როგორ და რატომ უნდა შეიძინოთ უძრავი ქონება საბერძნეთში: საინვესტიციო მიმზიდველობის სისტემატური ანალიზი

ბოლო წლებში საბერძნეთში უძრავი ქონების მოთხოვნა სტაბილურად იზრდება. საბერძნეთის ბანკის მონაცემებით, 2024 წელს ბინების და სახლების ფასები ქვეყნის მასშტაბით საშუალოდ 13.8%-ით, ხოლო ათენში 15.9%-ით გაიზრდება. ეს ზრდა მრავალი წელია გრძელდება. მონაცემები აჩვენებს, რომ ბაზარი აქტიურია და ქვეყანაში ინვესტირება მომგებიანია ტურიზმის გარდა სხვა მიზეზების გამო.

ამ სტატიის მიზანია გავიგოთ, თუ რატომ არის საბერძნეთში ქონების ყიდვა კარგი იდეა ახლავე. ჩვენ განვიხილავთ ყველა ვარიანტს: გადაადგილებას, გაქირავებას ან ბინადრობის ნებართვის მიღებას.

რატომ ახლა?

✓ ეკონომიკური აღდგენა . ხანგრძლივი კრიზისის შემდეგ, საბერძნეთი აღმავლობის გზაზეა: ეკონომიკა 2023 წელს 2.4%-ით გაიზარდა და 2025 წელს ზრდა, სავარაუდოდ, უფრო მაღალი იქნება, ვიდრე მთლიანად ევროპაში. უმუშევრობა მცირდება და ინვესტორებისთვის პირობები უმჯობესდება.

✓ ოქროს ვიზა . საბერძნეთის ოქროს ვიზის პროგრამა კვლავ ძალიან მოქნილია. მინიმუმ 250,000 ევროს ინვესტირებით, თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ ბინადრობის ნებართვა ქვეყანაში მუდმივად ცხოვრების გარეშე. მიუხედავად იმისა, რომ ზოგიერთ ადგილას თანხა შეიძლება უფრო მაღალი იყოს, პირობები მაინც უფრო მიმზიდველია, ვიდრე პორტუგალიაში, ესპანეთსა და, განსაკუთრებით, ავსტრიაში.

✓ გლობალური ტენდენციები . სულ უფრო მეტი ადამიანი ყიდულობს უძრავ ქონებას თბილ, წყნარ ადგილებში, კარგი ჯანდაცვისა და მაღალი ცხოვრების დონის პირობებში. პანდემიის შემდეგ, მეორე სახლის ფლობის ან დიდი ქალაქებიდან გაქცევის სურვილმა ეს კიდევ უფრო პოპულარული გახადა.

ამ სტატიაში ჩვენ განვიხილავთ, თუ რატომ არის უძრავი ქონება საბერძნეთში დღეს ასეთი პოპულარული. ეს არ არის მხოლოდ „ზღვისპირა სახლი“, არამედ მომგებიანი და საიმედო ინვესტიცია: ყველაფერი ნათელია, კანონი თქვენს მხარესაა და შეგიძლიათ მცირე თანხით დაიწყოთ. მე აგიხსნით „ოქროს ვიზის“ უპირატესობებს, როგორ იპოვოთ ქონება, რომლის ფასიც გაიზრდება, რომელ რაიონებშია შემოთავაზებული შესანიშნავი შეთავაზებები და რას უნდა მიაქციოთ ყურადღება ყიდვისას უსაფრთხო და დაცული შენაძენის უზრუნველსაყოფად.

ამ სფეროში მრავალი წელია ვმუშაობ და ვეხმარები კლიენტებს ბინების შეძენაში საბერძნეთში, ავსტრიაში, კვიპროსსა და ევროკავშირის სხვა ქვეყნებში. ჩემი გამოცდილება აერთიანებს იურიდიულ ცოდნას, საერთაშორისო ინვესტიციებსა და მშენებლობას. ამ დროის განმავლობაში შევიმუშავე საკუთარი მიდგომა: სისტემატურად ვაგვარებ პრობლემებს, დიდ ყურადღებას ვაქცევ დეტალებს და მესმის ინვესტორების საჭიროებები. ეს მოიცავს მოგებას, ფინანსურ უსაფრთხოებას, გადაადგილებას და ახალ ცხოვრების წესს. იმედი მაქვს, რომ ჩემი ცოდნა დაგეხმარებათ საბერძნეთში სახლის შეძენას გააზრებულად, მკაფიო გეგმითა და ყველა მნიშვნელოვანი დეტალის გაგებით მიუდგეთ.

რატომ არა ავსტრია?

ავსტრია განვითარებული და მიმზიდველი ქვეყანაა, თუმცა იქ ინვესტირება უფრო რთულია. მინიმალური რეზიდენტობის მოთხოვნა უფრო მაღალია, მოთხოვნები უფრო მკაცრია და საბაზრო ფასები ხშირად გაბერილია. საბერძნეთი კი უფრო ხელმისაწვდომ პირობებს გვთავაზობს:

• უფრო მცირე საწყისი თანხა (250,000 ევრო ავსტრიაში 500,000+ ევროს წინააღმდეგ),
• გადაადგილების უფრო მარტივი წესები,
• კურორტებზე გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლის მაღალი დონე (წელიწადში 6-8%-მდე),
• ახალი გზებისა და ტურიზმის ზრდის გამო ფასების ზრდის დიდი შანსია.

ამავდროულად, ავსტრიას თავისი უპირატესობებიც აქვს: ბაზარი უფრო სტაბილურია, სამართლებრივი პროცესები უკეთ არის რეგულირებული და უძრავი ქონება ტრადიციულად უფრო ძვირი და მაღალი ხარისხისაა. ეს იზიდავს ინვესტორებს, რომლებიც გრძელვადიან უსაფრთხოებას ეძებენ. კონსერვატიული ინვესტორებისთვის გონივრულია განიხილონ უძრავი ქონების ბაზარზე ინვესტირება , კაპიტალის დაცვაზე ფოკუსირებით და არა მაქსიმალურ შემოსავალზე.

ბოლო წლებში საბერძნეთის მიმართ ინტერესი მნიშვნელოვნად გაიზარდა, ავსტრიის შესახებ კი კითხვები მუდმივად მაღალი რჩება - ის კაპიტალის უსაფრთხო თავშესაფარად რჩება. ჩემი მიდგომა: პრობლემებს სისტემატურად ვუდგები, დეტალებს დიდ ყურადღებას ვაქცევ და მესმის ინვესტორების საჭიროებები. ეს მოიცავს მოგებას, ფინანსურ უსაფრთხოებას, გადაადგილებას და ახალ ცხოვრების წესს. იმედი მაქვს, ჩემი ცოდნა დაგეხმარებათ საბერძნეთში სახლის შეძენას გააზრებულად, მკაფიო გეგმითა და ყველა მნიშვნელოვანი დეტალის გაგებით მიუდგეთ.

დღეს საბერძნეთი უბრალოდ ტურისტული ადგილი არ არის ხანგრძლივი ისტორიით. ეს არის მზარდი ბაზარი, რომელიც უკვე რამდენიმე წელია, რაც ინვესტიციების ერთ-ერთი მთავარი მიმართულებაა. ის კარგ შემოსავალს გვთავაზობს, კანონმდებლობა ინვესტორებისთვის მეგობრულია და დაწყება საკმაოდ მარტივია.

როდესაც ბერძნულ უძრავ ქონებასთან დავიწყე მუშაობა, ყველა მას უბრალოდ „ზღვის პირას მდებარე სახლად“ აღიქვამდა - დასასვენებელ ადგილს და არა ფულის საშოვნელ ადგილად. ახლა ყველაფერი სხვაგვარადაა. სულ უფრო ხშირად ვხედავ კლიენტებს, რომლებიც შეგნებულად ტოვებენ პორტუგალიის, კვიპროსის ან ესპანეთის ბაზრებს და ირჩევენ საბერძნეთს. მათი საჭიროებები ნათელია: მომავალში სტაბილური შემოსავალი, გადაადგილების შესაძლებლობა და უსაფრთხო ტრანზაქციის ნდობა.

საბერძნეთი ევროკავშირის ერთ-ერთი საუკეთესო ქვეყანაა მოკლევადიანი გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლის მიხედვით (წლიურ 7.5–8.3%-მდე). ის განსაკუთრებით მომგებიანია ისეთ პოპულარულ ტურისტულ ადგილებში, როგორიცაა ათენი, თესალონიკი, როდოსი და კრეტა.

მსოფლიო ბანკის „ბიზნესის კეთების“ რეიტინგის მიხედვით, საბერძნეთი ამჟამად იმ 30 ქვეყანას შორისაა, სადაც უძრავი ქონების რეგისტრაცია ყველაზე მარტივია. ეს პრაქტიკაშიც აშკარაა: ტრანზაქციები შეუფერხებლად მიმდინარეობს, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც რიელტორი, ნოტარიუსი და ადვოკატი ერთად მუშაობენ.

Numbeo-ს მონაცემებით, საბერძნეთში უძრავი ქონების რეგისტრაციისას ქრთამის აღება გაცილებით ნაკლებად გავრცელებულია, ვიდრე თურქეთსა და კვიპროსში. ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში პროცესი უფრო სწრაფი, საიმედო და გამჭვირვალე გახდა.

სულ უფრო ხშირად მომმართავენ ინვესტორები, რომლებმაც უკვე სცადეს სხვა ქვეყნებში სახლის ყიდვა. მათ პრობლემები შეექმნათ: დაბალი გაქირავების ფასები, ცვალებადი კანონები ან უბრალოდ დაიღალნენ ზედმეტად ძვირი ბაზრებით. ამიტომ ახლა ისინი საბერძნეთს ირჩევენ.

მაგალითად, კოპენჰაგენიდან ჩამოსულმა წყვილმა თავდაპირველად ვალენსიაში ეძებდა საცხოვრებელს, მაგრამ ათენში ორი ბინა იყიდა. რატომ? იქ უფრო მომგებიანია: მოქნილი რეგულაციები, დაბალი გადასახადები, გასაგები ფასების ზრდა და გაუმჯობესების პოტენციალიც არსებობს.

კიდევ ერთი მაგალითი: ისრაელიდან ჩამოსულმა კლიენტმა გაყიდა ბინა ლიმასოლში, კვიპროსში და ფული ათენში ჩადო. მან იყიდა ძველი შენობა და გაქირავებისთვის გაარემონტა. მან თქვა: „კვიპროსში ბაზარი სტაგნაციაშია, მაგრამ აქ ცხოვრება სრული დატვირთვით მიმდინარეობს: ისინი აშენებენ, ტურისტები მოდიან - მე ვხედავ განვითარებას“.

მე არ ვამბობ, რომ საბერძნეთი ყველასთვის იდეალურია. თუმცა, თუ იდეალურ კომბინაციას ეძებთ: ზღვისპირა დასვენება + შემოსავალი + რეზიდენტობა, ახლა იდეალური დროა. განსაკუთრებით თუ გააზრებულად, აჩქარების გარეშე და მკაფიო სტრატეგიით იმოქმედებთ.

ხშირად მეკითხებიან: „უსაფრთხოა თუ არა ახლა საბერძნეთში ქონების ყიდვა?“ მე ყოველთვის ვუხსნი, როგორი იყო ეს ადრე. ბოლოს და ბოლოს, იმის გასაგებად, თუ საით მიემართება ბაზარი, უნდა იცოდე, საიდან მოდის ის. 

2008 წლის კრიზისის შემდეგ, საცხოვრებლის ფასები მკვეთრად დაეცა, ზოგან კი განახევრდა. სამშენებლო პროექტები გაიყინა, ბანკებმა უარი თქვეს სესხების გაცემაზე და ხალხმა საბერძნეთში ბინები თითქმის არაფრის ფასად გაყიდა, რათა ვალები დაეფარა.

მე თვითონ ვნახე ეს ადგილობრივ იურისტებთან და ბინის მესაკუთრეებთან საუბრისას: სახლები, რომლებიც ადრე 180 000 ევრო ღირდა, მაშინ მხოლოდ 90 000-100 000 ევროდ იყიდებოდა. ისინი, ვინც მაშინ იყიდეს, განსაკუთრებით მშვიდი და წინდახედული უცხოელები, ახლა ძალიან ხელსაყრელ მდგომარეობაში არიან.

2018 წლიდან მოყოლებული, საქმეები თანდათან გაუმჯობესდა. საბერძნეთის ეკონომიკა გაძლიერდა, ტურისტები დაბრუნდნენ და ამოქმედდა „ოქროს ვიზის“ პროგრამა. უძრავი ქონების ბაზარმაც დაიწყო აღორძინება და ზრდა.

საბერძნეთში ფასების კლების/ზრდის სტატისტიკა 2001 წლიდან
(წყარო https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

საბერძნეთის ბანკის მონაცემებით, უძრავი ქონების ბაზარი 2018 წლიდან 2025 წლამდე სტაბილურად იზრდება, საშუალოდ წლიურად 5-8%-ით. მხოლოდ 2024 წელს ზრდამ +6.6% შეადგინა. ბინების ფასები განსაკუთრებით მნიშვნელოვნად გაიზარდა ათენსა და სალონიკში, ასევე ისეთ პოპულარულ კუნძულებზე, როგორიცაა კრეტა, როდოსი, პაროსი და სანტორინი. თუმცა, რაც მთავარია, გაბერილი ბაზრებისგან განსხვავებით, ეს ზრდა ბუნებრივია. ის დამოკიდებულია არა ხელოვნურ აჟიოტაჟზე, არამედ ეკონომიკურ აღდგენაზე, ქირაზე მოთხოვნის ზრდასა და ინვესტორების ინტერესზე.

უძრავი ქონების ფასების ზრდა საბერძნეთში 2022 წლიდან 2025 წლამდე
(წყარო https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

პრაქტიკაში, ყველაზე ხშირად ოთხ ძირითად რეგიონთან ვმუშაობ. თითოეულს თავისი საინვესტიციო წესები, ბაზრის ტემპი და მყიდველთა აუდიტორია აქვს.

ათენი - ბიზნესი და გაქირავების აქტივობა მთელი წლის განმავლობაში

ათენი ყველაზე სტაბილური და გასაგები ბაზარია. ის გამოირჩევა შესანიშნავი ურბანული ცხოვრებით, განათლებით, ჯანდაცვით, ტრანსპორტით და საცხოვრებელი ფართის გაქირავებით. დედაქალაქი საბერძნეთში ყველაზე მარტივი ადგილია ისეთი ბინის შესაძენად, რომელიც მაშინვე შემოსავლის გენერირებას დაიწყებს.

• პანგრატის, კუკაკის, ნეოს კოსმოსის, კიფსელის რაიონებში - კარგი ბინები დასრულებულ კორპუსებში 130-180 ათასი ევროდან;
• ზღვის პირას (გლიფადა, ვულა, ალიმოსი) - უფრო ძვირი, 250 000 ევროდან, მაგრამ აქ შეგიძლიათ იპოვოთ ფუფუნების საცხოვრებლები.

ჩემი კლიენტების უმეტესობა ათენში იწყებს ცხოვრებას, რადგან ეს „უსაფრთხო პირველი ნაბიჯია“: სტაბილური მოიჯარეები, მარტივი შესყიდვის პროცესი და გამჭვირვალე იურიდიული ტრანზაქციები.

თესალონიკი მზარდი ბაზარია ადგილობრივი მოთხოვნით

თესალონიკი ათენის შემდეგ მეორე უმნიშვნელოვანესი ქალაქია. მყიდველები სულ უფრო ხშირად ჩამოდიან აქ. მთავარი მახასიათებელია ის, რომ თავად ბერძნები უფრო მეტად ყიდულობენ (საცხოვრებლად ან კრედიტით), ამიტომ ბაზარი ნაკლებად მერყეობს.

• ქალაქი ვითარდება: სულ უფრო მეტი ტრამვაისა და მეტროს ხაზი ჩნდება და ცენტრი მუდმივად აღდგება.
• ამ ვარიანტს შეუძლია ათენის ჩანაცვლება, თუ საბერძნეთში უფრო იაფ საცხოვრებელს ეძებთ, ასევე ისეთ უძრავ ქონებას, რომელსაც ფასის გაზრდის პოტენციალი აქვს.
• ფასები: კოსმეტიკური რემონტით 45–50 მ² ფართობის ერთსაძინებლიანი ბინის შეძენა 95,000–110,000 ევროდ არის შესაძლებელი. ახალი, უფრო დიდი ბინების (80–90 მ²) ფასები ისეთ ადგილებში, როგორიცაა კალამარია ან პორტის მახლობლად, 190,000–230,000 ევროდან იწყება.

რეალური შემთხვევა მქონდა: ვენიდან ჩამოსულმა ოჯახმა თესალონიკის ცენტრში 178 000 ევროდ შეიძინა ორსართულიანი ბინა ტერასით. ჩვენ შევამოწმეთ ყველა დოკუმენტი, დისტანციურად დავასრულეთ შესყიდვა (მინდობილობის გამოყენებით) და მათ მაშინვე მიიღეს ოქროს ვიზა. ახლა ისინი ბინას ყოველდღიურად აქირავებენ, ძირითადად ერასმუსის და მედიცინის სტუდენტებისთვის. ბინა მათ წლიური შემოსავლის დაახლოებით 6%-ს მოაქვს, მოთხოვნადია (ლიკვიდურია) და თითქმის ყოველთვის გაქირავებულია.

კუნძულები – ემოციები, ტურიზმი და სეზონური მომგებიანობა

ცხოვრების ტემპი ისეთ ქალაქებში, როგორიცაა კრეტა, როდოსი, კორფუ და პაროსი, ძალიან განსხვავებულია, ამიტომ მათ მიერ განხორციელებული ინვესტიციების ტიპებიც განსხვავებულია. ადამიანები ქონებას ყიდულობენ დასასვენებლად, სეზონური გაქირავებისთვის და გადაადგილებისთვის.

• კრეტაზე სახლები განსაკუთრებით პოპულარულია ფრანგებსა და გერმანელებში, რომლებიც ყველაზე ხშირად ზღვის პირას ვილებს ეძებენ.
• პაროსი: ამ კუნძულს სულ უფრო ხშირად უწოდებენ „საბერძნეთს, ბალეარის კუნძულების მსგავსად, მაგრამ უფრო იაფს“.
• სკანდინავიიდან და ისრაელიდან ჩამოსული ადამიანები როდოსზე მუდმივად ყიდულობენ უძრავ ქონებას.
• ფასები: ზღვიდან მოშორებით ბინების პოვნა 100,000-დან 130,000 ევრომდე ღირს. სანაპიროსთან უფრო ახლოს: მიწის ნაკვეთით სახლის ფასი 250,000 ევროდან იწყება.

კუნძულებზე ჩემმა გამოცდილებამ მაჩვენა, რომ უმნიშვნელოვანესია სამი რამის გაგება: სეზონი, რამდენად ადვილია იქ მოხვედრა და რას ყიდულობენ ადგილობრივები. თუ არასწორ ადგილს აირჩევთ, პრობლემები შეგექმნებათ. თუმცა, თუ კარგად აირჩევთ, თქვენი მოგება ათენზე მაღალი იქნება.

მატერიკი ზღვაზე გასასვლელი კუნძულების ალტერნატივას წარმოადგენს.

პელოპონესი, ჰალკიდიკი და ვოლოსი ოჯახებისთვის შესაფერისი ადგილებია. მათ ნაკლები ტურისტი ჰყავთ, მაგრამ ცხოვრების დონე კარგია და თავად ბერძნები სულ უფრო ხშირად ატარებენ იქ დასვენებას.

• სერბეთიდან, ბულგარეთიდან და რუმინეთიდან მყიდველები ძალიან აქტიურები არიან ჰალკიდიკში. ისინი, ძირითადად, ვილებითა და აპარტ-სასტუმროებით არიან დაინტერესებულნი.
• პელოპონესზე ბევრი ისტორიული სახლია, რომლებიც რემონტისთვის შესაფერისია - ეს მიმზიდველი საინვესტიციო შესაძლებლობებია. 

აქ ადამიანები ყველაზე ხშირად ყიდულობენ სახლებს საცხოვრებლად (მუდმივად ან სეზონურად) ან გასაქირავებლად (წელიწადში 3-დან 6 თვემდე).

ჩემი გამოცდილება აჩვენებს, რომ საბერძნეთში მოთხოვნა არსებულ ბაზარზეა კონცენტრირებული. მყიდველები ეძებენ საცხოვრებლად მზა ბინებსა და სახლებს, რომელთა სწრაფად ექსპლუატაციაში გაშვება შესაძლებელია: გაქირავებით ან საცხოვრებლად გადასვლით. ყველაზე დიდი ინტერესი არსებობს გარემონტებულ (ნებისმიერი სტანდარტის) უძრავ ქონებაზე, რომელსაც აქვს დასრულებული დოკუმენტაცია და მკაფიო ისტორია. ასეთი შესყიდვები უფრო უსაფრთხოა და საშუალებას იძლევა უფრო სწრაფად მიიღოთ შემოსავალი (გაქირავებით ან ხელახლა გაყიდვით).

რადგან ბაზარი სტატიკური არ არის, სხვა ფორმატები სულ უფრო და უფრო პოპულარული ხდება:

ახალი განაშენიანებები. საბერძნეთში ახალი განაშენიანებები ცოტაა, მაგრამ მიმზიდველი. ათენში (განსაკუთრებით განვითარებად რაიონებში) შენდება თანამედროვე საცხოვრებელი სახლები, რომლებიც აღჭურვილია კეთილმოწყობითა და ენერგოეფექტურობით. კომპაქტური პრემიუმ კლასის კომპლექსები მდებარეობს ზღვის პირას, პრესტიჟულ ადგილებში, ფასები იწყება 250,000 ევროდან 70-80 კვადრატულ მეტრზე. ზოგადი უპირატესობებია დაბალი საოპერაციო ხარჯები, საიმედო კომუნალური მომსახურება, გარანტია და ოქროს ვიზის მიღების შესაძლებლობა.

ფუფუნების სეგმენტი. საბერძნეთში სახლები იყიდება 500,000 ევროს და მეტი ღირებულების, ხშირად კუნძულებზე ან ათენის საუკეთესო გარეუბნებში. განსაკუთრებით პოპულარულია კეფალონიაში, მიკონოსში, პაროსსა და კრეტაზე მდებარე უძრავი ქონება. მთავარი მყიდველები არიან ინვესტორები არაბთა გაერთიანებული საემიროებიდან, აშშ-დან და ისრაელიდან, რომელთათვისაც კონფიდენციალურობა, ფართო ხედები და მაღალი ხარისხის მოპირკეთება გადამწყვეტია. ეს სახლები ხშირად შემოთავაზებულია მენეჯმენტითა და მომსახურებით, რაც აადვილებს მათ სხვა ქვეყნიდან ფლობას.

აპარტ-სასტუმროები. ძირითადი მმართველობის მქონე საცხოვრებელი კომპლექსები პასიური ინვესტიციების იდეალური საშუალებაა. 300,000 ევროდან დაწყებული ინვესტიციებით, ინვესტორებს შეუძლიათ მიიღონ წლიური 6-8% მოკლევადიანი გაქირავების, პროფესიონალური მართვის ან პირადი მოხმარების ვარიანტებს შორის არჩევანის გაკეთებით.

მართული მინი-სასტუმროები. ბერძნულ პოპულარულ ქალაქებში (რეტიმნო, როდოსი, ხანია, ნაფპლიონი) მდებარე პატარა ბუტიკ-სასტუმროები (5-10 ნომერი) მიმზიდველი ინვესტიციებია. ხშირად ისტორიულ შენობებში განლაგებული, ისინი ერთგულ კლიენტურას იზიდავენ. მიუხედავად იმისა, რომ წარმატებას აქტიური მენეჯმენტი და საქმიანი მიდგომა სჭირდება, ასეთ სასტუმროებს სათანადო მენეჯმენტით მაღალი შემოსავლის (წელიწადში 8-10%) მიღება შეუძლიათ. შესყიდვის საწყისი ფასი 400,000 ევროა. ასეთი ქონების ფლობა ასევე გაძლევთ შესაძლებლობას, შექმნათ და განავითაროთ თქვენი საკუთარი უნიკალური სტუმართმოყვარეობის ბრენდი.

გამოცდილებიდან გამომდინარე: პერუდან ჩამოსულმა კლიენტმა პაროსზე 620,000 ევროდ შეიძინა აპარტ-სასტუმრო (6 სტუდიო). ადგილობრივი მენეჯერის ჩარევისა და საგადასახადო რეგისტრაციაში დახმარების შემდეგ, ქონება მუდმივად გამოიმუშავებს დაახლოებით 52,000 ევროს წლიურ შემოსავალს, ოპერაციულ მართვაში მფლობელის მინიმალური მონაწილეობით.

ობიექტის ტიპის მიხედვით ცხრილი: ინვესტიციის ზღვარი, რისკები, მომგებიანობა:

ინვესტორთა ეროვნული შემადგენლობა ბოლო 10 წლის განმავლობაში მკვეთრად შეიცვალა. ამჟამად, ბაზრის მთავარი მოთამაშეები არიან:

• ჩინეთი: ლიდერია ოქროს ვიზაზე მოთხოვნების რაოდენობით.
• რუსეთი, უკრაინა, ბელარუსი: ისინი აქტიურად ყიდულობენ ათენსა და კუნძულებზე, ხშირად ეძებენ ბინებს, როგორც „სარეზერვო ვარიანტს“ გაუთვალისწინებელი გარემოებების შემთხვევაში.
• ევროპა (ფრანგები, გერმანელები, ავსტრიელები): სულ უფრო მეტი ადამიანი ირჩევს საბერძნეთს გადახურებული (ძვირი და კონკურენტუნარიანი) ესპანეთის უძრავი ქონების ბაზრის ნაცვლად.
• არაბთა გაერთიანებული საემიროები და საუდის არაბეთი ძირითადად სასტუმროებში, ფუფუნების უძრავ ქონებასა და ახალ შენობებში ინვესტირებას ახორციელებენ.

ჩემი გამოცდილებით, რამდენიმე კლიენტმა, რომლებმაც ლიმასოლის (კვიპროსი) და მარბელას (ესპანეთი) ბაზრები მიატოვეს, საბერძნეთში სახლები იყიდეს. მათი გადაწყვეტილება იქ არსებული უფრო მიმზიდველი პერსპექტივებისა და ნაკლებად მკაცრი რეგულაციების საფუძველზე მიიღეს.

ეს მნიშვნელოვანი და ხშირად არასაკმარისად შეფასებული უპირატესობაა. ბევრ „მზიან“ ბაზარზე (კვიპროსი, მონტენეგრო) ფასები ძირითადად უცხოური ინვესტიციებით განისაზღვრება. თუმცა, საბერძნეთს მყარი საფუძველი აქვს - საკუთარი, სტაბილური მოთხოვნა. ათენის, თესალონიკის და სხვა ქალაქების მაცხოვრებლები აქტიურად ყიდულობენ სახლებს.

ამის წყალობით, უცხოელების დროებითი გადინების დროსაც კი (გეოპოლიტიკის ან ისეთი პროგრამების კორექტირების გამო, როგორიცაა „ოქროს ვიზა“, საბერძნეთის ბაზარი ფასების მკვეთრ ვარდნას არ განიცდის. ადგილობრივი მოთხოვნა საიმედო უსაფრთხოების ბადის როლს ასრულებს.

• ახალგაზრდა ოჯახები : საკუთარი ბინის შესაძენად იპოთეკურ სესხს იღებენ (მიმდინარე განაკვეთები 3.7-4.2%-ია). ისინი ხშირად საცხოვრებელ ან ახალ უბნებს ირჩევენ.
• საზღვარგარეთიდან (აშშ, ავსტრალია, გერმანია) ჩამოსული ბერძნები: ბრუნდებიან სამშობლოში ან ყიდულობენ უძრავ ქონებას „ფესვებთან დასაბრუნებლად“, ეხმარებიან ნათესავებს.
• საშუალო კლასი (ექიმები, იურისტები, IT): თანდათანობით აგროვებენ საცხოვრებელზე - იზრდება მოთხოვნა პატარა ბინებზე (1-2 ოთახიანი), რომელთა ფასი 150-200 ათას ევრომდეა.
• სტუდენტები და მათი მშობლები ხშირად ყიდულობენ პატარა ბინებს ათენსა და სალონიკში სწავლის პერიოდში (4-5 წელი) ქირის ნაცვლად. ეს უფრო ხელმისაწვდომია, ვიდრე ქირაობა.

საბერძნეთის ბანკის (2024) მონაცემებით:

• შესყიდვების უმეტესობა (დაახლოებით 68%) ადგილობრივი მყიდველების მიერ განხორციელდა. ეს ფაქტი კვლავ აქტუალურია საბერძნეთის მიმართ უცხოელების მზარდი ინტერესის მიუხედავად.
• სალონიკსა და პელოპონესში ადგილობრივი მყიდველების რაოდენობა კიდევ უფრო მეტია - 75%-მდე.

საბერძნეთში უძრავი ქონების არჩევისას მნიშვნელოვანია გაითვალისწინოთ არა მხოლოდ რა შეიძინოთ, არამედ საკუთრების რეგისტრაციის წესიც. ეს ფორმატი პირდაპირ გავლენას ახდენს თქვენს გადასახადებზე, სამართლებრივი დაცვის დონეზე, მემკვიდრეობის წესებსა და საბოლოო მომგებიანობაზეც კი. პრაქტიკაში, მე ვეხმარები კლიენტებს ოპტიმალური ვარიანტის პოვნაში - იქნება ეს ბინა პირადი მოხმარებისთვის თუ სახლი გაქირავების ბიზნესისთვის.

თქვენ ყიდულობთ უძრავ ქონებას საბერძნეთში საკუთარი სახელით (როგორც ფიზიკური პირი). ეს არის ყველაზე პოპულარული ვარიანტი პირველად შეძენისთვის.

გამოდგება, თუ გჭირდებათ ბინის ან სახლის შეძენა ან გაქირავება, Golden Visa-ს მეშვეობით ბინადრობის ნებართვის მიღება ან ბერძნული ბანკიდან იპოთეკური სესხის აღება.

ჩემი კლიენტების უმეტესობა საბერძნეთში უძრავ ქონებას უცხოური კომპანიის (ესტონეთში, კვიპროსში ან ბულგარეთში) მეშვეობით ყიდულობს. ეს ხშირად ხდება, თუ მათ უკვე აქვთ ბიზნესი. ეს მოსახერხებელია პროფესიონალი ინვესტორებისთვის, საზღვარგარეთ აქტივების მქონე კომპანიებისთვის და სასტუმროების ან მრავალი ქონების მფლობელებისთვის.

საქმე: ვენელმა კლიენტმა ესტონური კომპანიის მეშვეობით კრეტაზე სასტუმრო შეიძინა. ამ შეთანხმებამ მას საშუალება მისცა, რემონტზე ნაკლები გადასახადები გადაეხადა, მოხერხებულად მიეღო მოგება და ბიზნესის ნაწილი აქციების მეშვეობით შვილებისთვის მარტივად გადაეცა.

საქმე: ვენელმა კლიენტმა ესტონური კომპანიის მეშვეობით კრეტაზე სასტუმრო შეიძინა. ამ შეთანხმებამ მას საშუალება მისცა, რემონტზე ნაკლები გადასახადები გადაეხადა, მოხერხებულად მიეღო მოგება და ბიზნესის ნაწილი აქციების მეშვეობით შვილებისთვის მარტივად გადაეცა.

REIC არის უძრავ ქონებაში ინვესტირების საშუალება მისი დამოუკიდებლად მართვის გარეშე. თქვენ ყიდულობთ კომპანიის წილს, რომელიც ფლობს და მართავს შენობებს. ეს ვარიანტი შესაფერისია მათთვის, ვისაც სურს შემოსავლის გენერირება, მაგრამ არ სურს მათი მართვა და ამავდროულად რისკის შემცირება.

საბერძნეთში ქონების შეძენა პარტნიორთან, შვილთან ერთად ან ოჯახის ტრასტის მეშვეობით უფრო მეტ მოხერხებულობას გვთავაზობს. ამ ვარიანტს ხშირად ირჩევენ ოჯახები, რომლებსაც სურთ ქონების ერთობლივი საკუთრება, მემკვიდრეობის წინასწარ გამარტივება ან შვილებთან, მშობლებთან და მეგობრებთან ერთად ერთობლივი ინვესტირება. თქვენ შეგიძლიათ წინასწარ განსაზღვროთ, ვის რა წილი ერგება და როგორ გაიყოს ქირის შემოსავალი - ყველაფერი ნათელია და კანონიერად რეგულირებულია.

საბერძნეთში პრაქტიკულად არ არსებობს შეზღუდვები უცხოელებისთვის უძრავი ქონების შეძენის შესახებ, გარდა გარკვეული სასაზღვრო ზონებისა და სამხედრო ობიექტებისა (მაგალითად, ეგეოსის ზღვის ზოგიერთი კუნძული). თუმცა:

• თუ თქვენ ევროკავშირის ფარგლებს გარეთ მყოფი ქვეყნიდან ხართ და ქონება დაცულ ტერიტორიაზე მდებარეობს, დაგჭირდებათ სპეციალური ნებართვა.
• ყველა ტრანზაქცია გადის ნოტარიუსს, საგადასახადო აუდიტს და რეგისტრაციას - მნიშვნელოვანია, რომ ყველაფერი სწორად იყოს ფორმალიზებული ადვოკატთან.

ჩემი რჩევა : საბერძნეთში სახლის ან ბინის შეძენამდე, აუცილებლად გაიარეთ კონსულტაცია იურისტთან და საგადასახადო მრჩეველთან ქონების რეგისტრაციის შესახებ. ეს გავლენას მოახდენს გადასახადებზე, მემკვიდრეობის საკითხებზე და სამომავლო გასაყიდ ფასზე. თუ გეგმავთ ქონების გაქირავებას ან ოჯახის სახელზე რეგისტრაციას, განიხილეთ კომპანიის მეშვეობით ან აქციონერის სახით შეძენა.

საბერძნეთში ქონების შეძენა ხშირად მოსალოდნელზე მარტივია, განსაკუთრებით კარგი იურისტის და სანდო აგენტის თანდასწრებით. ჩემი გამოცდილებით, ტრანზაქციები შეუფერხებლად მიმდინარეობს, როდესაც ყველა ნაბიჯი დაცულია და ყველამ იცის თავისი პასუხისმგებლობები.

საბერძნეთში უძრავი ქონების შეძენა რამდენიმე ძირითადი ეტაპისგან შედგება:

1. AFM-ის (ბერძნული საგადასახადო საიდენტიფიკაციო ნომერი) მიღება პირველი ნაბიჯია. ადვოკატთან ერთად ამ პროცესს, როგორც წესი, ერთი დღე სჭირდება.
2. ადვოკატის არჩევა - ის დაიცავს თქვენს ინტერესებს, დაათვალიერებს ქონებას და მოამზადებს ხელშეკრულებას.
3. ქონების შემოწმება. იურისტი უზრუნველყოფს, რომ არ არსებობს დავალიანება, ტვირთი ან უკანონო რეკონსტრუქცია.
4. წინასწარი შეთანხმება და დეპოზიტი. ხელშეკრულება ფორმდება და გადახდილია შესყიდვის ფასის 5-10%.
5. ნოტარიუსი. ძირითადი ხელშეკრულება ხელმოწერილია ნოტარიუსის წინაშე, რომელიც ასევე არეგისტრირებს უფლებების გადაცემას.
6. კადასტრი. შეძენის შემდეგ, ადვოკატი არეგისტრირებს ქონებას სახელმწიფო რეესტრში.

ადვოკატის გარეშე თქვენი გარიგება ნაკლებად სავარაუდოა, რომ შედგეს. ის:

• ამოწმებს, რომ ობიექტი წესრიგშია,
• ამზადებს კონტრაქტს,
• გასცემს მინდობილობას, თუ დისტანციურად ყიდულობთ,
• იმყოფება ნოტარიუსის ოფისში,
• არეგისტრირებს ქონებას კადასტრში.

აგენტი ეხმარება ქონების შერჩევაში, მოლაპარაკებების წარმოებაში, გამყიდველის დოკუმენტების შეგროვებასა და ტრანზაქციის კოორდინაციაში. მნიშვნელოვანია, რომ მან იურისტთან ერთად იმუშაოს და არა შეცვალოს იგი.

როგორც პრაქტიკა აჩვენებს, ქონების შეძენისას ადვოკატზე დაზოგვა ხშირად კომუნალური გადასახადების ან პრობლემური დოკუმენტების გადახდას იწვევს. იურიდიული დახმარებისთვის გადახდა სიმშვიდისთვის გადახდას ნიშნავს.

საბერძნეთში ბინის ან სახლის შესაძენად დაგჭირდებათ:

• ასაკი: 18 წლიდან.
• მოქმედი საერთაშორისო პასპორტის ფლობა.
• საბერძნეთის საგადასახადო საიდენტიფიკაციო ნომრის (AFM) მიღება.
• საბანკო ანგარიშის გახსნა საბერძნეთში ან ევროკავშირის სხვა ქვეყანაში.
• თანხების კანონიერი წარმომავლობის დამადასტურებელი საბუთის წარდგენა.

თუ თქვენ ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნიდან ხართ და გსურთ ქონების შეძენა „მგრძნობიარე“ ზონებში (მაგალითად, საზღვართან ახლოს ან გარკვეულ კუნძულებზე), შესაძლოა დაგჭირდეთ თავდაცვის სამინისტროს თანხმობა. ათენში, სალონიკში, კრეტასა და კორფუზე ასეთი ნებართვა არ არის საჭირო.

ისეთ პოპულარულ კუნძულებზე, როგორიცაა კრეტა, პაროსი, კორფუ, როდოსი, არსებობს საკუთარი ნიუანსები:

• აუცილებელია ნაკვეთის საზღვრების ფრთხილად შემოწმება - ძველი დოკუმენტები ხშირად შედგენილია შეცდომებით.
• ზოგიერთი სახლი და ნაკვეთი მდებარეობს ტურისტულ ან დაცულ ტერიტორიებზე, სადაც მოქმედებს მშენებლობის სპეციალური რეგულაციები.
• იურისტი ცალკე შეამოწმებს, აქვს თუ არა ადგილს წვდომა, წყალი და აქვს თუ არა მისი დოკუმენტირებული სტატუსი.

რჩევა: კუნძულზე სახლის შეძენამდე ყოველთვის მოითხოვეთ არქიტექტურული გეგმა, მშენებლობის ნებართვა, მიწის რეესტრის ამონაწერი და ენერგოეფექტურობის სერტიფიკატი.

ჩემი კლიენტების უმეტესობა ტრანზაქციებს პირადად დასწრების გარეშე ასრულებს, ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობის გამოყენებით, რომელიც გაცემულია საბერძნეთში ან მათ მშობლიურ ქვეყანაში და დამოწმებულია აპოსტილით.

თქვენი ადვოკატი:

• გასცემს თქვენთვის საგადასახადო ნომერს,
• ატარებს ქონების შემოწმებას,
• ხელს აწერს ხელშეკრულებას თქვენი მონაწილეობით ან მინდობილობის საფუძველზე,
• ხსნის საბანკო ანგარიშს,
• ფორმალურად აფორმებს გარიგების რეგისტრაციას.

ეს განსაკუთრებით სასარგებლოა, თუ ქვეყნის გარეთ იმყოფებით ან ხელმოწერისთვის გამგზავრებას ვერ ახერხებთ.

ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ეტაპი. ადვოკატი ამოწმებს:

• გამყიდველის საკუთრება,
• არ გაქვთ დავალიანება (გადასახადები, კომუნალური მომსახურება);
• ობიექტის შესაბამისობა ურბანული განვითარების სტანდარტებთან,
• საკუთრების ისტორია,
• არსებობს თუ არა რაიმე სახის დაბრკოლებები ან სასამართლო დავა.

ეს გარიგების ძირითადი ეტაპია. ადვოკატი განსაზღვრავს:

• გამყიდველი ნამდვილად მფლობელია?
• არის თუ არა გადასახადებისა და კომუნალური გადასახადების დავალიანება?
• შეესაბამება თუ არა ქონება ქალაქგეგმარების რეგულაციებს,
• როგორია მფლობელების ისტორია?
• არსებობს თუ არა რაიმე სახის დაბრკოლებები ან სასამართლო პროცესები.

ყოველთვის გირჩევთ, დეპოზიტის განთავსებამდე ჩაატაროთ შემოწმება, მაშინაც კი, თუ ქონება იდეალურად გამოიყურება.

ნოტარიუსის მიერ ტრანზაქციის დამოწმების შემდეგ, ქონება შეტანილია საკადასტრო რეესტრში და თქვენ გაიცემა:

• ტიტულის ოფიციალური ამონაწერი,
• „ოქროს ვიზის“ პროგრამით ბინადრობის ნებართვის მისაღებად საჭირო დოკუმენტები (ასეთის არსებობის შემთხვევაში),
• თქვენი სახელით კომუნალური მომსახურების ხელშეკრულებების შედგენის უფლება.

ხელშეკრულების ხელმოწერიდან სრულ შესრულებამდე მთელი პროცესი, როგორც წესი, ერთიდან ორ თვემდე გრძელდება.

საბერძნეთში უძრავი ქონების (ბინის ან სახლის) არჩევისას მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ ქონების ფასის გათვალისწინება. ასევე, აუცილებლად გაითვალისწინეთ ყველა გადასახადი და დამატებითი ხარჯი. ჩემი გამოცდილებით, ინვესტორები, რომლებიც წინასწარ ხედავენ სრულ ღირებულებას, სწორ გადაწყვეტილებებს იღებენ და მოგვიანებით გაუთვალისწინებელ ხარჯებს ერიდებიან.

საბერძნეთში ყველა სახლისა და მიწის მესაკუთრე ვალდებულია გადაიხადოს ყოველწლიური ქონების გადასახადი (ENFIA). გადასახადის ოდენობა დამოკიდებულია ქონების საკადასტრო ღირებულებაზე, ფართობზე და მდებარეობაზე.

• ძირითადი განაკვეთი: ქონების შეფასებული ღირებულების დაახლოებით 0.1–0.3% წელიწადში.
• პრაქტიკაში, ათენში (70 კვ.მ.) ბინის მფლობელი 2024 წელს საშუალოდ 250-350 ევროს იხდის.
• ადგილობრივი ფასდაკლება: პროვინციებსა და კუნძულებზე გადასახადი უფრო დაბალია, ვიდრე დიდ ქალაქებში.

ეს საფასური აკრეფილია ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ (თქვენს რაიონში/ქალაქში). ოდენობა დამოკიდებულია ქონების მდებარეობაზე და შეადგენს მისი საკადასტრო ღირებულების დაახლოებით 0.2-0.3%-ს.

ქონების ფასი ყველაფერი არ არის. საბერძნეთში უძრავი ქონების შეძენისას მყიდველი იხდის სავალდებულო დამატებით გადასახადებს:

• სახელმწიფო გადასახადი: ღირებულების 3%.
• ნოტარიუსის საფასური: ტრანზაქციის თანხის 1-1.5%.
• ადვოკატის/ადვოკატის მომსახურება: დაახლოებით 1%.
• აგენტის საკომისიო: 2-3%.

საბოლოო ჯამში: ეს დაკავშირებული ხარჯები ხშირად ქონების შესყიდვის ფასის 7-10%-ს შეადგენს.

მნიშვნელოვანი უპირატესობა ახლა: ახალ კორპუსში ახალი ბინის შეძენისას, 2025 წლის ბოლომდე დღგ-ს (24%) გადახდა არ მოგიწევთ. ეს დაზოგვის შესანიშნავი შანსია!

2025 წლის შემდეგ: დღგ დაბრუნდება (24%) და ახალ შენობებში საცხოვრებელი ამ თანხით გაძვირდება.

ავსტრიაში, უძრავი ქონების შეძენისას, თქვენ უნდა გადაიხადოთ:

• Grunderwerbssteuer - შესყიდვის გადასახადი, არის 3,5%;
• იჯარის საშემოსავლო გადასახადი (Einkommenssteuer) – თქვენი შემოსავლის მიხედვით, შეიძლება 55%-მდე მიაღწიოს; პლუს სხვა საკომისიოები და გადასახადები, რომელთა ჯამი შეიძლება კიდევ 10-12%-ს მიაღწიოს.

საბერძნეთში გადასახადები საშუალოდ უფრო დაბალია და მათი ოპტიმიზაციის სხვადასხვა სამართლებრივი გზაც არსებობს.

მათთვის, ვინც ცხოვრობს ან დიდ დროს ატარებს საზღვარგარეთ, საბერძნეთი სთავაზობს „არასაცხოვრებელ“ საგადასახადო რეჟიმს — თქვენ იხდით ფიქსირებულ გადასახადს 100,000 ევროს ოდენობით წელიწადში საზღვარგარეთიდან მიღებულ ყველა შემოსავალზე. ეს მნიშვნელოვნად ამცირებს გადასახადებს უძრავი ქონების გაქირავებიდან ან გაყიდვიდან მიღებული მოგებიდან.

ოქროს ვიზაზე განაცხადის დამუშავების ტენდენციები
(წყარო https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

საბერძნეთის ოქროს ვიზა უძრავი ქონების შეძენის გზით ევროკავშირის რეზიდენტობის მიღების ერთ-ერთი ყველაზე მოსახერხებელი და პოპულარული გზაა. ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში, მე განვახორციელე ათობით ტრანზაქცია, სადაც ოქროს ვიზის მიღება კლიენტების მთავარი მიზანი იყო - განსაკუთრებით ოჯახების, მეწარმეების, ფრილანსერების და ინვესტორების, რომლებიც აფასებენ გადაადგილების თავისუფლებას და არ სურთ ერთ ქვეყანაზე მიჯაჭვულობა.

ინვესტიციის ოდენობა დამოკიდებულია რეგიონზე და მერყეობს 250,000 ევროდან 800,000 ევრომდე.

2023 წლიდან მინიმალური ზღვარი საბერძნეთის სხვადასხვა ტერიტორიისთვის განსხვავებულია.

პრაქტიკაში:

— ჩემმა ბევრმა კლიენტმა 250–270 ათასი ევროს ინვესტიცია ჩადო და საბერძნეთში ბინა იყიდა, რომლის გაქირავებაც მომგებიანად შეიძლებოდა.

— ათენში, განსაკუთრებით ცენტრში, უკვე დაახლოებით 500 ათასი ევრო გჭირდებათ, განსაკუთრებით თუ ეს სახლია ან პენტჰაუსი.

• საბერძნეთში ცხოვრება მუდმივი ყოფნის გარეშეც შესაძლებელია.
• შენგენის ზონის ქვეყნებში თავისუფლად შეგიძლიათ გადაადგილება.
• შეგიძლიათ გახსნათ ბიზნესი, ასწავლოთ ბავშვებს (სკოლებში/უნივერსიტეტებში), ისარგებლოთ ევროპული გზებით, საავადმყოფოებით და ა.შ.
• ბინადრობის ნებართვის მიღება შესაძლებელია მთელი ოჯახისთვის ერთდროულად: ქმარი/ცოლი, 21 წლამდე ასაკის ბავშვები, მშობლები.

• ეს ვიზა არ გაძლევთ საშუალებას იმუშაოთ ბერძნულ კომპანიაში, მაგრამ შეგიძლიათ მართოთ საკუთარი ბიზნესი ან უბრალოდ ფლობდეთ უძრავი ქონებას.
• ეს მოქალაქეობის მინიჭებას არ იძლევა გარანტიას, თუმცა საბოლოოდ შესაძლოა ნატურალიზაციის პროცესის მეშვეობით ასეთი შესაძლებლობა შეიქმნას.

თუ ქვეყანაში წელიწადში 183 დღეზე მეტხანს ცხოვრობთ, გადასახადებს იხდით, ენას სწავლობთ და ადგილობრივ ცხოვრებაში ხართ ჩართული, შვიდი წლის შემდეგ შეგიძლიათ მოქალაქეობაზე განაცხადი შეიტანოთ. თუმცა, ეს ცალკე პროცესია და ავტომატური არ არის.

ჩემი გამოცდილებით, მათთვის, ვინც საბერძნეთში ქონების შეძენას და თავისუფლად მოგზაურობას გეგმავს, „ოქროს ვიზის“ პროგრამა ერთ-ერთი ყველაზე მარტივი და მომგებიანი ვარიანტია. ავსტრიაში მოთხოვნები გაცილებით მკაცრია და საზოგადოებაში ინტეგრაციის სავალდებულო დამადასტურებელ საბუთს მოიცავს.

• უძრავი ქონების შეძენა, რომელიც არ აკმაყოფილებს „ოქროს ვიზის“ მოთხოვნებს (მაგალითად, რამდენიმე ბინა, რომელთა ღირებულება თითოეული მფლობელისთვის 150 000 ევროა), არ ითვლება.
• თანხების გადარიცხვა არა ინვესტორის პირადი ანგარიშიდან.
• დოკუმენტების არასრული ნაკრები - ხშირად აკლია თარგმანები ან აპოსტილები.
• შეცდომები მთელი ოჯახისთვის ვიზაზე განაცხადის დროს, განსაკუთრებით თუ ბავშვები 21 წელზე უფროსი ასაკის არიან.

• შესვლის საფასური ახლა რეგიონზეა დამოკიდებული: ცენტრალურ და პოპულარულ ტურისტულ ზონებში მინიმალური ოდენობა 500 000 ევრომდე გაიზარდა.
• გაძლიერდა თანხების წყაროს დადასტურება, განსაკუთრებით ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებისთვის.
• დამუშავების დრო შემცირდა: ხელშეკრულების ხელმოწერის შემდეგ, შესყიდვა უნდა დასრულდეს კანონით დადგენილ ვადებში.

საბერძნეთში ქონების შეძენა მხოლოდ ულამაზესი ხედებით არ შემოიფარგლება. ეს სტაბილური შემოსავლის გენერირების შესანიშნავი საშუალებაა. უკვე რამდენიმე წელია, რაც კლიენტებს არა მხოლოდ ბინების ყიდვაში ვეხმარები, არამედ გაქირავების ბიზნესის დაარსებაშიც - იქნებიან ისინი მოკლევადიანი ტურისტები თუ გრძელვადიანი დამქირავებლები.

მოკლევადიანი გაქირავება: მაღალი შემოსავალი, მაგრამ უფრო სარისკო

• პლატფორმები: Airbnb, დაჯავშნა, ადგილობრივი დაჯავშნის სერვისები.
• შემოსავალი: წელიწადში 8-10%-მდე მოგება, განსაკუთრებით პოპულარულ ტურისტულ ადგილებში (ათენი, კრეტა, პაროსი, როდოსი).
• წარმატების ფაქტორები: ქონების მდებარეობა, სეზონური მოთხოვნა, მენეჯმენტის ხარისხი, რეპუტაცია და მიმოხილვები, ნებართვების ხელმისაწვდომობა.
• რისკები: ძლიერი კონკურენცია, გაზრდილი ხარჯები, დაბალი დატვირთვები სეზონის მიღმა.

დავუშვათ, ათენში მეტროსადგურთან ახლოს მდებარე უძრავი ქონების შეძენამ ზაფხულში თვეში 1,100 ევრომდე შემოსავალი შეიძლება გამოიმუშაოს, თუ მისი შეძენის ფასი 160,000 ევრო იქნება.

გრძელვადიანი გაქირავება: საიმედო და უპრობლემო

• როგორც წესი, კონტრაქტები ერთიდან სამ წლამდე ვადით იდება.
• მოგება უფრო დაბალია - დაახლოებით 3-5% წელიწადში, მაგრამ ეს ნაკლებ პირად ჩართულობას მოითხოვს.
• ბინებზე მოთხოვნადია სტუდენტებს, ადგილობრივ მაცხოვრებლებსა და საბერძნეთში გადასულ უცხოელებს შორის.
• კარგი ვარიანტია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებსაც არ სურთ ქონების დამოუკიდებლად მართვა.

მომგებიანობა რეგიონის მიხედვით (საშუალოდ, ჩემი გამოცდილების საფუძველზე):

ახალი წესები და შეზღუდვები

2023 წლიდან საბერძნეთში, რიგ რეგიონში, ხანმოკლე ვადით გაქირავების ახალი რეგულაციები ამოქმედდა:

• ათენის გარკვეულ ნაწილებსა და კუნძულებზე Airbnb-ს მსგავსი პლატფორმების მეშვეობით საცხოვრებლის გაქირავებაზე შეზღუდვები ან კვოტებია დაწესებული.
• ხელისუფლება გრძელვადიანი გაქირავების საცხოვრებლებზე გადასვლას უწყობს ხელს, განსაკუთრებით იმ ადგილებში, სადაც ადგილობრივი მაცხოვრებლებისთვის საცხოვრებლის დეფიციტია.
• ქონების ლეგალური გაქირავებისთვის საჭიროა საბერძნეთის ეროვნული ტურიზმის ორგანიზაციის (EOT) ლიცენზია.

ვინ აკონტროლებს?

საბერძნეთის ფარგლებს გარეთ მცხოვრები მფლობელებისთვის, გაქირავების მართვა შეიძლება გადაეცეს სპეციალიზებულ კომპანიას.

• მომსახურების საფასური, როგორც წესი, შემოსავლის 10-20%-ს შეადგენს.
• მომსახურება მოიცავს რეგისტრაციის ორგანიზებას, დასუფთავებას, სტუმრების მხარდაჭერას და ანგარიშგებას.
• ბაზარზე მოქმედებენ როგორც ადგილობრივი კერძო ოპერატორები, ასევე საერთაშორისო ქსელები.

იჯარის შემოსავლის დაბეგვრა საბერძნეთში

საგადასახადო დეკლარაციის შევსება სავალდებულოა. გადასახადების ოპტიმიზაცია შესაძლებელია არასაცხოვრებელი სტატუსის ან კომპანიის მეშვეობით უძრავი ქონების შეძენის გზით. არარეზიდენტები ექვემდებარებიან ფიქსირებულ გადასახადს 15%-იანი ოდენობით იჯარის შემოსავალზე, მისი ზომის მიუხედავად.

შედარება ავსტრიასთან

დასკვნა: საბერძნეთში ქონების გაქირავება უფრო მომგებიანი და მარტივია, ვიდრე ავსტრიაში. შემოსავლის მაქსიმალურად გაზრდის მიზნით, მნიშვნელოვანია სწორად განსაზღვროთ ქონება და გაქირავების ტიპი, მინიმუმამდე დაიყვანოთ პოტენციური რისკები და მკაცრად დაიცვათ მოქმედი სამართლებრივი მოთხოვნები..

თუმცა, როგორც ავსტრიული უძრავი ქონების ექსპერტს დიდი გამოცდილებით, შემიძლია ვთქვა, რომ საბერძნეთის მიმზიდველობის მიუხედავად, მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ავსტრია განსხვავებულ სტრატეგიას გვთავაზობს: ის ნაკლებად ეხება სწრაფ შემოსავალს და უფრო მეტად კაპიტალის შენარჩუნებას, სტაბილურ ზრდას და პრესტიჟს. ვენის ბაზარი ევროპაში ინვესტორებისთვის ერთ-ერთ ყველაზე უსაფრთხო თავშესაფრად ითვლება. თუ კაპიტალის დაცვა პრიორიტეტულია, ლოგიკურია თავდაპირველად ვენაში ბინის, როგორც ძირითადი აქტივის შეძენა. დიახ, ასეთ ქონებაში მეტს იხდით და უფრო რთულ პროცედურებს გადიხართ, მაგრამ სანაცვლოდ იღებთ დაცულ უფლებებს, პროგნოზირებად ბაზარს და უძრავ ქონებას, რომლის ღირებულებაც დროთა განმავლობაში მხოლოდ იზრდება.

თუ საბერძნეთში სახლის ყიდვას გეგმავთ, უნდა გაითვალისწინოთ მრავალი ფაქტორი, როგორიცაა ფასი, ინფრასტრუქტურა, დამქირავებლების მოთხოვნა, ზრდის პოტენციალი და ლიკვიდურობა. მე რეგულარულად ვუხსნი ჩემს კლიენტებს, რომ ერთი და იგივე ფასად შეგიძლიათ შეიძინოთ როგორც ბინა ათენის ცენტრში, ასევე სახლი ჰალკიდიკის სანაპიროზე - არჩევანი თქვენს პრიორიტეტებზეა დამოკიდებული.

ათენი საბერძნეთში უძრავი ქონების უდიდესი და ყველაზე აქტიური ბაზარია.

• ათენში საცხოვრებლის ფასები სტაბილურად იზრდება, განსაკუთრებით ცენტრალურ რაიონებში, ასევე გლიფადაში, კიფისიასა და პალეო ფალირში.
• ქალაქი იდეალურია მოკლევადიანი ან გრძელვადიანი გაქირავების საინვესტიციო პროექტებისთვის, ასევე პირადი საცხოვრებლისთვის უძრავი ქონების შესაძენად.
• ათენში ბინის შეძენა სასარგებლოა როგორც შემოსავლის გენერირებისთვის, ასევე ოქროს ვიზის მისაღებად.

მაგალითად, პანგრატის რაიონში საცხოვრებლის შეძენა შესაძლებელია კვადრატულ მეტრზე 2,500 ევროდან, პოტენციური გაქირავების შემოსავლიანობით 7%-მდე.

თესალონიკი უფრო იაფი ალტერნატივაა

• საბერძნეთში მეორე ყველაზე მნიშვნელოვანი უძრავი ქონების ბაზარი.
• მოთხოვნა ძირითადად ადგილობრივი მაცხოვრებლებისგანაა და საცხოვრებლის ფასები ათენთან შედარებით უფრო დაბალია.
• იდეალური ვარიანტია მათთვის, ვინც დიდ ქალაქში ხელმისაწვდომ უძრავ ქონებას ეძებს.

უნივერსიტეტების არსებობის გამო, Erasmus-ის პროგრამის ფარგლებში სტუდენტებისთვის გასაქირავებელ ბინებზე მოთხოვნა დიდია.

საბერძნეთის კუნძულები - ფუფუნების და კურორტების უძრავი ქონება

• პოპულარულ კუნძულებს, როგორიცაა სანტორინი, მიკონოსი, როდოსი, კრეტა და კორფუ, მაღალი გაქირავების პოტენციალი აქვთ.
• იდეალურია სანაპიროზე სახლის შესაძენად ან აპარტ-სასტუმროებში ინვესტირებისთვის.
• უძრავი ქონების ფასები უფრო მაღალია და ლოჯისტიკა შეიძლება უფრო რთული იყოს, მაგრამ პიკის სეზონზე შემოსავალი წელიწადში 9-10%-ია.

მაგალითად, მიკონოსში ზღვის ხედით ვილა 800,000 ევროდან დაგიჯდებათ, მაგრამ ეფექტური მენეჯმენტის შემთხვევაში, სეზონზე 100,000 ევრომდე შემოსავალი შეგიძლიათ მიიღოთ.

პელოპონესი დაუფასებელი ბაზარია

• ხელმისაწვდომი ფასები უძრავი ქონებისთვის, შთამბეჭდავი ლანდშაფტები და სწრაფად განვითარებადი ინფრასტრუქტურა ახალი სასტუმროებითა და გოლფის კომპლექსებით.
• პოპულარულია ოჯახებში, რომლებიც საბერძნეთში ზაფხულის არდადეგებს გეგმავენ.
• აპარტ-სასტუმროების პროექტების მაღალი პოტენციალი, განსაკუთრებით კოსტა ნავარინოს რაიონში.

ეპიროსი, თესალია, მაკედონია - ეკონომიკის სეგმენტი

ამ რეგიონებში უძრავი ქონების შეძენა 30,000 ევროდანაც შესაძლებელია, თუმცა:

• გაქირავების მოთხოვნა დაბალია,
• ტრანსპორტით ხელმისაწვდომობა შეზღუდულია,
• ღირებულების მნიშვნელოვანი ზრდის პერსპექტივები ზომიერია.

ადგილმდებარეობის არჩევისას ძირითადი კრიტერიუმები:

მიმდინარე საინვესტიციო ტენდენციები: სად ახორციელებენ ინვესტიციებს ადამიანები ახლა?

საბერძნეთში ქონების შეძენის დაგეგმვისას მთავარი კითხვა არ არის „სად არის ყველაზე იაფი“, არამედ „სად არის საუკეთესო პერსპექტივა“. ბაზარი დინამიურია: ზოგიერთი ადგილი ახალი ზრდის არეალად იქცევა, ზოგი კი უკვე მიაღწია ფასების პიკს.

სად ვიყიდოთ ახლა:

• ათენის ცენტრი (კუკაკი, პანგრატი, კერამიკოსი) - ისრაელიდან, საფრანგეთიდან და ამერიკელი ინვესტორები აქ კვლავ აქტიურად ყიდულობენ ბინებს. ისინი ძირითადად გაქირავების მიზნით ყიდულობენ. ბოლო სამი წლის განმავლობაში აქ ფასები ერთი მესამედით გაიზარდა.
• გლიფადა, ვულა და ვულიაგმენი არაბთა გაერთიანებული საემიროებიდან და გერმანიიდან ჩამოსული მდიდარი მყიდველების რაიონებია. ისინი ყიდულობენ როგორც პირადი მოხმარებისთვის, ასევე გასაქირავებლად (ხშირად ამას მმართველ სააგენტოებს ანდობენ).
• თესალონიკი მიმზიდველია, რადგან მას ჰყავს საკუთარი ადგილობრივი მყიდველები, ქალაქი ვითარდება და ფასები ამჟამად უფრო დაბალია. ეს კარგი არჩევანია, თუ უფრო იაფ შეთავაზებას ეძებთ, მაგრამ ფასების გაზრდის მოლოდინით.
• მიკონოსი, სანტორინი და კორფუ აშშ-დან, კანადიდან და ლიბანიდან ჩამოსული მდიდარი პირებისთვის სასურველი დანიშნულების ადგილებია. ისინი ზღვის პირას ძვირადღირებულ ვილებსა და სახლებს ყიდულობენ, რათა ტურისტებზე მოკლევადიანი ვიზიტით ან ოჯახური დასვენებისთვის გააქირაონ.

სად არის მოსალოდნელი ზრდა:

• პელოპონესი (კოსტა ნავარინო, ტოლო, კალამატა) : აქ ტურიზმის სექტორი აქტიურად ვითარდება, ჩნდება ფუფუნების ხუთვარსკვლავიანი სასტუმროები და გოლფის კურორტები, რაც რეგიონს პერსპექტიულს ხდის საცხოვრებელ უძრავ ქონებასა და აპარტ-სასტუმროებში ინვესტიციებისთვის.
• პირეო და ათენის დასავლეთი : ეს ტერიტორიები კვლავ არასაკმარისად არის შეფასებული, თუმცა სწრაფად ვითარდება პორტთან სიახლოვის, ახალი მეტროს ხაზებისა და სანაპირო ზოლის რეკონსტრუქციის პროექტების წყალობით.
• ცენტრალური და ჩრდილოეთ საბერძნეთი (ვოლოსი, იანინა) : აქ საცხოვრებელი უფრო იაფია და პოპულარობა იზრდება შიდა ტურიზმისა და ევროკავშირის მიერ მხარდაჭერილი განვითარების პროგრამების წყალობით.

გსურთ საბერძნეთში ბინის შეძენა კარგი ფასდაკლებით? გაითვალისწინეთ სამი ფაქტორი: ტერიტორიის განვითარება, ვისთვის გააქირავებთ ბინას და ადგილობრივი ხელისუფლების გეგმები. ფასები 2027 წლამდე გაიზრდება არა მხოლოდ ათენში, არამედ სამხრეთ სანაპიროზე (პელოპონესზე) და ყველაზე ტურისტულ კუნძულებზე - იმ ადგილებში, სადაც დამსვენებლები ყოველთვის უხვად არიან.

საბერძნეთში უძრავი ქონების შესყიდვების უმეტესობა (65%-ზე მეტი) უკვე არსებულ სახლებს ეხება. ეს განპირობებულია ქვეყნის ისტორიული სამშენებლო პრაქტიკით, ასევე ბაზრის სპეციფიკით: უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობით, მათი ხელსაყრელი მდებარეობით და ახალი სამშენებლო პროექტების შეზღუდული რაოდენობით.

საბერძნეთის უძრავი ქონების ბაზარზე დომინირებს გადაყიდვადი უძრავი ქონება, ძირითადად ათენში მდებარე ბინები და კუნძულებზე სანაპირო ზოლის სახლები. ეს უძრავი ქონება, როგორც წესი, აღჭურვილია ყველა საჭირო კომუნალური სისტემით, მდებარეობს კარგად მოვლილ ადგილებში და ხშირად გაქირავებულია. ზოგიერთ შემთხვევაში, ეს არის სრულად გარემონტებული ბინები, რომლებიც მზადაა დაუყოვნებლივი გამოყენებისთვის, გაქირავების ან პირადი მოხმარებისთვის.

მაგალითი: ათენის პანგრატის რაიონში კოსმეტიკური რემონტით მდებარე 65 კვ.მ. ფართობის ბინა დაახლოებით 145,000–160,000 ევრო ღირს და შეძენისთანავე შეუძლია ქირის შემოსავალი გამოიმუშაოს.

საბერძნეთში სახლების მნიშვნელოვანი ნაწილი 1980-იან წლებში ახალი სამშენებლო სტანდარტების შემოღებამდე აშენდა. შედეგად, ამ შენობებს ხშირად აქვთ დაბალი ენერგოეფექტურობა, ცუდი ხმის იზოლაცია და საჭიროებენ რემონტს, ზოგჯერ კი კაპიტალურ რემონტს. 2023 წელს საბერძნეთის ხელისუფლებამ დაიწყო სუბსიდიების გაცემა ენერგოეფექტური შენობების რემონტისთვის, მაგრამ ეს ზომები მხოლოდ ადგილობრივი მაცხოვრებლებისთვის არის ხელმისაწვდომი.

საბერძნეთში ახალი მშენებლობის შეზღუდული მოცულობის მიუხედავად, 2024-2025 წლებში პერსპექტიული პროექტები ხორციელდება:

• ათენში (გლიფადას, ვულას, ნეა სმირნის რაიონები) შენდება თანამედროვე შენობები ენერგოეფექტური ტექნოლოგიებით, ლიფტებითა და ავტოსადგომებით.
• ახალ კომპლექსებში კვადრატული მეტრის ღირებულება 3000 ევროდან 6000 ევრომდე მერყეობს, რაც დამოკიდებულია ადგილმდებარეობასა და დასრულების ხარისხზე.
• საბერძნეთში ახალი შენობები დღგ-სგან 2025 წლის ბოლომდე გათავისუფლებულია, რაც მათ მყიდველებისთვის უფრო მიმზიდველს ხდის.

მაგალითი: ვულაში იყიდება ფართო, 90 კვ.მ. ფართობის ბინა დიდი ტერასითა და პანორამული ზღვის ხედებით, რომლის ფასი დაახლოებით 520,000 ევროა. შენაძენის შემთხვევაში თქვენ მიიღებთ ოქროს ვიზას.

დასკვნა: გეგმავთ საბერძნეთში ბინის ყიდვას? დაიწყეთ ხელახლა გაყიდული ქონებით - ეს უფრო სწრაფი და მარტივია, განსაკუთრებით თუ გსურთ მისი გაქირავება ან დაუყოვნებლივ გადასვლა. ახალი მშენებლობები ნაკლებად გავრცელებულია, მაგრამ უკეთესი ხარისხისაა და კომუნალურ გადასახადებზე დაზოგვას გვთავაზობს. ორივე ვარიანტი ამჟამად მომგებიანია, ახალი შენობების გადასახადის გაუქმებისა და მაღალი მოთხოვნის წყალობით.

საბერძნეთის უძრავი ქონების ბაზარი დაძაბულია, თუმცა ახალი პროექტები იშვიათია. ეს კარს უხსნის არა მხოლოდ სტანდარტულ ინვესტიციებს, არამედ არატრადიციულ მიდგომებსაც, განსაკუთრებით თუ უფრო მაღალ შემოსავალს ან მოქნილ ვარიანტებს ეძებთ.

საბერძნეთში ერთი დიდი ბინის ყიდვის ნაცვლად, შეგიძლიათ ინვესტიცია ორ ან სამ პატარა სტუდიოს ტიპის ბინაში ჩადოთ. ეს საშუალებას მოგცემთ:

• ჯამში მეტი გამოიმუშავეთ - წელიწადში 7-9%-მდე;
• მოქნილი გაქირავების მართვა: გააქირავეთ ყოველდღიურად, რამდენიმე თვით ან გაყიდეთ ცალ-ცალკე;
• რისკები გადაანაწილეთ სხვადასხვა რაიონში სახლების ფლობით.

მაგალითი: 300 000 ევროდ ბინის ნაცვლად, შეგიძლიათ შეიძინოთ სამი სტუდიო ათენის სხვადასხვა ნაწილში, თითოეული 100 000 ევროდ და მიიღოთ უფრო სტაბილური შემოსავალი.

საბერძნეთში 1980 წლამდე აშენებული ბინები, როგორც წესი, საშუალოზე დაბალია. თუ გარემონტდება და ენერგოეფექტური იქნება, მათი გაყიდვა უფრო მაღალ ფასად შეიძლება, რაც 20-40%-იან მოგებას მოიტანს.

• პლუს: ასეთი ვარიანტები თითქმის ყველა რაიონშია ხელმისაწვდომი;
• უარყოფითი მხარეები: მოგიწევთ დროის დახარჯვა და დადასტურებული პროფესიონალების პოვნა;
• ათენსა და სალონიკში ის ხშირად გამოიყენება, როგორც „შებრუნების სტრატეგია“.

შემოსავლის მაძიებელი ინვესტორებისთვის, საბერძნეთში უძრავი ქონება შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც ბიზნესი:

• შეგიძლიათ შეიძინოთ უკვე მოქმედი მინი-სასტუმრო 10-20 ნომრით;
• საცხოვრებელი კორპუსის აპარტ-სასტუმროდ გადაკეთება;
• გამოიმუშავეთ წელიწადში 10-12%-მდე, განსაკუთრებით პოპულარულ კუნძულებზე - კრეტა, სანტორინი, პაროსი.

ამისთვის საჭიროა ლიცენზია და რეგისტრაცია საბერძნეთის ტურიზმის ორგანიზაციაში (EOT).

თუ გსურთ საბერძნეთში უძრავ ქონებაში ინვესტირება მისი მართვის გარეშე, შეგიძლიათ ინვესტირება სპეციალიზებული ფონდების მეშვეობით განახორციელოთ:

• REIC (უძრავი ქონების საინვესტიციო კომპანიები) არის REIT-ის ადგილობრივი ვერსია საგადასახადო შეღავათებით;
• AEEAP - რეგულირებადი კომპანიები, რომელთა დაფუძნება შესაძლებელია მინიმუმ 250,000 ევროს ინვესტიციით.

დადებითი მხარეები: ინვესტიციები ნაწილდება სხვადასხვა ქონებას შორის, მათ პროფესიონალები მართავენ და შემოსავალი პასიურია.

საბერძნეთში მიწაში ინვესტირება სულ უფრო პოპულარული ხდება, თუმცა ეს უფრო რთული ვარიანტია:

• განსაკუთრებით მოთხოვნადია ათენის მიმდებარე ტერიტორიაზე და პელოპონესის ტურისტულ ზონებში მდებარე მიწის ნაკვეთები;
• მათი გამოყენება შესაძლებელია ვილის, საცხოვრებელი კომპლექსის ან ბინების ასაშენებლად შემდგომი გასაყიდად;
• მთავარია, დარწმუნდეთ, რომ დოკუმენტები „სუფთაა“ და შეესაბამება სამშენებლო რეგულაციებს.

თუ საბერძნეთში ბინის ყიდვაზე მეტის გაკეთება გსურთ, ასევე მეტის გამომუშავება და უფრო პროაქტიული ყოფნა, შეგიძლიათ სხვა სტრატეგიები აირჩიოთ. ეს სტრატეგიები დაგეხმარებათ შემოსავლის გაზრდაში და საბერძნეთის ბაზრის მოქნილი შესაძლებლობების გამოყენებაში, რომელიც, მაგალითად, ავსტრიასთან შედარებით, ნაკლებად შემზღუდავია.

მიუხედავად იმისა, რომ უძრავი ქონება საბერძნეთში პოპულარული და მომგებიანია, არსებობს თავისი ნაკლოვანებები, განსაკუთრებით თუ მკაცრ წესებს ანიჭებთ უპირატესობას (როგორც ავსტრიაში). აქ მოცემულია ძირითადი რისკები, რომლებიც ბინის ან სახლის შეძენამდე უნდა გაითვალისწინოთ.

დიახ, საბერძნეთი ევროკავშირშია, ევროზონაშია და კაპიტალის შეზღუდვები არ არსებობს. თუმცა, მოემზადეთ ბიუროკრატიისთვის: საგადასახადო საიდენტიფიკაციო ნომრის მიღება, ტრანზაქციის დოკუმენტების დამოწმება და რეგისტრაცია დროის მომთხოვნი პროცესებია, რომლებიც მოთმინებას და იურისტის დახმარებას მოითხოვს.

კატეგორიულად გირჩევთ, არ გააგრძელოთ ბერძენი ადვოკატის გარეშე. მის გარეშე ნებისმიერი ტრანზაქცია, თუნდაც მარტივი, ჩიხში შესვლის რისკის ქვეშაა. გახსოვდეთ: უძრავი ქონების, გაქირავებისა და გადასახადების შესახებ კანონები ხშირად განახლდება. მაგალითად, მოკლევადიანი გაქირავების რეგულაციები თითქმის ყოველ სეზონზე იცვლება - აუცილებლად გაითვალისწინეთ ეს თქვენს გეგმებში.

საბერძნეთში ისეთი პლატფორმები, როგორიცაა Airbnb და Booking, კარგად მუშაობენ, თუმცა ხელისუფლებამ რეგულაციები შემოიღო:

• თქვენ შეგიძლიათ თქვენი ქონება გააქირავოთ წელიწადში არაუმეტეს 90 დღით.
• შეზღუდვებია საცხოვრებელ კორპუსებში.
• თქვენ უნდა დარეგისტრირდეთ ქონება და მიიღოთ EOT ნომერი.

დაქირავებამდე, განსაკუთრებით ათენში ან კუნძულებზე, შეამოწმეთ ადგილობრივი კანონები და პირობები.

ეს ყველაზე თვალსაჩინოა კურორტებზე (კრეტა, სანტორინი, მიკონოსი): სახლები მაისიდან ოქტომბრამდე ტურისტებით არის გადაჭედილი, მაგრამ ნოემბრიდან მარტამდე სიწყნარეა და იქ გაქირავება თითქმის შეუძლებელია.

მე ყოველთვის ვეუბნები ჩემს კლიენტებს: გამოთვალეთ თქვენი შემოსავალი მთელი წლისთვის და არა მხოლოდ ზაფხულისთვის. თუ რეგულარულად აქირავებთ თქვენს ქონებას (ან იყიდეთ ისეთ ქალაქში, როგორიცაა ათენი), თქვენი შემოსავალი გაქირავებიდან უფრო სტაბილურია და ზამთრის კლება არც ისე მნიშვნელოვანი.

თუ საბერძნეთის კუნძულზე სახლის ყიდვას გეგმავთ, გთხოვთ, გაითვალისწინოთ

• წყალი ზოგჯერ ტანკერებით მიეწოდება.
• ზამთარში, ქარიშხლებმა და ძლიერმა ქარმა შეიძლება ხელი შეუშალოს ტრანსპორტირებას.
• პიკის სეზონზე, ელექტრო ქსელები შეიძლება გადატვირთული იყოს.

ეს საკითხები საბედისწერო არ არის, მაგრამ მოითხოვს ადგილობრივი პირობების გააზრებას და მოვლა-პატრონობის ხარჯების სათანადო დაგეგმვას.

ათენში ან სალონიკში ბინის გაყიდვა მარტივია. თუმცა, კუნძულებზე ან სოფლად, ამას შეიძლება ექვსი თვიდან ერთ წლამდე დასჭირდეს, განსაკუთრებით თუ შენობა უნიკალურია.

გირჩევთ, ბინები ათენში შეიძინოთ — სადაც მეტრო, მაღაზიები და სკოლებია. მოგვიანებით გაყიდვაც უფრო ადვილი იქნება და ნაკლები უსიამოვნებაც იქნება.

ეს ყველაზე თვალსაჩინოა კურორტებზე (კრეტა, სანტორინი, მიკონოსი): სახლები მაისიდან ოქტომბრამდე ტურისტებით არის გადაჭედილი, მაგრამ ნოემბრიდან მარტამდე სიწყნარეა და იქ გაქირავება თითქმის შეუძლებელია.

მე ყოველთვის ვეუბნები ჩემს კლიენტებს: გამოთვალეთ თქვენი შემოსავალი მთელი წლისთვის და არა მხოლოდ ზაფხულისთვის. თუ რეგულარულად აქირავებთ თქვენს ქონებას (ან იყიდეთ ისეთ ქალაქში, როგორიცაა ათენი), თქვენი შემოსავალი გაქირავებიდან უფრო სტაბილურია და ზამთრის კლება არც ისე მნიშვნელოვანი.

საბერძნეთი ევროპის ყველაზე მზიანი ქვეყანაა, წელიწადში 300-მდე თბილი და ნათელი დღე ახასიათებს. ზღვა, სუფთა ჰაერი და რბილი ზამთარი მას იდეალურს ხდის მუდმივი გადაადგილებისთვის ან ზამთარში სიცივისგან თავის დასაღწევად.

მკურნალობა ხელმისაწვდომია როგორც სახელმწიფო საავადმყოფოებში, ასევე კერძო კლინიკებში. კერძო სექტორი გთავაზობთ მაღალ სტანდარტებს, გონივრულ ფასებს და ნამდვილად უფრო იაფია, ვიდრე ავსტრიაში.

ბავშვებისთვის არსებობს საერთაშორისო სკოლები. უნივერსიტეტები ინგლისურენოვან პროგრამებს სთავაზობენ. ბავშვის კერძო სკოლაში ჩარიცხვა ბიუჯეტის საკითხია და არა შესაძლებლობის.

რაც შეეხება უსაფრთხოებას, აქ ცხოვრება მშვიდია, განსაკუთრებით პატარა ქალაქებსა და კუნძულებზე. დანაშაული იშვიათია და ვიზიტორებს გულახდილად ექცევიან.

„ძვირია საბერძნეთში ცხოვრება?“ - ბევრი ადამიანი კითხულობს. ჩემი პასუხია: აქ ფასები უფრო დაბალია, ვიდრე ავსტრიაში, გერმანიაში ან საფრანგეთში. საკვები, მომსახურება და ქირა - ყველაფერი გონივრულ ფასად. ამავდროულად, ცხოვრება კომფორტულია, განსაკუთრებით დიდ ევროპულ ქალაქებთან შედარებით. ეს მთავარი უპირატესობაა ადგილმდებარეობისა და საცხოვრებლის ტიპის არჩევისას.

საბერძნეთის რომელიმე ქალაქის ხალხმრავალ უბანში კაფეში ან რესტორანში ვახშმობისას წყვილი დაახლოებით 25-30 ევროს გადახდას ვარაუდობს. ყოველთვიური საცხოვრებლის (კომუნალური გადასახადების) ხარჯები, როგორც წესი, 80-დან 120 ევრომდე მერყეობს. ათენში ტაქსით მოკლე მგზავრობა მინიმუმ 3.50 ევრო დაგიჯდებათ.

