Ավստրիայում անշարժ գույքի նկատմամբ նախապատվության իրավունք

Ավստրիայում անշարժ գույքի նկատմամբ առաջնահերթության իրավունքը (Vorkaufsrecht) իրավական մեխանիզմ է, որը թույլ է տալիս որոշակի անհատի կամ կազմակերպությանը գնել գույքը նույն պայմաններով, ինչ երրորդ կողմի գնորդը: Այս իրավունքը չի առաջանում ավտոմատ կերպով, այլ պետք է ամրագրվի պայմանագրով և, շահառուի շահերը պաշտպանելու համար, գրանցվի հողային գրանցամատյանում:

Այս նախապատվության իրավունքը կիրառվում է ինչպես բնակելի բնակարանների, այնպես էլ առևտրային անշարժ գույքի համար: Այն պաշտպանում է վարձակալների, ներդրողների և հարևանների շահերը, օգնում է կանխել սեփականության անցանկալի փոփոխությունները և հնարավորություն է տալիս «դնել ձեզ պոտենցիալ գնորդի տեղը»՝ միաժամանակ պահպանելով գործարքի նկատմամբ վերահսկողությունը:

Ավստրիայի առաջնահերթության իրավունքի մասին օրենքը սահմանում է կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները: Սկզբունքները սահմանվում են Ավստրիայի քաղաքացիական օրենսգրքով (ABGB, §§1072–1079), և իրավունքը կարող է սահմանվել պայմանագրով, նվերով, փոխանակմամբ կամ վարձակալությամբ՝ հետագա գնմամբ:

Իրավունքի երեք հիմնական ձև կա.

Պայմանագրային (schuldrechtlich) համաձայնագիրը վավեր է միայն ներգրավված կողմերի միջև: Այն չի պաշտպանում շահառուին երրորդ կողմերից և հարմար է այն դեպքերի համար, երբ երկու կողմերն էլ վստահում են միմյանց և չեն պլանավորում փոխանցել գույքը: Օրինակ, վարձակալը կարող է պայմանագիր կնքել սեփականատիրոջ հետ՝ վարձակալության պայմանագրի դադարեցումից հետո բնակարանը գնելու իրավունքի վերաբերյալ:

Հողային գրանցամատյանում (dinglich) գրանցված սեփականության վկայականը (Doinglich) ապահովում է շատ ավելի մեծ պաշտպանություն: Այն վավեր է բոլոր ապագա գնորդների համար և գրանցվում է C-Blatt Grundbuch-ում՝ դարձնելով սեփականության վկայականը հրապարակային և պարտադիր յուրաքանչյուրի համար, ով հետագայում ձեռք է բերում գույքը: Գործնականում այս ձևը ամենից հաճախ օգտագործվում է ներդրողների և իրավաբանական անձանց կողմից՝ վերավաճառքի կամ բարդ անշարժ գույքի գործարքների ժամանակ գնման առաջնահերթությունը երաշխավորելու համար:

Իրավական իրավունքը կիրառվում է հատուկ դեպքերում, ինչպիսիք են բնակարանային կոոպերատիվները, սոցիալական ծրագրերը կամ որոշակի մունիցիպալ նախաձեռնությունները: Այն պաշտպանում է վարձակալների և տեղական համայնքների շահերը՝ նրանց հնարավորություն տալով ձեռք բերել իրենց տները արտոնյալ պայմաններով:

Ավստրիայում վարձակալության-գնման : Որոշ դեպքերում, երկարաժամկետ վարձակալները կարող են ունենալ բնակարան կամ տուն գնելու նախապատվության իրավունք, եթե գույքը վաճառքի է հանվում: Սա վարձակալների պաշտպանության կարևոր գործիք է և, միևնույն ժամանակ, ներդրողների որոշումների վրա ազդող գործոն՝ եկամուտ բերող գույք գնելիս:

Ավստրիայում քաղաքային զարգացման, սոցիալական կամ ռազմավարական ծրագրերի շրջանակներում մունիցիպալիտետներն ու պետական ​​մարմինները հաճախ ունեն անշարժ գույքի նկատմամբ առաջնահերթության հատուկ իրավունք: Այս իրավունքը ամրագրված է տեղական կանոնակարգերում և «Ավստրիայի առաջնահերթության իրավունքի մասին» օրենքի մաս է կազմում:

Այս իրավունքի նպատակն է պահպանել սոցիալական ենթակառուցվածքները, ապահովել մատչելի բնակարաններ, վերահսկել քաղաքային զարգացման նախագծերը և կանխել հիմնական վայրերում կամ շենքերում սպեկուլյատիվ գների բարձրացումը: Անշարժ գույք վաճառելիս սեփականատերը պարտավոր է գրավոր տեղեկացնել քաղաքապետարանին գործարքի մասին՝ նշելով գնման պայմանները: Համայնքին տրվում է որոշում կայացնելու ստանդարտ ժամկետ՝ սովորաբար 30 օր անշարժ գույքի համար: Եթե քաղաքապետարանը համաձայն է, այն գործարքը կնքում է երրորդ կողմի հետ նույն պայմաններով:

Գործնականում այս իրավունքը ակտիվորեն կիրառվում է Վիեննայի հին բնակելի թաղամասերում, որտեղ քաղաքապետարանը կարող է բնակարաններ գնել սոցիալական բնակարանների վերածելու համար, ինչպես նաև քաղաքային ենթակառուցվածքների կառուցման համար հողատարածքներ վաճառելիս, ինչը համապատասխանում է Ավստրիայում գնման նախապատվության իրավունքին: Ներդրողները պետք է հաշվի առնեն քաղաքապետարանի հնարավոր միջամտությունը բնակելի և առևտրային անշարժ գույքի գործարքները պլանավորելիս: Տեղեկացման ընթացակարգի չպահպանումը կարող է հանգեցնել դատական ​​​​գործընթացի և գործարքի անվավեր ճանաչման:

Իրական կյանքում ես տեսնում եմ, որ փաստաթղթերի իմացությունը և պատշաճ կերպով կազմելը թույլ են տալիս խուսափել կոնֆլիկտներից և կանխատեսել հնարավոր սահմանափակումները բնակարան կամ հողամաս գնելիս։

Դուք կարող եք ստուգել Ավստրիայում բնակարանի կամ հողամասի համար Vorkaufsrecht-ի (նախապատվության իրավունքի վկայական) առկայությունը C-Blatt Grundbuch-ի (նախապատվության իրավունքի վկայական) միջոցով, որը հողային գրանցամատյանի այն բաժինն է, որտեղ գրանցվում են անշարժ գույքի նկատմամբ բոլոր նախապատվության իրավունքները և այլ սահմանափակումները:

• Գործարքի կողմեր՝ վաճառողներ, գնորդներ, վարձակալներ, իրավունքի շահառուներ։
• Կողմերի լիազորագրերով գործող օրինական ներկայացուցիչներ և նոտարներ։
• Պետական ​​մարմիններ, եթե դա պաշտոնապես պահանջվում է (օրինակ՝ Ավստրիայում բնակարան գնելու նախապատվության իրավունքի պահպանմանը հետևող քաղաքապետարաններ):

• Հարցումը պահանջում է օրինական շահագրգռվածության հաստատում։
• Ճիշտ տվյալները ներառում են իրականացման պայմանները, վավերականության ժամկետը և բացառությունները (օրինակ՝ ընտանեկան փոխանցումներ, նվերներ):
• Հաստատումը հատկապես կարևոր է հարակից հողամասերի (Ավստրիայում հողամասի նկատմամբ նախապատվության իրավունք) կամ հողային օբյեկտների (Ավստրիայում հող գնելու նախապատվության իրավունք) հետ կապված գործարքներում՝ իրավական վեճերից խուսափելու համար։
• Գրանցամատյանը ցույց է տալիս ոչ միայն իրավունքի գոյությունը, այլև դրա իրականացման պայմանները՝ գործողության ժամկետը, շահառուների շրջանակը և բացառությունները (օրինակ՝ ընտանեկան փոխանցումներ կամ նվերներ):

