ინვესტირება აშშ-ს უძრავ ქონებაში - სახლები, ბინები, მომგებიანობა, გადასახადები

2020 წლიდან 2025 წლამდე აშშ-ის უძრავი ქონების ბაზარი რეკორდულად გაიზარდა 20 ტრილიონი დოლარით და მიაღწია 55.1 ტრილიონ დოლარს. თუმცა, 2025 წელს ზრდა მნიშვნელოვნად შენელდა: Zillow-ს მონაცემებით, სახლის საშუალო ფასი წლიურად მხოლოდ 0.3%-ით გაიზარდა და დაახლოებით 368 000 დოლარს მიაღწია. ინვესტორებისთვის ეს იმის სიგნალია, რომ ბაზარი უფრო დაბალანსებული ხდება, რაც იმას ნიშნავს, რომ მომგებიანი გარიგებების ადგილი არსებობს.

ჩემი მიზანია, მოგაწოდოთ შეერთებულ შტატებში უძრავი ქონების საინვესტიციო მიმზიდველობის სისტემატური ანალიზი. მინდა გაჩვენოთ, თუ როგორ მუშაობს ბაზარი, რომელი ქალაქები - ნიუ-იორკიდან და ლოს-ანჯელესიდან მაიამიმდე და ფლორიდამდე - შეიძლება იყოს მიმზიდველი შესაძენად, რა გადასახადებსა და ხარჯებს უნდა ელოდოს ინვესტორი და რა სამართლებრივი ნიუანსებია მნიშვნელოვანი გასათვალისწინებელი.

რატომ ახლა:

• ფასების გრძელვადიანი ზრდა: ადგილობრივი შენელების მიუხედავად, აშშ მსოფლიოში ერთ-ერთ ყველაზე დინამიურ ბაზარს წარმოადგენს.
• დოლარი, როგორც უსაფრთხო თავშესაფარი: ამერიკულ უძრავ ქონებაში ინვესტირება იცავს კაპიტალს დევალვაციისგან არასტაბილურ ქვეყნებში.
• მოთხოვნა გაქირავებაზე: მაღალი იპოთეკური განაკვეთების ფონზე, გაქირავების ბაზარი ნიუ-იორკიდან კალიფორნიამდე იზრდება.
• გლობალური მიგრაციის ტენდენციები: შეერთებული შტატები კვლავაც მიმზიდველია ბიზნესებისთვის, სტუდენტებისთვის, პროფესიონალებისა და ინვესტორებისთვის, რაც ხელს უწყობს საცხოვრებელზე გრძელვადიან მოთხოვნას.

მე ვარ უძრავი ქონების ექსპერტი იურიდიული განათლებისა და საერთაშორისო ინვესტიციებისა და მშენებლობის სფეროში ფართო გამოცდილებით. მე მხარი დავუჭირე ტრანზაქციებს ევროპასა და აშშ-ში, ბინებისა და ვილების შეძენით დაწყებული, კომერციული და სასტუმრო უძრავი ქონების სეგმენტებში კომპლექსური პროექტებით დამთავრებული.

ჩემი გამოცდილება მოიცავს:

• ტრანზაქციების იურიდიული მხარდაჭერა და ქონების სათანადო შემოწმება;
• ბაზრებისა და ცალკეული რეგიონების საინვესტიციო მიმზიდველობის ანალიზი;
• კაპიტალის განაწილების სტრატეგიების შემუშავება სტაბილურ და მზარდ ბაზრებს შორის;
• უცხოელი ინვესტორების მონაწილეობით პროექტების მხარდაჭერა, მათ შორის იურიდიული და საგადასახადო ასპექტების გათვალისწინებით.

ამ სტატიაში მე შევკრიბე ჩემი გამოცდილება და პრაქტიკული სცენარები, რომლებიც დაეხმარება მათ, ვინც განიხილავს აშშ-ში სახლის ყიდვას ან ამერიკულ უძრავ ქონებაში ინვესტირებას კაპიტალის დაცვისა და გაზრდის მიზნით.

ამერიკის შეერთებული შტატებისა და ავსტრიის შედარებისას, აღსანიშნავია ევროპული ქვეყნის რამდენიმე ძირითადი უპირატესობა:

• ბაზრის სტაბილურობა: ფასები ზომიერად და პროგნოზირებადად იზრდება, დიდი ამერიკული ქალაქებისთვის დამახასიათებელი მკვეთრი რყევების გარეშე.
• სტაბილური მოთხოვნა: ავსტრიის უძრავ ქონებაზე მოთხოვნაა როგორც ადგილობრივი მაცხოვრებლების, ასევე უცხოელი ინვესტორების მხრიდან, რაც ლიკვიდურობას უზრუნველყოფს.
• დაგეგმვის სიმარტივე: გადასახადები და სამართლებრივი პირობები უფრო გამჭვირვალეა, რაც გრძელვადიანი ინვესტიციების მართვას აადვილებს.
• ცხოვრების მაღალი დონე: ინფრასტრუქტურა, ჯანდაცვა, განათლება და უსაფრთხოება ქმნის კომფორტულ გარემოს საცხოვრებლად და ქონების გრძელვადიანი ფლობისთვის.

მიუხედავად იმისა, რომ აშშ მასშტაბურობას, დინამიზმსა და მაღალ შემოსავლიანობას გვთავაზობს, ავსტრია სარგებლობს პროგნოზირებადობით, სტაბილურობითა და საიმედოობით - განსაკუთრებით კონსერვატიული ინვესტორებისთვის, რომლებიც ეძებენ უსაფრთხო ადგილს კაპიტალის შესანახად და გასაზრდელად.

აშშ საერთაშორისო ინვესტორებისთვის ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველ უძრავი ქონების ბაზარს წარმოადგენს. ეს არა მხოლოდ ტრანზაქციების მოცულობითა და კაპიტალიზაციით ყველაზე დიდი ბაზარია, არამედ მაღალი ლიკვიდურობითა და გამჭვირვალე პროცედურებით გამოირჩევა. ყოველწლიურად ევროპიდან, აზიიდან და ახლო აღმოსავლეთიდან ინვესტორები აქ ჩამოდიან, რათა აშშ-ში სახლი ან ნიუ-იორკში ბინა შეიძინონ, პორტფელი გაამრავალფეროვნონ და სტაბილური შემოსავალი მიიღონ საიჯარო შემოსავლიდან.

Knight Frank-ის 2024 წლის მეოთხე კვარტლის სახლების ფასების ინდექსის უახლესი ანგარიშის თანახმად, აშშ-ში სახლების ფასების საშუალო წლიური ზრდა 2.6% იყო. მიუხედავად იმისა, რომ ეს მაჩვენებელი 4.8%-იან გრძელვადიან ტენდენციაზე დაბალია, ის სტაბილურობასა და ბაზრის ზომიერ ზრდაზე მიუთითებს.

PwC-ისა და Urban Land Institute-ის ანგარიშში, სახელწოდებით „უძრავი ქონების განვითარებადი ტენდენციები® 2025“, აღნიშნულია, რომ ფედერალური რეზერვის მიერ დაწესებული დაბალი საპროცენტო განაკვეთები ხელს უწყობს უძრავი ქონების ბაზრის აღორძინებას, ტრანზაქციების მოცულობის ზრდას და ინვესტორებისთვის პირობების გაუმჯობესებას.

JLL-ის მონაცემებით, აშშ-მ 2024 წელს უძრავი ქონების ბაზარზე გამჭვირვალობის მაღალი ხარისხი აჩვენა, რასაც გლობალური უძრავი ქონების გამჭვირვალობის ინდექსის გაუმჯობესებული ქულები ადასტურებს. ეს აშშ-ის ბაზარს საერთაშორისო ინვესტორებისთვის მიმზიდველს ხდის, რაც ტრანზაქციების სამართლებრივი და ფინანსური სტაბილურობის ნდობას ქმნის.

აშშ ლიკვიდურობის, ბაზრის მრავალფეროვნებისა და სტაბილურობის უნიკალურ კომბინაციას გვთავაზობს. ევროპისგან განსხვავებით, სადაც მაღალი გადასახადები და შეზღუდული ლიკვიდურობა შეიძლება ბარიერი იყოს, და აზიისგან განსხვავებით, სადაც პოლიტიკურმა არასტაბილურობამ შეიძლება გავლენა მოახდინოს ბაზარზე, აშშ უფრო პროგნოზირებად საინვესტიციო გარემოს უზრუნველყოფს.

მაგალითად, ჩემი კლიენტები, რომლებიც ნიუ-იორკში უძრავ ქონებაში ინვესტირებას ახდენენ, მაღალი საწყისი ხარჯების მიუხედავად, მაღალ შემოსავლებსა და ბაზრის სტაბილურობას აღნიშნავენ. ერთმა კლიენტმა ნიუ-იორკში 1,5 მილიონ დოლარად შეიძინა ბინა და ორი წლის განმავლობაში 120 000 დოლარის ოდენობის შემოსავალი მიიღო გაქირავებიდან.

აშშ-ის უძრავი ქონების ბაზარი მსოფლიოში ერთ-ერთი უდიდესი და ყველაზე ლიკვიდურია, რომელიც ინვესტორებს ფართო შესაძლებლობებს სთავაზობს - საცხოვრებელი სახლებიდან და კონდომინიუმებიდან დაწყებული, კომერციული და მრავალბინიანი უძრავი ქონებით დამთავრებული. სტაბილური ეკონომიკა, განვითარებული ინფრასტრუქტურა და გამჭვირვალე სამართლებრივი სისტემა ქვეყანას განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის როგორც ადგილობრივი, ასევე უცხოელი ინვესტორებისთვის.

აშშ-ის უძრავი ქონების ბაზარმა ბოლო ორი ათწლეულის განმავლობაში რამდენიმე მნიშვნელოვანი ეტაპი განიცადა. 2008 წლის კრიზისი გამოწვეული იყო ფართოდ გავრცელებული სუბპრაიმ იპოთეკური სესხებითა და სპეკულაციებით: სახლების ფასები მკვეთრად დაეცა, ბევრი მფლობელი უარყოფით კაპიტალში აღმოჩნდა და ბანკებმა ვალდებულებები დაასრულეს.
მომდევნო წლებში ბაზარი თანდათან აღდგა: 2010 წლიდან 2015 წლამდე ფასები ზომიერად გაიზარდა, განსაკუთრებით ისეთ დიდ ქალაქებში, როგორიცაა ნიუ-იორკი, სან-ფრანცისკო და ლოს-ანჯელესი, ინვესტორების შემოდინებისა და საცხოვრებლის შეზღუდული მიწოდების წყალობით.

COVID-19 პანდემიამ თავდაპირველად ბაზარი შეანელა, მაგრამ 2020 წლის ბოლოსთვის მოთხოვნა მკვეთრად გაიზარდა: იპოთეკური სესხების დაბალმა განაკვეთებმა და გარეუბნების მიმართ ინტერესმა დააჩქარა ფასების ზრდა, განსაკუთრებით სახლებისა და კონდომინიუმების შემთხვევაში.

2025 წლისთვის ბაზარი სტაბილიზდება: ფასების ზრდა წელიწადში 3-4%-ით არის პროგნოზირებული, ხოლო მაღალი საიჯარო შემოსავლიანობა და უცხოელი ინვესტორების მხრიდან ინტერესი აშშ-ს მიმზიდველ საინვესტიციო ადგილად აქცევს. ჩემი კლიენტები, რომლებმაც ნიუ-იორკსა და მაიამიში ინვესტიცია განახორციელეს, აღნიშნავენ სტაბილურ შემოსავლებსა და პროგნოზირებად ბაზრის დინამიკას.

აშშ-ში არსებული სახლის საშუალო ფასი 368,581 აშშ დოლარია, რაც წინა წელთან შედარებით 0.3%-ით მეტია. ნიუ-იორკში, მაიამისა და ლოს-ანჯელესში ფასების კლება შეინიშნება, რაც ამ ბაზრებს მყიდველებისთვის უფრო მიმზიდველს ხდის.

საშუალო გაქირავების შემოსავლიანობა 8%-ია, რაც გლობალური სტანდარტებით მაღალია.

მყიდველების ყველაზე დიდი ინტერესი შემდეგ რეგიონებში შეინიშნება:

• ნიუ-იორკი: სტაბილური მოთხოვნა და განვითარებული ინფრასტრუქტურა ქალაქს ინვესტორებისთვის მიმზიდველს ხდის.
• მაიამი: 2025 წლისთვის მყიდველის ბაზრის გადასვლა პირობებს უფრო ხელსაყრელს ხდის.
• ლოს-ანჯელესი: დაბალი ფასები ზრდის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას, განსაკუთრებით მრავალბინიანი სახლების შემთხვევაში.
• ტეხასი: საშემოსავლო გადასახადის არარსებობა და ქონების დაბალი გადასახადები იზიდავს ინვესტორებს.
• შუადასავლეთი: დეტროიტის მსგავსი ქალაქები მაღალი, 21.95%-მდე გაქირავების შემოსავალს გვთავაზობენ.

აშშ-ის ბაზარი უძრავი ქონების მრავალფეროვან სპექტრს გვთავაზობს, რაც ინვესტორებს საშუალებას აძლევს, სტრატეგია საკუთარ ბიუჯეტსა და მიზნებს მოარგონ — აშშ-ში სახლის შეძენით დაწყებული, ნიუ-იორკში ბინის შეძენით დამთავრებული.

• საცხოვრებელი შენობები უზრუნველყოფს სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს და გრძელვადიან პერსპექტივაში ღირებულების ზრდას, განსაკუთრებით ნიუ-იორკისა და მაიამის გარეუბნებში.
• კონდომინიუმებსა და ტაუნჰაუსებზე მოთხოვნაა; ისინი უფრო ადვილია სამართავად და წლიური 5–7%-იანი გაქირავების შემოსავალს გვთავაზობენ.
• მრავალბინიანი (მრავალბინიანი) შენობები მაღალ შემოსავალს — წელიწადში 10%-მდე — გვთავაზობენ და მინიმუმამდე ამცირებენ ცარიელი ბინების რისკს.
• კომერციული უძრავი ქონება (ოფისები, მაღაზიები, საწყობები) მიმზიდველია გრძელვადიანი ინვესტიციებისთვის, განსაკუთრებით სტრატეგიულ ადგილებში, დისტანციური მუშაობის ზრდის მიუხედავად.
• ძვირადღირებული და მოკლევადიანი გაქირავების ფართები მაღალ შემოსავალს გვთავაზობს, მაგრამ აქტიურ მართვას მოითხოვს.

2024 წლის აპრილიდან 2025 წლის მარტამდე პერიოდში უცხოელმა მყიდველებმა აშშ-ს უძრავ ქონებაზე 56 მილიარდი დოლარი დახარჯეს, რაც წინა წელთან შედარებით 33.2%-ით მეტია. ძირითადი ინვესტორი ქვეყნები იყვნენ ჩინეთი, კანადა, ლათინური ამერიკა და ევროპა. ინტერესი ძირითადად მსხვილ ქალაქებსა და პრესტიჟულ რაიონებზე იყო კონცენტრირებული - ნიუ-იორკი, მაიამი და ლოს-ანჯელესი - სადაც კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი 1,100-1,400 დოლარია. უცხოელი ინვესტორებისთვის გაქირავების საშუალო შემოსავალი წელიწადში 6-8%-ია, რაც აშშ-ს ბაზარს რისკის/სარგებლის თანაფარდობის თვალსაზრისით ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველად აქცევს.

ამერიკელი მყიდველები სულ უფრო მეტ ინტერესს იჩენენ ისეთი შიდა რეგიონების მიმართ, როგორიცაა შუადასავლეთი, სადაც სახლების საშუალო ფასები 25-40%-ით დაბალია, ვიდრე სანაპირო ზოლში, ხოლო გაქირავების შემოსავლიანობა წლიურ 10-12%-ს აღწევს. ეს მიმზიდველ შესაძლებლობებს ქმნის მათთვის, ვისაც სურს შეიძინოს სახლი აშშ-ში ან უძრავი ქონება მაღალი შემოსავლიანობითა და კაპიტალის ზრდის პოტენციალით აშშ-ში.

მაღალი იპოთეკური განაკვეთები (30-წლიანი ფიქსირებული იპოთეკური სესხის საშუალო განაკვეთი 2025 წლის აგვისტოს მონაცემებით დაახლოებით 7.2%-ია) დროებით აფერხებს სახლის შესყიდვის მოთხოვნას. თუმცა, განაკვეთის 1–1.5%-ით შემცირებამაც კი შეიძლება მნიშვნელოვნად გაზარდოს ბაზარი.

ძვირადღირებული შტატებიდან, როგორიცაა კალიფორნია და ნიუ-იორკი, მაცხოვრებლების მიგრაცია უფრო ხელმისაწვდომ რეგიონებში (ტეხასი, ფლორიდა და შუადასავლეთი) ზრდის საცხოვრებელზე შიდა მოთხოვნას. აღწერის ბიუროს მონაცემებით, ყოველწლიურად 3 მილიონზე მეტი ადამიანი გადადის უფრო ხელმისაწვდომ შტატებში, რაც ქმნის პოტენციური დამქირავებლებისა და მყიდველების სტაბილურ ნაკადს.

აშშ-ის უძრავ ქონებაში ინვესტირება მრავალფეროვან შესაძლებლობებს გვთავაზობს და საკუთრების სტრუქტურის არჩევანი დამოკიდებულია ინვესტორის მიზნებზე, საგადასახადო შეღავათებსა და ჩართულობის დონეზე.

ინვესტირების მარტივი გზაა უძრავი ქონების შეძენა ფიზიკური პირის სახელით. თუმცა, ამან შეიძლება გამოიწვიოს გადასახადების გაზრდა და აქტივების დაცვის შეზღუდვა. მაგალითად, ჩემს კლიენტებს, რომლებმაც ამ გზით განახორციელეს ინვესტიცია აშშ-ში სახლში, უფრო მაღალი საგადასახადო განაკვეთები და პირადი პასუხისმგებლობის რისკები შეექმნათ.

თავისებურებები:

• მარტივი ტრანზაქციების დამუშავება და მინიმალური ბიუროკრატია
• სრული კონტროლი მენეჯმენტზე, შეკეთებასა და გაქირავებაზე
• ფიზიკური პირის სახელზე იპოთეკური სესხის აღება მარტივია, განსაკუთრებით აშშ-ის მოქალაქეებისთვის
• გამოდგება კერძო სახლისთვის ან ოჯახისთვის

შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოების (შპს) დაფუძნება საშუალებას გაძლევთ შეზღუდოთ პირადი პასუხისმგებლობა და ოპტიმიზაცია გაუკეთოთ დაბეგვრას. ეს განსაკუთრებით სასარგებლოა უცხოელი ინვესტორებისთვის, რადგან შპს უზრუნველყოფს მოქნილობას მოგებისა და ზარალის განაწილებაში და ამარტივებს აქტივების გადაცემას.

თავისებურებები:

• მფლობელის პირადი პასუხისმგებლობის შეზღუდვა
• მოქნილობა მონაწილეებს შორის მოგებისა და ზარალის განაწილებაში
• აქციების სხვა ინვესტორებისთვის გადაცემის გამარტივება ქონების ხელახალი გაყიდვის გარეშე
• გადასახადების ოპტიმიზაციის შესაძლებლობა, მათ შორის ხარჯების ჩამოწერისა და ამორტიზაციის
• შესაფერისია მრავალბინიანი, კომერციული უძრავი ქონებისა და უძრავი ქონების პორტფელებისთვის

მაგალითი: ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა აშშ-ში უძრავი ქონება შპს-ს მეშვეობით შეიძინა, რამაც მას საშუალება მისცა ეფექტურად მართოს საგადასახადო შედეგები და დაიცვას პირადი აქტივები.

REIT-ები არის კომპანიები, რომლებიც ფლობენ და მართავენ უძრავ ქონებას, სთავაზობენ ლიკვიდურობას და დივერსიფიკაციას. 2024 წელს საჯარო REIT-ებმა დივიდენდების სახით დაახლოებით 66.2 მილიარდი აშშ დოლარი გადაიხადეს.

თავისებურებები:

• შესაძლებლობა, ინვესტირება მოახდინოთ საოფისე შენობებში, სავაჭრო ცენტრებში, საწყობებსა და ბინებში პირდაპირი მართვის გარეშე
• დივერსიფიკაცია გეოგრაფიისა და ობიექტების ტიპის მიხედვით
• ლიკვიდურობა - REIT აქციებით მარტივად ივაჭრება ბაზარზე
• შესაფერისია ინვესტორებისთვის, რომლებიც ეძებენ პასიურ შემოსავალს
• დივიდენდის შემოსავლიანობა საშუალოდ წელიწადში 4-7%-ია, კაპიტალის დამატებითი ზრდით

პარტნიორობები და უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები (REIT) საშუალებას გაძლევთ გააერთიანოთ კაპიტალი დიდი უძრავი ქონების აქტივების შესაძენად, რითაც შეამცირებთ რისკს და გაზრდის პოტენციურ მოგებას.

თავისებურებები:

• მაღალი ღირებულების კომერციულ და მრავალბინიან უძრავ ქონებაზე წვდომა
• პარტნიორებს შორის რისკებისა და ხარჯების გაზიარება
• ობიექტის მართვა პროფესიონალურ გუნდს ევალება
• შესაძლებლობა, მონაწილეობა მიიღოთ დიდ პროექტებში დიდი პირადი ინვესტიციების გარეშე

ზოგადად, აშშ არ უკრძალავს უცხოელებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების, მათ შორის სახლების, ბინების და კომერციული უძრავი ქონების პირდაპირ საკუთარი სახელით, შპს-ების, REIT-ების ან პარტნიორობებისა და ტრასტების მეშვეობით შეძენას. არსებობს შეზღუდვები სტრატეგიული ადგილების მახლობლად მიწის შეძენაზე, როგორიცაა სამხედრო ბაზები და კრიტიკული ინფრასტრუქტურა.

ზოგიერთი იპოთეკური პროგრამა მხოლოდ მოქალაქეებისა და რეზიდენტებისთვისაა ხელმისაწვდომი, ამიტომ უცხოელები უფრო მეტად იყენებენ ნაღდ ფულს ან საერთაშორისო ბანკების მეშვეობით დაფინანსებას. შპს-ს ან ტრასტის მეშვეობით საკუთრება ხშირად ხელს უწყობს ზოგიერთი ბიუროკრატიული სირთულეების გვერდის ავლას და პროცესის გამარტივებას.

აშშ-ში სახლის შეძენის პროცესი ხასიათდება გამჭვირვალობითა და მკაცრი სამართლებრივი პროცედურებით, რაც ბაზარს მიმზიდველს ხდის როგორც ამერიკელი, ასევე უცხოელი ინვესტორებისთვის. ქვემოთ განვიხილავთ ძირითად ნაბიჯებსა და მოსაზრებებს, რომლებიც გასათვალისწინებელია, თუ გეგმავთ ბინის, სახლის შეძენას აშშ-ში ან ლოს-ანჯელესში ინვესტიციის განხორციელებას.

აშშ-ში უძრავი ქონების შეძენის პროცესი მკაფიოდ არის სტრუქტურირებული. აქ მოცემულია ძირითადი ნაბიჯები, რომლებსაც ჩემი კლიენტები გადიან აშშ-ში სახლის ან ნიუ-იორკში ან ლოს-ანჯელესში ბინის შეძენისას:

1. აგენტისა და ქონების შერჩევა – ქონების შერჩევა და შეთავაზების (შესყიდვის წინადადების) წარდგენა რიელტორის მეშვეობით.
2. შეთავაზების მიღება - გამყიდველი ადასტურებს გარიგების პირობებს, ფასი ფიქსირებულია ხელშეკრულებაში.
3. ესქრო ანგარიში – სპეციალური ანგარიში იხსნება დეპოზიტისა და თანხების შესანახად ტრანზაქციის დასრულებამდე.
4. ინსპექტირება (სახლის ინსპექტირება) არის ობიექტის (სახურავი, კომუნიკაციები, სისტემები) მდგომარეობის ტექნიკური შემოწმება.
5. შეფასება (შეფასება) - ხორციელდება ბანკის ან დამოუკიდებელი შემფასებლის მიერ, განსაკუთრებით თუ გამოიყენება იპოთეკური სესხი.
6. საკუთრების უფლების ძიება და საკუთრების უფლების დაზღვევა — სამართლებრივი სისუფთავის შემოწმება და საკუთრების უფლების დაზღვევის მიღება.
7. დოკუმენტების მომზადება – იურისტი ან ესქრო კომპანია ამზადებს საბოლოო კონტრაქტებსა და ანგარიშსწორებებს.
8. დახურვა - მხარეები ხელს აწერენ დოკუმენტებს, თანხა გადაირიცხება და საკუთრების უფლებები რეგისტრირდება საგრაფოს ჩანაწერებში.

მაგალითი: ჩემი ერთ-ერთი კლიენტი ტეხასში, ამერიკაში, სახლს ყიდულობდა და შეთავაზების წარდგენიდან საკუთრების უფლების რეგისტრაციამდე მთელი პროცესი დაახლოებით 45 დღეს დასჭირდა - ეს სტანდარტული ვადაა ტრანზაქციების უმეტესობისთვის.

აშშ-ში უძრავი ქონების შეძენისას მთავარ როლს ორი სპეციალისტი ასრულებს: რიელტორი და იურისტი.

რიელტორი კლიენტს ყველა ეტაპზე უჭერს მხარს: ქონების შერჩევიდან და შეთავაზების წარდგენიდან დაწყებული გამყიდველთან მოლაპარაკებით დამთავრებული. ევროპისგან განსხვავებით, აშშ-ში რიელტორის მომსახურებას გამყიდველი იხდის და არა მყიდველი, რაც მათ მომსახურებას განსაკუთრებით ხელსაყრელს ხდის უცხოელი ინვესტორებისთვის. მაგალითად, ჩემმა კლიენტმა, რომელიც ნიუ-იორკში ბინის ყიდვას გეგმავდა, ათიათასობით დოლარი დაზოგა აგენტის ოსტატური მოლაპარაკებების წყალობით, რომელმაც კონკურენტულ ბაზარზე ფასდაკლება მოიპოვა.

ადვოკატი , თუმცა ნიუ-იორკში, ნიუ-ჯერსიში და მასაჩუსეტსში მათი ჩართულობა სავალდებულოა. ისინი ამოწმებენ ტრანზაქციის მთლიანობას, აანალიზებენ საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტს, ადგენენ კონტრაქტის პროექტს და უზრუნველყოფენ საგადასახადო რეგულაციების (მაგალითად, FIRPTA უცხოელებისთვის) დაცვას.

ჩემს პრაქტიკაში მყავდა კლიენტი, რომელიც ფლორიდაში სახლის ყიდვას გეგმავდა და ადვოკატმა აღმოაჩინა, რომ წინა მფლობელს 15 000 აშშ დოლარის გადასახადები ეკუთვნოდა. ამის წყალობით, საკითხი დახურვამდე მოგვარდა და მყიდველმა ზედმეტი ხარჯები აიცილა თავიდან.

აშშ-ში ბინის შესაძენად ან სახლში ინვესტირებისთვის არ არის საჭირო მოქალაქეობა ან მუდმივი ბინადრობის უფლების ქონა. ძირითადი მოთხოვნები არ არის პასპორტი, არამედ ტრანზაქციის ფინანსური და სამართლებრივი გამჭვირვალობა. მყიდველებმა უნდა დაამტკიცონ თავიანთი სახსრების კანონიერი წარმომავლობა, ჰქონდეთ საკმარისი თანხები პირველადი შენატანის დასაფარად (თუ ისინი იპოთეკურ სესხს იღებენ) და გაიგონ საგადასახადო რეგულაციები, მათ შორის FIRPTA და იჯარის შემოსავლის დაბეგვრა.

1. საიდენტიფიკაციო ნომერი

• მაცხოვრებლებს სჭირდებათ სოციალური დაზღვევის ნომერი (SSN)
• არარეზიდენტები - ITIN (ინდივიდუალური გადასახადის გადამხდელის საიდენტიფიკაციო ნომერი) გადასახადების გადასახდელად

2. საბანკო ანგარიში აშშ-ში

• გამოიყენება თანხების ესქროში გადასარიცხად და მიმდინარე ხარჯების დასაფარად
• გახსნა შესაძლებელია ვიზით და პასპორტით

3. სახსრების ვინაობისა და წარმომავლობის დადასტურება

• ბანკი ან ესქრო კომპანია ამოწმებს დოკუმენტებს იმის უზრუნველსაყოფად, რომ არ დარღვეულია ფულის გათეთრების საწინააღმდეგო წესები

4. დაფინანსება

• უცხოელი ინვესტორების უმეტესობა ტრანზაქციებში ნაღდი ფულით იხდის (NAR-ის მონაცემებით, უცხოური შესყიდვების 40%-ზე მეტი ნაღდი ფულით ხორციელდება)
• იპოთეკური სესხები ხელმისაწვდომია, მაგრამ პირობები უფრო მკაცრია: პირველადი შენატანი 30-50%-ია, საპროცენტო განაკვეთი 1-2%-ით მეტია, ვიდრე აშშ-ის მოქალაქეებისთვის

5. საგადასახადო ვალდებულებები

• არარეზიდენტები ექვემდებარებიან გაყიდვების გადასახადს (FIRPTA - 15%-მდე)
• ITIN-ის ქონა საშუალებას გაძლევთ წარადგინოთ საშემოსავლო გადასახადის დეკლარაციები

6. ასაკი

• საკუთრებაზე შეზღუდვები არ არსებობს; უძრავი ქონება შეიძლება არასრულწლოვანის სახელზე დარეგისტრირდეს მეურვის ან ტრასტის მეშვეობითაც კი
• ბანკები იპოთეკური სესხის აღების მინიმალურ ასაკობრივ ზღვარს 18 წელს აწესებენ

უცხოელ ინვესტორებსა და მყიდველებს შეუძლიათ უძრავი ქონების შეძენა აშშ-ში მთლიანად ონლაინ, პირადად დასწრების გარეშე. რიელტორები ვირტუალურ ჩვენებებსა და 3D ტურებს სთავაზობენ, ხოლო დოკუმენტებს ხელს აწერენ ელექტრონული სერვისების საშუალებით, როგორიცაა DocuSign.

ტრანზაქციის ფინანსურ ნაწილს ესქრო კომპანია ახორციელებს: ის იღებს დეპოზიტს, ამოწმებს საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტს და აწყობს საკუთრების უფლების დაზღვევას. თანხები გადაირიცხება საერთაშორისო საბანკო გადარიცხვით.
დახურვა ხდება დისტანციურად და რეგისტრირებული საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი მყიდველს ეგზავნება ფოსტით ან კურიერით. მყავდა კლიენტი, რომელსაც სურდა ნიუ-იორკში ბინის ყიდვა და ტრანზაქცია მთლიანად ონლაინ რეჟიმში დავასრულეთ - მისმა სანდო წარმომადგენელმა მიიღო გასაღებები.

ეს ფორმატი განსაკუთრებით მოსახერხებელია მათთვის, ვინც ქონების დაუყოვნებლივ გაქირავებას გეგმავს: იქნება ეს სახლი ამერიკაში თუ ბინა ლოს-ანჯელესში, მაიამიში თუ ფლორიდაში, ქონება დაუყოვნებლივ გადაეცემა მმართველ კომპანიას.

ამერიკაში სახლის ან ბინის შეძენის მსურველმა ინვესტორებმა არა მხოლოდ ქონების ფასი, არამედ საგადასახადო ტვირთიც უნდა გაითვალისწინონ. ევროპისგან განსხვავებით, სადაც ქონების გადასახადები ხშირად უფრო გამჭვირვალე და პროგნოზირებადია, აშშ-ს მრავალდონიანი სისტემა აქვს: ფედერალური, შტატის და მუნიციპალური.

აშშ-ში ქონების წლიური გადასახადი 0.3%-დან (ჰავაი) 2.4%-მდე (ტეხასი, ნიუ ჯერსი) მერყეობს. საშუალოდ, ეს მაჩვენებელი ქონების ღირებულების დაახლოებით 1.1%-ს შეადგენს.

მაგალითად, თუ ამერიკაში სახლის ღირებულება 500,000 აშშ დოლარია, ქონების გადასახადი წელიწადში დაახლოებით 5,500 აშშ დოლარი იქნება. ჩემი კლიენტები, რომლებმაც ფლორიდაში სახლი 650,000 აშშ დოლარად შეიძინეს, ყოველწლიურად ქონების გადასახადს 9,000 აშშ დოლარზე ოდნავ მეტს იხდიან.

ეს მოიცავს ადვოკატის ჰონორარს, საკუთრების დაზღვევას, დეპოზიტის საკომისიოს, შეფასებას და ტრანზაქციის რეგისტრაციას. ის, როგორც წესი, ქონების შესყიდვის ფასის 2-5%-ს შეადგენს. აშშ-ში 400,000 დოლარის ღირებულების ბინის შეძენისას, თქვენ უნდა გამოყოთ 8,000-20,000 დოლარი გარიგების დასრულების ხარჯებისთვის.

