Ավստրիայում օտարերկրացիների կողմից անշարժ գույքի գնման սահմանափակումներ

Ավստրիայում անշարժ գույքի ձեռքբերումը Եվրոպայում ամենախիստ կարգավորվող գործարքներից մեկն է, և սա պատահական չէ։ Ավստրիական շուկայի հիմնական առանձնահատկությունն այն է, որ օտարերկրացիները չեն կարող ազատորեն ձեռք բերել անշարժ գույք. ոչ բնակիչների մեծ մասի համար գործարքներին մուտքը սահմանափակված է օրենքով և հնարավոր է միայն տեղական իշխանությունների հատուկ թույլտվություն ստանալուց հետո։

Սակայն, միասնական կանոններ չկան. յուրաքանչյուր դաշնային նահանգ սահմանում է իր սեփական պայմանները, ընթացակարգերը և սահմանափակումները, որոնք կարող են զգալիորեն տարբերվել միմյանցից։

Հենց այս առանձնահատկությունն է, որ Ավստրիան դարձնում է յուրահատուկ եվրոպական երկրների մեծ մասի համեմատ: Մինչդեռ օտարերկրյա գնորդը կարող է հեշտությամբ անշարժ գույք գնել Իսպանիայում, Պորտուգալիայում կամ Գերմանիայում, Ավստրիայում նա կբախվի պահանջների, լրացուցիչ ստուգումների կամ նույնիսկ լիակատար արգելքի:

Տիրոլի կամ Կարինթիայի նման նահանգներում օտարերկրացիների կողմից առանց թույլտվության անշարժ գույք գնելը կամ գրեթե անհնար է, կամ լիովին արգելված է, հատկապես, երբ խոսքը վերաբերում է «երկրորդական տներին» կամ զբոսաշրջային և հանգստավայրային գոտիներում գտնվող անշարժ գույքին։

Այս մոտեցումը ժամանակավոր քաղաքականություն չէ. այն երկրի իրավական ճարտարապետության հիմնարար մասն է կազմում: Ավստրիան ձգտում է պաշտպանել իր ներքին շուկան գերտաքացումից, պահպանել տեղի բնակիչների համար մատչելի բնակարաններ և պահպանել գույքի նկատմամբ վերահսկողությունը այն տարածաշրջաններում, որտեղ օտարերկրյա կապիտալի մեծ մասը կարող է փոխել սոցիալական կամ տնտեսական կառուցվածքը: Հետևաբար, անհրաժեշտ միջոցների, բնակության թույլտվության կամ կապիտալի ծագման թափանցիկ ապացույցի առկայությունը չի երաշխավորում թույլտվությունը:

Միջազգային ներդրողների մեծ մասի թույլ տված հիմնական սխալն այն է, որ Ավստրիայում գործարքը վերաբերվում են այնպես, ինչպես կվարվեին ԵՄ այլ երկրներում: Սակայն ավստրիական համակարգը գործում է տարբեր կերպ՝ սկսած դաշնային նահանգի և սեփականության տեսակի ընտրությունից մինչև սեփականության ձևը և դիմումի գործընթացը:

Անհրաժեշտ է լավ մտածված իրավական և ռազմավարական մոտեցում՝ ձեր կարգավիճակի հասկացում, փաստաթղթերի պատշաճ պատրաստում, որոշակի տարածաշրջանի սահմանափակումների վերլուծություն և ամբողջ ընթացակարգի ուշադիր պլանավորում։

Ավստրիայում օտարերկրացիների կողմից անշարժ գույք ձեռք բերելու իրավական շրջանակը Եվրոպայի ամենաբարդ և խիստ կառուցվածքային համակարգերից մեկն է: Ի տարբերություն ԵՄ երկրների մեծ մասի, որտեղ ոչ ռեզիդենտների համար գործարքները կամ լիովին ազատ են, կամ սահմանափակված են մեկ ազգային օրենքով, Ավստրիան կիրառում է տարածաշրջանային իրավասության սկզբունքը. յուրաքանչյուր դաշնային նահանգ ունի իր սեփական օրենքները, իր սեփական մարմինները և իր սեփական չափանիշները՝ որոշելու համար, թե արդյոք օտարերկրացին կարող է անշարժ գույք ձեռք բերել իր տարածքում:

Այս համակարգը ամրագրված է իրավական պրակտիկայում և նշվում է այնպիսի աղբյուրներում, ինչպիսին է GEUER Rechtsanwälte OG-ը , որոնք ընդգծում են, որ օտարերկրացիների կողմից անշարժ գույքի գնման վերաբերյալ միասնական «ավստրիական օրենք» չկա. կան ութ տարբեր իրավական ռեժիմներ (համապատասխանում են նահանգների թվին, բացառությամբ Վիեննայի՝ որպես առանձին քաղաք-պետության):

Պատմականորեն, Ավստրիան վարել է իր ներքին շուկան սպեկուլյատիվ կապիտալից և ենթակառուցվածքների չափազանց մեծ ճնշումից պաշտպանելու քաղաքականություն: Ի տարբերություն եվրոպական խոշոր երկրների, Ավստրիան բախվում է սահմանափակ հողային ռեսուրսների, պահպանվող տարածքների մեծ համամասնության և հատկապես զգայուն զբոսաշրջային շրջանների:

Հետևաբար, տարբեր դաշնային նահանգների օրենսդրությունը ներմուծում է խոչընդոտներ, որոնք ուղղված են.

• տեղական բնակիչների համար բնակարանային մատչելիության պաշտպանություն, հատկապես բարձր մրցակցային տարածաշրջաններում։
• հանգստավայրերում, լեռնային շրջաններում և բնական տարածքներում օտարերկրյա սեփականության նկատմամբ վերահսկողությունը.
• երկրորդային բնակարանային շուկայում սպեկուլյացիաների զսպումը;
• «երկրորդ տների» (Zweitwohnsitz) աճի սահմանափակումը, որը կարող է ճնշում գործադրել տեղական ենթակառուցվածքների վրա։
• պահպանելով մշակութային և սոցիալական հավասարակշռությունը, հատկապես գյուղական և լեռնային շրջաններում։

Արդյունաբերական պորտալների տվյալներով՝ Տիրոլի, Ֆորարլբերգի և Զալցբուրգի զբոսաշրջային շրջաններում են ամենախիստ սահմանափակումները։

Այսպիսով, սահմանափակումները ժամանակավոր միջոց չեն, այլ երկարաժամկետ շուկայական կայունությանն ուղղված պետական ​​քաղաքականության հիմնարար մասն են կազմում։

Քանի որ յուրաքանչյուր նահանգ ինքնուրույն է կարգավորում օտարերկրացիների մուտքը, իրավական ռեժիմը կարող է զգալիորեն տարբերվել նույնիսկ հարևան տարածաշրջանների միջև։

Կարևոր է նշել, որ նույնիսկ մեկ նահանգի սահմաններում սահմանափակումները տարբեր են համայնքների միջև։ Այն, ինչ օրինական է գնել Տիրոլի մեկ շրջանում, կարող է լիովին արգելված լինել հարևան մեկում։

Ավստրիայում անշարժ գույքի գնման իրավական շրջանակը ուղղակիորեն կախված է գնորդի կատեգորիայից։ Սա գործարքի բարդությունը, թույլտվությունների անհրաժեշտությունը, տարբեր տեսակի գույքի առկայությունը և մերժման հավանականությունը որոշող հիմնական գործոն է։

Ավստրիան իրավաբանորեն բոլոր օտարերկրյա գնորդներին բաժանում է երկու մեծ խմբի ՝

1. ԵՄ, ԵՏՄ և Շվեյցարիայի քաղաքացիներ
2. Երրորդ երկրի (ոչ ԵՄ/ԵՏՄ) քաղաքացիներ

Այս երկու կատեգորիաները գտնվում են հիմնարարորեն տարբեր իրավական պայմաններում։

ԵՄ երկրների, Եվրոպական տնտեսական գոտու և Շվեյցարիայի քաղաքացիները Ավստրիայում ունեն նույն սեփականության իրավունքները, ինչ տեղի բնակիչները։

Դա նշանակում է.

• նրանք կարող են ազատորեն ձեռք բերել բնակարանային և առևտրային անշարժ գույք։
• իշխանությունների թույլտվությունը պարտադիր չէ;
• գործարքը տեղի է ունենում սովորական նոտարական ընթացակարգի համաձայն.
• Գույքի տեսակի (բնակարան, տուն, հողամաս) սահմանափակումներ չկան։

Gleichbehandlung՝ հավասար վերաբերմունքի սկզբունքում

Նման գնորդները նաև ավտոմատ կերպով խուսափում են «օտարերկրացու ստուգման» ընթացակարգից (Ausländergrundverkehr), որը պարտադիր է երրորդ երկրների ոչ բնակիչների համար։

Որոշ նրբերանգներ

Նույնիսկ ԵՄ քաղաքացիները կարող են բախվել պաշտոնական սահմանափակումների, սակայն դրանք հազվադեպ են լինում և հիմնականում գոյություն ունեն Ալպյան գյուղական շրջաններում։

• քաղաքապետարանը կարող է պահանջել հաստատում, որ գույքը կօգտագործվի որպես հիմնական բնակության վայր, այլ ոչ թե որպես «երկրորդ տուն» կամ զբոսաշրջային տեսարժան վայր։
• Պահպանվող տարածքներում մեծ հողատարածքների գնումը կարող է պահանջել հաստատում:

Սակայն այս դեպքերը բացառիկ են և վերաբերում են ոչ թե ԵՄ քաղաքացու կարգավիճակին, այլ կոնկրետ օբյեկտի բնույթին։

ԵՄ/ԵՏՄ/Շվեյցարիայի քաղաքացի չհանդիսացող գնորդները ենթարկվում են օտարերկրացիների կողմից անշարժ գույքի գնման վերաբերյալ հատուկ պետական ​​օրենքների:

Նրանց նկատմամբ կիրառվում է հետևյալ կանոնը. առանց հողային իշխանությունների հատուկ թույլտվության գործարքը իրավաբանորեն անհնար է։

Դա նշանակում է.

• ներկայացվում է գնման պաշտոնական դիմում;
• կապիտալի ծագումը ստուգվում է։
• մարմինը վերլուծում է գնման ազդեցությունը տեղական շուկայի վրա։
• որոշում է կայացվում թույլատրելու կամ մերժելու մասին։

Եվ ամենակարևորը՝

Նույնիսկ փաստաթղթերի կատարյալ պատրաստված փաթեթը չի երաշխավորում հաստատումը։

Ինչպե՞ս են իշխանությունները գնահատում դիմումները։

Հանձնաժողովը (Grundverkehrsbehörde) կարող է մերժել, եթե.

• գնումը համարվում է տեղի բնակիչների համար բնակարանային մատչելիության սպառնալիք։
• օբյեկտը գտնվում է զբոսաշրջային գոտում;
• անշարժ գույքը կարող է վերածվել «երկրորդ տան»։
• հողը ունի պահպանման կարգավիճակ;
• ներդրողը չի կարող ապացուցել կապը Ավստրիայի հետ։
• գործարքի տնտեսական կամ սոցիալական «օգուտների» վերաբերյալ որևէ հաստատում չկա։

Յուրաքանչյուր նահանգ «հանրային շահ» հասկացությունը ձևակերպում է իր ձևով, ինչը ընթացակարգն ավելի անհատական ​​է դարձնում։

Ավստրիական օտարերկրացիների կողմից անշարժ գույքի գնումների կարգավորման համակարգը հիմնված է գնորդների երկու կատեգորիաների՝ ԵՄ/ԵՏՄ քաղաքացիների և այսպես կոչված «երրորդ երկրների» քաղաքացիների միջև հիմնարար տարբերակման վրա։ Այս տարբերակումը տեխնիկական ձևականություն չէ, այլ պետական ​​քաղաքականության հիմնարար մաս, որն ուղղված է ազգային շուկայի, սոցիալական հավասարակշռության և տարածքային կայունության պաշտպանությանը։

Ավստրիան ԵՄ քաղաքացիներին դիտարկում է որպես Միասնական Եվրոպական տնտեսական տարածքի մասնակիցներ։ Անշարժ գույքի առումով սա նշանակում է գրեթե լիակատար հավասարություն Ավստրիայի քաղաքացիների հետ։ Գործարքներին նրանց հասանելիությունը հիմնված է ԵՄ կապիտալի ազատ տեղաշարժի իրավունքի և պետության՝ Միության ներսում խտրականությունից խուսափելու պարտավորության վրա։

Ավստրիայի համար նման գնորդները արտաքին ուժ չեն, այլ միասնական շուկայի ընդլայնում, որը ինտեգրված է ընդհանուր տնտեսական, իրավական և սոցիալական նորմերին: Պետության տեսանկյունից նրանց շուկայական գործունեությունը համակարգային ռիսկեր չի ներկայացնում, քանի որ նրանք գործում են կայուն եվրոպական իրավական շրջանակներում:

Կառավարությունը ԵՄ/ԵՏՄ-ից դուրս գտնվող գնորդներին բոլորովին այլ կերպ է դիտարկում։ Այս ներդրողների խումբը համարվում է շուկայական ճնշման աճի աղբյուր. նրանք կարող են ունենալ ավելի մեծ գնողունակություն, ակտիվորեն մասնակցել կարճաժամկետ ներդրումներին և մեծացնել սահմանափակ առաջարկի վրա ճնշումը, հատկապես այն շրջաններում, որտեղ շինարարական տարածքը չափազանց սահմանափակ է, օրինակ՝ Ալպերում։

Եվրոպական շուկաների պատմությունը ցույց է տալիս, որ հենց օտարերկրյա կապիտալն է հաճախ հանգեցնում սպեկուլյատիվ գների բարձրացման, երկրորդական տների համար անշարժ գույքի գնման և տեղի բնակիչների աստիճանական տեղահանման: Փոքր համայնքների համար նույնիսկ օտարերկրյա ներդրողների փոքր հոսքը կարող է ամբողջությամբ փոխել գների դինամիկան:

Այս մոտեցումը թույլ է տալիս Ավստրիային պաշտպանել բնակարանային մատչելիությունը, հատկապես բարձր խիտ բնակեցված քաղաքներում, պահպանել պահպանվող տարածքները, կառավարել հանգստավայրերը և աջակցել սոցիալապես զգայուն տարածքների կայունությանը: Ալպյան տարածաշրջանը անշարժ գույքը դիտարկում է ոչ թե որպես ապրանք, այլ որպես մշակութային և բնական ժառանգության մի մաս, որի տարածքը չի կարող ընդլայնվել:

Հետևաբար, օտարերկրացիների նկատմամբ սահմանափակումները այս տարածքները լքվածությունից կամ չափազանց առևտրայնացումից պաշտպանելու գործիքներից մեկն են։ Ավստրիան ձգտում է կանխել այնպիսի իրավիճակներ, երբ անշարժ գույքի զգալի մասը պատկանում է ոչ բնակիչներին և օգտագործվում է տարեկան ընդամենը մի քանի շաբաթ։ Նմանատիպ օրինակներ արդեն նկատվել են մի շարք եվրոպական երկրներում, և Ավստրիան գիտակցաբար կառուցում է մոդել, որը նվազագույնի է հասցնում նման ռիսկերը։

Հենց սա է պատճառը, որ քաղաքացիության վրա հիմնված տարբերակումը ժամանակավոր միջոց կամ քաղաքական դիրքորոշում չէ։ Այն օրենսդրական շրջանակներում ուշադիր ինտեգրված մեխանիզմ է, որը կարգավորում է շուկայի երկարաժամկետ կայունությունը։

ԵՄ/ԵՏՄ անդամ չհանդիսացող երկրների և Շվեյցարիայի քաղաքացիների համար Ավստրիայում անշարժ գույք գնելը հնարավոր է միայն հատուկ թույլտվության գործընթացի միջոցով: Սա գործարքի հիմնական փուլն է, որը որոշում է, թե արդյոք գույքը կարելի է գնել:

Ի տարբերություն ԵՄ գնորդների, որոնց համար գնման ընթացակարգը գրեթե նույնական է ավստրիացիների գնման ընթացակարգին, ոչ բնակիչները բախվում են տեղական շուկայի պաշտպանության և տարածքային կայունության սկզբունքների շուրջ կառուցված վերահսկողության համակարգի։

Գործարքի օրինականությունը որոշող հիմնական մարմինը Grundverkehrsbehörde-ն ՝ անշարժ գույքի հարցերով պետական ​​հանձնաժողովը։

Դրա դերը պարզապես վարչական փաստաթղթերի ստուգում չէ, այլ որոշակի օտարերկրացու կողմից գնման տնտեսական և սոցիալ-տարածքային ընդունելիության գնահատում։

Ինչ է նա ստուգում.

• գնորդը համապատասխանում է այս տեսակի անշարժ գույքը գնելու իրավունք ունեցող անձանց կատեգորիային.
• արդյոք գնումը սպառնալիք է ներկայացնում շուկայի և գների հավասարակշռության համար.
• արդյոք անշարժ գույքը դասվում է «երկրորդ տան», զբոսաշրջային կացարանների, թե՞ պահպանվող հողերի կատեգորիայի մեջ։
• գնորդն ունի՞ վավեր կապ Ավստրիայի հետ (բնակության թույլտվություն, գործարար գործունեություն, անձնական շահեր).
• արդյոք գնումը համապատասխանում է տարածաշրջանի հանրային շահերին։

Փաստորեն, հենց հանձնաժողովն է որոշում՝ գործարքը կկայանա՞, թե՞ ոչ, և առուվաճառքի պայմանագիրը ուժի մեջ է մտնում միայն թույլտվության դեպքում։

Ավստրիայի օրենսդրությունը «օտարերկրացի» եզրույթը բավականին լայնորեն է սահմանում։ Սա կարևոր է, քանի որ սահմանափակումները երբեմն վերաբերում են ոչ միայն անհատներին, այլև այն կազմակերպություններին, որոնց միջոցով նրանք փորձում են ձեռք բերել անշարժ գույք։

Գրունդվերկերի կանոններին ենթակա անձանց կատեգորիաները՝

Այսպիսով, ընկերության պաշտոնապես հիմնադրումը միշտ չէ, որ թույլ է տալիս շրջանցել սահմանափակումները. կարևոր է որոշել, թե ով է վերահսկում կառուցվածքը և որտեղ է գտնվում դրա իրական կառավարման կենտրոնը։

Չնայած Ավստրիան ունի Եվրոպայում արտասահմանյան անշարժ գույքի գնման ամենախիստ կանոնակարգերից մեկը, կան իրավական մեխանիզմներ, որոնք կարող են հեշտացնել գործընթացը կամ հնարավոր դարձնել գործարքը։

Սրանք օրենքը շրջանցելու եղանակներ չեն, այլ ներդրողներին երկրի իրավական համակարգում պատշաճ կերպով ինտեգրելու եղանակներ: Յուրաքանչյուր տարբերակ պահանջում է փաստաթղթային ապացույցներ և կախված է կոնկրետ դաշնային նահանգից:

Ամենատարածված և միևնույն ժամանակ ամենադժվար եղանակներից մեկը անշարժ գույք ձեռք բերելն է Ավստրիայում կամ ԵՄ մեկ այլ երկրում գրանցված իրավաբանական անձի միջոցով։

Այս մոտեցման հիմքում ընկած գաղափարն այն է, որ եվրոպական ընկերությունները չեն ենթարկվում նույն սահմանափակումներին, ինչ երրորդ երկրների քաղաքացիները: Որոշ դաշնային նահանգներ թույլ են տալիս ձեռքբերումներ, եթե կառուցվածքը.

• գրանցված է Ավստրիայում կամ ԵՄ-ում,
• իրականացնում է իրական առևտրային գործունեություն,
• ունի տնտեսական շահերի հաստատված կենտրոն Եվրոպայում։

Սակայն այս մոտեցումը արդյունավետ է միայն մի քանի պայմանների բավարարման դեպքում։ Գնորդը պետք է ապացուցի, որ ընկերությունը կեղծ ընկերություն չէ, որը ստեղծվել է բացառապես գործարքի նպատակով։ Հողային մարմինները պահանջում են թափանցիկ սեփականության կառուցվածքի, հարկային հաշվետվությունների և աշխատակիցների կամ գրասենյակների առկայության հաստատում։

Ավստրիայում յուրաքանչյուր գործարք եզակի է. շատ բան կախված է հողային օրենսդրությունից և ներդրողի կարգավիճակից: Մենք օգնում ենք հաճախորդներին ընտրել ճիշտ սեփականության ռազմավարություն, խուսափել սխալներից և առանց ավելորդ ռիսկերի կողմնորոշվել թույլտվության գործընթացում: Եթե դուք մտածում եք գնման մասին, մենք կարող ենք քննարկել հնարավոր տարբերակները և գտնել ճիշտը:

Բնակության թույլտվություն ստանալը անշարժ գույքի շուկա մուտք գործելու մեկ այլ միջոց է: Որոշ դաշնային նահանգներում բնակության թույլտվություն ունենալը լիովին չի վերացնում թույլտվության անհրաժեշտությունը, բայց այն զգալիորեն հեշտացնում է գործընթացը և որոշ դեպքերում գործնականում երաշխավորում է դրական որոշում:

Հատկապես կարևոր են հետևյալ կարգավիճակները.

• երկարաժամկետ բնակության թույլտվություն,
• Բնակության թույլտվություն աշխատանքի կամ բիզնեսի համար,
• ընտանիքի վերամիավորում,
• ուսանողական բնակության թույլտվություն՝ զուգակցված երկարաժամկետ բնակության հետ։

Բնակության կարգավիճակը արդյունավետորեն ցույց է տալիս անձի կապը Ավստրիայի հետ. նրանք ապրում են այստեղ, վճարում են հարկեր և ինտեգրված են համակարգին: Հետևաբար, հողային հանձնաժողովները նման գնորդների հետ ավելի մեղմ են վարվում, քան նրանց հետ, ովքեր պլանավորում են գույքն օգտագործել բացառապես որպես ներդրումային ակտիվ:

Երբեմն հանձնաժողովի որոշումը կախված է նրանից, թե որքան համոզիչ կերպով կարող է դիմորդը բացատրել գնման անհրաժեշտությունը։

Մենք խոսում ենք այն իրավիճակների մասին, երբ.

• անձը տեղափոխվում է Ավստրիա աշխատանքի կամ գործարար պատճառներով։
• գնում է բնակարան ընտանիքի մշտական ​​բնակության համար.
• իրականացնում է որոշակի հողատարածքի համար օգտակար գործունեություն (օրինակ՝ աշխատատեղերի ստեղծում).
• արդեն ապրում է տարածաշրջանում և ինտեգրված է տեղական համայնքին։

Նման դեպքերում թույլտվությունը կարող է տրամադրվել սովորականից ավելի արագ։ Հանձնաժողովը գնահատում է ոչ միայն ֆորմալ չափանիշները, այլև ներդրողի տարածաշրջանում ներկայության հնարավոր օգուտները։

Կարևոր է. Վերոնշյալ բոլոր մեխանիզմները չեն երաշխավորում ավտոմատ հաստատում, բայց դրանք զգալիորեն մեծացնում են հավանականությունը: Հաջող գործարքը ձեռք է բերվում ոչ թե օրենսդրական բացթողումներ գտնելով, այլ ճիշտ իրավական և ռազմավարական մոտեցմամբ՝ հաշվի առնելով բոլոր տարածաշրջանային նրբությունները, գնորդի կարգավիճակը և գնորդի բնակության կամ ներդրումների դրդապատճառները:

Ոչ ռեզիդենտի կարգավիճակում անշարժ գույք գնելու թույլտվություն ստանալը պարզ ձևականություն չէ: Այն ներառում է համապարփակ վարչական վերանայում, որը հաճախ տևում է մի քանի ամիս և ներառում է տարածաշրջանի, գնորդի կարգավիճակի, գույքի բնութագրերի և նույնիսկ գործարքի հնարավոր ազդեցության գնահատում տեղական համայնքի վրա:

Ոչ բնակիչները ամենից հաճախ բախվում են հետևյալ դժվարություններին։

Հանձնաժողովի որոշման անկանխատեսելիությունը։ Հողային մարմիններն ունեն զգալի ինքնավարություն և կարող են մերժել դիմումները այնպիսի պատճառներով, որոնք միշտ չէ, որ մանրամասնորեն բացահայտվում են։ Հանձնաժողովը ղեկավարվում է ոչ միայն օրենքով, այլև տարածաշրջանի շահերով՝ սոցիալական, տնտեսական, ժողովրդագրական և բնապահպանական։

Երկարատև մշակման ժամանակներ։ Նույնիսկ պատշաճ կերպով լրացված դիմումը հազվադեպ է արագ մշակվում։ Մշակման սովորաբար տևում է երկուսից վեց ամիս, սակայն բարձր պահանջարկ ունեցող տարածաշրջաններում, ինչպիսիք են Տիրոլը կամ Զալցբուրգը, գործընթացը կարող է տևել մինչև մեկ տարի։

Սա կապված է հետևյալի հետ՝

• բազմաստիճան ստուգում,
• լրացուցիչ պահանջների անհրաժեշտությունը,
• քաղաքապետարանների հետ համաձայնությամբ։

Զբոսաշրջային գոտիները հատկապես խիստ կանոնակարգեր ունեն: Ալպյան շրջանները օտարերկրացու կողմից կատարված ցանկացած գնում համարում են տեղական շուկայի համար պոտենցիալ ռիսկ: Գործարքներ հետևյալների հետ.

• բնակարաններ տուրիստական ​​համալիրներում,
• երկրորդական տան առարկաներ,
• տներ հանգստավայրային գյուղերում,
• առարկաներ լճերի և լեռնադահուկային գոտիների մոտ։

Հենց այս շրջաններում է, որ ոչ բնակիչների շրջանում հրաժարման մակարդակն ամենաբարձրն է։

Մերժումներ՝ Ավստրիայի հետ բավարար կապի բացակայության պատճառով: Դաշնային նահանգները պահանջում են ապացույց, որ գնորդը չի մտադիրվում գույքն օգտագործել բացառապես որպես ներդրում:

Հրաժարումը հնարավոր է, եթե՝

• գնորդը չի բնակվում Ավստրիայում;
• այստեղ տնտեսական գործունեություն չի ծավալում։
• չի կարող արդարացնել գնման անձնական կարիքը։

Կանոնակարգերը տարբերվում են դաշնային նահանգներում: Վիեննայի կանոնակարգերը կարող են զգալիորեն ավելի մեղմ լինել, քան Տիրոլում, Կարինթիայում կամ Ֆորարլբերգում: Ոչ բնակիչը, որը հաջողությամբ տուն է գնել մեկ շրջանում, կարող է անսպասելիորեն կտրականապես մերժվել մեկ այլ շրջանում:

Այս բոլոր գործոնները գնման գործընթացը դարձնում են անկանխատեսելի և պահանջում են ուշադիր իրավական պլանավորում նույնիսկ անշարժ գույք ընտրելուց առաջ։

Այն պատճառները, թե ինչու է օտարերկրացիների նկատմամբ մոտեցումը տատանվում մեղմից մինչև չափազանց խիստ, խորապես կապված են տարածաշրջանների առանձնահատկությունների հետ։

Տնտեսական ճնշում և շուկայի չափս։ Վիեննան ունի մեծ, ճկուն և բազմազան բնակարանային շուկա։ Տիրոլի փոքր լեռնային համայնքներն ունեն ավելի սահմանափակ շուկա, որտեղ յուրաքանչյուր վաճառք կարող է ազդել գների վրա։

Հետևաբար, նույն ոչ բնակիչը, ով որևէ ռիսկ չի ներկայացնում մայրաքաղաքում, կարող է ընկալվել որպես սպառնալիք փոքր Ալպյան տարածաշրջանի կայունությանը։

Զբոսաշրջային տարածքների բաժինը։ Տիրոլը, Զալցբուրգը և Կարինթիայի որոշ հատվածներ համաշխարհային մակարդակի հանգստավայրեր են։ Այնտեղ բնակարանների պահանջարկը անհամաչափ է տեղի բնակչությանը, և դաշնային նահանգները ձգտում են կանխել այն սցենարը, երբ «երկրորդ տները» լիովին կտեղահանեն տեղի բնակիչներին։

Շրջակա միջավայրի պաշտպանության գործոն։ Ալպյան տարածքները սահմանափակ ռեսուրսներով տարածքներ են։ Դրանք անհնար է ընդլայնել, և չափազանց զարգացումը բնապահպանական ռիսկեր է առաջացնում։ Հետևաբար, շատ հողեր ներառում են հատուկ պահպանվող տարածքներ, որտեղ արտաքին գործարքները գործնականում անհնար են։

Փոքր համայնքների սոցիալական կայունություն։ Փոքր գյուղերում և հանգստավայրերում կարևոր է պահպանել մշտական ​​բնակչությունը, աշխատատեղերը և ենթակառուցվածքները։ Ոչ բնակիչների կողմից գույքի զանգվածային ձեռքբերումը հանգեցնում է «դատարկ գյուղերի», ինչն արդեն տեղի է ունեցել Իտալիայում և Շվեյցարիայում, և Ավստրիան կանխում է այն կանխարգելիչ միջոցներով։

Յուրաքանչյուր դաշնային նահանգ մշակում է իր սեփական կարգավորման մոդելը՝ հիմնվելով իր տարածքային, տնտեսական և սոցիալական շահերի վրա: Հետևաբար, ներդրողները պետք է սկսեն իրենց վերլուծությունը ոչ միայն իրենց անձնական կարգավիճակից, այլև տարածաշրջանային քարտեզից՝ հասկանալով, որ Վիեննայի և Տիրոլի կանոնները պատկանում են երկու տարբեր իրավական իրականությունների:

Այս աղյուսակը ցույց է տալիս, որ տարածաշրջանի ընտրությունը ռազմավարական առումով կարևոր քայլ է։ Երրորդ երկրից գնորդի համար Վիեննայում կամ Գրացում բնակարան գնելը կարող է լիովին իրագործելի լինել, մինչդեռ Կիցբյուելում կամ Զեեֆելդում գնելը գրեթե անհնար է՝ անկախ բյուջեից։

Ավստրիայում օտարերկրյա գնորդի համար անշարժ գույքի հասանելիությունը որոշվում է ոչ միայն քաղաքացիությամբ և տարածաշրջանով, այլև այն կոնկրետ տեսակի անշարժ գույքով, որը նրանք ցանկանում են գնել: Օրենքը տարբեր կատեգորիաների անշարժ գույքը տարբեր կերպ է դիտարկում, քանի որ յուրաքանչյուր տեսակ իր ռիսկի մակարդակն ունի շուկայի, սոցիալական կայունության կամ զբոսաշրջային գոտիների համար:

Հետևաբար, նույն ներդրողը կարող է հեշտությամբ գնել քաղաքային բնակարան Վիեննայում, բայց հանդիպել գրեթե անհաղթահարելի խոչընդոտների՝ փորձելով գնել բնակարան Տիրոլում սեզոնային բնակության համար։

Հիմնական բնակության վայր (Hauptwohnsitz): Մշտական ​​բնակության համար նախատեսված անշարժ գույքը, որպես կանոն, ենթարկվում է ավելի մեղմ կանոնակարգերի: Եթե օտարերկրյա գնորդը բացատրում է, որ իրեն բնակարան է անհրաժեշտ Ավստրիայում երկարաժամկետ աշխատանքի, ուսման կամ բիզնեսի համար, ապա հաստատում ստանալու նրա հնարավորությունները զգալիորեն մեծանում են:

Նման անշարժ գույքը համարվում է սոցիալական անհրաժեշտություն, այլ ոչ թե ներդրումային սպեկուլյացիա, ուստի նույնիսկ զգայուն շրջաններում իշխանությունները պատրաստ են ավելի դրականորեն դիտարկել նման գնումները։

Երկրորդական բնակարաններ, ամառանոցներ և արձակուրդային տներ: Այստեղ իրավիճակը շատ ավելի խիստ է: Ավստրիան մշտապես սահմանափակում է զբոսաշրջային գոտիների վերածումը սեզոնային գյուղերի, որտեղ գույքը տարվա մեծ մասը մնում է չբնակեցված: Հետևաբար, ոչ բնակիչների կողմից «երկրորդ տան» գնումը հաճախ կամ լիովին արգելված է, կամ թույլատրվում է միայն որոշակի պայմաններում:

Ալպյան շրջաններում (Տիրոլ, Զալցբուրգ, Ֆորարլբերգ) գործում է խիստ ռեժիմ, ինչը նշանակում է, որ անշարժ գույքի միայն փոքր տոկոսն է պաշտոնապես հաստատված որպես երկրորդական տներ (Nebenwohnsitz): Գրեթե անհնար է, որ օտարերկրացին նման անշարժ գույք ձեռք բերի:

Զբոսաշրջային անշարժ գույք և սպասարկվող բնակարաններ։ Սա ամենազգայուն հատվածն է։ Զբոսաշրջային բնակարանները (touristische Nutzung) միշտ հատուկ ուշադրության տակ են։ Լանդերը վախենում են անվերահսկելի առևտրայնացումից, որը կարող է հանգեցնել գների բարձրացման և տեղի բնակիչների համար մատչելի բնակարանների կրճատման։

Հետևաբար, օտարերկրացու կողմից զբոսաշրջության համար նախատեսված անշարժ գույքի գնումը ոչ միայն պահանջում է հանձնաժողովի հաստատումը, այլև հաճախ մերժվում է: Նույնիսկ եթե անշարժ գույքը պաշտոնապես վաճառվում է, «երրորդ երկրից» գնորդից կարող է պահանջվել ապացուցել տարածաշրջանի հետ տնտեսական կապերը կամ ներկայացնել բիզնես պլան:

Առևտրային անշարժ գույք և գնում ընկերության միջոցով: Գործարար անշարժ գույքի նկատմամբ կիրառվում է բոլորովին այլ մոտեցում: Առևտրային անշարժ գույքը՝ գրասենյակները, մանրածախ առևտրի տարածքները, պահեստները և արդյունաբերական տարածքները, հաճախ ընկնում են ավելի ճկուն իրավական ռեժիմի տակ: Տրամաբանությունը պարզ է. նման անշարժ գույքը խթանում է տնտեսությունը, ստեղծում աշխատատեղեր և չի ազդում բնակարանային շուկայի վրա:

Ավստրիայում կամ ԵՄ-ում գրանցված իրավաբանական անձինք կարող են ավելի հեշտությամբ ձեռք բերել առևտրային անշարժ գույք, քան մասնավոր օտարերկրացիները, նույնիսկ եթե ընկերության վերջնական սեփականատերը ոչ ռեզիդենտ է: Այնուամենայնիվ, պահանջվում է բիզնեսի վավերականության և կորպորատիվ կանոնակարգերին համապատասխանության ապացույց:

Ոչ բնակիչների համար անշարժ գույքի տեսակների մատչելիությունը

Ավստրիայում անշարժ գույք գնելու համար պարզապես թույլտվություն ստանալը չի ​​երաշխավորում հիփոթեքային ֆինանսավորման հասանելիությունը: Երկրի բանկային համակարգը գործում է խիստ կարգավորման և ռիսկերի գնահատման չափանիշներով, որոնք վարկավորման պայմաններին նույնիսկ ավելի շատ, քան գնման գինը կամ գնորդի ֆինանսական վիճակը:

Ներդրողի իրավական կարգավիճակը՝ լինի դա ռեզիդենտ, թե ոչ ռեզիդենտ, ԵՄ քաղաքացի, թե երրորդ երկրի քաղաքացի, դառնում է վարկ ստանալու հնարավորությունը և դրա պարամետրերը որոշող հիմնական գործոն։

Ավստրիական բանկերը գնահատում են վարկառուներին ոչ միայն եկամտի, այլև խնդիրների դեպքում պարտքը հավաքագրելու հեշտության հիման վրա: Բնակության վայրը ենթադրում է երկրի հետ կապի ավելի բարձր մակարդակ՝ զբաղվածություն, հարկեր, բանկային պատմություն, գրանցված բնակության վայր և պաշտոնական տվյալների առկայություն: Սակայն ոչ ռեզիդենտների համար այս պարամետրերի մեծ մասը բացակայում է կամ ավելի դժվար է ստուգել, ​​իսկ արտասահմանում պարտքի հավաքագրման իրավական մեխանիզմները զգալիորեն պակաս արդյունավետ են:

Ահա թե ինչու բարձր եկամուտ ունեցող, հեղինակավոր աշխատանք ունեցող և զգալի ակտիվներ ունեցող օտարերկրյա ներդրողը հաճախ ստանում է ավելի քիչ բարենպաստ պայմաններ, քան միջին եկամուտ ունեցող Ավստրիայի միջին բնակիչը։ Բանկը առաջնահերթություն է տալիս հաճախորդի կառավարելիությանը, այլ ոչ թե միայն վճարունակությանը։

Ոչ ռեզիդենտ կարգավիճակի ամենաակնառու հետևանքներից մեկը պարտադիր նախավճարի ավելացումն է: Մինչդեռ տեղի բնակիչները և ԵՄ քաղաքացիները կարող են ակնկալել ֆինանսավորել գույքի արժեքի 80-90%-ը, ոչ ռեզիդենտները պետք է զգալիորեն ավելի շատ սեփական միջոցներ ներդնեն:

Ոչ ռեզիդենտների համար ստանդարտ պայմանները 40-50% են, երբեմն՝ 60%: Միայն ընտրված հաճախորդները, ովքեր ունեն հաստատված ԵՄ եկամուտ, եվրոպական ակտիվներ և անբասիր վարկային պատմություն, կարող են ակնկալել 70% տոկոսադրույք: Զբոսաշրջային անշարժ գույք կամ արդեն իսկ գոյություն ունեցող տներ գնելիս բանկերը ավելի խիստ մոտեցում են ցուցաբերում, քանի որ այդ անշարժ գույքը ներկայացնում է ավելի բարձր իրացվելիության ռիսկ:

Այս մոտեցումը մասամբ բացատրվում է այն փաստով, որ ոչ ռեզիդենտի համար անշարժ գույքը գործնականում դառնում է վարկի միակ գրավը։ Բանկը ձգտում է նվազագույնի հասցնել սեփական ռիսկը՝ մեծացնելով գնորդի «սեփական» միջոցների բաժինը։

Վարկային կազմակերպությունները զգալիորեն ավելի մանրակրկիտ ուսումնասիրություն են իրականացնում ոչ ռեզիդենտների նկատմամբ։ Սա պայմանավորված է ոչ միայն ներքին բանկային կանոնակարգերով, այլև համաեվրոպական AML և KYC ստանդարտներով, որոնք պահանջում են միջոցների ծագման և հաճախորդի ֆինանսական կայունության մանրամասն հաստատում։

Արտասահմանյան գնորդները պարտավոր են տրամադրել փաստաթղթերի ընդլայնված փաթեթ՝ մի քանի տարվա եկամտի ապացույց, ֆինանսական հաշվետվությունների վավերացված թարգմանություններ, ծագման երկրի բանկային քաղվածքներ, հարկային ռեզիդենտության և ակտիվների կառուցվածքի վերաբերյալ փաստաթղթեր։

Նրանց համար, ովքեր չունեն բնակության թույլտվություն Ավստրիայում, ստուգումը հաճախ ներառում է լրացուցիչ քայլեր և հարցումներ, քանի որ բանկը հասանելիություն չունի սովորական ներքին գրանցամատյաններին։

Որոշ դեպքերում ֆինանսական հաստատությունը կարող է պահանջել գործարար գործունեության կամ կապիտալի աղբյուրների պարզաբանում, ինչը զգալիորեն երկարացնում է դիմումի քննարկման տևողությունը։

Գույքի կարգավիճակը անմիջականորեն ազդում է բանկի որոշման վրա։ Երբ խոսքը վերաբերում է հիմնական բնակարան գնելուն, բանկերը սովորաբար պատրաստ են տեղավորել դրանք. նման գույքը համարվում է ավելի կայուն և պակաս ռիսկային։

Սակայն, երկրորդական բնակարանները, ամառանոցները և սեզոնային անշարժ գույքը ընկնում են բարձր ռիսկի գոտում, քանի որ դրանք հաճախ օգտագործվում են պարբերաբար և վերավաճառքի ժամանակ պահպանում են ավելի քիչ արժեք։

Ավելի զգույշ մոտեցում է ցուցաբերվում զբոսաշրջային անշարժ գույքի և սպասարկվող բնակարանների նկատմամբ։ Նման անշարժ գույքը ենթակա է սեզոնայնության, վարձակալության սահմանափակումների և տարածաշրջանային զբոսաշրջային քաղաքականության փոփոխությունների։ Բանկերը կարող են նման վարկեր տրամադրել միայն խիստ պայմաններով կամ ընդհանրապես հրաժարվել դրանց ֆինանսավորումից։

Առևտրային անշարժ գույքն առանձնանում է. այն գնահատվում է բիզնեսի շահութաբերության հիման վրա, իսկ ոչ ռեզիդենտ ներդրողի համար այն հաճախ ավելի մատչելի է ֆինանսավորման առումով, քան բնակելի անշարժ գույքը։

Շատ տարածված են այն իրավիճակները, երբ ձեռք է բերվել գնման օրինական թույլտվություն, բայց ֆինանսավորումը հանկարծակի անհասանելի է դառնում: Ոչ ռեզիդենտների համար սրանք ամենատհաճ և ռիսկային սցենարներից են:

Եթե ​​գնորդը նախնական պայմանագիր է կնքել և կատարել է կանխավճար, բանկի մերժումը կարող է նշանակել, որ գնորդը ստիպված կլինի գնել գույքը առանց վարկի կամ կորցնել կանխավճարը: Հետևաբար, գործարքի ֆինանսական կողմը պետք է դիտարկվի գույքի իրավական ուսումնասիրության և տվյալ դաշնային նահանգում թույլտվության պահանջների նախնական վերլուծության հետ միասին:

Արտասահմանյան ներդրողների համար գործընթացի ճիշտ հաջորդականությունը կարևոր է։ Նախ, կարևոր է հստակ սահմանել ձեր իրավական կարգավիճակը և այն հողամասի սահմանափակումները, որի վրա գտնվում է գույքը։

Հաջորդը, ստացեք բանկից նախնական կարծիք ՝ ձեր իրավիճակին հատուկ վարկավորման պայմանների վերաբերյալ: Միայն դրանից հետո պետք է անցնեք կոնկրետ անշարժ գույքի ընտրությանը՝ հաշվի առնելով ֆինանսավորման իրական հասանելիությունը:

Այս ռազմավարությունը օգնում է խուսափել սխալներից, որոնք կարող են հանգեցնել ավելորդ ծախսերի, մերժումների կամ գործարքը ընդունելի պայմաններով ավարտելու անկարողության։

Ավստրիայի օրենսդրությունը խիստ է, բայց ճկուն, ինչը թույլ է տալիս օրինականորեն հեշտացնել գնման գործընթացը, եթե ներդրողը պատրաստ է ապահովել թափանցիկություն և համապատասխանություն։

Կարևոր է հասկանալ, որ այստեղ խոսքը «սողանցքների» մասին չէ, այլ ավստրիական իրավական համակարգի շրջանակներում տեղավորվող իրավական ռազմավարությունների մասին։

Եթե ​​ներդրողը գրանցի ընկերություն Ավստրիայում կամ ԵՄ այլ երկրում, ապա, եթե այն ունի իրական գործունեություն, այդ կազմակերպությունը համարվում է ներքին շուկայի սուբյեկտ։ Որոշ դաշնային նահանգներում գործարքները այս դեպքում մշակվում են ավելի արագ, իսկ երբեմն՝ նույնիսկ առանց պետական ​​հանձնաժողովի ներգրավման։

Սակայն գլխավոր պահանջը բիզնեսի իրականությունն է։ Ընկերությունը պետք է իրականացնի տնտեսական գործունեություն, ունենա հաշիվներ, հաշվետվություններ և իրական գործառնություններ։

Սա ամենահասկանալի և հուսալի ռազմավարություններից մեկն է։

Բնակության թույլտվություն ստանալով (օրինակ՝ «Բնակության թույլտվություն առանց աշխատանքի իրավունքի» ծրագրի միջոցով, աշխատանքային պայմանագրի միջոցով կամ բիզնեսի միջոցով), գնորդը զգալիորեն մեծացնում է հաջող գործարքի հավանականությունը։

Որոշ նահանգներում բնակության թույլտվություն ունենալը գնորդին իրավաբանորեն հավասարեցնում է ԵՄ քաղաքացու հետ անշարժ գույքի հասանելիության առումով։

Ավստրիան միասնական շուկա չէ. որոշ նահանգներում սահմանափակումները չափազանց խիստ են, մինչդեռ մյուսներում օրենսդրությունը նպատակաուղղված է կապիտալ ներգրավելուն։

Օրինակ՝ Վիեննայում կամ Ստորին Ավստրիայում ոչ բնակչի կարգավիճակով բնակարան գնելը հաճախ հնարավոր է ստանդարտ ընթացակարգով, մինչդեռ Տիրոլում կամ Զալցբուրգում նմանատիպ անշարժ գույք գնելը գրեթե անհնար է։

Ավստրիայի օրենսդրությունը պաշտպանում է շուկան, բայց չի ձգտում հուսահատեցնել ներդրողներին: Համակարգը կողմնորոշված ​​է նրանց վրա, ովքեր ցանկանում են ինտեգրվել երկրի տնտեսական տարածքին՝ ապահովելով կապիտալի թափանցիկությունը և կանոնակարգերի պահպանումը: Հետևաբար, ընթացակարգը պարզեցնելու իրավական տարբերակները միշտ կապված են ներդրողի համակարգում իրական ինտեգրման հետ՝ իրավական, տնտեսական կամ սոցիալական:

Նույնիսկ լավ պատրաստված ներդրողները, որոնք ծանոթ են Ավստրիայի անշարժ գույքի շուկայի հիմնական կանոններին, բախվում են անսպասելի հանգամանքների, որոնք կարող են փոխել գործարքի գինը, ժամկետները և նույնիսկ գնումն ավարտելու հնարավորությունը: Ավստրիան հողային գործարքների վերաբերյալ խիստ կառուցվածքային, բայց բարդ օրենքներ ունեցող երկիր է, ինչը նշանակում է, որ պարզապես միջոցներ ունենալը կամ ներդրումներ կատարելու պատրաստակամությունը չեն երաշխավորում հաջող արդյունք:

Ամենաթերագնահատված ռիսկերից մեկը Հողային հանձնաժողովի (Grundverkehrsbehörde) կողմից մերժվելու հնարավորությունն է: Սա կարող է տեղի ունենալ նույնիսկ այն դեպքում, եթե գնորդն ունի թափանցիկ եկամուտ, մաքուր ֆինանսական պրոֆիլ և լուրջ մտադրություններ՝ գույքն օրինական կերպով օգտագործելու համար:

Մերժման պատճառները տարբեր են՝ տարածաշրջանային քվոտաներ, օտարերկրացիներին վաճառքի սահմանափակումներ, տեղական շուկայի պաշտպանություն, տեղի բնակիչների համար բնակարանները պահպանելու պահանջներ կամ կասկածներ, որ գույքը կօգտագործվի զբոսաշրջության համար: Որոշ դաշնային նահանգներում մերժումը տարածված պրակտիկա է, հատկապես հայտնի լեռնադահուկային գոտիներում կամ հանգստավայրերում, որտեղ անշարժ գույքը համարվում է ռազմավարական ռեսուրս:

Թույլտվության տրամադրման գործընթացը կարող է տևել մի քանի շաբաթից մինչև մի քանի ամիս։ Սա ստեղծում է զգալի ռիսկեր, հատկապես դինամիկ շուկայում, որտեղ պահանջարկ ունեցող անշարժ գույքը արագ վաճառվում է։

Խնդիրն այն է, որ վաճառողները հաճախ չեն ցանկանում «պահել» գույքը երկար ժամանակով, ինչը գնորդին թողնում է բյուրոկրատիայի թակարդում: Եթե այս ժամանակահատվածում հայտնվի ավելի բարենպաստ գնորդ, լինի դա բնակիչ, թե ԵՄ ընկերություն, սեփականատերը կարող է հրաժարվել գործարքից: Հետևաբար, Ավստրիայում անշարժ գույք գնելիս կարևոր է կանխատեսել հնարավոր ուշացումները և նախապես բանակցել ձեր ամրագրման պայմանների շուրջ:

Վարձակալության եկամուտից, մասնավորապես կարճաժամկետ զբոսաշրջային կացարաններից, կախված ներդրողների համար կանոնակարգերը կարող են տհաճ անակնկալ լինել: Ավստրիան ակտիվորեն պայքարում է Airbnb-ի չկարգավորված վարձակալության դեմ, և մի շարք դաշնային նահանգներում զբոսաշրջային վարձակալությունն արգելված է կամ թույլատրվում է միայն հատուկ գույքի կատեգորիայի դեպքում:

Որոշ շրջաններում վարձակալությունը թույլատրվում է միայն տարեկան հիմունքներով, մինչդեռ մյուսներում կարճաժամկետ բնակեցումը խստիվ արգելվում է: Վարձակալության թույլտվությունները հաճախ կապված են շենքի տեսակի, գոտու, նախագծային նպատակի կամ նույնիսկ նույն համալիրում հյուրանոցային ենթակառուցվածքների առկայության հետ:

Սա նշանակում է, որ միայն մեծ զբոսաշրջային հոսքը չի երաշխավորում վարձակալական եկամուտը։ Անհրաժեշտ է յուրաքանչյուր անշարժ գույքի և դրա թույլատրված օգտագործման մանրակրկիտ նախնական ուսումնասիրություն։

Ավստրիայում չկա որևէ միասնական դաշնային օրենք, որը կկարգավորի օտարերկրացիների կողմից հողի և անշարժ գույքի գնումը: Յուրաքանչյուր դաշնային նահանգ՝ Տիրոլը, Ֆորարլբերգը, Զալցբուրգը, Կարինթիան, Շտիրիան, Ստորին Ավստրիան, Վերին Ավստրիան, Բուրգենլանդը և Վիեննան, սահմանում է իր սեփական կանոնները:

Երբեմն դրանց միջև եղած տարբերությունները այնքան նշանակալի են, որ հարևան հողի սահմանից ընդամենը մի քանի կիլոմետր հեռավորության վրա գտնվող օբյեկտը կարգավորվում է բոլորովին այլ կերպ:

Որոշ դեպքերում օրենքները կարող են մեկնաբանվել երկիմաստ կերպով, և հանձնաժողովների կողմից դրանց կիրառման պրակտիկան տարբերվում է քաղաքից քաղաք: Սա հանգեցնում է իրավիճակների, երբ ներդրողը ակնկալում է մեկ բան, բայց իրականում ստանում է բոլորովին այլ պահանջներ կամ սահմանափակումներ:

Նույնիսկ եթե գործարքի իրավական մասը հաջող լինի, գնորդը կբախվի լրացուցիչ ծախսերի, որոնք կարող են զգալիորեն ազդել ընդհանուր բյուջեի վրա: Դրանք ներառում են.

• անշարժ գույքի ձեռքբերման հարկ (Grunderwerbsteuer);
• Հողամասի գրանցման վճար (Grundbucheintragungsgebühr);
• նոտարական վճարներ;
• անշարժ գույքի գնահատման ծախսեր;
• միջնորդական հանձնաժողովներ;
• բանկային վճարներ արտասահմանից կապիտալ փոխանցելիս;
• իրավաբանական աջակցության ծախսեր;
• լրացուցիչ պարտավորություններ ընկերության միջոցով գնումներ կատարելիս (աուդիտ, հարկային ծառայություններ, հաշվետվություններ):

Տհաճ անակնկալներից խուսափելու համար ներդրողները պետք է նախապես պատրաստեն ամբողջ գործարքի մանրամասն գնահատական, այլ ոչ թե հույսը դնեն միայն գույքի գնի վրա։

Ավստրիայում անշարժ գույք գնելը նախագիծ է, որը պահանջում է համալիր մոտեցում: Կարևոր է հաշվի առնել ոչ միայն գույքն ինքնին, այլև գնորդի իրավական կարգավիճակը, գույքի գտնվելու վայրը որոշակի հողային գոտում, օգտագործման սահմանափակումները և բանկային ֆինանսավորման առանձնահատկությունները, որոնք կարելի է գտնել կառավարության պաշտոնական կայքում :

Արտասահմանյան ներդրողների համար յուրաքանչյուր սխալ կամ բացթողում կարող է ամիսներ տևողությամբ և զգալի ֆինանսական կորուստներով պայմանավորված լինել, ուստի նախապատրաստությունը պետք է լինի մեթոդական և քայլ առ քայլ։

Առաջին բանը, որ ներդրողը պետք է անի, դա որոշելն է, թե որ դաշնային նահանգին է պատկանում գույքը և ինչ կանոնակարգեր են գործում այնտեղ: Ավստրիան չի կարգավորվում արտասահմանյան գնումների վերաբերյալ միասնական օրենքով. յուրաքանչյուր նահանգ ունի իր սեփական պահանջները, գործարքների վերանայման իր հանձնաժողովները և «օտարերկրյա գնորդի» սեփական սահմանումը:

Շատ հաճախ, միմյանցից ընդամենը մի քանի կիլոմետր հեռավորության վրա գտնվող երկու անշարժ գույքի դեպքում գործում են բոլորովին այլ կանոններ. մեկը կարող է հասանելի լինել օտարերկրացու համար առանց սահմանափակումների, մինչդեռ մյուսը կարող է պահանջել երկարատև թույլտվություն կամ լիովին արգելված լինել ոչ բնակիչների համար։

Ինչը կարևոր է նախապես ստուգել.

• Արդյո՞ք անհրաժեշտ է Grundverkehrsbehörde թույլտվություն:
• Թույլատրվո՞ւմ է արդյոք ԵՄ/ԵՏՄ քաղաքացիություն չունեցող անձին գնում կատարել։
• Կա՞ն արդյոք որևէ սահմանափակումներ մանրադրամի փոփոխության հարցում, հատկապես զբոսաշրջիկների համար։
• Հաուպտվոհնիցը թույլատրվա՞ծ է, թե՞ գույքը գտնվում է այնպիսի գոտում, որտեղ մշտական ​​բնակությունն արգելված է։
• արդյոք տարածքը դասվում է հանգստի, թե՞ պահպանվող տարածքների շարքին։
• ինչպես է հողը դասակարգում օգտագործման տեսակը (բնակելի, երկրորդական, զբոսաշրջային, խառը և այլն):

Այս խնդիրները պետք է լուծվեն նախավճարի կատարումից առաջ, քանի որ դրա վերադարձը սովորաբար երաշխավորված չէ։

Ավստրիայի անշարժ գույքի օրենսդրությունը համարվում է Եվրոպայի ամենամանրամասն օրենսդրություններից մեկը։ Գործնականում անհնար է օտարերկրացու, հատկապես ոչ ռեզիդենտի համար, ինքնուրույն կողմնորոշվել բոլոր նրբերանգներում՝ սկսած գույքի կարգավիճակից կադաստրային գրանցամատյանում մինչև դրա ապագա օգտագործման կանոնները և թույլտվությունների գործընթացը։

Իրավաբանը դառնում է առանցքային դեմք, որը վերահսկում է գործարքի ճշգրտությունը և կանխում է ռիսկերը, որոնք կարող են չի հայտ գալ ո՛չ ստուգման ընթացքում, ո՛չ էլ վաճառողի հետ բանակցությունների ընթացքում։

Որակյալ մասնագետը կօգնի.

• անցկացնել գույքի իրավական փորձաքննություն;
• բացահայտել օգտագործման կամ հանձնման թաքնված սահմանափակումները.
• ճիշտ լրացնել թույլտվության դիմումը;
• ուղեկցել հողային հանձնաժողովի հետ փոխգործակցության գործընթացը.
• պաշտպանել գնորդի շահերը պայմանագիր կնքելիս.
• կանխել գործարքի ձախողումը իրավական անհամապատասխանությունների պատճառով։

Իրավաբանական ծառայությունների արժեքը անվտանգության մեջ ներդրում , որը բազմապատիկ արդարացվում է՝ հաշվի առնելով օտարերկրյա գնորդի սխալների հնարավոր հետևանքները։

Կախված ներդրողի նպատակներից, կարող է արժե դիտարկել սեփականության այլընտրանքային կառուցվածքներ: Որոշ դեպքերում, ընկերության միջոցով գնում կատարելը (օրինակ՝ ավստրիական GMBH կամ եվրոպական հոլդինգային կառուցվածք) պարզեցնում է պետական ​​մարմինների կամ բանկերի հետ փոխգործակցությունը, չնայած դա ավելացնում է կորպորատիվ հարկի և հաշվետվողականության հետ կապված խնդիրներ:

Ժամանակավոր բնակության թույլտվություն կամ բնակության կարգավիճակ ստանալը կարող է նաև փոխել բանկերի վերաբերմունքը, պարզեցնել թույլտվությունների տրամադրումը և ընդլայնել գնման համար հասանելի անշարժ գույքի տեսակները: Այնուամենայնիվ, յուրաքանչյուր որոշում պահանջում է նախնական իրավական և հարկային գնահատում:

Երբ կառուցվածքը կարող է օգտակար լինել

Կարևոր է, որ օտարերկրյա ներդրողները հասկանան, որ ավստրիական գործընթացները հազվադեպ են արագ լինում, հատկապես, եթե գործարքը պահանջում է Grundverkehrsbehörde-ի (Դաշնային գույքի վարչություն) հաստատումը կամ կապված է անսովոր հանգամանքների հետ։ Ժամանակը արժեքավոր ռեսուրս է, և այն պետք է հաշվի առնվի նույնիսկ գույքի ընտրության փուլում։

Ամբողջական ցիկլը կարող է ներառել.

• 2-ից 16 շաբաթ - թույլտվության վերանայում;
• 2-ից 6 շաբաթ՝ նոտարական գրանցում և փոխանցումներ;
• 1-ից 3 ամիս՝ սեփականության իրավունքի գրանցում;
• լրացուցիչ պայմաններ, եթե գույքն ունի վարձակալության կամ նպատակի սահմանափակումներ։

Եթե ​​ներդրողը հույսը դնում է վարձակալությունից ստացված եկամտի վրա, պետք է հաշվի առնել, որ որոշ շրջաններում կարող է պահանջվել վարձակալության թույլտվություն կամ ընդհանրապես արգելվել այն։

Անշարժ գույքի ձեռքբերումը միայն սկիզբն է։ Որպեսզի ակտիվը եկամուտ ստեղծի կամ պահպանի իր արժեքը, կարևոր է հաշվի առնել դրա ապագա օգտագործումը։ Սա հատկապես կարևոր է այն ներդրողների համար, ովքեր գույք են գնում որպես եկամտի աղբյուր կամ մտածում են վերավաճառքի մասին մի քանի տարի անց։

Կարևոր է մտածել հետևյալի մասին.

• վարձակալության ընդունելիություն (երկարաժամկետ կամ զբոսաշրջիկային);
• շահագործման ծախսերի հաշվարկ (տան վերանորոգում, կոմունալ վճարումներ);
• եկամտային հարկի ռեժիմը և գույքային կարգավիճակը;
• Ելքի ռազմավարություն. վաճառքի ժամկետները, հողային կանոնակարգերի ազդեցությունը, կապիտալի եկամտի հարկը։

Որքան ավելի հստակ մտածված է գնումից մինչև հետագա գործողություն ուղին, այնքան ավելի կայուն է եկամուտը և ավելի ցածր են ռիսկերը:

I. Իրավական կարգավիճակի որոշում

Խնդրում ենք պարզաբանել՝ դուք ԵՄ/ԵՏՄ/Շվեյցարիայի քաղաքացի եք, թե՞ երրորդ երկրի քաղաքացի։ Եթե դուք երրորդ երկրի քաղաքացի եք, խնդրում ենք գնահատել ձեր հասանելիությունը կամ կարողությունը՝ ստանալու հետևյալը.

• Բնակության թույլտվություն Ավստրիայում,
• Բնակության թույլտվություն ԵՄ մեկ այլ երկրում,
• Ավստրիայում գործարար գործունեություն։

II. Կոնկրետ դաշնային նահանգի վերլուծություն

Որոշեք, թե որ հողի օրենքներով է տեղի ունենալու գործարքը։

Պարզեք այս նահանգում օտարերկրացիների համար գործող իրավական կարգավորումները։

Ստուգեք՝

• Արդյո՞ք անհրաժեշտ է Grundverkehrsbehörde թույլտվություն:
• Կա՞ն արդյոք սահմանափակումներ զբոսաշրջիկների համար վարձակալվող տների վերաբերյալ։
• արդյոք օբյեկտը պատկանում է Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz կատեգորիային,
• Թույլատրվո՞ւմ է օտարերկրացուն գնել այս տեսակի անշարժ գույք։

III. Գույքի տեսակի ստուգում

Որոշեք օբյեկտի նպատակը.

• հիմնական բնակության վայր,
• երկրորդ տուն,
• տուրիստական ​​անշարժ գույք,
• առևտրային անշարժ գույք։

Համոզվեք, որ ձեր կարգավիճակը թույլ է տալիս գնել այս տեսակի անշարժ գույք։

IV. Ֆինանսական պատրաստվածություն

Համեմատեք բանկերի առաջարկները.

• ինչ նախնական վճար է պահանջվում,
• Կա՞ն արդյոք որևէ սահմանափակումներ ոչ տեղական եկամուտների համար վարկավորման վերաբերյալ:
• Արդյո՞ք անհրաժեշտ է միջոցների ծագման ապացույց ներկայացնել։

Անշարժ գույք փնտրելուց առաջ ստացեք բանկից նախնական որոշում։

V. Իրավաբանական վերապատրաստում

Գտեք միջազգային գործարքներում մասնագիտացած փաստաբան։

Ստուգեք անշարժ գույքի փաստաթղթերը.

• քաղվածք գրանցամատյանից,
• օբյեկտի նպատակը,
• իրական և օրինական օգտագործման համապատասխանությունը,
• պարտքերի կամ սահմանափակումների առկայությունը։

Պատրաստեք հանձնաժողովի համար փաստաթղթերի մի շարք (անհրաժեշտության դեպքում):

VI. Ռիսկի գնահատում

• Գնահատեք ձախողման հավանականությունը։
• Համաձայնեցրեք գործարքի պայմանները վաճառողի հետ (հաշվի առնելով 2-6 ամսվա հնարավոր ուշացումները):
• Դիտարկեք այլընտրանքային տարբերակներ՝ գնել իրավաբանական անձի միջոցով, ստանալ բնակության թույլտվություն կամ ընտրել այլ հողատարածք։

VII. Որոշումների կայացում

Գործարքը շահավետ է, եթե բավարարվեն երեք պայմաններ.

1. հողի թույլտվությունների ձեռքբերում,
2. Հանձնաժողովը պատրաստ է քննարկել դիմումը,
3. Բանկը հաստատում է ֆինանսավորումը։

Ավստրիայի անշարժ գույքի շուկան մնում է Կենտրոնական Եվրոպայի ամենակայուն և գրավիչ շուկաներից մեկը խելամիտ ներդրումների . տնտեսական և քաղաքական կայունությունը, զարգացած ենթակառուցվածքները, խոշոր քաղաքներում վարձակալության բարձր պահանջարկը և հանգստավայրերի ժողովրդականությունը ստեղծում են ամուր հիմք կապիտալի երկարաժամկետ պաշտպանության համար։

Սակայն, արտասահմանյան գնորդների, և հատկապես ԵՄ/ԵՏՄ անդամ չհանդիսացող երկրների քաղաքացիների համար այս շուկան, ըստ էության, երկշերտ է. գնման կարողությունը և պայմանները կախված են ոչ միայն գնից, այլև գնորդի իրավական կարգավիճակից, գույքի նախատեսված օգտագործումից և հողային իրավասությունից: Առանց այս գործոնները հաշվի առնելու, գրավիչ գործարքը կարող է իրավականորեն անհնար կամ տնտեսապես անկենսունակ լինել:

Ինչու է Ավստրիան հետաքրքիր, բայց պահանջկոտ շուկա

Մի կողմից, Վիեննայի կամ լավ տեղակայված նահանգային անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը առաջարկում է ցածր անկայունություն, կայուն վարձակալության պահանջարկ և երկարաժամկետ կապիտալի պաշտպանություն։

Մյուս կողմից, ավստրիական կարգավորման եզակի առանձնահատկությունը՝ դաշնային նահանգների միջև լիազորությունների բաշխումը և տեղական շահերի պաշտպանության խիստ գործելակերպը, ոչ բնակիչների համար գնման գործընթացը դարձնում է ավելի բարդ և բազմակողմանի։

Հիմնական կետերը, որոնք տարբերակում են Ավստրիան շատ այլ երկրներից.

• Գնորդի իրավական կարգավիճակը որոշիչ դեր է խաղում. ԵՄ քաղաքացիները փաստացիորեն դիտարկվում են որպես բնակիչներ, մինչդեռ «երրորդ երկրներից» գնորդները անցնում են առանձին թույլտվություն ստանալու ընթացակարգ։
• Գույքի տեսակը և դրա նպատակը (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz vs. զբոսաշրջային բնակարան vs. առևտրային անշարժ գույք) էապես փոխում են հաստատման հնարավորությունները և ֆինանսավորման պայմանները:
• Տարածաշրջանային տարբերություններ. Վիեննան և որոշ նահանգներ ավելի մեղմ են. Տիրոլը, Զալցբուրգը և Ֆորարլբերգը հատկապես խիստ են։
• Ոչ ռեզիդենտների համար բանկային պայմանները հաճախ ավելի խիստ են՝ ավելի մեծ կանխավճար, ուժեղացված ուսումնասիրություն և ռիսկային նախագծերի համար վարկի սահմանափակ մասնաբաժին։

Ավստրիան մնում է գրավիչ շուկա անշարժ գույքի ներդրումների համար, սակայն օտարերկրացու համար հաջող գործարքը անհնար է առանց համապարփակ նախապատրաստման՝ հողային իրավասության իրավական ուսումնասիրություն, թափանցիկ սեփականության կառուցվածք, լավ մշակված ֆինանսավորման պլան և մասնագիտական ​​աջակցություն: Այս մոտեցման դեպքում սահմանափակումները պակաս խոչընդոտ են և ավելի շատ կառավարելի գործոն, և այդ դեպքում Ավստրիայում գտնվող անշարժ գույքը կարող է իսկապես դառնալ պորտֆելի հուսալի մաս:

• Կարո՞ղ են օտարերկրացիները անշարժ գույք գնել Ավստրիայում։

Այո, բայց պայմանները կախված են քաղաքացիությունից և կոնկրետ դաշնային նահանգից։

ԵՄ/ԵՏՄ քաղաքացիները գործնականում որևէ սահմանափակումների չեն ենթարկվում և կարող են անշարժ գույք ձեռք բերել գրեթե նույն պայմաններով, ինչ ավստրիացիները։

«Երրորդ երկրների» (Ռուսաստան, ԱՄՆ, ԱՄԷ, Մեծ Բրիտանիա, Ղազախստան և այլն) քաղաքացիները պարտավոր են պետական ​​մարմնից (Grundverkehrsbehörde) ստանալ հատուկ թույլտվություն: Առանց նման թույլտվության գործարքն իրավաբանորեն անվավեր է:

• Ինչո՞ւ են այդքան խիստ սահմանափակումներ գործում ոչ բնակիչների համար։

Ավստրիան պաշտպանում է տեղական շուկայի հավասարակշռությունը և կանխում սպեկուլյացիաները։ Զբոսաշրջային և լեռնային շրջաններում բնակարանային առաջարկը սահմանափակ է, և եթե շուկան գերծանրաբեռնված լինի արտաքին պահանջարկով, տեղի բնակիչները պարզապես չեն կարողանա այն ձեռք բերել։

Ավելին, պետությունը վերահսկում է պահպանվող տարածքների և սոցիալապես զգայուն համայնքների օգտագործումը։ Հետևաբար, կարգավորումը ուղղված չէ օտարերկրյա ներդրողների դեմ, այլ ուղղված է տեղական կայունության պաշտպանությանը։

• Անշարժ գույքի որ տեսակներն են ամենահեշտը գնել օտարերկրացիների համար, և որոնք՝ ավելի դժվար։

Ամենահեշտ տարբերակը ստանդարտ քաղաքային բնակարաններն են, հատկապես Վիեննայում կամ այլ խոշոր քաղաքներում: Այնտեղ օրենսդրությունն ավելի ճկուն է, իսկ պահանջարկը՝ կայուն: Բյուջեն պլանավորելիս իմաստ ունի հաշվի առնել Վիեննայի բնակարանների ներկայիս գները , որը երկրի ամենաներկայացուցչական շուկաներից մեկն է:

Ավելի բարդ են լեռնային շրջաններում (Տիրոլ, Զալցբուրգ, Ֆորարլբերգ) գտնվող գոյություն ունեցող տները, զբոսաշրջային բնակարանները և անշարժ գույքը։ Այս գոտիները հաճախ ունեն խիստ սահմանափակումներ կամ նույնիսկ արգելում են ոչ բնակիչների կողմից գնումներ կատարելը։

Առևտրային անշարժ գույքը, որպես կանոն, ավելի մեղմ է կարգավորվում, հատկապես, եթե գնումը կապված է իրական գործարար գործունեության հետ։

• Որքա՞ն ժամանակ է պահանջվում երրորդ երկրի քաղաքացիների համար գնման թույլտվություն ստանալու համար։

Ավելի մեղմ շրջաններում (օրինակ՝ Վիեննա) 2-3 ամսից մինչև 6-12 ամիս զբոսաշրջային շրջաններում: Ժամկետը կախված է գույքի առանձնահատկություններից, հանձնաժողովի աշխատանքային ծանրաբեռնվածությունից և լրացուցիչ փաստաթղթեր տրամադրելու անհրաժեշտությունից:

Երբեմն հաստատումը տրվում է արագ, բայց այլ դեպքերում ներդրողները որոշում կայացնելու համար սպասում են վեց ամիս կամ ավելի, ուստի կարևոր է գործարքը նախապես պլանավորել։

• Կարո՞ղ է հանձնաժողովը մերժել, և ինչո՞ւ։

Այո, և առանց մանրամասն բացատրության։ Ամենից հաճախ մերժումը պայմանավորված է նրանով, որ հողատերը գնումը համարում է տարածաշրջանի շահերին հակասող։ Պատճառները կարող են տարբեր լինել.

• անշարժ գույքը գտնվում է զբոսաշրջային գոտում, որտեղ բնակարանը պետք է մատչելի մնա տեղացիների համար։
• գնորդը բավարար կապեր չունի Ավստրիայի հետ։
• օբյեկտի նպատակը չի համապատասխանում նշված նպատակին.
• Կա վտանգ, որ գույքը կօգտագործվի որպես զբոսաշրջային տեսարժան վայր առանց թույլտվության։

• Արդյո՞ք բնակության թույլտվություն ունենալը կամ ԵՄ ընկերության միջոցով գնումներ կատարելը օգնում է։

Այո, դեպքերի մեծ մասում։ Ավստրիայի բնակության թույլտվություն ունեցող գնորդը հաճախ ավելի դրական է ընդունվում պետության կողմից, քան ամբողջովին ոչ ռեզիդենտ ներդրողը։

ԵՄ-ում կամ Ավստրիայում գրանցված ընկերության միջոցով գնումներ կատարելը նույնպես կարող է մեղմացնել սահմանափակումները, բայց միայն այն դեպքում, եթե ընկերությունը իսկապես ակտիվ է, և սեփականության կառուցվածքը՝ թափանցիկ: Նման լուծումները պահանջում են պատշաճ իրավական փաստաթղթավորում:

• Ի՞նչ լրացուցիչ ծախսեր պետք է հաշվի առնեն օտարերկրացիները։

Բացի ստանդարտ ծախսերից (հարկեր, նոտարական վճարներ, գործակալի միջնորդավճար), ոչ ռեզիդենտները պետք է հաշվի առնեն.

• փաստաթղթերի թարգմանություն և վավերացում;
• օտարերկրացիների համար գործարքներում մասնագիտացած փաստաբանի ծառայություններ.
• թույլտվություններ ստանալու հնարավոր ծախսերը;
• ավելի բարձր կանխավճար և ավելի խիստ վարկային պայմաններ;
• վարձակալության հարկեր, եթե գույքը նախատեսվում է օգտագործել որպես ներդրումային գույք։

Այս բոլոր ծախսերը կարող են գործարքի ընդհանուր արժեքը մեծացնել 1-2%-ով, երբեմն՝ ավելի շատ, կախված հողից և սեփականության կառուցվածքից։