Այս փուլում պատշաճ ուսումնասիրությունը օգնում է նախապես պլանավորել գործարքները, նվազագույնի հասցնել ռիսկերը և ապահովել բոլոր իրավական ձևականությունների պահպանումը, հատկապես վերավաճառքի կամ առևտրային անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելիս։

Ավստրիայում անշարժ գույք գնելու իրավունքի գործունեության սկզբունքը հասկանալու համար կարևոր է դիտարկել ամբողջ գործընթացը՝ սկսած երրորդ կողմի կողմից առաջարկ անելու պահից մինչև գործարքի կնքումը։

1. Գործընթացը սկսվում է նրանից, որ սեփականատերը ստանում է իրական առաջարկ երրորդ կողմի գնորդից: Մինչ այս պահը իրական սեփականատիրոջ հետգնման իրավունքը չի ակտիվանում, և սեփականատերը մնում է ազատ գույքը տնօրինելու հարցում: Օրինակ, եթե Վիեննայի բնակարանը վաճառքի է հանվում և ներդրողից ստացվում է կոնկրետ առաջարկ, հենց այս պահին վարձակալը կամ գրանցված շահառուն հնարավորություն ունի իրականացնել հետգնման իրավունքը:
2. Հաջորդ քայլը շահառուին տեղեկացնելն : Վաճառողը պարտավոր է գրավոր տեղեկացնել սեփականատիրոջը գույքը վաճառելու իր մտադրության մասին՝ մանրամասնելով գինը, վճարման պայմանները և որոշում կայացնելու վերջնաժամկետները: Գործնականում ծանուցման մեջ եղած սխալները, ինչպիսիք են սխալ գինը կամ վերջնաժամկետը, կարող են խոչընդոտել պատասխանի ժամկետի մեկնարկը: Ես հանդիպել եմ իրավիճակների, երբ սխալ ծանուցումը մի քանի շաբաթով հետաձգել է գործարքները և պահանջել է ուղղում նոտարի միջոցով:
3. Օրենքով, շահառուն ունի 30 օր անշարժ գույքի վերաբերյալ որոշում կայացնելու համար : Այնուամենայնիվ, պայմանագիրը կարող է նախատեսել երկարաձգում, հատկապես առևտրային անշարժ գույքի կամ մի քանի կողմերի հետ կապված ներդրումային գործարքների դեպքում: Օրինակ, գրասենյակային շենքը ներդրողին վաճառելիս որոշում կայացնելու ժամկետը հաճախ երկարաձգվում է մինչև 60 օր՝ ֆինանսական պայմանների և վարկային պարտավորությունների ստուգման համար:
4. Այս իրավունքի իրականացման ձևը պարզ է . շահառուն պետք է ներկայացնի միայն միակողմանի գրավոր հայտարարություն՝ գույքը գնելու մտադրության մասին: Եթե պայմանագրում համաձայնեցված է, թույլատրվում է նաև էլեկտրոնային ծանուցում, ինչը արագացնում է գործընթացը և նվազագույնի է հասցնում բյուրոկրատիան:
5. Խոշոր գույքի հետ կապված գործարքներում էսքրոու և նոտարական աջակցություն : Նման դեպքերում իրավունքի իրականացման ժամկետը սկսվում է միայն ավանդի հաստատումից կամ վստահելի նոտար նշանակվելուց հետո: Օրինակ՝ Վիեննայի արվարձանում բնակելի համալիր գնելիս շահառուն նախ պետք է միջոցները փոխանցի էսքրոու հաշվին, որից հետո սկսվում է 30-օրյա ժամկետը:

Ավստրիացի փաստաբանների և նոտարական պալատների տվյալներով՝ նախապատվության իրավունքները համեմատաբար հազվադեպ են հանդիպում՝ ի հայտ գալով բնակելի անշարժ գույքի գործարքների մոտավորապես 10-15%-ում և ավելի հաճախ՝ կորպորատիվ կամ ներդրումային նախագծերում: Վարձակալության դիմաց սեփականության իրավունքի փոխանցման հատվածում նման պայմանագրերը գնալով ավելի տարածված են դառնում, մասնավորապես Վիեննայում և ավելի խոշոր դաշնային նահանգներում, որտեղ վարձակալության բնակարանները աստիճանաբար վերածվում են սեփականատիրոջ կողմից զբաղեցված անշարժ գույքի:

Սեփականության իրավունքի գրանցումը հողային գրանցամատյանում արժե մոտավորապես 500 եվրո, ներառյալ նոտարական վճարները և տվյալների մուտքագրման վճարները: Արժեքը կարող է տարբեր լինել՝ կախված գործարքի բարդությունից: Սովորաբար ծախսերը կրում է սեփականության իրավունքի տերը, քանի որ նա է շահառուն, բայց կարող են քննարկվել նաև այլ կարգավորումներ:

Լրացուցիչ ծախսերին չնայած, Vorkaufsrecht-ը մնում է շահերի պաշտպանության օգտակար գործիք, հատկապես ներդրողների և վարձակալների համար։

Նախապատվության իրավունքը (Vorkaufsrecht) շահերի պաշտպանության հզոր գործիք է, բայց այն հավերժ չէ։ Կան իրավիճակներ, երբ այս իրավունքը դադարում է կիրառվել։

• Իրավատիրոջից հրաժարում. ընտրության ազատություն: Օգտատերը կարող է կամավոր հրաժարվել իրավունքից՝ գրավոր հայտարարություն կազմելով: Այս դեպքում գույքի սեփականատերը այլևս պարտավոր չէ գույքը գնման առաջարկ անել: Այս հրաժարումը հաճախ օգտագործվում է ներդրողների կողմից, ովքեր որոշում են չմասնակցել գործարքին, եթե պայմանները բարենպաստ չեն:
• Ժամկետի լրանալը. եթե չհասցնեք, կկորցնեք այն : Օրենքով անշարժ գույքի սեփականատիրոջը տրվում է 30 օր՝ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքն իրականացնելու համար: Եթե այս ժամկետն անցնում է առանց որևէ գործողության, իրավունքն ավտոմատ կերպով դադարեցնում է իր գործունեությունը: Գործնականում այս ժամկետը կարող է երկարաձգվել պայմանագրերում, հատկապես ներդրումային գույքի հետ կապված խոշոր գործարքների դեպքում:
• Շահառուի մահը. իրավունքը ժառանգելի չէ: Vorkaufsrecht-ը անձնական իրավունք է, ուստի այն չի փոխանցվում ժառանգներին, եթե պայմանագրում այլ բան նախատեսված չէ: Սա նշանակում է, որ տիրոջ մահվան դեպքում իրավունքը դադարում է, և սեփականատերն ազատ է վաճառելու գույքը:
• Փոխհատուցում. իրավունքի փոխարեն համաձայնագիր։ Երբեմն իրավունքը կարող է «գնվել»՝ իրավունքի տերը համաձայնվում է փոխհատուցման՝ իրավունքն իրականացնելու փոխարեն։ Սա հարմար է այն դեպքերում, երբ երկու կողմերն էլ ցանկանում են արագ կնքել գործարքը։
• Օրենքը շրջանցելու փորձեր։ Վաճառողները երբեմն փորձում են շրջանցել Vorkaufsrecht-ը Ավստրիայում՝ կեղծ գործարքների միջոցով, գույքը փոխանցելով ընկերությանը, ազգականին կամ կնքելով փոխանակման համաձայնագրեր։ Դատական ​​պրակտիկան ցույց է տալիս, որ նման գործողությունները կարող են անվավեր ճանաչվել, և շահառուն իրավունք ունի պահանջել վերադարձ կամ փոխհատուցում։

