როგორ ვიყიდოთ უძრავი ქონება ქვემო ავსტრიაში 2026 წელს: ფასები, კანონები და რჩევები

ქვემო ავსტრია (Niederösterreich) ავსტრიის უდიდესი სახელმწიფოა ფართობითა და მოსახლეობით (დაახლოებით 1.7 მილიონი მოსახლე), რომელიც ვენის გარშემო წრეს ქმნის. ის მოიცავს ყველაფერს დედაქალაქის გარეუბნებიდან (მაგ., მიოდლინგი და ტულინი) დაწყებული, სპა-ცენტრებით (ბადენი) და ვახაუსა და ვინერტალის თვალწარმტაცი ღვინის ხეობებით დამთავრებული.

მოსახერხებელი მდებარეობის წყალობით, ქვემო ავსტრია ბრატისლავიდან სულ რაღაც 30 წუთის სავალზეა, ხოლო ლინციდან და ზალცბურგიდან 2-3 საათის სავალზე. აქ საცხოვრებლის ფასები მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე ვენაში, რაც მას მოსახერხებელს ხდის მათთვის, ვინც დედაქალაქის გარეუბნებში არსებულ ვარიანტებს და ლინცში უძრავი ქონების დიდი ქალაქის ალტერნატივად ადარებს.

ქვემო ავსტრიამ ვენის „ბაღების სარტყლის“ რეპუტაცია მოიპოვა თავისი ნაყოფიერი მიწების, ვენახებისა და ხილის ბაღების გამო; კერძო ბაღებიანი სახლები აქ უფრო გავრცელებულია, ვიდრე თავად ვენაში. ეს იდეალურია მათთვის, ვინც აფასებს ეკოლოგიას და სივრცეს, ამავდროულად ინარჩუნებს ქალაქის კეთილმოწყობაზე წვდომას.

• პერსპექტიული ეკონომიკა
• კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურა (ავტომაგისტრალები A1, A2, S-Bahn-ის ქსელი ვენამდე და საერთაშორისო აეროპორტამდე)
• შესანიშნავი სკოლები, მრავალფეროვანი დასასვენებელი ადგილები

ადგილობრივი სკოლების ხარისხისა და რეგიონების უსაფრთხოების გათვალისწინებით, ბევრი მყიდველი მეზობელი ფედერალური შტატებიდან და საზღვარგარეთიდან მოდის.

დარწმუნებული ვარ, რომ სწორედ ბუნების, კომფორტისა და სტაბილური სამართლებრივი პირობების კომბინაცია ხდის ქვემო ავსტრიას საცხოვრებლად და ინვესტიციებისთვის მიმზიდველ ადგილად.

ქვემოთ დეტალურად განვიხილავთ 2025 წლის ბაზრის მიმდინარე მდგომარეობას, საცხოვრებლის ძირითად ტიპებსა და ადგილებს, სადაც სახლის ან ბინის ძებნაა შესაძლებელი, ასევე ავხსნით სახლის ყიდვის პროცესს ავსტრიის მოქალაქეებისა და უცხოელებისთვის.

რამდენიმეწლიანი სწრაფი ზრდის შემდეგ, ქვემო ავსტრიაში საცხოვრებლის ფასები გამოსწორდა. 2023 წლის მონაცემებზე დაყრდნობით, ავსტრიის სტატისტიკური სამსახური აღნიშნავს ავსტრიაში ბინების შედარებისას , ეს კორექტირება განსაკუთრებით შესამჩნევია ვენის მიმდებარე საბინაო სეგმენტში.

საერთო ჯამში, ავსტრიის საბინაო ბაზარი დაახლოებით -2.6%-ით შემცირდა. კლების მხრივ ვენაში ლიდერობდა (სახლების ფასები -6.7%-ით დაეცა), ხოლო ზოგიერთ დასავლეთის მიწაზე (შტირია, ზალცბურგი და ტიროლი) საცხოვრებლის ფასები ოდნავ გაიზარდა კიდეც. ამიტომ, ქვეყნის მასშტაბით რეგიონების შედარებისას, სასარგებლოა განვიხილოთ, თუ როგორ უძრავი ქონება შტირიაში ვენის გარეუბნებთან შედარებით.

თუმცა, 2024 წლის ბოლოსთვის ბაზარი სტაბილიზდა. Raiffeisen Research-ის მონაცემებით , საბინაო ფასები წინა წელთან შედარებით მხოლოდ დაახლოებით -1%-ით შემცირდა და 2025 წლის პირველი თვეები ზოგიერთ სეგმენტში ზომიერ ზრდას აჩვენებს.

ბანკები იპოთეკური სესხების ზრდას აფიქსირებენ (ქვემო ავსტრიის/ვენის სესხები +1%-ით 2025 წლის მარტთან შედარებით) და მყიდველები აღნიშნავენ, რომ ძირითადი საპროცენტო განაკვეთის შემცირება იპოთეკურ სესხებს უფრო ხელმისაწვდომს ხდის. დაბალი ინფლაცია და ეკონომიკის თანდათანობითი გაუმჯობესება მსყიდველობით უნარს ინარჩუნებს.

ამავდროულად, ახალი სახლების მიწოდება მნიშვნელოვნად შემცირდა. WKO-ს მონაცემებით , საცხოვრებელი სახლების მშენებლობის დაწყება 2024 წელს -17.3%-ით შემცირდა და 2025 წლისთვის დაახლოებით 7,700 ბინის დეფიციტია პროგნოზირებული.

მიწოდების შემცირება ზღუდავს ფასების კლებას ზომიერი მოთხოვნის მიუხედავად. 2024 წლის ბოლოსთვის საბინაო შეზღუდვების შემსუბუქების ( KIM-Verordnung-ის მოხსნა ) შემდეგ, სახლების გაყიდვების ტრანზაქციების რაოდენობა მკვეთრად გაიზარდა ბევრ ქვეყანაში, რაც მიუთითებს შეკავებულ მოთხოვნაზე. ტენდენციების მოკლე მიმოხილვა:

სესხების გაცემა იზრდება. ქვემო ავსტრიაში იპოთეკური სესხების ზრდა დაიწყო (+1% 2025 წლის პირველ კვარტალში), რაც მოთხოვნის ზრდაზე მიუთითებს.

