Որքա՞ն կարժենա անշարժ գույքը Գերմանիայում 2025 թվականին։

Գերմանիայի անշարժ գույքի շուկան 2025 թվականին կայուն աճի նշաններ է ցուցաբերում՝ վերջին տարիների անկման ճշգրտումից հետո: Europace-ի տվյալներով՝ երկրում բնակարանների գնման միջին գինը կազմում է մոտավորապես 3,400 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար, ընդ որում՝ Մյունխենի նման առաջատար քաղաքներում գները գերազանցում են 7,000 եվրոն մեկ քառակուսի մետրի համար, մինչդեռ ավելի քիչ պահանջարկ ունեցող շրջաններում դրանք կարող են երկու-երեք անգամ ցածր լինել:

Գերմանական տնտեսագիտության ինստիտուտի (IW Consult) զեկույցի համաձայն՝ Գերմանիայի տարածաշրջանների 82%-ում 2024-2025 թվականներին գների աճ կլինի, միջինը՝ 2.3%, ինչը հաստատում է շուկայի աստիճանական վերականգնումը։

Այս պայմաններում Գերմանիան մնում է ներդրողների համար ամենագրավիչ ուղղություններից մեկը, որոնք փնտրում են երկարաժամկետ կապիտալի պաշտպանություն և կայուն եկամուտ։ Այն համատեղում է անշարժ գույքի սեփականատերերի բարձր իրավական պաշտպանությունը, թափանցիկ գործարքների ընթացակարգերը և վարձակալության բնակարանների նկատմամբ ներքին մեծ պահանջարկը, մասնավորապես խոշորագույն քաղաքներում՝ Բեռլինում, Մյունխենում և Ֆրանկֆուրտում։

Ի տարբերություն հարավեվրոպական երկրների, որոնք ունեն ավելի անկայուն շուկաներ, գերմանական շուկան բնութագրվում է կայունությամբ և կանխատեսելիությամբ, ինչը այն դարձնում է միջազգային ներդրողի պորտֆելի «խարիսխ»։

Ես՝ Օքսանա Ժուշմանը, իրավաբան եմ՝ անշարժ գույքի և ներդրումների ոլորտում միջազգային փորձով։ Ես աշխատում եմ Եվրոպայում իրականացվող նախագծերի վրա, այդ թվում՝ գործարքների աջակցության և շինարարական նախագծերի։ Այս հոդվածում ես կքննարկեմ Գերմանիայում անշարժ գույք գնելու առանձնահատկությունները, դրա ներդրումային գրավչությունը, իրավական և հարկային ասպեկտները, ինչպես նաև կհամեմատեմ շուկան Ավստրիայի հետ։

Գերմանիան և Ավստրիան երկուսն էլ բնութագրվում են կայունությամբ և ներդրումների բարձր պաշտպանվածությամբ, սակայն տարբերվում են հարկային բեռով և շուկայական դինամիկայով։ Գերմանիան , մասնավորապես Բեռլինը, գրավում է ներդրողներին իր մասշտաբով, անշարժ գույքի բազմազանությամբ և վարձակալության բարձր պահանջարկով, սակայն ներդրողները պետք է հաշվի առնեն ավելի բարդ կանոնակարգերը, հարկային ծախսերը և պարբերական գնային տատանումները։

Ավստրիան ցուցադրում է ավելի հավասարակշռված մոդել. օրենսդրությունն ավելի թափանցիկ է, ռիսկերը՝ ավելի ցածր, և շուկան անընդհատ ցույց է տալիս անշարժ գույքի արժեքի աճ: Վիեննան գերազանցում է Բեռլինին ոչ միայն կայունության, այլև կանխատեսվող գների աճի և պահանջարկի առումով. Ավստրիայում անշարժ գույքի նկատմամբ հարցումները մնում են անընդհատ բարձր: Սա երկիրը դարձնում է հատկապես գրավիչ պահպանողական ներդրողների համար, ովքեր կարևորում են կապիտալի պահպանումը և երկարաժամկետ հեռանկարը:

Ավելի կանխատեսելի և կայուն շուկա փնտրող ներդրողների համար Վիեննայում բնակարան գնելը հաճախ բնական է լինում. քաղաքը համատեղում է բնակարանային կայուն պահանջարկը, հստակ կանոնակարգերը և անշարժ գույքի գների չափավոր, բայց կայուն աճը։

Գերմանիան վաղուց համարվում է ԵՄ-ի «խարիսխային» անշարժ գույքի շուկան։ Սա պատահական չէ. երկիրը համատեղում է մեծ շուկան, կայուն տնտեսությունը և ներդրողների համար հստակ կանոնակարգերը։ Սեփականության իրավունքների բարձր պաշտպանությունը և կանխատեսելի եկամտաբերությունը երկու կարևոր գործոններ են, որոնք գերմանական անշարժ գույքը դարձնում են արժեքավոր ակտիվ երկարաժամկետ ներդրումների համար։

Գործնականում ես հաճախ տեսնում եմ, որ հաճախորդները ընտրում են Բեռլինը կամ Մյունխենը հենց այս պատճառներով. չնայած Գերմանիայում բնակարանները ավելի թանկ են, քան շատ հարևան երկրներում, կապիտալի կորստի ռիսկը նվազագույն է: Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը Բեռլինում գնել է երկու ննջասենյակով բնակարան 4,300 եվրո/մ²-ով, և երկու տարվա ընթացքում վարձակալության եկամուտը կայուն կերպով ծածկել է հիփոթեքը և հարկերը:

PWC-ի, Համաշխարհային բանկի և Numbeo-ի տվյալներով՝ Գերմանիան գործարքների թափանցիկության և ներդրողների պաշտպանության առումով եվրոպական առաջատար երկրների շարքում է։ Անշարժ գույքի թափանցիկության ինդեքսում (PWC, 2024) Գերմանիան 84/100 միավոր է ստանում, ինչը նրան հավասարեցնում է Նիդեռլանդների և Ավստրիայի հետ, մինչդեռ Իսպանիան և Պորտուգալիան 65–70/100 միավոր են ստանում, իսկ Հունաստանը՝ մոտ 58/100։

Համաշխարհային բանկի «Գործարարությամբ զբաղվելը 2023» զեկույցի համաձայն՝ Գերմանիան ԵՄ-ում առաջին տեղում է անշարժ գույքի գրանցման հեշտությամբ՝ 97/100 գնահատականով, որը արտացոլում է գործարքների արագությունն ու թափանցիկությունը։

Ներդրողների համար սա նշանակում է ավելի քիչ թաքնված ռիսկեր, ավելի կանխատեսելի հարկային բեռ և հստակ ընթացակարգեր: Գործնականում ես խորհուրդ եմ տալիս իմ հաճախորդներին մանրակրկիտ ստուգել Գրունդբուխը և օգտվել տեղական նոտարի ծառայություններից՝ իրավական խնդիրներից խուսափելու համար, հատկապես Գերմանիայում՝ հեղինակավոր թաղամասերում բնակարաններ գնելիս:

Ես հաճախ տեսնում եմ ներդրողներին, որոնք սկսում են Գերմանիայի փոքր քաղաքներից (Լայպցիգ, Դրեզդեն), որտեղ բնակարանային գները ավելի ցածր են, քան Բեռլինում կամ Մյունխենում, բայց աճի ներուժն ավելի մեծ է։ Սա թույլ է տալիս ավելի ցածր մուտքի գին ունենալ՝ միաժամանակ ապահովելով կայուն վարձակալության եկամուտ։

• Կայուն տնտեսություն և օրենսդրություն։ Նույնիսկ ճգնաժամային տարիներին խոշոր քաղաքներում անշարժ գույքի գները չափավոր անկում ապրեցին։
• Վարձակալության պահանջարկը մեծ է, հատկապես համալսարանական քաղաքներում և խոշոր բիզնես կենտրոններում։
• Թափանցիկություն և պաշտպանություն։ Իրավական համակարգը նվազագույնի է հասցնում խարդախության և թաքնված խնդիրների ռիսկերը։
• Երկարաժամկետ ներդրումային հեռանկարներ։ Նույնիսկ համեմատաբար ցածր վարձակալության եկամտաբերության դեպքում, Գերմանիայում անշարժ գույքի մեջ ներդրում կատարելը արժե կապիտալի պաշտպանության մեջ ներդրում կատարել։

Իմ խորհուրդն է՝ անշարժ գույք ընտրելիս միշտ հաշվի առեք ոչ միայն Գերմանիայում բնակարանի գինը, այլև վարձակալության պոտենցիալ պահանջարկը, ենթակառուցվածքները և տարածքի նախատեսվող զարգացումը։ Իմ դեպքերից մեկը Լայպցիգում բնակարան գնելն էր 2,800 եվրո/մ²-ով. երեք տարի անց գինը բարձրացել էր գրեթե 15%-ով, մինչդեռ վարձակալության գինը մնացել էր կայուն, ինչը հաստատում էր իմ ռազմավարության արդարացիությունը։

Գերմանիայում անշարժ գույքը ավանդաբար համարվում է Եվրոպայում կապիտալը պահպանելու և մեծացնելու ամենահուսալի գործիքներից մեկը։ Այս շուկան դիմացկուն է նույնիսկ տնտեսական տատանումների ժամանակաշրջաններում, իսկ կայուն ներքին պահանջարկը այն հատկապես գրավիչ է դարձնում երկարաժամկետ ներդրողների համար։

Վերջին 15 տարիների ընթացքում Գերմանիայի անշարժ գույքի շուկան անցել է մի քանի կարևոր փուլերով։ 2008–2010 թվականների ճգնաժամից հետո բնակարանների գները սկսեցին կայուն աճել՝ գագաթնակետին հասնելով 2021–2022 թվականներին։ Այս ժամանակահատվածում Գերմանիայի հայտնի քաղաքներում բնակարանների գները կարող են տարեկան աճել 10–15%-ով։

2023–2024 թվականներին նկատվել է չափավոր շտկում, որի արդյունքում գները երկրով մեկ միջինում նվազել են 10–15%-ով։ Այնուամենայնիվ, 2025 թվականի առաջին եռամսյակում շուկան կայունացել է, և, մասնագետների կարծիքով, տարածաշրջանների մեծ մասում սպասվում է 1–3% սահուն աճ։

Գործնականում ես տեսնում եմ, որ հենց գների շտկման ժամանակահատվածներում է, որ Գերմանիայում գրավիչ գնով բնակարան գնելու հնարավորություն է առաջանում, հատկապես, երբ դիտարկվում են վերավաճառքի ենթակա անշարժ գույքի այնպիսի տարբերակներ, որոնք ունեն սեփականության ապացուցված պատմություն: Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը Լայպցիգում գնել է երկու ննջասենյակով բնակարան գնի անկման ժամանակ՝ 2,800 եվրո/մ²-ով, և մեկ տարի անց գինը բարձրացել էր 8%-ով, և անշարժ գույքն արդեն կայուն վարձակալական եկամուտ էր ապահովում:

Ամենամեծ ակտիվությունը նկատվում է խոշորագույն քաղաքներում.

