Վիեննայում Ալտբաուում բնակարան գնելը. Արդյո՞ք պատմական շենքում արժե ներդրում կատարել:

Վիեննան այն քիչ եվրոպական քաղաքներից մեկն է, որտեղ պատմական ճարտարապետությունը ոչ միայն պահպանվել է, այլև դարձել է քաղաքի ինքնության կարևոր մասը։ Կենտրոնական փողոցներով զբոսնելիս դուք կտեսնեք տասնյակ Gründerzeit շենքեր, 19-րդ դարի շքեղ ճակատային մասեր, նրբագեղ աստիճաններ, բարձր առաստաղներ, մանրահատակ և կրկնակի դռներ, որոնք բոլորն էլ այսօր հայտնի են որպես «Ալտբաու»։

Անշարժ գույքի գնորդների և ներդրողների համար հարցը մնում է անպատասխան. արժե՞ արդյոք Վիեննայի հին շենքում բնակարան գնել։

Կան շատ այլ հրատապ հարցեր

- Որքանո՞վ է անվտանգ նման ներդրումը։

– Ի՞նչ փոփոխություններ են տեղի ունեցել Վիեննայի շուկայում 2024-2025 թվականներին։

- Ինչպե՞ս է փոխվել տեղական օրենսդրությունը։

- Որո՞նք են ռիսկերն ու թերությունները։

– Եվ ամենակարևորը՝ ի՞նչը պետք է ստուգել գնելուց առաջ։

Եթե ​​​​դուք պլանավորում եք բնակարան գնել Վիեննայում , այս հոդվածը կօգնի ձեզ ստեղծել ստուգաթերթիկ և նախապես բացահայտել Altbau-ի բնորոշ ռիսկերը։

Այս հոդվածում մենք մանրամասն կանդրադառնանք Altbau-ի գնման բոլոր ասպեկտներին՝ տեխնիկական նրբություններից և իրավական սահմանափակումներից մինչև վերանորոգման ծախսերը, էներգաարդյունավետությունը և գների հնարավոր բարձրացումները։.

Ավստրիայում «Altbau» բառը բառացի թարգմանություն չունի: Առօրյա խոսքում մենք կարող ենք «հին» անվանել ցանկացած շենք, որն ունի խարխուլ ճակատ կամ բնակարան, որը վաղուց չի վերանորոգվել: Սակայն վիեննական անշարժ գույքում այս տերմինն ունի շատ ավելի խորը և ավելի պաշտոնական իմաստ: Այն նկարագրում է ոչ թե տարիքը, այլ քաղաքային մշակույթի, շինարարական տեխնոլոգիաների և օրենսդրության մի ամբողջ շերտ , որը որոշում է արժեքը, արժեքը և սահմանափակումները ապագա սեփականատերերի համար:

«Der Standard»- ի նման թերթերում դուք կտեսնեք հետևյալ արտահայտությունները.

«Altbau ist kein Alter, sondern eine Kategorie»:
(Altbau-ն տարիք չէ, այլ կատեգորիա):

Այս կատեգորիան որոշում է ձեր վարձակալության իրավունքները, ձեր պարտավորությունները սեփականության իրավունքի հիմնադրամի նկատմամբ, շահագործման ծախսերը, արդիականացման սահմանափակումները և նույնիսկ ապագայում կարող եք գանձել վարձավճար։.

Ավստրիայի շինարարության և բնակարանային համակարգի առումով, Ալտբաուն ընդհանուր առմամբ վերաբերում է 1953 թվականից առաջ կառուցված շենքերին: Այնուամենայնիվ, այս երկար ժամանակահատվածում կա «արժեքի» հստակ սանդղակ:.

• Տներ մինչև 1945 թվականը

Հենց այս ժամկետն է, որ ունի իրավական նշանակություն: Երկրորդ համաշխարհային պատերազմի ավարտից առաջ կառուցված տները ենթակա են բոլորովին այլ չափանիշների, քան պատերազմից հետո կառուցվածները: Դրանք կարող են ունենալ պահպանման կարգավիճակ, հատուկ վերականգնման և հարդարման պահանջներ, և նման շենքերի վարձակալության պայմանագրերի մեծ մասը կարգավորվում է MRG օրենքով:.

• Gründerzeit դարաշրջան (1870–1914)

Սա վիեննական Ալտբաուի գագաթնակետն է՝ տներ, որոնք շուկայում ամենաբարձր գինն ունեն։.

Gründerzeit շենքերն ունեն յուրահատուկ ճարտարապետական ​​ոճ՝ լայն ճակատներ, հսկայական աստիճաններ, գեղարվեստական ​​​​զարդարանք և բարձրորակ աղյուսե շարվածք, որը զարմացնում է նույնիսկ ժամանակակից ինժեներներին։.

Այս տեսակի բնակարանները ստեղծում են տարածության այնպիսի զգացողություն, որը ոչ մի նորակառույց շենք չի կարող համեմատվել. առաստաղների բարձրությունը հասնում է 3.2-3.8 մ-ի, սենյակները հաճախ ունեն էնֆիլադային կառուցվածք, պատուհանները մեծ քանակությամբ լույս են ներթափանցում, իսկ 50-80 սմ հաստությամբ պատերը ստեղծում են յուրահատուկ միկրոկլիմա և բնական ձայնամեկուսացում։.

