ვენის მე-18 რაიონი (Währing) ვენის ელეგანტური და მწვანე რაიონია.

ვენის მე-18 რაიონი, რომელიც ცნობილია როგორც ვერინგი, ქალაქის ჩრდილო-დასავლეთ ნაწილს იკავებს და ესაზღვრება მე-9, მე-17 და მე-19 რაიონებს. ეს არის ადგილი, სადაც ენერგიული ქალაქის ცხოვრება მწვანე პარკებსა და მშვიდ ქუჩებს ხვდება.

რაიონი გამოირჩევა ურბანული ინფრასტრუქტურისა და ბუნებრივი გარემოს წარმატებული კომბინაციით: ქალაქის ცენტრიდან სულ რამდენიმე წუთის სავალზე შეგიძლიათ იპოვოთ წყნარი უბნები ვილებით, ბაღებითა და ვენახებით. ეს მდებარეობა ვერინგს ვენაში განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის მათთვის, ვინც აფასებს ბალანსს დიდი ქალაქის კომფორტსა და განმარტოებულ ატმოსფეროს შორის.

ისტორიულად, ვერინგი ბურჟუაზიულ და პრესტიჟულ გარეუბანად ვითარდებოდა. აქ მდიდარი ოჯახები, მეცნიერები, არქიტექტორები და XIX საუკუნის ვენის ინტელიგენციის წარმომადგენლები იყრიდნენ თავს. უბანი დღემდე ინარჩუნებს ამ სულისკვეთებას - ელეგანტური ვილები, არტ-ნუვოს შენობები და აგარაკები თანამედროვე საცხოვრებელ კომპლექსებთან ერთად დგას. ამავდროულად, აქ უნივერსიტეტის გავლენაც იგრძნობა: ვენის უნივერსიტეტისა და კვლევითი ინსტიტუტების კამპუსებმა ვერინგს აკადემიური აურა შესძინა.

რაიონის ყველაზე მნიშვნელოვანი ღირსშესანიშნაობა მისი მწვანე სივრცეებია . ტურკენშანცპარკი, პიოტცლაინსდორფერ შლოსპარკი და ნოიშტიფტ-ამ-ვალდეს ვენახები რაიონის სავიზიტო ბარათად იქცა. აქ იმართება სეირნობები, ოჯახური ზეიმები და ღვინის ფესტივალები, რაც ქმნის ურბანული ცხოვრებისა და ბუნების უნიკალურ ნაზავს. გასაკვირი არ არის, რომ ვერინგს ხშირად „ბაღების რაიონს“ და ვენის ერთ-ერთ ყველაზე თვალწარმტაც კუთხეს უწოდებენ.

უორინგის სოციალური სტრუქტურაც იმსახურებს ყურადღებას. ცენტრალური რაიონებისგან განსხვავებით, სადაც ახალგაზრდა და უფრო მულტიკულტურული მოსახლეობაა, მასში დომინირებენ ოჯახები, პროფესიონალები და მაღალი შემოსავლის მქონე ემიგრანტები. ეს ქმნის პრესტიჟულ საცხოვრებელ სახლებზე მოთხოვნას - ისტორიული ვილებიდან დაწყებული ვენახების ხედით თანამედროვე ბინებით დამთავრებული. ელიტური სტატუსის მიუხედავად, ტერიტორია ღია რჩება: სკოლები, საბავშვო ბაღები, კულტურული ცენტრები და მრავალი კაფე ქმნის მყუდრო და ცოცხალ ატმოსფეროს.

ამ სტატიაში ჩვენ დეტალურად განვიხილავთ ვერინგის განვითარებას, სოფლის თემიდან ვენის ერთ-ერთ ყველაზე პატივსაცემ რაიონამდე. ჩვენ შევისწავლით მის ისტორიას, ურბანულ სტრუქტურას, საბინაო ბაზარს, ტრანსპორტსა და საგანმანათლებლო დაწესებულებებს. განსაკუთრებული ყურადღება დაეთმობა საინვესტიციო პოტენციალს, რაც მე-18 რაიონს არა მხოლოდ პრესტიჟულ საცხოვრებელ ადგილად, არამედ პერსპექტიულ ადგილად აქცევს მათთვის, ვინც უძრავ ქონებაში ინვესტირებას .

ვენის მე-18 რაიონს, ანუ ვერინგს, უნიკალური ისტორია აქვს, რომელიც დიდწილად განსაზღვრავს მის ამჟამინდელ იერსახეს. ცენტრალური რაიონებისგან განსხვავებით, რომელთა ისტორია მჭიდრო კავშირშია იმპერიულ კართან და სავაჭრო ცენტრებთან, ვერინგი განვითარდა, როგორც პატარა სოფლის დასახლებების ჯგუფი, რომლებიც განლაგებული იყო ვენის ტყის თვალწარმტაც ფერდობებზე.

XIX საუკუნის ბოლომდე აქ ცალკეული სოფლები არსებობდა: ვაინჰაუზერი, გერსტჰოფი, პიოცლეინსდორფი, ნოიშტიფტ-ამ-ვალდე და სალმანსდორფი. ეს სახელები დღესაც შემორჩენილია რეგიონში, როგორც ტოპონიმები, რაც რეგიონის მიწათმოქმედებისა და მეღვინეობის წარსულს მოგვაგონებს.

საუკუნეების განმავლობაში მეღვინეობა და მებაღეობა ადგილობრივი ეკონომიკის ხერხემალი იყო. ნოიშტიფტ-ამ-ვალდე და სალმანსდორფი ცნობილია თავიანთი ჰოურიგერებით - ტრადიციული ღვინის ტავერნებით, რომლებიც დღემდე იზიდავს ვიზიტორებს. მე-19 საუკუნეში, ვენის ცენტრიდან მდიდარმა ოჯახებმა აქ გადმოსვლა დაიწყეს სუფთა ჰაერისა და სიმშვიდის საძიებლად. თანდათანობით, ვერინგი პრესტიჟულ გარეუბანად გადაიქცა, სადაც ვილები და საზაფხულო რეზიდენციები იყო განთავსებული.

სტატუსის საბოლოო ცვლილება 1892 წელს მოხდა, როდესაც ვერინგი, რამდენიმე სხვა გარეუბანთან ერთად, ვენას შეუერთდა. ეს იყო ურბანიზაციის მასშტაბური რეფორმის ნაწილი, როდესაც დედაქალაქმა თავისი საზღვრები გარეუბნებამდე გააფართოვა. იმ დროს დამკვიდრდა ქალაქის რიცხობრივ რაიონებად დაყოფის პრინციპი: ვერინგმა მიიღო ნომერი 18. მას შემდეგ ის ოფიციალურად გახდა უფრო დიდი ქალაქის ნაწილი, ამავდროულად შეინარჩუნა თავისი გამორჩეული ატმოსფერო.

XIX საუკუნის ბოლოდან მოყოლებული, რაიონში აქტიურად მიმდინარეობს ბურჟუაზიული ვილებისა და აგარაკების მშენებლობა. ბევრი მათგანი ცნობილი არქიტექტორების მიერ არის დაპროექტებული. ვერინგი დაკავშირებულია ვენის არტ-ნუვოსა და არტ-ნუვოს მოძრაობების წარმომადგენლების, ოტო ვაგნერისა და იოზეფ ჰოფმანის სახელებთან. მათმა ნამუშევრებმა ჩამოაყალიბა რაიონის გამორჩეული არქიტექტურული ლანდშაფტი: ელეგანტური სასახლეები, გარშემორტყმული ბაღებით, დახვეწილი ფასადებით და ბუნებასთან ჰარმონიით. კლიენტები, რომლებიც დღეს ვერინგში ისტორიულ სახლებში ინვესტიციით არიან დაინტერესებულნი, ხშირად აღნიშნავენ, რომ რაიონს „თითქმის ძველი ვენის“ ატმოსფერო აქვს.

მეორე მსოფლიო ომის დროს ვერინგი, ვენის მრავალი უბნის მსგავსად, დაბომბვის შედეგად დაზარალდა, თუმცა არა ისე მძიმედ, როგორც ცენტრალური კვარტალი. ბევრი ვილა გადარჩა, თუმცა ზოგიერთი შენობა განადგურდა ან დაზიანდა. ომისშემდგომი რაიონის რეკონსტრუქცია თანდათანობითი იყო: 1950-იან და 1960-იან წლებში ახალი საცხოვრებელი კომპლექსები გამოჩნდა, მაგრამ ბურჟუაზიული გარეუბნის სული შენარჩუნებული იყო.

ქალაქის ზოგიერთი სხვა ნაწილისგან განსხვავებით, რომლებიც დროთა განმავლობაში ვენის არახელსაყრელ უბნებად იქცნენ, ვერინგი ყოველთვის ინარჩუნებდა პრესტიჟსა და პოპულარობას. მისი ისტორია და არქიტექტურული მემკვიდრეობა ქმნის მაღალ კულტურულ და საცხოვრებელ ღირებულებას, რაც დადებითად მოქმედებს მის საინვესტიციო მიმზიდველობაზე.

რაიონის ისტორიის კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი თავი მეცნიერებასა და განათლებას უკავშირდება. XX საუკუნის დასაწყისში აქ უნივერსიტეტის ფაკულტეტები და კვლევითი ცენტრები დაარსდა. ტურკენშანცპარკი და მიმდებარე შენობები ვენის უნივერსიტეტის ბიოლოგიური და ბოტანიკური კვლევების ადგილად იქცა. ამან რაიონს აკადემიური ელფერი შესძინა, რამაც კიდევ უფრო გაზარდა მისი პრესტიჟი.

ვენის მე-18 რაიონი (ვერინგი) დაახლოებით 6.28 კმ² ფართობს მოიცავს და მისი მოსახლეობა დაახლოებით 51 000 ადამიანს შეადგენს (ავსტრიის სტატისტიკა, 2024). მოსახლეობის სიმჭიდროვის თვალსაზრისით, რაიონი „საშუალო“ ტიპისაა — დაახლოებით 8 100 ადამიანი კმ²-ზე — რაც მნიშვნელოვნად დაბალია ცენტრალურ რაიონებთან შედარებით, როგორიცაა მარგარტენი ან ოტაკრინგი, მაგრამ უფრო მაღალია, ვიდრე დობლინგის „მევენახეობის“ რაიონი. ეს მაჩვენებელი პირდაპირ ასახავს რაიონის სტრუქტურას: ვერინგი არ არის შენობების ერთფეროვანი მასა, არამედ გიურტელის მახლობლად მჭიდროდ განლაგებული უბნების მოზაიკა და ჩრდილოეთ ნაწილში ფართო ვილები.

გიურტელის, ვენის ერთ-ერთი მთავარი ქუჩის გასწვრივ, ვერინგი კლასიკური ურბანული უბნის იერსახეს იძენს: მასში დომინირებს მე-19 საუკუნის ბოლოს და მე-20 საუკუნის დასაწყისის საცხოვრებელი კორპუსები, მაღაზიები, რესტორნები და ტრამვაის გაჩერებები. უბნის ეს ნაწილი სულისკვეთებით უფრო ახლოსაა ცენტრალურ უბნებთან და უფრო ურბანულ ატმოსფეროს ქმნის.

ჩრდილოეთით მდებარე უბნები, პიოტცლეინსდორფი და ნოიშტიფტ-ამ-ვალდე, სრულიად განსხვავებულ შთაბეჭდილებას ტოვებს. აქ ვილები ვენის ტყის ფერდობებზე ასასვლელ ბაღებში, ვიწრო ქუჩებსა და ვენახებშია განლაგებული. ამ ტერიტორიას ხშირად „ვერინგის მწვანე გულს“ უწოდებენ. ჩემი ჰოლანდიელი კლიენტები, რომლებმაც პიოტცლეინსდორფში ოჯახის სახლი შეიძინეს, აღნიშნავენ, რომ დილით „ვენახებისა და მთების ხედი უფრო იტალიურ ტოსკანას მოგვაგონებს, ვიდრე ავსტრიის დედაქალაქს“.

ვენის მე-18 რაიონი (Währing) უნიკალურია იმით, რომ აერთიანებს განვითარების სხვადასხვა ტიპს, რაც ქმნის მკვეთრ კონტრასტს დინამიური ქალაქის ქუჩებსა და წყნარ, ფოთლოვან გარეუბნულ უბნებს შორის. ეს მრავალშრიანი ბუნება ქმნის საცხოვრებელზე მოთხოვნას მყიდველებისა და დამქირავებლების ფართო სპექტრში.

გერსტჰოფი და Währing ერ შტრასე უფრო მჭიდროდ დასახლებული ურბანული ტერიტორიებია, სადაც დომინირებს მე-19 საუკუნის ბოლოს და მე-20 საუკუნის დასაწყისის მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლები. საცხოვრებელი უფრო კომპაქტურია და ფასები უფრო დაბალია, ვიდრე ვილების რაიონებში, რაც ბინებს პოპულარულს ხდის სტუდენტებისთვის, ახალგაზრდა პროფესიონალებისთვის და ოჯახებისთვის, რომლებსაც სურთ ცხოვრება პრესტიჟულ უბანში, მაგრამ ქალაქის კეთილმოწყობასთან უფრო ახლოს. ამ ადგილებში კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი დაახლოებით 5,500–6,500 ევროა კვადრატულ მეტრზე, რაც მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე ვილების რაიონებში.

პიოტცლეინსდორფი ვერინგის სავიზიტო ბარათია. ეს უბანი ცნობილია თავისი მდიდრული ვილებით, ბაღებით და პიოტცლეინსდორფერის ციხესთან სიახლოვით. აქ ცხოვრობენ ვენის ინტელიგენციის წარმომადგენლები, ბიზნესის მფლობელები და ემიგრანტები. ამ ტერიტორიაზე ვილების ფასი კვადრატულ მეტრზე 10 000 ევროს და მეტს აღწევს, ხოლო გაქირავების ფასები თითქმის ყოველთვის პრემიუმ სეგმენტშია. ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა, ავსტრიელმა პროფესორმა, სახლი აქ სპეციალურად სიმშვიდისა და მწვანე სივრცეებზე წვდომის გამო იყიდა, ქალაქის ცენტრი კი ტრამვაით მხოლოდ 20 წუთის სავალზეა.

ნოიშტიფტ ამ ვალდე და სალმანსდორფი ისტორიული ღვინის სოფლებია, რომლებიც ინტეგრირებულია ურბანულ ქსოვილში. ჰაირიგერები (ტრადიციული ღვინის ტავერნები) აქ დღემდე ფუნქციონირებს და ლანდშაფტი სიტყვასიტყვით ერწყმის ვენის ტყეს. ეს ტერიტორიები მიმზიდველია მათთვის, ვინც დედაქალაქში „სოფლის“ ატმოსფეროს ეძებს. ინვესტორებისთვის ეს გრძელვადიანი სტრატეგიაა: ფასები მაღალია, მიწოდება შეზღუდულია და ლიკვიდურობა ათწლეულების განმავლობაში ნარჩუნდება.

ვაინჰაუზერი და, გარკვეულწილად, გერსტჰოფი შუალედური უბნებია, რომლებიც უფრო ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს გვთავაზობენ და ამავდროულად ქალაქის ცენტრამდე სწრაფ წვდომას უზრუნველყოფენ. ისინი პოპულარული არჩევანია ბავშვიანი ოჯახებისთვის სკოლებთან და საბავშვო ბაღებთან სიახლოვის გამო. ვერინგის ამ ნაწილში ბაზარი სტაბილურია: ფასები ზომიერად იზრდება, მაგრამ კლების რისკი მინიმალურია.

„Statistik Austria“-სა და „ImmoUnited“-ის მონაცემებით, ვერინგი ვენის ერთ-ერთი ყველაზე აყვავებული რაიონია, სადაც საცხოვრებლის ფასები წელიწადში სტაბილურად 3-5%-ით იზრდება. ვენის ზოგიერთი დანაშაულით სავსე უბნისგან (მაგალითად, მე-10 და მე-20 რაიონების ნაწილებისგან) განსხვავებით, აქ უსაფრთხოების დონე მაღალი რჩება, რაც კიდევ უფრო ზრდის რაიონის მიმზიდველობას.

ვენის მე-18 რაიონი (ვერინგი) ყოველთვის ქალაქის ერთ-ერთ ყველაზე აყვავებულ უბნად ითვლებოდა და მისი სოციალური სტრუქტურა ამ სტატუსს ადასტურებს. Leopoldstadt ან Favoritenმსგავსი უფრო დინამიური და ახალგაზრდული უბნებისგან განსხვავებით, ის უფრო სტაბილური და მოწიფული მოსახლეობით გამოირჩევა, რომელსაც გამორჩეული აკადემიური და ოჯახური ორიენტაცია აქვს. ეს ვენის ერთ-ერთი იმ საცხოვრებლად ვარგისი რაიონია, სადაც პრესტიჟი და სიმშვიდე სტაბილურ სოციალურ ბალანსს ქმნის.

ავსტრიის სტატისტიკის სამსახურის (2024) მონაცემებით, ვენის მე-18 ოლქის მოსახლეობა დაახლოებით 51 000 ადამიანს შეადგენს. მოსახლეობის სიმჭიდროვე დაახლოებით 8 100 ადამიანია/კმ²-ზე, რაც Leopoldstadt ან Margaretenდაბალია, რაც ასახავს ვილების, მწვანე სივრცეების და ნაკლებად მკვრივი ურბანული ქსოვილის არსებობას.

• მაცხოვრებლების საშუალო ასაკი 43.7 წელია (ვენაში - 41.1).
• ბავშვიანი ოჯახები ოჯახების დაახლოებით 24%-ს შეადგენენ. ბევრისთვის სკოლების (მათ შორის პრესტიჟული გრამატიკული სკოლების, როგორიცაა Währinger Gymnasium) და პარკების სიახლოვე გადამწყვეტ როლს თამაშობს უბნის არჩევაში.
• ხანდაზმული ადამიანები (65+) მოსახლეობის 20%-ზე მეტს შეადგენენ, რაც ქალაქის საშუალო მაჩვენებელზე მაღალია.
• სტუდენტები და მკვლევრები მნიშვნელოვან ჯგუფს ქმნიან BOKU-სთან, ვენის უნივერსიტეტის კამპუსთან და კვლევით ინსტიტუტებთან სიახლოვის წყალობით.

ამის დადასტურება საკუთარი გამოცდილებიდან შემიძლია: ჩემი რამდენიმე კლიენტი პროფესორი და მკვლევარია, რომლებმაც ვენის მე-18 ოლქი სწორედ სიმშვიდის, პრესტიჟისა და უნივერსიტეტებში წვდომას შორის ბალანსის შესანარჩუნებლად აირჩიეს.

დინამიკა და ტენდენციები:

• უორინგის მოსახლეობა ნელა იზრდება, ბოლო 10 წლის განმავლობაში მხოლოდ 1.5%-ით, რაც სტაბილურობაზე მიუთითებს.
• ხანდაზმული ადამიანების წილი გაიზრდება: MA23-ის ( Wienშტატი, სტატისტიკა) პროგნოზების თანახმად, 2035 წლისთვის მოსახლეობის 25%-ზე მეტი 65 წელზე მეტი ასაკის იქნება.
• უძრავი ქონების ბაზრისთვის ეს ნიშნავს სტაბილურ მოთხოვნას საშუალო და დიდი ზომის მაღალი ხარისხის ბინებზე, ასევე ბარიერებისგან თავისუფალ სახლებზე (barrierfreie Wohnungen).

ვენის არაბული რაიონებისგან განსხვავებით, როგორიცაა მე-10 (Favoriten) ან მე-20 (Brigittenau) რაიონების ნაწილები, ვერინგს განსხვავებული ეთნიკური ბალანსი აქვს.

• უცხოელების წილი დაახლოებით 25%-ია (რაც ქალაქის საშუალო მაჩვენებელზე, რომელიც 30%-ია, ოდნავ ნაკლებია).
• მათ შორის ჭარბობენ გერმანულენოვანი ემიგრანტები (განსაკუთრებით გერმანიიდან და შვეიცარიიდან), ისევე როგორც თურქეთიდან ჩამოსული ადამიანები.
• აღმოსავლეთ ევროპისა და აზიის სპეციალისტების რაოდენობა, რომლებიც IT და სამეცნიერო პროექტებში არიან ჩართულნი, იზრდება.

Wienინტეგრაციის მონიტორის 2023 წლის ანგარიშის თანახმად, ვერინგი სოციალური ინტეგრაციის ერთ-ერთ ყველაზე მაღალ დონეს ავლენს: მასში „დახურული“ თემების კონცენტრაცია უფრო დაბალია, ვიდრე ვენის უფრო დანაშაულებრივი რაიონები, როგორიცაა მე-15 ან მე-20 ოლქის ნაწილები. მე-18 ოლქში დანაშაულის დონე ვენის საშუალო მაჩვენებელთან შედარებით 20-30%-ით დაბალია. ეს ადასტურებს მის, როგორც უსაფრთხო ადგილის სტატუსს და მიმზიდველს ხდის მას ოჯახებისთვის.

სოციალურ-ეკონომიკური თვალსაზრისით, ვენის მე-18 რაიონი გამოირჩევა კეთილდღეობის მაღალი დონით.

• ერთ სულ მოსახლეზე საშუალო შემოსავალი წელიწადში დაახლოებით 28,000 ევროა (შედარებისთვის: ვენაში ეს 24,500 ევროა).
• უმაღლესი განათლების მქონე მაცხოვრებლების მაღალი წილი (40%-ზე მეტი, მთელი ქალაქის 33%-ის წინააღმდეგ).
• სამეცნიერო და კულტურული ელიტის წარმომადგენლების ძლიერი ყოფნა.

ეს უძრავი ქონების ბაზარზეც დასტურდება. ჩემი გამოცდილებით, გერმანიიდან ერთმა ოჯახმა პიოტცლეინსდორფში მდებარე ვილა მუდმივ საცხოვრებლად აირჩია, რითაც არა მხოლოდ ქონების ხარისხი, არამედ სოციალური გარემოც დაასახელა: „აქ ჩვენ პროფესორებს, ექიმებსა და არქიტექტორებს შორის ვართ და ეს ყოველდღიურ ცხოვრებაშიც კი იგრძნობა“.

იმ უბნებისგან განსხვავებით, სადაც ხანმოკლე ვადით დამქირავებლები ჭარბობენ (მაგალითად, მე-9 უბნის სტუდენტები), უორინგში დიდი წილი გრძელვადიანი სახლის მფლობელებს შორისაა. მაცხოვრებლების 55%-ზე მეტი საკუთარ ბინებში ან სახლებში 10 წელზე მეტია ცხოვრობს. ეს ქმნის სტაბილურ საზოგადოებას და ხელს უწყობს ტრადიციების შენარჩუნებას.

თუმცა, მობილურობა კვლავ იზრდება. გაქირავების მოთხოვნის ზრდასთან ერთად, განსაკუთრებით გიურტელისა და გერსტჰოფის გასწვრივ ორ და სამსაძინებლიან ბინებზე, ახალგაზრდა IT და სამედიცინო პროფესიონალები სულ უფრო ხშირად გადადიან აქ.

ვენის მე-18 რაიონი (ვერინგი) დედაქალაქის უძრავი ქონების ლანდშაფტში განსაკუთრებულ ადგილს იკავებს. ის ხშირად ვენის ერთ-ერთ პრესტიჟულ რაიონად ითვლება მე-19 ( Döbling ) და მე-13 ( Hietzing ვენაში ბინის შეძენის მსურველებმა ეს რაიონი ყურადღებით უნდა შეისწავლონ.

„ბურჟუაზიული რაიონის“ სტატუსის მიუხედავად, ვერინგი ასევე მოიცავს სოციალურ საცხოვრებლებს. Wiener Wohnen-ის (2024) მიხედვით, მუნიციპალური ბინების წილი საცხოვრებელი ფონდის საერთო მარაგში დაახლოებით 10-12%-ია. ეს მნიშვნელოვნად დაბალია ქალაქის საშუალო მაჩვენებელზე (დაახლოებით 25%), მაგრამ გარკვეულ დონეზე უზრუნველყოფს ხელმისაწვდომობას ნაკლებად შეძლებული ჯგუფებისთვის.

• სოციალური საცხოვრებლები ძირითადად გიურტელის გასწვრივ არის კონცენტრირებული, სადაც ისტორიულად საცხოვრებელი კორპუსები აშენდა.
• აქ ტიპიური ბინები 40–70 კვ.მ.-ია, ქირის ფასი კი დაახლოებით 7–9 ევრო/კვ.მ.

მე შემხვედრია სიტუაციები, როდესაც უნივერსიტეტის სტუდენტებმა და ახალგაზრდა პროფესიონალებმა ეს სეგმენტი დროებითი საცხოვრებლად აირჩიეს. თუმცა, შეზღუდული მიწოდების გათვალისწინებით, მოთხოვნა ყოველთვის აღემატება მიწოდებას.

ვერინგის სიმბოლო, რა თქმა უნდა, მისი ვილებია პიოტცლეინსდორფსა და ნოიშტიფტ-ამ-ვალდეში. ეს ტერიტორიები თავდაპირველად მე-19 საუკუნის ვენის ბურჟუაზიისთვის გარეუბნულ კურორტებად განვითარდა და ეს იმიჯი დღემდე შენარჩუნდა.

• ვილები ხშირად ცნობილი არქიტექტორების (ოტო ვაგნერი, იოზეფ ჰოფმანი) მიერ იყო დაპროექტებული და შენობების უმეტესობა არქიტექტურული ძეგლია.
• დღეს ასეთი სახლები 300–600 მ² ფართობის ფუფუნების რეზიდენციებია ბაღებით, საცურაო აუზებითა და ვენახების ხედებით.
• ასეთი უძრავი ქონების ფასი იწყება 10,000 ევროდან/მ²-ზე, ხოლო ექსკლუზიური ვარიანტების ფასი 15,000 ევროს/მ²-ზე აღემატება.

მეზობელ მე-19 რაიონთან (Döbling) შედარებით, სადაც ფუფუნების საცხოვრებლები საშუალოდ 10-15%-ით მეტი ღირს, ვერინგი უფრო ხელმისაწვდომი, მაგრამ არანაკლებ პრესტიჟული ჩანს.

ჩემი გამოცდილებიდან გამომდინარე, ერთმა ავსტრიულმა ოჯახმა ნოიშტიფტში სახლი სწორედ მისი უნიკალური კომბინაციის გამო შეიძინა - სიმშვიდე, ვენახები, მთის ბილიკებთან სიახლოვე და მაინც, ვენის ცენტრიდან მანქანით მხოლოდ 20 წუთის სავალზე. მათ აღნიშნეს, რომ „ეს ტერიტორია კურორტის შეგრძნებას ქმნის, მაგრამ ქალაქის მოხერხებულობით“.

უორინგში გაქირავების ბაზარი ძალიან მრავალფეროვანია:

• გიურტელის გასწვრივ საშუალო კლასის ბინების ქირა დაახლოებით 14–16 ევროა კვადრატულ მეტრზე. ეს ოდნავ დაბალია, ვიდრე ცენტრალურ უბნებში, რაც მას მიმზიდველს ხდის სტუდენტებისთვის, უნივერსიტეტის თანამშრომლებისა და ახალგაზრდა პროფესიონალებისთვის.
• პიოტცლეინსდორფსა და გერსტჰოფში ძვირადღირებული ბინების და სახლების ქირა შეიძლება 25–30 ევროს/მ²-ზე და მეტს მიაღწიოს.
• სასახლეებსა და ვილებში ქირა თვეში რამდენიმე ათას ევროს შეადგენს.

