როგორ და რატომ უნდა შეიძინოთ უძრავი ქონება ბულგარეთში: ინვესტორებისთვის A-დან Z-მდე სახელმძღვანელო

როდესაც კლიენტები კონსულტაციებისთვის მომმართავენ, მათი მოთხოვნები ხშირად ორ ფართო კატეგორიად იყოფა. პირველი არის ინვესტორები, რომლებიც ეძებენ უსაფრთხო თავშესაფარს თავიანთი კაპიტალისთვის: სტაბილურობა, კლდის მსგავსი ლიკვიდურობა და პროგნოზირებადობა მომავალი ათწლეულების განმავლობაში. მათთვის პასუხი თითქმის ყოველთვის ერთი და იგივეა: ვენა.

მეორე ჯგუფი ისინი არიან, ვინც ევროპაში შესვლის გზას ეძებენ: რაიმე ხელმისაწვდომს, გასაგებს, შემოსავლის მიღების და შესაძლოა, ბინადრობის ნებართვის მიღების პოტენციალითაც კი. სწორედ აქ ჩნდება ხშირად კითხვა: „რაც შეეხება ბულგარეთს?“

ბულგარეთი, ალბათ, ევროკავშირის ყველაზე განხილვადი „ბიუჯეტური“ უძრავი ქონების ბაზარია. ზღვა, მთები, დაბალი გადასახადები და ფასები, რომლებიც ვენის ან მიუნხენის შემდეგ წარმოუდგენლად მოგეჩვენებათ.

სწორედ ამიტომ გადავწყვიტე ამ სტატიის დაწერა: სისტემატურად, ვარდისფერი სათვალისა და სარეკლამო სლოგანების გარეშე, გავაანალიზო, თუ როგორია უძრავი ქონება დღეს ბულგარეთში.

მე ქსენია მქვია და ვარ საინვესტიციო კონსულტანტი „ვენის ქონების ინვესტმენტში“. ჩემი საქმეა დავეხმარო კლიენტებს ინფორმირებული ფინანსური გადაწყვეტილებების მიღებაში ციფრებზე, კანონებსა და გრძელვადიან სტრატეგიაზე დაყრდნობით და არა ემოციებზე. და მე ყოველთვის ვამბობ: არ არსებობს იდეალური ინვესტიციები, არსებობს მხოლოდ ისეთები, რომლებიც კონკრეტულ მიზანს შეესაბამება.

ამ სტატიის მიზანია, სწორედ ასეთი ჩარჩო მოგაწოდოთ. ჩვენ გულწრფელად განვიხილავთ ბულგარეთის ბაზრის ყველა უპირატესობას - სანაპირო მომგებიანობიდან დაწყებული რეგისტრაციის სიმარტივით დამთავრებული. მაგრამ, რაც მთავარია, ჩვენ მას შევადარებთ საორიენტაციო ბაზარს - ავსტრიას.

რატომ? იმიტომ, რომ მხოლოდ შედარების გზით შეიძლება აქტივის ღირებულების ჭეშმარიტად გაგება. ჩვენ განვიხილავთ, სად იმარჯვებს ბულგარეთი ფასის მხრივ და სად ვენა საიმედოობის, ლიკვიდურობისა და კაპიტალის ხარისხის მხრივ.

როდესაც კლიენტები ჩემთან კონსულტაციისთვის მოდიან, ხშირად მათ უკვე აქვთ ინტერნეტში ინფორმაციის მთები გადაფურცული. ბევრს კი იგივე წარმოდგენა აქვს თავში: ბულგარეთი ინვესტორების სამოთხეა. იაფი, ლამაზი, ევროკავშირის ნაწილი.

მაგრამ ჩემი პირველი კითხვა ყოველთვის ერთი და იგივეა: „რა არის თქვენი მიზანი? „ზღვის პირას აგარაკის“ ყიდვა თუ კაპიტალის შენარჩუნება და გაზრდა?“ და აქ ვიწყებთ იმის გაგებას, თუ რა არის სინამდვილეში ეს ბაზარი.

თუ ევროპის უძრავი ქონების ბაზარს საფეხბურთო ლიგად წარმოვიდგენთ, ავსტრია, გერმანია და შვეიცარია უმაღლესი დონის გუნდები იქნებიან. ისინი თანმიმდევრულად თამაშობენ, მათი სატრანსფერო ღირებულება შეუფერხებლად და პროგნოზირებადად იზრდება და თითოეული მატჩი ფრთხილად შემუშავებული სტრატეგიაა.

სწორედ აქ ერთვებიან კონსერვატიული ინვესტორები, რომელთათვისაც სანდოობა და პროგნოზირებადობა უმნიშვნელოვანესია. მათთვის უძრავი ქონება იმდენად შემოსავალს არ ეხება, რამდენადაც კაპიტალის უსაფრთხო თავშესაფარს.

მაშ, საიდან მოდის ბულგარეთი? ისინი პერსპექტიული გუნდია, რომელიც მცირე ლიგებიდან ახლახან გამოვიდა ძირითად შემადგენლობაში. ეს არის ბაზარი უზარმაზარი პოტენციალით, მაგრამ ასევე მაღალი ხარისხის არაპროგნოზირებადობით. შეიძლება ითქვას, რომ მას „ჩამოსასწრები“ ბაზარი უწოდეთ. ის ვითარდება, იზრდება, მაგრამ მისი ისტორია გლუვი არ არის, ეს ატრაქციონებია.

2007 წელს ევროკავშირში გაწევრიანების შემდეგ, ბულგარეთის უძრავი ქონების ბაზარმა ნამდვილი ბუმი განიცადა. ფასები მკვეთრად გაიზარდა და ინვესტორებმა ყველაფერი მიითვისეს, რასაც კი იშოვნიდნენ. თუმცა, შემდეგ 2008 წლის გლობალური ფინანსური კრიზისი დაიწყო.

და აი, ბულგარეთის „მოუმწიფებელმა“ ბაზარმა თავისი ნამდვილი სახე გამოავლინა: კურორტებზე უძრავი ქონების ფასები 40-50%-ით, ზოგჯერ კი მეტადაც კი დაეცა. ბაზარი დიდი ხნით გაიყინა და მხოლოდ 2016-2017 წლებში დაიწყო ფრთხილი აღდგენა.

ხშირად ვხედავ კლიენტებს, რომლებიც გაოცებულები არიან ბოლო წლების მაჩვენებლებით: „ქსენია, წავიკითხე, რომ ბულგარეთში საცხოვრებლის ფასები წელიწადში 9-10%-ით იზრდება! ეს წარმოუდგენელია!“ და ეს მართლაც ასეა. ბულგარეთის ეროვნული სტატისტიკის ინსტიტუტის (NSI) მონაცემებით, ზრდის ეს ტემპები ევროკავშირში ერთ-ერთი ყველაზე მაღალია.

თუმცა, მე ყოველთვის ვუხსნი, რომ უნდა გაითვალისწინოთ ის ბაზა, საიდანაც ეს ზრდა ხდება. 50,000 აშშ დოლარის 10%-იანი ზრდა 5,000 აშშ დოლარია, ხოლო 500,000 აშშ დოლარის 3%-იანი ზრდა 15,000 აშშ დოლარია. პირველ შემთხვევაში, პროცენტი უფრო მაღალი ჩანს, მაგრამ აბსოლუტური რაოდენობა უფრო მცირეა და რისკებიც არაპროპორციულად მაღალია.

ეს მნიშვნელოვანი ნიუანსი ბულგარული ბაზრის გასაგებად გასაღებია. ეს არ არის მარათონი, არამედ სპრინტი გაურკვეველი ფინიშით. ერთ დღეს შთამბეჭდავ ზრდას ხედავ, მეორე დღეს კი სტაგნაცია ბრუნდება, რადგან ბაზარი ჯერ კიდევ სრულად არ დასტაბილურებულა.

ამავდროულად, ავსტრიის ბაზარი ნამდვილი მარათონია. მას შეუძლია ნელა, მაგრამ სტაბილურად გაიზარდოს, მკვეთრი ნახტომების ან მტკივნეული ვარდნის გარეშე.

რა თქმა უნდა, ბულგარეთი ერთადერთი ქვეყანა არ არის ევროპისთვის „ბიუჯეტური“ ქვეყნების კატეგორიაში. ვნახოთ, ვის დაუპირისპირდება ის.

რუმინეთი. აქ უძრავი ქონების ფასები ასევე ევროკავშირში ერთ-ერთი ყველაზე დაბალია, თუმცა ქვეყანას ზღვაზე გასასვლელი არ აქვს და განვითარებული საკურორტო ინფრასტრუქტურა აკლია. მისი მთავარი ბაზარი ისეთი დიდი ქალაქებია, როგორიცაა ბუქარესტი, სადაც მოთხოვნა, სოფიის მსგავსად, IT სექტორის წყალობით იზრდება.

უნგრეთი. ბუდაპეშტი უფრო მაღალ ლიკვიდურობას და სტაბილურ მოთხოვნას გვთავაზობს, თუმცა შესვლის ბარიერიც უფრო მაღალია. ის აღარ ითვლება „ბიუჯეტის“ ქვეყნად ბულგარეთის მსგავსად.

საბერძნეთი ძალიან ძლიერი კონკურენტია. მას აქვს „ოქროს ვიზის“ პროგრამა, რომელიც საშუალებას გაძლევთ მიიღოთ ბინადრობის ნებართვა მინიმუმ 250,000 ევროს ღირებულების უძრავი ქონების შეძენის შემთხვევაში. ეს მას ბევრად უფრო მიმზიდველს ხდის იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც აფასებენ არა მხოლოდ თავად აქტივს, არამედ იმიგრაციის სტატუსსაც.

მონტენეგრო. ის კონკურენციას უწევს კურორტების უძრავი ქონების სეგმენტს. იქ ფასები ბულგარეთის ფასების შედარებადია, თუმცა ის ევროკავშირის წევრი არ არის, რაც ბევრი ინვესტორისთვის კრიტიკული ფაქტორია.

ამ კონკურენტებთან შედარებით, ბულგარეთს ერთი უდავო უპირატესობა აქვს: ევროკავშირის წევრობისა და განსაკუთრებით დაბალი შესვლის ბარიერების კომბინაცია. თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ სანაპიროზე მდებარე ბინა 40,000-60,000 ევროდ, რაც უბრალოდ წარმოუდგენელია ევროკავშირის სხვა ქვეყნებში. ვენაში ამ ფასად ქალაქის ცენტრში პარკირების ადგილსაც კი ვერ იყიდით. ამიტომ, მათ, ვინც ავსტრიას წამყვან ბაზარად მიიჩნევს, უნდა გაითვალისწინონ თავიანთი ბიუჯეტი და სცენარები: სად და როდის შეიძინონ ბინა ვენაში მაღალი ლიკვიდურობის შესანარჩუნებლად.

სწორედ ამიტომ, სოფიასა და ვენას შორის შედარებისას, ჩვენ ვსაუბრობთ არა მხოლოდ განსხვავებულ ფასებზე, არამედ სხვადასხვა აქტივების კლასებზე. ვენაში თქვენ ყიდულობთ წილს მსოფლიოს ერთ-ერთ ყველაზე სტაბილურ ბაზარზე. ბულგარეთში თქვენ ყიდულობთ წილს მაღალი პოტენციალის მქონე, მაგრამ ასევე მაღალი რისკის მქონე ბაზარზე.

ეს არ არის „კარგისა და ცუდის“ ბრძოლა, არამედ ორი განსხვავებული სტრატეგიის ანალიზია: სწრაფი ტაქტიკური მოგება გრძელვადიანი სტრატეგიული ზრდის წინააღმდეგ.

„ბულგარეთის ბაზარზე“ მთლიანად საუბარი იგივეა, რაც „საავადმყოფოში საშუალო ტემპერატურაზე“ საუბარი. ის უკიდურესად ჰეტეროგენულია და არსებითად სამი სრულიად განსხვავებული სეგმენტისგან შედგება, რომლებიც ერთმანეთს კონკურენციასაც კი არ უწევენ.

როდესაც კლიენტი მომმართავს თხოვნით: „მინდა ბულგარეთში ბინის ყიდვა“, ჩემი პირველი კითხვაა: „ზუსტად სად? ზღვის პირას, მთაში თუ დედაქალაქში?“ რადგან მთელი შემდგომი სტრატეგია პასუხზეა დამოკიდებული.

ეს ბულგარეთის ეკონომიკის გულია. აქ მთავარი ბაზარი ადგილობრივია. საცხოვრებელ უძრავ ქონებას ყიდულობენ როგორც თავად ბულგარელები, ასევე უცხოელები, რომლებიც აქ სამუშაოდ ან სასწავლებლად გადმოდიან.

მოთხოვნის მამოძრავებელი ფაქტორები. მთავარი მამოძრავებელი ფაქტორებია IT სექტორის განვითარება და სხვა ქვეყნებიდან ახალგაზრდა პროფესიონალების შემოდინება. მოთხოვნას ასევე განაპირობებენ სტუდენტები და საერთაშორისო კომპანიების თანამშრომლები, რომლებიც ოფისებს ხსნიან დიდ ქალაქებში. ეს სეგმენტი ყველაზე პროგნოზირებადი და სტაბილურია.

ლიკვიდურობა. ის ქვეყანაში ყველაზე მაღალია. კარგ რაიონებში უძრავი ქონება სწრაფად იყიდება. თუ გრძელვადიანი გაქირავების ნებართვას ეძებთ, ეს იდეალური ვარიანტია. მოთხოვნა მთელი წლის განმავლობაშია და არა მხოლოდ სეზონური.

მომგებიანობა. საშუალო, როგორც წესი, 4-5% წელიწადში გრძელვადიანი გაქირავების შემთხვევაში. ეს არ არის გადაჭარბებული მაჩვენებლები, მაგრამ ისინი სტაბილური და პროგნოზირებადია.

ფასები. სოფიაში კარგ რაიონებში კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი 1600–2200 ევროს აღწევს. ეს აღარ არის 10 წლის წინანდელი 500–700 ევრო, რაც დედაქალაქის ბაზრის სიმწიფეზე მიუთითებს.

ეს წმინდა ტურისტული ბაზარია, სადაც ტრანზაქციების 90% უცხოელებზე ხორციელდება. ხალხი აქ მზის, ზღვისა და იაფი ზაფხულის „აგარაკისთვის“ ჩამოდის.

მოთხოვნის მამოძრავებელი ფაქტორები: ტურიზმი და ზღვის პირას კერძო კუთხის ფლობის სურვილი. ეს არ არის სუფთა ინვესტიცია, არამედ პირადი შენაძენი რამდენიმე თვით გაქირავების ოფციით.

ლიკვიდურობა. საშინლად დაბალი. ამ რაიონებში ბინის სასწრაფოდ გაყიდვა თითქმის ყოველთვის 20-30%-იან ფასდაკლებას ნიშნავს. ბაზარი ზედმეტად გაჯერებულია და ასობით სხვა ქონებასთან კონკურენცია მოგიწევთ. მყიდველებს ყოველთვის აქვთ არჩევანი.

მომგებიანობა. მაღალი, მაგრამ მხოლოდ პიკის სეზონზე. პიკის თვეებში (ივნისი-აგვისტო) შეიძლება 7-8%-ს მიაღწიოს, მაგრამ წლის დანარჩენ პერიოდში ნულის ტოლია. დაივიწყეთ სექტემბრიდან მაისამდე შემოსავალი. ასევე უნდა გაითვალისწინოთ „მოვლა-პატრონობის საფასური“ - ქონების მოვლა-პატრონობის წლიური საფასური, რომელიც შეიძლება წელიწადში 400-დან 800 ევრომდე მერყეობდეს, მაშინაც კი, თუ ბინას არ იყენებთ.

ფასები კვადრატულ მეტრზე 800 ევროდან 1500 ევრომდე მერყეობს. ფასში სხვაობა დამოკიდებულია ქონების ზღვასთან სიახლოვეზე, მის მდგომარეობასა და ასაკზე.

საზღვაო ბაზრის მსგავსად, ეს ბაზარი სეზონურ ტურიზმზეა ორიენტირებული, თუმცა ზამთრის ტურიზმზე.

მოთხოვნის მამოძრავებელი ფაქტორები: ზამთრის სპორტის სახეობები და ინვესტორები დიდი ბრიტანეთიდან და მეზობელი ქვეყნებიდან, რომლებიც ხელმისაწვდომ დასასვენებელ ადგილებს ეძებენ.

ლიკვიდურობა. ძალიან, ძალიან დაბალი. ბანსკოს ბაზარი განსაკუთრებით ზედმეტად გაჯერებულია და აქ მყიდველის პოვნა ნამდვილი ხელოვნებაა. ხშირად, ქონების გაყიდვის ერთადერთი გზა ფასის მნიშვნელოვნად შემცირებაა.

მომგებიანობა. დამოკიდებულია ამინდსა და ტურისტულ ნაკადზე. თუ თოვლიანი სეზონია, შესაძლოა გარკვეული შემოსავალი იყოს. თუ არა, ის ნულთან ახლოს იქნება.

ფასები. ხშირად ყველაზე დაბალი ქვეყანაში. სტუდიოების პოვნა 25,000–35,000 ევროდ არის შესაძლებელი, რაც მათ მიმზიდველს ხდის მათთვის, ვისაც მთებში საკუთარი პატარა კუთხის ფლობა სურს.

ვენაში, საინვესტიციო თვალსაზრისით მიმზიდველი უძრავი ქონების 99% ქალაქის საზღვრებშია კონცენტრირებული. ბაზარი ერთგვაროვანია, მოთხოვნა სტაბილურია წელიწადში 12 თვის განმავლობაში და მთავარი მოიჯარე გრძელვადიანი კონტრაქტით სარგებლობს გადახდისუნარიან რეზიდენტთან.

ბულგარეთში რთული არჩევანის გაკეთება მოგიწევთ: სოფიას სტაბილურობა ზომიერი შემოსავლებით თუ კურორტების მაღალი, მაგრამ „ქაღალდის“ შემოსავალი უზარმაზარი შეფერხების რისკებითა და დაბალი ლიკვიდურობით.

ასე რომ, როგორც ხედავთ, ბულგარეთში ბინის ყიდვამდე უნდა გესმოდეთ, ამ სამი სამყაროდან რომელში გსურთ შესვლა. და რაც მთავარია, არ აურიოთ ისინი ერთმანეთში.

ფიზიკური პირი. უმარტივესი ვარიანტია ბინის ან სახლის შეძენა საკუთარი სახელით. ბულგარეთის კანონმდებლობა უცხოელებს საშუალებას აძლევს, შეზღუდვების გარეშე ფლობდნენ საცხოვრებელ ქონებას (ბინებს, ოთახებს).

ეს მინიმალურ ფორმალობებს მოითხოვს: საგადასახადო საიდენტიფიკაციო ნომერს (უცხოელის პირადობის მოწმობას), ადგილობრივ საბანკო ანგარიშს და ნოტარიუსის ხელშეკრულებას. ეს ფორმატი მოსახერხებელია, რადგან მესაკუთრე ქონებასთან დაკავშირებით ყველა გადაწყვეტილებას დამოუკიდებლად იღებს.

კომპანიის მეშვეობით. თუ თქვენ არ ხართ ევროკავშირის მოქალაქე, თქვენ არ შეგიძლიათ ოფიციალურად შეიძინოთ მიწის ნაკვეთი (ან სახლი ნაკვეთით) თქვენს სახელზე — მხოლოდ ბინა. თუმცა, შეგიძლიათ დააარსოთ ბულგარული შპს (OOD/EOOD) და გამოიყენოთ იგი ნებისმიერი ქონების (მათ შორის კომერციული ქონების) შესაძენად.

ბევრი ინვესტორი ამ მეთოდს ოპერაციული მოქნილობისა და გადასახადების ოპტიმიზაციისთვის იყენებს. მაგალითად, ქონების გაყიდვისას, კომპანია იხდის 10%-იან საშემოსავლო გადასახადს შემოსავალზე, ხოლო მესაკუთრეები იხდიან მხოლოდ გადახდილ დივიდენდებზე.

ტრასტების ან ფონდების მეშვეობით. ალტერნატიული ვარიანტია ინვესტირება ბიზნესში (უძრავი ქონების საინვესტიციო კომპანია, REIC) ან დახურულ ფონდში, რომელიც ფლობს უძრავ ქონებას, უძრავი ქონების პირდაპირ შეძენის ნაცვლად.

ბულგარეთის კანონმდებლობა ოფიციალურად არ კრძალავს ასეთ სქემებს. თუმცა, ასეთი ინსტრუმენტები იშვიათია - პრაქტიკაში, უფრო მოსახერხებელია „ფიზიკურად“ შეძენა კომპანიის მეშვეობით ან დამოუკიდებლად, ვიდრე რეგისტრირებული REIC-ის ძებნა.

ინვესტიციის მიზანი დიდ გავლენას ახდენს სტრატეგიაზე:

გრძელვადიანი გაქირავება (ყიდვა-გაქირავება). ჩვენ ვარჩევთ ბინებს დიდ ქალაქებში (სოფია, პლოვდივი), სადაც მოთხოვნა სტაბილურია. მთავარი მიზანია 4-5%-იანი სტაბილური შემოსავალი.

მოკლევადიანი გაქირავება, ხშირად სანაპიროზე. სეზონური ტურისტული ნაკადი აქ მნიშვნელოვანია, განსაკუთრებით სადღესასწაულო ბაზრობებზე (მზიანი სანაპირო, ნესებარი). ზოგჯერ, კარგ ადგილას ბინის ფასის ანაზღაურება 7-10 წელიწადშია შესაძლებელი ზაფხულის მაღალი გაქირავების ფასების წყალობით.

სპეკულაციური ინვესტიციები (შეკეთება და გადაყიდვა). ქონების დაბალ ფასად ყიდვა (ხშირად გადაყიდვა), რემონტი და გადაყიდვა. ეს სცენარი მოითხოვს ადგილობრივი ბაზრისა და მშენებლობის ნიუანსების სიღრმისეულ ცოდნას. ეს სარისკოა დამწყებთათვის, რადგან ხარჯებმა შეიძლება მოგება შეამციროს.

მუდმივი ბინადრობის/საცხოვრებელი ნებართვა. თუ მიზანი ემიგრაციაა, მაშინ არჩეულია პირადი სარგებლობისთვის განკუთვნილი ბინა (მინიმუმ 60-80 მ² ოჯახისთვის). შესაფერისი ადგილმდებარეობა - სკოლითა და ინფრასტრუქტურით - და ოთახების გაქირავების შესაძლებლობა, სანამ იქ არ ცხოვრობთ.

როდესაც სხვადასხვა ქვეყანაში მცხოვრებ კლიენტებთან იურიდიულ პროცედურებზე ვსაუბრობთ, ბულგარეთი, როგორც წესი, შვების ამოსუნთქვას იწვევს. მაგალითად, ავსტრიასთან შედარებით, სადაც ყველა დოკუმენტი ათობით ორგანოს გადის, ბულგარული სისტემა წარმოუდგენლად მარტივი და სწრაფი ჩანს.

მთელი პროცესი, დეპოზიტის განხორციელებიდან ნოტარიუსის აქტის მიღებამდე, შეიძლება სულ რაღაც 2-3 კვირა დასჭირდეს და ეს, რა თქმა უნდა, ერთ-ერთი ყველაზე დიდი უპირატესობაა. თუმცა, როგორც ყოველთვის ვამბობ, სიმარტივე ყოველთვის არ ნიშნავს უსაფრთხოებას. ამ აშკარა სიმარტივემ შეიძლება დამალოს მნიშვნელოვანი ნიუანსები, რომელთა შესახებ წინასწარ უნდა იცოდეთ.

მოდით, ეტაპობრივად განვიხილოთ, თუ რა გელით. წარმოიდგინეთ, რომ იპოვეთ თქვენი ოცნების ბინა მზიანი სანაპიროზე. რა არის შემდეგი?

დაჯავშნის დეპოზიტი. ეს პირველი ნაბიჯია. როგორც წესი, ეს არის მცირე თანხა, დაახლოებით 2000–3000 ევრო, რომელიც ირიცხება გამყიდველის ან სააგენტოს ანგარიშზე. დეპოზიტის მიზანია ქონების „გაყინვა“, რათა მისი ბაზრიდან ამოღება შესაძლებელი იყოს.

უმნიშვნელოვანესია, რომ დეპოზიტის ხელშეკრულებაში ნათლად იყოს მითითებული, რომ თანხა შეიძლება დაბრუნდეს, თუ სათანადო შემოწმების პროცესში გამოვლინდება სამართლებრივი პრობლემები.

სათანადო შემოწმება. ეს ყველაზე კრიტიკული ეტაპია და ის თქვენმა დამოუკიდებელმა ადვოკატმა უნდა ჩაატაროს. ნუ დაეყრდნობით გამყიდველის ან სააგენტოს ადვოკატს! თქვენმა ადვოკატმა ქონება ყველა სახელმწიფო რეესტრთან უნდა შეამოწმოს:

• ქონების რეესტრი. ტვირთები (იპოთეკა, გირავნობა, გირავნობა).
• საკადასტრო რეესტრი. ქონების ფაქტობრივი ფართობისა და საზღვრების შესაბამისობა დოკუმენტებთან.
• მესაკუთრის დადასტურება. მემკვიდრეობითი დავების ან სხვა სამართლებრივი პროცედურების გარეშე.
• დავალიანების შემოწმება. გადაუხდელი კომუნალური გადასახადები, გადასახადები ან „საკომისიოები“ ხშირია. სხვათა შორის, ეს ძალიან გავრცელებული პრობლემაა კურორტულ კომპლექსებში.

წინასწარი შეთანხმების ხელმოწერა. ეს დოკუმენტი განსაზღვრავს გარიგების ყველა ძირითად პირობას: სრულ ფასს, გადახდის გრაფიკს, ბოლო ვადას და მხარეთა პასუხისმგებლობებს. ის წარმოადგენს თქვენს გზამკვლევს და გარანტიას საბოლოო ხელმოწერამდე.

BULSTAT-ის მიღება . უძრავი ქონების შემძენმა ყველა უცხოელმა უნდა მიიღოს BULSTAT, რაც საგადასახადო ნომრის ეკვივალენტია. ეს პროცედურა მარტივია, 1-2 დღეს მოითხოვს და საჭიროა სახელმწიფო რეესტრებში რეგისტრაციისთვის.

ნოტარიუსის წინაშე ხელმოწერა. ეს არის გაყიდვის საბოლოო აქტი, რომელიც ხელმოწერილია ნოტარიუსის წინაშე. ნოტარიუსი გადამწყვეტ როლს ასრულებს: ისინი ამოწმებენ ყველა დოკუმენტს, ადასტურებენ მხარეთა ვინაობას და ადასტურებენ გარიგების კანონიერებას. ამ ეტაპზე, გამყიდველისთვის სრული გადახდა ხდება.

რეგისტრაცია ქონების რეესტრში. სანოტარო აქტის ხელმოწერის შემდეგ, ნოტარიუსი ახალი მესაკუთრის ინფორმაციას შეჰყავს სახელმწიფო ქონების რეესტრში. ამ მომენტიდან თქვენ ხდებით ქონების სრული მფლობელი.

საჭირო დოკუმენტების სია (ფიზიკური პირისთვის):

• მოქმედი საერთაშორისო პასპორტი.
• მინდობილობა (თუ პირადად ვერ დაესწარით).
• ქორწინების მოწმობა (თუ დაქორწინებული ხართ).
• თანხების კანონიერი წარმომავლობის დამადასტურებელი სერტიფიკატი (როგორც წესი, საჭიროა 10,000 ევროზე მეტი ოდენობის თანხებისთვის).

ახლა კი ყველაზე მნიშვნელოვანზე ვისაუბროთ: რა განასხვავებს ბულგარულ სიმარტივეს ავსტრიული საიმედოობისგან.

1. მიწის საკუთრება. ეს არის ყველაზე მნიშვნელოვანი დეტალი, რომელსაც ყოველთვის განვიხილავ ჩემს კლიენტებთან. ბულგარეთის კანონმდებლობის თანახმად, უცხოელ ფიზიკურ პირებს (ევროკავშირის არა-მოქალაქეებს) არ შეუძლიათ მიწის შეძენა.

რას ნიშნავს ეს პრაქტიკაში? თუ თქვენ ყიდულობთ სახლს მიწის ნაკვეთთან ერთად, შეგიძლიათ თავად სახლი თქვენს სახელზე დაარეგისტრიროთ, მაგრამ არა მიწა. ერთადერთი გამოსავალია იურიდიული პირის (კომპანიის) რეგისტრაცია ბულგარეთში და მიწის მის სახელზე დარეგისტრირება. ეს ქმნის დამატებით ხარჯებს, ბუღალტრულ პრობლემებს და ართულებს პროცესს. ბინის ყიდვა, სადაც მხოლოდ შენობის ნაწილი გეკუთვნით, ამას არ მოითხოვს.

ვენაში ეს პრობლემა არ არსებობს. ნებისმიერ ინვესტორს, მოქალაქეობის მიუხედავად, შეუძლია შეიძინოს როგორც ბინა, ასევე სახლი მიწის ნაკვეთით.

2. სიმარტივე, როგორც რისკი. ბულგარეთში პროცედურის სიმარტივე ასევე მისი სისუსტეა. ის მეტ ადგილს ტოვებს გამყიდველის მხრიდან თაღლითობის ან არაკეთილსინდისიერების გამოსავლენად.

ავსტრიისგან მთავარი განსხვავება ანგარიშსწორებისთვის რწმუნებულის (Treuhänder) სავალდებულო ჩარევის არარსებობაა. ავსტრიაში მყიდველის ყველა თანხა სპეციალურ ნდობის ანგარიშზე ირიცხება, საიდანაც ისინი გამყიდველს მხოლოდ ყველა სამართლებრივი პირობის დაკმაყოფილებისა და მყიდველზე საკუთრების გადაცემის შემდეგ გადაეცემა. ეს არის ძლიერი ფილტრი, რომელიც ტრანზაქციის უსაფრთხოებას უზრუნველყოფს.

3. ნოტარიუსისა და ადვოკატის როლი. ბულგარეთში ნოტარიუსი, ძირითადად, ამოწმებს ხელმოწერებს და ამოწმებს დოკუმენტებს, მაგრამ სრულად არ არის პასუხისმგებელი მათ შინაარსზე. სწორედ ამიტომ არის ასე მნიშვნელოვანი, დაიქირაოთ საკუთარი დამოუკიდებელი ადვოკატი ყველა შემოწმების ჩასატარებლად.

ავსტრიაში ნოტარიუსი (ან ადვოკატი, რომელიც მოქმედებს როგორც რწმუნებული) სრული იურიდიული და ფინანსური პასუხისმგებლობაა ტრანზაქციის მთლიანობაზე, რაც თქვენს მიერ გადახდილი მაღალი ფასის ნაწილია.

ყოველ ჯერზე, როცა კლიენტებთან ხარჯებზე ვიწყებ განხილვას, მათ სახეზე კითხვას ვხედავ: „ქსენია, ბულგარეთში რამე მართლა ძვირია?“ და ეს გასაგებია.

ჩვენ შევეჩვიეთ, რომ ბულგარეთი ისეთი ქვეყანაა, სადაც ყველაფერი ძალიან იაფი ღირს. დიახ, აქ ფასები ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე დაბალია. თუმცა, ისინი არსებობს და მათი გათვალისწინება აუცილებელია უსიამოვნო სიურპრიზების თავიდან ასაცილებლად.

მოდით, ხარჯები დაუყოვნებლივ დავყოთ ორ კატეგორიად: ის, რასაც შეძენისას ერთხელ იხდით და ის, რაც წლიური იქნება.

წარმოიდგინეთ, რომ ყიდულობთ ბინას 60 000 ევროდ. რა დაგიჯდებათ სინამდვილეში?

ადგილობრივი შესყიდვის გადასახადი. ის მუნიციპალიტეტის მიხედვით 2%-დან 4%-მდე მერყეობს. ვთქვათ, 3%. ეს 1800 ევრო იქნება.

ნოტარიუსის საფასური. ტრანზაქციის თანხის დაახლოებით 1%, თუმცა შეიძლება უფრო მაღალიც იყოს. ავიღოთ 600 ევრო.

რეგისტრაციის საფასური: 0.1%. ეს მხოლოდ 60 ევროა.

ადვოკატისა და აგენტის ჰონორარი. ამან შეიძლება მნიშვნელოვანი განსხვავება შექმნას. საშუალოდ, ეს ღირებულების 3-5%-ია. თუ 4%-ს ავიღებთ, ეს კიდევ 2,400 ევროა.

მთლიანი ხარჯები შეიძლება მერყეობდეს 5%-დან 9%-მდე. ჩვენს მაგალითში, 60,000 ევროს ღირებულების ბინის შემთხვევაში, მთლიანი ხარჯები დაახლოებით 4,860 ევრო იქნება. ეს, რა თქმა უნდა, გაცილებით ნაკლებია ავსტრიასთან შედარებით, სადაც შეძენის ხარჯებმა შეიძლება შესყიდვის ფასის 10-12%-ს მიაღწიოს. თუმცა, მნიშვნელოვანია გახსოვდეთ, რას იღებთ საბოლოოდ.

ავსტრიაში ეს ხარჯები მოიცავს არა მხოლოდ გადასახადებს, არამედ რწმუნებულის ჰონორარსაც, რომელიც თქვენი ტრანზაქციის უსაფრთხოებას უზრუნველყოფს. ბულგარეთში ეს თანხები სახელმწიფო მოსაკრებლების სახით იხარჯება და უსაფრთხოებაზე თავად ხართ პასუხისმგებელი, ცალკე ადვოკატის დაქირავებით.

აქ ბულგარეთი ნამდვილად საგადასახადო სამოთხეა. წლიური გადასახადები სასაცილოდ დაბალია ევროკავშირის ქვეყნების უმეტესობასთან შედარებით.

ქონების გადასახადი. ის შეადგენს ქონების დასაბეგრი ღირებულების 0.15–0.3%-ს, რაც, როგორც წესი, საბაზრო ღირებულებაზე დაბალია. ჩვენი 60,000 ევროს ღირებულების ბინისთვის ეს წელიწადში მხოლოდ 100–150 ევრო იქნება.

მუნიციპალური გადასახადი (ნაგვის გადასახადი). ისიც ძალიან დაბალია, დაახლოებით 0.14–0.45%. ჩვენს შემთხვევაში, ეს წელიწადში 80–100 ევრო იქნება.

მოვლა-პატრონობის საფასური. ეს მნიშვნელოვანი ხარჯია, რომელიც მხოლოდ კურორტის ქონებას ეხება. ეს არის წლიური გადასახადი ტერიტორიის მოვლა-პატრონობისთვის, აუზისთვის, დაცვისთვის, დასუფთავებისთვის და ა.შ.

მისი ზომა შეიძლება წელიწადში 400 ევროდან 800 ევრომდე ან მეტამდე მერყეობდეს. ეს არსებითად ინფრასტრუქტურისთვის გადასახდელი საფასურია, რომელსაც შესაძლოა არც კი იყენებდეთ, მაგრამ რომელიც სავალდებულოა.

ავსტრიასთან შედარება აქ უბრალოდ უადგილოა:

წლიური გადასახადი. ავსტრიაში ეს დასაბეგრი ღირებულების დაახლოებით 1–1.5%-ია, პლუს საშემოსავლო გადასახადი გაქირავებიდან მიღებულ შემოსავალზე. 300,000 ევროს ღირებულების ბინისთვის წლიურმა ხარჯებმა შეიძლება ადვილად გადააჭარბოს 4,000–5,000 ევროს. ბულგარეთში, ჩვენი გამოთვლით, ეს რამდენიმე ასეული ევრო იქნებოდა.

ინფრასტრუქტურა. ბულგარეთში დაბალი გადასახადები, რა თქმა უნდა, ბიუჯეტისთვის ხელსაყრელია, მაგრამ ისინი ასევე პირდაპირ ასახავს საზოგადოებრივი მომსახურების დონეს.

ვენაში მეტს იხდი, მაგრამ სანაცვლოდ თითქმის იდეალურ ურბანულ გარემოს, უნაკლო გზებს, სისუფთავეს, საზოგადოებრივ ტრანსპორტს და უსაფრთხოების განცდას იღებთ. ბულგარეთში კი, დიდი ქალაქების გარეთ, ინფრასტრუქტურა შეიძლება ცუდ მდგომარეობაში იყოს.

მაშ, რას ვიღებთ? ბულგარეთში თქვენ ნაკლებ გადასახადებსა და მოსაკრებლებს იხდით, მაგრამ მაინც იღებთ ყველა რისკს და ხარჯავთ ფულს აქტივების მოვლა-პატრონობაზე, განსაკუთრებით კურორტულ ზონებში.

ვენაში თქვენ მეტს იხდით, მაგრამ ეს ფული ინფრასტრუქტურაში იდება, რაც პირდაპირ გავლენას ახდენს თქვენი ქონების კაპიტალიზაციაზე და მას უფრო მიმზიდველს ხდის მოიჯარეებისთვის.

საბოლოო ჯამში, ამ ორ ბაზარს შორის არჩევანის გაკეთება ნიშნავს არჩევანს „გადაიხადე ახლა და არაფერი მიიღო“ (ბულგარეთი) და „გადაიხადე ახლა და ჩადე ინვესტიცია შენს მომავალში“ (ავსტრია) შორის. ბულგარეთში თქვენ ზოგავთ გადასახადებს, მაგრამ არ გაქვთ კაპიტალის ზრდის გარანტია, ვენაში კი შეგიძლიათ დარწმუნებული იყოთ, რომ თქვენი ფული თქვენთვის მუშაობს.

როდესაც კლიენტები ბულგარეთში ქონების შეძენის მსურველები მომმართავენ, ფასის შემდეგ ერთ-ერთი პირველი კითხვა, რომელსაც ისინი მისვამენ, არის: „მომცემს ეს ბინადრობის ნებართვას?“ და მესმის, რატომაც.

ცოტა ხნის წინ ასეც იყო. ბულგარეთი, სამხრეთ და აღმოსავლეთ ევროპის მრავალი სხვა ქვეყნის მსგავსად, უძრავი ქონების შესაძენად ერთგვარ „ოქროს ვიზას“ სთავაზობდა. ეს მიმზიდველი იყო, განსაკუთრებით ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებისთვის. თუმცა, ეს დღეები დასრულდა და ეს ფუნდამენტურად ცვლის მთელ საინვესტიციო სტრატეგიას.

დღეის მდგომარეობით, 2024-2025 წლებში, უძრავი ქონების შეძენის გზით დროებითი ან მუდმივი საცხოვრებლისკენ დახურულია. თუ საპირისპირო ინფორმაციას ხედავთ, ეს ან მოძველებულია, ან, უარესი, თქვენი შეცდომაში შეყვანის მცდელობაა. ეს არის მთავარი განსხვავება საბერძნეთისგან ან პორტუგალიისგან, სადაც ასეთი პროგრამები კვლავ მოქმედებს, თუმცა მუდმივად მზარდი შესვლის ბარიერებით.

თუმცა, ბულგარეთი კვლავ სთავაზობს რეზიდენტობის მიღების შესაძლებლობებს ინვესტიციების გზით, თუმცა ეს შესაძლებლობებს აღარ უკავშირდება უძრავი ქონების შეძენას. ეს შესაძლებლობებს, როგორც წესი, უფრო კომპლექსური და ნაკლებად პოპულარულია კერძო ინვესტორებში:

ინვესტიციები ბიზნეს პროექტებში. ბინადრობის ნებართვის მისაღებად, თქვენ უნდა ჩადოთ მინიმუმ 250,000 ევროს ინვესტიცია გარკვეულ ბულგარულ საწარმოებში. ამ პროექტებმა უნდა შექმნან სამუშაო ადგილები, რაც მოითხოვს ინვესტორის მუდმივ მონიტორინგს და აქტიურ მონაწილეობას.

ინვესტირება სახელმწიფო ობლიგაციებში ან საინვესტიციო ფონდებში. აქ შესვლის ზღვარი უფრო მაღალია - 512,000 ევროდან. ეს უფრო პასიური ინვესტიციაა, მაგრამ, როგორც ბიზნეს პროექტების შემთხვევაში, ის არ გაძლევთ ქონების პირადი მიზნებისთვის გამოყენების უფლებას.

ამიტომ, დღეს ბულგარეთში ბინის შეძენა აქტივში ან ცხოვრების წესში ინვესტიციაა და არა იმიგრაციის სტატუსში. ეს მნიშვნელოვანი საკითხია, რომელიც ინვესტორებმა ტრანზაქციის განხორციელებამდე ნათლად უნდა გაიგონ.

ბულგარეთისგან განსხვავებით, ავსტრიას არასდროს შესთავაზებია უძრავი ქონების შესაძენად „ოქროს ვიზა“. ის ყოველთვის ინვესტორების ხარისხზე იყო ორიენტირებული და არა რაოდენობაზე. მას აქვს პრესტიჟული და გამჭვირვალე ბინადრობის ნებართვის პროგრამა ფინანსურად დამოუკიდებელი პირებისთვის - Aufenthaltstitel „Privatier“. მიუხედავად იმისა, რომ ეს არ არის დაკავშირებული უძრავ ქონებასთან, ის შესანიშნავი მაგალითია იმისა, თუ როგორ უდგებიან სხვადასხვა ქვეყნები კაპიტალის მოზიდვას.

ავსტრიაში ბინადრობის ნებართვის მისაღებად საჭირო მოთხოვნები:

საკმარისი შემოსავალი. თქვენ უნდა დაამტკიცოთ, რომ გაქვთ სტაბილური ყოველთვიური შემოსავალი ავსტრიაში დასაქმებისგან დამოუკიდებლად. ეს შეიძლება მოიცავდეს შემოსავალს ქონების გაქირავებიდან, დივიდენდებიდან, დეპოზიტებზე პროცენტიდან ან პენსიიდან. საჭირო თანხა დაახლოებით 45,000 ევროა წელიწადში ორსულიანი ოჯახისთვის.

საცხოვრებელი. თქვენ უნდა ფლობდეთ ან გქონდეთ იქირაოთ საცხოვრებელი ავსტრიაში.

სამედიცინო დაზღვევა. ყოვლისმომცველი სამედიცინო დაზღვევა სავალდებულოა.

სირთულე. მთავარი ბარიერი ის არის, რომ პროგრამა კვოტებზეა დაფუძნებული. განაცხადები მიიღება მხოლოდ წლის დასაწყისში და მათი რაოდენობა მკაცრად შეზღუდულია.

მთავარი განსხვავება: ავსტრიაში თქვენ იღებთ ბინადრობის ნებართვას მსოფლიოს ერთ-ერთ ყველაზე სტაბილურ და უსაფრთხო ქვეყანაში, ასობით ათასი ევროს სარისკო აქტივების დაბლოკვის გარეშე. თქვენი ფული რჩება ლიკვიდური და შეგიძლიათ ინვესტირება მოახდინოთ დივერსიფიცირებულ პორტფელში.

ბულგარეთში, მაშინაც კი, თუ გადაწყვეტთ ბიზნესში ან ობლიგაციებში ინვესტირებას, სტატუსის გულისთვის არსებითად „ყინავთ“ თქვენს კაპიტალს.

ინვესტორისთვის, შემოსავლიანობა, ალბათ, ყველაზე მნიშვნელოვანი მაჩვენებელია. აქ კი, ერთი შეხედვით, ბულგარეთი ძალიან მიმზიდველად გამოიყურება. 7-8%-ს გვპირდებიან, შესაძლოა მეტსაც!

მაგრამ, როგორც ყოველთვის, ეშმაკი დეტალებშია. ბულგარეთის ბაზრის შესახებ ყველაზე მნიშვნელოვანი ის არის, რომ მომგებიანობა აქ პირდაპირ დამოკიდებულია ადგილმდებარეობასა და გაქირავების ტიპზე.

მოდით განვიხილოთ ბულგარეთში უძრავი ქონების შეძენისას შეგიძლიათ მიიღოთ იჯარის ხელშეკრულებების ორი ძირითადი ტიპი.

სწორედ ეს იზიდავს ინვესტორების უმეტესობას კურორტულ ზონებში.

სად? ზღვისპირა (მზიანი სანაპირო, ოქროს ქვიშები, სოზოპოლი) და სათხილამურო კურორტები (ბანსკო, პამპოროვო).

შემოსავლიანობა. სეზონის პიკზე (ივნისი-აგვისტო ზღვისპირა უძრავი ქონებისთვის, დეკემბერი-თებერვალი მთის უძრავი ქონებისთვის), შემოსავლიანობამ შეიძლება მიაღწიოს მართლაც მაღალ დონეს - წელიწადში 8%-მდე.

რისკები. და აქ მთავარ პრობლემამდე მივედით. სეზონი წელიწადში მხოლოდ 3-4 თვე გრძელდება. დანარჩენ დროს თქვენი ბინა არა მხოლოდ ცარიელი იქნება, არამედ „მოვლა-პატრონობის საფასურისა“ და კომუნალური გადასახადების ხარჯებსაც გაწევთ.

ერთმა ცუდმა სეზონმა (მაგალითად, ამინდის ან გეოპოლიტიკის გამო) შეიძლება მთელი თქვენი მოგება გაანადგუროს. გარდა ამისა, მოკლევადიანი გაქირავება მოითხოვს მუდმივ მონიტორინგს, დასუფთავებას და სტუმრებთან ურთიერთობას, რაც ხშირად მმართველ კომპანიას ევალება, რომელიც შემოსავლის 25-30%-მდე თანხას ითხოვს. ეს არის კოლოსალური რისკები, რომლებსაც ბევრი ინვესტორი ვერ ითვალისწინებს.

ეს ვარიანტი გაცილებით სტაბილური და პროგნოზირებადია.

სად? დიდი ქალაქები (სოფია, პლოვდივი, ვარნა).

მომგებიანობა. აქ ის მნიშვნელოვნად დაბალია — 4-5% წელიწადში. თუმცა, მოთხოვნა მთელი წლის განმავლობაშია და არა მხოლოდ სეზონური.

რისკები. რისკები მინიმალურია, რადგან მოიჯარეები არიან სტუდენტები და ახალგაზრდა პროფესიონალები, რომლებიც 1-2 წლიან კონტრაქტებს აფორმებენ. ეს ბულგარეთის უძრავი ქონების ბაზრის არსებითად ერთადერთი „მშვიდი“ სეგმენტია.

საშუალო გრძელვადიანი გაქირავების შემოსავალი აქ წლიურად 2-3.5%-ია. ერთი შეხედვით, ეს ბულგარეთთან შედარებით გაცილებით დაბალი ჩანს. მაშ, რატომ უნდა გადაიხადოთ ზედმეტი?

პასუხი მარტივია: ვენაში ინვესტორისთვის მთავარი შემოსავალი არა ქირა, არამედ თავად აქტივის ღირებულების ზრდაა (კაპიტალიზაცია).

• ინვესტორის შემოსავლის სტრუქტურა (მაგალითად, 10 წელი):

ბულგარეთი (კურორტი). შემოსავლის 80% ქირიდან მოდის (არასტაბილური, სეზონური), 20% კაპიტალის ზრდიდან (არაპროგნოზირებადი). თქვენ შემოსავალს ბრუნვიდან იღებთ და არა თავად აქტივიდან.

ტექსტი

ვენა. შემოსავლის 30% ქირიდან მოდის (სტაბილური, გრძელვადიანი), 70% კაპიტალის ზრდიდან (ორგანული, სტაბილური). თქვენ შემოსავალს კაპიტალიდან შოულობთ, რაც გაცილებით საიმედოა.

ავსტრიის სტატისტიკის სამსახურის მონაცემებით , ვენაში უძრავი ქონების ფასები ბოლო 10 წლის განმავლობაში 90%-ზე მეტით გაიზარდა და ეს ზრდა ორგანული და სტაბილური იყო.

ბულგარეთის კურორტზე ბინის ყიდვა საფონდო ბირჟაზე სპეკულაციას ჰგავს, სადაც სწრაფი რყევებიდან მოგების მიღებას ცდილობ. ვენაში ბინის ყიდვა კი „ლურჯ ჩიპში“ ინვესტირებას ჰგავს, სადაც უზარმაზარ დივიდენდებს არ ელი, მაგრამ დარწმუნებული ხარ შენი პორტფელის გრძელვადიან, სტაბილურ ზრდაში.

როგორც წინა ნაწილში განვიხილეთ, ბულგარეთი არა ერთი, არამედ სამი სრულიად განსხვავებული უძრავი ქონების სამყაროა. ამიტომ, კითხვა „სად ვიყიდოთ?“ მართლაც ყველაზე მნიშვნელოვანია, რომელიც საკუთარ თავს უნდა დაუსვათ.

უნივერსალურად საუკეთესო ადგილმდებარეობა არ არსებობს, არსებობს მხოლოდ ის, რომელიც იდეალურია თქვენი კონკრეტული მიზნისთვის. მოდით, უფრო დეტალურად განვიხილოთ ძირითადი რეგიონები და გავიგოთ, რომელია საუკეთესო რომელი აუდიტორიისთვის.

თუ ბულგარეთს არა მხოლოდ დასასვენებელ ადგილად, არამედ კაპიტალის შესანარჩუნებლად და გასაზრდელად სერიოზულ ინვესტიციად მიიჩნევთ, მაშინ ეს ის ადგილია, საიდანაც უნდა დაიწყოთ.

სოფია ქვეყანაში ერთადერთი ქალაქია, რომლის შედარებაც შესაძლებელია ევროპის დედაქალაქებთან, როგორიცაა ვენა, ბუდაპეშტი ან პრაღა. ის ბულგარეთის ეკონომიკური, კულტურული და საგანმანათლებლო ცენტრია. მოდით, უფრო დეტალურად განვიხილოთ მისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები:

ეს, ალბათ, უცხოელებისთვის ყველაზე ცნობილი ბაზრის სეგმენტია. მზიანი სანაპირო, ოქროს ქვიშები, ნესებარი, სოზოპოლი - ეს სახელები ყველასთვის ნაცნობია. სწორედ აქ ყიდულობენ უძრავ ქონებას ევროკავშირში საკუთარი „აგარაკების“ ფლობის მსურველები, ხოლო გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი სასიამოვნო ბონუსია

ზღვისპირა კურორტების მსგავსად, ეს არის ბაზარი, რომელიც მხოლოდ სეზონზე - დეკემბრიდან მარტამდე - მუშაობს:

არც ერთი გულწრფელი მიმოხილვა არ იქნება სრულყოფილი საფუძვლიანი რისკების ანალიზის გარეშე. სამწუხაროდ, ბულგარეთში ბევრი გამყიდველი და აგენტი ამ რისკებს ნაკლებად აფასებს და ოქროს მთებს გვპირდება. მე ყოველთვის ვეუბნები ჩემს კლიენტებს: არცერთი ინვესტიცია არ არის იდეალური, მაგრამ მნიშვნელოვანია იცოდეთ ყველა პოტენციური ხაფანგის შესახებ.

დაბალი ლიკვიდურობა ბულგარეთის ბაზარზე, განსაკუთრებით სოფიის გარეთ, მთავარი პრობლემაა. ვენაში კარგ უბანში მდებარე ბინა საშუალოდ 2-4 თვეში იყიდება, ბულგარეთში კი მყიდველს თვეები ან წლებიც კი შეიძლება დაელოდოთ. რატომ ხდება ეს:

გადაჭარბებული გაჯერება. კურორტებზე მიწოდება რამდენჯერმე აღემატება მოთხოვნას.

კონკრეტული აუდიტორია. კურორტის უძრავი ქონების მყიდველები, ძირითადად, უცხოელები არიან, რომლებიც არ ჩქარობენ. მათ არ სჭირდებათ დაუყოვნებლივ ყიდვა, ამიტომ შეუძლიათ დრო დაუთმონ არჩევანსა და მოლაპარაკებას.

ფასდაკლების საჭიროება. თუ ბინის სასწრაფოდ გაყიდვა გჭირდებათ, მოემზადეთ ფასის 20-30%-ით ან მეტით შემცირებისთვის.

თუ ზღვის პირას ან მთაში ქონებას ყიდულობთ, მოემზადეთ იმისთვის, რომ ის წელიწადში ცხრა თვის განმავლობაში უმოქმედოდ დარჩება. ამ დროის განმავლობაში ის შემოსავალს არ გამოიმუშავებს, სამაგიეროდ, ხარჯებს მოითხოვს. წლიური უმოქმედობის ხარჯები:

მოვლა-პატრონობის საფასური. ეს ყველაზე მნიშვნელოვანი „ფარული“ ხარჯია. თქვენ ვალდებული ხართ გადაიხადოთ ტერიტორიის მოვლა-პატრონობის, აუზის მოვლა-პატრონობის, უსაფრთხოებისა და კომპლექსში დასუფთავების ხარჯები, მაშინაც კი, თუ ბინას არ იყენებთ. ეს თანხა შეიძლება წელიწადში 400-დან 800 ევრომდე მერყეობდეს.

კომუნალური გადასახადები. მაშინაც კი, თუ ბინაში არ ცხოვრობთ, მაინც მოგიწევთ ელექტროენერგიის, წყლის, დაცვის და ა.შ. გადახდა.

მოულოდნელი შეკეთება. მშენებლობის უხარისხო ხარისხმა შეიძლება გამოიწვიოს პრობლემები, რომლებიც დამატებით სარემონტო ხარჯებს მოითხოვს.

განსაკუთრებით 2000-იანი წლების შუა პერიოდის ბუმის დროს აშენებულ შენობებში, მშენებლობის ხარისხი ხშირად სასურველს არ შეესაბამება. ყველაზე გავრცელებული პრობლემებია:

ჰიდროიზოლაცია. ცუდი ჰიდროიზოლაცია იწვევს ობის, ნადების და ნესტიანი სუნის გაჩენას.

კომუნიკაციები. უხარისხო მილები, ელექტროობის პრობლემები.

დანგრეული მდგომარეობა. ბევრი შენობა სწრაფად ზიანდება და მუდმივ შეკეთებას საჭიროებს.

ავსტრიას კი მკაცრი სამშენებლო კოდები ( ÖNORM ) აქვს, რომელიც უმაღლესი ხარისხის გარანტიას იძლევა. აქ თქვენ ყიდულობთ აქტივს, რომელიც ათწლეულების განმავლობაში მოგემსახურებათ მუდმივი რემონტის საჭიროების გარეშე.

მიუხედავად იმისა, რომ ბულგარული ლევი (BGN) მჭიდროდ არის მიბმული ევროსთან, ბულგარეთი კვლავ არ არის ევროზონის ნაწილი. ეს გარკვეულ რისკებს ქმნის გლობალური ეკონომიკური არეულობის შემთხვევაში. მიუხედავად იმისა, რომ ბულგარეთის მიერ ამ მიბმული ვალუტიდან გასვლის ალბათობა მინიმალურია, ეს მაინც გასათვალისწინებელი რისკია.

ვენაში თქვენ ყიდულობთ აქტივს ევროში, რაც გარანტიას გაძლევთ ვალუტის სრულ სტაბილურობაზე.

ახლა, როდესაც ყველა ციფრი გავაანალიზეთ, მოდით ვისაუბროთ ყველაზე მნიშვნელოვანზე: ცხოვრების ხარისხზე. ბოლოს და ბოლოს, უძრავ ქონებაში ინვესტირება მხოლოდ ფულს არ ეხება, არამედ ცხოვრების წესსაც. სად გსურთ შვილების გაზრდა, სად გსურთ პენსიაზე გასვლა? სად იგრძნობთ თავს კომფორტულად და მშვიდად? ამ კითხვაზე პასუხმა შეიძლება მთლიანად შეცვალოს თქვენი არჩევანი.

ბულგარეთში ცხოვრება ბევრისთვის მიმზიდველია მისი ხელმისაწვდომობის გამო. ევროსტატის მონაცემებით, ბულგარეთში სამომხმარებლო საქონლისა და მომსახურების ფასები ევროპული საშუალოს მხოლოდ 60%-ს შეადგენს. ეს აისახება ყველაფერში, სასურსათო პროდუქტების ფასიდან დაწყებული, რესტორნის ხარჯებით დამთავრებული.

კლიმატი. აქ კლიმატი უდავოდ შესანიშნავია. სანაპირო ზოლში ზომიერია, თბილი, გრძელი ზაფხულითა და მოკლე, რბილი ზამთრით. მთებში პირობები იდეალურია ზამთრის სპორტისთვის დეკემბრიდან მარტამდე.

ხელმისაწვდომობა. ბულგარეთში შეგიძლიათ შეიძინოთ ცხოვრების ისეთი დონე, რომელიც წარმოუდგენელია დასავლეთ ევროპაში. აუზიანი სახლი, რომლის ღირებულებაც ავსტრიაში მილიონობით ევროა, აქ რამდენიმე ასეულ ათასად შეგიძლიათ შეიძინოთ.

ჯანდაცვა და განათლება. სწორედ აქ იმალება ერთ-ერთი მთავარი ნაკლი. ჯანდაცვისა და განათლების დონე მნიშვნელოვნად ჩამორჩება დასავლეთ ევროპის სტანდარტებს. მიუხედავად იმისა, რომ სოფიას მსგავს დიდ ქალაქებში არის კერძო კლინიკები და საერთაშორისო სკოლები, საერთო სისტემა ჯერ კიდევ არ არის ევროკავშირის სტანდარტებთან მიღწეული. ბევრი მდიდარი ბულგარელი და ემიგრანტი ამჯობინებს ჯანდაცვის მიღებას ან შვილების განათლებას დასავლეთ ევროპაში.

ინფრასტრუქტურა. დიდი ქალაქებისა და მთავარი ტურისტული მარშრუტების გარეთ, გზების, საზოგადოებრივი ტრანსპორტისა და კომუნალური მომსახურების მდგომარეობა შეიძლება ცუდი იყოს. ეს მკვეთრად ეწინააღმდეგება ავსტრიის უნაკლო წესრიგს, სადაც ყველაზე პატარა სოფლებსაც კი იდეალური გზები აქვთ და მატარებლები გრაფიკით მოძრაობენ.

ცხოვრების ტემპი. ბულგარეთში, განსაკუთრებით სამხრეთში, ცხოვრება უფრო მოდუნებული და აუჩქარებელია. ზოგისთვის ეს პლიუსია, ზოგისთვის კი მინუსი. თუ შვეიცარიულ პუნქტუალურობასა და გერმანულ ეფექტურობას შეჩვეული ხართ, ბულგარული სინელე შეიძლება ნამდვილ გამოწვევად იქცეს.

Mercer-ი ვენას ზედიზედ 10 წელზე მეტია მსოფლიოში საცხოვრებლად საუკეთესო ქალაქად ასახელებს . მან ეს ტიტული გარკვეული მიზეზის გამო დაიმსახურა. ვენა წესრიგის, ხარისხისა და უსაფრთხოების განსახიერებაა.

კლიმატი ზომიერი კონტინენტურია. ოთხი განსხვავებული სეზონია: ცხელი ზაფხული, ცივი, თოვლიანი ზამთარი და ლამაზი გაზაფხული და შემოდგომა.

ცხოვრების ღირებულება მაღალია, მაგრამ სრულიად გამართლებული. მაღალი გადასახადები ხელს უწყობს მსოფლიო დონის ინფრასტრუქტურის, განათლებისა და ჯანდაცვის განვითარებას. თქვენ მეტს იხდით, მაგრამ ასევე მეტსაც იღებ.

ჯანდაცვა და განათლება. ავსტრიის ჯანდაცვის სისტემა მსოფლიოში ერთ-ერთი საუკეთესოა. საჯარო სკოლები და უნივერსიტეტები უმაღლესი დონის განათლებას უზრუნველყოფენ. ეს იდეალური ადგილია ბავშვიანი ოჯახებისთვის.

ინფრასტრუქტურა. აქ უბრალოდ უნაკლოა. საზოგადოებრივი ტრანსპორტი საათის მექანიზმით მოძრაობს, ქუჩები სუფთაა და პარკები კარგადაა მოვლილი. მთელი ქალაქი წესრიგსა და ხარისხს ასხივებს და ეს პირდაპირ გავლენას ახდენს თქვენი ქონების ღირებულებაზე.

ცხოვრების ტემპი. ვენა სწრაფი ტემპის ქალაქია, თუმცა აჩქარების გარეშე. ყველაფერი შეუფერხებლად და გრაფიკის მიხედვით მიმდინარეობს, რაც ადამიანებს საშუალებას აძლევს, დაგეგმონ თავიანთი დრო და ისიამოვნონ ცხოვრებით.

მე ყოველთვის ვთხოვ ჩემს კლიენტებს, გულწრფელად უპასუხონ კითხვას: „სად გსურთ შვილების აღზრდა?“ თუ პასუხია „გარემოში საუკეთესო სკოლებით, უსაფრთხოებითა და პირველი კლასის ჯანდაცვაზე წვდომით“, მაშინ არჩევანი აშკარაა და ეს ბულგარეთი არ არის.

თუ თქვენი მიზანია ზაფხულის არდადეგებისთვის ან პენსიაზე გასვლისთვის ხელმისაწვდომი სახლის შეძენა, სადაც მზიანი ამინდი და დაბალი ფასები მთავარია, მაშინ ბულგარეთი შეიძლება შესანიშნავი ვარიანტი იყოს.

ნებისმიერი ინვესტიციის ბოლო ეტაპი გასვლაა. და აქ, ბულგარეთსა და ავსტრიას შორის განსხვავებები, ალბათ, ყველაზე მწვავეა. როგორ გამოვიდეთ ინვესტიციიდან? მოგებით თუ ზარალით? სწრაფად თუ ნელა? ამ კითხვაზე პასუხმა შეიძლება მთლიანად გაანადგუროს თქვენი მოლოდინები.

როგორც უკვე დავადგინეთ, ბულგარეთის ბაზარზე ლიკვიდურობა, განსაკუთრებით კურორტულ ზონებში, უკიდურესად დაბალია. ეს ნიშნავს, რომ ქონების სწრაფად და გონივრულ ფასად გაყიდვა იღბალია.

სოფიაში. გაყიდვის პროცესი შედარებით სწრაფი იქნება, თუ ფასი ბაზრისთვის შესაფერისი იქნება. მყიდველთა უმრავლესობა ბულგარელია, ამიტომ ენობრივი ბარიერი არ იქნება და მოთხოვნა მთელი წლის განმავლობაშია. თუმცა, მოემზადეთ იმისთვის, რომ გაყიდვა რამდენიმე თვიდან ერთ წლამდე გაგრძელდება.

კურორტებზე. სწორედ აქ იწყება გართობა. მზიანი სანაპიროზე თქვენი ბინის გასაყიდად, თქვენ მოგიწევთ ათასობით მსგავს შეთავაზებასთან კონკურენცია. მთავარი მყიდველები უცხოელები არიან, რომლებიც არ ჩქარობენ. მათ არ სჭირდებათ ახლავე ყიდვა, ამიტომ შეუძლიათ დიდი დრო დასჭირდეთ არჩევანს, ვაჭრობასა და ლოდინში.

„ფასდაკლების ხაფანგი“. თუ თქვენი ქონების სწრაფად გაყიდვა გჭირდებათ, „ფასდაკლების ხაფანგში“ მოხვდებით. ბრბოდან გამორჩევის ერთადერთი გზა ფასის მკვეთრად შემცირებაა.

ვენაში ბაზარი იმდენად სტაბილურია, რომ კარგ უძრავ ქონებას ხშირად რიგი აქვს. აქ უძრავი ქონების გაყიდვა მარტივი და პროგნოზირებადი პროცესია.

მაღალი ლიკვიდურობა. ვენაში კარგ რაიონებში ბინები 2-4 თვეში იყიდება. მოთხოვნა მთელი წლის განმავლობაში მაღალია, როგორც ადგილობრივი მაცხოვრებლების, ასევე უცხოელი ინვესტორების მხრიდან.

კაპიტალის მოგება. ვენაში ინვესტორის ძირითადი შემოსავალი არა ქირა, არამედ აქტივების ფასის ზრდაა. ბოლო 10 წლის განმავლობაში ვენაში უძრავი ქონების ფასები 90%-ზე მეტით გაიზარდა და ეს ზრდა სტაბილური და ორგანული იყო.

პროგნოზირებადობა. ინვესტიციიდან 5-10 წელიწადში 50-100%-იანი შემოსავლიანობით გასვლა სტანდარტული პრაქტიკაა და არა იღბლის დამსახურება. თქვენ შეგიძლიათ წინასწარ გამოთვალოთ თქვენი შემოსავალი, რაც თავდაჯერებულობისა და კონტროლის შეგრძნებას გაძლევთ.

ჩვენ დიდი გზა გავიარეთ ბულგარეთისა და ავსტრიის ანალიზის კუთხით ყველაზე მნიშვნელოვანი პარამეტრების მიხედვით: ბაზრისა და სამართლებრივი სირთულეებიდან დაწყებული რისკებითა და ცხოვრების ხარისხით დამთავრებული. ახლა ჩვენ გვაქვს ყველა ის ინფორმაცია, რაც გვჭირდება ყველაზე მნიშვნელოვანი დასკვნების გამოსატანად.

მთავარი დილემა: ბულგარეთი თუ ავსტრია? ბულგარეთსა და ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენა უბრალოდ ორი განსხვავებული ინვესტიცია არ არის. ეს ორი სრულიად განსხვავებული ფილოსოფიაა.

ბულგარეთი: თუ „აგარაკს“ ეძებთ. თუ თქვენი მიზანია ზღვის პირას ან მთაში სახლის ფლობა, სადაც წელიწადში ერთი ან ორი თვე გაატარებთ და მზად ხართ მისი მოვლა-პატრონობის ხარჯები გადაიხადოთ, ბულგარეთი შესანიშნავი ვარიანტია.

ეს არის ქვეყანა შესანიშნავი კლიმატით, ულამაზესი ბუნებით და ძალიან ხელმისაწვდომი საცხოვრებლითა და ცხოვრების ხარჯებით. თუ სახლის შეძენას ინვესტიციის სახით განიხილავთ, სოფია ერთადერთი ქალაქია, რომელიც გასათვალისწინებელია. აქ თქვენ ნახავთ სტაბილურ მოთხოვნას გრძელვადიანი გაქირავების სახლებზე და უფრო მაღალ ლიკვიდურობას კურორტებთან შედარებით.

ავსტრია: თუ აქტივს ეძებთ. თუ თქვენი მიზანია თქვენი კაპიტალის შენარჩუნება და გაზრდა საიმედო და სტაბილურ იურისდიქციაში, მაშინ ავსტრია, კერძოდ, ვენა, ზუსტად ისაა, რაც გჭირდებათ. აქ სწრაფ და მაღალ საიჯარო შემოსავალს ვერ მიიღებთ, მაგრამ თქვენი კაპიტალი საიმედოდ იქნება დაცული ინფლაციისა და კრიზისებისგან.

თქვენ შეძლებთ თქვენი ფულის ინვესტირებას აქტივში, რომლის ღირებულებაც გაიზრდება, რაც გარანტიას მოგცემთ გრძელვადიან მოგებაზე. და, რაც არანაკლებ მნიშვნელოვანია, თქვენ მიიღებთ წვდომას ცხოვრების უმაღლეს სტანდარტზე, წესრიგსა და უსაფრთხოებაზე.

გადაწყვეტილების მიღებამდე გულწრფელად უპასუხეთ ერთ მარტივ კითხვას: რა გსურთ სინამდვილეში? კურორტზე დასვენება და დაბალი ფასები, თუ წესრიგი, საიმედოობა და სტაბილური კაპიტალის ზრდა? პასუხის პოვნის შემდეგ, სწორი არჩევანი ნათელი გახდება.