დამატებითი საკომისიოები და ფარული ხარჯები ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას საჭიროა არა მხოლოდ ქონების ფასის, არამედ დამატებითი ხარჯების გათვალისწინებაც, რომლებიც საშუალოდ შესყიდვის ფასის დაახლოებით 10-12%-ს შეადგენს. ეს ხარჯები იყოფა სავალდებულო გადასახადებად — გადასახადებად, რეგისტრაციის საფასურებად და ნოტარიუსის საფასურებად — და არასავალდებულო გადასახადებად, როგორიცაა რიელტორის საფასურები ან იპოთეკური სესხის დამუშავება.

უცხოელი მყიდველებისთვის შესაძლოა სპეციალური წესები გავრცელდეს. გარდა ამისა, 2025 წლის ივლისიდან შემოიღება საგადასახადო შეღავათები 500 000 ევრომდე ტრანზაქციებისთვის, რაც მნიშვნელოვნად შეამცირებს რეგისტრაციის ზოგიერთ საფასურს.

ძირითადი გადახდები მოიცავს ქონების გადაცემის გადასახადს, მიწის რეესტრის რეგისტრაციას, ნოტარიუსის ან ადვოკატის ჰონორარს და, თუ შეძენა სააგენტოს მეშვეობით ხდება, რიელტორის საკომისიოს.

1. ქონების გადაცემის გადასახადი (Grunderwerbsteuer)

ეს არის ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენის ძირითადი გადასახადი. ის შეადგენს ნასყიდობის ხელშეკრულებაში მითითებული ქონების ფასის 3.5%-ს. მაგალითად, თუ თქვენ შეიძენთ ბინას 400,000 ევროდ, ქონების გადაცემის გადასახადი იქნება 14,000 ევრო.

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ გადასახადი გამოითვლება ფაქტობრივი შესყიდვის ფასის საფუძველზე, მაგრამ ზოგიერთ შემთხვევაში (მაგალითად, თუ ხელშეკრულებაში ფასი არასაკმარისად არის მითითებული), საგადასახადო ორგანომ შეიძლება ორიენტირად საბაზრო ღირებულება გამოიყენოს.

2. რეგისტრაციის საფასური (Grundbuchseintragungsgebühr)

ტრანზაქციის შემდეგ, საკუთრება უნდა დარეგისტრირდეს მიწის რეესტრში. ამისათვის დაწესებულია ქონების ღირებულების 1.1%-ის ოდენობის საფასური. 400 000 ევროდ შეძენილი ქონების რეგისტრაციის ღირებულება 4 400 ევრო იქნება.

2025 წლის ივლისიდან, საკუთრების უფლების რეგისტრაციისა და დეპოზიტის საფასური შეიძლება გაუქმდეს 500,000 ევრო ან ნაკლები ღირებულების მქონე ქონებისთვის. 500,000 ევროზე მეტი ღირებულების ქონების შემთხვევაში, საფასური მხოლოდ ზედმეტ თანხაზე გავრცელდება. ეს ცვლილება მყიდველებს საშუალებას მისცემს მნიშვნელოვნად დაზოგონ, განსაკუთრებით იპოთეკური სესხის შეძენისას.

3. ნოტარიუსის ან ადვოკატის მომსახურება

კანონი მოითხოვს, რომ ტრანზაქცია დამოწმდეს ნოტარიუსის ან ადვოკატის მიერ. ეს სპეციალისტი ამოწმებს ქონების იურიდიულ სტატუსს, ამზადებს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას და ხსნის ნდობის ანგარიშს (Treuhandkonto) უსაფრთხო ტრანზაქციებისთვის.

მომსახურების ღირებულება დამოკიდებულია ტრანზაქციის სირთულეზე და მერყეობს კონტრაქტის თანხის 2%-დან 5%-მდე + 20% დღგ-ს ჩათვლით. მაგალითად, 400,000 ევროს ღირებულების ბინისთვის, იურიდიული ხარჯები შეიძლება იყოს 9,600 ევროდან 24,000 ევრომდე (დღგ-ს ჩათვლით).

4. რიელტორის საკომისიო

თუ უძრავი ქონების სააგენტოს მეშვეობით შეიძენთ, საკომისიოს გადახდა მოგიწევთ. როგორც წესი, ეს არის ქონების ფასის 3% პლუს 20% დღგ. 400,000 ევროს ღირებულების ქონების შემთხვევაში, რიელტორის საკომისიო 14,400 ევრო იქნება.

ძირითადი გადასახადებისა და მოსაკრებლების გარდა, მყიდველი აწყდება დამატებით ხარჯებს, რომლებიც ყოველთვის მაშინვე თვალსაჩინო არ არის. ეს ხარჯები დამოკიდებულია ტრანზაქციის პირობებზე, დაფინანსების მეთოდსა და მყიდველის სტატუსზე.

თუ უძრავი ქონება შეძენილია საბანკო სესხით, გასათვალისწინებელია:

• სესხის დამუშავების ბანკის საკომისიო დამოკიდებულია კონკრეტული დაწესებულების პირობებზე და, როგორც წესი, სესხის თანხის 0.5%-დან 1.5%-მდე მერყეობს.
• ქონებისა და მსესხებლის სიცოცხლის დაზღვევა, როგორც წესი, ბანკის სავალდებულო მოთხოვნაა: ქონების დაზღვევა - დაზღვეული თანხის 0.1%-0.3% წელიწადში; მსესხებლის სიცოცხლის დაზღვევა - სესხის ნაშთის დაახლოებით 0.2%-0.5% წელიწადში.
• გირავნობის (Hypothekeneintragungsgebühr) რეგისტრაცია არის ერთჯერადი გადასახადი სესხის თანხის 1.2%-ის ოდენობით, რომელიც გადაიხდება ქონების დატვირთვის მიწის რეესტრში შეტანისთვის.
• პირველადი შენატანი – ავსტრიაში ის ქონების ღირებულების 20–50%-ს შეადგენს, რაც მნიშვნელოვნად აისახება საწყის ბიუჯეტზე.

ევროკავშირის არაწევრ მოქალაქეებს შესაძლოა დასჭირდეთ ადგილობრივი ხელისუფლებისგან სპეციალური შესყიდვის ნებართვის მიღება, რაც დამატებით ხარჯებს გამოიწვევს (როგორც წესი, რამდენიმე ასეული ევრო).

ახალი სახლის შეძენისას შესაძლოა დაწესდეს დამატებული ღირებულების გადასახადი (დღგ), განსაკუთრებით თუ ქონება შეძენილია დეველოპერისგან. გარდა ამისა, დღგ ერიცხება რიელტორისა და ნოტარიუსის მოსაკრებლებს (20%), რაც ზრდის საბოლოო ღირებულებას.

ტრანზაქციის დასრულების შემდეგ, ქონების მესაკუთრე ვალდებულია ყოველთვიურად გადაიხადოს Betriebskosten (ქირის საფასური), რაც მოიცავს ნაგვის შეგროვებას, კანალიზაციას, სახლის დაზღვევას, საერთო სივრცეების შეკეთებასა და მოვლა-პატრონობას, ასევე მმართველი კომპანიის საკომისიოს. საშუალოდ, ეს თანხა თვეში კვადრატულ მეტრზე 2-დან 3.50 ევრომდე მერყეობს.

იპოთეკური სესხის აღებისას, ბანკები თითქმის ყოველთვის მოითხოვენ ქონების ღირებულების დამოუკიდებელ შეფასებას. ამ მომსახურების ღირებულება მერყეობს 300 ევროდან 1000 ევრომდე, შეფასების სირთულის მიხედვით.

ასევე შესაძლებელია დამატებითი შემოწმებები, როგორიცაა:

• მავნე ნივთიერებების (აზბესტი, ტყვია, ობი) არსებობა — 200–600 ევრო;
• შენობის ტექნიკური მდგომარეობა (სტატიკური შემოწმება, საინჟინრო სისტემები) — 300–800 ევრო.

ეს ხარჯები ცალკე იხდება და დამოკიდებულია ქონების ზომასა და მდგომარეობაზე, ასევე არჩეულ სპეციალისტზე.

თუ მყიდველი გერმანულად არ საუბრობს, ყველა იურიდიულად მნიშვნელოვანი დოკუმენტი უნდა თარგმნოს ფიცის დადების მქონე თარჯიმანმა. კონტრაქტის თარგმნის საშუალო ღირებულება 100-დან 300 ევრომდე მერყეობს, სიგრძის მიხედვით. ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანების თარგმანის მომსახურებაც ცალკე ფასდება.

• ანგარიშის შენახვა ანგარიშსწორებისთვის წელიწადში დაახლოებით 30-60 ევრო ღირს.
• კონტრაქტის შესრულების ნაღდი ფულის ხარჯები და სხვა მცირე ადმინისტრაციული გადასახადები 50-დან 200 ევრომდე მერყეობს.

არარეზიდენტების ძირითადი ხარჯები დაახლოებით 1-3%-ით მეტია, ვიდრე რეზიდენტების, ნებართვის დამუშავების, დოკუმენტების თარგმნის, დამატებითი ნოტარიუსის მომსახურებისა და საბანკო მოთხოვნების გათვალისწინებით. მაგალითად, 400,000 ევროს ღირებულების ბინისთვის, ამან შეიძლება 4,000-12,000 ევროს დამატებითი ხარჯები შეადგინოს.

მიუხედავად იმისა, რომ ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას დამატებითმა ხარჯებმა შეიძლება ქონების ღირებულების 12%-მდე შეადგინოს, მათი ოპტიმიზაციის რამდენიმე პრაქტიკული გზა არსებობს:

1. უძრავი ქონების შეძენა 500,000 ევრომდე. 2025 წლის ივლისიდან 500,000 ევრომდე ღირებულების ქონება გათავისუფლდება რეგისტრაციის ზოგიერთი საფასურისგან (Grundbuchseintragungsgebühr და იპოთეკის რეგისტრაცია). ეს ტრანზაქციის დასრულებისას მნიშვნელოვანი დანაზოგის საშუალებას იძლევა.

2. წილების გადაცემა და ეტაპობრივი გადაცემა. თუ საკუთრება გადაეცემა არა მთელ ქონებას, არამედ 50%-მდე წილს, ან ტრანზაქცია განხორციელდება ეტაპობრივად, გადასახადის გადახდების ოდენობა შეიძლება შემცირდეს ან თუნდაც მთლიანად გათავისუფლდეს.

3. უძრავი ქონების ნათესავებისთვის გადაცემა. 2025 წლის 1 ივლისიდან 0.5%-იანი განაკვეთი შენარჩუნდება უძრავი ქონების უშუალო ნათესავებს, როგორიცაა მეუღლეები, შვილები, შვილიშვილები, მშობლები და სამოქალაქო პარტნიორები, შორის გადაცემაზე. თუმცა, მნიშვნელოვანია ოჯახური ურთიერთობის სათანადოდ დოკუმენტირება შეღავათიანი განაკვეთის დასადასტურებლად.

4. ოპტიმიზაცია გაუკეთეთ იპოთეკური სესხის ხარჯებს. შეადარეთ სხვადასხვა ბანკის განაკვეთები და სესხის დამუშავების საკომისიოები. განიხილეთ ისეთი სადაზღვევო კომპანიის არჩევა, რომელსაც როგორც ქონების, ასევე მსესხებლის სიცოცხლის დაზღვევისთვის უფრო დაბალი განაკვეთები აქვს. უფრო დიდი პირველადი შენატანის (ქონების ღირებულების 20-50%) განხორციელება ამცირებს პროცენტის გადასახადებს და იპოთეკური სესხის საკომისიოს.

5. გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებების (Erbpacht) გამოყენება. გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებების დადება შეიძლება იყოს უპირატესობა, რადგან ფორმალური საკუთრება არ გადადის და გადაცემის გადასახადი არ ერიცხება.

6. მინიმუმამდე დაიყვანეთ ექსპერტისა და შეფასების ხარჯები. შეუკვეთეთ მხოლოდ აუცილებელი შემოწმებები: ტექნიკური მდგომარეობა, საშიში ნივთიერებების არსებობა ან ენერგოეფექტურობა. რამდენიმე შემოწმების გაერთიანება ერთ ექსპერტის ვიზიტში საშუალებას გაძლევთ დაზოგოთ მგზავრობისა და დოკუმენტაციის ხარჯები.

7. შემცირებული საოპერაციო ხარჯები (Betriebskosten). აირჩიეთ ბინები ან სახლები ეფექტური მმართველი კომპანიისა და თანამედროვე კომუნალური სისტემებით. ახალი შენობები დაბალი ენერგომოხმარებით და ოპტიმიზირებული კომუნალური ხარჯებით მნიშვნელოვნად ამცირებს ყოველთვიურ გადასახადებს 20-40%-ით ძველ, საშუალო კლასის საცხოვრებელ სახლებთან შედარებით.

ენობრივი ბარიერები ავსტრიაში უცხოელი მყიდველებისთვის ერთ-ერთ ყველაზე გავრცელებულ და ძვირადღირებულ პრობლემად რჩება. დოკუმენტებისა და რეგულაციების არასწორად გაგებამ შეიძლება მნიშვნელოვანი ფინანსური ზარალი გამოიწვიოს.

ავსტრიაში უძრავი ქონების შეძენისას, დამატებითი ხარჯების მნიშვნელოვანი ნაწილი ბანკებსა და ნოტარიუსებს უკავშირდება. თუმცა, გონივრული მიდგომით, ეს ხარჯები შეიძლება მნიშვნელოვნად შემცირდეს.

1. შეადარეთ ბანკები და სესხის პირობები

• მოითხოვეთ შეთავაზებები მინიმუმ 3-5 ბანკისგან და შეადარეთ სესხის საკომისიოები, საპროცენტო განაკვეთები და დაზღვევის მოთხოვნები.
• დაინტერესდით გირავნობის რეგისტრაციის საფასურის შემცირების შესაძლებლობით და ოპტიმალური სადაზღვევო პაკეტით.
• თუ ბანკი არარეზიდენტებისთვის უფრო მაღალ პირველად შენატანს მოითხოვს, თუ მყარი ფინანსური ისტორია გაქვთ, შეეცადეთ უფრო დაბალ თანხაზე მოლაპარაკება.

2. დაზღვევის სავალდებულო ხასიათის ორჯერ შემოწმება

• იპოთეკური ტრანზაქციებისთვის, ბანკები მოითხოვენ ქონებისა და მსესხებლის სიცოცხლის დაზღვევას.
• სთხოვეთ ბანკს წერილობით დააზუსტოს, რომელი სადაზღვევო პოლისებია სავალდებულო და რომელი - არჩევითი.
• ფასისა და დაფარვის საუკეთესო კომბინაციის მოსაძებნად შეადარეთ რამდენიმე სადაზღვევო კომპანია.

3. ნოტარიუსთან და ადვოკატთან ფიქსირებული ტარიფების მოლაპარაკება

• ქონების ღირებულების სტანდარტული პროცენტის ნაცვლად, შეგიძლიათ მოლაპარაკება მოახდინოთ მომსახურების ფიქსირებულ საფასურზე.
• საუკეთესო ფასის ასარჩევად შეადარეთ რეგიონში 3-4 ნოტარიუსი ან ადვოკატი.
• თუ ტრანზაქცია სტანდარტულია და არ მოიცავს რთულ საერთაშორისო პირობებს, კონსულტაციების ნაწილი შეიძლება შემცირდეს.

4. წინასწარ დაგეგმეთ თქვენი ხარჯები

• სიურპრიზების თავიდან ასაცილებლად, თქვენს საერთო შესყიდვის ბიუჯეტში შეიტანეთ ნოტარიუსის და ბანკის საფასური.
• შეამოწმეთ, შეგიძლიათ თუ არა ერთდროულად რამდენიმე მომსახურების გადახდა (მაგალითად, ნოტარიუსი და რეგისტრაცია) - ამან ზოგჯერ შეიძლება შეამციროს დამატებითი საკომისიოები.

5. გონივრულად გამოიყენეთ პროფესიონალური დახმარება

• ადვოკატი ან ნოტარიუსი ჩართეთ მხოლოდ გარიგების ძირითად ეტაპებზე.
• სტანდარტული პროცედურებისთვის (რეგისტრაცია, მინდობილობები), შეგიძლიათ შეზღუდოთ მინიმალური მხარდაჭერა, რათა თავიდან აიცილოთ ზედმეტი გადახდა.

ამ ნაბიჯების დაცვით, თქვენ შეგიძლიათ დაზოგოთ რამდენიმე ათასი ევრო, თავიდან აიცილოთ ზედმეტი დაზღვევა და თავიდან აიცილოთ იურიდიული ან ნოტარიუსის მომსახურებისთვის ზედმეტი გადახდა, თუნდაც ავსტრიაში ძვირადღირებული ბინის ან სახლის შეძენისას.