Օտարերկրացիների մեծ մասը սխալ է թույլ տալիս՝ փորձելով տարբերակել այս երկու հասկացությունները։.

«Հին բնակարան» ( alte Wohnung ) բառը խոսակցական տերմին է և վերաբերում է միայն գույքի վիճակին։ Նման բնակարանը կարող է գտնվել.

• 1970-ականների մի տանը,
• վահանակային կառուցվածքում,
• հետպատերազմյան վերակառուցման շենքում։.

Այն կարող է վատ պահպանված լինել, վատ էլեկտրական լարեր ունենալ և տասնամյակներ շարունակ չվերանորոգված լինել, բայց իրավաբանորեն այն դեռևս չի համարվի ալտբաու։ Ալտբաուն որոշելու հիմնական չափանիշը տան տարիքը չէ, այլ դրա բնույթը։

Ավստրիայում «հին բնակարանների» հետ կապված հասկացություններն ունեն հստակ իրավական և մշակութային տարբերություններ: Այն, ինչ օտարերկրացու համար նույնն է հնչում, ավստրիացու համար կարող է լինել անշարժ գույքի բոլորովին այլ կատեգորիաներ:.

Հիմնական բանը, որ պետք է հասկանալ, այն է, որ «Ալտբաուն» տարիքի մասին չէ, այլ ճարտարապետական ​​և իրավական կարգավիճակի։

Երբ ավստրիացին տեսնում է այս բառը Willhaben-ի կամ ImmoScout24-ի գովազդում, նա անմիջապես հասկանում է, որ նայում է որոշակի բնութագրերով անշարժ գույքի՝ բարձր առաստաղներ, հաստ պատեր, խիստ վերանորոգման կանոնակարգեր, ջեռուցման հնարավոր սահմանափակումներ և վարձակալության հատուկ ռեժիմ։.

Հետաքրքիր մանրամասնություն. շատ ավստրիացիներ Ալտբաուն համարում են ոչ միայն անշարժ գույք, այլև «ճարտարապետական ​​որակի» նշան: Հետևաբար, նման անշարժ գույքը հաճախ գնահատվում է գնորդների կողմից իրենց «մթնոլորտի» և տարածքի հեղինակության համար: Այնուամենայնիվ, կարևոր է հիշել, որ հմայքի հետ մեկտեղ գնորդը ստանձնում է նաև լրացուցիչ իրավական և տեխնիկական պարտավորություններ:.

Այստեղ կարևոր է ոչ միայն գեղեցկությունը, այլև շենքի կառուցվածքը։ Պատմական շենքերը կառուցվել են տարբեր սկզբունքներով, և հենց դա է այս բնակարանները դարձնում յուրահատուկ։.

Վիեննական Ալտբաուում կարող եք ակնկալել

• շատ բարձր առաստաղներն են։ 320-ից մինչև 380 սմ բարձրությամբ առաստաղները ստեղծում են բաց տարածության զգացողություն։
• Հսկայական փայտե պատուհաններ ՝ դրանք հաճախ վերանորոգման կարիք ունեն, բայց տեսողականորեն վերափոխում են սենյակը և թույլ են տալիս առատ բնական լույս ներթափանցել։
• Կտոր-կտոր շարված մանրահատակ – դրված է 100-120 տարի առաջ և դեռևս ենթակա է վերականգնման:
• Երկակի դռներ – սենյակների միջև կան նույնիսկ եռակի դռներ։
• Շինարարական ձևավորումը տատանվում է մինիմալիստական ​​մեդալիոններից մինչև վիեննական կլասիցիզմի ոճով բարդ վարդակներ։
• Լայն աստիճաններ ՝ փայտե կամ քարե աստիճաններ, կռած երկաթե ճաղաշարեր, պատուհաններ մուտքի դահլիճում։
• Հաստ պատեր – աղյուսե շարվածքը ապահովում է բնական ջերմունակություն և լավ ակուստիկա։

Այս ամենը ստեղծում է «վիեննական հմայքի» զգացողություն, որի համար գնորդները պատրաստ են զգալիորեն ավելի շատ վճարել։.

Եթե ​​այցելում եք բնակարան, ուշադրություն դարձրեք երեք առանձնահատկությունների, որոնք հազվադեպ են հանդիպում պատերազմից հետո կառուցված շենքերում

1. Պատուհանագոգի խորությունը . եթե պատուհանագոգը 40 սմ-ից ավելի է, դա գրեթե անկասկած նախահեղափոխական քարե շինություն է։
2. Դռների բարձրությունը ՝ Ալտբաուում այն ​​հաճախ 2.4-2.8 մ է, այլ ոչ թե ստանդարտ 2.0-ը։
3. Անուղղակի մանրամասներից են հին բռնակները, բրոնզե ծածկույթները, մուտքի դահլիճում խճանկարները, պատմական դռան զանգերը և Gründerzeit ոճով փոստարկղերը։

