როგორ და რატომ უნდა შეიძინოთ უძრავი ქონება ხორვატიაში

ხორვატიის უძრავი ქონების ბაზარი ამჟამად თავისი ისტორიის ერთ-ერთ ყველაზე დინამიურ პერიოდს განიცდის. ქვეყნის ევროზონასა და შენგენის ზონაში 2023 წელს გაწევრიანებამ მნიშვნელოვნად გაამარტივა ტრანზაქციები უცხოელებისთვის, აღმოფხვრა ვალუტის რისკები და ბაზარი უფრო პროგნოზირებადი და გამჭვირვალე გახადა. ხორვატიამ მტკიცედ დაიმკვიდრა თავი ევროპის რუკაზე, როგორც მიმზიდველმა ადგილმა იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც ხორვატიაში ბინის, ზღვისპირა სახლის ან ტურისტულ საცხოვრებლებში ინვესტიციის განხორციელებას ცდილობენ.

ამ სტატიის მიზანია ხორვატიის საინვესტიციო მიმზიდველობის ყოვლისმომცველი ანალიზის ჩატარება: იმის ახსნიდან, თუ რატომ არის ახლა შეძენის განხილვის დრო, ავსტრიასთან შედარებამდე, სადაც უძრავი ქონება სტაბილურობის ეტალონად აღიქმება. ჩვენ განვიხილავთ ყველა ასპექტს: იურიდიულ ნიუანსებს, ფასების ტენდენციებს, უძრავი ქონების ვარიანტებს და ხორვატიის საუკეთესო რეგიონებს საცხოვრებლის მოსაძებნად.

ავსტრია სტაბილურობის ეტალონად რჩება. აქ ყველაფერი ნათელი და პროგნოზირებადია: კანონები გასაგებია, სასამართლოები იცავს უძრავი ქონების მესაკუთრეთა უფლებებს და ვენაში ფასები ნელა, მაგრამ სტაბილურად იზრდება. გაქირავების შემოსავლიანობა, როგორც წესი, წელიწადში 2-3%-ს არ აღემატება, მაგრამ მოთხოვნა მუდმივია და ლიკვიდურობა მაღალია - ამიტომ ავსტრიაში ბინები ხშირად პორტფელის წამყვან აქტივად ირჩევა. ავსტრიაში უძრავი ქონების მეშვეობით ბინადრობის ნებართვის მიღებას 500,000 ევროს ან მეტი ინვესტიცია სჭირდება და თავად პროცესი მნიშვნელოვანი ბიუროკრატიით არის სავსე. სამაგიეროდ, თქვენ იღებთ ნდობას და კაპიტალის გრძელვადიან დაცვას.

ხორვატია, მეორე მხრივ, მეტ დინამიზმს გვთავაზობს:

• შესვლის ზღვარი უფრო დაბალია - ხორვატიაში ბინის შეძენა იაფად შეგიძლიათ 120–150 ათასი ევროს ფარგლებში;
• შემოსავალი უფრო მაღალია - ზღვასთან გაქირავება წელიწადში 5-7%-ს იძლევა;
• გადასახადები უფრო მარტივია - 3% მეორადი ქონების შეძენისას და მინიმალური ბიუროკრატია;
• ტურიზმი იზრდება და საცხოვრებელზე მოთხოვნას ზრდის.

თუმცა, ბაზარი ნაკლებად პროგნოზირებადია: ფასები სეზონსა და ეკონომიკურ მდგომარეობაზეა დამოკიდებული, ხოლო ლიკვიდურობა ყველაზე მაღალია სანაპირო რეგიონებში.

ხორვატიის უძრავი ქონების ბაზარი ევროს მიღებისა და შენგენის ზონაში 2023 წელს გაწევრიანების შემდეგ სწრაფად იზრდება. ევროსტატისა და ხორვატიის ეროვნული ბანკის მონაცემებით, ქვეყანაში საცხოვრებლის ფასები 8.3% , სანაპირო ზოლში ზრდამ წინა წელთან შედარებით 10%-ს გადააჭარბა. ზაგრებში, სპლიტსა და დუბროვნიკში ტრანზაქციების რაოდენობამ რეკორდულ დონეს მიაღწია, როგორც უცხოელი, ასევე ადგილობრივი მყიდველების მოთხოვნა სტაბილურად იზრდებოდა, განსაკუთრებით ზღვისპირა ბინებსა და სახლებზე.

ჩემი გამოცდილებით, ხორვატია ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული ქვეყანა გახდა მათთვის, ვისაც სურს ხელმისაწვდომი ზღვისპირა ბინის შეძენა, ხორვატიაში ბინადრობის ნებართვის მიღება და ქირით მიღებული შემოსავლის გენერირება. ბუნებრივი სილამაზის, ევროკავშირის სტატუსისა და ზომიერი გადასახადების კომბინაცია მას მიმზიდველს ხდის გერმანიიდან, ავსტრიიდან, სლოვენიიდან და სკანდინავიიდან ინვესტორებისთვის.

• 🇩🇪 გერმანიიდან ჩამოსულმა კლიენტმა 2024 წლის დასაწყისში სპლიტში ბინა შეიძინა. ზაფხულის სეზონზე, გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი წლიურად დაახლოებით 6% იყო, ხოლო ქონების საბაზრო ღირებულება წლიურად 9%-ით გაიზარდა.
• 🇬🇧 რუსულმა ოჯახმა ისტრიაში, სანაპიროსთან ახლოს, სახლი იყიდა საკუთარი დასასვენებლად და Airbnb-ზე გასაქირავებლად. ინვესტიციამ მათ ხორვატიაში ბინადრობის ნებართვის მიღების საშუალება მისცა, შემოსავალმა კი მოლოდინს გადააჭარბა: ზაფხულის განმავლობაში ქონება პრაქტიკულად დაკავებული იყო.
• 🇸🇮 სლოვენიელმა ახალგაზრდა ინვესტორმა ზაგრებში სტუდიოს ტიპის ბინა 125 000 ევროდ აირჩია. დედაქალაქში სტუდენტებისა და პროფესიონალების მხრიდან სტაბილური მოთხოვნის წყალობით, ქონების მშენებლობა ორ კვირაში დასრულდა, წლიური 4.5%-იანი პროგნოზირებული შემოსავლიანობით.

• დაბალი შესვლის ბარიერები – ბინების შეძენა 120,000–150,000 ევროს ფარგლებშია შესაძლებელი, ხოლო ზღვისპირა სახლების - 200,000–250,000 ევროს ფარგლებში.
• მოსავლიანობა უფრო მაღალია, ვიდრე ავსტრიაში ან იტალიაში - საშუალოდ 4–6%, სანაპიროზე 7%-მდე.
• ევროკავშირის ტრანზაქციების გამჭვირვალობა – სამართლებრივი დაცვა და რეგისტრაცია სახელმწიფო რეესტრის მეშვეობით.
• ხორვატიის უძრავი ქონების ბინადრობის ნებართვა - გრძელვადიანი ბინადრობისა და ქონების საკუთრების შემთხვევაში, ბინადრობის ნებართვა ხელმისაწვდომია მთელი ოჯახისთვის.
• ფასები იზრდება , განსაკუთრებით სანაპირო ზოლში, სადაც მიწოდება შეზღუდულია და მოთხოვნა მუდმივად აღემატება მას.

ხორვატიაში წარმატებული ინვესტიციის გასაღები არა მხოლოდ ისეთი ბინის არჩევაა, რომელიც დაუყოვნებლივ შემოსავალს გთავაზობთ, არამედ ისეთი ადგილმდებარეობისაც, რომელსაც მომავალი პოტენციალი აქვს. ახალი ინფრასტრუქტურული პროექტები, გზები, უნივერსიტეტები და ტურისტული კლასტერები (სპლიტი, ზადარი, რიეკა) საშუალოზე მაღალი ღირებულების ზრდას იწვევს.

როდესაც მეკითხებიან, ღირს თუ არა ხორვატიაში უძრავი ქონების ყიდვა, მე ყოველთვის ვპასუხობ: პერსპექტივების გასაგებად, საჭიროა ბაზრის ისტორიის ცოდნა. ხორვატიამ 2008 წლის შემდგომი კრიზისიდან ევროკავშირში გაწევრიანების შემდეგ ფასების სწრაფ ზრდამდე, განსაკუთრებით კი ევროს მიღებისა და 2023 წელს შენგენის ზონაში გაწევრიანების შემდეგ, გადაინაცვლა. დღეს ის სამხრეთ ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე მიმზიდველი ბაზარია, განსაკუთრებით მათთვის, ვისაც ხორვატიაში ზღვისპირა ბინის ან ხორვატიაში დასასვენებლად სახლის ყიდვა სურს.

• 2008–2014: გლობალურმა კრიზისმა ხორვატიას მძიმე დარტყმა მიაყენა, უძრავი ქონების ფასები 20%-ზე მეტით დაეცა, განსაკუთრებით სანაპირო რაიონებში.
• 2015–2019: თანდათანობითი აღდგენა, მზარდი მოთხოვნა უცხოელების (განსაკუთრებით გერმანელების, ავსტრიელების და სკანდინავიელების) მხრიდან.
• 2020: პანდემიამ დროებით შეამცირა ტრანზაქციების რაოდენობა, თუმცა ფასების ზრდა შიდა მოთხოვნის წყალობით გაგრძელდა.
• 2023–2025: ევროსა და შენგენის ზონისკენ გადასვლის შემდეგ, სახლების ფასები საშუალოდ 8.3%-ით გაიზარდა, სანაპირო ზოლში ზრდამ 10%-ს გადააჭარბა

ხორვატიის უძრავი ქონების ბაზრის მომავლის გასაგებად საჭიროა გავიგოთ ის ეტაპები, რომლებიც მან ბოლო ოცი წლის განმავლობაში განიცადა. ხორვატია არის ქვეყანა ულამაზესი სანაპირო ზოლით, მაღალი ტურისტული პოტენციალით და ევროკავშირში სწრაფი ინტეგრაციით. თუმცა, მისმა ბაზარმა რთული გზა გაიარა: ფეთქებადი ზრდიდან კრიზისამდე და შემდეგ განახლებულ აღდგენამდე.