• Բեռլինը մայրաքաղաքն ու տնտեսական գործունեության կենտրոնն է՝ բարձր իրացվելիությամբ և վարձակալության կայուն պահանջարկով։
• Մյունխենը պրեմիում սեգմենտ է՝ թանկարժեք բնակարաններով, ցածր վարձակալության եկամտաբերությամբ, բայց հուսալի կապիտալիզացիայով։
• Ֆրանկֆուրտը և Համբուրգը ֆինանսական և լոգիստիկ կենտրոններ են, որոնք հետաքրքրություն են ներկայացնում ինստիտուցիոնալ ներդրողների համար։
• Լայպցիգը, Դրեզդենը, Դյուսելդորֆը քաղաքներ են, որտեղ պահանջարկը մեծանում է, իսկ գները՝ ավելի մատչելի։

Ես խորհուրդ եմ տալիս ներդրողներին ուշադրություն դարձնել ոչ միայն խոշոր քաղաքներին։ Օրինակ՝ Գերմանիայի Լայպցիգում կամ Դրեզդենում տուն գնելը առաջարկում է ցածր մուտքի գին և բարձր աճի ներուժ՝ մոտեցում, որը հատկապես հարմար է իրենց պորտֆելը դիվերսիֆիկացնել ցանկացող ներդրողների համար։

Գերմանական շուկան բազմազան է.

Երկրորդային շուկան հիմնական հատվածն է, որն առաջարկում է մատչելի տարբերակներ և կանխատեսելի վարձակալության եկամտաբերություն:
Նոր շինությունները քիչ են, հատկապես խոշոր քաղաքներում. գները ավելի բարձր են, բայց անշարժ գույքը էներգաարդյունավետ է և ունի ժամանակակից դասավորություն:
Պրեմիում հատվածը ներառում է Մյունխենը, Ֆրանկֆուրտը և Բեռլինը. դրանք առաջարկում են բարձր կապիտալիզացիա, բայց երկար հետգնման ժամանակահատված:
Բազմաբնակարան շենքերը (Mehrfamilienhaus) գրավիչ են ինստիտուցիոնալ և մասնավոր ներդրողների համար. դրանք առաջարկում են վարձակալության վճարումների կայուն հոսք:

Ես հաճախ եմ տեսնում ներդրողներին, որոնք սկսում են Գերմանիայում արդեն իսկ գոյություն ունեցող անշարժ գույք գնելով՝ վարձակալության պահանջարկը գնահատելու և աստիճանաբար ընդլայնելու իրենց պորտֆելը նոր շենքերով և ընտանեկան տներով։

Գերմանիայի անշարժ գույքի շուկան մնում է Եվրոպայի ամենահավասարակշռվածներից մեկը։ Բունդեսբանկի տվյալներով՝ 2024 թվականին բնակելի անշարժ գույքի բոլոր գործարքների մոտ 82%-ը կիրականացվի գերմանացիների կողմից, մինչդեռ արտասահմանյան ներդրողները կազմում են շուկայի մոտ 18%-ը։

• Գերմանացիները գնումներ են կատարում հիմնականում սեփական բնակության և երկարաժամկետ ներդրումների համար՝ հաճախ ընտրելով վերավաճառքի ենթակա անշարժ գույք կամ տներ Գերմանիայում։
• Արտասահմանյան ներդրողները ակտիվ են վարձակալության և բարձրակարգ անշարժ գույքի հատվածներում: Նրանց թվում աչքի են ընկնում Ավստրիայից, Շվեյցարիայից, Նիդեռլանդներից, Չինաստանից և Մերձավոր Արևելքից գնորդները:
• Բազմաբնակարան շենքերի (Mehrfamilienhaus) շուկայում հիմնական խաղացողները մնում են ինստիտուցիոնալ ֆոնդերը (կենսաթոշակային, ապահովագրական ընկերություններ):

Արտասահմանյան գնորդները հաճախ կենտրոնանում են Բեռլինի և Ֆրանկֆուրտի նորակառույց շինությունների վրա, որտեղ Գերմանիայում պրեմիում դասի բնակարանների գները կարող են սկսվել 8,000-10,000 եվրո/մ²-ից, բայց նրանք պատրաստ են վճարել լրացուցիչ վճար՝ վարձակալության կայուն պահանջարկի երաշխիքի համար։

Շուկայի կայունության հիմնական գործոնը ներքին պահանջարկի ուժեղ լինելն է։ Նույնիսկ միջազգային ակտիվության նվազման ժամանակահատվածներում հենց գերմանացիներն են, որ աջակցում են շուկային։

• 2023–2024 թվականներին, չնայած 10–15% գների անկմանը, ներքին գործարքների քանակը նվազել է ընդամենը մոտ 5%-ով, ինչը վկայում է գնորդների շարունակական ակտիվության մասին։
• Խոշոր քաղաքներում վարձավճարները բարձրանում են ավելի արագ, քան բնակարանների գները։ Օրինակ՝ Բեռլինում և Մյունխենում վարձավճարները բարձրացել են տարեկան միջինը 6-8%-ով, ինչը հետագայում խթանել է տեղական գնորդների հետաքրքրությունը։

2023 թվականին Ֆրանկֆուրտի հաճախորդները բնակարան են գնել 6,200 եվրոյով մեկ քառակուսի մետրի համար՝ ակնկալելով վարձակալության եկամուտ։ Մեկ տարվա ընթացքում եկամտաբերությունը կազմել է 3.8%, ինչը Գերմանիայի համար համարվում է շատ լավ արդյունք՝ հաշվի առնելով ցածր ռիսկը։

Երբ խոսքը վերաբերում է Գերմանիայում անշարժ գույք գնելուն, կարևոր է հասկանալ ոչ միայն բնակարանի գինը, այլև սեփականության իրավական կառուցվածքը, որն անմիջականորեն ազդում է ներդրողի իրավունքների և ռիսկերի վրա։

Սա ամենատարածված տարբերակն է՝ Գերմանիայում տան կամ բնակարանի սեփականության դասական ձևը։ Սեփականատերը տիրապետում է ինչպես շենքին, այնպես էլ դրա տակ գտնվող հողատարածքին։ Գույքը կարող է ազատորեն տնօրինվել՝ վարձակալության տրվել, վաճառվել կամ ժառանգաբար փոխանցվել։

Երկարաժամկետ ներդրողների համար սա լավագույն տարբերակն է՝ նվազագույն սահմանափակումներով և կանխատեսելի արժեքի աճով։ Իմ հաճախորդներից մեկը 2018 թվականին Մյունխենում տուն է գնել 1.2 միլիոն եվրոյով։ Այսօր դրա շուկայական արժեքը գերազանցում է 1.8 միլիոն եվրոն, և գույքը ազատ է որևէ երրորդ կողմի իրավունքներից։

Ըստ էության, դա «հողի վարձակալության պայմանագիր» է մինչև 99 տարի ժամկետով՝ գույքը կառուցելու և օգտագործելու իրավունքով։ Սեփականատերը վճարում է Էրբբաուզին (տարեկան վարձավճար հողատիրոջը)։ Վարձակալության պայմանագրի ավարտին հողը վերադարձվում է սեփականատիրոջը, և շենքերի ճակատագիրը կախված է պայմանագրից։

Գործնականում նման գործարքներն ավելի տարածված են այն քաղաքներում, որտեղ հողը հատկապես թանկ է (օրինակ՝ Ֆրանկֆուրտում կամ Համբուրգում): Ես սովորաբար խորհուրդ եմ տալիս հաճախորդներին ուշադիր հաշվարկել ներդրումների եկամտաբերությունը. երբեմն Erbbaurecht-ի ներքո Գերմանիայում բնակարանի ցածր գինը փոխհատուցվում է տարեկան բարձր վճարումներով:

• Միտեիգենտումը ընդհանուր բաժնետիրական սեփականություն է, որտեղ յուրաքանչյուր սեփականատեր ունի որոշակի տոկոսային բաժին։
• Wohnungseigentum-ը բազմաբնակարան շենքի առանձին բնակարանների սեփականության ձև է՝ ընդհանուր տարածքներում (աստիճաններ, տանիք, նկուղ) բաժնեմասով:

Բեռլինում բնակարան գնելիս ես միշտ նշում եմ իմ հաճախորդներին ընդհանուր տարածքների պահպանման արժեքը։ Չնայած Գերմանիայում բնակարանների գները կարող են գրավիչ թվալ, պահպանումը կարող է թանկ լինել (հատկապես պատմական շենքերում)։

• Վոհնրեխտ (բնակության իրավունք) – հաճախ օգտագործվում է ժառանգության դեպքում. օրինակ՝ ծնողները պահպանում են տանը ապրելու իրավունքը, նույնիսկ եթե այն ժառանգաբար փոխանցում են իրենց երեխաներին։
• Բնակարանային կոոպերատիվներ (Genossenschaften) – բնակարանը պատկանում է կոոպերատիվին, այլ ոչ թե անհատին։ Անդամները ստանում են բնակարանն օգտագործելու իրավունք, բայց չեն կարող այն ազատորեն վաճառել։

Կոոպերատիվ բնակարանաշինությունը երբեմն հարմար է ուսանողների կամ թոշակառուների համար, սակայն այն հազվադեպ է հետաքրքրում ներդրողներին. Գերմանիայում այս ձևաչափով բնակարան գնելը նշանակում է ավելի քիչ վերահսկողություն և զրոյական իրացվելիություն վաճառքի ժամանակ։

Բացի ուղղակի գնումից, հետևյալը գնալով ավելի տարածված է դառնում.

• Ֆոնդերի (Immobilienfonds) միջոցով ներդրումները հարմար են նրանց համար, ովքեր ցանկանում են նվազագույնի հասցնել իրենց ներգրավվածությունը կառավարման մեջ։
• Համատեղ գնումները և ընտանեկան վստահության ֆոնդերը լուծումներ են ընտանեկան կապիտալի համար, որտեղ գույքը փոխանցվում է ապագա սերունդներին։

Վերջերս ես աջակցեցի Նյուրնբերգցի մի ընտանիքի գործարքին, որը ենթադրում էր նրանց տան գրանցումը Գերմանիայում ընտանեկան վստահության միջոցով։ Սա նրանց թույլ տվեց անմիջապես ապահովել ժառանգությունը և խուսափել բարձր հարկերից՝ իրենց երեխաներին հետագա փոխանցումների դեպքում։

Ի տարբերություն Ավստրիայի կամ Շվեյցարիայի, որտեղ օտարերկրացիների համար գործում են խիստ քվոտաներ և թույլտվություններ, Գերմանիայում ոչ բնակիչները կարող են ազատորեն անշարժ գույք գնել: Սակայն կա մի խնդիր. առանց բնակության թույլտվության կամ եկամտի, բանկերը դժկամությամբ են տրամադրում հիփոթեքային վարկեր Գերմանիայում, և հարկային բեռը ավելի բարձր է, քան տեղացիների համար: Ավելին, բանկերն ու նոտարները պարտավոր են ստուգել միջոցների ծագումը և ստուգել գնորդներին միջազգային պատժամիջոցների ցուցակների հետ համապատասխանության համար:

Ես ունեի Ուկրաինայից մի հաճախորդ, որը սեփական միջոցներով բնակարան էր գնել Գերմանիայում (Դյուսելդորֆում 420,000 եվրո գնով), բայց չէր կարողանում գրավադրել՝ Գերմանիայի բնակության վայր չունենալու պատճառով։ Նման իրավիճակներում խորհուրդ եմ տալիս նախապես պլանավորել գնման կառուցվածքը, օրինակ՝ ստեղծելով GMB կամ ընտանեկան հիմնադրամ, եթե դա մեծ պորտֆել է։

Գերմանիայում անշարժ գույքի ձեռքբերումը՝ լինի դա բնակարան Բեռլինում, տուն Բավարիայում, թե վարձակալության տրվող անշարժ գույք Լայպցիգում, միշտ ուղեկցվում է խիստ իրավական գործընթացով: Թեև առաջին հայացքից կարող է բարդ թվալ, այս համակարգը բարձր մակարդակի պաշտպանություն է ապահովում և՛ գնորդի, և՛ վաճառողի համար:

Գործընթացը ներառում է մի քանի հիմնական փուլ.

• Նախնական համաձայնություն՝ կողմերը համաձայնության են գալիս հիմնական պայմանների շուրջ՝ Գերմանիայում բնակարանի գինը, պայմանները և ֆինանսավորման աղբյուրները։
• Պատրաստեք պայմանագիրը նոտարի հետ. առանց նոտարական վավերացման գործարքը վավեր չէ։
• Ֆինանսական ուսումնասիրություն – բանկը կամ փաստաբանը գնահատում են կապիտալի ծագումը և գնորդի գործարքի պատրաստակամությունը։
• Նոտարական ստորագրում - նոտարը վավերացնում է պայմանագիրը և բացատրում դրա հետևանքները:
• Գրունդբուխում (գույքի գրանցամատյան) գրանցումը այն քայլն է, որը գնորդին դարձնում է գույքի օրինական սեփականատեր Գերմանիայում:

Չեխիայից մի հաճախորդ մի անգամ ցանկանում էր հեռակա կարգով բնակարան գնել Գերմանիայում: Ճիշտ լիազորագրի շնորհիվ գործարքը արագ իրականացվեց, բայց բանկը նաև պահանջեց փաստաթղթեր, որոնք հաստատում էին միջոցների աղբյուրը: Խորհուրդ. նախապես պատրաստեք ֆինանսական փաստաթղթերի փաթեթ:

• Գործակալը օգնում է գտնել գույքը և վարել բանակցություններ։
• Իրավաբանը ստուգում է գործարքի իրավական մաքրությունը՝ խոչընդոտների առկայությունը, սեփականատիրոջ կարգավիճակը և բոլոր պայմանների թափանցիկությունը։

Ես միշտ խորհուրդ եմ տալիս հաճախորդներին չխնայել իրավաբանական խորհրդատվության վրա. մի անգամ ստուգումը պարզեց, որ Համբուրգում նրանց դիտարկվող տունը բաց դատական ​​​​վեճ ուներ։ Սա օգնեց խուսափել զգալի ռիսկերից։

Գերմանիայում բնակարան գնելու համար ներդրողը պետք է ապացուցի.

• միջոցների օրինական ծագումը,
• բավարար կապիտալ (սովորաբար գույքի արժեքի առնվազն 20-30%-ը որպես կանխավճար, եթե օգտագործվում է հիփոթեք),
  պատժամիջոցներից կամ սև ցուցակներից բացակայություն։

Օտարերկրացիները կարող են գործարքն իրականացնել նույնիսկ առանց անձամբ ներկայության՝ լիազորագրի միջոցով: Լիազորագիրը պետք է վավերացվի նոտարական կարգով և ապոստիլով վավերացվի գնորդի երկրում:

Գործնականում այս տարբերակը հաճախ ընտրում են Ասիայից եկած ներդրողները, ովքեր չեն կարող մեկնել ստորագրման արարողությանը: Այնուամենայնիվ, Գերմանիայում նոտարները ավելի ու ավելի հաճախ են պահանջում տեսա-նույնականացում՝ խարդախության ռիսկը նվազեցնելու համար:

Հիմնական փաստաթուղթը Grundbuchauszug-ն է (քաղվածք հողային գրանցամատյանից): Այն արտացոլում է.

• սեփականատեր,
• |
• օգտագործման սահմանափակումներ։

Լայպցիգում գտնվող Գրունդբուխում գտնվող մի հաճախորդ իր բակի մի մասում հայտնաբերեց սերվիտուտի իրավունք՝ հարևանների համար օգտագործման իրավունք: Մենք սա հաշվի առանք բանակցությունների ժամանակ և գինը իջեցրինք 4%-ով:

Գերմանիայում անշարժ գույք գնելիս կարևոր է հաշվի առնել ոչ միայն բնակարանների գները, այլև լրացուցիչ ծախսերը։ Դրանք կարող են 10-15%-ով ավելացնել անշարժ գույքի գինը, հատկապես բարձրակարգ անշարժ գույքի կամ բազմաբնակարան շենքերի դեպքում։

• Հարկի չափը կախված է դաշնային նահանգից՝ բնակարանի կամ տան արժեքի 3.5%-ից մինչև 6.5%-ը։
• Բավարիայում և Սաքսոնիայում՝ 3.5%, Բեռլինում, Համբուրգում և Հեսսենում՝ մինչև 6.5%։

Իմ փորձից ելնելով, երբ հաճախորդը Բեռլինում բնակարան էր գնում 450,000 եվրոյով, հարկը կազմում էր մոտավորապես 29,000 եվրո։ Սա այն կետերից մեկն է, որը հաճախ թերագնահատվում է օտարերկրյա ներդրողների կողմից։

• Նոտար + գրանցում Գրունդբուխում՝ գույքի գնի ~1%-ը։
• Գործակալ. սովորաբար 3–7% գումարած ԱԱՀ, կախված տարածաշրջանից և պայմանագրի պայմաններից։
• Իրավաբան՝ անհատապես, կախված աուդիտի բարդությունից և գործարքի աջակցությունից։

Ես միշտ խորհուրդ եմ տալիս նախապես ճշտել գործակալի միջնորդավճարի տոկոսը և այն ներառել ձեր գնման բյուջեում: Օրինակ՝ Մյունխենում 1.2 միլիոն եվրոյով տուն գնելիս միջնորդավճարներն ու նոտարական վճարները ընդհանուր գումարին ավելացրել են գրեթե 60,000 եվրո:

• Գերմանիայում անշարժ գույքի սեփականատերերը պարտավոր են վճարել Գրունդշտոյեր, որը սովորաբար կազմում է գույքի կադաստրային արժեքի 0.26–0.35%-ը:
• Սա փոքր ծախս է վարձակալության եկամտի կամ կապիտալի եկամտի հարկերի համեմատ, բայց կարևոր է հաշվի առնել ներդրումների եկամտաբերությունը հաշվարկելիս։

Դյուսելդորֆում մի քանի բնակարաններում պորտֆելային ներդրման համար տարեկան գույքահարկի ընդհանուր գումարը կազմել է մոտավորապես 4,500 եվրո, որը հեշտությամբ տեղավորվում է եկամուտ ապահովող գույքի բյուջեի մեջ։

• Եթե ​​դուք վարձակալության եք տրամադրում բնակարան Գերմանիայում, վարձակալությունից ստացված եկամուտը ենթակա է եկամտային հարկի՝ մինչև 45% առաջադեմ դրույքաչափով։
• Ոչ ռեզիդենտները հարկվում են միայն Գերմանիայում անշարժ գույքից ստացված եկամտից։

Միշտ հաշվարկեք հարկերից հետո զուտ եկամուտը: Օրինակ՝ Բեռլինում բնակարանը, որի ամսական եկամուտը կազմում է 2000 եվրո՝ 30% հարկային դրույքաչափով, ապահովում է ամսական 1400 եվրո իրական եկամուտ:

• Կիրառվում է, եթե դուք վաճառում եք բնակարան Գերմանիայում գնումից հետո 10 տարվա ընթացքում: Հարկի դրույքաչափը համապատասխանում է սեփականատիրոջ եկամտային խմբին. բարձր եկամուտ ունեցողների համար մինչև 45%:
• Եթե ​​գույքը պահվում է ավելի քան 10 տարի, ապա հարկ չի գանձվում։

Հարկը հաշվարկվում է վաճառքի և գնման գների տարբերության հիման վրա՝ հաշվի առնելով գույքի ձեռքբերման և բարելավման ծախսերը: Հաճախորդը Լայպցիգում բնակարան է գնել 300,000 եվրոյով, վերանորոգել այն 30,000 եվրոյով և ութ տարի անց վաճառել 400,000 եվրոյով: Կապիտալի եկամտի հարկը հաշվարկվել է 70,000 եվրոյի (400,000 – 300,000 – 30,000) հիման վրա, որի արդյունքում զուտ շահույթը կազմել է մոտավորապես 50,000 եվրո:

Գործնականում ես Վիեննան համարում եմ հաղթող՝ իր կայունության, կանխատեսվող գների աճի և պահանջարկի մակարդակի շնորհիվ, հատկապես նրանց համար, ովքեր պլանավորում են վերավաճառել 5-7 տարի հետո: Գերմանիան ավելի գրավիչ է երկարաժամկետ վարձակալության և կապիտալի պաշտպանության փնտրող ներդրողների համար, բայց կարճաժամկետ սպեկուլյացիաների համար Ավստրիան հաճախ ավելի շահավետ է թվում:

Ի տարբերություն Հունաստանի կամ Պորտուգալիայի, Գերմանիայում անշարժ գույք գնելը ավտոմատ կերպով չի տալիս բնակության իրավունք։ Նույնիսկ եթե դուք գնում եք բնակարան 500,000 եվրոյով կամ տուն մեկ միլիոն եվրոյով, դա ավտոմատ կերպով չի նշանակում, որ դուք կստանաք վիզայի կամ բնակության կարգավիճակ։

Գերմանական օրենսդրությունը տան սեփականությունը չի կապում բնակության իրավունքի հետ: Բնակության համար անհրաժեշտ է իրավական հիմք՝ աշխատանք, ուսում, բիզնես ներդրում, ընտանիքի վերամիավորում կամ ֆինանսական անկախության ապացույց:

Անշարժ գույքի տիրապետումը կարող է հիմնավորել ձեր դիմումը՝ ցույց տալով, որ դուք ներդրումներ եք կատարել տնտեսության մեջ և պլանավորում եք մնալ երկրում, բայց ինքնին դա որևէ առավելություն չի տալիս։

• Գործարար ներդրումներ. Ոչ ռեզիդենտները կարող են ստանալ բնակության թույլտվություն, եթե ներդրում կատարեն գերմանական ընկերությունում և ստեղծեն աշխատատեղեր:
• Ինքնազբաղված / ազատ աշխատողներ / թվային քոչվորներ. Ինքնազբաղվածության վիզաները թույլ են տալիս ապրել և աշխատել Գերմանիայում, բայց պահանջում են եկամտի և երկրի համար տնտեսական օգուտի ապացույց:

2025 թվականին Գերմանիան կպարզեցնի որակավորված մասնագետների և նրանց ընտանիքների համար բնակության թույլտվությունների և քաղաքացիության ստացման գործընթացը: Ներդրվել են մշտական ​​բնակության ավելի արագ ուղիներ, թարմացվել են ԵՄ կապույտ քարտերի աշխատավարձի պահանջները, և ներդրվել են նոր կանոններ գործնական փորձ ունեցող մասնագետների համար:

Ասիայից իմ հաճախորդներից մեկը Բեռլինում բացեց տեղեկատվական տեխնոլոգիաների ընկերություն և միաժամանակ գնեց բնակարան Պրենցլաուեր Բերգ շրջանում։ Բնակարանը օգնեց ցույց տալ նրա լրջությունը, բայց նա բնակության թույլտվություն ստացավ բիզնեսի գրանցման միջոցով։

Ավստրիան առաջարկում է D կատեգորիա (ինքնաբավարարություն)՝ ֆինանսապես անկախ անհատների համար բնակության թույլտվություն, որտեղ անշարժ գույքը կարող է օգտագործվել որպես ֆինանսական վճարունակության ապացույց: Գերմանիան նման ուղղակի ծրագիր չունի: Այստեղ ամեն ինչ հիմնված է իրական տնտեսական կամ մասնագիտական ​​որակավորման վրա, այլ ոչ թե բնակարանի արժեքի վրա:

Գերմանիայում բնակարան գնելիս կարևոր է հասկանալ, որ վարձակալության շուկան խստորեն կարգավորվում է, և եկամտաբերությունը տարբերվում է՝ կախված վարձակալության տեսակից, տարածաշրջանից և իրավական սահմանափակումներից։

• Airbnb, ամրագրում. խոշոր քաղաքներում, մասնավորապես Բեռլինում և Մյունխենում, կարճաժամկետ վարձակալությունը խստորեն սահմանափակված է տեղական քաղաքային օրենքներով:
• Մասնավոր ներդրողները հաճախ թույլտվություն են պահանջում կամ տուգանքների են ենթարկվում։

Airbnb-ի միջոցով Բեռլինում բնակարաններ վարձակալության հանձնելու փորձ կատարած հաճախորդները առանց թույլտվության տուգանվել են մինչև 10,000 եվրո։ Հետևաբար, ես միշտ խորհուրդ եմ տալիս նախապես ստուգել տեղական կանոնակարգերը։

Կարճաժամկետ վարձակալությունը իմաստ ունի միայն փոքր քաղաքներում կամ պաշտոնապես գրանցված զբոսաշրջային շրջաններում։

• Շուկայի հիմնական հատվածը երկարաժամկետ պայմանագրերն են։
• Միջին եկամտաբերությունը կազմում է բնակարանի արժեքի տարեկան 2-4%-ը։
• Mietspiegel-ի և Mietendeckel-ի միջոցով վարձակալների ուժեղ պաշտպանությունը սահմանափակում է վարձավճարների բարձրացումը, հատկապես մետրոպոլիտենային տարածքներում:

Բեռլինում 400,000 եվրո արժողությամբ բնակարանը վարձակալվում է ամսական 1,500 եվրոյով: Հարկերից և վճարներից հետո զուտ եկամտաբերությունը կազմում է մոտ 3%:

Արևելյան Գերմանիան (Լայպցիգ, Դրեզդեն) առաջարկում է ավելի բարձր եկամտաբերություն՝ մինչև տարեկան 4%, սակայն այնտեղի անշարժ գույքն ավելի քիչ իրացվելի է, և վարձակալներ գտնելն ավելի դժվար է: Բեռլինի, Մյունխենի, Ֆրանկֆուրտի և Համբուրգի նման խոշոր քաղաքներն առաջարկում են կայուն պահանջարկ և բարձր իրացվելիություն, սակայն եկամտաբերությունը սահմանափակվում է 2-3%-ով: Երկարաժամկետ ներդրումների համար ավելի լավ է կենտրոնանալ խոշոր քաղաքների վրա, մինչդեռ ավելի բարձր եկամտաբերության համար դիտարկել արևելյան շրջանները:

Գերմանիայում անշարժ գույք գնելիս հատկապես կարևոր է գույքի պատշաճ կառավարումը: Նույնիսկ եթե Բեռլինում բնակարանը կամ Լայպցիգում տունը լավ վիճակում են, առանց մասնագիտական ​​​​հսկողության կարող են առաջանալ խնդիրներ, այդ թվում՝ վարձավճարների ուշացում, չպլանավորված վերանորոգումներ և վարձակալների հետ վեճեր:

Hausverwaltung-ը մասնագիտական ​​​​կառավարման ընկերություն է, որը հոգ է տանում բոլոր վարչական և տեխնիկական խնդիրների մասին.

• վարձավճարի հավաքագրման և վճարման վերահսկողություն;
• վերանորոգման և սպասարկման կազմակերպում;
• փաստաթղթերի պահպանում և վարձակալների հետ փոխգործակցություն;
• բոլոր իրավական և հարկային պահանջներին համապատասխանելը։

Մի քանի անշարժ գույք ունեցող կամ արտերկրում բնակվող ներդրողների համար անշարժ գույքի մասնագիտական ​​կառավարումը գործնականում անհրաժեշտ է, քանի որ այն ապահովում է հեռակա կառավարում և նվազագույնի է հասցնում ռիսկերը: Այս ծառայությունների արժեքը սովորաբար տատանվում է տարեկան վարձակալական եկամտի 0.8%-ից մինչև 1.5%-ը, որը հաճախ ինքն իրեն արդարացնում է կայունության և ռիսկերի մեղմացման միջոցով:

Վարձակալության եկամուտը ենթակա է մինչև 45% պրոգրեսիվ եկամտային հարկի։ Ոչ ռեզիդենտները հարկ են վճարում միայն գերմանական անշարժ գույքից ստացված եկամտի համար։ Հնարավոր են պահումներ վերանորոգման, ամորտիզացիայի և կառավարման ծախսերի համար։

Եթե ​​ձեր նպատակը Գերմանիայում բնակարան գնելն է՝ վարձակալության և երկարաժամկետ եկամտի համար, ապա լավագույնն է կենտրոնանալ կայուն երկարաժամկետ վարձակալության հատվածի վրա: Ավստրիան երբեմն ավելի շահավետ է կարճաժամկետ վարձակալության և զբոսաշրջային հատվածի համար:

Շրջանի ընտրությունը անմիջականորեն ազդում է Գերմանիայում բնակարանի գնի, վարձակալության եկամտաբերության և իրացվելիության վրա: Ստորև ներկայացված է հիմնական քաղաքների և շրջանների ամփոփ նկարագրությունը:

Բեռլին. Աճի շարժիչ ուժ և խիստ կանոններ

• Բնակարանների գները՝ 5,000–7,000 եվրո/մ² բնակարանների համար, տները ավելի թանկ են։
• Շրջաններ՝ Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – բարձր պահանջարկ, Friedrichshain, Neukölln – խոստումնալից վարձակալություն:
• Պահանջարկը՝ կայուն բարձր, հատկապես երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում։
• Հատկանիշներ՝ կարճաժամկետ վարձակալության խիստ սահմանափակումներ, Mietspiegel-ը կարգավորում է վարձավճարների բարձրացումը։

Միտտեում բնակարանները արագ վարձակալներ են գտնում, բայց դրանք Airbnb-ով առանց թույլտվության վարձակալությամբ տրամադրելը անհնար է։

Մյունխեն – պրեմիում և կայունություն

• Տների գները՝ €7,000–10,000/մ², տները կարող են գերազանցել €12,000/մ²-ը։
• Շրջաններ՝ Շվաբինգ, Մաքսվորշտադտ, Բոգենհաուզեն - վերև՝ պրեմիումի համար:
• Պահանջարկը՝ բարձր, հատկապես հարուստ վարձակալների և արտասահմանցիների շրջանում:
• Հատկանիշներ՝ կայուն շուկա, ցածր եկամտաբերություն մուտքի գնի համեմատ։

Ավելի լավ է կենտրոնանալ երկարաժամկետ վարձակալության վրա. կարճաժամկետ վարձակալությունը գրեթե անհնար է քաղաքային կանոնակարգերի պատճառով։

Համբուրգ՝ նավահանգստային հանգույց և առևտրային անշարժ գույք

• Բնակարանների գները՝ €5,500–7,500/մ²:
• Շրջաններ՝ ՀաֆենՍիթի, Ալտոնա, Էպենդորֆ՝ ներդրումների նկատմամբ հետաքրքրությունը մեծանում է։
• Պահանջարկը՝ կենտրոնում բնակարանների համար բարձր, ծայրամասային թաղամասերում՝ չափավոր։
• Հատկանիշներ՝ ուժեղ կորպորատիվ հատված, լավ է բիզնես վարձակալության համար։

Ֆրանկֆուրտը ֆինանսական կենտրոն է

• Բնակարանների գները՝ €6,000–8,000/մ²:
• Շրջաններ՝ Վեստենդ, Նորդենդ, Զաքսենհաուզեն՝ հեղինակավոր, բարձր պահանջարկ բանկի աշխատակիցների կողմից:
• Պահանջարկ. մասնագետների և արտասահմանցիների համար երկարաժամկետ վարձակալության համար պահանջարկը կայուն բարձր է։
• Հատկանիշներ. Ֆինանսական ընկերությունների աշխատակիցների համար բնակարաններում կատարված ներդրումներն ավելի արագ են մարվում:

Հաճախորդը Վեստենդում գնել է բնակարան 650,000 եվրոյով, որի երկարաժամկետ վարձակալության եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան մոտ 3%։

Լայպցիգ և Դրեզդեն – դինամիկա և ցածր մուտքի գին

• Բնակարանների գները՝ €2,500–4,500/մ²:
• Շրջաններ՝ Zentrum, Südvorstadt (Լայպցիգ), Neustadt, Altstadt (Դրեզդեն):
• Պահանջարկը աճում է, հատկապես ուսանողների և երիտասարդ մասնագետների շրջանում։
• Հատկանիշներ՝ բարձր եկամտաբերություն՝ 3–4%, սակայն իրացվելիությունն ավելի ցածր է, քան Բեռլինում կամ Մյունխենում։

Լայպցիգում բնակարաններ գնելը թույլ է տալիս ստանալ միջինից բարձր եկամուտ, սակայն վաճառքը ավելի երկար է տևում։

Հյուսիսային Հռենոս-Վեստֆալիա – Արդյունաբերություն և համալսարաններ

• Բնակարանների գներ՝ €3,500–6,000/մ², քաղաքներ՝ Դյուսելդորֆ, Քյոլն։
• Շրջաններ՝ Ինենշտադտ (Դյուսելդորֆ), Էրենֆելդ (Քյոլն):
• Պահանջարկը՝ բարձր է համալսարանական և գործարար շրջաններում։
• Հատկանիշներ՝ կայուն վարձավճարի և գների աճի հեռանկարների համադրություն։

Հուսալի ՝ Մյունխեն, Ֆրանկֆուրտ, Բեռլին՝ բարձր իրացվելիություն, կայուն պահանջարկ, բայց բարձր մուտքի գին։

Խոստումնալից . Լայպցիգ, Դրեզդեն, Համբուրգի որոշ շրջաններ՝ ցածր մուտքի գին, ավելի բարձր շահութաբերություն, բայց ավելի երկար վաճառքի ժամկետ։

Ներդրումների համար ավելի լավ է համատեղել խոշոր քաղաքները կայունության համար և դինամիկ տարածաշրջանները շահութաբերության համար՝ իրացվելիությունն ու շահութաբերությունը հավասարակշռելու համար։

Գերմանիայում նորակառույց և արդեն իսկ գոյություն ունեցող տների միջև ընտրություն կատարելը ռազմավարական որոշում է: Շինարարական ոլորտը անկում է ապրում. նոր թույլտվությունների թիվը նվազում է, իսկ բնակարանների գները՝ բարձրանում: Գործնականում ես տեսնում եմ, որ ներդրողներն ավելի հակված են ընտրել արդեն իսկ գոյություն ունեցող տները, քանի որ նորակառույցները քիչ են, թանկ են և պահանջում են երկար սպասել: Միևնույն ժամանակ, հին տները (Altbau) շարունակում են պահանջարկ ունենալ իրենց յուրահատուկ ճարտարապետության և գտնվելու վայրի շնորհիվ:

Գերմանիայում գործարքների ավելի քան 70%-ը տեղի է ունենում արդեն իսկ գոյություն ունեցող շուկայում: Պատճառը պարզ է. նոր շենքերը քիչ են, իսկ բյուրոկրատիան դանդաղեցնում է թույլտվությունների տրամադրումը: Օրինակ՝ Բեռլինում հաստատման գործընթացները կարող են տարիներ շարունակ ձգձգվել:

Բեռլինում մի հաճախորդ Պրենցլաուեր Բերգ շրջանում գնել է Ալտբաուի երեք սենյականոց բնակարան 550,000 եվրոյով։ Երկու տարի անց գինը բարձրացել է 18%-ով, և բնակարանը դեռևս վարձակալության է տրվում։

Ալտբաուն (Հին բնակելի թաղամաս) պատմական շենքեր են՝ բարձր առաստաղներով և մեծ պատուհաններով: Դրանց պահանջարկը Բեռլինում և Լայպցիգում կայուն բարձր է: Վերջերս մի հաճախորդ 280,000 եվրոյով գնել է երեք սենյականոց բնակարան Լայպցիգի կենտրոնում գտնվող Ալտբաուում և վեց ամիս անց այն երկարաժամկետ վարձակալության է տվել ամսական 1,200 եվրոյով:

Գերմանիայում նորակառույց տների շինարարությունը 2022 թվականից ի վեր նվազել է 30%-ով։ Պատճառներից են նյութերի գների աճը, թանկ վարկերը և խիստ ESG չափանիշները։ Նորակառույցները գրավիչ են իրենց ժամանակակից դասավորության և էներգաարդյունավետության (ESG չափանիշներ) շնորհիվ, սակայն գները 20-30%-ով ավելի բարձր են, քան վերավաճառքի գները։ Մյունխենում նորակառույց շենքի մեկ քառակուսի մետրը արժե 10,000-11,000 եվրո, մինչդեռ Բեռլինում՝ 6,500-8,000 եվրո։

Սկսած 2024 թվականից՝ շենքերի էներգաարդյունավետության չափորոշիչները (EnEV) կդառնան ավելի խիստ։ Գործնականում սա նշանակում է, որ հին շենքերը պետք է արդիականացվեն, ներառյալ մեկուսացված ճակատային մասերը, նոր պատուհանները և ժամանակակից ջեռուցման համակարգերը։ Շատ ներդրողներ թերագնահատում են այս ծախսերը։ Միշտ ստուգեք շենքի էներգաարդյունավետության վկայականը (Energieausweis):

Գերմանիան շահում է երկարաժամկետ գների աճի առումով, հատկապես Բեռլինում, Մյունխենում և Լայպցիգում: Այնուամենայնիվ, Ավստրիան ավելի հարմար է նրանց համար, ովքեր փնտրում են նոր շինարարություն՝ առանց բյուրոկրատական ​​ռիսկերի. Վիեննան առաջարկում է ավելի կանխատեսելի գործընթաց և բարձրորակ պատրաստի նախագծեր:

• Եթե ​​նպատակը կապիտալիզացիան և իրացվելիությունն է 5-10 տարվա ընթացքում, ապա Գերմանիան ավելի հետաքրքիր է (հատկապես խոշոր քաղաքներում երկրորդական բնակարանաշինությունը):
• Եթե ​​ցածր ռիսկերը և էներգաարդյունավետությունը կարևոր են անմիջապես, ես կնայեի դեպի Ավստրիա։

Երբ Գերմանիայում մեկ բնակարան գնելը թվում է չափազանց ակնհայտ ռազմավարություն, ներդրողները դիտարկում են ավելի ճկուն և շահավետ մոտեցումներ: Ահա գործնականում տեսած հիմնական միտումները:

Մեկ բնակարան գնելու փոխարեն, ավելի շահավետ է ներդրում կատարել 4-10 բնակարաններից բաղկացած ամբողջական բազմաբնակարան շենքի մեջ։ Լայպցիգում նման անշարժ գույքի գները կարելի է գտնել 600,000 եվրոյից սկսած, իսկ Բեռլինում՝ 1.5 միլիոն եվրոյից սկսած։ Սա նվազեցնում է պարապուրդի ռիսկը և հնարավորություն է տալիս ստանալ մասշտաբային եկամուտ։ Այն հարմար է 500,000 եվրոյից սկսած կապիտալ ունեցող ներդրողների համար։ Ես աջակցել եմ Դրեզդենում մի գործարքի. հաճախորդը 720,000 եվրոյով գնել է վեց բնակարանանոց շենք՝ ստանալով 5.2% եկամտաբերություն։

Հին շենքերը (Altbau) տարածված են Բեռլինում, Լայպցիգում և Դրեզդենում: Դրանք կարելի է գնել շուկայական գնից ցածր, վերանորոգել և վաճառել բարձր գնով: Օրինակ՝ Բեռլինում 3000 եվրո/մ² արժողությամբ բնակարանը վերանորոգումից հետո վաճառվում է 4500 եվրո/մ²-ով: Այս մոտեցումն իրեն արդարացնում է 18-24 ամսվա ընթացքում, եթե դուք խելամտորեն եք հաշվարկում բյուջեն և ընտրում եք հուսալի կապալառու:

Պահեստային համալիրներն ու լոգիստիկան աճում են էլեկտրոնային առևտրի շնորհիվ, մինչդեռ առաջատար վայրերում մանրածախ առևտուրը կայուն է: Շահութաբերությունը սովորաբար կազմում է 4-6%, ավելի բարձր, քան բնակելի անշարժ գույքի դեպքում: Այս տարբերակը նախատեսված է փորձառու ներդրողների համար. ռիսկերն ավելի բարձր են, բայց եկամուտներն ավելի արագ են:

Հարմար է նրանց համար, ովքեր չեն ցանկանում ինքնուրույն կառավարել իրենց անշարժ գույքը: Մուտքի շեմը սկսվում է 50,000 եվրոյից, և պորտֆելը կարող է ներառել բազմազան ակտիվներ: Թերությունը կառավարման ընկերությունից ավելի քիչ վերահսկողություն և կախվածություն է: Այս տարբերակը հաճախ ընտրում են այն հաճախորդները, ովքեր ցանկանում են ներդրումներ կատարել Գերմանիայում՝ առանց բնակարան գնելու:

Զարգացման համար նախատեսված հողերը խոշոր քաղաքներում դեռևս սակավ են, սակայն արվարձաններում կան տարբերակներ: Բեռլինի տարածքում գները սկսվում են 200-400 եվրոյից մեկ քառակուսի մետրի համար: Սա երկարաժամկետ ռազմավարություն է՝ աճի ներուժով:

Վիեննան ավելի կոմպակտ և կանխատեսելի է, պահանջարկը կայուն է, իսկ գները կայուն աճում են։ Գերմանիան առաջարկում է ավելի մեծ հնարավորություններ մասշտաբավորման համար, բայց շուկան ավելի բարդ է՝ բյուրոկրատիա և վարձակալության կանոնակարգեր։ Հաճախորդները Գերմանիան ընտրում են իր ծավալների և ներուժի, իսկ Ավստրիան՝ հոգեկան հանգստության համար։

Գերմանիան ԵՄ-ի ամենամեծ անշարժ գույքի շուկան է՝ ավելի շատ տարբերակներով և ռազմավարություններով (բնակարաններից մինչև բազմաբնակարան շենքեր և պահեստներ): Վիեննան ավելի բուտիկային է. ավելի քիչ տարբերակներ, բայց յուրաքանչյուր անշարժ գույք ավելի կանխատեսելի է գնի և պահանջարկի առումով:

Գերմանիայում անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը թվում է հուսալի գործիք, բայց իրականությունն ավելի բարդ է։ Ըստ Բունդեսամտի վիճակագրության՝ գործարքների ծավալը 2023 թվականին նվազել է գրեթե 30%-ով՝ գների անկման և տոկոսադրույքների բարձրացման պատճառով։ Սա շատ ներդրողների ստիպել է վերանայել իրենց ռազմավարությունները։ Գերմանիան շարունակում է գրավիչ մնալ իր ուժեղ տնտեսության և բնակարանային պահանջարկի շնորհիվ, սակայն մի շարք գործոններ անմիջականորեն ազդում են եկամտաբերության և իրացվելիության վրա։

Գերմանիայում բնակարան գնելիս ներդրողները բախվում են գնման հարկի (Grunderwerbsteuer, 3.5–6.5%՝ կախված նահանգից), տարեկան գույքահարկի և վարձակալության եկամտահարկի հետ։ Սա զգալիորեն նվազեցնում է զուտ եկամտաբերությունը։ Շատերը թերագնահատում են հարկերի ազդեցությունը և հաշվարկում համախառն եկամուտը։ Իմ խորհուրդն է՝ սկզբից հարկերի և սպասարկման ծախսերի համար նախատեսեք առնվազն 30%։

Վարձավճար չվճարող վարձակալին վտարելը կամ վարձակալության պայմանագիրը միակողմանիորեն դադարեցնելը գործնականում անհնար է: Նույնիսկ Գերմանիայում բնակարան վաճառելը, երբ վարձակալը դեռևս տեղում է, նոր սեփականատիրոջը չի ազատում վարձակալության պայմանագրից:

Ես մի դեպք ունեի Բեռլինում. հաճախորդը երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրով գնել էր անշարժ գույք և չէր կարողանում այն ​​վերավարձակալել շուկայական գնով։ Լուծումը վարձակալին ստուգելն ու ժամանակավոր պայմանագրեր կազմելն էր, եթե պատրաստվում եք վերավաճառել այն։

Grundbuch-ի միջոցով գնման գրանցումը կարող է տևել 3-6 ամիս: Սա ստանդարտ է Գերմանիայում: Ավստրիայում մի փոքր ավելի արագ է, բայց դեռևս ակնթարթային չէ: Եթե ձեր նպատակն է արագ բնակարան գնել Գերմանիայում, կարևոր է համապատասխանաբար պլանավորել:

Բեռլինում և Մյունխենում Airbnb-ի միջոցով վարձակալությունը գրեթե ամբողջությամբ արգելված է։ Իմ փորձը. հաճախորդները, ովքեր հույս ունեին գումար վաստակել օրական վարձակալությունից, հիասթափվեցին։ Շահութաբերության համար լավագույնն է հույսը դնել երկարաժամկետ պայմանագրերի վրա։

2023–2024 թվականներին Գերմանիայում անշարժ գույքի գները մի քանի շրջաններում նվազել են 10–15%-ով։ Սա ցույց տվեց, որ աճը անսպառ չէ։ Շուկան ներկայումս կայունանում է, բայց կարևոր է վերլուծել տեղանքը և վերականգնման հեռանկարները։

Ավստրիան ավելի կայուն էր. գների անկումը նվազագույն էր, իսկ վարձակալները՝ ավելի պաշտպանված։ Այնուամենայնիվ, Վիեննայում բնակարանների գները ավելի բարձր են, իսկ եկամտաբերությունը՝ ավելի ցածր։ Գերմանիան ավելի մեծ հնարավորություններ է առաջարկում կապիտալի աճի համար, բայց պահանջում է ավելի ակտիվ կառավարում և ռիսկերի նկատմամբ հանդուրժողականություն։

Գերմանական անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը ոչ միայն ձեր կապիտալը պահպանելու և մեծացնելու միջոց է, այլև հնարավորություն՝ ապրելու բարձր մակարդակի հարմարավետությամբ երկրում: Առողջապահությունը, կրթությունը, տրանսպորտը և անվտանգությունը կյանքը դարձնում են այստեղ հարմարավետ և կանխատեսելի: Գերմանիայում բնակարան գնելը թույլ է տալիս համատեղել ներդրումային նպատակները կյանքի որակի հետ:

Պետական ​​և մասնավոր կլինիկաները հագեցած են ժամանակակից սարքավորումներով, և ապահովագրությունը ծածկում է ծախսերի մեծ մասը: Ապահովագրություն չունեցող օտարերկրացիների համար ընդհանուր բժշկի մոտ այցը կարժենա միջինը 50-80 եվրո, մասնագիտացված խորհրդատվությունը՝ 100-150 եվրո, ատամնաբուժական ծառայությունները կարժենան 70-250 եվրո, իսկ հիվանդանոցում մեկ գիշերվա արժեքը սկսվում է 350 եվրոյից: Իմ փորձից ելնելով՝ նկատել եմ, որ հաճախորդները հատկապես կարևորում են առողջապահական ծառայություններին հուսալիորեն մուտք գործելու հնարավորությունը, ինչը կարևոր է ընտանիքների և տարեցների համար:

Գերմանիայում կրթությունը բարձր մակարդակի վրա է։ Պետական ​​դպրոցները անվճար են բնակիչների համար, մինչդեռ միջազգային դպրոցները գանձում են վճար, որը տարեկան միջինում կազմում է 15,000-25,000 եվրո։ Մասնավոր մարզադահլիճների ուսումը արժե 10,000-18,000 եվրո, իսկ համալսարանները գործնականում անվճար են՝ 250-500 եվրո կիսամյակի համար։

Անգլերեն լեզվի բազմաթիվ ծրագրեր հասանելի են միջազգային ուսանողների համար, հատկապես խոշոր քաղաքներում և տեխնիկական համալսարաններում: Միջազգային դպրոցներն ու համալսարանները հաճախ առաջարկում են անհատականացված դասընթացներ և աջակցություն արտասահմանից եկած երեխաների և ուսանողների համար:

Գերմանիան Եվրոպայի ամենաապահով երկրներից մեկն է, որտեղ որոշ դժվարին թաղամասեր հանդիպում են միայն խոշոր քաղաքներում: Իրենց անշարժ գույքը վարձակալության հանձնել պլանավորող ներդրողների համար կարևոր է ընտրել լավ համբավ ունեցող թաղամասեր՝ ռիսկերը նվազագույնի հասցնելու և վարձակալությունից կայուն եկամուտ ապահովելու համար:

Գերմանիայում կյանքի արժեքն ավելի բարձր է, քան Արևելյան Եվրոպայում, բայց ավելի ցածր, քան Շվեյցարիայում: Բեռլինում միջին խավի բնակարանի վարձավճարը կազմում է մոտավորապես 1200-1800 եվրո ամսական, մինչդեռ Մյունխենում՝ 2000-3000 եվրո: Չորս հոգանոց ընտանիքի համար մթերքը արժե 400-600 եվրո ամսական, սրճարանում ճաշը՝ մոտ 12-25 եվրո, իսկ սուրճը՝ 3-4 եվրո: Անշարժ գույքի գները մեծապես տատանվում են՝ Բեռլինում՝ 4500-6000 եվրո/մ², Լայպցիգում՝ 2500-3500 եվրո/մ², իսկ Մյունխենում՝ 7000-8500 եվրո/մ²:

Գերմանիայում տրանսպորտը և կապը բարձր զարգացած են։ Մետրոն, ավտոբանները և երկաթուղիները հեշտացնում են քաղաքների միջև տեղաշարժը, իսկ բանկային և ինտերնետային ծառայությունները հարմար են ինչպես բնակիչների, այնպես էլ օտարերկրացիների համար։ Ես խորհուրդ եմ տալիս ներդրողներին բնակարան ընտրելիս հաշվի առնել ենթակառուցվածքների առկայությունը, հատկապես, եթե նրանք պլանավորում են այն վարձակալության տալ։

Գերմանիան ավելի դինամիկ է. կան ավելի շատ հնարավորություններ կարիերայի առաջխաղացման և ներդրումների համար, շուկան ավելի բազմազան է, և անշարժ գույքը տարբերվում է տեսակով և գնով: Ավստրիան հաղթում է հանգստության և կանխատեսելիության համար, հատկապես Վիեննայում, որտեղ գները ավելի դանդաղ են բարձրանում, իսկ վարձավճարները՝ ավելի կայուն: Կապիտալի աճ և ճկունություն փնտրող ներդրողները հաճախ ընտրում են Գերմանիան, մինչդեռ կայունությունն ու ավելի չափավոր ապրելակերպը կարևորողները նախընտրում են Ավստրիան:

Գերմանիայում անշարժ գույք գնելը ոչ միայն ներդրում է, այլև կապիտալը պաշտպանելու և Եվրոպայում կայունություն ու անվտանգություն ձեռք բերելու միջոց: Սեփականության իրավունքների պաշտպանություն և երկարաժամկետ անվտանգություն փնտրող ներդրողների համար Գերմանիան մնում է հիանալի ընտրություն: Իրացվելիությունն ամենաբարձրն է խոշոր քաղաքներում, և անշարժ գույքը լավ է պահպանում իր արժեքը:

Անկայուն երկրների քաղաքացիների համար Գերմանիայում բնակարան գնելը դառնում է իրենց խնայողությունները պաշտպանելու միջոց: Գործարքների թափանցիկ կանոնները և ուժեղ իրավական համակարգը երաշխավորում են կապիտալի պաշտպանությունը: Գործնականում ես տեսնում եմ, որ Բեռլինում և Մյունխենում անշարժ գույքը պահպանում է իր արժեքը նույնիսկ տնտեսական տատանումների ժամանակաշրջաններում:

թոշակառուների համար . խոշոր քաղաքներում բնակարանների արժեքը մեկ քառակուսի մետրի համար կազմում է 4,500-ից մինչև 8,500 եվրո։ Այնուամենայնիվ, երկարաժամկետ սեփականության իրավունքը հարկային արտոնություններ է առաջարկում, իսկ 10 տարի անց վաճառքը ազատված է կապիտալի եկամտի հարկից։

թվային քոչվորներին և ազատ աշխատողներին , սակայն հարկային կարգավորումները ուշադրության կարիք ունեն։ Իմ հաճախորդները հաճախ խորհրդակցում են հարկային փորձագետների հետ՝ իրենց զբաղվածության և վարձակալության եկամուտները պատշաճ կերպով հաշվետվություններ ներկայացնելու համար։

Գերմանիան առաջարկում է ավելի դինամիկ շուկա և բազմազան անշարժ գույք, մինչդեռ Վիեննան առաջարկում է կայունություն և կանխատեսելիություն: Ակտիվ ներդրումների և կապիտալի աճի համար Գերմանիան ավելի լավն է, իսկ ավելի հանգիստ երկարաժամկետ ռազմավարության համար՝ Վիեննան:

Ներդրումային գործունեությունից դուրս գալը ոչ պակաս կարևոր է, քան անշարժ գույք գնելը: Հաջող վաճառքը, ժառանգությունը կամ նվերը պահանջում է տեղական շուկայի, հարկային կանոնակարգերի և անշարժ գույքի իրացվելիության ըմբռնում: Նախապես պլանավորումը օգնում է պահպանել կապիտալը և մեծացնել եկամտաբերությունը, ինչպես նաև խուսափել սեփականության փոխանցման հետ կապված անսպասելի ծախսերից և բարդություններից:

Գերմանիայում, մասնավորապես Բեռլինում, Մյունխենում և Ֆրանկֆուրտում, բնակարանները համեմատաբար արագ են վաճառվում կայուն պահանջարկի և թափանցիկ գործարքների շնորհիվ: ImmobilienScout24-ի տվյալներով՝ Բեռլինում բնակարանի վաճառքի միջին ժամանակը 2025 թվականին մոտավորապես 4-5 ամիս է, մինչդեռ Մյունխենում՝ 3-4 ամիս, իսկ միջին վաճառքի գինը նախորդ տարվա համեմատ աճել է 2-3%-ով:

Գործնականում ես տեսնում եմ, որ հայտնի շրջաններում գտնվող անշարժ գույքը հաճախ գնորդ է գտնում 3-6 ամսվա ընթացքում: Արևելյան Գերմանիայի փոքր քաղաքներում և շրջաններում ավելի երկար ժամանակ է պահանջվում, բայց նույնիսկ այստեղ անշարժ գույքը կարելի է վաճառել ճիշտ մարքեթինգի միջոցով:

Եթե ​​դուք վաճառում եք բնակարան Գերմանիայում գնումից հետո 10 տարուց պակաս ժամանակահատվածում, կիրառվում է կապիտալի եկամտի հարկ (Speculationssteuer): Սա կարևոր է հաշվի առնել ձեր հեռանալը պլանավորելիս, հատկապես, եթե գույքը ձեռք է բերվել որպես ներդրում՝ վերավաճառքի մտադրությամբ:

Ժառանգության կամ նվիրատվության միջոցով բնակարանի փոխանցումը նույնպես ենթակա է հարկերի, որոնք կախված են ազգակցական կապի աստիճանից և գույքի արժեքից: Ես խորհուրդ եմ տալիս նախապես պլանավորել նման գործարքները՝ հարկային բեռը նվազագույնի հասցնելու և ժառանգների իրավունքների հետ կապված խնդիրներից խուսափելու համար:

Գերմանիան խոշոր քաղաքների համեմատ ունի իրացվելիության առավելություն. անշարժ գույքը արագ է վաճառվում, իսկ պահանջարկը մնում է կայուն: Ավստրիայում, մասնավորապես Վիեննայում, շուկան ավելի չափված և կանխատեսելի է, սակայն վաճառքը երբեմն կարող է ավելի երկար տևել գնորդների սահմանափակ թվի պատճառով:

Իմ խորհուրդը հաճախորդներին. եթե կարևոր են ելքի արագությունը և արժեքի պահպանումը, ապա նախընտրելի կլինեն գերմանական խոշոր քաղաքները, մինչդեռ Ավստրիան հարմար է ավելի հանգիստ երկարաժամկետ ռազմավարության համար։

