როგორ ყალიბდება ქირა ავსტრიაში და რაზეა დამოკიდებული ის?

ავსტრიაში გაქირავების ბაზარი ქვეყნის საბინაო სისტემაში მნიშვნელოვან ადგილს იკავებს: მოსახლეობის 40%-ზე მეტი ქირით ცხოვრებას ამჯობინებს, ხოლო დიდ ქალაქებში, განსაკუთრებით ვენაში, დამქირავებლების წილი კიდევ უფრო მაღალია. თუმცა, ქირის ფორმირება ერთ-ერთ ყველაზე რთულ საკითხად რჩება როგორც დამქირავებლებისთვის, ასევე მეიჯარეებისთვის.

მიზეზი ის არის, რომ ავსტრიაში გაქირავების ფასები დამოკიდებულია არა მხოლოდ საბაზრო ფაქტორებზე - მდებარეობაზე, ბინის მდგომარეობაზე, მშენებლობის წელსა და ინფრასტრუქტურაზე - არამედ სამართლებრივ რეგულაციებზეც. აქ ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ელემენტია Mietrechtsgesetz (MRG) - გაქირავების შესახებ კანონი - რომელიც სხვადასხვა ქონებაზე სხვადასხვაგვარად ვრცელდება: ზოგიერთ შემთხვევაში სრულად, ზოგ შემთხვევაში ნაწილობრივ და ზოგჯერ საერთოდ არა. ეს განსაზღვრავს, შეიძლება თუ არა თავისუფალი ბაზრის ფასის დადგენა, თუ მეიჯარე ვალდებულია დაიცვას მარეგულირებელი ტარიფები და შეზღუდვები.

ამ სტატიაში, როგორც ავსტრიელი უძრავი ქონების ექსპერტი, დეტალურად განვიხილავ, თუ რა შეადგენს ქირაობას, რა ფაქტორები ახდენს მასზე გავლენას და როგორ განვსაზღვროთ სწორად ავსტრიაში საცხოვრებლის სამართლიანი ქირის ფასი.

ავსტრიაში ქირა ბინის „წმინდა“ ფასით არ შემოიფარგლება. უმეტეს შემთხვევაში, მოიჯარეს მიერ გადახდილი ქირა რამდენიმე კომპონენტისგან შედგება.

ძირითადი ქირა (Hauptmietzins). ეს არის ძირითადი თანხა, რომელსაც მოიჯარე იხდის ქონების გამოყენებისთვის. 2025 წლის პირველ კვარტალში, საშუალოდ, Hauptmietzin-ი თვეში 502 ევროს ან 7.50 ევროს/მ²-ს შეადგენდა, რაც 2.7%-ით მეტია 2024 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით (ავსტრიის სტატისტიკის სამსახური, 2025). ამ ქირის ოდენობა დამოკიდებულია ბინის ტიპზე (ახალი შენობა, ძველი შენობა და ა.შ.), მის მდგომარეობაზე და იმაზე, ექვემდებარება თუ არა ის Mietrechtsgesetz-ს (MRG).

საოპერაციო ხარჯები (Betriebskosten). ეს მოიცავს კომუნალურ გადასახადებს და შენობის მოვლა-პატრონობას, როგორიცაა ნაგვის შეგროვება, წყალმომარაგება, კანალიზაცია, საერთო ფართის განათება, დერეფნის დასუფთავება, ლიფტის მოვლა-პატრონობა და შენობის დაზღვევა. 2025 წლის პირველ კვარტალში, Betriebskosten-ის საშუალო ღირებულება თვეში 165.20 ევრო ან 2.50 ევრო/მ² იყო, რაც მთლიანი ქირის დაახლოებით 30%-ს შეადგენს.

სპეციალური ხარჯები (besondere Aufwendungen). ეს არის დამატებითი ხარჯები, რომლებიც შეიძლება მოიცავდეს ლიფტის საფასურს, სამრეცხაოს, შეკეთებას და სხვა სპეციფიკურ მომსახურებას. ეს ხარჯები, როგორც წესი, ცალკეა მითითებული იჯარის ხელშეკრულებაში.

ავეჯის საფასური (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). თუ ავეჯი გაქირავებულ ბინაში არის განთავსებული, მეიჯარემ შეიძლება დამატებითი საფასური დააწესოს მისი გამოყენებისთვის. ამ საფასურის ოდენობა განისაზღვრება ავეჯის ღირებულებისა და მისი მომსახურების ვადის მიხედვით. მაგალითად, თუ ავეჯის ღირებულება 7000 ევროა და მისი სავარაუდო მომსახურების ვადა 20 წელია, ავეჯის ყოველთვიური საფასური შეიძლება იყოს დაახლოებით 29,60 ევრო, პლუს მეიჯარესთვის 12%-იანი დანამატი, რაც ჯამში თვეში 33,10 ევროს შეადგენს.

დღგ (Umsatzsteuer). ავსტრიაში დამატებული ღირებულების გადასახადი გასაქირავებელი უძრავი ქონებისთვის 10%-ია. თუმცა, ავეჯზე, პარკინგსა და გათბობაზე ვრცელდება დღგ-ს სტანდარტული 20%-იანი განაკვეთი.

ამგვარად, ავსტრიაში ბინის დაქირავება რამდენიმე კომპონენტს მოიცავს, რომელთაგან თითოეულს თავისი სპეციფიკა აქვს და შესაბამისი კანონებითა და რეგულაციებით რეგულირდება. ამ კომპონენტების გაგება მნიშვნელოვანია როგორც დამქირავებლისთვის, ასევე მეიჯარეებისთვის, რათა უზრუნველყოფილი იყოს გამჭვირვალობა და სამართლიანობა ქირავნობის ურთიერთობებში.

საცხოვრებელი ფართის იჯარის შესახებ კანონი (Mietrechtsgesetz, MRG) 1981 წლის 12 ნოემბერს იქნა მიღებული და ავსტრიაში მეიჯარეებსა და მოიჯარეებს შორის ურთიერთობას არეგულირებს, რაც ორივე მხარის უფლებებს შორის ბალანსს უზრუნველყოფს. თუმცა, ის უძრავი ქონების ყველა ტიპზე არ ვრცელდება. შენობის ასაკის, მისი დანიშნულებისა და სხვა ფაქტორების მიხედვით, MRG შეიძლება სრულად, ნაწილობრივ ან საერთოდ არ გავრცელდეს.

MRG სრულად ვრცელდება უძრავი ქონების შემდეგ ტიპებზე:

• 1945 წლამდე აშენებული სახლები, მათ შორის 1953 წლამდე სახელმწიფო სუბსიდიებით აშენებული შენობები.
• საცხოვრებელი სახელმწიფო მხარდაჭერით, მშენებლობის წლის მიუხედავად.

ასეთ შემთხვევებში, ქირა შეზღუდულია შემდეგი ფაქტორების გათვალისწინებით:

• საცხოვრებლის კატეგორიები: განსაზღვრავს ქონების ტიპს (მაგ., სოციალური საცხოვრებელი, სახელმწიფოს მიერ მხარდაჭერილი საცხოვრებელი).
• Richtwertmietzins: საცხოვრებლის გარკვეული კატეგორიებისთვის დადგენილი სახელმძღვანელო ქირის ტარიფი.
• ქირის ოდენობა: გონივრული ქირა, რომელიც ითვალისწინებს ბაზრის პირობებს და კონკრეტული ქონების სპეციფიკურ მახასიათებლებს.

ეს ზომები მიზნად ისახავს მოიჯარეების დაცვას გაბერილი ქირისა და უსაფუძვლო გამოსახლებისგან. მაგალითად, გრაცში 80 კვადრატული მეტრის ფართობის ბინა ძველ შენობაში (Altbau) თანამედროვე რემონტით, რომელიც სრულად დაფარულია MRG-ით, ქირავდება თვეში დაახლოებით 600 ევროდ, რაც 25-30%-ით ნაკლებია MRG-ით არ დაფარული მსგავსი საცხოვრებლის საბაზრო ფასზე.

MRG ნაწილობრივ ვრცელდება შემდეგი ტიპის ქონებაზე:

• 1953 წლის შემდეგ აშენებული ახალი კონდომინიუმები, თუ შენობა რამდენიმე ერთეულისგან შედგება და არ მიუღია სახელმწიფო დახმარება.
• 1953 წლის შემდეგ არსებულ შენობებს დაემატა სხვენები და გაფართოებები

ასეთ შემთხვევებში, ქირა განისაზღვრება, როგორც „გონივრული“ (angemessen), რაც ნიშნავს, რომ მეიჯარეს და მოიჯარეს შეუძლიათ თავისუფლად შეთანხმდნენ ქირის ოდენობაზე, ბაზრის პირობების გათვალისწინებით.

მაგალითი : ლინცში, კონდომინიუმში, 1960-იან წლებში აშენებული თანამედროვე 55 მ² ფართობის ბინა, რომელიც MRG-ის ნაწილობრივი გამოყენების პირობით არის ხელმისაწვდომი, შეიძლება გაქირავდეს თვეში 650 ევროდ, მაშინ როდესაც კერძო ბაზარზე MRG-ის გარეშე მსგავსი საცხოვრებელი დაახლოებით 750 ევრო ღირს.

MRG არ ვრცელდება შემდეგი ტიპის ქონებაზე:

• კერძო სახლები და დუპლექსები , მშენებლობის წლის მიუხედავად.
• 2006 წლის შემდეგ აშენებული ახალი შენობები , რომლებმაც სახელმწიფო მხარდაჭერა არ მიიღეს.
• ტურისტული ბინები და მოკლევადიანი გაქირავების ბინები.

ამ შემთხვევებში, მეიჯარეს და მოიჯარეს სრული თავისუფლება აქვთ დაადგინონ იჯარის პირობები, მათ შორის ქირის ოდენობა.

მაგალითი 1: ვენის გარეუბანში მდებარე 100 მ² ფართობის კერძო სახლი, რომელიც 2010 წელს აშენდა, შეიძლება გაქირავდეს 1200 ევროდ თვეში, მთლიანად მხარეებს შორის შეთანხმების საფუძველზე.

მაგალითი 2: ინსბრუკში, 2020 წლიდან, ახალ შენობაში აშენებულ 70 კვ.მ. ფართობის ბინაზე, რომელიც გრძელვადიანი გაქირავებით იყიდება, მოთხოვნიდან გამომდინარე, მოთხოვნის მიხედვით, თვეში 1050 ევროს ოდენობის ქირაობა შეიძლება განხორციელდეს MRG შეზღუდვების გარეშე.

ეს განსხვავებები განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მათთვის, ვინც ვენაში ბინის გრძელვადიან პერსპექტივაში დაქირავებას გეგმავს ან ზოგადად ავსტრიაში საცხოვრებლის დაქირავებით არის დაინტერესებული.

ავსტრიაში ქირა რამდენიმე სისტემით განისაზღვრება, რომელთაგან თითოეული ითვალისწინებს სხვადასხვა ფაქტორს, როგორიცაა ქონების მდგომარეობა, მისი მდებარეობა და აშენების წელი. მოდით განვიხილოთ ძირითადი ფაქტორები:

გაქირავების კატეგორიის სისტემა ბინებს ოთხ კატეგორიად (A–D) ყოფს, რაც დამოკიდებულია მათ მდგომარეობასა და აღჭურვაზე იჯარის ხელშეკრულების დადების დროს:

• კატეგორია A: თანამედროვე სტანდარტის ბინა თანამედროვე რემონტითა და აღჭურვილობით.
• B კატეგორია: კარგი სტანდარტის, ხარისხიანი ბინა, მაგრამ უახლესი გაუმჯობესების გარეშე.
• C კატეგორია: საშუალო სტანდარტის, ბინა ძირითადი მოპირკეთებით, შესაძლოა საჭიროებს გარკვეულ გაუმჯობესებას.
• კატეგორია D: დაბალი სტანდარტის ბინა, შიგნით ტუალეტის გარეშე, შესაძლოა მოძველებული მოპირკეთებით.

ეს კატეგორიები გავლენას ახდენს ქირის ოდენობაზე, სადაც უფრო მაღალი სტანდარტის ბინებს უფრო მაღალი ქირა აქვთ.

რიხტვერტმიცინები არის საცნობარო ქირის ტარიფები, რომლებიც დადგენილია ავსტრიის თითოეული ფედერალური მიწისთვის. ისინი გადაიხედება ყოველ ორ წელიწადში ერთხელ.

ავსტრიაში რიხტვერტმიცინებისა და კატეგორიის ტარიფების ყოველწლიური კორექტირების ახალი სისტემა 2025 წლის 1 აპრილს ამოქმედდა. ეს ცვლილებები შემოღებულ იქნა მე-4 „ინფლაციის შესახებ კანონის“ (4. MILG) ფარგლებში, რათა შემცირებულიყო მაღალი ინფლაციის გავლენა მოიჯარეებზე.

რიხტვერტმიცინის კორექტირების გაანგარიშების მაგალითი:

მნიშვნელოვანი პუნქტები დამქირავებლებისთვის:

• ტარიფების გაყინვა: 2025 წლის 1 აპრილამდე დადებული იჯარის ხელშეკრულებების შემთხვევაში, ტარიფები 2023 წლის დონეზე დარჩება. ეს ნიშნავს, რომ ქირა 2025 წელს არ გაიზრდება.
• განაკვეთის ზრდის ლიმიტი: 2026 წელს განაკვეთის ზრდა წინა განაკვეთის 5%-ით შემოიფარგლება. 2027 წელს გამოყენებული იქნება ბოლო სამი წლის საშუალო ინფლაციის მაჩვენებელი, რომელიც 5%-ს შეადგენს.
• გამონაკლისები: ეს შეზღუდვები არ ვრცელდება ვაკანტურ მიეტვერტრეგეზე, როგორიცაა ახალი შენობები ან კერძო სახლები.

Angemessener Mietzins არის ქირის გაანგარიშების სისტემა, რომელიც დაფუძნებულია ბაზრის პირობებზე და ვრცელდება უძრავი ქონების გარკვეულ ტიპებზე:

• დიდი ბინები: როგორც წესი, 130 მ²-ზე მეტი ფართობის, მაგალითად, ფართო ბინა ვენის ძველ შენობაში (Altbau) პირველ რაიონში.
• ისტორიული შენობები, რომლებიც შეტანილია კულტურული მემკვიდრეობის რეესტრში, სადაც ქირაში უნდა იყოს გათვალისწინებული მოვლა-პატრონობისა და რეკონსტრუქციის ხარჯები.
• ახალი შენობები: ბინები ახლად აშენებულ შენობებში, სადაც MRG-ის გამოყენება შეზღუდულია ან საერთოდ არ არის.

მაგალითად, ვენაში, დახურულ საცხოვრებელ კომპლექსში 140 მ² ფართობის ბინა: საორიენტაციო ფასია 6.70 ევრო/მ², მაგრამ მდგომარეობის, მდებარეობისა და ბაზრის მოთხოვნის გათვალისწინებით, Angemessener Mietzins-ის ფასი შეიძლება 9.50 ევრო/მ² იყოს, რაც Richtwertmietzins-ზე მაღალია.

მნიშვნელოვანია: Angemessener Mietzins-ი ​​მეიჯარეებს აძლევს შესაძლებლობას, მიიღონ საბაზრო ქირა დიდი და უნიკალური ქონებისთვის, მაგრამ ამავდროულად, მოიჯარეები დაცულნი არიან გაბერილი ქირისგან - ქირა უნდა იყოს გამართლებული საბაზრო სიტუაციით.

Erhöhter Mietzins გამოიყენება, როდესაც მეპატრონე ახორციელებს ბინის კაპიტალურ რემონტს ან გაუმჯობესებას. ეს შეიძლება მოიცავდეს:

• სამზარეულოს ან აბაზანის სრული რემონტი
• შენობის თერმული მოდერნიზაცია (ენერგოდაზოგვა)
• ლიფტის მონტაჟი, საერთო ფართის გაუმჯობესება, ფასადის მოდერნიზაცია

როგორ დააინსტალიროთ:

• გაზრდილი ქირის ოდენობას განსაზღვრავს საარბიტრაჟო კომისია ან სასამართლო.
• ზრდა შემოიფარგლება გარკვეული პერიოდით, ყველაზე ხშირად 10 წლით სტანდარტული საცხოვრებლისთვის და 20 წლამდე სოციალური საცხოვრებლისთვის.
• ეს ზომები იცავს მოიჯარეებს უსაფუძვლო ზრდისგან, ხოლო მეიჯარე ანაზღაურებს თავის ინვესტიციას.

პრაქტიკული რჩევა: თუ ავსტრიაში ბინის გრძელვადიან პერსპექტივაში დაქირავებას გეგმავთ, რეალური ფასის გასაგებად, ღირს იმის შემოწმება, გამოყენებულია თუ არა ქონებაზე Erhöhter Mietzins-ის გადასახადი. მაგალითად, ვენაში თერმული მოდერნიზაციის შემდეგ მდებარე ისტორიულ შენობაში მდებარე ბინა: საბაზისო განაკვეთი €6.80/მ² → ზრდა €8.20/მ²-მდე, დამტკიცებული არბიტრაჟის კომიტეტის მიერ.

ავსტრიაში საცხოვრებლის გაქირავების სამართლებრივი ჩარჩო მკაცრად რეგულირდება და მნიშვნელოვანია, რომ მოიჯარეებმა და მეიჯარეებმა გაიგონ მოქმედი კანონმდებლობა და ბოლო დროს ცვლილებები. Mietrechtsgesetz (MRG) და Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) განსაზღვრავენ მისაღები ქირის ლიმიტებს, მოიჯარეების დაცვას და ქირის კანონიერი ზრდის შესაძლებლობას.

2024–25 წლებში ძირითადი ცვლილებები განხორციელდა ქირის ზრდის შესამცირებლად, გამჭვირვალობის გაზრდისა და მოიჯარეების დასაცავად, განსაკუთრებით ისეთ დიდ ქალაქებში, როგორიცაა ვენა.

ქირის კორექტირების პუნქტი არის იჯარის ხელშეკრულებაში არსებული დებულება, რომელიც მეიჯარეს საშუალებას აძლევს, შეცვალოს ქირა მომხმარებელთა ფასების ინდექსის (CPI) ცვლილებების საფუძველზე. 2024 წლამდე ასეთმა კორექტირებამ შეიძლება გამოიწვიოს ქირის 10%-ით ან მეტით ზრდა.

2024 წლიდან შემოღებულ იქნა ინდექსაციის საფუძველზე წლიური ქირის ზრდის ლიმიტი: მაქსიმალური ზრდა წელიწადში 5%-ია. ეს ცვლილება მიზნად ისახავს მაღალი ინფლაციის პირობებში მოიჯარეების დაცვას ქირის გადაჭარბებული ზრდისგან.

არსებობს გარკვეული სიტუაციები, როდესაც მეიჯარეს შეუძლია კანონიერად გაზარდოს ქირა:

• რემონტი და მოდერნიზაცია: თუ მეიჯარე ბინაში კაპიტალურ რემონტს ან გაუმჯობესებას განახორციელებს, მას შეუძლია გაზარდოს ქირა. ზრდის ოდენობას შეზღუდული ვადით განსაზღვრავს საარბიტრაჟო კომიტეტი ან სასამართლო.
• ხელშეკრულების ნათესავებისთვის გადაცემა: იჯარის ნათესავებისთვის გადაცემისას, მეიჯარეს შეუძლია დააწესოს ახალი ქირა ბაზრის პირობების შესაბამისად.
• ძალიან დაბალი საწყისი ქირა: თუ საწყისი ქირა მნიშვნელოვნად დაბალია საბაზრო ფასზე, მეიჯარემ შეიძლება მოითხოვოს მისი გონივრულ დონემდე გაზრდა Mietrechtsgesetz (MRG) §45-ის შესაბამისად.

არაკომერციული საცხოვრებლის ქირას, მაგალითად, საბინაო კოოპერატივების მიერ მოწოდებულ საცხოვრებელში, არეგულირებს Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). არსებობს ქირის ლიმიტები და გრძელვადიანი ზრდა შეიძლება გამოყენებულ იქნას 20 წლამდე ვადით, მაგალითად, რემონტისა და მოდერნიზაციის ხარჯების დასაფარად. ეს ზომები აბალანსებს მოიჯარეებისა და მეიჯარეების ინტერესებს.

ბევრი საბინაო კოოპერატივი და მუნიციპალური პროგრამა უკრაინელებსა და ლტოლვილებს საშუალებას აძლევს, მიმართონ სუბსიდირებულ საცხოვრებელზე. თუ ვენაში ლტოლვილებისთვის ბინის დაქირავებას აპირებთ, მნიშვნელოვანია განიხილოთ რეგისტრაციისა და ბინადრობის სტატუსის დამადასტურებელი დოკუმენტის საკითხი. ეს კოოპერატიულ საცხოვრებელზე წვდომას დროებითი ან მუდმივი საცხოვრებლისთვის უფრო რეალისტურ და უსაფრთხო ვარიანტად აქცევს.

ავსტრიაში სახლის დაქირავება მრავალ ფაქტორზეა დამოკიდებული, რომლებსაც შეუძლიათ მნიშვნელოვნად იმოქმედონ ფასზე. მოდით განვიხილოთ ძირითადი ფაქტორები:

ვენა ტრადიციულად ავსტრიაში ყველაზე ძვირადღირებული ქალაქია საცხოვრებლის დასაქირავებლად. ქალაქის შიგნითაც მნიშვნელოვანი ფასთა სხვაობაა:

• ქალაქის ცენტრი (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): გაქირავების მაღალი ფასები პრესტიჟისა და განვითარებული ინფრასტრუქტურის გამო.
• გარეუბნები (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): უფრო ხელმისაწვდომი ფასები, მაგრამ ტრანსპორტისა და ინფრასტრუქტურის სიმცირით.

CBRE-ის მონაცემებით, ვენის ცენტრში ქირის ფასმა 2025 წელს შესაძლოა 16.5 ევრო/მ²-ს მიაღწიოს, ხოლო გარეუბანში დაახლოებით 12.2 ევრო/მ²-ს შეადგენს.

პატარა ბინები (40 კვადრატულ მეტრზე ნაკლები) სტუდენტებსა და ახალგაზრდა პროფესიონალებს შორის დიდი მოთხოვნაა. ისინი ხშირად უფრო ძვირი ღირს კვადრატულ მეტრზე, ვიდრე დიდი ვარიანტები. მაგალითად, ვენაში სტუდიოს ტიპის ბინების ქირაობა თვეში 630-დან 890 ევრომდე მერყეობს.

ახალაშენებულ კორპუსებში ან თანამედროვე რემონტით (მაგალითად, ალტბაუს სტილში) ბინები უფრო ძვირია. 2025 წელს ახალი ბინების საშუალო ქირა დაახლოებით €14.87/მ²-ია, ხოლო ძველი ბინებისთვის დაახლოებით €10.00/მ².

მაღალი ენერგოეფექტურობის რეიტინგის მქონე ბინებს (მაგ., A კლასი) კომუნალური გადასახადები უფრო დაბალი აქვთ, რაც მათ დამქირავებლებისთვის უფრო მიმზიდველს ხდის. ამან შეიძლება გაზარდოს გაქირავების ფასები 5-10%-ით, უფრო დაბალი ენერგოეფექტურობის რეიტინგის მქონე მსგავს ბინებთან შედარებით.

ავეჯმა, ლიფტმა, აივანმა, ავტოფარეხმა ან პარკინგმა შეიძლება მნიშვნელოვნად გაზარდოს ქირის ფასი. სრულად აღჭურვილი ბინები დამატებითი კეთილმოწყობით შეიძლება 10–20%-ით მეტი ღირდეს.

ავსტრიაში გასაქირავებელ საცხოვრებელზე მოთხოვნა ტრადიციულად შემოდგომაზე იზრდება, როდესაც სტუდენტები და ემიგრანტები ქალაქში ბრუნდებიან. ეს ამ პერიოდში გაქირავების ფასების ზრდას იწვევს. 2024 წელს ვენაში გაქირავების ფასი საშუალოდ 6.2–7.7%-ით გაიზარდა.

თუ ფიქრობთ, რომ ავსტრიაში ძალიან ბევრ ქირას იხდით, გაქვთ მისი გასაჩივრების შესაძლებლობა. შენობებში, რომლებიც სრულად ექვემდებარება Mietrechtsgesetz-ს (MRG), მოიჯარეებს შეუძლიათ სააპელაციო საჩივარი შეიტანონ არბიტრაჟულ საბჭოში ან სასამართლოში ქირის დასადასტურებლად. თუ ქირა დასაშვებ დონეს აღემატება, მისი შემცირება შესაძლებელია კანონით დადგენილ ზღვარამდე და ნებისმიერი ზედმეტად გადახდილი თანხა შეიძლება დაბრუნდეს.
მნიშვნელოვანია შემდეგი ვადების დაცვა:

• უვადო კონტრაქტებისთვის, განაცხადის წარდგენა შესაძლებელია კონტრაქტის დადებიდან 3 წლის განმავლობაში;
• ვადიანი კონტრაქტებისთვის - მათი ვადის გასვლიდან ან უვადო კონტრაქტებად გადაქცევიდან არაუგვიანეს 6 თვისა.

ამ ვადების გასვლის შემდეგ, ქირის გასაჩივრება აღარ არის შესაძლებელი, თუმცა შესაძლებელია ინდექსაციის (Wertsicherung) გზით ქირის უსაფუძვლო ზრდის გასაჩივრება.

MRG-ის იურისდიქციის გარეთ მდებარე ახალ შენობებსა და უძრავ ქონებაში სიტუაცია უფრო რთულია: იქ ფასი თავისუფლად განისაზღვრება და სასამართლოს გადაწყვეტილებები იშვიათად ემთხვევა მოიჯარის მხარეს.

ჩემს პრაქტიკაში შემხვედრია შემთხვევები, როდესაც მოიჯარეები ზედმეტად მაღალ ქირას უჩიოდნენ. მაგალითად, ლტოლვილთა ოჯახი, რომელმაც გადაწყვიტა ვენაში ბინის დიდი ხნით დაქირავება, ძველი ბინებისთვის კანონით დადგენილ ქირაზე თითქმის 20%-ით მეტს იხდიდა. ჩვენ საჩივარი შევიტანეთ არბიტრაჟის კომისიაში, რის შედეგადაც ქირა შემცირდა და ზედმეტად გადახდილი თანხა დაგვიბრუნეს.

ჩემი აზრით, ავსტრიაში ქირის ფასები არ არის მხოლოდ კონტრაქტზე მითითებული ციფრი, არამედ ბაზრის პირობების, სამართლებრივი რეგულაციებისა და კონკრეტული ქონების მდგომარეობის რთული კომბინაციის შედეგია. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, რომ მოიჯარეებმა გაიგონ, ექვემდებარება თუ არა ბინა Mietrechtsgesetz-ს (MRG) და რა დამატებითი პირობებია გათვალისწინებული კონტრაქტში - ინდექსაციიდან დაწყებული რემონტის გამო ქირის შესაძლო ზრდით დამთავრებული.

2025 წელს საინტერესო ტენდენცია შეინიშნება: ახალ შენობებში ქირის ფასები კვლავ იზრდება, განსაკუთრებით ვენის პრესტიჟულ უბნებში, ხოლო კანონმდებლობა აძლიერებს მოიჯარეების დაცვას ძველ და რეგულირებად შენობებში. ეს ქმნის ბალანსს მეიჯარეებისა და მოიჯარეების ინტერესებს შორის. ეს განსაკუთრებით აქტუალურია მათთვის, ვისაც ვენაში ლტოლვილებისთვის ბინის დაქირავება სურს: რეგულირებადი ქირის ფასები შეიძლება მნიშვნელოვნად დაბალი იყოს საბაზრო ფასებთან შედარებით, რაც ასეთ ვარიანტებს უფრო ხელმისაწვდომს ხდის.

ბინის არჩევისას გაითვალისწინეთ არა მხოლოდ ფასი, არამედ საცხოვრებლის კატეგორია, ენერგოეფექტურობა, ინფრასტრუქტურა და კონტრაქტის პირობები. ზოგჯერ უფრო გონივრულია ცოტა მეტი გადაიხადოთ თანამედროვე რემონტისა და მოსახერხებელი ადგილმდებარეობისთვის, ვიდრე მუდმივი რემონტის ხარჯების ან კომუნალური გადასახადების წინაშე აღმოჩნდეთ.

მათთვის, ვისაც ავსტრიაში ბინის გრძელვადიანი დაქირავება სურს, მნიშვნელოვანია, ყურადღებით გაეცნონ ხელშეკრულებას და გაიგონ საკუთარი უფლებები — ამან შეიძლება დაზოგოს ფული და თავიდან აიცილოს უსიამოვნო სიურპრიზები.