პრაღის უძრავ ქონებაში ინვესტირება: რა უნდა გააკეთოთ და როგორ გააკეთოთ ეს

პრაღა ცენტრალური ევროპის ერთ-ერთი ყველაზე მიმზიდველი ბაზარია კერძო ინვესტორებისთვის, რომლებიც სტაბილურობასა და ძლიერ ზრდის პოტენციალს შორის ბალანსს ეძებენ. დასავლეთ ევროპის ბაზრებისგან განსხვავებით, სადაც ფასები დიდი ხანია პიკს აღწევს და გაქირავების შემოსავალი მცირდება, პრაღა აგრძელებს ზრდას, ზომიერი ფასებისა და მაღალი მოთხოვნის შენარჩუნებით.

ჩეხეთის რესპუბლიკას ძლიერი ეკონომიკა აქვს, რომელსაც მხარს უჭერს ინდუსტრია, IT სექტორი, საბანკო სექტორი და ტურიზმი. ქვეყნის მშპ სტაბილურად იზრდება, ხოლო უმუშევრობის დონე ევროკავშირში ერთ-ერთი ყველაზე დაბალი რჩება. ეს ქმნის საფუძველს საცხოვრებელზე გრძელვადიანი მოთხოვნისთვის, როგორც ადგილობრივი მაცხოვრებლების, ასევე უცხოელების მხრიდან, რომლებიც პრაღაში ბინის ან უბრალოდ ჩეხეთის რესპუბლიკაში შუამავლების გარეშე ხელმისაწვდომი სახლის შეძენას ცდილობენ.

პრაღა საინტერესოა რამდენიმე მიზეზის გამო:

• ჩეხეთის რესპუბლიკას სტაბილური ეკონომიკა აქვს. ევროკავშირის ბევრი ქვეყნისგან განსხვავებით, ჩეხეთის რესპუბლიკაში მკვეთრი ეკონომიკური რყევები არ შეინიშნება. ეროვნული ვალუტა, ჩეხური გვირგვინი, შედარებით სტაბილური რჩება და ცენტრალური ბანკი გონივრულ პოლიტიკას ატარებს.
• ტურისტული ნაკადი იზრდება. პრაღა მუდმივად შედის ევროპის 10 ყველაზე მონახულებად ქალაქს შორის. 2024 წელს ქალაქს 9 მილიონზე მეტი ტურისტი ეწვია, რაც ხელს უწყობს მოკლევადიანი გაქირავებისა და სასტუმრო პროექტების მაღალ მოთხოვნას.
• უზარმაზარი შიდა მოთხოვნა. პრაღა ცენტრალური ევროპის უნივერსიტეტის ცენტრია. აქ ჩეხეთის რესპუბლიკიდან და სხვა ქვეყნებიდან ათიათასობით სტუდენტი სწავლობს, ასევე ციფრული მომთაბარეების დიდი რაოდენობა, რაც გრძელვადიანი გაქირავების ძლიერ მოთხოვნას ქმნის.
• ხელმისაწვდომი ფასები ავსტრიასა და გერმანიასთან შედარებით. პრაღაში კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი ვენის ანალოგიური ფასის ნახევარია და თითქმის სამჯერ დაბალია მიუნხენის ანალოგიურ მაჩვენებელთან შედარებით, რაც ბაზარზე შესვლას ნაკლებად კაპიტალდაბანდულს ხდის და ზრდის შესაძლებლობებს ქმნის.

მე, ქსენია ლევინა, 15 წელზე მეტია, რაც ვუჭერ მხარს უძრავი ქონების საერთაშორისო ტრანზაქციებს და ვურჩევ როგორც კერძო ინვესტორებს, ასევე საინვესტიციო ფონდებს. ჩემი გამოცდილება მოიცავს ტრანზაქციებს ჩეხეთის რესპუბლიკაში, ავსტრიაში, გერმანიასა და შვეიცარიაში. ჩემი დიდი გამოცდილების წყალობით, ვისწავლე სხვადასხვა ბაზრის ძლიერი და სუსტი მხარეების ამოცნობა.

ვენას კაპიტალის შენარჩუნების ბაზრად მივიჩნევ: ის სტაბილური და საიმედოა, მაგრამ ფასების მნიშვნელოვან ზრდას არ გვთავაზობს. მეორეს მხრივ, პრაღა შესაძლებლობების ბაზარია, სადაც შეგიძლიათ იპოვოთ უძრავი ქონება კარგი ზრდის პოტენციალით და შემოსავლიანობით, მათ შორის მოკლევადიანი გაქირავებით და რემონტის პროექტებით.

პრაღას ევროპის ცენტრში სტრატეგიული მდებარეობა უკავია, რაც მას სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვან სატრანსპორტო და ლოჯისტიკურ ცენტრად აქცევს. ქალაქში გადის ძირითადი სატვირთო მარშრუტები, ხოლო ვაცლავ ჰაველის საერთაშორისო აეროპორტი ჩეხეთის დედაქალაქს მსოფლიოს 100-ზე მეტ ქალაქთან აკავშირებს. ეს სტრატეგიული მდებარეობა ხელს უწყობს ბიზნესის, ტურიზმისა და მთლიანად ეკონომიკის განვითარებას.

ჩეხეთის რესპუბლიკა ევროკავშირისა და შენგენის ზონის წევრია, რაც ინვესტორებისთვის უზრუნველყოფს სამართლებრივი დაცვისა და გამჭვირვალობის მაღალ დონეს. ქვეყანას აქვს ავსტრიასთან შედარებადი საინვესტიციო უსაფრთხოების რეიტინგი, თუმცა ბაზარზე შესვლის ხარჯების თვალსაზრისით ის უფრო ხელმისაწვდომია.

შედარება ცენტრალური ევროპის სხვა დედაქალაქებთან:

პრაღა ორივე სამყაროს საუკეთესოს გვთავაზობს: ის ბუდაპეშტთან შედარებით უფრო სტაბილური და პროგნოზირებადია, თუმცა ზრდისა და მომგებიანობის უფრო დიდ პოტენციალს გვთავაზობს, ვიდრე ვენა ან ბერლინი.

ქვემოთ მოცემულია ევროპული ქვეყნების შედარებითი რეიტინგი ძირითადი პარამეტრების მიხედვით PWC Real Estate 2025-ის , მსოფლიო ბანკისა და Numbeo-ს მონაცემების საფუძველზე . ეს ცხრილი დაგეხმარებათ გაიგოთ, თუ როგორ შეედრება პრაღა თავის კონკურენტებს და რატომ იზრდება ინტერესი ჩეხეთის უძრავი ქონების ბაზრის მიმართ.

პრაღა ევროპის ტურისტული ცენტრია. თავისი არქიტექტურის, კულტურული მემკვიდრეობისა და ადგილობრივი სამზარეულოს წყალობით, ქალაქი ყოველწლიურად მილიონობით ვიზიტორს იზიდავს. 2024 წელს ტურისტების რაოდენობამ 9 მილიონს გადააჭარბა, ხოლო 2030 წლისთვის, პროგნოზით, მათი რიცხვი 11-12 მილიონამდე გაიზრდება. ეს უზრუნველყოფს მოკლევადიანი გაქირავების მაღალ მოთხოვნას, რაც განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც ქალაქის ცენტრში ან განვითარებული ინფრასტრუქტურის მქონე რაიონებში მუშაობენ უძრავ ქონებასთან.

ტურიზმის გარდა, პრაღაში ძლიერი შიდა მოთხოვნაა გასაქირავებელ და შესაძენ საცხოვრებელზე. ქალაქი სწრაფად იზრდება სტუდენტების, ახალგაზრდა პროფესიონალებისა და საერთაშორისო კომპანიების წყალობით, რომლებიც ჩეხეთის რესპუბლიკაში ოფისებს ხსნიან. ბევრი უცხოელი პროფესიონალი პრაღაში ბინების გრძელვადიან პერსპექტივაში დაქირავებას ირჩევს, რაც გრძელვადიანი გაქირავების შემოსავლიანობას წლიურად 4.5-6%-ს უნარჩუნებს - უფრო მაღალია, ვიდრე ვენაში, სადაც შემოსავლიანობა იშვიათად აღემატება 3%-ს.

ბოლო წლებში ბევრმა ინვესტორმა დაიწყო ავსტრიიდან და გერმანიიდან ჩეხეთის რესპუბლიკაში გადასვლა. ძირითადი მიზეზებია დაბალი შესვლის ბარიერები, მაღალი ფასების ზრდა (საშუალოდ 6-8% წელიწადში), მიმზიდველი შემოსავლიანობა და ნაკლებად მკაცრი იჯარის შეზღუდვები. ვენის ბაზარი უფრო მომწიფებული და რეგულირებადია, ხოლო პრაღა უფრო მეტ შესაძლებლობას გვთავაზობს აქტიური სტრატეგიებისთვის: ძველი საცხოვრებელი ფონდის რემონტი, მოკლევადიანი გაქირავება და შენობების ბინებად გადაკეთება.

ამგვარად, პრაღა ცენტრალური ევროპის ერთ-ერთ მთავარ საინვესტიციო ქალაქად იქცა, რომელიც ინვესტიციების უსაფრთხოებასა და მაღალი შემოსავლის შესაძლებლობას შორის მიმზიდველ ბალანსს გვთავაზობს.

პრაღა ევროპის საინვესტიციო რუკაზე ძლიერი მოთამაშეა, თუმცა ის რეგიონში ერთადერთი ქალაქი არ არის, რომელიც ინვესტორებს იზიდავს. ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის ბაზრები დინამიურად ვითარდება და თითოეულ მათგანს თავისი მახასიათებლები, შემოსავლიანობის დონე და რისკები აქვს.

პრაღა კონკურენციას უწევს როგორც უფრო სტაბილურ ბაზრებს, როგორიცაა ვენა და ბერლინი, ასევე უფრო აგრესიულ ბაზრებს, როგორიცაა ბუდაპეშტი და ვარშავა. ამ ქალაქებს შორის არჩევანი დამოკიდებულია ინვესტორის მიზნებზე: კაპიტალის შენარჩუნება, სწრაფი ზრდა ან მაღალი შემოსავლიანობა უფრო სარისკო სტრატეგიების მეშვეობით.

*HNWI – მაღალი წმინდა ქონების მქონე პირები, მდიდარი კერძო ინვესტორები.

ვენა პრემიუმ, მაღალრეგულირებადი ბაზარია. ვენაში საცხოვრებლის ფასები პრაქტიკულად უცვლელი რჩება, ხოლო გაქირავების ტარიფები სტაბილურია. თუმცა, შემოსავლიანობა დაბალია და ბოლო წლებში ბაზარმა ნელი ზრდა განიცადა. ქალაქი შესაფერისია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც უპირატესობას უსაფრთხოებას და კაპიტალის გრძელვადიან დაცვას ანიჭებენ.

• დადებითი მხარეები: სამართლებრივი დაცვის მაღალი დონე, მინიმალური რისკები, მაღალი ლიკვიდურობა.
• უარყოფითი მხარეები: დაბალი მომგებიანობა, მაღალი შესვლის ზღვარი.

ბუდაპეშტი რეგიონში ერთ-ერთ ყველაზე პერსპექტიულ ბაზრად ითვლება შემოსავლიანობის თვალსაზრისით. უძრავი ქონების ფასები აქ პრაღასთან შედარებით უფრო დაბალია, ხოლო მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავლიანობამ შეიძლება წლიურად 8-10%-ს მიაღწიოს. თუმცა, ბაზარი ნაკლებად სტაბილურია და პოლიტიკური და ეკონომიკური რისკები უფრო მაღალია.

• დადებითი: დაბალი ფასები, მაღალი მომგებიანობა, აქტიური ტურისტული ნაკადი.
• უარყოფითი მხარეები: არასტაბილური ეკონომიკა, სუსტი სამართლებრივი დაცვა, ფასების შესაძლო მკვეთრი რყევები.

გერმანიის უდიდესი უძრავი ქონების ბაზარია , რომელიც მიმზიდველია მსხვილი ინვესტორებისა და ფონდებისთვის. თუმცა, მკაცრი ქირის რეგულაციები და მაღალი გადასახადები მას ნაკლებად მიმზიდველს ხდის კერძო ინვესტორებისთვის, განსაკუთრებით საზღვარგარეთიდან ჩამოსული ინვესტორებისთვის. ფასები იზრდება, მაგრამ ზომიერი ტემპით და შემოსავლიანობა იშვიათად აღემატება 3.5%-ს წელიწადში.

• დადებითი მხარეები: ძლიერი ეკონომიკა, საცხოვრებელზე მაღალი მოთხოვნა, ტრანზაქციების გამჭვირვალობა.
• უარყოფითი მხარეები: მკაცრი კანონები ქირის კონტროლის შესახებ, მაღალი კონკურენტუნარიანობის ბაზარი.

ვარშავა სწრაფად ვითარდება და იზიდავს საერთაშორისო კომპანიებს, რაც სტიმულირებას უწევს საცხოვრებელზე მოთხოვნის ზრდას. , პოლონეთში უძრავი ქონება ხშირად განიხილება, როგორც გრძელვადიანი ინვესტიციის ვარიანტი, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში. უძრავი ქონების ფასები უფრო დაბალია, ვიდრე პრაღაში, მაგრამ უფრო მაღალია, ვიდრე ბუდაპეშტში.

• დადებითი მხარეები: დინამიური ზრდა, ზომიერი შესვლის ზღვარი, ძლიერი შიდა მოთხოვნა.
• უარყოფითი მხარეები: ეკონომიკური რყევები, ნაკლებად პროგნოზირებადი პოლიტიკა.

პრაღის უძრავი ქონების ბაზარმა ბოლო ათწლეულის განმავლობაში სტაბილური ზრდა აჩვენა. 2004 წელს ევროკავშირში გაწევრიანების შემდეგ, ჩეხეთის რესპუბლიკა აქტიურად ინტეგრირდება ევროპულ ეკონომიკურ პროცესებში. ამან გამოიწვია ინვესტიციების შემოდინება, ინფრასტრუქტურის განვითარება და ცხოვრების დონის ამაღლება, რამაც პირდაპირ გავლენა მოახდინა საბინაო ბაზარზე.

2010-დან 2020 წლამდე პრაღაში კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი თითქმის გაორმაგდა. ამ ზრდის მთავარი ფაქტორები იყო:

• მიგრაციული პროცესები: ჩეხეთის რესპუბლიკა აღმოსავლეთ ევროპიდან და დსთ-დან შრომითი მიგრანტებისთვის მთავარ დანიშნულების ადგილად იქცა. მოსახლეობის ზრდამ გაზარდა მოთხოვნა გასაქირავებელ და შესაძენად საცხოვრებელზე.
• ტურიზმი: პრაღა ევროპის ათ ყველაზე მონახულებად ქალაქს შორისაა, რაც მოკლევადიანი გაქირავების ბინებსა და სასტუმროებზე მაღალ მოთხოვნას ქმნის.
• ეკონომიკური სტაბილურობა: ჩეხეთის რესპუბლიკას ახასიათებს მშპ-ს სტაბილური ზრდა და დაბალი უმუშევრობა (დაახლოებით 3%), რაც მას მიმზიდველ საინვესტიციო ადგილად აქცევს.

ვენას უფრო განვითარებული ბაზარი აქვს, სადაც ფასები უფრო ნელა იზრდება. ბოლო 10 წლის განმავლობაში კვადრატული მეტრის ფასი ვენაში დაახლოებით 35-40%-ით გაიზარდა, ხოლო პრაღაში - 70%-ზე მეტით. ეს ჩეხეთის ბაზარს უფრო დინამიურს და კაპიტალის ზრდის მსურველი ინვესტორებისთვის შესაფერისს ხდის.

2018 წლიდან პრაღის უძრავი ქონების ბაზარმა ფასების სტაბილური ზრდა აჩვენა წელიწადში 7-8%-ით. 2020 წლის პანდემიის დროსაც კი პრაღაში მნიშვნელოვანი კლება არ დაფიქსირებულა: ფასები მხოლოდ 1.5%-ით დაეცა, ხოლო 2021 წლისთვის ბაზარი აღდგა და წინა ზრდის ტემპს დაუბრუნდა.

მიმდინარე დინამიკა უზრუნველყოფილია:

• სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის განვითარება და ახალი საცხოვრებელი პროექტების დაწყება,
• სტუდენტებისა და IT სპეციალისტების მხრიდან სტაბილური მოთხოვნა გაქირავების სერვისებზე,
• შეზღუდული მიწოდება - მშენებლობის ტემპი ვერ ახერხებს მოთხოვნასთან შესაბამისობაში მოყვანას, რაც ფასებს მაღალ დონეზე ინარჩუნებს.

წელიწადში 5-7% -ის ფარგლებში გაგრძელდება განსაკუთრებით აქტიური განვითარების მქონე და უნივერსიტეტებთან ახლოს მდებარე რაიონებში.

პრაღა დაყოფილია რაიონებად, რომელთაგან თითოეულს აქვს საკუთარი საინვესტიციო სპეციფიკა.

დასკვნა:

• პრემიუმ კლასის ლოკაციები (პრაღა 1, 2, 6) შესაფერისია კონსერვატიული ინვესტორებისთვის და მოკლევადიანი გაქირავებისთვის განკუთვნილი უძრავი ქონებისთვის.
• პრაღის 3, 5, 8 რაიონები იდეალურია გრძელვადიანი გაქირავების ინვესტიციებისა და კაპიტალის ზრდისთვის.
• პრაღა 9 და 10 კარგი ვარიანტია მათთვის, ვისაც პრაღაში იაფი ბინის ყიდვა სურს საკუთარი საცხოვრებლად ან გასაქირავებლად.

პრაღის უძრავი ქონების ბაზარი გთავაზობთ მრავალფეროვან ვარიანტებს, რაც ინვესტორებს საშუალებას აძლევს იპოვონ იდეალური ვარიანტი მათი ბიუჯეტის, სტრატეგიისა და მიზნების საფუძველზე. თითოეულ სეგმენტს აქვს საკუთარი უპირატესობები და რისკები, ასევე მენეჯმენტის მოსაზრებები და ღირებულების ზრდის პოტენციალი.

პრაღა ცნობილია თავისი უნიკალური არქიტექტურით. ქალაქის ცენტრში მდებარე მრავალი შენობა (პრაღა 1, პრაღა 2) ისტორიული ღირებულებისაა.

ასეთი უძრავი ქონება განსაკუთრებით პოპულარულია ტურისტებსა და დამქირავებლებს შორის, რომლებიც აფასებენ ავთენტურობას და ძველი ქალაქის ატმოსფეროს.

თავისებურებები:

• ისინი ყველაზე პრესტიჟულ ადგილებში მდებარეობს - ჩარლზის ხიდის, ძველი ქალაქის მოედნისა და პრაღის ციხის მახლობლად.
• მაღალი ფასები – 8,000 ევროდან 12,000 ევრომდე კვ.მ.-ზე, რაც ვენაში არსებულ ფასებს შეესაბამება, თუმცა უფრო იაფია, ვიდრე პარიზის ან ლონდონის ცენტრალურ უბნებში.
• სავალდებულო რემონტი ყოველ 10-15 წელიწადში ერთხელ, კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის ორგანოებთან შეთანხმებით.

დადებითი მხარეები:

• მფლობელისთვის მაღალი პრესტიჟი და სტატუსი.
• მუდმივი მოთხოვნაა როგორც დამქირავებლების, ასევე ტურისტების მხრიდან.
• კარგი ლიკვიდურობა - ასეთი ქონების გაყიდვა კრიზისის დროსაც კი მარტივია.

უარყოფითი მხარეები:

• მაღალი ხარჯები მოვლა-პატრონობისა და შეკეთებისთვის.
• სირთულეები ნებისმიერი რეკონსტრუქციისა და რეკონსტრუქციის კოორდინაციასთან დაკავშირებით.
• Airbnb-ის მსგავსი პლატფორმების მეშვეობით გაქირავებაზე შეზღუდვების რისკი.

მაგალითი:

პრაღა 1-ში, ისტორიულ შენობაში 90 მ² ფართობის ბინა დაახლოებით 950,000 ევრო ღირს და მას შეუძლია წლიურად 3.5-4%-იანი მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავალი გამოიმუშაოს.

შედარება ვენასთან:

ვენის ისტორიულ ცენტრში მსგავსი უძრავი ქონების ფასი კვადრატულ მეტრზე 12 000 ევროდან და მეტია, რემონტის რეგულაციები კი კიდევ უფრო მკაცრია და გაქირავების ნებართვები ნაკლებად ხშირად გაიცემა.

პრაღაში ახალი შენობები პოპულარულია პრაღა 5-ის, პრაღა 8-ის და პრაღა 9-ის რაიონებში. ეს თანამედროვე საცხოვრებელი კომპლექსები ორიენტირებულია კომფორტულ ცხოვრებაზე და ხშირად მოიცავს მიწისქვეშა ავტოსადგომს, დასასვენებელ ზონებს, სპორტდარბაზებს და ჭკვიანი სახლის სისტემებს.

მშენებლობის შეზღუდული ტემპის გამო, ასეთი პროექტები ხშირად გათხრების ეტაპზევე იყიდება.

თავისებურებები:

• ESG სტანდარტებთან (ენერგოეფექტურობა, გარემოსდაცვითი კეთილგანწყობა) შესაბამისობა.
• სამართლებრივი სიწმინდე - საკუთრების უფლებებთან დაკავშირებული დავების მინიმალური რისკები.
• ფასები კვადრატულ მეტრზე 5000 ევროდან 7500 ევრომდე მერყეობს, რაც მათ პრაღის ცენტრში არსებულ ფასებთან შედარებით უფრო ხელმისაწვდომს ხდის.

დადებითი მხარეები:

• მინიმალური რემონტის ხარჯები პირველ წლებში.
• ძალიან მიმზიდველია საშუალო ფენის დამქირავებლებისა და ემიგრანტებისთვის.
• მშენებლობის დასრულების შემდეგ ფასის 10-15%-ით გაზრდის შესაძლებლობა.

უარყოფითი მხარეები:

• ცენტრალურ უბნებში არჩევანი შეზღუდულია.
• ინვესტორებს შორის კონკურენცია შემდგომი გაყიდვების დროს.
• მოსავლიანობა ისტორიულ ქონებასთან შედარებით დაბალია - წელიწადში დაახლოებით 4–4.5%.

მაგალითი:

პრაღა 8-ში, ახალ კომპლექსში, 65 მ² ფართობის ბინა ხელმისაწვდომია 420,000 ევროდ. გრძელვადიანი გაქირავების შემოსავალი თვეში 1,800 ევროა, რაც წლიურ დაახლოებით 4.3%-იან შემოსავალს იძლევა.

შედარება ვენასთან:

ვენაში ახალი შენობები უფრო ხშირია წრიული გზის გარეთ მდებარე ტერიტორიებზე, უფრო ძვირია - 7,500 ევროდან კვადრატულ მეტრზე და ფასების ზრდა, როგორც წესი, არ აღემატება 3-5%-ს წელიწადში ბაზრის გაჯერების გამო.

მოკლევადიანი გაქირავების სექტორი პრაღაში 2020 წლამდე აყვავდა, ქალაქში ტურისტების უზარმაზარი ნაკადის წყალობით (წლიურად 9 მილიონზე მეტი ტურისტი). მიუხედავად იმისა, რომ ინტერესი დღესაც დიდია, ქალაქის ხელისუფლებამ გაამკაცრა რეგულაციები ისეთი პლატფორმებისთვის, როგორიცაა Airbnb და Booking, განსაკუთრებით პრაღა 1-სა და პრაღა 2-ში.

თავისებურებები:

• მომგებიანობის მაღალი დონე - წელიწადში 8%-მდე, განსაკუთრებით ქალაქის ცენტრში.
• კანონიერი გაქირავებისთვის ლიცენზიაა საჭირო. მის გარეშე, შესაძლოა, დიდი ჯარიმები დაგეკისროთ.
• სეზონურობის რისკი - პიკური დატვირთვა ზაფხულისა და ზამთრის არდადეგებზე, შემცირება გაზაფხულსა და შემოდგომაზე.

დადებითი მხარეები:

• ინვესტიციის სწრაფად დაბრუნების შესაძლებლობა.
• შესაფერისია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებსაც სურთ ქონების აქტიურად მართვა.
• პოპულარულია უცხოელ ტურისტებსა და სტუდენტებში.

უარყოფითი მხარეები:

• მოკლევადიანი იჯარის რეგულაციაში მუდმივი ცვლილებები.
• პროფესიონალური მენეჯმენტის (ან მმართველი კომპანიის მომსახურების გამოყენების) საჭიროება.
• ავეჯისა და ტექნიკის მაღალი ცვეთა.

მაგალითი:

პრაღა 2-ში 40 კვ.მ. სტუდიოს ტიპის ბინა 280,000 ევრო ღირს. ღამეში 120 ევროს შემოსავლით და 70%-იანი საშუალო დატვირთვის კოეფიციენტით, წლიური შემოსავალი 30,000 ევრო იქნება. ხარჯების შემდეგ წმინდა შემოსავალი დაახლოებით 7%-ია.

შედარება ვენასთან:

ვენაში Airbnb-ს რეგულაციები გაცილებით მკაცრია. შენობების უმეტესობა არ იძლევა მოკლევადიანი გაქირავების უფლებას მოიჯარეების თანხმობის გარეშე, რაც ამ სეგმენტს პრაქტიკულად დახურულს ხდის უცხოელი ინვესტორებისთვის.

კაფეები, მაღაზიები, მინი-სასტუმროები და პატარა საოფისე ფართები გამორჩეული ტენდენციაა, რომელიც მიმზიდველია მნიშვნელოვანი კაპიტალის მქონე ინვესტორებისთვის, რომლებსაც ჩეხეთის რესპუბლიკაში უძრავი ქონების შეძენა სურთ.

თავისებურებები:

• შემოსავლიანობა საცხოვრებელი უძრავი ქონების შემთხვევაში უფრო მაღალია – წელიწადში 6-8%, ხოლო სასტუმრო ბიზნესის შემთხვევაში – 10%-მდე.
• მაღალი დამოკიდებულება ეკონომიკის მდგომარეობასა და ტურისტულ ნაკადზე.
• უფრო რთული იურიდიული რეგისტრაცია და მართვა.

დადებითი მხარეები:

• სწრაფი ანაზღაურება ადგილმდებარეობის სწორი არჩევანით.
• მსხვილ ბრენდებთან გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებების დადების შესაძლებლობა.
• მიმზიდველია ჩინეთიდან და არაბული ქვეყნებიდან მყიდველებისთვის.

უარყოფითი მხარეები:

• ეკონომიკური ვარდნის პერიოდში მომგებიანობის შემცირების რისკები.
• ბიზნესის რეორიენტაციის სირთულეები (მაგალითად, მაღაზიიდან რესტორანში).
• შეძენამდე საჭიროა ბაზრის სიღრმისეული ანალიზი.

მაგალითი:

პრაღა 3-ში 15-ნომრიანი მინი-სასტუმრო 1.8 მილიონ ევროდ იყიდება. წლიური საოპერაციო შემოსავალი დაახლოებით 160,000 ევროა, წმინდა შემოსავლიანობით 8.5%.

შედარება ვენასთან:

ვენა კომერციული უძრავი ქონებისთვის უფრო სტაბილური ვარიანტია - მოთხოვნა პროგნოზირებადია, მაგრამ შემოსავლიანობა იშვიათად აღემატება წლიურ 5%-ს. მეორეს მხრივ, პრაღა უფრო დინამიურია და შეუძლია მაღალი შემოსავლის გენერირება, თუმცა გაზრდილი რისკებით.

პრაღის უძრავი ქონების ბაზარი საერთაშორისოა, რაც მას ცენტრალურ ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე ღიად აქცევს. ვენისგან განსხვავებით, სადაც ტრანზაქციების უმეტესობას ადგილობრივები ახორციელებენ, პრაღაში უცხოელი ინვესტორები მნიშვნელოვან როლს ასრულებენ.

ძირითადი ტენდენციები:

• ევროპელი ინვესტორები პრაღას პარიზისა და ლონდონის გადახურებული ბაზრების ალტერნატივად მიიჩნევენ.
• ჩინელი და არაბი მყიდველები აქტიურად დებენ ინვესტიციებს სასტუმროების სექტორში.
• უკრაინელები და რუსები ყველაზე ხშირად ყიდულობენ საცხოვრებელს ოჯახისთვის ან გრძელვადიანი გაქირავებისთვის.

შედარება ვენასთან:

ავსტრიაში უცხოელებს მკაცრი შეზღუდვები აწუხებთ: გარკვეულ რაიონებში ქონების შეძენას სპეციალური ნებართვა სჭირდება, ხოლო ტრანზაქციები მკაცრ შემოწმებას ექვემდებარება. პრაღაში ასეთი ბარიერები არ არსებობს, რაც მას გლობალური ინვესტორებისთვის უფრო მოქნილ და მიმზიდველ ბაზარს ხდის.

ჩეხეთის რესპუბლიკა უძრავი ქონების საკუთრების რამდენიმე ტიპს სთავაზობს, რაც ინვესტორებს საშუალებას აძლევს აირჩიონ საუკეთესო ვარიანტი მათი საჭიროებების შესაბამისად.

ფიზიკური პირისთვის შეძენა. ეს არის უმარტივესი ვარიანტი, რომელიც შესაფერისია ჩეხეთის რესპუბლიკაში ბინის შეძენის მსურველი უცხოელი ინვესტორების უმეტესობისთვის. პროცედურა გამჭვირვალეა და არ საჭიროებს რთულ იურიდიულ პროცედურებს. არარეზიდენტებისთვის არ არსებობს მნიშვნელოვანი შეზღუდვები: მათ შეუძლიათ შეიძინონ როგორც საცხოვრებელი, ასევე კომერციული უძრავი ქონება.

კომპანიის მეშვეობით. ამ ვარიანტს ირჩევენ მსხვილი ინვესტორები ან ისინი, ვინც რამდენიმე ქონების ფლობას გეგმავენ.

• მართვისა და დაბეგვრის პროცესი გამარტივებულია.
• კორპორატიული წახალისების გზით გადასახადების ოპტიმიზაციაა შესაძლებელი.
• მფლობელს შეუძლია ანონიმურად დარჩეს საჯარო რეესტრებში.

ინვესტიციები უძრავი ქონების ფონდების (SICAV) მეშვეობით. ევროპული REIT-ების მსგავსად, ეს არის პასიური საინვესტიციო ინსტრუმენტი, რომელიც არ საჭიროებს ქონების პირდაპირ მართვას. შესაფერისია მათთვის, ვისაც სურს ჩეხეთის ბაზარზე ინვესტირება, მაგრამ არ არის ვალდებულებული შეიძინოს კონკრეტული ქონება.

ერთობლივი საკუთრება და ოჯახური ტრასტები. ისინი პოპულარულია ოჯახებსა და მეგობრებს შორის, ისინი მინიმალური შესვლის ხარჯებისა და ქირის შემოსავლის გაზიარების საშუალებას იძლევა.

ჩეხეთის უძრავი ქონების ბაზარი, განსაკუთრებით პრაღაში, ცენტრალურ ევროპაში ერთ-ერთ ყველაზე გამჭვირვალედ და სტრუქტურირებულად ითვლება. ჩეხეთის რესპუბლიკის ევროკავშირში წევრობისა და თანამედროვე მარეგულირებელი სტანდარტების წყალობით, ტრანზაქციის პროცესი მარტივი და გასაგებია, თუნდაც უცხოელი ინვესტორებისთვის. თუმცა, ამ აშკარა სიმარტივის მიუხედავად, თითოეული ეტაპი მოითხოვს ყურადღებას და პროფესიონალურ მხარდაჭერას ყველა პოტენციური რისკის აღმოსაფხვრელად.

ნოტარიუსი და ადვოკატი ორი მთავარი ფიგურაა, რომლებიც უზრუნველყოფენ ინვესტორების უფლებების კანონიერებას და დაცვას ჩეხეთის რესპუბლიკაში უძრავი ქონების ტრანზაქციების დადებისას.

მათი ფუნქციები მკაფიოდ არის განსაზღვრული, რაც ამცირებს თაღლითობისა და შეცდომების რისკს.

შედარება ავსტრიასთან:

ჩეხეთის რესპუბლიკაში ნოტარიუსის საფასური 2-3-ჯერ ნაკლებია, ვიდრე ავსტრიაში, სადაც ნოტარიუსს შეუძლია ტრანზაქციის თანხის 3%-მდე დააკისროს თანხა. გარდა ამისა, ჩეხეთის რესპუბლიკაში რეგისტრაციის პროცესს მხოლოდ 1-2 კვირა სჭირდება, ავსტრიაში კი შეიძლება ერთ თვემდე დასჭირდეს.

შეძენამდე უაღრესად მნიშვნელოვანია ქონების საფუძვლიანი იურიდიული შემოწმების ჩატარება, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე პრაღის ცენტრში მდებარე ისტორიულ შენობებს ეხება.

ადვოკატი აანალიზებს:

1. მფლობელების ისტორია - მემკვიდრეებს შორის დავების თავიდან ასაცილებლად.
2. კომუნალური და გადასახადების ვალების არსებობა.
3. ტვირთის დაკისრება – დაპატიმრებები, გირავნობა, სამართლებრივი დავები.
4. შენობის სტატუსი - იქნება ეს კულტურული ძეგლი თუ ისტორიული მემკვიდრეობის დაცვის ქვეშ მყოფი ობიექტი.
5. დიზაინის დოკუმენტაციის დაცვა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ახალი შენობებისთვის.

ჩეხეთის კანონმდებლობა უცხოელ ინვესტორებს საშუალებას აძლევს, უძრავი ქონება სრულიად დისტანციურად შეიძინონ.

ეს ვარიანტი განსაკუთრებით პოპულარულია დსთ-ს ქვეყნების, აზიისა და ახლო აღმოსავლეთის მყიდველებში.

როგორ მუშაობს ეს:

1. მყიდველი გასცემს მინდობილობას, რომელიც დამოწმებულია ნოტარიუსის მიერ მის ქვეყანაში.
2. მინდობილობა დამოწმებულია აპოსტილით და ითარგმნება ჩეხურ ენაზე.
3. ადვოკატი ან აგენტი, რომელიც მოქმედებს მინდობილობის საფუძველზე, ასრულებს ყველა მოქმედებას: ხსნის ანგარიშს, ხელს აწერს კონტრაქტებს და არეგისტრირებს ტრანზაქციას.

უპირატესობები:

• მყიდველის პირადი ყოფნა სავალდებულო არ არის.
• სწრაფი დამუშავება, განსაკუთრებით მრავალი ქონების შეძენისას.
• დროის დაზოგვა მოგზაურობასა და ორგანიზაციულ საკითხებზე.

ჩეხეთი ავსტრიის წინააღმდეგ

პრაღაში უძრავ ქონებაში ინვესტირება შეუძლებელია ქონების შეძენასა და ფლობასთან დაკავშირებული გადასახადებისა და დამატებითი ხარჯების მკაფიო გაგების გარეშე.

ჩეხეთის რესპუბლიკას ცენტრალურ ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე მკაფიო და გამჭვირვალე საგადასახადო სისტემა აქვს, რაც მას უცხოელი ინვესტორებისთვის მიმზიდველს ხდის. თუმცა, მომგებიანობის ზუსტად გამოსათვლელად და მოულოდნელი ხარჯების თავიდან ასაცილებლად მნიშვნელოვანია ადგილობრივი საგადასახადო რეგულაციების გათვალისწინება.

პრაღაში ბინების ან ბინების გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი ექვემდებარება პროგრესულ გადასახადს, რომელიც მესაკუთრის შემოსავლის დონის მიხედვით 15%-დან 23%-მდე მერყეობს.

კერძო ინვესტორებისთვის, რომლებიც ფლობენ ერთ ან ორ ქონებას, მინიმალური განაკვეთი, რომელიც ყველაზე ხშირად გამოიყენება, არის 15%.

თავისებურებები:

• გადასახადი გამოითვლება წმინდა შემოსავალზე, ანუ მართვის, რემონტისა და კომუნალური გადასახადების ხარჯების გამოკლების შემდეგ.
• მესაკუთრეებს, რომლებიც თავიანთ ქონებას მმართველი კომპანიების მეშვეობით აქირავებენ, შეუძლიათ მოითხოვონ მართვის საფასური, როგორც გამოქვითვადი ხარჯი.
• იურიდიული პირებისთვის (მაგალითად, უძრავი ქონების მფლობელ კომპანიებისთვის) გამოიყენება კორპორაციული გადასახადის 19%-იანი განაკვეთი.

შედარება ავსტრიასთან:

ავსტრიაში ქირის გადასახადის განაკვეთები ფიქსირებულია, რაც სისტემას პროგნოზირებადს, მაგრამ ნაკლებად მოქნილს ხდის. ამავდროულად, ქონების მოვლა-პატრონობის ხარჯები უფრო მაღალია, განსაკუთრებით ვენაში, კომუნალური გადასახადების სიძვირისა და სავალდებულო გადასახადების გამო.

ჩეხეთის რესპუბლიკაში კაპიტალის მოგების გადასახადი 15%-ია.

ის იბეგრება, თუ ქონება გაიყიდება მისი შეძენიდან ხუთ წელზე ნაკლებ დროში. თუ ქონება უფრო დიდი ხნის განმავლობაში იყო საკუთრებაში, გადასახადი არ იბეგრება.

გაანგარიშების მაგალითი:

• ბინა 400 000 ევროდ შეიძინეს და 3 წლის შემდეგ 500 000 ევროდ გაყიდეს.
• მოგებამ 100,000 ევრო შეადგინა, გადასახადი კი 15,000 ევრო (15%).
• თუ მესაკუთრე ამ ქონებას 6 წლის შემდეგ გაყიდდა, გადასახადი არ დაეკისრებოდა.

ავსტრიაში წესები განსხვავებულია: გადასახადი თითქმის ყოველთვის იბეგრება, თუნდაც გრძელვადიანი საკუთრების შემთხვევაში, თუმცა განაკვეთები უფრო დაბალია - 4.2-6%, რაც მას უფრო პროგნოზირებადს, მაგრამ ნაკლებად მომგებიანს ხდის აქტიური ინვესტორებისთვის, რომლებიც ხშირად ყიდულობენ და ყიდიან ქონებას.