ახალი საცხოვრებლების დეფიციტი. მშენებლობის შემცირება (-17.3% 2024 წლისთვის) ფასების კლებას ზღუდავს.

დისტანციური მუშაობა. ბევრი ვენელი ქვემო ავსტრიაში გადადის საცხოვრებლად დამატებითი საოფისე ფართისა და დასვენების მიზნით. ბევრი მათგანი ახლა კვირაში რამდენიმე დღე სახლიდან მუშაობს, რაც ზრდის აგარაკებზე მოთხოვნას.

ქირაობა ყიდვასთან შედარებით. ქირაობაზე მოთხოვნა დროებით შემცირდა და ზოგიერთი ქონება ცარიელია, რაც ყიდვას ალტერნატივად აქცევს. ინვესტორები კვლავ სულ უფრო ხშირად უყურებენ საცხოვრებელ უძრავ ქონებას.

რეგიონული მოთხოვნა. განსაკუთრებით მოთხოვნადია ძირითადი სატრანსპორტო კვანძების (რკინიგზის სადგურები, მაგისტრალები) მახლობლად მდებარე ტერიტორიები. სწორედ აქ ვითარდება ახალი პროექტები ყველაზე სწრაფად.

შედეგად, 2024 წლის ბოლოსთვის შეგვიძლია ვისაუბროთ ინტერესთა ბალანსზე: გამყიდველები იძულებულნი არიან, უფრო რეალისტურები იყვნენ ფასების დადგენისას, ხოლო მყიდველებს ახლა არჩევანის უფრო ფართო სპექტრი აქვთ.

ბევრი ექსპერტი ამას ყიდვის ოპტიმალურ დროს უწოდებს: ბაზარი უკვე გამოჯანმრთელდა კორექციიდან და მზადაა ზომიერი ზრდისთვის, თუ ეკონომიკური პირობები კიდევ უფრო გაუმჯობესდება. შესაბამისად, 2025–2026 წლებში ქვემო ავსტრიაში საცხოვრებლის ფასები შეიძლება ოდნავ გაიზარდოს (+1–2%), განსაკუთრებით თუ განაკვეთების კლების ტენდენცია გაგრძელდება.

ქვემო ავსტრიის ბაზარი საცხოვრებლის სამ ძირითად ტიპს გვთავაზობს: კერძო სახლებს, ბინებს და სამშენებლო ნაკვეთებს. მოდით განვიხილოთ თითოეული მათგანის მახასიათებლები:

ოჯახებისთვის ყველაზე გავრცელებული ვარიანტია ცალკე მდგომი სახლები. ქვემო ავსტრია ცნობილია ნახევრად ხის კოტეჯებითა და თანამედროვე ერთ და ორსართულიანი სახლებით, რომლებსაც კერძო ნაკვეთები აქვთ. ავსტრიის სტატისტიკის სამსახურის მონაცემებით , რეგიონში საცხოვრებელი ფართების დაახლოებით 51% ცალკე მდგომი სახლებია (თითო ბინა შენობაში).

სახლებს, როგორც წესი, აქვთ ბაღი ან ეზო, რასაც ბავშვიანი ოჯახები დიდად აფასებენ. სოფლად შეგიძლიათ იპოვოთ ძველი ფერმის სახლები (Bauernhäuser): ისინი უფრო იაფია, ვიდრე ახალი კოტეჯები, მაგრამ საჭიროებენ მნიშვნელოვან რემონტს და ხშირად იყიდება მიმდებარე სასოფლო-სამეურნეო მიწებთან ერთად.

პრაქტიკული არჩევანი მათთვის, ვისაც დიდი ნაკვეთი არ სჭირდება ან ვინც ხშირად მოგზაურობს ქალაქში. მრავალბინიანი შენობები ქვემო ავსტრიაში გავრცელებულია: სტატისტიკის მიხედვით, შენობების 13% ორ ბინას შეიცავს, 17% სამიდან ცხრა ბინამდე, ხოლო 12% ათიდან თერთმეტ ბინამდე.

ბინებს ხშირად ყიდულობენ ახალგაზრდა ოჯახები შვილების გარეშე, ხანდაზმული ადამიანები ან მომუშავე წყვილები. ისინი უფრო იაფია, ვიდრე სახლები, ნაკლებ მებაღეობას საჭიროებენ და, როგორც წესი, ქალაქის ცენტრებთან უკეთესი წვდომა აქვთ: სენტ-პიოლტენს, კრემსს და სხვა ქალაქებს აქვთ თანამედროვე ბინების ფონდი. ამ შენობებს ხშირად აქვთ ლიფტი, მიწისქვეშა ავტოსადგომი, კარგი გათბობა და მიმდებარე კეთილმოწყობა.

თუ გსურთ სახლის აშენება თქვენივე პროექტის მიხედვით, მიწის შეძენა დაგჭირდებათ. ქვემო ავსტრიაში მიწის ფასები რეგიონების მიხედვით განსხვავდება : 2024 წელს სამშენებლო მიწის საშუალო ფასი დაახლოებით 113 ევრო/მ² იყო (ავსტრიის საშუალო მაჩვენებელზე ოდნავ დაბალი).

კომუნალური (გაზი, წყალი, ელექტროენერგია) და საუკეთესო ადგილას განლაგებული ნაკვეთები უფრო ძვირია. ნაკვეთები განსაკუთრებით პოპულარულია სოფლის მევენახეობის რეგიონებში (ვახაუ, ვინერტალი) და გარეუბნებში, სადაც შეგიძლიათ ააშენოთ თქვენი ყველა საჭიროებისთვის შესაფერისი სახლი.

რეგიონში ასევე იყიდება მრავალბინიანი სახლები (ქალაქებში მთავარი ახალი განაშენიანება), ასევე ფერმები და ფუფუნების სასახლეებიც კი (შალეები და ვილები). ეს ვარიანტები შესაფერისია ინვესტორებისთვის ან დიდი ოჯახებისთვის.

ქვემო ავსტრია დაყოფილია ოთხ დიდ რაიონად (კვარტალად), რომელთაგან თითოეულს თავისი ხასიათი აქვს. აქ მოცემულია ძირითადი რაიონები:

ვინერტალი (ჩრდილო-აღმოსავლეთი). სლოვაკეთთან საზღვარზე მდებარე მევენახეობის რეგიონი. იგი გამოირჩევა მოვლილი ბორცვებით ვენახებით, პატარა, მყუდრო სოფლებითა და უხვი მწვანე სივრცეებით. ვინერტალის მაცხოვრებლები მას ღია სივრცეების, სუფთა ჰაერისა და მევენახეობის კლიმატის გამო ირჩევენ, ამასთანავე, ქალაქში მგზავრობის მოხერხებულობით სარგებლობენ.

• ძირითადი ქალაქებია კორნოიბურგი და მისტელბახი, ასევე დონაუს ველის მუნიციპალიტეტები.
• საცხოვრებლის ფასები აქ, როგორც წესი, უფრო დაბალია, ვიდრე ვენის გარეუბნებში: ბევრი სახლი და ნაკვეთი უფრო ხელმისაწვდომია.
• რეგიონი კარგად არის დაკავშირებული ვენასთან: მატარებლით (S-Bahn) დედაქალაქამდე დაახლოებით 1 საათის სავალზეა.

ვალდვიერტელი (ჩრდილო-დასავლეთი). ტყიანი და სოფლის რეგიონი ჩეხეთის რესპუბლიკის საზღვართან. იგი გამოირჩევა წყნარი სოფლებით, ვრცელი ტყეებითა და ტბებით. რეგიონი იდეალურია მათთვის, ვისაც უყვარს ზამთრის სათხილამურო კურორტები (მაგალითად, ჰოხფიხტი) და ზაფხულის არდადეგები და არ აწუხებს დიდ ქალაქებში ხანგრძლივი მგზავრობა (ვენა დაახლოებით 1,5–2 საათის სავალზეა).

• მთავარი ქალაქებია ცვეტლი, გმიუნდი და ჰორნი.
• ვალდვიერტელში საცხოვრებლის ფასები რეგიონში ერთ-ერთი ყველაზე დაბალია: Raiffeisen Research-ის მონაცემებით, ცვეცელის რაიონში სახლების საშუალო ფასი მხოლოდ ≈1,845 ევრო/მ²-ია.
• ინფრასტრუქტურა უფრო მარტივია, მაგრამ აქაურ ხალხს მარტოობა და ბუნებასთან სიახლოვე სიამოვნებს.

მოსტვირტელი (ცენტრალური, სამხრეთ-დასავლეთი). სამრეწველო და სასოფლო-სამეურნეო რეგიონი დედაქალაქ სანქტ-პიოლტენით, თანამედროვე ქალაქი უნივერსიტეტით და ცოცხალი კულტურული სცენით. აქ გადის A1 ავტომაგისტრალი (ვენა-ზალცბურგი) და დასავლეთით მდებარე რკინიგზა.

ეს კარგი ბალანსია ქალაქის შესაძლებლობებსა (სამუშაო, განათლება, დასვენება) და ბუნებას შორის: ახლოს არის ტრაიზენბერგის ტბა და ტყეები სასეირნოდ.

• დიდი ქალაქები: სენტ-პოლტენი, ამშტეტენი, მელკი და სხვ.
• დამსაქმებლები: ადგილობრივი ქარხნები, სასოფლო-სამეურნეო საწარმოები, საგანმანათლებლო და კვლევითი ცენტრები.
• საცხოვრებლის ფასები საშუალოა: არა ისეთი მაღალი, როგორც ვენაში, მაგრამ უფრო მაღალია, ვიდრე ჩრდილოეთ რეგიონებში.

ინდუსტრიული კვარტალი (სამხრეთ-აღმოსავლეთით). ვენის გარეუბნები და ქვემო ავსტრიის სამხრეთი რეგიონები ყველაზე ძვირია. თუ ვენაში მუშაობთ ან გირჩევნიათ „სიტუაციის ცენტრში“ იყოთ, ეს ტერიტორია ყველაზე მეტ კომფორტს გთავაზობთ, თუმცა ძვირი დაგიჯდებათ.

• ეს მოიცავს Mödling, Baden და Wiener Neustadt ოლქებს.
• კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურა (საავადმყოფოები, უნივერსიტეტები, საწარმოები) და ვენამდე ტრანსპორტის შესანიშნავი წვდომა (20–30 წუთი).
• ფასები მაღალია: მაგალითად, მოდლინგში სახლის საშუალო ფასი ≈5,420 ევრო/მ²-ია (2-3-ჯერ უფრო ძვირი, ვიდრე ვალდვიერტელში).

ძირითადი ქალაქები. პოპულარული დასახლებები მოიცავს:

• სენტ პოლტენი (ქვემო ავსტრიის დედაქალაქი)
• Wiener Neustadt (ინდუსტრიული ცენტრი სამხრეთით)
• ბადენი (თერმული სპა დასავლეთში)
• მოდლინგი და ვენის სხვა გარეუბნები.
• ჩრდილოეთით შესამჩნევია რეცი, მისტელბახი, კრემსი (უნივერსიტეტის ქალაქი), ამშტეტენი და სხვა.

დიდი ქალაქების უმეტესობა მთავარი გზების (A1, A2) ან მდინარეების (დუნაი) გასწვრივ მდებარეობს.

ტერიტორიის არჩევანი თქვენს პრიორიტეტებზეა დამოკიდებული: გსურთ თუ არა სიმშვიდე, სიწყნარე და ბუნება (შემდეგ ვალდვირტელი ან ვინერტალი) თუ ქალაქის სერვისები და ეკონომიკურ ცენტრებთან (სამრეწველო კვარტალი, სენტ-პიოლტენი) სიახლოვე.

მაგალითად, ბავშვიანი ოჯახები ხშირად ირჩევენ სკოლებისთვის დიდ ქალაქებთან (სანქტ-პიოლტენი, კრემსი) ახლოს მდებარე ტერიტორიებს, ხოლო ღვინის მოყვარულები ვახაუს ვენახებს ირჩევენ.

ყველა მყიდველი უნიკალურია. აქ მოცემულია რამდენიმე რეკომენდაცია, რომელიც დაფუძნებულია თქვენს მიზნებსა და ცხოვრების წესზე:

ოჯახები ბავშვით: ისინი, როგორც წესი, ირჩევენ სახლს ნაკვეთით წყნარ ადგილას. ამ ტერიტორიაზე არის ადგილი სათამაშო მოედნისთვის და ბაღი ხეხილით, ახლოს კი კარგი სკოლა ან საბავშვო ბაღი უნდა იყოს.