Վիեննայում Ալտբաուի ժողովրդականությունը մի երևույթ է, որը գրեթե անհնար է բացատրել միայն թվերով: Ավստրիացի ճարտարապետները այն անվանում են « Wien ճարտարապետության նյարդ» ՝ վիեննական ճարտարապետության նյարդը, դրա հուզական և մշակութային միջուկը: Քաղաքի շատ բնակիչների համար նման շենքերը պարզապես «հին կառույց» չեն, այլ քաղաքի ինքնության մի մասն են, պատմության նյութական շարունակությունը և որոշակի կենսակերպ:

Ահա թե ինչու Gründerzeithaus- կարող են ավելի թանկ լինել, քան նորակառույց գերժամանակակից բնակարանները։ Ոչ թե որովհետև դրանք ավելի տեխնոլոգիապես զարգացած են, այլ որովհետև առաջարկում են տարածքի, գեղագիտության և մթնոլորտի եզակի համադրություն, որը հնարավոր չէ կրկնօրինակել ժամանակակից շինարարական մեթոդներով։

Ալտբաուի գլխավոր առավելությունը մասշտաբի զգացողությունն է։ Վիեննան այն քիչ եվրոպական քաղաքներից մեկն է, որտեղ 19-րդ դարի վերջի բնակելի շենքերի առաստաղները կարող էին հասնել չորս մետրի։ Տարածքը «շնչում է», սենյակները ընդարձակ են թվում նույնիսկ 80-100 քառակուսի մետր ստանդարտ մակերեսով, իսկ սենյակների համամասնությունները ստեղծում են ներդաշնակության զգացողություն, որը բացակայում է նոր շենքերում՝ իրենց բարձրության սահմանափակումներով, էներգաարդյունավետության չափանիշներով և կոմպակտ դասավորությամբ։

Բարձր դռները, լայն էնֆիլադները, մեծ պատուհանները, լուսամուտները և բակի պատկերասրահները ստեղծում են «ճարտարապետական ​​թատրոնի» զգացողություն, որտեղ նույնիսկ սովորական, առօրյա կյանքը թվում է ավելի չափված և գեղագիտականորեն հաճելի: Շատ գնորդներ գնահատում են Ալտբաուի բնույթը՝ ժամանակի զգացողությունը, եզակի պատմությունը, որը չի կարելի գնել նոր բետոնե բլոկով:.

Երկրորդ պատճառը հին կառույցների որակն է։

Ավստրիացի շինարարները հաճախ ասում են, որ 1890-ական և 1910-ական թվականների աղյուսը դեռևս որակով գերազանցում է ժամանակակից նյութերի մեծ մասին։ Այն՝

• ավելի խիտ,
• ավելի լավ է կուտակում ջերմությունը,
• խոնավության դիմացկուն,
• ապահովում է բնական ձայնամեկուսացում։.

Հաստ պատերը ստեղծում են հաճելի միկրոկլիմա. Ալտբաուն ամռանը չի գերտաքանում, իսկ ձմռանը դանդաղ սառչում է։.

Պատահական չէ, որ շատ ժամանակակից ճարտարապետներ ընդունում են, որ նման տների դիմացկունությունը շատ առումներով գերազանցում է նորակառույց շենքերին, որոնք նախատեսված են ստանդարտ 50-70 տարվա շահագործման համար։.

Gründerzeit ոճի տները դիմացել են ավելի քան 120-150 տարի, այդ թվում՝ ռմբակոծությունների, ջեռուցման բացակայության ժամանակահատվածների, վերակառուցման և տասնյակ խոշոր վերանորոգումների, և շարունակում են մնալ կայուն կառույցներ։.

Վիեննայի գրեթե բոլոր պատմական շենքերը գտնվում են այսօր ամենագրավիչ համարվող թաղամասերում։ Դրանք են՝

• 7-րդ շրջան (Neubau),
• 8-րդ (Josefstadt),
• 9-րդ (Alsergrund),
• 3-րդ և 4-րդ մասերը,
• 6-րդի մեծ մասը,
• 2-րդ և 5-րդ շրջանների հեղինակավոր գծերը։.

Այս տարածքները զարգացան քաղաքի արագ աճին զուգընթաց, և հենց այստեղ էր, որ Վիեննայի մշակութային և մտավոր կյանքը ծաղկում ապրեց։ Այստեղ են գտնվում լավագույն դպրոցները, թատրոնները, այգիները, սրճարանները, համալսարանները և տրանսպորտային հանգույցները, որոնք բոլորն էլ մեծ պահանջարկ են ստեղծում արտագաղթողների, ընտանիքների, ստեղծագործ մասնագետների և ներդրողների շրջանում։.

Պատահական չէ, որ ամենահեղինակավոր հասցեները, այդ թվում՝ « Ավստրիայի ամենաթանկ տունը » համարվողները, կենտրոնացած են պատմական թաղամասերում, և սա հստակ ցույց է տալիս, թե ինչու է Ալտբաուում «գտնվելու վայրը» հաճախ կարևորագույն ակտիվ։

Նոր զարգացումները հաճախ տեղակայված են ծայրամասերում՝ հասանելի հողերի պակասի պատճառով, սակայն Ալտբաուն գտնվում է այնպիսի տարածքներում, որտեղ «տեղանքն ինքնին հարմար է»։ Նման տարածքների պահանջարկը տարեցտարի աճում է, մինչդեռ առաջարկը սահմանափակվում է քաղաքի պատմական սահմաններով։.

Ալտբաուն համարվում է Վիեննայի անշարժ գույքի շուկայի ամենակայուն հատվածը։ Նույնիսկ տնտեսական անկայունության ժամանակաշրջաններում պատմական բնակարանների գները ավելի դանդաղ են ընկնում և ավելի արագ են վերականգնվում։ Պատճառը պարզ է. Ալտբաուն չի կարող կրկնօրինակվել։

Տնտեսագետները նման օբյեկտները անվանում են «եզակի ակտիվներ»։.

Ավելին, պատմական բնակարանները բարձր որակի վերանորոգումից հետո արժեք են ստանում՝ շատ ավելի արագ, քան նորակառույց շենքերը: Altbau-ում վերանորոգումները գները ավելի զգալիորեն բարձրացնում են, քանի որ գնորդները պատրաստ են ավելի բարձր գումար վճարել այնպիսի անշարժ գույքի համար, որը համատեղում է

• հին տան գեղագիտությունը,
• ժամանակակից հարմարավետություն,
• պատմական գտնվելու վայր։.

Գները բարձրանում են նաև այն պատճառով, որ Gründerzeit-ի բնակարաններից շատերը մատչելի չեն։ Դրանք հազվադեպ են վաճառվում, հաճախ ժառանգաբար փոխանցվում են, և սեփականատերերը տասնամյակներ շարունակ պահպանում են նման անշարժ գույքը։.

Առաջարկի պակասը կայուն ճնշում է ստեղծում գների աճի վրա՝ «Ալտբաուն» դարձնելով գրավիչ ներդրումային ակտիվ, հատկապես նոր շենքերի համեմատ, որոնք ամեն տարի կառուցվում են մեծ ծավալներով և ժամանակի ընթացքում կորցնում են իրենց բացառիկությունը։.

Իր հեղինակությանը և ճարտարապետական ​​արժեքին չնայած, Ալտբաու շենքը միշտ չէ, որ «երազանքի բնակարան» է։ Պատմական շենքերը կարող են թաքցնել լուրջ տեխնիկական և իրավական խնդիրներ, որոնք միշտ չէ, որ ակնհայտ են ստուգման ժամանակ, բայց կարող են զգալիորեն բարձրացնել սեփականության արժեքը։.

Գերմանական և ավստրիական մամուլը հաճախ ընդգծում է, որ Ալտբաուն «գեղեցիկ է, բայց ոչ միշտ գործնական»։ Հետևաբար, հմուտ գնորդը պետք է հասկանա, որ հին Վիեննայի սիրավեպը և որոշակի շենքի իրական վիճակը երբեմն երկու տարբեր իրականություններ են։.

Ստորև ներկայացված է այն իրավիճակների ընդլայնված ցանկը, երբ Altbau-ն կարող է լինել ֆինանսապես վտանգավոր կամ անհարմար գնում։.

Եթե ​​ճակատային մասը, տանիքը կամ ներքին կոմունալ ծառայությունները երկար ժամանակ չեն թարմացվել, տունը գրեթե երաշխավորված է, որ կներառվի կապիտալ շինարարության (Eigentümergemeinschaft) ծրագրում։.

Խնդիրն այն է, որ նման աշխատանքները սովորաբար ֆինանսավորվում են ոչ թե քաղաքային բյուջեից, այլ սեփականատերերի պահուստային միջոցներից: Եթե պահուստները ցածր են, սեփականատերերը պարտավոր են մուծել լրացուցիչ վճարներ (Sonderumlagen):

Նման դեպքերում գնահատված ծախսերը՝

Ինչո՞ւ է սա խնդիր։ Որովհետև Altbau-ի գնորդները հաճախ միանգամից երկու բյուջե են կորցնում.

1. գումար բնակարանի համար,
2. գումար՝ շենքի ամբողջական վերանորոգմանը մասնակցելու համար։.

Որոշ դեպքերում աշխատանքի ընդհանուր արժեքը գերազանցում է գույքի արժեքը։.

2025 թվականին Ավստրիան խստացրեց գազով ջեռուցման համակարգերի պահանջները։ Գազային կաթսաները փուլ առ փուլ կհանվեն շրջանառությունից, իսկ բնակելի շենքերին նոր գազամատակարարման միացումները կարգելվեն։.

Altbau-ի սեփականատիրոջ համար սա նշանակում է, որ առաջիկա տարիներին կարող է անհրաժեշտ լինել անցնել հետևյալին

• կենտրոնական ջեռուցում,
• ջերմային պոմպ,
• հիբրիդային համակարգեր։.

Փոխարինման արժեքը՝

Որոշ շենքերի համար սա գրեթե անխուսափելի է դառնում, հատկապես, եթե քաղաքը նախատեսում է արդիականացնել ամբողջ տարածքները։.

Ինչո՞ւ սա կարող է թերություն լինել։

– Դուք գնում եք գեղեցիկ բնակարան, բայց մեկ տարի անց իմանում եք, որ շենքը պետք է արդիականացվի նոր համակարգի։
– Սա մեծացնում է ձեր ծախսերը՝ առանց դրանք հետաձգելու կամ խուսափելու հնարավորության։

Այս խնդիրը հատկապես տարածված է Ալտբաուում, քանի որ այս շենքերը իրենց պատմության ընթացքում տասնյակներով վերանորոգվել են։ 1970-ական և 1990-ական թվականներին շատ սեփականատերեր ընդարձակել են խոհանոցները, միավորել սենյակները, վերադասավորել պատերը և տեղափոխել լոգարանները՝ այս ամենը արագորեն, առանց տեղական իշխանություններին փաստաթղթեր ներկայացնելու։.

Ինչո՞ւ է սա կարևոր Վիեննայում։

Ավստրիայի կարգավորող մարմինները՝ Մագիստրատը և Բաուպոլիզեյը, գործում են խստորեն։.

Վերակառուցման դեպքում՝

• չի արտացոլվել ծրագրերում,
• ազդում է խոնավ տարածքների վրա,
• խախտում է ստատիկ կառուցվածքը,
• կամ չի համապատասխանում հրդեհային անվտանգության կանոններին..

Նոր սեփականատերերը կարող են հետևանքների ենթարկվել, նույնիսկ եթե փոփոխությունները կատարվել են 30 տարի առաջ։.

1. Բնակարանը իր նախնական վիճակին վերադարձնելու պահանջը։
Այո, սա իրականություն է։ Հատկապես, եթե խոհանոցը տեղափոխվել է հարևանի ննջասենյակի վերևում գտնվող սենյակ։

2. Տուգանքներ։
Տուգանքները հաճախ կազմում են 1000-ից մինչև 10000 եվրո, բայց կարող են ավելի բարձր լինել։

3. Վարձակալի գրանցման արգելք:
Եթե գույքը օգտագործվում է ոչ պատշաճ կերպով, քաղաքը կարող է արգելել հետագա վարձակալությունը:

4. Grundbuch-ի հետ կապված խնդիրներ։
Եթե տարածքի կառուցվածքը չի համապատասխանում Nutzwertgutachten-ին, կարող են առաջանալ իրավական հակասություններ։

Ալտբաուի ամենատարածված խնդրահարույց վերակառուցումները

Պատմական շենքում բնակարան ունենալը միշտ ավելի մեծ պատասխանատվություն է ենթադրում, քան նոր շենք գնելը։ Կարևոր է ոչ միայն սկզբնական բյուջեն, այլև ընթացիկ ծախսերը, որոնք կարող են զգալիորեն տարբերվել Վիեննայի միջինից։

Սա պարզապես «ապագայի համար խնայողություններ» չեն, այլ պարտադիր վճարում, որը կատարում են բոլոր շենքերի սեփականատերերը: Altbau-ում այս ֆոնդը հատկապես կարևոր է, քանի որ նման շենքերը պահանջում են կանոնավոր վերանորոգումներ

• ճակատային մասի վերանորոգում,
• տանիքի նորոգում,
• բարձրացնողների փոխարինում,
• էլեկտրական վահանակների արդիականացում,
• վերելակի տեղադրում կամ սպասարկում,
• շենքը համապատասխանեցնելով ժամանակակից հրդեհային անվտանգության չափանիշներին։.

Եթե ​​Rücklage-ը փոքր է, ցանկացած վերանորոգում ավտոմատ կերպով վերածվում է Sonderzahlung-ի՝ մեծ միանվագ վճարման: Սա նշանակում է, որ ձեր ամսական վճարումը կարող է լրացվել 3,000-20,000 եվրոյի, իսկ երբեմն՝ նույնիսկ ավելիի հաշիվներով:.

Վիեննական Ալտբաու բնակարաններում կոմունալ վճարումները կարող են ավելի բարձր լինել, քան ժամանակակից շենքերում՝ մի քանի պատճառներով

• Մեծ աստիճանավանդակները պահանջում են ավելի շատ մաքրում և լուսավորություն,
• Հին շենքերի ապահովագրությունն ավելի թանկ է
• Պատմական տարրերի (դռներ, պատուհաններ, ճաղաշարեր) պահպանումն ավելի թանկ է,
• Hausverwaltung-ը հաճախ ունի աշխատանքների ընդլայնված ցանկ։.

Նոր շենքերն առաջարկում են ավելի ցածր կոմունալ վճարներ՝ շնորհիվ էներգաարդյունավետության, նոր սերնդի վերելակների, ժամանակակից ջեռուցման համակարգերի և ջերմամեկուսացված ճակատային մասերի։.

Հին տները կարելի է ջեռուցել հետևյալ կերպ

• գազային ջրատաքացուցիչներ,
• անհատական ​​կաթսաներ,
• 20-րդ դարի պակաս արդյունավետ ռադիատորային համակարգերը։.

Ցածր էներգաարդյունավետության դասի (հաճախ G կամ F) պատճառով ջեռուցման ծախսերը կարող են զգալիորեն ավելի բարձր լինել, քան Զեշտադտի կամ Զոնվենդվիրտելի տարածքում գտնվող նորակառույց շենքում։.

Ավելին, կառավարության ծրագրերը պահանջում են գազի աստիճանական դուրսբերում: Սա նշանակում է, որ առաջիկա տարիներին արդիականացումը կարող է պարտադիր դառնալ, և դրա արժեքը կբաշխվի բոլոր տանտերերի միջև:.

Հիմնական փաստերը հաճախ թաքնված են արձանագրություններում

• տանիքի վերանորոգում նախատեսվա՞ծ է։
• ճակատային մասի հետ կապված որևէ խնդիր կա՞,
• բարձրացնողները խցանվա՞ծ են։
• Վերելակի տեղադրման հարցը քննարկվու՞մ է։
• Արդյո՞ք հրդեհային անվտանգության ստուգումներ են սպասվում:
• վարձակալները պարտքեր կուտակե՞լ են։
• ինչ կապալառուներ են աշխատել անցյալում,
• Տանը որևէ իրավական վեճ կա՞ն։.

Երբեմն մեկ նախադասություն, ինչպիսին է «Discussion über notwendige Sanierung des Daches»-ը նշանակում է ապագա ծախսեր՝ տասնյակ հազարավոր եվրոների չափով:.

Սա Վիեննայի հին շենքում բնակարան գնելու ամենակարևոր կողմերից մեկն է։ Դուք պետք է համոզվեք, որ գնում եք օրինականորեն գրանցված անշարժ գույք (Eigentumswohnung) , այլ ոչ թե բաժնեմաս կամ անորոշ կարգավիճակ ունեցող առարկա։

2025 թվականին Վիեննայի շուկայում ակտիվորեն քննարկվում էին դեպքեր, երբ գնորդները գնել էին ոչ թե բնակարան, այլ առանձին տարածքի վերածված «շենքի բաժնեմաս»։ Առաջին հայացքից սա թվում է լիարժեք սեփականություն, բայց իրավաբանորեն այն չունի՝

• Գրունդբուխում ինքնագրանցման իրավունքը,
• մաքուր Նուտցվերտ (սեփականության բաժին),
• գույքը ազատորեն վարձակալելու կամ վերավաճառելու հնարավորություն։.

Ինչը միշտ պետք է ստուգեք

1. Գրունդբուխում մուտքագրում – բնակարանի առկայություն որպես առանձին միավոր (Top-Nummer)՝ իր սեփական կադաստրային համարով (EZ):

2. Nutzwertgutachten – փաստաթուղթ, որը սահմանում է ձեր բաժինը տան ընդհանուր սեփականության մեջ:

3. Առանց խոչընդոտների։

• խոստում,
• տան ֆոնդի պարտքերը,
• դատական ​​​​գործընթաց,
• օգտագործման սահմանափակումներ։.

4. Բնակարանի իրական համապատասխանությունը Բաուակտի հատակագծերին։.

Եթե ​​բնակարանը նախկինում վարձակալված է եղել (Mietwohnung), այն սեփական բնակարանի վերածելը երկար և բարդ գործընթաց է: Եթե վաճառողը պլանավորում է դա անել վաճառքից առաջ վերջին րոպեին, ապա դուք պետք է հատկապես ուշադիր ստուգեք փաստաթղթերը:.

Երբ Վիեննայում հին շենքում բնակարան եք գնում, ստանում եք ոչ միայն բարձր առաստաղներ, հսկայական դռներ և մանրահատակ, այլև մի շարք սահմանափակումներ, որոնք պաշտպանում են շենքի ճարտարապետական ​​ամբողջականությունը: Վիեննան շատ խիստ մոտեցում է ցուցաբերում իր հին բնակարանային ֆոնդի նկատմամբ. այն համարվում է մշակութային ժառանգության վայր, և ցանկացած փոփոխություն ենթակա է շատ ավելի խիստ վերահսկողության, քան 1970-ականներից մինչև 2000-ական թվականները կառուցված շենքերում:.

Ավելին, Ալտբաուն ունի բոլորովին այլ ճարտարապետական ​​տրամաբանություն. պատերը կարող են կրող լինել նույնիսկ այնտեղ, որտեղ դուք չեք սպասում, իսկ տեխնիկական տարածքները խստորեն կապված են պատմական դասավորության հետ։.

Հետևաբար, Ալտբաուում վերանորոգումները բաժանվում են երկու կատեգորիայի՝ այն փոփոխությունները, որոնք կարող են ազատորեն կատարվել, և այն փոփոխությունները, որոնք պահանջում են թույլտվություն կամ առնվազն շենքի կառավարման և քաղաքային խորհրդի հաստատում:

Թույլատրվում են այնպիսի աշխատանքներ, որոնք համարվում են ներքին փոփոխություններ և չեն ազդում ստատիկ տարրերի և շենքի կառուցվածքի վրա։.

1. Կոսմետիկ վերանորոգումներ

Պատերը ներկելը, պաստառները փոխարինելը, մանրահատակի վերականգնումը և դեկորատիվ վահանակների վերանորոգումը կարող եք անել այս ամենը առանց սահմանափակումների: Գլխավորը տան ընդհանուր կանոններին հետևելն է, օրինակ՝ աղմկոտ աշխատանքներին վերաբերող կանոններին:.

2. Խոհանոցի կամ լոգարանի արդիականացում առկա տարածքներում

Անկախ նրանից, թե դուք խոհանոցը թողնում եք ճիշտ այնպես, ինչպես այն Բաուակտի նախագծերում էր, փոխարինում եք կենցաղային տեխնիկան, թե տեղադրում նոր պահարաններ, այս ամենը թույլատրվում է։.

Բայց կարևոր է, որ խոհանոցը մնա այնպիսի տեղում, որը տրամաբանորեն կապված է օդափոխության և բարձրացնողների հետ։.

3. Բնակարանի ներքին էլեկտրական լարերի փոխարինում

Նոր վարդակներ, մալուխների փոխարինում և ժամանակակից էլեկտրական վահանակներ թույլատրվում են, եթե դուք չեք փոխում տան ընդհանուր լարերի երթուղիները։.

Սովորաբար անհրաժեշտ է միայն լիցենզավորված էլեկտրիկ (Konzessionierter Elektriker):.

4. Հատակի ծածկույթի փոխարինում՝ առանց հատակի մակարդակը փոխելու

Կարող եք թարմացնել մանրահատակը, տեղադրել խցան կամ սալիկներ՝ գլխավորը հատակի մակարդակը նորմայից բարձր չբարձրացնելն է, որպեսզի չխախտվեն հրդեհային անվտանգության պահանջները։.

5. Կահույքի վերադասավորում և ոչ կրող միջնապատերի փոխարինում

Թեթև գիպսաստվարաթղթե միջնապատերը կարող են ապամոնտաժվել և տեղադրվել առանց հաստատման:.

Բայց կարևոր է իմանալ. Ալտբաուում նույնիսկ «հաստ» պատերը կարող են ծանրաբեռնված լինել, ուստի լավագույնն է ստուգել ստատիկ հատակագիծը։.

Ալտբաուի կառուցվածքին, խոնավ տարածքներին, ընդհանուր կոմունալ համակարգերին կամ շենքի արտաքին տեսքին ազդող աշխատանքները վերահսկվում են Բաուպոլիզեյի, Հաուսվերվալտունգի և երբեմն՝ պատմական հուշարձանների պահպանման գրասենյակի կողմից։.

1. Խոհանոցը մեկ այլ սենյակ տեղափոխելը

Սա ամենախնդրահարույց միջամտություններից մեկն է։.

Խոհանոցը միացված է հետևյալին

• օդափոխություն,
• ջրամեկուսիչներ,
• կոյուղի։.

Եթե ​​այն տեղափոխվեր նախկին ննջասենյակ կամ հյուրասենյակ, դա կխախտեր շենքի տեխնիկական դասավորությունը, և դատավորը գրեթե անկասկած կպահանջեր, որ ամեն ինչ վերադարձվի իր սկզբնական վիճակին։.

2. Լոգարանի ընդլայնում կամ տեղափոխում

Սա ամենավտանգավոր գոտին է, քանի որ՝

• Ալտբաուի խոնավ տարածքները խստորեն կարգավորվում են։
• հին տները սահմանափակ բեռ ունեն հատակների վրա;
• կոյուղու բարձրացնող սարքերը տեղակայված են միայն որոշակի պատերի երկայնքով
• Տեղափոխումը կարող է արտահոսք առաջացնել հարևան բնակարաններում։.

Բաուպոլիզեյը հատկապես հաճախ է միջամտում նման դեպքերում, հատկապես 1945 թվականից առաջ կառուցված շենքերում։.

3. Նոր խողովակների, բարձրացնող սարքերի, օդափոխման կամ ջեռուցման համակարգերի տեղադրում

Տան ընդհանուր հաղորդակցություններին ցանկացած միջամտություն պահանջում է

• տան սեփականատերերի համաձայնությունը,
• ջեռուցման կամ ջրամատակարարման վերաբերյալ ինժեներական զեկույց,
• դատավորի թույլտվությունը։.

Մենք խոսում ենք ոչ միայն բարձրացնողների, այլև գազատարների, օդափոխման հանքերի և ծխնելույզների մասին:.

4. Սենյակների միավորում՝ պատերը հեռացնելով

Ալտբաուում կրող պատերը հանդիպում են ամենաանսպասելի վայրերում։.

Նույնիսկ եթե պատը «բարակ» է թվում, այն կարող է իրականում պատրաստված լինել 15-30 սմ հաստությամբ աղյուսից և կարևոր դեր խաղալ շենքի ընդհանուր ստատիկայի մեջ։.

Պատը քանդելու համար ձեզ հարկավոր է

• պատվիրել Statikgutachten (վիճակագրական հաշվետվություն),
• թույլտվություն ստանալ,
• համակարգել աշխատանքը տան հետ։.

Որոշ շենքերում նման փոփոխությունները լիովին արգելված են։.

5. Շենքի տեսքի վրա ազդող փոփոխություններ

Եթե ​​տունն ունի պաշտպանված կարգավիճակ, նույնիսկ պատուհանների փոխարինումը պետք է հաստատվի Bundesdenkmalamt-ի կողմից։.

Պատմական շենքերի ճակատները Վիեննայի «դեմքն» են, և քաղաքը խստորեն հետևում է, որ դրանք չվնասվեն։.

Այստեղ կիրառվում են հետևյալ կանոնները

Ալտբաուում ցանկացած միջամտություն կարող է խաթարել ամբողջ շենքի գործունեությունը: Այս շենքերի կառուցվածքը տարբերվում է նորակառույց շենքերի կառուցվածքից. նույնիսկ բարակ պատը կարող է կրող լինել, իսկ խոհանոցի կամ լոգարանի տեղափոխումը հաճախ հանգեցնում է արտահոսքերի և հարևան շենքերի վնասման: Օդափոխման համակարգերը, բարձրացնող համակարգերը և առաստաղները միաժամանակ անցնում են մի քանի հարկերով, ուստի մեկ սեփականատիրոջ սխալը ազդում է ամբողջ շենքի վրա:.

Վիեննան նաև պաշտպանում է իր Gründerzeit շենքերի պատմական տեսքը։ Ճակատները, պատուհանները, դռները և ծեփամածիկը համարվում են նրա մշակութային ժառանգության մաս, ուստի ցանկացած փոփոխություն ենթակա է հատկապես խիստ վերահսկողության։.

Ահա թե ինչու քաղաքը և Բաուպոլիզեյը այդքան ուշադիր են ցանկացած վերանորոգման նկատմամբ. Ալտբաուն գեղեցիկ է, բայց այն պահանջում է առավելագույն ճշգրտություն և հարգանք բնօրինակ կառույցի նկատմամբ։.

Ալտբաու գնելուց առաջ կարևոր է ապահովել, որ գործարքի իրավական մասը թափանցիկ լինի և արտացոլի բնակարանի իրական վիճակը: Միայն Գրունդբուխի քաղվածքը բավարար չէ. այն հաստատում է սեփականության իրավունքը, բայց չի արտացոլում գույքի պատմությունը:.

Անհրաժեշտ է ուսումնասիրել Բաուակտը ՝ վերակառուցման, վերանորոգման և շենքի վրա երբևէ կատարված ցանկացած փոփոխության բոլոր թույլտվությունների արխիվը։ Այստեղ կարող եք տեսնել, թե արդյոք ներկայիս դասավորությունը օրինական է, և արդյոք եղել են որևէ փոփոխություններ, որոնք կարող են խնդիրներ ստեղծել ապագայում։

Նույնքան կարևոր է նաև Nutzwertgutachten-ը ), մի փաստաթուղթ, որը սահմանում է ձեր բաժինը գույքում և ազդում է ձեր ամսական վճարումների, վերանորոգմանը մասնակցելու և սեփականատերերի ժողովներում քվեարկության իրավունքի վրա: Այն ցույց է տալիս, թե որքան արդարացի են բաշխվում ծախսերը և արդյոք կան որևէ թաքնված նրբերանգներ, որոնք վաճառողը կարող է անտեսել:

Արժե նաև ուշադիր կարդալ Hausordnung-ը (տան կանոնները): Դրանք կարգավորում են աղմուկի մակարդակը, ընդհանուր տարածքների օգտագործումը, պահեստավորումը, վերանորոգումները և նույնիսկ աննշան մանրամասները, ինչպիսին է հեծանիվների պահեստավորումը: Երբեմն այս կանոնները շատ ավելի կարևոր դեր են խաղում, քան կարող եք մտածել, հատկապես, եթե շենքն ունի սեփականատերերի խիստ համայնք:

Այս փուլում ավստրիական անշարժ գույքի ոլորտում մասնագիտացած պրոֆեսիոնալ անշարժ գույքի գործակալի կամ փաստաբանի օգնությունը կարող է կարևոր լինել: Նրանք գիտեն, թե որ փաստաթղթերն են ամենից հաճախ խնդիրներ առաջացնում, ինչը պետք է ձեզ զգուշացնի և ինչպես ճիշտ մեկնաբանել Bauakt-ի և Grundbuch-ի տվյալները, որպեսզի դուք չզղջաք Վիեննայի հին շենքում բնակարան գնելու ձեր որոշման համար:.

Ալտբաու բնակարանները առաջարկում են ոչ միայն Հին Վիեննայի ճարտարապետությունը, ոճը և մթնոլորտը: Դրանք նաև բարդ տեխնիկական կառույցներ են, որոնք պահանջում են բարձր մակարդակի ուշադրություն, գիտելիքներ և պատրաստվածություն: Պատմական շենքերը կարող են լինել հիանալի ներդրում և գեղագիտական ​​​​հաճույքի աղբյուր, բայց միայն նրանց համար, ովքեր պատրաստ են կարգավորել բոլոր փաստաթղթերը, մանրակրկիտ ստուգել շենքի վիճակը և շփվել քաղաքային իշխանությունների հետ:.

Եթե ​​դուք գնահատում եք դասական ճարտարապետությունը, տեսնում եք երկարաժամկետ ներուժ և պատրաստ եք ներդրումներ կատարել վերանորոգման մեջ, Altbau-ն կդառնա ոչ միայն տուն, այլև եզակի անշարժ գույք՝ իր ուրույն բնույթով և պատմությամբ։ Այնուամենայնիվ, դուք պետք է մոտենաք գնմանը առավելագույն զգուշությամբ և զգուշությամբ. այդ դեպքում հին տան հմայքը կդառնա ակտիվ, այլ ոչ թե անակնկալների աղբյուր։.