ვენაში ბინის იჯარის ხელშეკრულება: როგორ შევადგინოთ ის სწორად და რა არის მნიშვნელოვანი გასათვალისწინებელი

ვენაში მაცხოვრებლების 75%-ზე მეტი ქირით ცხოვრობს, ამიტომ ავსტრიაში ბინების იჯარის სპეციფიკის გაგება მნიშვნელოვანია როგორც მათთვის, ვინც ქვეყანაში გადასვლას გეგმავს, ასევე ინვესტორებისთვის. თუ ავსტრიაში გადასვლას გეგმავთ ან ვენაში საცხოვრებელს , უნდა გესმოდეთ, თუ როგორ უნდა შეადგინოთ და გააფორმოთ ბინის იჯარის ხელშეკრულება.

ერთი შეხედვით, პროცესი საკმაოდ მარტივია. უბრალოდ მოაწერეთ ხელი კონტრაქტს, მიიღეთ გასაღებები და გადადით თქვენს ახალ ბინაში. თუმცა, ავსტრიაში, ქირაობა რეგულირდება მკაფიო წესებითა და კანონებით. კონტრაქტის შედგენის წესი განსაზღვრავს არა მხოლოდ თქვენს კომფორტს, არამედ თქვენი სახსრების უსაფრთხოებასაც.

რატომ არის ეს მნიშვნელოვანი? იმიტომ, რომ შეცდომები ძვირი ჯდება. მაგალითად, არასწორად მითითებულმა იჯარის პერიოდმა ან იჯარის ინდექსაციის პირობებმა შეიძლება გამოიწვიოს ზედმეტი ხარჯები. თუ უცხოელი ხართ, თქვენი რეზიდენტობის სტატუსი შეიძლება დამოკიდებული იყოს იჯარის ხელშეკრულებაზე.

ნიუანსების უკეთ გასაგებად, შეგიძლიათ ჩამოტვირთოთ ვენაში ბინის იჯარის ხელშეკრულების ნიმუში , რომელიც მომზადებულია ჩვენი ექსპერტების მიერ. ავსტრიული იჯარის ხელშეკრულების ეს შაბლონი ასობით წარმატებულ საქმეზეა გამოცდილი.

ეს სტატია სასარგებლო იქნება ყველასთვის, ვინც ვენაში ან ავსტრიის სხვა ქალაქებში ბინის დაქირავებას გეგმავს: სტუდენტებისთვის, ახალგაზრდა პროფესიონალებისთვის, ოჯახებისთვის და, რა თქმა უნდა, ინვესტორებისთვის, რომლებიც უძრავ ქონებას მომგებიან ინვესტიციად მიიჩნევენ.

ხელშეკრულების ხელმოწერამდე მნიშვნელოვანია იცოდეთ, რომ ავსტრიაში იჯარის საკითხს რეგულირდება საცხოვრებელი ფართის იჯარის შესახებ კანონით ( Mietrechtsgesetz, MRG ) და სამოქალაქო კოდექსის ზოგადი კოდექსით ( ABGB ). ეს საშუალებას აძლევს მოიჯარეებს თავი კანონით დაცულად იგრძნონ.

ავსტრიაში ასევე არსებობს იჯარის ხელშეკრულებების რამდენიმე სახეობა. თქვენს მიერ არჩეული ტიპი განსაზღვრავს თქვენი ბინის ქირაობის პირობებს ავსტრიაში, მათ შორის ქირას და გრძელვადიანი გამოყენების შესაძლებლობას.

აღსანიშნავია, რომ არსებობს მკაფიო განსხვავება ვადიან და უვადო ხელშეკრულებას შორის.

ვადიანი იჯარა (ჩვეულებრივ, 3 წლით ან მეტი ვადით). მოიჯარე დაცულია ფასების უეცარი ზრდისგან. თუმცა, ასეთი ხელშეკრულების ვადაზე ადრე შეწყვეტა შეიძლება რთული იყოს. მხოლოდ იჯარის პირველი წლის შემდეგ წარმოიშობა ხელშეკრულების შეწყვეტის უფლება სამი თვით ადრე შეტყობინებით.

მუდმივი. ეს ვარიანტი იდეალურად გამოიყურება. მოიჯარეს შეუძლია დარჩეს იმდენ ხანს, რამდენ ხანსაც სურს, იმ პირობით, რომ ყველა პირობა დაკმაყოფილებულია. თუმცა, ეს შეთანხმება მეიჯარეს საშუალებას აძლევს, გარკვეულ გარემოებებში შეცვალოს ქირა ან შეწყვიტოს ხელშეკრულება .

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი პუნქტი: შეგიძლიათ ხელშეკრულება დადოთ უშუალოდ ბინის მესაკუთრესთან (ქირაობა), ან შეგიძლიათ საცხოვრებელი იქირაოთ იმ პირისგან, ვინც თავად ქირაობს ბინას (ქვეიჯარა).

• პირველ შემთხვევაში, თქვენი უფლებები საიმედოდ არის დაცული კანონით.
• მეორე შემთხვევაში, პირობები შეიძლება ნაკლებად ხელსაყრელი იყოს დამქირავებლისთვის. ქვეიჯარით გაცემა შეიძლება ხელსაყრელი იყოს სტუდენტებისა და სხვა პირებისთვის, რომლებსაც მოკლევადიანი გაქირავება სჭირდებათ. თუმცა, მნიშვნელოვანია ყურადღებით გადამოწმდეს, აქვს თუ არა მეიჯარეს რეალურად ქონების გაქირავების უფლებამოსილება.