ჩემი გერმანელი კლიენტებისთვის გერსტჰოფში სახლის დაქირავება შეძენამდე დროებითი გამოსავალი აღმოჩნდა — მათ ეს დრო შესაფერისი ვილის მოსაძებნად გამოიყენეს. საინტერესოა, რომ აქ დაქირავება მათ შესაძლებლობას აძლევს, ყიდვამდე „გამოსცადონ“ ტერიტორია.

ვერინგი დიდი ხანია ვენის ერთ-ერთ ყველაზე აყვავებულ უბანს, არამედ მდიდარი საგანმანათლებლო ინფრასტრუქტურის მქონე უბანსაც წარმოადგენს. აქ წარმოდგენილია განათლების ყველა დონე, საბავშვო ბაღებიდან და დაწყებითი სკოლებიდან დაწყებული, უნივერსიტეტის ფაკულტეტებითა და კვლევითი ინსტიტუტებით დამთავრებული. სწორედ ამიტომ, ბევრი ოჯახი ვენაში ვერინგს საცხოვრებლად იდეალურ უბნად მიიჩნევს, განსაკუთრებით თუ მათ სკოლის ან კოლეჯის ასაკის შვილები ჰყავთ.

რაიონში დაახლოებით 30 საბავშვო ბაღია (Kindergarten), როგორც საჯარო, ასევე კერძო. Wien შტატის მაგისტრატის (MA 10) მონაცემებით, ვერინგში საბავშვო ბაღებში ადგილების ხელმისაწვდომობა ქალაქის საშუალო მაჩვენებელს აღემატება, რაც მშობლებს ტვირთს უმცირებს.

• ვერინგში არის მუნიციპალური საბავშვო ბაღების ქსელი (Städtischer Kindergarten), რომლებიც უფასოა; მშობლები მხოლოდ საკვებს იხდიან (თვეში 80–120 ევრო).
• კერძო ბავშვზე ზრუნვის ცენტრები, როგორიცაა Kindergruppe Währing ან Bilingual Kindergarten, პოპულარულია ემიგრანტ ოჯახებში. ფასები მერყეობს 400-600 ევროდან თვეში გერმანულენოვან ბაღებში, ხოლო საერთაშორისო ბაღებში - 700-1200 ევრომდე თვეში.

ჩემი კლიენტების უმეტესობამ, რომლებიც გერმანიიდან და შვეიცარიიდან შვილებთან ერთად გადავიდნენ საცხოვრებლად, აღნიშნა, რომ ვენის სხვა რაიონებისგან განსხვავებით, გერმანულ-ინგლისური სწავლების მქონე საბავშვო ბაღში ადგილის პოვნა უფრო ადვილია. ეს ვერინგს განსაკუთრებით მოსახერხებელს ხდის საერთაშორისო ოჯახებისთვის.

დაწყებითი სკოლები (Volksschule) საჯარო და უფასოა, საკვებისა და სასწავლო მასალების მცირე ხარჯებით (წელიწადში 200–300 ევრო). მაგალითად, Volksschule Semperstraße ცნობილია მაღალი ხარისხის მათემატიკისა და ენის სწავლებით. ამ ტერიტორიაზე ასევე არის კერძო დაწყებითი სკოლები ფართო ენობრივი ან რელიგიური პროგრამებით, რომელთა ღირებულება წელიწადში 3,500–8,000 ევროს მერყეობს.

უორინგში მდებარეობს შემდეგი ცნობილი გრამატიკული სკოლები:

• Bundesgymnasium und Bundesrealgymnasium Wien Währing (Döblinger Strasse 24)
• GRG 18 Bergheidengasse (Bergheidengasse 41–45).

ეს სკოლები როგორც კლასიკურ, ასევე რეალურ გიმნაზიულ განათლებას სთავაზობენ. სახელმწიფო გიმნაზიებში სწავლება უფასოა, მგზავრობის, კლასგარეშე აქტივობებისა და სასწავლო მასალების დამატებითი ხარჯები წელიწადში 300-600 ევროს ფარგლებში მერყეობს.

მუსიკალური განათლებაც მაღალი შეფასებით სარგებლობს. მუნიციპალური მუსიკალური სკოლა Währing სემესტრში 200-400 ევროდ გაკვეთილებს სთავაზობს, ხოლო მასწავლებლებთან კერძო გაკვეთილები საათში 40-70 ევრო ღირს.

ვერინგის რაიონში მდებარეობს უნივერსიტეტის კამპუსები, მათ შორის ვენის უნივერსიტეტის ფაკულტეტები (ბოტანიკა, ბიოლოგია), ტურკენშანცპარკში მდებარე კვლევითი ცენტრები და სახვითი ხელოვნების აკადემიის (Akademie der bildenden Künste Wien) დეპარტამენტები.

ევროკავშირის სტუდენტებისთვის ავსტრიის უნივერსიტეტებში სწავლა პრაქტიკულად უფასოა (ადმინისტრაციული საფასური დაახლოებით 20 ევროა სემესტრში). ევროკავშირის ფარგლებს გარეთ მყოფი სტუდენტებისთვის სწავლის საფასური სემესტრში 726 ევროა, რაც ვენას სხვა ევროპულ დედაქალაქებთან შედარებით კონკურენტუნარიანს ხდის.

ვენის მე-18 რაიონი ცნობილია ურბანული განვითარებისა და მწვანე სივრცეების დაბალანსებული კომბინაციით, კარგად განვითარებული, მაგრამ ადამიანზე ორიენტირებული სატრანსპორტო სისტემით. აქცენტი კეთდება არა მხოლოდ საზოგადოებრივ ტრანსპორტზე , არამედ ველოსიპედის ინფრასტრუქტურასა და ფეხით სავალ მანძილზე ხელმისაწვდომობაზეც. მათთვის, ვინც ვენის რაიონს ირჩევს საცხოვრებლად, სატრანსპორტო ქსელი გადამწყვეტი ფაქტორია: ის ქალაქის ცენტრთან, უნივერსიტეტის კამპუსებთან და მეზობელ პრესტიჟულ უბნებთან მოსახერხებელ წვდომას სთავაზობს.

ვერინგამდე პირდაპირი მეტროს კავშირი არ არსებობს, რაც რაიონის უნიკალურ ხასიათს აყალიბებს. თუმცა, U6 სადგური Währingერ შტრასე–ფოლკსოპერი და მიხელბოიერნ–AKH-ის კვანძი ფაქტიურად რაიონის კიდეზე მდებარეობს. ეს მაცხოვრებლებს საშუალებას აძლევს სწრაფად დაუკავშირდნენ გადასაჯდომ კვანძებს და ვენის ცენტრამდე 10-15 წუთში მიაღწიონ.

ჩემი გამოცდილებით, კლიენტები ხშირად აღნიშნავენ, რომ ღრმა მეტროს ხაზის ნაკლებობას კარგად განვითარებული ტრამვაისა და ავტობუსების ქსელი ანაზღაურებს. ერთმა შვეიცარიელმა მყიდველმა მითხრა: „ხმაურისა და ხალხმრავლობის გამო არ მინდოდა მეტროსთან პირდაპირ ცხოვრება. მაგრამ აქ ტრამვაი ჩემს კართან და წყნარ უბანში მხვდება“.

ტრამვაი მნიშვნელოვან როლს ასრულებს უორინგის სატრანსპორტო სტრუქტურაში:

• ხაზი 40 – აკავშირებს გერსტჰოფს ქალაქის ცენტრთან (შოტენტორი, მთავარი უნივერსიტეტის გვერდით).
• 41-ე ხაზი Türkenschanzplatz-ზე გადის, რაც მოსწავლეებისა და მასწავლებლებისთვის მოსახერხებელს ხდის მას.
• 42-ე ხაზი ტერიტორიას უნივერსიტეტის რაიონებთან და ინერერ შტადტთან აკავშირებს.

ტრამვაის სისტემა საიმედოდ მუშაობს: Wiener Linien-ის მონაცემებით, პიკის საათში საშუალო ლოდინის დრო 3-5 წუთია, რაც მოხერხებულობით მას მეტროს შედარებადს ხდის.

რაიონს ასევე აქვს რამდენიმე ავტობუსის მარშრუტი, რომლებიც უორინგის გარეუბნებს მეზობელ უბნებთან და პარკებთან აკავშირებს. ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ბავშვიანი და ხანდაზმული მაცხოვრებლების მქონე ოჯახებისთვის: მეტროსა და ტრამვაისგან განსხვავებით, ავტობუსები რაიონის შიდა ეზოებში უფრო ღრმად აღწევენ.

ბოლო წლებში ვენა აქტიურად ავითარებს ველოსიპედის მარშრუტების ქსელს. Währingერ შტრასეს გასწვრივ და თურქენშანცპარკის მიმართულებით ახალი, სპეციალური ველოსიპედის ბილიკები დაემატა. MA 18-ის (Stadtentwicklung Wien) სტატისტიკის მიხედვით, რაიონში ველოსიპედით მგზავრობის წილი 2015 წლის 7%-დან 2023 წლის 12%-ზე მეტამდე გაიზარდა.

ქალაქის STEP 2025 განვითარების გეგმის თანახმად, ვერინგი შედის „მცირე მანძილის ქალაქის“ (Stadt der kurzen Wege) სტრატეგიაში. ეს ნიშნავს, რომ მომდევნო წლებში გაფართოვდება საფეხმავლო და ველოსიპედის მარშრუტები და პრიორიტეტი მიენიჭება ეკოლოგიურად სუფთა ტრანსპორტს. კერძოდ, განხილვის პროცესშია ტრამვაის ხაზების მოდერნიზაცია და თურქენშანცპარკის მიმართულებით „მწვანე სატრანსპორტო დერეფნების“ შექმნა.

ექსპერტის აზრი. ტრანსპორტის თვალსაზრისით, ვერინგი კომპრომისია: რაიონში მეტროს ხაზი არ არის, მაგრამ ის კარგად არის დაკავშირებული ტრამვაის, ავტობუსების და ახლომდებარე მეტროსადგურების საშუალებით. ოჯახებისა და ვენის ცენტრში მომუშავე ან სწავლის მსურველთათვის ეს იდეალური გადაწყვეტაა.

პრაქტიკაში, შევამჩნიე, რომ კლიენტები, რომლებიც უორინგს ირჩევენ, ღირებულებით ბალანსს ქმნიან: მოსახერხებელი წვდომა ქალაქის ზედმეტი ხმაურის გარეშე. ეს პირდაპირ გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ბაზარზე. ტრამვაის კვანძებთან და U6 სადგურებთან ახლოს მდებარე ბინები უფრო ძვირია: აქ ქირა 8-12%-ით მეტია, ვიდრე რაიონის უფრო შორეულ უბნებში. ამრიგად, ტრანსპორტი ინვესტიციების დამატებით მამოძრავებელ ფაქტორად იქცევა.

ვენაში პარკირება ის თემაა, რომელიც პირდაპირ ასახავს მაცხოვრებლების კომფორტსა და მდგრად ურბანულ განვითარებას შორის ბალანსს. ამ მხრივ, ვენის მე-18 რაიონი ავლენს მაღალი კლასის საცხოვრებელი უბნებისთვის დამახასიათებელ მიდგომას: აქცენტი კეთდება მაცხოვრებლებისთვის მოხერხებულობაზე და სატრანზიტო მოძრაობის ტვირთის შემცირებაზე.

ინვესტორებისთვის პარკინგი მხოლოდ ლოჯისტიკური საკითხი არ არის; ეს ქონების ლიკვიდურობის ფაქტორია. ბინები და სახლები, რომლებსაც აქვთ კერძო ავტოფარეხი ან მიწისქვეშა პარკინგის ვარიანტი, საშუალოდ 8-12%-ით უფრო ძვირი იყიდება.

2017 წლიდან ვენის მე-18 რაიონი მაცხოვრებლებს სთავაზობს პარკპიკერლს (პარკირების საშვი). მისი ღირებულება თვეში დაახლოებით 10 ევროა (წელიწადში 120 ევრო), რაც მთელ რაიონში პარკირების საშუალებას იძლევა. შედარებისთვის, სტუმრებისთვის პარკირება უფრო ძვირია - საშუალოდ 2,20 ევრო საათში ( Wienმაგისტრატის ოფისის მონაცემები).

ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა, გერმანიიდან ჩამოსულმა ოჯახმა, რომელმაც პიოტცლეინსდორფში ბინა იყიდა, აღნიშნა, რომ პარკპიკერლის მოწყობამ ისინი თავისუფალი სივრცის ყოველდღიური ძებნისგან იხსნა.

ქალაქი აქტიურად ავითარებს მიწისქვეშა ავტოფარეხებსა და „პარკინგ და მგზავრობა“ ტიპის ავტოსადგომებს გიურტელის გასწვრივ და ძირითად სატრანსპორტო კვანძებში (ფოლკსოპერი, მიხელბოიერნი). ამ ობიექტებში ადგილის ქირაობა ადგილმდებარეობის მიხედვით თვეში 90-დან 140 ევრომდე მერყეობს. ეს პოპულარულია ბინების დამქირავებლებს შორის, რადგან ისტორიულ უბანში ბევრ შენობას არ აქვს საკუთარი ქუჩის გარეთ პარკირების ადგილი.

ქალაქის პოლიტიკა მიზნად ისახავს ქუჩებში პარკირების რაოდენობის შემცირებას და ქუჩების გამწვანებას. მაგალითად, „Supergrätzl Währing“ პროგრამის ფარგლებში, რომელიც 2023 წელს დაიწყო, ზოგიერთი ქუჩა გადაკეთდა ფეხით მოსიარულეთა ზონებად დამატებითი ხეებითა და ველოსიპედის ბილიკებით. ავტომობილის მფლობელებისთვის ეს ნიშნავს უფასო პარკირების შესაძლებლობების შემცირებას, მაგრამ ქონების ღირებულების ზრდას მწვანე გარემოთი.

ჩემი დაკვირვება: მყიდველები, რომლებიც მე-18 რაიონს გრძელვადიანი საცხოვრებლად ადგილად განიხილავენ, სულ უფრო მეტად აფასებენ მშვიდ, მანქანებისგან თავისუფალ ეზოებს, სადაც ბავშვებს უსაფრთხოდ თამაში შეეძლებათ.

ვენის მე-18 რაიონი (Währing) ცნობილია არა მხოლოდ მწვანე პარკებითა და პრესტიჟული ვილებით, არამედ მდიდარი რელიგიური და კულტურული მემკვიდრეობითაც. აქ ჰარმონიულად ერწყმის ერთმანეთს კათოლიკური ტრადიციები, პროტესტანტული თემები, მართლმადიდებლური სამრევლოები და ებრაული კულტურული ძეგლები. მრავალი ოჯახისთვის, ვინც ვენის მე-18 რაიონში ცხოვრებას ირჩევს, სულიერი და კულტურული ინფრასტრუქტურა მნიშვნელოვან ფაქტორს წარმოადგენს. ისტორიულად, ვენა, და განსაკუთრებით ვერინგი, სულისკვეთებით კათოლიკური რჩება.

რელიგიური სტატისტიკა ვენის მე-18 ოლქში:

• კათოლიკეები: 52.8%
• მართლმადიდებლები: 6.2%
• მუსლიმები: 6.0%
• პროტესტანტები: 5.9%
• რელიგიური კუთვნილების არმქონე: 21.4%
• სხვა რელიგია: 1.8%
• უცნობია: 5.7%

ამ ტერიტორიაზე შემორჩენილია სხვადასხვა არქიტექტურული ეპოქის წარმომადგენლობითი რამდენიმე ტაძარი:

კათოლიკური ეკლესიები:

• Pfarrkirche Währing (წმინდა გერტრუდისა და წმინდა ლავრენტის ეკლესია). ეს რაიონის ერთ-ერთი უძველესი ეკლესიაა, რომელიც მე-13 საუკუნეში მოიხსენიება. ამჟამინდელი შენობა 1753 წელს აშენდა და მნიშვნელოვნად გაფართოვდა 1934 წელს. ეკლესია გვიანი ბაროკოსა და ნეოგოთურ ელემენტებს აერთიანებს. ინტერიერში ანტიკვარული საკურთხევლები და ორღანი, ასევე რაიონის ისტორიასთან დაკავშირებული მემორიალებია განთავსებული.
• ლაზარისტენკირხე (წმინდა სევერიანეს ეკლესია). განზელბერგის რაიონში მდებარე ეს ეკლესია ნეო-გოთურ სტილში ააგო არქიტექტორმა ფრიდრიხ ფონ შმიდტმა. იგი ნორიკუმის წმინდა სევერიანეს ეძღვნება. ეკლესია 1880 წელს აკურთხეს და ლაზარისტული კრების მიერ მომსახურე კათოლიკური თემის ცენტრს წარმოადგენს.
• Pfarrkirche Weinhaus (წმინდა იოსების ეკლესია). გენცგასეზე მდებარე ეკლესია 1883-1889 წლებში აშენდა. იგი წმინდა იოსებს, მუშებისა და ოჯახების მფარველ წმინდანს, ეძღვნება. ეკლესია ცნობილია თავისი ისტორიცისტული არქიტექტურით და ადგილობრივი საზოგადოებისთვის მნიშვნელოვან რელიგიურ ცენტრს წარმოადგენს.

პროტესტანტული და სხვა ქრისტიანული საზოგადოებები:

• ლუთერკირხე (ლუთერანული ეკლესია) ევანგელისტური საზოგადოების მნიშვნელოვანი ცენტრია. 1898 წელს ისტორიცისტურ სტილში აშენებული იგი არა მხოლოდ სალოცავ ადგილად, არამედ კულტურული კონცერტებისა და საგანმანათლებლო ღონისძიებების ჩატარების ადგილადაც იქცა.
• ვენის მე-18 რაიონში მართლმადიდებლური ეკლესიები არ არის. თუმცა, მეზობელ რაიონებში სხვადასხვა მართლმადიდებლურ თემს ემსახურება რამდენიმე მართლმადიდებლური ეკლესია.

ებრაული და ინტერრელიგიური ინიციატივები:

• ვერინგის ებრაული სასაფლაო. 1784 წელს გახსნილი ეს სასაფლაო ვენის ისრაელის კულტის თემის წევრების სამარხის მთავარ ადგილს წარმოადგენდა. 1880-იან წლებში დახურვისა და ნაცისტური ეპოქის დროს შემდგომი განადგურების მიუხედავად, სასაფლაო მნიშვნელოვან ისტორიულ ძეგლად რჩება.
• ბოლო წლებში რაიონში აქტიურად ვითარდება რელიგიათაშორისი დიალოგის პროექტები. კათოლიკური სამრევლოები, ევანგელისტური თემი და მართლმადიდებლური ინიციატივები მონაწილეობენ ერთობლივ კულტურულ და საქველმოქმედო ღონისძიებებში. ისეთი პროგრამები, როგორიცაა „Lange Nacht der Kirchen“ (ეკლესიების გრძელი ღამე), საშუალებას აძლევს მაცხოვრებლებსა და სტუმრებს განიცადონ სულიერი ცხოვრების მრავალფეროვნება.

ვენის მე-18 რაიონი, ვერინგი, ცნობილია არა მხოლოდ როგორც პრესტიჟული საცხოვრებელი უბანი, არამედ როგორც კულტურული ცენტრი მდიდარი ისტორიით, არქიტექტურითა და მრავალფეროვანი დასასვენებელი აქტივობებით. მაცხოვრებლებისა და ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს არა მხოლოდ პრესტიჟსა და კომფორტს, არამედ ცხოვრების მაღალ ხარისხსაც, რასაც აფასებენ ემიგრანტები და ვენის ოჯახები.

ფოლკსოპერი Wien - კულტურული სცენის გული

Wien ფოლკსოპერი რაიონის მთავარი ღირსშესანიშნაობაა, რომელიც ცნობილია როგორც ავსტრიაში, ასევე მის ფარგლებს გარეთ. თეატრი ყოველწლიურად დაახლოებით 300 წარმოდგენას წარმოადგენს, ოპერეტებიდან და კლასიკური ოპერებიდან დაწყებული ბალეტითა და მიუზიკლებით დამთავრებული.

• ბილეთის ფასი ადგილის მიხედვით 75-დან 144 ევრომდე მერყეობს.
• 30 წლამდე ასაკის ახალგაზრდა მაყურებლებს შეუძლიათ ისარგებლონ 30 წლამდე ასაკის პროგრამით და შეიძინონ ბილეთი 15 ევროდ.
• ოჯახური აბონემენტი სეზონზე 30 ევრო ღირს, რაც ბავშვებისთვის 75%-მდე ფასდაკლებას და უფროსებისთვის მნიშვნელოვან ფასდაკლებებს სთავაზობს.

ჩემი ერთ-ერთი კლიენტი, ოჯახი, რომელმაც ფოლკსოპერის მახლობლად ბინა შეიძინა, აღნიშნავს, რომ თეატრთან სიახლოვე მათთვის უბრალოდ მოხერხებულობაზე მეტი გახდა, არამედ ცხოვრების ნამდვილ წესად — ისინი ყოველ კვირას ახალ დადგმებს ირჩევენ და ეს ტერიტორია კულტურულ ცენტრად აღიქმება და არა მხოლოდ საცხოვრებელ ადგილად.

მცირე თეატრები და კულტურული კლუბები

ფოლკსოპერის გარდა, რაიონში მდებარეობს პატარა სცენების, კულტურული კლუბებისა და ლიტერატურული საზოგადოებების ენერგიული საზოგადოება. გერსტჰოფისა და პიოტცლეინსდორფის უბნები მასპინძლობს კამერულ წარმოდგენებს, ლექციებსა და მუსიკალურ საღამოებს. ამ ადგილობრივ კულტურულ სცენას ახალგაზრდა ოჯახები და უნივერსიტეტის სტუდენტები აფასებენ და ასევე ზრდის რაიონის საინვესტიციო მიმზიდველობას: ასეთი სივრცეებით გარშემორტყმული უძრავი ქონება ყოველთვის მოთხოვნადია.

გალერეები და არქიტექტურული მემკვიდრეობა

მე-18 ოლქში მდებარეობს XIX და XX საუკუნეების არქიტექტურის მრავალი ისტორიული ვილა და შენობა, რომელთაგან ბევრი ღიაა საჯარო გამოფენებისთვის.

• პეცლაინსდორფის ციხე ყოფილი რეზიდენციაა, ამჟამად კი გამოფენებისა და კამერული კონცერტების ადგილია.
• გერსტჰოფში შეგიძლიათ ეწვიოთ თანამედროვე ხელოვნების პატარა კერძო გალერეებს, სადაც ადგილობრივი მხატვრების ნამუშევრებია გამოფენილი.

სახლის მყიდველებისთვის ეს დამატებით ღირებულებას ნიშნავს: ბევრი ეძებს არა მხოლოდ კვადრატულ ფუტს, არამედ კულტურულ გარემოში ცხოვრების შესაძლებლობასაც.

ფესტივალები და ღონისძიებები: ღვინის ფესტივალებიდან ქუჩის აღლუმებამდე

ერთ-ერთი ყველაზე ცნობილი ღონისძიება რჩება ნოიშტიფტერ კირტაგში, ღვინის ფესტივალი, რომელიც აგვისტოში ნოიშტიფტ-ამ-ვალდეში იმართება. მიუხედავად იმისა, რომ ეს კვარტალი ადმინისტრაციულად Döblingნაწილია, მას ისტორიულად მჭიდრო კავშირები აქვს ვერინგთან.

• კირტაგი ყოველწლიურად 150 000-მდე ვიზიტორს იზიდავს.
• შესვლა უფასოა, არის ბაზრის დახლები, დეგუსტაციები და ტრადიციული მსვლელობები.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი კულტურული ელემენტია ვენის ღვინის ლაშქრობის დღე. მარშრუტი იწყება ნოიშტიფტის რაიონში და გადის ვენახებში, გაჩერებებით ჰოირიგერში. 2025 წელს ღონისძიება 27-28 სექტემბერს გაიმართება და მასში მონაწილეობა უფასოა.

ჩემი კლიენტები, რომლებმაც ამ ნაწილში ტაუნჰაუსები შეიძინეს, აღნიშნავენ, რომ არდადეგების დროს ტურისტების შემოდინება არა მხოლოდ განსაკუთრებულ ატმოსფეროს ქმნის, არამედ ზრდის მოკლევადიანი გაქირავების მომგებიანობასაც.

ვენის მე-18 რაიონი ყოველთვის ითვლებოდა ქალაქის ერთ-ერთ ყველაზე მწვანე და მშვიდ ნაწილად. ხმაურიან გიურტელსა და ვინერ-ვალდის კიდეს შორის მდებარე, განვითარებული ურბანული ინფრასტრუქტურისა და უხვი პარკების კომბინაცია მას მუდმივად ათავსებს ვენის საუკეთესო საცხოვრებელ უბნებს შორის. მწვანე სივრცეები რაიონის ფართობის დაახლოებით 30%-ს იკავებს, რაც მნიშვნელოვნად აღემატება დედაქალაქის სხვა ცენტრალური უბნების საშუალო მაჩვენებელს.

Türkenschanzpark - Vähring-ის სიმბოლო

თურქენშანცპარკი რაიონის უდიდესი და ვენის ერთ-ერთი ულამაზესი პარკია. მისი ისტორია მე-19 საუკუნით იწყება, როდესაც აქ ლანდშაფტური პარკი გაშენდა ტბორებით, იშვიათი ხეებითა და სათვალთვალო პლატფორმებით.

• ფართობი: დაახლოებით 150,000 მ².
• აქ 400-ზე მეტი სახეობის მცენარე იზრდება, მათ შორის იშვიათი აზიური და ამერიკული ხეები.
• პარკში არის იაპონური ბაღი, რომელიც იოკოჰამას ქალაქმა ვენას საჩუქარი გადასცა.

ჩემი კლიენტები, რომლებმაც ბინები შეიძინეს Türkenschanzpark-ის მახლობლად, აღნიშნავენ, რომ ბინის არჩევისას გადამწყვეტი ფაქტორი შენობიდან გასვლისა და ხუთ წუთში მწვანე ზონაში მოხვედრის შესაძლებლობა იყო. უფრო მეტიც, პარკის ხედით ბინები მუდმივად 10-15%-ით მეტი ღირს, ვიდრე მეზობელ უბნებში არსებული მსგავსი უძრავი ქონება.

Pötzleinsdorfer Schlosspark - ისტორია და ბუნება

რაიონის ჩრდილოეთ ნაწილში მდებარეობს პიოტცლეინსდორფერ შლოსპარკი, ყოფილი სასახლის რეზიდენცია, რომელიც ამჟამად საზოგადოებისთვის ღიაა. მასში შემონახულია ცაცხვის ხეების ხეივნები და ასევე კამერული კონცერტებისა და ზაფხულის ღონისძიებების ჩატარების ადგილია.

• პარკი 400 000 კვადრატულ მეტრზე მეტ ფართობს მოიცავს, რაც მას ერთ-ერთ უდიდეს „ურბანულ ტყედ“ აქცევს.
• ტერიტორიაზე დაშვებულია სირბილი, ძაღლების გასეირნება და პიკნიკები.
• ახლოს მდებარეობს პიოტცლეინსდორფის პრესტიჟული საცხოვრებელი უბანი, სადაც უძრავი ქონების ფასები ტრადიციულად მაღალია რეგიონის საშუალო მაჩვენებელზე.

Währingპარკი და სეტაგაიაპარკი

• Währing-ერ პარკი გიურტელთან ახლოს მდებარე მწვანე ოაზისი, რომელიც პოპულარულია სტუდენტებსა და ახალგაზრდა ოჯახებში. მას აქვს სპორტული მოედნები და წყნარი საკითხავი ადგილები.
• სეტაგაიაპარკი პატარა იაპონური ბაღია, რომელიც ვენასა და იაპონიის ქალაქ სეტაგაიას შორის მეგობრობის სიმბოლოა. ის განსაკუთრებით პოპულარულია გაზაფხულზე, ალუბლის ყვავილობის სეზონზე.

ასეთი უნიკალური სივრცეების არსებობა უბნისთვის გამორჩეულ იდენტობას ქმნის. ინვესტორებისთვის ეს ნიშნავს პარკებთან ახლოს მდებარე საცხოვრებლის მაძიებლების მხრიდან მუდმივ მოთხოვნას.

ნოიშტიფტისა და სალმნსდორფის ვენახები

ვერინგის ჩრდილო-დასავლეთ გარეუბანში მდებარეობს ნოიშტიფტ-ამ-ვალდესა და სალმანსდორფის კვარტალები, რომლებიც ცნობილია ვენახებითა და ტრადიციული ღვინის ტავერნებით - Heuriger.

• აქ ათობით კილომეტრიანი საფეხმავლო ბილიკია, რომელთაგან ზოგიერთი ცნობილი Wienვეინვანდერვეგის ნაწილია.
• ზაფხულსა და შემოდგომაზე ვენახები კულტურულ ცენტრად იქცევა: ღვინის ფესტივალები ტურისტებსა და ვენელებს მთელი რეგიონიდან იზიდავს.
• ამ უბნებში ბინები და სახლები განსაკუთრებით პოპულარულია შეძლებულ ოჯახებში, რომლებიც აფასებენ ბუნებისა და ქალაქთან სიახლოვის კომბინაციას.

ახალი გამწვანების პროექტები

რაიონული ხელისუფლება აქტიურად ავითარებს პროგრამებს ურბანული გარემოს გასაუმჯობესებლად:

• მწვანე ეზოებისა და მწვანე სახურავების შექმნა,
• ახალ შენობებზე „მწვანე ფასადების“ მონტაჟი,
• ფეხით მოსიარულეთა ზონების გაფართოება და ქუჩებში პარკირების რაოდენობის შემცირება მწვანე სივრცეების სასარგებლოდ.

Wien შტატის (2024) უახლესი მონაცემების თანახმად, ვერინგი გარემოსდაცვით პროექტებში ერთ სულ მოსახლეზე ინვესტიციების რაოდენობით სამ საუკეთესო რაიონს შორისაა. ეს პირდაპირ გავლენას ახდენს ფასებზე: მწვანე ეზოებით ახალი საცხოვრებელი კომპლექსები საშუალოდ 8-12%-ით უფრო ძვირი იყიდება, ვიდრე ეკოინფრასტრუქტურის გარეშე არსებული მსგავსი კომპლექსები.

ვენის მე-18 რაიონი, ვერინგი, ხშირად ასოცირდება მწვანე პარკებთან, პრესტიჟულ საცხოვრებელ უბნებთან და ღვინის ტავერნებთან. თუმცა, ეს არ არის მხოლოდ „მშვიდი“ საცხოვრებელი უბანი; ის ასევე მნიშვნელოვანი ბიზნეს კლასტერია, სადაც აქტიურად ვითარდება მცირე ბიზნესი, კვლევითი ცენტრები და მომსახურების სექტორი. Magistratsabteilung 23-ის (Wirtschaft, Employment, and Statistics) მონაცემებით, ვერინგი 2800-ზე მეტ რეგისტრირებულ კომპანიას მასპინძლობს, რომელთა დაახლოებით 85% მცირე და საშუალო ბიზნესია.

რაიონის ეკონომიკაში განსაკუთრებული ადგილი უჭირავს ტრადიციულ ღვინის ტავერნებს (Heuriger), რომლებიც კონცენტრირებულია ნოისტიფტ ამ ვალდესა და სალმანსდორფის უბნებში. ეს დაწესებულებები უბრალოდ რესტორნებით კი არა, ვენის კულტურული იდენტობის ნაწილია და ადგილობრივ ღვინოსა და სეზონურ კერძებს სთავაზობენ.

• Währing-ში 60-ზე მეტი Heuriger მუშაობს და ღვინის ფესტივალების დროს მათი ბრუნვა 30-40%-ით იზრდება (მონაცემები Wiener Wirtschaftskammer, 2023).
• ტავერნების გარდა, Währingერ შტრასეზე და მიმდებარე ქუჩებში ასევე მზარდი რაოდენობის კაფეები, საკონდიტროები და პატარა გასტროპაბებია, რომლებიც ადგილობრივებსა და სტუდენტებს ემსახურება.

ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა რესტორნისთვის კომერციული ფართი შეიძინა Türkenschanzpark-თან ახლოს. მომხმარებელთა სტაბილური ნაკადის გამო, გაქირავების შემოსავლიანობა წელიწადში დაახლოებით 5.5%-ია, რაც ამ ტერიტორიაზე საცხოვრებელი უძრავი ქონების საშუალო მაჩვენებელზე მაღალია.

ვერინგი მჭიდრო კავშირშია აკადემიურ და სამეცნიერო სექტორებთან. აქ განთავსებულია ვენის უნივერსიტეტის დეპარტამენტები, მათ შორის ბიოლოგიისა და ქიმიის ინსტიტუტები, ასევე რამდენიმე კერძო კვლევითი ლაბორატორია.

• ვენის უნივერსიტეტს 90 000-ზე მეტი სტუდენტი ჰყავს, რომელთაგან ზოგიერთი მე-18 რაიონში ცხოვრობს.
• ამ ტერიტორიაზე ასევე მდებარეობს ავსტრიის ერთ-ერთი წამყვანი ანალიტიკური ცენტრი, რომელიც ეკონომიკურ და სოციალურ კვლევებს ეწევა.

საგანმანათლებლო დაწესებულებების ასეთი კონცენტრაცია ზრდის კამპუსებთან ახლოს გასაქირავებელ ბინებზე მოთხოვნას. ჩემი კლიენტები, რომლებიც გერსტჰოფის რაიონში ბინებს აქირავებენ სტუდენტებისა და ახალგაზრდა პროფესიონალებისთვის, სტაბილურ დატვირთვის მაჩვენებლებს აღწევენ შედარებით მაღალი ქირის პირობებშიც კი (კვადრატულ მეტრზე 15 ევროდან დაწყებული).

ვერინგში ბიზნეს საქმიანობის ძირითადი ღერძები გიურტელსა და Währingერ შტრასეს გასწვრივ გადის.

• გიურტელი ტრადიციულ სატრანსპორტო და კომერციულ დერეფნად რჩება, სადაც საშუალო ზომის ოფისები, სამედიცინო პრაქტიკები და მომსახურების კომპანიებია განთავსებული.
• Währingერ შტრასე დინამიური სავაჭრო ქუჩაა, სადაც აქტიურად ვითარდება არა მხოლოდ მაღაზიები, არამედ ფრილანსერებსა და სტარტაპებში პოპულარული თანამშრომლობითი სივრცეებიც.

ImmobilienScout24-ის (2024) მიხედვით, ვერინგში ოფისის ქირა 13-დან 19 ევრომდე მერყეობს კვადრატულ მეტრზე, რაც ამ ტერიტორიას უფრო ხელმისაწვდომს ხდის Innere Stadt შედარებით (20–30 ევრო კვადრატულ მეტრზე).

უორინგი ამჟამად აღიქმება არა მხოლოდ ტრადიციულად პრესტიჟულ საცხოვრებელ უბნად, არამედ აქტიურ არქიტექტურულ და გარემოსდაცვით ტრანსფორმაციაში მყოფ უბნადაც. ტერიტორია თანდათანობით განახლდება, ინარჩუნებს თავის ისტორიულ ხასიათს და ამავდროულად გთავაზობთ საცხოვრებელსა და ინფრასტრუქტურას, რომელიც აკმაყოფილებს კომფორტის თანამედროვე სტანდარტებს.

ვენის მე-18 რაიონში ერთ-ერთ მთავარ ტენდენციად კვლავ რჩება XIX საუკუნის ბოლოსა და XX საუკუნის დასაწყისის ისტორიული Gründerzeit-ის სახლებისა და ვილების რეკონსტრუქცია.

• Wienუძრავი ქონების ბაზრის 2024 წლის მონაცემებით, Vähring-ის პრემიუმ სეგმენტში გარემონტებული უძრავი ქონების წილი ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში 18%-ით გაიზარდა.
• ბევრ ისტორიულ შენობას პენტჰაუსის გაფართოება, მიწისქვეშა პარკინგი და განახლებული გათბობის სისტემები უტარდება.

ჩემმა ერთ-ერთმა კლიენტმა 2021 წელს Währing-ერ პარკის მახლობლად გარემონტებულ საცხოვრებელ კორპუსში ბინა შეიძინა. რემონტის შემდეგ, ქონების ღირებულება 35%-ზე მეტით გაიზარდა და ამჟამად კვადრატულ მეტრზე გაქირავების ფასი 22–24 ევროს აღწევს, რაც ასეთ პროექტებს მომგებიან გრძელვადიან ინვესტიციად აქცევს.

გერსტჰოფის რაიონი ახალი დეველოპერული პროექტების მიმზიდველად იქცა, აქ შენდება ბუტიკური საცხოვრებელი კომპლექსები, რომლებიც საშუალო და მაღალი ფასების ბინებს გვთავაზობენ.

• გერსტჰოფში ახალი საცხოვრებლის საშუალო ფასი დღეს კვადრატულ მეტრზე 8,500–10,200 ევროა, რაც გარკვეულწილად დაბალია, ვიდრე Döbling, მაგრამ უფრო მაღალია, ვიდრე მეზობელ Hernals.
• გიურტელის გასწვრივ თანამედროვე შერეული დანიშნულების პროექტები ჩნდება, რომლებიც აერთიანებს ბინებს, ოფისებსა და მომსახურების ზონებს.

ინვესტიციის თვალსაზრისით, ასეთი უძრავი ქონება მიმზიდველია მაღალი ლიკვიდურობისა და საშუალო ფენის ოჯახებში სტაბილური მოთხოვნის გამო.

Waring აქტიურად უჭერს მხარს „ჭკვიანი ქალაქის Wien“ პროგრამას. ბოლო წლებში განხორციელდა პროექტები მწვანე ეზოების გაფართოების, მზის პანელების დამონტაჟებისა და წვიმის წყლის დრენაჟის სისტემების დანერგვის მიმართულებით.

• Wien შტატის (2023) მონაცემებით, ვენის მე-18 რაიონში ახალი საცხოვრებელი პროექტების დაახლოებით 20% სერტიფიცირებულია ენერგოეფექტურობის სტანდარტების (klimaaktiv Gold ან Passivhaus) შესაბამისად.
• ეს პირდაპირ გავლენას ახდენს ფასებზე: უორინგში ენერგოეფექტური საცხოვრებელი სახლები საშუალოდ 10-12%-ით უფრო ძვირი იყიდება, ვიდრე მსგავსი ტრადიციული საცხოვრებელი სახლები.

ასეთი პროექტები განსაკუთრებით მიმზიდველია გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის, რადგან ენერგოეფექტურობა ამცირებს მაცხოვრებლების კომუნალურ ხარჯებს და ზრდის ქონების მიმზიდველობას გაქირავების ბაზარზე.

ვენის მე-18 რაიონი, ვერინგი, დიდი ხანია დედაქალაქის ერთ-ერთ ყველაზე პრესტიჟულ და სტაბილურ საცხოვრებელ უბანს წარმოადგენს. ვენის ახალი რაიონებისგან განსხვავებით, რომლებიც აქტიურად ნულიდან ვითარდება (ზეესტადტ ასპერნი, ზონვენდვიერტელი), ვერინგი ინვესტორებს სთავაზობს განვითარებულ ბაზარს შეზღუდული მიწოდებით, ინფრასტრუქტურის მაღალი დონით და კულტურული და ბუნებრივი მემკვიდრეობის უნიკალური ნაზავით.

ფასების სტაბილურობა და შეზღუდული მიწოდება

Immobilienpreisspiegel 2024-ის მონაცემებით, ვენის მე-18 რაიონში ბინების საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე 7,500 ევროდან 11,000 ევრომდე მერყეობს, ხოლო ფუფუნების ვილების ფასი შეიძლება კვადრატულ მეტრზე 15,000 ევროს აღემატებოდეს. უფრო მეტიც, ისტორიული ვილების მიწოდება უკიდურესად შეზღუდულია: ბაზარზე ყოველწლიურად რაიონის საცხოვრებელი ფონდის 3%-ზე ნაკლები შემოდის.

პოპულარულია ოჯახებში, ემიგრანტებსა და მკვლევარებში

უორინგზე სტაბილური მოთხოვნაა ბავშვიანი ოჯახების (საერთაშორისო სკოლებთან სიახლოვე), მკვლევარების (უნივერსიტეტები და კვლევითი ცენტრები ახლოსაა) და ემიგრანტებს შორის. ეს ქმნის მაღალი შემოსავლის მქონე მოიჯარეების დაბალანსებულ პოპულაციას.

აქ გაქირავების საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე 16–22 ევროა, პრემიუმ სეგმენტებში კი კვადრატულ მეტრზე 25–28 ევროს აღწევს. გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის ეს არა მხოლოდ სტაბილურ ფულად ნაკადს, არამედ ცარიელი ქონების დაბალ რისკსაც ნიშნავს.

პრესტიჟი და მწვანე სივრცეები, როგორც მოთხოვნის ფაქტორი

ურბანულ რუკაზე ვერინგი გამოირჩევა თავისი ეკოლოგიით: ტერიტორიის დაახლოებით 30% პარკებს, ვენახებსა და მწვანე სივრცეებს ​​უკავია. ტურკენშანცპარკი და პიოტცლაინსდორფერ შლოსპარკი რაიონის მიმზიდველობას ზრდის ოჯახებისა და მათთვის, ვინც ურბანულ ინფრასტრუქტურასა და ბუნებასთან სიახლოვეს შორის ბალანსს ეძებს.

ეს ფაქტორები ხელს უწყობს უორინგის, როგორც საცხოვრებლად ერთ-ერთი საუკეთესო ტერიტორიის იმიჯის ჩამოყალიბებას, რაც პირდაპირ აისახება სტაბილურ მოთხოვნასა და ფასების კორექტირების მინიმალურ რისკზე.

ვილების ფასების გრძელვადიანი ზრდა

განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს ვენის მე-18 რაიონში მდებარე ვილების სეგმენტს. აქ ფასების დინამიკა მოკლევადიანი რყევების ნაცვლად სტაბილურ, მრავალწლიან ზრდას აჩვენებს. ამას რამდენიმე მიზეზი აქვს:

• შეზღუდული მიწოდება (ვილების უმეტესობა დაცულ ტერიტორიებზე მდებარეობს და მასობრივ რეკონსტრუქციას არ ექვემდებარება);
• მაღალი მოთხოვნა ოჯახების, ემიგრანტებისა და სამეცნიერო ელიტის წევრების მხრიდან;
• ადგილმდებარეობის პრესტიჟი, რომელიც ათწლეულების განმავლობაში ჩამოყალიბდა.

RE/MAX Wohnbarometer 2024-ის მონაცემებით, ვენის მე-18 რაიონში ვილების ფასები ბოლო 10 წლის განმავლობაში საშუალოდ 65–70%-ით გაიზარდა, რაც ქალაქის საშუალო მაჩვენებელს, დაახლოებით 45%-ს, აღემატება.

ვენის მე-18 რაიონი (Währing) ყველასთვის არ არის არჩევანი, არამედ მათთვის, ვინც შეგნებულად ეძებს კომფორტს, პრესტიჟს და გრძელვადიან ღირებულებას. რაიონი გამოირჩევა ცხოვრების მშვიდი ტემპით, უხვი მწვანე სივრცეებით და ისტორიული არქიტექტურისა და თანამედროვე დიზაინის ნაზავით.

უპირველეს ყოვლისა, ვერინგი იდეალურია ბავშვიანი ოჯახებისთვის და მაღალი შემოსავლის მქონე პირებისთვის , რომლებიც აფასებენ უსაფრთხოებას, სიმშვიდეს და ბუნებასთან წვდომას. ტურკენშანცპარკში ან პიოტცლეინსდორფერ შლოსპარკში გასეირნება ყოველდღიური ცხოვრების ნაწილი ხდება, ხოლო პრესტიჟული სკოლები და უნივერსიტეტებთან სიახლოვე ამ ტერიტორიას განსაკუთრებით მოსახერხებელს ხდის ყველა ასაკის ბავშვიანი ოჯახებისთვის.

ინვესტორებისთვის ვერინგი მიმზიდველია სტაბილურობის გამო: აქ პრემიუმ კლასის საცხოვრებელი ბაზარი შეუფერხებლად ვითარდება, მკვეთრი ვარდნის გარეშე, ხოლო ვილებისა და დიდი ბინების ფასები სტაბილურად იზრდება. ვენის ახალი უბნებისგან განსხვავებით, რომლებიც ჯერ კიდევ ავითარებენ ინფრასტრუქტურას, ვერინგი გვთავაზობს დამკვიდრებულ ბალანსს: კარგად განვითარებული სოციალური და სატრანსპორტო ქსელი, კულტურული დაწესებულებები, რესტორნები და ღვინის ტავერნები ქმნის კომფორტულ საცხოვრებელ გარემოს.

ემიგრანტები და მკვლევარები აქ იდეალურ საცხოვრებელ პირობებსაც პოულობენ. ტერიტორია უნივერსიტეტის კამპუსებსა და კვლევით ცენტრებს ესაზღვრება, ხოლო საერთაშორისო საზოგადოება ღია და მრავალენოვან ატმოსფეროს ინარჩუნებს. ჩემი გამოცდილებით, გერმანიიდან და შვეიცარიიდან რამდენიმე კლიენტმა Vähring სპეციალურად აირჩია, რათა პრესტიჟული ცხოვრება სამსახურთან და უნივერსიტეტის საზოგადოებასთან სიახლოვესთან შეერწყა.

მოკლედ, ვენის მე-18 რაიონი სამოთხეა მათთვის, ვინც კომპრომისზე მეტად ხარისხს აფასებს: ფართო საცხოვრებელი სახლები, მწვანე ქუჩები, პრესტიჟული სკოლები და გარანტირებული ინვესტიციების ლიკვიდურობა. ეს ვენის ერთ-ერთი საუკეთესო უბანია საცხოვრებლად, სადაც კომფორტი და სტატუსი ერთმანეთთან მჭიდრო კავშირშია და უძრავი ქონების შეძენა არა მხოლოდ ცხოვრების, არამედ თქვენი სამომავლო სტრატეგიის საკითხიც ხდება.