Հող գնելը Ավստրիայում. քայլ առ քայլ ուղեցույց և մասնագիտական ​​խորհուրդներ

Ավստրիան ավանդաբար անշարժ գույքի գնման համար ամենագրավիչ երկրներից մեկն է՝ շնորհիվ իր կայուն տնտեսության, կյանքի բարձր որակի և գեղատեսիլ բնական միջավայրի։ Ավստրիայում անշարժ գույքը հաճախ դիտվում է որպես կայուն և երկարաժամկետ ակտիվ։ Դուք կարող եք հող գնել լեռներում կամ լճերի մոտ, կամ, օրինակ, մաքուր օդով և լավ զարգացած սոցիալական ենթակառուցվածքներով հանգիստ գյուղում։

Ներդրողները գնահատում են Ավստրիան որպես իրենց կապիտալի համար հուսալի ապաստան և երկարաժամկետ հողերի արժեքի աճի աղբյուր։ Այնուամենայնիվ, արտասահմանում անշարժ գույք գնելը պահանջում է ուշադիր նախապատրաստություն. կարևոր է հաշվի առնել իրավական նրբությունները և տեղական առանձնահատկությունները պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ։.

Այս հոդվածում մենք կանդրադառնանք ամեն ինչին՝ հողերի տեսակներից մինչև անշարժ գույքի գրանցում, որպեսզի դուք իմանաք, թե ինչ ակնկալել Ավստրիայում հող գնելիս։.

Հող գնելը արտասահմանում հեշտ գործ չէ, ուստի ես յուրաքանչյուր հաճախորդին մոտենում եմ անհատապես՝ որոշելով գնման նպատակները և հնարավոր ռիսկերը: Ավստրիան առաջարկում է հողամասերի լայն տեսականի, ուստի միշտ խորհուրդ եմ տալիս ուշադիր վերլուծել դրանք, նախքան որոշելը, թե որ հողամասը գնել Ավստրիայում:.

Ավստրիայի հողերը բավականին բազմազան են։ Ավստրիայի վիճակագրական ծառայության տվյալներով ՝ երկրի ընդհանուր տարածքը կազմում է մոտավորապես 8.36 միլիոն հեկտար, որից ավելի քան 3.50 միլիոն հեկտարը անտառապատ է, իսկ մոտավորապես 2.57 միլիոն հեկտարը՝ գյուղատնտեսական հողեր։

Սա նշանակում է, որ անտառները ծածկում են երկրի տարածքի գրեթե 42%-ը, իսկ վարելահողերը կազմում են մոտ 31%-ը։ Մնացած մասը կազմում են լեռները, ջրային տարածքները, քաղաքները և ենթակառուցվածքները։ Եթե որոշեք հող գնել Ավստրիայում, ամենակարևորը դրա նպատակային օգտագործումը որոշելն է։.

Սրանք ավստրիական հողեր են, որոնք նախատեսված են բնակելի կամ առևտրային շինարարության համար: Գնելուց առաջ դրանք պետք է ստուգվեն գոտիավորման պլանների հետ համեմատության մեջ. յուրաքանչյուր համայնք ունի Flächenwidmungsplan և Bebauungsplan, որոնք նշում են, թե արդյոք տվյալ հողամասի վրա թույլատրվում է շինարարություն և որ կանոնակարգերը կարգավորում են այն:

Եթե ​​հողամասը գտնվում է ազատ օգտագործման գոտում (Ֆրայլանդ), ապա շինարարության մեկնարկից առաջ այն պետք է վերակառուցվի, ինչը տեղական ինքնակառավարման մարմնի պատասխանատվությունն է: Հետևաբար, Ավստրիայում հողամաս ընտրելիս առաջին քայլը գոտիավորման պլանների վերաբերյալ տեղեկատվություն ստանալն է, որը սովորաբար կարելի է անել անմիջապես քաղաքապետարանից կամ նրա կայքէջից:.

Դրանք ներառում են վարելահողեր (Ակերլանդ), մարգագետիններ և արոտավայրեր (Գրյունլանդ) և խաղողի այգիներ/այգիներ (Դաուերկուլտուրեն): Ավստրիական հողերում նման ներդրումները, որպես կանոն, ավելի էժան են, բայց այդ հողամասերը կարող են օգտագործվել միայն իրենց նպատակային նշանակության համար. առանց հատուկ թույլտվությունների դրանք չեն կարող վերափոխվել շինարարության:.

Ավստրիայում վարելահողերի գները շատ ցածր են. 2023 թվականին վարելահողերի մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը կազմել է ընդամենը 3.70 եվրո, մինչդեռ մարգագետնային հողերի մեկ քառակուսի մետրի արժեքը կազմել է 3.20 եվրո: Համեմատության համար՝ կառուցապատման հողերի միջին գինը կազմում է մոտավորապես 406 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար:.

Փայտանյութի գնումը հատկապես խիստ կարգավորվում է։ Շատ դաշնային նահանգներում «անտառը» գրեթե միշտ նախատեսված է բացառապես անտառտնտեսության համար. անտառահատումները կարող են իրականացվել միայն շատ խիստ պայմաններում, և փայտանյութի (հատկապես մեծ քանակությամբ) գնումը պետք է հաստատվի։.

Նման հողամասերը հաճախ ձեռք են բերվում անտառտնտեսության կամ որսորդական ընկերությունների կողմից: Սովորական գնորդները չեն հետաքրքրվում անտառներով, քանի որ դրանք չափազանց դժվար է վերափոխել այլ նպատակների:.

Սրանք հատուկ, հաճախ շատ թանկ կատեգորիաներ են։ Շատ ներդրողներ հետաքրքրված են լճափնյա հողեր գնել Ավստրիայում (Վյորտերզե, Զեեֆելդ, Ցել ամ Զե) կամ լեռնային շրջաններում (Տիրոլ, Զալցբուրգ), քանի որ այն իդեալական է բնակելի շենքերի, հյուրանոցների և ամառանոցային համալիրների համար։.

Այստեղ գները զգալիորեն ավելի բարձր են, հատկապես հանգստավայրի կենտրոնին կամ ջրին մոտ։ Օրինակ՝ Զալցբուրգ լճի մոտ գտնվող հողամասը կարող է մի քանի անգամ ավելի թանկ լինել, քան գյուղական վայրերում գտնվող նմանատիպ հողամասը։ Ավելին, նման հողամասերը կարող են գտնվել պահպանման գոտիների մեջ, որտեղ շինարարությունը սահմանափակված է։ Հետևաբար, միշտ կարևոր է ստուգել տեղական կանոնակարգերը՝ որոշելու համար, թե Ավստրիայում որ հողամասն է հարմար շինարարության համար։.

Յուրաքանչյուր հողատեսակ ունի իր կանոնները. օրինակ՝ շինարարության համար կարող են վերափոխվել միայն Բաուլանդի (շինարարական հողերի) գրանցամատյանում արդեն գրանցված հողերը: Մյուս հողատեսակները պետք է վերադասակարգվեն, ինչը կարող է շատ ժամանակատար լինել:

Ամբարտակները կամ անտառապատ տարածքները կարող են ունենալ լրացուցիչ բնապահպանական սահմանափակումներ: Հետևաբար, գնելուց առաջ անպայման ուսումնասիրեք տվյալ տարածքի նախատեսված օգտագործումը (կամ դիմեք գոտիավորման պլանին):

Վերջապես, կարևոր է հասկանալ, որ օտարերկրացիները չեն կարող գնել իրենց ցանկացած հողատարածք: Ավստրիայի հողերի ձեռքբերման մասին օրենքը պահանջում է հատուկ թույլտվություն (Grundverkehrsgenehmigung) ոչ բնակիչների համար հող գնելու համար:

Այս վերահսկողությունները ներդրվել են սպեկուլյացիաները կանխելու և գյուղատնտեսական հողերը պահպանելու համար: Օտարերկրացիների հետ կապված գործարքների մեծ մասը պետք է հաստատվի իշխանությունների (Հողային ռեսուրսների դեպարտամենտի) կողմից:.

Սակայն «երրորդ երկրների» քաղաքացիները (օրինակ՝ Ռուսաստանից կամ Ուկրաինայից) պետք է դիմում ներկայացնեն տեղական հանձնաժողովին և սպասեն հաստատմանը: Օրինակ՝ լեռնային շրջաններում գյուղատնտեսական հողերի կամ հողամասերի ձեռքբերման համար շատ հաճախ անհրաժեշտ է նման թույլտվություն :

Ավստրիայում օտարերկրացիների կողմից անշարժ գույքի գնման սահմանափակումներ » հոդվածում

Այսպիսով, դուք որոշել եք հողամաս գնել Ավստրիայում: Ու՞ր պետք է նախ գնաք: Ընտրությունը կախված է ձեր նպատակներից. պլանավորում եք տեղափոխվել և տուն կառուցել, ամառանոց եք փնտրում, թե՞ ներդրումային հողամաս եք փնտրում հանգստի համար:.

Տեղակայություն և ենթակառուցվածքներ։ Նախևառաջ, հաշվի առեք հասանելիությունը և մոտիկությունը հետևյալ վայրերին՝

• Ճանապարհներ
• Դեպի խանութներ
• Դպրոցներ
• Հիվանդանոցներ
• Երկաթուղային կայարաններ
• Ավտոբուսներ
• Կոմունալ ծառայություններ (էլեկտրաէներգիա, ջրամատակարարում, կոյուղի)

Հեռավոր գյուղում գտնվող հողամասը կարող է ավելի էժան լինել, բայց Ավստրիայի ամենացածր հողի գները հաշվի չեն առնում միացման ծախսերը և ենթակառուցվածքներից ու սոցիալական ծառայություններից հեռավորությունը։.

Ես միշտ հիշեցնում եմ հաճախորդներին. չնայած հանգիստ գյուղի մասին երազելը հիանալի է, համոզվեք, որ մոտակա ճանապարհը հասանելի է տարվա բոլոր եղանակներին, և որ էլեկտրաէներգիան ու ջուրը միշտ հասանելի են: Հակառակ դեպքում, դուք կարող եք լրացուցիչ ծախսերի և անհարմարությունների հանդիպել թղթաբանության ընթացքում:.

Տեղանքի ռելիեֆը նույնպես կարևոր է այստեղ: Անհավասար լեռան լանջը կարող է հարթեցման կարիք ունենալ (ինչը թանկ է), իսկ ջրին մոտ գտնվող տարածքը պետք է ստուգվի ջրհեղեղի ռիսկերի առկայության համար (համոզվեք, որ ջրհեղեղված տարածքներ չկան):

Ավստրիայի լեռներում հող գնելուց առաջ պատվիրեք երկրաբանական կամ հիդրոերկրաբանական գնահատում: Ավստրիայի հողային գրանցամատյանի և քաղաքապետարանների կայքերը հաճախ տրամադրում են հողամասի մասին համառոտ տեղեկատվություն (չափս, տեղագրություն, կառույցների առկայություն):.

Ավստրիայի տարբեր շրջաններ տարբեր հնարավորություններ են առաջարկում։ Օրինակ՝

Վիեննան և նրա շրջակայքը։ Վիեննայում «Բաուլանդ» հողատարածքները գրեթե երբեք վաճառքի հանված չեն (քաղաքն արդեն ամբողջությամբ կառուցապատված է)։ Այնուամենայնիվ, շրջակա տարածքում՝ Ստորին Ավստրիայում, կարող եք գտնել հողատարածքներ բնակելի շինարարության կամ բիզնես նախագծերի համար։

Այնտեղ գները ավելի ցածր են, քան մայրաքաղաքում։ Այնուամենայնիվ, շինարարության համար հողատարածք գնող յուրաքանչյուր ոք պետք է ստուգի քաղաքաշինական ծրագրերը (Flächenwidmungsplan) և «կանաչ գոտու» ցանկացած սահմանափակում։.

Տիրոլ և Զալցբուրգ։ Դահուկային գոտիները (Իշգլ, Կիցբյուել, Զյոլդեն և այլն) հիմնականում թանկարժեք հողատարածքներ են հյուրանոցների, բնակարանների և շքեղ տնակների համար։

Այստեղ գները բարձր են. Ինսբրուկում (Տիրոլի մայրաքաղաք) կառուցապատման հողամասերն արդեն միջինում արժեն 1043 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար, իսկ Կիցբյուելում՝ նույնիսկ ավելին: Պատահական չէ, որ նման վայրերում հայտնվում են ռեկորդային առաջարկներ. Ավստրիայի ամենաթանկ տները սովորաբար ցուցակագրվում են ալպյան պրեմիում հանգստավայրերում, անուղղակիորեն խթանելով տարածաշրջանում հողերի պահանջարկը: Սակայն նման նախագծերը հաճախ պահանջում են լեռնային շինարարական թույլտվություններ և տեղական ճարտարապետական ​​կանոնակարգերի պահպանում:

Լճափնյա հողատարածք։ Ավստրիայում՝ հայտնի լճերի (Վյորտերզե, Զեեֆելդ, Ախենզե) մոտ, տան համար հողատարածքը համարվում է բարձրակարգ։ Օրինակ՝ Ֆորարլբերգի Կոնստանս լճի մոտ գտնվող հողատարածքները ամենաթանկերից են, հատկապես ջրի տեսարանով հողատարածքները։

Կարինթիայի (Գրյոբել, Վապրեշ) կամ Վերին Ավստրիայի (Շլոսգեբիրգեի վրա) լճափնյա փոքրիկ գյուղերում ափին գտնվող հողամասը հիանալի վայր է տան կամ հյուրանոցի համար: Նման հողերը հաճախ պաշտպանված են պետության կողմից, ուստի կարող են կիրառվել սահմանափակումներ:.

Գյուղական շրջաններ (Շտայերմարկ, Բուրգենլանդ, Նիդերյոստերայխ): Այստեղ զբոսաշրջիկները քիչ են, բայց կան բազմաթիվ բաց դաշտեր և խաղողի այգիներ: Հողը ավելի էժան է (Շտիրիայում՝ միջինը €360/մ²): Սա հիանալի տարբերակ է նրանց համար, ովքեր ցանկանում են հող գնել Ավստրիայի գյուղական վայրերում՝ հանգիստ կյանքի համար, կամ ներդրումներ կատարել գյուղատնտեսական տուրիզմի կամ գինեգործության մեջ:

Օրինակ՝ Բուրգենլանդում և հարևան Նիդերյոստերրայխում գները ցածր են, ինչը եզակի հնարավորություն է ընձեռում Ավստրիայում ցածր գնով հող գնելու՝ ապագայում աճի ներուժով։.

Հողերի գները Ավստրիայի լեռներում և հովիտներում։ Համեմատության համար նշենք, որ Ինսբրուկում տան հողամասի միջին գինը ներկայումս կազմում է մոտ €1,043/մ², մինչդեռ հարևան Ռոյտե շրջանի գյուղական հատվածում՝ ընդամենը €188/մ²։ Շտիրիայում՝ Գրացում, գինը €360/մ² է, իսկ Հարավային Շտիրիայի Կլիշայլեն շրջանում՝ մոտ €50–70/մ²։ Սա ապացուցում է, որ հողերի գները մեծապես կախված են տեղանքից և ենթակառուցվածքներից։

Հաշվի առեք տեղական ճարտարապետության առանձնահատկությունները: Հատկապես Ալպյան շրջաններում հաճախ պահանջներ են ներկայացվում ճակատային մասերի, տանիքների և էներգաարդյունավետության վերաբերյալ (համապատասխանում է Ավստրիայի OIB և Energoausweis ստանդարտներին):

Ավստրիայի իշխանությունները խրախուսում են էներգաարդյունավետ տների կառուցումը. օրինակ՝ Umweltförderung (շրջակա միջավայրի ֆինանսավորում) ծրագիրը սուբսիդավորում է բարձր էներգաարդյունավետությամբ և «կանաչ» նյութերով նոր շենքերը։.

Եկեք անդրադառնանք Ավստրիայում հողերի գնման և վաճառքի իրավական կողմերին: Ավստրիան ունի հստակ կանոններ, որոնք կարգավորում են, թե ով կարող է դառնալ հողատեր և ինչպես:.

Գնորդի կարգավիճակ։ Ինչպես նշվեց ավելի վաղ, ԵՄ/ԵՏՄ քաղաքացիներին վերաբերվում են նույն կերպ, ինչ ավստրիացիներին. նրանց հող գնելու համար հատուկ թույլտվություն պետք չէ։ Այլ երկրների քաղաքացիները պարտավոր են գործարքից առաջ ստանալ տեղական ինքնակառավարման մարմինների (Grundverkehrsgenehmigung) հաստատումը։

Իրավունքների գրանցում (Grundbuch): Ավստրիայում հողի գնումն ավարտվում է նոր սեփականատիրոջ տեղեկությունները հողային գրանցամատյանում (Grundbuch) մուտքագրելով: Միայն այդ դեպքում դուք կդառնաք հողի լիիրավ սեփականատեր : Կարևոր է հասկանալ. նույնիսկ Ավստրիայի օրենսդրության համաձայն ստորագրված գնման պայմանագիրը սեփականության իրավունք չի տալիս մինչև գրանցումը:

Հետևաբար, ամբողջ գումարը փոխանցելուց առաջ համոզվեք, որ հողային գրանցամատյանում չկան անսպասելի խոչընդոտներ (գրավ, օգտագործման իրավունքների սահմանափակումներ և այլն) և որ ձեր գրանցման դիմումը (Grundbuchsantrag) ներկայացվում է հնարավորինս շուտ։.

Առքուվաճառքի պայմանագիր։ Այն կազմվում է նոտարական փաստաթղթի տեսքով։ Պայմանագրում մանրամասն նկարագրվում է հողամասը (սովորաբար կադաստրային համարը և հասցեն), համաձայնեցված գինը, վճարման ժամկետներն ու պայմանները, ինչպես նաև կողմերի իրավունքների և պարտականությունների փոխանցման պայմանները։

Պայմանագիրը հաճախ ներառում է «կանխավճարի» կամ նախավճարի մասին բաժին (օրինակ՝ ընդհանուր գումարի 5-10%-ը), որը գնորդը վճարում է որպես երաշխիք: Այս կանխավճարը կարող է պահվել, եթե կողմերը հետագայում որոշեն չշարունակել գործարքը (սովորաբար, եթե գնորդը հրաժարվում է գործարքից): Հաստատման գործընթացը ներառում է հողամասի մաքրման ստուգում. ստացվում է Գրունդբուխից քաղվածք, ստուգվում են խոչընդոտները և ստուգվում է զարգացման ծրագիրը:.

Նոտար և փաստաբաններ։ Ավստրիայում անշարժ գույքի գործարքների համար անհրաժեշտ է նոտարի կամ լիազորված փաստաբանի (տեղական նոտարական պալատներ) մասնակցությունը։ Նոտարը կազմում/հավաստագրում է պայմանագիրը, ստուգում է կողմերի ինքնությունն ու լիազորությունները և ապահովում է բոլոր ձևականությունների պահպանումը։

Նոտարական ծառայությունների համար գանձվում են նոտարական վճարներ. միջինում նոտարական վճարները կազմում են գործարքի գնի 1-3%-ը: Փաստաբանը հաճախ օգնում է պատշաճ ուսումնասիրության և բոլոր անհրաժեշտ թույլտվությունների ստացման հարցում:.

Ավստրիական հողերի ձեռքբերումը ենթադրում է մի շարք նշանակալի վճարումներ

Փոխանցման հարկ (Grunderwerbsteuer): Գրեթե յուրաքանչյուր անշարժ գույքի փոխանցման դեպքում (ստանդարտ պայմաններում) գանձվում է գործարքի գնի 3.5% հարկ: Այսպիսով, եթե դուք գնում եք հողամաս 100,000 եվրոյով, հարկը կկազմի մոտավորապես 3,500 եվրո: Որոշ դեպքերում առաջարկվում են բացառություններ (մերձավոր ազգականների միջև գործարքների համար կիրառվում է առաջադեմ դրույքաչափ), բայց սովորական պայմաններում ստանդարտ դրույքաչափը կազմում է 3.5%:

Պետական ​​գրանցման վճար։ Հողային դատարան դիմում ներկայացնելիս հարկից բացի գանձվում է գնման գնի 1.1%-ը։

Հարկ է նշել, որ 2024-2025 թվականներին ուժի մեջ կլինի հարկային արտոնություն: Սովորական բնակելի անշարժ գույքի համար այս տուրքը հանվել է մինչև 2026 թվականի հուլիսը (եթե գնորդը գրանցի այն որպես իր հիմնական բնակության վայր):.

Վաճառքի հարկ։ Եթե սեփականատերը որոշի վաճառել գույքը և շահույթ ստանա, այդ շահույթից գանձվում է անշարժ գույքի եկամտի հարկ (Immobilienertragsteuer):

2016 թվականից ի վեր դրույքաչափը կազմում է վաճառքի գնի և ներառված ծախսերի տարբերության 30%-ը։ Սակայն, եթե գույքը երկուսից հինգ տարի օգտագործվել է որպես հիմնական բնակության վայր (տուն-բնակարան), սեփականատերը կարող է իրավունք ունենալ լրիվ կամ մասնակի հարկային ազատման։.

Այլ ծախսեր։ Եթե գործարքը կատարում է անշարժ գույքի գործակալ (բրոքեր), նրանց միջնորդավճարը սովորաբար կազմում է ընդհանուր գնի լրացուցիչ 3-4%-ը՝ գումարած ԱԱՀ-ն։ Կարող են լինել նաև հողի պարտադիր ապահովագրության կամ էսքրոու հաշվի (հաշիվ, որտեղ միջոցները ժամանակավորապես պահվում են մինչև գործարքի ավարտը) ծախսեր. դրանք էական չեն, բայց արժե դրանց պատրաստ լինել։

Ավելի շատ տեղեկությունների համար տե՛ս մեր « Գույքահարկը Ավստրիայում » հոդվածը։

Նախազգուշական միջոցներ։ Բանակցությունների և գործարքի նախապատրաստման ընթացքում հաճախ օգտագործվում է նախնական համաձայնագիր (Kaufanbot)՝ ավանդի վճարման կամ հատուկ էսքրոու հաշվի բացման հետ մեկտեղ։

Սա երաշխավորում է, որ հողամասը կհանվի վաճառքից (այն «կպահպանվի» ձեզ համար), և միջոցները կպահվեն երրորդ կողմի (օրինակ՝ նոտարի) մոտ մինչև պայմանագրի լիարժեք կատարումը։ Այս մեխանիզմը հուսալիորեն պաշտպանում է գնորդի շահերը. նրանք վճարում են գումարը, բայց չեն ռիսկի դիմում կորցնել այն, եթե գործարքը չկայանա հարգելի պատճառով։

Եկեք ներկայացնենք գնորդի ճանապարհորդությունը սկզբից մինչև վերջ՝ համոզվելով, որ չենք բաց թողնի ոչ մի մանրուք։.

Հողամասի որոնում։ Սա սկսվում է անշարժ գույքի գործակալի հետ կապվելուց կամ տեղական անշարժ գույքի կայքերում ցուցակները դիտելուց, ինչպիսիք են՝

• ImmobilienScout24
• ԻմմոՎելտ
• տեղական թերթեր

Ընտրելիս կարևոր է անձամբ այցելել մի քանի տարբերակ, գնահատել տարածքը, հարևաններին, մուտքը և արևի ճառագայթահարումը (արևային լուսավորություն):.

Այստեղ կարող է օգտակար լինել առցանց կադաստրային գրանցամատյանը (Kataster). այնտեղ կարող եք տեսնել հողամասի և հարակից հողամասերի ճշգրիտ սահմանները: Մի՛ վարանեք խնդրել սեփականատիրոջը ցույց տալ ձեզ փաստաթղթեր՝ հողամասի քարտեզ և Գրունդբուխից քաղվածք (անհրաժեշտ փաստաթուղթ յուրաքանչյուր գնորդի համար):.

Առաջարկ և համաձայնագիր։ Երբ դուք գտնում եք համապատասխան անշարժ գույք, դուք առաջարկ (Anbot) եք անում վաճառողին։ Ավստրիայում սա սովորաբար ձևակերպվում է գրավոր՝ Kaufanbot կամ նախնական համաձայնագիր։ Այն նշում է գնման գինը, վճարման ժամկետը և կանխավճարի գումարը։

Ռուսական տերմինաբանությամբ սա նման է գնման և վաճառքի պայմանագրի, բայց առանց սեփականության վերջնական փոխանցման։ Այն պարզապես հաստատում է գործարքը կնքելու պարտավորություն։ Որպես գրավ, դուք ավանդ եք կատարում (օրինակ՝ գնման գնի 5-10%-ը) նոտարի կամ փաստաբանի մոտ բացված վստահության հաշվին (Treuhandkonto):.

Երբ դուք ստորագրում եք Kaufanbot-ը, հողամասը համարվում է ձեզ համար «պահված». եթե վաճառողը հրաժարվում է առանց հիմնավոր պատճառի, նա պարտավոր է վերադարձնել կանխավճարի կրկնակի գումարը։.

Ստուգումներ և թույլտվություններ։ Նախապատրաստվում է նաև տարածքի մաքրման ստուգման հարց. դուք վարձում եք մասնագետի (օրինակ՝ հողաչափի) կամ իրավաբանի, որը կվերլուծի՝

• Գրունդբուխ (հողային գրանցամատյան) ՝ պարտքերի, գրավադրված միջոցների (հիփոթեքներ, սերվիտուտներ) և գույքի նկատմամբ երրորդ անձանց պահանջների ստուգումներ: Այս տեղեկատվությունը հասանելի է տարածաշրջանային դատարանների կայքերում:
• Գոտիավորման պլան ՝ արդյոք տարածքը համապատասխանում է ձեր ծրագրերին: Պարզեք, թե որ գոտում է այն գտնվում (Բաուլանդ, Վալդ, Ալմ և այլն) և ինչ տեսակի շինարարություն է թույլատրվում դրա վրա:
• Ֆինանսավորում - դուք դիմում եք վարկի համար (անհրաժեշտության դեպքում)՝ հաշվի առնելով էսքրոու հաշիվը և բանկի պարտադիր հաստատումը:
• Պետական ​​թույլտվություններ ստանալը ոչ բնակիչների համար ամենաժամանակատար քայլն է: Կախված հողի գտնվելու վայրից և տեսակից՝ պահանջվում է հողային գրանցամատյանի (Grundverkehrsbehörde) հաստատումը: Օրինակ, եթե հողը գտնվում է լեռներում կամ նախատեսված է գյուղատնտեսական օգտագործման համար, համապատասխան հողային վարչությունը կամ շրջանային վարչությունը պետք է թույլտվություն տա օտարերկրացուն այն գնելու համար: Սա սովորաբար անում է փաստաբանը կամ նոտարը. նրանք հավաքում են փաստաթղթեր (անձնագիր, բնակության վայրի ապացույց, գնման նպատակ և այլն) և ներկայացնում են դիմումը:

Հիմնական գործարքը տեղի է ունենում նոտարի մոտ։ Բոլոր ստուգումները կատարելուց և թույլտվությունները ստանալուց հետո նշանակվում է նոտարական ակտը (Beurkundung): Ավստրիայում անշարժ գույքի գործարքի համար նոտարական ակտի բացակայությունն անօրինական է։

Այս փուլում դուք և վաճառողը գալիս եք նոտարի գրասենյակ (հանդիպումը սովորաբար բաց է, և պայմանագիրը բարձրաձայն կարդացվում է): Նոտարը ստուգում է ձեր ինքնությունը և ստորագրությունները և վավերացնում գործարքը: Ստորագրելուց հետո դուք մնացած գումարը փոխանցում եք էսքրոուի միջոցով կամ ուղղակիորեն, ինչպես նախապես պայմանավորված է եղել:.

Գրանցում և իրավունքների ձեռքբերում։ Նոտարը կամ ձեր փաստաբանը փաստաթղթերը ներկայացնում է շրջանային դատարան։ Այնտեղ լրացվում է գրանցման դիմում (Einverleibung)՝ ձեր սեփականության իրավունքների գրանցումը գրանցամատյանում։

Փաստաթղթերն ընդունելուց հետո դատարանը ձեզ գրանցում է որպես նոր սեփականատեր։ Այս պահից սկսած՝ հողամասը պաշտոնապես ձերն է. դուք կարող եք վերցնել բանալիները (կամ պարզապես սկսել շինարարությունը, եթե դա նախատեսված է եղել պայմանագրով)։.

Հարկեր և հաշվարկներ։ Այս փուլում ժամանակն է ավարտել մնացած բոլոր վճարումները՝ գումար փոխանցել վաճառողին (սովորաբար դատական ​​հայց ներկայացնելուց հետո կամ միաժամանակ), վճարել հարկերը և նոտարական վճարները։

Երբ դատարանը գրանցի սեփականատիրոջ փոփոխությունը, դուք պետք է վճարեք միայն գրանցման վճարը (գույքի արժեքի 1.1%-ը), եթե այն արդեն չի պահվել էսքրոու հաշվից: Ըստ էության, գույքի բանալիները «փոխանցվում» են, երբ վավերացվում է հիմնական պայմանագիրը և գանձվում է կանխավճարը:.

Ավելին, տարբեր փուլերում (ֆինանսական փոխանցումներ, ապահովագրություն և այլն) մասնագետները կարող են պատասխանել բազմաթիվ հարցերի ձեզ համար: Նրանք կարող են օգնել ձեզ ավելի վստահ զգալ, հատկապես, եթե դուք գերմաներեն չեք խոսում:.

Եթե ​​հետևեք վերը նշված քայլերին, Ավստրիայում հող գնելը կանցնի սահուն։ Կարևոր է ժամանակ հատկացնել, ուշադիր ուսումնասիրել փաստաթղթերը և հետևել Ավստրիայի գրանցման ընթացակարգերին։.

Վերջին տարիներին Ավստրիայի հողային շուկան գնալով ավելի կանաչ է դառնում։ Սա պարզապես միտում չէ. Եվրոպան ավելի խիստ է դարձել շրջակա միջավայրի համար ավելի անվտանգ շինարարության և հողօգտագործման պահանջների հարցում։ Հողամաս ընտրելիս շատ ներդրողներ այժմ հաշվի են առնում իրենց շինարարական ծրագրերի հնարավոր ազդեցությունը կլիմայի և շրջակա միջավայրի վրա։.

Ինչու է սա կարևոր. Շրջակա միջավայրի վերաբերյալ զեկույցների համաձայն ՝ Ավստրիայի ընդհանուր էներգիայի սպառման մոտ 27%-ը գալիս է բնակելի հատվածից (ջեռուցում և տաք ջուր), որտեղ շենքերը առաջացնում են CO₂ ազգային արտանետումների մոտ 10%-ը: Վերջին տասնամյակների ընթացքում վնասակար արտանետումներն արդեն կրճատվել են ավելի քան մեկ երրորդով:

Միևնույն ժամանակ, ավստրիացիները պետք է ավելի մեծ ջանքեր գործադրեն Փարիզի համաձայնագրով ստանձնած իրենց պարտավորությունները կատարելու համար։ Համապատասխանաբար, իշխանությունները խրախուսում են էներգաարդյունավետությունը. օրինակ՝ նոր շենքերի համար հաճախ պահանջվում է էներգետիկ հավաստագրում, իսկ հարկերն ու սուբսիդիաները տրամադրվում են միայն էներգաարդյունավետության բարձր չափանիշներ ունեցող նախագծերին։.

Օրենքներ և սահմանափակումներ։ Շրջակա միջավայրի հողօգտագործման կանոնակարգերը ամրագրված են շինարարական կանոնակարգերում։ Շինարարությունը պլանավորելիս անցկացվում է շրջակա միջավայրի վրա ազդեցության գնահատում (Umweltverträglichkeitsprüfung):

Հատուկ պահպանվող տարածքներում (օրինակ՝ ազգային պարկերում) կարող է նույնիսկ լինել շինարարության լիակատար արգելք: Սովորական շինհրապարակներում ներդրվել են ստանդարտներ՝ նվազագույն ընդունելի ջերմամեկուսացման և արևային էներգիայի օգտագործման պարտադիր հաշվառման վերաբերյալ:.

Այս չափանիշները պարբերաբար խստացվում են. մինչև 2025 թվականը գրեթե բոլոր նոր տները պետք է հասնեն գրեթե զրոյական էներգիայի սպառման (պահանջելով սեփական կամ «կանաչ» ջերմային աղբյուր):.

Կառավարության ծրագրեր։ Կառուցապատողներին ներգրավելու համար Ավստրիան դրամաշնորհներ է տրամադրում կանաչ նախագծերի համար։ Օրինակ՝ Կլիմայի և էներգետիկայի հիմնադրամը (Klima- und Energiefonds) ֆինանսավորում է էներգախնայողության և շենքերի շինարարության մեջ վերականգնվող էներգիայի աղբյուրների օգտագործման նախաձեռնությունները։

Սուբսիդիաներ են տրամադրվում արևային վահանակների, ջերմային պոմպերի, էներգաարդյունավետ պատուհանների և այլնի տեղադրման համար: Կան նաև խթաններ կանաչ ներդրումների համար, ներառյալ կանաչ շինարարության համար հիփոթեքային վարկի տոկոսների մասնակի փոխհատուցումը և կանաչ տեխնոլոգիաների համար հարկային զեղչերը:.

Այս ամենը շրջակա միջավայրի վրա կենտրոնացած նախագծերը դարձնում է ավելի շահութաբեր։.

Վերջին տարիներին ես ավելի ու ավելի եմ խորհուրդ տալիս հաճախորդներին նախագծերը պլանավորել սկզբից՝ հաշվի առնելով շրջակա միջավայրի հետ կապված հարցերը։.

Աշխարհում, Գերմանիայում և Ավստրիայում, կանաչ շենքերը մեծ պահանջարկ ունեն. կառավարությունը սուբսիդավորում է պասիվ տները և արևային վահանակները, իսկ գնորդները գնահատում են ջեռուցման վրա խնայողությունները: Օրինակ, պասիվհաուս դասի տները սպառում են 5-10 անգամ պակաս էներգիա, քան ավանդական շենքերը, ինչը կարևոր հաշվի առնելի գործոն է տեղանք և նախագծում ընտրելիս:.

Հաջողված նախագծերի օրինակներ։ Ավստրիայում կան բազմաթիվ դեպքեր, երբ հողատարածք է գնվել «կանաչ» նախագծերի համար, օրինակ՝ գինեգործարան, որն օգտագործում է արևային վահանակներ կամ հյուրանոց՝ երկրաջերմային ջեռուցմամբ։

Մեկ այլ միտում է գյուղատնտեսական տուրիզմի զարգացումը։ Ներդրողները հողեր են գնում Ավստրիայի լեռներում, կառուցում են էկո-տներ և կազմակերպում հեծանվային տուրեր։ Այս անշարժ գույքը շատ տարածված է. օրինակ՝ Տիրոլում հաճախ վաճառվում են ստանդարտ տներից ավելի թանկ, եթե ունեն կանաչ վկայական (օրինակ՝ «Կանաչ շենք»)։

Հիմա եկեք ավելի մանրամասն քննարկենք կոնկրետ տարբերակները։.

Բնակելի հողատարածք (Bauland-Wohngebiet): Սա ընտանիքների համար ստանդարտ տարբերակ է. հողամաս, որը հարմար է մեկ կամ երկու հարկանի տան համար: Նման հողամասերը սովորաբար ներառում են կոմունալ ծառայություններ (առնվազն էլեկտրաէներգիա և ջուր) և նախատեսված են մեկ ընտանիքի համար:

Տան ճարտարապետությունը համապատասխանում է տեղական կանոնակարգերին (հաշվի առնելով հարևան շենքերը և թաղամասի ընդհանուր տեսողական տեսքը): Ավստրիայում տան համար հողի միջին գները տատանվում են ~€240-ից (Կլագենֆուրտ) մինչև >€1,250 (Զալցբուրգ) մեկ քառակուսի մետրի համար:.

Այստեղ գները տարբեր են. Կարինթիայում լճափնյա հողամասերը (Վյորթերզե) կարող են արժենալ հարյուրավոր եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար, մինչդեռ Վերին Ավստրիայում դրանք արժեն մոտ 200-300 եվրո/մ²:.

Հողատարածքներ լեռներում։ Լեռնային կալվածքները (օրինակ՝ շալեները կամ լեռնային տնակները) ունեն իրենց սեփական կանոնակարգերը։ Շատ տարածքներում սահմանվել է «Բաուզոն» (բարձրության մակարդակ)՝ հիմնվելով իրենց բարձրության վրա։ Բնակելի շենքերը սովորաբար կառուցվում են միայն Siedlungsgebieten-ի (բնակավայրերի) կամ գյուղերի սահմաններում։

«Բաց լեռներում» (Hochgebirge) շինարարությունն արգելված է գրեթե ամենուրեք։ Եթե փնտրում եք բարձրության վրա գտնվող տարածք, անպայման պարզեք, թե արդյոք այնտեղ ընդհանրապես թույլատրվում է բնակելի շինարարություն։.

Կարևոր է նաև հաշվի առնել լանդշաֆտային սահմանափակումները. կտրուկ լանջերին անհրաժեշտ է հենապատերի լրացուցիչ ստուգում:.

Ավստրիական լեռներում հող գնելու առավելություններից են հիանալի տեսարանները և հանգստավայրի ներուժը. լեռնադահուկային վերելակի կամ լեռնադահուկային լանջի մոտ գտնվող հողամասը կարող է շատ շահավետ ներդրում լինել հյուրանոց կամ բնակարան կառուցելու համար։.

Ճարտարապետական ​​սահմանափակումներ։ Ավստրիայի շրջաններում հաճախ կան կանոնակարգեր, որոնք պահանջում են պահպանել շենքերի ավանդական տեսքը։ Մետաղական և ծղոտե տանիքները ոչ պաշտոնապես արգելված են։ Դրա փոխարեն խորհուրդ է տրվում օգտագործել փայտե կամ կղմինդրե ծածկեր։ Գյուղական վայրերում շենքերի բարձրությունը հաճախ խիստ սահմանափակ է (գետնից առավելագույնը 1-2 հարկ, երբեմն՝ 7 մետր)։

Վիեննայի անտառներում կամ պատմական բնակավայրերում կարող են պահանջվել ճակատային դիզայնի հաստատումներ: Այս կանոնակարգերը պետք է խստորեն պահպանվեն, որպեսզի ձեր նախագիծը հաստատվի:.

Մոտավոր գներ (2025թ.): Ամփոփենք՝

• Ավստրիայում գյուղական տան համար հողամասի միջին գինը կազմում է մոտ €400/մ²։.
• Լեռներում (Տիրոլ, Զալցբուրգ)՝ հայտնի հանգստավայրերում, գները կարող են մի քանի անգամ ավելի բարձր լինել՝ Ինսբրուկ՝ €1,043/մ², Զալցբուրգ՝ €1,256:.
• Լճի ափին գտնվող հողամասը հազվագյուտ և թանկարժեք ակտիվ է. Բուրգենլանդում՝ Նոյզիդլեր Զեում, այն կարող է արժենալ 250-400 եվրո/մ², իսկ Վյորտերզեում (Կարինթիա)՝ ավելի քան 600 եվրո/մ²:.

Ավստրիայում մատչելի հողատարածք գտնելը գրեթե անհնար է։ Որքան մոտ է այն լճին, այնքան ավելի թանկ է։ Գումար խնայելու համար ներդրողները հաճախ ընտրում են հանգստավայրի կենտրոնից մի փոքր ավելի հեռու գտնվող հողամասեր (2-5 կմ), բայց դա հանգեցնում է ջրի հասանելիության կորստի։.

Գյուղատնտեսական հողերի (վարելահող, արոտավայր) ձեռքբերումը հիմնարարորեն տարբերվում է բնակելի հողերի մեջ ներդրումներ կատարելուց։.

Ո՞վ կարող է գնել։ Ինչպես արդեն նշվեց, նույնիսկ Ավստրիայի քաղաքացիները պաշտոնապես թույլտվություն են պահանջում։ Օտարերկրացիներին ավելի քիչ հնարավորություն է տրվում. վարելահող գնելու իրավունք կունենան միայն նրանք, ովքեր անմիջականորեն կզբաղվեն գյուղատնտեսական աշխատանքներով։ Սա նշանակում է, որ գյուղատնտեսությամբ զբաղվելու ծրագրեր չունեցող մաքուր ներդրողը, հավանաբար, չի կարողանա վարելահող գնել։

Այս օրենքի նպատակն է պահպանել հողի շրջանառության մեջ լինելը և ապահովել, որ այն արտադրի սնունդ, այլ ոչ թե պարապ մնա սպեկուլյանտների ձեռքում: Բացառություն են կազմում «գյուղատնտեսական այգիները» և խաղողի այգիները. դրանք ավելի հեշտ է վերածել առևտրային օգտագործման և երբեմն գնվում են որպես ներդրումային նախագծեր (օրինակ՝ զբոսաշրջային ֆերմայի համար):.

Առավելություններ և ռիսկեր։ Գյուղատնտեսական հողերը համեմատաբար կայուն ակտիվ են։ Վարելահողերը կարող են վարձակալության տրվել գյուղատնտեսական բիզնեսներին կամ ստանալ տարեկան սուբսիդիաներ ԵՄ-ից (գյուղատնտեսական ծրագրեր)։ Նման հողերի գները ավելի ցածր են. Ավստրիայում վարելահողերի մեկ հեկտարի գինը կազմում է մի քանի եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար։

Միտումներ։ Ավստրիայի գյուղատնտեսական շուկայում գները դանդաղ են աճում։ Վիճակագրության համաձայն՝ վարելահողի մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը 2023 թվականին 3.50 եվրոյից աճել է մինչև 3.70 եվրո։ Սա նշանակում է, որ էական սպեկուլյատիվ աճ չկա։

Շտիրիայում գինեգործական հողերը կարող են զգալիորեն ավելի թանկ լինել խաղողի այգիների նկատմամբ ավելի մեծ պահանջարկի պատճառով։.

Ավստրիայում հող գնելը ուշադիր կարգավորվող գործընթաց է, բայց պատշաճ նախապատրաստման դեպքում այն ​​բավականին կառավարելի է։.

Կարևոր է, որ օտարերկրացիները հիշեն, որ չնայած Ավստրիայի ներդրումային գրավչությանը, այն ունի խիստ թույլտվությունների համակարգ և տեղացի բնակիչների պաշտպանություն: Ահա թե ինչու այդքան կարևոր է նախապես պլանավորել և խորհրդակցել մասնագետների հետ, ինչպիսիք են փաստաբանները, նոտարները և ճարտարապետները:.

Մյուս կողմից, Ավստրիայում ներդրումներ կատարելու առավելությունները նույնպես բազմաթիվ են՝ կայուն շուկա, ներդրումների անվտանգություն և փաստաթղթերի մաքուր պահպանման հեշտություն (շրջանային դատարանների միասնական տվյալների բազայի շնորհիվ): Ավստրիայում նոտարի հետ գործարքի կնքումը թափանցիկ է և սովորաբար ընթանում է առանց անակնկալների, հատկապես, եթե դուք ուշադիր ստուգել եք գույքը և պահպանել բոլոր ձևականությունները:.

Ամփոփելով՝ ուսումնասիրեք հողային նախագծերը և օրենսդրությունը, օգտվեք մասնագիտական ​​խորհուրդներից, և ձեր հողի գնումը ձեզ կբերի ձեր ակնկալած օգուտները՝ առանց ավելորդ սթրեսի կամ անհանգստության։.

Հիմա իսկապես կատարյալ ժամանակն է օգտվելու ավստրիական անշարժ գույքի առավելություններից, որոնք առաջարկում են ամեն ինչ՝ գեղատեսիլ լեռնալանջերից մինչև խաղաղ գյուղական վայրեր։.