თუ უცხოელი ხართ, გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ ავსტრიის მოქალაქეობის არქონა არ ზღუდავს თქვენს უფლებას, ხელი მოაწეროთ იჯარის ხელშეკრულებას ვენასა და სხვა ქალაქებში.

თუმცა, სინამდვილეში, მეიჯარეები ხშირად ითხოვენ დამატებით დოკუმენტებს: შემოსავლის დამადასტურებელ დოკუმენტს, დასაქმების დამადასტურებელ დოკუმენტს ან თუნდაც რეკომენდაციებს.

• ევროკავშირის მოქალაქეებს შეუძლიათ თავისუფლად იქირაონ ბინა, მათ მხოლოდ პასპორტის ან პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის წარდგენა სჭირდებათ
• დამატებითი ნებართვების გარეშე უძრავი ქონების გასაქირავებლად უცხოელებს, როგორც წესი, მოეთხოვებათ ბინადრობის ნებართვა – „Rot-Weiß-Rot“-Karte
• ტურისტებს, რომლებიც მოკლევადიანი ვიზით (90 დღემდე) ჩამოდიან, შესაძლოა, ხელშეკრულების დასადებად მეპატრონესთან განსაკუთრებული წესით მოლაპარაკება დასჭირდეთ

ზოგადად, თითქმის ნებისმიერი ბინის გაქირავება შესაძლებელია უცხოელებზე. ხელშეკრულების ხელმოწერამდე ღირს მეიჯარესთან ნებისმიერი მოთხოვნის გარკვევა (მაგალითად, მესაკუთრის თანხმობა ოჯახის წევრების საცხოვრებლად გადასვლაზე).

ისინი, ვინც პირველად ხედავენ ავსტრიაში უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულებას, ხშირად გაკვირვებულნი არიან გვერდების რაოდენობით. თუმცა, ასეთი ხელშეკრულების ყველა სტრიქონი იცავს თქვენ ან ბინის მესაკუთრეს. ქვემოთ მოცემულია ძირითადი პუნქტები, რომლებიც აუცილებლად უნდა იყოს გათვალისწინებული.

გთხოვთ, მოგვაწოდოთ როგორც მესაკუთრის, ასევე მოიჯარის სრული სახელი და მისამართი. თუ ბინა თანაბრად არის განაწილებული, ყველა მოიჯარე პასუხისმგებელია ქირის გადახდაზე. საჭიროა ორივე მხარის საკონტაქტო ინფორმაცია და პასპორტის/პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის ინფორმაცია.

• ბინის მისამართი, სართული, ფართობი და იმ ქონების სია, რომლის გამოყენებაც მოიჯარეს შეუძლია.
• რომელი ოთახებისა და საერთო სივრცეების გამოყენება შეუძლია მოიჯარეს (მაგ., ავტოსადგომი, სათავსო, სხვენი, ბაღი, სამრეცხაო და ა.შ.).
• ჩაიწერეთ ქონების ამჟამინდელი მდგომარეობა. მნიშვნელოვანია აღწეროთ შემოწმების დროს აღმოჩენილი ყველა პრობლემა. თუ აშკარა დეფექტებია (ფანჯრები, სანტექნიკა, ტენიანობის ნიშნები), უმჯობესია დაუყოვნებლივ დააზუსტოთ, ვინ და ვისი ხარჯებით რემონტს ვენაში

მე ყოველთვის მოვითხოვ, რომ კლიენტებმა შემოსვლისას დოკუმენტურად დააფიქსირონ უმნიშვნელო ნაკაწრებიც კი. ბინის მიღება-ჩაბარების აქტში ამ ჩანაწერის ქონა დაგიცავთ მეპატრონის ნებისმიერი პრეტენზიისგან გადასვლისას.

• ნათლად მიუთითეთ ძირითადი (მთლიანი) და, საჭიროების შემთხვევაში, ძირითადი (წმინდა) ქირის გადახდის ოდენობა და რა შედის მასში.
• შეამოწმეთ, იხდის თუ არა მოიჯარე ცალკე ელექტროენერგიის, გაზის, გათბობის, ინტერნეტის და სხვა ხარჯებს.
• გთხოვთ, მიუთითოთ გადახდის მეთოდი და პირობები (ჩვეულებრივ, თვეში ერთხელ საბანკო გადარიცხვით).
• თუ კონტრაქტი MRG-ის ფარგლებში ხვდება, შეთანხმდით, შესაძლებელია თუ არა საფასურის ინდექსირება (მაგალითად, ინფლაციის მიხედვით) და მიუთითეთ, თუ როგორ განხორციელდება ხელახალი გამოთვლა.
• ავსტრიის კანონმდებლობის თანახმად, მეიჯარეებს შეუძლიათ მოითხოვონ ქირის გაზრდა, რომელიც ოდნავ აღემატება კვადრატულ მეტრზე საბაზისო ქირას (Richtwert/Kategoriemiete). 2024–2025 წლებში ქირის მაქსიმალური ზრდა წელიწადში 5%-ია.

დეპოზიტის ოდენობა, როგორც წესი, 2-3 თვის ქირის ტოლია (კანონიერი მაქსიმუმი 6 თვემდეა).

• მიუთითეთ ზუსტი თანხა და ანგარიშის დეტალები, რომელზეც უნდა გადაირიცხოს თანხა.
• მიუთითეთ დეპოზიტის დაბრუნების პირობები (შესვლისა და დაზიანების შემოწმების შემდეგ) და პროცენტი (დეპოზიტის შენახვა შესაძლებელია სპეციალურ ანგარიშზე და მოიჯარესთვის მცირე პროცენტის გამომუშავება).
• აუცილებლად თან იქონიეთ ქვითარი დეპოზიტის გადახდის შესახებ.

მე ყოველთვის ვურჩევ კლიენტებს, გადაიღონ ფოტოები ბინის გადაღების დღესვე. ეს პატარა დეტალია, მაგრამ ეს ფოტოები ხშირად ეხმარება მათ დეპოზიტის დავის გარეშე დაბრუნებაში.

• მიუთითეთ მოიჯარის მოვალეობები (მაგალითად, სისუფთავის შენარჩუნება, მცირე რემონტისა და მომსახურების საფასურის გადახდა).
• აღწერეთ მესაკუთრის უფლებები (ტექნიკური მდგომარეობის შემოწმება, ინსპექტირების ჩატარება).
• ბინის თანხმობის გარეშე ქვექირაობა ზოგადად აკრძალულია, ისევე როგორც აგრესიული ცხოველების შენახვა, ღამით ხმაური და ა.შ.
• თუ კონკრეტული პუნქტი თქვენთვის მნიშვნელოვანია (მაგალითად, გეგმავთ შინაური ცხოველის ყოლას ან რემონტის ჩატარებას), ეს ხელშეკრულებაში ასახეთ.
• თუ მეპატრონე იღებს რაიმე ვალდებულებას (მაგალითად, მომავალ რემონტს), დააწესეთ დასრულების ბოლო ვადა.

საცხოვრებელი კორპუსების სახლებს ხშირად აქვთ წესები, რომლებიც განსაზღვრავს, თუ რა საათების შემდეგ უნდა იყოს დაცული სიჩუმე, რა უნდა გაკეთდეს ნაგავთან, სად არის ნებადართული მოწევა და შინაური ცხოველების გასეირნება და ა.შ. თუ ასეთი წესები არსებობს, მოითხოვეთ, რომ ისინი თქვენი ავსტრიული ბინის ქირავნობის ხელშეკრულების დამატებაში იყოს შეტანილი.

ასევე, ხელშეკრულებაში მიუთითეთ, ვის აქვს უფლება განახორციელოს რემონტი (კოსმეტიკური თუ კაპიტალური) და რა პირობებით.

• მიუთითეთ პერიოდი, რომლისთვისაც გაფორმებულია ხელშეკრულება (დაწყების და დასრულების თარიღები, ან მონიშნეთ „განუსაზღვრელი“).
• ვადიანი იჯარა უნდა შეიცავდეს პუნქტს, რომელიც ვადაზე ადრე გამოსახლების საშუალებას იძლევა („Aussteigsklausel“). მაგალითად: „მოიჯარეს უფლება აქვს შეწყვიტოს იჯარის ხელშეკრულება ერთი წლის შემდეგ, ერთი თვით ადრე შეტყობინებით“. თუ ეს პუნქტი გამოტოვებულია, კანონით ეს უფლება მხოლოდ ერთი წლის შემდეგ იბადება, მეიჯარის სამი თვით ადრე შეტყობინებით.
• კონტრაქტი ასევე უნდა შეიცავდეს პუნქტს ვადის ამოწურვის შემდეგ ავტომატური განახლების ან ახალი მოლაპარაკებების შესახებ.
• თუ ხელშეკრულება ოფიციალურად იწურება, ის ხშირად კანონიერად გრძელდება კიდევ სამი წლით.

კონტრაქტების შედგენისას სასარგებლოა შაბლონებისა და მაგალითების . ეს ნიმუშები გამოგადგებათ გერმანულიდან თარგმნისა და ძირითადი პუნქტების შემოწმებისას.

თუ ავსტრიაში პირველად ქირაობთ საცხოვრებელს, იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება შეიძლება საკმაოდ რთულად მოგეჩვენოთ. გასამარტივებლად, მიჰყევით ამ ინსტრუქციებს:

ნაბიჯი 1. ხელმოწერამდე შეამოწმეთ ბინა. შემოწმების დღეს, ნებისმიერი მცირე დეფექტი კამერით ან ტელეფონით დააფიქსირეთ. შეადგინეთ „მიღების აქტი“ (Übergabeprotokoll) და დაურთეთ დაზიანებების სია და მათი აღწერა.

მე ყოველთვის მოვითხოვ, რომ კლიენტებმა შემოსვლისას მცირე ნაკაწრებიც კი დააფიქსირონ. ეს წინდახედულობა დაიცავს მათ მეპატრონის პრეტენზიებისგან გადასვლისას.

ანგარიშის საფუძველზე შეიძლება დადასტურდეს, რომ დაზიანება თავდაპირველად იყო და მისი შეკეთების საფასურის გადახდა არ მოგიწევთ.

ნაბიჯი 2. ყურადღებით გადახედეთ კონტრაქტს. ხელმოწერამდე წაიკითხეთ ყველა პუნქტი. პირობების არასწორად გაგება ხშირად იწვევს დავებს. ნებისმიერი ბუნდოვანი პირობა დააზუსტეთ, სასურველია წერილობით (ელექტრონული ფოსტით) და შეინახეთ მიმოწერა.

ნუ დაეყრდნობით მხოლოდ ზეპირ დაპირებებს. მოითხოვეთ, რომ ყველა პირობა (მაგალითად, შეკეთების ვადები ან დამატებითი მომსახურება) ხელშეკრულებაში იყოს მითითებული.

ნაბიჯი 3. შეამოწმეთ ხელშეკრულების მხარეები. დარწმუნდით, რომ საქმე გაქვთ ქონების მესაკუთრესთან ან მის უფლებამოსილ წარმომადგენელთან:

• თუ პირდაპირ მეპატრონისგან ქირაობთ, მოითხოვეთ საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტების (Grundbuchauszug - ამონაწერი უძრავი ქონების რეესტრიდან) ნახვა.
• თუ ბინას სააგენტოს მეშვეობით ქირაობთ, შეამოწმეთ ლიცენზიისა და საკომისიოს შესახებ ინფორმაცია. 2023 წლის 1 ივლისიდან მოქმედებს „ბესტელერპრინციპის“ (Bestellerprinzip) პრინციპი: პირველი პირი, რომელიც რიელტორს დაიქირავებს, იხდის საკომისიოს. როგორც წესი, მეიჯარე დაიქირავებს აგენტს და იხდის საკომისიოს, მაგრამ მნიშვნელოვანია, რომ ჯერ ეს შეამოწმოთ.

ნაბიჯი 4. ხელშეკრულების სათანადოდ შედგენა. ავსტრიაში იჯარის ხელშეკრულების ნოტარიულად დამოწმება საჭირო არ არის. საკმარისია ორივე მხარის მიერ ხელშეკრულების ხელმოწერა და თარიღის მითითება. კანონით ადვოკატის ან ნოტარიუსის დასწრება სავალდებულო არ არის.

თუმცა, უსაფრთხოების მიზნით, ბევრი ადვოკატს მიმართავს. მათ შეუძლიათ გადაამოწმონ, შეიცავს თუ არა კონტრაქტი რაიმე უზუსტობას, რომლის არასწორად ინტერპრეტაცია შესაძლებელია, ან პუნქტებს, რომელთა იურიდიულად დამატება შეუძლებელია.

განსაკუთრებულ შემთხვევებში (მაგალითად, თუ თქვენ ინვესტორი ან დიდი კომპანია ხართ), სწორედ ეს არის ლოგიკური. თუ სააგენტოს მეშვეობით აწარმოებთ მოლაპარაკებებს, დარწმუნდით, რომ აგენტსა და მეიჯარეს შორის ყველა შეთანხმება ასახულია ხელშეკრულებაში.

ნაბიჯი 5. გადახდა და დოკუმენტები ხელმოწერისთანავე. კონტრაქტის ხელმოწერისას, დეპოზიტი (ჩვეულებრივ, საბანკო გადარიცხვით) და პირველი თვის გადახდა ხშირად დაუყოვნებლივ ხდება. ყველა ტრანზაქციის ქვითრების მიღება.

თუ შესაძლებელია, მეპატრონისგან (ან მისი წარმომადგენლისგან) მიიღეთ მეპატრონის პირადობის მოწმობისა და ბინის საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის სკანირებული ასლები. თუ მოლაპარაკებებს აგენტის მეშვეობით აწარმოებთ და არა უშუალოდ, შეამოწმეთ ხელშეკრულებაში საკომისიოს შესახებ ნებისმიერი მითითება - Bestellerprinzip-ის შემთხვევაში, მოიჯარე არ ვალდებულია გადაიხადოს იგი.

ნაბიჯი 6. დარეგისტრირდით თქვენი ოფიციალური საცხოვრებელი ადგილი და შეცვალეთ მისამართი. ავსტრიაში შესვლის შემდეგ, უცხოელებმა უნდა დაარეგისტრირონ საცხოვრებელი ადგილი (Meldung) ადგილობრივ მერიაში, მათ ახალ მისამართზე. რეგისტრაციისთვის დაგჭირდებათ მესაკუთრის მიერ ხელმოწერილი „Meldezettel“ (სპეციალური საცხოვრებელი ადგილის ფორმა) და თქვენი პასპორტი/პირადობის მოწმობა.

აუცილებლად გააკეთეთ ეს სამი სამუშაო დღის განმავლობაში, წინააღმდეგ შემთხვევაში ჯარიმის (ადმინისტრაციული კოდექსის მიხედვით, 726 ევრომდე) რისკის ქვეშ დგახართ. შეინახეთ რეგისტრაციის შემდეგ გაცემული დოკუმენტი. ის დაგჭირდებათ საბანკო ანგარიშის გასახსნელად, დაზღვევის მისაღებად და სერტიფიკატების მისაღებად.

ნაბიჯი 7. შეინახეთ ყველაფრის ასლები. შეინახეთ კონტრაქტის ყველა გვერდი და დანართები. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია იმ გვერდების შენახვა, რომლებზეც მითითებულია ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები, დეპოზიტის ოდენობა და კომუნალური გადასახადები. თუ შესაძლებელია, კონტრაქტის ასლი დამოწმებული უნდა იყოს ადვოკატის ან ნოტარიუსის მიერ, რათა დარწმუნდეთ, რომ დოკუმენტი იურიდიულად სავალდებულოა.

ავსტრიაში იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება საჭირო დოკუმენტების მომზადების გარეშე შეუძლებელია. მეიჯარეებს სურთ დარწმუნდნენ, რომ ხელს აწერენ სანდო მოიჯარესთან, ამიტომ ისინი მკაცრად ამოწმებენ დოკუმენტებს.

ბინის გაქირავების მსურველ მეპატრონეს დასჭირდება შემდეგი დოკუმენტები:

• ბინის საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი (ამონაწერი მიწის რეესტრიდან – Grundbuchauszug). ეს ადასტურებს თქვენს უფლებას, გააქირავოთ ქონება.
• ენერგოეფექტურობა. ავსტრიაში (ისევე როგორც ევროკავშირის სხვა ქვეყნებში) ხშირად საჭიროა ენერგეტიკული სერტიფიკატი (Heizkostenpass/Energieausweis). ის იძლევა ინფორმაციას გათბობის ხარჯების შესახებ.
• ბინათმესაკუთრეთა მოწმობა. თუ ბინას აგენტის მეშვეობით აქირავებთ, ხელშეკრულება აგენტთან (Maklervertrag) გააფორმეთ. თუ ბინა რამდენიმე მფლობელის საკუთრებაა, უმჯობესია თითოეულისგან ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა გქონდეთ.
• შენობის დოკუმენტები. ზოგჯერ, მესაკუთრეებს სჭირდებათ HOA-ს საერთო კრების (Eigentümerversammlung) ოქმის ასლების წარდგენა იმის დასადასტურებლად, რომ მათ არ აქვთ დავალიანება. შესაძლოა, საჭირო გახდეს სხვა ბინების მესაკუთრეთა თანხმობაც.
• კომუნალური მომსახურების კონტრაქტები. თუ მოიჯარე გამოიყენებს რაიმე მომსახურებას (მაგ., ინტერნეტი, საკაბელო ტელევიზია ან იჯარით აღებულ ქონებაზე პარკირების ადგილი), მოამზადეთ მომწოდებლებთან და მოიჯარისთვის მიწოდების მიზნით, იმ მომსახურებისა და მომსახურების მიმწოდებლებთან დაკავშირებული კონტრაქტების ასლები.

დამქირავებლისთვის (ბინის დამქირავებელი):

• პასპორტი ან პირადობის მოწმობა. აუცილებელია მოქმედი პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის წარდგენა. რეკომენდებულია მთავარი გვერდების ასლების გადაღება.
• შემოსავლის დამადასტურებელი საბუთი. მაგალითად, შეიძლება მოგთხოვონ ბოლო ორი ან სამი თვის განმავლობაში დარიცხული ხელფასის შესახებ ინფორმაციის, საბანკო ამონაწერის ან დასაქმების ხელშეკრულების წარდგენა. ეს დოკუმენტები ადასტურებს თქვენს გადახდისუნარიანობას. საგადასახადო დეკლარაციები ზოგჯერ მიიღება (თვითდასაქმებული პირებისთვის).
• მოიჯარის კითხვარი (Mieterselbstauskunft). ეს არის სტანდარტული ფორმა, რომელიც შეიცავს პირად ინფორმაციას, დასაქმების დეტალებს, წინა საცხოვრებელ ადგილს და ა.შ. მეიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს ის მოიჯარის სანდოობის შესაფასებლად. ეს კანონით არ არის სავალდებულო, მაგრამ პრაქტიკაში გავრცელებულია.
• რეზიდენტობის რეგისტრაცია (Meldezettel). ეს დოკუმენტი ადასტურებს თქვენს უფლებას, იცხოვროთ ბინაში ან სახლში. თქვენ მიიღებთ Meldezettel-ის ფორმას ფოსტით და შემდეგ წარუდგენთ მუნიციპალურ ორგანოებს. რეგისტრაციის გარეშე, მეიჯარემ შეიძლება დაგაჯარიმოთ და ვერ შეძლებთ ჯანმრთელობის დაზღვევის გადახდას, საბანკო ანგარიშის გახსნას და ა.შ.
• ბინადრობის ნებართვა ან ვიზა (ევროკავშირის გარეთ მყოფი ქვეყნების მაცხოვრებლებისთვის). თუ თქვენ მესამე ქვეყნიდან ხართ, უნდა წარმოადგინოთ მოქმედი ბინადრობის ნებართვა ან გრძელვადიანი ვიზა. თუ ქვეყანაში მოკლევადიანი ვიზით ჩახვედით, გადაამოწმეთ თქვენს მეპატრონესთან, თანახმაა თუ არა, რომ ბინა მოკლე ვადით გაქირავოთ. ეს თავიდან აგაცილებთ გაუგებრობებს. ასევე კარგი იდეაა ავსტრიაში მყოფი უცხოელებისთვის დადასტურებული ბინის იჯარის ხელშეკრულების შაბლონის გამოყენება.
• ცნობა ნასამართლობის არარსებობის შესახებ. ზოგიერთი მეიჯარე ითხოვს ამ ცნობას მოიჯარის სანდოობის უზრუნველსაყოფად. მიუხედავად იმისა, რომ ეს არ არის კანონიერი მოთხოვნა, მეიჯარეებს შეუძლიათ პირადად მოითხოვონ ნებისმიერი დოკუმენტი, რაც მათ სურთ.

დამატებითი დოკუმენტები:

• რეკომენდაციები ან წინა იჯარის ხელშეკრულება. თუ ადრე ავსტრიაში ცხოვრობდით, შეიძლება დაგჭირდეთ რეკომენდაციის წერილი თქვენი წინა მეპატრონისგან ან წინა იჯარის ხელშეკრულების ასლი.
• ბანკის რეკვიზიტები. ავსტრიულ ბანკში ანგარიშის გახსნა გაამარტივებს იჯარის ხელშეკრულების დადების პროცესს. ის ასევე საშუალებას მოგცემთ განახორციელოთ საკომისიოს გარეშე გადახდები და პირდაპირი გადარიცხვები. ზოგიერთ შემთხვევაში, შეიძლება მოგთხოვონ სპეციალურ ანგარიშზე (Kautionskonto) თანხის შეტანა.
• დოკუმენტების თარგმნა. თუ გერმანულად არ საუბრობთ, წინასწარ თარგმნეთ თქვენი პასპორტი და კონტრაქტი და წარუდგინეთ ისინი მეპატრონეს.

დოკუმენტების შეგროვების შემდეგ, სრულად მზად უნდა იყოთ მათზე ხელმოწერისთვის. უმჯობესია შეინახოთ დოკუმენტების და გადახდის ქვითრების ასლები.

რაც უფრო სრულყოფილია თქვენი დოკუმენტაცია, მით უფრო სწრაფად იპოვით იდეალურ ბინას. ზოგჯერ, ყველა საჭირო დოკუმენტის წინასწარ წარდგენისთვის მზადყოფნა შეიძლება გადამწყვეტი ფაქტორი იყოს, განსაკუთრებით ვენის კონკურენტუნარიან საიჯარო ბაზარზე.

კონტრაქტის ხელმოწერისა და გასაღებების მიღების შემდეგაც კი, ჯერ ნაადრევია მოდუნება. ავსტრიაში ბინის დაქირავებას თავისი უნიკალური თავისებურებები აქვს, რომელთა შესახებაც წინასწარ უნდა იცოდეთ.

მინიმალური ვადა და ვადაზე ადრე შეწყვეტა. ყველაზე ხშირად, მინიმალური იჯარის ვადა სამი წელია. თუმცა, პირველი წლის შემდეგ, მოიჯარეს უფლება აქვს შეწყვიტოს ხელშეკრულება სამი თვით ადრე შეტყობინებით. ეს გათვალისწინებულია Mietrechtsgesetz-ით (იჯარის შესახებ კანონი).

თუ ქონება გაქირავებულია მოკლე ვადით (მაგალითად, ექვსი თვით), ეს ხშირად ასოცირდება ქვეიჯარით გაცემასთან. თუმცა, ეს ვარიანტები არ უზრუნველყოფს გრძელვადიან დაცვას და თითქმის ყოველთვის უფრო ძვირია.

ქირის ინდექსაცია. იჯარის ხელშეკრულებები თითქმის ყოველთვის შეიცავს ინდექსაციის შესახებ პუნქტს, რომელიც ქირის ოფიციალურ ფასების ინდექსს (Verbraucherpreisindex) უკავშირებს. ეს ნიშნავს, რომ ქირა შეიძლება ყოველწლიურად გაიზარდოს ინფლაციის მიხედვით.

ჯარიმები და სასჯელები. თუ მოიჯარე გადახდებს აგვიანებს ან იჯარის პირობებს არღვევს (მაგალითად, ფართის ნებართვის გარეშე რემონტით), ხელშეკრულებით შეიძლება გათვალისწინებული იყოს სასჯელები. მნიშვნელოვანია ამ პუნქტების ყურადღებით წაკითხვა, რადგან სასჯელები ზოგჯერ შეიძლება მნიშვნელოვანი იყოს.

მოიჯარის უფლებები. თუ მეიჯარე ვერ შეასრულებს თავის ვალდებულებებს (მაგალითად, არ შეაკეთებს გაფუჭებულ ქვაბს ან უგულებელყოფს სახურავის გაჟონვის შესახებ საჩივრებს), მოიჯარეს უფლება აქვს მოითხოვოს დეფექტების გამოსწორება ან ქირის შემცირება.

მე ყოველთვის ვურჩევ ჩემს კლიენტებს: ნუ შეგეშინდებათ თქვენი უფლებების დაცვის. ავსტრიას აქვს მოიჯარეების არბიტრაჟის სისტემა და ზოგჯერ საჩივრის შეტანა საკმარისია პრობლემის გადასაჭრელად.

იჯარის პირობების ცოდნა მხოლოდ ფორმალობა არ არის; ეს პოტენციური დანაკარგებისგან თავის დასაცავად ერთ-ერთი გზაა. ავსტრიაში იჯარა ხომ არა მხოლოდ მესაკუთრეს, არამედ მოიჯარესაც იცავს.

ავსტრიაში იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება მხოლოდ ფორმალობა არ არის; ეს ასევე თქვენი ყურადღების გამოცდაა. ამ ეტაპზე დაშვებული შეცდომები შეიძლება ძვირი დაგიჯდეთ, ამიტომ სასარგებლოა რამდენიმე პრაქტიკული რჩევის გამოყენება.

შეამოწმეთ მეპატრონე და ქონება. ხელშეკრულების ხელმოწერამდე დარწმუნდით:

• რომ ბინის მესაკუთრე რეალურად ფლობს მეპატრონეს (ამის დადასტურება შესაძლებელია მიწის რეესტრში - Grundbuch);
• რომ ბინაში არ არის ისეთი პრობლემები, რომლებიც შეუმჩნეველი დარჩა საწყისი შემოწმების დროს: გაჟონვა, ობი, გაუმართავი ელექტროგაყვანილობა.

როგორ შევამციროთ რისკები:

• წაიკითხეთ მთელი კონტრაქტი. „დამატებითი ხარჯების“ შესახებ უმნიშვნელო პუნქტიც კი შეიძლება თვეში ასობით ევროს ნიშნავდეს.
• ჩაიწერეთ ბინის მდგომარეობა. ფოტოები და მიღების აქტი თქვენი საუკეთესო არგუმენტია დეპოზიტის დასაბრუნებლად.
• შეადარეთ საბაზრო ფასები. ზოგჯერ მეიჯარეები ზედმეტად ბევრს იხდიან.

რა უნდა გააკეთოთ კონფლიქტის შემთხვევაში. თუ წარმოიშობა დავები (მაგალითად, შეკეთების შეფერხება ან დეპოზიტის დაბრუნებაზე უარი), ვენაში შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ:

• Schlichtungsstelle- ში (საარბიტრაჟო კომისია მაგისტრატთან);
• არბაიტერკამერში პალატა , იცავს მოიჯარეების უფლებებს);
• სასამართლოსკენ (როგორც უკიდურესი საშუალება).

უძრავი ქონების სააგენტოების როლი. ავსტრიაში, იჯარის ხელშეკრულებებზე მოლაპარაკებები ხშირად სააგენტოების მეშვეობით ხორციელდება. ამ შემთხვევაში, მოიჯარე იხდის საკომისიოს - ჩვეულებრივ, ორ თვეში ერთხელ ქირამდე. ეს მნიშვნელოვანი თანხაა, მაგრამ სააგენტო პასუხისმგებელია ტრანზაქციის გამჭვირვალობის უზრუნველყოფაზე და შეუძლია დავების შუამავლობა.

ავსტრიის გაქირავების ბაზარი სწრაფად იზრდება. 2024–2025 წლებში ამოქმედდება ახალი რეგულაციები, რომლებიც მნიშვნელოვანია გასათვალისწინებელი ყველასთვის, ვინც ვენაში ბინის დაქირავებას გეგმავს.

ცვლილებები „საერთაშორისო სამართლის შესახებ“ კანონში. ცვლილებები „საერთაშორისო სამართლის შესახებ“ (MRG) ძალაში 2024 წლის იანვარში შევიდა:

• ქირის ინდექსაციის მარეგულირებელი უფრო მკაფიო რეგულაციები. ახლა ქირა ინდექსირდება ექსკლუზიურად სამომხმარებლო ფასების ინდექსის (CPI) მიხედვით და მეიჯარეები ვალდებულნი არიან, მოიჯარეებს ქირის ცვლილების შესახებ სამი თვით ადრე აცნობონ.
• დამატებითი ხარჯების გამჭვირვალობა. კომუნალური გადასახადები ცალკე უნდა იყოს ჩამოთვლილი, ფარული გადასახადების გარეშე.

იჯარის ხელშეკრულებების ახალი მოთხოვნები. ეს მოთხოვნები მიღებულ იქნა მოიჯარეების არაკეთილსინდისიერი მეიჯარეებისგან დასაცავად. იჯარის ხელშეკრულებები ახლა ვალდებულია მოიცავდეს:

• დეპოზიტის დაბრუნებისა და პირობების პუნქტი;
• ინფორმაცია მოიჯარის უფლებების შესახებ, თუ აღმოჩენილია პრობლემები, რომლებიც არ იყო ნახსენები ხელშეკრულების დადებისას;
• ბოლო ძირითადი რემონტის თარიღის მითითება.

უცხოელებისთვის განსაკუთრებული მოსაზრებები. 2025 წელს განიხილება ახალი რეკომენდაციები (ამჟამად პარლამენტის ინიციატივის დონეზეა), რათა გამარტივდეს უცხოელი სპეციალისტებისთვის იჯარის ხელშეკრულებების დადების პროცესი. გეგმები ითვალისწინებს იმ დამატებითი დოკუმენტების სიის შემცირებას, რომელთა მოთხოვნაც მეიჯარეებს უცხოელებისგან შეუძლიათ.

გავლენა ვენის ბაზარზე:

• მოიჯარეებისთვის - მეტი გამჭვირვალობა და პროგნოზირებადობა.
• მესაკუთრეებისთვის მეტი ფორმალობებია, მაგრამ სასამართლო დავის რისკიც ნაკლებია.
• უცხოელი დამქირავებლებისთვის ეს საცხოვრებლის ძიების გამარტივების შანსია.

პრაქტიკული რეკომენდაციები:

• ყოველთვის შეამოწმეთ, შეესაბამება თუ არა ხელშეკრულება მიმდინარე მოთხოვნებს (უმჯობესია, მეიჯარემ ახალი შაბლონის გამოყენება მოითხოვოს).
• თუ მეიჯარე ხელშეკრულების „ძველ ვერსიას“ გვთავაზობს, დააზუსტეთ მიზეზები.
• შეინახეთ იჯარის ხელშეკრულებასთან დაკავშირებული ყველა წერილობითი დოკუმენტი.

ბოლო წლებში გაქირავების ბაზარი უფრო ცივილიზებული გახდა, მაგრამ მე ყოველთვის ვეუბნები ჩემს კლიენტებს: ხელშეკრულების შემოწმება თქვენი პირადი დაზღვევაა.

ბევრი ადამიანი სვამს ამ კითხვას, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც სულ უფრო ხშირად ისმის მტკიცება, რომ ბინის დასაქირავებლად საკმარისია მხოლოდ განცხადებაზე პასუხის გაცემა. მოდით გავარკვიოთ, ნამდვილად აუცილებელია თუ არა უძრავი ქონების აგენტი, თუ მისი მომსახურება უბრალოდ დროისა და ფულის ფლანგვაა.

2023 წლის 1 ივლისიდან ამოქმედდა Bestellerprinzip-ის (კლიენტი იხდის) პრინციპი. ეს ნიშნავს, რომ თუ მეიჯარე ბინას სთავაზობს და მას აგენტი ჰყავს დაქირავებული, მოიჯარე საკომისიოს არ იხდის. ეს მოიჯარეებს საშუალებას აძლევს, მნიშვნელოვნად დაზოგონ თანხა.

ბევრი ბინა ქირაობენ უშუალოდ მესაკუთრეების მიერ, საკომისიოს გარეშე. ასეთი განცხადებების („provisionsfrei“) პოვნა მარტივია ონლაინ და სოციალურ მედიაში, მონიშნული წარწერით „შუამავლის გარეშე“. ეს ზოგავს დროსა და ფულს.

ვენის უძრავი ქონების ბაზარი მაღალი კონკურენციის მქონეა. კარგი ბინები ხშირად არ ჩანს უძრავი ქონების საძიებო პლატფორმებზე; ისინი თავდაპირველად სანდო აგენტების მიერ არის ნაჩვენები. რიელტორს შეუძლია შემოგთავაზოთ შესანიშნავი ვარიანტები, რომლებსაც მათი დახმარების გარეშე ვერ იპოვიდით.

იურიდიული მომსახურება და ბაზრის ექსპერტიზა. აგენტები კარგად ერკვევიან ფასებში, ვენასა და სხვა ქალაქებში ბინების გაქირავების პირობებსა და იურიდიულ ნიუანსებში. მათ შეუძლიათ დაგეხმარონ ხელშეკრულების ხელმოწერისას შესაძლო შეცდომების თავიდან აცილებაში და პროცესის ნაკლებად სტრესული გახადონ.

დაზოგეთ დრო. თუ ახლახან გადახვედით ავსტრიაში და არ ხართ დარწმუნებული, რომელი უბანი აირჩიოთ, აგენტი სწრაფად იპოვის შესაფერის ვარიანტებს.

ვენაში ბინის დაქირავება მოითხოვს ბიუროკრატიული პროცედურების სირთულეებისა და უძრავი ქონების ბაზრის ნიუანსების გააზრებას. იჯარის ხელშეკრულებაში ნათლად უნდა იყოს განსაზღვრული თქვენი უფლებები და მოვალეობები, რათა უზრუნველყოთ თქვენი უსაფრთხო და დაცული ყოფნა ბინაში ან სახლში. დაიცავით ეს მარტივი წესები:

1. შეამოწმეთ მესაკუთრე და ქონების დამადასტურებელი დოკუმენტები. დარწმუნდით, რომ მესაკუთრეს ნამდვილად აქვს ბინის დაქირავების უფლებამოსილება.
2. ყურადღებით წაიკითხეთ კონტრაქტი. უგულებელყოფილმა უმნიშვნელო დეტალებმაც კი შეიძლება მნიშვნელოვანი დანაკარგები გამოიწვიოს.
3. გადასვლისას ჩაწერეთ ბინის მდგომარეობა. ფოტო და ვიდეო მტკიცებულებები დაგეხმარებათ დეპოზიტის დაბრუნებაში.
4. შეინახეთ ყველა ქვითარი და მიმოწერა. ეს დაგეხმარებათ თქვენი ინტერესების დაცვაში, თუ პრობლემები წარმოიქმნება.
5. თვალყური ადევნეთ ახალ რეგულაციებს. ავსტრიაში კანონმდებლობა მუდმივად განახლდება, ამიტომ გაქირავების პირობები შეიძლება შეიცვალოს.

ჩვენი მომსახურება:

• ბინის შერჩევა თქვენი მიზნების მიხედვით (გადატანა, სამუშაო, ინვესტიცია)
• იჯარის ხელშეკრულების შემოწმება კანონმდებლობასთან შესაბამისობისთვის
• მეპატრონესთან მოლაპარაკება თქვენი ინტერესების გათვალისწინებით
• კონსულტაციები დეპოზიტებთან, ვადაზე ადრე შეწყვეტასთან და ქირის ინდექსაციასთან დაკავშირებულ საკითხებზე

ავსტრიაში საცხოვრებლის პოვნა სტრესული არ უნდა იყოს. პროფესიონალურად შედგენილი კონტრაქტი ვენაში თქვენს სიმშვიდეს უზრუნველყოფს.