Kaufanbot-ը ստորագրելուց առաջ մենք ստուգում ենք, թե արդյոք գնորդի կողմից դիտման ժամանակ տեսած բնակարանը համապատասխանում է փաստաթղթերում նկարագրված գույքին: Նշված քառակուսի մետրերը ներառվա՞ծ են Nutzfläche-ում: Վերանորոգումը հաստատվա՞ծ է: Նկուղը հատկացվա՞ծ է բնակարանին: Շինարարության ի՞նչ ծախսեր են արդեն համաձայնեցվել, բայց դեռ չեն վճարվել:
«Վիեննա Փրոփըրթի»-ն համեմատում է Գրունդբուխի քաղվածքը, հատակագծերը, բնակարանի սեփականության փաստաթղթերը և Հաուսվերվալթունգի հաշվետվությունները: Հայտնաբերված ցանկացած անհամապատասխանություն ազդում է գնի գնահատման, գնման բյուջեի և պայմանագրի պայմանների վրա: Օրինակ, տանիքի վերանորոգման համար անբավարար պահուստը պահանջում է հաշվարկել հնարավոր նախավճարը, մինչդեռ գործող վարձակալության պայմանագիրը կարող է խոչընդոտել ժամանակին վարձակալությանը:.
Մենք կցուցադրենք այս ստուգումը՝ օգտագործելով Վիեննայի Ալտբաու թաղամասում գտնվող երեք սենյականոց բնակարանի օրինակը. ինչ փաստաթղթեր ենք ուսումնասիրում, ինչ ենք պարզաբանում վաճառողի հետ և ինչ պայմանների շուրջ ենք համաձայնության գալիս ստորագրելուց առաջ: Այս օրինակում ներկայացված տեխնիկական բնութագրերը և գումարները մոտավոր են:.
1. Պարզաբանեք գնման նպատակը և սկզբնական պայմանները
Մեր օրինակում, ընտանիքը դիտարկում է 420,000 եվրո արժողությամբ բնակարան գնելու հնարավորությունը: Հայտարարության մեջ բնակարանը նշված է որպես 80 քմ մակերեսով, պատշգամբով և նկուղով: Կոսմետիկ վերանորոգումն ավարտված է, իսկ ամսական վճարումները կազմում են 360 եվրո: Վաճառողի խոսքով՝ բնակարանը ազատ է:.
Գնորդը պահանջում է երկու առանձին ննջասենյակ, մշտական բնակության և համաձայնեցված ժամանակահատվածում տեղափոխվելու հնարավորություն: Մենք այս պահանջները ներկայացնում ենք գնագոյացումից առաջ: Ընտանիքի համար անհարմար ավելի էժան բնակարանը չի լուծի խնդիրը:.
Մենք նաև պարզաբանում ենք գնորդի կարգավիճակը և թույլտվությունների անհրաժեշտությունը: Օտարերկրացու գնում կատարելու կարողությունը կախված է նրա քաղաքացիությունից, դաշնային նահանգից և գործարքի հանգամանքներից: Միայն բնակության թույլտվություն ունենալը ավտոմատ կերպով չի նշանակում գնման իրավունք: Ավստրիայում անշարժ գույք ձեռք բերող օտարերկրացիների նկատմամբ կիրառելի սահմանափակումները պետք է պարզաբանվեն նախքան գործարք կնքելը:
Եթե պահանջվում են թույլտվություններ կամ բանկային ֆինանսավորում, դա ազդում է վաճառողին առաջարկի ժամկետների և բովանդակության վրա: Այս պայմանների վերաբերյալ բանավոր համաձայնությունները բավարար չեն:.
2. Փաստաթղթեր հավաքեք Kaufanbot-ից առաջ
«Վիեննա Փրոփըրթեյթր»-ը վաճառողից և «Հաուսվերվալթունգ»-ից պահանջում է փաստաթղթեր, համեմատում է ստացված տեղեկատվությունը և նշում է բացակայող հաստատումները: Շինարարական գործին և անհատական փաստաթղթերին մուտքը տրամադրվում է անհրաժեշտ թույլտվությամբ:.
Գործող շենքում գտնվող բնակարանի համար հավաքածուն սովորաբար ներառում է
✓ գործող Grundbuch քաղվածք և անհրաժեշտ գրառումների վերաբերյալ փաստաթղթեր
✓ Wohnungseigentumsvertrag — բնակարանի սեփականության պայմանագիր
✓ Nutzwertgutachten — եզրակացություն օբյեկտների և բաժնեմասերի գնահատված արժեքի վերաբերյալ
✓ Շինարարական նախագծեր և փոփոխությունների փաստաթղթեր
✓ Energieausweis — էներգետիկ անձնագիր
✓ տարեկան հաշվետվություններ և ընթացիկ վճարման ծանուցումներ
✓ Տեղեկատվություն պահուստի, առաջիկա աշխատանքի և տանը վարկերի մասին
✓ Վերջին մի քանի տարիների սեփականատերերի ժողովների հասանելի արձանագրությունները
Մենք տարբերակում ենք գովազդից նախագիծը և շինարարական նախագիծը։ Մենք ստուգում ենք մնացած պահուստը որոշակի ամսաթվի համար և չենք նույնացնում արձանագրության մեջ վերանորոգման քննարկումը վերջնական որոշման կամ բյուջեի հետ։.
Եթե էական տեղեկատվությունը բացակայում է, դա մնում է բաց հարց։ Ստորագրումից հետո փաստաթղթեր տրամադրելու խոստումը թույլ չի տալիս պատշաճ ուսումնասիրությունը համարել ավարտված։ Հիմնական պատշաճ ուսումնասիրության շրջանակը արտացոլվում է նաև Arbeiterkammer-ի բնակարան գնելու առաջարկություններում։
3. Ստուգեք Գրունդբուխը և ձեռք բերված իրավունքների կազմը
Grundbuch-ում մենք համապատասխանեցնում ենք սեփականատիրոջ, բաժնեմասի և բնակարանի անվանումը վաճառողի առաջարկի հետ: Նույնականացման համար EZ (Einlagezahl)կամ հողային գրանցամատյանի համարը և KG (Katastralgemeinde)կամ կադաստրային համայնքը: Միայն հասցեն չի փոխարինում այս մանրամասներին:
Քաղվածքը ցույց է տալիս գրանցված իրավունքներն ու սահմանափակումները: Նշանակալի գրառումների համար անհրաժեշտ են հիմնավորող փաստաթղթեր. գրանցամատյանում համառոտ գրառումը միշտ չէ, որ բացահայտում է սահմանափակման բովանդակությունը:.
Եթե վաճառողի բաժնեմասի վրա գրանցված է բանկային գրավ, մենք որոշում ենք, թե արդյոք այն կարող է հանվել: Գրանցված գրավի գումարը կարող է տարբերվել ներկայիս պարտքից: Գործարքը պետք է ներառի ներկայիս պարտատիրոջ տեղեկությունները և գրավը հանելու համար անհրաժեշտ փաստաթղթերը:.
Մենք որոշում ենք վերացման ենթակա խոչընդոտները և գնումից հետո մնացած իրավունքները: Վերացման և վճարման կարգը սահմանվում է գործարքի օրինական կատարման ընթացքում:.
Նույն մոտեցումը վերաբերում է նաև նկուղին։ Տրամադրված բանալին հաստատում է մուտքը, բայց չի բացատրում օգտագործման նպատակը։ Անհրաժեշտ է ստուգել, թե արդյոք տարածքը հատկացված է բնակարանին և ինչ պայմաններով։ Պայմանագրում պետք է նկարագրվի փաստաթղթերով ապահովված իրավունքների շրջանակը։.
4. Ստուգեք բնակարանի և պատշգամբի տարածքը
Մեր օրինակում 80 քմ²-ը բաղկացած է 72 քմ ներքին տարածքից և 8 քմ բաց պատշգամբից։ Ցուցակը համատեղում է այս թվերը, ուստի նախնական գների համեմատությունը պահանջում է ճշգրտում։.
420,000 եվրոն 80 քմ-ի վրա բաժանելիս ստացվում է 5,250 եվրո/քմ: Ամբողջական գինը ներքին մակերեսի հետ համեմատելիս ստացվում է մոտավորապես 5,833 եվրո/քմ:
Սակայն պատշգամբը պահպանում է իր շուկայական արժեքը։ Հաշվարկներում անհամապատասխանությունը չի ապացուցում ուռճացված գինը կամ չի նշանակում, որ գնորդն իրավունք ունի զեղչ ստանալ ամբողջ ութ մետրի համար։ Առաջարկները համեմատելիս ներքին մակերեսը և լրացուցիչ տարածքները պետք է առանձին հաշվի առնվեն։.
Vienna Property-ն համեմատում է բնակարանի ցուցանմուշը, հատակագիծը, տարածքի հաշվարկը և չափագրումը։ Եթե առաջանում են էական անհամապատասխանություններ, կազմակերպվում է լրացուցիչ ստուգում կամ մասնագիտական չափագրում։ Չափագրումն ինքնին չի արտացոլում բնակարանի մակերեսը։.
Համաձայն Նուտցֆլեյխեի հաշվարկման կանոնների, բաց պատշգամբներն ու լոջիաները տարբեր կերպ են դիտարկվում: Այս տարբերությունները քննարկվում են Վիեննայի Նուտցֆլեյխեի քաղաքային ուղեցույցում: Հետևաբար, կարևոր է որոշել տարածքի տեսակը և կիրառելի մեթոդաբանությունը քառակուսի մետրերը հաշվարկելուց առաջ:
5. Մենք ստուգում ենք վերակառուցումը և տեխնիկական վիճակը
Ստուգման ընթացքում մենք համեմատում ենք տարածքի իրական դասավորությունը փաստաթղթերի հետ: Տեղափոխված խոհանոցը, համակցված սենյակները կամ փոփոխված լոգարանը պահանջում են բացատրություն. ինչ է կատարվել և ինչպես է հաստատվել աշխատանքը:.
Շինարարական թույլտվությունները և բնակարանային սեփականության կանոնակարգերի համաձայն անհրաժեշտ համաձայնությունները ստուգվում են առանձին: Մեկ թույլտվությունը միշտ չէ, որ ներառում է երկու հարցերն էլ:.
Եթե փաստաթղթերը բացակայում են, մենք պարզաբանում ենք փոփոխությունների շրջանակը և հավաքում ենք տեղեկատվություն՝ դրանց իրագործելիությունը գնահատելու համար: Մինչև այս հարցի պարզաբանումը, բնակարանը չի կարող բնութագրվել որպես բոլոր փոփոխությունների օրինականությունը հաստատող գույք:.
Տեխնիկական զննումը ներառում է խոնավության տեսանելի նշանները, պատուհանների, ջեռուցման, էլեկտրական համակարգերի և օդափոխության վիճակը: Altbau բնակարան գնելիս մենք նաև հաշվի ենք առնում շենքի ընդհանուր կառուցվածքի և կոմունալ համակարգերի վիճակը: Թարմ ներկված պատերը չեն ցույց տալիս տանիքի մնացած կյանքի տևողությունը:
Եթե հայտնաբերվում են հատուկ եզրակացություն պահանջող թերությունների նշաններ, կանչվում է մասնագետ: Պլանային ստուգումը չի փոխարինում թաքնված կառույցների ստուգմանը:.
Գնի շուրջ համաձայնության գալուց առաջ կարևոր է գնահատել Վիեննայում անհրաժեշտ վերանորոգման աշխատանքները՝ կազմել առաջադրանքների ցանկ և ստանալ նախագծի գնահատական: Մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը չափազանց մոտավոր է դրա համար:
6. Կարդացեք Էներգետիկ տեղեկատվական համակարգը և գնահատեք ձեր ջեռուցման համակարգը
Էներգաարդյունավետության վկայականում մենք ստուգում ենք հասցեն, պատրաստման ամսաթիվը և շենքը կամ օբյեկտը, որի վրա կիրառվում է հաշվարկը: Ցուցանիշներից մեկը՝ HWB-ն, բնութագրում է ջեռուցման համար գնահատված ջերմային պահանջարկը: Այն օգնում է համեմատել էներգաարդյունավետությունը, բայց չի ցույց տալիս հաճախորդի ապագա հաշիվը եվրոյով:.
Իրական ծախսերը կախված են նաև ջեռուցման համակարգից, սակագներից, բնակարանի գտնվելու վայրից և օգտագործման ձևերից: Հետևաբար, մենք համեմատում ենք տվյալների թերթիկի թվերը առկա ջեռուցման վճարների, պատուհանների և սարքավորումների վիճակի հետ:
Անհնար է որոշել դասը Ալտբաուի տերմինի հիման վրա. համալիր վերանորոգումից հետո տունը և առանց վերանորոգման շենքը կարող են զգալիորեն տարբերվել:
Որպես ընդհանուր կանոն, վաճառողը պետք է անհապաղ ներկայացնի էներգաարդյունավետության վկայական, որը գնորդի կողմից գույքը գնելու մտադրության մասին հայտարարությունից ոչ ավելի, քան տասը տարի առաջ է: Պայմանագրի կնքումից հետո վաճառողը պետք է տրամադրի էներգաարդյունավետության վկայականը կամ դրա ամբողջական պատճենը 14 օրվա ընթացքում: Պարտավորություններն ու բացառությունները նկարագրված են Ավստրիայի կառավարության պորտալում:
7. Ստուգեք ձեր տան վարձավճարը և ապագա ծախսերը
Մենք համեմատում ենք «Hausverwaltung» զեկույցը նիստի արձանագրությունների և աշխատանքային պլանի հետ։ Մեզ հետաքրքրում են առկա պահուստները, արդեն իսկ ստանձնած պարտավորությունները և առաջիկա ծախսերը։.
Հաշվարկի օրինակում քննարկվում է տանիքի վերանորոգման արժեքը՝ €210,000, իսկ առկա պահուստը կազմում է €75,000: Եթե այս աշխատանքի համար օգտագործվեր ամբողջ պահուստը, ապա դեֆիցիտը կկազմեր €135,000: 3.2% հաստատված բաշխման բանալիով բնակարանի վրա գնահատված բեռը կազմում է 4 320 €.
Այս գումարը գնորդի կողմից չի կարող անմիջապես հայտարարվել պարտադիր վճարում: Նախ, մենք որոշում ենք, թե արդյոք աշխատանքը հաստատվել է, թե ինչպես է սահմանված բյուջեն, արդյոք կան այլ պարտավորություններ և ինչպես է նախատեսվում ֆինանսավորել դեֆիցիտը: Բաշխման բանալին ստուգվում է հատուկ համապատասխան ծախսային կատեգորիայի համար:.
Ծախսերի տրամադրումը և բաշխումը կարգավորվում են, մասնավորապես, WEG 2002-ի §§ 31–32-ով: Գործող համաձայնագրերը և օրենսդրական բացառությունները հաշվի են առնվում առանձին:.
Այնուհետև մենք վաճառողի հետ քննարկում ենք ծախսերի բաշխումը: Պայմանագրում համաձայնեցված փոխհատուցումը պարտադիր չէ, որ փոխի տանտերերի միավորմանը վճարելու պարտավորությունը: Հետևաբար, գնման պայմանները պետք է ներառեն կողմերի միջև հստակ պայմաններ և վճարման մեխանիզմ:.
8. Վերլուծեք Betriebskosten-ը և ձեռքբերման բյուջեն
Օրինակում ամսական 360 եվրոն բաղկացած է 245 եվրո գործառնական ծախսերից, 85 եվրո պահուստային վճարներից և 30 եվրո այլ վճարներից: Մենք ստուգում ենք յուրաքանչյուր տողի բովանդակությունը, ներառյալ՝ արդյոք ներառված է ԱԱՀ-ն և արդյոք ներառված է ջեռուցումը: Ամբողջ վճարումը «Betriebskosten» անվանելը սխալ է:.
Մենք համեմատում ենք ընթացիկ կանխավճարները ավարտված հաշվետու ժամանակահատվածի հետ։ Մենք նաև որոշում ենք, թե արդյոք հնարավոր են վերահաշվարկներ, արդյոք նախատեսվում է վճարումների ավելացում, և արդյոք շենքը ներկայումս սպասարկում է իր վարկը։.
Գնման բյուջեն կազմելիս մենք հաշվի ենք առնում պարտադիր վճարները: Ստանդարտ գնման դեպքում, որը կատարվում է վճարովի հիմունքներով, սովորաբար կիրառվում է 3.5% հարկային դրույքաչափ: Մեր հաշվարկում՝ 420,000 եվրոյի հիման վրա, սա կազմում է 14,700 եվրո: Գույքի գրանցման վճարը սովորաբար կազմում է գրանցված իրավունքի արժեքի 1.1%-ը. նույն հիմքով սա կկազմի 4,620 եվրո:
Ընդհանուր արժեքը կազմում է 19,320 եվրո՝ բացառությամբ այլ ծախսերի։ Հնարավոր օգուտները և հաշվարկման չափանիշները ստուգվում են գործարք առ գործարք հիմունքներով. ժամանակավոր օգուտը, որը գործում է մինչև 2026 թվականի հուլիսի 1-ը, չի կարող ավտոմատ կերպով կիրառվել հոկտեմբերին կատարված նոր գնման համար։.
Մենք առանձին ենք ներառում իրավաբանական աջակցությունը, համապատասխան միջնորդավճարները, ֆինանսավորումը և վերանորոգումները: Մնացած կետերը քննարկվում են Ավստրիայում անշարժ գույք գնելիս լրացուցիչ վճարների և թաքնված ծախսերի մասին հոդվածում :
Փոխառված միջոցներով գնումների դեպքում մենք նախապես համաձայնեցնում ենք բանկի որոշման և տրամադրման պայմանները: Ավստրիայում անշարժ գույքի համար հասանելի վարկի չի երաշխավորում որոշակի բնակարանի հաստատումը:
9. Պարզեք, թե արդյոք բնակարանն իրականում ազատ է
Մենք խնդրում ենք տեղեկություններ գործող վարձակալության պայմանագրի, բնակության իրավունքների և օգտագործման այլ իրավունքների վերաբերյալ: Դիտման ժամանակ դատարկ բնակարանը պարտադիր չէ, որ հաստատի երրորդ կողմի իրավունքների բացակայությունը:.
Եթե վարձակալության պայմանագիրը պաշտպանված է MRG ), գույքի գնումը չի երաշխավորում դրա դադարեցումը: Ռիխտվերտի օրենքով ընդգրկված պայմանագրերի համար թույլատրելի վարձավճարը սահմանափակվում է կիրառելի կանոնակարգերով: Խզման հնարավորությունը ստուգվում է առանձին. բարձր գնման գինը վարձակալին պարզապես վարձավճարի բարձրացման կամ տեղափոխվելու պահանջի իրավունք չի տալիս:
Մշտական ապահովված վարձակալության պայմանագրով բնակարանը ընտանիքի ցանկալի ամսաթվին ազատելը կարող է անհասանելի լինել: Գնորդի համար, որը ցանկանում է զբաղեցնել գույքը իր սեփական օգտագործման համար, սա վերանայման հիմք է: Սահմանափակումների կիրառելիությունը կախված է գույքից և պայմանագրից, այլ ոչ թե միայն շենքի տարիքից:.
