კვიპროსის უძრავ ქონებაში ინვესტირება: რა უნდა იცოდეთ

ბოლო წლებში კვიპროსის უძრავი ქონების ბაზარმა მტკიცედ დაიმკვიდრა თავი, როგორც ინვესტორებისთვის ერთ-ერთ ყველაზე მოთხოვნად ადგილად. ის მიმზიდველია მათთვის, ვისაც სურს კვიპროსში სახლის შეძენა და ამავდროულად, ეძებს ზღვისპირა ცხოვრებას, სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს და მიმზიდველ საგადასახადო პირობებს.

ამ სტატიის მიზანია კვიპროსის უძრავი ქონების საინვესტიციო მიმზიდველობის სისტემატური ანალიზის ჩატარება: პირადი მოხმარებისა და დასვენებისთვის სახლის შეძენით დაწყებული, სამშენებლო პროექტების, როგორც პასიური შემოსავლის წყაროსა და საერთაშორისო კაპიტალის სტრუქტურირების ინსტრუმენტად გამოყენებამდე.

რატომ ახლა? ხმელთაშუა ზღვის ბაზარზე ინვესტორების ინტერესი იცვლება. კლასიკური მიმართულებები, როგორიცაა ესპანეთი და პორტუგალია, სულ უფრო მეტად რეგულირდება, ხოლო საბერძნეთი საკუთარი ბიუროკრატიის ზეწოლის ქვეშაა. მეორეს მხრივ, კვიპროსი სარგებელს იღებს სეზონურ ადგილებში გაქირავებაზე მოთხოვნის ზრდით, ციფრული მომთაბარეებისა და IT სპეციალისტების სტაბილური შემოდინებით და არარეზიდენტებისთვის მოქნილი საგადასახადო რეჟიმებით.

გარდა ამისა, გადაადგილებისთვის ახალმა პროგრამებმა, მათ შორის ციფრული მომთაბარე ვიზამ და არაადგილობრივი მოქალაქეებისთვის გამარტივებულმა საგადასახადო რეჟიმებმა, კიდევ უფრო გაზარდა საერთაშორისო ინვესტორების ინტერესი.

მე ვარ ქსენია ლევინა, იურისტი, რომელსაც გამოცდილება აქვს უძრავი ქონების ტრანზაქციებში ევროკავშირში, მათ შორის კვიპროსსა და ავსტრიაში. ჩემი სპეციალიზაციაა ინვესტორებისთვის იურიდიული მხარდაჭერის გაწევა, საკუთრების სტრუქტურების ფორმალიზება, KYC/AML-ის ყველა მოთხოვნის დაცვა და მყიდველების ინტერესების დაცვა კვიპროსის სამართლებრივ სისტემაში.

საერთო სურათის გასაგებად, მოდით, შევადაროთ ავსტრიას (ეს უფრო დეტალურად იქნება განხილული სტატიის შემდეგ ნაწილში):

კვიპროსს ევროპის საინვესტიციო რუკაზე უნიკალური ადგილი უკავია, რომელიც კურორტისა და ბიზნეს ბაზრის მახასიათებლებს აერთიანებს. შესაძლებელია სამი ძირითადი სეგმენტის გამოყოფა:

საცხოვრებელი კურორტების სექტორი მოიცავს ზღვისპირა ვილებსა და ბინებს ლიმასოლში, პაფოსსა და აია ნაპაში. ამ ქონებას შეუძლია ყველაზე მაღალი შემოსავლის გენერირება სეზონური გაქირავების სახით გამოყენებისას.

ურბანული უძრავი ქონება – ბინები და სახლები ნიქოზიაში, ლიმასოლსა და ლარნაკაში. აქ გრძელვადიანი გაქირავების სახლებზე უფრო მაღალი მოთხოვნაა სტუდენტების, საერთაშორისო კომპანიების თანამშრომლებისა და გადაადგილებულ პირების მხრიდან.

პრემიუმ პროექტები – სანაპიროზე მდებარე ძვირადღირებული აპარტამენტები და პენტჰაუსები, რომლებსაც ხშირად საერთაშორისო ოპერატორები მართავენ. ეს ვარიანტი უფრო მეტად კაპიტალისა და სტატუსის შესანარჩუნებლადაა შესაფერისი, ვიდრე შემოსავლების მაქსიმიზაციისთვის.

იურიდიული გარანტიების თვალსაზრისით, კვიპროსი დადებითად შეედრება ხმელთაშუა ზღვის ბევრ ქვეყანას. იგი მოქმედებს თანამეგობრობის კანონმდებლობის შესაბამისად, რაც ბაზარს უფრო გამჭვირვალეს და გასაგებს ხდის უცხოელი ინვესტორებისთვის. ყველა დოკუმენტაცია ხელმისაწვდომია ინგლისურ ენაზე, ტრანზაქციებს მხარს უჭერენ იურისტები და შუამავლები, ხოლო ქონების რეგისტრაცია ხორციელდება სახელმწიფო მიწის რეესტრის მეშვეობით.

კვიპროსი მუდმივად მაღალ ადგილს იკავებს ყველა წამყვან საერთაშორისო რეიტინგში:

• ბიზნესის კეთების სიმარტივე - ინდექსი უფრო მაღალია, ვიდრე მისი ხმელთაშუა ზღვის მეზობლების უმეტესობა.
• საგადასახადო კონკურენტუნარიანობის ინდექსი - კვიპროსი არარეზიდენტებისთვის ერთ-ერთი ყველაზე მიმზიდველი იურისდიქციაა მისი არასაცხოვრებელი რეჟიმისა და კორპორაციული გადასახადის დაბალი განაკვეთების (12.5%) გამო.
• საბინაო ფასების დინამიკა - ბოლო 5 წლის განმავლობაში, ბაზარმა სტაბილური ზრდა აჩვენა, განსაკუთრებით ლიმასოლსა და პაფოსში.

კვიპროსის კონკურენტები ბაზარზე კვლავ საბერძნეთი, პორტუგალია, ესპანეთი და მალტა არიან, თუმცა კვიპროსი გამარჯვებულია თავისი კლიმატის, ინგლისურენოვანი გარემოს, ემიგრანტებისა და IT კომპანიებისთვის განვითარებული ინფრასტრუქტურისა და მოქნილი საგადასახადო რეჟიმის წყალობით.

ამგვარად, კვიპროსი მათთვისაა, ვინც ზღვისპირა ცხოვრებას, გადაადგილების შესაძლებლობებსა და მაღალ შემოსავალს შორის ბალანსს ეძებს. ამავდროულად, ავსტრია მათთვის პრიორიტეტულია, ვინც პროგნოზირებადობასა და გრძელვადიან სტაბილურობას ეძებს.

როდესაც ინვესტორები კვიპროსს პრიორიტეტულ ვარიანტად მიიჩნევენ, ისინი თითქმის ყოველთვის ადარებენ მას სხვა ევროპულ იურისდიქციებს. მთავარი კონკურენტები არიან ხმელთაშუა ზღვის და ცენტრალური ევროპის ქვეყნები, რომლებიც გვთავაზობენ შესადარებელ საინვესტიციო ვარიანტებს: ზღვისპირა ბინებს, გრძელვადიანი ქალაქის ბინებს ან კომერციულ უძრავ ქონებას.

ავსტრია კვიპროსის სრულიად საპირისპიროა. მას არ აქვს ზღვისა და კურორტების სეზონები, მაგრამ საიმედო სტაბილურობას სთავაზობს. ვენა ერთ-ერთი ყველაზე საიმედო საინვესტიციო ადგილია: ფასები იწყება 5,000 ევროდან/მ²-ზე და გრძელვადიან პერსპექტივაში 2-3%-იანი შემოსავლიანობაა. ზალცბურგსა და ინსბრუკში ფასები ევროკავშირის საშუალო მაჩვენებელზე მაღალია და შემოსავლიანობა დაბალია, მაგრამ ასევე სტაბილური. ავსტრია „კაპიტალის შენარჩუნებაზეა ორიენტირებული“, ხოლო კვიპროსი „შემოსავლისა და ცხოვრების წესის“ პრინციპზეა ორიენტირებული.

ესპანეთი და პორტუგალია. ეს ქვეყნები განვითარებულ საკურორტო უძრავი ქონების ბაზარს გვთავაზობენ ტურისტული ნაკადის დინამიკით. ესპანეთში კოსტა დელ სოლზე ფასები 2,500-3,000 ევროდან/მ²-ზე იწყება, ხოლო ლისაბონსა და პორტოში ისინი კიდევ უფრო მაღალია (4,000-5,000 ევრო/მ²). მოკლევადიანი შემოსავლიანობა შეიძლება 5-6%-ს მიაღწიოს, თუმცა გაქირავების რეგულაციები საკმაოდ მკაცრია და ლიცენზიების მიღება კვიპროსთან შედარებით უფრო რთულია.

საბერძნეთი. შედარებითი კლიმატი და ტურიზმის ნიმუშები. ათენსა და სალონიკში ფასები იწყება 2,000 ევროდან/მ²-ზე და მნიშვნელოვნად მაღალია კუნძულოვან ადგილებში. მოსავლიანობა მერყეობს 4-6%-ს შორის, მაგრამ ადმინისტრაციული ბარიერები უფრო მაღალია, ვიდრე კვიპროსში და ბიუროკრატია მეტ სირთულეს ქმნის.

მალტა „კუნძული ცხოვრების წესის“ პირდაპირი კონკურენტია. თუმცა, უძრავი ქონების ბაზარი პატარა და ძვირია: ფასები იწყება 4,000 ევროდან/მ²-ზე, ხოლო ლიკვიდურობა შეზღუდულია ქვეყნის ზომით. ბევრი ინვესტორისთვის კვიპროსი უფრო ხელმისაწვდომ ვარიანტად ჩანს, ინგლისურენოვანი კონტექსტის შენარჩუნებით.

მონტენეგრო. უფრო ხელმისაწვდომი ვარიანტი ინვესტორებისთვის, რომლებიც ზღვისპირა ქონებას ეძებენ. ფასები იწყება 1,800-2,500 ევროდან/მ²-ზე, 5-7%-იანი შემოსავლიანობით, თუმცა ბაზარი კვიპროსთან შედარებით უფრო პატარა და არასტაბილურია.

კვიპროსის უძრავი ქონების ბაზარი ხმელთაშუა ზღვის რეგიონში ერთ-ერთი ყველაზე დინამიურია. მისი განვითარება პირდაპირ კავშირშია ტურიზმთან, საერთაშორისო მოთხოვნასთან და კუნძულის საგადასახადო პოლიტიკასთან.

ისტორია და ძირითადი ტენდენციები. 2008 წლის გლობალურ კრიზისამდე კვიპროსი მშენებლობის ბუმს განიცდიდა, სანაპირო ქალაქები, განსაკუთრებით ლიმასოლი და პაფოსი, სწრაფად ვითარდებოდა. თუმცა, კრიზისმა ფასების თითქმის 30-40%-ით ვარდნა გამოიწვია.

2013 წელს ევროპულმა ვალის კრიზისმა და საბანკო რესტრუქტურიზაციამ ბაზარი კვლავ დააზარალა, თუმცა საგარეო მოთხოვნამ მის აღდგენაში დაეხმარა. 2013 წლიდან 2020 წლამდე მთავარი მამოძრავებელი ძალა იყო მოქალაქეობის ინვესტიციების პროგრამა, რომელმაც მილიარდობით ევრო მოიზიდა, მაგრამ 2020 წლის ბოლოს ევროკავშირის კრიტიკის გამო დაიხურა.

ახლა აქცენტი მუდმივ საცხოვრებელზეა გადატანილი ინვესტიციების (ახალ შენობებში 300 000 ევროდან) და გრძელვადიანი გაქირავების გზით, განსაკუთრებით იმ ქალაქებში, სადაც აქტიური IT და ფინანსური მიგრაციაა.

უძრავი ქონების ფასების დინამიკა (2010-2025)

ლიმასოლი:

• კვიპროსში ყველაზე ძვირადღირებული და განვითარებული უძრავი ქონების ბაზარი.
• მას „კვიპროსის დუბაიად“ მიიჩნევენ: აქ არის ცათამბჯენები ბიზნეს და პრემიუმ კლასის აპარტამენტებით, ნავსადგური, იახტების ნავმისადგომები და საერთაშორისო კომპანიების ოფისები.
• ლიმასოლი IT და ფინანსური სექტორებიდან გადაადგილებულ პირთა ცენტრია. აქ განთავსებულია ევროკავშირსა და ახლო აღმოსავლეთში მოქმედი მრავალი კომპანიის შტაბ-ბინა.
• 2025 წელს ზღვისპირა და ახალ კომპლექსებში ბინების ფასი კვადრატულ მეტრზე 6,000–10,000 ევროს მიაღწევს. ქირის ფასი მთელი წლის განმავლობაში მაღალი რჩება (განსაკუთრებით კორპორატიული კლიენტებისთვის).

პათოსი:

• უფრო „ოჯახებისთვის მოსახერხებელი“ ადგილმდებარეობა, ცხოვრების წესსა და დასვენებაზე აქცენტით.
• მყიდველები: ბრიტანელები (ტრადიციულად ყველაზე დიდი ჯგუფი), გერმანელები, სკანდინავიელები.
• პოპულარულია ვილები საცურაო აუზებით და სრული მომსახურების კომპლექსებით.
• ფასები ზომიერია: 2-3 ათასი ევრო/მ² ბინებისთვის და 3-5 ათასი ევრო/მ² ვილებისთვის.
• მოკლევადიანი გაქირავების ბაზარი აქტიურია, თუმცა ასევე არსებობს მოთხოვნა გრძელვადიან გაქირავებაზე ბავშვებთან ერთად გადასული ოჯახების მხრიდან.

ლარნაკა:

• დიდი ხნის განმავლობაში მეორად ბაზარად ითვლებოდა, თუმცა ბოლო წლებში აქტიურად ვითარდება ახალი პორტის, ნავსაყუდლისა და მასშტაბური განვითარების პროექტების წყალობით.
• შესვლის ზღვარი აქ უფრო დაბალია (ბინები 2-2.5 ათასი ევროდან/მ²-მდე).
• მთავარი უპირატესობა ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობაა: აეროპორტი თავად ქალაქში მდებარეობს.
• ინფრასტრუქტურულ ინვესტიციებში ჩადებული ინვესტიციების გამო, მომდევნო 3-5 წლის განმავლობაში ფასების მნიშვნელოვანი ზრდაა პროგნოზირებული.

ნიქოზია:

• დედაქალაქი და ბიზნეს ცენტრი. ეს არ არის ტურისტული დანიშნულების ადგილი, მაგრამ მნიშვნელოვანია ინვესტორებისთვის, რომლებიც სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს ეძებენ.
• ძირითადი მოიჯარეები: სამთავრობო თანამშრომლები, უნივერსიტეტის სტუდენტები, კომპანიები გრძელვადიანი კონტრაქტებით.
• ფასები სანაპიროზე უფრო დაბალია: 1.5-2.5 ათასი ევრო/მ².
• ნიქოზიაში გრძელვადიანი გაქირავების შემოსავლიანობა შეიძლება უფრო მაღალი იყოს, ვიდრე კურორტებზე (სტაბილურობის გამო).

აია ნაპა და პროტარასი:

• წმინდა საკურორტო რეგიონები: მაღალი შემოსავალი მიიღწევა დღიური სეზონური გაქირავებით (აპრილი-ოქტომბერი).
• ინვესტორების მოთხოვნა მოკლევადიანი გაქირავების ობიექტზეა ორიენტირებული.
• მაღალი სეზონურობა: მომგებიანობამ შეიძლება წელიწადში 8-10%-ს მიაღწიოს, მაგრამ წლის დანარჩენ პერიოდში (ზამთარში) შემოსავალი მკვეთრად ეცემა.
• ფასები: 2-3 ათასი ევრო/მ², რაც უფრო დაბალია, ვიდრე ლიმასოლში ან პაფოსში, თუმცა ინვესტიციის ანაზღაურება უფრო მაღალია სათანადო მენეჯმენტის შემთხვევაში.

ახალაშენებულ შენობებში თანამედროვე ბინები ყველაზე პოპულარულ ვარიანტად რჩება მათთვის, ვინც კვიპროსში ბინის ყიდვას ან გასაქირავებელ უძრავ ქონებაში ინვესტირებას გეგმავს .

დეველოპერები საერთაშორისო ბაზარს უმიზნებენ, ამიტომ ახალი საცხოვრებელი კომპლექსები ევროპისა და ახლო აღმოსავლეთის სტანდარტებთან ახლოს მდებარე სტანდარტებით შენდება. ისინი აღჭურვილია ფართო ინფრასტრუქტურით, მათ შორის საცურაო აუზებით, სპორტული დარბაზებით, დახურული ეზოებით და კონსიერჟის მომსახურებით. პრემიუმ პროექტები ასევე მოიცავს სპა ზონებს, სახურავზე ლაუნჯებს და დაცულ პარკინგს.

ეს ფორმატი მოსახერხებელია ბავშვიანი ოჯახებისა და ემიგრანტებისთვის, რომლებსაც სურთ ნაცნობ და კომფორტულ გარემოში ცხოვრება. ფასები განსხვავდება, ლარნაკასა და პაფოსში ხელმისაწვდომი უძრავი ქონებიდან დაწყებული, ლიმასოლში უფრო ძვირადღირებული ბინებით დამთავრებული, სადაც ფასები შეიძლება კვადრატულ მეტრზე 10,000 ევროს აღემატებოდეს.

სანაპიროზე მდებარე ტაუნჰაუსები და ვილები ცალკე ბაზრის სეგმენტს იკავებს . ეს უფრო ტრადიციული და პრესტიჟული ტიპის უძრავი ქონებაა, რომელიც ძირითადად გაერთიანებული სამეფოს, გერმანიისა და ისრაელის მდიდარი მყიდველებისთვისაა განკუთვნილი. ზღვისპირა ვილა უბრალოდ სახლზე მეტია; ის სტატუსის სიმბოლო და პერსპექტიული გრძელვადიანი აქტივია.

პაფოსში ან აია ნაპაში კომპაქტური სახლების ფასები 500 000 ევროდან იწყება და ლიმასოლსა და იზოლირებულ სანაპირო რაიონებში რამდენიმე მილიონს აღწევს. ოჯახებისთვის, რომლებიც ამ ქვეყანას მუდმივ საცხოვრებლად ირჩევენ, კვიპროსში ვილის შეძენა ხშირად საუკეთესო ვარიანტია: ის უამრავ სივრცეს, კერძო აუზს და ზაფხულის სეზონზე ქონების ტურისტებისთვის გაქირავების შესაძლებლობას სთავაზობს.

განსაკუთრებით აღსანიშნავია შემოსავლის გენერირების საცხოვრებელი კომპლექსების ფორმატი დელეგირებული მართვით , ე.წ. „კურორტის სტილში“. ინვესტორი ყიდულობს ბინას ან სტუდიოს ტიპის ობიექტს, ხოლო მმართველი კომპანია ზრუნავს ყველა ოპერაციულ საქმიანობაზე: მოიჯარეების მოძიებაზე, მოვლა-პატრონობაზე და გადახდების აკრეფაზე.

ამ ტიპის „პასიური ინვესტიცია“ მფლობელს საშუალებას აძლევს უბრალოდ შემოსავალი მიიღოს, სანამ ქონება ლიკვიდურობას ინარჩუნებს. ამ მიდგომას სულ უფრო ხშირად ირჩევენ ევროპიდან და ახლო აღმოსავლეთიდან ინვესტორები, რომლებსაც სურთ აქტივის ფლობა ევროკავშირში, მაგრამ არ გეგმავენ პირადად ქონების მართვას.

ცალკე ნიშას წარმოადგენს კონდომინიუმების სასტუმროები . ეს ფორმატი, რომელიც პოპულარულია აზიასა და აშშ-ში, აქტიურად ვითარდება კვიპროსშიც. სქემა გულისხმობს ინვესტორის მიერ სასტუმრო კომპლექსის წილის შეძენას და ფიქსირებული შემოსავლის მიღებას, როგორც წესი, წელიწადში 4-6%-ს.

მყიდველისთვის ეს უსაფრთხო და გამჭვირვალე ვარიანტია: ქონება ფუნქციონირებს როგორც სრულფასოვანი სასტუმრო, რომელსაც მართავს პროფესიონალური ქსელი და მომგებიანობა არ არის დამოკიდებული მოთხოვნის სეზონურ რყევებზე.

კვიპროსში უძრავი ქონების მყიდველის პროფილი საკმაოდ მრავალფეროვანია, თუმცა რამდენიმე ძირითადი კატეგორიის იდენტიფიცირებაა შესაძლებელი.

უცხოელი ინვესტორები შეადგენენ . მათ შორის განსაკუთრებით გამოირჩევიან გერმანიის, საფრანგეთის და სკანდინავიის ქვეყნების მოქალაქეები, რომლებიც კვიპროსს კაპიტალის დივერსიფიკაციის პლატფორმად მიიჩნევენ.

კვიპროსი ტრადიციულად პოპულარული იყო ბრიტანელებში : კოლონიური დროიდან მოყოლებული, ისინი აქტიურად ყიდულობდნენ უძრავ ქონებას კუნძულზე, განსაკუთრებით პაფოსსა და ლიმასოლში. 2022 წლიდან ისრაელიდან და ახლო აღმოსავლეთიდან ინვესტორების ინტერესი გაიზარდა, რაც განპირობებული იყო რეგიონში პოლიტიკური არასტაბილურობით და ზოგიერთი აქტივის ევროკავშირის იურისდიქციაში გადატანის სურვილით.

მყიდველების მეორე ჯგუფი IT და ფინანსური სექტორებიდან გადამზიდავები . ბოლო წლებში კვიპროსმა ყურადღება საერთაშორისო ბიზნესის მოზიდვაზე გაამახვილა, შტაბ-ბინის განთავსების პროგრამის დანერგვაზე, კომპანიებისთვის შეღავათიანი საგადასახადო რეჟიმებსა და IT სპეციალისტებისთვის სპეციალურ ვიზებზე.

შედეგად, მსხვილი IT კომპანიები ლიმასოლსა და ლარნაკაში ოფისებს ხსნიან და მათი თანამშრომლების მხრიდან საცხოვრებელზე მოთხოვნა უზარმაზარი ტემპით იზრდება.

ცალკე კატეგორიას წარმოადგენენ ოჯახები, რომლებიც მუდმივი საცხოვრებლად ქონებას ყიდულობენ . მათთვის მნიშვნელოვანია ინფრასტრუქტურა, სკოლები და ჯანდაცვა. კვიპროსზე ბრიტანული და ამერიკული საგანმანათლებლო სისტემების ფარგლებში მოქმედი მრავალი საერთაშორისო სკოლაა, რაც მას მიმზიდველს ხდის ევროკავშირისა და ახლო აღმოსავლეთის ოჯახებისთვის. ეს მყიდველები ხშირად ირჩევენ ვილებს ან ფართო ბინებს რამდენიმე საძინებლით.

შიდა მოთხოვნაც არსებობს, თუმცა ის მნიშვნელოვნად მცირეა. კვიპროსელები უფრო ხშირად ყიდულობენ საცხოვრებელს არსებულ ბაზარზე, აქცენტს აკეთებენ ხელმისაწვდომობასა და ფასზე, ხოლო უცხოელი ინვესტორები ქმნიან მოთხოვნას პრემიუმ კლასის უძრავ ქონებასა და ახალ აშენებულ ობიექტებზე.

კვიპროსის გაქირავების ბაზარი დაყოფილია რამდენიმე სეგმენტად, რომელთაგან თითოეულს აქვს საკუთარი მახასიათებლები.

გრძელვადიანი ბაზარი, ძირითადად, საერთაშორისო კომპანიების თანამშრომლებზე, ბანკირებსა და გადამზიდავებზეა ორიენტირებული. ლიმასოლსა და ნიქოზიაში გაქირავებაზე მოთხოვნა მთელი წლის განმავლობაშია, რაც სტაბილურ შემოსავალს გვთავაზობს გამოხატული სეზონურობის გარეშე.

2025 წელს ლიმასოლში ორსაძინებლიანი ბინის საშუალო გაქირავების ფასი თვეში 2000 ევროს აჭარბებს და პროგნოზები მიწოდება შეზღუდულია, რაც შემდგომ ზრდაზე მიუთითებს.

მოკლევადიანი ბაზარი კლასიკური ტურისტული სეგმენტია, რომელიც ყველაზე მეტად პაფოსში, აია ნაპასა და პროტარასში არის განვითარებული. აქ მომგებიანობა პირდაპირ დამოკიდებულია სეზონზე: მოთხოვნა აპრილიდან ოქტომბრამდე იზრდება, ზაფხულის თვეები წლიური შემოსავლის დაახლოებით 70%-ს შეადგენს. თუმცა, აქტივობა მკვეთრად მცირდება ზამთრის თვეებში, რაც ინვესტორებისგან ფრთხილ სტრატეგიულ დაგეგმვას მოითხოვს.

მესამე ნიშა კორპორატიული ლიზინგია . ბევრი კომპანია კვიპროსში მომუშავე თავის თანამშრომლებს ბინებს ან სახლებს აქირავებს. ეს სეგმენტი განსაკუთრებით მოთხოვნადია ლიმასოლში, სადაც IT და ფინანსური კომპანიების შტაბ-ბინებია განთავსებული. კორპორატიული მოიჯარეები აფასებენ კონტრაქტების სანდოობას და გრძელვადიან ხასიათს, რაც ასეთ გარიგებებს მომგებიანს ხდის მფლობელებისთვის.

შედარება ავსტრიასთან

კვიპროსის სამართლებრივი სისტემა ინგლისურ საერთო სამართალს ეფუძნება, რაც მას ევროკავშირში ერთ-ერთ ყველაზე გამჭვირვალედ და პროგნოზირებადს ხდის უცხოელი ინვესტორებისთვის. თითქმის ყველა ძირითადი დოკუმენტი ხელმისაწვდომია ინგლისურ ენაზე და ტრანზაქციები ისეა სტრუქტურირებული, რომ გასაგები იყოს არა მხოლოდ ადგილობრივი, არამედ საერთაშორისო მყიდველებისთვისაც.

სწორედ ამიტომ, კვიპროსს ხშირად მოიხსენიებენ, როგორც „ევროპის უძრავი ქონების ბაზარზე შესვლის მოსახერხებელ წერტილს“ სხვადასხვა ქვეყნის ინვესტორებისთვის.

ქვემოთ მოცემულია საკუთრების ძირითადი მოდელები და მათი მახასიათებლები.

უძრავი ქონების რეგისტრაციის ყველაზე მარტივი და პოპულარული გზა კვიპროსში ბინის პირდაპირ ფიზიკური პირის სახით შეძენაა. ამ მეთოდს ყველაზე ხშირად ირჩევენ ოჯახები, რომლებიც ყიდულობენ სახლს საკუთარი მოხმარებისთვის ან მუდმივი საცხოვრებელი ადგილის მისაღებად. პროცესი მარტივია: ხელმოწერილია შესყიდვის ხელშეკრულება, ქონება რეგისტრირდება მიწის რეესტრში და მყიდველი ხდება ოფიციალური მფლობელი.

თუმცა, მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ საგადასახადო შედეგები დამოკიდებულია საგადასახადო რეზიდენტობის ქვეყანაზე. მაგალითად, ზოგიერთი ქვეყნის მაცხოვრებლებს მოეთხოვებათ უცხოური აქტივების შესახებ ინფორმაციის მიწოდება და გადასახადების გადახდა სამშობლოში.

მათთვის, ვინც უძრავ ქონებას ინვესტიციად მიიჩნევს, განსაკუთრებით მრავალი ქონების შეძენის ან შემოსავლის გენერირების პროექტებში ინვესტირებისას, გამოიყენება სპეციალური დანიშნულების საინვესტიციო კომპანია (SPV).

კომპანიის მეშვეობით საკუთრების უპირატესობები:

• აქტივებისა და პირადი რისკების გამიჯვნა;
• კორპორაციული გადასახადი მხოლოდ 12.5%-ია - ერთ-ერთი ყველაზე დაბალი ევროკავშირში;
• მოქნილად ოპტიმიზაციის შესაძლებლობა დაბეგვრის, მათ შორის გაყიდვის ან მემკვიდრეობის შემთხვევაში.

SPV-ებს ხშირად იყენებენ ინვესტორები, რომლებიც ყიდულობენ შემოსავლის გენერირების კომპლექსებს, კონდომინიუმების სასტუმროებს ან გასაქირავებელი ბინების პორტფელებს. ეს ფორმატი ასევე ხელს უწყობს პარტნიორების მოზიდვას და ქონების შემდგომ გაყიდვას, როდესაც ტრანზაქცია ეხება კომპანიაში წილებს და არა უძრავ ქონებას.

მდიდარი ინვესტორებისთვის კვიპროსი მემკვიდრეობის დაგეგმვისა და აქტივების დაცვის ინსტრუმენტებს - ტრასტებსა და ფონდებს სთავაზობს. ეს საშუალებას იძლევა:

• უძრავი ქონების სწორად გადაცემა ბავშვებისთვის ან ბენეფიციარებისთვის;
• თავიდან აიცილეთ მემკვიდრეობის რთული პროცედურები;
• დაიცავით ქონება მესამე მხარის შესაძლო პრეტენზიებისგან.

ეს მიდგომა აქტუალურია, როდესაც ფლობთ დიდი პორტფელებს ან რამდენიმე მილიონი ევროს ღირებულების პრემიუმ კლასის უძრავი ქონებას. პრაქტიკაში, ის ოჯახის „ფარის“ როლს ასრულებს, კაპიტალის შენარჩუნებით და იურიდიული რისკების მინიმუმამდე დაყვანით.

კიდევ ერთი ვარიანტია კვიპროსში ქონების შეძენა ერთობლივი საკუთრების გზით. ეს ყველაზე ხშირად გამოიყენება სანაპიროზე დიდი ვილების ან საცხოვრებელი კომპლექსების შეძენისას, სადაც რამდენიმე ინვესტორი ერთიანდება შესვლის ბარიერის შესამცირებლად.

თანასაკუთრება თითოეულ პარტნიორს საშუალებას აძლევს, ფლობდეს ქონების გარკვეულ წილს და მიიღოს შემოსავალი მათი ინვესტიციის პროპორციული. ეს მიდგომა მოსახერხებელია მეგობრებისთვის, პარტნიორებისთვის ან ოჯახებისთვის, რომლებსაც სურთ ქონების ერთად ფლობა.

უცხოელი ინვესტორებისთვის კვიპროსის ბაზარზე შესვლა მაქსიმალურად გამარტივდა:

• პრაქტიკულად არ არსებობს შეზღუდვები შესყიდვებზე (ავსტრიისა და შვეიცარიისგან განსხვავებით, სადაც უცხოელები ხშირად მკაცრ კვოტებს აწყდებიან);
• სავალდებულოა საბანკო ვერიფიკაციის (KYC, AML) გავლა, სადაც მოწმდება თანხების წარმომავლობა;
• ყველა ტრანზაქცია ხორციელდება ლიცენზირებული ადვოკატების მეშვეობით, რაც ამცირებს თაღლითობის რისკს და უზრუნველყოფს გამჭვირვალობას.

სინამდვილეში, ნებისმიერ ინვესტორს შეუძლია შეიძინოს უძრავი ქონება კვიპროსში, იმ პირობით, რომ მას შეუძლია დაამტკიცოს თავისი კაპიტალის კანონიერება.

ავსტრიაში კერძო საკუთრება დომინირებს. საგადასახადო სისტემა გამჭვირვალეა, მაგრამ მკაცრად რეგულირდება: ინვესტორები წინასწარ აცნობიერებენ ყველა ხარჯს, მაგრამ პრაქტიკულად არ არსებობს მოქნილობა. ტრასტების ან ფონდების მეშვეობით სტრუქტურირება ძვირი და რთულია, ამიტომ ასეთი ინსტრუმენტები იშვიათად გამოიყენება. ავსტრიაში იჯარის შემოსავლიანობა დაბალია - 2-3% - მაგრამ რისკები მინიმალურია, ბაზარი კი სტაბილური და პროგნოზირებადია.

ავსტრიისგან განსხვავებით, კვიპროსი საკუთრების სტრუქტურების გაცილებით ფართო სპექტრს გვთავაზობს. აქ თქვენ შეგიძლიათ სტრუქტურა თქვენს კონკრეტულ საჭიროებებზე მოარგოთ:

• მუდმივი საცხოვრებლისთვის - პირდაპირ შეიძინეთ საცხოვრებელი;
• ინვესტიციებისთვის - დარეგისტრირდით კომპანიის მეშვეობით ან ჩადეთ ინვესტიცია კონდომინიუმ სასტუმროში;
• ქონების დაგეგმვისთვის გამოიყენეთ ტრასტები და ფონდები.

გარდა ამისა, მოქმედებს უნიკალური არა-დომის სტატუსი: არარეზიდენტები, რომლებიც ამ სტატუსს მიიღებენ, 17 წლის განმავლობაში თავისუფლდებიან დივიდენდებისა და პროცენტის გადასახადებისგან. ეს კვიპროსს კერძო ინვესტორებისთვის საგადასახადო ტვირთის თვალსაზრისით ევროკავშირის ერთ-ერთ ყველაზე ხელსაყრელ იურისდიქციად აქცევს.