2000-იანი წლების დასაწყისში ხორვატია ადრიატიკის რეგიონში უცხოელი მყიდველებისთვის ერთ-ერთ ყველაზე პოპულარულ დანიშნულების ადგილს წარმოადგენდა. გერმანელები, ავსტრიელები, ბრიტანელები და სკანდინავიელები აქტიურად ყიდულობდნენ ზღვისპირა სახლებსა და ბინებს. მიზეზები აშკარა იყო: იტალიასა და საბერძნეთთან შედარებით შედარებით დაბალი ფასები, განსაცვიფრებელი სანაპირო ზოლი და მზარდი ტურისტული ნაკადი. ამ პერიოდში მრავალი კერძო ტრანზაქცია განხორციელდა: უცხოელებმა პატარა ვილები და ბინები შეიძინეს ჰვარის, ბრაჩის, სპლიტისა და დუბროვნიკის კუნძულებზე. ფასები სწრაფად გაიზარდა, წლიური ზრდა 10-15%-ს აღწევდა.

გლობალურმა ფინანსურმა კრიზისმა ხორვატიას მძიმე დარტყმა მიაყენა. ბანკებმა შეწყვიტეს სესხების გაცემა, მშენებლობა მკვეთრად შენელდა და უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა მკვეთრად დაეცა. ფასები 20-30% , განსაკუთრებით კი სანაპირო ზოლი დაზარალდა, სადაც ფასები 2007-2008 წლებში გადახურდა. ბევრმა დეველოპერმა პროექტები შეაჩერა და ინვესტორებს, რომლებმაც უძრავი ქონება პიკში შეიძინეს, გაუჭირდათ მისი გაყიდვა.

თუმცა, სწორედ ამ პერიოდში გაჩნდა მყიდველთა ახალი კლასი - ფრთხილი ინვესტორები, რომლებიც ხორვატიას არა სპეკულაციურ ბაზარად, არამედ გრძელვადიან სტრატეგიად მიიჩნევდნენ. მათ, ვინც უძრავი ქონება 2009-დან 2012 წლამდე შეიძინა, რამდენიმე წლის განმავლობაში ფასების სტაბილური ზრდა და შეძლეს თავიანთი ქონების ტურისტებისთვის კარგი მოგებით გაქირავება.

2013 წელს ხორვატიის ევროკავშირში გაწევრიანების შემდეგ, ბაზარი თანდათან აღდგა. 2015 წლიდან ტრანზაქციების რაოდენობა სტაბილურად გაიზარდა და უცხოელებმა კვლავ აქტიურად დაიწყეს უძრავი ქონების ყიდვა, განსაკუთრებით სანაპირო ზოლში. ხორვატიის ეროვნული ბანკის მონაცემებით, ზოგიერთ სანაპირო რეგიონში უცხოელების წილი მყიდველთა 15–20%-ს აღწევდა.

ამ დროს დაიწყო ახალი ინფრასტრუქტურული პროექტების განვითარება — გზების, აეროპორტებისა და იახტების ნავმისადგომების მშენებლობა. ტურიზმმა რეკორდულ დონეს მიაღწია, წელიწადში 20 მილიონზე მეტი ვიზიტორით. ყოველივე ამან ზღვისპირა ბინებისა და სახლებისადმი ინტერესი გააღვივა. ზაგრებში მოთხოვნას სტუდენტები, IT სპეციალისტები და ბიზნეს საზოგადოება უწყობდნენ ხელს.

ევროს მიღება და ხორვატიის შენგენის ზონაში გარდამტეხი მომენტი იყო. მას შემდეგ ბაზარი კიდევ უფრო გამჭვირვალე და გასაგები გახდა ევროკავშირის ინვესტორებისთვის. ვალუტის რყევების რისკები გაქრა და სამართლებრივი პროცედურები გამარტივდა.

შედეგები უკვე შესამჩნევი იყო 2024 წლის ბოლოსთვის: ევროსტატის მონაცემებით, საცხოვრებლის ფასები საშუალოდ 8.3% , ზრდამ ტურისტულ რეგიონებში (დალმაცია, ისტრია და დუბროვნიკი) 10-12%-ს . გაიზარდა უცხოური მოთხოვნა, განსაკუთრებით აქტიურობდნენ მყიდველები გერმანიიდან, ავსტრიიდან და სკანდინავიიდან, ასევე ახალი ინვესტორები ცენტრალური ევროპიდან.

ხორვატიაში სხვადასხვა ადგილმდებარეობა სხვადასხვა მიზანს ემსახურება: ზოგან ზღვის სანაპიროზე სეზონური გაქირავება უფრო წარმატებულია, ზოგან კი დედაქალაქსა და უნივერსიტეტების მიმდებარე ტერიტორიაზე მთელი წლის განმავლობაში გაქირავება უფრო პოპულარულია, ხოლო პრემიუმ კლასის ვილები და ბუტიკ-აპარტამენტები სტატუსისა და იშვიათობის ნიშანია. ყველაზე მომგებიანი ქონების ასარჩევად მნიშვნელოვანია იმის გაგება, თუ სად არის მოთხოვნა კონცენტრირებული და როგორი გაქირავების ფორმატი იქნება იქ მდგრადი.

სტაბილური, გრძელვადიანი გაქირავების სახლების გახსნა აქ ყველაზე მარტივია: დედაქალაქი იზიდავს სტუდენტებს, IT სპეციალისტებს, ექიმებს, სამთავრობო თანამშრომლებსა და კორპორაციებს.

• 1-2 საძინებლიანი ბინები (დაახლოებით 45-75 მ²): სავარაუდო ფასი €150,000-240,000.
• კომპაქტური სტუდიოები დღიური/საშუალო ვადით გაქირავებისთვის: 120,000–170,000 ევრო.
• სახლი/ტაუნჰაუსი გარეუბანში: 250–400 ათასი ევროდან.

ვისთვის: ინვესტორებისთვის, რომლებსაც სჭირდებათ პროგნოზირებადი დატვირთულობა და ზომიერი შემოსავლიანობა გამოხატული სეზონურობის გარეშე.

ზაფხულში მაღალი მოთხოვნა, საქმიანი და სამედიცინო მივლინებების გამო სეზონურ არარსებობასთან ერთად, იმას ნიშნავს, რომ ქალაქის ცენტრი და სანაპირო ზოლი დეფიციტურია.

• ზღვის პირას მდებარე 1-2 საძინებლიანი ბინები: 200,000–370,000 ევრო (იშვიათად უფრო იაფი)
• ისტორიული ცენტრი/ბინები ხედით: ხშირად პრემიუმ ფასი ბაზარზე
• სახლები ნაკვეთით/ხედით: 400,000–700,000 ევროდან და ზემოთ

მათთვის, ვისაც სურს ცხოვრების წესისა და სეზონური შემოსავლის შერწყმა; მათთვის, ვინც მზად არის მოკლევადიანი გაქირავებისთვის.

შეზღუდული ისტორიული განვითარება და ტურისტების მაღალი ცნობადობა „დეფიციტურ“ ფასს ქმნის.

• ბინები კარგ ადგილას: 250–450 ათასი ევრო.
• ვილები ზღვის პირას/პანორამული ხედებით: 700,000 ევროდან 1.5 მილიონ ევრომდე და ზემოთ

ვისთვის: მყიდველებისთვის, რომლებიც სტატუსს და ზღვის პირას „უსაფრთხო თავშესაფარს“ ეძებენ; უფრო კონსერვატიული მფლობელებისთვის, რომლებიც კაპიტალიზაციაზე არიან ორიენტირებულნი.

გერმანელებსა და ავსტრიელებს ტრადიციულად უყვართ ისტრია მისი კლიმატის, გზების ხელმისაწვდომობისა და ძლიერი გასტრონომიული/ღვინის ტურიზმის გამო.

• სახლები/ვილები მიწის ნაკვეთით: 280–600 ათასი ევროდან.
• ზღვის პირას/ცენტრში მდებარე ბინები: 180–300 ათასი ევრო.

ვისთვის: ოჯახური ცხოვრების წესი + სეზონური გაქირავება, ნაკლებად ხალხმრავალი, ვიდრე დალმაციის „ღია ბარათებში“.

სტაბილური ზაფხულის მოთხოვნა, განვითარებული სანაპირო, სამედიცინო და საქმიანი ტურიზმი.

• ბინები: 170,000–300,000 ევრო (მდებარეობა მნიშვნელოვანია)
• ვილები/სახლები ყურის ხედით: 400,000–800,000 ევროდან.

მათთვის, ვინც აფასებს ინფრასტრუქტურას და პროგნოზირებადობას, მაგრამ სურს ზღვა საზღვართან უფრო ახლოს იყოს.

კარგი ფასი/ხარისხის თანაფარდობა და მოსახერხებელი გეოგრაფია; აეროპორტები, იახტების ნავსაყუდლები და მზარდი სასტუმროების ბაზა.

• სტუდიოები და ერთსაძინებლიანი ნომრები: 120–220 ათასი ევრო.
• ზღვისპირა სახლები: 250–450 ათასი ევრო.

ვისთვის: ადრიატიკის ზღვაზე პირველი საინვესტიციო ქონება ზრდის პერსპექტივით.

ზაფხულში მაღალი მოთხოვნა და ტრანსპორტის/სატრანსპორტო საშუალებების მაღალი ფასი. ლოჯისტიკა უფრო რთულია, მაგრამ ხარჯები უფრო მაღალია.

• ბინები: ჩვეულებრივ, 220,000–400,000 ევროს ფარგლებში.
• სახლები/ვილები: 500,000 ევროდან და მნიშვნელოვნად მაღალი „ფრონტის ხაზზე“

განკუთვნილია: გამოცდილი მფლობელებისთვის, რომლებიც ერკვევიან სეზონურობასა და ლოჯისტიკაში; იშვიათი, კოლექციური ნივთების მყიდველებისთვის.

• გერმანია, ავსტრია და სლოვენია ტრადიციულად ლიდერები არიან, რომლებიც აქტიურად ყიდულობენ ისტრიაში, კვარნერსა და ცენტრალურ დალმაციაში.
• სკანდინავია, ბენელუქსი და დიდი ბრიტანეთი — ხალხი კუნძულებსა და პრემიუმ კურორტებს ირჩევს, ხშირად მეორეული სახლებისა და სეზონური გაქირავებისთვის.
• რუსულენოვანი ინვესტორები – დალმაცია (სპლიტი, კუნძულები), დუბროვნიკი, ისტრია; ზოგიერთი გარიგება პირადი მოხმარებისთვისაა განკუთვნილი.

რატომ ყიდულობენ: მეორე სახლს ზღვის პირას, სეზონურ გაქირავებას 5–7%-იანი შემოსავლიანობით, კაპიტალის დაცვას ევროზონაში ინფლაციისგან.

ადგილობრივი ოჯახები ბინებს აქირავებენ ზაგრებში და სანაპირო ზოლის გარეთ მდებარე ქალაქებში. მეწარმეებისთვის პოპულარული სტრატეგიაა რამდენიმე კომპაქტური ბინის შეძენა და ზაფხულის განმავლობაში მათი ყოველდღიურად გაქირავება.

• ზაგრები პოპულარულია სტუდენტებში, ექიმებსა და IT სპეციალისტებში.
• სპლიტი, ზადარი, ოპატია – კომბინირებული საცხოვრებლისა და გაქირავების ფორმატი, რომელიც მფლობელს საშუალებას აძლევს შეინარჩუნოს დაკავებულობა სეზონის მიღმა.

ემიგრანტები ხელს უწყობენ შემოსავლის სეზონური რყევების შემსუბუქებას, განსაკუთრებით კარგი ინფრასტრუქტურის მქონე სანაპირო ქალაქებში.

ხორვატიაში უძრავი ქონების შეძენისას — იქნება ეს ზღვისპირა ბინა, სახლი ისტრიაში თუ ბინა ზაგრებში — მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ არა მხოლოდ ქონების მდებარეობა და კლასი, არამედ საკუთრების სტრუქტურა, უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის განკუთვნილი რეგულაციები და არჩეული საინვესტიციო სტრატეგია. ეს ფაქტორები გავლენას ახდენს გადასახადებზე, მომგებიანობასა და ქონების გასვლის სიჩქარეზე.

ევროკავშირისა და ევროპის ეკონომიკური ზონის მოქალაქეებს შეუძლიათ თავისუფლად შეიძინონ ბინები, სახლები და ბინები ისევე, როგორც ადგილობრივ მოქალაქეებს. საკუთრება რეგისტრირებულია მიწის რეესტრში (katastar and zemljišna knjiga). ქონების გაქირავება, გაყიდვა ან ანდერძით გადაცემა შესაძლებელია შეზღუდვების გარეშე.

ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებსაც შეუძლიათ უძრავი ქონების შეძენა, მაგრამ მხოლოდ „ურთიერთშეთანხმების“ პირობით — თუ მათი ქვეყანა ხორვატებს იქ ქონების შეძენის უფლებას მისცემს. ასეთი ტრანზაქციებისთვის საჭიროა ხორვატიის იუსტიციის სამინისტროს თანხმობა. ეს პროცედურა 3-დან 6 თვემდე გრძელდება, მაგრამ სტანდარტულია.

მაგალითი: გერმანიიდან ჩამოსულმა კლიენტმა შეიძინა ბინა სპლიტში და მაშინვე გააქირავა Airbnb-ის მეშვეობით. შემოსავალი წლიური 6% იყო. უკრაინიდან ჩამოსულმა ოჯახმა ადვოკატის მეშვეობით შეძლო სახლის შეძენა ისტრიაში, იუსტიციის სამინისტროსგან თანხმობის მიღების შემდეგ. ქონება გამოიყენება მეორე სახლად და ზაფხულში ტურისტებზე ქირავდება.

ხორვატიაში კომპანიის დაარსება საშუალებას გაძლევთ:

• რამდენიმე ქონების შეძენა გაქირავების ბიზნესისთვის;
• ახალი შენობების შეძენისას დღგ-ს გამოთვლების შენარჩუნება;
• საგადასახადო ტვირთის ოპტიმიზაცია, თუ ქონება გამოიყენება ბიზნესის ნაწილად (ბინები, მინი-სასტუმროები, გაქირავების ფართები).

უცხოურ კომპანიებსაც შეუძლიათ უძრავი ქონების შეძენა ხორვატიაში. ამ ვარიანტს ხშირად ირჩევენ ინვესტორები, რომლებიც მოკლევადიანი გაქირავებისთვის სასტუმროებს, აპარტ-ოტელებს ან რამდენიმე ბინას ყიდულობენ.

მაგალითი: ავსტრიელმა ინვესტორმა დაარეგისტრირა შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება (DOO) და შეიძინა სამი ბინა ზაგრებში სტუდენტებისთვის გასაქირავებლად. ქონებას მართავს მმართველი კომპანია, რაც ამცირებს მის პირად ჩართულობას.

ხორვატია ავითარებს უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდებს (REIF), რომლებიც ინვესტორებს საშუალებას აძლევს, ინვესტიცია ჩადონ უძრავი ქონების პორტფელში, მათ შორის საცხოვრებელ ბინებში, აპარტ-სასტუმროებსა და ოფისებში. კერძო ინვესტორებისთვის ეს რისკის დივერსიფიკაციისა და პასიური შემოსავლის გენერირების გზას სთავაზობს.

ოჯახური ტრასტები, რომლებიც ევროკავშირში ფართოდ არის გავრცელებული, შეიძლება გამოყენებულ იქნას აქტივების დაცვისა და მემკვიდრეობის დაგეგმვისთვის. ეს განსაკუთრებით აქტუალურია უცხოელი ოჯახებისთვის, რომლებიც ყიდულობენ ზღვისპირა ვილას ან სახლს მიწის ნაკვეთით ისტრიაში.

ხორვატიაში უძრავი ქონება შეიძლება დარეგისტრირდეს რამდენიმე მფლობელის სახელზე. ეს მოსახერხებელია ოჯახური შენაძენებისთვის - მაგალითად, მშობლები და შვილები შეიძლება იყვნენ ბინის თანამფლობელები.

მემკვიდრეობა დამუშავდება ნოტარიუსის მეშვეობით და რეგისტრირდება მიწის რეესტრში. თუ ქონება შეიძინა უცხოელმა, მემკვიდრეები ასევე ინარჩუნებენ საკუთრების უფლებებს (ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნებისთვის ორმხრივი პრინციპის დაცვით).

მაგალითი: სლოვენიურმა ოჯახმა ოპატიაში სახლი შეიძინა მშობლებისა და შვილის სახელზე. მამის გარდაცვალების შემდეგ მემკვიდრეობის პროცესი სწრაფად წარიმართა: ნოტარიუსმა წილების გადაცემა ოფიციალურად დაამტკიცა და ქონება ოჯახში დარჩა.

დუბაისგან განსხვავებით, რომელსაც აქვს როგორც თავისუფალი, ასევე იჯარის ზონები, ხორვატიას ევროკავშირის ერთიანი კანონმდებლობა მართავს. თუმცა, არსებობს მთელი რიგი თავისებურებები:

1. უცხოელებისთვის განკუთვნილი წესები

• ევროკავშირი/ევროპის ეკონომიკური ზონის ქვეყნები: ნებისმიერი ბინის, სახლისა და ბინის შეძენა შეზღუდვების გარეშე.
• ევროკავშირის გარეთ: საჭიროა იუსტიციის სამინისტროს თანხმობა (ურთიერთშეთანხმების პრინციპი).
• მიწის ნაკვეთები: უცხოელ ფიზიკურ პირებს არ შეუძლიათ სასოფლო-სამეურნეო მიწის პირდაპირ შეძენა. გამოსავალია მისი შეძენა კომპანიის მეშვეობით ან იურიდიული პირისთვის გადაცემა.

2. კომერციული უძრავი ქონება

უცხოელებს შეუძლიათ ფლობდნენ ოფისებს, მაღაზიებსა და სასტუმროებს. უფრო დიდი უძრავი ქონებისა და ბიზნესებისთვის უფრო ხშირად გამოიყენება DOO.

3. ქირა

ნებისმიერ მფლობელს შეუძლია ქონების გაქირავება, თუმცა მოკლევადიანი გაქირავებისთვის (ტურისტებისთვის) საჭიროა ლიცენზია (ტურისტული კატეგორია). გრძელვადიანი გაქირავება ფორმდება ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულებით და რეგისტრირდება.

4. იპოთეკური სესხი

უცხოელებს შეუძლიათ იპოთეკური სესხის აღება ხორვატიის ბანკებიდან, თუმცა პირობები უფრო მკაცრია, ვიდრე ადგილობრივი ბანკებისთვის. ბანკები, როგორც წესი, შემოსავლის დამადასტურებელ დოკუმენტს ითხოვენ, ხოლო საპროცენტო განაკვეთები 1-2%-ით მაღალია. ევროკავშირის მაცხოვრებლებს შეუძლიათ ქონების ღირებულების 70%-მდე დაფინანსება.

• მოკლევადიანი გაქირავება (ტურისტები): მაღალი შემოსავლიანობა (5–7%), მაგრამ სეზონური. განსაკუთრებით აქტუალურია სპლიტის, დუბროვნიკის და ისტრიისთვის.
• გრძელვადიანი გაქირავება (დედაქალაქი და ქალაქები): უფრო დაბალი შემოსავლიანობა (3–5%), მაგრამ სტაბილური მოთხოვნა და გლუვი ფულადი ნაკადი.
• კომბინირებული სტრატეგია: დღიური გაქირავება ზაფხულში და გრძელვადიანი გაქირავება ზამთარში. ხელმისაწვდომია სპლიტში, ოპატიასა და ზადარში.

პრაქტიკაში, ბევრი ინვესტორი არასაკმარის ყურადღებას აქცევს გარიგების იურიდიულ დეტალებს. მე ყოველთვის ხაზს ვუსვამ: მთავარი ამოცანა არ არის უბრალოდ ზღვისპირა ბინის ან სახლის ყიდვა, არამედ საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის სიცხადის უზრუნველყოფა. სათანადო რეგისტრაცია ამცირებს რისკებს, ზოგავს დროს და საშუალებას გაძლევთ დაუყოვნებლივ დაიწყოთ ქონების დაქირავება ან ცხოვრება.

1. ქონების შერჩევა – ბინა ზაგრებში, სანაპიროზე მდებარე ბინა სპლიტში ან სახლი ისტრიაში. ამ ეტაპზე მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ ფასის, არამედ მომგებიანობის, გაქირავების ნებართვების და ინფრასტრუქტურის შეფასება.

2. წინასწარი შეთანხმება – Predugovor (Predugovor-ის ვებგვერდი) – აფორმებს გარიგების პირობებს და უზრუნველყოფს ქონების მყიდველისთვის გადაცემას. დეპოზიტი, როგორც წესი, შესყიდვის ფასის 10%-ს შეადგენს.

