ინვესტირება უნგრეთის უძრავ ქონებაში: რა უნდა იცოდეთ

ბოლო წლებში უნგრეთის უძრავი ქონების ბაზარი მნიშვნელოვანი ადგილი გახდა ინვესტორებისთვის, რომლებიც ეძებენ ხელმისაწვდომი შესვლისა და ევროპული იურისდიქციის სტაბილურობის კომბინაციას. ამ სტატიის მიზანია ქვეყნის საინვესტიციო მიმზიდველობის ყოვლისმომცველი ანალიზის ჩატარება: ბუდაპეშტში საცხოვრებელი უძრავი ქონებიდან და სტუდენტური გაქირავებიდან დაწყებული, ბალატონის ტბაზე მდებარე ვილებითა და ევროკავშირში კაპიტალის შენარჩუნების შესაძლებლობებით დამთავრებული.

განსაკუთრებით საინტერესოა ბაზრის მდგომარეობა ამჟამად. ევროსტატის მონაცემებით, ცენტრალური ევროპა პანდემიის შემდეგ ოჯახებისა და ბიზნესების მიგრაციის ახალ ტალღას განიცდის: IT სპეციალისტები უნგრეთში გადადიან, საერთაშორისო კომპანიები რეგიონულ ოფისებს ხსნიან და ტურიზმი იზრდება. ბუდაპეშტი ბოლო ათი წლის განმავლობაში ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე სწრაფად მზარდ საბინაო ბაზარად იქცა: ფასები გაორმაგდა, მაგრამ ავსტრიასა და გერმანიასთან შედარებით დაბალი რჩება. ასევე ფაქტორებია მოქნილი სავიზო რეჟიმები და ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი ფასები.

გამოცდილება და საერთაშორისო სამართლის გაგება გადამწყვეტია ამ ბაზარზე ტრანზაქციების მხარდასაჭერად. მე, ქსენია ლევინა, იურისტი, რომელსაც გამოცდილება აქვს ევროკავშირსა და აზიაში, მრავალი წლის განმავლობაში ვუწევდი კონსულტაციას კლიენტებს ტრანზაქციების სტრუქტურირების, დეველოპერის სათანადო შემოწმებისა და KYC/AML პროცედურების შესახებ.

უნგრეთისა და ავსტრიის შედარებისას, განსხვავება აშკარაა: ბუდაპეშტი და კურორტული რეგიონები უფრო მაღალ შემოსავალს გვთავაზობენ დაბალი შესვლის ბარიერით, ხოლო ავსტრია სტაბილურობას და პროგნოზირებად რეგულირებას გვთავაზობს, თუმცა მნიშვნელოვნად დაბალი შემოსავლიანობით.

უნგრეთი ცენტრალური ევროპის გულში, ევროკავშირის სატრანსპორტო და ლოგისტიკური დერეფნების გზაჯვარედინზე მდებარეობს. ქვეყანა პლატფორმად იქცა როგორც დასავლეთის, ასევე აღმოსავლეთის ბაზრების მომსახურე კომპანიებისთვის და ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს საცხოვრებელზე სტაბილურ მოთხოვნას როგორც ემიგრანტების, სტუდენტებისა და ტურისტების მხრიდან.

ბუდაპეშტს უნიკალური პოზიცია უჭირავს: ის არა მხოლოდ დედაქალაქია, არამედ განათლებისა და IT სექტორის ცენტრიც. აქ საერთაშორისო უნივერსიტეტები ფუნქციონირებს, იქმნება თანამშრომლობითი სივრცეები და სტარტაპ ჰაბები, ხოლო ტურისტული ნაკადი უკვე გადააჭარბა COVID-19-მდელ დონეს. დედაქალაქის გარდა, რეგიონალური ბაზრები მიმზიდველი რჩება: ბალატონის ტბა იზიდავს კურორტული უძრავი ქონების მყიდველებს, დებრეცენი და სეგედი უნივერსიტეტის ცენტრებად იქცნენ, სადაც მაღალი მოთხოვნაა გაქირავებაზე, ხოლო ავსტრიისა და სლოვაკეთის საზღვრებთან ახლოს მდებარე პატარა ქალაქები მიმზიდველია მათთვის, ვინც უნგრეთში ცხოვრებას ევროკავშირის სხვა ქვეყნებში მუშაობასთან ან ბიზნეს საქმიანობასთან აერთიანებს.

სამართლებრივი გარემო საკმაოდ გამჭვირვალეა: უცხოელებს შეუძლიათ უძრავი ქონების პირდაპირ შეძენა, თუმცა ზოგიერთ შემთხვევაში ადგილობრივი ხელისუფლების თანხმობაა საჭირო. მეზობლებთან შედარებით, ქვეყანა კონკურენტუნარიანია: პოლონეთი და ჩეხეთი უფრო განვითარებულ ეკონომიკას, მაგრამ საცხოვრებლის უფრო მაღალ ფასებს გვთავაზობენ, ხოლო რუმინეთი კვლავ უფრო იაფი რჩება, მაგრამ ნაკლებად პროგნოზირებადი რეგულაციები აქვს.

Numbeo ამტკიცებს, რომ უნგრეთის მთავარი ღირსებებია კვადრატულ მეტრზე შედარებით დაბალი ფასი, ევროკავშირის იურისდიქციის სტატუსი და ტურისტებისა და სტუდენტების სტაბილური ნაკადი. ავსტრიასთან შედარება მიდგომის მკვეთრ განსხვავებას ავლენს: უნგრეთში შეგიძლიათ ბაზარზე შეხვიდეთ უფრო მცირე ინვესტიციით და ელოდოთ უფრო მაღალ შემოსავალს, მაშინ როდესაც ავსტრია უფრო შესაფერისია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც აფასებენ კაპიტალის შენარჩუნებას და მინიმალურ რისკს.

უნგრეთი ავსტრიის წინააღმდეგ

უნგრეთის უძრავი ქონების ინვესტიციების განხილვისას მნიშვნელოვანია მისი პოზიციის გაგება რეგიონულ კონკურენციაში. ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპა კაპიტალის მოძრაობის კერად იქცა, რაც იზიდავს როგორც ევროპელ ინვესტორებს, რომლებიც მაღალი შემოსავლის მიღებას ცდილობენ, ასევე საერთაშორისო მყიდველებს, რომლებიც ცდილობენ აქტივების უზრუნველყოფას ევროკავშირის იურისდიქციაში, სადაც შესვლის ბარიერები დასავლეთ ევროპასთან შედარებით უფრო დაბალია.

უნგრეთის მთავარი კონკურენტები არიან პოლონეთი, ჩეხეთი და რუმინეთი.

პოლონეთი დიდი შიდა ბაზრითა და ეკონომიკური ზრდის მაღალი დონით გამოირჩევა. ქირაზე მოთხოვნა მაღალია, განსაკუთრებით ვარშავასა და კრაკოვში, თუმცა ფასები ისედაც მნიშვნელოვნად მაღალია, ვიდრე უნგრეთში და შემოსავლიანობა თანდათან მცირდება.

ჩეხეთის რესპუბლიკა, განსაკუთრებით პრაღა, რეგიონში ერთ-ერთ ყველაზე სტაბილურ ბაზრად ითვლება: დაბალი რისკები, მაღალი მოთხოვნა გაქირავების ობიექტზე, თუმცა შესვლის ბარიერი თითქმის ავსტრიასთან შედარებითაა, რაც კერძო ინვესტორების რაოდენობას ზღუდავს.

რუმინეთი რეგიონში ყველაზე ხელმისაწვდომ ბაზარად რჩება, განსაკუთრებით ბუქარესტი და შავი ზღვის კურორტები. თუმცა, სამართლებრივი სისტემა ნაკლებად პროგნოზირებადია და ინფრასტრუქტურა უნგრეთისას ჩამორჩება.

ავსტრიაც შეიძლება კონკურენტად ჩაითვალოს: ბაზარი გამჭვირვალე და სტაბილურია, მაგრამ შესვლის ღირებულება რამდენჯერმე მაღალია, ხოლო შემოსავალი წელიწადში 2-3%-ის ფარგლებშია.

ამგვარად, უნგრეთი შუალედურ რგოლად გვევლინება: ერთი მხრივ, ის უფრო იაფი და მომგებიანია, ვიდრე ჩეხეთის რესპუბლიკა ან ავსტრია, ხოლო მეორე მხრივ, უცხოელებისთვის ის რუმინეთზე უფრო პროგნოზირებადი და მიმზიდველი ჩანს.

ბოლო ოცი წლის განმავლობაში უნგრეთის უძრავი ქონების ბაზარმა რამდენიმე განსხვავებული ეტაპი გაიარა, რაც ასახავდა როგორც შიდა ეკონომიკურ პროცესებს, ასევე გლობალურ ტენდენციებს.

2004 წელს ევროკავშირში გაწევრიანების შემდეგ უნგრეთი უფრო ღია და მიმზიდველი გახდა უცხოელი ინვესტორებისთვის. ბაზარზე აქტიურად შემოვიდნენ მყიდველები გერმანიიდან, ავსტრიიდან და დიდი ბრიტანეთიდან, ასევე ინვესტორები რუსეთიდან და ისრაელიდან.

საცხოვრებელზე მოთხოვნა ქვეყნის შიგნითაც იყო სტიმულირებული: უნგრულმა ოჯახებმა ახალი იპოთეკური პროდუქტების გამოყენება შეძლეს, რაც ადრე შეზღუდული იყო. ამ პერიოდში ბუდაპეშტსა და ტურისტულ ზონებში (მაგალითად, ბალატონის ტბა) საცხოვრებლის ფასები ორნიშნა ტემპით გაიზარდა.

2008 წლის გლობალურმა გარდამტეხი მომენტი გამოავლინა. ლიკვიდურობის მკვეთრმა ვარდნამ და უმუშევრობის ზრდამ უძრავი ქონების ბაზარი ფაქტობრივად ჩიხში შეიყვანა. ბინებისა და სახლების ფასები საშუალოდ 20-30%-ით დაეცა, ზოგიერთი განვითარების პროექტი კი მთლიანად გაიყინა. ბევრმა უცხოელმა ინვესტორმა ბაზარი მიატოვა და უფრო სტაბილურ იურისდიქციებს ამჯობინა.

სტაგნაციის პერიოდი რამდენიმე წელი გაგრძელდა. ახალი იმპულსი მხოლოდ 2014-2015 წლებში გაჩნდა, როდესაც უნგრეთის მაკროეკონომიკური მდგომარეობა სტაბილიზდა და ქვეყანა მიმზიდველი გახდა მეზობელ ავსტრიასთან და დასავლეთ ევროპასთან შედარებით შედარებით დაბალი ფასების გამო.

ახალი ზრდის ძირითადი მამოძრავებელი ფაქტორები იყო:

• ტურიზმი: ბუდაპეშტი ევროპელი ტურისტებისთვის ერთ-ერთ ყველაზე პოპულარულ ქალაქად იქცა და მოკლევადიანი გაქირავების სახლებზე მოთხოვნა მკვეთრად გაიზარდა;
• განათლება: უნგრეთის უნივერსიტეტები (მათ შორის სამედიცინო და ტექნიკური ფაკულტეტები) იზიდავენ სტუდენტებს ევროკავშირისა და აზიის ქვეყნებიდან, რამაც შექმნა სტუდენტური საბინაო ბაზარი;
• უცხოური ინვესტიციები: ინტერესი გამოთქვეს როგორც კერძო ინვესტორებმა, ასევე კომპანიებმა, რომლებიც მომგებიან ქონებას ეძებენ გასაქირავებლად;
• მთავრობის პოლიტიკა: საგადასახადო შეღავათებმა და იპოთეკური სესხების მხარდაჭერის პროგრამებმა ხელი შეუწყო ადგილობრივი მაცხოვრებლებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის გაზრდას.

2015 წლიდან ბაზარმა მდგრადი ზრდის პერიოდი დაიწყო. ბუდაპეშტში საცხოვრებელი სახლების ფასები ათწლეულის განმავლობაში (2010–2020) დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, რამაც უნგრეთის დედაქალაქი ცენტრალურ და აღმოსავლეთ ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე სწრაფად მზარდ ქვეყნად აქცია. რეგიონალური ზრდა უფრო მოკრძალებული იყო, მაგრამ იქაც კი სტაბილური ზრდა დაფიქსირდა ინფრასტრუქტურის განვითარებისა და კურორტებისადმი ინტერესის წყალობით.

2023 წლისთვის უნგრეთის უძრავი ქონების ბაზარმა პიკს მიაღწია. ბუდაპეშტის ცენტრში ბინების ფასები შედარებითი გახდა ავსტრიის მეორეხარისხოვან ქალაქებში არსებულ ბინების ფასებთან, რაც გადახურებაზე მიუთითებს.

2024–2025 წლებში იპოთეკური სესხების განაკვეთების ზრდისა და მყიდველთა აქტივობის შემცირების ფონზე ექსპერტები ფასების სტაბილიზაციას პროგნოზირებენ მეორად ბაზარზე შესაძლო კორექტირებით, ხოლო დედაქალაქსა და ბალატონის ტბის მახლობლად ლიკვიდური უძრავი ქონება ინარჩუნებს საინვესტიციო მიმზიდველობას.

ყველაზე დიდი ზრდა დედაქალაქში დაფიქსირდა. ბოლო ათწლეულის განმავლობაში ბუდაპეშტში საცხოვრებლის ფასები დაახლოებით 100%-ით გაიზარდა, ხოლო რეგიონებში დინამიკა უფრო ზომიერი იყო: +40-60% იმავე პერიოდში. ზრდის ტემპი 2020-2023 წლებში შენელდა, თუმცა ბაზარი მაღალი მოთხოვნისა და შეზღუდული მიწოდების გამო გადახურებული დარჩა. სტაბილიზაცია 2025 წლისთვისაა პროგნოზირებული, არსებულ ბაზარზე ფასების შესაძლო კორექტირებით.

ბუდაპეშტი უნგრეთის უძრავი ქონების ცენტრალურ ბაზარს წარმოადგენს სადაც საცხოვრებელი ტრანზაქციების უმეტესობა როგორც ადგილობრივი, ასევე საერთაშორისო მყიდველებისთვის ხორციელდება. ქალაქი ინვესტორებს რამდენიმე ფაქტორით იზიდავს: განვითარებული ინფრასტრუქტურა, ბიზნეს აქტივობა, ტურისტული მიმზიდველობა და მდიდარი კულტურული მემკვიდრეობა. დედაქალაქში ბაზარი მრავალფეროვანია: ისტორიული ცენტრი და დუნაის გასწვრივ მდებარე რაიონები პრემიუმ სეგმენტს ქმნის.

აქ ბინების ფასები და ზოგჯერ მათ აჭარბებს კიდეც, შეზღუდული მიწოდებისა და ადგილმდებარეობის პრესტიჟის გამო. ამავდროულად, საცხოვრებელ უბნებში აქტიურად ვითარდება მასობრივი საბინაო ბაზარი - ახალ შენობებსა და გადაყიდვადი ბინებზე მოთხოვნა ახალგაზრდა ოჯახებში, სტუდენტებსა და ინვესტორებს შორის, რომლებიც გრძელვადიან პერსპექტივაში ქირაობენ საცხოვრებელს, დიდი მოთხოვნაა.

ამგვარად, ბუდაპეშტი აერთიანებს როგორც ფუფუნების, ასევე მასობრივი ბაზრის სეგმენტებს, რაც ფართო არჩევანს სთავაზობს სხვადასხვა ბიუჯეტის მქონე მყიდველებს.

ტრანზაქციების მეორე მთავარი ცენტრი ბალატონის ტბის რეგიონია , უნგრეთის უდიდესი საკურორტო ზონა. 2000-იანი წლების დასაწყისიდან ეს რეგიონი მუდმივად იზიდავს უცხოელ მყიდველებს, ძირითადად გერმანელებსა და ავსტრიელებს, რომლებიც მას ხელმისაწვდომ ფასებში ხმელთაშუა ზღვის გამოცდილებად მიიჩნევენ.

აქ აქტიურად ყიდულობენ ვილებსა და აპარტამენტებს ზაფხულის არდადეგებისთვის, ასევე მოკლევადიანი გაქირავებისთვის. ბალატონი განიხილება, როგორც „კურორტული ინვესტიცია“ გრძელვადიანი პერსპექტივით: ფასები უფრო ნელა იზრდება, ვიდრე დედაქალაქში, მაგრამ ბაზარი სტაბილური რჩება ტურისტების მუდმივი ნაკადისა და მაღალი ლიკვიდურობის წყალობით.

მესამე მნიშვნელოვანი მიმართულება უნივერსიტეტის ქალაქებია, განსაკუთრებით აღსანიშნავია დებრეცენი და სეგედი. განათლებისა და კვლევის ეს ცენტრები სტუდენტებისა და პროფესორების მხრიდან ქირავნობის საცხოვრებელზე სტაბილურ მოთხოვნას უზრუნველყოფს.

აქ განსაკუთრებით პოპულარულია პატარა ბინები, რომელთა გაქირავებაც სასწავლო წლის განმავლობაში მარტივია. ასეთ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები უფრო პრაგმატულია: მომგებიანობა სტაბილური მოთხოვნით გენერირდება და ფასების კლების რისკი უფრო დაბალია, ვიდრე გადახურებულ კაპიტალის ბაზარზე.

ავსტრიასა და სლოვაკეთთან ახლოს მდებარეობს, მნიშვნელოვან როლს თამაშობენ ტრანზაქციების გეოგრაფიაში ისინი მიმზიდველი გახდნენ იმის გამო, რომ მათ შეძლეს საცხოვრებლის დაბალი ფასების შერწყმა მეზობელ ქვეყნებში მუშაობისა და ცხოვრების უპირატესობებთან.

ავსტრიისა და სლოვაკეთის ბევრი მაცხოვრებელი აქ ქონებას მეორე საცხოვრებლად ან საზღვრისპირა ცხოვრების წესის საფუძვლად ყიდულობს. ეს სეგმენტი განსაკუთრებით სწრაფად იზრდება 2015 წლიდან, როდესაც დედაქალაქში ფასების ზრდამ რეგიონული უძრავი ქონება უფრო მიმზიდველ ალტერნატივად აქცია.

უნგრეთის უძრავი ქონების ბაზარი მრავალფეროვანი ფორმატებით გამოირჩევა, რაც მას სხვადასხვა ინვესტორისთვის მიმზიდველს ხდის. ბინები ყველაზე დიდ წილს წარმოადგენს და ყველაზე ლიკვიდურ და მოთხოვნად აქტივების კლასად რჩება. აქტიურია როგორც მეორადი ბაზარი, ასევე ახალი განვითარების შეზღუდული რაოდენობა.

პირველადი ბაზარი ნელა ვითარდება: ავსტრიისგან განსხვავებით, სადაც ახალი კომპლექსების მშენებლობა ინსტიტუციონალიზებულია, უნგრეთში ადგილობრივი დეველოპერების მიერ განხორციელებული მცირე პროექტები ჭარბობს.

ვილები და სახლები ბაზრის მნიშვნელოვან სეგმენტს შეადგენენ განსაკუთრებით კურორტულ ზონებში, როგორიცაა ბალატონის ტბა. ამ ტიპის საცხოვრებელი, ძირითადად, სეზონური გამოყენებისა და მოკლევადიანი გაქირავებისთვისაა განკუთვნილი. ბევრი უცხოელი აქ სახლებს პირადი დასვენებისთვის ყიდულობს და ამასთანავე, მათ გრძელვადიან ინვესტიციადაც მიიჩნევს.

განსაკუთრებული ადგილი უკავია მრავალბინიან შენობებს, რომლებზეც განსაკუთრებით მოთხოვნადია ბუდაპეშტსა და უნივერსიტეტის ქალაქებში. ეს არის მთლიანი შენობები, სადაც ბინები გასაქირავებლად არის ხელმისაწვდომი. ინვესტიციის ეს ტიპი პოპულარულია ინსტიტუციონალურ და კორპორატიულ ინვესტორებში, მაგრამ ასევე გვხვდება კერძო ინვესტორებში, რომლებიც პორტფელის დივერსიფიკაციას ცდილობენ.

და ბოლოს, სამშენებლო მიწა კვლავ მნიშვნელოვან სფეროდ რჩება. მიუხედავად იმისა, რომ უცხოელებისთვის შეძენის პროცესი უფრო რთულია და დამატებით თანხმობას მოითხოვს, მიწის მიმართ ინტერესი კვლავ არსებობს, განსაკუთრებით ბუდაპეშტისა და ძირითადი ტურისტული ზონების მიმდებარე ტერიტორიაზე. ეს არის გრძელვადიანი აქტივი, რომელიც განპირობებულია მომავალი ურბანიზაციითა და ინფრასტრუქტურის გაფართოებით.

უნგრეთის ბაზარზე მყიდველების შემადგენლობა მის საერთაშორისო ხასიათს ასახავს. ყველაზე აქტიურ უცხოელ ინვესტორებს ტრადიციულად გერმანიისა და ავსტრიის მოქალაქეები წარმოადგენენ, რომლებიც ისტორიულად უნგრეთს, როგორც მოსახერხებელ საინვესტიციო ადგილად მიიჩნევდნენ მისი გეოგრაფიული სიახლოვის, ენობრივი და კულტურული კავშირების გამო.

რუსი მყიდველებიც მნიშვნელოვან როლს ასრულებენ, განსაკუთრებით ბუდაპეშტისა და ბალატონის ტბის პრემიუმ სეგმენტებში, სადაც ისინი უძრავ ქონებას კაპიტალის შენარჩუნების საშუალებად მიიჩნევენ. ჩინელი ინვესტორები ბაზარზე კომერციული უძრავი ქონებისა და საცხოვრებელი კორპუსების მეშვეობით შედიან, ხოლო ისრაელელი ინვესტორები აქტიურად არიან წარმოდგენილნი საცხოვრებელი ფართების გაქირავების სეგმენტში.

დამქირავებლის თვალსაზრისით, ბაზარი რამდენიმე ძირითად ჯგუფად იყოფა. ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ჯგუფი სტუდენტებისგან შედგება , რომლებიც სტაბილურ მოთხოვნას ქმნიან უნივერსიტეტის ქალაქებსა და ბუდაპეშტში. ტურისტები მოკლევადიანი გაქირავების მნიშვნელოვან ნაკადს ქმნიან, განსაკუთრებით დედაქალაქსა და კურორტულ ზონებში.

და ბოლოს, მნიშვნელოვან ნიშას იკავებენ ემიგრანტები - უნგრეთში მომუშავე საერთაშორისო კომპანიებისა და ორგანიზაციების თანამშრომლები. მათი მოთხოვნა, ძირითადად, ბუდაპეშტის პრესტიჟულ უბნებში საშუალო და მაღალი კლასის საცხოვრებლებზეა ორიენტირებული, სადაც ინფრასტრუქტურა და ტრანსპორტი კარგად არის განვითარებული.

ამგვარად, უნგრეთის უძრავი ქონების ბაზარი მრავალშრიანია და ორიენტირებულია როგორც შიდა, ასევე საგარეო მოთხოვნაზე. მის სტაბილურობას უზრუნველყოფს ფაქტორების ერთობლიობა: ტურისტული მიმზიდველობა, საგანმანათლებლო პოტენციალი და ქვეყნის სტრატეგიული მდებარეობა ცენტრალურ ევროპაში.

უნგრეთი ავსტრიის წინააღმდეგ

უნგრეთის უძრავი ქონების ბაზარი ინვესტორებს სთავაზობს საკუთრების სტრუქტურებისა და საინვესტიციო ინსტრუმენტების ფართო სპექტრს, მათი მიზნების, ბიუჯეტისა და დანიშნულებისამებრ გამოყენების მიხედვით. მიუხედავად იმისა, რომ შესყიდვის პროცესი ზოგადად ხელმისაწვდომია უცხოელებისთვის, არსებობს მთელი რიგი ფაქტორები, რომლებიც გასათვალისწინებელია თითოეულ ეტაპზე.

ბინის ან სახლის პირდაპირი საკუთრება ერთ-ერთ ყველაზე პოპულარულ მეთოდად რჩება უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს შეუძლიათ საცხოვრებელი ქონების შეძენა, თუმცა ამისთვის ადგილობრივი ხელისუფლების სპეციალური ნებართვაა საჭირო.

როგორც წესი, პროცესი რამდენიმე კვირას გრძელდება და იშვიათად უარყოფენ, განსაკუთრებით საცხოვრებელი უძრავი ქონების შემთხვევაში, რომლებსაც მნიშვნელოვანი სტრატეგიული ღირებულება არ აქვთ. ეს ფორმატი განსაკუთრებით პოპულარულია იმ მყიდველებში, რომლებიც სახლის პირადი მოხმარებისთვის, სეზონური დასვენებისთვის ან გრძელვადიანი ინვესტიციისთვის შეძენას განიხილავენ.

მიწის შეძენასთან უფრო რთულია უნგრეთის კანონმდებლობა მიწის ტრანზაქციებს უფრო მკაცრად არეგულირებს: უცხოელებს მიწის შეძენის უფლება აქვთ, თუმცა დამტკიცებას გაცილებით მეტი დრო სჭირდება და ზოგიერთ შემთხვევაში შესაძლებელია შეზღუდვები, განსაკუთრებით სასოფლო-სამეურნეო მიწასთან დაკავშირებით. თუმცა, თუ ნებართვა წარმატებით მიიღება, ეს ფორმატი საცხოვრებელი ან კომერციული უძრავი ქონების მშენებლობის შესაძლებლობებს ქმნის.

ინვესტორებისთვის, რომლებიც მიზნად ისახავენ საცხოვრებელი კორპუსების, კომერციული უძრავი ქონების ან მსხვილი პროექტების შეძენას, ხშირად გამოიყენება იურიდიული პირის მოდელი. კომპანიის რეგისტრაცია უნგრეთში მნიშვნელოვნად ამარტივებს ტრანზაქციის პროცესს, რადგან კომპანია საკუთარი სახელით მოქმედებს, როგორც მყიდველი. ეს მიდგომა ასევე მოსახერხებელია მათთვის, ვინც გეგმავს ქონების პორტფელის მართვას და საგადასახადო რისკების მინიმიზაციას.

განსაკუთრებული ყურადღების ღირსია თანასაკუთრებისა და ოჯახის სამართლის საკითხები უნგრეთში ქონების ერთობლივად შეძენა შესაძლებელია რამდენიმე მფლობელის მიერ, რაც ინვესტიციებს უფრო ხელმისაწვდომს ხდის პარტნიორებისთვის ან ოჯახის წევრებისთვის. ქორწინებამდელი ხელშეკრულებები და მემკვიდრეობის სამართალი ასევე მნიშვნელოვან როლს თამაშობს: ანდერძის ან შეთანხმების წინასწარი ქონა ხელს უწყობს დავების თავიდან აცილებას და ამარტივებს საკუთრების გადაცემას.

საბანკო ანგარიშების გახსნა ინვესტირების პროცესის განუყოფელი ნაწილია . უნგრული ბანკები მოითხოვენ გამჭვირვალობას თანხების წარმოშობასთან დაკავშირებით, ხოლო უცხოელი ინვესტორები მზად უნდა იყვნენ დამატებითი შემოწმებებისა და დოკუმენტაციისთვის. მიუხედავად ამისა, ქვეყნის საბანკო სისტემა საიმედოდ ითვლება და აქტიურად თანამშრომლობს საერთაშორისო კლიენტებთან.

შედარება ავსტრიასთან

უნგრეთში უძრავი ქონების შეძენის პროცესი, როგორც წესი, საკმაოდ მარტივად ითვლება, თუმცა უცხოელებისთვის საჭიროა გარკვეული თანხმობები და ადვოკატის სავალდებულო ჩართულობა. ტრანზაქცია, როგორც წესი, იწყება წინასწარი ხელშეკრულების ხელმოწერით და დეპოზიტის გადახდით, რომელიც, როგორც წესი, ქონების ღირებულების დაახლოებით 10%-ს შეადგენს.

ეს ნაბიჯი უზრუნველყოფს მყიდველის განზრახვების დაცვას და ქონების მისთვის დატოვებას. შემდეგ, ადვოკატის მიერ შედგენილი და დამოწმებული ხდება ყიდვა-გაყიდვის ძირითადი ხელშეკრულება, რომელშიც აღწერილია ტრანზაქციის ყველა პირობა, გადახდის პროცედურა და ქონების მიწოდების ვადები.

ევროკავშირის არაწევრი ქვეყნების მოქალაქეებს ადგილობრივი ხელისუფლებისგან დამატებითი ნებართვა სჭირდებათ. ეს, როგორც წესი, ფორმალური პროცედურაა, რომელიც ოთხიდან ექვს კვირამდე გრძელდება და იშვიათად იწვევს უარს, თუ საქმე სტრატეგიულ ობიექტებს არ ეხება.

საბოლოო ეტაპი საკუთრების უფლების რეგისტრაციაა მიწის რეესტრში. შესაბამისი ჩანაწერის გაკეთების შემდეგ, მყიდველი აღიარებულია სრულ მფლობელად და მთელი რეგისტრაციის პროცესი საშუალოდ ერთიდან ორ თვემდე გრძელდება.

სათანადო შემოწმება უნგრეთში ნებისმიერი ტრანზაქციის უმნიშვნელოვანესი ნაწილია. მყიდველმა და მისმა ადვოკატმა უნდა დარწმუნდნენ, რომ გამყიდველი ნამდვილად არის ქონების ერთადერთი მფლობელი და რომ მას არ აქვს დავალიანება, იპოთეკური სესხი ან საგადასახადო დავალიანება.

კადასტრული მონაცემებისა და ქონების ფაქტობრივი მდგომარეობის შეჯერება სავალდებულოა, რადგან პრაქტიკაში ზოგჯერ შეუსაბამობები წარმოიქმნება. იმ შემთხვევებში, როდესაც ქონება ერთობლივ საკუთრებაშია, გაყიდვისთვის საჭიროა ყველა მესაკუთრის ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა.

შედარება ავსტრიასთან

უნგრეთში ახალი შენობების ბაზარი გაცილებით ნაკლებად განვითარებულია, ვიდრე მეზობელ ავსტრიაში. შეთავაზებების უმეტესობა არსებულ ბაზარზეა. მიუხედავად იმისა, რომ გეგმის მიღმა ტრანზაქციები შესაძლებელია, ავსტრიისგან განსხვავებით, მათ ყოველთვის არ ახლავს კარგად განვითარებული მყიდველთა დაცვის სისტემა, როგორიცაა ესქრო ანგარიშები. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის სათანადო შემოწმებას.

უნგრეთში უძრავი ქონების დისტანციურად შეძენა შესაძლებელია, თუმცა განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს იურიდიულ და ორგანიზაციულ ასპექტებს. უცხოელი ინვესტორისთვის მთავარი ეტაპია შეძენის ნებართვის მიღება, რომელიც ადგილობრივი ხელისუფლების მიერ მუშავდება და მოითხოვს დაფინანსების წყაროსა და ტრანზაქციის კანონიერებას დამადასტურებელი დოკუმენტების პაკეტის წარდგენას.

ყველა ეტაპი, მათ შორის ქონების შერჩევა, სათანადო შემოწმება, ხელშეკრულების ხელმოწერა და საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, შეიძლება ორგანიზებული იყოს სანდო წარმომადგენლის ან ადგილობრივი უძრავი ქონების სააგენტოს მეშვეობით ნოტარიუსის მხარდაჭერით. მნიშვნელოვანია, წინასწარ აირჩიოთ საიმედო პარტნიორი დისტანციური მხარდაჭერისთვის, რათა მინიმუმამდე იქნას დაყვანილი შეცდომებისა და თაღლითობის რისკი.

დისტანციურად შეძენისას, ასევე უნდა გაითვალისწინოთ გადასახადები და დამატებითი ხარჯები, მათ შორის ნოტარიუსის საფასური, ტრანზაქციის რეგისტრაციის საფასური და შესაძლო სააგენტოს საფასური და ქონების მართვის ხარჯები. ქონების დისტანციური მართვა შესაძლებელია პროფესიონალური გაქირავების სერვისებისა და მართვის კომპანიების მეშვეობით, განსაკუთრებით თუ გეგმავთ ბინის მოკლევადიანი ან გრძელვადიანი გაქირავებას.

ამგვარად, უნგრეთში დისტანციური შესყიდვები სიცოცხლისუნარიანი და კანონიერი სტრატეგიაა, თუმცა ის მოითხოვს ფრთხილად მომზადებას, საიმედო პარტნიორობას და მენეჯმენტისა და მომგებიანობის დაგეგმვისადმი სისტემურ მიდგომას.

უნგრეთის საგადასახადო სისტემა ავსტრიასთან შედარებით გაცილებით უფრო ლმობიერია, რაც ბაზარს ინვესტორებისთვის მიმზიდველს ხდის. ქონების შესყიდვაზე მთავარი გადასახადი უძრავი ქონების შეძენის საკომისიოა ტრანზაქციის ფასის 4%-ს შეადგენს. დამატებითი საკომისიოები მოიცავს იურიდიულ ხარჯებს, როგორც წესი, დაახლოებით 1%-ს, და მცირე ადმინისტრაციულ ხარჯებს, რომლებიც იშვიათად აღემატება რამდენიმე ასეულ ევროს.

ქონების ფლობის ხარჯები მინიმალურია. ავსტრიისგან განსხვავებით, სადაც ქონების გადასახადები შეიძლება მნიშვნელოვანი იყოს, უნგრეთში ისინი სიმბოლურია და მუნიციპალიტეტის მიხედვით განსხვავდება, იშვიათად აღემატება 200 ევროს წელიწადში. ეს ქონების მოვლა-პატრონობას იაფს ხდის და ხარჯები ძირითადად კომუნალური გადასახადებით შემოიფარგლება.

ქონების გაყიდვა ასევე შეიძლება მომგებიანი იყოს: კაპიტალის მოგების გადასახადი შესყიდვისა და გასაყიდი ფასის სხვაობის 15%-ს შეადგენს, მაგრამ ის თანდათან მცირდება საკუთრების ყოველი წლის განმავლობაში და ხუთი წლის შემდეგ მთლიანად უქმდება. ამრიგად, გრძელვადიანი ინვესტორები სრულად აიცილებენ თავიდან გაყიდვის გადასახადი.

რაც შეეხება იჯარის შემოსავალს, მოქმედებს 15%-იანი საშემოსავლო გადასახადი. ზოგიერთ შემთხვევაში, თუ იჯარის საქმიანობა რეგულარულია, ემატება სოციალური დაზღვევის შენატანები. თუმცა, ამ გადახდების გათვალისწინებითაც კი, საგადასახადო ტვირთი ზომიერი რჩება, განსაკუთრებით ავსტრიასთან შედარებით, სადაც იჯარის შემოსავალი პროგრესულად იბეგრება, 20%-დან 55%-მდე მერყეობს.

ამგვარად, უნგრეთი სარგებლობს დაბალი საგადასახადო ტვირთითა და იაფი ტრანზაქციული ხარჯებით, რაც მას მიმზიდველს ხდის მათთვის, ვინც ეძებს ხელმისაწვდომ საინვესტიციო ვარიანტებს და მაღალ მოქნილობას. მეორეს მხრივ, ავსტრია გვთავაზობს უფრო პროგნოზირებად და გამჭვირვალე სისტემას, რომელსაც განსაკუთრებით აფასებენ ინვესტორები, რომლებიც მზად არიან გადაიხადონ მაქსიმალური სამართლებრივი დაცვისა და მინიმალური რისკისთვის.

ობიექტი: ბინა ბუდაპეშტის ცენტრში (VI რაიონი, ოპერის გვერდით).

ფართობი: 60 მ².

შეძენის ფასი: €200,000.

დანიშნულება: ქირა (გრძელვადიანი და მოკლევადიანი).

გრძელვადიანი ქირა (12 თვე):

• ბუდაპეშტის ცენტრში საშუალო ქირა: €12/მ² → €720/თვეში.
• წლიური შემოსავალი: 8,640 ევრო.

მოკლევადიანი გაქირავება (Airbnb):

• 65%-იანი დატვირთულობით და 60 ევრო/ღამეში → ~14,000 ევრო წელიწადში.
• (თუმცა დასუფთავების, მომსახურებისა და მართვის ხარჯები უფრო მაღალია - შემოსავლის 25%-მდე).
• წმინდა შემოსავალი: 10,500 ევრო.

უნგრეთში ქირის გადასახადი შეადგენს შემოსავლის 15%-ს + სოციალური დაზღვევის შენატანებს (გარკვეულ ზღვარამდე).

დავუშვათ, გრძელვადიანი იჯარა (კონსერვატიული სცენარისთვის):

შემოსავალი: €8,640

გადასახადი (15%): €1,296

წმინდა შემოსავალი: €7,344

ისტორიულად, ბუდაპეშტში ფასების ზრდა წელიწადში დაახლოებით 5-7%-ია.

თუ ბინის ღირებულება 5 წელიწადში 250,000 ევრო იქნება, მაშინ:

• გაყიდვა: €250,000
• კაპიტალის მოგების გადასახადი: 0% (თუ ფლობთ 5 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში)
• წმინდა მოგება: €39,300 (ზრდა + გაქირავების შემოსავალი).

ამრიგად, ინვესტორი ორმაგ ეფექტს იღებს:

• ქირის სტაბილური ფულადი ნაკადი (წელიწადში 3.5–5%),
• აქტივების ღირებულების ზრდა 5-10 წლის განმავლობაში.

უძრავი ქონების შეძენა და ბინადრობის ნებართვის მიღება. უნგრეთი, სამხრეთ ევროპის რამდენიმე ქვეყნისგან (მაგალითად, პორტუგალია, საბერძნეთი ან ესპანეთი) განსხვავებით, პირდაპირ „ოქროს ვიზის“ პროგრამას არ გვთავაზობს. ეს ნიშნავს, რომ ბინის ან სახლის შეძენა, თუნდაც რამდენიმე ასეული ათასი ევროს ღირებულების, ავტომატურად არ იძლევა ბინადრობის ნებართვას.

თუმცა, უძრავი ქონების ფლობა შეიძლება არაპირდაპირ უპირატესობად იქცეს სხვა რეზიდენტობის კატეგორიებზე განაცხადის შეტანისას: ეს აჩვენებს განმცხადებლის კავშირს ქვეყანასთან, მის ფინანსურ გადახდისუნარიანობას და ინტერესთა ცენტრის არსებობას უნგრეთში.

ბინადრობის ნებართვის მიღების ალტერნატიული გზები. ვინაიდან უძრავი ქონება არ წარმოადგენს ლეგალიზაციის საფუძველს, უცხოელები, როგორც წესი, სხვა არხებს ირჩევენ თავიანთი ბინადრობის ლეგალიზაციისთვის:

• ბიზნესის მეშვეობით: კომპანიის გახსნა უნგრეთში და თქვენი ბიზნეს საქმიანობის რეგისტრაცია. რეალური ბიზნესის, თანამშრომლებისა და გადასახადების გადახდის ქონა მნიშვნელოვნად ზრდის ბინადრობის ნებართვის მიღების შანსებს.
• შემოსავლისა და ფინანსური დამოუკიდებლობის გზით: მდიდარ უცხოელებს შეუძლიათ დაამტკიცონ პასიური შემოსავალი (მაგალითად, გაქირავებული ქონებიდან ან ინვესტიციებიდან) და ამის საფუძველზე მიიღონ ბინადრობის ნებართვა.
• ციფრული მომთაბარე პროგრამები: ბოლო წლების ერთ-ერთი მთავარი ინსტრუმენტია თეთრი ბარათი, რომელიც საშუალებას გაძლევთ დისტანციურად იმუშაოთ უნგრეთში ევროკავშირში ცხოვრების პარალელურად. ის შექმნილია ფრილანსერებისთვის, IT სპეციალისტებისთვის და საერთაშორისო კომპანიების დისტანციურად მომუშავე თანამშრომლებისთვის.
• ეროვნული ვიზები: გარკვეული კატეგორიის ბინადრობის უფლების მქონე პირებისთვის შეიძლება გაიცეს სტუდენტებისთვის, მკვლევარებისთვის და ოჯახის გაერთიანებისთვის. ასეთ შემთხვევებში, უძრავი ქონება დამხმარე როლს ასრულებს (როგორც საცხოვრებლის გარანტია).

ცხოვრების წესი და ცხოვრების ხარისხი. პირდაპირი „ოქროს ვიზის“ არარსებობის მიუხედავად, უნგრეთი კვლავ მიმზიდველ ქვეყნად რჩება გადაადგილებისთვის.

• ცხოვრების ღირებულება მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე ავსტრიაში ან გერმანიაში: ბუდაპეშტში ქირა, საკვები და მომსახურება საშუალოდ 20-40%-ით იაფია.
• მედიცინა უფრო ხელმისაწვდომია, ვიდრე დასავლეთ ევროპაში და კერძო კლინიკები ხარისხიან მომსახურებას გონივრულ ფასებში გვთავაზობენ.
• ქვეყნის გეოგრაფიული მდებარეობა მას მოგზაურობისთვის მოსახერხებელს ხდის: ვენამდე მატარებლით ან მანქანით მხოლოდ 2,5 საათის სავალზეა, ხოლო ცენტრალური ევროპის ძირითადი სატრანსპორტო დერეფნები ბუდაპეშტში გადის.

უნგრეთი ავსტრიის წინააღმდეგ

უნგრეთის უძრავი ქონების ბაზარი ორი ძირითადი გაქირავების სფეროსგან შედგება:

მოკლევადიანი გაქირავება, ძირითადად, ტურისტებზეა გათვლილი. ბუდაპეშტი ტურისტების ღამისთევის რაოდენობით ევროპის ტოპ 10 დედაქალაქს შორისაა, ხოლო ბალატონის ტბა ზაფხულის პოპულარულ დანიშნულების ადგილად რჩება. ქალაქის ცენტრში ან ტბის პირას მდებარე ბინებს მაღალი სეზონის განმავლობაში გრძელვადიანი გაქირავების ბინებთან შედარებით უფრო მაღალი შემოსავლის გენერირება შეუძლიათ.

გრძელვადიანი გაქირავების პირობებს სტუდენტები (ბუდაპეშტსა და უნივერსიტეტის ქალაქებში, როგორიცაა დებრეცენი და სეგედი) და ემიგრანტები სთავაზობენ. საერთაშორისო კომპანიებისა და ორგანიზაციების თანამშრომლები დედაქალაქის პრესტიჟულ უბნებში საცხოვრებელს ანიჭებენ უპირატესობას. ეს სეგმენტი უფრო სტაბილური და პროგნოზირებადია, ვიდრე მოკლევადიანი გაქირავება, მაგრამ უფრო დაბალ შემოსავალს იძლევა.

უნგრეთში შემოსავლიანობა მნიშვნელოვნად მაღალია, ვიდრე ავსტრიაში, რაც აიხსნება შესვლის დაბალი ფასით და გაქირავებაზე გაზრდილი მოთხოვნით.

შედარება ავსტრიასთან

ავსტრია ტრადიციულად უფრო „კონსერვატიულ“ ბაზრად ითვლება გაქირავებაში ინვესტიციებისთვის:

• დიდ ქალაქებში (ვენა, ზალცბურგი, ინსბრუკი) მოსავლიანობა წელიწადში 2–3%-ია.
• თუმცა, იქ გაქირავებული ფართები ძირითადად გრძელვადიანია, დაბალი ცვალებადობით, რაც უზრუნველყოფს შემოსავლის მაღალ პროგნოზირებადობას.
• უნგრეთი კი 1.5-2-ჯერ მეტ შემოსავალს იძლევა, თუმცა ტურიზმსა და სტუდენტების მოთხოვნაზე უფრო მეტი დამოკიდებულების ხარჯზე.

ამგვარად, უნგრეთი ინვესტორებისთვის უფრო მაღალ შემოსავალს და ხელმისაწვდომ შესვლის ზღვარს სთავაზობს, თუმცა რეგიონისა და გაქირავების სტრატეგიის ფრთხილად შერჩევას მოითხოვს. ავსტრია, პირიქით, სტაბილურობას და დაბალ რისკს სთავაზობს, თუმცა შემოსავლიანობა მნიშვნელოვნად მოკრძალებულია.

უნგრეთი ავსტრიის წინააღმდეგ

ბუდაპეშტი მთავარი ბაზარია. ბუდაპეშტი უნგრეთის დედაქალაქი და უდიდესი ქალაქია, სადაც ქვეყნის ეკონომიკური და კულტურული ცხოვრებაა. აქ უძრავი ქონება მოთხოვნადია როგორც გრძელვადიანი, ასევე ტურისტებისთვის მოკლევადიანი გაქირავებისთვის. ყველაზე მაღალი ლიკვიდურობის მქონე რაიონებია მე-5, მე-6 და მე-7 ოლქები (ქალაქის ცენტრი და მიმდებარე ტერიტორიები).

მაღალ მოთხოვნას სტუდენტები, ემიგრანტები და ტურისტები განაპირობებენ. ბუდაპეშტში ბინებში ინვესტირება სტაბილურ შემოსავალს და შედარებით სწრაფ ლიკვიდურობას უზრუნველყოფს ხელახალი გაყიდვის შემდეგ.

ბალატონის ტბა – კურორტის უძრავი ქონება. ბალატონი ცენტრალური ევროპის უდიდესი ტბაა და პოპულარული ტურისტული ადგილი. სახლები და ვილები აქ სეზონური გაქირავებისა და დასასვენებლად იყიდება. სეზონის პიკზე შემოსავლიანობა შეიძლება დედაქალაქთან შედარებით უფრო მაღალი იყოს, მაგრამ სეზონის მიღმა შემოსავალი მცირდება. კურორტის უძრავი ქონება იდეალურია მოკლევადიანი გაქირავებისა და პორტფელის დივერსიფიკაციაზე ორიენტირებული ინვესტორებისთვის.

დებრეცენი, სეგედი – სტუდენტური საცხოვრებლები. დებრეცენი და სეგედი უნივერსიტეტის ქალაქებია, სადაც სტუდენტური საცხოვრებლები სტაბილურად მოთხოვნადია. უნივერსიტეტებთან ახლოს მდებარე ბინებში ინვესტირება უზრუნველყოფს დამქირავებლების სტაბილურ ნაკადს, დაბალ კონკურენციას და ინვესტიციიდან სწრაფ ანაზღაურებას. რისკი შეზღუდულია, მაგრამ ლიკვიდურობა ბუდაპეშტთან შედარებით უფრო დაბალია და შემოსავლიანობა ტურისტულ სეზონზე არ არის დამოკიდებული.

პროვინციული ცხოვრების წესი. უნგრეთის პატარა ქალაქები და სოფლები იზიდავს მყიდველებს, რომლებიც ეძებენ მშვიდ ცხოვრებას, მწვანე გარემოს და აგარაკზე სახლებს. აქ ფასები უფრო დაბალია, ვიდრე დიდ ქალაქებში და უძრავ ქონებას ხშირად აქვს ფართო ნაკვეთები. ეს შესაფერისი ვარიანტია მათთვის, ვისაც სურს კერძო ცხოვრების შერწყმა გრძელვადიანი კაპიტალის ზრდის შესაძლებლობასთან, თუმცა გაქირავების შემოსავლიანობა დაბალია.

უნგრეთის უძრავი ქონების ბაზარი ძირითადად არსებული სახლებისგან შედგება. ეს ბინები და სახლები დაუყოვნებლივ არის ხელმისაწვდომი გასაქირავებლად, რაც მათ ინვესტორებისთვის მიმზიდველს ხდის. არსებული ბაზარი ხარისხის, მდებარეობისა და ფასების ფართო სპექტრს გვთავაზობს, რაც საინვესტიციო სტრატეგიების მრავალფეროვნების საშუალებას იძლევა. პოტენციური უარყოფითი მხარეა რემონტისა და მოდერნიზაციის საჭიროება შემოსავლების გაზრდის მიზნით.

ახალი შენობები ბაზრის უფრო მცირე წილს წარმოადგენენ, თუმცა ისინი თანამედროვე განლაგებას, ენერგოეფექტურობას და მინიმალურ საოპერაციო ხარჯებს გვთავაზობენ. ახალი შენობების ფასი არსებულ ქონებასთან შედარებით უფრო მაღალია და მათი დაფარვის პერიოდი შეიძლება უფრო ხანგრძლივი იყოს. ზოგიერთი ინვესტორისთვის ეს გამართლებულია, რადგან ახალი შენობები და ბინები იზიდავს პრემიუმ კლასის მოიჯარეებსა და მყიდველებს.

ფასები და მაგალითები:

• ბუდაპეშტის ბინები: 100 ათასი ევროდან 250 ათას ევრომდე
• სახლები ბალატონის ტბასთან ახლოს: 200 ათასი ევროდან 500 ათას ევრომდე
• ხელახლა გასაყიდი უძრავი ქონება უფრო იაფია, ვიდრე ახალი შენობები, მაგრამ ყურადღებას საჭიროებს ქონების მდგომარეობას.

შედარება ავსტრიასთან

უნგრეთში ბაზარზე შესვლა უფრო ადვილია და მეორადი ბაზარი უფრო უხვია, რაც ინვესტორების მოქნილობას ზრდის. ავსტრიაში ფასები უფრო მაღალია და მშენებლობის ხარისხი მუდმივად მაღალია, რაც ბაზარს გრძელვადიანი კაპიტალის მფლობელებისთვის მიმზიდველს ხდის, თუმცა შემოსავლიანობა უფრო დაბალია.

საცხოვრებელი კორპუსები. მრავალბინიანი შენობები დივერსიფიცირებული შემოსავლის წყაროს ქმნის და ამცირებს მოიჯარეების მიერ თავისუფალი ადგილების გაჩენის რისკს. ასეთი უძრავი ქონების ძირითადი ბაზრებია ბუდაპეშტი და სტუდენტური ქალაქები. მართვა მოითხოვს მოიჯარეებისა და მოვლა-პატრონობის აქტიურ ზედამხედველობას, თუმცა შემოსავლიანობა ხშირად უფრო მაღალია, ვიდრე ერთბინიანი შენობების.

სტუდენტებისთვის განკუთვნილი საცხოვრებელი ფართები. უნივერსიტეტებთან ახლოს მდებარე ბინებში ინვესტირება სტაბილურ მოთხოვნას და თითქმის მუდმივ შემოსავალს უზრუნველყოფს. ასეთ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა ეკონომიკური ვარდნის მიუხედავად არსებობს. მთავარი ნაკლი სეზონური რყევები და შედარებით დაბალი გაყიდვის ღირებულებაა.

კურორტის ქონება. ბალატონის ტბასა და უნგრეთის თერმული სპა ზონებში არსებული ქონება ტურისტებისთვის მოკლევადიანი გაქირავებისთვის შესაფერისია. უპირატესობა პიკის სეზონზე მაღალი შემოსავალია. ნაკლი კი ქონების მართვის საჭიროება და სეზონური შემოსავლის არასტაბილურობაა.

კომერციული უძრავი ქონება. უნგრეთში ოფისები, საწყობები და საცალო სივრცეები დივერსიფიკაციისა და გრძელვადიანი შემოსავლის შესაძლებლობებს გვთავაზობს. ისინი უფრო რთულ მენეჯმენტსა და იურიდიულ მოსაზრებებს საჭიროებენ, მაგრამ ხშირად სტაბილურ საიჯარო შემოსავლის ნაკადს იძლევიან.

მიწა სოფლად. მიწის ნაკვეთები შედარებით იაფია და შესაფერისია გრძელვადიანი ინვესტიციისთვის ან მშენებლობისთვის. მთავარი უპირატესობა მისი ფასის გაზრდის პოტენციალია. ნაკლი კი დაბალი ლიკვიდურობა და შემოსავლის არარსებობაა პროექტის დასრულებამდე.

სტრატეგიების შედარება: უნგრეთი vs. ავსტრია

უნგრეთში სტუდენტებისა და ტურისტების ინვესტიციები პოპულარულია, რადგან შემოსავალი უფრო მაღალია და შესვლის ხარჯები - დაბალი.

ავსტრიაში უპირატესობა ენიჭება ოფისებსა და პრემიუმ კლასის საცხოვრებლებს, სადაც ბაზარი უფრო სტაბილურია, მაგრამ გაქირავების შემოსავლიანობა უფრო დაბალია.

უნგრეთში უძრავი ქონების შეძენის გადაწყვეტილების მიღებამდე მნიშვნელოვანია გაითვალისწინოთ პოტენციური რისკები და ნაკლოვანებები, რომლებმაც შეიძლება გავლენა მოახდინონ ვადებზე, მომგებიანობასა და საკუთრების სიმარტივეზე. ძირითადი გამოწვევები დაკავშირებულია ბიუროკრატიულ პროცედურებთან, ეკონომიკურ და პოლიტიკურ არასტაბილურობასთან და მოკლევადიანი გაქირავების შეზღუდვებთან, განსაკუთრებით ტურისტულ ზონებში. ამ ფაქტორების გააზრება ინვესტორებს ეხმარება შეაფასონ თავიანთი პერსპექტივები და მიიღონ ინფორმირებული გადაწყვეტილება.

უნგრეთში უძრავი ქონების შეძენა მნიშვნელოვან ბიუროკრატიულ პროცედურებს მოითხოვს, განსაკუთრებით უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის. უძრავი ქონების შესაძენად უცხოელმა უნგრეთის იუსტიციის სამინისტროსგან ნებართვა უნდა მიიღოს.

პროცესი შეიძლება მოიცავდეს დაფინანსების წყაროების დადასტურებას, ტრანზაქციის ადგილობრივ ხელისუფლებასთან კოორდინაციას და სანოტარო აქტების მომზადებას. ამას შეიძლება რამდენიმე კვირიდან რამდენიმე თვემდე დასჭირდეს, ქონების ტიპისა და რეგიონის მიხედვით

ავსტრიაში პროცესი ევროკავშირის მოქალაქეებისთვის მნიშვნელოვნად მარტივია: უძრავი ქონების შეძენაზე პრაქტიკულად არანაირი შეზღუდვა არ არსებობს, ხოლო სხვა ქვეყნების მოქალაქეებისთვის პროცედურა ასევე რეგულირდება, მაგრამ უფრო გამჭვირვალე და პროგნოზირებადია.

ავსტრიასთან შედარებით, უნგრეთს შედარებით მაღალი პოლიტიკური არასტაბილურობა ახასიათებს. პოლიტიკური არასტაბილურობა შეიძლება გამოიხატოს საგადასახადო პოლიტიკის, იჯარის რეგულაციებისა და საინვესტიციო სტიმულების ცვლილებებში. ეკონომიკური არასტაბილურობა ასევე დაკავშირებულია ფორინტის ევროსთან მიმართებაში კურსის რყევებთან, რაც გავლენას ახდენს უცხოელებისთვის რეალურ საინვესტიციო შემოსავალზე.

ავსტრია, პირიქით, სარგებლობს სტაბილური პოლიტიკური და ეკონომიკური გარემოთი, საკანონმდებლო ცვლილებების დაბალი რისკებით და ინვესტორებისთვის მაღალი პროგნოზირებადობით.

ბუდაპეშტს მკაცრი რეგულაციები აქვს მოკლევადიანი გაქირავების საკითხებზე, მათ შორის ისეთ პლატფორმებზე, როგორიცაა Airbnb. ზოგიერთ რაიონში საჭიროა სპეციალური ლიცენზიები, ხოლო ტურისტულ რაიონებში შეიძლება დაწესდეს კვოტები გასაქირავებელი ბინების რაოდენობაზე. ამ რეგულაციების დარღვევამ შეიძლება გამოიწვიოს ჯარიმები და მომავალში გაქირავების აკრძალვა.

ავსტრიაში ასეთი შეზღუდვები ნაკლებია, თუმცა ისეთი მსხვილი ქალაქები, როგორიცაა ვენა, ასევე თანდათანობით აწესებენ შეზღუდვებს მოკლევადიანი გაქირავების საკითხებზე, საბინაო ბაზრის რეგულირების მიზნით.

უნგრეთში ცხოვრება თანამედროვე ინფრასტრუქტურის კომფორტს მდიდარ კულტურულ და ისტორიულ მემკვიდრეობასთან აერთიანებს. ქალაქები და დაბები გვთავაზობენ კარგად განვითარებულ საზოგადოებრივი ტრანსპორტის ქსელს, თანამედროვე ჯანდაცვის სერვისებს და კეთილმოწყობისა და დასვენების ფართო სპექტრს.

ცხოვრების ღირებულება, როგორც წესი, უფრო დაბალია, ვიდრე მეზობელ ცენტრალური ევროპის ქვეყნებში, რაც იმავე შემოსავლით უფრო თავისუფალი და მრავალფეროვანი ცხოვრების წესის საშუალებას იძლევა.

აქაური ცხოვრების წესი ხასიათდება მოდუნებული ტემპით, სამუშაოსა და დასვენების კომბინაციით და კულტურულ ცხოვრებაში აქტიური მონაწილეობით: თეატრები, მუზეუმები, კონცერტები, ფესტივალები და სპორტული ღონისძიებები ხელმისაწვდომია მთელი წლის განმავლობაში.

ემიგრანტების საზოგადოება აქტიური და მხარდამჭერია, რაც ხელს უწყობს ინტეგრაციას, ხოლო მაღალი ხარისხის ჯანდაცვისა და საგანმანათლებლო დაწესებულებების ხელმისაწვდომობა ოჯახებისთვის კომფორტულ გარემოს ქმნის. საერთო ჯამში, უნგრეთი ხელმისაწვდომობის, კულტურული სიმდიდრისა და ცხოვრების მაღალი ხარისხის ჰარმონიულ კომბინაციას გვთავაზობს, რაც მას მიმზიდველ არჩევნად აქცევს მუდმივი საცხოვრებლისა და გრძელვადიანი ვიზიტებისთვის.

უნგრეთი ავსტრიის წინააღმდეგ

უნგრეთის უნიკალური გეოგრაფიული მდებარეობა ევროპის გულში მას მოსახერხებელ და სტრატეგიულ ადგილად აქცევს როგორც ინვესტიციებისთვის, ასევე საცხოვრებლად. მარტივი სატრანსპორტო წვდომა, განვითარებული ინფრასტრუქტურა და ევროკავშირის ძირითად ეკონომიკურ ცენტრებთან სიახლოვე ქვეყანას მიმზიდველს ხდის ინვესტორებისთვის, ციფრული მომთაბარეებისთვის და ოჯახებისთვის, რომლებიც ცხოვრების ხარისხსა და ხარჯებს შორის ბალანსს ეძებენ.

უნგრეთი მაღალი შემოსავლის პოტენციალს და შედარებით დაბალ შესვლის ხარჯებს გვთავაზობს. ბუდაპეშტსა და პოპულარულ ტურისტულ ზონებში საცხოვრებელ ბინებს შეუძლიათ სტაბილური საიჯარო შემოსავლის გენერირება, განსაკუთრებით მოკლევადიანი გაქირავების სეგმენტში, არსებული შეზღუდვების მიუხედავად.

კომერციული უძრავი ქონება დიდ ქალაქებში ასევე იზიდავს უცხოურ ინვესტიციებს სტაბილური მოთხოვნისა და ბიზნესის განვითარების შესაძლებლობების გამო. უნგრეთის მთავარი უპირატესობა ზომიერი ინვესტიციებით მიმზიდველი შემოსავლის მიღების შესაძლებლობაა, რაც უფრო რთულია ცენტრალური ევროპის უფრო ძვირადღირებულ და სტაბილურ ქვეყნებში.

„თეთრი ბარათის“ პროგრამა უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს საშუალებას აძლევს ლეგალურად იცხოვრონ და იმუშაონ უნგრეთში, რაც ხელსაყრელ გარემოს ქმნის დისტანციური პროფესიონალებისთვის, სტარტაპებისა და ფრილანსერებისთვის. უნგრეთი ონლაინ სამუშაოსთვის კარგად განვითარებულ ინფრასტრუქტურას სთავაზობს: მაღალსიჩქარიან ინტერნეტს, თანამშრომლობით სივრცეებს, კაფეებს თანამშრომლობითი სივრცეებით და ენერგიულ ემიგრანტთა საზოგადოებას, რაც ქვეყანას მიმზიდველს ხდის მათთვის, ვინც დაბალი ფასებისა და დისტანციურად კომფორტული მუშაობის შესაძლებლობის კომბინაციას ეძებს.

უნგრეთი ოჯახებს სთავაზობს ხელმისაწვდომ საერთაშორისო სკოლებსა და უნივერსიტეტებს, რაც აუცილებელია ბავშვებთან ერთად გადაადგილებისას. მრავალფეროვანი კულტურული და სპორტული ღონისძიებები, უმეტესი უბნის უსაფრთხოება და ცხოვრების შედარებით დაბალი ღირებულება ქვეყანას საცხოვრებლად კომფორტულ ადგილად აქცევს. გარდა ამისა, ქვეყანა აქტიურად ავითარებს ბავშვთა ინფრასტრუქტურას, მათ შორის საბავშვო ბაღებს, სპორტულ კლუბებსა და კულტურულ აქტივობებს.

ავსტრიასთან შედარებით, უნგრეთი გამოირჩევა ხელმისაწვდომობითა და მაღალი საინვესტიციო შემოსავლებით. მიუხედავად იმისა, რომ ავსტრია გთავაზობთ ყველაზე სტაბილურ ეკონომიკურ და პოლიტიკურ გარემოს, ცხოვრების მაღალ დონეს და პრესტიჟს, მისი ცხოვრებისა და უძრავი ქონების ღირებულება მნიშვნელოვნად მაღალია. უნგრეთი გთავაზობთ უფრო დიდ საინვესტიციო შემოსავალს დაბალი საწყისი ხარჯებით, მაგრამ რისკები უფრო მაღალია პოლიტიკური და ეკონომიკური არასტაბილურობის გამო.

ციფრული მომთაბარეებისთვის უნგრეთი უფრო მარტივ და მოქნილ პირობებს სთავაზობს „თეთრი ბარათის“ პროგრამისა და შედარებით დაბალი ცხოვრების ხარჯების წყალობით, მაშინ როდესაც ავსტრიის ფრილანსერული ვიზების პროგრამები ხელმისაწვდომია, მაგრამ უფრო ძვირია, ხოლო ცხოვრებისა და ქირის ღირებულება მნიშვნელოვნად მაღალია.

ოჯახებისთვის უნგრეთი მიმზიდველია ხელმისაწვდომი საგანმანათლებლო დაწესებულებებითა და ზომიერი საცხოვრებელი ფასებით, ხოლო ავსტრია მაღალი დონის კომფორტს, პრესტიჟსა და სტაბილურობას სთავაზობს, მაგრამ მნიშვნელოვნად დიდ ბიუჯეტს მოითხოვს.

ამგვარად, უნგრეთი გვევლინება დინამიურ და ხელმისაწვდომ ცენტრალური ევროპის ცენტრად მომგებიანობის პოტენციალით, ხოლო ავსტრია უფრო კონსერვატიული არჩევანია გარანტირებული სტაბილურობით, ცხოვრების მაღალი დონითა და პრესტიჟით.

გაყიდვა. უძრავი ქონების ლიკვიდურობა მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული მდებარეობაზე. ბუდაპეშტში სახლის გაყიდვა შედარებით მარტივია მაღალი მოთხოვნის გამო, მაგრამ ნაკლებად პოპულარულ რაიონებში პროცესს შეიძლება რამდენიმე თვე დასჭირდეს.

ექსპოზიციის ვადები. უნგრეთში ბინის გაყიდვის საშუალო დრო 3-6 თვეა, რაც დამოკიდებულია ქონების მდგომარეობაზე, ადგილმდებარეობასა და ბაზრის პირობებზე.

გაყიდვაზე გადასახადები. უნგრეთში უძრავი ქონების გაყიდვისას, კაპიტალის მოგების გადასახადი ფიზიკური პირებისთვის 15%-ია (თუ ქონება ხუთ წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში იყო საკუთრებაში, გადასახადი 0%-მდე მცირდება). ავსტრიაში კაპიტალის მოგების გადასახადი 30%-ია, თუმცა გათავისუფლებები ხელმისაწვდომია გრძელვადიანი იჯარის ან ქონების ძირითად საცხოვრებლად გამოყენების შემთხვევაში.

შედარება ავსტრიასთან

მე ვარ უძრავი ქონების კონსულტანტი, რომელსაც ევროკავშირის ბაზარზე ათ წელზე მეტი გამოცდილება აქვს. ამ ხნის განმავლობაში, ჩართული ვიყავი ტრანზაქციების ფართო სპექტრში, საცხოვრებელი უძრავი ქონებიდან კომერციულ ქონებამდე, მათ შორის უცხოელ ინვესტორებთან და კომპლექსურ საკუთრების სტრუქტურებთან მუშაობაში.

ჩემი გამოცდილებით, წარმატებული ინვესტიციის გასაღები ადგილობრივი კანონმდებლობისა და რეგიონული ბაზრების სპეციფიკის ცოდნაა. ევროკავშირის სხვადასხვა ქვეყანაში მუშაობამ საშუალება მომცა, შემემუშავებინა ქონების შეფასების, რისკების მინიმიზაციისა და მომგებიანობის დაგეგმვის უნივერსალური წესები.

ქონების არჩევისას, მე ყოველთვის ვატარებ ყოვლისმომცველ სათანადო შემოწმებას: ვამოწმებ იურიდიულ დოკუმენტებს, საკუთრების ისტორიას, დაკისრებულ ტვირთებს, ვალებს და იმას, აკმაყოფილებს თუ არა ქონება პროგნოზირებულ შემოსავლის სამიზნე მაჩვენებელს. გირჩევთ, გამოთვალოთ პოტენციური საიჯარო შემოსავალი სეზონურობის, მოიჯარის ტიპისა და ქონების მართვის ხარჯების გათვალისწინებით, რათა წინასწარ გაიგოთ რეალური ფინანსური პერსპექტივები.

უნგრეთში საკუთრების სხვადასხვა ფორმა არსებობს: ინდივიდუალური, კომპანიის და ერთობლივი საკუთრება. თითოეულ ფორმას აქვს საკუთარი საგადასახადო შედეგები: ქონების გადასახადი, იჯარის შემოსავლის გადასახადი და კაპიტალის მოგების გადასახადი. საკუთრების სწორი ფორმის არჩევა საშუალებას გაძლევთ ოპტიმიზაცია გაუკეთოთ გადასახადებს და მინიმუმამდე დაიყვანოთ ბიუროკრატიული გართულებები და მე ამას ყოველთვის ვითვალისწინებ ტრანზაქციის დაგეგმვისას.

საინვესტიციო სცენარები:

• კონსერვატიულ სცენარში , მე, როგორც წესი, გირჩევთ ბუდაპეშტში ბინების შეძენას გრძელვადიანი იჯარით - ეს ნიშნავს მინიმალურ რისკს, სტაბილურ შემოსავალს და მაღალ ლიკვიდურობას.
• დაბალანსებული სცენარი იქნებოდა ბალატონის ტბაზე უძრავ ქონებაში ინვესტიციის განხორციელება, რაც გააერთიანებს გაქირავებიდან მიღებულ შემოსავალს ქონების დასვენების ან ცხოვრების წესის ინვესტიციისთვის გამოყენების შესაძლებლობასთან.
• აგრესიული შენობები უფრო მაღალ შემოსავალს გვთავაზობს, მაგრამ მოითხოვს აქტიურ მენეჯმენტს და მოთხოვნის რყევებთან გამკლავების მზაობას.

ჩემი აზრით, ოპტიმალური სტრატეგია ხშირად ორი ბაზრის გაერთიანებას გულისხმობს: ავსტრიის სტაბილურობისა და უნგრეთის მომგებიანობის. ეს მიდგომა საშუალებას იძლევა როგორც რისკის მინიმიზაციის, ასევე მაღალი შემოსავლის მიღწევის, პროგნოზირებადობისა და დინამიზმის გაერთიანებით.

უნგრეთი და ავსტრია უძრავი ქონების ინვესტირების სხვადასხვა მიდგომას გვთავაზობენ. უნგრეთი უფრო მეტად შეეფერება ინვესტორებს, რომლებიც ეძებენ შემოსავლიანობას, ხელმისაწვდომობას და ქონების აქტიურ მართვას. ავსტრიას უპირატესობას ანიჭებენ ისინი, ვინც სტაბილურობას, პრესტიჟს და პროგნოზირებად ბაზარს ეძებს. ამიტომ, ავსტრიაში უძრავი ქონება ხშირად პორტფელის თავდაცვით კომპონენტად განიხილება, ხოლო უნგრეთი - უფრო მომგებიან ვარიანტად.

წარმატებული ინვესტიციისთვის მნიშვნელოვანია იურიდიული კონსულტაციის დაქირავება, საფუძვლიანი სათანადო შემოწმების ჩატარება და გასვლის სტრატეგიის წინასწარ დაგეგმვა, ლიკვიდურობის, გადასახადებისა და გაყიდვის ვადების გათვალისწინებით.

2030 წლამდე პროგნოზი შემდეგია: უნგრეთი ტურიზმის ზრდას, ინფრასტრუქტურის განვითარებას და მოკლევადიანი გაქირავების რეგულირების გაძლიერებას ელის, რაც როგორც ახალ შესაძლებლობებს, ასევე რისკებს ქმნის. ავსტრია სტაბილურ ბაზარს ინარჩუნებს ზომიერი ფასების ზრდით და მინიმალური შემოსავლიანობის რყევებით.