Իմ պրակտիկայում ես հանդիպել եմ եվրոպական շուկաների բազմազանության՝ դինամիկ գերմանական քաղաքներից մինչև կայուն Վիեննա: Օրինակ՝ Գերմանիան ցույց է տալիս, որ Բեռլինի, Մյունխենի և Ֆրանկֆուրտի նման խոշոր քաղաքներն ապահովում են կայուն պահանջարկ և թափանցիկ գործարքներ: Հաճախորդները հաճախ դիմում են ինձ Գերմանիայում բնակարան գնելու և անմիջապես վարձակալության տալու համար. սա նրանց թույլ է տալիս եկամուտ ստանալ գրեթե սեփականության առաջին օրվանից:

Գերմանիայում անշարժ գույք գնելիս կարևոր է մանրակրկիտ ստուգել գույքի իրավական կարգավիճակը՝ Grundbuchauszug (հողի հարկի վկայական), Belastungen (Belastungen) և դրա համապատասխանությունը էներգաարդյունավետության չափանիշներին: Ճիշտ ձևակերպված փաստաթղթերով գույքը ավելի արագ է վաճառվում և ավելի քիչ հավանականություն ունի վեճերի առաջացման հարկային կամ ապահովագրական մարմինների հետ:

Իմ մոտեցումը կապիտալի բաշխման հարցում հիմնված է կայուն և աճող շուկաների համադրության վրա: Օրինակ, որոշ միջոցներ կարող են ներդրվել Բեռլինի կամ Մյունխենի բնակարաններում՝ երկարաժամկետ կայունության համար, իսկ մնացածը՝ Լայպցիգում կամ Դրեզդենում՝ ավելի բարձր եկամտաբերության և աճի ներուժի համար: Այս մոտեցումը նվազեցնում է ռիսկը և հավասարակշռություն է հաստատում շահութաբերության և անվտանգության միջև:

Եթե ​​նպատակը կապիտալի աճն ու ակտիվ ներդրումներն են, ես կընտրեի Գերմանիան ՝ խոշոր քաղաքներ, իրացվելիություն և բազմազան անշարժ գույք։ Եթե նպատակը ավելի հանգիստ երկարաժամկետ ռազմավարություն է՝ նվազագույն ռիսկով և կայուն եկամտաբերությամբ, ապա Ավստրիան հաղթում է. շուկան ավելի չափված է, վարձավճարները՝ կայուն, իսկ բյուրոկրատիան՝ ավելի պարզ։

Գերմանիան լավագույն ընտրությունն է այն ներդրողների համար, ովքեր կարևորում են կայունությունը, սեփականության իրավունքի պաշտպանությունը և իրացվելիությունը: Բեռլինի և Մյունխենի նման խոշոր քաղաքները ապահովում են բարձր պահանջարկ և թափանցիկ գործարքներ, ինչը Գերմանիայում բնակարան գնելը դարձնում է հուսալի ներդրում:

Ավստրիան ավելի հարմար է երկարաժամկետ անշարժ գույքի ներդրումների ՝ կանխատեսելի եկամտով և կայուն շուկայով, մասնավորապես Վիեննայում, որտեղ գները աստիճանաբար բարձրանում են, իսկ վարձավճարները մնում են կայուն: Ավելին, Ավստրիան օգտվում է բյուրոկրատական ​​պարզությունից և շուկայի ցածր անկայունությունից, ինչը այն դարձնում է հարմար ընտրություն պահպանողական ներդրողների համար:

Անշարժ գույք գնելուց առաջ կարևոր է մանրակրկիտ ստուգել գույքի իրավական կարգավիճակը, հաշվի առնել հարկերը, կառավարման ծախսերը և հնարավոր եկամուտները: Բաշխեք կապիտալը կայուն և զարգացող շուկաների միջև՝ ռիսկը մեղմելու համար: Գործնականում ես տեսել եմ, որ ճիշտ պլանավորումը և մասնագիտական ​​իրավաբանական աջակցությունը զգալիորեն պարզեցնում են գործարքները և պաշտպանում ներդրողներին:

Մինչև 2030 թվականը Գերմանիայի անշարժ գույքի շուկան կզարգանա քաղաքայնացման, միգրացիայի և խիստ ESG չափանիշների ազդեցության ներքո: Հարկերի և վարձակալության բնակարանային կանոնակարգերի բարեփոխումները կարող են ազդել եկամտաբերության վրա, ուստի կարևոր է հաշվի առնել այս միտումները Գերմանիայում բնակարան կամ այլ անշարժ գույք գնելիս: Ներդրողները, որոնք նախաձեռնողաբար հարմարեցնում են իրենց ռազմավարությունը նոր կանոնակարգերին և կայուն չափանիշներին, կկարողանան պահպանել եկամտաբերությունը և նվազագույնի հասցնել ռիսկերը:

1. Որոշեք ձեր ներդրումային նպատակը: Որոշեք, թե ինչի համար եք գնում անշարժ գույքը՝ երկարաժամկետ վարձակալության, եկամուտ ստեղծող անշարժ գույքի, կապիտալիզացիայի, բնակելի օգտագործման կամ այս նպատակների համադրության համար:

2. Ընտրեք տարածաշրջան և քաղաք: Հետազոտեք բնակարանների գները Գերմանիայում, վարձակալության եկամտաբերությունը և իրացվելիությունը: Համեմատեք խոշոր քաղաքները (Բեռլին, Մյունխեն, Ֆրանկֆուրտ) խոստումնալից շուկաների (Լայպցիգ, Դրեզդեն) հետ:

3. Սեփականության ձևաչափ։ Որոշեք սեփականության տեսակը՝ բացարձակ իրավունք (Freies Eigentum), ժառանգական կառուցման իրավունք (Erbaurecht), համատեղ սեփականություն կամ կոոպերատիվ։

4. Իրավական ուսումնասիրություն: Պատվիրեք իրավական ուսումնասիրության ստուգում և գույքահարկի աուդիտ՝ համոզվելու համար, որ չկան ծանրաբեռնվածություններ կամ պարտքեր:

5. Բյուջե և հարկեր: Հաշվարկեք բոլոր ծախսերը՝ հողի հարկ, նոտար, գործակալ, գրանցում, տարեկան հողի հարկ, վարձակալության եկամտի հարկ և սպեկուլյացիայի հարկ, եթե վաճառում եք 10 տարվա ընթացքում:

6. Ֆինանսավորում և վարկային ստուգում: Ստուգեք ոչ բնակիչների համար հիփոթեքային վարկի իրավասությունը, գնահատեք վարձակալության եկամտաբերությունը և գնահատեք ձեր ֆինանսական կարողությունները:

7. Անշարժ գույքի ընտրություն։ Վերավաճառք կամ նոր շինարարություն, բնակարաններ կամ բազմաբնակարան շենքեր (Mehrfamilienhaus), շենքի վիճակի գնահատում, էներգաարդյունավետություն, ESG ստանդարտներ։

8. Գույքի կառավարում։ Որոշեք՝ ինքներդ կառավարել գույքը, թե՞ վարձել անշարժ գույքի գործակալություն, հատկապես, եթե ապրում եք արտերկրում կամ ներդրում եք կատարում մի քանի անշարժ գույքի մեջ։

9. Ելքի ռազմավարություն։ Դիտարկեք վաճառքի սցենարները՝ ձեր տարածաշրջանի իրացվելիությունը, վաճառքի հարկերը և ժառանգության կամ նվիրատվության հնարավորությունը։

10. Համեմատություն այլ շուկաների հետ։ Հնարավորության դեպքում գնահատեք Ավստրիան որպես այլընտրանք՝ Վիեննայի կայունությունը, հարկերը, վարձակալության եկամտաբերությունը։

11. Խորհրդակցեք մասնագետների հետ: Անպայման խորհրդակցեք փաստաբանի և հարկային խորհրդատուի հետ՝ ռիսկերը նվազագույնի հասցնելու և գործարքի իրավական ամբողջականությունն ապահովելու համար:

1. 300,000 եվրո ներդրող

Նպատակ՝ վարձակալության համար բնակարանի գնում՝ տարեկան 4-5% եկամտով։

Ես Լայպցիգում բնակարան գտա 295,000 եվրոյով (65 քմ): Հաճախորդը մնացած միջոցներն օգտագործեց մանր վերանորոգման և կահավորման համար: Մեկ տարի անց բնակարանն ամբողջությամբ վարձակալության հանձնվեց, վարձակալության եկամուտը ծածկեց բոլոր ծախսերը, և գույքի արժեքը աճել էր մոտավորապես 5-6%-ով:

2. Կենսաթոշակառու՝ 500,000 եվրոյով

Նպատակ՝ անվտանգ ներդրում՝ նվազագույն ռիսկերով և երկարաժամկետ վարձակալության հնարավորությամբ։

Ես Մյունխենի արվարձաններից մեկում գտա մի բնակարան՝ 500,000 եվրոյով (80 քմ): Հաճախորդը բյուջեի մի մասն օգտագործել է կահավորման և ջեռուցման համակարգի արդիականացման համար: Բնակարանը վարձակալվում է երկարաժամկետ՝ մոտ 2.5% եկամտաբերությամբ, և գույքը պահպանում է բարձր իրացվելիություն և կայուն արժեք:

3. Ընտանիք երեխաների հետ

Նպատակ՝ հարմարավետ բնակարան ընտանիքի համար՝ գույքի մի մասը վարձակալության տալու հնարավորությամբ։

Ես Ֆրանկֆուրտի արվարձաններից մեկում տուն գտա 550,000 եվրոյով (120 քմ): Բյուջեի մի մասը ծախսվեց այգու կանաչապատման և ներքին հարդարման վրա: Ընտանիքը տեղափոխվեց, տան մի մասը վարձակալության է տրված, եկամուտը ծածկում է ծախսերի մի մասը, և տան արժեքը վերջին մեկ տարվա ընթացքում աճել է 4-5%-ով: