CNBC-ის ცნობით, 2025 წლის პირველ კვარტალში ევროპაში უძრავი ქონების ინვესტიციებმა 45 მილიარდ ევროს მიაღწია, რაც გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 6%-ით მეტია. ეს მაჩვენებლები ადასტურებს, რომ საზღვარგარეთ უძრავი ქონება, განსაკუთრებით ევროპის ბაზარზე, ინვესტორებისთვის მიმზიდველ ადგილს წარმოადგენს.
ინვესტორები სულ უფრო ხშირად მიმართავენ უცხოურ უძრავ ქონებას, როგორც რისკის გაზიარების, კაპიტალის შენარჩუნებისა და სტაბილური შემოსავლის ინსტრუმენტს. ევროპა განსაკუთრებით საინტერესოა, მისი ბაზარი ხასიათდება მაღალი სამართლებრივი დარწმუნებულობით, ქონების შეძენისა და მართვის გამჭვირვალე წესებით და სტაბილური ეკონომიკური სისტემით.
ამ მხრივ, ავსტრია ძალიან პერსპექტიული არჩევანია: ავსტრიაში უძრავი ქონება ხშირად „უსაფრთხო თავშესაფრად“ მიიჩნევა მისი სტაბილური ეკონომიკისა და გამჭვირვალე საკუთრების წესების გამო. ქვეყანა აერთიანებს ძლიერ ეკონომიკასა და სტაბილურ პოლიტიკას, შესანიშნავ ინფრასტრუქტურასა და კომფორტულ საცხოვრებელ გარემოს. ეს უძრავი ქონების შეძენას აქ საიმედო ინვესტიციად აქცევს: ის დაიცავს თქვენს სახსრებს ინფლაციისგან და შეუძლია შემოსავლის გენერირება გაქირავების შემოსავლიდან ან საბაზრო ფასების ზრდიდან.
რატომ ირჩევენ ინვესტორები უცხოურ უძრავ ქონებას
ბევრი ინვესტორისთვის საზღვარგარეთ უძრავი ქონების შეძენის მთავარი მიზეზი დანაზოგების დაცვა და რისკის გავრცელებაა. ეს ნაბიჯი ხელს უწყობს კაპიტალის დაცვას ქვეყნის შიგნით არსებული ეკონომიკური ან პოლიტიკური პრობლემებისგან და საშუალებას აძლევს მათ ინვესტირება განახორციელონ სხვადასხვა, დამოუკიდებელ ბაზრებზე. ზოგადად, გირჩევთ აირჩიოთ ძლიერი და სტაბილური ეკონომიკის მქონე ქვეყნები, სადაც კანონები საიმედოდ იცავს უძრავი ქონების მესაკუთრეთა უფლებებს, როგორიცაა ავსტრია ან გერმანია. ეს ინვესტირებას მნიშვნელოვნად უფრო უსაფრთხოს და გამჭვირვალეს ხდის.
კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი უპირატესობა ის არის, რომ უცხოურ უძრავ ქონებაში ინვესტირებას შეუძლია სტაბილური შემოსავლის გენერირება. ავიღოთ ავსტრიის ისეთი ქალაქები, როგორიცაა ვენა ან ზალცბურგი: იქ ყოველთვის არის მოთხოვნა გაქირავებაზე. ეს საშუალებას გაძლევთ არა მხოლოდ დაფაროთ კომუნალური ხარჯები და გადასახადები, არამედ ყოველთვიურად დამატებითი შემოსავლის გენერირებაც.
საერთაშორისო უძრავ ქონებაში ინვესტირება გრძელვადიანი კაპიტალის ზრდის კარს ხსნის პირადი გამოცდილებიდან შემიძლია დავადასტურო, რომ ვენის პერსპექტიულ უბნებში 5-7 წლის წინ შეძენილი ბინების ღირებულება ახლა 20-30%-ით მეტია. კლიენტებისთვის, რომლებიც გრძელვადიან პერსპექტივაზე ფიქრობენ, ეს ასეთ ინვესტიციებს სიმდიდრის გაზრდის განსაკუთრებით მიმზიდველ გზად აქცევს.
ცალკე სტრატეგიული უპირატესობა ბევრი ინვესტორისთვის არის ბინადრობის ნებართვის მიღების შესაძლებლობა უძრავი ქონების ინვესტიციების გზით. ისეთი ქვეყნები, როგორიცაა პორტუგალია, ესპანეთი, საბერძნეთი და კვიპროსი, ბინადრობის ნებართვას გარკვეული ღირებულების ქონების შეძენის შემთხვევაში გვთავაზობენ. ეს არა მხოლოდ ფინანსური ინვესტიციაა, არამედ ევროპაში ცხოვრების ხარისხის გასაღებიც: წვდომა მოწინავე ჯანდაცვაზე, ბავშვებისთვის განათლებაზე და შენგენის ზონაში მოგზაურობის თავისუფლება. ამრიგად, ინვესტიცია არა მხოლოდ კაპიტალის ზრდის, არამედ გრძელვადიანი პირადი და ოჯახის დაგეგმვის ინსტრუმენტად იქცევა.
ეკოლოგიურად სუფთა, ენერგოეფექტური სახლები სულ უფრო პოპულარული ხდება საუკეთესო არჩევანია A კლასის ან უფრო მაღალი სერტიფიკატის მქონე ბინები. ისინი დაგიზოგავთ ფულს მოვლა-პატრონობაზე, პოპულარულია მაცხოვრებლებში და ინარჩუნებენ მაღალ საბაზრო ღირებულებას.
ბევრი ინვესტორი ასევე აღმოსავლეთ ევროპისა და კარიბის ზღვის აუზის ქვეყნებისკენ იყურება. აქ უძრავი ქონება უფრო ხელმისაწვდომია და ტურისტებისთვის მაღალი მოთხოვნა კარგ შემოსავლის შესაძლებლობებს ქმნის. მაგალითად, ზაფხულში გასაქირავებელი ბინები პოპულარულია ხორვატიასა და მონტენეგროში, ხოლო ზღვისპირა ვილები პოპულარულია კარიბის ზღვის აუზში.
ჩემი აზრით, ევროპა უფრო საიმედო არჩევანია უცხოურ უძრავ ქონებაში გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის. აქ ტრანზაქციების გამჭვირვალობა უფრო მაღალია და ინვესტორების უფლებები უკეთ არის დაცული, რაც რისკებს მინიმუმამდე ამცირებს. საცხოვრებელზე სტაბილური მოთხოვნა უზრუნველყოფს პროგნოზირებად შემოსავალს და კაპიტალის შენარჩუნებას მომავალი წლების განმავლობაში.
ქვეყნის შერჩევის კრიტერიუმები
სწორი ქვეყნის არჩევა საზღვარგარეთ უძრავი ქონების წარმატებული ინვესტიციების საფუძველია. თქვენი მომავალი შემოსავლები, კაპიტალის უსაფრთხოება და გრძელვადიანი მიზნები ამაზეა დამოკიდებული. ამ სტატიაში მე შევაჯამე ძირითადი კრიტერიუმები, რომლებიც დაგეხმარებათ ინფორმირებული გადაწყვეტილების მიღებაში.
1. ეკონომიკური სტაბილურობა და ბაზრის პროგნოზირებადობა
ეკონომიკური სტაბილურობა საცხოვრებლის ფასების პროგნოზირებადი ზრდისა და სტაბილური საიჯარო შემოსავლის მთავარი ფაქტორია. რაც უფრო სტაბილურია მშპ და რაც უფრო დაბალია ინფლაციის დონე ქვეყანაში, მით უფრო დაბალია რისკი, რომ თქვენი ინვესტიციები გაუფასურდება.
- მაგალითები: ინვესტორები ხშირად ირჩევენ ავსტრიასა და გერმანიას მათი სტაბილური ეკონომიკისა და საბინაო ბაზრის პროგნოზირებადი განვითარების გამო.
- რა უნდა გაითვალისწინოთ: დასაქმების მაჩვენებლები, ინფლაცია, უძრავი ქონების ფასების ზრდა და ქირავნობის მოთხოვნის ცვლილებები.
2. ინვესტორების სამართლებრივი დაცვა
ძლიერი და პატიოსანი სამართლებრივი სისტემა უზრუნველყოფს თქვენი საკუთრების უფლებების დაცვას, თქვენ არ გახდებით თაღლითობის მსხვერპლი და უძრავი ქონების ნებისმიერი ტრანზაქცია შეუფერხებლად წარიმართება.
- მაგალითები: გერმანიას, ავსტრიასა და შვეიცარიას აქვთ მკაცრი კანონები, რომლებიც არეგულირებს უძრავი ქონების ტრანზაქციებს და იცავს უცხოელი მყიდველების უფლებებს.
- რა უნდა გაითვალისწინოთ: შეუძლია თუ არა უცხოელს საკუთრების რეგისტრაცია, რამდენად გამჭვირვალე და გამჭვირვალეა ტრანზაქცია და არსებობს თუ არა უძრავი ქონების ოფიციალური სახელმწიფო რეესტრი.
3. ბინადრობის ნებართვის (RP) მიღების შესაძლებლობა
ბინადრობის ნებართვის ან ოქროს ვიზის მიღების შესაძლებლობა ინვესტორებისთვის მნიშვნელოვან უპირატესობას წარმოადგენს. ის ქვეყანაში ცხოვრებისა და შენგენის ზონაში თავისუფლად მოგზაურობის შესაძლებლობას იძლევა.
- მაგალითები: პორტუგალიაში, ესპანეთში, საბერძნეთსა და კვიპროსში, შეგიძლიათ მიიღოთ ბინადრობის ნებართვა უძრავი ქონების გარკვეული თანხის შეძენით - ჩვეულებრივ, 250,000-დან 500,000 ევრომდე.
- რა უნდა გაითვალისწინოთ: რა არის საჭირო მინიმალური ინვესტიცია, ქვეყნის რეზიდენტობის მოთხოვნები და შესაძლებელია თუ არა რეზიდენტობის ნებართვის გახანგრძლივება ან საბოლოოდ მოქალაქეობის მიღება.
-
დამატებითი ინფორმაციისთვის იხილეთ ჩვენი სტატია ევროპაში დროებითი ბინადრობის ნებართვების, მუდმივი ბინადრობის ნებართვების და მოქალაქეობის შესახებ ინვესტიციით .
4. საგადასახადო პირობები და ტექნიკური მომსახურების ხარჯები
მომგებიანობის გაანგარიშებისას მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ არა მხოლოდ ქონების ფასი, არამედ მასთან დაკავშირებული ნებისმიერი ხარჯი. ქონების გადასახადებს, იჯარის შემოსავლის გადასახადებს და სხვა სავალდებულო გადასახადებს შეუძლია მნიშვნელოვნად შეამციროს ინვესტიციის წმინდა შემოსავალი.
- მაგალითები: ავსტრიასა და გერმანიაში ქონების გადასახადები შედარებით დაბალია და იჯარის შემოსავალი სტანდარტული წესების მიხედვით იბეგრება. აშშ-ში გადასახადები შეიძლება უფრო მაღალი იყოს, მაგრამ გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის საგადასახადო შეღავათები ხელმისაწვდომია.
- რა უნდა გაითვალისწინოთ: წლიური გადასახადები, იჯარის შემოსავლის დაბეგვრა, კომუნალური გადასახადები და დამატებითი გადასახადები უცხოელი მფლობელებისთვის.
5. ქირაზე მოთხოვნა და ბაზრის ლიკვიდურობა
ქირაზე მაღალი მოთხოვნა უფრო მაღალი შემოსავლისა და ინვესტიციიდან უფრო სწრაფი ანაზღაურების საშუალებას იძლევა, ხოლო ბაზრის მაღალი ლიკვიდურობა ამარტივებს ქონების შემდგომ გაყიდვას.
- მაგალითები: ვენას, ლისაბონს და ბარსელონას სტაბილური ინტერესი აქვთ როგორც მოკლევადიანი, ასევე გრძელვადიანი გაქირავების მიმართ.
- რა უნდა გაითვალისწინოთ: ტურისტული ნაკადის დონე, ქალაქის ბიზნეს აქტივობა, მოსახლეობის ზრდა და მოთხოვნის სეზონური რყევები.
6. ენა და კულტურული ფაქტორები
ენის ცოდნა და ადგილობრივი წესებისა და წეს-ჩვეულებების გაგება ქონების მართვას და მოიჯარეებთან მუშაობას გაცილებით აადვილებს.
- მაგალითები: გერმანიასა და ავსტრიაში ყველაზე ხშირად საჭიროა გერმანული, ხოლო პორტუგალიასა და ესპანეთში ბიზნესში ხშირად გამოიყენება ინგლისური.
- რა უნდა გაითვალისწინოთ: რამდენად მარტივია კომუნიკაცია რიელტორებთან და მაცხოვრებლებთან, ასევე ადგილობრივი მენტალიტეტი და ბიზნეს კულტურა.
7. ქვეყნის შიგნით არსებული რეგიონების თავისებურებები
ერთი ქვეყნის ფარგლებშიც კი, მომგებიანობისა და რისკის დონე შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ქალაქისა და კონკრეტული რეგიონის მიხედვით.
- მაგალითები: ვენაში ცენტრალური უბნები უფრო შესაფერისია ტურისტებისთვის გასაქირავებლად, ხოლო გარეუბნები - გრძელვადიანი დამქირავებლებისთვის. ლისაბონში პოპულარული ტურისტული ზონები ხელსაყრელია მოკლევადიანი გაქირავებისთვის, ხოლო ნაკლებად ტურისტული ზონები უფრო სტაბილურ გრძელვადიან შემოსავალს იძლევა.
- რა უნდა გაითვალისწინოთ: ტრანსპორტირების სიმარტივე, ინფრასტრუქტურის განვითარება, ტერიტორიის მიმზიდველობა დამქირავებლებისთვის და უძრავი ქონების ფასების ზრდის პერსპექტივები.
უძრავი ქონების ინვესტიციებისთვის საუკეთესო ქვეყნები
სწორი ქვეყნის არჩევა მომგებიანი საზღვარგარეთული უძრავი ქონების ინვესტიციის საფუძველია. ეს არჩევანი მოიცავს საუკეთესო ქვეყნებს, რომლებიც სამი ძირითადი კრიტერიუმით გამოირჩევიან: ეკონომიკური სტაბილურობა, რეზიდენტობის პროგრამები და მაღალი საიჯარო შემოსავლიანობა.
ავსტრია
- ქალაქები: ვენა, ზალცბურგი, გრაცი
- ბაზრის მახასიათებლები: ძლიერი ეკონომიკა, სამართლებრივი დაცვის მაღალი დონე და უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების მინიმალური რყევები.
- შემოსავალი: ქირის შემოსავალი წელიწადში საშუალოდ 3-5%-ია, ხოლო პოპულარულ რაიონებში უძრავი ქონების ღირებულება 5-7 წელიწადში შეიძლება 20-30%-ით გაიზარდოს.
- ბინადრობის ნებართვა: მხოლოდ უძრავი ქონების შეძენა ბინადრობის ნებართვას არ იძლევა, თუმცა დამატებითი მოთხოვნების დაკმაყოფილების შემთხვევაში, მას შეუძლია გაამარტივოს ვიზის ან გრძელვადიანი ბინადრობის ნებართვის მიღება.
- ნაკლოვანებები: უცხოელი მყიდველებისთვის არსებობს გარკვეული შეზღუდვები და მკაცრი პროცედურები, რომლებიც გასათვალისწინებელია.
- რჩევა: ქალაქის ცენტრში მდებარე უძრავი ქონება უფრო შესაფერისია მოკლევადიანი გაქირავებისთვის, ხოლო გარეუბნები და უნივერსიტეტებთან ახლოს მდებარე ტერიტორიები - გრძელვადიანი გაქირავებისთვის.
პორტუგალია
- ქალაქები: ლისაბონი, პორტო, ალგარვე
- ბაზრის მახასიათებლები: „ოქროს ვიზის“ პროგრამა ხელმისაწვდომია დაახლოებით 280,000 ევროდან 500,000 ევრომდე ინვესტიციებისთვის, ბაზარი აქტიურად იზრდება, კლიმატი რბილია და ტურისტებზე მოთხოვნა სტაბილური რჩება.
- შემოსავალი: გაქირავებამ შეიძლება წლიური 4-6%-იანი შემოსავალი მოიტანოს, განსაკუთრებით ლისაბონსა და პოპულარულ კურორტებზე.
- ბინადრობის ნებართვა: ოქროს ვიზა იძლევა ბინადრობის ნებართვის უფლებას, რომლის გაგრძელებაც შესაძლებელია 5 წლის შემდეგ და შემდეგ შესაძლებელია მუდმივი ბინადრობის ნებართვის მიღება.
- ნაკლოვანებები: პოპულარულ რაიონებში მეიჯარეებს შორის მაღალი კონკურენციაა და ოქროს ვიზაზე განაცხადის პროცესი შეიძლება საკმაოდ ბიუროკრატიული იყოს.
- რჩევა: ტურისტული ადგილები უფრო შესაფერისია მოკლევადიანი გაქირავებისთვის, ხოლო ნაკლებად მონახულებადი ადგილები უფრო სტაბილური გრძელვადიანი შემოსავლისთვის.
ესპანეთი
- ქალაქები: ბარსელონა, მადრიდი, ვალენსია, კოსტა დელ სოლი
- ბაზრის მახასიათებლები: ძლიერი ტურისტული ნაკადი, 500,000 ევროს და მეტი ინვესტიციით „ოქროს ვიზის“ პროგრამაში მონაწილეობის შესაძლებლობა, უძრავი ქონების ფართო არჩევანი - ბინებიდან დაწყებული ვილებითა და აპარტამენტებით დამთავრებული.
- მომგებიანობა: მოკლევადიანი გაქირავებიდან წელიწადში 5-7%-იანი მოგებაა, გრძელვადიანი გაქირავებიდან კი - დაახლოებით 3-4%.
- ბინადრობის ნებართვა: ოქროს ვიზა გაძლევთ ქვეყანაში ცხოვრებისა და მუშაობის, ასევე შენგენის ზონაში თავისუფლად გადაადგილების უფლებას.
- ნაკლოვანებები: დაფარვის პრობლემა კვლავ აქტუალურია; პატარა ქალაქებსა და სანაპიროდან მოშორებით მდებარე რაიონებში მეორადი ბაზარი ცუდად არის განვითარებული.
- რჩევა: ტურისტებისთვის ბინების გასაქირავებლად უფრო შესაფერისია კურორტები და დიდი ქალაქები, ხოლო გრძელვადიანი გაქირავებისა და ფასების ზრდისთვის - შიდა რაიონები.
საბერძნეთი
- ქალაქები/რეგიონები: ათენი, თესალონიკი, კუნძულები (კრეტა, როდოსი, სანტორინი)
- ბაზრის მახასიათებლები: კუნძულებზე შედარებით ხელმისაწვდომი უძრავი ქონების პოვნა კვლავ შესაძლებელია, თუმცა პოპულარულ ტურისტულ ადგილებში ფასები იზრდება. უცხოელ მყიდველებს ბაზარზე წვდომა კვლავ შედარებით მარტივი აქვთ.
- მომგებიანობა: ტურისტული სეზონის განმავლობაში კუნძულებზე გაქირავებამ შეიძლება 6-8% მოგება მოიტანოს, გრძელვადიანი გაქირავებით კი - საშუალოდ 3-4%.
- ბინადრობის ნებართვა: „ოქროს ვიზის“ პროგრამაში მონაწილეობა შესაძლებელია 250,000 ევროდან უძრავი ქონების შეძენის შემთხვევაში.
- ნაკლოვანებები: ტურიზმი სეზონურია, ამიტომ შემოსავალი სეზონურ პერიოდში მცირდება; ზოგიერთ კუნძულზე ინფრასტრუქტურა შეიძლება შეზღუდული იყოს.
- რჩევა: კუნძულზე მდებარე უძრავი ქონება უფრო შესაფერისია მოკლევადიანი გაქირავებისთვის მაღალი შემოსავლით, ხოლო კონტინენტურ ქალაქებში უფრო სტაბილური გრძელვადიანი შემოსავალია.
კვიპროსი
- ქალაქები: ლიმასოლი, ნიქოზია, პაფოსი
- ბაზრის მახასიათებლები: ზღვისპირა უძრავ ქონებაზე, ასევე ახალ საცხოვრებელ კომპლექსებსა და ვილებზე მოთხოვნა დიდია. ტრანზაქციები გამჭვირვალეა და სტაბილურ მოთხოვნას ტურისტები და ემიგრანტები განაპირობებენ.
- შემოსავალი: გაქირავებიდან წელიწადში დაახლოებით 5-7%-იანი შემოსავალია, პოპულარულ რაიონებში არსებული უძრავი ქონების ხელახლა გაყიდვა კი მარტივია.
- ბინადრობის ნებართვა: ბინადრობის ნებართვები ხელმისაწვდომია დაახლოებით 300,000-დან 400,000 ევრომდე ინვესტიციებისთვის, ხოლო მუდმივი ბინადრობის პროგრამები ხელმისაწვდომია უფრო დიდი ინვესტიციებისთვის.
- ნაკლოვანებები: პოპულარულ კურორტულ ზონებში ბაზარი გადახურებულია და გაყიდვისას უძრავი ქონების ფასები შეიძლება მერყეობდეს.
- რჩევა: ზღვისპირა სახლები ტურისტებისთვის მოკლევადიანი გაქირავებისთვის უფრო შესაფერისია, ხოლო ქალაქის ბინები - სტაბილური გრძელვადიანი გაქირავებისთვის.
გერმანია
- ქალაქები: ბერლინი, მიუნხენი, ფრანკფურტი, ჰამბურგი
- ბაზრის მახასიათებლები: მკაცრი რეგულაციები, უცხოელი მყიდველებისთვის მაღალი იურიდიული სანდოობა, გაქირავების სტაბილური მოთხოვნა და გამჭვირვალე ტრანზაქციის პირობები.
- შემოსავალი: დიდ ქალაქებში ქირა წელიწადში საშუალოდ 2-4%-ს მოაქვს, ხოლო უძრავი ქონების ღირებულება 5-7 წელიწადში შეიძლება 15-25%-ით გაიზარდოს.
- ბინადრობის ნებართვა: უძრავი ქონების შეძენა პირდაპირ არ იძლევა ბინადრობის ნებართვის უფლებას, მაგრამ მას შეუძლია გაამარტივოს ვიზის ან გრძელვადიანი ბინადრობის უფლების მოთხოვნა.
- ნაკლოვანებები: მომგებიანობა უფრო დაბალია, ვიდრე სამხრეთ ევროპის ქვეყნებში და ინვესტორებსა და მოიჯარეებს შორის კონკურენცია კვლავ მაღალია.
- რჩევა: განიხილეთ დიდი ქალაქების ცენტრალურ რაიონებში უძრავ ქონებაში ინვესტირება - ისინი უზრუნველყოფენ მაღალ ლიკვიდურობას და უფრო სტაბილურ შემოსავალს.
საფრანგეთი
- ქალაქები/რეგიონები: პარიზი, ნიცა, კანი, კოტ-დ’აჟური
- ბაზრის მახასიათებლები: დიდი მეტროპოლიტენის ზონები და კურორტები მაღალი ლიკვიდურობით, ფასების სტაბილური ზრდით და ტურისტებისა და ადგილობრივი მაცხოვრებლების მხრიდან გაქირავების სტაბილური მოთხოვნით.
- მომგებიანობა: სანაპირო ზოლში გაქირავებიდან შემოსავალმა შეიძლება წელიწადში 4-6%-ს მიაღწიოს, ქალაქებში - დაახლოებით 3-4%-ს, ხოლო ქონების ღირებულება თანდათან და სტაბილურად იზრდება.
- ბინადრობის ნებართვა: უძრავი ქონების შეძენა პირდაპირ არ იძლევა ბინადრობის ნებართვას, თუმცა მსხვილი ინვესტიციები ზრდის გრძელვადიანი ვიზის მიღების შანსებს.
- ნაკლოვანებები: მაღალი საგადასახადო ტვირთი და ქონების მოვლა-პატრონობის ძვირადღირებული ხარჯები, ასევე ტრანზაქციების დროს რთული ბიუროკრატიული პროცედურები.
- რჩევა: კურორტების ადგილები სეზონური გაქირავებისთვისაა შესაფერისი, ხოლო პარიზი და ლიონი გრძელვადიანი ინვესტიციებისა და კაპიტალის ზრდისთვის.
არაბთა გაერთიანებული საამიროები (დუბაი)
- ქალაქები: დუბაი, აბუ დაბი, შარჯა
- ბაზრის მახასიათებლები: თანამედროვე საცხოვრებელი კომპლექსების აქტიური მშენებლობა, ტურისტების სტაბილური შემოდინება, უცხოელი მაცხოვრებლების დიდი საზოგადოება და კარგად ჩამოყალიბებული ინფრასტრუქტურა.
- შემოსავალი: დუბაიში, გასაქირავებელ უძრავ ქონებას შეუძლია წლიური 7-9%-ის გენერირება, ხოლო ბინებსა და ვილებზე მოთხოვნა მუდმივად მაღალი რჩება.
- ბინადრობის ნებართვა: მინიმუმ 1 მილიონი დირჰამის (დაახლოებით 250,000 ევრო) ინვესტიციის შემთხვევაში, ინვესტორებს შეუძლიათ მიიღონ ბინადრობის ნებართვა; უფრო დიდი ინვესტიციებისთვის ხელმისაწვდომია გრძელვადიანი ბინადრობის ვიზები.
- ნაკლოვანებები: ახალი შენობების ფასები შეიძლება ცვალებადი იყოს, ტრანზაქციები მაღალი საკომისიოებითა და მოსაკრებლებით ხასიათდება, ხოლო გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი სეზონის მიხედვით შეიძლება განსხვავდებოდეს.
- რჩევა: ყველაზე მაღალი შემოსავალი დუბაის ცენტრალურ რაიონებში, მარინასა და დუბაი ჰილზში მოდის და გონივრულია, ახალ პროექტებში ინვესტიციები განიხილოთ მომავალი ფასების ზრდის გათვალისწინებით.
| ქვეყანა | საშუალო საიჯარო შემოსავალი | უპირატესობები | რისკები/მახასიათებლები |
|---|---|---|---|
| ავსტრია | 3–5 % | სტაბილური ეკონომიკა, გამჭვირვალე კანონები, მზარდი ფასები და ქირავნობის მოთხოვნა | პირდაპირი ბინადრობის ნებართვის პროგრამები არ არსებობს, სხვა ქვეყნებთან შედარებით საშუალო შემოსავალია |
| პორტუგალია | 4–6 % | ოქროს ვიზა, უამრავი ტურისტი, ფასების სტაბილური ზრდა, რბილი კლიმატი | დედაქალაქში (ლისაბონი) შემოსავლის ძლიერი სეზონურობა და უძრავი ქონების ფასების სწრაფი ზრდა |
| ესპანეთი | 3–7 % | ოქროს ვიზა, ობიექტების ფართო არჩევანი, ტურისტების მაღალი მოთხოვნა, განვითარებული ინფრასტრუქტურა | სეზონური რყევები ქირის შემოსავლებში, არარეზიდენტებისთვის საგადასახადო დაგეგმვის ფრთხილად საჭიროება |
| საბერძნეთი | 3–8 % | კუნძულებზე უძრავი ქონების ხელმისაწვდომი ფასები, ოქროს ვიზის პროგრამა და ტურისტების მაღალი მოთხოვნა | მომგებიანობა მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული სეზონზე, პოპულარულ კურორტებზე ფასების მაღალი ცვალებადობით |
| კვიპროსი | 5–7 % | ბინადრობის ნებართვის მიღების შესაძლებლობა ინვესტიციის, განვითარებული საზღვაო უძრავი ქონების ბაზრის, ტრანზაქციების გამჭვირვალობისა და იჯარის შემოსავლის მეშვეობით | მცირე და ვიწრო ბაზარი, ეკონომიკა და ინვესტორების შემოსავალი პირდაპირ დამოკიდებულია ტურისტულ ნაკადზე. |
| გერმანია | 2–4 % | ეკონომიკური სტაბილურობა, სტაბილური მოთხოვნა ქირაზე, სამართლებრივი უსაფრთხოება, კაპიტალის გრძელვადიანი ზრდა | შედარებით დაბალი შემოსავლიანობა გაქირავებიდან, ინვესტორებისთვის პირდაპირი იმიგრაციის პროგრამა არ არსებობს |
| საფრანგეთი | 3–6 % | სტაბილური ბაზარი, მაღალი ლიკვიდურობა დიდ ქალაქებსა და კურორტებზე და ფასების გრძელვადიანი ზრდა | მაღალი გადასახადები, რთული ბიუროკრატიული პროცედურები უცხოელი მყიდველებისთვის |
| არაბთა გაერთიანებული საამიროები (დუბაი) | 7–9 % | მაღალი შემოსავლის პოტენციალი, თანამედროვე ინფრასტრუქტურა, ინვესტორებისთვის იმიგრაციის პროგრამა, მზარდი ემიგრანტების ბაზარი | ფასების ცვალებადობა, ბაზარი დამოკიდებულია ეკონომიკასა და ტურიზმზე |
ჩემი კლიენტების გამოცდილების საფუძველზე, ავსტრია კვლავ ყველაზე პოპულარულ არჩევნად რჩება უცხოურ უძრავ ქონებაში გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის. მიზეზი მარტივია: ეს არის ყველაზე დაბალანსებული და საიმედო ბაზარი. მას აქვს სტაბილური ეკონომიკა, თამაშის მკაფიო წესები და მუდმივი მოთხოვნა ქირაზე. სხვა ქვეყნები, როგორიცაა პორტუგალია, ესპანეთი და არაბთა გაერთიანებული საამიროები, ასევე მიმზიდველია, მაგრამ ავსტრია ლიდერობს უსაფრთხოების, მომგებიანობისა და პროგნოზირებადობის კომბინაციის თვალსაზრისით.
რისკები და შეზღუდვები ინვესტორებისთვის
საზღვარგარეთ უძრავი ქონება დიდ პოტენციალს გვთავაზობს, თუმცა სიფრთხილეს მოითხოვს. ადგილობრივი რისკებისა და შეზღუდვების გააზრება თქვენი ინვესტიციის უზრუნველყოფისა და ინფორმირებული გადაწყვეტილებების მიღების გასაღებია.
1. ვალუტის რისკები
გაითვალისწინეთ ვალუტის რისკი: აქტივის ღირებულება და საიჯარო შემოსავალი შეიძლება გაიზარდოს, მაგრამ თუ უცხოური ვალუტა თქვენს ვალუტასთან მიმართებაში გაუფასურდება, ფაქტობრივი შემოსავალი უფრო დაბალი იქნება. ეს მნიშვნელოვანი გასათვალისწინებელი ფაქტორია გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის.
რჩევა: გამოიყენეთ ფინანსური ინსტრუმენტები, შეინახეთ ფული ადგილობრივ ვალუტაში ან წინასწარ გაითვალისწინეთ შესაძლო რყევები თქვენს გათვლებში.
2. დაფინანსება და საპროცენტო განაკვეთები
იპოთეკური სესხის პირობები ინვესტიციების მომგებიანობის მთავარი ფაქტორია. მაგალითად, სტაბილურ ქვეყნებში (ავსტრია, გერმანია) განაკვეთები ხშირად უფრო მაღალია, ვიდრე სამხრეთ ევროპაში, მაგრამ რისკები იქ უფრო დაბალია. ჩემი რჩევა: ყოველთვის გაითვალისწინეთ საპროცენტო განაკვეთების ზრდის შესაძლებლობა და შექმენით ფინანსური რეზერვი ამ რისკის დასაფარად.
3. ეკონომიკური და პოლიტიკური არასტაბილურობა
საინვესტიციო რისკები არსებობს ყველაზე სტაბილურ ქვეყნებშიც კი - ეს მოიცავს როგორც ზოგად ეკონომიკურ კრიზისებს, ასევე საკანონმდებლო ცვლილებებს, რომლებმაც შეიძლება გავლენა მოახდინონ აქტივის მომგებიანობასა და ღირებულებაზე. მაღალი პოლიტიკური არასტაბილურობის მქონე ბაზრებზე რისკები უფრო სპეციფიკურია: ეს შეიძლება მოიცავდეს უცხოელებისთვის მოულოდნელ შეზღუდვებს, ოპერაციების გაყინვას ან ახალი გადასახადების შემოღებას. მნიშვნელოვანია ორივე ტიპის რისკის ანალიზი.
4. საგადასახადო ვალდებულებები
უძრავი ქონებისა და გაქირავების საგადასახადო რეგულაციები თითოეული ქვეყნისთვის უნიკალურია. ამ რეგულაციების იგნორირება ან შეუსრულებლობა არა მხოლოდ ჯარიმებს, არამედ ინვესტიციის საერთო მომგებიანობის შემცირებასაც იწვევს.
რა უნდა გაითვალისწინოთ: ქონების გადასახადები, იჯარის შემოსავლის გადასახადები, არარეზიდენტებისთვის სპეციალური საგადასახადო მოთხოვნები და ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების საერთაშორისო შეთანხმებების არსებობა.
5. ძველი საცხოვრებლების ფასების კორექტირება ახალი სახლების წინააღმდეგ
დიდ ქალაქებში არსებულ უძრავ ქონებაში ინვესტირებამ შეიძლება მაღალი შემოსავალი მოიტანოს, თუმცა ფასების მკვეთრი რყევების გამო უფრო სარისკოა. ახალი შენობები, როგორც წესი, უფრო ძვირია, მაგრამ თანამედროვე კეთილმოწყობის გამო ისინი მიმზიდველია დამქირავებლებისთვის და პრაქტიკულად არ საჭიროებენ რემონტს. ოპტიმალური სტრატეგიაა კაპიტალის ნაწილის სტაბილური შემოსავლის მისაღებად ახალ უძრავ ქონებაში ინვესტირება, დანარჩენი კი მაღალი ხარისხის, არსებულ ბინებში, კარგი ზრდის პოტენციალით.
6. მეორე სახლის შეზღუდვები და გარემოსდაცვითი მოთხოვნები
ზოგიერთი ქვეყანა უცხოელებს მეორე ქონების შეძენის უფლებას უზღუდავს ან სპეციალურ წესებს აწესებს მოკლევადიანი გაქირავებისთვის. ამავდროულად, გარემოსდაცვითი რეგულაციები უფრო მკაცრი ხდება, მაღალი ენერგოეფექტურობის რეიტინგები კი სავალდებულო ხდება. გირჩევთ, აირჩიოთ შესაბამისი სერტიფიკატის მქონე ქონება - ეს მათ უფრო გაყიდვადს ხდის და იცავს მათ მომავალი ჯარიმებისა და რემონტის ხარჯებისგან.
7. ლიკვიდურობა და საიჯარო შემოსავალი
ყველა ქონების გაქირავება ან გაყიდვა ერთნაირად მარტივი არ არის. აქტიური ტურიზმის ან გრძელვადიანი გაქირავების სტაბილური მოთხოვნის მქონე რაიონებში, უძრავი ქონება უფრო სწრაფად იყიდება და ქირავდება. ხშირად ვამჩნევ, რომ ვენისა და ზალცბურგის ცენტრში მდებარე ბინები მოიჯარეებს სულ რამდენიმე დღეში პოულობენ, ხოლო უფრო შორეულ რაიონებში უძრავი ქონება შეიძლება თვეების განმავლობაში ცარიელი იყოს. ამიტომ, საზღვარგარეთ უძრავი ქონების არჩევისას მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ რეალური მოთხოვნა და პოტენციური შემოსავლის დონე.
8. ქონების მოვლა-პატრონობისა და მომსახურების ღირებულება
უძრავი ქონება მოითხოვს რეგულარულ ხარჯებს მოვლა-პატრონობის, შეკეთების, დაზღვევისა და კომუნალური გადასახადებისთვის. ამ ხარჯებმა შეიძლება შეამციროს ინვესტიციის საერთო შემოსავალი.
რჩევა: მომგებიანობის შეფასებისას მნიშვნელოვანია წინასწარ გაითვალისწინოთ ყველა დამატებითი ხარჯი და შესაძლო მოულოდნელი ხარჯი.
9. სამართლებრივი და ბიუროკრატიული რისკები
უძრავი ქონების რეგისტრაციის, შეძენისა და ფლობის წესები მნიშვნელოვნად განსხვავდება ქვეყნების მიხედვით. დოკუმენტაციაში შეცდომამ ან ადგილობრივი კანონმდებლობის არასწორმა გაგებამ შეიძლება ადვილად გამოიწვიოს სერიოზული სამართლებრივი პრობლემები.
რჩევა: ყოველთვის ითანამშრომლეთ სანდო იურისტებთან და სააგენტოებთან და საფუძვლიანად გამოიკვლიეთ უძრავი ქონების ტრანზაქციების ყველა ეტაპი, შეძენიდან გაყიდვამდე.
რომელ ქონებაში არის უფრო მომგებიანი ინვესტირება?
საზღვარგარეთ უძრავი ქონების წარმატებული ინვესტიციები დამოკიდებულია არა მხოლოდ ქვეყანაზე, არამედ ქონების ტიპის სწორ არჩევანზეც. ქონების თითოეული კლასი საკუთარ შესაძლებლობებს გვთავაზობს: ზოგი სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს გვთავაზობს, ზოგი ფასის სწრაფ ზრდას, ზოგი კი მაღალ ლიკვიდურობას ან ეკოლოგიურ სტანდარტებთან შესაბამისობას. ქვემოთ მოცემულია ქონების ძირითადი კატეგორიები, რომლებსაც გირჩევთ და სიტუაციები, რომლებშიც ისინი ყველაზე მომგებიანია.
საცხოვრებელი უძრავი ქონება
- ჩვეულებრივი ბინები (ახალ შენობებში და მეორად ბაზარზე), ასევე ტაუნჰაუსები.
- საუკეთესოა გრძელვადიანი გაქირავებისთვის, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებსა და სტაბილური მოთხოვნის მქონე რაიონებში.
- პირადი გამოცდილებიდან გამომდინარე, ასეთი უძრავი ქონება იდეალურია მათთვის, ვისაც უსაფრთხო და დაცული ინვესტიცია სურს. ახალი ბინების გაქირავება, როგორც წესი, უფრო ადვილია, ხოლო არსებული უძრავი ქონება ზოგჯერ უფრო მეტად ფასობს, თუ სწორ უბანს აირჩევთ.
კურორტის/ტურისტული უძრავი ქონება
- ვილები, ბინები კურორტულ ზონებში და მოკლევადიანი გაქირავება.
- სეზონის პიკზე ასეთ ქონებას კარგი შემოსავლის გენერირება შეუძლია, განსაკუთრებით ისეთ პოპულარულ ადგილებში, როგორიცაა ესპანეთის სანაპირო ან საფრანგეთის ალპები.
- თუმცა, შემოსავალი შეიძლება მნიშვნელოვნად შემცირდეს სეზონებს შორის, ამიტომ ინვესტორებს ყოველთვის ვურჩევ, რომ კურორტზე ქონების შეძენამდე შეისწავლონ რეგიონში ტურისტული ნაკადი.
კომერციული უძრავი ქონება
- საოფისე ფართები, საცალო ფართები, სამრეწველო შენობები და საწყობები.
- ამ ტიპის ქონებას შეუძლია უზრუნველყოს სტაბილური საიჯარო შემოსავალი, განსაკუთრებით თუ არსებობენ სანდო და გრძელვადიანი მოიჯარეები.
- თუმცა, ევროპაში კომერციული უძრავი ქონება ამჟამად გამოწვევების წინაშე დგას: მზარდი საპროცენტო განაკვეთები, მშენებლობის მაღალი ხარჯები და სხვა ფაქტორები ამცირებს მომგებიანობას.
- ამ ვარიანტს ვურჩევ გამოცდილ ინვესტორებს ან მათ, ვისაც სურს მსხვილ მოიჯარეებთან მუშაობა ან ფონდების მეშვეობით ინვესტირება.
სასტუმროებისა და სტუმართმოყვარეობის უძრავი ქონება
- არასტანდარტული ობიექტები, როგორიცაა სასტუმროები, აპარტ-ოტელები და ბუტიკ-სასტუმროები.
- მათ შეუძლიათ მაღალი შემოსავლის გენერირება ტურისტულ ქვეყნებში, განსაკუთრებით იმ რეგიონებში, სადაც სტუმრების მუდმივი ნაკადია.
- ამავდროულად, ასეთი პროექტების მართვა უფრო რთულია, მაგრამ სწორი მიდგომით მათ შეუძლიათ ძალიან კარგი მოგების მიღება.
სოციალური/სპეციალიზებული უძრავი ქონება
- სამედიცინო ცენტრები, მოხუცებულთა სახლები და სტუდენტური საცხოვრებელი.
- ასეთი ქონება, როგორც წესი, ნაკლებად მგრძნობიარეა ბაზრის რყევების მიმართ და ჰყავთ გრძელვადიანი მოიჯარეები.
- ჩემი გამოცდილებით, ეს სეგმენტი სულ უფრო პოპულარული ხდება: ინვესტორები სულ უფრო ხშირად ირჩევენ „სოციალურ“ უძრავ ქონებას სტაბილურობისა და შემოსავლის შესათავსებლად.
ეკო-უძრავი ქონება / ენერგოეფექტური ქონება
- გარემოსდაცვითი სერტიფიკატებისა და ენერგოეფექტური ტექნოლოგიების მქონე ობიექტები.
- ისინი ნაკლებ მოვლა-პატრონობის ხარჯებს საჭიროებენ და უფრო მიმზიდველები არიან იმ მოიჯარეებისთვის, რომლებიც ეკოლოგიას აფასებენ.
- ხშირად გირჩევთ ასეთი შენობების განხილვას, რადგან მათი გაყიდვა უფრო ადვილია და უკეთ აკმაყოფილებენ მთავრობისა და მარეგულირებელი ორგანოების ახალ მოთხოვნებს.
| ქვეყანა | საცხოვრებელი უძრავი ქონება, ევრო/მ² | კურორტი/ტურისტული ქონება, ევრო/მ² | კომერციული უძრავი ქონება, ევრო/მ² |
|---|---|---|---|
| ავსტრია | ~ 5,900 €/მ² ბინებისთვის (ეროვნული საშუალო) | სათხილამურო კურორტებზე ფასი იზრდება ≈ 10,000-12,000 ევრომდე/მ² ან მეტამდე. | მაღალი ფასები, განსაკუთრებით პრემიუმ კლასის უძრავი ქონებისთვის - დაახლოებით 8,000-12,000 ევრო/მ² და მეტი (ადგილმდებარეობის მიხედვით) |
| გერმანია | ~ ≈ 5,000-6,000 €/მ² ქალაქებში (მაგ. ბერლინი ~5,379 €/მ²) | ტურისტულ ზონებში ფასები ზოგჯერ საშუალოზე მაღალია, თუმცა მათ შესახებ ინფორმაცია შესაძლოა არასრული ან წინააღმდეგობრივი იყოს. | ქალაქის ცენტრში ოფისები და მაღაზიები ძვირია ( 6,000–8,000 ევრო/მ² ), მაგრამ შედარებით მცირე შემოსავალს გამოიმუშავებენ. |
| ესპანეთი | ~ 2,517 €/მ² ეროვნული საშუალო მაჩვენებელი 2025 წლის სექტემბრის მდგომარეობით | ტურისტულ რეგიონებში: ≈ 5,000-6,000 €/მ² (ბალეარის კუნძულები ~5,068 €/მ²) | კომერციული უძრავი ქონების ფასები მნიშვნელოვნად განსხვავდება. პოპულარულ რაიონებში ფასები, სავარაუდოდ, კვადრატულ მეტრზე 4000-7000 ევრო |
| პორტუგალია | საცხოვრებელი ფართი: ~€1,700-2,000/მ² დიდ ქალაქებში (დაახლოებით) | ტურისტულ ზონებში ფასი შესაძლოა უფრო მაღალი იყოს - ≈ 3,000-4,000 ევრო/მ² და მეტი | კომერციული ფართები დიდ ქალაქებში: დაახლოებით €4,000-6,000/მ² |
| საფრანგეთი | ~ ≈ 3,200-4,000 ევრო/მ² მთელი ქვეყნის მასშტაბით (მაგრამ უფრო მაღალია პარიზსა და პრესტიჟულ უბნებში) | კურორტული ტერიტორიები (ალპები, სანაპირო): შეიძლება მიაღწიოს ≈ 6,000-8,000 ევროს/მ² და მეტს | კომერციული უძრავი ქონება დიდ ქალაქებში: დაახლოებით €7,000-€10,000/მ² და მეტი |
| კვიპროსი | ~2,500–3,500 €/მ² ქალაქებში (ნიქოზია, ლიმასოლი) | ტურისტულ და სანაპირო ზონებში: ≈ 3,500–5,500 €/მ² , პრემიუმ კლასის ვილებში – 7,000 €/მ²- | კომერციული უძრავი ქონება ქალაქებში: დაახლოებით €3,500–6,000/მ² , პოპულარულ ტურისტულ ზონებში ფასები საშუალოზე მაღალია. |
როგორ ვიყიდოთ უცხოური ქონება: ეტაპობრივი ინსტრუქცია
უცხოურ უძრავ ქონებაში შეუფერხებლად ინვესტირება სიფრთხილეს, გააზრებულ მიდგომას და ადგილობრივი რეგულაციების ცოდნას მოითხოვს. ჩემი დეტალური ეტაპობრივი გეგმის დაცვით, თქვენ შეგიძლიათ თავიდან აიცილოთ გავრცელებული შეცდომები და უზრუნველყოთ თქვენი ინვესტიციის მაქსიმალური დაცვა.
1. მიზნების და ბიუჯეტის განსაზღვრა
პირველ რიგში, თქვენ უნდა გადაწყვიტოთ, რა მიზანს მისდევთ:
- გეგმავთ ქონების გაქირავებას (თვიურად თუ დღიურად)?
- პირადი საცხოვრებლისთვის გამოიყენებთ?
- ან თქვენი მთავარი მიზანი გრძელვადიანი ღირებულების ზრდა და კაპიტალის დაცვაა?
შემდეგ გამოთვალეთ თქვენი ფაქტობრივი ბიუჯეტი შემდეგი ინდიკატორების ჩათვლით:
- თავად ქონების ღირებულება,
- გადასახადები და მოსაკრებლები,
- რეგულარული ხარჯები მოვლა-პატრონობისა და შესაძლო რემონტისთვის,
- გაცვლითი კურსის რყევების გავლენა.
2. აირჩიეთ თქვენი ქვეყანა და ქალაქი
შეაფასეთ ქვეყნის ეკონომიკური უსაფრთხოება, სამართლებრივი პირობები, ქირის შემოსავლის პოტენციალი და რეზიდენტობის ვარიანტები.
- ქალაქები, სადაც მუდმივი მოთხოვნაა გასაქირავებელ საცხოვრებლებზე და განვითარებული ურბანული გარემო
- ტურისტების ყოფნა, სეზონური რყევები და უძრავი ქონების ფასების ზრდის გრძელვადიანი პერსპექტივები
3. გამოიკვლიეთ ბაზარი და ქონების ტიპი
- განსაზღვრეთ ქონების ტიპი: ბინა, ვილა, კონდომინიუმი თუ კომერციული ქონება
- შეადარეთ მსგავსი ქონების ღირებულება და პოტენციური გაქირავების შემოსავალი
- გამოიყენეთ საერთაშორისო და ადგილობრივი ანალიტიკური კომპანიების (მაგ. Knight Frank, Savills, InvestFuture) ანგარიშები
4. სამართლებრივი საფუძვლის მომზადება
- გაარკვიეთ, აქვთ თუ არა უცხოელებს უძრავი ქონების შეძენის უფლება შეზღუდვების გარეშე
- შეამოწმეთ ქონების სამართლებრივი სისუფთავე, გირავნობის არსებობა და მშენებლობის კანონიერება
- საჭიროების შემთხვევაში, განახორციელეთ შესყიდვა რეგისტრირებული კომპანიის მეშვეობით
5. იპოვეთ სანდო აგენტი და ადვოკატი
- აირჩიეთ მხოლოდ სანდო სპეციალისტები, რომლებსაც კარგი რეპუტაცია აქვთ თანამშრომლობისთვის
- იურიდიული ექსპერტი განახორციელებს ტრანზაქციის მომზადებასა და განხილვას, დოკუმენტების ანალიზს და საგადასახადო საკითხებს
- რიელტორი შეარჩევს შესაფერის ვარიანტებს, გამოთვლის პოტენციურ მოგებას და წარმოადგენს თქვენს ინტერესებს პირობების მოლაპარაკებისას
6. ობიექტის შემოწმება და დათვალიერება
- აუცილებლად თავად ეწვიეთ საიტს ან ანდეთ ეს გამოცდილ სპეციალისტს.
- ჩაატარეთ ქონების მდგომარეობის, ყველა კომუნალური სისტემისა და არსებული აღჭურვილობის დეტალური შემოწმება.
- გააანალიზეთ მდებარეობა: სატრანსპორტო კავშირების სიმარტივე, ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობა და ღირებულების ზრდის პოტენციალი ამ ტერიტორიაზე.
7. ხელშეკრულების შედგენა და ხელმოწერა
- შეთანხმება შედგენილია ოფიციალურ ენაზე და მასში ჩაწერილია შეთანხმების ყველა დეტალი.
- განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციეთ გადახდის გრაფიკებს, დარღვევებისთვის ჯარიმებს და მყიდველისა და გამყიდველის ვალდებულებებს.
- შეამოწმეთ, საჭიროებს თუ არა ტრანზაქცია ნოტარიულად დამოწმებას ან რეგისტრაციას სამთავრობო უწყებებში.
8. გადახდა და რეგისტრაცია
- გადარიცხეთ თანხები უსაფრთხო გადახდის კარიბჭის მეშვეობით ან უსაფრთხოებისთვის გამოიყენეთ ესქრო ანგარიში.
- დაარეგისტრირეთ თქვენი საკუთრების უფლებები ოფიციალურ სახელმწიფო კადასტრში ან რეესტრში.
- გადაიხადეთ ყველა შესაბამისი გადასახადი და მოსაკრებელი (ტრანზაქციის, რეგისტრაციისა და ნოტარიუსის მომსახურებისთვის).
9. ქონების მართვა
- გადაწყვიტეთ მართვის ფორმატი: დამოუკიდებელი კონტროლი თუ უფლებამოსილების დელეგირება მმართველი კომპანიისთვის.
- თუ ქონებას ქირაობთ, დადეთ იჯარის ხელშეკრულებები და მიიღეთ ქონების დაზღვევა.
- რეალური მომგებიანობის გასაგებად, შეინახეთ ფინანსური ჩანაწერები (შემოსავლები და ხარჯები).
10. მონიტორინგი და ოპტიმიზაცია
- აკონტროლეთ თქვენი კლასის უძრავი ქონების მიმდინარე საბაზრო მდგომარეობა და ფასების დინამიკა.
- როდესაც პირობები შეიცვლება, დაუყოვნებლივ შეცვალეთ თქვენი გაქირავების ან გაყიდვის სტრატეგია.
- დაგეგმეთ გონივრული ინვესტიციები თქვენი ქონების განახლებასა და გაუმჯობესებაში, რათა გაზარდოთ მისი ღირებულება და შემოსავალი.
უახლესი ამბები და ტენდენციები
- საცხოვრებელი სექტორი ზრდას აგრძელებს: BNP Paribas Real Estate-ის ანგარიშის თანახმად, ევროპაში საცხოვრებელი უძრავი ქონების მთლიანმა ინვესტიციებმა 2025 წლის პირველი ცხრა თვის განმავლობაში 29.3 მილიარდ ევროს გადააჭარბა. ქალაქის საცხოვრებლის ფასები წინა წელთან შედარებით საშუალოდ 4.6%-ით გაიზარდა, ხოლო გაქირავების ტარიფები დაახლოებით 4.4%-ით გაიზარდა (2025 წლის მეორე კვარტალი 2024 წლის მეორე კვარტალთან შედარებით).
- ავსტრიის უძრავი ქონების ბაზარი იმპულსს იძენს: 2025 წლის იანვრიდან ივნისამდე ტრანზაქციების მოცულობა წინა წელთან შედარებით 13.9%-ით გაიზარდა, ხოლო მთლიანმა ფინანსურმა ღირებულებამ ~15.32 მილიარდ ევროს მიაღწია.
- „მწვანე“ უძრავი ქონების მიმართ ინტერესი სტაბილურად იზრდება. ინვესტორები და საინვესტიციო ფონდები ყურადღებას ამახვილებენ ენერგოეფექტურ შენობებზე, რომლებიც აკმაყოფილებენ გარემოსდაცვით სტანდარტებს და აღჭურვილია თანამედროვე სისტემებით.
- JLL-ის „გლობალური უძრავი ქონების პერსპექტივის 2025“-ის თანახმად, რთულ ეკონომიკურ პირობებშიც კი, საცხოვრებელი სექტორი ყველაზე დიდ საინვესტიციო მიმართულებად რჩება. გლობალურად, მომდევნო ხუთი წლის განმავლობაში 1.4 ტრილიონ დოლარამდე ღირებულების ტრანზაქციებია მოსალოდნელი.
- საკონსულტაციო ფირმა C&W-ის პროგნოზით, პრემიუმ კლასის ოფისების, საწყობების და მაღალი ხარისხის საცალო სივრცის გაქირავების ტარიფები გაიზრდება. ახალი საცხოვრებელი და საოფისე პროექტების შემცირება ხარისხიანი სივრცის დეფიციტს იწვევს, რაც ხელს უწყობს გაქირავების ფასების შენარჩუნებას და პოტენციურ ზრდას.
- ისეთი ქალაქები, როგორიცაა ვენა, მადრიდი, პარიზი, ბერლინი და ამსტერდამი, ინარჩუნებენ კაპიტალის უსაფრთხო თავშესაფრის სტატუსს. ამ მეტროპოლიებში უძრავი ქონების ინვესტიციები კვლავ სტაბილურად ითვლება, განსაკუთრებით იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც გრძელვადიან სტაბილურობას და მაღალ ლიკვიდურობას ეძებენ.