რაც შეეხება კომუნიკაციებს, ტრანსპორტირებას და საბანკო ინფრასტრუქტურას, დედაქალაქი, მსხვილი ქალაქები და ცნობილი კუნძულები კარგად არის აღჭურვილი - ყველაფერი, რაც გჭირდებათ, ადვილად ხელმისაწვდომია. თუმცა, თუ სოფლად მოგზაურობთ, მომსახურებაზე, მათ შორის ლოჯისტიკასა და ჯანდაცვაზე, წვდომა შეიძლება მნიშვნელოვნად შემცირდეს. ეს უაღრესად მნიშვნელოვანი ასპექტია, რომელიც გასათვალისწინებელია საბერძნეთის სოფლად სახლის შეძენამდე.

საბერძნეთში ქონების შეძენისა და „ოქროს ვიზის“ პროგრამის მეშვეობით ბინადრობის ნებართვის მიღების შემდეგ, თქვენ ფაქტობრივად იძენთ იგივე უფლებებს სახელმწიფო სერვისებზე, რასაც საბერძნეთის მოქალაქეები. ეს მოიცავს სკოლებით, ჯანდაცვის დაწესებულებებითა და სოციალური პროგრამებით სარგებლობას.

• ჯანდაცვა: EOPYY-ის ეროვნული ჯანდაცვის სისტემა უზრუნველყოფს საბაზისო სამედიცინო მომსახურებას. კერძო სექტორი გთავაზობთ მაღალი დონის მომსახურებას შედარებით ხელმისაწვდომ ფასებში - მაგალითად, ზოგადი პრაქტიკის ექიმთან ვიზიტი დაახლოებით 30 ევრო ღირს, ხოლო ულტრაბგერითი გამოკვლევა 40-50 ევრო. კერძო დაზღვევა ხელმისაწვდომია წელიწადში 500 ევროდან.
• განათლება: ათენში, გლიფადაში, სალონიკსა და კრეტაში სწავლობენ საერთაშორისო და ინგლისურენოვან სკოლებს, რომელთა წლიური სწავლის საფასური 5000 ევროდან 10000 ევრომდე მერყეობს. საჯარო სკოლები უფასოა, თუმცა სწავლება ბერძნულ ენაზე მიმდინარეობს.
• ლეგალიზაცია: ბინადრობის ნებართვა გაძლევთ უფლებას ოფიციალურად იცხოვროთ ქვეყანაში, გახსნათ საბანკო ანგარიშები, მიიღოთ კომუნალური მომსახურება და დადოთ გრძელვადიანი კონტრაქტები. ფორმალობების უმეტესობა შესაძლებელია დისტანციურად, მინდობილობის საფუძველზე.

ბევრი ინვესტორისთვის საბერძნეთში უძრავი ქონება არა მხოლოდ აქტივად, არამედ ზედმეტი ბიუროკრატიის გარეშე გადაადგილების ან აქ კომფორტულ პირობებში მნიშვნელოვანი დროის გატარების საშუალებად იქცევა.

როგორც აგენტი, მე ჩვეულებრივ ვამბობ, რომ ავსტრია წესრიგისა და მკაფიო წესების სიმბოლოა, საბერძნეთი კი - თავისუფლებისა და ცხოვრებისეული შესაძლებლობების.

ავსტრიაში ძალიან ორგანიზებულია: ყველაფერი ნათელია, წესებზე დაფუძნებული, მოსახერხებელი ქალაქებითა და კარგად დაპროექტებული ინფრასტრუქტურით. თუმცა, ამ წესრიგს თავისი ფასი აქვს: ქირა, კომუნალური გადასახადები, მომსახურება და გადასახადები ძვირია .

საბერძნეთში , როგორც წესი, თვეში 100-150 ევრო ღირს, პროდუქტები ახალი და ნაკლებად ძვირია, კლიმატი კი რბილია, განსაკუთრებით დიდი ქალაქებიდან მოშორებით. რა თქმა უნდა, დოკუმენტაცია შეიძლება რთული იყოს და მომსახურება ყოველთვის საიმედო არ არის, მაგრამ თბილი ამინდი, ზღვა და მეგობრული ადამიანები ყოველდღიურ ცხოვრებას შესამჩნევად უფრო კომფორტულს და მშვიდს ხდის.

რამდენიმე სიტყვა უსაფრთხოების შესახებ. ორგანიზებისა და სამედიცინო მომსახურების თვალსაზრისით, ავსტრია აშკარად აღემატება საბერძნეთს. თუმცა, ბერძნული პატარა ქალაქები და რეგიონები საკმაოდ უსაფრთხო და მოდუნებულ ატმოსფეროს გვთავაზობენ. მთავარი განსხვავება პრიორიტეტებშია: საბერძნეთის ვნება და ზღვის პეიზაჟები ავსტრიის წესრიგთან შედარებით.

სულ უფრო მეტად ვხედავ, რომ ადამიანებს არა მხოლოდ ინვესტიციებიდან მიღებული შემოსავალი, არამედ პირადი სივრცეც სჭირდებათ - მშვიდი და უსაფრთხო ადგილი საცხოვრებლად, სახლის არასტაბილურობისგან თავის დასაღწევად და ევროპაში მყარი დასაყრდენის მისაღებად. ამ თვალსაზრისით, საბერძნეთში ქონების ყიდვა ძალიან ლოგიკურ არჩევანად მეჩვენება.

საბერძნეთში 250,000 ევროს ან მეტი ღირებულების ქონების შეძენით, შეგიძლიათ მიიღოთ ბინადრობის ნებართვა. ეს კარგი ვარიანტია არასტაბილური ქვეყნებიდან ჩამოსული ადამიანებისთვის , რომელთაც სურთ ევროპაში ცხოვრება სხვა ქვეყნებთან დაკავშირებული ხანგრძლივი პროცედურებისა და უზარმაზარი ხარჯების გარეშე.

პენსიონერები ხშირად ყიდულობენ აქ საცხოვრებელს თბილი კლიმატის, მარტივი ცხოვრებისა და დაბალი ფასების გამო. საკვები, ექიმები, ელექტროენერგია და წყალი უფრო იაფია, ვიდრე, ვთქვათ, ავსტრიაში. ამავდროულად, აქ სიმშვიდეა და სიცოცხლისთვის აუცილებელი ყველაფერი ხელმისაწვდომია, ისევე როგორც ევროპაში.

ციფრული მომთაბარე ხართ , საბერძნეთი გთავაზობთ ყველაფერს, რაც გჭირდებათ: საიმედო ინტერნეტი, ხელმისაწვდომი ფასები გაქირავებისა და შეძენისთვის, უპრობლემო საბანკო მომსახურება და უნიკალური, დამამშვიდებელი ატმოსფერო. გარდა ამისა, შეგიძლიათ ისარგებლოთ სპეციალური ბინადრობის ვიზით.

ვენასთან შედარებისას, არჩევანი პირადი უპირატესობით განისაზღვრება: ავსტრიის დედაქალაქი სტრუქტურასა და საიმედოობას გვთავაზობს, ხოლო საბერძნეთი - თბილ კლიმატს, თავისუფლებას და უფრო მოდუნებულ ცხოვრების წესს. ავსტრიის პარალელურად განხილვისას კარგი იქნება, თუ ვენის რაიონებს - ისტორიული ცენტრიდან დაწყებული უფრო მშვიდი საცხოვრებელი უბნებით დამთავრებული - რათა შეგნებულად შეადარონ მდებარეობები და გაიგონ, რით განსხვავდება ვენის სტრუქტურა უფრო მოქნილი ბერძნული ბაზრისგან. ჩემი მიდგომა: ვენა რჩება ჩემი სამუშაო და ბაზრის ანალიზის საფუძვლად, მაგრამ საბერძნეთი სულ უფრო და უფრო ხდება ადგილი, სადაც ნამდვილად ვისვენებ, როგორც სხეულით, ასევე სულით.

საბერძნეთში უძრავი ქონების გაყიდვას შეიძლება რამდენიმე თვიდან ერთ წელზე მეტხანს დასჭირდეს, რაც დამოკიდებულია მდებარეობაზე, ქონების ტიპსა და არჩეული გაყიდვების სტრატეგიაზე. ისეთ დიდ ქალაქებში, როგორიცაა ათენი და სალონიკი, უძრავი ქონება უფრო სწრაფად იყიდება, განსაკუთრებით თუ ის გარემონტებულია და კარგ შემოსავალს გამოიმუშავებს. კუნძულებსა და პატარა ქალაქებში მყიდველის პოვნა უფრო რთულია, განსაკუთრებით ტურისტული სეზონის გარეთ ან თუ ფასი გაბერილია.

თუ საბერძნეთში ბინა „ოქროს ვიზის“ პროგრამის მეშვეობით შეიძინეთ, მნიშვნელოვანია, მისი გაყიდვისას გაითვალისწინოთ რეზიდენტობასთან დაკავშირებული ნიუანსები. იმისათვის, რომ ახალმა უცხოელმა მფლობელმაც მიიღოს ვიზა, მისი ტრანზაქცია უნდა აკმაყოფილებდეს მიმდინარე მინიმალურ საინვესტიციო ზღვარს - 250,000 ევროდან 800,000 ევრომდე, რეგიონის მიხედვით. თუ ქონებას ხუთი წლის გასვლამდე გაყიდით, თქვენი რეზიდენტობის ნებართვა ვადას გასცდება, თუ მის ნაცვლად სხვა შესაფერის ქონებას არ შეიძენთ.

ოჯახები ხშირად ბერძნულ უძრავ ქონებას ნათესავებს გადასცემენ — მაგალითად, ჩუქებით ან მცირე ფასად გაყიდვით. ეს ხელს უწყობს აქტივების კონტროლს და მემკვიდრეობის გამარტივებას.

გამოცდილებიდან გამომდინარე: ავსტრიაში (განსაკუთრებით ვენაში) ბინის გაყიდვა უფრო ადვილია. იქ ყველაფერი ნათელია: მოთხოვნა პროგნოზირებადია, ფასები სტაბილურია და ბაზარი ღიაა. საბერძნეთში კი ყველაფერი დამოკიდებულია ქონების მდებარეობასა და მდგომარეობაზე. თუმცა, თუ კარგად მოემზადებით, კარგად წარმოადგენთ მას და გაიგებთ ადგილობრივ ნიუანსებს, გაყიდვა მომგებიანი შედეგი იქნება თქვენი ინვესტიციისთვის.

ევროკავშირის მასშტაბით უძრავი ქონების ინვესტიციებთან მუშაობისას, მე ვმონაწილეობ ტრანზაქციებში როგორც სტაბილურ ქვეყნებში, როგორიცაა ავსტრია, ასევე უფრო დინამიურ და არასტაბილურ ბაზრებზე, როგორიცაა საბერძნეთი. თითოეული მათგანი განსხვავებულ მიდგომას მოითხოვს - როგორც ქონების სათანადო შემოწმების პროცესში, ასევე საინვესტიციო სტრატეგიის დაგეგმვისას.

საბერძნეთში ყოველთვის გირჩევთ, რომ ყველაფერი საფუძვლიანი იურიდიული შემოწმებით დაიწყოთ. ძველი შენობების დიდი რაოდენობის გამო, განსაკუთრებით ათენსა და კუნძულებზე, აუცილებელია მიწის რეესტრის, ნებართვების და ნებისმიერი სახის დაბრკოლების საფუძვლიანად გადახედვა. ადგილობრივი იურისტის და ინჟინრის მხარდაჭერის გარეშე, რისკები შეიძლება მნიშვნელოვნად გაიზარდოს. აქ სიტუაცია განსხვავდება ავსტრიისგან, სადაც ყველა დოკუმენტაცია ერთიანი და მკაფიო სტანდარტის შესაბამისად მზადდება.

ხშირად ვურჩევ კლიენტებს, რომ კაპიტალი ასე გაანაწილონ: დაახლოებით ორი მესამედი ისეთ მშვიდ და პროგნოზირებად ბაზრებზე, როგორიცაა ვენა, ხოლო დარჩენილი მესამედი უფრო დინამიურ მიმართულებებზე, როგორიცაა ათენი ან კრეტა. ამ გზით მათ შეუძლიათ შეინარჩუნონ ბალანსი შემოსავალსა და უსაფრთხოებას შორის. საბერძნეთში შემოსავლიანობამ შეიძლება წელიწადში 7-8%-ს მიაღწიოს, მაგრამ თქვენ უნდა იყოთ ჩართული. ავსტრიაში შემოსავლიანობა უფრო დაბალია, მაგრამ რისკები პრაქტიკულად არ არსებობს.

თუ თქვენთვის მნიშვნელოვანია ფულის დაზოგვა, სტაბილური შემოსავლის მიღება ან უპრობლემოდ ბინადრობის ნებართვის მიღება, აირჩიეთ ავსტრია. ეს უსაფრთხო თავშესაფარია: ყველაფერი რეგულირდება, ცხოვრება კომფორტულია და ფასები პროგნოზირებად მერყეობს.

თუ მზად ხართ ზრდისთვის რისკზე წახვიდეთ, ფასების სხვაობით ისარგებლოთ და ძალისხმევა ჩადოთ, საბერძნეთს გაცილებით უკეთესი შემოსავლის შეთავაზება შეუძლია. ეს განსაკუთრებით მაშინ ხდება, თუ ძველ სახლს სიცოცხლეს შთაბერავთ, ხანმოკლე ვადით გააქირავებთ ან მინი-სასტუმროს გახსნით.

საბერძნეთი გთავაზობთ აღფრთოვანებას, მოქნილობას და მაღალი შემოსავლის შანსს. ის გთავაზობთ უამრავ შესაძლებლობას, მაგრამ ასევე უამრავ გამოწვევას. ავსტრია გთავაზობთ საიმედოობას, მკაფიო პროცედურებს და ათწლეულების განმავლობაში შემუშავებულ სტრატეგიას. ორივე ქვეყანა კარგი არჩევანია, თუ გაქვთ თქვენი მიზნების მკაფიო ხედვა და მზად ხართ მათ მისაღწევად.

როდესაც საბერძნეთი საუკეთესო არჩევანია

საბერძნეთში უძრავი ქონება შესაფერისია მათთვის, ვინც აფასებს მაღალ შემოსავალს, ქონების დამოუკიდებლად მართვის შესაძლებლობას და სურს მეტი ინვესტირების თავისუფლება. ის განსაკუთრებით მიმზიდველია:

• ბინადრობის ნებართვის მიღება „ოქროს ვიზის“ პროგრამის მეშვეობით;
• ინვესტიციები ტურიზმის სექტორში - ვილებიდან და აპარტ-სასტუმროებიდან დაწყებული Airbnb-ს საცხოვრებლების გაქირავებით დამთავრებული;
• უძრავი ქონების შეძენა ღირებულების ზრდისა და შემდგომი გაყიდვის მოლოდინით;
• პენსიონერები და დისტანციურად მომუშავე სპეციალისტები, რომლებიც აფასებენ თბილ კლიმატს, კომფორტულ ცხოვრებას და ხელმისაწვდომ ფასებს.

როდესაც ავსტრია უკეთესია

ავსტრია იდეალურია მათთვის, ვინც პრიორიტეტს ანიჭებს აქტივების უსაფრთხო შენარჩუნებას, ღირებულების პროგნოზირებადობას და არ გეგმავს ქონების აქტიურად მართვას. ეს განსაკუთრებით კარგი არჩევანია:

• ოჯახები, რომლებსაც ჰყავთ შვილები და რომლებიც აფასებენ ცხოვრების მაღალ ხარისხს;
• ინვესტორები, რომლებიც უპირატესობას ანიჭებენ პასიურ შემოსავალს პირადი ჩართულობის გარეშე;
• მათთვის, ვისაც სურს იურიდიული რისკების მინიმიზაცია და წესების სტაბილურობაში დარწმუნებულები იყვნენ.

საინვესტიციო იურისტის ზოგადი რჩევები:

1. დოკუმენტები თქვენი ჯავშანია. საბერძნეთში ყველაფერი სამჯერ შეამოწმეთ: ძველი სახლები, არეული ნაკვეთები და დაუმთავრებელი ნებართვები - ეს ყველაფერი მომავალი პრობლემების წყაროა.
2. გაითვალისწინეთ არა მხოლოდ მოგება, არამედ ლიკვიდურობაც. ზღვისპირა ლამაზი ვილა ყოველთვის ლიკვიდური აქტივი არ არის.
3. გაამრავალფეროვნეთ თქვენი აქტივები: ერთ ქვეყანაში შეგიძლიათ გააერთიანოთ საცხოვრებელი, კომერციული და მიწის აქტივები.
4. დაგეგმეთ ფინანსური ბალიში გადასახადების, რემონტის და მოიჯარეების გარეშე პერიოდებისთვის - ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დღიური გაქირავების შემთხვევაში.
5. ჩართეთ ადგილობრივი ექსპერტები, ნაცვლად იმისა, რომ მხოლოდ დიდ საერთაშორისო სააგენტოებს დაეყრდნოთ — ისინი უკეთ ესმით ბაზრის სპეციფიკა და ნიუანსები.

ხედვა 2030:

• ევროკავშირის ქვეყნებში ბინადრობის ნებართვებზე მოთხოვნა გააგრძელებს ზრდას და საბერძნეთი ევროკავშირის ფარგლებს გარეთ მყოფ ინვესტორებს შორის ფავორიტად დარჩება.
• მოსალოდნელია უფრო მკაცრი რეგულაციები - უკვე შემოღებულია შეზღუდვები მოკლევადიანი გაქირავების საკითხებზე და იზრდება ოქროს ვიზებისთვის მინიმალური საინვესტიციო ზღვარი.
• ფასები გაიზრდება ძირითად ადგილებში, განსაკუთრებით ათენსა და პოპულარულ კუნძულებზე, ხოლო პროვინციებში ფასები საშუალო დონეზე დარჩება.
• ეკოლოგიურად სუფთა უძრავი ქონებისა და ESG პრინციპების გათვალისწინებით გათვალისწინებული პროექტების მიმართ ინტერესი იზრდება, ავსტრია კი უკვე ლიდერობს.

საბოლოო ჯამში , მათ, ვინც ცვლილებებისთვის მზადაა და ზრდისგან კაპიტალიზაციას ცდილობს, საბერძნეთი უნდა განიხილონ. მათთვის, ვინც საიმედო და გამჭვირვალე აქტივს ეძებს, ავსტრია უკეთესი არჩევანია. ოპტიმალური ვარიანტია ორივე მიდგომის გაერთიანება და თითოეული ქვეყნის სარგებლის მიღება.

1. მიზნების და ბიუჯეტის განსაზღვრა

• გაიგეთ, რატომ ყიდულობთ: პირადი მოხმარებისთვის, გასაქირავებლად, ოქროს ვიზის მისაღებად თუ ხელახლა გასაყიდად.
• გამოთვალეთ მისაღები ბიუჯეტი, გადასახადებისა და მასთან დაკავშირებული ხარჯების ჩათვლით.

2. აირჩიეთ ქონების ადგილმდებარეობა და ტიპი

• შეადარეთ სხვადასხვა რეგიონი: ათენი, თესალონიკი, კუნძულები ან მატერიკული ნაწილი.
• გადაწყვიტეთ ქონების ტიპი - საცხოვრებელი ფართი, ახალი შენობა, ვილა, აპარტ-სასტუმრო და ა.შ.

3. ბაზრისა და ქონების ანალიზის ჩატარება

• შეისწავლეთ ფასების ტენდენციები და შემოსავლიანობის დონეები თქვენთვის საინტერესო სფეროში
• გაეცანით ქონების შესახებ სრულ ინფორმაციას: ისტორია, მდგომარეობა, შესაძლო დაბრკოლებები.

4. სამართლებრივი სისუფთავის შემოწმება

• საგადასახადო საიდენტიფიკაციო ნომრის (AFM) მისაღებად განაცხადის შეტანა
• იურისტთან ერთად ჩაატარეთ ქონების სრული იურიდიული შეფასება
• დარწმუნდით, რომ საკადასტრო რეესტრში მონაცემები სწორია, საჭირო ნებართვები არსებობს და არ არსებობს ვალები ან შეზღუდვები.

5. დაფინანსების ორგანიზება

• აირჩიეთ გადახდის მეთოდი: საკუთარი სახსრები, იპოთეკური სესხი ან კომპანიის მეშვეობით შეძენა
• გამოთვალეთ თქვენი გადასახადები და გაარკვიეთ, რა საგადასახადო შეღავათებს უნდა ელოდოთ.

6. ხელშეკრულების დადება და წინასწარი გადახდა

• წინასწარი შეთანხმება მხოლოდ ადვოკატის დახმარებით შეადგინეთ.
• გადარიცხეთ შეთანხმებული დეპოზიტი - როგორც წესი, ქონების ფასის 10-30%.

7. გარიგების ნოტარიუსთან რეგისტრაცია

• დარწმუნდით, რომ საბოლოო კონტრაქტი გადახედეთ და ნოტარიულად დაამოწმეთ.
• საკუთრების გადაცემის პროცედურის განხორციელება
• შეიტანეთ ინფორმაცია ქონების შესახებ სახელმწიფო კადასტრში

8. ოპერაცია და მართვა

• ქირის დაგეგმვისას, წინასწარ შეარჩიეთ საიმედო მმართველი კომპანია ან სააგენტო.
• გამოყავით ბიუჯეტი რეგულარული ხარჯებისთვის, როგორიცაა გადასახადები, მოვლა-პატრონობა, რემონტი და კომუნალური მომსახურება.

9. ოქროს ვიზის მიღება (საჭიროების შემთხვევაში)

• შეაგროვეთ საჭირო დოკუმენტების სრული პაკეტი.
• დარწმუნდით, რომ ინვესტიციები შეესაბამება პროგრამის ოდენობას და ვადებს.

10. ინვესტიციებიდან გასვლის სტრატეგია

• წინასწარ დაფიქრდით, როგორ და როდის აპირებთ თქვენი ქონების გაყიდვას.
• ქონების მოწესრიგება: რემონტის ჩატარება, ყველა დოკუმენტაციის მომზადება
• ოჯახის წევრებისთვის ქონების გადაცემის ვარიანტების შესწავლა

1. ინვესტორი 250,000 ევროთი

• მიზნები: ოქროს ვიზის პროგრამით ბინადრობის ნებართვის მიღება, საბაზისო საინვესტიციო პაკეტის ფორმირება, საცხოვრებლის გაქირავებიდან რეგულარული შემოსავალი
• რა ვიყიდოთ: ბინა ათენში ან სალონიკში (50-70 მ²) ან კომპაქტური ვილა მატერიკზე
• მახასიათებლები: მაღალი ხარისხის რემონტით გადაყიდვადი საცხოვრებელი, სწრაფი მიწოდებისთვის მზად; ინვესტიციის მრავალფეროვნებისთვის აირჩიეთ სტუდიოს ტიპის საცხოვრებელი ან აპარტ-სასტუმრო.
• მომგებიანობა: პროგნოზირებული წლიური მოგება – 5-7%
• რისკები: მოთხოვნის სეზონური რყევები, რთული ადმინისტრაციული პროცედურები, შესაძლო შეფერხებები სათანადო შემოწმების ეტაპზე

250,000 ევროს ბიუჯეტის მქონე კლიენტმა ჩვენი მეშვეობით შეიძინა 65 მ² ფართობის ქონება ხელახალი გაყიდვის ბაზარზე. საჭირო იყო მხოლოდ კოსმეტიკური რემონტი, რამაც გამოიწვია შესყიდვის ფასის ფასდაკლება და მოკლევადიანი ტურისტებისგან გაქირავებიდან შემოსავლის ზრდა. ჩვენი სტრატეგიის არსი: პოტენციალის მქონე ქონების პოვნა და მისი რეალიზება.

2. პენსიონერი 500,000 ევროთი

• მიზნები: კომფორტულად ცხოვრება კარგ საცხოვრებელში მრავალი წლის განმავლობაში და ასევე სტაბილური შემოსავლის მიღება ფართის ნაწილის გაქირავებით.
• რა ვიყიდოთ: დიდი სახლი/ვილა პოპულარულ კუნძულებზე (კრეტა, როდოსი) ან ფუფუნების ბინა ათენში (გლიფადა, პალეო ფალიო)
• მახასიათებლები: მთავარია მშენებლობის ხარისხი, განვითარებული ინფრასტრუქტურა (სკოლები, მაღაზიები, ტრანსპორტი), საავადმყოფოებთან და სერვისებთან სიახლოვე.
• მომგებიანობა: 4-6% წელიწადში. სანდოობა და სიმშვიდე უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე მაქსიმალური შემოსავალი.
• რისკები: მნიშვნელოვანი ტექნიკური მომსახურებისა და გადასახადების ხარჯები და გაქირავების მოთხოვნის სეზონური ვარდნა (განსაკუთრებით ზამთარში)

500,000 ევროს ბიუჯეტის მქონე პენსიონერისთვის, კრეტაზე ვიპოვეთ მყუდრო 110 მ² სახლი, რომელიც სამედიცინო დაწესებულებებისა და აუცილებელი ინფრასტრუქტურის მახლობლად მდებარეობს. ქონება სრულად საცხოვრებლად ვარგისია და წელიწადში დაახლოებით 4.5%-იან შემოსავლიანობას იძლევა გრძელვადიანი გაქირავებიდან. ეს კომფორტული საცხოვრებელი პირობებისა და საიმედო საინვესტიციო შემოსავლის იდეალური კომბინაციაა.

3. ოჯახი შვილებთან ერთად

• მიზნები: მუდმივი გადაადგილება, ბავშვებისთვის ძლიერი სკოლები, უსაფრთხო გარემო, მომავალში ინვესტიცია.
• რა ვიყიდოთ: ბინა ან სახლი ათენის (კიფისია, მარუსი) ან სალონიკის მახლობლად მდებარე წყნარ რაიონებში - აუცილებლად სკოლებთან და პარკებთან ახლოს.
• მახასიათებლები: სკოლები ფეხით სავალ მანძილზე, მოსახერხებელი ტრანსპორტი, პარკები/სკვერები ახლოს, ბინადრობის ნებართვის მიღების შესაძლებლობა
• მომგებიანობა: მეორეხარისხოვანი; სწრაფი გაყიდვის უნარი და ყოველდღიური ცხოვრების კომფორტი პრიორიტეტულია.
• რისკები: ბევრ ადამიანს სურს საუკეთესო უძრავი ქონება, კანონმდებლობის ცვლილებები (გადასახადები, ბინადრობის ნებართვები)

ათენის პრესტიჟულ გარეუბან კიფისიაში მდებარე თანამედროვე, 90 კვ.მ. ფართობის ბინა შევთავაზეთ ბავშვიან ოჯახს, რომლის ბიუჯეტიც 500,000 ევროს აჭარბებს. ბინა მდებარეობს ახალ შენობაში, მოსახერხებელი კეთილმოწყობით, სკოლებთან და პარკებთან ახლოს, რაც ქმნის კომფორტულ და უსაფრთხო საცხოვრებელ გარემოს. გარდა ამისა, ქონება მაღალი ლიკვიდურობით გამოირჩევა და მომავალში მომგებიანი გადაყიდვისთვისაა შესაფერისი.