გაქირავებული ქონებიდან მიღებული შემოსავალი ექვემდებარება ფედერალურ გადასახადს (10-37%) და სახელმწიფო გადასახადს (0-13%). არარეზიდენტებზე შეიძლება დაეკისროს 30%-იანი დაკავება, თუ საერთაშორისო შეთანხმებები არ გამოიყენება. შეკეთების, მართვისა და ამორტიზაციის გამოქვითვებს შეუძლია შეამციროს დასაბეგრი ბაზა. მაგალითად, მაიამიში მცხოვრებმა კლიენტმა აშშ-ში თავისი ბინის გაქირავების გადასახადი თითქმის ნახევრამდე შეამცირა მართვისა და შეკეთების ხარჯების დაფარვით.

ის ვრცელდება უძრავი ქონების გაყიდვაზე და შეადგენს ფედერალური გადასახადის განაკვეთის 20%-ს პლუს შტატის გადასახადის განაკვეთი. მაცხოვრებლები საგადასახადო შეღავათებს იღებენ ქონების ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობისთვის; უცხოელები ამ შეღავათებს არ იღებენ.

კანონის თანახმად, FIRPTA არარეზიდენტებისგან გასაყიდი ფასის 15%-მდე იკავებს. მაგალითად, ავსტრიელმა ინვესტორმა, რომელმაც ნიუ-იორკში ბინა 1.2 მილიონ დოლარად გაყიდა, 180 000 დოლარის გადასახადი დაიკავა. თანხის ნაწილის დაბრუნება საგადასახადო დეკლარაციის შევსების შემდეგ არის შესაძლებელი.

ავსტრია კონსერვატიული ინვესტორებისთვის უძრავი ქონების დაბეგვრის უფრო ხელსაყრელ და პროგნოზირებად რეჟიმს სთავაზობს. საგადასახადო ტვირთი მინიმალურია, ხოლო გაქირავებიდან მიღებული შემოსავალი და კაპიტალის მოგება უფრო ადვილი დასაგეგმია. აშშ უფრო მაღალ შემოსავალს გვთავაზობს, მაგრამ რისკები და ხარჯები უფრო მაღალია, განსაკუთრებით უცხოელებისთვის.

აშშ-ში სახლის ყიდვისას საგადასახადო ტვირთის შესამცირებლად, ინვესტორები იყენებენ:

• შპს - ზღუდავს პირად პასუხისმგებლობას და ოპტიმიზაციას უკეთებს იჯარისა და გაყიდვების დაბეგვრას.
• 1031 გაცვლა - კაპიტალის მოგების გადასახადის გადავადება საინვესტიციო ქონების მეორეზე გაცვლისას.
• საგადასახადო გამოქვითვები - შეკეთების, მართვისა და ამორტიზაციის ხარჯები ამცირებს დასაბეგრ ბაზას.
• ქონების სტრუქტურირება - ტრასტები ან პარტნიორობები აქტივების დაცვისა და გადასახადების ოპტიმიზაციისთვის.
• შემოსავლებისა და ხარჯების დაგეგმვა - იჯარის შემოსავლისა და კაპიტალური ხარჯების დაბალანსებული განაწილება.

ამერიკის შეერთებულ შტატებში უძრავი ქონების ან ბინის ფლობა არ იძლევა მუდმივი საცხოვრებელი ადგილის მიღების პირდაპირ გზას. თუმცა, არსებობს რამდენიმე სავიზო პროგრამა, რომელიც შეიძლება მოიცავდეს უძრავ ქონებასა და ბიზნესში ინვესტირებას.

EB-5 პროგრამა ინვესტორებსა და მათ ოჯახებს საშუალებას აძლევს მიიღონ მწვანე ბარათი 1,050,000 აშშ დოლარის ინვესტიციით შეერთებულ შტატებში კომერციულ საწარმოში, რომელიც აშშ-ის მოქალაქეებისთვის მინიმუმ 10 სამუშაო ადგილს შექმნის. თუ ინვესტიცია მიზნობრივ დასაქმების ზონაში (TEA) განხორციელდება, თანხა შეიძლება შემცირდეს 800,000 აშშ დოლარამდე.

თუმცა, 2025 წლის თებერვალში აშშ-ის პრეზიდენტმა დონალდ ტრამპმა შესთავაზა EB-5 პროგრამის შეცვლა ახალი, 5 მილიონი დოლარის ოდენობის „ოქროს ბარათის“ სქემით, რომელიც მოქალაქეობის მიღების გზას უზრუნველყოფდა სამუშაო ადგილების შექმნის მოთხოვნის გარეშე.

E-2 ვიზა განკუთვნილია იმ ქვეყნების მოქალაქეებისთვის, რომლებთანაც შეერთებულ შტატებს აქვს სავაჭრო და ნავიგაციის ხელშეკრულებები. ინვესტორებმა უნდა ჩადონ კაპიტალის მნიშვნელოვანი ოდენობა შეერთებულ შტატებში არსებულ ან ახალ ბიზნესში და ფლობდნენ კომპანიის საკონტროლო წილს (როგორც წესი, 50%-ზე მეტი).
უძრავი ქონების ინვესტიციები, როგორიცაა მართვის მიზნით საცხოვრებელი კორპუსების შეძენა, შეიძლება აკმაყოფილებდეს ამ ვიზის მიღების კრიტერიუმებს, თუ ბიზნესი აქტიურად იმართება და მომგებიანია.

მიუხედავად იმისა, რომ E-2 ვიზისთვის ოფიციალური მინიმალური ინვესტიციის მოთხოვნა არ არსებობს, პრაქტიკაში რეკომენდებულია 250,000-დან 300,000 დოლარამდე ინვესტიციის განხორციელება, განსაკუთრებით მცირე ბიზნესისთვის.

L-1 ვიზა განკუთვნილია საერთაშორისო კომპანიების თანამშრომლებისთვის, რომლებიც შეერთებულ შტატებში ფილიალებში ან შვილობილ კომპანიებში გადადიან. ამ ვიზის მისაღებად, საზღვარგარეთ მოქმედი კომპანია უნდა ფუნქციონირებდეს მინიმუმ ერთი წლის განმავლობაში და ჰქონდეს შესაბამისი კავშირები ამერიკულ კომპანიასთან. ეს შეიძლება სასარგებლო იყოს უცხოელი კომპანიის მფლობელებისთვის, რომელთაც სურთ თავიანთი ბიზნესის გაფართოება, მათ შორის უძრავი ქონების ინვესტიციების განხორციელება, შეერთებულ შტატებში.

აშშ-ში, საინვესტიციო ვიზების გარდა, ბინადრობის ნებართვის მიღების სხვა კანონიერი გზებიც არსებობს:

• ოჯახის გაერთიანება - აშშ-ის მოქალაქეებისა და რეზიდენტების უშუალო ნათესავებისთვის.
• აშშ-ის მოქალაქეზე ქორწინება მწვანე ბარათის მიღების უფლებას იძლევა.
• სამუშაო ვიზები - H-1B, O-1 და სხვა კვალიფიციური მუშაკებისთვის.
• განათლება - F-1 სტუდენტური ვიზები, შემდგომი სამუშაო ვიზაზე გადასვლის შესაძლებლობით.
• „მწვანე ბარათის ლატარია“ ყოველწლიური პროგრამაა, რომელიც შემთხვევითობის პრინციპით ანაწილებს ვიზებს იმ ქვეყნების მოქალაქეებისთვის, სადაც შეერთებულ შტატებში იმიგრაციის დაბალი მაჩვენებელია.

ავსტრიაში ბინადრობის ნებართვის მიღების რამდენიმე გზა , მათ შორის:

• D-ბარათი: შექმნილია მაღალკვალიფიციური სპეციალისტების, ინვესტორებისა და მეწარმეებისთვის, ის ქვეყანაში ლეგალურად ცხოვრებისა და მუშაობის საშუალებას იძლევა. ინვესტორებისთვის მინიმალური ინვესტიცია, როგორც წესი, 300,000–500,000 ევროა ბიზნესში ან ავსტრიის ეკონომიკაში. საწყისი ბინადრობის ნებართვა გაიცემა ერთი წლით, განახლებადია ხუთ წლამდე, რის შემდეგაც შესაძლებელია მუდმივი ბინადრობის ნებართვის მიღება, ხოლო ექვსი წლის შემდეგ - მოქალაქეობის მიღება.
• თვითკმარობა: იმ პირებისთვის, რომლებსაც შეუძლიათ საკუთარი თავის ფინანსურად უზრუნველყოფა სახელმწიფო დახმარების გარეშე. საჭიროა საბანკო ანგარიშზე 30,000–60,000 ევროს ოდენობის და სახლის საკუთრების დამადასტურებელი საბუთი. თავდაპირველად, ბინადრობის ნებართვა გაიცემა ერთი წლით, რომელიც შეიძლება გაგრძელდეს ყოველწლიურად ხუთ წლამდე ვადით, რის შემდეგაც შესაძლებელია მუდმივი ბინადრობა.

ავსტრია ინვესტორებს, რომლებიც ინვესტიციების გზით რეზიდენტობას ეძებენ, უფრო მარტივ და პროგნოზირებად გზას სთავაზობს მკაფიო მოთხოვნების, ფიქსირებული ინვესტიციების თანხების და გრძელვადიანი რეზიდენტობისა და მოქალაქეობის მიღების პირდაპირი გზის წყალობით.

აშშ-ში უძრავ ქონებაში ინვესტირებას შეუძლია სტაბილური შემოსავლის გენერირება, თუმცა მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ მოკლევადიან და გრძელვადიან გაქირავებას შორის არსებული განსხვავებები, საგადასახადო მოსაზრებები და ადგილობრივი რეგულაციები. ჩემი გამოცდილება აჩვენებს, რომ სწორი გაქირავების სტრატეგიის არჩევა პირდაპირ გავლენას ახდენს თქვენი ინვესტიციის მომგებიანობაზე.

მოკლევადიანი გაქირავება მაღალ შემოსავალს გვთავაზობს, ხშირად წლიური 12-15%-ის ფარგლებში, განსაკუთრებით ტურისტულ და ურბანულ რაიონებში. მაგალითად:

• ნიუ-იორკი: დღიური ტარიფი $159, დატვირთულობა 67%-ით, წლიური შემოსავალი $39,983.
• სანტა მონიკა: დღიური ტარიფი $216, დატვირთულობა 72%, წლიური შემოსავალი $58,184.
• ჰოლივუდი, ფლორიდა: დღიური ფასი $197, დატვირთულობა 69%, წლიური შემოსავალი $47,000.

რისკები და გასათვალისწინებელი საკითხები: ბევრი ქალაქი, მათ შორის ნიუ-იორკი, მაიამი და ლოს-ანჯელესი, მკაცრ რეგულაციებს აწესებს მოკლევადიან გაქირავებაზე, რაც მოითხოვს რეგისტრაციას, ლიცენზირებას და გაქირავების დღიური ლიმიტების დაცვას. ამიტომ, ინვესტორებმა ყურადღებით უნდა გააანალიზონ ადგილობრივი კანონები, რათა თავიდან აიცილონ ჯარიმები.

გრძელვადიანი იჯარა უფრო სტაბილურ შემოსავალს უზრუნველყოფს ნაკლები მარეგულირებელი რისკებით. საშუალო შემოსავლიანობა დაახლოებით 8%-ია, ზოგიერთ რეგიონში კი 12–22%-ს აღწევს. მაგალითები:

• დეტროიტი: შემოსავლიანობა 21.95%-მდე.
• მაიამი: მოსავლიანობა დაახლოებით 7%.

გრძელვადიანი იჯარა განსაკუთრებით მიმზიდველია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც სტაბილურობასა და მინიმალურ ოპერაციულ სირთულეს ეძებენ. ჩემი კლიენტები ხშირად ირჩევენ ამ ვარიანტს ტეხასსა და არიზონაში, რათა უზრუნველყონ გრძელვადიანი შემოსავალი და შეამცირონ სეზონურობასთან და მოთხოვნის რყევებთან დაკავშირებული რისკები.

1. მოკლევადიანი გაქირავება (Airbnb, VRBO)

• ფედერალური საშემოსავლო გადასახადი: 10–37%, ინვესტორის მთლიანი შემოსავლის მიხედვით.
• მაგალითი: თუ ნიუ-იორკში მდებარე ბინიდან თქვენი წლიური მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავალი 40 000 აშშ დოლარია, თქვენი ფედერალური საგადასახადო ვალდებულება შეიძლება იყოს 4 000-დან 12 000 აშშ დოლარამდე, თქვენი შემოსავლის სხვა წყაროებიდან გამომდინარე.
• შტატის გადასახადი: ნიუ-იორკი - შემოსავლის 4-8.82%; ფლორიდა - 0% (შტატის საშემოსავლო გადასახადის გარეშე).
• ტურისტული გადასახადი და გაყიდვების საკომისიო: ნიუ-იორკი - თითოეული დაჯავშნის 14.75%; მაიამი - დაახლოებით 12%.
• არარეზიდენტები: მთლიან შემოსავალზე 30%-იანი გადასახადი მმართველი კომპანიის მეშვეობით იკავება.

2. გრძელვადიანი იჯარა

• ფედერალური საშემოსავლო გადასახადი: 10–37%.
• მაგალითი: მაიამიში სახლის დაქირავება თვეში 2,800 აშშ დოლარი, წლიური შემოსავალი 33,600 აშშ დოლარი. ფედერალური გადასახადები 3,300–12,500 აშშ დოლარი.
• შტატის გადასახადი: ფლორიდა - 0%; კალიფორნია (ლოს-ანჯელესი) - 1-13.3%.
• არარეზიდენტებისთვის დაკავება: როგორც წესი, მთლიანი შემოსავლის 30%, თუ ის არ არის ჩამოყალიბებული საგადასახადო დეკლარაციის მქონე შპს-ს მეშვეობით.

ევროპასა და აზიაში მცხოვრებ ჩემს კლიენტებს ყოველთვის ვურჩევ, წინასწარ გამოთვალონ ფედერალური და ადგილობრივი საგადასახადო ტვირთი და მაქსიმალური ოპტიმიზაციისთვის განიხილონ შპს-ს დაარსება. მაგალითად, მაიამისა და ნიუ-იორკში მცხოვრები ინვესტორები მნიშვნელოვნად სარგებლობენ ხარჯებისა და ამორტიზაციის სათანადო დაგეგმვით.

მმართველი კომპანიები ეხმარებიან ინვესტორებს, განსაკუთრებით უცხოელებს, უძრავი ქონების მართვაში პირადი ჩარევის გარეშე. მათი მომსახურება მოიცავს:

• მოიჯარეების პოვნა და მათი გადახდისუნარიანობის შემოწმება
• ქირის აკრეფა და დროული გადახდის კონტროლი
• მოვლა, შეკეთება და გაწმენდა
• ბუღალტრული აღრიცხვა და საგადასახადო ანგარიშგება

მომსახურების ღირებულება:

• გრძელვადიანი გაქირავება: როგორც წესი, ყოველთვიური შემოსავლის 8–12%. მაგალითად, თუ ნიუ-იორკში ბინა თვეში 3000 დოლარს შემოსავალს მოიტანს, მმართველი კომპანია თვეში 240–360 დოლარს იღებს.
• მოკლევადიანი გაქირავება (Airbnb, VRBO): როგორც წესი, შემოსავლის 15–20%, რადგან საჭიროა მეტი დაჯავშნის მართვა და სტუმრების მომსახურება. მაგალითი: შემოსავალი $4,000/თვეში — საკომისიო $600–$800.
• დამატებითი გადასახადები: პლატფორმის განთავსების საფასური, ერთჯერადი საცხოვრებლის მომზადების საფასური, გადაუდებელი რემონტი.

თუ თქვენი მიზანი სტაბილურობა, პროგნოზირებადი შემოსავალი და მარეგულირებელი რისკების მინიმიზაციაა, გირჩევთ, ავსტრია განიხილოთ. აშშ მიმზიდველია მაღალი შემოსავლიანობის გამო, განსაკუთრებით მოკლევადიანი იჯარით გაცემის შემთხვევაში, თუმცა ამას რთული რეგულაციები და მრავალი რისკი ახლავს თან.

აშშ-ის უძრავ ქონებაში ინვესტირებისთვის რეგიონის არჩევა დამოკიდებულია თქვენს მიზნებზე, ბიუჯეტსა და სტრატეგიაზე: ეძებთ თუ არა სტაბილურ შემოსავალს, მაღალ ლიკვიდურობას თუ კაპიტალის ზრდის პერსპექტივას. ჩემი გამოცდილება აჩვენებს, რომ სწორი ქალაქის არჩევა პირდაპირ გავლენას ახდენს შემოსავლებსა და რისკებზე.

ნიუ-იორკი - სტაბილურობა და ლიკვიდურობა

ნიუ-იორკი ქვეყნის ყველაზე ლიკვიდურ ბაზარად რჩება. კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი 10,000–18,000 დოლარია, რაც ინვესტიციებს ძვირადღირებულს, მაგრამ პროგნოზირებადს ხდის.

• გრძელვადიანი გაქირავების შემოსავლიანობა: 5–6%
• მოკლევადიანი გაქირავება: 12–14%
• პოპულარული უბნები: მანჰეტენი, ბრუკლინი, ქუინსი
• მახასიათებლები: მაღალი ლიკვიდურობა, სტაბილური მოთხოვნა, მკაცრი Airbnb-ს კანონები

მაიამი და ფლორიდა - ზრდა და საგადასახადო უპირატესობები

კვადრატულ მეტრზე სახლების საშუალო ფასებით, ფლორიდა ხელმისაწვდომია ინვესტორებისთვის, რომლებიც კაპიტალის ზრდას და საგადასახადო შეღავათებს ეძებენ.

• გრძელვადიანი გაქირავების შემოსავლიანობა: 7%
• მოკლევადიანი გაქირავება: 11–13%
• პოპულარული უბნები: საუთ ბიჩი, ბრიკელი, კორალ გეიბლზი
• მახასიათებლები: ფასების სწრაფი ზრდა, ტურისტების მაღალი ნაკადი, საშემოსავლო გადასახადზე ნულოვანი გადასახადი

მაგალითად, ჩემმა კლიენტმა ბრიკელში 80 კვადრატული მეტრის ბინა 600 000 დოლარად (7 500 აშშ დოლარი/კვ.მ.) შეიძინა. გრძელვადიანი გაქირავება თვეში 3 500 აშშ დოლარს მოაქვს, ხოლო Airbnb-ის მეშვეობით მოკლევადიანი გაქირავება სეზონურად 5 500 აშშ დოლარამდე შეიძლება მიაღწიოს. ორი წლის შემდეგ, ბინის ღირებულება 12%-ით გაიზარდა.

კალიფორნია (ლოს-ანჯელესი, სან-ფრანცისკო) - ძვირადღირებული, მაღალი სტატუსის მქონე ბაზრები

აქ ფასები ერთ-ერთი ყველაზე მაღალია: 8,500–20,000 აშშ დოლარი კვადრატულ მეტრზე. ინვესტიციას მნიშვნელოვანი ბიუჯეტი სჭირდება, მაგრამ პრესტიჟსა და ლიკვიდურობას უზრუნველყოფს.

• გრძელვადიანი გაქირავების შემოსავლიანობა: 5–6%
• მოკლევადიანი გაქირავება: 12–13%
• პოპულარული უბნები: სანტა მონიკა, ჰოლივუდი, ლოს-ანჯელესის ცენტრი
• მახასიათებლები: პრესტიჟული უბნები, მაღალი მოთხოვნა გაქირავებაზე, მკაცრი კანონები

ტეხასი (ოსტინი, დალასი, ჰიუსტონი) – დინამიური ზრდა და მიგრაცია

სახლის საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე 3,500–6,500 დოლარია, რაც ტეხასს მიმზიდველს ხდის შეზღუდული ბიუჯეტის მქონე ინვესტორებისთვის და კაპიტალის მაღალი ზრდის მსურველი ინვესტორებისთვის.

• გრძელვადიანი გაქირავების შემოსავლიანობა: 8–9%
• მოკლევადიანი გაქირავება: 10–12%
• მახასიათებლები: მოსახლეობის ზრდა, მიგრაცია ძვირადღირებული შტატებიდან, ხელმისაწვდომი ფასები

კანადელმა ინვესტორმა ოსტინში 100 კვადრატული მეტრის ტაუნჰაუსი 450,000 დოლარად (4,500 აშშ დოლარი/კვ.მ.) შეიძინა. გრძელვადიანი გაქირავების შემთხვევაში, ბინის ღირებულება თვეში 3,200 აშშ დოლარს შეადგენს. ერთი წლის შემდეგ, ბინის ღირებულება 10%-ით გაიზარდა. ადგილობრივი ბაზარი აქტიურად იზრდება და იმიგრანტების შემოდინება ზრდის გაქირავებაზე მოთხოვნას.

შუადასავლეთი (ჩიკაგო, დეტროიტი) - იაფი, მაგრამ სარისკო ვარიანტები

აქ სახლების ფასები კვადრატულ მეტრზე 1,500 დოლარიდან 6,000 დოლარამდე მერყეობს, რაც შუადასავლეთს მიმზიდველ ვარიანტად აქცევს ბიუჯეტისთვის ხელსაყრელი და მაღალი შემოსავლიანობის მქონე ინვესტიციებისთვის.

• გრძელვადიანი გაქირავების შემოსავლიანობა: 7–22%
• მოკლევადიანი გაქირავება: 10–12%
• მახასიათებლები: ძალიან დაბალი შესყიდვის ფასი, მაღალი გრძელვადიანი გაქირავების შემოსავალი, მაგრამ არასტაბილური ბაზარი და მოკლევადიანი გაქირავების დაბალი მოთხოვნა

შვეიცარიელმა წყვილმა დეტროიტში 120 კვადრატული მეტრის სახლი 200 000 დოლარად (1 667 აშშ დოლარი/კვ.მ) შეიძინა. გრძელვადიანი გაქირავების შემთხვევაში, ყოველთვიური შემოსავალი 2 200 დოლარს შეადგენს, რაც წლიური შემოსავლიანობის 13%-ზე მეტს შეადგენს. ფასების რყევის რისკი უფრო მაღალია, თუმცა დაბალი საწყისი ღირებულება ინვესტორს მნიშვნელოვანი შემოსავლის მიღების საშუალებას აძლევს.

აშშ-ში ყველა ტრანზაქციის დაახლოებით 70% არსებულ სახლებზეა, ხოლო ახალი მშენებლობა ბაზრის დაახლოებით 30%-ს შეადგენს, მათ შორის მშენებლობამდელი კონდომინიუმები და მრავალბინიანი პროექტები. არსებული სახლების საშუალო ფასი პოპულარულ ბაზრებზე, როგორიცაა ნიუ-იორკი და ლოს-ანჯელესი, კვადრატულ მეტრზე 10,000–18,000 აშშ დოლარია, ხოლო ახალი მშენებლობის ღირებულება კვადრატულ მეტრზე 8,000–15,000 აშშ დოლარია, რეგიონისა და სეგმენტის მიხედვით.

აშშ-ის მეორად ბაზარზე განსაკუთრებით პოპულარულია დიდი, ლიკვიდური ქალაქები დადასტურებული ინფრასტრუქტურით. ბინებსა და სახლებზე ყველაზე მეტი მოთხოვნა ნიუ-იორკშია, მათ შორის ბრუკლინში, ქუინსსა და მანჰეტენში, სადაც ლიკვიდურობა მაღალია და გრძელვადიანი გაქირავების მოთხოვნა სტაბილურია.

მეორადი ბაზარი ასევე აქტიურად ვითარდება ჩიკაგოში, დეტროიტსა და კლივლენდში, სადაც საცხოვრებლის ფასები უფრო დაბალია, რაც ინვესტორებს საშუალებას აძლევს შევიდნენ მცირე ბიუჯეტით და მიიღონ მაღალი გრძელვადიანი გაქირავების შემოსავალი 12-15%-მდე.

მახასიათებლები: ძველ სახლებს შეიძლება დასჭირდეთ ძირითადი რემონტი, მაგრამ ისინი უზრუნველყოფენ სწრაფ წვდომას გაქირავების შემოსავალზე.

ახალი შენობები ინვესტორებს თანამედროვე განლაგებითა და ენერგოეფექტური სტანდარტებით იზიდავს. ყველაზე პოპულარულ რეგიონებს შორისაა მაიამი, ფორტ-ლოდერდეილი და ორლანდო, სადაც მშენებლობის წინა პერიოდში კონდომინიუმები ბაზარზე დაბალ ფასებს და მოკლევადიან გაქირავებას თვეში 5,500 დოლარამდე სთავაზობენ. ტეხასში (ოსტინი, დალასი და ჰიუსტონი) აქტიურად მიმდინარეობს მრავალბინიანი პროექტების მშენებლობა, რაც ინვესტორებს საშუალებას აძლევს, ერთდროულად რამდენიმე ბინიდან მიიღონ მოგება.

მახასიათებლები: მშენებლობის შეფერხების რისკი, მაგრამ ქონების ღირებულების ზრდის პოტენციალი და განლაგების მოქნილობა.

ამერიკული სახლები ხშირად შენდება ჩარჩო კონსტრუქციის, ხის, ბეტონის და თანამედროვე ენერგოეფექტური მასალების გამოყენებით. სტანდარტები მოიცავს ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოების, ხმის იზოლაციისა და ვენტილაციის მკაცრ მოთხოვნებს.

• ახალი შენობები, როგორც წესი, აღჭურვილია ჭკვიანი სახლის სისტემებით, თანამედროვე სამზარეულოებითა და სააბაზანოებით, რაც მათ მიმზიდველობას ზრდის მოიჯარეებისთვის.
• აშშ-ში მრავალბინიანი კომპლექსების მშენებლობის ვადა 12-დან 24 თვემდე მერყეობს.

ავსტრიული ახალი შენობები უპირატესობებს გვთავაზობს მშენებლობის სიჩქარის, ენერგოეფექტურობისა და ბაზრის სტაბილურობის თვალსაზრისით. აშშ-ში პროცესი შეიძლება გადაიდოს ბიუროკრატიის, ამინდის პირობების ან კონტრაქტორის მიერ დაგვიანების გამო. ინვესტორებისთვის, რომლებიც საიმედოობასა და გრძელვადიან სტაბილურობას ეძებენ, ავსტრია ხშირად სასურველი არჩევანია, მიუხედავად კვადრატულ მეტრზე უფრო მაღალი ფასისა.

აშშ-ში უძრავ ქონებაში ინვესტირება სტრატეგიების ფართო სპექტრს გვთავაზობს, ტრადიციული გაქირავებიდან მიწის განვითარებამდე. სტრატეგიის არჩევანი დამოკიდებულია თქვენს მიზნებზე, ბიუჯეტსა და რისკისადმი მიდრეკილებაზე.

ძველი ქონების რემონტისა და ხელახალი გაყიდვის მიზნით შეძენა აქტიური ინვესტორებისთვის სტრატეგიაა. შემოსავლიანობამ შეიძლება 15–25%-ს მიაღწიოს თითო ტრანზაქციაზე, განსაკუთრებით ისეთ მზარდ რეგიონებში, როგორიცაა ლოს-ანჯელესი ან სან-ფრანცისკო.

კლიენტების მაგალითები: ოსტინში 1,200 კვადრატული ფუტის ფართობის სახლი, შეძენილი 450,000 დოლარად, გარემონტებული 70,000 დოლარად, ხელახლა გაყიდული 650,000 დოლარად - წმინდა მოგება დაახლოებით 130,000 დოლარი.

კაპიტალის რამდენიმე მცირე ქონებად დაყოფა ამცირებს რისკს და შემოსავლის დივერსიფიკაციის საშუალებას იძლევა. კლიენტების პორტფელი ხშირად მოიცავს ორ ან სამ ბინას მაიამის ან ტეხასის სხვადასხვა რაიონში, რაც უზრუნველყოფს სტაბილურ გაქირავების ნაკადს.

ოფისები, საწყობები და საცალო ვაჭრობის ობიექტები წელიწადში 6-დან 10%-მდე შემოსავალს გამოიმუშავებენ, მაგრამ უფრო მაღალ საწყის კაპიტალს საჭიროებენ. მაგალითად: დალასში პატარა საოფისე კომპლექსის 1.2 მილიონ დოლარად შეძენა წლიურ შემოსავალს 80,000–100,000 დოლარს იძლევა.

REIT-ები საშუალებას გაძლევთ, მონაწილეობა მიიღოთ უძრავი ქონების ბაზარზე ქონების უშუალო მართვის გარეშე. დივიდენდების შემოსავლიანობა, როგორც წესი, 4-6%-ის ფარგლებში მერყეობს და დაბალი შესვლის ბარიერი მათ დამწყებთათვის მიმზიდველს ხდის.

მშენებლობის ან განვითარების მიზნით მიწის შეძენა უფრო სარისკო სტრატეგიაა გრძელვადიანი პერსპექტივით. მაგალითად, ფლორიდაში 1.5 ჰექტარი მიწის ნაკვეთი 250 000 დოლარად არის შეძენილი. ნებართვებისა და მშენებლობის შემდეგ, პროექტს შეუძლია 3-5 წელიწადში 600 000-700 000 დოლარამდე შემოსავალი მოიტანოს.

ვენის ბაზარი უფრო სტაბილური და პროგნოზირებადია. „ყიდვა და გაქირავება“ 4-5%-იან შემოსავალს გვთავაზობს, ხოლო „შეკეთება-გადაკეთება“ და „განვითარება“ შეზღუდულია მკაცრი სამშენებლო რეგულაციებისა და მიწის მაღალი ღირებულების გამო. ბაზარი ნაკლებად დინამიურია, მაგრამ სარგებლობს უსაფრთხოებით, გამჭვირვალობითა და გრძელვადიანი სტაბილურობით. ინვესტორებისთვის, რომლებიც მინიმალური რისკით კაპიტალის ზრდას ეძებენ, ვენა უფრო სასურველია, ხოლო აშშ უკეთესია მაღალი შემოსავლიანობის მქონე აქტიური სტრატეგიებისთვის.

აშშ-ში უძრავ ქონებაში ინვესტირებას თან ახლავს მთელი რიგი უნიკალური მახასიათებლები და რისკები, რომლებიც მნიშვნელოვანია გასათვალისწინებელი რეგიონისა და სტრატეგიის არჩევისას.

ქონების გადასახადის საშუალო განაკვეთი წელიწადში 0.7%-დან 2.3%-მდე მერყეობს შტატის მიხედვით. ზოგიერთ შტატში, მაგალითად ნიუ-ჯერსიში და ილინოისში, გადასახადებმა შეიძლება 2.2%-ს გადააჭარბოს, რაც მნიშვნელოვნად ამცირებს წმინდა შემოსავალს. კლიენტების მაგალითები აჩვენებს, რომ მაიამიში $600,000-ის ღირებულების სახლში ინვესტიციისთვის გადასახადები წელიწადში დაახლოებით $12,000–$15,000-ს შეადგენს, რაც მნიშვნელოვანია გასათვალისწინებელი ინვესტიციიდან მოგების გაანგარიშებისას.

ადგილობრივი კანონმდებლობა გაქირავების შესახებ, განსაკუთრებით Airbnb-სა და VRBO-ს მეშვეობით მოკლევადიანი გაქირავების შესახებ, შეიძლება მკაცრი იყოს. მაგალითად, სან-ფრანცისკოში, ნიუ-იორკსა და მაიამიში დაწესებულია შეზღუდვები გაქირავების ერთეულების რაოდენობასა და ლიცენზირების მოთხოვნებზე, რაც ზღუდავს ინვესტორების მოქნილობას.

იპოთეკური სესხების მაღალმა განაკვეთებმა და ბაზრის არასტაბილურობამ შესაძლოა შეამციროს საცხოვრებელზე მოთხოვნა. მაგალითად, 2022-დან 2024 წლამდე საპროცენტო განაკვეთების 7%-მდე ზრდამ გამოიწვია ტრანზაქციების შენელება და მყიდველების რაოდენობის შემცირება. ეს არასტაბილურობის პერიოდებში ფასების კლების რისკს ქმნის.

მეორე და მესამე დონის ქალაქებში, როგორიცაა დეტროიტი, კლივლენდი და ტეხასის ნაწილები, უძრავი ქონების ლიკვიდურობა უფრო დაბალია და გაყიდვის ვადამ შეიძლება 6-12 თვეს მიაღწიოს. ეს ზრდის რისკს იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც გარიგების სწრაფად დატოვებას ცდილობენ.

ავსტრიის ბაზარი სტაბილურობითა და პროგნოზირებადობით სარგებლობს. გადასახადები უფრო დაბალია, კანონმდებლობა უფრო გამჭვირვალეა, გაქირავების რეგულაციები უფრო შემსუბუქებულია, ხოლო ვენისა და ზალცბურგის მსგავს დიდ ქალაქებში უძრავი ქონების ლიკვიდურობა სტაბილურია. ინვესტორებისთვის, რომლებიც აფასებენ კაპიტალის გრძელვადიან დაცვას და რისკების შემცირებას, ავსტრია ხშირად სასურველი ვარიანტია. მეორეს მხრივ, აშშ შესაფერისია მათთვის, ვინც მზად არის აქტიურად მართოს თავისი პორტფელები და ცდილობს უფრო მაღალ შემოსავალს, ამავდროულად, ბაზრის პოტენციური რყევების გააზრებით.

აშშ-ის უძრავ ქონებაში ინვესტირება არა მხოლოდ შემოსავლიანობასთან, არამედ სხვადასხვა შტატში ცხოვრების წესთან და პირობებთანაც არის დაკავშირებული. რეგიონის არჩევანი გავლენას ახდენს კლიმატზე, ჯანდაცვაზე წვდომაზე, საგანმანათლებლო შესაძლებლობებზე, უსაფრთხოებასა და ფინანსურ ინფრასტრუქტურაზე.

ამერიკის შეერთებული შტატები კლიმატის უზარმაზარი მრავალფეროვნებით გამოირჩევა, რაც მნიშვნელოვანია გასათვალისწინებელი ქონებისა და გაქირავების სტრატეგიის არჩევისას. ფლორიდის ქალაქები თბილი სუბტროპიკული კლიმატითა და პლაჟებით გამოირჩევა, რაც მას მთელი წლის განმავლობაში მოკლევადიანი გაქირავებისთვის პოპულარულს ხდის. კალიფორნიას, განსაკუთრებით ლოს-ანჯელესსა და სან-დიეგოში, რბილი ხმელთაშუა ზღვის კლიმატი აქვს, რაც გრძელვადიანი დამქირავებლებისა და ოჯახების ყურადღებას იპყრობს.

ამავდროულად, შუადასავლეთისა და ჩრდილოეთის შტატებისთვის (ჩიკაგო, მინეაპოლისი) დამახასიათებელია ცივი ზამთარი და თოვლიანი პერიოდები, რაც ამცირებს მოკლევადიანი გაქირავების მოთხოვნას, თუმცა შეუძლია მიიზიდოს მყიდველები, რომლებიც ორიენტირებულნი არიან ეკონომ სეგმენტსა და ხელმისაწვდომ ფასებზე.

არარეზიდენტებისთვის მნიშვნელოვანია ხარისხიან ჯანდაცვასა და განათლებაზე წვდომა. ნიუ-იორკში ოთხსულიანი ოჯახის დაზღვევა შეიძლება თვეში 1500-2000 დოლარი ღირდეს, რაც მოიცავს ძირითად დაფარვას და სპეციალისტთან ვიზიტებს. ლოს-ანჯელესში მსგავსი ხარჯები 1300-1800 დოლარის ფარგლებში მერყეობს, ხოლო მაიამისა და ტეხასის შტატში, არჩეული გეგმის მიხედვით, თვეში 700-1000 დოლარის ფარგლებში მერყეობს.

განათლებაც განსხვავებულია: ნიუ-იორკსა და კალიფორნიაში კერძო სკოლები და პრესტიჟული უნივერსიტეტები წელიწადში 20,000-50,000 დოლარი ღირს, ხოლო ტეხასსა და ფლორიდაში კარგი სკოლების პოვნა წელიწადში 10,000-20,000 დოლარად შეგიძლიათ.

უცხოელებს შეუძლიათ ანგარიშების გახსნა და იპოთეკური სესხების აღება შეერთებულ შტატებში, თუმცა პროცესი უფრო რთულია, ვიდრე მოქალაქეებისთვის: ხშირად საჭიროა ITIN/SSN, შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტი და მნიშვნელოვანი პირველადი შენატანი (ჩვეულებრივ, 30–40%). მაიამისა და კალიფორნიის ზოგიერთი ბანკი არარეზიდენტებისთვის სპეციალიზებულ პროგრამებს სთავაზობს.

ცხოვრება აშშ-ში მნიშვნელოვნად განსხვავდება ქალაქისა და შტატის მიხედვით. მაგალითები:

• ნიუ-იორკი (მანჰეტენი): ორსაძინებლიანი ბინის ქირა: $4,500–$6,000/თვეში, სასურსათო პროდუქტები და მომსახურება: +30–40%-ით მეტი საშუალოზე, კაფეები და რესტორნები: $15–$25 ერთ კვებაზე, კომუნალური გადასახადები: $250–$400/თვეში.
• ლოს-ანჯელესი, კალიფორნია: ორსაძინებლიანი ბინის ქირა $3,500-$4,500, სასურსათო პროდუქტები საშუალოზე 20-30%-ით მეტი, რესტორნები $12-$20, კომუნალური გადასახადები $200-$350.
• მაიამი, ფლორიდა: 2-საძინებლიანი ბინის ქირა $2,500-$3,500, სასურსათო და სასადილო ვარიანტები აშშ-ის საშუალო მაჩვენებელთან ახლოს, კომუნალური გადასახადები $150-$300.
• ოსტინი, დალასი, ტეხასი: ორსაძინებლიანი ბინის ქირა $1,800-$2,500, სასურსათო პროდუქტები საშუალო ფასი, რესტორნები $10-$18, კომუნალური გადასახადები $120-$250.
• ჩიკაგო, შუადასავლეთი: ორსაძინებლიანი ბინის ქირა $1,500–$2,200, სასურსათო პროდუქტები ეროვნულ საშუალოზე დაბალი, კომუნალური მომსახურება $120–$250.

ავსტრიაში ცხოვრება პროგნოზირებადი და ორგანიზებულია: ჯანდაცვა მაღალი ხარისხის და ხელმისაწვდომია, განათლება მაღალი ხარისხისაა, ბიუროკრატია კი მინიმალური. მაგალითად, ოთხსულიანი ოჯახის ჯანმრთელობის დაზღვევა თვეში 300–500 დოლარი ღირს, ხოლო საჯარო სკოლებსა და უნივერსიტეტებში სწავლა ხშირად უფასო ან ძალიან ხელმისაწვდომია.

ქალაქის ინფრასტრუქტურა, ტრანსპორტი და უსაფრთხოება უზრუნველყოფს კომფორტულ ხანგრძლივ ცხოვრებას. მე მჯერა, რომ ავსტრიაში უფრო ადვილია ხარჯების დაგეგმვა, რისკების მინიმიზაცია და ოჯახური კომფორტის უზრუნველყოფა.

აშშ-ში უძრავი ქონების არჩევა დიდწილად დამოკიდებულია ინვესტორის მიზნებსა და მათ ცხოვრებისეულ სიტუაციაზე. მოსახლეობის სხვადასხვა სეგმენტი ბაზარზე განსხვავებულად ორიენტირდება და მნიშვნელოვანია ფინანსური, სამართლებრივი და პირადი ფაქტორების გათვალისწინება.

არასტაბილური ქვეყნების მოქალაქეებისთვის, ამერიკის შეერთებულ შტატებში სახლის ან ბინის ყიდვა ხშირად კაპიტალის დაცვის საშუალებაა. ჩემმა კლიენტებმა აღმოსავლეთ ევროპიდან და ლათინური ამერიკიდან შეიძინეს ბინები მაიამისა და ლოს-ანჯელესში 400,000–700,000 დოლარად, რათა გაემრავალფეროვნებინათ თავიანთი აქტივები და უზრუნველყოფილიყო სიმდიდრის გრძელვადიანი შენარჩუნება.

პენსიონერებისთვის მისი რბილი კლიმატის, დაბალი ქონების გადასახადებისა და სახელმწიფო საშემოსავლო გადასახადის არარსებობის გამო. მაგალითად, ფორტ ლოდერდეილის რაიონში 550,000 აშშ დოლარის ღირებულების სახლი, რომელიც გრძელვადიანი ვადით იყო გაქირავებული, თვეში დაახლოებით 2,800–3,200 აშშ დოლარის შემოსავალს იძლეოდა, ხოლო ქონება კომფორტულ მეორე სახლად გამოიყენებოდა.

ციფრული მომთაბარეები აშშ-ს განვითარებული ინფრასტრუქტურის, მაღალსიჩქარიანი ინტერნეტის და Airbnb-სა და VRBO-ს მეშვეობით მოკლევადიანი გაქირავების შესაძლებლობების გამო აფასებენ. თუმცა, ვიზების შეზღუდვები და გრძელვადიანი დოკუმენტების საჭიროება გარკვეულ სირთულეებს ქმნის. კლიენტის მაგალითი: ოსტინში 350 000 დოლარად ბინის შეძენა და შემდგომ მოკლევადიანი გაქირავება თვეში 2000-2400 დოლარის შემოსავალს იძლეოდა, რაც არარეზიდენტებისთვის ITIN-ის და საბანკო ანგარიშის არსებობას მოითხოვდა.

აშშ ავსტრიის წინააღმდეგ? ავსტრიასთან შედარებით, ეს ქვეყანა კონსერვატიული ინვესტორებისთვის მომგებიანია: ბაზარი სტაბილურია, კანონები გამჭვირვალეა, გადასახადები დაბალია და შემოსავლები პროგნოზირებადია. მეორეს მხრივ, აშშ გთავაზობთ უფრო მაღალ შემოსავლებს, რეგიონებისა და საინვესტიციო სტრატეგიების მრავალფეროვნებას, მაგრამ ეს დაკავშირებულია რისკებთან, ბაზრის რყევებთან და ქონების მართვის სირთულეებთან. კლიენტებისთვის, რომლებიც აფასებენ უსაფრთხოებას და წესრიგს, მე ხშირად ვურჩევ ავსტრიას.

ინვესტიციიდან გასვლა გადამწყვეტი ნაბიჯია, რომელიც პირდაპირ გავლენას ახდენს მომგებიანობაზე. აშშ-ში უძრავი ქონების გაყიდვები, როგორც წესი, ხორციელდება MLS-ის (მრავალჯერადი ჩამონათვალის სერვისი) ან პროფესიონალი აგენტების მეშვეობით. გაყიდვის საშუალო დრო განსხვავდება რეგიონების მიხედვით: ისეთ პოპულარულ ქალაქებში, როგორიცაა მაიამი ან ლოს-ანჯელესი, უძრავი ქონების გაყიდვა შესაძლებელია 30-90 დღეში, ხოლო ნაკლებად ლიკვიდურ შტატებში ამას შეიძლება 6-9 თვე დასჭირდეს. ჩემი კლიენტები, რომლებიც მაიამიში ბინებს 600,000-750,000 დოლარად ყიდიან, ხშირად იყენებდნენ MLS-ს და აგენტს პროცესის დასაჩქარებლად და საკომისიოების მინიმიზაციისთვის.

არარეზიდენტებისთვის, ძირითადი ასპექტია FIRPTA, რომელიც მოითხოვს გასაყიდი ფასის 15%-მდე დაკავებას ფედერალური გადასახადის სახით. მნიშვნელოვანია თქვენი საგადასახადო ვალდებულების სწორად გამოთვლა, რათა თავიდან აიცილოთ მოულოდნელი გადახდები.

1031 ბირჟა საშუალებას გაძლევთ გადავადოთ გადასახადები ქონების გაყიდვისა და აშშ-ს სხვა უძრავ ქონებაში რეინვესტირებისას. მაგალითად, ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა მაიამიში კონდომინიუმი 650,000 დოლარად გაყიდა და ოსტინის რამდენიმე უძრავ ქონებაში ჩადო ინვესტიცია, რამაც მას საშუალება მისცა, გადაეტანა საგადასახადო ტვირთი და გაეზარდა პორტფელის დივერსიფიკაცია.

უძრავი ქონების მემკვიდრეობით ან ტრასტის მეშვეობით გადაცემა თქვენი ქონების ეფექტურად მართვისა და მომავლის დაგეგმვის კიდევ ერთი გზაა. ტრასტები ხელს უწყობენ აქტივების მართვას, საგადასახადო რისკების შემცირებას და თქვენი აქტივების დაცვას.

ავსტრიასთან შედარებით, იქ ინვესტიციების გატანის პროცესი უფრო მარტივი და პროგნოზირებადია. მეორადი ბაზრის ლიკვიდურობა მაღალია, ბიუროკრატია მინიმალურია, გაყიდვების გადასახადები გამჭვირვალეა და ტრანზაქციები უფრო სწრაფად სრულდება. აშშ უფრო მაღალ შემოსავალს გვთავაზობს, მაგრამ რთული საგადასახადო რეგულაციებითა და ბიუროკრატიით იტანჯება.

რამდენიმე წელია, ვმუშაობ კლიენტებთან, რომლებიც აშშ-სა და ევროპაში უძრავ ქონებაში ინვესტირებას ახორციელებენ. ჩემი გამოცდილება აჩვენებს, რომ თითოეულ ბაზარს თავისი უნიკალური მახასიათებლები აქვს და ინვესტიციების წარმატება პირდაპირ დამოკიდებულია სათანადო შემოწმებაზე.

კაპიტალის განაწილება სტაბილურ და მზარდ ბაზრებს შორის დაბალანსებული პორტფელის გასაღებია. ამ მიდგომით, ავსტრიულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციები, როგორც წესი, უზრუნველყოფს სტაბილურობას და პროგნოზირებადობას, ხოლო ამერიკულ უძრავ ქონებაში - ზრდის პოტენციალს და უფრო მაღალ საიჯარო შემოსავალს. გირჩევთ, აშშ-ის უძრავი ქონება უფრო დინამიურ, მომგებიან ბაზრებთან, როგორიცაა მაიამი ან ლოს-ანჯელესი, და სტაბილურ ევროპულ უძრავ ქონებასთან, როგორიცაა ვენა, გააერთიანოთ. ეს მიდგომა საშუალებას გაძლევთ დივერსიფიკაცია მოახდინოთ რისკების, გენერირება მოახდინოთ საიჯარო შემოსავლის და ამავდროულად კაპიტალის დაგროვების.

სტრატეგიის არჩევისას, მე ვითვალისწინებ ჩემი კლიენტების მიზნებს: გაქირავება, სტატუსი ან გრძელვადიანი კაპიტალიზაცია. მაგალითად, შემოსავალსა და ზრდაზე ორიენტირებული კლიენტებისთვის, ამერიკის შეერთებული შტატები უფრო შესაფერისია, განსაკუთრებით აშშ-ში ბინების და ფლორიდაში უძრავი ქონების მეშვეობით. მათთვის, ვინც აფასებს სტაბილურობას, პროგნოზირებადობას და კაპიტალის დაცვას, ავსტრია ხშირად იმარჯვებს.

აშშ-სა და ავსტრიას შორის გავანაწილებდი აშშ ზრდას და მაღალ შემოსავალს გვთავაზობს, ხოლო ავსტრია სიმშვიდეს, გამჭვირვალობას და აქტივების გრძელვადიან დაცვას. ეს მიდგომა საშუალებას გაძლევთ გააერთიანოთ ორივე სამყაროს საუკეთესო მხარეები და შექმნათ მდგრადი პორტფელი.

უძრავი ქონების ინვესტიციები მიზნებისა და ბაზრების მკაფიო გაგებას მოითხოვს. აშშ საუკეთესო არჩევანია მათთვის, ვინც მაღალი შემოსავლის, მრავალფეროვანი სტრატეგიებისა და დინამიური ბაზრების, როგორიცაა მაიამი, ლოს-ანჯელესი ან ტეხასი, ძიებაშია. ავსტრია შესაფერისია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც აფასებენ სტაბილურობას, იურიდიულ გამჭვირვალობას და პროგნოზირებად შემოსავლებს. პრაქტიკაში, პორტფელის ასეთი კონსერვატიული ნაწილისთვის, ავსტრიის უძრავი ქონება სტაბილიზატორად განიხილება, ხოლო აშშ - ზრდისა და უფრო მაღალი შემოსავლების წყაროდ.

საინვესტიციო იურისტის ზოგადი რჩევა: საფუძვლიანად შეამოწმეთ უძრავი ქონება, გაითვალისწინეთ საგადასახადო ვალდებულებები, დივერსიფიკაცია გაუკეთეთ თქვენს პორტფელს და ყოველთვის დაგეგმეთ გასვლის სტრატეგია. არარეზიდენტებისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია FIRPTA-ს, იჯარის შემოსავლის დაბეგვრის და შპს-ების ან ტრასტების მეშვეობით არსებული ვარიანტების განხილვა.

2030 წლის პერსპექტივა მოსახლეობის ზრდას, შიდა მიგრაციას და უძრავი ქონების ბაზრის აქტიურ განვითარებას აჩვენებს. შეერთებულ შტატებში საცხოვრებელზე მოთხოვნა იზრდება იმ ქალაქებში, სადაც ძლიერი ეკონომიკური ზრდა და მიმზიდველი საიჯარო შემოსავლიანობაა. ავსტრიაში სტაბილურობა შენარჩუნებულია და მეორადი და ახალი ბაზრების განვითარება გრძელვადიანი კაპიტალის უსაფრთხო ინვესტიციების უზრუნველყოფას განაგრძობს.

1. განსაზღვრეთ თქვენი საინვესტიციო მიზნები

• შემოსავალი იჯარით (გრძელვადიანი vs. მოკლევადიანი)
• კაპიტალიზაცია და ღირებულების ზრდა
• ბინადრობის ან ვიზის მიღების სტრატეგიები (EB-5, E-2)

2. საკუთრების ფორმატის შერჩევა

• ფიზიკური პირის მიერ შეძენა
• შპს-ს (შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება) მეშვეობით შეძენა
• ინვესტირება REIT-ებისა და ფონდების მეშვეობით
• პარტნიორობები ან ტრასტები

3. ბაზრისა და რეგიონული ანალიზი

• ქალაქები და შტატები: მაიამი, ნიუ-იორკი, ლოს-ანჯელესი, ოსტინი, შუადასავლეთი
• ქონების გაქირავების შემოსავლიანობა და ლიკვიდურობა
• კვადრატულ მეტრზე ფასები და ბაზრის დინამიკა
• ინფრასტრუქტურა, ტრანსპორტი, ეკოლოგია, დამქირავებლის მოთხოვნა

4. ობიექტის დათვალიერება და სამართლებრივი დადასტურება

• საკუთრების უფლების ძიება და საკუთრების უფლების დაზღვევა
• შემოწმების ანგარიში: მშენებლობის მდგომარეობა, კომუნალური მომსახურება
• საკუთრების ისტორიისა და დაკისრებული ვალდებულებების შემოწმება

5. დაფინანსება და მყიდველის მოთხოვნები

• სოციალური დაზღვევის ნომრის/ინვალიდობის საიდენტიფიკაციო ნომრის (SSN/ITIN) ხელმისაწვდომობა უცხოელებისთვის
• საბანკო ანგარიში აშშ-ში
• საწყისი შენატანი და თანხების კანონიერი წარმომავლობის დამადასტურებელი საბუთი
• ასაკი (ზოგიერთი ბანკი მოითხოვს 18 წლის ასაკს)

6. შესყიდვის პროცესი

• რიელტორისა და ადვოკატის არჩევა
• შეთავაზების მომზადება
• ესქრო ანგარიში
• საკუთრების უფლების დახურვა და რეგისტრაცია ქვეყნის რეესტრში
• დისტანციურად შეძენის შესაძლებლობა

7. გადასახადები და ხარჯები

• ქონების გადასახადი (0.5–3%, შტატის მიხედვით)
• დახურვის ხარჯები (ტრანზაქციის 2–5%)
• იჯარის საშემოსავლო გადასახადი (ფედერალური + შტატის)
• კაპიტალის მოგების გადასახადი გაყიდვებზე
• FIRPTA არარეზიდენტებისთვის

8. ქონების მართვა

• მმართველი კომპანიის (ქონების მართვა) არჩევა
• გრძელვადიანი და მოკლევადიანი გაქირავება
• მოიჯარეების ხელშეკრულებები და ადგილობრივი რეგულაციები

9. გასვლის სტრატეგიები

• გაყიდვა MLS-ის ან აგენტის მეშვეობით
• 1031 საგადასახადო გადარიცხვების გაცვლა
• მემკვიდრეობით ან ნდობის გზით გადაცემა

10. სცენარები და დივერსიფიკაცია

• ერთი ობიექტი მრავალი ობიექტის წინააღმდეგ
• აშშ-სა და ევროპის კომბინაცია (ავსტრია სტაბილურობისთვის, აშშ ზრდისთვის)
• შემოსავლიანობისა და რისკის ბალანსი

1. „300,000 დოლარის ინვესტორი“

• კლიენტს სურდა: ნიუ-იორკში ისეთი ბინის შეძენა, რომელიც უზრუნველყოფდა სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს და ამავდროულად წარმოადგენდა ლიკვიდურ აქტივს.
• რა აღმოვაჩინეთ: 70 კვადრატული მეტრის ფართობის კონდომინიუმი მანჰეტენზე, თანამედროვე რემონტით და მოსახერხებელი ტრანსპორტით.
• შედეგი: წლიური 4–5%-იანი შემოსავლიანობა, მაღალი ლიკვიდურობა, ქონების ღირებულების +8%-იანი ზრდა 2 წლის განმავლობაში.

2. „პენსიაზე გავიდა 500,000 დოლარით“

• კლიენტს სურდა: კომფორტული პენსიაზე გასვლისთვის მაიამიში, ფლორიდაში, სახლის ყიდვა, საჭიროების შემთხვევაში მისი გაქირავების შესაძლებლობით.
• რა აღმოვაჩინეთ: 90 მ² ფართობის სახლი 2 საძინებლით წყნარ ადგილას, პლაჟთან ახლოს და კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურით.
• შედეგი: საშუალოდ 4.5%-იანი საიჯარო შემოსავალი, ღირებულების +10%-იანი ზრდა 3 წლის განმავლობაში, უსაფრთხო ტერიტორია მშვიდი ცხოვრებისთვის.

3. „ოჯახი შვილებთან ერთად“

• რა სურდათ კლიენტებს: ლოს-ანჯელესში საკუთარი საცხოვრებლად ბინის ან სახლის ყიდვა, კარგი სკოლებითა და მწვანე გარემოთი.
• რა ვიპოვეთ: 120 მ² ფართობის ტაუნჰაუსი სამი საძინებლით და პატარა ბაღით კარგად განვითარებულ ტერიტორიაზე. ფასი: $750,000.
• შედეგი: მაღალი კაპიტალიზაციის პოტენციალი 6-7%-ით 5 წელიწადში, ბავშვებისთვის უსაფრთხო ტერიტორია, საჭიროების შემთხვევაში გაქირავების შესაძლებლობა.