პრაღაში, ბრნოში ან პილსენში ბინის შეძენას თან ახლავს დამატებითი ხარჯების მთელი რიგი, რომელთა გათვალისწინებაც მნიშვნელოვანია თქვენი ინვესტიციის საბოლოო ღირებულების გაანგარიშებისას.

პრაღის ბინების გაქირავების ბაზარი ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე დინამიურია. ქალაქში სტუდენტების, ემიგრანტებისა და ციფრული მომთაბარეების მზარდი მოსახლეობა ქირაზე მაღალ მოთხოვნას განაპირობებს.

ინვესტორისთვის ეს ნიშნავს ქირის გადახდების სტაბილურ ნაკადს და პოტენციურ შემოსავლებს, რომლებიც უფრო მაღალია, ვიდრე დასავლეთ ევროპის უმეტეს დედაქალაქში.

Airbnb-სა და Booking პლატფორმების მეშვეობით მოკლევადიანი გაქირავება კვლავ პოპულარული საინვესტიციო სტრატეგიაა, განსაკუთრებით პრაღის ცენტრალურ რაიონებში (პრაღა 1 და 2).

მომგებიანობამ შეიძლება წელიწადში 7-8%-ს მიაღწიოს, განსაკუთრებით ტურისტული სეზონის დროს.

მაგალითი:

• პრაღა 1-ში 50 კვ.მ. ფართობის ბინაში ღამეში 120-150 ევროს გამომუშავება შეიძლება.
• 70%-იანი დატვირთულობის შემთხვევაში, ეს დაახლოებით 3000 ევროა თვეში ან 36 000 ევრო წელიწადში.
• ხარჯების შემდეგ, წმინდა შემოსავალი დაახლოებით 8% იქნება.

თუმცა, ბოლო წლებში პრაღის ხელისუფლებამ გაამკაცრა გაქირავების რეგულაციები:

• ცენტრალურ რაიონებში, მოკლევადიანი გაქირავებისთვის ლიცენზიაა საჭირო.
• წელიწადში წარდგენისთვის დღეების რაოდენობაზე შეზღუდვები შემოდის.
• შენობების მაცხოვრებლებს შეუძლიათ ხმა მისცენ ბინის მინი-სასტუმროდ გამოყენების წინააღმდეგ.

ჩეხეთი ავსტრიის წინააღმდეგ

პრაღაში ან ბრნოში ბინების გრძელვადიანი გაქირავება შესაფერისია იმ ინვესტორებისთვის, რომელთაც სურთ რისკების შემცირება და სტაბილური შემოსავლის უზრუნველყოფა.

საშუალო მოსავლიანობა 4-5%-ია, ხოლო მოთხოვნა მუდმივად მაღალია უნივერსიტეტების, საერთაშორისო კომპანიების და აქტიური მიგრაციის პროცესების წყალობით.

ჩეხეთი ავსტრიის წინააღმდეგ

ვენაში შემოსავლიანობა მნიშვნელოვნად დაბალია - 2-3%, ბაზარი კი უფრო რეგულირებადია: არსებობს მკაცრი წესები მაქსიმალური საიჯარო ტარიფებისა და მოიჯარეების უფლებების შესახებ, რაც ზღუდავს მომგებიანობას.

გაქირავების მართვის სერვისები განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია უცხოელი ინვესტორებისთვის.

პრაღაში კარგად არის განვითარებული მმართველი კომპანიების ბაზარი, რომლებიც უზრუნველყოფენ საცხოვრებლის მართვის მთელ ციკლს: დამქირავებლების პოვნიდან დაწყებული, რემონტითა და იურიდიული მხარდაჭერით დამთავრებული.

• საკომისიო: შემოსავლის 10-15%.
• მოიცავს რეკლამის გადახდას, ხელშეკრულებების დადებას და ბინის მდგომარეობის მონიტორინგს.
• ეს განსაკუთრებით აქტუალურია მოკლევადიანი გაქირავებისთვის, სადაც მენეჯმენტი ყოველდღიურ ყურადღებას მოითხოვს.

სწორი უბნის არჩევა მომგებიანობის მთავარი ფაქტორია. პრაღაში არის მკაფიო სეგმენტაცია ქონების ტიპის, სამიზნე აუდიტორიისა და მოგების პოტენციალის მიხედვით.

ჩემი რეკომენდაციები:

• მოკლევადიანი გაქირავებისთვის უმჯობესია აირჩიოთ პრაღა 1 და 2.
• გრძელვადიანი გაქირავებისთვის – პრაღა 3, 5 და 8.
• გრძელვადიანი შესყიდვებისთვის გაითვალისწინეთ პრაღა 9 და 10, სადაც ფასები ამჟამად უფრო დაბალია, მაგრამ ახალი ინფრასტრუქტურული პროექტების წყალობით მოსალოდნელია მათი ზრდა.

პრაღის უძრავი ქონების ბაზარი ორ ძირითად სეგმენტად იყოფა - მეორადი ბაზარი და ახალი განაშენიანებები. თითოეულ მათგანს აქვს საკუთარი მახასიათებლები, ფასების დინამიკა და მიმზიდველი მახასიათებლები. მათ შორის განსხვავებების გაგება მნიშვნელოვანია ინვესტიციის გონივრული სტრატეგიის შემუშავებისთვის.

პრაღაში ყველა ტრანზაქციის დაახლოებით 70%-ს მეორადი ბაზარი შეადგენს. ეს განპირობებულია ქალაქის ისტორიული არქიტექტურით, რომელიც ჩეხეთის დედაქალაქის უნიკალურ არქიტექტურულ იერსახეს ქმნის. პრაღა 1-ის, 2-ის და 3-ის ცენტრალურ რაიონებში დომინირებს მე-19 და მე-20 საუკუნის დასაწყისის შენობები, რომლებიც ქვეყნის კულტურული მემკვიდრეობის ნაწილია.

მეორადი ბაზრის უპირატესობები:

• მაღალი მოთხოვნა დამქირავებლებისა და ტურისტების მხრიდან ატმოსფეროსა და პრესტიჟული მდებარეობის გამო.
• კვადრატულ მეტრზე დაბალი ფასი პრემიუმ კლასის ახალ შენობებთან შედარებით.
• მაღალი ხარისხის რემონტის შემდეგ ქონების ღირებულების გაზრდის შესაძლებლობა.

ნაკლოვანებები:

• ძველი სახლები საჭიროებენ მუდმივ მოვლას, კომუნალური სისტემების და ფასადების შეკეთებას.
• ზოგიერთ შემთხვევაში, აუცილებელია რეკონსტრუქციისა და რემონტის კოორდინაცია არქიტექტურული მემკვიდრეობის დაცვის ორგანოებთან.
• შენობების არასაკმარისი ენერგოეფექტურობის გამო კომუნალური მომსახურების მაღალი ხარჯები.

მაგალითი:

პრაღა 2-ში, მე-19 საუკუნის შენობაში 70 კვ.მ ფართობის ბინა 420 000 ევროდ არის გამოტანილი, თუმცა საჭიროებს მნიშვნელოვან ინვესტიციას რემონტისთვის, დაახლოებით 40 000-50 000 ევროს. რემონტის შემდეგ, ქონება შეიძლება გაიყიდოს 15-20%-ით მეტად ან გაქირავდეს ტურისტებზე ისეთი პლატფორმების მეშვეობით, როგორიცაა Airbnb.

პრაღაში ახალი შენობები პოპულარულია უცხოელ ინვესტორებში მათი გამჭვირვალე სამართლებრივი სტრუქტურისა და მაღალი მშენებლობის ხარისხის გამო. ბევრი პროექტი შემუშავებულია ESG სტანდარტების გათვალისწინებით, მათ შორის ენერგოეფექტურობის, ეკოლოგიურად სუფთა მასალების გამოყენებისა და ჭკვიანი შენობების მართვის სისტემების დამონტაჟების გათვალისწინებით.

ახალი შენობების მახასიათებლები:

• ახალი კომპლექსები ხშირად იყიდება მშენებლობის ეტაპზეც კი (გათხრების ეტაპზე).
• იურიდიული ხაფანგების მინიმალური რისკი.
• მაღალი ლიკვიდურობა - თანამედროვე შენობებში ბინების ხელახლა გაყიდვა უფრო ადვილია.
• ისტორიულ შენობებთან შედარებით, დაბალი საოპერაციო ხარჯები.

ბაზარზე მთავარი პრობლემა ახალი შენობების დეფიციტია. პრაღაში მშენებლობის ტემპი მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე ვენაში ან სხვა ევროპულ დედაქალაქებში. ეს შეზღუდვები ბიუროკრატიითა და მკაცრი ურბანული დაგეგმარების რეგულაციებით არის გამოწვეული.

პრაღის უძრავ ქონებაში ინვესტირება არ შემოიფარგლება მხოლოდ ბინის კლასიკური შეძენით. ბაზარი ასევე გვთავაზობს სხვა სტრატეგიებს, რომლებიც საშუალებას იძლევა კაპიტალის მოქნილი მართვისა და შემოსავლების გაზრდის.

ეს სტრატეგია შემოსავლის დივერსიფიკაციას ისახავს მიზნად. პრაღაში ერთი 100 კვ.მ ფართობის ბინის შეძენის ნაცვლად, ინვესტორი ქალაქის სხვადასხვა ნაწილში ორ 50 კვ.მ ფართობის სტუდიოს იძენს.

უპირატესობები:

• უფრო მაღალი საერთო შემოსავალი გაქირავებიდან.
• ერთი ქონების გაყიდვისა და მეორის პორტფელში შენარჩუნების შესაძლებლობა.
• ბაზარზე ცვლილებებთან ადაპტაცია უფრო ადვილია.

მომგებიანობა: საშუალოდ 10-15%-ით მეტი, ვიდრე ერთი დიდი ბინის ფლობისას.

პრაღის ცენტრში ისტორიული ბინების შეძენა, რემონტი და მოგებით ხელახლა გაყიდვაა შესაძლებელი.

• ინვესტიციები: ქონების ღირებულების 20-25% რემონტსა და მის დამტკიცებაზე იხარჯება.
• მომგებიანობა: გაყიდვების ზღვარი შეიძლება 20-30%-ს მიაღწიოს.
• რისკები: დაგეგმარების ნებართვის გაცემის შეფერხებები, კვალიფიციური კონტრაქტორების მოძიების სირთულე.

მაგალითი:

ბინა 350,000 ევროდ + 70,000 ევრო რემონტი → გაყიდვა 500,000 ევროდ, წმინდა მოგება – დაახლოებით 80,000 ევრო.

პრაღა ევროპის ერთ-ერთი უდიდესი ტურისტული ცენტრია, რაც მინი-სასტუმროებსა და აპარტ-ოტელებს ინვესტიციისთვის შესანიშნავ არჩევნად აქცევს.

• მომგებიანობა: წელიწადში 10%-მდე.
• მახასიათებლები: საჭიროა სასტუმროს ლიცენზია და უსაფრთხოების რეგულაციების დაცვა.
• ბოლო წლებში ეს სეგმენტი აქტიურად ვითარდება პანდემიის შემდეგ ტურისტული ნაკადის ზრდის გამო.

საცალო ვაჭრობა, რესტორნები, ერთობლივი სამუშაო სივრცეები და საოფისე ფართები შესანიშნავი ვარიანტებია კაპიტალის მაღალი დონის მქონე ინვესტორებისთვის.

• მომგებიანობა: 6–9% წელიწადში, რაც უფრო მაღალია, ვიდრე საცხოვრებელი უძრავი ქონების შემთხვევაში.
• რისკები: დამოკიდებულია ეკონომიკურ მდგომარეობაზე და მოიჯარეების გადახდისუნარიანობაზე.
• დისტანციური მუშაობის ტენდენციის წყალობით, თანამშრომლობითი სამუშაო სივრცეებისა და თავისუფალი ოფისების მოთხოვნა იზრდება.

ბაზრის მიმზიდველობის მიუხედავად, ინვესტორებმა უნდა იცოდნენ მთელი რიგი რისკების შესახებ, რომლებმაც შეიძლება გავლენა მოახდინონ მათი ინვესტიციების მომგებიანობასა და ლიკვიდურობაზე.

ბაზრის გადახურების რისკი. პრაღის ცენტრალურ რაიონებში (პრაღა 1 და 2) ფასები ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში 40–50%-ით გაიზარდა, რაც შესაძლოა ფასების ბუშტის ფორმირებაზე მიუთითებდეს. თუ ფასების ზრდა შენელდება ან ფასები შეიცვლება, ინვესტორებს, რომლებმაც უძრავი ქონება პიკურ ფასებში შეიძინეს, კაპიტალი შეუმცირდებათ.

Airbnb-სა და მოკლევადიანი გაქირავების რეგულირება. ბოლო წლებში პრაღის ხელისუფლება აქტიურად ზღუდავს მოკლევადიანი ბინის მფლობელების საქმიანობას.

• პრაღა 1-სა და პრაღა 2-ში საჭიროა მოკლევადიანი გაქირავების ლიცენზია.
• ზოგიერთ რაიონში არსებობს შეზღუდვები წელიწადში იმ დღეების რაოდენობაზე, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელია ბინის ტურისტებისთვის გაქირავება.
• წესების დარღვევა 20 000 ევრომდე ჯარიმას ითვალისწინებს.

ამ ცვლილებებმა შესაძლოა შეამციროს პრაღაში მოკლევადიანი გაქირავების ბინების მსურველი ინვესტორებისთვის შემოსავალი.

ბიუროკრატია და რთული ტრანზაქციები უცხოელებისთვის. მიუხედავად იმისა, რომ ჩეხეთის რესპუბლიკაში უძრავი ქონების შეძენის პროცესი გამჭვირვალედ ითვლება, უცხოელებს მაინც შეიძლება შეექმნათ სირთულეები:

• დოკუმენტების ჩეხურ ენაზე თარგმნისა და ნოტარიულად დამოწმების აუცილებლობა.
• დისტანციურად შეძენისას საკადასტრო რეესტრში რეგისტრაციის პროცესი უფრო ხანგრძლივია.
• ძლიერი დამოკიდებულება იურისტისა და რიელტორის პროფესიონალიზმსა და კომპეტენციაზე.

დაბალი ლიკვიდურობა გარეუბნებში. პრაღა 9-სა და 10-ში, სადაც ფასები კვლავ დაბალია, უძრავი ქონების ლიკვიდურობა შეზღუდულია. ბინის გაყიდვას შეიძლება 9-12 თვემდე დასჭირდეს, განსაკუთრებით ეკონომიკური ვარდნის დროს.

ჩეხეთი ავსტრიის წინააღმდეგ

პრაღა მაღალი ცხოვრების ხარისხით გამოირჩევა, თუმცა ცხოვრების ღირებულება მეზობელ ავსტრიასთან შედარებით მნიშვნელოვნად დაბალი რჩება. ინვესტორებისთვის, რომლებიც არა მხოლოდ ინვესტირებას, არამედ პრაღაში ან ბრნოში ბინის შეძენასაც გეგმავენ ჩეხეთის რესპუბლიკაში საცხოვრებლად, ხელმისაწვდომობის, უსაფრთხოებისა და განვითარებული ინფრასტრუქტურის კომბინაცია ძალიან მიმზიდველია.

ცხოვრების ღირებულება და კეთილმოწყობა. Numbeo-ს მონაცემებით, პრაღაში ცხოვრება დაახლოებით 25-30%-ით იაფია, ვიდრე ვენაში. პრაღის ცენტრში ბინის საშუალო ქირა დაახლოებით 1,000-1,200 ევროა, მაშინ როცა ვენაში მსგავსი უძრავი ქონების ფასი 1,500-1,800 ევროა.

საკვები, ტრანსპორტი და გართობა ასევე უფრო იაფია, რაც პრაღას განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის ოჯახებისა და პენსიონერებისთვის, რომლებსაც სურთ შეინარჩუნონ მაღალი ცხოვრების დონე და ამავდროულად დაბალი ხარჯები.

ჯანდაცვის სისტემა დამსახურებულად ითვლება ცენტრალურ ევროპაში ერთ-ერთ საუკეთესოდ. მაცხოვრებლებს აქვთ სავალდებულო ჯანმრთელობის დაზღვევის სისტემა, რომელიც ნაწილობრივ ფარავს სახელმწიფო საავადმყოფოების მომსახურების ხარჯებს. ეს სამედიცინო მომსახურებას ხელმისაწვდომს ხდის საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახებისთვისაც კი. კერძო კლინიკები მომსახურების უფრო ფართო სპექტრს და თანამედროვე დაწესებულებებს სთავაზობენ, მაშინ როდესაც მათი ფასები მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე მეზობელ ავსტრიაში.

მაგალითად, პრაღაში სპეციალისტთან კონსულტაცია საშუალოდ 40–60 ევრო ღირს, ხოლო ვენაში იგივე მომსახურება შეიძლება 80 ევრო ან მეტი დაჯდეს. ამრიგად, პრაღა იზიდავს არა მხოლოდ ინვესტორებს, არამედ მაღალი ხარისხის და ხელმისაწვდომი სამედიცინო მომსახურების მაძიებელ ადამიანებსაც.

სატრანსპორტო სისტემა კარგად არის შემუშავებული და მოსახერხებელი. ქალაქი ცნობილია მეტროსა და ტრამვაის ქსელებით, რომლებიც პრაქტიკულად ყველა რაიონს მოიცავს, მათ შორის გარეუბნებსაც. ეს პრაღაში ცხოვრებას კომფორტულს ხდის მანქანის გარეშეც კი.

ყოველთვიური აბონემენტი დაახლოებით 25-30 ევრო ღირს, რაც საზოგადოებრივ ტრანსპორტს სტუდენტებისთვის, პენსიონერებისთვის და ახალგაზრდა პროფესიონალებისთვის ხელმისაწვდომს ხდის. ტაქსები და მანქანების გაზიარებაც სწრაფად ფართოვდება - მათი ფასები ავსტრიასთან შედარებით უფრო დაბალია, რაც მათ განსაკუთრებით მოსახერხებელს ხდის ემიგრანტებისა და IT სპეციალისტებისთვის, რომლებიც ქალაქში მოგზაურობისას მობილურობასა და მოქნილობას აფასებენ.

ფინანსური სისტემა ღიაა უცხოელებისთვის და საბანკო ანგარიშის გახსნა საკმაოდ მარტივია. თქვენ მხოლოდ პასპორტი და მისამართის დამადასტურებელი საბუთი გჭირდებათ. ჩეხური ბანკები თანამედროვე ონლაინ მომსახურებას ინგლისურ ენაზე გვთავაზობენ, რაც ფინანსურ მართვას მოსახერხებელს ხდის მათთვისაც კი, ვინც ჩეხურად არ საუბრობს.

ჩეხური გვირგვინი (CZK) სტაბილურ ვალუტად რჩება, ხოლო საბანკო დეპოზიტები სახელმწიფოს მიერ 100 000 ევრომდეა დაზღვეული, რაც ზრდის ინვესტორებისა და კერძო პირების ნდობას ქვეყნის საბანკო სისტემის მიმართ.

ციფრული მომთაბარეებისა და საერთაშორისო პროფესიონალების ათ ყველაზე პოპულარულ ევროპულ ქალაქს შორისაა ეს განპირობებულია მისი კარგად განვითარებული IT ინფრასტრუქტურით, სწრაფი ინტერნეტით და მრავალრიცხოვანი თანამედროვე თანამშრომლობითი სივრცეებით. ევროპიდან და შეერთებული შტატებიდან პროგრამისტები, დიზაინერები, მარკეტოლოგები და ონლაინ ბიზნესის სპეციალისტები აქტიურად მიედინება ქალაქში.

პროფესიონალების ეს შემოდინება არა მხოლოდ ქალაქს უფრო საერთაშორისოს და დინამიურს ხდის, არამედ ქმნის სტაბილურ მოთხოვნას გასაქირავებელ საცხოვრებელზე, რაც ასტიმულირებს ფასების ზრდას და ჩეხეთის უძრავი ქონების ბაზარს ინვესტორებისთვის კიდევ უფრო მიმზიდველს ხდის.

პრაღა თანდათან „ევროპულ თავშესაფრად“ იქცევა იმ ადამიანებისთვის, რომლებიც ცდილობენ დაიცვან თავიანთი კაპიტალი და უზრუნველყონ სტაბილურობა და უსაფრთხოება თავიანთი ოჯახებისთვის. არასტაბილური ეკონომიკის მქონე ქვეყნების მოქალაქეებისთვის პრაღაში უძრავი ქონების შეძენა დანაზოგის შენარჩუნების საიმედო საშუალება ხდება.

როგორც ევროკავშირისა და ნატოს წევრი, ჩეხეთის რესპუბლიკა გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის უსაფრთხო იურისდიქციაა. ავსტრიისგან განსხვავებით, ჩეხეთის ბაზარს პრაქტიკულად არანაირი შეზღუდვა არ აქვს უცხოელი მყიდველებისთვის, რაც მას უფრო ხელმისაწვდომს ხდის დსთ-ს, აზიისა და ახლო აღმოსავლეთის ინვესტორებისთვის.

ოჯახები პრაღას არა მხოლოდ მაღალი ხარისხის ჯანდაცვის, არამედ ხელმისაწვდომი საერთაშორისო სკოლების გამო ირჩევენ, სადაც სწავლის საფასური წელიწადში დაახლოებით 6000 ევროა - თითქმის ნახევარი ვენის ფასზე. უსაფრთხოება ასევე მნიშვნელოვანი ფაქტორია: პრაღაში დანაშაულის დონე დაბალი რჩება, განსაკუთრებით ცენტრალურ რაიონებში, რაც მას ბავშვებთან ერთად საცხოვრებლად კომფორტულ ადგილად აქცევს.

პენსიონერებისთვის პრაღა ვენის შესანიშნავი ალტერნატივაა, რომელიც ცხოვრების მსგავს მაღალ ხარისხს, მაგრამ მნიშვნელოვნად დაბალ ფასებს სთავაზობს. საცხოვრებელი და კომუნალური გადასახადები ავსტრიასთან შედარებით 30–35%-ით დაბალია, რაც საშუალებას გაძლევთ დაზოგოთ ფული კომფორტის შელახვის გარეშე.

ჩეხეთის რესპუბლიკა ასევე პოპულარულია გერმანიისა და შვეიცარიის პენსიონერებს შორის, რომლებიც აფასებენ რბილ კლიმატს, განვითარებულ ინფრასტრუქტურას და სამედიცინო მომსახურების მაღალ დონეს ხელმისაწვდომ ფასებში.

შედეგად, პრაღა გთავაზობთ უნიკალურ ბალანსს ხელმისაწვდომობასა და ცხოვრების ხარისხს შორის, რაც შესაძლებლობებს სთავაზობს ახალგაზრდა პროფესიონალებსა და ოჯახებს, ასევე მათ, ვინც ეძებს სიმშვიდეს და გრძელვადიან ფინანსურ სტაბილურობას.

პრაღისა და ვენის შედარება, როგორც საცხოვრებელი ადგილები

ინვესტიციიდან გასვლა ნებისმიერი ინვესტორის სტრატეგიის მთავარი ელემენტია. პრაღაში უძრავი ქონების გაყიდვის პროცესი შედარებით მარტივი და გამჭვირვალეა, მაგრამ მას აქვს საკუთარი უნიკალური მახასიათებლები, რომლებიც გასათვალისწინებელია ტრანზაქციის დაგეგმვისას.

ქონების გაყიდვის საშუალო პერიოდი:

• ცენტრალურ რაიონებში (პრაღა 1, 2, 3) უძრავი ქონება სწრაფად იყიდება - საშუალოდ 3-6 თვეში.
• დაბალი მოთხოვნის მქონე ადგილებში, როგორიცაა პრაღა 9 და 10, გაყიდვების პერიოდი შეიძლება 9-12 თვემდე გაგრძელდეს.
• ევროკავშირისა და დსთ-ს ქვეყნების მყიდველების მაღალი ინტერესი ბაზრისთვის სტაბილურ ლიკვიდურობას უზრუნველყოფს.

კაპიტალის მოგების გადასახადი. უძრავი ქონების გაყიდვისას, ინვესტორები ვალდებულნი არიან გადაიხადონ 15%-იანი კაპიტალის მოგების გადასახადი, თუ ქონება გაიყიდება შეძენიდან ხუთი წლის განმავლობაში:

• თუ ქონება 5 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში საკუთრებაშია, გადასახადი არ არის დაწესებული.
• სპეკულაციური ტრანზაქციების დაგეგმვისას ინვესტორებისთვის ეს ფაქტორი აუცილებლად უნდა იქნას გათვალისწინებული მომგებიანობის გაანგარიშებისას.

ჩეხეთი ავსტრიის წინააღმდეგ

დასკვნები

პრაღა აერთიანებს ინვესტიციებიდან გასვლის გამჭვირვალე პირობებს დაბალ გადასახადებთან, რაც მას ვენისგან გამოარჩევს.

გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის პრაღა მიმზიდველია 5 წლიანი საკუთრების შემდეგ კაპიტალის მოგების ნულოვანი გადასახადის გამო.

ვენა, მეორე მხრივ, უფრო სტაბილურ, მაგრამ ნაკლებად მოქნილ ბაზარად რჩება, ბიუროკრატიის მაღალი დონითა და მნიშვნელოვანი საგადასახადო ტვირთით.

ქსენია ლევინა ცენტრალური ევროპის უძრავი ქონების ექსპერტია, რომელსაც 15 წელზე მეტი გამოცდილება აქვს ჩეხეთის რესპუბლიკაში, ავსტრიასა და გერმანიაში. კარიერის განმავლობაში მან ათობით ტრანზაქციის დადებაში მიიღო მონაწილეობა, მათ შორის პრაღასა და ვენაში საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონების შეძენისას და კარგად ესმის ამ ბაზრებს შორის ძირითადი განსხვავებები.

ლევინას თქმით, პრაღა დღესაც რეგიონში ერთ-ერთ ყველაზე დინამიურ ბაზარს წარმოადგენს. აქ ტრანზაქციების დამუშავება უფრო მარტივი და სწრაფია, ვიდრე ავსტრიაში: წინასწარი შეთანხმებიდან ქონების რეგისტრაციამდე, 4-6 კვირა სჭირდება. ვენაში კი, უფრო მკაცრი რეგულაციებისა და უფრო რთული ბიუროკრატიის გამო, პროცესს შეიძლება 2-3 თვე დასჭირდეს.

ჩეხეთის რესპუბლიკის მთავარი უპირატესობა უცხოელი ინვესტორებისთვის ხელმისაწვდომობაა. ავსტრიისგან განსხვავებით, აქ საცხოვრებელი ან კომერციული უძრავი ქონების შეძენაზე პრაქტიკულად არანაირი შეზღუდვა არ არსებობს, რაც ბაზარს დსთ-ს, აზიისა და ახლო აღმოსავლეთის ინვესტორებისთვის ხსნის.

ლევინა ხაზს უსვამს, რომ გარიგების ერთ-ერთი მთავარი ეტაპი ქონების იურიდიული შემოწმებაა. ადვოკატი ვალდებულია გადაამოწმოს:

• მფლობელების ისტორია დავების ან მესამე მხარის უფლებების შესაძლებლობის გამოსარიცხად;
• კომუნალური ან იპოთეკური სესხების ვალების არსებობა;
• კადასტრული მონაცემების სისწორე.

ჩეხეთის რესპუბლიკაში ამ განხილვას 5-7 სამუშაო დღე სჭირდება და დაახლოებით 500-1000 ევრო ღირს. ავსტრიაში სათანადო შემოწმების ღირებულება უფრო მაღალია - 1500 ევროდან იწყება - და თავად პროცედურა შეიძლება უფრო რთული იყოს მრავალდონიანი დამტკიცების სისტემის გამო.

ექსპერტი რეკომენდაციას უწევს ინვესტიციების დივერსიფიკაციას ორ ბაზარს შორის, რადგან ისინი სხვადასხვა პრობლემას წყვეტენ.

შემთხვევა 1: პრაღაში გრძელვადიანი გაქირავების ბინა - სტაბილური შემოსავალი

გერმანიიდან ინვესტორმა პრაღაში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიციის ჩადება გადაწყვიტა, რათა სტაბილური საიჯარო შემოსავალი მიეღო.

მან შეიძინა 58 კვადრატული მეტრის ორსაძინებლიანი ბინა პრაღა 3-ში (ჟიჟკოვი), რომელიც სტუდენტებითა და საერთაშორისო კომპანიებით პოპულარული უბანია. ქონების ფასი 320 000 ევრო იყო. შენობა 2018 წელს აშენდა და რემონტი არ დასჭირვებია.

ბინა გრძელვადიანი იჯარით გადაეცა ამერიკელ IT სპეციალისტს, რომელიც მსხვილ ჩეხურ სტარტაპში მუშაობდა. საშუალო ქირა თვეში 1,450 ევროს, ანუ წელიწადში 17,400 ევროს შეადგენდა. სამი წლის შემდეგ ქონების ღირებულება 18%-ით გაიზარდა და 378,000 ევროს მიაღწია. კაპიტალის ზრდის გათვალისწინებით, მთლიანი შემოსავალი წელიწადში დაახლოებით 8% იყო.

შემთხვევა 2. სოფლის სახლი – პროექტი ხელახლა გასაყიდად

ჩეხეთის რესპუბლიკიდან ინვესტორმა კარლოვი-ვარის მახლობლად მდებარე სოფელში, პრაღიდან ერთი საათის სავალზე მდებარეობაში, ძველი სახლი შეიძინა. ფასი 95 000 ევრო იყო. სახლი ცუდ მდგომარეობაში იყო, მაგრამ გერმანელი ტურისტებისთვის პოპულარულ თვალწარმტაც ადგილას მდებარეობდა.

ინვესტორმა დამატებით 45 000 ევრო ჩადო რემონტში, მათ შორის კომუნალური სისტემების სრულ შეცვლაში, სახურავის შეკეთებასა და ინტერიერის რემონტში. საერთო ღირებულება 140 000 ევრო იყო. ცხრა თვის შემდეგ სახლი გასაყიდად გამოტანეს და გერმანელ ოჯახს 210 000 ევროდ მიჰყიდეს.

შემთხვევა 3. ბრნოს სტუდენტებისთვის განკუთვნილი ბინა - დიდი მოთხოვნა გრძელვადიანი გაქირავების ბინებზე

ბრნო ჩეხეთის რესპუბლიკის სიდიდით მეორე ქალაქი და უნივერსიტეტის მთავარი ცენტრია. ისრაელელმა ინვესტორმა გადაწყვიტა ბრნოში, მასარიკის უნივერსიტეტის მახლობლად, პატარა, 35 კვადრატული მეტრის ფართობის სტუდიოს ტიპის ბინის შეძენა.

ქონების ფასი 155 000 ევროა, შენობა ახალია და 2023 წელს აშენდება. ბინა სტუდენტებზე თვეში 850 ევროდ არის გაქირავებული. მმართველი კომპანია სრული მართვისთვის შემოსავლის 12%-ს ითხოვს, რაც ინვესტორს სხვა პროექტებზე ფოკუსირების საშუალებას აძლევს.

შემთხვევა 4. ბინა პილსენში – ბაზარზე ბიუჯეტური შესვლა

ჩეხეთის რესპუბლიკის სიდიდით მეოთხე ქალაქი, პილსენი, რეგიონის სამრეწველო და უნივერსიტეტის ცენტრად არის ცნობილი. პოლონელმა ინვესტორმა გადაწყვიტა, გრძელვადიანი გაქირავებისთვის პატარა ბინაში ინვესტიცია ჩაედინა.

ქონება: 42 მ² ერთოთახიანი ბინა 2010 წელს აშენებულ კორპუსში. შესყიდვის ფასი: 110,000 ევრო. ბინა გაქირავებულია Škoda-ს საავტომობილო ქარხნის თანამშრომელზე თვეში 700 ევროდ.

შემთხვევა 5: ოჯახური სახლი – ინვესტიცია და საცხოვრებელი ადგილი

უკრაინელი წყვილი ორ შვილთან ერთად სოფელში გადავიდა საცხოვრებლად. მათი მიზანი იყო ჩეხეთის რესპუბლიკაში სახლის ყიდვა მუდმივი საცხოვრებლად მისი ხელახლა გაყიდვის ოფციით. მათ იპოვეს თანამედროვე 160 კვ.მ ფართობის სახლი პრაღა 9-ში, ქალაქის ცენტრიდან მანქანით 20 წუთის სავალზე.

შესყიდვის ფასი 520 000 ევრო იყო. სახლი კარგ მდგომარეობაში იყო და რემონტს არ საჭიროებდა. სამი წლის შემდეგ, ბაზარზე ფასების ზრდის წყალობით, სახლის ღირებულებამ 620 000 ევროს მიაღწია. თუ ოჯახი სახლის გაყიდვას გადაწყვეტს, მათი მოგება 100 000 ევრო იქნება, მოვლა-პატრონობის ხარჯების გამოკლებით.

შემთხვევა 6. ინვესტორი 300,000 ევროს ბიუჯეტით – პრაღასა და ბრნოში ინვესტიციების დივერსიფიკაციას ახდენს

ყაზახეთიდან ერთ ინვესტორს სურდა თავისი პორტფელის დივერსიფიკაცია, რათა თავიდან აეცილებინა ერთ ქონებაზე დამოკიდებულება. სტრატეგია მოიცავდა ორი საცხოვრებელი ქონების შეძენას:

• პრაღა, ვინოგრადის რაიონი – 40 მ² ბინა 200,000 ევროდ, გრძელვადიანი გაქირავებით.
• ბრნო, სტუდიოს ტიპის ბინა უნივერსიტეტთან ახლოს – 100 000 ევრო, ქირაობენ სტუდენტებზე.

პორტფელის მთლიანი შემოსავალი წლიურად 8% იყო და საერთო რისკი შემცირებული იყო აქტივების ორ ქალაქს შორის განაწილებით. ინვესტორმა ასევე მოიპოვა მოქნილობა, რათა ემართა საკუთარი კაპიტალი: თუ მოთხოვნა შემცირდება ერთ ქალაქში, მას შეუძლია კომპენსირება გაუწიოს მოგებას მეორეში.

შემთხვევა 7. კომპანიის მეშვეობით შესყიდვა - გადასახადების ოპტიმიზაცია

ამერიკელმა ინვესტორმა პრაღაში ორი უძრავი ქონება შეიძინა: გასაქირავებელი ბინა და კაფესთვის განკუთვნილი კომერციული ფართი. საერთო ღირებულებამ 1.1 მილიონი ევრო შეადგინა. საგადასახადო ტვირთის შესამცირებლად და მართვის გამარტივების მიზნით, მან ჩეხური კომპანია დაარეგისტრირა პრაღაში იურიდიული მისამართით. ოთხი წლის განმავლობაში ორივე ქონების ღირებულება 22%-ით გაიზარდა.

ინვესტორმა გადასახადებში დაახლოებით 60,000 ევრო დაზოგა და ასევე შეძლო მოგების ლეგალურად რეინვესტირება სხვა პროექტებში დამატებითი გადასახადების დაკისრების გარეშე. ეს სტრატეგია შესაფერისია 500,000 ევროს ან მეტი ბიუჯეტის მქონე მსხვილი ინვესტორებისთვის, განსაკუთრებით თუ ისინი რამდენიმე ქონების ან კომერციული უძრავი ქონების შეძენას გეგმავენ.

პრაღა და ვენა ცენტრალური ევროპის ორი მთავარი უძრავი ქონების ცენტრია, თუმცა მათ საინვესტიციო პროფილებს არაერთი ფუნდამენტური განსხვავება აქვთ.

პრაღა იდეალურია მათთვის, ვისაც სურს კაპიტალის სწრაფი ზრდა და გაქირავებიდან შემოსავალი. ქალაქი სწრაფად ვითარდება და ყოველწლიურად იზიდავს ტურისტებს, სტუდენტებს და IT სპეციალისტებს. მოკლევადიანი გაქირავების რეგულაციებთან და ცენტრალურ რაიონებში გადახურებასთან დაკავშირებული რისკების მიუხედავად, ზრდის პოტენციალი ძალიან მაღალი რჩება.

ვენა იმ ინვესტორებისთვისაა შესაფერისი, რომლებიც მომგებიანობაზე მეტად სტაბილურობას ანიჭებენ უპირატესობას. მიუხედავად იმისა, რომ ფასების სწრაფი ზრდა არ შეინიშნება, ბაზარი დაცულია მკვეთრი რყევებისგან. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მათთვის, ვინც უძრავ ქონებას კაპიტალის გრძელვადიანი შენარჩუნების ინსტრუმენტად მიიჩნევს.

რჩევები რისკების მინიმიზაციისთვის:

• ყოველთვის ჩაატარეთ ქონების საფუძვლიანი იურიდიული შემოწმება.
• ნუ ჩადებთ მთელ თქვენს ფულს მოკლევადიან გაქირავებაში - გააერთიანეთ სხვადასხვა ტიპის უძრავი ქონება.
• ენდეთ პროფესიონალებს: იურისტებს, საგადასახადო კონსულტანტებს, მმართველ კომპანიებს.
• გაამრავალფეროვნეთ თქვენი პორტფელი ჩეხეთსა და ავსტრიაში უძრავ ქონებაში ინვესტიციების განხორციელებით.

ექსპერტების შეფასებით, 2030 წლისთვის მშენებლობის შეზღუდული მოცულობისა და მზარდი მოთხოვნის გამო. ადგილობრივი ხელისუფლება, სავარაუდოდ, გააგრძელებს მოკლევადიანი გაქირავების სექტორის (Airbnb) რეგულირებას, რაც გრძელვადიანი საცხოვრებლის ფასების ზრდას გამოიწვევს. ძირითადი პოტენციური ზრდის არეალებია პრაღა 1-3-ის გარეთ არსებული ტერიტორიები, მათ შორის პრაღა 5-ში, 9-სა და 10-ში არსებული კომპლექსური განვითარების პროექტები.

შეძენისთვის მზადება

იურიდიული ტრენინგი

ფინანსური ანგარიშსწორება და შესყიდვა

ქონების მართვა

გადასახადები და ფინანსები

გასვლის სტრატეგია