Անվճար փոխանցման ամսաթիվը, տարածքի վիճակը և մնացած գույքի կազմը ամրագրված են գործարքի պայմաններում։.
10. Արդյունքները թարգմանեք Kaufanbot-ի պայմաններին և պայմանագրին
«Վիեննա Փրոփըրթի»-ն կազմում է անհամապատասխանությունների և բաց հարցերի ցանկ գնորդի և բոլոր ներգրավված կողմերի համար։ Այն կապում է յուրաքանչյուր հայտնաբերված ռիսկը պահանջվող փաստաթղթի կամ պայմանի հետ։.
| Հարց | Ինչը պետք է հաստատվի կամ համաձայնեցվի |
|---|---|
| Քառակուսի | Ներքին տարածքը և պատշգամբը առանձին են |
| Վերակառուցում | Փաստաթղթերը և կատարված փոփոխությունների ընդունելիությունը |
| Բանկային գրավ | Համաձայնեցված խոչընդոտը վերացնելու կարգը |
| Տանիքի վերանորոգում | Ֆինանսավորում և ծախսերի բաշխում |
| Հեռարձակում | Գործող վարձակալության պայմանագրի ամսաթիվը, վիճակը և բացակայությունը |
| Վճարումներ | Հաշվետու ժամանակաշրջանի ավարտված հաշվարկների և տվյալների կազմը |
Kaufanbot-ը կարող է պարտավորեցնել գնորդին նույնիսկ մինչև մանրամասն պայմանագրի ստորագրումը։ Հետևաբար, ֆինանսավորման, թույլտվությունների և էական ստուգումների պայմանները համաձայնեցվում են ստորագրումից առաջ՝ հստակ ժամկետներով և դրանց չկատարման հետևանքներով։
Treuhand-ի իրավական ձևակերպումները և ընթացակարգերը մշակվում են լիազորված մասնագետի կողմից: Տեխնիկական զեկույցները պատրաստվում են համապատասխան ոլորտների մասնագետների կողմից: Խմբի խնդիրն է հավաքել որոշման հիմքերը, համակարգել մասնակիցների գործողությունները և ապահովել, որ աուդիտի էական արդյունքները հաշվի առնվեն վերջնական զեկույցում:.
Ի՞նչ է ստանում գնորդը ստուգումից հետո։
Քննարկված օրինակում գնման որոշումը պահանջում է վերակառուցման թույլատրելիության հաստատում, բանկային գրավի վերացման համաձայնություն, տանիքի վերանորոգման ֆինանսավորման պայմանների պարզաբանում և բնակարանի անվճար փոխանցման հիմքերի որոշում: Գինը պետք է գնահատվի 72 քմ ներքին տարածքի և առանձին պատշգամբի հիման վրա:.
Յուրաքանչյուր էական հարցի համար պետք է պարզ լինի, թե ինչ փաստաթուղթ է հիմնավորում պատասխանը, ինչ ծախսեր են հնարավոր և ով է դրանք կրելու: Եթե գումարը դեռ չի որոշվել, բյուջեում մնում է անորոշություն: Եթե վաճառողը խոստանում է լուծել խնդիրը, գործարքի պայմանները պետք է ներառեն կոնկրետ պարտավորություն, վերջնաժամկետ և խախտման հետևանքներ:.
Պատշաճ ուսումնասիրությունը համարվում է ամբողջական, երբ հավաքված ապացույցները բավարար են տեղեկացված որոշում կայացնելու համար: Գնումը կարող է առաջարկվել, երբ բնակարանի իրավական կարգավիճակը, տեխնիկական վիճակը, ծախսերը և փոխանցման պայմանները թույլ են տալիս դրա նախատեսված օգտագործումը: Եթե դա չի հաստատվում, ապա պայմանագրի ստորագրումը պետք է հետաձգվի, նույնիսկ եթե գինը գրավիչ է թվում:
