. ამიტომ, უძრავ ქონებაში ინვესტირება ხშირად უსაფრთხო, გრძელვადიან სტრატეგიად აღიქმება და არა აგრესიულად ფულის შოვნის გზად.

ამგვარად, საფრანგეთი შესაფერისია მათთვის, ვინც უფრო დინამიურ შესაძლებლობებს ეძებს და მზადაა მაღალი შემოსავლის მისაღებად რისკები აიღოს, ხოლო ავსტრია უკეთესია კონსერვატიული ინვესტორებისთვის, რომლებიც აფასებენ სტაბილურობას, სამართლებრივ უსაფრთხოებას და უძრავი ქონების ღირებულების გრძელვადიან ზრდას.

საფრანგეთს დიდი ხანია ძლიერი პოზიცია უჭირავს ევროპის წამყვან ბაზრებს შორის. მისი სამართლებრივი ჩარჩო იცავს ინვესტორების უფლებებს, ხოლო მაღალი ლიკვიდურობა საშუალებას აძლევს უძრავ ქონებას იპოვოს მყიდველები და მოიჯარეები.

„Mordor Intelligence Source“-ის მონაცემებით, საფრანგეთის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი 2025 წელს 528.33 მილიარდ აშშ დოლარად არის შეფასებული და პროგნოზით, 2030 წლისთვის ის 697.52 მილიარდ აშშ დოლარამდე გაიზრდება, რაც წლიური ზრდის 5.92%-იან ტემპს (CAGR) წარმოადგენს.

საფრანგეთის უძრავი ქონების ბაზარი მწიფე და სტაბილურად ითვლება: დადგენილია გამჭვირვალე ტრანზაქციების წესები და სამართლებრივი სისტემა საიმედოდ იცავს ინვესტორების ინტერესებს. შედეგად, საფრანგეთში უძრავი ქონება საკმაოდ ლიკვიდურია. ეს განსაკუთრებით შესამჩნევია დიდ ქალაქებსა და პოპულარულ კურორტებზე, სადაც უძრავი ქონება იშვიათად რჩება ბაზარზე დიდი ხნით და სწრაფად პოულობს ახალ მფლობელებს ან მოიჯარეებს.

საფრანგეთში ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის შეძენით დაინტერესებულ კლიენტებთან მუშაობის გამოცდილების საფუძველზე, ჩვენ ხშირად განვიხილავდით პარიზის გარეუბნებში არსებულ ვარიანტებს, ასევე კოტ-დ’აზურზე მდებარე პატარა ბინებს. შედარებით დაბალი ფასების მიუხედავად, ამ უძრავ ქონებას კარგი შემოსავალი ჰქონდა, ძირითადად გრძელვადიანი გაქირავების სტაბილური მოთხოვნის გამო.

PwC-ისა და მსოფლიო ბანკის ბოლოდროინდელი ანალიტიკური ანგარიშების თანახმად, საფრანგეთი უძრავი ქონების ტრანზაქციების უსაფრთხოებისა და საკუთრების უფლებების დაცვის თვალსაზრისით მუდმივად ევროპის ლიდერებს შორისაა. უფრო მეტიც, ქვეყნის უდიდეს ქალაქებში გაქირავების შემოსავლიანობა აღემატება ევროკავშირის საშუალო მაჩვენებელს და დაახლოებით 4–5%-ს აღწევს.

ბევრი ინვესტორი არასაკმარისად აფასებს სამართლებრივი დაცვის მნიშვნელობას. მე ყოველთვის ვურჩევ კლიენტებს განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციონ შეძენილი ქონების იურიდიულ შემოწმებას და ითანამშრომლონ მხოლოდ სანდო აგენტებთან და ნოტარიუსთან, განსაკუთრებით საფრანგეთში ბინის გაქირავების მიზნით შეძენისას.

საფრანგეთი აერთიანებს შედარებით მაღალ შემოსავლიანობას, სტაბილურობასა და პროგნოზირებადობას, ასევე ცხოვრების წესს, რომელიც მიმზიდველია მრავალი მყიდველისთვის.

პარიზი და საფრანგეთის სამხრეთი ტრადიციულად რჩება საფრანგეთში უძრავი ქონების ინვესტიციების მთავარ დანიშნულების ადგილად. მათი მიმზიდველობა განპირობებულია მაღალი ლიკვიდურობის, სტაბილური მოთხოვნისა და გამორჩეული ცხოვრების წესის კომბინაციით, რომელსაც როგორც ადგილობრივი, ასევე უცხოელი მყიდველები აფასებენ.

პარიზი განსაკუთრებით მიმზიდველია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც ეძებენ სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს და კაპიტალის გრძელვადიან ზრდას. ამასობაში, კოტ-დ’აჟური და პროვანსი იზიდავენ მათ, ვისაც სურს ინვესტიციების შერწყმა რეგიონის პრესტიჟთან და ტურისტულ პოტენციალთან.

• პარიზი ევროპის უდიდესი ბიზნეს და ტურისტული ცენტრია და მაღალი ლიკვიდურობით გამოირჩევა.
• კოტ-დ’აზური და პროვანსი პრემიუმ რეგიონებია, სადაც ვილები მოთხოვნადია. ასევე არსებობს სტაბილური სეზონური მოთხოვნა და უცხოელი ინვესტორების მხრიდან მუდმივი ინტერესი.

ამ რაიონებში შედარებით დაბალფასიან უძრავ ქონებასაც კი შეუძლია მნიშვნელოვანი შემოსავლის გენერირება. მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა ნიცაში პატარა ვილა შეიძინა: გაქირავებიდან მიღებულმა შემოსავალმა სრულად აანაზღაურა ინვესტიცია მხოლოდ პირველი ორი ტურისტული სეზონის განმავლობაში, მიუხედავად იმისა, რომ თავდაპირველი მიზანი საფრანგეთში ხელმისაწვდომი სახლის პოვნა იყო.

საფრანგეთი, ზოგადად, ინარჩუნებს ევროპის ერთ-ერთი ყველაზე სტაბილური და მიმზიდველი ბაზრის სტატუსს. Notaires de France-ის მონაცემებით, 2024 წლის აპრილიდან 2025 წლის აპრილამდე ქვეყანაში 892 000 უძრავი ქონება გაიყიდა - წინა წელთან შედარებით 50 000-ით მეტი. სახლის საშუალო ფასმა კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 2 953 ევრო შეადგინა.

ბაზრის ისტორია აჩვენებს, რომ მას შეუძლია გაუძლოს სერიოზულ კრიზისებს. მაგალითად:

• 2008–2010: დიდ ქალაქებში არსებული საცხოვრებლების ფასები საშუალოდ 10–12%-ით შემცირდა. გრძელვადიანი გაქირავების საცხოვრებლებზე მდგრადი მოთხოვნის გამო თანდათანობითი აღდგენა მოხდა.
• 2020–2021: COVID-19 პანდემიის დროს, ლოქდაუნებმა და ტურიზმის შეზღუდვებმა გამოიწვია ტურისტულ ზონებში უძრავი ქონების მიმართ ინტერესის შემცირება. თუმცა, შიდა მოთხოვნამ, განსაკუთრებით ახალი სახლების მიმართ, ბაზარს მხარი დაუჭირა.

ფრანგული უძრავი ქონება ისტორიულად ავლენს ეკონომიკური კრიზისებისადმი მდგრადობას. ინვესტორებისთვის, რომლებიც საფრანგეთში სახლის ხელმისაწვდომ ფასად შეძენას ცდილობენ, გონივრულია, მოძებნონ ვარიანტები იმ რეგიონებში, სადაც ძლიერი შიდა მოთხოვნაა.

ნათელი მაგალითი: ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა პროვანსში პატარა სახლი 2020 წლის კრიზისისთანავე შეიძინა. 2022 წლისთვის გრძელვადიანი იჯარის შემოსავალმა მას ინვესტიციის სრულად ამოღების საშუალება მისცა.

დიდ ქალაქებში (პარიზი, ლიონი და კოტ-დ’აჟური) ფასები სტაბილურად იზრდებოდა წელიწადში 3-5%-ით. თუმცა, არსებული ბაზარი უფრო ნელა იზრდებოდა, ვიდრე ახალი მშენებლობების სექტორი, რამაც დამატებითი შესაძლებლობები გაუხსნა ინვესტორებს, რომლებიც საფრანგეთში უძრავი ქონების შეძენას კაპიტალის ზრდის მიზნით გეგმავენ.

საფრანგეთის მოთხოვნად რეგიონებში ყველაზე ხელმისაწვდომი უძრავი ქონებაც კი ხშირად ლიკვიდური რჩება და სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს გამოიმუშავებს.

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ქვეყნის ბაზარი რეგიონალურად ძალიან დივერსიფიცირებულია და ქონების არჩევანი პირდაპირ დამოკიდებულია საინვესტიციო სტრატეგიაზე.

• პარიზი : კულტურული ცენტრი; საცხოვრებელი ერთსაძინებლიანი ბინებისთვის 350,000 ევროდან 900,000 ევრომდე; პრემიუმ კლასის პენტჰაუსები 1.2 მილიონი ევროდან. Airbnb-ის მეშვეობით მოკლევადიანი გაქირავების შემთხვევაში, შემოსავალი წელიწადში 4–5%-ია.
• ლიონი : უნივერსიტეტი და სამრეწველო ცენტრი; ბინები 250,000 ევროდან 600,000 ევრომდე, დიდი ბინები 700,000 ევროდან. პოპულარული გრძელვადიანი გაქირავების ადგილი სტუდენტებსა და პროფესიონალებს შორის.
• მარსელი : პორტის ქალაქი დიდი ტურისტული ნაკადით; სახლების ფასი 180,000 ევროდან 450,000 ევრომდე მერყეობს, ზღვისპირა სახლების ფასი კი 500,000 ევროდან იწყება. ზაფხულში გაქირავების შემოსავალი 5–6%-ია.
• კოტ-დ’აზური : ბინები 300,000 ევროდან, ვილები 1 მილიონი ევროდან. სეზონური გაქირავება განსაკუთრებით მომგებიანია, მაღალი ლიკვიდურობით.
• ბორდო : ბინები 220,000 ევროდან 550,000 ევრომდე, სახლები 400,000 ევროდან. რეგიონის ფასები სტაბილურად იზრდება და მოთხოვნადია სტუდენტებსა და ინვესტორებს შორის.
• ტულუზა : ბინები 200,000 ევროდან 450,000 ევრომდე, სახლები 400,000 ევროდან. პოპულარულია გრძელვადიანი გაქირავების კუთხით ავიაციისა და IT ინდუსტრიების განვითარების წყალობით.
• ალპები : ბინები 250,000 ევროდან, შალეები 1 მილიონი ევროდან. ზამთრის ტურისტებში პოპულარული სეზონური გაქირავება სტაბილურ შემოსავალს მოაქვს.

ტრანზაქციების 60%-ზე მეტი არსებულ სახლებს ეხება. ქალაქის ცენტრებსა და გარეუბნებში მდებარე ბინებსა და სახლებზე მოთხოვნაა როგორც გასაქირავებლად, ასევე ხელახლა გასაყიდად.

ახალი განაშენიანებები კვლავ პოპულარულია, ძირითადად დიდ ქალაქებსა და სანაპირო ზოლში. მათ უპირატესობებში შედის თანამედროვე განლაგება და საგადასახადო შეღავათები (მაგალითად, Pinel-ის პროგრამა). ფასები 250,000 ევროდან 700,000 ევრომდე მერყეობს, პრემიუმ კლასის უძრავი ქონების ფასი კი 1 მილიონი ევროდან იწყება.

აპარტამენტები და სტუდიოები იდეალურია მოკლევადიანი გაქირავებისთვის (Airbnb), განსაკუთრებით პარიზში, ლიონსა და კოტ-დ’აზურში. საშუალო შემოსავალი წელიწადში 4–5%-ია.

შალეები და ვილები ყველაზე პოპულარულია ალპებსა და ქვეყნის სამხრეთ ნაწილში. ფასები 250 000 ევროდან იწყება, ხოლო პრემიუმ კლასის უძრავი ქონების ფასი 1 მილიონ ევროს აღწევს. ტურისტულ ზონებში ისინი მაღალ სეზონურ შემოსავალს გამოიმუშავებენ.

საფრანგეთის მეორად უძრავი ქონების ბაზარზე ტრანზაქციების მთლიანი მოცულობის მხოლოდ დაახლოებით 2%-ს უცხოელი მყიდველები შეადგენენ, თუმცა ისინი ტურისტულ რეგიონებში პრემიუმ კლასის უძრავი ქონების სტაბილურ მოთხოვნას განაპირობებენ.

ძირითადი ეროვნებები:

• ბელგიელები უცხოელებთან დაკავშირებული ტრანზაქციების დაახლოებით 20%-ს ახორციელებენ. ისინი ყველაზე აქტიურები არიან ვარის რეგიონში და პროვანს-ალპ-კოტ-დ'აზურში (PACA).
• ბრიტანელები, დაახლოებით 17%, უპირატესობას ანიჭებენ დორდონსა და PACA-ს. მათი საშუალო შესყიდვის ბიუჯეტი დაახლოებით 500,000 ევროა.
• პარიზში ლიდერები ამერიკელები არიან, რომლებიც უცხოური ტრანზაქციების 25%-მდე ახორციელებენ. საშუალო ბიუჯეტი დაახლოებით 715,000 ევროა. ისინი ასევე ინტერესს იჩენენ კოტ-დ’აზურის მიმართ.
• ჰოლანდიელები - აქტივობის ზრდა 2022 წლიდან 2025 წლამდე +45% იყო. მათი არჩევანია კრეუზე და ჰოტ-სავოია, საშუალო ბიუჯეტით დაახლოებით 298,000 ევრო.
• გერმანელები ტრადიციულად ვარსა და ელზასში უძრავ ქონებას 400,000–600,000 ევროდ ყიდულობენ.
• პარიზსა და კოტ-დ’აზურში გარიგებების 10%-მდე ჩინელი ინვესტორები ახორციელებენ. მათი ბიუჯეტი ხშირად 1,000,000 ევროს აჭარბებს.
• პარიზში უცხოური ტრანზაქციების დაახლოებით 12% ლიბანელებზე მოდის. ისინი დედაქალაქის საუკეთესო ლოკაციებზე მდებარე პრესტიჟულ უძრავ ქონებას ანიჭებენ უპირატესობას.

ფრანგები აქტიურად ინვესტირებენ პირველად საცხოვრებელში, რაც გრძელვადიანი ბაზრის სტაბილურობისთვის მყარ საფუძველს ქმნის.

შიდა მოთხოვნის მახასიათებლები:

• პოპულარულია დიდი ქალაქების გარეუბნებში მდებარე პატარა ბინები და სახლები;
• ბინებზე მოთხოვნაა კოტ-დ’აზურზე, ასევე პარიზში, ლიონში, ბორდოში;
• საცხოვრებელი სახლი შეძენილია არა მხოლოდ საცხოვრებლად, არამედ როგორც ქირის შემოსავლის წყარო;
• მეგაპოლისებში, შიდა მოთხოვნა ხშირად აღემატება მიწოდებას, განსაკუთრებით თანამედროვე განლაგების მქონე ახალი შენობების სეგმენტში.

საფრანგეთში უძრავი ქონების შეძენისას გაითვალისწინეთ ადგილობრივი და უცხოელი მყიდველების ინტერესებს შორის ბალანსი. ეს კომბინაცია უზრუნველყოფს მაღალ ლიკვიდურობას და სტაბილურ შემოსავალს, მაშინაც კი, თუ ტურისტული ტრაფიკი დროებით შემცირდება.

საკუთრების სტრუქტურის არჩევანი პირდაპირ დამოკიდებულია ინვესტორის მიზნებზე, ბიუჯეტსა და სტრატეგიაზე. საფრანგეთში უძრავ ქონებაში ინვესტირების რამდენიმე ძირითადი მეთოდი არსებობს, რომელთაგან თითოეულს თავისი უპირატესობები და შეზღუდვები აქვს.

უმარტივესი ვარიანტი. შესაფერისია ინდივიდუალური ინვესტორებისთვის ან პარტნიორებისთვის, რომლებსაც სურთ ქონების უშუალოდ მართვა რთული სამართლებრივი სტრუქტურების გარეშე.

მაგალითი: კლიენტმა ლიონში საკუთარი სახელით შეიძინა 320,000 ევროს ღირებულების ბინა გრძელვადიანი გაქირავებისთვის. შემოსავალი დაახლოებით 4% იყო წლიური, ხოლო მართვას ადგილობრივი უძრავი ქონების სააგენტო ახორციელებდა.

ერთობლივი საკუთრების ფორმა, რომელიც პოპულარულია ოჯახებსა და ინვესტორთა მცირე ჯგუფებში. ის ამარტივებს საკუთრების წილების განაწილებას და მემკვიდრეობის გადაცემას.

ზურგის ტვინის დაზიანების უპირატესობები:

• ობიექტის ერთდროულად რამდენიმე მონაწილის მიერ საკუთრების შესაძლებლობა;
• ქონების მემკვიდრეობით გადაცემის მარტივი წესი;
• საგადასახადო შეღავათები გარკვეულ შემთხვევებში.

ნაკლოვანებები:

• სავალდებულო აღრიცხვა და ანგარიშგება ყოველწლიურად;
• უფრო რთული რეგისტრაციის პროცედურა პირდაპირ საკუთრებასთან შედარებით.

მაგალითი: ოჯახმა გადაწყვიტა, კოტ-დ’აზურზე ვილა შეეძინა SCI-ის მეშვეობით და წილები მშობლებსა და შვილებს შორის გაეყო. ამან გაამარტივა მართვა და წინასწარ მოაგვარა მემკვიდრეობასთან დაკავშირებული საკითხები.

მათთვის, ვისაც სურს საფრანგეთში უძრავი ქონებიდან შემოსავლის გენერირება ქონების პირდაპირი მართვის გარეშე, არსებობს სპეციალური ფონდები:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – ინვესტიციები საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავ ქონებაში რეგულარული შემოსავლის გადახდებით.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) უფრო მოქნილი სტრუქტურაა, რომელიც საშუალებას გაძლევთ გააერთიანოთ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები ფინანსურ ინსტრუმენტებთან.

მაგალითი: ერთმა კლიენტმა 200,000 ევროს ინვესტიცია ჩადო SCPI-ში, რომელიც სპეციალიზირებულია პარიზში საოფისე შენობებისა და საცხოვრებელი კომპლექსების მშენებლობაში. საშუალო წლიური შემოსავალი 4.2% იყო.

კიდევ ერთი ვარიანტია ქონების აქციებით შეძენა რამდენიმე ინვესტორს შორის. ზოგიერთ შემთხვევაში, გადასახადების ოპტიმიზაციისა და მემკვიდრეობის პროცედურების გამარტივების მიზნით გამოიყენება ტრასტები და სპეციალური ოჯახური სტრუქტურები. თუმცა, ასეთი ტრანზაქციები მოითხოვს კვალიფიციურ იურიდიულ მხარდაჭერას და მონაწილეებს შორის გამჭვირვალე შეთანხმებებს.

საფრანგეთში არარეზიდენტებისთვის არანაირი სამართლებრივი ბარიერი არ არსებობს. უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ სახლი, ბინა ან ნებისმიერი სხვა სახის უძრავი ქონება საფრანგეთში.

ძირითადი მახასიათებლები:

• უცხოელებს აქვთ უფლება შეიძინონ, იქირავონ და გაყიდონ უძრავი ქონება შეზღუდვების გარეშე;
• ობიექტების რაოდენობაზე ან ღირებულებაზე შეზღუდვა არ არსებობს;
• შესაძენად არ გჭირდებათ ბინადრობის ნებართვა ან მოქალაქეობა; საკმარისია პასპორტი.

საფრანგეთში უძრავი ქონების შეძენა იურიდიული პროცედურებისადმი ფრთხილად მიდგომას მოითხოვს. მაშინაც კი, თუ ქონება იდეალურად გამოიყურება, სათანადო შემოწმების ჩაუტარებლობამ შეიძლება ფინანსური რისკები გამოიწვიოს.

1. NIF-ის (ფისკალური საიდენტიფიკაციო ნომერი) მიღება ყველა მყიდველისთვის, მათ შორის უცხოელისთვისაც, სავალდებულო საგადასახადო საიდენტიფიკაციო ნომერია.
2. ნოტარიუსის არჩევა – საფრანგეთში ნოტარიუსი გარიგების სავალდებულო მონაწილეა; ის უზრუნველყოფს მის კანონიერებას და საკუთრების უფლების რეგისტრაციას.
3. გაყიდვის კომპრომისი - წინასწარი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, რომლის ხელმოწერისას, როგორც წესი, გადახდილია ფასის 5-10%-ის ოდენობის დეპოზიტი.
4. ვაჭრობის აქტი არის საბოლოო დოკუმენტი, რომელიც ხელმოწერილია ნოტარიუსის წინაშე. რეგისტრაციის შემდეგ, მყიდველი ხდება ქონების სრული მფლობელი.

ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა პარიზში ბინა შეიძინა 7%-იანი დეპოზიტით გაფორმებული კომპრომისის საფუძველზე. დოკუმენტების საფუძვლიანი განხილვის შემდეგ, ნოტარიუსმა გასცა აქტი და ქონება დაუყოვნებლივ მზად იყო გასაქირავებლად.

საფრანგეთში, გარიგების ნოტარიულად წარდგენა კანონით სავალდებულოა. ნოტარიუსი მნიშვნელოვან როლს ასრულებს გარიგების სამართლებრივი მთლიანობის უზრუნველყოფაში: ისინი ამოწმებენ საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტს, ადგენენ ნებისმიერ ტვირთსა და ვალს, ადგენენ ვაჭრობის კომპრომისსა და ვაჭრობის აქტს , შემდეგ კი საკუთრების გადაცემას არეგისტრირებენ საჯაროობის სამსახურში . გარდა ამისა, ნოტარიუსი ასევე ითვლის გადასახადებსა და მოსაკრებლებს, რაც უზრუნველყოფს როგორც მყიდველის, ასევე გამყიდველის ინტერესების დაცვას.

აგენტი ოდნავ განსხვავებულ როლს ასრულებს: ის ირჩევს ქონებას, აფასებს მის საბაზრო ღირებულებას, აწყობს დათვალიერებებს და აწარმოებს მოლაპარაკებებს, მაგრამ მას არ შეუძლია ნოტარიუსის შეცვლა.

საილუსტრაციოდ, მაგალითს მოგიყვანთ: გერმანიიდან ჩამოსულ კლიენტს ფრანგულ რივიერაზე ბინის ყიდვა სურდა. აგენტმა ფასის 5%-ით შემცირებაზე მოლაპარაკებაში დაეხმარა, ნოტარიუსმა კი ტრანზაქციის სრული განხილვა უზრუნველყო და საკუთრების უფლება დაარეგისტრირა.

• სოფლად და პატარა ფრანგულ სოფლებში ისტორიული ღირებულების მქონე სახლები ხშირია. თუმცა, შესაძლოა, ისინი სერვიტუტით ან ვალებით იყოს დატვირთული, რაც განსაკუთრებულ ყურადღებას მოითხოვს.
• ისეთ კურორტებზე, როგორიცაა კოტ-დ’აზური ან ალპები, ხშირია მეორადი სახლების და კონდომინიუმების ტიპის ბინების შეძენა. მნიშვნელოვანია კომუნალური გადასახადების და ქონების მართვის რეგულაციების გათვალისწინება.

კლიენტმა საფრანგეთის სოფლად სახლი 180 000 ევროდ შეიძინა. ერთი შეხედვით, ქონება იდეალურად გამოიყურებოდა, მაგრამ შემოწმების დროს აღმოვაჩინე მიწის გადასახადისა და კომუნალური გადასახადების დავალიანება. შემოწმების გარეშე მყიდველს რამდენიმე ათასი ევროს ოდენობის გაუთვალისწინებელი ხარჯები და ქონების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული გართულებები ექნებოდა.

საფრანგეთის კანონმდებლობა საფრანგეთში უძრავი ქონების მინდობილობის მეშვეობით შეძენის უფლებას იძლევა. ეს განსაკუთრებით მოსახერხებელია უცხოელი ინვესტორებისთვის, რომლებსაც არ შეუძლიათ ტრანზაქციაზე პირადად დასწრება.

აშშ-დან ჩამოსულმა კლიენტმა გადაწყვიტა ლიონში ბინის დისტანციურად შეძენა. მე თავიდან ბოლომდე ვუჭერდი მხარს ტრანზაქციას: ორგანიზება გავუკეთე ნოტარიუსთან დოკუმენტების ხელმოწერას, დეპოზიტის გადახდას და საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის რეგისტრაციას. შედეგად, ტრანზაქცია წარმატებით დასრულდა კლიენტის საფრანგეთში პირადად ვიზიტის გარეშე.

საფრანგეთში ნებისმიერი ქონების შეძენამდე მნიშვნელოვანია ყურადღებით შეამოწმოთ:

• საგადასახადო დავალიანების არსებობა;
• მიწის სამართლებრივი სტატუსი და შესაძლო დაბრკოლებები;
• ქონების სამართლებრივი სიწმინდე (საკუთრების უფლებები, სამართლებრივი დავების არარსებობა).

ერთი გამორჩეული შემთხვევა პროვანსში სახლის შეძენისას მოხდა. ქონების შემოწმების დროს აღმოჩნდა, რომ მიწის ნაწილი მუნიციპალიტეტს ეკუთვნოდა და არა გამყიდველს. საზღვრების შეცვლის შემდეგ, კლიენტმა შეძლო ქონების შეძენა მიწის ნაწილის დაკარგვის რისკის გარეშე.

საბოლოო ეტაპია ქონების რეგისტრაცია Service de Publicité Foncière-ში (საზოგადოებრივი ქონების სამსახურში ). მხოლოდ ამ პროცედურის შემდეგ ხდება ქონების იურიდიულად უზრუნველყოფა მყიდველისთვის. მნიშვნელოვანია დოკუმენტზე ნოტარიუსთან ხელმოწერა, მაგრამ რეგისტრაცია იცავს მესაკუთრეს მესამე მხარის შესაძლო პრეტენზიებისგან.

საფრანგეთში უძრავი ქონების შეძენა არა მხოლოდ ქონების ფასს, არამედ დამატებით ხარჯებსაც მოიცავს, რომელთა წინასწარ გათვალისწინებაც მნიშვნელოვანია. გადასახადებისა და მოსაკრებლების სწორი დაგეგმვა ინვესტორებს საშუალებას აძლევს დაზოგონ ფული და თავიდან აიცილონ მოულოდნელი ხარჯები.

საფრანგეთში უძრავი ქონების შეძენა არა მხოლოდ ქონების ფასის გადახდას, არამედ გადასახადებისა და მოსაკრებლების აღრიცხვასაც გულისხმობს. ამ ხარჯების სათანადო დაგეგმვა უსიამოვნო სიურპრიზების თავიდან აცილებაში დაგეხმარებათ.

• Taxe foncière არის ყოველწლიური ქონების გადასახადი. მისი ოდენობა დამოკიდებულია ქონების ზომაზე, მდებარეობასა და ტიპზე.
• საცხოვრებელი ადგილის გადასახადი საცხოვრებელზე გადასახადია. 2023 წლიდან ის თითქმის მთლიანად გაუქმდა პირველადი საცხოვრებლისთვის, თუმცა კვლავ გამოიყენება მეორეული სახლებისთვის, განსაკუთრებით ტურისტულ რეგიონებში.

მაგალითი: კლიენტმა შეიძინა სახლი სოფლად 180,000 ევროდ. წლიური ქონების გადასახადი დაახლოებით 1,200 ევრო იყო, ხოლო არსებული საგადასახადო შეღავათების წყალობით, საცხოვრებლის გადასახადი პრაქტიკულად ნულის ტოლი იყო.

• საფოსტო ბეჭდის გადასახადი ( tax de publicité foncière ) მერყეობს 5.09%-დან 5.8%-მდე და ზოგიერთ შემთხვევაში შეიძლება შეძენილი ქონების ღირებულების 8.9%-მდეც კი მიაღწიოს.
• ხუთ წელზე ნაკლები ხნის წინ ექსპლუატაციაში შესული ახალი შენობებისთვის ეს საფასური მნიშვნელოვნად დაბალია - დაახლოებით 2-3%.
• აგენტის საკომისიო 2%-დან 6%-მდე მერყეობს და, როგორც წესი, გამყიდველის მიერ იხდის.
• ნოტარიუსის საფასური დამოკიდებულია ქონების ღირებულებაზე და მოიცავს გადასახადებსა და სავალდებულო მოსაკრებლებს.

საერთო ჯამში, ხელახლა გაყიდული სახლის შეძენის ხარჯები, როგორც წესი, სახლის ღირებულების დაახლოებით 7-10%-ს შეადგენს.

ხუთ წელზე ნაკლები ხნის წინანდელი ახალი შენობის შეძენისას, დამატებით 20%-იანი დღგ-ს გადახდა ხდება. ეს არის სტანდარტული განაკვეთი, რომელიც ვრცელდება ყველა ტიპის ახალ ქონებაზე - ბინებზე, სახლებსა და აპარტამენტებზე.

თუმცა, გარკვეული კატეგორიის მყიდველებისთვის არსებობს უპირატესობები:

• ახალგაზრდა ოჯახებს და პირველად სახლის მყიდველებს შეუძლიათ ნაწილობრივი განაკვეთის შემცირებაზე დაყრდნობა;
• ზოგიერთ რეგიონში (ძირითადად საფრანგეთის სამხრეთით და დიდი ქალაქების გარეუბნებში) არსებობს ახალი შენობების შეძენის წამახალისებელი პროგრამები, რომლებიც ამცირებენ საგადასახადო ტვირთს;
• სოციალურ საცხოვრებელში ან გაქირავების პროგრამებში ინვესტირებამ შეიძლება დამატებითი საგადასახადო შეღავათები შემოგთავაზოთ.

გარდა ამისა, ახალი სახლების რეგისტრაციის საფასური მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე არსებული სახლების, და შეადგენს ქონების ფასის დაახლოებით 0.7%-ს. ეს ახალ პროექტებში ინვესტირებას განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის მათთვის, ვისაც ხარჯების ოპტიმიზაცია სურს.

საფრანგეთში, IFI-ს (Impôt sur la Fortune Immobilière) ქონების გადასახადს იხდიან მხოლოდ ის მფლობელები, რომელთა დასაბეგრი ქონება ქვეყანაში ყოველი წლის 1 იანვრის მდგომარეობით 800 000 ევროზე მეტია შეფასებული. უცხოელ ინვესტორებზე ვრცელდება სპეციალური წესი: განიხილება მხოლოდ საფრანგეთში მდებარე ქონება. გამოიყენება საფრანგეთსა და მფლობელის საგადასახადო რეზიდენტობის ქვეყანას შორის დადებული საგადასახადო ხელშეკრულებების დებულებები.

დაბეგვრის ობიექტები მოიცავს:

• ბინები, სახლები, ასევე დამხმარე შენობები (ავტოფარეხები, სარდაფები, ავტოსადგომები);
• შენობები, რომლებსაც აქვთ ისტორიული ძეგლის სტატუსი;
• მშენებარე ობიექტები;
• სასოფლო-სამეურნეო მიწები, განვითარებისთვის განკუთვნილი მიწა და სხვა განუვითარებელი ტერიტორიები;
• აქციები კომპანიებში, რომლებიც ფლობენ უძრავ ქონებას საფრანგეთში.

შემდეგი არ ექვემდებარება გადასახადს:

• გრძელვადიანი იჯარით გადაცემული სოფლის მიწა;
• ტყეები და ბაღები;
• პროფესიული უძრავი ქონების გარკვეული კატეგორიები.

საილუსტრაციოდ, განვიხილოთ მაგალითი. თუ საფრანგეთში უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება 1.4 მილიონი ევროა, საგადასახადო ბაზა გამოითვლება პროგრესული შკალის გამოყენებით. ეს ნიშნავს, რომ ღირებულების სხვადასხვა ნაწილი იბეგრება სხვადასხვა განაკვეთით:

• პირველი 800,000 ევრო გადასახადისგან გათავისუფლებულია;
• 800,000 ევროდან 1.3 მილიონ ევრომდე თანხები იბეგრება 0.5%-იანი განაკვეთით (ანუ 500,000 ევრო 0.5%-იანი განაკვეთით);
• 1.3 მილიონი ევროდან 1.4 მილიონ ევრომდე თანხა იბეგრება 0.7%-იანი განაკვეთით (ანუ 100,000 ევრო 0.7%-იანი განაკვეთით).

მათთვის, ვისაც საფრანგეთში უძრავი ქონების შეძენა გაქირავების მიზნით სურს, არსებობს სპეციალური საგადასახადო რეჟიმი, სახელწოდებით LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). ის შექმნილია ავეჯით აღჭურვილი ქონების მფლობელებისთვის და საგადასახადო ტვირთის მნიშვნელოვნად შემცირების საშუალებას იძლევა.

LMNP-ის უპირატესობები:

• ქონებისა და ავეჯის ღირებულების ამორტიზაციის შესაძლებლობა, რითაც მცირდება დასაბეგრი შემოსავალი;
• შემოსავლის ბიზნეს შემოსავალად (BIC) კვალიფიკაცია, რაც ამცირებს საერთო დაბეგვრას;
• უფრო მომგებიანი ოპტიმიზაციისთვის მრავალი ქონებიდან შემოსავლის გაერთიანების შესაძლებლობა.

ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა პარიზში 450,000 ევროს ღირებულების ბინა შეიძინა Airbnb-ის მეშვეობით შემდგომი გაქირავებისთვის. LMNP რეჟიმის გამოყენებამ მას საშუალება მისცა შეემცირებინა დასაბეგრი შემოსავალი წელიწადში 35,000 ევროდან 20,000 ევრომდე, რამაც მნიშვნელოვნად გაზარდა ქონების წმინდა შემოსავალი.

ინვესტორები ხშირად ადარებენ საფრანგეთს ავსტრიას. ავსტრიის უძრავი ქონების ბაზარი ფასდება გამჭვირვალე პროცედურებით, მაღალი ლიკვიდურობითა და სტაბილურობით, რაც მას უფრო პროგნოზირებადს ხდის. მეორეს მხრივ, საფრანგეთი იზიდავს ინვესტორებს პრემიუმ კლასის უძრავი ქონების შეძენის შესაძლებლობით და ინვესტიციის პირად ცხოვრების წესთან შერწყმით. თუმცა, საგადასახადო ტვირთი და მასთან დაკავშირებული რეგისტრაციის ხარჯები აქ უფრო მაღალია.

საფრანგეთში უძრავი ქონების შეძენა თავისთავად არ იძლევა ბინადრობის ნებართვის მიღების უფლებას. თუმცა, სახლის ფლობა შეიძლება დადებით ფაქტორად ჩაითვალოს ვიზის ან ბინადრობის ნებართვის მისაღებად სხვა მიზეზების გამო განაცხადის შეტანისას.

Passeport Talent პროგრამა საშუალებას გაძლევთ იმუშაოთ საფრანგეთში, ისარგებლოთ სოციალური უზრუნველყოფით და ხუთი წლის შემდეგ მიმართოთ მოქალაქეობის მისაღებად. განაცხადის შესატანად, უბრალოდ:

• 300,000 ევროდან ინვესტირება უკვე არსებულ ფრანგულ კომპანიაში;
• გახსენით საკუთარი ბიზნესი 30,000 ევროს საწესდებო კაპიტალით, ინოვაციური სტარტაპების ჩათვლით.

მათთვის, ვინც საფრანგეთში მუშაობის გარეშე ცხოვრებას გეგმავს, ხელმისაწვდომია სტუმრის ვიზა. მისი მიღების ერთ-ერთი მოთხოვნაა ნაქირავები ან საკუთრებაში არსებული სახლის ფლობა. ეს ვიზა საუკეთესო ვარიანტია იმ უცხოელებისთვის, რომლებიც საფრანგეთში სახლს დასასვენებლად ან გასაქირავებლად ყიდულობენ.

კლასიკური ევროკავშირის ბინადრობის ნებართვა ინვესტიციით , რომელიც მხოლოდ უძრავი ქონების შეძენით მიიღება, საფრანგეთში არ არის ხელმისაწვდომი. შესაბამისად, საფრანგეთში ბინადრობის ნებართვის მიღება უძრავი ქონების შეძენით შეუძლებელია, მაგრამ ბინადრობის ნებართვის მიღება ბიზნესისა და ინვესტიციის გზით შეგიძლიათ. ავსტრიაში კი ხელმისაწვდომია D-ბარათები და თვითკმარობის ბარათები, რაც საშუალებას გაძლევთ მიიღოთ ბინადრობის ნებართვა ბიზნესში ინვესტირების გარეშე, იმ პირობით, რომ გაქვთ სტაბილური შემოსავალი და საცხოვრებელი.

1. 2024 წლის მარტიდან Passeport Talent პროგრამას ოფიციალურად სახელი შეეცვალა და Talent Residence Permit დაერქვა , თუმცა ბინადრობის ნებართვის მიღების პირობები იგივე დარჩა.
2. 2025 წლის ივნისიდან საფრანგეთმა შეამცირა ბინადრობის ნებართვებზე , მათ შორის ევროკავშირის ლურჯი ბარათის, განაცხადების დამუშავების დრო.
3. გაძლიერდა ინვესტიციებისთვის სახსრების წარმოშობის კანონიერების შემოწმება, განსაკუთრებით საინვესტიციო პროგრამების შემთხვევაში.
4. ვიზიტორებისთვის მინიმალური შემოსავლის დადასტურების ახალი მოთხოვნები დაწესდა. 2025 წლიდან ამ მოთხოვნას დაემატება საფრანგეთის მინიმალური ხელფასის (SMIC) ეკვივალენტური შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთი - დაახლოებით 1,450 ევრო თვეში ერთ ადამიანზე.

საფრანგეთის გაქირავების ბაზარი მკაცრად რეგულირდება. რაც შეეხება შემოსავლიანობას, ის მნიშვნელოვნად განსხვავდება რეგიონისა და გაქირავების ტიპის მიხედვით.

პარიზსა და ტურისტულ ზონებში ხანმოკლე ვადით გაქირავება განსაკუთრებით პოპულარულია, თუმცა არსებობს მნიშვნელოვანი შეზღუდვები: ქონების სავალდებულო რეგისტრაცია მერიაში და ძირითადი საცხოვრებლის გაქირავების ლიმიტი წელიწადში არაუმეტეს 120 დღისა.

ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა Airbnb-ზე გასაქირავებლად 480 000 ევროდ შეიძინა ბინა. ჩვენ ოფიციალურად დავარეგისტრირეთ ქონება და შევიმუშავეთ გაქირავების სტრატეგია დადგენილი შეზღუდვების ფარგლებში. შედეგად მიღებული შემოსავალი წლიური დაახლოებით 3% იყო, რაც, მართალია, თავდაპირველად მოსალოდნელზე დაბალი იყო, მაგრამ სრულიად კანონიერი და ჯარიმების გარეშე.

გრძელვადიანი იჯარა უფრო სტაბილური და პროგნოზირებადია, თუმცა მეიჯარეს მნიშვნელოვანი დაცვა ემუქრება. ამიტომ, მოიჯარეების შეცვლა შესაძლებელია მხოლოდ კანონის ფარგლებში, სავალდებულო შეტყობინებისა და ქირის ზრდის ლიმიტით.

ჩემმა კლიენტმა საფრანგეთის სოფლის რაიონში სახლი 320 000 ევროდ შეიძინა და გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულება გააფორმა. შემოსავალი წლიურად დაახლოებით 4% იყო მენეჯმენტის მინიმალური ჩართულობით.

ქონების მართვის სერვისები განსაკუთრებით აქტუალურია უცხოელი ინვესტორებისთვის. ისინი უზრუნველყოფენ:

• მოიჯარეების შერჩევა;
• გადახდების კონტროლი;
• მოვლა-პატრონობა და შეკეთება.

მმართველი კომპანიის საკომისიოები, როგორც წესი, მერყეობს გაქირავების შემოსავლის 8-12%-ის ფარგლებში ან სეზონზე ფიქსირებული თანხაა (მაგალითად, მოკლევადიანი გაქირავების შემთხვევაში).

საფრანგეთსა და ავსტრიაში უძრავი ქონების ინვესტიციებიდან მიღებული შემოსავალი შედარებით დაბალი რჩება. თუმცა, ქვეყნებს შორის განსხვავებები აშკარაა:

• ავსტრია უზრუნველყოფს მეტ სტაბილურობას და ლიკვიდურობას;
• საფრანგეთი კვლავ მიმზიდველია მათთვის, ვისაც სურს ინვესტიციის, საცხოვრებლის პირადი მოხმარებისა და პრემიუმ ცხოვრების წესის შერწყმა.

სტაბილურობისა და მინიმალური რისკის მაძიებელი ინვესტორისთვის ავსტრია უფრო სასურველია. მათთვის, ვინც უძრავ ქონებას პირადი ცხოვრების წესის პროექტის ნაწილად განიხილავს, საფრანგეთი უფრო მიმზიდველი არჩევანია.

საფრანგეთი მხოლოდ პარიზი და კოტ-დ’აჟური არ არის. ინვესტიციისთვის ან პირადი საცხოვრებლისთვის რეგიონის არჩევისას მნიშვნელოვანია თქვენი მიზნის გაგება: ქირის შემოსავლის გენერირება, პირადი მოხმარებისთვის სახლის შეძენა, გრძელვადიანი კაპიტალიზაცია ან უფრო მშვიდი ცხოვრებისთვის სოფლად გადასვლა.

პარიზი - პრემიუმ სეგმენტი და სტაბილური ლიკვიდურობა

საფრანგეთის დედაქალაქი ქვეყნის უდიდეს ფინანსურ და კულტურულ ცენტრად რჩება. პარიზის ცენტრში და ბიზნეს უბნებთან ახლოს მდებარე ბინებზე მუდმივი მოთხოვნაა ემიგრანტების, სტუდენტებისა და კორპორატიული დამქირავებლების მხრიდან. კრიზისის დროსაც კი, პარიზული უძრავი ქონება მფლობელებს პროგნოზირებად შემოსავალს სთავაზობს.

• საცხოვრებლის ფასები: ქალაქის ცენტრში 10,000–15,000 ევრო კვადრატულ მეტრზე, გარეუბნებში 7,000–9,000 ევრო კვადრატულ მეტრზე.
• ეკოლოგია: ურბანული ინფრასტრუქტურა, პარკები, სენა და მწვანე გარეუბნებზე წვდომა.
• მომგებიანობა: 2–3% წელიწადში გრძელვადიანი იჯარის შემთხვევაში.

კოტ-დ’აზური – პრესტიჟული ცხოვრების წესი და მაღალი შესვლის ბარიერი

ნიცა, კანი და ანტიბი ის ქალაქებია, სადაც უძრავი ქონება, ძირითადად, სეზონური დასასვენებელი სახლებისთვისაა მოთხოვნადი. ზაფხულში გასაქირავებელი ბინების პოვნა მარტივია, ხოლო პრემიუმ კლასის ბინები მნიშვნელოვან შემოსავალს ქმნის მათი მფლობელებისთვის.

• საცხოვრებლის ფასები: კანსა და ნიცაში 8,000–12,000 ევრო კვ.მ.-ზე, რეგიონის ნაკლებად პოპულარულ ქალაქებში 6,000–8,000 ევრო კვ.მ.-ზე.
• ეკოლოგია: რბილი ხმელთაშუა ზღვის კლიმატი, ზღვა და მწვანე სივრცეების სიმრავლე.
• მომგებიანობა: სეზონზე 4–6% მოკლევადიანი გაქირავების შემთხვევაში.

ლიონი ბიზნეს და სტუდენტური ცენტრია

ლიონი საფრანგეთის ერთ-ერთი წამყვანი ბიზნეს და უნივერსიტეტის ცენტრია. მისი დიდი კამპუსები და საოფისე პარკები უზრუნველყოფს სტაბილურ მოთხოვნას გაქირავებისთვის.

• საცხოვრებლის ღირებულება: დაახლოებით 5000 ევრო კვადრატულ მეტრზე.
• გარემო: პარიზზე უკეთესი; ქალაქი ცნობილია თავისი მწვანე პარკებითა და გასტრონომიული კულტურით.
• მომგებიანობა: 3–4% წელიწადში გრძელვადიანი იჯარის შემთხვევაში.

ბორდო ღვინის ინდუსტრიისა და ტურიზმის ქალაქია

ქალაქი აქტიურად იზიდავს ტურისტებს და ბიზნეს ემიგრანტებს. ცენტრალურ ნაწილში და ღვინის რეგიონებთან ახლოს უძრავი ქონება სტაბილურად მოთხოვნადია.

• საცხოვრებლის ღირებულება: დაახლოებით 4,500 ევრო კვადრატულ მეტრზე.
• გარემო: მდინარე გარონა, ისტორიული ცენტრი, ვენახები და სასეირნო ადგილები.
• მომგებიანობა: 3–4% წელიწადში.

ტულუზა - კოსმოსური და ავიაციის ცენტრი

ტულუზა ევროპის აერონავტიკის ინდუსტრიის ლიდერია. Airbus-ის შტაბ-ბინა აქ მდებარეობს და პროფესიონალებსა და სტუდენტებს შორის საცხოვრებელზე მნიშვნელოვან მოთხოვნას ქმნის.

• საცხოვრებლის ღირებულება: დაახლოებით 4000 ევრო კვადრატულ მეტრზე.
• ეკოლოგია: რბილი კლიმატი, პირენეებთან სიახლოვე, მწვანე ადგილები.
• მომგებიანობა: 3–4% წელიწადში.

ალპები (შამონი, მერიბელი) - ზამთრის სპორტის ცენტრი

საფრანგეთის ალპები ზამთრის ტურიზმის ცენტრია. აპარტამენტები და შალეები განსაკუთრებით პოპულარულია სეზონის პიკზე, როდესაც გაქირავების ფასები პიკს აღწევს.

• საცხოვრებლის ღირებულება: 6,000–12,000 ევრო კვადრატულ მეტრზე პოპულარულ კურორტებზე.
• ეკოლოგია: მთის ჰაერი, სათხილამურო ტრასები, ტბები და ულამაზესი ხედები.
• მომგებიანობა: სეზონზე 5–7%, სეზონს მიღმა 3%-მდე.

სოფლის საფრანგეთი მშვიდი რეგიონია დაბალი ლიკვიდურობით.

ქვეყნის სოფლის რეგიონები მიმზიდველია დაბალი ფასებითა და ეკოლოგიური გარემოთი. სოფლის სახლები პოპულარულია მათ შორის, ვინც უფრო მოდუნებული ცხოვრების წესს ეძებს ან აგროტურიზმის ვარიანტებს იკვლევს.

• საცხოვრებლის ღირებულება: 1,200–2,500 ევრო კვადრატულ მეტრზე, რეგიონის მიხედვით.
• ეკოლოგია: სუფთა ბუნება, ტყეები, მდინარეები და ტრადიციული სოფლის ცხოვრება.
• მომგებიანობა: 1–2% წელიწადში.

ინვესტორებმა განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიაქციონ ფასების ტენდენციებს. არსებული უძრავი ქონების სეგმენტი თანდათან აღდგება 2021-2024 წლებში დაფიქსირებული კლების შემდეგ. ამავდროულად, ახლადაშენებული სახლების ბაზარი სხვა უპირატესობებსაც ავლენს: უძრავი ქონება იყიდება ხარისხის გარანტიებით და გვთავაზობს ინდივიდუალური განლაგების გადაწყვეტილებების დანერგვის შესაძლებლობას. ასევე უნდა იქნას გათვალისწინებული მეორე სახლის შეძენასთან დაკავშირებული რეგიონული შეზღუდვები. ადგილობრივი ხელისუფლება ასეთ ზომებს იღებს საცხოვრებლის დეფიციტის შესამსუბუქებლად და ხელმისაწვდომობის გასაუმჯობესებლად.

დღეს ტრანზაქციების დაახლოებით 90% მეორად ბაზარზე ხორციელდება. ეს აიხსნება მყიდველების მიერ ისტორიული არქიტექტურის, ცენტრალური მდებარეობისა და არსებული ინფრასტრუქტურისადმი დაფასებით. განსაკუთრებით პოპულარულია პარიზში ოსმანის სტილის შენობები და სხვა მსხვილ ქალაქებში მსგავსი შენობები, რომლებიც მაღალი გაქირავების პოტენციალსა და კარგ ლიკვიდურობას გვთავაზობენ.

ძველ სახლებს უნიკალური სტილი აქვთ, მაგრამ ხშირად სერიოზულ ინვესტიციას საჭიროებენ:

• ელექტრო და სანტექნიკური სისტემები ხშირად საჭიროებენ სრულ მოდერნიზაციას;
• ენერგოეფექტურობა არ შეესაბამება თანამედროვე სტანდარტებს, რაც ზრდის მოვლა-პატრონობის ხარჯებს.

რჩევა: ძველი სახლის ყიდვისას, წინასწარ უნდა გამოთვალოთ რემონტის ბიუჯეტი ქონების ღირებულების დაახლოებით 10–20%-ის ოდენობით.

ახალ შენობებს ბაზრის უფრო მცირე წილი უჭირავთ, თუმცა მათ აქვთ საკუთარი უპირატესობები:

• შემცირებული ნოტარიუსის საფასური (მეორადი საცხოვრებლისთვის 7-8%-ის ნაცვლად 2–3%);
• შესაძლო საგადასახადო შეღავათები, მათ შორის ქონების გადასახადისგან დროებითი გათავისუფლება;
• თანამედროვე ენერგოეფექტურობის სტანდარტებთან (RT 2012 და RE 2020) შესაბამისობა, რაც ამცირებს კომუნალურ ხარჯებს;
• დეველოპერის გარანტიები და განლაგებისა და დასრულების პერსონალიზაციის შესაძლებლობა.

2024 წელს საფრანგეთში მხოლოდ 59,014 ახალი სახლი აშენდა, რაც წინა წელთან შედარებით 29%-ით ნაკლებია და 2022 წლის მაჩვენებელთან შედარებით თითქმის ნახევარია. მიზეზებში შედის იპოთეკური სესხების მაღალი განაკვეთები და მსყიდველობითი უნარის შემცირება. მშენებლობის ტემპი, სავარაუდოდ, 2026–2027 წლებში წელიწადში 28,000–33,000 ერთეულის ფარგლებში დასტაბილურდება.

ბოლო წლების კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ტენდენცია ESG სტანდარტებსა და ენერგოეფექტურობაზე გადასვლაა. ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს:

• ობიექტების ლიკვიდურობის გაზრდა თანამედროვე ენერგოდამზოგავი სისტემებით;
• საგადასახადო შეღავათების გამოყენების შესაძლებლობა;
• გაიზარდა ინტერესი მოიჯარეების მხრიდან კომფორტული და ეკოლოგიურად სუფთა საცხოვრებლის მიმართ.

ისტორიული ქონების შეძენისასც კი, მოდერნიზაციაში გონივრული ინვესტიციის განხორციელებამ შეიძლება გაზარდოს მისი საბაზრო ღირებულება და უზრუნველყოს კონკურენტუნარიანობა გაქირავების ბაზარზე.

ავსტრიული ახალი მშენებლობები უფრო მკაცრ ხარისხის სტანდარტებს აკმაყოფილებს, ხოლო მეორადი ბაზარი ძალიან პროგნოზირებადია. თუმცა, საფრანგეთში ისტორიულ ქონებას განსაკუთრებული ადგილი უჭირავს: ისინი პრემიუმ ინვესტორებს უნიკალურ შესაძლებლობებს სთავაზობენ, თუმცა, ფრთხილად განხილვას საჭიროებენ.

ფრანგულ უძრავ ქონებაში ინვესტირება არ შემოიფარგლება მხოლოდ პარიზში ერთი ბინის შეძენით. არსებობს მრავალი მიდგომა შემოსავლის გაზრდის, რისკების მინიმიზაციისა და ადგილობრივი ბაზრის სპეციფიკასთან ადაპტაციისთვის.

მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა გადაწყვიტა, რომ არ შეეძინა დიდი ბინა პარიზის ცენტრში და თავისი კაპიტალი სამ სტუდიოს ტიპის სტუდიად გადაენაწილებინა, რომელთაგან თითოეულის ფასი 180,000–200,000 ევრო იყო. ამ არჩევანს რამდენიმე უპირატესობა ჰქონდა:

• რისკები დივერსიფიცირებული იყო - როდესაც ერთი ბინა უმოქმედო იყო, სხვები შემოსავლის გენერირებას აგრძელებდნენ;
• მთლიანი შემოსავალი უფრო მაღალი აღმოჩნდა, ვიდრე ერთი დიდი ქონების ფლობის შემთხვევაში;
• გაქირავების მართვა გამარტივებულია მოკლევადიანი პლატფორმების საშუალებით.

საფრანგეთი აქტიურად უწყობს ხელს ისტორიული შენობების რესტავრაციას. მალროსა და დენორმანდის პროგრამების ფარგლებში, ინვესტორებს შეუძლიათ მიიღონ მნიშვნელოვანი საგადასახადო შეღავათები ძველი ქონების რემონტისთვის.

მაგალითი: კლიენტმა ლიონში მე-19 საუკუნის სახლი 450,000 ევროდ შეიძინა, დამატებით 120,000 ევრო ჩადო რემონტში და მნიშვნელოვანი საგადასახადო შეღავათები მიიღო. შედეგად, ინვესტიციის რეალური ღირებულება უფრო დაბალი იყო, ხოლო იჯარის შემოსავალი გაიზარდა.

ტურიზმის სექტორი კვლავ მიმზიდველ დანიშნულების ადგილად რჩება. კოტ-დ’აზურზე არსებული აპარტ-სასტუმროები, მინი-სასტუმროები და კურორტული რეზიდენციები შემოსავალს მოკლევადიანი გაქირავების გზით გამოიმუშავებენ.

მაგალითად, ჩემმა კლიენტმა ნიცაში 600 000 ევროდ შეიძინა ბინა და Airbnb-სა და Booking-ის მეშვეობით აქირავებს მას. შემოსავლიანობა წელიწადში 6%-მდეა და ქონებას სპეციალიზებული მმართველი კომპანია მართავს. თუმცა, გასათვალისწინებელია სეზონურობა, საკომისიო ხარჯები და მკაცრი სამართლებრივი შეზღუდვები (მაგალითად, პარიზში, ძირითადი საცხოვრებელი ფართის წლიური გაქირავების ლიმიტი 120 დღეა).

ფრანგული SCPI-ები (REIT-ების მსგავსი) საშუალებას გაძლევთ, ინვესტიცია განახორციელოთ უძრავ ქონებაში პირდაპირი მართვის საჭიროების გარეშე. მინიმალური ინვესტიცია იწყება 5,000 ევროდან, ხოლო საშუალო შემოსავალი წელიწადში 4–5%-ია.

ამერიკელმა ინვესტორმა SCPI-ში 50 000 ევრო ჩადო და ადმინისტრაციული სირთულეების თავიდან ასაცილებლად დივიდენდებთან ერთად საგადასახადო შეღავათებიც მიიღო.

საფრანგეთში მიწაში ინვესტიციები მშენებლობის გარეშე იშვიათად იძლევა მაღალ შემოსავალს.

მაგალითი: კლიენტმა შეიძინა მიწის ნაკვეთი სოფლის რაიონში 60,000 ევროდ და მხოლოდ სამი წლის შემდეგ შეძლო მისი გაყიდვა 75,000 ევროდ. ამიტომ, ეს მოდელი უფრო შესაფერისია მათთვის, ვინც შემდგომ განვითარებას გეგმავს.

ვენის ბაზარი უფრო პროგნოზირებადი და სტაბილურია, ხოლო ვენაში უძრავი ქონება ხშირად უსაფრთხო თავშესაფრად განიხილება. თუმცა, შესვლის ბარიერი უფრო მაღალია და გაქირავების შემოსავალი უფრო დაბალია. საფრანგეთის უძრავი ქონების ბაზარი უფრო მრავალფეროვანია: არსებობს ტურისტული ღირსშესანიშნაობებიდან და საუკეთესო ადგილმდებარეობებიდან მოგების მიღების შესაძლებლობები, მაგრამ რისკებიც მნიშვნელოვნად მაღალია, განსაკუთრებით არსებულ სახლებში ინვესტირებისას.

ოპტიმალური სტრატეგია სხვადასხვა ინსტრუმენტის კომბინაციაა: კაპიტალის ნაწილის SCPI-ში ჩადება, ნაწილის - ისტორიული შენობების რეკონსტრუქციაში და ნაწილის - ტურისტულ უძრავ ქონებაში.

საფრანგეთში ინვესტირება მიმზიდველია, მაგრამ მნიშვნელოვანია გავიგოთ პოტენციური გამოწვევები და რისკები, რათა მინიმუმამდე დავიყვანოთ დანაკარგები და შენაძენი ნამდვილად მომგებიანი გავხადოთ. ჩემი გამოცდილებისა და კლიენტების მაგალითების საფუძველზე, მე გამოვყავი გასათვალისწინებელი ძირითადი პუნქტები.

საფრანგეთის გადასახადები რთული და მრავალშრიანია: ქონების გადასახადი, საფოსტო მარკის გადასახადი, იჯარის შემოსავლის გადასახადი და, ახალი უძრავი ქონების შემთხვევაში, დღგ. მაგალითი: კლიენტმა შეიძინა სახლი სოფლად 320,000 ევროდ და სათანადო საგადასახადო დაგეგმვის გარეშე, დამატებითი ხარჯები მოსალოდნელ ბიუჯეტზე თითქმის 20,000 ევროთი გაიზარდა.

ფრანგული კანონმდებლობა ორიენტირებულია მოიჯარეების უფლებების დაცვაზე. ამიტომ, დაგვიანებული გადახდების გამო გამოსახლების პროცესი შეიძლება ხანგრძლივი იყოს. ჩემი ერთ-ერთი კლიენტი შეეჯახა სიტუაციას, როდესაც მოიჯარემ სამი თვის განმავლობაში არ გადაიხადა და ხელშეკრულება მხოლოდ სასამართლოს გზით შეწყდა.

რჩევა: ყოველთვის მოაწერეთ ხელი დეტალურ კონტრაქტებს, საფუძვლიანად შეამოწმეთ მოიჯარეები და შეძლებისდაგვარად გამოიყენეთ მმართველი კომპანიები.

Airbnb-სა და სხვა პლატფორმებს საფრანგეთში მკაცრად არეგულირებს. პარიზსა და ნიცაში ქონების გაქირავება რეგისტრაციას მოითხოვს და წელიწადში 120 დღით შემოიფარგლება. ერთ-ერთ კლიენტს მარსელში ბინის მთელი წლის განმავლობაში გაქირავება გეგმავდა, თუმცა ჯარიმების თავიდან ასაცილებლად გაქირავების პერიოდის შემცირება მოუწია.

მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ დარღვევებისთვის ჯარიმამ შეიძლება 50 000 ევროს მიაღწიოს.

საფრანგეთში უძრავი ქონების შეძენის პროცესი 6-დან 12 თვემდე გრძელდება. ეს მოიცავს ქონების შერჩევას, იურიდიულ შემოწმებას, დამტკიცებას და ნოტარიულად დამოწმებას. მაგალითად, ბორდოში ერთი კლიენტისთვის ბინის შეძენას თითქმის 10 თვე დასჭირდა.

ხელახალი გაყიდვის სიჩქარე რეგიონების მიხედვით განსხვავდება. პარიზში პრემიუმ კლასის უძრავი ქონება სწრაფად იყიდება (საშუალოდ, 1-3 თვეში). სოფლად კი პირიქითაა: გაყიდვები შეიძლება წლების განმავლობაში გაგრძელდეს. ერთმა კლიენტმა პატარა სოფელში სახლი 180 000 ევროდ შეიძინა და მხოლოდ ორი წლის შემდეგ შეძლო მისი გაყიდვა.

საფრანგეთი ინვესტორებს უამრავ შესაძლებლობას სთავაზობს. თუმცა, საფრანგეთში სახლის ყიდვა მნიშვნელოვან რისკებსაც შეიცავს: გადასახადებს, ბიუროკრატიას და დიდი ქალაქების გარეთ დაბალ ლიკვიდურობას. ავსტრიის ბაზარი კი პირიქით, სტაბილურობით, ინვესტორების მაღალი დაცულობითა და პროგნოზირებადი შემოსავლებით სარგებლობს, განსაკუთრებით ისეთ დიდ ქალაქებში, როგორიცაა ვენა.

ინვესტორებს საფრანგეთი იზიდავს არა მხოლოდ მისი შემოსავლის პოტენციალის, არამედ ცხოვრების დონის, განვითარებული ინფრასტრუქტურის, რბილი კლიმატისა და კულტურული მრავალფეროვნების გამო. ბევრი მყიდველისთვის საფრანგეთში უძრავი ქონება არა მხოლოდ ინვესტიციაა, არამედ შესაძლებლობაც, იცხოვრონ კომფორტულად და ისიამოვნონ ქვეყნის გამორჩეული ცხოვრების წესით.

საფრანგეთის სამხრეთი, მათ შორის კოტ-დ’აზური და პროვანსი, ცნობილია რბილი ზამთრით, ცხელი ზაფხულითა და უხვი მზის სხივებით (წელიწადში 300 დღემდე). პარიზს უფრო ცივი ზამთარი და წვიმიანი შემოდგომა აქვს, თუმცა ამ კლიმატურ შეუსაბამობებს ცოცხალი კულტურული სცენითა და კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურით აკომპენსირებს.

საფრანგეთი მაღალი, მაგრამ ასევე ძვირი ცხოვრების დონის ქვეყანაა. სავარაუდო ყოველთვიური ხარჯებია:

• საკვები: 300–450 ევრო 3–4 კაციანი ოჯახისთვის;
• კომუნალური გადასახადები: 150–250 ევრო;
• ტრანსპორტი (მეტრო, ავტობუსები): 70–120 ევრო;
• საცხოვრებელი: პარიზში – დაახლოებით 3,500 ევრო/მ², ლიონში – 5,000 ევრო/მ², ქვეყნის სამხრეთში – 4,500 ევრო/მ².

პრაქტიკული მაგალითი: კლიენტმა, რომლის ბიუჯეტიც 500,000 ევრო იყო, პარიზი განიხილა, მაგრამ ხარჯების გაანალიზების შემდეგ ბორდოზე შეაჩერა არჩევანი. იქ ცხოვრებისა და კომუნალური გადასახადები მნიშვნელოვნად დაბალი იყო, რამაც მას საშუალება მისცა, თანხები უკეთ გაენაწილებინა.

საფრანგეთში საჯარო სკოლები უფასოა და ხელმისაწვდომია არარეზიდენტებისთვისაც კი, თუმცა სწავლება ფრანგულ ენაზე მიმდინარეობს. კერძო და საერთაშორისო სკოლები პროგრამებს ინგლისურ, გერმანულ და სხვა ენებზე გვთავაზობენ. ესენია ისეთი ვარიანტები, რომლებიც საერთაშორისო სტანდარტებს აკმაყოფილებს (IB, ბრიტანული სასწავლო გეგმა, ამერიკული დიპლომი).

კერძო სკოლებში სწავლის საფასური წელიწადში 5000 ევროდან 15000 ევრომდე მერყეობს, დონისა და რეგიონის მიხედვით. უმაღლესი განათლება ასევე ხელმისაწვდომია საერთაშორისო სტუდენტებისთვის: სორბონა, საიენს პო, INSEAD და სხვა პრესტიჟული დაწესებულებები იღებენ სტუდენტებს სხვადასხვა ქვეყნიდან. თუმცა, თითქმის ყოველთვის საჭიროა ფრანგული ენის ცოდნის დამადასტურებელი საბუთი ან მისაღები გამოცდების წარმატებით ჩაბარების დამადასტურებელი საბუთი.

საფრანგეთის ჯანდაცვის სისტემა დაფუძნებულია სახელმწიფო Assurance Maladie პროგრამაზე, რომელიც სამედიცინო მომსახურების ღირებულების დაახლოებით 70%-ს ფარავს. დარჩენილი 30% დამატებითი დაზღვევით (mutuelle) იფარება.

საშუალო ხარჯები:

• ზოგადი პრაქტიკის ექიმის კონსულტაცია – დაახლოებით 30 ევრო;
• სპეციალისტთან კონსულტაცია – 50 ევროდან;
• სტომატოლოგია: ბჟენი 20–50 ევრო, წმენდა – დაახლოებით 30 ევრო.

საფრანგეთში სამ თვეზე ნაკლები ხნით მცხოვრები არარეზიდენტებისთვის რეკომენდებულია საერთაშორისო დაზღვევა, რომლის ღირებულება თვეში დაახლოებით 35 ევროდან იწყება.

ქვეყანაში უსაფრთხოების დონე საკმაოდ მაღალი რჩება, განსაკუთრებით სოფლისა და გარეუბნების რაიონებში. დიდ ქალაქებში წვრილმანი ქურდობა და ქუჩის დანაშაული შესაძლოა კვლავ მოხდეს, თუმცა პოლიცია აქტიურად მუშაობს წესრიგის შესანარჩუნებლად.

საფრანგეთის ინფრასტრუქტურა კარგად არის განვითარებული და მოიცავს საზოგადოებრივი ტრანსპორტის ქსელს, მაღალსიჩქარიან TGV მატარებლებს, საერთაშორისო და რეგიონულ აეროპორტებს, თანამედროვე მაგისტრალებსა და ბორნების მარშრუტებს. ქალაქები გვთავაზობენ კულტურულ და სპორტულ ობიექტებს, სავაჭრო ცენტრებს და ჯანდაცვის დაწესებულებებს. სოფლად ინფრასტრუქტურა შეზღუდულია, მაგრამ მოიცავს ისეთ ძირითად კეთილმოწყობას, როგორიცაა მაღაზიები, სკოლები და სატრანსპორტო კვანძები.

საფრანგეთი თავისი ცხოვრების წესით იზიდავს: რბილი კლიმატი, ზღვა, მთები, კულტურული და გასტრონომიული მრავალფეროვნება. ავსტრია კი წესრიგთან, უსაფრთხოებასთან და პროგნოზირებადობასთან ასოცირდება.

თუ ინვესტორი კომფორტს, სიმშვიდეს და გარანტირებულ უსაფრთხოებას ეძებს, ავსტრიულ უძრავ ქონებაში ინვესტირება უკეთესი ვარიანტია. თუ კულტურული მრავალფეროვნება, ზღვაზე წვდომა, განვითარებული ტურისტული ინფრასტრუქტურა და ცოცხალი ცხოვრების წესი პრიორიტეტულია, საფრანგეთი ოპტიმალური არჩევანია.

ფრანგული ბაზარი საინტერესოა არა მხოლოდ ინვესტორებისთვის, არამედ მათთვისაც, ვინც მაღალი ხარისხის ცხოვრებისკენ ისწრაფვის.

პოლიტიკური ან ეკონომიკური არასტაბილურობის მქონე ქვეყნების მოქალაქეებისთვის საფრანგეთში უძრავი ქონების შეძენა კაპიტალის შენარჩუნებისა და ოჯახის დაცვის საშუალებად იქცევა. ყველაზე პერსპექტიული რეგიონებია პარიზი, კოტ-დ’აჟური და ბორდო: აქ ლიკვიდურობა უფრო მაღალია და გადაყიდვის ტემპები მნიშვნელოვნად მაღალია.

პენსიონერები სამხრეთ რეგიონებს რბილი კლიმატის, მაღალი ხარისხის ჯანდაცვისა და ცხოვრების მშვიდი ტემპის გამო ირჩევენ. საფრანგეთში ხელმისაწვდომი სახლის შეძენისას მნიშვნელოვანია სამედიცინო ცენტრებისა და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის სიახლოვის გათვალისწინება.

ციფრული მომთაბარეები და მეწარმეები აფასებენ საფრანგეთს მისი კარგად განვითარებული ინტერნეტ ინფრასტრუქტურის, თანამშრომლობითი სამუშაო სივრცეებისა და მოსახერხებელი საერთაშორისო კავშირების გამო. ასეთი ცხოვრების წესისთვის იდეალურია საშუალო ზომის ქალაქები, როგორიცაა ლიონი და ტულუზა.

მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა, აშშ-დან ჩამოსულმა მეწარმემ, ლიონში 350 000 ევროდ შეიძინა ბინა. ის დისტანციურ მუშაობას საფრანგეთში ცხოვრებასთან აერთიანებს და ტურისტულ სეზონზე ქონებას აქირავებს, რაც მის შემოსავალს კიდევ უფრო ზრდის.

საფრანგეთი თავისი ცხოვრების წესითა და უძრავი ქონების ლიკვიდურობით იზიდავს, ავსტრია კი სტაბილურობითა და კონსერვატიული ბაზრით. მათთვის, ვინც აქტიურ ინვესტიციებსა და გაქირავების შესაძლებლობებს ეძებს, საფრანგეთი არჩევანია. მათთვის, ვინც ყველაზე უსაფრთხო და პროგნოზირებადი ინვესტიციას ეძებს, ავსტრია საუკეთესო ვარიანტია.

საფრანგეთში უძრავი ქონების ტრანზაქციის დასრულება განსაკუთრებულ ყურადღებას მოითხოვს. ეს განსაკუთრებით ეხება მათ, ვინც გადასახადების ოპტიმიზაციას ან აქტივების ნათესავებისთვის გადაცემას გეგმავს. გაყიდვის წესების გააზრება საშუალებას გაძლევთ თავიდან აიცილოთ მოულოდნელი ხარჯები და შეინარჩუნოთ თქვენი შემოსავლის რაც შეიძლება დიდი ნაწილი.

საფრანგეთის კანონმდებლობა კაპიტალის მოგების გადასახადისგან სრულ გათავისუფლებას მხოლოდ 22-წლიანი საკუთრების შემდეგ ითვალისწინებს. მანამდე, განაკვეთი შეადგენს 19%-ს პლუს 17.2%-იანი სოციალური დაზღვევის შენატანი. შედეგად, მოგების მთლიანი საგადასახადო ტვირთი 36.2%-ს შეადგენს.

გადასახადების ოპტიმიზაციის ერთ-ერთი ეფექტური მეთოდია ქონების ოჯახის წევრებისთვის გადაცემა (გაყიდვა ან მემკვიდრეობა).

პრაქტიკული მაგალითი: ინვესტორთა ოჯახმა ბორდოში ბინა შვილებს გადასცა. შედეგად, მათ შეძლეს თავი აერიდებინათ შემდგომი გაყიდვისას კაპიტალის მოგების სრული გადასახადის გადახდაზე, რითაც შეამცირეს საერთო ხარჯები.

საფრანგეთის მსხვილ ქალაქებში — პარიზში, ლიონში, ბორდოსა და კოტ-დ’აზურში — ბაზარი საკმაოდ ლიკვიდური რჩება. ამ რაიონებში უძრავი ქონება მაღალი მოთხოვნის გამო სწრაფად იყიდება. ამასობაში, სოფლის რაიონებსა და პატარა ქალაქებში გაყიდვებს შეიძლება რამდენიმე თვიდან ერთ წლამდე დასჭირდეს.

პარიზში ბინის გაყიდვის საშუალო დრო, როგორც წესი, 3-6 თვეა. ტურისტულ ზონებში ეს პერიოდი 9 თვემდე იზრდება, ხოლო სოფლებსა და პროვინციულ ქალაქებში ხელახალი გაყიდვა ექვსი თვიდან ერთ წლამდე გრძელდება.

უძრავი ქონების გაყიდვა პირდაპირ გავლენას არ ახდენს რეზიდენტობის სტატუსზე. თუმცა, Passeport Talent-ის ან VLS-TS Visiteur სქემების გამოყენებისას მნიშვნელოვანია აქტივების შენარჩუნება ან შემოსავლის დადასტურება ფინანსური გადახდისუნარიანობის დასადასტურებლად.

ავსტრიაში ინვესტიციების გასვლის პროცესი, როგორც წესი, უფრო მარტივია. კაპიტალის მოგების გადასახადები უფრო დაბალია, აქტივები უფრო ლიკვიდურია, ხელახალი გაყიდვის პერიოდები უფრო მოკლეა, ხოლო მემკვიდრეობისა და ქონების გადაცემის გადასახადები ნაკლებად რთულია, ვიდრე საფრანგეთში.

წლების განმავლობაში, საფრანგეთში ათობით ტრანზაქცია განვახორციელე: პარიზში პატარა ბინებიდან დაწყებული, კოტ-დ’აზურზე მდებარე ფუფუნების ვილებითა და სოფლად მდებარე აგარაკებით დამთავრებული. გამოცდილება აჩვენებს, რომ ინვესტიციის წარმატება, უპირველეს ყოვლისა, საფუძვლიან შემოწმებაზეა დამოკიდებული.

მე ყოველთვის განსაკუთრებულ ყურადღებას ვაქცევ ვაჭრობის კომპრომისსა და ვაჭრობის აქტის დოკუმენტებს. მნიშვნელოვანია დარწმუნდეთ, რომ არ არსებობს დავალიანება გადასახადებისა და კომუნალური გადასახადების შესახებ, ასევე შემოწმდეს მიწის სტატუსი, იჯარის შეზღუდვები და ნებისმიერი სახის ტვირთი. ეს მიდგომა იცავს კლიენტს შეძენის შემდეგ უსიამოვნო სიურპრიზებისგან.

მე მჯერა, რომ ოპტიმალური სტრატეგია დივერსიფიკაციაა: ავსტრიაში სტაბილური ინვესტიციებისა და საფრანგეთში უფრო მომგებიანი პროექტების კომბინაცია. მაგალითად, პორტფელის ნაწილი შეიძლება იყოს ვენაში, სადაც ბაზარი საიმედო და პროგნოზირებადია, ხოლო მეორე ნაწილი შეიძლება იყოს პარიზში ან კოტ-დ’აზურში, სადაც არის კაპიტალის ზრდის პოტენციალი და შემოსავლის პრესტიჟულ ცხოვრების წესთან შერწყმის შესაძლებლობა.

თუ ჩემს პირად პრეფერენციებს გავითვალისწინებდი, კაპიტალის შენარჩუნებისა და კომფორტული ცხოვრებისთვის საფრანგეთს ავირჩევდი, ხოლო სტაბილურობისა და უსაფრთხოებისთვის - ავსტრიას. ეს ბალანსი ინვესტორებს როგორც შემოსავალს, ასევე კომფორტს სთავაზობს.

საფრანგეთში უძრავი ქონების შეძენა შესაფერისია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც ეძებენ შემოსავლის, ლიკვიდურობისა და პრემიუმ ცხოვრების წესის კომბინაციას. თქვენი მიზნებიდან გამომდინარე, მომგებიანი ინვესტიცია შეიძლება იყოს პარიზი, კოტ-დ’აჟური ან თუნდაც პატარა სოფელი.

ავსტრია მათთვისაა, ვინც უსაფრთხოებასა და პროგნოზირებადობას ეძებს. ის გთავაზობთ დაბალ რისკებს, მარტივ საგადასახადო სისტემას და საკუთრების უფლების დაცვის მაღალ ხარისხს.

გარიგების დადებამდე უაღრესად მნიშვნელოვანია წინასწარ შეამოწმოთ დოკუმენტების სრული პაკეტი: ვაჭრობის კომპრომისი, ვაჭრობის აქტი, ასევე რეგისტრაცია საჯაროობის სამსახურში.

მოთხოვნის სტრუქტურის გაგება არანაკლებ მნიშვნელოვანია: როგორც ადგილობრივი მაცხოვრებლების, ასევე უცხოელი ინვესტორების ინტერესის კომბინაცია ქონების ლიკვიდურობისა და ინვესტიციების სტაბილურობის მთავარი ფაქტორია.

2030 წლის პერსპექტივა : საფრანგეთის ბაზარი მომდევნო წლებში თანდათანობით ზრდას აჩვენებს. ძირითადი ტენდენციებია ახალი გადასახადები და ენერგოეფექტურობის მოთხოვნები, ინვესტიციებზე მთავრობის ზედამხედველობის გაზრდა, პრემიუმ კლასის უძრავი ქონების მიმართ ინტერესის ზრდა და რეგიონული ცენტრების აქტიური განვითარება.

ინვესტორები, რომლებიც დღეს საფრანგეთში სახლის შეძენას განიხილავენ, მომავალში შეძლებენ ისარგებლონ ფასების ზრდით და საგადასახადო სისტემის ცვლილებებით.

1. მიზნის განსაზღვრა

• საცხოვრებელი: საცხოვრებლად, გასაქირავებლად ან ხელახლა გასაყიდად.
• მოკლევადიანი თუ გრძელვადიანი ინვესტიციები.
• ფინანსები: ბიუჯეტის გაანგარიშება და მოსალოდნელი მომგებიანობა.

2. იურიდიული მხარე

• ქონების სამართლებრივი სტატუსის შემოწმება: საკადასტრო რეესტრი, ვალებისა და ტვირთის არარსებობა.
• უცხოელებისთვის პირობები: უკრაინისა და დსთ-ს მოქალაქეებისთვის შეზღუდვები არ არსებობს, მაგრამ პროცესი უფრო რთულია.
• წინასწარი შეთანხმება (Compromis de vente) და 5-10%-იანი დეპოზიტი.
• ნოტარიუსი სავალდებულოა (Notaire).

3. ფინანსები და გადასახადები

შეძენისას:

• ნოტარიუსის საფასური და მოსაკრებლები – დაახლოებით 7–8% (მეორადი ბაზარი).
• დღგ (TVA) 20% – ახალი შენობების შეძენისას.

ყოველწლიურად:

• Taxe foncière – ქონების გადასახადი.
• საცხოვრებელი ადგილის გადასახადი – საცხოვრებელი ადგილის გადასახადი (გაუქმებულია მაცხოვრებლებისთვის, მაგრამ ვრცელდება მეორე სახლებზე).
• იპოთეკური სესხები უცხოელებისთვის: როგორც წესი, ღირებულების 70–80%-მდე.

4. მდებარეობა და ბაზარი

• პარიზი: მაღალი ფასი, სტაბილური ზრდა, გაქირავების შემოსავლიანობა 2-3%.
• კოტ-დ’აზური: მაღალი ლიკვიდურობა, ტურისტული მოთხოვნა.
• ლიონი, ბორდო, ნანტი: ფასისა და მომგებიანობის ბალანსი.
• სათხილამურო კურორტები: მაღალი სეზონური მოთხოვნა.

5. მენეჯმენტი და გაქირავება

• მიწოდება: დამოუკიდებლად ან ლოკაციური სააგენტოს მეშვეობით.
• ქირის გადასახადი:
  • Régime réel – ხარჯების აღრიცხვა.
  • Micro-foncier / micro-BIC – ფიქსირებული გამოქვითვა.
• სავალდებულო სახლის დაზღვევა ( საცხოვრებლის დაზღვევა ).

6. ობიექტის შემოწმება

• დიაგნოსტიკა: DPE (ენერგოეფექტურობა), აზბესტი, ტყვია და ა.შ.
• შენობის მდგომარეობა (განსაკუთრებით ძველი სახლები).
• კომუნალური ხარჯები (charge de copropriété).

7. ინვესტიციებიდან გასვლა

• კაპიტალის მოგების გადასახადი მცირდება 22 წლიანი საკუთრების შემდეგ.
• რეგისტრაცია SCI ( Société Civile Immobilière ) საშუალებით – გადასახადებისა და მემკვიდრეობის ოპტიმიზაცია.

1. ინვესტორი 500,000 ევროთი

მიზანი: მოკლევადიანი გაქირავებიდან სტაბილური შემოსავლის მიღება და კაპიტალის შენარჩუნება.

რა ვიპოვე: 80 კვ.მ. ფართობის ბინა პარიზის გულში. მას აქვს სამი საძინებელი, თანამედროვე რემონტით არის გაფორმებული და მზადაა Airbnb-ზე გასაქირავებლად.

შედეგი: საშუალოდ, წლიური შემოსავალი 4-5% იყო. საუკეთესო მდებარეობა უზრუნველყოფდა მოიჯარეების სტაბილურ ნაკადს, ხოლო პარიზის ცენტრის მაღალმა ლიკვიდურობამ ინვესტორს საშუალება მისცა, ქონება სულ რაღაც სამი წლის შემდეგ ხელახლა გაეყიდა, ფასის 15%-იანი ზრდით.

2. პენსიონერი 300,000 ევროთი

მიზანი: კომფორტული ცხოვრება პენსიაზე გასვლის შემდეგ და ინვესტირებული სახსრების უსაფრთხოება.

რა ვიპოვე: პატარა სახლი წყნარ პროვანსულ სოფელში, წყნარ უბანში, ორი საძინებლით და კერძო ბაღით.

შედეგი: კომუნალური გადასახადები მინიმალური იყო - დაახლოებით 200 ევრო თვეში. შენობა ასევე იძლეოდა შესაძლებლობას, ზაფხულის სეზონზე მეზობლებისთვის ან ტურისტებისთვის გრძელვადიანი გაქირავების (3%-იანი შემოსავლის) სახით. ხუთი წლის განმავლობაში ქონების ღირებულება 10%-ით გაიზარდა.

3. ოჯახი შვილებთან ერთად 500,000 ევროთი

მიზანი: საცხოვრებელი, ბავშვების განათლება და ინვესტიციები.

რა ვიპოვე: სამოთახიანი ბინა ლიონში, კარგ სკოლებთან და უნივერსიტეტებთან ახლოს, კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურა, პარკინგი.

შედეგი: ოჯახმა მიიღო კომფორტული საცხოვრებელი, საჯარო და კერძო სკოლებში წვდომით. ბინა მუდმივად გაქირავებული იყო გრძელვადიანი ვადით, რაც წელიწადში დაახლოებით 3.5%-იან შემოსავალს იძლეოდა. გარდა ამისა, ქონების ღირებულება ოთხი წლის განმავლობაში 12%-ით გაიზარდა, რაც მათ მიერ არჩეული სტრატეგიის წარმატებას ადასტურებს.