როგორ ვიყიდოთ უძრავი ქონება ტიროლში - ფასებისა და პროცედურების დეტალური სახელმძღვანელო

ტიროლი ავსტრიის ალპური რეგიონია, სადაც 2024 წელს სახლის საშუალო ფასმა კვადრატულ მეტრზე 4,727 ევროს გადააჭარბა. თვალწარმტაცი მთის ლანდშაფტებით, განვითარებული სათხილამურო კურორტების ინფრასტრუქტურითა და ცხოვრების მაღალი ხარისხით ცნობილი რეგიონი პოპულარულია როგორც სახლის მყიდველებში, ასევე ინვესტორებში.

ბოლო წლებში ტიროლის უძრავი ქონების მიმართ ინტერესი იზრდება სტაბილური მოთხოვნის (განსაკუთრებით ფერდობზე მდებარე ბინებზე) და ფასების ზრდის პერსპექტივის გამო. თუმცა, რეგიონის ბაზარს აქვს საკუთარი უნიკალური მახასიათებლები, დაწყებული შეზღუდული მიწის რესურსებიდან და დამთავრებული საერთაშორისო მყიდველებისთვის სპეციალური სამართლებრივი რეგულაციებით.

ამ სტატიაში განვიხილავთ ტიროლში ბინის, სახლის, შალეს ან მიწის შეძენის ყველა ეტაპს — ფასებიდან და მდებარეობიდან დაწყებული იურიდიული და ფინანსური საკითხებით დამთავრებული — რათა თქვენ შეძლოთ ინფორმირებული გადაწყვეტილების მიღება, თუ ავსტრიაში , კერძოდ, ტიროლში, ქონების შეძენას განიხილავთ.

ტიროლის უძრავი ქონების ბაზარი უძრავი ქონების ფართო არჩევანს გვთავაზობს - პატარა სტუდიებიდან და ორსაძინებლიანი ბინებიდან ქალაქებსა და მთიან რაიონებში, კურორტებთან ახლოს მდებარე ფართო შალეებითა და კერძო სახლებით, ასევე ექსკლუზიური ვილებითა და პრემიუმ კლასის აპარტამენტებით დამთავრებული.

არის როგორც გადაყიდვადი ბინები (ძველ შენობებში, „ალტბაუ“), ასევე ახალი კონდომინიუმები („Neubau“) თანამედროვე აღჭურვილობით.

ბევრი სახლი ტრადიციულ ალპურ სტილშია აშენებული ხის მორთვით — სწორედ ეს შალეები იზიდავს მყიდველებს. ბაზარზე ასევე არის ბინების გეგმები ტურისტებისთვის გასაქირავებლად (მათ შორის, მმართველი კომპანიების მქონე პირებისთვის) და კოტეჯები გასაყიდად.

ბინები. სხვადასხვა ფორმატი, ერთოთახიანი სტუდიებიდან დაწყებული დიდი ლოფტებით დამთავრებული. ქალაქებში (ინსბრუკი, კუფშტაინი) მაღალსართულიან შენობებში უფრო სტანდარტული ბინებია, ხოლო კურორტებში (კიცბიუელი, ლანდეკი) მოთხილამურეებისთვის კომპაქტურ ბინებს გვთავაზობენ.

კერძო სახლები და შალეები. მიწაზე განლაგებული ერთადგილიანი და ნახევრად იზოლირებული სახლები, ხშირად ბაღითა და ავტოფარეხით. შალეები, როგორც წესი, მთებთან უფრო ახლოს შენდება, ზოგჯერ კი შორეულ მთიან სოფლებში. ეს სახლები კონფიდენციალურობასა და სივრცეს გვთავაზობს, მაგრამ ხშირად მნიშვნელოვან მოვლას საჭიროებს (გათბობა, თოვლის მოცილება და ა.შ.).

ძვირადღირებული ვილები და ბინები. ალპური ხედებით ძვირადღირებული სასახლეები, ასევე მაღალი კლასის პენტჰაუსები, ყველაზე ხშირად პრესტიჟულ ადგილებში (ინსბრუკი, კიცბიუელი, სანქტ-იოჰანი ინ ტიროლი) გვხვდება. ასეთი უძრავი ქონების ღირებულება მილიონობით ევროა და ძირითადად მდიდარი კლიენტებისთვის ან პრესტიჟული ინვესტიციებისთვისაა განკუთვნილი.

მიწა. ტიროლში მიწა მწირია, რაც საცხოვრებელი ნაკვეთების ხელმისაწვდომობას იშვიათს და ძვირს ხდის. მყიდველებმა უნდა შეამოწმონ მიწის დანიშნულება (Bauzone), სამშენებლო ნებართვების ხელმისაწვდომობა და ფედერალური/ადგილობრივი დაგეგმარების მოთხოვნები.

ტიროლში უძრავი ქონების ფასები ტრადიციულად ავსტრიის საშუალო მაჩვენებელზე მაღალია: 2024 წელს აქ ბინების საშუალო ფასი დაახლოებით 4,727 ევრო იყო კვ.მ-ზე (პიკი 2022 წელს დაფიქსირდა - დაახლოებით 5,195 ევრო/მ², რის შემდეგაც ფასები შეიცვალა).

ერთოჯახიანი სახლების ფასები უფრო დაბალი იყო (რამდენიმე ათასი ევრო კვადრატულ მეტრზე), თუმცა ბოლო წლებში მნიშვნელოვნად გაიზარდა. მაგალითად, 2022 წლის ბაზრის შეფასებით, ერთოჯახიანი სახლის საშუალო ფასი დაახლოებით 4,660 ევრო იყო კვადრატულ მეტრზე.

მონაცემები აღებულია ტიროლის უძრავი ქონების ბაზრის ანალიტიკური მიმოხილვებიდან; გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ ფაქტობრივი ფასები შეიძლება განსხვავდებოდეს ქონების მდგომარეობისა და ზუსტი ადგილმდებარეობის მიხედვით.

რეგიონში მოთხოვნა და ფასები არათანაბრად იზრდება. ყველაზე მაღალი მოთხოვნა სათხილამურო კურორტებთან ახლოს და დიდ ქალაქებში არსებულ უძრავ ქონებაზეა. 2016 წლიდან 2022 წლამდე ბინების ფასები დაახლოებით 60%-ით გაიზარდა (2,850 ევროდან 4,573 ევრომდე/მ²), ხოლო კერძო სახლების ფასები თითქმის 93%-ით გაიზარდა.

თუმცა, 2023–2024 წლებისთვის ზრდა შენელდა მაღალი სესხების განაკვეთების გამო: ავსტრიის სტატისტიკის სამსახურის მონაცემებით , 2023 წელს ავსტრიაში საცხოვრებლის ფასები 2010 წლის შემდეგ პირველად 2.6%-ით შემცირდა (ძირითადად არსებული საცხოვრებლის გამო).

ტიროლში ტენდენცია მსგავსია: 2022 წელს პიკის მიღწევის შემდეგ, ფასები სტაბილურია. მაგალითად, ბინების ფასები 2024 წელს ოდნავ შეიცვალა, ხოლო მიწის ფასები, სტაბილიზაციის მიუხედავად, მაღალი რჩება (ტიროლის საშუალო მაჩვენებელი 2024 წელს 414 ევრო/მ²-ია, რაც 2016 წლის დონესთან შედარებით ორჯერ მეტია).

სეზონურობაც მნიშვნელოვან როლს თამაშობს. მყიდველთა აქტივობა, როგორც წესი, ზაფხულსა და შემოდგომაზე იზრდება (ზამთრის სეზონამდე), რაც ზოგჯერ ფასების ზრდას იწვევს, განსაკუთრებით პოპულარული სათხილამურო კურორტების მახლობლად მდებარე უძრავი ქონების შემთხვევაში. მეორეს მხრივ, ზამთარი შეიძლება ხასიათდება აქტივობის შემცირებით დღესასწაულებისა და ამინდის პირობების გამო.

მდებარეობა მნიშვნელოვანი ფაქტორია. განვითარებული ინფრასტრუქტურა (გზები, სკოლები, საავადმყოფოები) და სათხილამურო ტრასებთან ან ტურისტულ ღირსშესანიშნაობებთან სიახლოვე პირდაპირ გავლენას ახდენს ქონების ფასსა და გაყიდვადობაზე.

მაგალითად, ინსბრუკი (ტიროლის დედაქალაქი) ცნობილია თავისი უნივერსიტეტით, აეროპორტითა და სატრანსპორტო კვანძებით, ამიტომ აქ საშუალო ფასი შესამჩნევად მაღალია, ვიდრე შორეულ ხეობებში.

ბაზრის მონაცემების მიხედვით, ინსბრუკში ბინების საშუალო ფასი დაახლოებით 5,700 ევროა კვადრატულ მეტრზე, ხოლო მთებში, როგორიცაა ლანდეკი ან ლიენცი, ფასები შეიძლება მნიშვნელოვნად დაბალი იყოს (2,000–3,000 ევრო კვადრატულ მეტრზე). მაღალ ფასებზე გავლენას ახდენს:

• ტურისტული მიმზიდველობა. კურორტული ტერიტორიები (კიცბიუელი, აქსამი, მაირჰოფენი და ა.შ.) იზიდავს მყიდველებს, რომლებიც მზად არიან გადაიხადონ სათხილამურო ტრასების მოხერხებულობისთვის.
• ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა. ავტომაგისტრალებთან და საერთაშორისო მარშრუტებთან სიახლოვე (მაგალითად, ინსბრუკი-ზალცბურგის გასასვლელი კირხბერგთან ახლოს) ქონებას მიმზიდველს ხდის მუდმივი საცხოვრებლად და ბიზნესისთვის.
• ინფრასტრუქტურა და მომსახურება. განვითარებული სოციალური ინფრასტრუქტურის მქონე ტერიტორიები (სკოლები, საავადმყოფოები, მაღაზიები) უფრო ძვირია, ვიდრე ველურ ბუნებაში მდებარე ტერიტორიები. ქალაქის ცენტრები, როგორც წესი, უფრო ძვირია, ვიდრე მიმდებარე ტერიტორიები.

ტიროლის რეგიონების მიხედვით ფასებისა და მახასიათებლების შედარება შეგიძლიათ:

კიცბიუელი (Bezirk Kitzbühel). ერთ-ერთი ყველაზე ძვირადღირებული რაიონი, სადაც საუკეთესო კურორტებია განთავსებული. აქ ბინების ფასები ასობით ევროთი აღემატება რეგიონის საშუალო მაჩვენებელს. ეს ტერიტორია პოპულარულია ინვესტორებში, მაგრამ ხელმისაწვდომი ვარიანტები მწირია.

ინსბრუკი-ლენდი და ინსბრუკი (Land & Stadt). ინსბრუკი (ქალაქი) – მაღალი ფასები მისი ქალაქის სტატუსის გამო (დაახლოებით €5,760/მ² ბინა).

გარეუბნები (ინსბრუკი-ლენდი) ოდნავ უფრო იაფია, მაგრამ ასევე დახურულია მასობრივი განვითარებისთვის, ამიტომ ფასების დონე ქალაქის დონესთან ახლოსაა.

ლანდეკი (Bezirk Landeck). ფერდობებთან ახლოს ბევრი პატარა ქალაქია („სათხილამურო სოფლები“) და ფასებიც გონივრულია: მაგალითად, ბინის საშუალო ფასი ~3,592 ევრო/მ²-ია.

ლიენცი (Bezirk Lienz). ტიროლის უკიდურესი აღმოსავლეთი რაიონი, უფრო დაბალი ფასებით (დაახლოებით 2,090 ევრო კვადრატულ მეტრზე ბინაში). ლიენცში უძრავი ქონება შესაფერისია მათთვის, ვინც ეძებს უფრო ხელმისაწვდომ ვარიანტებს რეგიონის ბუნებრივი გარემოს შენარჩუნებით.

შვაცის რაიონები (შვაცი, კუფშტაინი, როიტე და ა.შ.) პოპულარულია ტურისტებში და გვთავაზობენ ბინების საშუალო ფასებს. როიტე ყველაზე ნაკლებად განვითარებულია და გთავაზობთ ყველაზე იაფ საცხოვრებელს (ბინები ~€3,740/მ²-დან), თუმცა სამუშაო და მომსახურების შესაძლებლობებიც უფრო შეზღუდულია.

პროცესი იწყება ადგილის შერჩევით. აქ მნიშვნელოვანია მიზნების მკაფიოდ განსაზღვრა:

• იცხოვრეთ დამოუკიდებლად. მოძებნეთ საცხოვრებელი ქალაქებში ან დიდ დაბებში, სადაც კარგი ინფრასტრუქტურაა - სამსახურთან და სკოლებთან ახლოს.
• ინვესტიცია/იჯარით აღება. განიხილეთ კურორტების ზონები ან სტუდენტური უბნები (ინსბრუკი). ტურისტებისთვის მოკლევადიანი გაქირავებისთვის შესაფერისია პატარა ბინები ან სათხილამურო ტრასებთან ახლოს მდებარე ბინები.
• მეორე სახლი (აგარაკით). მოძებნეთ მთის განმარტოებული ადგილები, მაგრამ გაითვალისწინეთ ტურიზმის პოტენციალი: აგარაკსაც კი აქვს წვდომა და ახლოს მინიმუმ მაღაზიები.

ძიების საკონტროლო სია:

• განსაზღვრეთ თქვენი მიზნები და ბიუჯეტი.
• გამოიყენეთ პორტალები და რიელტორები, მაგრამ შემდეგ პირადად შეამოწმეთ რამდენიმე ქონება.
• შეაგროვეთ ინფორმაცია ტერიტორიის შესახებ: გაქირავების მოთხოვნა, ქონების გადასახადები, ნებისმიერი შეზღუდვა (მეორე სახლები აკრძალულია).
• ჰკითხეთ ექსპერტს ტრანზაქციის დროის შესახებ: ზოგჯერ კარგი შეთავაზებები სწრაფად ქრება ბაზრიდან.

ტიროლში შესყიდვის პროცესს ავსტრიის სახელმწიფო კანონმდებლობა (Grundverkehrsrecht) არეგულირებს და უცხოელებისთვის დეტალური წესები შეიძლება განსხვავდებოდეს ფედერალური შტატების მიხედვით. არარეზიდენტებისთვის ძირითადი მოსაზრებები:

შესყიდვის ნებართვა (Genehmigung). ევროკავშირის და ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეები ავსტრიელებად ითვლებიან და ნებართვა არ სჭირდებათ . ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის არაწევრი ქვეყნების (მაგ., დსთ, აშშ და ა.შ.) მოქალაქეებისთვის ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას უცხოელებზე შეზღუდვები ვრცელდება : უმეტეს შემთხვევაში, ტრანზაქცია წინასწარ უნდა იყოს დამტკიცებული Grundverkehrsbehörde-ს (მუნიციპალური მიწის შესყიდვის ორგანო) მიერ.

პროცედურა: წინასწარი შეთანხმების ხელმოწერის შემდეგ, მყიდველი წარადგენს განაცხადს; გადაწყვეტილება, როგორც წესი, რამდენიმე კვირაში მიიღება.

საკანონმდებლო ცვლილებები. 2024 წელს ტიროლში მიიღეს ცვლილებები მიწის გადაცემის შესახებ ადგილობრივ კანონში, რომლითაც შემოიღეს ახალი შემოწმებები და შეზღუდვები, განსაკუთრებით მიწისა და სასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონების ტრანზაქციებთან დაკავშირებით.

იყავით ინფორმირებული: გირჩევთ, წაიკითხოთ ტიროლის შტატის ოფიციალური პუბლიკაციები ან მიმართოთ იურისტს ნებისმიერი ცვლილების შესახებ ინფორმირებული რომ იყოთ.

საჭირო დოკუმენტები. აუცილებელ დოკუმენტებს შორისაა პასპორტი, ავსტრიაში საგადასახადო საიდენტიფიკაციო ნომერი (Steuernummer), მიმდინარე საცხოვრებელი ადგილის დამადასტურებელი დოკუმენტი, მიწის რეესტრიდან ამონაწერი (Liegenschaftskataster) და მიწის ნაკვეთის საიდენტიფიკაციო ნომერი (KG, Grundbuchnummer). გამყიდველი წარმოადგენს საკუთრების დამადასტურებელ მოწმობას (Grundbuchauszug).

ყველაზე ხშირად, გარიგება ნოტარიუსის წინაშე ხორციელდება: დაგჭირდებათ მინდობილობა (თუ წარმომადგენელი მოქმედებს), წინა ნასყიდობის ხელშეკრულება და ა.შ.

ქონების სამართლებრივი სტატუსის დადასტურება. მოლაპარაკებების დროს რეკომენდებულია ადგილობრივი იურისტის ან ნოტარიუსის ჩართვა: ისინი დაადასტურებენ ტვირთის, ვალების და მიმდინარე სასამართლო დავების არარსებობას, ასევე კადასტრული მონაცემების სიზუსტეს და ხელშეკრულების სამართლებრივი ფორმის არსებობას.

მაგალითად, მე ყოველთვის ვთხოვ იურისტს, შეამოწმოს, აქვს თუ არა ქონებას კადასტრული დამტკიცება და არის თუ არა ის „საკურორტო საცხოვრებელი“, რომლის შეძენაც შესაძლოა შეზღუდვებს ექვემდებარებოდეს.

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა ქონების შესყიდვის ფასის გარდა, სავალდებულო ხარჯებსაც მოიცავს. ძირითადი ხარჯებია:

• უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი (Grunderwerbsteuer). შესყიდვის ფასის 3.5%.
• რეგისტრაციის საფასური (Eintragungsgebühr). კადასტრული ღირებულების (Einheitswert) ან საბაზრო ფასის 1.1% – გადახდილია უფლებების მიწის რეესტრში შეტანისას.
• ნოტარიუსის საფასური. ტრანზაქციის ღირებულების დაახლოებით 1–2%, რაც დამოკიდებულია ტრანზაქციის სირთულესა და ნოტარიუსის საფასურზე.
• უძრავი ქონების აგენტის საკომისიო. როგორც წესი, ის შეადგენს შესყიდვის ფასის 3%-მდე + 20%-მდე დღგ-ს (რომელსაც მყიდველი იხდის), თუმცა ეს საკომისიო შეიძლება იყოს პირობითი ან შერეული (ნახევარს იხდის გამყიდველი, თუ მითითებულია).
• სხვა ხარჯებში შეიძლება შედიოდეს ქონების შეფასება, დოკუმენტების თარგმნა, დაზღვევა (იპოთეკური სესხების საბანკო დაზღვევა) და წლიური ქონების გადასახადი (Grundsteuer) — როგორც წესი, მცირე, ქონების ზომისა და მდებარეობის მიხედვით, რომელიც ყოველწლიურად ერიცხება მფლობელს.

საერთო ჯამში, ქონების შეძენისას ფარული ხარჯები შესყიდვის ფასის დაახლოებით 9-11%-ს შეადგენს. სესხით დაფინანსებისას რეკომენდებულია მინიმუმ 20-30%-იანი პირველადი შენატანის ჩართვა (ავსტრიაში იპოთეკური სესხები ხშირად გაიცემა შესყიდვის ფასის 70-80%-მდე).

ასევე უნდა გაითვალისწინოთ მომავალი ყოველთვიური ხარჯები: კომუნალური გადასახადები (გათბობა, წყალი, თოვლის მოცილება და ა.შ.), სახლის დაზღვევა და შესაძლოა, ბინის გადასახადი (ახალი სახლებისთვის).

ხარჯების განაწილების მაგალითი შეძენისას (დაახლოებით):

შესყიდვების დასაფინანსებლად უცხოელ მყიდველებს შეუძლიათ მიმართონ ავსტრიულ ან საერთაშორისო ბანკებს. ევროპელებს, როგორც წესი, იგივე პირობები სთავაზობენ, რაც ავსტრიის მოქალაქეებს.

თუ იპოთეკურ სესხს გეგმავთ, წინასწარ გადაამოწმეთ ბანკთან მისაღები სესხის პირობები და მოთხოვნები ( 2022 წელს შემოღებული FMA-ს ახალი სტანდარტების ). ასევე, გაითვალისწინეთ ევროს მომავალი გაცვლითი კურსი და საპროცენტო განაკვეთები, რადგან ისინი გავლენას ახდენენ თქვენი ინვესტიციის მომგებიანობაზე.

როგორც აღვნიშნეთ, ძირითადი სამართლებრივი მოთხოვნაა ხელისუფლების ნებართვა (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) იმ არარეზიდენტებისთვის, რომლებიც არ არიან ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეები. ამ შემთხვევაში:

• ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეები ავსტრიელებად ითვლებიან და მათ შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ ქონება დამატებითი თანხმობის გარეშე (თუმცა ზოგჯერ საჭიროა ადგილობრივი ადმინისტრაციისთვის ტრანზაქციის შესახებ შეტყობინების გაკეთება).
• მესამე ქვეყნის მოქალაქეებს თითქმის ყოველთვის მოეთხოვებათ შეძენის განაცხადის წარდგენა. პროცედურა თითოეული შემთხვევისთვის ინდივიდუალურია - მათ უნდა დაასაბუთონ შეძენის მიზანი (მაგ., პირადი საცხოვრებელი ან ინვესტიცია) და წარმოადგინონ დამატებითი დოკუმენტები (ფინანსური ანგარიშგება, რეზიუმე).

2023 წლის 1 იანვარს ახალი კანონი , რომელიც უცხოური შესყიდვების კონტროლს ამკაცრებს. ახლა შესაძლებელია ნებართვაზე უარის თქმა, თუ ტრანზაქცია რეგიონის ინტერესებს არ შეესაბამება (მაგალითად, თუ ქონება ძირითადად ტურიზმისთვისაა განკუთვნილი ან თუ მყიდველი ავსტრიაში მუდმივად არ ცხოვრობს).

ამიტომ, მნიშვნელოვანია, რომ დსთ-ს ან სხვა „მესამე ქვეყნების“ მოქალაქეებმა წინასწარ მიიღონ პროფესიული რჩევა. აუცილებელია დამაჯერებელი არგუმენტების მოყვანა შესყიდვის „სოციალური აუცილებლობის“ ან „ეკონომიკური სარგებლის“ სასარგებლოდ.

ზოგჯერ ნებართვა არ არის საჭირო, მაშინაც კი, თუ მყიდველი „მესამე ქვეყნიდან“ არის: არსებობს ორმხრივი შეთანხმებები (მაგალითად, შვეიცარიასთან ან ლიხტენშტეინთან) ან კონკრეტული შეღავათები (ცოლის/ქმრის გვარის შეცვლა ავსტრიის მოქალაქეობაზე). თუმცა, უმჯობესია ეს დეტალები ტრანზაქციის დაწყებამდე დიდი ხნით ადრე დაზუსტდეს.

თაღლითობისა და იურიდიული პრობლემების თავიდან ასაცილებლად, დარწმუნდით, რომ გაქვთ:

ნოტარიუსი. ავსტრიაში ტრანზაქციები ნოტარიუსის (ნოტარიუსის) მეშვეობით ხორციელდება. ეს უზრუნველყოფს იურიდიულ მთლიანობას: ნოტარიუსი ამოწმებს საკუთრების უფლებებს და ხელშეკრულების კანონიერებას. მნიშვნელოვანია აირჩიოთ ნოტარიუსი, რომელსაც აქვს უძრავი ქონების სფეროში გამოცდილება.

იურიდიული დახმარება. გირჩევთ, დაიქირავოთ ადვოკატი ან უძრავი ქონების კონსულტანტი, განსაკუთრებით თუ გერმანულად არ საუბრობთ. მათ შეუძლიათ დაგეხმარონ დოკუმენტების მომზადებასა და თარგმნაში, გამყიდველის ვალდებულებების გადამოწმებასა და ნებართვის განაცხადის მომზადებაში.

ტრანზაქციის დაზღვევა. შეგიძლიათ განიხილოთ რისკის დაზღვევა (Treuhandvereinbarung ან ესქროუ), სადაც თანხები ინახება მესამე მხარესთან ყველა დამტკიცების მიღებამდე. ეს დაგიცავთ ფულის დაკარგვისგან, თუ ტრანზაქცია გაუქმდება დახურვის ეტაპზე.

ფრთხილად იყავით თაღლითური სქემების მიმართ. ტიპური სქემებია „ორმაგი გაყიდვა“ (ერთი ქონების ერთდროულად ორ მყიდველზე გაყიდვა) ან „დატვირთული ქონების გაყიდვა“ (გამყიდველი არ არის რეგისტრირებული). ყოველთვის მოითხოვეთ მიწის რეესტრიდან (Grundbuchauszug) ბოლოდროინდელი ამონაწერი და გადაამოწმეთ მხარეთა სახელები.

შეძენის შემდეგ, უცხოელისთვის მნიშვნელოვანია დაიცვას გამოყენების წესები:

მეორე სახლი (Zweitwohnsitz). როგორც უკვე აღვნიშნეთ, შეძენილი ქონება უნდა იყოს თქვენი ძირითადი ან „სამსახურებრივი“ საცხოვრებელი ადგილი (მაგალითად, თუ დროებით სწავლობთ ან მუშაობთ ტიროლში), წინააღმდეგ შემთხვევაში, ის შეიძლება ჩაითვალოს უკანონო მეორე სახლად.

ექიმებსა და მასწავლებლებს ზოგჯერ გამონაკლისი ეძლევათ. ნებისმიერ შემთხვევაში, დარწმუნდით, რომ შეავსეთ საცხოვრებელი ადგილის ყველა დეკლარაცია და არ ექცევით „პრივილეგირებული მუნიციპალიტეტების“ (Vorbehaltsgemeinden) შეზღუდვების ქვეშ, სადაც ახალი მეორე სახლების აშენება საერთოდ აკრძალულია.

გაქირავება. უცხოელებს უფლება აქვთ, გააქირავონ თავიანთი ქონება. თუმცა, თუ ქონება ითვლება „Freizeitwohnsitz“-ად (დასასვენებელ საცხოვრებლად), მუნიციპალური რეგულაციები შეიძლება ზღუდავდეს მოკლევადიან გაქირავებას (მაგალითად, Airbnb). გაქირავებამდე გადახედეთ ადგილობრივ რეგულაციებს და გადაიხადეთ ნებისმიერი შესაბამისი ტურისტული გადასახადი.

მემკვიდრეობა და ხელახალი გაყიდვა. უცხოელებს იგივე მემკვიდრეობის უფლებები აქვთ, რაც ავსტრიის მოქალაქეებს. თუ მოგვიანებით ქონების ხელახალი გაყიდვა გსურთ, იგივე ნაბიჯები უნდა გაიაროთ (ძირითადად ნოტარიუსის მეშვეობით გაყიდვა).

ხელშეკრულების პირობებიდან გამომდინარე, შეიძლება დაგჭირდეთ გადასახადების ნაწილის დაბრუნება ან ახალი საკადასტრო შეფასების გადახდა, მაგრამ ეს დეტალები, როგორც წესი, ავტომატურად წყდება ხელახალი გაყიდვისას.

რეგულარული ზედამხედველობა. თუ იქ მუდმივად არ ცხოვრობთ, რეკომენდებულია დაიქირაოთ მმართველი კომპანია ან სანდო პირი თქვენი ქონების ზედამხედველობისთვის: მისი მდგომარეობის შესამოწმებლად, კომუნალური გადასახადების გადასახადების გადასახდელად, თოვლის მოსაშორებლად და ა.შ. ეს დაიცავს თქვენს ქონებას და თავიდან აიცილებს ნებისმიერ პრობლემას.

ბინების ტიპები მერყეობს ერთსაძინებლიანიდან ოთხსაძინებლიან ბინებამდე, მაღალსართულიან შენობებში ან ტაუნჰაუსებში, აივნებით ან მათ გარეშე. ახალი სახლები ხშირად შენდება კომპლექსებში, სადაც არის პარკინგი და ლიფტი; არსებული ბინები უფრო ძველია, მაგრამ ზოგჯერ გამოირჩევა უნიკალური ხასიათით (ხის ძელები, ანტიკვარული მოპირკეთება).

გაითვალისწინეთ, რომ ახალ შენობებში ფასები, როგორც წესი, უფრო მაღალია (ინვესტორები თანამედროვე კეთილმოწყობისთვის იხდიან), ხოლო ხელახლა გასაყიდი უძრავი ქონება უფრო იაფია, მაგრამ შესაძლოა რემონტი დასჭირდეს.

ფასები და აუდიტორია:

• ახალგაზრდა წყვილებისა და სტუდენტებისთვის საინტერესოა სტუდიოს ტიპის და ერთოთახიანი ბინები (ამჟამად ინსბრუკში ~4000-5000 €/მ²).
• ფართო 2-3-ოთახიანი ბინები უფრო შესაფერისია ოჯახებისთვის, განსაკუთრებით გარეუბნებში ან რეგიონულ ცენტრებში (დაახლოებით 3,500 ევრო/მ²).
• კურორტებთან ახლოს (მაგალითად, კიცბიუელში) მდებარე ბინებს ირჩევენ ინვესტორები ან ოჯახები, რომლებიც მზად არიან გადაიხადონ მთის ხედით სარგებლობისთვის.
• თუ გსურთ, რომ თქვენი საცხოვრებელი ტურისტებზე გააქირავოთ, უმჯობესია აირჩიოთ კომპაქტური ბინები პოპულარულ ადგილებში (რა თქმა უნდა, მეორადი საცხოვრებლის შესახებ კანონმდებლობის გათვალისწინებით).

დადებითი მხარეები: ბინები, როგორც წესი, კვადრატულ მეტრზე უფრო იაფია, ვიდრე სახლები, მათი მოვლა-პატრონობა და გაქირავება უფრო ადვილია (მიწის, თოვლის და ა.შ. გაწმენდის ხარჯები არ არის).

უარყოფითი მხარეები: ნაკლები კონფიდენციალურობა, კომუნალური ხარჯები (სახლის მომსახურება, რემონტი) და ხშირად უფრო მაღალი ფასები ქალაქის ცენტრში.

კერძო სახლი ან შალე არის დიდი ქონება მიწაზე.

დადებითი მხარეები: მეტი სივრცე და კონფიდენციალურობა, კერძო ბაღი/ავტოფარეხი და ინდივიდუალურობა. ეს სახლები ხშირად მაღალი ხარისხის მასალებისგან (ქვა, მასიური ხე) შენდება, კარგად ინარჩუნებს სითბოს (რაც მნიშვნელოვანია მთებში) და ალპების ფონზე მდიდრულად გამოიყურება.

უარყოფითი მხარეები: ფასი და მოვლა-პატრონობა. სახლი საჭიროებს მნიშვნელოვან ინვესტიციებს გათბობის, სახურავის შეკეთების, ზამთრის თოვლის მოშორების და ა.შ. მიმართულებით. ასევე, საჭიროა ნებართვების შემოწმება: ზოგიერთ რაიონში კრძალავს ახალი შალეების მშენებლობას (განსაკუთრებით დაცულ ტერიტორიებზე).

თუ სახლის გაქირავებას გეგმავთ (მათ შორის Airbnb-ზე), გაითვალისწინეთ, რომ ავსტრიის კანონმდებლობამ შესაძლოა შეზღუდოს მოკლევადიანი გაქირავება (Zweitwohnsitz-ის ლიმიტები).

შეძენის მოსაზრებები: მიწის გადაცემის მართვის იგივე პროცესი ვრცელდება ვილაზე ან სახლზე. თუმცა, კერძო სახლებს ხშირად თან ახლავს დამატებითი პირობები, რომლებიც ავალდებულებს მესაკუთრეს, რომ წლის გარკვეული პერიოდის განმავლობაში იცხოვროს იქ (საცხოვრებლის დეფიციტის გამწვავების თავიდან ასაცილებლად).

შალეს ყიდვამდე იკითხეთ „სოციალური ინტერესის“ შესახებ - ზოგჯერ მყიდველებს სთხოვენ, წარმოადგინონ გამოყენების გეგმები (პირადი საცხოვრებელი ფართის ინვესტიცია).

თუ ფუფუნებას ეძებთ, მოემზადეთ ძალიან მაღალი ფასებისთვის: რამდენიმე მილიონი ევროდან. ვილები ხშირად აერთიანებს თანამედროვე დიზაინს ალპურ არქიტექტურასთან, აღჭურვილია სპა-ცენტრებით, საუნებითა და პანორამული ფანჯრებით. ასეთი ქონების ფასები (მაგალითად, კიცბიულში ან აქსამში) შეიძლება აღემატებოდეს 10,000–15,000 ევროს კვადრატულ მეტრზე.

ასეთი ობიექტები შესაფერისია შემდეგ შემთხვევებში:

• გსურთ მეორე სახლი კურორტზე.
• თქვენ ქონებას განიხილავთ, როგორც გრძელვადიან ინვესტიციას მომავალ საცხოვრებელ ზონაში (მაგალითად, ახალი დიდი საცხოვრებელი პროექტი).
• თქვენ გეგმავთ ექსკლუზიურ დამქირავებლებზე გაქირავებას (რეგიონული ბრენდი აქ მნიშვნელოვანია).

მსგავსი სიტუაციაა ფუფუნების აპარტამენტებთან დაკავშირებით: მათ შეუძლიათ შესთავაზონ სასტუმროს მომსახურება, მიღება და ა.შ. ეს ნიშური პროდუქტია.

ნაკვეთის შერჩევა. მოძებნეთ ნაკვეთები სამშენებლო ზონებში (Bauzone). საცხოვრებელი ნაკვეთები ტიროლში ძალიან ფასობს. თუ სახლის აშენებას გეგმავთ, დარწმუნდით, რომ ნაკვეთი დამტკიცებულია საცხოვრებელი მიზნებისთვის და არა მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიზნებისთვის. სივრცითი დაგეგმარების ახალმა რეგულაციებმა ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) შესაძლოა შეზღუდოს ახალი ზონების დანიშნულება.

მიწის ფასები. ტიროლში მიწის ნაკვეთების ადრე შეძენა ღირს: 2024 წელს საშუალო ფასი დაახლოებით 414 ევრო/მ²-ია. ინსბრუკის ცენტრში და მის შემოგარენში ნაკვეთების ფასი 786 ევრო/მ²-ს აღწევს, ხოლო ახლომდებარე უორმარკეტში - 689 ევრო/მ²-ს, მაშინ როცა ქვეყნის უმეტეს ნაწილში ფასები მნიშვნელოვნად დაბალია.

ინვესტორები მიწის ღირებულების ზრდას ელიან, რადგან ახალი ადგილების დეფიციტი შეიქმნება, განსაკუთრებით კურორტებთან ახლოს.

შესყიდვის მოსაზრებები. მიწის ნებისმიერი ტრანზაქცია ხშირად მოითხოვს სპეციფიკურ დამატებით თანხმობას (სანტექნიკიდან დაწყებული გზის მშენებლობით დამთავრებული).

შეძენის შემდეგ, სავარაუდოდ, დაგჭირდებათ საპროექტო დოკუმენტაციისა და სამშენებლო ნებართვების (Baubewilligung) მიღება - ეს ალპებში ხანგრძლივი და ძვირადღირებული პროცესია (ლანდშაფტზე ზემოქმედების შემოწმების, დრენაჟის და ა.შ. გამო).

ტიროლის ბაზარი საკანონმდებლო ცვლილებებს ექვემდებარება. ბოლო წლებში შემდეგი მნიშვნელოვანი ცვლილებები განხორციელდა:

მეორე სახლისა და თავისუფალი სახლის გადასახადები (2023). 2023 წლის 1 იანვარს ტიროლში ძალაში შევიდა „Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz“ (TFLAG) (თავისუფალი სახლებისა და საცხოვრებლის გადასახადის შესახებ კანონი). იგი მუნიციპალიტეტებს ავალდებულებს, დამატებითი გადასახადები დააწესონ ექვს თვეზე მეტი ხნის განმავლობაში თავისუფალი საცხოვრებელი ფართებისა და მეორეული სახლებისთვის.

გადასახადებს მუნიციპალიტეტები ადგენენ; უფრო დიდი ფართობის ბინებისთვის ზედა ზღვარი წელიწადში 2500 ევრომდეა. იდეა ცარიელი ქონების გაქირავების წახალისება და გამოუყენებელი მეორეული სახლების შეძენის წახალისებაა.

შედეგად, ახალი გასაქირავებელი საცხოვრებლები ოდნავ უფრო მომგებიანი ვარიანტი გახდა და მეორე სახლისთვის განკუთვნილი „ხის შალეებით“ სპეკულირება უფრო რთული გახდა. მყიდველებმა წინასწარ უნდა გადაამოწმონ მუნიციპალიტეტთან, შედის თუ არა მათ მიერ შეძენილი ქონება საგადასახადო ზონაში (ეს შეიძლება განსხვავდებოდეს სოფლის მიხედვით!).

უძრავი ქონების შესახებ კანონში ცვლილებები. 2025 წელს შემოთავაზებული იყო სასოფლო-სამეურნეო მიწებისა და ფერდობებზე განლაგებული ნაკვეთების რეგულაციების გამკაცრება. მაგალითად, დაგეგმილია „მიწის კონტროლიორის“ ინსტიტუტის აღორძინება და მინდვრების მზის ელექტროსადგურებზე გადაკეთების შეზღუდვა სასოფლო-სამეურნეო სახნავ-სათესი მიწების შესანარჩუნებლად.

ასევე არსებობს გარანტიები, რომ ფერმერებს ექნებათ პრიორიტეტი მეზობელი ნაკვეთების შეძენისას. თუ მიწის ან პლანტაციის შეძენას გეგმავთ, თვალყური ადევნეთ სიახლეებს: ამ ცვლილებებმა შეიძლება შეზღუდოს თქვენი თავისუფლება ასეთი მიწის მართვისას.

ტრანზაქციების პროცედურები. ტრანზაქციების დამუშავება უფრო ციფრული გახდა: ბევრი ფედერალური შტატი, მათ შორის ტიროლი, ზოგიერთ განაცხადს ელექტრონულ ფორმაზე გადაჰყავს. თუმცა, ქაღალდის ნოტარიუსის ხელმოწერა კვლავ საჭიროა. მნიშვნელოვანია სამთავრობო ვებსაიტებზე განაცხადის ფორმების მიმდინარე ფორმების მონიტორინგი.

საინფორმაციო რესურსები. Land Tirol-ის და იურიდიულ საინფორმაციო სისტემებში ( RIS მარტივია . ასევე გირჩევთ გამოიწეროთ WKO Tirol-ისა და LK Tirol-ის საინფორმაციო ბიულეტენები, რადგან ისინი ხშირად აქვეყნებენ უძრავი ქონების ბაზარზე ცვლილებების სახელმძღვანელოებსა და ანალიზებს.

ნუ დაზოგავთ ექსპერტებზე. ყველაზე გავრცელებული შეცდომა იურიდიული მხარდაჭერისა და აუდიტის ხარჯების არასაკმარისად შეფასებაა. ადვოკატისა და კვალიფიციური შემფასებლის ყოლა დაგეხმარებათ უფრო დიდი დანაკარგების თავიდან აცილებაში.

მიღმა გაიხედეთ . ტიროლში საბინაო ბაზარი გაჯერებულია და მსგავსი შეთავაზება შესაძლოა მეზობელ ქალაქში უფრო იაფი იყოს. შეადარეთ ვარიანტები და გადაწყვეტილების მიღებას არ იჩქაროთ.

გაითვალისწინეთ ყველა ხარჯი. ნუ შემოიფარგლებით მხოლოდ გარიგების ფასით: ჩართეთ ყველა გადასახადი და ხარჯი (მინიმუმ 10%), ასევე კომუნალური გადასახადები, განსაკუთრებით თუ გეგმავთ ქონების გაყიდვას ან გაქირავებას.

შეამოწმეთ კონტრაქტის დეტალები. უცხოელებს ხშირად შეიძლება გამორჩათ კონტრაქტში მნიშვნელოვანი პუნქტი ან არასაკმარისად შეაფასონ სავალდებულო გამოყენების პუნქტი (მაგალითად, რომ ნებართვის გარეშე მისი „დასასვენებელი ბინის“ სახით გაქირავება შეუძლებელია). საჭიროების შემთხვევაში, დაიქირავეთ თარჯიმანი.

რიელტორის რეპუტაცია. ენდეთ მხოლოდ დამოწმებულ აგენტებს. ბაზარზე არსებობენ საეჭვო რეპუტაციის მქონე ბროკერები. შეამოწმეთ მათი მიმოხილვები და ლიცენზია (Maklerbefugnis - დოკუმენტი, რომელიც ბროკერს ავსტრიაში ტრანზაქციების განხორციელების უფლებამოსილებას აძლევს).

ტიროლი მიმზიდველ, თუმცა რთულ უძრავი ქონების ბაზარს გვთავაზობს. მნიშვნელოვანია შემდეგი ძირითადი პუნქტები:

• ძიების დაწყებამდე (გადასვლა, დაქირავება, ინვესტირება) განსაზღვრეთ თქვენი მიზანი და ბიუჯეტი
• გამოიკვლიეთ რეგიონები. გაეცანით ფასების სხვაობას და რეგულაციებს (საცხოვრებელი უფრო ძვირია დიდ ქალაქებში, უფრო იაფია მთებში, მაგრამ არსებობს შეზღუდვები მეორეხარისხოვან სახლებზე).
• შეაფასეთ ყველა ხარჯი. გადასახადების, მოსაკრებლებისა და დოკუმენტაციისთვის გამოყავით ტრანზაქციის თანხის მინიმუმ 10%.
• გაიარეთ კონსულტაცია პროფესიონალებთან. დაიქირავეთ ადგილობრივი რიელტორი და ადვოკატი, განსაკუთრებით თუ გერმანულად არ საუბრობთ. ეს დაგიცავთ გაუგებრობებისგან და დააჩქარებს პროცესს.
• დაგეგმეთ სამართლებრივი პროცესი. თუ არ ხართ ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქე, მიიღეთ ნებართვა მიწის გადაცემის ოფისიდან - ამის გარეშე ტრანზაქცია შეუძლებელია. ხელშეკრულების ხელმოწერამდე დარწმუნდით, რომ ყველა დოკუმენტი წესრიგშია.

შეგიძლიათ დაიწყოთ მარტივი ნაბიჯებით: დაათვალიეროთ რეკლამები სანდო ვებსაიტებზე, გამოიწეროთ სააგენტოების საინფორმაციო ბიულეტენები (მაგალითად, Vienna Property Investment, რომელიც აქვეყნებს რეგიონულ მიმოხილვებს) და შეაგროვოთ ინფორმაცია ტერიტორიის შესახებ.

შემდეგ დაუკავშირდით ადგილობრივ ექსპერტებს - ისინი გირჩევენ, რომელი ქონება შეესაბამება საუკეთესოდ თქვენს საჭიროებებს.