კვიპროსში ქონების შეძენა მარტივი და გამარტივებული პროცესია, თუმცა მას აქვს საკუთარი უნიკალური მახასიათებლები, რომლებიც განსხვავდება კონტინენტური ევროპული სისტემების უმეტესობისგან. სამართლებრივი საფუძველია ანგლო-საქსური მიდგომა ქონებრივი სამართლის მიმართ, რაც ტრანზაქციებს შედარებით გამჭვირვალეს ხდის უცხოელი მყიდველებისთვის, თუმცა ეს მოითხოვს ფრთხილად მომზადებას და ყველა მოთხოვნის დაცვას.

მოდით განვიხილოთ მოქმედებების მთელი თანმიმდევრობა ქონების არჩევიდან საკუთრების უფლების მოპოვებამდე, ამავდროულად გამოვავლინოთ პოტენციური ნაკლოვანებები.

1. ქონების შერჩევა. პირველ რიგში, განსაზღვრეთ ინვესტიციის მიზანი: „საცხოვრებლად/მუდმივი საცხოვრებლად“, „შემოსავალი მოკლევადიანი გაქირავებიდან“ ან „კორპორატიული ფონდი/პორტფელი“. ეს გავლენას ახდენს შესყიდვის ფორმატსა და დოკუმენტების მოთხოვნებზე (საგადასახადო სტატუსი, დაფინანსების ტიპი, ესქროს მოთხოვნები და ა.შ.).

2. დაჯავშნის ხელშეკრულება. დეველოპერი ან გამყიდველი მყიდველთან აფორმებს წინასწარ ხელშეკრულებას, რომელსაც, როგორც წესი, თან ახლავს ფიქსირებული დაჯავშნის საფასური (ფიქსირებული ფასი, შემოწმების პერიოდი). მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ეს ეტაპი არ არის ხელშეკრულება. ის იძლევა მცირე გარანტიას, მაგრამ არ იცავს სამართლებრივი რისკებისგან.

3. იურიდიული შემოწმება. ადვოკატი ატარებს:

• საკუთრებისა და ტიტულის ჯაჭვის დადასტურება;
• შესაძლო არსებული გართულებების შემოწმება - იპოთეკური სესხები, გირავნობა, სასამართლო დავები, დაპატიმრებები;
• დაგეგმვის დოკუმენტების ანალიზი და სამშენებლო ნებართვების სტატუსი;
• შეამოწმეთ, დაცულია თუ არა ტერიტორია (არქეოლოგია, რეგიონალური შეზღუდვები, სანაპირო ზოლი, სადაც მშენებლობა აკრძალულია).

სათანადო გულმოდგინება უსაფრთხო ტრანზაქციის გასაღებია; იურიდიულ მომსახურებაზე დაზოგვა ხშირად არასაჭირო რისკებს იწვევს.

4. გაყიდვის ხელშეკრულება/შეთანხმება. პირობების შეთანხმების შემდეგ, ხელმოწერილი იქნება ხელშეკრულება, რომელიც მოიცავს ფასს, გადახდის გრაფიკს, გარანტიის დებულებებს, ჯარიმებს და ექსპლუატაციაში გაშვების თარიღებს. ხელშეკრულებას ხშირად თან ერთვის გადახდის ეტაპებისა და საკუთრების გადაცემის პირობების გრაფიკი.

5. დეპოზიტი/ესქროუ. როგორც წესი, ხელშეკრულების ეტაპზე, დეპოზიტი (როგორც წესი, ფასის 10%) ირიცხება ადვოკატის კლიენტის ანგარიშზე ან ცალკე ესქრო ანგარიშზე (თუ ორივე მხარე შეთანხმდება). კვიპროსში ფართოდ გამოიყენება ადვოკატთან ნდობის ესქრო; ნაკლებად ხშირად გამოიყენება მესამე მხარის საბანკო ესქროუ.

6. ხელშეკრულების რეგისტრაცია და დროებითი დაცვა. ხელმოწერის შემდეგ, ხელშეკრულება, როგორც წესი, რეგისტრირდება (მაგალითად, მიწის რეესტრში შეტანით). ხელშეკრულების რეგისტრაცია მყიდველს გარკვეული ხარისხის დაცვას აძლევს საბოლოო საკუთრების უფლების მინიჭებამდე.

7. ანგარიშსწორება. დარჩენილი კონტრაქტის ფასის, გადასახადებისა და მოსაკრებლების, იურიდიული და სააგენტო ხარჯების და, საჭიროების შემთხვევაში, ნოტარიუსის/ნოტარიუსის მიერ კვალიფიცირებული დამოწმების გადახდა.

8. საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი / საკუთრების გადაცემის ხელშეკრულება. მეორადი ბაზრისთვის თქვენ იღებთ საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტს. გეგმის მიღმა შესყიდვების შემთხვევაში, ხშირად დგება საკუთრების დამადასტურებელი ხელშეკრულება (დეველოპერის უფლებების მყიდველზე გადაცემით) და პროექტის დასრულების შემდეგ გაიცემა საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები.

მნიშვნელოვანია: მშენებლობის დასრულებასა და საკუთრების უფლების მინიჭებას შორის პერიოდი შეიძლება მნიშვნელოვანი იყოს - მყიდველი დაცულია კონტრაქტებითა და რეგისტრაციით, მაგრამ საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის მიღებამდე ქონებას კანონიერად არ ფლობს.

ადვოკატი გარიგების მთავარი მონაწილეა: ისინი ახორციელებენ სათანადო შემოწმებას, ამზადებენ და განიხილავენ კონტრაქტებს, ხელს უწყობენ თანხების გადარიცხვას და ეხმარებიან საკუთრების რეგისტრაციასა და გადაცემაში. მათი მოვალეობები მოიცავს:

• ქონების საკუთრებისა და გეგმების მოთხოვნა და ანალიზი;
• მშენებლობის ნებართვის სტატუსის შემოწმება;
• შეზღუდვებთან დაკავშირებით მოთხოვნები კადასტრის რეესტრისა და ადგილობრივი ხელისუფლებისთვის;
• ხელშეკრულებაში გადახდის გრაფიკსა და დათქმებზე შეთანხმება;
• ესქრო/კლიენტის ანგარიშის ორგანიზება და თანხების მიღებაზე კონტროლი;
• ტრანზაქციის დახურვისა და საკუთრების უფლებების რეგისტრაციის მხარდაჭერა.

პრაქტიკული რჩევა: ითანამშრომლეთ მხოლოდ ლიცენზირებულ ადვოკატებთან/იურისტებთან, რომლებსაც აქვთ გამოცდილება კვიპროსის უძრავი ქონების სექტორში და დასრულებული ტრანზაქციების დადასტურებული ისტორია.

ნებისმიერი ლეგიტიმური უძრავი ქონების ტრანზაქცია მოითხოვს მკაცრ საბანკო და იურიდიულ კონტროლს:

• სახსრების წყაროს დამადასტურებელი საბუთი (ბანკის ამონაწერები, აქტივების გაყიდვის ანგარიშები, კორპორატიული ანგარიშგება);
• მყიდველისა და ბენეფიციარების იდენტიფიკაცია (პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტი, პასპორტი, მისამართის დამადასტურებელი დოკუმენტი);
• კომპანიის მეშვეობით შეძენისას საბოლოო ბენეფიციარი მფლობელის (UBO) დადასტურება;
• დიდი თანხების გადარიცხვის შესახებ ანგარიშგება (ბანკები მოითხოვენ თანხების წარმოშობის ახსნას).

KYC/AML მოთხოვნების შეუსრულებლობა გამოიწვევს ანგარიშის გახსნაზე უარის თქმას, თანხების გაყინვას და ტრანზაქციის გაუქმებას.

არაგეგმიური (მშენებლობის ეტაპზე შეძენა) უძრავი ქონება კვიპროსში ძალიან პოპულარულია და კონკურენტულ ფასებს გვთავაზობს, თუმცა დამატებით სიფრთხილის ზომებს მოითხოვს.

გადახდის ეტაპები. როგორც წესი: რეზერვი → 10% კონტრაქტის ხელმოწერისას → ეტაპობრივი გადახდები მშენებლობის პროგრესირებისას (ეტაპები განსაზღვრულია კონტრაქტში) → საბოლოო გადახდა ჩაბარებისას.

საბანკო გარანტიები. საიმედო კონტრაქტები მოიცავს საბანკო გარანტიებს ან ნაწილობრივ გადახდის შეკავებას საკუთრების უფლების მოპოვებამდე ან ძირითადი სამუშაოების დასრულებამდე. ეცადეთ მიიღოთ საბანკო გარანტიები დეპოზიტის/გადახდის განვადებით გადახდისთვის.

დასრულების ვადები და ჯარიმები. კონტრაქტი უნდა შეიცავდეს ექსპლუატაციაში შესვლის მკაფიო ვადებს და ჯარიმებს/ჯარიმებს დეველოპერის მიერ დაგვიანების შემთხვევაში. ყურადღება მიაქციეთ დაუძლეველი ძალის მაჟორის დებულებებს - მათ შეიძლება გააუქმონ დეველოპერის პასუხისმგებლობა პანდემიის, ადგილობრივი შეზღუდვების და ა.შ. შემთხვევაში.

უფლებების მინიჭება. უფლებების მინიჭებისას, უზრუნველყოთ მექანიზმი, რომელიც დაგიცავთ დაფარული ვალებისა და ვალდებულებებისგან და შეთანხმდით, თუ ვინ გაიღებს საგადასახადო ხარჯებს ტრანზაქციის რესტრუქტურიზაციის შემთხვევაში.

რეკომენდაცია: ახალი პროექტებისთვის უმნიშვნელოვანესია დეველოპერის რეპუტაციის, მიმდინარე პროექტების, რეიტინგებისა და მიმოხილვების, ასევე პროექტის დასასრულებლად საჭირო თანხების შემოწმება.

დღესდღეობით, სულ უფრო მეტი ტრანზაქცია ხორციელდება დისტანციურად, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება არარეზიდენტებს. ეს ფორმატი შესაძლებელი გახდა ანგლო-საქსური სამართლებრივი მოდელის, ადგილობრივი იურისტების მოქნილობისა და ციფრული სერვისების კომბინაციის წყალობით.

დისტანციური შესყიდვების უპირატესობები:

• დაზოგეთ დრო და მგზავრობის ხარჯები.
• ტრანზაქციაში მონაწილეობის შესაძლებლობა სხვა ქვეყანაში ყოფნისას.
• მოქნილი მექანიზმები - ელექტრონული ხელმოწერები და მინდობილობები.
• ადვოკატი არსებითად „ცვლის“ მყიდველს და ზედამხედველობს პროცესს.

როგორ მუშაობს პრაქტიკაში

1. ობიექტის შერჩევა

ინვესტორი დეველოპერისგან ან აგენტისგან იღებს მასალებს: სართულების გეგმებს, ფოტო/ვიდეო მიმოხილვებს, ვირტუალურ ტურებს. ბევრი კომპანია გთავაზობთ პირდაპირ ეთერში დათვალიერებას Zoom-ის ან WhatsApp-ის საშუალებით.

2. იურიდიული მხარდაჭერა

კვიპროსში ადვოკატ-შუამავალს მნიშვნელოვანი როლი აქვს. ისინი ამოწმებენ ქონების საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტს, ნებისმიერ პოტენციურ შეზღუდვას და სამშენებლო ნებართვას და ამზადებენ ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას. კლიენტისთვის ეს ყველაფერი შესაძლებელია დისტანციურად, კუნძულზე ვიზიტის გარეშე.

3. დოკუმენტების ხელმოწერა

ხელშეკრულების გაფორმება შესაძლებელია:

• ელექტრონულად (სერტიფიცირებული პლატფორმების მეშვეობით),
• ან მყიდველის ქვეყანაში ნოტარიუსის მიერ დამოწმებული მინდობილობით.

ორიგინალი დოკუმენტების ფოსტით გაგზავნა სტანდარტული პრაქტიკაა.

4. ფინანსური ანგარიშსწორებები

თანხები გადაირიცხება არა უშუალოდ დეველოპერთან, არამედ ადვოკატის კლიენტის ანგარიშზე (ესქროუ). ადვოკატი მათ გამყიდველს გადასცემს მხოლოდ მას შემდეგ, რაც ხელშეკრულების ყველა პირობა შესრულებულია. ეს იცავს ინვესტორს რისკებისგან.

5. ქონების რეგისტრაცია

ტრანზაქციის დასრულების შემდეგ, ადვოკატი დოკუმენტებს მიწის დეპარტამენტს წარუდგენს. ინვესტორი საკუთრების დამადასტურებელ დოკუმენტს ფოსტით ან ელექტრონულად იღებს.

ზღვისპირა ქონების შეძენას არაერთი უპირატესობა აქვს, თუმცა მას ასევე მოჰყვება საკუთარი იურიდიული საკითხები. აი, რა უნდა გაითვალისწინოთ:

სანაპირო ზოლის შეზღუდვები/ჩამორჩენილობა. სანაპირო ზოლის გასწვრივ მოქმედებს განვითარების ლიმიტები, ჩამორჩენის მოთხოვნები, სპეციალური ურბანული დაგეგმარების რეგულაციები და ბუნებრივი ტერიტორიების დაცვა. ზოგიერთი ტერიტორია შეიძლება არ იყოს შესაფერისი მშენებლობისთვის ან მოითხოვდეს სპეციალურ ნებართვებს.

პირველი ხაზი / მეორე ხაზი. „პირველი ხაზი“ ეხება ზღვასთან უშუალოდ მიმდებარე მიწას და უფრო მაღალი ფასი აქვს. „მეორე ხაზი“ ცოტა უფრო მოშორებით მდებარეობს და ნაკლებად ძვირია, მაგრამ ნაკლები შეზღუდვები აქვს. პირველი ხაზის ქონების შეძენისას აუცილებლად შეამოწმეთ მშენებლობის შეზღუდვები და გაითვალისწინეთ სანაპირო ზოლის ეროზიის რისკი.

დოკუმენტებში „ზღვის ხედი“. ნუ დაეყრდნობით მთლიანად მარკეტინგს: დოკუმენტებში უნდა აისახოს შეუფერხებელი ზღვის ხედის ოფიციალური უფლების არსებობა ან არარსებობა და სამშენებლო შეზღუდვები.

სანაპირო დაცვა, საზღვაო ნებართვები. სანაპიროზე მშენებლობას შესაძლოა დასჭირდეს დამატებითი თანხმობები საზღვაო/გარემოსდაცვითი სამთავრობო სააგენტოებისა და ორგანიზაციებისგან.

შედარება ავსტრიასთან. ავსტრიაში ტრანზაქციების პროცესი უფრო ფორმალიზებულია ნოტარიუსის როლის მეშვეობით და მკაფიოდ რეგულირდება ესქრო/ფონდები, დაბეგვრა და გადარიცხვები. ის უფრო პროგნოზირებადია, მაგრამ კონტროლის დონეც გაცილებით მკაცრია.

კვიპროსში, იურიდიული მხარდაჭერის ანგლო-საქსური სტილი ხაზს უსვამს კონტრაქტებით დაცვას და კონტრაქტების რეგისტრაციას საკუთრების უფლების მინიჭებამდე. ავსტრიაში, ნოტარიული მხარდაჭერა და ფორმალური დამოწმება ხორციელდება „ნოტარიუსის ეტაპზე“, მაშინ როდესაც კვიპროსში სამუშაოს მნიშვნელოვან ნაწილს ადვოკატი/ადვოკატი ასრულებს.

ეს კვიპროსის პროცესს მოქნილს ხდის, თუმცა მყიდველის მხრიდან მეტ დისციპლინას და კომპეტენტურ იურისტს მოითხოვს.

ქვემოთ მოცემულია სტრუქტურირებული ცხრილი, რომელიც მოიცავს კვიპროსში უძრავი ქონების ყიდვასთან, ფლობასთან და გაყიდვასთან დაკავშირებულ ყველა ძირითად გადასახადსა და მოსაკრებელს.

ძირითადი განაკვეთების წყაროები: საგადასახადო და ანალიტიკური პუბლიკაციები 2024-2025: PwC Cyprus, George Konstantinou Law Firm, PwC Tax Summeries .

დღგ. 19%-იანი დღგ სტანდარტული განაკვეთია. ის ვრცელდება ახალ უძრავ ქონებასა და სამშენებლო მომსახურებაზე. თუმცა, საცხოვრებელი უძრავი ქონებისთვის არსებობს პროგრამები და შემცირებული განაკვეთები (ადრე გარკვეული „ძირითადი საცხოვრებლებისა“ და პროექტებისთვის 5%-იანი სქემა მოქმედებდა, მაგრამ ამ შემცირებული სქემების საგადასახადო რეგულაციები რეგულარულად იცვლება 2025-2026 წლებში, ამიტომ შეამოწმეთ თქვენთვის საინტერესო კონკრეტული პროექტის მიმდინარე პირობები).

ხელახალი გაყიდვის შემთხვევაში (მეორადი ბაზარი) დღგ, როგორც წესი, არ გამოიყენება, მაგრამ შემდეგ გადარიცხვის საკომისიო გამოიყენება.

საფოსტო გზავნილის გადასახადი და გადაცემის საკომისიო. საფოსტო გზავნილის გადასახადი მცირე საკომისიოა თითოეული კონტრაქტისთვის. იგი გადაიხდება დაუყოვნებლივ - ხელმოწერიდან 30 დღის განმავლობაში. გადაცემის საკომისიო (საკუთრების გადაცემის რეგისტრაციის საკომისიო) გამოითვლება შკალით (3%/5%/8%), ხოლო გარკვეული ტიპის ტრანზაქციებისთვის მყიდველს ხშირად ეძლევა 50%-იანი ფასდაკლება.

ეს ორი კომპონენტი ერთად წარმოადგენს ტრანზაქციის ხარჯების მნიშვნელოვან ნაწილს, განსაკუთრებით გადაყიდვისას.

კაპიტალის მოგების გადასახადი (CGT). კვიპროსის უძრავი ქონების გაყიდვიდან მიღებულ მოგებაზე (და გარკვეულ პირობებში, ამ ქონების უშუალოდ მფლობელ კომპანიებში არსებულ წილებზე) ვრცელდება 20%-იანი CGT.

არსებობს გამოქვითვები (თავდაპირველი ღირებულება, გონივრული გაუმჯობესებები) და გარკვეული გამონაკლისები, რომლებიც გასათვალისწინებელია, თუ ინვესტიციიდან გასვლას გეგმავთ.

იურიდიული ხარჯები და აგენტის საკომისიო. იურიდიული ხარჯები, როგორც წესი, ტრანზაქციის მთლიანი ფასის 1-2%-ს შეადგენს, ხოლო აგენტის საკომისიო 2-3%-ს (როგორც წესი, მას გამყიდველი იხდის, თუმცა შესაძლებელია სხვა ვარიანტებიც). რეკომენდებულია, შესვლის მთლიანი ღირებულების გაანგარიშებისას, გაუთვალისწინებელი და ფიქსირებული ტრანზაქციის ხარჯებისთვის მინიმუმ 3-6%-ის გათვალისწინება.

საკუთრების და წლიური ხარჯები. წლიური ხარჯები მოიცავს კომპლექსურ კომუნალურ გადასახადებს, დაზღვევას, მუნიციპალურ გადასახადებს და ნარჩენების გატანის გადასახადებს. ძვირადღირებულ კომპლექსებში (პრემიუმ კურორტებში) საერთო ხარჯები შეიძლება მნიშვნელოვანი იყოს - წელიწადში რამდენიმე ათას ევრომდე, რაც ამცირებს წმინდა საიჯარო შემოსავალს.

იჯარის შემოსავლის დაბეგვრა და კორპორაციული ნიუანსები. იჯარის შემოსავალი იბეგრება ზოგადი საგადასახადო ბაზის ნაწილად. ფიზიკური პირებისთვის გადასახადის განაკვეთები პროგრესულია. კომპანიის (SPV) მეშვეობით შესყიდვა და კორპორაციული სტრუქტურის მეშვეობით მართვა მოიცავს კორპორატიულ გადასახადს, ხელფასის გადახდისას სავალდებულო სოციალური დაზღვევის შენატანებს, დივიდენდების პოლიტიკას და ა.შ.

ასევე მნიშვნელოვანია კვიპროსსა და ინვესტორის ქვეყანას შორის ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შესახებ შეთანხმებები - ისინი სათანადოდ შესრულების შემთხვევაში საგადასახადო ტვირთის შემცირების საშუალებას იძლევა.

არარეზიდენტებისთვის საგადასახადო რეჟიმები: არარეზიდენტობა და „60-დღიანი წესი“. კვიპროსი ახალი რეზიდენტებისთვის მიმზიდველ საგადასახადო მექანიზმებს სთავაზობს, კერძოდ, არარეზიდენტობის რეჟიმს, რომელიც ითვალისწინებს დივიდენდებისა და პროცენტის გადასახადისგან გათავისუფლებას ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში (გარკვეული პირობებით 17 წელი) და საგადასახადო რეზიდენტობის განსაზღვრის „60-დღიანი წესი“ (183-დღიანი წესის ალტერნატივა) - ინსტრუმენტი კვიპროსში დროებითი ან ნაწილობრივი საგადასახადო რეზიდენტობის დაგეგმვისთვის.

ეს რეჟიმები კვიპროსს მიმზიდველს ხდის იმ ინვესტორებისთვის, რომლებსაც სურთ გადასახადების ოპტიმიზაციისა და ევროკავშირის რეზიდენტობის შერწყმა, თუმცა სტიმულების გამოყენება პირობების მკაცრ დაცვას მოითხოვს.

გაყიდვა და კაპიტალის მოგება. კაპიტალის მოგებაზე ვრცელდება კაპიტალის მოგების 20%-იანი კაპიტალის მოგება. საგადასახადო ბაზის შესამცირებლად გათვალისწინებულია გაუმჯობესების ხარჯები, იურიდიული ხარჯები და ძირითადი გამოქვითვები. წინასწარ დაგეგმეთ საგადასახადო შედეგები: SPV-ის მეშვეობით გაყიდვამ შეიძლება დამატებითი სირთულეები შექმნას, ხოლო მემკვიდრეობა მოითხოვს სპეციფიკურ წესებს, რაც ტრასტებს/ფონდებს უფრო მიმზიდველს ხდის.

შედარება ავსტრიასთან. ავსტრიას მეტი ფორმალობები აქვს: ნოტარიუსი მნიშვნელოვან როლს ასრულებს, პროგნოზირებადი და მკაცრი საგადასახადო სისტემა და ნაკლებად მოქნილი სტრუქტურა (ტრასტები/ფონდები უფრო ძვირი და რთულია). ავსტრიაში, განსაკუთრებით ვენაში, იჯარის შემოსავლიანობა უფრო დაბალია (დაახლოებით 2-3%), მაგრამ საბაზრო რისკები და არასტაბილურობაც მნიშვნელოვნად დაბალია. კვიპროსი გთავაზობთ უფრო მაღალ პოტენციურ შემოსავლებს (განსაკუთრებით სანაპიროზე) და მოქნილობას საკუთრების სტრუქტურებში (SPV, არა-dom), მაგრამ ასევე უფრო მაღალ სეზონურ და ოპერაციულ რისკებს.

იურიდიულად: ავსტრიაში ნოტარიუსი ტრანზაქციას ფორმალურად უსაფრთხოს და პრაქტიკულად ავტომატიზირებულს ხდის. კვიპროსში კი ადვოკატი/ადვოკატი მნიშვნელოვან როლს ასრულებს, მართავს პროცესს და ორგანიზებას უკეთებს ესქრო ანგარიშს. ეს პროცესს უფრო მოქნილს ხდის, თუმცა მოითხოვს იმ პროფესიონალების ფრთხილად შერჩევას, ვისთანაც თანამშრომლობთ.

კვიპროსი რჩება იმ მცირერიცხოვან ევროპულ ქვეყნებს შორის, სადაც უძრავ ქონებაში ინვესტირება პირდაპირ იწვევს რეზიდენტობის სტატუსის მოპოვებას. ყველაზე პოპულარული ინსტრუმენტია მუდმივი რეზიდენტობის სწრაფი . ის ხელმისაწვდომია მათთვის, ვინც კვიპროსში შეიძენს უძრავ ქონებას მინიმუმ 300,000 ევროს ღირებულების და წარმოადგენს საზღვარგარეთიდან მიღებული შემოსავლის დამადასტურებელ საბუთს. ეს სტატუსი:

• მუდმივი და მემკვიდრეობითი;
• არ საჭიროებს მუდმივ საცხოვრებელს (საკმარისია ორ წელიწადში ერთხელ ვიზიტი);
• ვრცელდება განმცხადებლის ოჯახზე.

ალტერნატიულად, არსებობს სტანდარტული ბინადრობის ნებართვები პენსიონერებისა და პასიური შემოსავლის მქონე პირებისთვის, ასევე სამუშაო ვიზები სპეციალისტებისთვის, ძირითადად IT და ფინანსურ სექტორებში.

2022 წლიდან ციფრული მომთაბარე ვიზა დისტანციურად მომუშავე პირებისთვის, რომელთა ყოველთვიური შემოსავალი მინიმუმ 3,500 ევროა. ევროკავშირის მოქალაქეებისთვის პროცესი კიდევ უფრო მარტივია: მათ შეუძლიათ კვიპროსში ცხოვრება და მუშაობა შეზღუდვების გარეშე, უბრალოდ ადგილობრივი ხელისუფლების ინფორმირებით.

იურიდიული ასპექტის გარდა, ცხოვრების წესიც .

• დიდ ქალაქებში არის ინგლისურენოვანი სკოლები, რომლებიც აკმაყოფილებენ ბრიტანულ სტანდარტებს.
• ჯანდაცვის სისტემა აერთიანებს სახელმწიფო დაზღვევას (გესი) და განვითარებულ კერძო სექტორს.
• კვიპროსი ევროპაში ერთ-ერთი ყველაზე უსაფრთხო ქვეყანაა დაბალი დანაშაულის მაჩვენებლით.

საბოლოო ჯამში, კვიპროსში მუდმივ რეზიდენტობას არა მხოლოდ საინვესტიციო ინსტრუმენტად, არამედ ოჯახის ცხოვრების ხარისხის გაუმჯობესების საშუალებადაც აქცევს.

ავსტრიაში სიტუაცია განსხვავებულია. რეზიდენტის სტატუსის მიღება პირდაპირ უძრავი ქონებით შეუძლებელია. ძირითადი ვარიანტებია შემოსავლის საფუძველზე ბინადრობის ნებართვები და ბიზნესის ან სამუშაო ნებართვები. კვიპროსისგან განსხვავებით, ავსტრიაში ფაქტობრივი ბინადრობის ნებართვა სავალდებულოა; „ფორმალური“ ბინადრობის ნებართვის მიღება შეუძლებელია.

შედარება ავსტრიასთან:

• კვიპროსი: მოქნილი და პრაქტიკული ვარიანტები ინვესტორებისა და ოჯახებისთვის.
• ავსტრია: მკაცრი და ფორმალიზებული წესები მათთვის, ვინც რეალურად ცხოვრობს ქვეყანაში.

კვიპროსში, გაქირავების ბაზარი ორ სეგმენტად იყოფა.

მოკლევადიანი გაქირავება ტურისტული მოდელია.

• სეზონი აპრილიდან ოქტომბრამდე გრძელდება.
• პიკის თვეებში დატვირთვა 90-95%-მდეა.
• საშუალო დღიური ღირებულება: 100-250 ევრო.
• მმართველი კომპანიები შემოსავლის 15-25%-ს ტექნიკური მომსახურებისა და მარკეტინგის ხარჯების აღებით იღებენ.

სეზონის მიღმა პერიოდში შემოსავლიანობა მკვეთრად ეცემა, მაგრამ ზაფხულში მაღალი ADR-ის გამო, ინვესტორს შეუძლია წელიწადში 6-8% მიიღოს.

გრძელვადიანი გაქირავება, ძირითადად, IT სპეციალისტებთან და უცხოელ ექსპერტებთან არის დაკავშირებული.

• ლიმასოლში ბინების გაქირავების ფასები თვეში 1500 ევროდან იწყება, შემოსავლიანობა კი 3-4%-ია.
• ნიქოზიაში, სადაც მოთხოვნას სახელმწიფო თანამშრომლები და სტუდენტები ახორციელებენ, შემოსავლიანობა უფრო მაღალია - 5-6%.
• პაფოსსა და ლარნაკაში შესვლის ფასი და მომგებიანობა დაბალანსებულია: 4-6%.

ავსტრიაში ბაზარი უფრო პროგნოზირებადია, მაგრამ დაბალი შემოსავლიანობით. ვენასა და ზალცბურგში მოკლევადიანი გაქირავება დიდი პოპულარობით არ სარგებლობს, ამიტომ ინვესტორები გრძელვადიან კონტრაქტებზე ამახვილებენ ყურადღებას. განაკვეთები სტაბილურია, მაგრამ შემოსავლიანობა იშვიათად აღემატება 2-3%-ს.

სულ:

• კვიპროსი = მაღალი შემოსავლის პოტენციალი, მაგრამ მკვეთრად სეზონური.
• ავსტრია = სტაბილურობა და დაბალი რისკები, მაგრამ შეზღუდული შემოსავალი.

კვიპროსში ვილის ან ბინის შესაძენად ოპტიმალური ადგილმდებარეობის არჩევა სტრატეგიაზეა დამოკიდებული.

• ლიმასოლი პრემიუმ ბაზარია: ოფისები, ცათამბჯენები, ნავსაყუდელი და „ბიზნეს კაპიტალის“ სტატუსი. ფასები მაღალია (6,000-10,000 ევრო/მ²), შემოსავლიანობა დაბალია, მაგრამ ლიკვიდურობა მაღალია.
• პაფოსი ოჯახებისთვის შესაფერისი და ტურისტული ადგილია, რომელიც პოპულარულია ბრიტანელებსა და სკანდინავიელებში. ის ფასისა და ლიკვიდურობის ბალანსს გვთავაზობს, ლიმასოლზე მაღალი შემოსავლიანობით.
• ლარნაკა – ინფრასტრუქტურის განახლება (პორტი, ნავსაყუდელი), ხელმისაწვდომი შესასვლელი (2,000–3,000 ევრო/მ²), კაპიტალიზაციის ზრდის პოტენციალი.
• ნიქოზია დედაქალაქი და ადმინისტრაციული ცენტრია. ქირაობა მთელი წლის განმავლობაში, დაბალი საწყისი ფასები (1,500-2,500 ევრო/მ²) და 5-6%-იანი შემოსავლიანობა.
• აია ნაპა და პროტარასი - კურორტის მოდელი: ზაფხულში მოსავლიანობა 10%-მდეა, ზამთარში - უმოქმედო.

კვიპროსი ავსტრიის წინააღმდეგ:

• ლიმასოლი ვენასთან ყველაზე ახლოსაა - პრესტიჟითა და დაბალი მომგებიანობით.
• პაფოსი ტურიზმითა და ცხოვრების წესით ზალცბურგს მოგვაგონებს.
• ნიქოზია ინსბრუკთან უფრო ახლოსაა - სტუდენტები და საჯარო მოხელეები.
• აია ნაპა და პროტარასი შეიძლება შევადაროთ სათხილამურო კურორტებს მათი მაღალი სეზონურობის გამო.

დასკვნა: ავსტრიის ბაზარი შესაფერისია მათთვის, ვინც სტაბილურობასა და გრძელვადიან პროგნოზირებადობას ეძებს. კვიპროსი, მეორეს მხრივ, მეტ შესაძლებლობებს სთავაზობს ინვესტორებს, რომლებიც მზად არიან იმუშაონ დინამიური სისტემით, სეზონურობითა და რეგიონის მიხედვით განსხვავებული სტრატეგიებით.

კვიპროსში ბაზარი დაყოფილია მეორად და ახალაშენებულ სეგმენტებად, სადაც ორივე სეგმენტს თავისი მახასიათებლები აქვს.

მეორადი ბაზარი ტრადიციულად მიმზიდველია იმის გამო, რომ ქონებამ უკვე გაუძლო დროის გამოცდას:

• შესაძლებელია მშენებლობისა და ექსპლუატაციის ხარჯების ფაქტობრივი ხარისხის შეფასება;
• გაითვალისწინეთ კომუნალური გადასახადები და ძირითადი რემონტის რეზერვები;
• შეამოწმეთ ქონების ისტორია - საკუთრების უფლებებიდან დაწყებული, რემონტის ისტორიით დამთავრებული.

ახალი შენობები ყველაზე ხშირად გეგმის მიხედვით არ იყიდება. ადრეული შეძენა 10-15%-მდე ფასდაკლების საშუალებას იძლევა, მაგრამ უფრო მეტ ყურადღებას მოითხოვს:

• გადახდის გრაფიკები დაკავშირებულია მშენებლობის ეტაპებთან;
• გამოიყენება საბანკო გარანტიები ან დაზღვევა;
• მთავარი რისკი მიწოდებისა და მშენებლობის ხარისხის შეფერხებაა.

სავარაუდო ფასები (2024)

ავსტრიაში ახალი მშენებლობები, როგორც წესი, უფრო ძვირი და მაღალი ხარისხისაა მკაცრი სამშენებლო კოდების გამო, თუმცა შემოსავლიანობა უფრო დაბალია. კვიპროსში ფასისა და ხარისხის დიაპაზონი უფრო ფართოა, ამიტომ სანდო დეველოპერის არჩევა ნებისმიერი წარმატებული სტრატეგიის მთავარი ელემენტია.

სტანდარტული ბინის ან ვილის შეძენის გარდა, კვიპროსი გთავაზობთ ალტერნატიულ საინვესტიციო ვარიანტებს, რომლებიც საშუალებას გაძლევთ დივერსიფიკაცია მოახდინოთ თქვენი პორტფელისა და უფრო ნიშური სეგმენტებისკენ გაფართოვდეთ.

მომსახურების მქონე აპარტამენტები და კონდომინიუმ-სასტუმროები. ბევრი დეველოპერი გთავაზობთ მზა კომპლექსებს მესამე მხარის მართვით, სადაც ინვესტორი ქონების საკუთრებას მმართველ კომპანიას გადასცემს. სანაცვლოდ, ისინი იღებენ გარანტირებულ შემოსავალს (წლიური 3-6%) და არანაირ საოპერაციო ვალდებულებას. ეს ფორმატი შესაფერისია მათთვის, ვინც აფასებს პროგნოზირებადობას და „პასიურ“ მიდგომას.

საცხოვრებელი კორპუსები/მინი-კომპლექსები. უფრო დიდი მოთამაშეებისთვის ვარიანტი: შენობის ან რამდენიმე ბინის შეძენა ერთი მენეჯმენტის გუნდის ხელმძღვანელობით. ეს მოითხოვს მნიშვნელოვან ინვესტიციას და ოპერატიულ ზედამხედველობას, მაგრამ სათანადო მენეჯმენტით, მას შეუძლია წელიწადში 7-9%-იანი მოგების მიღება.

სტუდენტური საცხოვრებლები (ნიქოზია, ლიმასოლი). უნივერსიტეტების მქონე ქალაქებში მოთხოვნა მუდმივად მაღალია მთელი სასწავლო წლის განმავლობაში. ეს ფორმატი უზრუნველყოფს მაღალ დატვირთვას და პროგნოზირებად შემოსავალს, თუმცა ზაფხულში შესაძლებელია შეფერხებები.

კომერციული უძრავი ქონება:

• ქუჩის მაღაზიებსა და ოფისებზე მოთხოვნა ნიქოზიასა და ლიმასოლშია.
• საწყობები და ლოჯისტიკა ამჟამად ნიშად რჩება, მაგრამ შესაძლოა გრძელვადიანი პოტენციალი ჰქონდეს.

მიწის ნაკვეთი განვითარებისთვის. შესაფერისია დეველოპერებისა და ფონდებისთვის. რისკები დაკავშირებულია ურბანული დაგეგმარების შეზღუდვებთან, დამტკიცების ვადებთან და მაღალ კაპიტალურ ხარჯებთან, თუმცა საშუალოზე მაღალი შემოსავლის მიღების პოტენციალიც მნიშვნელოვანია.

სტრატეგიების შედარება

ავსტრია კვიპროსის წინააღმდეგ

• ავსტრია → სტაბილურობა, აქცენტი ოფისებსა და გრძელვადიან გაქირავებაზე, შემოსავლიანობა, როგორც წესი, 2-4%-ია.
• კვიპროსი → მეტი ნიშა (კურორტის ფორმატები, მოკლევადიანი გაქირავება, სტუდენტური სეგმენტი), 5-8%-იანი და მეტი შემოსავლიანობა.

კვიპროსში ინვესტიციები უფრო მაღალ შემოსავალს გვთავაზობს, მაგრამ ასევე უფრო მაღალ რისკებსაც შეიცავს, ვიდრე ავსტრიაში.

ძირითადი რისკები

• შემოსავლის სეზონურობა და ტურიზმზე დამოკიდებულება: კურორტის გაქირავება აქტიურია მაისიდან ოქტომბრამდე. მოთხოვნა მნიშვნელოვნად ეცემა ზამთარში.
• მშენებლობის ხარისხი და განვითარების რისკები: განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც ინვესტირება ხდება ჯერ კიდევ მშენებლობის პროცესში მყოფ პროექტებში. ზოგჯერ გვხვდება შეფერხებები ან მასალების ხარჯების შემცირება.
• ბანკის ვერიფიკაცია (KYC/AML): თანხების წყაროს ვერიფიკაციამ შეიძლება შეანელოს ტრანზაქცია. მნიშვნელოვანია, რომ ინვესტორებმა წინასწარ მოამზადონ დოკუმენტები.
• ვალუტის რისკები და დისტანციური მართვა: არარეზიდენტებისთვის ეს ცალკე ხარჯებია (მმართველი კომპანიები, დაზღვევა).
• მოკლევადიანი გაქირავების რეგულირება: საჭიროა სპეციალურ რეესტრში რეგისტრაცია და საცხოვრებლის გაქირავების ლიცენზია.

კვიპროსი არა მხოლოდ მომგებიანი საინვესტიციო ადგილია, არამედ მიმზიდველი გადაადგილების ვარიანტიც. ბევრი ოჯახი, მეწარმე და IT სპეციალისტი კუნძულს ირჩევს არა მხოლოდ საგადასახადო და სავიზო შეღავათების გამო, არამედ კლიმატის, ხელმისაწვდომობისა და მაღალი ცხოვრების ხარისხის სასიამოვნო კომბინაციით სარგებლობისთვისაც.

კლიმატი და ეკოლოგია კვიპროსის იმიგრანტების მიმზიდველობის ერთ-ერთი მთავარი მიზეზია. წელიწადში დაახლოებით 320 მზიანი დღე, რბილი ზამთარი ხანგრძლივი წვიმების გარეშე და ზღვაში ექვსიდან შვიდი თვის განმავლობაში ცურვის შესაძლებლობა ქმნის უნიკალურ, კურორტის მსგავს ცხოვრების წესს.

ამავდროულად, კუნძულის ეკოლოგია საკმაოდ ხელსაყრელად ითვლება: ევროპის დიდ სამრეწველო რეგიონებთან შედარებით, არ არის გადატვირთული სამრეწველო ზონები და ზღვის ჰაერი დადებითად მოქმედებს ჯანმრთელობაზე.

ჯანდაცვა და განათლება ხელმისაწვდომია როგორც საჯარო, ასევე კერძო დაწესებულებებში. 2019 წლიდან მოქმედებს ეროვნული ჯანდაცვის სისტემა GESY, რომელიც მოიცავს საბაზისო სამედიცინო მომსახურებას. უფრო მომთხოვნი კლიენტებისთვის ხელმისაწვდომია კერძო კლინიკები საერთაშორისო გამოცდილების მქონე ექიმებით.

განათლება ასევე მნიშვნელოვანია ოჯახებისთვის: კვიპროსში ბევრი ინგლისურენოვანი სკოლა და უნივერსიტეტია, რაც ბავშვებისა და მოზარდებისთვის გადაადგილების პროცესს აადვილებს.

კუნძულზე ცხოვრების ღირებულება

უსაფრთხოების მაღალი დონე კვიპროსს საცხოვრებლად მიმზიდველ ადგილად აქცევს. იგი ამაყობს აყვავებული რუსულენოვანი, ბრიტანული და ისრაელის დიასპორებით, ასევე IT სპეციალისტებისა და მეწარმეების ენერგიული საზოგადოებებით. კუნძული ხმელთაშუა ზღვის ერთ-ერთ ყველაზე უსაფრთხო რეგიონს წარმოადგენს, რაც მას კომფორტულ არჩევნად აქცევს ბავშვებიანი და ხანდაზმული ოჯახებისთვის.

ბევრი ინვესტორისთვის კვიპროსი არა მხოლოდ საინვესტიციო პლატფორმა, არამედ „ევროპული თავშესაფარიც“ გახდა, სადაც მათ შეუძლიათ კაპიტალის ინვესტირება, ოჯახის უსაფრთხოების უზრუნველყოფა და აქტივების მართვის მოქნილობის შენარჩუნება.

კვიპროსით დაინტერესების მიზეზები:

• ევროკავშირის იურისდიქცია: კვიპროსში უძრავი ქონება უზრუნველყოფს ევროპულ სამართლებრივ ჩარჩოზე წვდომას და საკუთრების უფლებების დაცვას ევროკავშირის სტანდარტების შესაბამისად.
• ანგლო-საქსური სამართლებრივი სისტემა: გამჭვირვალე და პროგნოზირებადი ტრანზაქციები, რომლებიც გასაგებია უცხოელი ინვესტორებისთვის.
• უძრავი ქონების შეძენისა და რეგისტრაციის მარტივი პროცედურები: მინიმალური ბიუროკრატია ევროკავშირის სხვა ქვეყნებთან შედარებით.
• ინგლისური ფართოდ გამოიყენება როგორც ბიზნესში, ასევე მთავრობაში, რაც ადაპტაციას აადვილებს.
• გეოგრაფია: კვიპროსი მდებარეობს ევროპას, ახლო აღმოსავლეთსა და აფრიკას შორის, რაც უზრუნველყოფს სწრაფ ფრენებს სხვადასხვა რეგიონში.

IT სპეციალისტები სარგებლობენ საგადასახადო შეღავათებით, შეღავათიანი სავიზო რეჟიმით და საერთაშორისო გარემოში მუშაობის შესაძლებლობით, ამავდროულად, მაღალი ხარისხის ცხოვრებით ტკბობით.

ამიტომ, კვიპროსში ქონების შეძენის გადაწყვეტილება არა მხოლოდ საინვესტიციო შემოსავლებს, არამედ რისკების დივერსიფიკაციასაც ეხება. არასტაბილური პოლიტიკური სისტემების ან ვალუტის შეზღუდვების მქონე ქვეყნების მაცხოვრებლებისთვის კვიპროსი „უსაფრთხო თავშესაფრად“ იქცევა, რომელიც ევროკავშირში წვდომას და კომფორტულ ცხოვრებას უზრუნველყოფს.

კვიპროსში უძრავი ქონების გაყიდვა ინვესტიციების ციკლის ცალკე ეტაპია და მნიშვნელოვანია რამდენიმე ფაქტორის გათვალისწინება: ბაზრის ლიკვიდურობა, გადასახადები, სეზონურობა და სამართლებრივი ნიუანსები.

გაყიდვები და ბაზარზე გატარებული დრო:

• კვიპროსში ბაზარი უფრო არასტაბილურია: მოთხოვნა მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული სეზონურობაზე (ზაფხული უფრო აქტიურია, ვიდრე ზამთარი) და მდებარეობაზე.
• სანაპიროზე მდებარე უძრავი ქონების საშუალო ექსპოზიციის პერიოდი შეიძლება იყოს 6-12 თვე, ხოლო ქალაქებში (ლიმასოლი, ნიქოზია) ლიკვიდური ბინებისთვის ეს გაცილებით მოკლეა.
• პრემიუმ კლასის ვილების გაყიდვის პერიოდი შეიძლება კიდევ უფრო ხანგრძლივი იყოს, განსაკუთრებით მაშინ, თუ საუბარია 1.5-2 მილიონ ევროზე მეტი ღირებულების ქონებაზე.

ავსტრიაში სიტუაცია უფრო პროგნოზირებადია: ბაზარი ნაკლებად არის დამოკიდებული სეზონებზე და ვენასა და დიდ ქალაქებში უძრავი ქონება, როგორც წესი, 3-6 თვე რჩება ბაზარზე.

კვიპროსი:

• კაპიტალის მოგების გადასახადი (CGT) – 20% (შესაძლო შეღავათით პირველი სახლის შეძენის ან გრძელვადიანი საკუთრების შემთხვევაში);
• კომპანიის მეშვეობით გაყიდვისას, შესაძლოა, შემოგთავაზონ საგადასახადო ოპტიმიზაცია;
• სახსრების წყაროების სავალდებულო გამჟღავნება და ტრანზაქციის გამჭვირვალობა.

ავსტრია:

• კაპიტალის მოგების გადასახადი (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• მემკვიდრეობისა და ჩუქების წესები გამჭვირვალეა, თუმცა განაკვეთები კვიპროსზე უფრო მაღალია.

მემკვიდრეობისა და ქონების დაგეგმვა. გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის აქტივების გადაცემა ხშირად საზრუნავს წარმოადგენს:

• კვიპროსში პოპულარულია კომპანიების ან ტრასტების გამოყენება აქტივების ფლობისთვის, რაც ამარტივებს მემკვიდრეობას და მინიმუმამდე ამცირებს გადასახადებს.
• ავსტრიაში სამართლებრივი სისტემა უფრო მკაცრია, მაგრამ ის მაინც გარანტიას იძლევა მემკვიდრეების სრული დაცვისა.

კვიპროსსა და ავსტრიაში მუშაობის ჩემი გამოცდილების საფუძველზე, შემიძლია ვთქვა, რომ ორივე იურისდიქცია უამრავ უპირატესობას გვთავაზობს. როდესაც ჩემი კლიენტები ეძებენ საიმედოობას, სიმშვიდეს და კაპიტალის გრძელვადიან დაცვას, მე მათ ავსტრიაში ვურჩევ.

აქ შემოსავლიანობა უფრო დაბალია, მაგრამ უფლებების პროგნოზირებადობა და დაცვა უმაღლეს დონეზეა. ვურჩევ კვიპროსში სახლის ან მიწის შეძენას მათ, ვისაც სურს არა მხოლოდ კაპიტალის შენარჩუნება, არამედ გაზრდაც, ინვესტიციების კომფორტულ ცხოვრების წესთან შერწყმით.

უძრავი ქონების არჩევისას, მე ყოველთვის ვიწყებ დეველოპერისა და მისი იურიდიული ცოდნის შემოწმებით : ვრწმუნდები, რომ მათ აქვთ საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობები, ფინანსური დაბრკოლებების არარსებობა და სწორი სამშენებლო ნებართვები. ამ ეტაპზე შეცდომები ძალიან ძვირი ჯდება.

მეორე მნიშვნელოვანი პუნქტი არის შემოსავლიანობის სტრეს-ტესტი : მე ვახდენ სიტუაციის სიმულირებას, როდესაც გაქირავებული ფართის დაკავებულობა 20-30%-ით მცირდება და ვაფასებ, თუ რამდენად მდგრადად რჩება პროექტი. ეს მიდგომა საშუალებას გვაძლევს წინასწარ გავიგოთ, შეუძლია თუ არა ქონებას სეზონური რყევებისადმი გაუძლოს.

საკუთრების ტიპიც მნიშვნელოვან როლს ასრულებს. პატარა ბინა შეიძლება ფიზიკურ პირზე დარეგისტრირდეს, მაგრამ თუ საქმე მნიშვნელოვან თანხებს ეხება, უმჯობესია ინვესტირება კომპანიის (SPV) მეშვეობით განახორციელოთ. კვიპროსს აქვს არარეგისტრირებული ბინადრების რეჟიმი, რომელიც დივიდენდებსა და კაპიტალის მოგებაზე გადასახადისგან გათავისუფლების საშუალებას იძლევა 17 წლამდე ვადით, რაც მნიშვნელოვნად აუმჯობესებს ტრანზაქციის ეკონომიკურ მაჩვენებელს.

ავსტრიაში ყველაფერი უფრო მკაცრია, მაგრამ ორმაგი დაბეგვრის შესახებ შეთანხმებები გარკვეულ შესაძლებლობებს იძლევა.

მე, როგორც წესი, სამ სტრატეგიას ვთავაზობ. კონსერვატიული ვარიანტია გრძელვადიანი ურბანული უძრავი ქონება: მაგალითად, ბინები ნიქოზიაში ან ვენაში. დაბალანსებული მიდგომა მუშაობს ლარნაკაში ან პაფოსში: მათ აქვთ ზომიერი ფასები და სტაბილური მოთხოვნა.

აგრესიული სცენარია კვიპროსის სანაპიროზე კურორტებზე მოკლევადიანი გაქირავება. იქ შეგიძლიათ წელიწადში 8%-მდე გამოიმუშაოთ, მაგრამ სეზონურობისა და აქტიური მენეჯმენტისთვის მზად უნდა იყოთ.

სწორედ ამიტომ ვეუბნები ხშირად ჩემს კლიენტებს: „გაამრავალფეროვნეთ“. ავსტრიისა და კვიპროსის კომბინაცია შესანიშნავი სამუშაო მოდელია. ავსტრია უზრუნველყოფს სტაბილურობას, კვიპროსი კი - შემოსავალს. ერთად ისინი ქმნიან დაბალანსებულ პორტფელს, სადაც ერთი ბაზარი კომპენსირებას უკეთებს მეორის სისუსტეებს.

გარიგების დადებამდე, ინვესტორებს ყოველთვის ვურჩევ, სისტემატური შემოწმება ჩაატარონ:

1. KYC და საბანკო ანგარიშის გახსნა
2. საკუთრების შემოწმება და ფინანსური დაბრკოლებების არარსებობა
3. დეველოპერისა და მისი წინა პროექტების ანალიზი
4. მოკლევადიანი გაქირავების ლიცენზიები (თუ დაგეგმილია)
5. ქონების დაზღვევა
6. ქონების მართვის ხელშეკრულება
7. არაადგილობრივი რეჟიმის საგადასახადო დაგეგმვა და აღრიცხვა
8. გასვლის გეგმა (ხელახლა გაყიდვა/გრძელვადიანი, როგორც სარეზერვო სტრატეგია)

ჩემი აზრით, კვიპროსში უძრავი ქონების შეძენა საუკეთესო არჩევანია, როდესაც შემოსავალი, მოქნილობა და ცხოვრების მაღალი დონე მნიშვნელოვანია . ეს განსაკუთრებით აქტუალურია ოჯახებისთვის, IT სპეციალისტებისთვის და ინვესტორებისთვის, რომლებსაც სურთ ინვესტიციის პირად კომფორტთან შერწყმა - გადაადგილებიდან დაწყებული ბავშვების განათლებით დამთავრებული. მეორეს მხრივ, ავსტრია მათთვისაა, ვინც პრიორიტეტს ანიჭებს პროგნოზირებადობას და საიმედოობას, მაშინაც კი, თუ შემოსავალი უფრო მოკრძალებულია.

ამის მიუხედავად, მე ყოველთვის გთავაზობთ ზოგად რჩევას : აუცილებლად ითანამშრომლეთ იურისტთან, რომელიც კარგად ერკვევა ადგილობრივ სირთულეებში, დამოუკიდებლად შეამოწმეთ დეველოპერი და წინასწარ გადაწყვიტეთ ქონების მართვის სისტემა. და რაც მთავარია, ყოველთვის გქონდეთ „გეგმა B“: მიეცით საკუთარ თავს შესაძლებლობა, გადააკეთოთ მოკლევადიანი გაქირავება გრძელვადიანზე, შეამციროთ ფასი ან გადახედოთ თქვენს სტრატეგიას, თუ ტურისტული ნაკადი შემცირდება.

რაც შეეხება მომავალს, დარწმუნებული ვარ, რომ 2030 წლამდე . ინფრასტრუქტურა განვითარდება, ტურიზმი სტაბილური დარჩება და საგადასახადო შეღავათები კვლავაც მიიზიდავს გადასახლებულებს.

თუმცა, რეგულაციებიც უფრო მკაცრი გახდება : ბანკები უფრო ფრთხილად იქნებიან დაფინანსების წყაროებთან დაკავშირებით და მოკლევადიანი იჯარა სულ უფრო მეტად რეგულირდება. ავსტრია, როგორც ადრე, სტაბილურობის კუნძულად დარჩება - უეცარი ცვლილებების გარეშე, მაგრამ გარანტირებული ლიკვიდურობითა და კაპიტალის დაცვით.

მოკლედ: ავსტრია შენარჩუნებაზეა ორიენტირებული, კვიპროსი კი მომგებიანობაზე. პირადად მე, სიმშვიდისა და მომგებიანობის მისაღწევად, მათი ერთ პორტფელში გაერთიანება მირჩევნია.

კვიპროსის ბაზარი მრავალფეროვანია: ქალაქებს შორის განსხვავდება არა მხოლოდ შესვლის ხარჯები, არამედ მომგებიანობის მოდელებიც. სანაპიროზე ჭარბობს მოკლევადიანი გაქირავება გამოხატული სეზონურობით, ხოლო ქალაქებში სტაბილური გრძელვადიანი გაქირავება ჭარბობს.

მთავარი განსხვავება ისაა, რომ კვიპროსი აქტიურად იყენებს სტიმულებს (არასაცხოვრებელი, დღგ-ს შემცირება პირველადი საცხოვრებლისთვის), მაშინ როცა ავსტრიას უფრო კონსერვატიული საგადასახადო სისტემა აქვს, რომელიც გრძელვადიან სტაბილურობაზეა ორიენტირებული.

კვიპროსში ინვესტორებს მრავალფეროვანი სტრატეგია აქვთ ხელმისაწვდომი, აგრესიულიდან (კურორტებზე მოკლევადიანი გაქირავება) კონსერვატიულამდე (ქალაქში გრძელვადიანი გაქირავება).

მოკლევადიანი დასვენება ზღვაზე (პაფოსი, აია ნაპა)

• ბიუჯეტი: 200-300 ათასი ევრო
• საშუალო ფასი ერთ ნომერზე: 90-140 €/ღამეში
• ანაზღაურება: 6-9%
• რისკები: სეზონურობა, ტურიზმზე დამოკიდებულება

ქალაქში (ნიქოზია, ლიმასოლი) ხანგრძლივი დროით

• ბიუჯეტი: 150-400 ათასი ევრო
• მომგებიანობა: 4.5-5.5%
• მოიჯარეები: კორპორატიული თანამშრომლები, სტუდენტები, სამთავრობო თანამშრომლები
• დადებითი: სტაბილურობა, მინიმალური სეზონურობა

პრემიუმ პლაჟი (ლიმასოლი, ნავსადგურები)

• ბიუჯეტი: 800,000 ევროდან და ზემოთ
• მომგებიანობა: 2.5-4%
• სცენარი: ფოკუსირება კაპიტალის ზრდასა და ლიკვიდურობაზე
• დადებითი: მაღალი პრესტიჟი, ინფლაციისგან დაცვა

დივერსიფიკაცია მენეჯმენტის (პორტფელის) მეშვეობით

• 2-3 ობიექტი სხვადასხვა ადგილას
• ბალანსი: ერთი „კურორტი“ + ერთი „ქალაქი“ + სურვილისამებრ მიწის ნაკვეთი ან კომერციული ფართი
• მომგებიანობა: 5-6.5% დაბალი რისკებით