სახლის არჩევისას გაითვალისწინეთ უბნის განვითარების გეგმები (ახალი სკოლები, ავტოსადგომები) და დარწმუნდით, რომ სივრცე შეესაბამება თქვენს გრძელვადიან გეგმებს. ასევე გაითვალისწინეთ მომავალი ხარჯები: შეადარეთ კომუნალური გადასახადები უბნების მიხედვით (ან გაეცანით სხვა გადასახადებს).

ახალგაზრდა წყვილები და პროფესიონალები. თუ ახალგაზრდა ხართ, დიდხანს მუშაობთ და არ გეგმავთ მშობლებთან ერთად ცხოვრებას, ტრანსპორტთან და კეთილმოწყობასთან ახლოს მდებარე ბინა მოსახერხებელი ვარიანტია. ბინის შეძენა და მოვლა, როგორც წესი, უფრო იაფია და სახლისგან განსხვავებით, ბაღის მოვლა არ გჭირდებათ.

თუ კონფიდენციალურობას ეძებთ, განიხილეთ ტაუნჰაუსი (Reihenhaus) - პატარა „კოტეჯის ტიპის ბინის“ მსგავსი: ხშირად გარეუბნებში პატარა კერძო ეზოთი, მაგრამ უფრო იაფია, ვიდრე ცალკე მდგომი სახლი.

სახლის დამქირავებელი ახალგაზრდა წყვილებისთვის პატარა ბინის შეძენა ასევე შეიძლება ინვესტიცია იყოს: პირველად სახლის მფლობელობის პროგრამაში (Eigenheim-Förderung) მონაწილეობით, სახელმწიფო სესხის ნაწილს იხდის.

პენსიონერები და ხანდაზმულები. ხანდაზმულები აფასებენ მოხერხებულობას და მოვლა-პატრონობის სიმარტივეს. ისინი ხშირად ირჩევენ ბინებს ან სახლებს დახურულ საცხოვრებელ კომპლექსებში, სადაც არის ლიფტები, პარკინგი და კლინიკებთან სიახლოვე.

მაგალითად, სენტ-პიოლტენისა და ვენის მიმდებარე ტერიტორიებზე არის პენსიონერთა თავშესაფრები და მოხუცებულთა სახლები. მნიშვნელოვანია აფთიაქებთან, კლინიკებთან და საზოგადოებრივ ტრანსპორტთან სიახლოვე. თუ გსურთ ქალაქგარეთ ცხოვრება, მოძებნეთ ერთსართულიანი სახლები კიბეების გარეშე და კარგი მისასვლელით, ხოლო იპოთეკური სესხის ხელშეკრულებაში გაითვალისწინეთ პენსიაზე გასვლისას გადახდების შემცირების შესაძლებლობა.

ინვესტორებო. თუ ყიდულობთ საინვესტიციო მიზნით (გაქირავებით ან ხელახლა გაყიდვით), გაითვალისწინეთ ქონების ლიკვიდურობა. ეს ხშირად არის ბინები გარეუბნებში ან ახალი შენობები რკინიგზის სადგურებთან და გზატკეცილებთან ახლოს. პოპულარული ვარიანტებია სენტ-პიოლტენი და ვენის რეგიონი, სადაც გასაქირავებელ უძრავ ქონებაზე მაღალი მოთხოვნაა.

შეძენამდე გააანალიზეთ ბაზრის პირობები: შეისწავლეთ გაქირავების შემოსავლიანობის სტატისტიკა (მაგ., შემოსავლიანობა ფასის ≈3–4%) და შეადარეთ ალტერნატივებს. Vienna Property Investment დაგეხმარებათ შეაფასოთ, თუ რომელი ტიპის ქონება შეესაბამება საუკეთესოდ თქვენს სტრატეგიას.

სტუდენტები. ქვემო ავსტრიაში არის უნივერსიტეტები (სანქტ-პიოლტენი, კრიმსი). სტუდენტები, როგორც წესი, ქირაობას ანიჭებენ უპირატესობას, მაგრამ მათ, ვისაც მომავალში ინვესტირება სურს, შეუძლიათ განიხილონ კამპუსთან ახლოს ხელმისაწვდომი ბინები. იაფი სტუდიო ან პატარა ბინა შეიძლება მომგებიანი ინვესტიცია იყოს, თუ ფასები კვლავ გაიზრდება და გაქირავების შესაძლებლობა არსებობს.

სახლიდან შორს მომუშავე პირებისთვის. თუ ვენაში ან სხვა ქალაქში მიდიხართ, განიხილეთ პირდაპირი ტრანსპორტით სარგებლობის შესაძლებლობა. S-Bahn-ის სადგურებთან და მთავარ მაგისტრალებთან ახლოს მდებარე სახლებსა და ბინებზე დიდი მოთხოვნაა. მაგალითად, ტულინის სადგურის ან Wien -ნოიშტადტის მიმდებარე პატარა ქალაქები მოსახერხებელია ვენაში ყოველდღიური მგზავრობისთვის.

ცხოველების მოყვარულებს. ძაღლებისა და კატების პატრონებს ცალკე ეზო ან ბაღი სჭირდებათ. ახალ ტაუნჰაუსებს ხშირად აქვთ პატარა ბაღის ნაკვეთები, სადაც შინაურ ცხოველებს შეუძლიათ სიარული. მოერიდეთ დაბალსართულიან ბინებს ქუჩაზე გასასვლელის გარეშე ან იმ ადგილებში, სადაც სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის წესები კრძალავს დიდი ცხოველების შენახვას.

ეკო-მოყვარულთათვის. რეგიონში ენერგოეფექტურ სახლებზე მოთხოვნა იზრდება. თუ მწვანე ტექნოლოგია თქვენთვის მნიშვნელოვანია, მოძებნეთ სახლები პასიური სახლის სერტიფიკატით ან დამონტაჟებული მზის პანელებით. ამ ქონების შეძენა უფრო ძვირია, მაგრამ მათ შეუძლიათ წელიწადში ასობით ევროს დაზოგვა გათბობასა და კომუნალურ გადასახადებზე.

მოკლევადიანი გაქირავება და საზაფხულო კოტეჯები. თუ თქვენი ქონების გამოყენებას საზაფხულო კოტეჯად ან Airbnb-ად გეგმავთ, გადახედეთ ადგილობრივ რეგულაციებს. ბევრმა თემმა შემოიღო მეორე სახლის გადასახადი ( Zweitwohnsitzsteuer ) ან შეზღუდვები მოკლევადიან გაქირავებაზე. ტურისტულ ზონებში (ვახაუ, Wien ) საზაფხულო კოტეჯები პოპულარულია, მაგრამ შეიძლება დამატებითი გადასახადი დაწესდეს.

ქვემო ავსტრიაში საცხოვრებლის ფასები მრავალ ფაქტორზეა დამოკიდებული. საორიენტაციოდ, 2024 წელს ქვემო ავსტრიაში სახლის საშუალო ფასი დაახლოებით 2,515 ევრო/მ² იყო, ხოლო ბინის - 2,941 ევრო/მ². შედარებისთვის, მთლიანად ავსტრიაში საშუალო ფასი 2,709 ევრო/მ² (სახლი) და 4,000 ევრო/მ² (ბინა) შეადგენს, ხოლო ვენაში საშუალო ფასები, შესაბამისად, 5,492 ევრო/მ² და 4,941 ევრო/მ²-ია. ეს სხვაობა დედაქალაქთან სიახლოვეს და ქონების ზომას ასახავს.

სრული სურათის მისაღებად, ბევრი ადარებს არა მხოლოდ ვენასა და ქვემო ავსტრიას, არამედ დასავლეთის ბაზრებსაც - მაგალითად, ტიროლის უძრავ ქონებას , სადაც მიწის დეფიციტი და ტურისტული მოთხოვნა ფასებზე უფრო დიდ გავლენას ახდენს.

რაიონი და მდებარეობა. ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორი. ვენასთან და მსხვილ ქალაქებთან სიახლოვე მნიშვნელოვნად ზრდის ფასებს. მაგალითად, ვენის სამხრეთით მდებარე რაიონებში ფასები 2-3-ჯერ მაღალია, ვიდრე ჩრდილოეთში. მაგალითად, მოდლინგში სახლის საშუალო ფასი დაახლოებით 5,420 ევრო/მ²-ია, ხოლო ცვეტლეში მხოლოდ დაახლოებით 1,845 ევრო/მ².

წყლის ან მთის ხედები, მწვანე ადგილები და ტერიტორიის პრესტიჟი (რეგიონში ნაითსბრიჯი) ასევე ზრდის ფასს.

ქონების ტიპი და ზომა. ახალი მშენებლობა, როგორც წესი, უფრო ძვირია, ვიდრე არსებული საცხოვრებელი (Altbau), განსაკუთრებით თუ ეს არის „პასიური სახლი“ მაღალი ენერგოეფექტურობით. უფრო დიდი სახლი ან მრავალი ოთახი ზრდის საერთო ღირებულებას, თუმცა კვადრატულ მეტრზე ფასი შეიძლება უფრო დაბალი იყოს.

დამატებითი სივრცეები, როგორიცაა სხვენი, ვერანდა, სარდაფი, ავტოფარეხი ან კერძო პარკინგი, მნიშვნელოვან ბონუსს წარმოადგენს - ისინი ზრდის სახლის კომფორტს და ღირებულებას.

მდგომარეობა და მშენებლობის წელი. ახალი ან ახლახან გარემონტებული შენობები უფრო მაღალი შეფასებით ფასდება. ძველი სახლები ზოგჯერ უფრო იაფია, მაგრამ ხშირად საჭიროებენ ინვესტიციას (შეკეთება, იზოლაცია), რაც საწყის ფასს ამცირებს.

ყურადღება მიაქციეთ ფანჯრების, სახურავისა და გათბობის სისტემის ხარისხს: ავსტრიაში ბევრი შენობაა, რომელსაც ისტორია აქვს, ამიტომ ყიდვამდე მათი მდგომარეობის შემოწმება აუცილებელია.

ინფრასტრუქტურა. საბავშვო ბაღებთან, სკოლებთან, სატრანსპორტო კვანძებთან, მაღაზიებთან, საავადმყოფოებთან და პარკებთან სიახლოვე ზრდის ქონების ღირებულებას. მაგალითად, კარგ სასკოლო რაიონში სახლი შეიძლება 10-15%-ით მეტი ღირდეს, ვიდრე მსგავსი სახლი, რომელსაც ახლომახლო სკოლა არ აქვს.

სწორი გადაწყვეტილების მისაღებად, გაითვალისწინეთ „ადგილმდებარეობის კომფორტი“: როგორც აღვნიშნეთ, სახლის მდებარეობა ისეთივე მნიშვნელოვანია, როგორც მისი დიზაინი.

დამატებითი კეთილმოწყობა. ტერასა ან აივანი კარგი ხედით, კერძო ბაღი, ლიფტი, საუნა ან საცურაო აუზი შენობაში მნიშვნელოვნად მოქმედებს ფასზე. ჭკვიანი ტექნოლოგიებით (სითბოს აღდგენის ვენტილაციის სისტემები, მზის პანელები) აღჭურვილი ახალი სახლები უფრო ძვირია, მაგრამ ზრდის ქონების გრძელვადიან ღირებულებას.

ეკონომიკური ფაქტორები. საპროცენტო განაკვეთები და ინფლაცია გავლენას ახდენს კრედიტის ხელმისაწვდომობასა და მსყიდველობით უნარზე. შეძენისას ასევე გაითვალისწინეთ გადასახადები და გაუთვალისწინებელი ხარჯები: ქონების გადასახადი (შესყიდვის ფასის 3.5%), საფოსტო ბეჭდის გადასახადი და ნოტარიუსის საფასური (~1%).

მთავრობამ დროებით გააუქმა რეგისტრაციის საფასური 500 000 ევრომდე (დაზოგეთ 5 500 ევრომდე), რაც გათვალისწინება ღირს გაანგარიშებისას.

სამომავლო ცვლილებები. ტერიტორიის განვითარების გეგმებმა შეიძლება გაზარდოს (ან შეამციროს) ფასები. მაგალითად, რეგისტრაციის საფასურის 500 000 ევრომდე გაუქმება და საბინაო სტიმულები ამჟამად მოთხოვნას ასტიმულირებს. თვალყური ადევნეთ გზების, სკოლების, ელექტროსადგურების და ბიზნეს ცენტრების პროექტებს ამ ტერიტორიაზე: მათი განვითარება, როგორც წესი, ზრდის საცხოვრებლის მიმზიდველობას.

გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ ფასები მერყეობს და შესაძლოა განსხვავდებოდეს საშუალო ფასისგან. კონკრეტული ქონების შესაფასებლად უმჯობესია ექსპერტების დახმარებით შედარებითი ანალიზი ჩაატაროთ. Vienna Property Investment-ის ჩვენი კონსულტანტები დაგეხმარებიან თქვენს მიერ არჩეული ქონების რეალური ღირებულების შეფასებაში და ყველა ფაქტორის გათვალისწინებაში.

ევროკავშირის/ევროპის ეკონომიკური ზონის მაცხოვრებლებისთვის ავსტრიაში სახლის ყიდვა თითქმის იგივეა, რაც ადგილობრივად სახლის ყიდვა: სპეციალური ნებართვა არ არის საჭირო .

სხვა ქვეყნების მოქალაქეებმა უძრავი ქონების კანონმდებლობის შესაბამისად, შეძენამდე ადგილობრივი ადმინისტრაციისგან თანხმობა (Genehmigung) უნდა მიიღონ. ეს არის ფორმალური პროცედურა იმის დასადასტურებლად, გამოყენებული იქნება თუ არა ქონება ძირითად საცხოვრებლად. ქვემო ავსტრიაში უცხოელებისთვის ახალი შეზღუდვები არ შემოღებულა.

შესყიდვის პროცესი სტანდარტულია. სახლის ან ბინის არჩევის შემდეგ, ხელმოწერილია წინასწარი ხელშეკრულება (Vorkaufsvertrag) და ხორციელდება პირველადი შენატანი (როგორც წესი, შესყიდვის ფასის 5-10%).

შემდეგ გარიგებას ნოტარიუსი აფორმებს (Notar) - ის ადგენს საბოლოო გაყიდვის ხელშეკრულებას და არეგისტრირებს უფლებების გადაცემას მიწის რეესტრში (Grundbuch).

უცხოელებმა უნდა წარმოადგინონ პასპორტი, შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტი და შესყიდვისთვის საკმარისი თანხები. ბანკები, როგორც წესი, ითხოვენ დოკუმენტების თარგმანს გერმანულ ენაზე და ხშირად ოჯახის ან ვიზა/რეზიდენტობის მოწმობებს. თუ გერმანულად არ საუბრობთ, უმჯობესია, ტრანზაქციის დროს თან ახლდეთ თარჯიმანი ან ადვოკატი.

რეგისტრაციისას გაითვალისწინეთ ყველა ხარჯი. ეს მოიცავს 3.5%-იან გადასახადს და რეგისტრაციის საფასურს. 500 000 ევროზე ნაკლები ღირებულების საცხოვრებელ სახლთან დაკავშირებული ტრანზაქციებისთვის რეგისტრაციის საფასური არ ირიცხება, თუმცა ნოტარიუსის საფასური (დაახლოებით 1–1.5%) შენარჩუნდება.

ბევრი უცხოელი იპოთეკურ სესხს ავსტრიული ბანკებიდან იღებს: საპროცენტო განაკვეთები დაახლოებით იგივეა, რაც ადგილობრივი კლიენტების მიერ შემოთავაზებული, მაგრამ სესხის ოდენობა, როგორც წესი, უფრო მცირეა (LTV ≈50–70%). ეს ნიშნავს, რომ მათ დაახლოებით 30–50%-იანი პირადი დანაზოგი დასჭირდებათ.

სასარგებლოა ავსტრიულ ბანკში ანგარიშის გახსნა და Steuernummer-ის (საგადასახადო ნომრის) წინასწარ მიღება, რადგან ამის გარეშე ბანკები იპოთეკურ სესხს არ გასცემენ.

პირველადი ან მეორადი ბაზარი. უცხოელები ხშირად უპირატესობას ანიჭებენ ახალ შენობებს (დეველოპერისგან მკაფიო მიწოდების თარიღებით), თუმცა ხელმისაწვდომია გადაყიდვადი (ალტბაუ) უძრავი ქონებაც. ახალი შენობები უფრო ძვირია, მაგრამ მათ დეველოპერისგან ხარისხის გარანტია მოჰყვება; გადაყიდვადი უძრავი ქონება ხშირად უფრო იაფია, მაგრამ საჭიროებს დოკუმენტებისა და მდგომარეობის დადასტურებას.

არარეზიდენტის სტატუსი. მსხვილი ინვესტიციების განხორციელებისას, უცხოელისთვის ზოგჯერ შეიძლება ხელსაყრელი იყოს ავსტრიული კომპანიის ან ფონდის რეგისტრაცია შესყიდვისთვის. ამ შემთხვევაში, უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი იქნება ღირებულების 3.5% (როგორც სტანდარტული ტრანზაქციის შემთხვევაში) და რეგისტრაციის პროცესი უფრო მარტივია საკუთრების თვალსაზრისით, მაგრამ გადასახადის განაკვეთი იზრდება.

საბანკო ანგარიში და დოკუმენტაცია. კონტრაქტის ხელმოწერამდე გახსენით ავსტრიული საბანკო ანგარიში და მიიღეთ Steuer-ID (საგადასახადო ნომერი) - ეს საჭიროა ბანკებისა და ხელისუფლების ორგანოებისთვის. ამის გარეშე იპოთეკური სესხის აღება და რეგისტრაცია რთული იქნება.

გირჩევთ, ადგილობრივი იურისტები ან რიელტორები დაიქირავოთ: Vienna Property Investment-ში ჩვენ ვთანამშრომლობთ გამოცდილ ნოტარიუსთან და კონსულტანტთან, რომლებსაც შეუძლიათ ტრანზაქციის განხორციელება რუსულ და გერმანულ ენებზე.

უძრავი ქონების საკანონმდებლო ჩარჩოში მნიშვნელოვანი ცვლილებები 2024–2025 წლებში განხორციელდა. 2024 წლის 1 აპრილიდან, 500 000 ევრომდე (პირადი საცხოვრებლისთვის) საცხოვრებელი ქონების შეძენის რეგისტრაციის საფასური გაუქმდა. ეს მყიდველებისთვის 5 500 ევრომდე დანაზოგს წარმოადგენს. ამ ლიმიტის ფარგლებში ვრცელდება ოჯახური ტრანზაქციების 0.5%-იანი GrESt სუბსიდია, ხოლო სხვა ტრანზაქციებზე 3.5%-იანი გადასახადი იბეგრება.

გარდა ამისა, დამხმარე პროგრამები კვლავაც მოქმედებს: მაგალითად, ქვემო ავსტრია ახალი სახლის მშენებლობისთვის იპოთეკური სესხის 5%-იან გრანტს სთავაზობს (ოჯახზე 10,000 ევრომდე). ეს ამცირებს რეალურ ხარჯებს საბინაო სესხის აღებისას ოჯახებისთვის. ფედერალური ხელისუფლება ასევე სთავაზობს სუბსიდიებს ენერგოეფექტური სახლებისა და მწვანე ტექნოლოგიებისთვის.

კორპორატიულ ინვესტორებს მნიშვნელოვანი ცვლილებები ელით 2025 წლის 1 ივლისიდან, უძრავი ქონების კომპანიებს (Immobiliengesellschaften) შორის ქონების გადაცემისას, გადასახადი გამოითვლება ქონების რეალური (საბაზრო) ღირებულების საფუძველზე და შეადგენს 3.5%-ს. ადრე, ოჯახში წილების გადაცემის განაკვეთი 0.5%-მდე შემცირდა, მაგრამ მალე ეს შეღავათი მხოლოდ ახლო ნათესავებს შორის ტრანზაქციებისთვის შენარჩუნდება. მიუხედავად იმისა, რომ ეს ცვლილებები ძირითადად შეუმჩნეველია ბინების და სახლების ჩვეულებრივი მყიდველებისთვის, ისინი გავლენას ახდენენ საინვესტიციო და ჰოლდინგურ კომპანიებზე.

საერთო ჯამში, 2024–2025 წლები კორექტირებისა და წახალისების დროა: მყიდველები, რომლებიც ისარგებლებენ ამ შესაძლებლობებით (GrESt წახალისება, მშენებლობის სუბსიდიები), მიიღებენ დამატებით შეღავათებს. ასევე ღირს ქონების გადასახადის შეფასებების (Grundstückswertverordnung) და ადგილობრივი ინიციატივების განახლებების მონიტორინგი - მაგალითად, ბევრი ქალაქი ნერგავს მეორე სახლის გადასახადს (Zweitwohnsitzsteuer) და ავითარებს გარემოსდაცვით გრანტებს.

პირადად გაეცანით ქონებას. არასდროს შეიძინოთ ხილვით. დღისა და წლის სხვადასხვა დროს იარეთ თქვენს მიერ არჩეულ ტერიტორიაზე. დარწმუნდით, რომ უბანი, ინფრასტრუქტურა და ტრანსპორტი თქვენთვის შესაფერისია. ზოგჯერ პარალელური გზის ან მაგისტრალის ხმაურმა შეიძლება შეამციროს კომფორტი, ხოლო კარგმა ხედმა შეიძლება რეალურად გაზარდოს ფასი.

ხარჯების შეფასება. შეადგინეთ ყოვლისმომცველი ბიუჯეტი: სახლის ფასის გარდა, გაითვალისწინეთ სააგენტოს საფასური, ნოტარიუსის საფასური, GRESt (3.5%) და საფოსტო გადასახადი (რომლის ნახევარიც შეიძლება შემცირდეს), ასევე შესაძლო რემონტისა და ავეჯის ხარჯები. ძველი სახლების რემონტის ღირებულება ხშირად არასაკმარისად არის შეფასებული: წინასწარ მოითხოვეთ ხარჯთაღრიცხვა მშენებლისგან.

აგენტთან და ადვოკატთან მუშაობა. რეკომენდებულია გამოცდილ აგენტთან და ნოტარიუსთან კონსულტაცია. აგენტი დაგეხმარებათ ვარიანტების მოძიებასა და გარიგების მოლაპარაკებაში, ხოლო ადვოკატი/ნოტარიუსი გადაამოწმებს ტრანზაქციის მთლიანობას. Vienna Property Investment-ის ექსპერტებს აქვთ ადგილობრივი ბაზრის სიღრმისეული ცოდნა და დაგეხმარებიან ადგილობრივი ნიუანსების (როგორიცაა მიწის რეესტრის რეგულაციები და ურბანული დაგეგმარების რეგულაციები) გათვალისწინებაში.

დოკუმენტების დადასტურება. მოითხოვეთ ამონაწერი მიწის რეესტრიდან (Grundbuch), რათა დარწმუნდეთ, რომ არ არსებობს რაიმე სახის ტვირთი (იპოთეკა, სერვიტუტი). ასევე, შეამოწმეთ ადგილობრივი გადასახადების (ქონების გადასახადი, ნარჩენების გატანის საფასური) გადაუხდელობა. უმჯობესია ენდოთ ნოტარიუსს დადასტურების დროს, ვიდრე პრობლემები მოგვიანებით აღმოაჩინოთ.

დაფინანსება. სახლის ძებნამდე, წინასწარ მიიღეთ იპოთეკური სესხის დამტკიცება. შეადარეთ ბანკის შეთავაზებები: 10-15 წლიანი ფიქსირებული განაკვეთი ამჟამად უფრო ხელსაყრელია, ვიდრე ცვლადი განაკვეთი, განაკვეთის ზრდის პოტენციალის გათვალისწინებით. გაითვალისწინეთ პირველადი შენატანი (~20-30%) და დამატებითი ხარჯები.

მოლაპარაკებები. ნუ შეგეშინდებათ მოლაპარაკების. თუ ბაზარზე მსგავსი შეთავაზებების სიმრავლეა, გამყიდველი შესაძლოა კომპრომისზე წავიდეს. ნელი გაყიდვების პერიოდებში, მოთხოვნილ ფასზე 5-10%-იანი ფასდაკლება რეალისტურია. თქვენი შეთავაზების დასადასტურებლად, გამოიკვლიეთ იმავე რეგიონში ბოლო დროს გაყიდვები.

დაგეგმვა. გაითვალისწინეთ, თუ როგორ გამოიყენებთ ქონებას 5-10 წელიწადში. თუ ოჯახის შექმნას გეგმავთ, გაითვალისწინეთ სკოლებთან სიახლოვე. თუ გასაქირავებლად ყიდულობთ, გამოიკვლიეთ ამ ტერიტორიაზე საშუალო საიჯარო ფასები. ასევე, გაითვალისწინეთ მეორე სახლის გადასახადი, თუ ქონება თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი არ არის.

მოთმინება და პროფესიონალური დახმარება წარმატებული ტრანზაქციის გასაღებია. ამ რეკომენდაციების დაცვით და სანდო ექსპერტებთან კონსულტაციით, თქვენ შეგიძლიათ მინიმუმამდე დაიყვანოთ რისკები და განახორციელოთ ინფორმირებული შესყიდვა.

ძიება და გადამოწმება. ნაკვეთის შეძენამდე, მუნიციპალიტეტთან გადაამოწმეთ, აქვს თუ არა მშენებლობის ნებართვა (Flächenwidmungsplan). მოითხოვეთ საკადასტრო გეგმა (Katasterplan) - მასზე მითითებული იქნება ზუსტი საზღვრები და ნებისმიერი სერვიტუტი. დარწმუნდით, რომ წინა მფლობელს არ აქვს დავალიანება (Grundsteuer).

კომუნალური მომსახურება. სასურველია, ქონებას ჰქონდეს წყალი, ელექტროენერგია და კანალიზაცია. თუ არა, იკითხეთ მიერთების ვადების შესახებ. ზოგჯერ კომუნალური მომსახურების დამონტაჟებას შეიძლება თვეები დასჭირდეს. კარგი გზა და ქონებასთან მისასვლელი ასევე მოქმედებს ფასსა და მოხერხებულობაზე.

მშენებლობის ნებართვა. დაიქირავეთ არქიტექტორი, რომელიც მოამზადებს გეგმას ადგილობრივი რეგულაციების (Bauordnung) შესაბამისად. დიზაინის დასრულების შემდეგ, წარუდგინეთ ნებართვის (Baugenehmigung) განაცხადი ადგილობრივ ადმინისტრაციას (Bezirkshauptmannschaft). საჭირო იქნება ტექნიკური გეგმები და გამოთვლები - პროცესს რამდენიმე თვე სჭირდება.

დაფინანსება. მშენებლობის დაფინანსება, როგორც წესი, მიწის შეძენასთან ერთად გაიცემა. ბანკებს შეუძლიათ გასცენ სამშენებლო სესხი მიწის ნაკვეთით უზრუნველყოფილი, თანხები კი თანდათანობით, ეტაპობრივად გაიცემა. გაითვალისწინეთ, რომ ბანკებს პროექტის ფიქსირებული ვადები და ბიუჯეტი სჭირდებათ. სამთავრობო სუბსიდიები (მაგალითად, ქვემო ავსტრიის 5%-იანი გრანტი) ამცირებს სესხის მთლიან ოდენობას.

მშენებლობის ზედამხედველობა. მშენებლებთან ეტაპობრივად დადეთ ხელშეკრულება (საძირკველი, კედლები, სახურავი და ა.შ.). ნუ გადაიხდით მთელ თანხას წინასწარ; გადაიხადეთ მხოლოდ სამუშაოების დასრულების შემდეგ. გირჩევთ, დაიქირაოთ მშენებლობის ზედამხედველი (Bauüberwachung). სამუშაოების რეგულარული შემოწმება დაგეხმარებათ შეცდომების და ხელახალი სამუშაოების თავიდან აცილებაში.

სეზონურობა. მშენებლობის დაწყების ოპტიმალური დრო გაზაფხული ან ზაფხულის დასაწყისია. უმჯობესია, საძირკველი და კედლები ცივი ამინდების დადგომამდე ჩაასხათ. დაგეგმეთ ისე, რომ სახლს ზამთრის სიცივეების დადგომამდე ჰქონდეს სახურავის დაფარვის დრო.

სახლის აშენება რთული, მაგრამ ამავდროულად საინტერესო პროცესია. ქვემო ავსტრიას მკაცრი გარემოსდაცვითი მოთხოვნები აქვს (ენერგოდაზოგვის სტანდარტები, პასიური სახლი), ამიტომ პროექტი თავიდანვე უნდა შეესაბამებოდეს ეკოლოგიურ სტანდარტებს. Vienna Property Investment-თან ერთად თქვენ იპოვით საიმედო კონტრაქტორებს და მიიღებთ მხარდაჭერას მთელი პროცესის განმავლობაში, ადგილმდებარეობის შერჩევიდან დაწყებული გასაღებების ჩაბარებით დამთავრებული.

უძრავი ქონების შეძენა გრძელვადიანი ინვესტიციაა, რომელიც გადაწყვეტილების მიღებითა და პირველი ნაბიჯებით იწყება. ქვემო ავსტრია შესანიშნავ შესაძლებლობებს გთავაზობთ: აქ თქვენ აღმოაჩენთ ევროპული ცხოვრების ხარისხის, ცოცხალი ბუნებისა და მიმზიდველი ფასების კომბინაციას.

დაიწყეთ თქვენი საჭიროებების და ბიუჯეტის ანალიზით და ეტაპობრივად იმოქმედეთ თქვენი მიზნისკენ. გახსოვდეთ, რომ ჭკვიანური დაგეგმვა და ექსპერტების მხარდაჭერა თქვენი ოცნებისკენ მიმავალ გზას უფრო მარტივს და უსაფრთხოს გახდის. დასაწყებად გირჩევთ, მიჰყვეთ შემდეგ ნაბიჯებს:

1. განსაზღვრეთ მიზანი (ცხოვრება, ქირაობა, ინვესტირება).
2. აირჩიეთ თქვენთვის შესაფერისი ტერიტორია.
3. გამოთვალეთ თქვენი ბიუჯეტი და დააზუსტეთ გადასახადები და ხარჯები.
4. შეამოწმეთ ქონების იურიდიული სტატუსი და მოამზადეთ დოკუმენტები.
5. ნოტარიუსის მეშვეობით დადეთ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება.
6. დაარეგისტრირეთ ქონება მიწის რეესტრში.

„ვენის ქონების ინვესტმენტს“ შეუძლია დაგეხმაროთ პირველი ნაბიჯიდან გასაღებების მიღებამდე, რაც დაგიზოგავთ დროსა და ძალისხმევას.