Վերանորոգման աշխատանքներ Վիեննայում. գներ, տեսակներ և լավագույն կապալառուներ

Վիեննայի անշարժ գույքի շուկան փոխվում է։ Մինչդեռ 2023 թվականին քաղաքում մոտ 16,000 նոր բնակարան է կառուցվել, այս թիվը նվազել է մինչև 12,000 մինչև 2024 թվականը, իսկ 2025 թվականին՝ մոտ 7,500։ Շինարարության հետագա անկում է կանխատեսվում 2026 թվականի համար։ Սա նշանակում է, որ գոյություն ունեցող անշարժ գույքի վերանորոգումը և վերակառուցումը դառնում է ավելի ու ավելի կարևոր։.

Միևնույն ժամանակ, քաղաքը ակտիվորեն ներդրումներ է կատարում ենթակառուցվածքներում: Միայն 2024 թվականին տրամվայի գծերի վերանորոգման և մետրոյի արդիականացման վրա ծախսվել է ավելի քան 220 միլիոն եվրո, իսկ ծրագիրը կշարունակվի 2025–2026 թվականներին. կփոխարինվեն տասնյակ կիլոմետր երկարությամբ ռելսեր, կվերանորոգվեն կամուրջներ և կենտրոնական փողոցներ:.

Վիեննայում անշարժ գույք ընտրելիս գույքի վիճակը և վերանորոգման որակը դառնում են հիմնական գործոններ ։

Այս հոդվածում մենք կուսումնասիրենք Վիեննայում վերանորոգման ամենատարածված տեսակները, թե ով է դրանք իրականացնում, որքան են արժենում և ինչպես են վերանորոգումները անմիջականորեն ազդում ներդրումային գրավչության վրա: Ես նաև կկիսվեմ իմ անձնական դիտարկումներով և գործնական խորհուրդներով:.

Հասկանալու համար, թե ինչու է Վիեննայում վերանորոգումը դարձել այդքան կարևոր, կարևոր է նայել ընդհանուր պատկերին՝ բնակարանային պայմաններին, շինարարության տեմպին և քաղաքային նախագծերին։.

Վիեննայում նոր շենքերի թիվը տարեցտարի նվազում է, մինչդեռ բնակարանային պահանջարկը մնում է բարձր։ Սա շատ ներդրողների և սեփականատերերի է դրդում կենտրոնանալ հին շենքերի վերանորոգման և կապիտալ բարելավման վրա։.

Պատմական թաղամասերում 19-րդ և 20-րդ դարերի շենքերի բնակարանները հատկապես պահանջարկ ունեն, բայց դրանց գրեթե բոլորը լուրջ արդիականացման կարիք ունեն՝ սկսած կոմունալ ծառայությունների փոխարինումից մինչև ճակատային մասերի ջերմամեկուսացում։.

Քաղաքը նաև մեծ ներդրումներ է կատարում ճանապարհների և հասարակական տրանսպորտի պահպանման գործում: 2024 թվականին Wienեր Լինիենը փոխարինեց ավելի քան 8.5 կիլոմետր երկարությամբ տրամվայի գծեր և ավելի քան 50 փոխանջատիչներ, իսկ ևս մի քանի կարևոր երթուղիներ նախատեսվում է վերանորոգել 2025-2026 թվականներին:.

Քաղաքային ճանապարհների վարչությունը (MA 28) մոտ 60 միլիոն եվրո է հատկացրել 2025 թվականին փողոցների, մայթերի և կամուրջների վերանորոգման համար։.

Վիեննան համատեղում է դինամիկ զարգացող նորակառույցների շուկան ակտիվ վերանորոգման հատվածի հետ։.

Վիեննայի շուկան բնութագրվում է պատմական շենքերի մեծ թվով, մունիցիպալ բնակարանային ֆոնդի ընդարձակությամբ (քաղաքն ունի հարյուր հազարավոր բնակարաններ) և համալիր ծառայությունների ավանդույթով (սկսած շենքերի խոշոր վերանորոգումից մինչև քաղաքային ենթակառուցվածքային նախագծեր):.

Սա ստեղծում է աշխատանքների և ծառայությունների բազմազանություն, ինչպես նաև զգալի մրցակցություն շինարարության և վերանորոգման ծառայությունների ոլորտում։.

Ավստրիայում վերանորոգումն ու շինարարությունը հիմնականում իրականացվում են լիցենզավորված ընկերությունների և որակավորված մասնագետների կողմից: Կան մի քանի տեսակի կազմակերպություններ՝

Գլխավոր կապալառուներ (Generalunternehmer): Խոշոր ընկերություններ (օրինակ՝ PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich և այլն), որոնք իրականացնում են շենքերի ամբողջական շինարարություն և խոշոր վերանորոգումներ:

Նման ընկերություններն ունեն բոլոր անհրաժեշտ լիցենզիաները (Baufirma կամ Baumeisterbetrieb – որակավորված շինարարական նախագծող), ինժեներներ և տարբեր մասնագիտությունների թիմեր։.

Արհեստավորական ընկերություններ և արհեստավորներ։ Սրանք մասնագիտանում են որոշակի տեսակի աշխատանքների մեջ (էլեկտրականություն, սանտեխնիկա, ատաղձագործություն, ներկում, պատուհաններ և այլն): Յուրաքանչյուր նման ընկերություն պետք է ունենա համապատասխան «Meisterbrief» կամ «Befähigungsnachweis» իրենց կոնկրետ ոլորտի համար (օրինակ՝ որակավորված էլեկտրիկ, որակավորված սանտեխնիկ):

Լրիվ ցիկլ (A-round-Handwerker): Մասնավոր արհեստավորներ կամ փոքր ընկերություններ, որոնք առաջարկում են ամբողջական «A-ից Z» ծառայություն (հաճախ սրանք փոքր կապալառուներ են, որոնք կատարում են բնակարանների բոլոր խոշոր բարեկարգման աշխատանքները):

Վիեննայում վերանորոգումները լինում են բազմազան՝ փոքր բնակարանի կոսմետիկ շտկումներից մինչև ամբողջ շենքի ամբողջական վերանորոգում կամ տրամվայի գծերի փոխարինում: Եկեք ավելի մանրամասն քննարկենք հիմնական տեսակները:.

Ավստրիայի մայրաքաղաքում կան մեծ թվով հին բնակելի շենքեր (այսպես կոչված «Գրինդերշտայն» շենքեր՝ 19-րդ դարի վերջից մինչև 20-րդ դարի սկզբ) և համեմատաբար քիչ նոր շենքեր մեկ շնչի հաշվով։ Հետևաբար, բնակարանների վերանորոգումը և վերակառուցումը խիստ արդիական թեմա է։ Վերանորոգման հիմնական տեսակներն են՝

Կոսմետիկ վերանորոգումներ (Oberflächenrenovierung): Ամենապարզ տեսակը ներառում է պատերի ներկումը, պաստառների և հատակի փոխարինումը, վարդակների և անջատիչների թարմացումը, դռների վերանորոգումը և պարզ սանտեխնիկական աշխատանքները: Այս վերանորոգումները սովորաբար կատարվում են արտաքին տեսքը թարմացնելու համար:

Փոքր բնակարանի (30–50 քմ) կոսմետիկ վերանորոգման արժեքը կարող է տատանվել 5000-ից մինչև 15000 եվրո, իսկ տևողությունը՝ մի քանի շաբաթից մինչև մեկ ամիս (ներառյալ պատի պատրաստումը և ներկի չորացման ժամանակը):.

Կապիտալ վերանորոգում (Komplettrenovierung): Սա ներառում է կոմունալ համակարգերի (էլեկտրաէներգիա, ջրամատակարարում, ջեռուցում) ամբողջական փոխարինում, պատերի հարթեցում, պատուհանների փոխարինում և ոչ կրող միջնապատերի ամբողջական վերանորոգում կամ քանդում:

Հին տներում հին գազի կաթսաները հաճախ փոխարինվում են ժամանակակից համակցված համակարգերով կամ ջեռուցման համակարգը գազից վերածվում է էլեկտրականի: Խոշոր վերանորոգումը գործնականում նման է սահմանափակ տարածքում պատրաստի նոր շինարարության: Այն սովորաբար տևում է 2-6 ամիս և պահանջում է շինարարական նորմերի խիստ պահպանում:.

Վիեննայում հին բնակարանի լրիվ վերանորոգման միջին արժեքը կազմում է 800–1200 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար (կամ մոտավորապես 80,000–120,000 եվրո՝ 100 քառակուսի մետր մակերեսով բնակարանի համար): Սա կախված է պատերի և հատակների վիճակից, աշխատանքի բարդությունից և ընտրված նյութերից:.

Վիեննական բնակարանը վերանորոգելիս հաճախ առաջանում են լրացուցիչ դժվարություններ

Եղանակային և ճարտարապետական ​​սահմանափակումներ։ Օրինակ՝ քաղաքի կենտրոնում արգելվում է ճակատային մասի գույնը փոխելը, տեսանելի տեղերում օդորակիչներ տեղադրելը և այլն։ Պատմական կենտրոնում պատուհանները երբեմն պահանջում են պահպանել իրենց վինտաժային շրջանակները (սպեխտրատ), ինչն ավելի թանկ է։

Համակարգում և թույլտվություններ։ Վերանորոգումը (օրինակ՝ սենյակների միավորում, խոհանոցի/լոգարանի տեղափոխում) պետք է հաստատվի համապատասխան մարմինների կողմից (DA27, MA 40): Վիեննայում հյուրասենյակի վերանորոգումը կարող է պահանջել «կանաչ հարկի» վճարում կամ գոտիավորման թույլտվություն ստանալ։

Հին կոմունալ ծառայություններ։ Շատ հին տներ դեռևս ունեն թուջե կամ ասբեստե խողովակներ։ Դրանց փոխարինումը կարող է լինել խոշոր, առանձին վերանորոգման նախագիծ։

Տիպիկ գներ և ժամկետներ։ Վերջին փորձագիտական ​​գնահատականների համաձայն՝ Վիեննայում բնակարանների վերանորոգումը կարժենա մոտավորապես հետևյալը (մոտավորապես).

• Կոսմետիկ վերանորոգում (ներկում, սալիկապատում, հատակի ծածկույթ) 30–50 մ²: €5,000–10,000, 2–4 շաբաթ։.
• Կապիտալ վերանորոգում (100 քմ, ներառյալ խոհանոցի/լոգարանի փոխարինումը)՝ €80,000–120,000, տևողություն՝ 3–6 ամիս։.
• Պատուհանի փոխարինում (1 քմ մակերեսով) – €200–400/քմ։.
• Նոր դռան տեղադրում (ներսի)՝ սկսած 500 եվրոյից մեկ հատի համար։.
• Լոգարանի սանտեխնիկայի լրիվ փոխարինում (աշխատանքների համալիր)՝ 8,000–15,000 եվրո։.

Վիեննական մասնավոր տները (սովորաբար քաղաքից դուրս և ծայրամասերում, ինչպես նաև քաղաքին հարակից արվարձաններում և շրջաններում) հետևում են վերանորոգման այլ ժամանակացույցի. Այս վերանորոգումները սովորաբար ներառում են ավելի ծավալուն աշխատանքներ: Տան խոշոր վերանորոգման («Kapitalsanierung») հիմնական փուլերն են՝

Նախագծում և թույլտվություն։ Սա հատկապես կարևոր է տանիքի վերանորոգման, նոր կառույցների ավելացման կամ կրող կառույցների փոխարինման ժամանակ։ Ավստրիայում մեծամասամբ խոշոր նախագծերի համար պահանջվում է թույլտվություն ( Baubewilligung ): Հաշվարկները կատարելու համար հաճախ վարձվում է ճարտարապետ կամ կառուցվածքային ինժեներ։

Քանդում և կոպիտ վերանորոգում (Rohbauarbeiten): Սա ներառում է հին կառույցների ապամոնտաժում (հին տանիքի և պատերի հեռացում, մակերեսների հարթեցում և հիմքի կամ ընդլայնման հիմքի լցոնում):

Տանիք և ճակատային մաս (Dach und Fassade): Տանիքի վերանորոգում կամ փոխարինում (սալիկներ, մետաղ, բիտումային կղմինդր՝ ընտրությունը ազդում է արժեքի վրա) և ճակատային մասի մեկուսացում՝ էներգախնայողության համար: Օրինակ, բիտումային կղմինդրը արժե մոտ 20–30 €/մ², դասական կերամիկական սալիկները՝ 10–25 €/մ², պղնձե թերթերը՝ 80–100 €/մ²:

Կոմունալ համակարգեր (Hausinstallation): Համակարգերի ամբողջական վերաձևավորում՝ նոր գազի կաթսա կամ ջերմային պոմպ, խողովակների և լարերի փոխարինում: Սա կարող է արժենալ տասնյակ հազարավոր եվրո (ժամանակակից Buderus կամ Vaillant կաթսայի տեղադրումը արժե 5,000–10,000 եվրո՝ գումարած տեղադրման ծախսերը):

Ջերմամեկուսացում և էներգաարդյունավետություն (Sanierung der Gebäudehülle): Սա ներառում է տանիքի, ճակատային մասի և հատակի ջերմամեկուսացումը, ինչպես նաև պատուհանների փոխարինումը էներգաարդյունավետներով (եռակի ապակեպատ պատուհաններ): Նման աշխատանքները հաճախ մասամբ սուբսիդավորվում են պետության կողմից (ես սա ավելի մանրամասն կքննարկեմ ստորև):

Հարդարման աշխատանքներ (Innenausbau): Ներքին միջնապատերի կառուցում, կոմունալ ծառայությունների տեղադրում, հատակածածկույթ, ներկում և սվաղում, խոհանոցի և կենցաղային տեխնիկայի տեղադրում:

Լանդշաֆտային ձևավորում և վերջնական շինարարություն (Fertigstellung): Վիեննայի տարածաշրջանի տները հաճախ ունենում են մասնավոր այգիներ. լանդշաֆտային ձևավորումը, այգու արահետները և կայանատեղին ներառված են վերջնական փուլում:

Կապիտալ շինարարությունը (Kapitalbau) ավելին է, քան պարզապես վերանորոգում. երբեմն այն անվանում են «ամբողջական վերանորոգում» կամ ամբողջական վերակառուցում: Այնուամենայնիվ, ճիշտ պլանավորման դեպքում ժամանակակից տեխնոլոգիաները կարող են հին տունը վերածել էներգաարդյունավետ տան՝ ամբողջությամբ փոխարինելով ճակատային մասը, տեղադրելով արևային վահանակներ և մեկուսացնելով հատակները:

Հատուկ նրբերանգներ գյուղական տների համար

Խոշոր վերանորոգումներ և ընդլայնումներ: Շատ շենքեր կարող են պահանջել ձեղնահարկի կամ ավտոտնակի ավելացում. նման դեպքերում նախագծային որոշումները պահանջում են տեղական բնակարանային մարմինների հաստատումը (հատկապես, եթե գույքը մասնավոր սեփականություն է, այլ ոչ թե համայնքային):

Սանիտարական և կոմունալ պահանջներ։ Քոթեջային տարածքներում կարող է չլինել կենտրոնական կոյուղու համակարգ (սեպտիկ բաք), ուստի վերանորոգումը պլանավորելիս պետք է հաշվի առնել տեղական կոմունալ ծառայությունները։

Ֆինանսավորում։ Մեծ տների վերանորոգումը սովորաբար արժե հարյուր հազարավոր դոլարներ։ Շատերը նման նախագծերը ֆինանսավորում են անշարժ գույքով ապահովված հիփոթեքային վարկերով։ Էներգաարդյունավետության սուբսիդիաները օգնում են կրճատել ծախսերը։

Տան վերանորոգման փուլերի օրինակներ

*Կախված է տարածաշրջանից և սարքավորումների մակարդակից։.

Ինչպես տեսնում եք, մասնավոր տան խոշոր վերանորոգումը մեծածավալ և թանկ ձեռնարկ է: Այնուամենայնիվ, ներդրումը լիովին փոխհատուցվում է բարձրորակ աշխատանքի շնորհիվ. տունը դառնում է էներգաարդյունավետ և հարմարավետ, հեշտությամբ կարելի է վարձակալել կամ շահավետ վաճառել:.

Բացի այդ, սեփականատերերը հաճախ վարկեր են վերցնում վերանորոգման համար, քանի որ տոկոսադրույքները ներկայումս նվազում են, ինչը նման ներդրումներն ավելի մատչելի է դարձնում։.

Վիեննան մեծ մետրոպոլիս է՝ ճանապարհների, տրամվայների և մայթերի լայն ցանցով։ Քաղաքի փողոցային և ճանապարհային ենթակառուցվածքները պարբերաբար թարմացվում են։

Փողոցների խոշոր վերանորոգում։ Սա ներառում է հին ասֆալտի կամ սալահատակի հեռացումը, հիմքի ամրացումը և ասֆալտի կամ սալահատակի նոր շերտերի տեղադրումը։ Սովորաբար քաղաքը ամբողջությամբ վերանորոգում է փողոցը յուրաքանչյուր 20-30 տարին մեկ։

Նախագծի պարամետրերը կարող են տարբեր լինել. տրամվայով պողոտաների համար (օրինակ՝ Հաուպտշտրասե, Օղակաձև) իրականացվում են նաև գծերի ամբողջական փոխարինումներ: Ավելի խոշոր նախագծերը (կամուրջներ, էստակադներ) կարող են արժենալ տասնյակ միլիոնավոր եվրոներ:.

Մայթեր և հեծանվային ուղիներ։ Վերջին տարիներին Վիեննան ակտիվորեն ընդլայնում է իր հեծանվային ուղիների ցանցը և բարելավում հետիոտնային գոտիները։ Այս նախագծերը ներառում են մայթերի և սալահատակի փոխարինում, ինչպես նաև ջրահեռացման համակարգերի ավելացում։.

Օրինակ՝ « Ասֆալտից դուրս գալը » նախագիծը ներառում է հին հրապարակների կանաչապատում, որը նույնպես փողոցների վերանորոգման մաս է կազմում (տե՛ս քաղաքի բարեկարգման նախաձեռնությունները):

Տրամվայի և մետրոյի վերանորոգում։ Ինչպես նշվեց, Wien er Linien-ը տարեկան իրականացնում է տասնյակ փոքր և մեծ նախագծեր. 2025 թվականին նրանք նախատեսում են փոխարինել մոտավորապես 11 կմ երկարությամբ ռելսեր և 45 փոխարկիչներ։

Յուրաքանչյուր նման շինարարական նախագիծ ազդում է երթևեկության վրա, որի ընթացքում փակվում են ճանապարհներ և շրջանցիկ ճանապարհներ։ Բնակիչները կարող են հետևել երթևեկության ներկայիս պայմաններին քաղաքային կայքերի և հավելվածների միջոցով (օրինակ՝ ARBÖ կամ VerkehrsInfo ):

Վիեննայում ճանապարհաշինարարության ժամկետներն ու ծախսերը վերահսկվում են պետական ​​պայմանագրերի և մրցույթների միջոցով: Բոլոր փուլերը՝ նախագծումից մինչև ընդունում, կարգավորվում են Ճանապարհային ոստիկանության (MA 37) և ճանապարհաշինարարների MA 28 միության կողմից:.

Նախագծերը ֆինանսավորվում են քաղաքային բյուջեից և հաճախ մասամբ՝ դաշնային և եվրոպական միջոցներից (օրինակ՝ աղմուկից պաշտպանող պատերի կամ էկոնախագծերի համար):.

Ինչու են ճանապարհների վերանորոգումները անհրաժեշտ. ամենակարևորը տրանսպորտային անվտանգությունն ու կայունությունն են: Նոր սալահատակը նվազեցնում է վթարները և երկարացնում փողոցների կյանքի տևողությունը: Օրինակ՝ Wien ու Լինիենը կարողացավ բարելավել տրամվայի ճշտապահությունը հին գծերը փոխարինելուց հետո (ներդրումը հաստատվել է 2024 թվականին և արդարացվել է ծառայության հուսալիության բարձրացման շնորհիվ):

Քաղաքը նաև ձգտում է կայունության. հեծանվային ցանցերի ընդլայնման և կանաչապատման աշխատանքները կապված են կլիմայական նպատակների հետ (ասֆալտի պակասը նշանակում է ավելի զով ամառներ):.

Ընդհանուր առմամբ, Վիեննայում ճանապարհային աշխատանքները շարունակական գործընթաց են, որոնք նախատեսված են տարեկան ցիկլի համար. ամռանը ասֆալտապատումն առավել ակտիվ է (եղանակը բարենպաստ է), իսկ ձմռանը իրականացվում են ներքին քաղաքային նախագծեր։.

Վիեննայում անշարժ գույքի սեփականատերերի համար հասանելի տարբերակները հասկանալու համար կարևոր է հաշվի առնել մատչելի ծառայությունների շրջանակը: Այստեղ դուք կգտնեք տարբերակներ գրեթե ցանկացած կարիքի համար:.

Վիեննայի վերանորոգման շուկան առաջարկում է ծառայությունների լայն տեսականի՝ մանր վերանորոգումից մինչև ամբողջական վերանորոգում և վերջնական հարդարում: Աշխատանքների և ծառայությունների հիմնական տեսակներն են՝

• Ընդհանուր վերանորոգումներ։ Ներկում (գոբելեն, ներկում), հատակի ծածկույթ (մանրահատակ, լամինատ, բրդյա ծածկույթ), սվաղում և չոր պատի երեսպատում, նոր պատերի կառուցում։
• Սանտեխնիկա (մոնտաժող): Սանտեխնիկական սարքավորումների տեղադրում և վերանորոգում՝ խողովակների փոխարինում, լոգարանների և ցնցուղախցիկների, զուգարանակոնքերի, լվացարանների և ջեռուցման համակարգերի տեղադրում:
• Էլեկտրական տեղադրում։ Վարդակների, անջատիչների, լուսավորության տեղափոխում կամ ավելացում, բաշխիչ վահանակների տեղադրում, կենցաղային տեխնիկայի միացում։
• Ջեռուցում և օդափոխություն (Heating/Luftung): Կաթսաների, ռադիատորների և հատակային ջեռուցման տեղադրում և նորոգում, ժամանակակից ջերմային պոմպերի կամ արևային կոլեկտորների տեղադրում:
• Ատաղձագործություն և կահույքի պատրաստում (Tischlerei/Schreiner): Մենք պատրաստում ենք դռներ, ներկառուցված պահարաններ, անհատական ​​պատվերով պատրաստված խոհանոցներ, աստիճաններ և մանրահատակ:
• Մասնագիտացված ծառայություններ։ Ճակատների մեկուսացում, ձայնամեկուսացում, խելացի տան համակարգի տեղադրում, պատշգամբների լանդշաֆտային ձևավորում (grünanlage) և այլն։
• Հարդարման աշխատանքներ (Innenausbau): Դեկորատիվ ներքին հարդարանք՝ խճանկարային սալիկապատում, գեղարվեստական ​​պատերի ձևավորում, հազվագյուտ բարձրորակ սվաղ (օրինակ՝ մարմարե հյուսվածքով):

Վիեննայի գրեթե բոլոր վերանորոգման ընկերությունները այս ծառայությունները մատուցում են կամ ինքնուրույն, կամ ենթակապալառուների միջոցով: Բնակարանների խոշոր վերանորոգման դեպքում գլխավոր կապալառուն ամենից հաճախ հավաքում է բանվորների թիմ և վերահսկում է բոլոր փուլերը:.

Բնակելի և առևտրային անշարժ գույքի բարելավման ծառայությունները արժանի են հատուկ հիշատակման Խոշոր ընկերություններն ունեն բաժիններ, որոնք նախատեսված են բիզնես հաճախորդների համար՝ գրասենյակներից մինչև ռեստորաններ:

Նրանք վերաձևավորում են գրասենյակները. շվեյցարական օրենսդրությունը հաճախ պահանջում է աշխատավայրի հարմարեցումներ (օրինակ՝ հաշմանդամություն ունեցող անձանց համար նախատեսված արգելապատնեշներ և վերելակներ): Վիեննայում տարածված են սրճարանների և բուտիկների վերաբրենդավորման՝ դիզայներական ինտերիերի վերանորոգումները:.

Շուկան նաև առաջարկում է լրացուցիչ հատուկ ծառայություններ.

• Պատուհանների և դռների տեղադրում։ Հաճախ կատարվում է «բանալի-բանալի» սկզբունքով, չափագրումների և ապակու ընտրության գործընթացի ներառմամբ։
• Անվտանգություն։ Տեսահսկման, ահազանգերի և սեյֆային դռների տեղադրում։
• Մաքրման ծառայություններ։ Վերանորոգումից հետո շատ ընկերություններ առաջարկում են տարածքի մաքրման ծառայություններ։
• Տրանսպորտային ծառայություններ։ Շինանյութերի և քանդման սարքավորումների վարձակալությամբ տեղափոխում։

Այսպիսով, այսօր Վիեննայում վերանորոգումը բարդ գործընթաց է, որը պահանջում է բազմաթիվ մասնագետների և ընկերությունների մասնակցություն: Հիմնական առավելություններն են որակը և պատասխանատվությունը. Ավստրիայում ցանկացած խոշոր աշխատանքի համար պատասխանատու են կապալառուն և նրա ապահովագրությունը:.

Հուսալի շինարարական ընկերություն կամ կապալառու գտնելը տանտիրոջ համար կարևոր խնդիր է: Ինչպես արդեն նշվեց, լավագույնն է կենտրոնանալ փորձի և հեղինակության վրա: Պաշտոնական վարկանիշները քիչ են, բայց կան մի քանի ուղեցույցներ

Առաջատար ընկերություններ։ Վիեննայի խոշորագույն գլխավոր կապալառուներն են՝ PORR Bau-ն, Strabag-ը (միջազգային հոլդինգ՝ Ավստրիայում մասնաճյուղով), König & Heinrich-ը, Wien erberger-ը (հիմնականում աղյուսագործ, բայց նաև շինարարական ստորաբաժանումներով) և մի շարք ավելի փոքր ընկերություններ (օրինակ՝ LeBe Bau-ն, Obenauf-ը և Rudolf Hödl-ը):

Նրանք ամենից հաճախ աշխատում են խոշոր նախագծերի հետ (բարձրահարկ շենքեր, գրասենյակներ), բայց որոշները նաև աշխատում են շքեղ վերանորոգումների հետ։.

Մասնագիտացված ընկերություններ։ Որոշ ընկերություններ կենտրոնանում են հատկապես հին շենքերի խոշոր վերանորոգման վրա, օրինակ՝ Wohnfonds Wien համագործակցում է վստահելի կապալառուների հետ սոցիալական նախագծերի համար։

Կան նաև բազմաթիվ տեղական ընտանեկան ընկերություններ (որոնց անվան մեջ կա «Baugeschäft»), որոնք ունեն երկար պատմություն և իեննայի շուկայի առանձնահատկությունների իմացություն։.

Գործնականում կարելի է խորհուրդ տալ հետևյալ քայլերը

Ստուգեք լիցենզիաները և մասնագիտական ​​​​միավորումների անդամակցությունը: Բոլոր շինարարական ընկերություններն ու խոշոր ընկերությունները պետք է գրանցված լինեն Առևտրի և արդյունաբերության պալատում (Wirtschaftskammer) և ունենան իրենց կոնկրետ գործունեության համար լիցենզիա: Որակի լրացուցիչ նշան է Baumeisterinnung-ի (Շինարարության վարպետների միություն) անդամակցությունը:

Օգտագործեք վստահելի ալիքներ: Օրինակ՝ Wirtschaftskammer Wien պահպանում է գրանցված շինարարական ընկերությունների ցուցակներ: Մասնագիտական ​​կայքեր և տեղեկատուներ (մրցակցություն դժվար է գտնել անկախ տեղեկատուներում. օրինակ՝ ակտիվ ընկերությունները սովորաբար ցուցակագրված են zurzbauen.at պաշտոնական պորտալում):

Կարդացեք ակնարկներ և հարցեր տվեք: Գերմաներեն լեզվով ֆորումներում, ինչպիսին է Houzz-ը մարդիկ տեղադրում են իրենց վերանորոգման աշխատանքների օրինակներ: Բերանից բերան ստացված առաջարկությունները արժեքավոր ռեսուրս են: Օրինակ, բնակիչները խորհուրդ են տալիս կապալառուներ, որոնք արագ արձագանքում են մեկնաբանություններին և պահպանում են ժամկետները:

Ստուգեք նրանց պորտֆոլիոն: Կապալառուի ավարտված նախագծերին այցելելը (նրանց համաձայնությամբ) ձեզ ավելի լավ պատկերացում կտա որակի մասին: Որոշ ընկերություններ իրենց աշխատանքի վերաբերյալ տեսանյութեր են պատրաստում:

Համեմատեք գնահատականները: Պատվիրեք 2-3 անկախ գնահատական: Եթե անհամապատասխանությունները զգալի են, պարզեք պատճառը: Երբեմն ավելի էժան կապալառուն խնայում է նյութերի կամ ժամկետների վրա: Լավագույնն է, երբ մի քանի փոխկապակցված ընկերություններ (էպօքսիդային խեժ, սալիկապատ խեժ, ներկարար) համագործակցում են համակարգված ձևով:

Պայմանագիրը ներառում է ռիսկեր: Պայմանագրում ներառեք հստակ պայմաններ՝ նախագծի փուլերի վճարման ժամանակացույց, վերջնաժամկետների խախտման համար տուգանքներ և երաշխիքային կետ (Ավստրիայում շինարարական աշխատանքները երաշխավորված են մինչև երեք տարի ժամկետով՝ մեկ տարի անց ստուգմամբ):

Տեղական նկատառումներ։ Բազմաբնակարան շենքերի շատ վերանորոգումներ պահանջում են շինարարական թույլտվություն (Hausverwaltung) և համապատասխան մարմինների հաստատում (օրինակ՝ ճակատային մասը փոխելիս պահանջվում է «դրական Begutachtung»)։ Հեղինակավոր կապալառուն կօգնի ձեզ լրացնել բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերը։

Վիեննան չի ողջունում անօրինական «հյուր աշխատողներին». հեղինակավոր բնակարանների և տների սեփականատերերի մեծ մասը պահանջում է պաշտոնական գրանցում: Ավելին, հին շենքերում նախագծերը հաճախ պահանջում են ճարտարապետների հետ խորհրդակցություն և գոտիավորում (օրինակ՝ պատմական ճակատային մասին վնաս չհասցնելու համար):.

Որակի վկայականները կարևոր են . էլեկտրիկը պետք է ունենա էլեկտրամեիստեր, գազամատակարարը՝ Installateurbefähigung, իսկ շինարարները՝ Baumeisterprüfung կամ Gewerbeschein: Համոզվեք, որ կապալառուն ծանոթ է տեղական կանոնակարգերին (քաղաքային իշխանությունները MA37-ը պահանջում են խիստ համապատասխանություն):

Հիմնական առաջարկությունը՝ մի՛ հետապնդեք ամենացածր գինը, այլ ձգտեք հավասարակշռության գնի, ժամկետների և կապալառուի հուսալիության միջև։

Ընդհանուր առմամբ, մասնագիտական ​​ընկերությունն ավելի թանկ է, բայց ավելի հուսալի: Տեղական մասնավոր կապալառուները սովորաբար ավելի քիչ են գանձում, բայց երաշխիքներ չեն տալիս: Նրանք կարող են ունենալ «փայտե պատուհաններ»՝ պատրաստված «աչքով», մինչդեռ ավելի խոշոր ընկերությունները աշխատում են վստահելի մատակարարների հետ (եվրո դռներ, հավաստագրված խողովակներ):.

Երբ ես խորհուրդ եմ տալիս հաճախորդներին Վիեննայում վարձել մասնագիտացված շինարարական ընկերություններ, ես բացատրում եմ, որ դա երաշխավորում է, որ վերանորոգումը կհամապատասխանի բոլոր չափանիշներին: Օրինակ, միայն լիցենզավորված էլեկտրիկը գիտի, թե ինչպես անվտանգ կերպով տեղադրել էլեկտրական լարերը հին տանը:.

Վերջապես, խորհուրդ տրվող ընկերություններ. չնայած չկան հաստատված «պաշտոնական» վարկանիշներ, փորձը ցույց է տալիս, որ տարածված է վստահել լավ համբավ ունեցող ընկերություններին: Դրանք ներառում են՝

• PORR Bau GmbH-ն Ավստրիայի շինարարական շուկայի առաջատարներից մեկն է (ենթակառուցվածքներից մինչև բնակելի տարածքների նախագծեր):.
• «Քյոնիգ և Հենրիխը» վիեննական խոշոր ընկերություն է, որը կառուցում և վերանորոգում է տներ, գրասենյակներ և փորձ ունի բազմաբնակարան շենքերի շինարարության ոլորտում։.
• Wohnfonds Wien (որը ֆինանսավորում է նախագծերը գնումների միջոցով) ինքը կապալառու չէ, այլ սերտորեն համագործակցում է հեղինակավոր ընկերությունների հետ՝ Վիեննայի հանրակացարանները արդիականացնելու համար։.

Փոքր վերանորոգման համար կարող եք դիմել հայտնի վիեննական արհեստավորների. օրինակ՝ «Allround Handwerker Wien» (բոլոր տեսակի աշխատանքներ) կամ «Malermeister Wien» (ներկարարական աշխատանքներ) ընկերություններին, որոնք հաճախ տրամադրում են մինչև 3 տարի երաշխիք աշխատանքի համար։.

Ավստրիայում վերանորոգման ծախսերը միշտ մտահոգիչ են նախագծեր պլանավորողների համար։ Չնայած դրանք Վիեննայում ավելի բարձր են, քան հարևան երկրներում, ծառայությունների որակը ավանդաբար շատ բարձր է։.

Վիեննայում վերանորոգման արժեքը կախված է բազմաթիվ գործոններից

Աշխատանքի ծավալը և բարդությունը։ Որքան շատ քառակուսի մետր և որքան շատ փուլեր (ապամոնտաժում, վերանորոգում, կոմունալ աշխատանքներ), այնքան ավելի թանկ է։ Սենյակում «տաք լամպի» վերանորոգումը շատ ավելի էժան է, քան ամբողջ բնակարանի վերանորոգումը։

Նյութի որակը։ Գները տարբերվում են՝ կախված նյութերի ապրանքանիշից և տեսակից։ Օրինակ՝ բյուջետային կերամիկական սալիկները արժեն 15–30 եվրո/մ², մինչդեռ դիզայներական սալիկները՝ 60–100 եվրո/մ²։ Դասական ավստրիական կաղնու մանրահատակը կարող է արժենալ 80–150 եվրո/մ²։ Որքան թանկ են նյութերը (պատուհաններ, ռադիատորներ, ջրամատակարարում), այնքան բարձր է վերջնական գնահատականը։

Հողամասի գտնվելու վայրը։ Կենտրոնական տարածքներում ( Innere Stadt , Josefstadt ) աշխատանքները կարող են ավելի թանկ լինել՝ պատմական միջուկին վնաս հասցնելու ռիսկի, արտաքին պահանջների և թույլտվությունների պահանջների բարձրացման պատճառով։ Ծայրամասերում կամ արվարձաններում ( Favoriten , Donaustadt , Նիդեռոյստերրայխ) նույն աշխատանքի գները հաճախ 10-20%-ով ցածր են։

Կապալառուի ընտրություն։ Խոշոր ընկերությունները ավելի շատ գումար են գանձում իրենց հուսալիության և երաշխիքների պատճառով, բայց երբեմն նյութերի համար ավելի ցածր գներ են գանձում (մեծածախ գնումներ)։ Մասնավոր կապալառուները կարող են ավելի ցածր գներ առաջարկել աշխատանքի համար, բայց առանց պաշտոնական պայմանագրի կամ երաշխիքի։

Շուկայի ներկայիս պայմանները։ Շինարարության ծախսերը 2025 թվականին ավելի բարձր են, քան 2020–2021 թվականներին՝ գնաճի և էներգիայի ու նյութերի գների աճի պատճառով։ Ավստրիայում շինանյութերի գները վերջին երեք տարիների ընթացքում աճել են 5–10%-ով։ Պողպատի և փայտանյութի գների աճը հատկապես նկատելի է (համաշխարհային տնտեսական պայմանների պատճառով)։

Միջին հաշվով, Վիեննայում մասնագետների աշխատանքի արժեքը համեմատաբար բարձր է. որակավորված աշխատողի միջին գինը (բացառությամբ նյութերի) տատանվում է ժամում 30-ից մինչև 60 եվրո (կախված մասնագիտությունից. էլեկտրիկը կարող է ավելի շատ գումար գանձել, քան ներկարարը): Սա նշանակում է, որ մեկ դռան տեղադրումը (երկու ժամ աշխատանք) արժե առնվազն 100-150 եվրո ժամում, առանց դռան տեղադրման:.

Ստորև բերված են միջին ցուցիչ գները, որոնք կօգնեն ձեզ գնահատել, թե որքան կարող են արժենալ վերանորոգման աշխատանքները Վիեննայում

Բնակարանի (30–50 քմ) կոսմետիկ վերանորոգում

• Պատի ներկում՝ €8–15/մ² (ներառյալ գրունտը և երկու շերտ ներկը):.
• Լամինատ կամ մանրահատակ՝ €30–50/մ² (նյութ + տեղադրում):.
• Սալիկներ (խոհանոց/լոգարան): €25–40/մ² (գումարած շաղախը):.

Ընդհանուր՝ մոտավորապես 5,000–10,000 եվրո ամբողջ վերանորոգման համար (աշխատանք գումարած նյութեր): Օրինակ՝ երկու սենյակների ներկում և փոքր բնակարանի հատակի փոխարինում – 6,000 եվրո, սվաղում և պաստառապատում – 3,000 եվրո:

Բնակարանի խոշոր վերանորոգում (80–100 քմ):

• Էլեկտրաէներգիա՝ 100–150 եվրո մեկ կետի համար (վարդակ/լույս), գումարած 150–300 եվրո բաշխիչ վահանակի և ավտոմատացման համար։.
• Սանտեխնիկա. 7–12 մ բարձրության վրա խողովակների փոխարինում – մինչև 3000 եվրո, նոր լոգարանի/ցնցուղի տեղադրում – 1500–3000 եվրո, զուգարանակոնքի տեղադրում – 500–1000 եվրո։.
• Խոհանոց. կորպուս և ճակատներ – €3,000–8,000 (IKEA ոճով կամ պատվեր Schreiner-ից):.
• Քանդման և թաքնված աշխատանքներ՝ ~€10–15 հազար (շինարարական թափոնների, կարճաժամկետ կապալառուների ծախսեր):.

Ընդհանուր առմամբ, 100 քմ մակերեսով միջին դասի բնակարանի ամբողջական, «բանալի-բանալի» վերանորոգումը կարող է արժենալ 80,000-120,000 եվրո։ Սա ներառում է աշխատանքը, նյութերը և կահույքը։ Դիզայնի նախագիծը ներառյալ կարող է ավելացնել ևս 2,000-5,000 եվրո։

Մասնավոր տան (150–200 քմ) կապիտալ վերանորոգում: Արժեքը տարբերվում է՝ կախված վերանորոգման ծավալից, բայց սովորաբար տատանվում է 150,000-ից մինչև 300,000 եվրո (պատրաստի աշխատանք): Օրինակ՝ 150 քմ մակերեսով տան կապիտալ վերանորոգումը, որը ներառում է տանիքի փոխարինումը, ճակատային մեկուսացումը և կոմունալ համակարգի ամբողջական փոխարինումը, հաճախ արժե մոտ 200,000–250,000 եվրո: Առանց «շքեղ» տարրերի (առաջադեմ վահանակներ, դիզայներական ձևավորում), արժեքը սկսվում է 150,000 եվրոյից:

Ճանապարհների և փողոցների նորոգում

• Քաղաքային փողոցի 1 կմ ասֆալտապատում (երկշարժուն՝ հիմքի ամբողջական վերանորոգմամբ)՝ մոտավորապես 1-2 միլիոն եվրո։.
• Մայթի տեղադրում (1000 մ²) – 50–100 հազար եվրո (կախված սալիկի տեսակից):.
• Տրամվայի գծերի փոխարինում (1 կմ) – մոտավորապես 3–5 միլիոն եվրո (ներառյալ հիմքի նախապատրաստումը և էլեկտրական աշխատանքները):.
• Փողոցի մի փոքր հատվածի (մինչև 100 մ երկարությամբ) վերանորոգումը արժե տասնյակ հազարավոր եվրո։.

Այս թվերը ուղեցույցներ են։ Վերջնական նախագծի գինը կարող է տարբեր լինել բոլոր դեպքերում։ Նախահաշիվը հաշվարկելիս կարևոր է կապալառուներից ստանալ մանրամասն վերլուծություն. առանձին նախահաշիվներ կոպիտ աշխատանքի, վերջնական մշակման, թափոնների հեռացման ծախսերի և միջնորդավճարների համար (օրինակ՝ փոքր աշխատանքների դեպքում վերանորոգողները հաճախ մնացած նյութերը պահում են իրենց համար):.

Ներդրողների համար վերանորոգումը միայն հարմարավետության մասին չէ, այլ նաև գումարի։ Ճիշտ կատարված վերանորոգումը կարող է զգալիորեն բարձրացնել անշարժ գույքի արժեքը և արագացնել դրա վարձակալության ներուժը։.

Երբ խոսքը վերաբերում է Վիեննայի անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելուն , վերանորոգումը հիմնական գործոններից մեկն է. այն ազդում է վաճառքի գնի, վարձակալության արագության և վարձակալության գների վրա: Ահա թե ինչու.

Անշարժ գույքի գների աճ։ Որակյալ վերանորոգումից հետո տների գները սովորաբար զգալիորեն բարձրանում են։

Իմ փորձից ելնելով՝ Վիեննայում վերանորոգված բնակարանը (նոր խոհանոցով և լոգարանով) կարող է արժենալ սկզբնական գնից 10-20%-ով ավելի։ Օրինակ՝ խոշոր վերանորոգման մեջ 20,000 եվրո ներդնելով, սեփականատերը կարող է բնակարանի շուկայական արժեքը մեծացնել 30-40,000 եվրոյով։.

Վարձակալության գրավչության աճ։ Երիտասարդ վարձակալները և ընտանիքները պատրաստ են ավելի շատ վճարել ժամանակակից բնակարանների համար՝ առանց էլեկտրաէներգիայի, ջեռուցման և ջրամատակարարման նման խնդիրների։ Վերանորոգված բնակարանները՝ էներգաարդյունավետ պատուհաններով, գրավում են երկարաժամկետ վարձակալներին։

Ավստրիայում էներգաարդյունավետությունը նույնպես կարևոր է. «կանաչ անձնագիր» (Էկոանձնագիր) ունեցող բնակարանները կարելի է վարձակալել 5-10%-ով ավելի թանկ։.

Արագացված վերադարձ։ Եթե նպատակը վարձակալությունն է, վերանորոգումները կրճատում են պարապուրդի ժամանակը (գույքը մնում է դատարկ՝ վարձակալին սպասելով ավելի քիչ ժամանակ) և բարձրացնում են ամսական վարձավճարը։ Ավելին, վերանորոգումները կրճատում են շահագործման ծախսերը (արդյունավետ ջեռուցում), ինչը շահավետ է սեփականատիրոջ համար։

Բնակարանային պահանջների բավարարում։ Վիեննան ակտիվորեն թարմացնում է շինարարական նորմերը (օրինակ՝ պատերի պարտադիր մեկուսացումը և հաշվիչների տեղադրումը)։ Նոր չափանիշներին համապատասխան վերանորոգող ներդրողները խուսափում են շտապ վերանորոգման անհրաժեշտությունից և ստանում են «աճելու տեղ ունեցող» բնակարաններ։

Հաճախորդները հաճախ ինձ հարցնում են՝ արժե՞ գնել «թարմ ներկված» բնակարան, թե՞ դեռ վերանորոգման կարիք ունի։

Վիեննա տեղափոխվել պլանավորողների և բնակարան փնտրողների համար վերանորոգումը կարևոր հարց է

Նախապես պլանավորեք։ Եթե տեղափոխվում եք մեկ այլ երկրից, լավագույնն է նախապես մտածել, թե արդյոք վերանորոգում եք անելու գնելուց, թե վարձակալելուց հետո։ Խորհուրդ եմ տալիս տեղափոխությունը պլանավորել առնվազն մեկ ամիս առաջ, նախքան ձեր վերջնական բնակարան տեղափոխվելը։

Օրինակ, եթե դուք վարձակալում եք «վերանորոգման փուլում գտնվող» բնակարան, համաձայնեք տանտիրոջ հետ, որ X ամսվա ընթացքում կտեղափոխվեք արդեն վերանորոգված բնակարան։.

Իրավական ասպեկտներ։ Ի տարբերություն որոշ ԱՊՀ երկրների, Ավստրիայում վարձակալության պայմանագրերը սովորաբար կնքվում են առանց կահույքի («unmöbliert»)։ Վարձատուները հազվադեպ են վճարում վերանորոգման համար. երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերի դեպքում դա ավելի շատ վարձակալի պատասխանատվությունն է (և պայմանագրում հաճախ ներառվում է «koenergie»-ի՝ տարեկան վթարային ապահովագրության վերաբերյալ կետ)։

Հիփոթեքային վարկեր և վարկեր։ Վերանորոգման համար բնակարան գնելիս հիշեք, որ բանկը կտրամադրի վարկ՝ «ավարտված տան» գրավադրմամբ։

Հետևաբար, մեկ սենյականոց, մերկ պատերով բնակարան գնելը կարող է պահանջել ավելի մեծ կանխավճար կամ ստիպել ձեզ օգտվել հիփոթեքային վարկից գնման և վերանորոգման համար (Ավստրիայում բանկերը բավականին մեղմ են վերանորոգման վարկերի պայմանների հարցում՝ տեսնելով աշխատանքներից հետո բնակարանների արժեքի աճը):.

Վիեննա տեղափոխվող իմ հաճախորդներից շատերը նշել են. «Կարևոր է ունենալ կայանատեղի և ճշգրիտ իմանալ, թե որտեղ և ինչպես են պահվում շինանյութերը. մենք մի քանի անգամ հանդիպել ենք սարքավորումների ուշացման դեպքերի՝ շենքի մոտ կայանատեղիի բացակայության պատճառով»։

Պետք է հաշվի առնել նաև առօրյա մանրուքները, ինչպիսիք են վերելակի աշխատանքը տեղափոխման կամ այլ բնակարանների բնակիչների հետ։.

Վիեննայի շուկան խիստ կարգավորվում է, բայց ճիշտ մոտեցման դեպքում վերանորոգումները կարող են արագ ավարտվել. իմ փորձից ելնելով՝ ճիշտ պլանավորումը (քայլ առ քայլ գործընթացներ, նյութերի նախապես գնում) թույլ է տալիս 50 քմ մակերեսով բնակարանի կառուցումն ավարտել խոշոր վերանորոգումից հետո 2-3 ամսվա ընթացքում։.

Հիմնականը փորձառու նախագծի համակարգողի հետ համագործակցելն է (դա կարող է լինել ճարտարապետ կամ կապալառուի ղեկավար): Այդ դեպքում, երբ տեղափոխվեք, կունենաք պատրաստի, հարմարավետ տուն, այլ ոչ թե «կիսավերանորոգված»:.

Ամփոփելով՝ Վիեննայում վերանորոգումը դժվար, բայց լիովին իրագործելի խնդիր է։ Չնայած բարձր արժեքին և բյուրոկրատական ​​բարդություններին, այստեղ հասանելի է ամեն ինչ, ինչ ձեզ անհրաժեշտ է՝ որակավորված արհեստավորներ, ժամանակակից նյութեր և պետական ​​աջակցություն։.

Վերանորոգումները հաճախ պետք է սկսվեն և ավարտվեն տարվա ընթացքում՝ հաշվի առնելով սեզոնային գործոնները (ձմռանը պարզ կոսմետիկ աշխատանքներ, ամռանը՝ ասֆալտապատում և տանիքի ծածկ):.

Խորհուրդ ընթերցողներին. վերանորոգմանը մոտենալ պատրաստված։ Տուն գնելիս կամ վարձակալելիս հարցրեք պատերի, պատուհանների և կոմունալ ծառայությունների վիճակի մասին։ Նախատեսեք առնվազն 10-20% «չնախատեսված ծախսերի» համար (հին փայտը կամ բորբոսը հաճախ առաջանում են տան խոշոր վերանորոգման ժամանակ)։

Սկզբից ընտրեք հեղինակավոր կապալառուներ (ցանկալի է առաջարկությունների միջոցով, այլ ոչ թե անմիջապես) և կնքեք պայմանագիր: Անհրաժեշտության դեպքում օգտվեք սուբսիդիաներից. պետությունն ու քաղաքը օգնում են կրճատել էներգաարդյունավետության ծախսերը:.

Այսպիսով, դուք ոչ միայն կապահովեք հուսալիություն և հարմարավետություն, այլև կկատարեք շահավետ ներդրում ձեր ապագա կապիտալում: Եվ հիշեք. վերանորոգումները ներդրում են ձեր կյանքի որակի մեջ նոր երկրում:.