როგორ და რატომ უნდა შეიძინოთ უძრავი ქონება დუბაიში

დუბაის უძრავი ქონების ბაზარი ამჟამად უზარმაზარ ბუმს განიცდის. Knight Frank-ისა და Financial Times-ის მონაცემებით, ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში სახლების ფასები 75%-ით გაიზარდა. მხოლოდ 2025 წლის პირველ ნახევარში რეკორდული 117 მილიარდი დოლარის ღირებულების უძრავი ქონება გაიყიდა. ეს ადასტურებს, რომ დუბაი არა მხოლოდ მზარდი ბაზარია, არამედ მსოფლიოში ერთ-ერთი ყველაზე მიმზიდველი და აქტიური საინვესტიციო მიმართულებაა.

ამ სტატიაში დეტალურად განვიხილავთ, თუ რატომ არის ახლა დუბაიში ქონების შესაძენად საუკეთესო დრო. გსურთ თუ არა იქ გადასვლა და ცხოვრება, იქირავოთ შემოსავლის გენერირებისთვის, ან ინვესტირებისა და ფულის დაზოგვის საიმედო გზად გამოიყენოთ.

Statista-ს მონაცემებით , დუბაის უძრავი ქონების ბაზარი გააგრძელებს ზრდას, 2025 წლიდან 2029 წლამდე წლიური CAGR დაახლოებით 2.28%-ით გაიზრდება.

როგორც იურისტი, ვეხმარები ადამიანებს სხვა ქვეყნებში უძრავი ქონების შეძენაში. ჩემი მიზანია, რომ შენაძენი იყოს არა მხოლოდ მომგებიანი ინვესტიცია, არამედ უსაფრთხოც და აკმაყოფილებდეს თქვენს პირად მიზნებს (მაგალითად, ცხოვრების ან ბინადრობის ნებართვის მიღების თვალსაზრისით). მაქვს დუბაის, ავსტრიის და სხვა ქვეყნების ბაზრებთან მუშაობის დიდი გამოცდილება.

ამ სტატიაში ჩვენ განვიხილავთ:

• რა ხდის დუბაის ბაზარს ასეთ საინტერესოს? რა არის მისი მახასიათებლები და შესანიშნავი შესაძლებლობები?
• რატომ არის ის მომგებიანი? რა გადასახადები და კანონები ეხმარება ინვესტორებს აქ.
• როგორ ავირჩიოთ მზარდი ღირებულების მქონე უძრავი ქონება და შესყიდვა სწორად და უსაფრთხოდ დავასრულოთ.
• რომელ სფეროებშია საუკეთესო ინვესტიცია მაქსიმალური შემოსავლისა და საუკეთესო პირობების მისაღებად?

ავსტრია სტაბილურობასა და თანდათანობით ზრდას გვთავაზობს, თუმცა მისი ბაზარი ისედაც კარგად არის განვითარებული. დუბაი დინამიზმს, სწრაფ ზრდას და ამბიციურ პროექტებს გვთავაზობს. მე დაგეხმარებით გაარკვიოთ, ამ სტრატეგიებიდან რომელი (სანდო თუ უფრო სარისკო, მაგრამ მაღალი პოტენციალის მქონე) არის თქვენთვის შესაფერისი და რატომ.

ავსტრია არის ქვეყანა, სადაც უძრავი ქონების ფასები სტაბილურად იზრდება და ინვესტიციები სრულიად უსაფრთხოა. აქ ყველაფერი სამართლიანი და გამჭვირვალეა: კანონები ნათელია და სასამართლოები საიმედოდ იცავენ უფლებებს. ფასები ნელა, მაგრამ სტაბილურად და პროგნოზირებადად იზრდება. უძრავი ქონების შეძენის გზით ბინადრობის ნებართვის მიღება უფრო დიდ ინვესტიციას მოითხოვს, ვიდრე ზოგიერთ სხვა ქვეყანაში. სამაგიეროდ, თქვენ გარანტირებულ სტაბილურობას და მომავლის ნდობას იღებთ.

აი, რას გვთავაზობს დუბაი:

• შეგიძლიათ ინვესტირება დაიწყოთ დიდი თანხის დახარჯვის გარეშე - დუბაიში სახლები ხელმისაწვდომია სხვადასხვა ბიუჯეტისთვის;
• საგადასახადო სისტემა მაქსიმალურად ხელსაყრელია - არ არსებობს გადასახადი ქირის ან გადაყიდვისას;
• პოპულარულ რაიონებში შეგიძლიათ მიიღოთ მაღალი შემოსავალი გაქირავებიდან;
• უძრავი ქონების ფასები იზრდება ახალი მაცხოვრებლების შემოდინებისა და ქალაქის განვითარების გამო.

ეს შეიძლება იყოს ფულის შოვნის შესანიშნავი გზა. ქონების გაქირავება პრემიუმ, ტურისტებისთვის ხელსაყრელ ადგილებში განსაკუთრებით მაღალ მოგებას მოგიტანთ.

უძრავი ქონების ფასები კვლავ იზრდება, რადგან დუბაი აგრძელებს ახალი მაცხოვრებლების მოზიდვას და მასშტაბური პროექტების დაწყებას, როგორიცაა კუნძულებისა და ახალი რაიონების მშენებლობა.

თუმცა, მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს: დუბაის ბაზარი უფრო სარისკო და არაპროგნოზირებადია. ფასები შეიძლება სწრაფად შეიცვალოს, ამიტომ აუცილებელია ფრთხილად დაგეგმვა და დროებითი ფასების ვარდნისთვის მომზადება. ამიტომ, თუ არჩევანს საიმედოობაზე დაყრდნობით აკეთებთ, ავსტრია აშკარა გამარჯვებულია. ეს გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის ყველაზე სტაბილური და უსაფრთხო ვარიანტია.

ჩემი გამოცდილებით, დუბაი ამჟამად ერთ-ერთი ყველაზე აქტიური ბაზარია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში ბინის, ვილის ან ტაუნჰაუსის შეძენას ცდილობენ. ბოლო ოთხი წლის განმავლობაში, საცხოვრებლის ფასები დაახლოებით 70%-ით გაიზარდა, განსაკუთრებით ვილებისა და აპარტამენტების. ეს იმაზე მეტყველებს, რომ მოთხოვნა მაღალია და უცხოელი მყიდველების ინტერესი იზრდება.

ჩემი გამოცდილებით, ბევრი კლიენტი საბოლოოდ დუბაის ირჩევს სხვა ბაზრების შესწავლის შემდეგ, მისი მაღალი შემოსავლის, ტრანზაქციების გამჭვირვალობის, ხელმისაწვდომი ფასების, ბინადრობის ნებართვის მიღების შესაძლებლობისა და უძრავი ქონების ღირებულების სწრაფი ზრდის გამო.

ჩემი კლიენტების ისტორიები:

• ევროპელმა კლიენტმა დუბაიში (დუბაის მარინა) ბინა 2024 წლის დასაწყისში შეიძინა. რვათვიანი გაქირავების შემდეგ, წლიურმა საპროცენტო განაკვეთმა 6.5% შეადგინა, ხოლო ქონება პირველ წელს 12%-ით გაიზარდა. საუკეთესო მდებარეობამ და კარგად განვითარებულმა ინფრასტრუქტურამ უზრუნველყო გაქირავებაზე მოთხოვნის შენარჩუნება.
• რუსულმა ოჯახმა ჯუმეირას რაიონში მდებარე ვილა აირჩია საცხოვრებლად და Airbnb-ის მეშვეობით გასაქირავებლად. მე ქონება მათ საჭიროებებზე მოვარგე და სკოლებთან და სავაჭრო ცენტრებთან ახლოს მდებარეობა შევთავაზე. გაქირავების შემოსავალმა მოლოდინს გადააჭარბა და ინვესტიციამ ოჯახს არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში რეზიდენტობის ნებართვის მიღების საშუალებაც მისცა.
• ახალგაზრდა ინვესტორმა თავისი პირველი გასაქირავებელი ქონება - ტაუნჰაუსი დუბაი ჰილსის რაიონში შეიძინა. ჩემი რეკომენდაციით, მან ისეთი ადგილი აირჩია, სადაც პერსპექტიული ინფრასტრუქტურა იყო (სკოლები, პარკები და მშენებარე ტრანსპორტი). შედეგად, ქონება სწრაფად გაიყიდა და მისი ღირებულება პირველივე წელს 10%-ით გაიზარდა.

ინვესტორები დუბაის ირჩევენ შემდეგი მიზეზების გამო:

• დაბალი შესვლის ზღვარი - ბინები 400,000 AED-დან (109,000 აშშ დოლარი), ვილები 1,500,000 AED-დან (410,000 აშშ დოლარი).
• მაღალი შემოსავალი - განსაკუთრებით იმ ადგილებში, სადაც სტაბილური მოთხოვნაა გაქირავებაზე.
• გამჭვირვალობა და სანდოობა — ყველა ტრანზაქცია რეგისტრირებულია სახელმწიფოს მიერ და კანონები ნათლად იცავს ინვესტორების უფლებებს.
• ბინადრობის ნებართვა - უძრავი ქონების შეძენა იძლევა ბინადრობის ვიზის მიღების უფლებას.
• ფასების ზრდა განსაკუთრებით შესამჩნევია ვილებისა და ტაუნჰაუსების სეგმენტებში.

უძრავი ქონების წარმატებული ინვესტიციების გასაღები არა მხოლოდ მაღალი საიჯარო შემოსავალია „აქ და ახლა“, არამედ ტერიტორიისა და ქონების ტიპის შერჩევა მომავალი პოტენციალის გათვალისწინებით. მაგალითად, იმ ადგილებში, სადაც ინფრასტრუქტურა მშენებარეა (მეტრო, სკოლები, ბიზნეს ცენტრები), ხშირად გრძელვადიანი ღირებულების ზრდა შეინიშნება.

როდესაც მეკითხებიან, ღირს თუ არა დუბაიში ან არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში უძრავი ქონების ყიდვა, მე ყოველთვის ვპასუხობ: იმის გასაგებად, თუ როგორი იქნება ბაზარი ხვალ, უნდა იცოდე, როგორი იყო გუშინ. ამის გარეშე რისკებისა და შესაძლებლობების შეფასება რთულია.

დუბაის უძრავი ქონების ბაზარმა 2000-იან წლებში სწრაფი ზრდა და 2008 წელს მწვავე კრიზისი განიცადა, თუმცა სწრაფად აღდგა. დღეს ეს მსოფლიოში ერთ-ერთი ყველაზე გამჭვირვალე და სწრაფად მზარდი ბაზარია. ჩემი კლიენტები რეგულარულად იღებენ სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს და ხედავენ, როგორ იზრდება მათი აქტივების ღირებულება.

2000-იანი წლები: დუბაი სწრაფად იზრდებოდა და ბევრი უძრავ ქონებაში ინვესტირებას ახდენდა. თუმცა, მათ, ვინც პიკში იყიდა, მწარე გამოცდილებით ისწავლეს: მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ უძრავი ქონების, არამედ საერთო ეკონომიკური მდგომარეობის გათვალისწინებაც.

2008 წლის კრიზისი: ფასები დაეცა და მშენებლობა შენელდა. მე ვურჩიე კლიენტებს, რომ არ იჩქარონ და გრძელვადიანი პოტენციალის მქონე უძრავ ქონებაში ჩადონ ინვესტიცია. ეს მიდგომა სრულიად წარმატებული აღმოჩნდა.

აღდგენა (2012–2019): დუბაის ახალმა უბნებმა ინვესტორები მიიზიდა და მათ, ვინც იქ უძრავი ქონება შეიძინა, რამდენიმე წელიწადში იჯარით შემოსავლის მიღება დაიწყეს და მისი უფრო მაღალ ფასად გაყიდვა შეძლეს.

ბუმი (2020–2025): დუბაიში უძრავი ქონების ფასები იზრდება, განსაკუთრებით ვილებისა და ტაუნჰაუსების. მათ, ვინც ბინები ხელმისაწვდომ ფასად შეიძინა, ერთი წლის განმავლობაში მათი ღირებულება 15%-ით გაიზარდა, სტაბილურ საიჯარო შემოსავალთან ერთად.

დუბაის გამოცდილება ადასტურებს, რომ წარმატებული ინვესტიციები მოითხოვს არა მხოლოდ კარგი ქონების შერჩევას, არამედ ბაზრის ციკლების გააზრებასაც. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ ხელმისაწვდომი ბინების, ტაუნჰაუსების და ვილების ჭკვიანურად შერწყმით, შეგიძლიათ შექმნათ პორტფელი, რომელიც ერთდროულად იზრდება ღირებულებით და გენერირებას უკეთებს საიჯარო შემოსავალს.

2020 წლიდან დუბაის უძრავი ქონების ბაზარი სტაბილურად იზრდება: ბინების ფასი წლიურად დაახლოებით 15-20%-ით გაიზარდა, ხოლო ვილებისა და ტაუნჰაუსების ფასი წელიწადში 10-15%-ით, რაც განსაკუთრებით შესამჩნევია ისეთ ცნობილ ადგილებში, როგორიცაა დუბაის მარინა, დუბაის ცენტრი, პალმ ჯუმეირა და ბიზნეს ბეი.

ჩემი გამოცდილებით, კლიენტებმა, რომლებმაც 2021-2022 წლებში DAMAC Hills-ში ვილებში ან JVC-ში ბინებში ინვესტიცია ჩადეს, შეძლეს არა მხოლოდ 2-3 წლის განმავლობაში თავიანთი აქტივების ღირებულების 12-18%-ით გაზრდა, არამედ სტაბილური შემოსავლის მიღებაც კი.

Statista-ს პროგნოზებით, დუბაის უძრავი ქონების ბაზარი 2025 წლიდან 2029 წლამდე წელიწადში საშუალოდ 2.28%-ით გაიზრდება. პრაქტიკაში, მე ვაკვირდები, რომ ფასების ყველაზე მნიშვნელოვანი ზრდა მოსალოდნელია ახალი ინფრასტრუქტურის მქონე ადგილებში და ხელოვნურ კუნძულებზე, როგორიცაა პალმ ჯუმეირა და დუბაის ჰარბორი. სწორედ აქ რჩება ვილებსა და ბინებზე მოთხოვნა მუდმივად მაღალი.

დუბაიში სხვადასხვა ტერიტორია სხვადასხვა დანიშნულებისთვისაა შესაფერისი: ზოგი იდეალურია გასაქირავებლად, ზოგი საცხოვრებლად, ზოგი კი ფუფუნების ვილების შესაძენად. საუკეთესო უძრავი ქონების ასარჩევად მნიშვნელოვანია იმის გაგება, თუ სად არის მოთხოვნა კონცენტრირებული.

დუბაის ცენტრი გთავაზობთ მთელი წლის განმავლობაში ბიზნეს და გაქირავების აქტივობას

განსაკუთრებით მარტივია დუბაიში ბინის შეძენა, რაც მოგებას უმოკლეს დროში მოგიტანთ:

• 1-2 საძინებლიანი ბინები 60–90 მ² — 1.5–2.2 მილიონი დირჰამის ადირამი;
• ძვირადღირებული აპარტამენტები და პენტჰაუსები - 3 მილიონი დირჰამიდან;
• ვილები/ტაუნჰაუსები - 4-6.5 მილიონი დირჰამის შტატი

დუბაის მარინა: სანაპირო ცხოვრება და ტურიზმის მოთხოვნა

დუბაის მარინაზე ტურისტებისა და ემიგრანტების დიდი მოთხოვნაა, რაც გაქირავებიდან შემოსავალს მაღალს ხდის. ტერიტორია შესაფერისია ყველა ტიპის გასაქირავებელი ქონებისთვის.

• 1-2 საძინებლიანი ბინები 50-80 მ² — 1.3-2 მილიონი დირჰამის ადირამი;
• ტაუნჰაუსები - 3.5-5 მილიონი დირჰამის შტატი.

პალმ ჯუმეირა - პრესტიჟული და პრემიუმ სეგმენტი

დუბაის მარინაზე ტურისტებისა და ემიგრანტების დიდი მოთხოვნაა, რაც გაქირავებიდან შემოსავალს მაღალს ხდის. ტერიტორია შესაფერისია ყველა ტიპის გასაქირავებელი ქონებისთვის.

• ბინები - 2.5-3.5 მილიონი დირჰამის ოდენობის;
• ვილები – 6–10 მილიონი დირჰამის დოლარი

ბიზნეს ბეი დუბაის ბიზნეს უბანია, სადაც საოფისე შენობები და თანამედროვე საცხოვრებელი კომპლექსებია განთავსებული. ის იდეალურია გრძელვადიანი გაქირავებისა და უძრავი ქონების ინვესტიციებისთვის მუშებისა და ემიგრანტებისთვის. აქ ხშირად ყიდულობენ ბინებს უცხოელი პროფესიონალებისთვის გასაქირავებლად.

• 1-2 საძინებლიანი ბინები 60-90 მ² — 1.4-2.1 მილიონი დირჰამის ადირამი;
• ტაუნჰაუსები - 3.8–5.5 მილიონი დირჰამის ადირამი.

დუბაი ჰილსის სამკვიდრო პრემიუმ კლასის საცხოვრებელი ზონაა მწვანე სივრცეებით.
დუბაი ჰილსის სამკვიდრო, რომელიც შესაფერისია ოჯახებისა და დიდი ხნის განმავლობაში მცხოვრები ადამიანებისთვის, ვილებსა და ტაუნჰაუსებზე დიდი მოთხოვნით სარგებლობს და კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურით გამოირჩევა.

იდეალურია ოჯახური ცხოვრებისა და გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის. ვილები და ტაუნჰაუსები აქ განსაკუთრებით დიდი მოთხოვნაა და ინფრასტრუქტურა მოიცავს ყველაფერს, რაც გჭირდებათ.

• ბინები - 1.8-2.5 მილიონი დირჰამის ოდენობის;
• ვილები/ტაუნჰაუსები - 4.5-7.5 მილიონი დირჰამის შტატი

Jumeirah Village Circle (JVC) და DAMAC Hills ხელმისაწვდომი ტერიტორიებია, რომელთა პროგნოზირებადი ზრდაა.

ეს ადგილები მოთხოვნადია ახალგაზრდა ინვესტორებსა და ოჯახებს შორის, რომლებიც ეძებენ უფრო ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს ღირებულების გაზრდის პოტენციალით.

• ბინები — 0.9-1.4 მილიონი დირჰამის ადირამი;
• ტაუნჰაუსები - 2.5-3.5 მილიონი დირჰამი.

უბნის არჩევისას ყოველთვის ვითვალისწინებ, შესაძლებელია თუ არა მისი ფასის მატება, რამდენად დიდია მოთხოვნა გაქირავებაზე, კვადრატული მეტრის ფასს და ახლომახლო დაგეგმილ მშენებლობას. ამ გზით, კლიენტი არა მხოლოდ მიმზიდველ უძრავ ქონებას, არამედ შემოსავალს გამოიმუშავებს.

დუბაიში გასაყიდად და შესაძენად ყველაზე გავრცელებული უძრავი ქონების ტიპებია გასაქირავებლად მზა ბინები, ტაუნჰაუსები და ვილები თანამედროვე რემონტით და სუფთა იურიდიული ისტორიით. ამ უძრავი ქონების სწრაფად გაქირავება ან დაუყოვნებლივ დასახლება შესაძლებელია. ყველაზე მოთხოვნადი ადგილებია დუბაის მარინა, ჯუმეირა ლეიკ თაუერსი და დუბაის ცენტრი.

ახალი განაშენიანებები . ბინები და ბინები დუბაიში სრული სპექტრით: პარკინგი, ლიფტები, ფიტნეს ცენტრები და დასასვენებელი ადგილები. პოპულარულ რაიონებში შედის ბიზნეს ბეი, დუბაი ჰილსი და პალმ ჯუმეირა. ეს უძრავი ქონება გთავაზობთ კომფორტს, მზადაა დასასახლებლად და შესაფერისია გრძელვადიანი ინვესტიციისთვის.

ძვირადღირებული ვილები და ტაუნჰაუსები . ძვირადღირებული სანაპირო ზოლის ადგილები: კერძო, კომფორტული და შესაფერისი საცხოვრებლად ან გასაქირავებლად. მაგალითები: ემირატს ჰილსი, ჯუმეირა, ალ ბარარი, პალმ ჯუმეირა.

პანორამული ხედებითა და პენტჰაუსებით აღჭურვილი ბინები . პრესტიჟული სანაპირო ზოლი გთავაზობთ კონფიდენციალურობას და მაღალი დონის კომფორტს. ემირატს ჰილსი, ჯუმეირა, ალ ბარარი და პალმ ჯუმეირა იდეალურია როგორც საცხოვრებელი ფართისთვის, ასევე გასაქირავებელი ინვესტიციებისთვის.

კომერციული უძრავი ქონება და აპარტ-სასტუმროები . ეს ტერიტორიები იდეალურია დღიური გაქირავების ან პროფესიონალური მენეჯმენტისთვის. Jumeirah Lake Towers, Downtown Dubai და DIFC ინვესტიციებზე სტაბილურად მზარდ შემოსავალს გვთავაზობენ, რომელიც 500,000 აშშ დოლარიდან იწყება.

საინტერესოა! 2025 წლის დასაწყისში დუბაიში 10 მილიონ დოლარზე მეტი ღირებულების 111 ფუფუნების ობიექტი გაიყიდა - 5.7%-ით მეტი, ვიდრე 2024 წლის ანალოგიურ პერიოდში. მიუხედავად იმისა, რომ ეს მაჩვენებელი ოდნავ დაბალია 2024 წლის ბოლოს დაფიქსირებულ 153 ტრანზაქციაზე, ეს მაჩვენებელი პირველი კვარტლის ისტორიაში ყველაზე მაღალი იყო.

დუბაიში უძრავი ქონების შეძენისას უფრო მომგებიანია დასრულებული ან თითქმის დასრულებული უძრავი ქონების არჩევა. ეს აჩქარებს გაქირავების დაწყებას, ამცირებს რისკებს და უფრო სწრაფად გენერირებას უკეთებს შემოსავალს. რემონტში ან ავეჯში მცირე ინვესტიციებსაც კი შეუძლია მნიშვნელოვნად გაზარდოს ქონების ღირებულება.

ბოლო 10 წლის განმავლობაში ინვესტორთა სტრუქტურა მნიშვნელოვნად შეიცვალა. ამჟამად, ბაზარზე დომინირებს:

• დიდი ბრიტანეთი - ინვესტორებს იზიდავს სტაბილურობა და პოტენციური მოგება; პოპულარულ რაიონებს შორისაა Jumeirah Golf Estates, Arabian Ranches, Dubai Marina, JVC, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate და DAMAC Hills.
• ინდოეთი – საინტერესოა შეღავათიანი რეჟიმი საშემოსავლო და ქონების გადასახადების გარეშე; ტერიტორიები: JVC, Business Bay, Dubai Hills Estate.
• ჩინეთი - სამხრეთ დუბაიში, მეიდანსა და დუბაის ცენტრში ყველაზე მეტი აქტივობა შეინიშნება, რაც განპირობებულია ახალი ფინანსური მიდგომებით და მსხვილი გლობალური ინფრასტრუქტურული პროექტებით.
• რუსეთი - ეძებს დაცვას საგადასახადო ტვირთისა და არასტაბილურობის რისკებისგან; პოპულარული ადგილები: პალმ ჯუმეირა, ჯუმეირა ბეი აილენდი, ემირატს ჰილსი.
• პაკისტანი – მაღალი შეფასებით სარგებლობს მომგებიანობისა და ვალუტის რყევებისგან კაპიტალის შენარჩუნების თვალსაზრისით; არეალებში შედის International City, Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis, Downtown Dubai და Dubai Marina.
• საუდის არაბეთი - სპარსეთის ყურის თანამშრომლობის საბჭოს ინვესტორები უპირატესობას ანიჭებენ უფრო ხელსაყრელ პირობებს, ვიდრე მათ მშობლიურ ქვეყნებში: არაბული რანჩოები, ემირატ ჰილსი, პალმ ჯუმეირა.

დუბაის უძრავი ქონების ბაზარი კვლავაც ძალიან მიმზიდველია უცხოელი ინვესტორებისთვის. ახალ კომპლექსებში ძვირადღირებული სახლებისა და ბინების მოთხოვნა წლიდან წლამდე იზრდება. ინვესტორები აფასებენ არა მხოლოდ მომგებიანობას, არამედ კომფორტს, პრესტიჟსა და ინვესტიციების უსაფრთხოებასაც.

არაბთა გაერთიანებული საემიროების მოქალაქეები უძრავ ქონებას უცხოელებთან შედარებით ნაკლებად ხშირად ყიდულობენ, თუმცა მათი საქმიანობა ფუფუნების სეგმენტში ბაზრის სტაბილიზაციას უწყობს ხელს. ისინი, როგორც წესი, ვილებსა და ტაუნჰაუსებს ირჩევენ კერძო ბაღებითა და საცურაო აუზებით. პრაქტიკაში, მათი ტრანზაქციები სწრაფად სრულდება გამჭვირვალე სათანადო შემოწმების, იპოთეკური სესხების გარეშე გადახდებისა და მინიმალური რისკის წყალობით.

არაბთა გაერთიანებული საემიროებიდან ოჯახები და ინვესტორები უძრავ ქონებას ორი მიზნით ყიდულობენ: პირადი საცხოვრებელი ან გრძელვადიანი გაქირავება. ადგილობრივი კომპანიები ასევე ხშირად ინვესტირებას ახორციელებენ უძრავ ქონებაში კორპორატიული მიზნებისთვის, როგორიცაა თანამშრომლებისთვის საცხოვრებლის ან შემდგომი გაქირავებისთვის.

დუბაის უძრავი ქონების ბაზარი დიდად არის დამოკიდებული ემიგრანტებზე, რომლებიც მოსახლეობის დიდ უმრავლესობას (87%) შეადგენენ. ისინი არა მხოლოდ ქირაობენ, არამედ ხშირად ინვესტორებად ხდებიან და ქონებას ყიდულობენ გასაქირავებლად ან პირადი მოხმარებისთვის.

• ევროპელები და რუსულენოვანი კლიენტები უფრო მეტად ყიდულობენ ბინებს გასაქირავებლად, როგორც მოკლევადიანი, ასევე გრძელვადიანი ვადით.
• ინდოეთიდან და აზიიდან ჩამოსული ოჯახები, როგორც წესი, საცხოვრებლად ვილებს ან ტაუნჰაუსებს ირჩევენ.
• არაბი ინვესტორები პრემიუმ კლასის უძრავ ქონებაში ინვესტირებას ახორციელებენ, როგორც პირადი სიამოვნებისთვის, ასევე ფულის შოვნის მიზნით.

პრაქტიკაში, ჩემი კლიენტების უმეტესობა დუბაიში ბინებს სპეციალურად ემიგრანტებისთვის გასაქირავებლად ყიდულობს. ეს მათ წელიწადში 6-8%-იან სტაბილურ შემოსავალს უზრუნველყოფს და გამჭვირვალე იურიდიული ისტორიის წყალობით, საჭიროების შემთხვევაში, ქონების ხელახლა გაყიდვა მარტივია.

დუბაიში უძრავი ქონების შეძენისას - იქნება ეს ბინა, სახლი თუ ვილა - მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ არა მხოლოდ ქონების ადგილმდებარეობა და ტიპი, არამედ საკუთრების სტრუქტურა და საინვესტიციო სტრატეგიები. ქონების რეგისტრაციის სწორი მიდგომა ხელს უწყობს რისკების შემცირებას, გადასახადების დაზოგვას და შემოსავლის უფრო სწრაფად გენერირებას.

უცხოელებს შეუძლიათ სრულად ფლობდნენ უძრავ ქონებას დუბაის თავისუფალი საკუთრების გამოყოფილ ტერიტორიებზე. ეს მათ საშუალებას აძლევს თავისუფლად გააქირავონ, გაყიდონ ან მემკვიდრეებს ანდერძით გადასცენ ის. მაგალითად, ევროპელმა კლიენტმა იყიდა ბინა დუბაის მარინაში, ერთი თვის შემდეგ გააქირავა ემიგრანტებზე და ახლა წლიური შემოსავლის დაახლოებით 6%-ს იღებს.

კომპანიის დაარსება ამარტივებს მრავალი ქონების მართვას, გადასახადების ოპტიმიზაციას და აქტივების კონტროლს. მაგალითად, კლიენტმა დაარეგისტრირა კომპანია დუბაის თავისუფალ ზონაში და მმართველი კომპანიის მეშვეობით შეიძინა ორი ბინა დუბაის ცენტრში გასაქირავებლად.

იდეალურია პასიური შემოსავლისა და ინვესტიციების მრავალფეროვნებისთვის (ბინები, ვილები, კომერციული უძრავი ქონება). მაგალითად, კლიენტები ფლობენ რამდენიმე ქონებას JVC-სა და Dubai Hills-ში ერთი სტრუქტურის მეშვეობით.

დუბაიში ქონება შეიძლება დარეგისტრირდეს რამდენიმე მფლობელზე. საოჯახო ტრასტები ხელს უწყობს აქტივების დაცვას და ქონების მემკვიდრეებზე გადაცემის გამარტივებას. ეს განსაკუთრებით მოსახერხებელია ოჯახებისთვის, რომლებიც ყიდულობენ ვილას საცხოვრებელი გამოყენებისა და ქონების დაგეგმვისთვის.

უცხოელებს დუბაიში ქონების შეძენის უფლება აქვთ, თუმცა მნიშვნელოვანია იცოდეთ, რომელ რაიონებშია ეს უფლება და ადგილობრივი კანონმდებლობის ცოდნა, რათა სწორად დაგეგმოთ თქვენი საინვესტიციო სტრატეგია:

1. საკუთრების და იჯარის ზონები

• საკუთრების უფლება: დუბაის ბინების, სახლებისა და ვილების სრული საკუთრება (დუბაის ცენტრი, პალმ ჯუმეირა, დუბაის მარინა, JLT, არაბული რანჩები, დუბაის ჰილსის სამკვიდრო).
• იჯარა: ქონების სრული საკუთრების შეძენის გარეშე 99 წლამდე ვადით გამოყენების უფლება. ხელახალი გაყიდვისა და გაქირავების ვარიანტები შეზღუდულია.

2. საკუთრების ტიპი

• უცხოელებს შეუძლიათ შეიძინონ მხოლოდ დასრულებული უძრავი ქონება (ბინები, ვილები) სპეციალურ ზონებში (თავისუფალი საკუთრება), მაგრამ არა მათ გარეთ მდებარე მიწის ნაკვეთები.
• დუბაიში კომერციული უძრავი ქონება და სამრეწველო ზონები ძირითადად მხოლოდ არაბთა გაერთიანებული საემიროების მოქალაქეებისთვის ან უცხოელებისთვის არის ხელმისაწვდომი ადგილობრივი (კონტინენტური) კომპანიის რეგისტრაციის გზით.

3. იურიდიული პირები

• თავისუფალი ზონის კომპანიებს შეუძლიათ ფლობდნენ ქონებას მხოლოდ მათ ზონაში; მის ფარგლებს გარეთ ოპერაციებისთვის დამატებითი ნებართვებია საჭირო.
• მატერიკულ კომპანიებს აქვთ წვდომა საცხოვრებელ და კომერციულ ქონებაზე მთელ დუბაიში, თუმცა რეგისტრაციის პროცესი უფრო რთულია.

4. იპოთეკური სესხი

• უცხოელებს დუბაიში შეუძლიათ იპოთეკური სესხის აღება ბინის (ღირებულების 75%-მდე) ან ვილის (50–60%) შესაძენად, თუმცა უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთით და შემოსავლისა და ლეგალური სტატუსის დამადასტურებელი დოკუმენტის საფუძველზე.

5. ქირა

• უძრავი ქონება ბინებისა და ვილების უფასოდ გაქირავების საშუალებას იძლევა. ყველა კონტრაქტი ოფიციალურად რეგისტრირებულია RERA-ში (სახელმწიფო მარეგულირებელი ორგანო).
• ზოგიერთ საცხოვრებელ კომპლექსს აქვს შეზღუდვები მოკლევადიან გაქირავებაზე, რომლებსაც მმართველი კომპანია ადგენს.

ჩემი კლიენტების უმეტესობა უპირატესობას ანიჭებს საკუთრებაში არსებულ ქონებას, რათა სრული კონტროლი და მისი გაქირავების თავისუფლება ჰქონდეთ. მაგალითად, ავსტრიიდან ჩამოსულმა ოჯახმა ვილა შეიძინა დუბაი ჰილსის სამკვიდროში გრძელვადიანი გაქირავებისა და კომფორტული ცხოვრებისთვის.

პრაქტიკაში, ბევრი ინვესტორი არასაკმარის ყურადღებას აქცევს უძრავი ქონების შეძენის სამართლებრივ ასპექტებს. მე ყოველთვის ხაზს ვუსვამ: მთავარი მიზანი არა მხოლოდ ქონების შეძენაა, არამედ საკუთრების უფლებების სრული დაცვის უზრუნველყოფა. სათანადო მომზადება ამცირებს რისკებს, აჩქარებს პროცესს და საშუალებას იძლევა გარიგების ბიუჯეტის კონტროლის.

1. ქონების შერჩევა - ბინა, ვილა დუბაიში ან კომერციული უძრავი ქონება დუბაიში. ამ ეტაპზე, ვაანალიზებ პოტენციურ შემოსავალს, მდებარეობას და ფასის ზრდის პოტენციალს.

2. დაჯავშნის ხელშეკრულება – ადასტურებს შესყიდვას და უზრუნველყოფს ქონების უსაფრთხოებას; დეპოზიტი, როგორც წესი, შესყიდვის ფასის 5-10%-ს შეადგენს.

3. ურთიერთგაგების მემორანდუმი (MOU) – დეტალური კონტრაქტი, რომელიც განსაზღვრავს მხარეთა ფასს, გადახდის პირობებს და პასუხისმგებლობებს.

4. გადახდა – ეტაპობრივად, უძრავი ქონების შეძენისას, რომელიც არ არის გეგმაზე დაფუძნებული ან ერთიანი გადახდით მეორად ბაზარზე.

5. დუბაის მიწის დეპარტამენტში (DLD) რეგისტრაცია საბოლოო ეტაპია, რის შედეგადაც მყიდველისთვის საკუთრების უფლებები უზრუნველყოფილია.

ჩემი რჩევა: დარწმუნდით, რომ ყველა დოკუმენტი რეგისტრირებულია DLD-ში და სწორად არის შევსებული.

ადვოკატი ამოწმებს, არის თუ არა ქონების დოკუმენტები წესრიგში და ამოწმებს კონტრაქტს (მემორანდუმს) და გადახდის პირობებს.

აგენტი დაგეხმარებათ დუბაიში ბინის ან ვილის არჩევაში, მოლაპარაკებებს აწარმოებს და დეველოპერთან კომუნიკაციას აწარმოებს.

თუ თავიდანვე ჩართავთ როგორც ადვოკატს, ასევე აგენტს, პრობლემების რისკი მინიმუმ 70%-ით შემცირდება.

დუბაიში ქონების შესაძენად დაგჭირდებათ:

• ასაკი 21 წლიდან (ზოგიერთ შემთხვევაში 18 წელი საკმარისია) და მოქმედი პასპორტი.
• ძვირადღირებული ქონების შეძენისას შემოსავლისა და დაფინანსების წყაროს დამადასტურებელი დოკუმენტი.
• საბანკო ანგარიში დუბაიში და საკრედიტო ისტორია - თუ იპოთეკური სესხის აღებას გეგმავთ.
• შემსყიდველი კომპანიების იურიდიული დოკუმენტები (თავისუფალი ზონა ან მატერიკული ნაწილი).
• შემოწმება, რომ უცხოელი ინვესტორი არ ექვემდებარება რაიმე შეზღუდვას ან სანქციას.

გეგმის გარეშე უძრავი ქონების შეძენა მშენებლობის ფაზაში ხდება. ფასები, როგორც წესი, უფრო დაბალია, ვიდრე დასრულებული უძრავი ქონების, მაგრამ მნიშვნელოვანია, რომ საფუძვლიანად შეამოწმოთ დეველოპერი, დასრულების თარიღები, გარანტიები და დეპოზიტის პირობები. მე ყოველთვის ვურჩევ კლიენტებს, რომ კონტრაქტში ჩართონ გადახდის გრაფიკი და დასრულების მკაფიო თარიღები.

მეორადი ბაზარი გთავაზობთ მზა უძრავ ქონებას სრული დოკუმენტაციით, რაც საშუალებას გაძლევთ სწრაფად გადახვიდეთ მასში ან დაიწყოთ თქვენი ქონების გაქირავება. მთავარი ნაბიჯი არის ქონების იურიდიული სტატუსის და ნებისმიერი დაბრკოლებისგან თავის დაცულობის დადასტურება.

დუბაიში სახლის შეძენა შეგიძლიათ პირადად დასწრების გარეშე, მინდობილობის გამოყენებით. ადვოკატი პასუხისმგებელია დოკუმენტების განხილვაზე, ურთიერთგაგების მემორანდუმის სისწორის უზრუნველყოფაზე, გადახდების სწორად დამუშავებასა და ქონების DLD-ში რეგისტრაციაზე. მინდობილობა მოითხოვს ნოტარიულად დამოწმებას, აპოსტილს და თარგმანს.

შეძენამდე ყოველთვის ვრწმუნდები:

• გამყიდველს აქვს ქონების კანონიერი საკუთრება;
• ვალების, ჯარიმებისა და სასამართლო პროცესების არარსებობის შემთხვევაში;
• ობიექტის მიმდინარე მდგომარეობა DLD-ში და მისი შესაბამისობა საპროექტო დოკუმენტაციასთან;
• ყველა ნებართვისა და სერტიფიკატის სისწორეში (განსაკუთრებით ტაუნჰაუსებისა და ვილებისთვის).

პრაქტიკაში, კლიენტები, რომლებიც სათანადო შემოწმებაზე ზოგავენ, მოგვიანებით პრობლემებს აწყდებიან: ისინი ვერ ახერხებენ საკუთრების რეგისტრაციას ან ქონების გაქირავებას.
მაგალითად, ერთ კლიენტს სურდა ვილის ყიდვა DAMAC Hills-ში, მაგრამ ადვოკატმა აღმოაჩინა დეველოპერის დოკუმენტებში დაურეგისტრირებელი ცვლილებები. ამან ხელი შეუწყო ფინანსური დანაკარგებისა და სასამართლო დავების თავიდან აცილებას.

უძრავი ქონების შეძენის ბოლო ეტაპია საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის რეგისტრაცია DLD-ში. ამ დოკუმენტში აღირიცხება მესაკუთრის მონაცემები, ქონების პარამეტრები და გარიგების პირობები. რეგისტრაციის შემდეგ, მყიდველი ხდება სრულუფლებიანი მფლობელი და შეუძლია თავისუფლად განკარგოს ქონება: გააქირავოს, გაყიდოს ან სხვებს დაუტოვოს ანდერძით.

საშუალოდ, ქონების შერჩევიდან რეგისტრაციამდე პროცესი დაახლოებით 6-12 კვირას გრძელდება. ვადები დამოკიდებულია იმაზე, დუბაიში ქონება შეძენილია თუ არა გეგმის გარეშე, თუ ხელახლა გაყიდვის ბაზარზე, ასევე დოკუმენტების მზადყოფნის ხარისხზე.

ინვესტორები ხშირად დუბაის ირჩევენ, რადგან იქ ქონების ან იჯარის გადასახადები არ არის. ეს ნიშნავს, რომ თქვენ ინარჩუნებთ თქვენი ბინის, ვილის ან სახლის გაქირავებიდან მიღებულ მთელ მოგებას. წმინდა შემოსავალი მნიშვნელოვნად მაღალია, ვიდრე ევროპაში, სადაც გადასახადებს შეუძლიათ თქვენი მოგების მნიშვნელოვანი ნაწილის დაკავება.

დუბაიში უძრავი ქონების შეძენისას უნდა გაითვალისწინოთ რიგი სავალდებულო ხარჯები:

• DLD რეგისტრაციის საფასური ქონების ფასის 4%-ს შეადგენს, რომელიც გადახდილია საკუთრების მოწმობის რეგისტრაციისას.
• იურიდიული, ნოტარიუსის და სააგენტო მომსახურება — პრაქტიკაში, ჩემი კლიენტები, როგორც წესი, ტრანზაქციის ღირებულების დაახლოებით 5-7%-ს ხარჯავენ იურიდიულ მხარდაჭერასა და დოკუმენტების მომზადებაზე.
• კომუნალური გადასახადები და მომსახურების საფასური ყოველწლიურად იცვლება ქონების ტიპისა და ფართობის მიხედვით: დუბაი მარინაში მდებარე ბინის ფასი კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 20-30 დირჰემია, ხოლო პალმ ჯუმეირაზე მდებარე ვილის ფასი უფრო მაღალია და კვადრატულ მეტრზე 40-50 დირჰემს აღწევს.

არაბთა გაერთიანებული საემიროების მაცხოვრებლებს და უცხოელ ინვესტორებს აქვთ წვდომა უძრავი ქონების საკუთრების ხელსაყრელ სქემებზე, რაც ხელს უწყობს საგადასახადო ხარჯების ოპტიმიზაციას. პრაქტიკაში, გირჩევთ:

• გაითვალისწინეთ საშემოსავლო გადასახადის არარსებობა ქონების გაქირავებისას - ეს ზრდის წმინდა მოგებას;
• საკუთრების რეგისტრაცია თავისუფალ ზონაში ან მატერიკზე მოქმედი კომპანიის მეშვეობით - ეს იცავს აქტივებს და ამარტივებს აღრიცხვას;
• წინასწარ დააზუსტეთ დაზღვევისა და კომუნალური ხარჯები, რათა მათ არ შეამცირონ თქვენი მოსალოდნელი მომგებიანობა.

ავსტრიაში უძრავი ქონების მაღალი გადასახადები (Grunderwerbssteuer, Einkommenssteuer) და დამატებითი გადასახადები უძრავი ქონების შეძენისას მნიშვნელოვნად ზრდის ინვესტორების საწყის ხარჯებს. თუმცა, ეს ბაზარი სტაბილურობით ხასიათდება: ფასები თანდათან იზრდება და კანონმდებლობა სრულად იცავს ქონების მესაკუთრეთა უფლებებს.

დუბაიში სიტუაცია საპირისპიროა: ქირის საშემოსავლო გადასახადი საერთოდ არ არსებობს და ერთჯერადი რეგისტრაციის საფასური ქონების ღირებულების მხოლოდ 4%-ს შეადგენს. ეს ინვესტიციიდან უფრო სწრაფად დაბრუნების საშუალებას იძლევა, თუმცა ბაზარი უფრო არასტაბილურია, ფასები მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული უცხოელი სპეციალისტების მოთხოვნასა და ეკონომიკურ ფაქტორებზე.

როდესაც ხალხი მეკითხება, თუ როგორ შეიძლება დუბაიში უძრავი ქონების შეძენა და რეზიდენტობის მიღება, პირველ რიგში სავიზო პროგრამებზე ვსაუბრობ. დუბაიში ბინის ან ვილის შეძენა რეზიდენტობის ვიზის და სხვა შეღავათების მიღების შესაძლებლობას იძლევა, თუმცა მნიშვნელოვანია დეტალების გაგება.

დუბაიში უძრავი ქონების შეძენა უცხოელებს საშუალებას აძლევს მიიღონ სხვადასხვა მოქმედების ვადის ვიზები:

• 2 წელი - თუ ობიექტის ღირებულება 750 ათასი დირჰამიდან (~204 ათასი დოლარი) იწყება;
• 5 წელი – 1 მილიონი დირჰამიდან ინვესტიციებისთვის;
• 10 წელი (ოქროს ვიზა) - 2 მილიონი ან მეტი AED შენაძენებისთვის.

პრაქტიკული მაგალითი: ბევრი ირჩევს ოქროს ვიზას. მაგალითად, კლიენტმა შეიძინა ორი ბინა დუბაის მარინაში და მიიღო 10-წლიანი ვიზა მთელი ოჯახისთვის, რამაც მას დაეხმარა საბანკო ანგარიშის გახსნასა და ბიზნესის წარმართვაში გართულებების გარეშე.

• მფლობელს და მის ოჯახს შეუძლიათ ლეგალურად იცხოვრონ არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში;
• შეგიძლიათ გახსნათ ბიზნესი და გახსნათ საბანკო ანგარიშები;
• მედიცინასა და განათლებაზე წვდომა შეღავათიანი პირობებით.

უძრავი ქონების ინვესტიციით მიღებული ვიზები არ იძლევა ცალკე ნებართვის გარეშე მუშაობის საშუალებას.

ვიზის გასაგრძელებლად, თქვენ უნდა შეინარჩუნოთ ქონების საკუთრება და მისი ღირებულება მინიმუმ საჭირო დონეზე შეინარჩუნოთ. გირჩევთ, რეგულარულად შეამოწმოთ ქონების სტატუსი და დროულად განაახლოთ ყველა დოკუმენტი, რათა მინიმუმამდე დაიყვანოთ განახლებაზე უარის თქმის რისკი.

• ობიექტის შეძენა საჭირო თანხაზე ნაკლებ ფასად.
• არასწორი რეგისტრაცია ოფიციალურ რეესტრში (DLD).
• ვიზის მისაღებად განაცხადის დროს დოკუმენტებში დაშვებული შეცდომები.

მე ვუხელმძღვანელებ კლიენტებს ქონების (მაგალითად, ბინის არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში) არჩევიდან დაწყებული „ოქროს ვიზის“ მისაღებად განაცხადის შეტანით დამთავრებული. ეს უზრუნველყოფს მთელი ოჯახისთვის შეფერხებების თავიდან აცილებას და სათანადო დოკუმენტაციის შევსებას.

თუ საიმედოობა და სტაბილურობა თქვენი მთავარი პრიორიტეტებია, აირჩიეთ ავსტრია. აქ ბაზარი პროგნოზირებადია, რისკები მინიმალურია და კაპიტალი დაცულია. თუმცა, თუ თქვენი მიზანი სწრაფი შემოსავლები და მარტივი პროცედურებია, დუბაი უკეთესი არჩევანია: შემოსავლები უფრო მაღალია, მაგრამ ასევე არსებობს რისკები არასტაბილური ბაზრის გამო.

ოქროს ვიზა. ამჟამად, დუბაიში 10-წლიანი ოქროს ვიზა ხელმისაწვდომია არა მხოლოდ ბიზნესმენებისა და ინვესტორებისთვის, არამედ სხვადასხვა პროფესიის ადამიანებისთვის, როგორიცაა ექიმები, მასწავლებლები, გარემოსდამცველები და ციფრული ტექნოლოგიების სპეციალისტები. ვიზა საშუალებას გაძლევთ იცხოვროთ არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში სპონსორის გარეშე, თან იქონიოთ ოჯახი და ისარგებლოთ პრემიუმ მომსახურებით.

მწვანე ვიზა. „ოქროს ვიზა“ განკუთვნილია პროფესიონალებისთვის, ფრილანსერებისთვის და ინვესტორებისთვის, რომლებსაც სურთ იცხოვრონ არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში დამსაქმებელთან მიბმულობის გარეშე. მის მისაღებად ფრილანსერებმა უნდა დაამტკიცონ მინიმუმ 15,000 AED ყოველთვიური შემოსავალი და უმაღლესი განათლების დიპლომი (ბაკალავრის ხარისხი ან მისი ეკვივალენტი).

ოჯახის სპონსორობა. უცხოელ პროფესიონალებს, რომელთა ყოველთვიური შემოსავალი მინიმუმ 4000 AED-ია, შეუძლიათ ვიზებზე განაცხადის შეტანა მათი ოჯახებისთვის: მეუღლისთვის, შვილებისთვის (25 წლამდე ვაჟები და ნებისმიერი ასაკის ქალიშვილები) და მშობლებისთვის. თუ თქვენი ვიზა გაუქმდება, თქვენს ოჯახს ექვსი თვე ექნება არაბთა გაერთიანებული საემიროების ახალ ბინადრობის ნებართვაზე განაცხადის შესატანად.

სამუშაოს მაძიებლის ვიზა. ოქროს ვიზა შეიძლება გაგრძელდეს 120 დღით წამყვანი უნივერსიტეტების ახლად კურსდამთავრებულებისა და კვალიფიციური პროფესიონალებისთვის სპონსორობის მოთხოვნების გარეშე. ერთ-ერთი მოთხოვნაა ბოლო ექვსი თვის განმავლობაში ანგარიშის მინიმალური ბალანსის შენარჩუნება 14,700 AED.

• ონლაინ განახლება Salama სისტემის მეშვეობით. დანერგილია ხელოვნური ინტელექტით აღჭურვილი Salama სისტემა, რომელიც ავტომატიზირებს ვიზის განახლებას და ამცირებს განაცხადის დამუშავების დროს ერთი თვიდან ხუთ დღემდე. ინფორმაცია ავტომატურად განახლდება თქვენს Emirates ID-ში.
• სამუშაო ნებართვის გაგრძელება. გარკვეული კატეგორიებისთვის ნებართვის მოქმედების ვადა 2-დან 3 წლამდე გაიზარდა, რაც ამცირებს ხშირი განახლების საჭიროებას და ამცირებს ხარჯებს (საფასური: 100 დირჰამის შტატი).
• ხელახალი შესვლის ნებართვა. არაბთა გაერთიანებული საემიროების რეზიდენტს, რომელიც ექვს თვეზე მეტი ხნის განმავლობაში იმყოფებოდა ქვეყნის ფარგლებს გარეთ, შეუძლია შეინარჩუნოს სტატუსი, თუ დამტკიცებიდან 30 დღის განმავლობაში დაბრუნდება.
• ტურისტული ვიზების გაგრძელება. 30 და 60 დღიანი ვიზების გაგრძელება შესაძლებელია დამატებით 30 დღით 600 AED-ის სანაცვლოდ, ხოლო 90 დღიანი ვიზების გაგრძელება შესაძლებელია დამატებით 90 დღით ქვეყნიდან გაუსვლელად.

ამ ცვლილებებმა დუბაიში გრძელვადიანი ცხოვრება ინვესტორებისთვის, პროფესიონალებისა და მათი ოჯახებისთვის უფრო ხელმისაწვდომი და კომფორტული გახადა.

შემოსავალი არის მთავარი მიზეზი, რის გამოც ინვესტორები ირჩევენ დუბაიში უძრავ ქონებას. ევროპისგან განსხვავებით, აქ შეგიძლიათ დაიწყოთ სტაბილური შემოსავლის მიღება შეძენისთანავე, განსაკუთრებით სწორი მდებარეობისა და ქონების ტიპის შემთხვევაში.

დუბაიში Airbnb-ის ან Booking-ის მეშვეობით ბინების გაქირავებით, განსაკუთრებით ისეთ ადგილებში, როგორიცაა დუბაის მარინა, ქალაქის ცენტრი და პალმ ჯუმეირა, წლიური შემოსავლის 10-12%-ის მიღებაა საჭირო. ამისათვის საჭიროა დუბაის ტურიზმის სამსახურისგან ლიცენზიის მიღება და ადგილობრივი რეგულაციების დაცვა. მაგალითად, დუბაის მარინაში ერთმა კლიენტმა ყოველდღიურად გააქირავა ბინა და წლიური შემოსავლის 11%-ს იღებდა.

ეს ვარიანტი შესაფერისია მათთვის, ვისაც სურს სტაბილური შემოსავალი 5-7%-ის ოდენობით წელიწადში საშუალო რისკით. ეს იდეალური გადაწყვეტაა ოჯახური ინვესტიციებისთვის ან ემიგრანტებისთვის გაქირავებისთვის. ყველაზე პოპულარული რაიონებია JVC (Jumeirah Village Circle) და Business Bay, სადაც გაქირავებაზე მოთხოვნა მუდმივია და მოიჯარეების ბრუნვა დაბალია.

ჩემი რჩევა: ქონების არჩევისას მნიშვნელოვანია დააბალანსოთ ტერიტორია, ქონების ტიპი და გაქირავების მიდგომა. მაგალითად, პალმ ჯუმეირაზე ვილები უფრო ხშირად ქირავდება ტურისტებზე მოკლე ვადით, ხოლო დუბაი მარინაში ბინები უფრო საიმედოდ ქირავდება ემიგრანტებზე ხანგრძლივი ვადით.

რისკების შესამცირებლად და ქონების მართვის გამარტივების მიზნით, ბევრი კლიენტი, განსაკუთრებით საზღვარგარეთ მცხოვრები, იყენებს მმართველ კომპანიებს. ისინი ახორციელებენ მოიჯარეების ძიებას, ქირის აკრეფას და ქონების მოვლა-პატრონობას.

დუბაი ინვესტორებს იზიდავს იჯარის შემოსავლის გადასახადის არარსებობით, რაც მნიშვნელოვნად ზრდის წმინდა მოგებას სხვა ბაზრებთან შედარებით.

ავსტრიასთან შედარებით, სადაც გაქირავების შემოსავლიანობა, როგორც წესი, 2-3%-ია და გადასახადები და რეგულაციები უფრო მკაცრია, დუბაი უფრო მაღალ წმინდა შემოსავალს და ქონების მართვის მოქნილ პირობებს გვთავაზობს.

დუბაიში გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლიანობა უფრო მაღალია და ბაზარი უფრო აქტიურია, თუმცა ავსტრია სტაბილურობას, ფასების პროგნოზირებადობას და მაღალ მოთხოვნას სთავაზობს მომხმარებლებს, რაც ფრთხილი ინვესტორებისთვის უსაფრთხოებას უზრუნველყოფს.

ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა დუბაის JVC რაიონში ბინა 950,000 დირჰამად შეიძინა და მოკლევადიანი გაქირავების წყალობით პირველ წელს წლიური 9%-იანი პროცენტი მიიღო. სხვა კლიენტმა პალმ ჯუმეირაზე მდებარე ვილა აირჩია, სადაც საწყისი შემოსავლიანობა მხოლოდ 4% იყო, მაგრამ ორი წლის შემდეგ ქონება 35%-ით გაიზარდა, რამაც საბოლოოდ მნიშვნელოვნად მაღალი მთლიანი შემოსავალი მოგვიტანა.

რჩევები ჩემგან:

• თუ სტაბილური შემოსავალი და მინიმალური რისკი მნიშვნელოვანია, აირჩიეთ Business Bay ან Dubai Marina.
• მზარდი პრესტიჟი და საბაზრო ღირებულება - პალმ ჯუმეირა ან ქალაქის ცენტრი.
• თუ დუბაიში თქვენი ოჯახისთვის ვილის ყიდვას გეგმავთ, განიხილეთ დუბაი ჰილსი.

ყოველთვის შეაფასეთ ტერიტორიის ინფრასტრუქტურა და განვითარების გეგმები - ეს პირდაპირ განსაზღვრავს ქონების ღირებულების მომავალ ზრდას.

დუბაიში უძრავი ქონების ერთ-ერთი მთავარი უპირატესობა მისი კარგად დაგეგმილი და მუდმივად განვითარებადი ინფრასტრუქტურაა. ყველაზე პოპულარული რაიონები, როგორც წესი, გთავაზობთ ყველაფერს, რაც კომფორტული ცხოვრებისთვის არის საჭირო:

• ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა: მეტრო, ტრამვაი, ავტობუსები და ჩქაროსნული მაგისტრალები. მაგალითად, დუბაის ცენტრი და ბიზნეს ბეი კარგად არის დაკავშირებული მეტროსთან და შეიხ ზაიედის გზასთან, ხოლო დუბაის მარინა ადვილად მისადგომია ტრამვაით ან ბორნით.
• კომერციული და სოციალური ინფრასტრუქტურა: სავაჭრო ცენტრები, რესტორნები, სამედიცინო ცენტრები და საერთაშორისო დონის სკოლები. დუბაი ჰილსი და DAMAC Hills ხაზს უსვამენ ოჯახურ კომფორტს, მწვანე პარკებით, თანამედროვე სათამაშო მოედნებითა და საერთაშორისო დონის სკოლებით.
• ეკოლოგიურად სუფთა: დუბაი ჰილსის, დამაკ ჰილსის და პალმ ჯუმეირას უბნები მიმზიდველია მწვანე სივრცეების, გოლფის მოედნების, პარკების სიმრავლით და ზღვასთან სიახლოვით. ამასობაში, ბიზნეს უბნები, როგორიცაა ბიზნეს ბეი, შეიძლება ნაკლებად ეკოლოგიურად სუფთა იყოს, მაგრამ ისინი სარგებლობენ მოსახერხებელი მდებარეობითა და შესანიშნავი სატრანსპორტო კავშირებით.

დამქირავებლის მოთხოვნა:

• მოკლევადიანი გაქირავების მხრივ ლიდერობენ დუბაის მარინა, ქალაქის ცენტრი და პალმ ჯუმეირა.
• გრძელვადიანი გაქირავების ბინები – JVC, Business Bay და Dubai Hills – სასურველი ადგილმდებარეობა ოჯახებისა და პროფესიონალებისთვის, რომლებმაც დუბაი საკუთარ სახლად აქციეს.

თუ სწრაფი ფულის გამომუშავება გსურთ, დუბაიში მეტროსთან და ტურისტულ ღირსშესანიშნაობებთან ახლოს მდებარე ბინები აირჩიეთ. თუ სტაბილურ, გრძელვადიან შემოსავალს ეძებთ, უმჯობესია ინვესტიცია ისეთ ადგილებში ჩადოთ, სადაც პარკები, კარგი სკოლები და კარგად განვითარებული ოჯახებისთვის შესაფერისი ინფრასტრუქტურაა.

2024–2025 წლებში ინვესტორების ყველაზე დიდი ინტერესი JVC-ზე, Business Bay-სა და Dubai Marina-ზეა კონცენტრირებული. თუმცა, მომდევნო ორი-სამი წლის განმავლობაში ფასების ზრდის ყველაზე მნიშვნელოვანი პერსპექტივები Business Bay-სა და Dubai Hills-ზეა პროგნოზირებული, სადაც ახალი დონის ინფრასტრუქტურა ვითარდება.

დუბაიში ახალაშენებულ და დასრულებულ უძრავ ქონებას შორის არჩევანის გაკეთება კლიენტების მხრიდან ერთ-ერთი ყველაზე ხშირად დასმული კითხვაა. ორივე ვარიანტს აქვს თავისი უპირატესობები, რისკები და სტრატეგიები. წლების განმავლობაში, მე დავეხმარე კლიენტებს მშენებლობის ადრეულ ეტაპზე ბინების შეძენასა და არსებული იჯარით აღებული უძრავი ქონების გაყიდვაში. საბოლოო ჯამში, ოპტიმალური არჩევანი დამოკიდებულია თქვენს საინვესტიციო მიზნებსა და რისკისადმი მიდრეკილებაზე.

• მოსახერხებელი გადახდის ვარიანტები მოიცავს უპროცენტო განვადებას სამუშაოს დასრულებამდე და პროექტის დასრულებიდან დამატებით 1-3 წლის განმავლობაში.
• შანსი, რომ პროექტში საწყის ეტაპზე შევიდეთ და აქტივი დასრულებამდე გაყიდოთ 20-40%-იანი შემოსავლიანობით.
• გააზრებული თანამედროვე განლაგება, ეკოლოგიურად სუფთა ენერგოეფექტური მასალები და ჭკვიანი სახლის სისტემები.

მაგალითი: ავსტრიელმა წყვილმა დუბაი ჰილზში ორსაძინებლიანი ბინა 1.3 მილიონ დირჰამად შეიძინა და სულ რაღაც ორ წელიწადში მისი ღირებულება 1.75 მილიონ დირჰამამდე გაიზარდა.

• ქონება შეიძლება დაუყოვნებლივ გამოვიდეს გაქირავების ბაზარზე და სტაბილური შემოსავალი მიიღოს.
• აუცილებელი ნაბიჯი არის ტრანზაქციის იურიდიული სისუფთავის გადამოწმება დუბაის მიწის დეპარტამენტის მეშვეობით.
• 10 წელზე უფროსი ასაკის ქონებას შეიძლება დასჭირდეს დამატებითი ინვესტიცია რემონტისთვის.
• მეორად ბაზარზე არსებული ვილები და ტაუნჰაუსები ხშირად განლაგებულია სრულად განვითარებული ინფრასტრუქტურის მქონე ადგილებში.

მაგალითი: უკრაინელმა კლიენტმა არსებულ მოიჯარეებთან ერთად შეიძინა ვილა პრესტიჟულ უბანში Jumeirah Golf Estates. ამან მას საშუალება მისცა დაუყოვნებლივ მიეღო სტაბილური შემოსავალი, რომელიც აღემატებოდა მშენებარე მრავალი ქონების პოტენციურ შემოსავალს.

დუბაიში ახალი განვითარება ბაზრის მთავარი მამოძრავებელი ძალაა: ინვესტორებს შეუძლიათ პროექტში ადრეულ ეტაპზე ჩაერთონ და მაქსიმალურად გაზარდონ ღირებულების ზრდა მისი დასრულების დროისთვის.

ავსტრიაში ახალი შენობების რაოდენობა შემცირდა, თუმცა ისინი ენერგოეფექტურობასა და ESG-სთან შესაბამისობაზე არიან ორიენტირებულნი, რაც კონსერვატიულ ინვესტორებს იზიდავს, რომლებიც გრძელვადიან სტაბილურ შემოსავალს ელიან.

დუბაიში ინვესტორები სულ უფრო ხშირად შორდებიან სტანდარტულ მოდელებს და ეძებენ კომბინირებულ სტრატეგიებს: ერთი ბინის ან ვილის შეძენის ნაცვლად, ისინი განიხილავენ სხვადასხვა ქონების პორტფელებს, კომერციულ უძრავ ქონებას და დიდ პროექტებში მონაწილეობას. ეს მიდგომა ხელს უწყობს რისკის განაწილებას, საერთო შემოსავლების ზრდას და ბაზრის ცვლილებებზე მოქნილად რეაგირებას.

ჩემი კლიენტების უმეტესობა ერთი დიდი ვილის ნაცვლად დუბაის პოპულარულ რაიონებში სამი ან ოთხი სტუდიოს ტიპის ბინის შეძენას ამჯობინებს. ეს მათ საშუალებას აძლევს, დივერსიფიკაცია მოახდინონ რისკებზე, უზრუნველყონ სტაბილური შემოსავალი მთელი წლის განმავლობაში და საჭიროების შემთხვევაში გაამარტივონ ქონების გაყიდვა. მაგალითად, ერთმა ინვესტორმა შეიძინა ოთხი სტუდიოს ტიპის ბინა JVC-სა და Business Bay-ში და ამჟამად წელიწადში სტაბილურად 9%-ზე მეტ შემოსავალს იღებს.

სასტუმრო კომპლექსებში „გაქირავებისთვის ყიდვის“ ფორმატი პირადი ჩარევის გარეშე პასიურ შემოსავალს იძლევა: მმართველი კომპანია სრულ პასუხისმგებლობას იღებს ქონების დაჯავშნაზე, დასუფთავებასა და მარკეტინგზე. ყველაზე პოპულარულია დუბაის მარინასა და ქალაქის ცენტრში მდებარე აპარტ-სასტუმროები.

გამოცდილი ინვესტორებისთვის, მიწის ნაკვეთის შეძენა და შემდგომში ტაუნჰაუსის ან ვილის აშენება არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში, შეიძლება 20-30%-იანი მოგების მომტანი იყოს ხელახალი გაყიდვის შემთხვევაში. წარმატების ძირითადი ფაქტორებია პერსპექტიული ადგილმდებარეობისა და საიმედო კონტრაქტორის შერჩევა.

ერთობლივი უძრავი ქონების ინვესტიციები საშუალებას გაძლევთ მონაწილეობა მიიღოთ უფრო მასშტაბურ პროექტებში — მაგალითად, პალმ ჯუმეირაზე ვილის ან დუბაი ჰილზში კომერციული ფართის შეძენაში. გირჩევთ, ნათლად განსაზღვროთ თითოეული პარტნიორის წილი და გასვლის პირობები, რათა თავიდან აიცილოთ ნებისმიერი გაუგებრობა მომავალში.

დუბაიში კომერციული უძრავი ქონება (ოფისები, საცალო სივრცეები, საწყობები) აქტიურად იზიდავს ევროპულ და აზიურ ბიზნესებს მაღალი მომგებიანობის (ავსტრიასთან შედარებით უფრო მაღალი) და 300,000 აშშ დოლარის ხელმისაწვდომი შესვლის ზღურბლის გამო.

თუ კაპიტალის სწრაფ ზრდას და მაღალ შემოსავლიანობას ეძებთ, დუბაი მეტ შესაძლებლობებსა და მოქნილობას გთავაზობთ. თუმცა, გრძელვადიან სტაბილურობაზე ორიენტირებული კონსერვატიული ინვესტორებისთვის ავსტრია საიმედო არჩევნად რჩება.

დუბაიში ქონების შეძენა შესანიშნავ შესაძლებლობებს გთავაზობთ, თუმცა მნიშვნელოვანია რისკების გაცნობიერება, რათა თავიდან აიცილოთ უსიამოვნო სიურპრიზები.

საერთაშორისო მოთხოვნას მნიშვნელოვანი გავლენა აქვს ბაზარზე. კრიზისის დროს, მოიჯარეების რაოდენობა მცირდება, განსაკუთრებით მოკლევადიანი გაქირავების სეგმენტში. მე ვურჩევ კლიენტებს, აირჩიონ ისეთი ტერიტორიები, სადაც ძლიერი შიდა მოთხოვნაა, როგორიცაა Business Bay ან JVC.

უძრავი ქონების ღირებულება შეიძლება დროებით შემცირდეს გარე ეკონომიკური კრიზისების გამო. თუმცა, ლიკვიდური უძრავი ქონება (მაგალითად, ბინები დუბაიში ან ვილები პოპულარულ რაიონებში) ნაკლებ ცვეთას განიცდის და ეკონომიკურ კრიზისს შემდეგ უფრო სწრაფად აღდგება.

ზაფხულში დამქირავებლები ნაკლებად აქტიურები არიან. თუმცა, დუბაის ცენტრში, დუბაი მარინასა და დუბაი ჰილსის საცხოვრებელ კომპლექსში უძრავი ქონება მთელი წლის განმავლობაში მოთხოვნადია.

არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში გეგმარების გარეშე უძრავი ქონების შეძენისას მნიშვნელოვანია, საფუძვლიანად შეამოწმოთ დეველოპერის რეპუტაცია და რეალური დასრულების თარიღები. სანდო კომპანიებთან პარტნიორობა მნიშვნელოვნად ამცირებს რისკებს.

ზოგიერთ პროექტში, ხარჯებმა შეიძლება მიაღწიოს ქირის თანხის 10-12%-ს და მნიშვნელოვანია ამ ფაქტორის გათვალისწინება ფინანსურ გათვლებში.

ავსტრია მიმზიდველია ფასების სტაბილურობისა და პროგნოზირებადობის გამო: ბაზარი შედარებით არ რეაგირებს გარე კრიზისებზე, ხოლო სამართლებრივი და საგადასახადო სისტემები უზრუნველყოფს ინვესტორების დაცვას. საცხოვრებელზე მაღალი მოთხოვნა, განსაკუთრებით ვენასა და დიდ ქალაქებში, ხელს უწყობს უძრავი ქონების ლიკვიდურობას. მთავარი ნაკლი არის შედარებით დაბალი შემოსავლიანობა 2-3%-დან დუბაიში 5-8%-ის წინააღმდეგ, ასევე მკაცრი საიჯარო ბაზრის რეგულირება და მაღალი უძრავი ქონების გადასახადები.

ჩემს კლიენტებს ხშირად აინტერესებთ, კარგი არჩევანია თუ არა დუბაიში ბინის ან ვილის ყიდვა ცხოვრების წესის გამო. ჩემი გამოცდილებიდან გამომდინარე, შემიძლია ვთქვა, რომ დუბაიში უძრავი ქონება აერთიანებს ინვესტიციის პოტენციალს კომფორტულად ცხოვრების, მუშაობისა და ბიზნესის წარმოების შესაძლებლობასთან.

დუბაის მზიანი და თბილი კლიმატი მთელი წლის განმავლობაში მას განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის ევროპელებისთვის. ქალაქი ასევე გთავაზობთ თანამედროვე ჯანდაცვის სისტემას: კერძო კლინიკაში ექიმთან ვიზიტი საშუალოდ 250–500 დირჰამის დონიდან (68–136 აშშ დოლარი) ღირს, ხოლო ოჯახის დაზღვევა წელიწადში 15,000 დირჰამის დონიდან (4,080 აშშ დოლარი) იწყება.

IB ან ბრიტანული დიპლომის პროგრამების შემთავაზებელი საერთაშორისო სკოლები მშობლებს წელიწადში 50,000-დან 100,000-მდე დირჰამის ერჯერადი დირჰამის ($13,600 და $27,000) ოდენობის ხარჯებს უჯდებათ თითოეულ ბავშვზე. თუმცა, დუბაი დამსახურებულად ითვლება მსოფლიოში ერთ-ერთ ყველაზე უსაფრთხო ქალაქად: დანაშაულის დონე უკიდურესად დაბალია და კანონები მკაცრად არის დაცული.

დუბაიში ცხოვრების ღირებულება არაბთა გაერთიანებული საამიროების საშუალო მაჩვენებელზე მაღალია, თუმცა ევროპის ზოგიერთ მსხვილ დედაქალაქთან შედარებით კვლავ დაბალი რჩება. აქ ბინის წლიური ქირა დაახლოებით 80,000-დან 180,000 დირჰამამდე (21,800-დან 49,000 დოლარამდე) მერყეობს, ხოლო ვილების ფასი 180,000-დან 500,000 დირჰამამდე (49,000-დან 136,000 დოლარამდე) მერყეობს, ადგილმდებარეობისა და ზომის მიხედვით. ასევე გასათვალისწინებელია კომუნალური და მომსახურების გადასახადები: ვილებისა და ტაუნჰაუსებისთვის ეს საშუალოდ 1,500-დან 4,000 დირჰამამდე (410-დან 1,080 დოლარამდე) თვეში ღირს.

ქალაქს კარგად განვითარებული სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურა აქვს. საბანკო სისტემა სტაბილურია და ბიზნეს და პირადი ანგარიშების გახსნა მარტივია. მობილური ტელეფონის მომსახურება და ინტერნეტი მაღალი ხარისხის და საიმედოა, რაც განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დისტანციური მუშაობისთვის.

დუბაი საერთაშორისო ცენტრია დიდი ემიგრანტული საზოგადოებით. ჩემი გამოცდილებით, კლიენტები აქ ადვილად ამყარებენ როგორც სოციალურ, ასევე პროფესიულ კავშირებს, ესწრებიან კლუბებს, ბიზნეს ჯგუფებსა და სხვადასხვა ღონისძიებებს.

ავსტრია გამოირჩევა სტაბილურობით, განვითარებული ინფრასტრუქტურით, გარემოსდაცვითი კეთილგანწყობითა და უსაფრთხოების მაღალი დონით. დუბაი კი იზიდავს ქვეყანას დინამიზმით, დაბალი გადასახადებითა და საერთაშორისო საზოგადოებაში კომფორტული ცხოვრების პირობებით.

ჩემი რჩევა: თუ თქვენთვის სიმშვიდე და ევროპული კომფორტი უფრო მნიშვნელოვანია, აირჩიეთ ავსტრია. თუ ბიზნეს შესაძლებლობებს, მაღალ შემოსავალს და აქტიურ ცხოვრების წესს ეძებთ, დუბაი იდეალური არჩევანია.

ჩემს პრაქტიკაში ხშირად ვხვდები კლიენტებს, რომლებიც აფასებენ არა მხოლოდ ინვესტიციებს, არამედ ევროპის საიმედო, კომფორტულ ალტერნატივასაც. ამ მხრივ, დუბაი უნიკალური იურისდიქციაა: არასტაბილური ქვეყნების მოქალაქეებისთვის აქ უძრავი ქონების შეძენა კაპიტალის შენარჩუნებისა და ტრანზაქციის სამართლებრივი გამჭვირვალობის უზრუნველყოფის საშუალებაა.

პენსიონერებს იზიდავს ზომიერი ზამთრის კლიმატი, მაღალი ხარისხის სამედიცინო მომსახურება და კომფორტულ ვილებში ან ბინებში ცხოვრების შესაძლებლობა, რომლებსაც აქვთ განვითარებული ინფრასტრუქტურა.

ციფრული მომთაბარეები აფასებენ განვითარებულ IT და ფინანსურ ინფრასტრუქტურას, გლობალურ ბაზრებზე წვდომას და საგადასახადო შეღავათებს, რაც მათ შემოსავლის მართვის მოქნილობას უზრუნველყოფს.

ვენა მათთვისაა, ვინც აფასებს სტაბილურობას, ცხოვრების მაღალ ხარისხს და გამჭვირვალე რეგულაციებს. მისი უძრავი ქონების ბაზარი ათწლეულების განმავლობაში კარგად არის ჩამოყალიბებული, კანონები და გადასახადები ნათელია და ფასები არ ექვემდებარება მოულოდნელ რყევებს. ეს არის ქალაქი საუკუნოვანი ისტორიით, სადაც თქვენი ინვესტიცია დაცულია და ყოველდღიური კომფორტი ნორმაა.

დუბაი სრულიად განსხვავებულ გამოცდილებას გვთავაზობს: დინამიურ ბაზარს მაღალი გაქირავების შემოსავლიანობის პოტენციალით. ჩემი გამოცდილებით, კლიენტები, რომლებიც აფასებენ სტაბილურობას და გრძელვადიან უსაფრთხოებას, ხშირად ირჩევენ ვენას. ისინი, ვინც მაღალი შემოსავლის, მოქნილობისა და აქტიური ცხოვრების წესისკენ მიისწრაფვიან, როგორც წესი, დუბაის ანიჭებენ უპირატესობას.

დუბაიში უძრავი ქონების ინვესტიციიდან გასვლის დრო მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული ქონების ადგილმდებარეობასა და ტიპზე. მაგალითად, ბინები ქალაქის ცენტრში ან დუბაის მარინაში, სათანადო მომზადების შემთხვევაში, საშუალოდ 4-6 კვირაში იყიდება, ხოლო პალმ ჯუმეირაში ან JVC-ში ვილების შეძენას შეიძლება მეტი დრო დასჭირდეს. თუ თქვენ გაქვთ უძრავი ქონების მეშვეობით მიღებული ბინადრობის ვიზა, მნიშვნელოვანია გაითვალისწინოთ სავიზო პროგრამის პირობები და აცნობოთ DLD-ს დაგეგმილი გაყიდვის შესახებ. ქონების მემკვიდრეობით ან ნათესავებისთვის გადაცემას განსაკუთრებული იურიდიული მხარდაჭერა სჭირდება, განსაკუთრებით თუ ქონება რეგისტრირებულია კომპანიის ან ტრასტის მეშვეობით.

ვენის უძრავი ქონების ბაზარი პროგნოზირებადი და სტაბილურია: უძრავი ქონება სწრაფად იყიდება, ხოლო სამართლებრივი პროცედურები უკიდურესად გამარტივებულია. დუბაიში ლიკვიდურობა მნიშვნელოვნად განსხვავდება ქონების მდებარეობისა და ტიპის მიხედვით - მაგალითად, პოპულარულ რაიონებში ფუფუნების ვილები და სტუდიები სწრაფად იყიდება, ხოლო ახალ პროექტებს ბაზრის წილის მოსაპოვებლად შეიძლება დრო დასჭირდეს.

დუბაიში და ევროპაში უძრავი ქონების სფეროში ჩემი გამოცდილება აჩვენებს, რომ თითოეულ ბაზარს უნიკალური მიდგომა სჭირდება. დუბაიში განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია დეველოპერებისა და უძრავი ქონების სათანადო შემოწმება: მე ყოველთვის ვამოწმებ დეველოპერის რეპუტაციას, ყველა ნებართვის ხელმისაწვდომობას, პროექტის შესაბამისობას RERA-ს მოთხოვნებთან და ინფრასტრუქტურის მზადყოფნას. მხოლოდ ეს მიდგომა საშუალებას გაძლევთ უსაფრთხოდ შეიძინოთ ფუფუნების უძრავი ქონება დუბაიში ან ბინა არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში, რითაც მინიმუმამდე დაიყვანთ თქვენი ინვესტიციის რისკებს.

საინვესტიციო პორტფელის შექმნისას გირჩევთ, უფრო დინამიური ბაზრები, როგორიცაა დუბაი, გააერთიანოთ სტაბილურ და პროგნოზირებად ბაზრებთან, როგორიცაა ავსტრია. მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა შეიძინა ბინა არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში გასაქირავებლად და ამავდროულად, კაპიტალის შესანარჩუნებლად ინვესტიცია ჩადო ვენაში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში. ეს მიდგომა უზრუნველყოფს როგორც მაღალ შემოსავალს, ასევე რისკისგან დაცვას.

საკუთარი თავისთვის სტრატეგიას რომ ავირჩევდე, ჩემს ინვესტიციებს შემდეგნაირად გავანაწილებდი: ნაწილს დუბაის უძრავ ქონებაში ჩავდებდი შემოსავლის გენერირებისა და მისი ღირებულების გაზრდის მიზნით, ხოლო დანარჩენ ნაწილს სტაბილურ ევროპულ უძრავ ქონებაში, მაგალითად, ავსტრიაში, ჩავდებდი, როგორც საიმედო „უსაფრთხოების ზღვარს“ და კაპიტალის შენარჩუნების საშუალებას.

ჩემი მთავარი რჩევა: ყოველთვის ფოკუსირდით თქვენს მიზნებზე, გადაანაწილეთ თქვენი კაპიტალი სხვადასხვა სფეროებში და შეძენამდე ყურადღებით შეამოწმეთ უძრავი ქონება. ეს მიდგომა თქვენს ინვესტიციას საიმედოს და მომგებიანს გახდის — იქნება ეს ფუფუნების ვილა ან ბინა არაბთა გაერთიანებულ საემიროებში, თუ ბინა ან სახლი ავსტრიაში.

განსაზღვრეთ პრიორიტეტები, გაანაწილეთ ინვესტიციები სხვადასხვა სეგმენტზე, ჩაატარეთ სათანადო შემოწმება ქონებებზე და გაითვალისწინეთ თითოეული იურისდიქციის მოთხოვნები.

როდესაც დუბაი საუკეთესო არჩევანია

• შესაფერისია ინვესტორებისთვის, რომლებიც ეძებენ სწრაფ კაპიტალის ზრდას და მაღალ მომგებიანობას.
• აქტუალურია გაქირავებაზე ფოკუსირებისას: დუბაიში ბინების ან ვილების მოკლევადიანი ან გრძელვადიანი გაქირავება.
• მათთვის, ვინც მზადაა სწრაფად ცვალებად ბაზართან იმუშაოს და ყურადღებით გააანალიზოს ქონება.
• საინტერესო იქნებოდა იმის ცოდნა, მნიშვნელოვანია თუ არა რეზიდენტობის პროგრამები და საგადასახადო შეღავათები უცხოელი ინვესტორებისთვის.

როდესაც ავსტრია საუკეთესო არჩევანია

• სტაბილურობასა და საიმედო შემოსავალზე ორიენტირებულ ინვესტორებისთვის.
• თუ პრიორიტეტი გრძელვადიანი ინვესტიციაა რისკის შემცირებული დონით.
• შესაფერისია მათთვის, ვინც აფასებს კაპიტალის შენარჩუნებას და ფინანსურ დაცვას.
• ეს აქტუალურია მაშინ, როდესაც მნიშვნელოვანია გამჭვირვალე ტრანზაქციები, სტაბილური შიდა მოთხოვნა და განვითარებული ინფრასტრუქტურა.

2030 წლამდე პერსპექტივა ძალიან ოპტიმისტურია: დუბაი აგრძელებს ინფრასტრუქტურის აქტიურად განვითარებას და ახალი საგადასახადო და იმიგრაციული შეღავათების დანერგვას, ავსტრია კი აძლიერებს თავის პოზიციას, როგორც სტაბილური ბაზარი თანმიმდევრული მოთხოვნითა და გამჭვირვალე რეგულაციებით. კარგად შერჩეული საინვესტიციო სტრატეგია საშუალებას მოგცემთ მიიღოთ სტაბილური შემოსავალი, შეამციროთ რისკები და მარტივად მოერგოთ ბაზრის ცვლილებებს.

1. ჩამოაყალიბეთ თქვენი საინვესტიციო მიზანი

• გრძელვადიანი ან დღიური გაქირავება (Airbnb)
• შემოსავლის გენერირება, აქტივის ღირებულების გაზრდა ან ოქროს ვიზის მიღება

2. აირჩიეთ შესაბამისი ობიექტის ტიპი

• ბინა დუბაიში
• სახლი დუბაიში
• ვილა დუბაი
• ტაუნჰაუსი

3. დააზუსტეთ თქვენი ბიუჯეტი და მინიმალური შესვლის ზღვარი

• ბინის, სახლის ან ვილის შესაძენად საჭირო თანხა
• დაკავშირებული ხარჯები: რეგისტრაცია, იურიდიული მხარდაჭერა, მომსახურების საფასური

4. აირჩიეთ ადგილმდებარეობა

• საკუთრების უფლების ქონა: სრული საკუთრებისკენ მიმავალი გზა უცხოელებისთვის
• იჯარა: მიწის გრძელვადიანი იჯარა
• მაგალითები: დუბაის ცენტრი, დუბაის მარინა, პალმ ჯუმეირა, დუბაი ჰილსის ესტეიტი, ბიზნეს ბეი, JVC

5. ობიექტის ანალიზი

• სამართლებრივი გამჭვირვალობის მიმოხილვა (DLD, RERA)
• პროექტის ეტაპი: გეგმარების გარეშე ან მზა ქონება
• დეველოპერის რეპუტაცია და ლიცენზიების ხელმისაწვდომობა

6. შეთანხმების შედგენა

• ობიექტის დაჯავშნა
• ურთიერთგაგების მემორანდუმის/შპს-ს ხელმოწერა
• გადახდისა და დეპოზიტის პირობები

7. უძრავი ქონების რეგისტრაცია

• დუბაის მიწის დეპარტამენტი (DLD)
• ქონების საკუთრების შემოწმება, უძრავი ქონების საკუთრების უფლება

8. ინვესტიციების შეფასება

• მოსალოდნელი საიჯარო შემოსავალი
• კომუნალური და საოპერაციო ხარჯები
• გადასახადები და სხვა მოსაკრებლები

9. გაქირავების ან ხელახლა გაყიდვის დაგეგმვა

• მმართველი კომპანიის არჩევა
• სტრატეგია: მოკლევადიანი ან გრძელვადიანი გაქირავება
• ინვესტიციიდან გასვლის გეგმის შემუშავება

10. საინვესტიციო პორტფელის დივერსიფიკაცია

• დუბაის უძრავი ქონების გაერთიანება სხვა სტაბილურ ბაზრებზე არსებულ აქტივებთან
• რისკისა და ლიკვიდურობის ანალიზი

1. ინვესტორი $200,000-ით

• მიზანი: ბაზარზე შესვლა მინიმალური ინვესტიციით და გაქირავებიდან პასიური შემოსავლის მიღება.
• ვარიანტები: ბინები დუბაიში, JVC-ის, International City-ის ან Discovery Gardens-ის რაიონებში. განიხილეთ მეორადი ბაზარი ან მცირე ახალი ნაგებობები.
• მომგებიანობა: საშუალოდ 6-7% წელიწადში ქირიდან.
• რისკები: შესაძლო დაგვიანებები ქირის ვადის გასვლასთან დაკავშირებით, მოთხოვნის სეზონური რყევები, მოიჯარეების არასტაბილურობა.

წარმატებული ინვესტიციის მაგალითი: 200,000 აშშ დოლარის ბიუჯეტის მქონე კლიენტისთვის, ჩვენ ვიპოვეთ სტუდიოს ტიპის ბინა (55 კვ.მ) Jumeirah Village Circle-ის რაიონში, გადაყიდვის ბაზარზე. ბინა სრულად მზად იყო საცხოვრებლად, რაც საშუალებას გვაძლევდა დაუყოვნებლივ გაგვექირავებინა და წლიური შემოსავალი 6-7% მიგვეღო. ეს მაგალითი აჩვენებს, თუ როგორ შეგიძლიათ დაიწყოთ ინვესტირება მინიმალური რისკით და სწრაფად მიაღწიოთ სტაბილურ პასიური შემოსავალს.

2. 1 მილიონი დოლარის ღირებულების ოჯახი

• მიზანი: კომფორტული პრემიუმ კლასის საცხოვრებლის შეძენა გრძელვადიანი გაქირავების ან პირადი მოხმარებისთვის.
• ვარიანტები: ვილები Dubai Hills Estate-ში, Palm Jumeirah-ში ან Meadows-ში, ან ტაუნჰაუსები კერძო ტერიტორიითა და საცურაო აუზით.
• მომგებიანობა: წლიური 5-6% ქირიდან + ქონების ღირებულების პოტენციური ზრდა.
• რისკები: მაღალი ტექნიკური მომსახურებისა და კომუნალური გადასახადების ხარჯები, გადახურებულ ბაზარზე გაყიდვისას ზედმეტი გადახდის რისკი.

წარმატებული მაგალითი 1 მილიონი დოლარის ბიუჯეტის მქონე ოჯახისთვის: ჩვენ ვიპოვეთ ვილა დუბაი ჰილსის სამკვიდროში (220 კვ.მ) ნაწილობრივი რემონტითა და ავეჯით. ქონება გამოდგება როგორც პირადი საცხოვრებლად, ასევე გრძელვადიანი გაქირავებისთვის, წლიური 5-6%-იანი შემოსავლიანობით. ეს შემთხვევა აჩვენებს, თუ როგორ უნდა გააერთიანოთ კომფორტი, პრესტიჟი და საინვესტიციო სარგებელი ერთ ტრანზაქციაში.

3. კომერციული უძრავი ქონება

• მიზანი: სტაბილური პასიური შემოსავალი გრძელვადიანი გაქირავების გზით და ქონების ღირებულების ზრდის გზით.
• ვარიანტები: საოფისე ფართი ბიზნეს ბეიში, ჯუმეირა ლეიკ თაუერსში ან დუბაი მარინაში; საცალო ვაჭრობის სივრცეები ან კაფე/რესტორნის ადგილები მაღალი ტრაფიკის მქონე ადგილებში.
• მომგებიანობა: 7–9% წელიწადში (დამოკიდებულია ადგილმდებარეობისა და მოიჯარეს ტიპის მიხედვით).
• რისკები: მაღალი კონკურენცია, ობიექტის შესაძლო შეფერხების პერიოდები, ეკონომიკურ პირობებზე დამოკიდებულება.

კომერციული უძრავი ქონების ინვესტიციის წარმატებული მაგალითი: 450,000 აშშ დოლარის ბიუჯეტის მქონე კლიენტისთვის, ჩვენ ვიპოვეთ საოფისე ფართი Jumeirah Lake Towers-ში (80 კვ.მ) გრძელვადიანი 5-წლიანი იჯარით. ქონება წლიურ შემოსავალს 8%-ს შეადგენს, ხოლო სტაბილური იჯარის გადახდები ამცირებს ფინანსურ რისკს. ეს შემთხვევა ასახავს, ​​თუ როგორ უნდა აირჩიოთ უძრავი ქონება გარანტირებული შემოსავლით და მინიმალური რისკებით.