3. ძირითადი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება – Ugovor o kupoprodaji – განსაზღვრავს ფასს, გადახდის პროცედურას, მხარეთა უფლებებსა და ვალდებულებებს.

4. გადახდა – როგორც წესი, ერთჯერადი გადახდა გადაყიდვის ტრანზაქციებისთვის. ახალი აშენებული შენობების შემთხვევაში, გადახდა შესაძლებელია ეტაპობრივად, გრაფიკის მიხედვით.

5. ნოტარიუსის მიერ დამოწმება – ხელშეკრულება უნდა დამოწმდეს ნოტარიუსის (javni bilježnik) მიერ.

6. რეგისტრაცია მიწის რეესტრში – Zemljišne knjige – აქ უზრუნველყოფილია საკუთრების უფლება.

ჩემი რჩევა: დარწმუნდით, რომ ქონება რეგისტრირებულია მიწის რეესტრში და მასზე არანაირი დაბრკოლება არ არსებობს.

• იურისტი ამოწმებს სამართლებრივ სისუფთავეს: მიწის რეესტრში მონაცემები თანმიმდევრულია, არ არსებობს რაიმე სახის ტვირთი (იპოთეკა, ვალი, ყადაღადება) და ხელშეკრულების სისწორე.
• აგენტი დაგეხმარებათ ბინის ან სახლის პოვნაში, მოლაპარაკებასა და ფასზე შეთანხმებაში.

თუ თავიდანვე ჩართავთ ადვოკატს და აგენტს, პრობლემების რისკი მინიმუმ 70%-ით შემცირდება.

ხორვატიაში უძრავი ქონების შესაძენად საჭიროა:

• ასაკი 18 წლიდან და მოქმედი პასპორტი.
• ევროკავშირის მოქალაქეები პირდაპირ ყიდულობენ; ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებს იუსტიციის სამინისტროს თანხმობა სჭირდებათ (ურთიერთგადაწყვეტილების პრინციპი).
• დოკუმენტები მსხვილი ტრანზაქციებისთვის თანხების წარმოშობის შესახებ.
• საგადასახადო ნომერი ხორვატიაში (OIB — osobni identifikacijski broj).
• კომპანიებისთვის - საკანონმდებლო დოკუმენტები, შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოების (DOO) ან უცხოური იურიდიული პირის რეგისტრაცია.

ახალი შენობები (ახალი ბინები, ბინები):

ფასები უფრო მაღალია, მაგრამ ისინი უკვე მოიცავს დღგ-ს (როგორც წესი, 25%). თქვენ არ გჭირდებათ 3%-იანი შესყიდვის გადასახადის გადახდა. მნიშვნელოვანია შეამოწმოთ მშენებლობის ნებართვა და გამოყენების მოწმობა.

მეორადი ბაზარი:

ეს მოიცავს ბინებსა და სახლებს, რომლებსაც აქვთ საკუთრების ისტორია. შეძენისას გადასახდელია უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი (შესყიდვის ფასის 3%). სავალდებულოა კადასტრული შემოწმება დავალიანების და ნაკვეთის/ბინის ზუსტი საზღვრების დასადგენად.

უცხოელებს შეუძლიათ ხორვატიაში ბინის ან სახლის შეძენა პირადად დასწრების გარეშე. ამისათვის ნოტარიუსი გასცემს მინდობილობას, დაამოწმებს აპოსტილით და თარგმნის ხორვატულ ენაზე. ადვოკატი, მინდობილობის გამოყენებით, ხელს აწერს ხელშეკრულებას და არეგისტრირებს საკუთრებას მიწის რეესტრში.

კონტრაქტის გაფორმებამდე ყოველთვის ვამოწმებ:

• აქვს თუ არა გამყიდველს ქონების იურიდიული საკუთრება Zemljišne knjige-ში?.
• არის თუ არა რაიმე დავალიანება, გირავნობა ან იპოთეკური სესხი?.
• ემთხვევა თუ არა საკადასტრო რეესტრში ქონების ფართობი და დანიშნულება ფაქტობრივ ფართობს?.
• არსებობს თუ არა მშენებლობისა და ექსპლუატაციაში გაშვების ნებართვა (სახლების/ახალი შენობებისთვის).
• ტურისტებისთვის ქონების გადაცემისას ყველა ლიცენზია უნდა იყოს ხელთ.

მაგალითი: კლიენტს სურდა შიბენიკში ზღვისპირა სახლის ყიდვა, მაგრამ ადვოკატმა აღმოაჩინა, რომ ქონების ნაწილი სასოფლო-სამეურნეო მიწად იყო რეგისტრირებული. ტრანზაქცია შეჩერდა და კლიენტმა რეგისტრაციასთან დაკავშირებული პრობლემები თავიდან აიცილა.

დასკვნითი ეტაპია რეგისტრაცია Zemljišne knjige-ში.

მიწის რეესტრის ამონაწერში (ვლასნიჩკის სია) მითითებულია ინფორმაცია მესაკუთრის, ქონებისა და ნებისმიერი სახის ტვირთის შესახებ. რეგისტრაციის შემდეგ, მყიდველი ხდება სრულუფლებიანი მფლობელი და შეუძლია ქონების გაქირავება, გაყიდვა ან ანდერძით გადაცემა.

საშუალოდ, შესყიდვისა და რეგისტრაციის პროცესს 6-10 კვირა სჭირდება. ვადები დამოკიდებულია დოკუმენტების მზადყოფნაზე და იმაზე, საჭიროა თუ არა იუსტიციის სამინისტროს დამტკიცება (ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მყიდველებისთვის).

ინვესტორები ხშირად ხორვატიას ირჩევენ უძრავი ქონების მფლობელებისთვის შედარებით ლმობიერი საგადასახადო სისტემის გამო. სამხრეთ ევროპის ბევრი ქვეყნისგან განსხვავებით, განაკვეთები მარტივი და გამჭვირვალეა. ეს საშუალებას იძლევა, უფრო ზუსტად პროგნოზირდეს ზღვისპირა ბინის ან სახლის გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი.

ხორვატიაში უძრავი ქონების შეძენისას, თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ შემდეგი სავალდებულო ხარჯები:

• ქონების გადაცემის გადასახადი (Porez na promet nekretnina) — მეორად ბაზარზე ქონების ღირებულების 3%.
• დღგ-ს 25%-ია, თუმცა ის ფასში შედის, ამიტომ მყიდველი მას დამატებითი გადასახადის გარეშე იხდის.
• იურიდიული, ნოტარიუსის და სააგენტოს მომსახურება საშუალოდ ტრანზაქციის ღირებულების 3–5%-ს შეადგენს (მიწის რეესტრის შემოწმება, ხელშეკრულების გაფორმება და მხარდაჭერა).
• კომუნალური და მოვლა-პატრონობის ხარჯები საშუალოდ თვეში 1.2–2 ევროა კვადრატულ მეტრზე; ზღვისპირა სახლების შემთხვევაში კი ხარჯები უფრო მაღალია მიწის მოვლა-პატრონობის გამო.

იგივე წესები ვრცელდება ევროკავშირის მაცხოვრებლებსა და უცხოელ ინვესტორებზე. პრაქტიკაში, გირჩევთ:

• გაითვალისწინეთ, რომ ქონების გაქირავებისას იბეგრება მხოლოდ წმინდა შემოსავალი (10–20%, საგადასახადო სისტემის მიხედვით);
• რამდენიმე ქონების შეძენისას, განიხილეთ კერძო შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოების (DOU) რეგისტრაცია — ეს საშუალებას გაძლევთ, აღრიცხოთ ხარჯები და ოფიციალურად იმოქმედოთ ტურიზმის ინდუსტრიაში;
• წინასწარ გამოთვალეთ კომუნალური გადასახადები, განსაკუთრებით ძველ შენობებში, რომლებსაც დაბალი ენერგოეფექტურობა აქვთ.

ავსტრიაში ინვესტორები იხდიან 3.5%-იან გადასახადს და 55%-იან გადასახადს

ხორვატიაში სიტუაცია უფრო მსუბუქია:

• შენაძენის გადასახადი მხოლოდ 3%-ია (ან დღგ, თუ ეს ახალი შენობაა),
• გამარტივებული სისტემის მიხედვით, ქირის შემოსავალი იბეგრება 10-20%-იანი განაკვეთით
• საკუთრების 2 წლის შემდეგ გაყიდვისას კაპიტალის მოგების გადასახადი არ იბეგრება.

ეს ინვესტიციიდან უფრო სწრაფად დაბრუნების საშუალებას იძლევა, თუმცა ბაზარი უფრო მგრძნობიარეა სეზონურობისა და ტურისტული ნაკადის მიმართ.

ბევრი კლიენტი კითხულობს, შესაძლებელია თუ არა ბინადრობის ნებართვის მიღება ხორვატიაში ბინის ან სახლის შეძენისას. დიახ, ეს შესაძლებელია, მაგრამ არსებობს გარკვეული ნიუანსები. ხორვატიაში უძრავი ქონების შეძენა ავტომატურად არ იძლევა ბინადრობის ნებართვის დამტკიცების გარანტიას, მაგრამ ის განაცხადის შესატანად დამაჯერებელ მიზეზს წარმოადგენს. მთავარია დაამტკიცოთ, რომ ქონება რეალურად გამოიყენება საცხოვრებელი მიზნებისთვის და არა უბრალოდ შეძენილია „ქაღალდზე“.

• მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის (1 წლამდე) მიღება შესაძლებელია უძრავი ქონების საკუთრების საფუძველზე, თუ რეალურად ცხოვრობთ ქვეყანაში.
• გაფართოება - მოითხოვს დადასტურებას, რომ ქონება გამოიყენება საცხოვრებელი მიზნებისთვის.
• მუდმივი ბინადრობისა და მოქალაქეობის მიღება შესაძლებელია 5 წლიანი ბინადრობის შემდეგ, დროებითი ბინადრობის ნებართვით, ინტეგრაციისა და ენის ცოდნის გათვალისწინებით.

პრაქტიკული მაგალითი: ავსტრიიდან ჩამოსულმა ოჯახმა ისტრიაში 320 000 ევროს ღირებულების სახლი შეიძინა, დროებითი საცხოვრებელი ადგილი მიიღო, შვილები იქ ჩამოიყვანა და მცირე ბიზნესი გახსნა. ისინი რამდენიმე წელიწადში მუდმივი ბინადრობის ნებართვის მიღებას გეგმავენ.

მნიშვნელოვანია: ქონების საკუთრების საფუძველზე მიღებული ბინადრობის ნებართვა არ იძლევა მუშაობის უფლებას ცალკე ნებართვის გარეშე. დასაქმების საშოვნელად, თქვენ უნდა მიიღოთ სამუშაო ნებართვა ან დარეგისტრირდეთ კომპანია და იმუშაოთ მეწარმედ.

ხორვატიის ბინადრობის ნებართვა ცხოვრების, სწავლისა და ბიზნესის კეთების ფართო შესაძლებლობებს ქმნის, თუმცა ის სამუშაო ვიზაზე მეტად ბინადრობის ინსტრუმენტად რჩება. ამიტომ, „იყიდე სახლი და გადადი“ სტრატეგია კარგად მუშაობს, თუ ინვესტორის ძირითადი შემოსავალი უკვე ხორვატიის ფარგლებს გარეთ ან საკუთარი ბიზნესის მეშვეობით არის გენერირებული.

დროებითი ბინადრობის ნებართვის გასაგრძელებლად, თქვენ უნდა:

• შეინარჩუნოს საკუთრება ქონებაზე;
• უმეტესად ხორვატიაში ცხოვრობენ;
• დროულად წარადგინეთ დოკუმენტები და გადაიხადეთ სახელმწიფო გადასახადი.

მე ყოველთვის ვურჩევ კლიენტებს, წინასწარ შეამოწმონ ქონების სტატუსი და დროულად განაახლონ რეგისტრაცია.

• სასოფლო-სამეურნეო მიწის პირდაპირი შეძენა (ეს აკრძალულია უცხოელი ფიზიკური პირებისთვის).
• ხელშეკრულების მიწის რეესტრში რეგისტრაციის არარსებობა.
• ტურისტებისთვის ბინების გაქირავებისას გადასახადების არასაკმარისი დეკლარირება.

ხორვატია უძრავი ქონების შეძენასა და ფლობაზე უფრო დაბალ გადასახადებს სთავაზობს, ვიდრე ავსტრია და ოჯახურ რეზიდენტობას სთავაზობს. თუმცა, გრძელვადიანი რეზიდენტობა მოითხოვს ინტეგრაციას და ქვეყანაში ცხოვრებას. ეს არის სეზონური რისკების მქონე ბაზარი, მაგრამ შესვლის ბარიერი და საგადასახადო ტვირთი უფრო დაბალია, ვიდრე დასავლეთ ევროპაში.

• ბინადრობის ნებართვა უძრავი ქონების მეშვეობით. ხორვატიაში ბინებისა და სახლების მფლობელებს შეუძლიათ მიიღონ დროებითი ბინადრობის ნებართვა ერთი წლით მისი გაგრძელების უფლებით. ქონება უნდა იყოს საცხოვრებლად ვარგისი და რეგისტრირებული მიწის რეესტრში. ხუთი წლის შემდეგ, მუდმივი ბინადრობის ნებართვის მისაღებად შეიძლება მიმართოთ, ხოლო რვა წლის შემდეგ - მოქალაქეობის მისაღებად.
• ციფრული მომთაბარე ვიზა. ხორვატია იყო ევროკავშირის ერთ-ერთი პირველი ქვეყანა, რომელმაც ციფრული მომთაბარეებისთვის ვიზა შემოიღო. ის მოქმედებს 12 თვემდე ვადით და საშუალებას გაძლევთ დისტანციურად იმუშაოთ უცხოურ კომპანიაში. განაცხადის შესატანად, თქვენ უნდა დაადასტუროთ, რომ გაქვთ მინიმუმ 2,500 ევროს ოდენობის შემოსავალი თვეში ან საკმარისი თანხა თქვენს საბანკო ანგარიშზე. პირველი ვიზის ვადის გასვლიდან ექვსი თვის შემდეგ შეგიძლიათ ხელახლა მიმართოთ.
• ოჯახის გაერთიანება. ხორვატიის ბინადრობის ნებართვის მფლობელებს შეუძლიათ თან წაიყვანონ მეუღლეები და არასრულწლოვანი შვილები. საჭიროა შემოსავლისა და საცხოვრებლის დამადასტურებელი საბუთი. ოჯახს აქვს იგივე უფლებები ჯანდაცვისა და განათლების მხრივ, რაც ინვესტორს.
• სამუშაოს მაძიებლის ვიზა. ხორვატიის უნივერსიტეტების კურსდამთავრებულებს შეიძლება ჰქონდეთ ქვეყანაში 12 თვემდე ვადით დარჩენის უფლება სამუშაოს მოსაძებნად. ეს პროგრამა განსაკუთრებით პოპულარულია იმ სტუდენტებში, რომელთა მშობლებმაც შეიძინეს საცხოვრებელი ზაგრებში ან სპლიტში.
• ბინადრობის ნებართვის განახლების ახალი წესები. 2024 წლიდან განახლება უფრო ადვილი გახდა e-Građani ონლაინ სისტემის წყალობით. დოკუმენტების წარდგენა ახლა დისტანციურად არის შესაძლებელი, ხოლო მონაცემები ბიომეტრიულ ბინადრობის ბარათში ავტომატურად განახლდება. განახლებისთვის საჭიროა შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთი: თვეში 560 ევროდან მარტოხელა ადამიანისთვის და დაახლოებით 1,200–1,300 ევრო ოთხსულიანი ოჯახისთვის.

ამ ცვლილებებმა ხორვატიაში იმიგრაცია უფრო გამჭვირვალე და მოსახერხებელი გახადა: ინვესტორებსა და უძრავი ქონების შემძენ ოჯახებს ახლა სტატუსის მიღება უფრო სწრაფად შეუძლიათ, ხოლო ციფრულმა მომთაბარეებმა ზღვის პირას ცხოვრებისა და ევროკავშირში დისტანციურად მუშაობის ლეგალური გზა მოიპოვეს.

მომგებიანობა ერთ-ერთი მთავარი მიზეზია, რის გამოც ინვესტორები ხორვატიაში უძრავი ქონების შეძენას განიხილავენ. დასავლეთ ევროპის ქვეყნებისგან განსხვავებით, ტურისტებისთვის გაქირავების უფრო მაღალი ტარიფები შესაძლებელია, განსაკუთრებით სანაპირო რეგიონებში. ფრთხილად მდებარეობისა და ქონების მართვის შემთხვევაში, ზღვისპირა უძრავი ქონება უფრო სწრაფად ანაზღაურდება.

ხორვატიაში Airbnb-ის ან Booking-ის მეშვეობით ბინების და სახლების გაქირავება წლიურად 6-დან 10%-მდე შემოსავალს იძლევა, განსაკუთრებით ისეთ ტურისტულ ცენტრებში, როგორიცაა სპლიტი, დუბროვნიკი და როვინი. პიკის სეზონზე (ივლისი-აგვისტო) დატვირთვის მაჩვენებელი 90–95%-ს აღწევს, რაც ინვესტიციიდან სწრაფ ანაზღაურებას იძლევა.

მაგალითი: ერთმა კლიენტმა სპლიტში 210,000 ევროდ შეიძინა ბინა და ყოველდღიურად აქირავებდა ტურისტებზე. წმინდა წლიური შემოსავალი გადასახადებისა და მართვის საფასურის გადახდის შემდეგ 8.5%

სტაბილური შემოსავლის მსურველთათვის, ბინების ექვსი თვიდან ერთ წლამდე ვადით გაქირავება შესაფერისი ვარიანტია. ზაგრებსა და რიეკაში საშუალო შემოსავლიანობა წლიურად 3–5%-ია. ეს ფორმატი განსაკუთრებით პოპულარულია სტუდენტებში, IT სპეციალისტებსა და ჯანდაცვის სპეციალისტებში.

მაგალითი: ინვესტორმა ზაგრებში 160,000 ევროდ შეიძინა ბინა და უნივერსიტეტის სტუდენტებზე გააქირავა. წლიური შემოსავალი დაახლოებით 6,500 ევრო იყო, რაც 4%-იან საპროცენტო განაკვეთს წარმოადგენს, მინიმალური რისკითა და სტაბილური დატვირთვით.

ხორვატიაში გაქირავების ბაზარი მნიშვნელოვნად განსხვავდება რეგიონისა და სეზონის მიხედვით. დუბროვნიკი უფრო მაღალ შემოსავალს გვთავაზობს უძრავი ქონების დეფიციტისა და პრემიუმ სეგმენტის გამო, თუმცა შესვლის ბარიერიც იქ ყველაზე მაღალია. სპლიტი აერთიანებს ტურისტულ და სტუდენტურ მოთხოვნას, რაც მას უფრო დაბალანსებულ ბაზარს ხდის. ზაგრები უფრო დაბალანსებულ ტარიფებს გვთავაზობენ, მაგრამ მთელი წლის განმავლობაში შემოსავალი გაქირავების ნაკადს ნაკლებად სარისკოდ აქცევს.

ისტრია გერმანიიდან და ავსტრიიდან მყიდველებისა და დამქირავებლების მხრიდან სტაბილურ ინტერესს იწვევს — ეს რეგიონი ცნობილია თავისი „მშვიდი ინვესტიციებით“. ზადარი და შიბენიკი კვლავ უფრო იაფია, ვიდრე დალმაცია და დუბროვნიკი, მაგრამ ისინი ტურისტული ნაკადის და ახალი პროექტების სტაბილურ ზრდას ხედავენ. ისეთი კუნძულები , როგორიცაა ჰვარი და ბრაჩი, ყველაზე მაღალ საიჯარო შემოსავალს გვთავაზობენ, მაგრამ მათი მთავარი ნაკლი მოკლე სეზონი და ტურისტულ მოძრაობაზე მაღალი დამოკიდებულებაა.

უცხოელი ინვესტორების უმეტესობა ქონების მართვას სააგენტოებს აუთსორსინგს უკეთებს. ისინი ახორციელებენ:

• მოკლევადიანი გაქირავების ლიცენზია (turistička kategorizacija);
• მოიჯარეების ძებნა და მოვლა-პატრონობა;
• დასუფთავება, მარკეტინგი და გადახდები.

საკომისიო შემოსავლის 20-25%-ია, თუმცა ეს უცხოელ მფლობელებს საშუალებას აძლევს, მოგება მუდმივი მონიტორინგის გარეშე მიიღონ.

• მოკლევადიანი გაქირავება: 10% გადასახადი + ტურისტული გადასახადი (ღამეების რაოდენობის მიხედვით).
• გრძელვადიანი ქირა: 12% + ადგილობრივი გადასახადი (ქალაქის მიხედვით, 18%-მდე).
• კომუნალური ხარჯები: საშუალოდ €1.2–2 კვადრატულ მეტრზე.

კერძო მესაკუთრეებისთვის გამარტივებული საგადასახადო სისტემის წყალობით, ხორვატიაში ფაქტობრივი საგადასახადო ხარჯები უფრო დაბალია, ვიდრე ავსტრიასა და გერმანიაში.

ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა სპლიტში 210,000 ევროდ შეიძინა ბინა და Airbnb-ზე მოკლევადიანი გაქირავების წყალობით წლიური მოგება დაახლოებით 8.5% 4% იყო, მაგრამ სამი წლის შემდეგ ქონების ღირებულება 28%-ით გაიზარდა, რამაც ხელახალი გაყიდვისას მთლიანი მოგება მნიშვნელოვნად გაზარდა.

რჩევები ჩემგან:

• თქვენთვის სტაბილურობა და მინიმალური რისკი აირჩიეთ ზაგრები ან რიეკა - ქირაობა მთელი წლის განმავლობაშია შესაძლებელი.
• ტურისტული ფასების ზრდას ელოდებით განიხილეთ სპლიტი, ზადარი ან ისტრა.
• თუ პრესტიჟსა და იშვიათობაში ინვესტიციის ჩადებას ეძებთ , დუბროვნიკი და ჰვარის ან ბრაჩის მსგავსი კუნძულები კარგი ვარიანტებია.
• ყოველთვის შეამოწმეთ არა მხოლოდ მიმდინარე შემოსავალი, არამედ ტერიტორიის განვითარების გეგმებიც: ახალი გზები, აეროპორტები ან ნავსაყუდლები მყისიერად ზრდის საცხოვრებლის ღირებულებას.

ხორვატიის უძრავი ქონების ერთ-ერთი მთავარი უპირატესობა მისი მაღალი ხარისხის ინფრასტრუქტურაა, განსაკუთრებით ტურისტულ ცენტრებსა და დედაქალაქში.

• ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა. ზაგრები ევროპასთან პირდაპირი რეისებით არის დაკავშირებული, ხოლო სპლიტს, ზადარს და დუბროვნიკს საერთაშორისო აეროპორტები აქვთ, რაც ტურისტების სტაბილურ ნაკადს უზრუნველყოფს. კარგი მაგისტრალები სანაპიროს შიდა ნაწილებთან აკავშირებს.
• კომერციული და სოციალური ინფრასტრუქტურა. სანაპირო ქალაქებში სწრაფად ვითარდება სავაჭრო ცენტრები, რესტორნები, სამედიცინო კლინიკები და საერთაშორისო სკოლები, რაც მათ მიმზიდველს ხდის არა მხოლოდ ტურისტებისთვის, არამედ ემიგრანტებისთვისაც.
• ეკოლოგია. ხორვატია ცნობილია თავისი სუფთა ზღვით, მწვანე სივრცეებითა და დაცული ეროვნული პარკებით. ეს განსაკუთრებით ისტრიასა და კუნძულებზეა, სადაც ეკოტურიზმმა ფასების ზრდა გამოიწვია. ზაგრებში კი, პირიქით, ეკოლოგია არასრულფასოვანია, თუმცა ამას ბიზნეს აქტივობა და საცხოვრებელზე სტაბილური მოთხოვნა აკომპენსირებს.

სპლიტში, დუბროვნიკსა და ისტრიაშია კონცენტრირებული სადაც ტურიზმი ყველაზე სწრაფად იზრდება. ამავდროულად, ექსპერტები ზადარსა და შიბენიკში — იქ ფასები ამჟამად უფრო დაბალია, მაგრამ აეროპორტებისა და საზღვაო პორტების განვითარება ბაზარს სულ უფრო პერსპექტიულს ხდის.

პროგნოზები აჩვენებს, რომ მომდევნო 2-3 წლის განმავლობაში ფასების ყველაზე მნიშვნელოვანი ზრდა ისტრიასა და კუნძულებზეა მოსალოდნელი, სადაც პრემიუმ კლასის საცხოვრებელზე მოთხოვნა მუდმივად აღემატება მიწოდებას.

ხორვატიაში ახალაშენებულ და არსებულ უძრავ ქონებას შორის არჩევანის გაკეთება მყიდველებისთვის ერთ-ერთი მთავარი კითხვაა. ბოლო წლებში სანაპირო ზოლის გასწვრივ სულ უფრო მეტი თანამედროვე კომპლექსი შენდება, თუმცა ტრანზაქციების უმეტესობა კვლავ გადაყიდვის ბაზარს უკავია. ოპტიმალური არჩევანი ინვესტორის მიზნებზეა დამოკიდებული: სწრაფი შემოსავალი გაქირავებიდან თუ გრძელვადიანი ზრდა.

• თანამედროვე განლაგება, ენერგოეფექტური მასალები და საცხოვრებლის ახალი სტანდარტები (A+/A კლასი).
• კომუნალური გადასახადების შემცირება იზოლაციისა და თანამედროვე გათბობის/გაგრილების სისტემების წყალობით.
• იურიდიული პირებისთვის დეველოპერისგან შეძენისას დღგ-ს დაბრუნების (25%) შესაძლებლობა.
• დასრულების შემდეგ ფასის ზრდა: ზღვისპირა ბინების ფასი პირველი 2-3 წლის განმავლობაში 10-20%-ით იზრდება.

მაგალითი: გერმანიიდან ჩამოსულმა კლიენტმა პულასთან ახლოს ახალაშენებულ კორპუსში 240,000 ევროდ შეიძინა ბინა. სულ რაღაც ორი წლის შემდეგ, ტურისტების მოთხოვნისა და ინფრასტრუქტურის განვითარების გამო, ფასი 290,000 ევრომდე გაიზარდა.

• მისი დაუყოვნებლივ გაქირავება შეგიძლიათ, განსაკუთრებით თუ ქონება ტურისტულ ცენტრში (სპლიტი, დუბროვნიკი) მდებარეობს.
• უძრავი ქონების უმეტესობას უკვე აქვს გამართული ინფრასტრუქტურა - სკოლები, მაღაზიები, ტრანსპორტი.
• ძველი ქვის სახლებისა და ბინების ფართო არჩევანი ქალაქის ცენტრებში ან კუნძულებზე.
• ნაკლი: შესაძლო რემონტის ხარჯები (ფანჯრის შეცვლა, იზოლაცია, ინტერიერის რემონტი).

მაგალითი: ავსტრიელმა ოჯახმა როვინში 1970-იანი წლების სახლი 380 000 ევროდ შეიძინა. მისი ხელსაყრელი მდებარეობის წყალობით, მათ დაუყოვნებლივ დაიწყეს მისი ტურისტებზე გაქირავება და წლიური დაახლოებით 7%-იანი შემოსავალი აქვთ, მიუხედავად გარკვეული რემონტის საჭიროებისა.

ხორვატიაში ახალი მშენებლობების წილი უფრო დაბალია, ვიდრე ვენაში ან ზალცბურგში, თუმცა მათ მიმართ ინტერესი იზრდება, განსაკუთრებით უცხოელი ინვესტორების მხრიდან. ყველაზე დიდი მოთხოვნა სანაპიროზე მდებარე თანამედროვე საცხოვრებელ კომპლექსებსა და ზაგრების ახალ სახლებზეა. ეს პროექტები გაუმჯობესებულ განლაგებას, ენერგოეფექტურ მასალებს და მოსახერხებელ ინფრასტრუქტურას გვთავაზობს, რაც მათ არსებულ უძრავ ქონებასთან შედარებით უფრო კონკურენტუნარიანს ხდის.

ხორვატია კვლავ ჩამორჩება ავსტრიას რიგი მაჩვენებლებით, თუმცა თანდათანობით ამცირებს ამ ჩამორჩენას.

• ენერგოეფექტურობა. ხორვატიაში ახალი პროექტები შენდება A+/A ენერგოეფექტურობის სტანდარტების შესაბამისად, რაც მნიშვნელოვნად ამცირებს კომუნალურ ხარჯებს. ავსტრიაში სტანდარტები უფრო მაღალია და კანონით არის გათვალისწინებული.
• მშენებლობის სიჩქარე. ხორვატიაში საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობის საშუალო დრო 18–36 თვეა, ხოლო ავსტრიაში ეს ტემპი უფრო მაღალია, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში.
• ESG სტანდარტები. ხორვატიაში ისინი ახლა იწყებენ დანერგვას, ძირითადად სანაპირო ზოლში, მაგრამ ავსტრიაში ისინი უკვე სავალდებულოა ყველა პროექტისთვის.
• კვადრატული მეტრის ფასი. ხორვატიის სანაპიროზე ახალი შენობების ღირებულება 2,200–4,500 ევროა, ხოლო ზაგრებში 2,000–2,800 ევროს ფარგლებში მერყეობს. შედარებისთვის, ავსტრიაში ფასები უფრო მაღალია: 5,000–9,000 ევრო კვადრატულ მეტრზე.
• ახალი მშენებლობების წილი. ხორვატიაში ტრანზაქციების დაახლოებით 25% ახალ პროექტებზეა, ხოლო ავსტრიაში ეს წილი 30%-ს აღწევს, მიუხედავად იმისა, რომ ბაზარი საერთო ჯამში მეორეხარისხოვანი რჩება.

საბოლოო ჯამში: ხორვატია უფრო ხელმისაწვდომ ფასებს და მზარდ ახალი შენობების ბაზარს გვთავაზობს, ავსტრია კი სტანდარტებისა და სტაბილურობის თვალსაზრისით იმარჯვებს.

ბოლო წლებში ხორვატიაში ინვესტორები სულ უფრო ხშირად უარს ამბობენ ტრადიციულ მოდელზე „იყიდე ზღვისპირა ბინა და გააქირავე ზაფხულში“. ისინი იყენებენ კომბინირებულ სტრატეგიებს შემოსავლების გაზრდისა და რისკების შესამცირებლად.

• რამდენიმე ბინა ერთი ვილის ნაცვლად. ინვესტორები დუბროვნიკში ერთი ძვირადღირებული ვილის ნაცვლად ორ ან სამ ბინას ყიდულობენ სპლიტში ან ზადარში. ეს მიდგომა მოქნილობას უზრუნველყოფს: თუ ერთი ქონება უმოქმედოა, სხვები შემოსავლის გენერირებას განაგრძობენ.
• აპარტ-სასტუმროები და კონდომინიუმები. მფლობელი იღებს შემოსავლის წილს, ხოლო სასტუმრო კომპანია მართავს მას. ეს გადაწყვეტა განსაკუთრებით მოსახერხებელია სხვა ქვეყანაში მცხოვრები ემიგრანტებისთვის.
• ძველი ქვის სახლები რემონტდება. ისტრიასა და კუნძულებზე ტრადიციული სახლების შეძენა, რესტავრაცია და ფუფუნების ტურისტებზე გაქირავება ხდება. რემონტის შემდეგ შემოსავალმა შეიძლება 8-10%-ს მიაღწიოს.
• თანაინვესტიციები. ინვესტორთა ჯგუფები ერთიანდებიან მაღალი კლასის უძრავი ქონების შესაძენად, როგორიცაა ვილები დუბროვნიკში ან საცხოვრებელი კომპლექსები სანაპიროზე.

ეს მიდგომა საშუალებას გვაძლევს, თავიდან ავიცილოთ დამოკიდებულება მხოლოდ ერთ ფორმატზე და უკეთ გავანაწილოთ რისკები.

ხორვატიის უძრავი ქონების ბაზარი მიმზიდველია, მაგრამ მას აქვს საკუთარი უნიკალური მახასიათებლები, რომლებიც გასათვალისწინებელია. მთავარი სეზონურობაა. მიუხედავად იმისა, რომ სანაპიროზე ბინების დატვირთვის მაჩვენებელი ზაფხულში თითქმის 100%-ს აღწევს, მოთხოვნა ზამთარში მკვეთრად ეცემა, რაც პირდაპირ გავლენას ახდენს შემოსავლიანობაზე. ზაგრებში სიტუაცია უფრო სტაბილურია, მაგრამ იქ გაქირავების შემოსავლიანობა უფრო დაბალია.

კიდევ ერთი ფაქტორი ბიუროკრატიაა. ყველა მიწა არ არის ხელმისაწვდომი უცხოელებისთვის, განსაკუთრებით სასოფლო-სამეურნეო მიწა, ამიტომ აუცილებელია მიწის რეესტრის დოკუმენტების გულდასმით შემოწმება შეძენამდე, რათა თავიდან აიცილოთ მომავალი პრობლემები.

მშენებლობის ხარისხიც შეიძლება იყოს ნაკლი. ახალ შენობებს ზოგჯერ არასაკმარისი თბოიზოლაცია ან ხმის იზოლაცია აწუხებთ, არსებულ სახლებს კი ხშირად ამორტიზებული კომუნალური სისტემები და რემონტი სჭირდებათ.

ასევე გასათვალისწინებელია კომუნალური ხარჯები. ძველ სახლებში, სადაც ცენტრალური გათბობაა, ზამთრის გადასახადები შეიძლება საკმაოდ მაღალი იყოს და მნიშვნელოვნად შეამციროს წმინდა საიჯარო შემოსავალი.

ხორვატია აერთიანებს რბილ კლიმატს, ზღვასა და უსაფრთხოებას, რაც აქაურ უძრავ ქონებას მიმზიდველს ხდის არა მხოლოდ როგორც ინვესტიციას, არამედ როგორც საცხოვრებელ ადგილსაც.

• ცხოვრების ღირებულება. ავსტრიასთან შედარებით უფრო დაბალია: ზაგრებში ბინის ქირა 600–900 ევროა, ხოლო ზღვისპირა ბინის ქირა 800–1200 ევრო. სასურსათო პროდუქტები და ტრანსპორტირებაც უფრო იაფია.
• ჯანდაცვა. ხელმისაწვდომი სამთავრობო სერვისები და კარგად განვითარებული კერძო სექტორი; კლინიკაში ვიზიტი 30 ევროდან იწყება.
• განათლება. ზაგრებისა და სპლიტის უნივერსიტეტები აღიარებულია ევროკავშირის მიერ და არსებობს საერთაშორისო სკოლები.
• ტრანსპორტი. აეროპორტები ზაგრებში, სპლიტში, დუბროვნიკსა და ზადარში; მაგისტრალებისა და ბორნების კარგად განვითარებული ქსელი.
• უსაფრთხოება. ერთ-ერთი ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი ევროპაში, განსაკუთრებით პატარა ქალაქებსა და კუნძულებზე.

ეს ხორვატიას უსაფრთხო თავშესაფრად აქცევს პენსიონერებისთვის, ოჯახებისთვის და ემიგრანტებისთვის, რომლებიც ევროპული ცხოვრების ხარისხისა და ხელმისაწვდომი ფასების კომბინაციას ეძებენ.

ბევრი კლიენტი ხორვატიას კაპიტალის უსაფრთხო თავშესაფრად მიიჩნევს. ეს არა მხოლოდ ულამაზესი ლანდშაფტებითა და ხელსაყრელი კლიმატით გამორჩეული ქვეყანაა, არამედ ინვესტიციების შენარჩუნებისა და ზრდის პლატფორმაც. ავსტრიისა და გერმანიისგან განსხვავებით, სადაც ბაზარი ნელა და სტაბილურად მოძრაობს, ხორვატია ევროპულ უსაფრთხოებას უფრო მაღალ შემოსავლებთან აერთიანებს, თუმცა სეზონური რყევების გათვალისწინებით.

პენსიონერები სულ უფრო ხშირად ირჩევენ ხორვატიას მეორე სახლის ან მუდმივი საცხოვრებლის შესაძენად. მათთვის გადამწყვეტი ფაქტორებია რბილი კლიმატი, ხელმისაწვდომი ფასები საცხოვრებელში და ცხოვრების მშვიდი რიტმი. ამავდროულად, კარგი სამედიცინო ცენტრების არსებობა და ევროკავშირის სხვა ქვეყნებთან სიახლოვე კომფორტისა და უსაფრთხოების განცდას უზრუნველყოფს.

ციფრული მომთაბარეები ხორვატიას ბიზნესისა და დასვენების გაერთიანების შესაძლებლობად მიიჩნევენ. ციფრული მომთაბარეებისთვის სპეციალური ვიზის შემოღებით, ქვეყანა IT და შემოქმედებითი ინდუსტრიის პროფესიონალებისთვის პოპულარული არჩევანი გახდა. ზღვის ხედით მუშაობა, სპლიტში ან კუნძულებზე ბინებში ცხოვრება და ევროკავშირის ინფრასტრუქტურაზე წვდომის შენარჩუნება ქირავდება და ყიდულობს საცხოვრებელს.

ოჯახები ხორვატიას აფასებენ მისი სტაბილურობის, ევროპულ განათლებაზე წვდომისა და ევროკავშირში ინტეგრაციის შესაძლებლობის გამო. ბევრი ყიდულობს ზღვისპირა ბინებს ან სახლებს არა მხოლოდ ზაფხულში გასაქირავებლად, არამედ პირადი მოგზაურობისთვის ან მომავალი გადაადგილებისთვისაც. საერთაშორისო სკოლების, უნივერსიტეტების და უსაფრთხო გარემოს არსებობა ქვეყანას გრძელვადიანი საცხოვრებლად მოსახერხებელს ხდის.

ამგვარად, ხორვატია აბალანსებს ევროპის სტაბილურობასა და ტურიზმის ბაზრის დინამიზმს შორის. აქ ავსტრიასთან შედარებით უფრო მაღალი შემოსავლის მოლოდინია შესაძლებელი (5-8% 2-3%-ის წინააღმდეგ), თუმცა სეზონურობისთვის მზად უნდა იყოთ: ზაფხულში მოთხოვნა თითქმის შეუზღუდავია, ზამთარში კი შემოსავლები მდებარეობასა და ქონების ფრთხილად შერჩევაზეა დამოკიდებული.

გაყიდვების პერიოდები დამოკიდებულია რეგიონსა და ქონების ტიპზე.

• ზაგრებსა და სპლიტში კარგ ადგილას მდებარე ბინები 1-2 თვეში იყიდება.
• დუბროვნიკსა და კუნძულებზე ძვირადღირებულ ვილებსა და ძველ სახლებს მყიდველის პოვნა 6-12 თვე შეუძლიათ.

ყველა ტრანზაქცია აღირიცხება მიწის რეესტრში (ZK). ქონების სამართლებრივი შემოწმება სავალდებულოა — ეს ინვესტორს უსიამოვნო სიურპრიზებისგან იცავს.

ჩემი გამოცდილება აჩვენებს, რომ ხორვატიის ბაზარს განსხვავებული რეგიონული მახასიათებლები აქვს. სანაპირო ზოლსა და კუნძულებზე შემოსავლიანობა უფრო მაღალია, მაგრამ სეზონურობა უფრო გამოხატულია. ზაგრებსა და დიდ ქალაქებში ტარიფები უფრო მოკრძალებულია, მაგრამ მოთხოვნა სტაბილურია მთელი წლის განმავლობაში. მე ყოველთვის ვამოწმებ დოკუმენტებს მიწის რეესტრის (ZK) მეშვეობით, ვამოწმებ მიწის სტატუსს (განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია სასოფლო-სამეურნეო მიწისთვის) და მხოლოდ ამის შემდეგ ვურჩევ კლიენტს ტრანზაქციას. ეს მიდგომა ამცირებს რისკებს და გარანტიას იძლევა უსაფრთხოების შესახებ.

მე მჯერა, რომ კომბინაცია ოპტიმალური სტრატეგიაა. ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა სეზონური გაქირავებისთვის სპლიტში ბინა შეიძინა და ამავდროულად, ზაგრებში „უსაფრთხო თავშესაფრად“ ბინა შეიძინა. შედეგად, ზაფხულში მაღალ შემოსავალს იღებს, ზამთარში კი მოიჯარეების სტაბილურ ნაკადს. ეს ბალანსი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებსაც როგორც მომგებიანობა, ასევე უსაფრთხოება სურთ.

საკუთარი პორტფელის შექმნის შემთხვევაში, მას შემდეგნაირად გავანაწილებდი: ნაწილს ტურისტების მაღალი მოთხოვნის მქონე სანაპირო ზონებში გამოვყოფდი, დანარჩენს კი ზაგრების ურბანულ უძრავ ქონებაში ჩავდებდი. ეს მიდგომა საშუალებას მაძლევს, ერთდროულად მივიღო სარგებელი სეზონური ტურიზმიდან და მქონდეს შემოსავლის სტაბილური წყარო მთელი წლის განმავლობაში.

ჩემი მთავარი რჩევა: ყოველთვის დაიწყეთ თქვენი მიზნებით. გსურთ თუ არა სწრაფი შემოსავლის მიღება სანაპიროზე, კაპიტალის საიმედო აქტივად შენახვა თუ ოჯახისთვის სახლის პოვნა, თითოეული მიზანი განსხვავებულ სტრატეგიას მოითხოვს.

პრიორიტეტები განსაზღვრეთ, კაპიტალი ქვეყნის სხვადასხვა რეგიონზე გადაანაწილეთ, აუცილებლად ჩაატარეთ იურიდიული აუდიტი მიწის რეესტრის მეშვეობით და გაითვალისწინეთ ბაზრის სპეციფიკა: სანაპირო ზოლის სეზონურობა და სტაბილური მოთხოვნა ქალაქებში.

როდესაც ხორვატია საუკეთესო არჩევანია

• მათთვის, ვინც ავსტრიასა და გერმანიასთან შედარებით უფრო მაღალ შემოსავალს ეძებს.
• თუ ზღვაზე წვდომაა, მნიშვნელოვანია რბილი კლიმატი და ტურიზმი, როგორც შემოსავლის მთავარი მამოძრავებელი ძალა.
• შესაფერისია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც მზად არიან იმუშაონ სეზონურობასთან და გაითვალისწინონ მოთხოვნის რყევები.
• მყიდველებისთვის, რომლებიც აფასებენ ევროკავშირის ქონებას გამჭვირვალე რეგისტრაციით და ბინადრობის ნებართვის მიღების შესაძლებლობით.

როდის უნდა განვიხილოთ ავსტრია

• მათთვის, ვინც აფასებს მაქსიმალურ სტაბილურობას და პროგნოზირებადობას.
• თუ მთავარი მიზანი სეზონური რისკების გარეშე კაპიტალის გრძელვადიანი შენახვაა.
• ინვესტორებისთვის, რომელთაც სურთ მინიმუმამდე დაიყვანონ ყველა შესაძლო სამართლებრივი ნიუანსი და აირჩიონ ბაზარი მდგრადი ზრდის ხანგრძლივი ისტორიით.

პერსპექტივები 2030 წლამდე ოპტიმისტურია. შენგენის ზონასა და ევროზონაში გაწევრიანებამ გაზარდა ნდობა უცხოელ მყიდველებში, ტურისტული ნაკადი კვლავ იზრდება და გერმანელების, ავსტრიელების და სკანდინავიელების მხრიდან სანაპიროსადმი ინტერესი სტაბილურად მაღალი რჩება. კარგად შერჩეული სტრატეგია საშუალებას მოგვცემს, ევროკავშირის უძრავი ქონების სფეროში გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი და კაპიტალის უსაფრთხოდ შენარჩუნება გაერთიანდეს.

1. ჩამოაყალიბეთ თქვენი საინვესტიციო მიზანი

• მოკლევადიანი გაქირავება სანაპიროზე (Airbnb, Booking) ან გრძელვადიანი გაქირავება ზაგრებში.
• შემოსავლის მიღება ქირით, აქტივის ღირებულების გაზრდით ან ბინადრობის ნებართვის მიღებით.

2. აირჩიეთ შესაბამისი ობიექტის ტიპი

• ბინა ზაგრებში ან სპლიტში.
• სახლი ზღვის პირას ისტრიაში ან დალმაციაში.
• ვილა კუნძულზე (ჰვარი, ბრაჩი, კორჩულა).
• ბინები ტურისტულ კომპლექსში (კონდოს ფორმატი).

3. დააზუსტეთ თქვენი ბიუჯეტი და მინიმალური შესვლის ზღვარი

• ბინები ზაგრებში: 120,000 ევროდან.
• სანაპიროზე მდებარე ბინები: 150,000–200,000 ევროდან.
• ვილები დუბროვნიკში: 600,000 ევროდან+.
• დამატებითი ხარჯები: ტრანზაქციის 3%-იანი გადასახადი, ნოტარიუსისა და რეგისტრაციის 1–2%, კომუნალური გადასახადები.

4. აირჩიეთ ადგილმდებარეობა

• სანაპირო (დუბროვნიკი, სპლიტი, ზადარი, ისტრია) – მაღალი სეზონური მომგებიანობა.
• ზაგრები – სტაბილური მოთხოვნა მთელი წლის განმავლობაში.
• კუნძულები (ჰვარი, ბრაჩი, კორჩულა) - პრემიუმ სეგმენტი ძლიერი სეზონურობით.

5. ობიექტის ანალიზი

• შეამოწმეთ მიწის რეესტრში (ZK).
• ეტაპი: ახალი შენობა ან მეორადი ბაზარი.
• მიწის სტატუსი (ყველა სასოფლო-სამეურნეო მიწა არ არის ხელმისაწვდომი უცხოელებისთვის).
• შენობის მდგომარეობა და ენერგოეფექტურობა (გათბობის გადასახადები მთავარი ფაქტორია).

6. შეთანხმების შედგენა

• წინასწარი შეთანხმება (predugovor) 10%-იანი დეპოზიტით.
• ძირითადი ხელშეკრულება ნოტარიუსის ოფისშია.
• გადახდა: დაუყოვნებლივ ან ეტაპობრივად (ახალი შენობები).

7. უძრავი ქონების რეგისტრაცია

• მიწის რეესტრში (ZK) რეგისტრაცია.
• საკადასტრო რეესტრში შესვლა.
• ქონების საკუთრების უფლების მოპოვება.

8. ინვესტიციების შეფასება

• გაქირავების შემოსავალი: 5–8% სანაპიროზე, 3–5% ზაგრებში.
• კომუნალური გადასახადები: ბინისთვის თვეში 100–300 ევრო, სახლებისთვის კი უფრო მაღალი.
• ქირის გადასახადი: 10% 2024 წლიდან.

9. გაქირავების ან ხელახლა გაყიდვის დაგეგმვა

• დალმაციაში მართვის კომპანიები მოკლევადიანი გაქირავებისთვის 20-30%-ს ითხოვენ.
• ზაგრებში უფრო ადვილია დამოუკიდებლად (გრძელვადიანი კონტრაქტებით) ბინის დაქირავება.
• გადაყიდვა - ლიკვიდურობის გაზრდა სპლიტში, ზადარში, დუბროვნიკში.

10. საინვესტიციო პორტფელის დივერსიფიკაცია

• გააერთიანეთ „ტურისტული განსახლება“ (სპლიტი, კუნძულები) „ქალაქთან“ (ზაგრები).
• სხვადასხვა ფორმატი: ბინები + სახლი ზღვის პირას.
• რისკების შესამცირებლად აირჩიეთ სხვადასხვა სეზონურობის მქონე რეგიონები.

1. ინვესტორი 150,000 ევროთი

მიზანი: ბაზარზე მინიმალური ინვესტიციით შესვლა და ზაფხულში გაქირავებიდან შემოსავლის გენერირება.

ვარიანტები: პატარა ბინები ზადარში, შიბენიკში ან სპლიტში.

მომგებიანობა: 6-7% წელიწადში მოკლევადიანი გაქირავებისთვის.

რისკები: სეზონურობა, ტურიზმზე დამოკიდებულება.

მაგალითი: გერმანიიდან ჩამოსულმა კლიენტმა ზადარში სტუდიოს ტიპის ბინა 145 000 ევროდ შეიძინა. ზაფხულში Booking-ის მეშვეობით მისი გაქირავება წლიურ 7%-იან საპროცენტო განაკვეთს ითვალისწინებდა, ხოლო სეზონებს შორის პერიოდში ბინა სტუდენტებზე ქირაობდა, რაც სტაბილურობას უზრუნველყოფდა.

2. ოჯახი 600,000–1 მილიონი ევროთი

მიზანი: ზღვის პირას სახლის ყიდვა პირადი დასვენებისა და გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლისთვის.

ვარიანტები: ვილები ისტრიაში (როვინი, პულა), სახლები ჰვარის ან ბრაჩის კუნძულებზე, პრემიუმ კლასის ბინები დუბროვნიკში.

მომგებიანობა: 5–6% წელიწადში + ღირებულების ზრდა.

რისკები: მაღალი მოვლა-პატრონობის ხარჯები და ქირის გადასახადები.

მაგალითი: ავსტრიიდან ჩამოსულმა ოჯახმა როვინში ვილა 720,000 ევროდ შეიძინა. ზაფხულში ის ტურისტებზე ღამეში 400 ევროდ ქირაობენ, ზამთარში კი სახლს პირად საცხოვრებლად იყენებენ. საერთო შემოსავალი წელიწადში დაახლოებით 5%-ია.

3. კომერციული უძრავი ქონება

მიზანი: სტაბილური შემოსავალი გაქირავებიდან და ღირებულების ზრდა.

ვარიანტები: მაღაზიები და რესტორნები სპლიტისა და დუბროვნიკის ტურისტულ ზონებში, ოფისები და აპარტ-სასტუმროები ზაგრებში.

მომგებიანობა: 7–9% წელიწადში.

რისკები: სეზონური ტრაფიკი, მაღალი კონკურენცია.

მაგალითი: ნიდერლანდებიდან ჩამოსულმა კლიენტმა სპლიტის ცენტრში კაფეს ტიპის სივრცე 400,000 ევროდ შეიძინა. მთელი წლის განმავლობაში ტურისტული ნაკადის წყალობით, მოიჯარე თვეში სტაბილურად 2,800 ევროს იხდის, რაც წლიურ საპროცენტო განაკვეთს 8.4%-ს შეადგენს.

ხორვატიაში უძრავი ქონების ინვესტიციები შეიძლება მორგებული იყოს სხვადასხვა მიზნებზე. ზადარში ან სპლიტში ბინები იდეალურია პასიური შემოსავლისთვის, ისტრიასა და დუბროვნიკში ვილები იდეალურია ოჯახისა და სტატუსის მქონე პირებისთვის, ხოლო ქალაქის ცენტრში მდებარე კომერციული უძრავი ქონება იდეალურია ბიზნესისთვის.