Վարձակալներ՝ արտոնություններով։ Ավստրիայում բոլոր վարձակալների համար ընդհանուր իրավունք չկա, սակայն սուբսիդավորված բնակարանները կամ վարձակալության-սեփականության սխեմաները կարող են առաջարկել առաջին ընտրության տարբերակ։ Այս մեխանիզմը երկարաժամկետ վարձակալներին իրական հնարավորություն է տալիս դառնալ սեփականատերեր՝ բարենպաստ պայմաններով։

Ժառանգություն և իրավունքների փոխանցում ։ Եթե գույքը ժառանգվում է, ապա նախապատվության իրավունքը կարող է շարունակել կիրառվել ժառանգների նկատմամբ, եթե դա նախատեսված է պայմանագրով։

Ավստրիայում բնակարան գնելու նախապատվության իրավունքը շահառուին տալիս է մի շարք առավելություններ, բայց միևնույն ժամանակ կրում է որոշակի ռիսկեր:

• Մրցակիցներից պաշտպանություն. իրավատերը հնարավորություն ունի գնելու գույքը նախքան երրորդ կողմի գնորդը դա կանի։ Սա հատկապես կարևոր է՝ հաշվի առնելով Վիեննայում և այլ խոշոր քաղաքներում անշարժ գույքի նկատմամբ բարձր պահանջարկը։
• Գնի և պայմանների կանխատեսելիություն. շահառուն գույքը գնում է նույն պայմաններով, ինչ երրորդ կողմը, ինչը խուսափում է սպեկուլյատիվ գների բարձրացումից։
• Ներդրումային պլանավորում. Օրենքը թույլ է տալիս նախապես պլանավորել ֆինանսական և ներդրումային ռազմավարությունները, ներառյալ բնակարանների, տների կամ հողամասերի գնումը։
• Վարձակալության դիմում. Երկարաժամկետ վարձակալները կարող են օգտվել Ավստրիայում վերավաճառքի համար նախատեսված վարձակալության-սեփականության տարբերակից, ինչը նրանց առավելություն է տալիս երրորդ կողմի գնորդների նկատմամբ:

• Գույքի իրացվելիության նվազում. գրանցված նախապատվության իրավունքով անշարժ գույքը կարող է պակաս գրավիչ լինել այլ ներդրողների համար։
• Իրավաբանական և նոտարական ծախսեր. Սեփականության իրավունքի գրանցումը պահանջում է ծախսեր, հատկապես, երբ խոսքը վերաբերում է վերավաճառքի ենթակա անշարժ գույքին կամ հողամասերին:
• Վաճառողի ազատության սահմանափակում. գույքի սեփականատերը չի կարող ազատորեն տնօրինել այն, ինչը կարող է գործարքի հետաձգումներ առաջացնել։
• Կարևոր է խստորեն պահպանել ժամկետները և ընթացակարգերը. 30-օրյա ժամկետը չպահպանելը կամ ծանուցման մեջ սխալներ թույլ տալը կարող է հանգեցնել իրավունքների կորստի։

Գործնականում ես տեսնում եմ, որ Ավստրիայում RoFR-ը հաճախ թերագնահատվում է, հատկապես վարձակալների և փոքր ներդրողների կողմից: Շատերը կարծում են, որ օրենքը ավտոմատ կերպով պաշտպանում է իրենց շահերը, բայց իրականությունը ցույց է տալիս, որ առանց պատշաճ ծանուցման, գրանցման և ժամկետների պահպանման, այս առավելությունը կարող է կորսվել: Հետևաբար, օրենքի ստուգման և կիրառման փորձառու մոտեցումը հաջող գործարքի բանալին է:

Ավստրիայում Vorkaufsrecht իրավունքը ոչ միայն դասական նախապատվության իրավունք է, այլև գործիք, որը զարգանում է շուկայի հետ մեկտեղ և հարմարվում է նոր պայմաններին։

«Մշտական» իրավունքների սահմանափակում և վարձակալների պաշտպանություն ։ Վիեննայի նման քաղաքներում օրենսդրությունը աստիճանաբար սահմանափակում է երկարաժամկետ կամ «մշտական» առաջնահերթության իրավունքները՝ վարձակալներին պաշտպանելու և շուկայի մենաշնորհը կանխելու համար։ Այնուամենայնիվ, երկարաժամկետ վարձակալները դեռևս կարող են օգտվել վարձակալության և գնման իրավունքից Ավստրիայում, ինչը նրանց թույլ է տալիս բնակարաններ գնել բարենպաստ պայմաններով։

Կիրառվում է հարկադիր աճուրդի ընթացակարգերում (Zwangsversteigerung): Աճուրդի դեպքերում շահառուն կարող է իրականացնել հետգնման իրավունքը Ավստրիայում տունը աճուրդից հետո վաճառելիս: Սա անսովոր, բայց արդյունավետ ռազմավարություն է, որը թույլ է տալիս գնորդին գնել գույքը երրորդ կողմի առաջարկած գնով, նույնիսկ եթե նա արդեն մասնակցել է աճուրդին:

Կորպորատիվ և ներդրումային դեպքեր։ Ավստրիայում հող գնելու նախապատվության իրավունքը  ակտիվորեն օգտագործվում է կորպորատիվ վերակառուցումների, փոխանակումների և հողային գործարքների ժամանակ։ Ընկերությունները նախապատվության իրավունքն օգտագործում են ակտիվների վաղաժամկետ վերահսկողություն ձեռք բերելու և մրցակցությունը սահմանափակելու համար։

Ավստրիայում հարևան հողերի նկատմամբ առաջնահերթության իրավունք։ Որոշ դեպքերում հողատերերին տրվում է հարևան հողերի նկատմամբ առաջնահերթության իրավունք, ինչը հատկապես կարևոր է իրենց սեփականությունները միավորել կամ ընդլայնել պլանավորող ներդրողների համար։

Մասնակի վաճառք և գնման իրավունք։ Որոշ սեփականատերեր վաճառում են իրենց գույքի մի մասը՝ պահպանելով վաճառված բաժնետոմսերը գնելու իրավունքը։ Սա նրանց թույլ է տալիս ազատել կապիտալ՝ միաժամանակ պահպանելով գույքը վերադարձնելու տարբերակը։ Օրինակ, եթե գույքի 10%-ը, 25%-ը կամ 50%-ը վաճառվում է, սեփականատերը կարող է հետ գնել այդ բաժնետոմսերը ներկայիս շուկայական գնով։

Ավստրիայում անշարժ գույքի նկատմամբ նախապատվության իրավունքը արդյունավետ գործիք է, որը պաշտպանում է շահառուի շահերը՝ միաժամանակ որոշակի սահմանափակումներ սահմանելով սեփականատիրոջ վրա: Այն վերաբերում է ինչպես բնակարաններին, այնպես էլ տներին և հողամասերին և պահանջում է ձևականությունների ուշադիր պահպանում, գրանցում հողային գրանցամատյանում և բոլոր կողմերին անհապաղ տեղեկացում:

Առաջնային գնման իրավունքը նպաստում է անշարժ գույքի շուկայի ավելի թափանցիկ և կանխատեսելի դառնալուն՝ պաշտպանելով երկարաժամկետ վարձակալների և ներդրողների շահերը: Գործնականում այս իրավունքի արդյունավետությունը ուղղակիորեն կախված է ժամկետների խիստ պահպանումից, պայմանագրերի պատշաճ կատարումից և գրանցամատյանների նախնական ստուգումից: Կարևոր է, որ ներդրողները, անշարժ գույքի գործակալները և վարձակալները օգտվեն այս իրավունքից՝ առանց կոնֆլիկտի ռիսկի: