Անշարժ գույք Պորտուգալիայում՝ ներդրումների և անձնական բնակության համար

Անշարժ գույքի շուկայի ինդեքսի համաձայն ՝ 2025 թվականի առաջին կեսին Պորտուգալիայում գրանցվել է ԵՄ-ում անշարժ գույքի գների ամենաբարձր աճը՝ տարեկան 15.2%-ով ավելի, մինչդեռ ԵՄ միջին ցուցանիշը կազմել է ընդամենը 5.1%: Վերջին տասնամյակում Պորտուգալիայում բնակարանների միջին գները աճել են 106%-ով: Շուկայի պաշտպանությունը և հարկային խթանները (օրինակ՝ NHR (ոչ մշտական ​​բնակիչ) ռեժիմը) Պորտուգալիան դարձրել են ավելի գրավիչ օտարերկրյա բնակիչների և ներդրողների համար:

Այս հոդվածը ներկայացնում է Պորտուգալիայի անշարժ գույքի ներդրումային գրավչության համակարգված վերլուծություն: Մենք կուսումնասիրենք շուկայի ներկայիս վիճակը, դրա դինամիկան, տնտեսական և հարկային խթանները, ինչպես նաև կհամեմատենք Պորտուգալիան Ավստրիայի հետ՝ որպես Եվրոպայում այլընտրանքային ներդրումային տարբերակ:

Պորտուգալիան մնում է Եվրոպայի ամենագրավիչ շուկաներից մեկը՝ բնակարանների նկատմամբ մեծ պահանջարկով, որը պայմանավորված է բնակության ծրագրերով և արտասահմանցիների ու ներդրողների հետաքրքրությամբ, մինչդեռ Լիսաբոնում, Պորտոյում և ափամերձ շրջաններում սահմանափակ առաջարկը մեծացնում է գների աճի և վարձակալության կայուն եկամտաբերության ներուժը։

Ես Օքսանա Ժուշմանն եմ՝ իրավաբան՝ մասնագիտացմամբ՝ ներդրումների և շինարարության ոլորտում մեծ փորձով։ Իմ գործունեությունը ներառում է անշարժ գույքի գործարքների աջակցություն Եվրոպայում, մասնավոր և կորպորատիվ հաճախորդների համար ռազմավարության մշակում և նախագծերի կառավարում տարբեր իրավասություններում։ Ես համատեղում եմ իրավաբանական փորձը շուկայական գործնական գիտելիքների հետ՝ ներդրողներին օգնելու ոչ միայն պահպանել կապիտալը, այլև մեծացնել արժեքը արագ փոփոխվող տնտեսությունում։

Ավստրիան կայուն և գրավիչ ներդրումային ուղղություն է, բայց այն ավելի հարմար է պահպանողական ներդրողների համար. այստեղ անշարժ գույքի շուկայում ներդրումներ կատարելը հիմնականում կապիտալը պահպանելու միջոց է՝ չափավոր, կանխատեսելի աճով։ Ներդրումներն ավելի բարդ են, իսկ պահանջները՝ ավելի խիստ, սակայն՝

• Շուկայի կայունություն և կանխատեսելիություն. գները բարձրանում են սահուն, առանց հանկարծակի թռիչքների։
• Գործարքների իրավական անվտանգություն և ընթացակարգերի թափանցիկություն;
• Բարձրորակ անշարժ գույք՝ ժամանակակից և հուսալի տներ, բնակարաններ և առևտրային տարածքներ։
• Երկարաժամկետ կապիտալի անվտանգություն – Ավստրիան համարվում է ներդրողների համար անվտանգ ապաստան։
• Զարգացած ենթակառուցվածքների առկայությունը և բարձր կենսամակարդակը, որը պահպանում է բնակարանային պահանջարկը մշտական ​​հիմունքներով։

Պորտուգալիան , իր հերթին, առաջարկում է ավելի դինամիկ հնարավորություններ.

• Ներդրումներ սկսելու ցածր շեմ (€250,000-ից սկսած)։
• Բնակության թույլտվություն և «Ոսկե վիզայի» ծրագիր ստանալու ճկուն կանոններ։
• Բնակարանների բարձր պահանջարկ՝ զբոսաշրջիկների և օտարերկրացիների պատճառով, ինչը հանգեցնում է մինչև 5-7% վարձակալության եկամտաբերության հանրաճանաչ շրջաններում։
• Գների աճի ներուժ՝ ենթակառուցվածքների զարգացման և երկրի ժողովրդականության շնորհիվ արտասահմանցիների շրջանում։

Ավստրիայի և Պորտուգալիայի միջև ընտրությունը կախված է ձեր նպատակներից՝ բարձր եկամտաբերություն և դինամիկա՝ ռիսկի կամ կայունության տարրերով, հուսալիություն և երկարաժամկետ կապիտալի պաշտպանություն։

Պորտուգալիան ամրապնդել է իր դիրքերը որպես Եվրոպայի ամենագրավիչ անշարժ գույքի շուկաներից մեկը։ 2025 թվականին անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումները, կանխատեսումների համաձայն, կաճի 8%-ով՝ հասնելով 2.5 միլիարդ եվրոյի։

Պորտուգալիան զարգացած տնտեսության կայունությունը համատեղում է բնակարանների բարձր պահանջարկի հետ՝ շնորհիվ զբոսաշրջության և բնակության ծրագրերի: Լիսաբոնը, Պորտուն և Ալգարվեն շարունակում են առաջատար մնալ ներդրումային գրավչության առումով:

PwC-ի «Եվրոպայի անշարժ գույքի զարգացման միտումները 2024» զեկույցի համաձայն՝ Լիսաբոնը զբաղեցնում է 8-րդ տեղը Եվրոպայում անշարժ գույքի ներդրումների համար ամենագրավիչ քաղաքների շարքում։

Numbeo-ի տվյալներով՝ Լիսաբոնը 2025 թվականին անշարժ գույքի գների ինդեքսով կզբաղեցնի 25-րդ տեղը համաշխարհային քաղաքների շարքում, ինչը վկայում է մեծ պահանջարկի և գների աճի ներուժի մասին։ Իմ փորձը հաստատում է սա. Լիսաբոնի և Պորտոյի անշարժ գույքում ներդրումներ կատարած հաճախորդները հայտնում են գների կայուն աճի և գրավիչ վարձակալության պայմանների մասին, մասնավորապես՝ զբոսաշրջային գոտիներում։

Պորտուգալիան իրեն դրսևորել է որպես թափանցիկ իրավական համակարգ ունեցող երկիր, ինչը հաստատվում է PwC-ի և Համաշխարհային բանկի վարկանիշներով։ Սա անշարժ գույքի գնման գործընթացը դարձնում է հստակ և կանխատեսելի օտարերկրյա ներդրողների համար։

Շատ ներդրողներ, մասնավորապես Իսպանիայից, Ֆրանսիայից և որոշ Հյուսիսային Եվրոպայի երկրներից, փնտրում են նոր հնարավորություններ գերտաքացած շուկաների պայմաններում, որտեղ անշարժ գույքի գները հասել են պատմականորեն ամենաբարձր մակարդակին, իսկ վարձակալության եկամտաբերությունը նվազում է: Պորտուգալիան նրանց գրավում է իր կայուն տնտեսական աճի, թափանցիկ իրավական համակարգի և բնակարանների բարձր պահանջարկի համադրությամբ, մասնավորապես Լիսաբոնում, Պորտոյում և Ալգարվեի ու Մադեյրայի զբոսաշրջային շրջաններում:

Ավելին, երկիրն առաջարկում է բնակության ծրագրեր և հարկային խթաններ օտարերկրյա ներդրողների համար, ինչը անշարժ գույքի գնման գործընթացն ավելի շահավետ և կանխատեսելի է դարձնում: Սա հատկապես կարևոր է նրանց համար, ովքեր ցանկանում են բնակարան գնել Պորտուգալիայում՝ թե՛ անձնական բնակության, թե՛ երկարաժամկետ վարձակալության համար:

Պորտուգալիայի անշարժ գույքի շուկան համատեղում է ճգնաժամից հետո վերականգնման պատմությունը, դինամիկ գների աճը և ներդրումային տարբերակների բազմազանությունը: Այս գործոնների ըմբռնումը օգնում է կայացնել տեղեկացված որոշումներ տուն գնելիս և պորտուգալական անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելիս:

2008 թվականի ֆինանսական ճգնաժամից հետո Պորտուգալիայի անշարժ գույքի շուկան գների կտրուկ անկում ապրեց, մասնավորապես Լիսաբոնում և Պորտուում: Այնուամենայնիվ, վերականգնումը սկսվեց 2012 թվականին: «Ոսկե վիզա» նման ծրագրերը կարևոր դեր խաղացին օտարերկրյա ներդրումների ներգրավման գործում, մասնավորապես Լիսաբոնում և Պորտուում: IZA Աշխատանքի տնտեսագիտության ինստիտուտի ուսումնասիրության համաձայն՝ 2012 թվականից ի վեր 500,000 եվրո արժողությամբ անշարժ գույքի գործարքների քանակը ծրագրի ներդրումից առաջ ընկած ժամանակահատվածի համեմատ աճել է 60%-ով:

Շուկան կայուն աճ է գրանցում 2015 թվականից ի վեր: 2024 թվականին միջին աճի տեմպը կազմել է 7-8%, ընդ որում՝ Լիսաբոնի և Ալգարվեի հայտնի թաղամասերը ցույց են տվել ավելի բարձր աճ: Եթե ցանկանում եք բնակարան գնել Պորտուգալիայում վարձակալության նպատակով, ապա արժե կենտրոնանալ այս դինամիկ շուկաների վրա, որտեղ պահանջարկը գերազանցում է առաջարկը:

Սակայն, 2023 թվականի հոկտեմբերին կառավարությունը կասեցրեց անշարժ գույքի ներդրումների միջոցով «Ոսկե վիզա» ստանալու հնարավորությունը, ինչը ազդեց կենտրոնական շրջաններում գների դինամիկայի վրա։

Լիսաբոնը երկրի մայրաքաղաքն է և բիզնեսի ու զբոսաշրջության գլխավոր կենտրոնը։ Այնտեղ են գտնվում գրասենյակային և բնակելի համալիրներ, պատմական թաղամասեր և հեղինակավոր թաղամասեր, ինչպիսիք են Ալֆաման, Բայշան և Պարկ դաս Նասոեսը։ Լիսաբոնի կենտրոնում բնակարանների միջին գինը տատանվում է 4,500-ից մինչև 6,500 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար, կարճաժամկետ վարձակալության եկամտաբերությունը հասնում է տարեկան 5-7%-ի։

Պորտուն երկրի հյուսիսում գտնվող մշակութային և տնտեսական կենտրոն է, զարգացած ենթակառուցվածքներով, միջազգային օդանավակայանով և գրավիչ զբոսաշրջությամբ քաղաք։ Պորտոյում բնակարանների միջին գինը կազմում է 3000-4500 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար, վարձակալության եկամտաբերությունը՝ մոտավորապես 4-5%։ Այստեղ տարածված են ինչպես պատմական կենտրոնում վերավաճառվող բնակարանները, այնպես էլ երկարաժամկետ վարձակալության համար նախատեսված նորակառույց շինությունները։

Ալգարվեն ափամերձ գոտի է, որտեղ զբոսաշրջիկների և շքեղ անշարժ գույքի նկատմամբ մեծ պահանջարկ կա: Վիլլաների և բնակարանների միջին գինը կազմում է 3,500–7,500 եվրո/մ², սեզոնային եկամտաբերությունը հասնում է 6–8%-ի: Իմ հաճախորդները հաճախ ընտրում են Ալգարվեն կարճաժամկետ վարձակալության և բարձր սեզոնային եկամտի համար, մասնավորապես Լագոսում և Ալբուֆեյրայում:

Մադեյրան և Ազորյան կղզիները հանգիստ շրջաններ են այն ներդրողների համար, ովքեր փնտրում են բարձրակարգ անշարժ գույք, օվկիանոսի տեսարաններ և հանգիստ ապրելակերպ: Անշարժ գույքի միջին գները տատանվում են 2,500-5,000 եվրոյի սահմաններում մեկ քառակուսի մետրի համար: Մադեյրան հատկապես հայտնի է անձնական բնակարանների կամ երկարաժամկետ վարձակալության համար, մինչդեռ Ազորյան կղզիները նիշային շուկա են փորձառու ներդրողների համար:

Պորտուգալական շուկայում հայտնի են՝

• Վերավաճառքի ենթակա անշարժ գույքը հաճախ հնարավորություն է տալիս վերանորոգման, ինչը կարող է մեծացնել շահութաբերությունը։
• Նոր շենքեր և լյուքս հատված՝ պրեմիում շուկային կենտրոնացած ներդրողների համար։
• Զբոսաշրջային անշարժ գույք՝ բնակարաններ և առանձնատներ Airbnb-ի և երկարաժամկետ վարձակալության համար։

Հուշում . Պորտուգալիայում զբոսաշրջային գոտիներում անշարժ գույք գնելը պահանջում է կարճաժամկետ վարձակալության կանոնակարգերի ուշադիր վերլուծություն՝ ռիսկերը նվազագույնի հասցնելու և եկամտաբերությունը մեծացնելու համար։

Հիմնական արտասահմանյան գնորդները Ֆրանսիայի և Մեծ Բրիտանիայի քաղաքացիներ են, ինչպես նաև ներդրողներ ԱՄՆ-ից, Չինաստանից և Բրազիլիայից: Նրանք փնտրում են անշարժ գույք Պորտուգալիայում անձնական օգտագործման, վարձակալության կամ բնակության ծրագրերին մասնակցելու համար: Հաճախորդների հետ իմ փորձը ցույց է տալիս, որ եվրոպացիները հաճախ ընտրում են խոշոր քաղաքներում գտնվող արդեն իսկ գոյություն ունեցող անշարժ գույքը, մինչդեռ Ասիայից և Ամերիկայից ներդրողները նախընտրում են նորակառույց և շքեղ անշարժ գույք:

Ներքին պահանջարկը կարևոր դեր է խաղում Պորտուգալիայի անշարժ գույքի շուկայում: Տեղի բնակիչները ակտիվորեն գնում են տներ, մասնավորապես Լիսաբոնում, Պորտուում և Ալգարվեում՝ պահպանելով շուկայի կայունությունը և կանխելով գների կտրուկ անկումը նույնիսկ արտաքին գործոնների տատանումների պայմաններում:

Հատկապես ուշագրավ է հիփոթեքային շուկայի դերը. տոկոսադրույքները մնում են համեմատաբար ցածր (3.3-4%), ինչը բնակարանի սեփականությունը մատչելի է դարձնում բնակչության մեծամասնության համար: Կարևոր է նշել, որ հիփոթեքային տոկոսադրույքները կարող են փոփոխվել՝ կախված տնտեսական իրավիճակից և Եվրոպական կենտրոնական բանկի քաղաքականությունից:

Պորտուգալիայում անշարժ գույք գնել ցանկացող օտարերկրյա ներդրողների համար բանկերը սովորաբար առաջարկում են վարկեր՝ գույքի արժեքի մինչև 80%-ի չափով: Վարկային կազմակերպությունները վարկի պայմանները որոշելիս հաշվի են առնում վարկառուի եկամուտը, վարկային պատմությունը և ֆինանսական կայունությունը:

Գործարքի մեթոդի ընտրությունը անմիջականորեն ազդում է հարկերի, գույքի կառավարման և ելքի ռազմավարության վրա: Պորտուգալիան առաջարկում է ճկուն պայմաններ՝ տարբեր ներդրողների կատեգորիաների համար օպտիմալ ձևաչափերով:

Սա Պորտուգալիայում անշարժ գույք գնելու ամենապարզ և ամենատարածված ձևն է: Այն ամենից հաճախ ընտրում են այն հաճախորդները, ովքեր պլանավորում են անշարժ գույքի երկարաժամկետ սեփականություն կամ անձնական օգտագործում: Օրինակ, Ֆրանսիայից իմ հաճախորդներից մեկը Ալգարվեում բնակարան է գրանցել իր անունով՝ վարչական ծախսերը կրճատելու համար: Թերությունը վերավաճառքի դեպքում հարկերի օպտիմալացման սահմանափակ տարբերակներն են:

Պորտուգալիայում կամ ԵՄ իրավասության մեջ (հաճախ օգտագործվում է Պորտուգալիայի և Մալթայի համադրություն) ընկերություն հիմնելը հարմար է խոշոր ներդրողների և նրանց համար, ովքեր պլանավորում են կառավարել բազմաթիվ անշարժ գույք: Սա առաջարկում է հարկային արտոնություններ և պարզեցնում է ակտիվների փոխանցումը: Ես հաճախ խորհուրդ եմ տալիս այս ձևաչափը այն հաճախորդներին, ովքեր գնում են ոչ միայն մեկ բնակարան, այլև ամբողջական անշարժ գույքի փաթեթ:

Անշարժ գույքի ֆոնդերի միջոցով ներդրումներ կատարելը թույլ է տալիս մասնակցել շուկային՝ առանց սեփականությունը ինքնուրույն կառավարելու անհրաժեշտության: Պորտուգալիան օգտագործում է SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) ձևաչափը, որը REIT-ի հարկային խթանման համարժեքն է: Այս մեթոդը ընտրվում է դիվիդենտների և երկարաժամկետ աճի վրա կենտրոնացած ներդրողների կողմից:

Կոտորակային սեփականության և վստահության կառուցվածքները տարածված են ընտանեկան ներդրումների համար։ Սա նվազեցնում է ժառանգների միջև վեճերի ռիսկը և պարզեցնում կառավարումը։ Ես ունեի մի հաճախորդ Բրազիլիայից, որը Ալգարվեում գտնվող առանձնատան սեփականությունը փոխանցեց ընտանեկան վստահությանը՝ ակտիվները պաշտպանելու և ժառանգությունը կառուցելու համար։

Պորտուգալիան ակնհայտ առավելություն ունի շատ այլ երկրների համեմատ, քանի որ այն որևէ սահմանափակում չի դնում օտարերկրյա գնորդների վրա: Ոչ բնակիչները ունեն նույն իրավունքները, ինչ քաղաքացիները. նրանք կարող են Պորտուգալիայում գնել բնակարաններ, տներ կամ առևտրային անշարժ գույք՝ ցանկացած չափի: Գործարքն ավարտելու համար դուք պետք է ստանաք հարկային նույնականացման համար (NIF) և վճարեք տարեկան գույքահարկ (IMI), որը սովորաբար կազմում է կադաստրային արժեքի 0.3-0.8%-ը:

Պորտուգալիայում անշարժ գույքի գնման գործընթացը բավականին թափանցիկ է, բայց այն պահանջում է մի շարք ընթացակարգերի պահպանում և մասնագետների ներգրավում: Այս փուլում սխալները կարող են թանկ լինել, ուստի կարևոր է հասկանալ քայլերը և ռիսկերը:

1. NIF-ի ստացում (1 օր) – հարկային համարը (Número de Identificação Fiscal) պարտադիր է բոլոր գործարքների համար, ներառյալ Պորտուգալիայում անշարժ գույք գնելը:
2. Գործարքը կարգավորելու համար պորտուգալական բանկում բանկային հաշվի բացում
3. Ներգրավեք փաստաբան ՝ նա կստուգի գույքը (5-10 օր), կկազմի պայմանագրեր և կպաշտպանի ձեր շահերը։
4. Նախնական պայմանագրի (CPCV) ստորագրում (1-2 օր) և կանխավճարի վճարում (սովորաբար 10%):
5. Վերջնական գործարքի կնքումը նոտարի մոտ և մնացած գումարի վճարումը (30–60 օր):
6. Գրանցումը Conservatória do Registo Predial-ում (Գույքի գրանցամատյանում) սեփականության իրավունքը պաշտոնականացնելու համար (2–5 օր):

Միջին տևողությունը՝ 1.5–2 ամիս (մինչև 3 ամիս տևողությամբ հիփոթեքային վարկերի համար): Եթե դուք անձամբ գտնվում եք Պորտուգալիայում, ձեզ թարգմանիչ կպահանջվի, քանի որ բոլոր փաստաթղթերը պորտուգալերեն են:

Իրավաբանը ստուգում է գույքի իրավական կարգավիճակը (պարտքեր, գրավադրումներ և օգտագործման թույլտվություններ), կազմում է պայմանագրեր և վերահսկում գործարքի բոլոր փուլերը: Գործակալը օգնում է գույք ընտրել և հեշտացնում բանակցությունները, բայց չի փոխարինում փաստաբանին:

Իմ հաճախորդներից մեկը փորձում էր գումար խնայել փաստաբանի վրա, բայց խնդրի հանդիպեց անշարժ գույքի վրա առկա հիփոթեքային վարկի հետ կապված։ Մենք ուշ փուլում փաստաբան վարձեցինք, բայց դա գործարքը երկու ամսով հետաձգեց։

Իմ կարծիքը՝ միշտ օգտվեք անկախ փաստաբանի ծառայություններից, այլ ոչ թե վաճառողի կամ գործակալի կողմից խորհուրդ տրվածներից։

• Անձնագիր կամ այլ վավերական անձը հաստատող փաստաթուղթ։
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – Պորտուգալիայի հարկային համար:
• Վիզա կամ բնակության թույլտվություն . չնայած օտարերկրացիները կարող են անշարժ գույք գնել առանց բնակության թույլտվության, երկարաժամկետ բնակության և գնման հետ կապված խնդիրները լուծելու համար կարող է պահանջվել մուտքի վիզա կամ բնակության կարգավիճակ։
• Գործարքի կարգավորման համար պորտուգալական բանկային հաշիվ
• Միջոցների աղբյուրի հաստատում (փողերի լվացման դեմ պայքարի կանոնակարգերի շրջանակներում):
• Վաճառքի և գնման պայմանագիր (ստորագրված է երկու կողմերի կողմից):
• Հիփոթեքի համար անհրաժեշտ փաստաթղթեր (եթե գնումը կատարվում է վարկով). եկամտի վկայական, հարկային հաշվետվություններ, աշխատանքի կամ բիզնեսի վերաբերյալ ապացույց, վարկային պատմություն (երբեմն պահանջվում է):

Պորտուգալիայում հիփոթեքային վարկ ստանալու համար, թե՛ բնակիչները, թե՛ ոչ բնակիչները պետք է ունենան լավ վարկային պատմություն, բավարար եկամուտ և գույքի արժեքի 30-ից 50%-ի չափով կանխավճար։

Իրավական առումով, Մադեյրայում և Ազորյան կղզիներում անշարժ գույքի գնման գործընթացը նույնական է Պորտուգալիայի մայրցամաքային մասում գործարքներին. պահանջվում է NIF, նախնական պայմանագիր (CPCV), նոտարի մոտ ստորագրություն և գրանցում կոնսերվատորիայում: Արտասահմանյան ներդրողների համար սահմանափակումներ չկան, և բոլոր իրավունքները լիովին պաշտպանված են:

Այնուամենայնիվ, կան մի քանի նախազգուշացումներ: Նախ, աշխարհագրական հեռավորության պատճառով փաստաթղթերի և հաստատումների ստացումը կարող է ավելի երկար տևել (հատկապես Ազորյան կղզիներում): Երկրորդ, Մադեյրայում և Ազորյան կղզիներում զբոսաշրջային անշարժ գույք կամ վարձակալության բնակարաններ գնելիս պետք է ստուգել Alojamento Local (AL) լիցենզիան և համոզվել, որ անշարժ գույքը համապատասխանում է տեղական կանոնակարգերին: Այս լիցենզիաները կարգավորվում են համայնքների կողմից, և որոշ տարածքներում նոր լիցենզիաների վերաբերյալ սահմանափակումներ կան:

Պորտուգալիայում անշարժ գույքի հեռակա գնումը տարածված պրակտիկա է, հատկապես օտարերկրյա ներդրողների շրջանում: Գործարքը ձևակերպվում է լիազորագրի (Procuração) միջոցով, որը վավերացվում է գնորդի բնակության երկրի նոտարի կողմից և օրինականացվում ապոստիլով: Այս լիազորագրով փաստաբանը կամ լիազոր ներկայացուցիչը կարող է ստորագրել բոլոր փաստաթղթերը, ներառյալ CPCV-ն և վերջնական գործարքը:

Ոչ ռեզիդենտների համար լրացուցիչ սահմանափակումներ չկան, սակայն կարևոր է, որ լիազորագիրը պատշաճ կերպով կազմվի պորտուգալերենի ձևանմուշի համաձայն և թարգմանվի պորտուգալերեն: Գործնականում խորհուրդ եմ տալիս ստուգել, ​​որ լիազորագիրը ներառում է բոլոր անհրաժեշտ լիազորությունները՝ բանկային հաշիվ բացելը, NIF ստանալը, պայմանագիրը ստորագրելը և գույքի գրանցումը: Սա կխուսափի վերջնական փուլում ուշացումներից:

Պորտուգալիայում անշարժ գույքի գնում պլանավորելիս կարևոր է նախապես հաշվի առնել բոլոր հարկային պարտավորությունները և դրանց հետ կապված ծախսերը: Դրանք ազդում են գույքի իրական արժեքի և ներդրումային ռազմավարության վրա:

Տուն գնելիս վճարվում է IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): Տոկոսադրույքը աստիճանական է՝ տատանվելով 1%-ից մինչև 7.5%, կախված գույքի արժեքից և նրանից, թե արդյոք այն օգտագործվելու է որպես հիմնական բնակարան: Օրինակ՝ 300,000 եվրո արժողությամբ բնակարանի համար հարկը կկազմի մոտավորապես 8,000-9,000 եվրո:

Հուշում. Եթե գնում եք մի քանի անշարժ գույք, ավելի շահավետ է գործարքները գրանցել տարբեր կողմերի անուններով՝ տոկոսադրույքը նվազեցնելու համար։

Սելոյի իմպոստոն (Imposto do Selo) գործարքի գնի ֆիքսված 0.8%-ն է և վճարվում է նոտարի գրասենյակում պայմանագրի ստորագրման օրը: Սա անշարժ գույքի գնման գնի վրա գանձվող ֆիքսված հարկ է: Եթե անշարժ գույքը ֆինանսավորվում է հիփոթեքային վարկով, վարկի գումարին ավելացվում է լրացուցիչ 0.6% դրոշմանիշային տուրք:

Գործարքի ավարտից հետո Պորտուգալիայում գույքի սեփականատերը պարտավոր է վճարել IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)՝ գույքահարկի համարժեքը։ Տոկոսադրույքը կազմում է գույքի կադաստրային արժեքի 0.3–0.45%-ը։

Կադաստրային արժեքը (ԿԱ) հաշվարկվում է Հարկային գրասենյակի (ՀԳ) կողմից՝ հիմնվելով գույքի բնութագրերի վրա՝ գտնվելու վայր, տարածք, օգտագործման տեսակ և այլ պարամետրեր: Օրինակ՝ Լիսաբոնում 200,000 եվրո ԿԱ արժեք ունեցող բնակարանի համար տարեկան հարկը կկազմի մոտավորապես 600–900 եվրո:

Նորակառույց շենքում բնակարան գնելիս ԱԱՀ-ն արդեն ներառված է գնի մեջ և կազմում է 23% (առևտրային անշարժ գույքի դեպքում): Բնակելի անշարժ գույքի դեպքում հարկը ներառված է գնի մեջ. լրացուցիչ վճարումներ չեն պահանջվում:

NHR (ոչ մշտական ​​բնակչի) կարգավիճակը թույլ է տալիս զգալի հարկային նվազեցումներ ստանալ եկամտից, ներառյալ վարձակալության վճարը և արտասահմանից ստացված եկամուտը, մինչև 10 տարի ժամկետով: Այս ռեժիմը պորտուգալական անշարժ գույքը հատկապես գրավիչ է դարձնում այն ​​ներդրողների համար, ովքեր պլանավորում են ապրել կամ ստանալ բնակության թույլտվություն: Լավագույնն է NHR կարգավիճակի համար դիմել բնակության առաջին տարվա ընթացքում՝ նպաստներից օգտվելու իրավունքը կորցնելուց խուսափելու համար:

Ավստրիան հաղթում է շուկայի կայունության և անշարժ գույքի բարձր իրացվելիության շնորհիվ։ Այստեղ գները կանխատեսելիորեն բարձրանում են, անշարժ գույքի պահանջարկը մնում է կայուն, իսկ վաճառքի և սեփականության փոխանցման գործընթացը արագ և պարզ է։ Պորտուգալիան գրավում է ներդրողներին ավելի բարձր եկամտաբերությամբ և հարկային խթաններով, սակայն շուկան ավելի դինամիկ և սեզոնային է, և իրացվելիությունը տարբերվում է ըստ տարածաշրջանի և անշարժ գույքի տեսակի։

Պորտուգալական «Ոսկե վիզան» վաղուց ի վեր եղել է օտարերկրյա ներդրողների համար ամենագրավիչ գործիքներից մեկը։ 2024 թվականից ի վեր ծրագիրը փոխել է իր պայմանները. անշարժ գույքի գնումները այլևս չեն համարվում բնակության իրավունքի ուղիղ ուղի։ Սա բացում է նոր հնարավորություններ՝ ֆոնդերում, բիզնեսներում կամ մշակութային նախագծերում ներդրումների միջոցով, սակայն պահանջում է ուշադիր քննարկում՝ ժամանակի և գումարի վատնումից խուսափելու համար։

Ներդրումային ֆոնդեր (Ֆոնդի փայեր) – պորտուգալական ներդրումային ֆոնդերում նվազագույնը 500,000 եվրո ներդրում։ Ես խորհուրդ եմ տալիս այս տարբերակը այն հաճախորդներին, ովքեր ցանկանում են պասիվ եկամուտ ստանալ առանց անշարժ գույքի կառավարման։

Ընկերություն հիմնելը կամ ներդրում կատարելը ՝ կամ ստեղծելով առնվազն 10 նոր աշխատատեղ, կամ արդեն իսկ գործող բիզնեսում ներդնելով 500,000 եվրո։ Իմ հաճախորդներից մեկն ընտրեց այս ուղին՝ Լիսաբոնում բացելով ՏՏ ծառայությունների վրա կենտրոնացած բիզնես։

Մշակույթին նվիրատվություններ ՝ առնվազն 250,000 եվրո ազգային ժառանգության կամ հետազոտական ​​նախագծերի համար: Հիանալի հնարավորություն է աջակցելու մշակույթին և միաժամանակ ստանալու բնակության թույլտվություն:

Բնակության կարգավիճակը պահպանելու համար դուք պետք է տարեկան միջինում 7 օր անցկացնեք Պորտուգալիայում։

Եթե ​​նպատակը մեծ ներդրումներից զուրկ ապրելն է, ապա այլընտրանքային տարբերակները հարմար են.

• D7 վիզա՝ հիմնված արտասահմանից ստացված կայուն եկամտի վրա։
• Թվային քոչվորի վիզա՝ հեռավար աշխատանքի համար։

Պորտուգալիայում բնակության թույլտվություն ստանալը լայն հնարավորություններ է բացում ներդրողի և նրա ընտանիքի համար.

• Պորտուգալիայում բնակության իրավունքը նշանակում է ընտանիքի բոլոր անդամների համար ազատ մուտք և բնակություն երկրում։
• Մուտք դեպի Շենգենյան գոտի՝ հնարավորություն առանց վիզայի ճանապարհորդելու 27 եվրոպական երկրներ։
• Հարկային խթաններ և օպտիմալացում. Ազգային մարդկային ռեսուրսների ռեժիմի հետ համատեղ հնարավոր է զգալիորեն կրճատել արտերկրում ստացված եկամտի հարկումը։
• Կայուն իրավական միջավայր – Պորտուգալիան ԵՄ անդամ է, ունի թափանցիկ օրենսդրություն, և ներդրողների իրավունքները պաշտպանված են։
• Կրթություն և առողջապահություն՝ հանրային դպրոցների և համալսարանների հասանելիություն, բնակիչների համար որակյալ առողջապահություն։
• ճկունություն ձեռնարկատերերի և թվային քոչվորների համար. դուք կարող եք բիզնես վարել, ներդրումներ կատարել և միաժամանակ վայելել եվրոպական բնակության ծրագրի առավելությունները։

Ոսկե վիզա ստանալու համար դիմելիս ներդրողների թույլ տված տարածված սխալները.

• 2024 թվականից հետո անշարժ գույք գնելու միջոցով բնակության թույլտվություն ստանալու փորձ։
• Պորտուգալիայում մնալու անբավարար նվազագույն ժամանակահատված (տարեկան 7 օր):
• Սխալներ լիազորագրերում և փաստաթղթերի թարգմանություններում։
• Չհաշվառված ծախսեր վճարների, իրավաբանական ծառայությունների և հարկերի համար։
• Եկամտի աղբյուրների օրինականության սխալ հաստատում:

Ներկայումս, հինգ տարի Պորտուգալիայի «Ոսկե վիզա» ունենալուց հետո, ներդրողը և նրա ընտանիքը կարող են դիմել Պորտուգալիայի քաղաքացիություն և ԵՄ անձնագիր ստանալու համար: Դրա համար անհրաժեշտ է.

• Բնակվել Պորտուգալիայում տարեկան առնվազն 7 օր։
• Ունենալ օրինական բնակության թույլտվություն և պահպանել ծրագրի բոլոր պայմանները։
• Հաստատեք պորտուգալերենի ձեր իմացությունը A2 մակարդակում։
• Չունեն լուրջ քրեական արձանագրություն;
• Հաստատեք եկամտի աղբյուրների օրինականությունը։

Քաղաքացիություն ստանալը տալիս է Շենգենյան գոտուն լիարժեք մուտք գործելու, ԵՄ ցանկացած երկրում աշխատելու և սովորելու իրավունք, ինչպես նաև քաղաքացիություն երեխաներին փոխանցելու հնարավորություն: Ներդրողների համար սա ռազմավարական գործիք է. Պորտուգալիայում ներդրումներ կատարելը միաժամանակ ապահովում է օրինական եվրոպական անձնագիր և հարկային արտոնություններ՝ Ազգային մարդու իրավունքների ռեժիմի միջոցով:

«Ոսկե վիզա» ծրագիրը կրել է հետևյալ կարևոր փոփոխությունները.

• Անշարժ գույքի բացառումը որպես բնակության թույլտվություն ստանալու ուղիղ ուղի (2024 թվականից):
• Կենտրոնանալ հիմնադրամներում, բիզնեսներում և մշակույթում ներդրումների վրա. հիմնադրամների և ընկերությունների համար նվազագույն գումարը 500,000 եվրո է, մշակութային նվիրատվությունների համար՝ 250,000 եվրո։

Քաղաքացիության պահանջների խստացում (2025 թվականի հունիսի 23-ի օրենքի նախագիծ):

• Նրանք նախատեսում են դիմորդների մեծ մասի համար բնակության նվազագույն ժամկետը մեծացնել մինչև 10 տարի (CPLP երկրների համար՝ 7 տարի)։
• Պորտուգալերենի պարտադիր իմացություն (A2 մակարդակ);
• Մշակույթի և իրավունքների թեստ;
• Քրեական գրանցամատյանի ստուգման խստացում;
• Սեֆարդյան հրեական ծագման ճանապարհը փակելով։
• Վճարների և պարտականությունների թափանցիկության բարձրացում. բոլոր վճարները, այդ թվում՝ իրավական վճարները, թարմացվել են և այժմ ֆիքսված են տարբեր տեսակի ներդրումների համար։

Ավստրիան քաղաքացիություն ստանալու մեկ այլ ուղի է առաջարկում D-վիզայի կամ ինքնաբավության ծրագրի միջոցով, սակայն գործընթացն ավելի խիստ և երկարատև է.

• Պահանջվում է կայուն բարձր եկամտի կամ խոշոր ներդրումների ապացույց։
• Քաղաքացիության համար դիմելուց առաջ բնակության նվազագույն ժամկետը 10 տարի է։
• Ավելի քիչ ճկունություն կա. անշարժ գույքի մեջ ներդրումները անմիջապես քաղաքացիություն չեն շնորհում։
• Բնականացման գործընթացն ավելի բարդ է և բյուրոկրատական։

Ավստրիան գերազանցում է կայունության, կանխատեսելիության և ներդրողների իրավունքների երկարաժամկետ պաշտպանության առումով։ Այն ունի ավելի քիչ ռիսկեր, ավելի խիստ և թափանցիկ կանոնակարգեր, ինչպես նաև ավելի բարձր անշարժ գույքի իրացվելիություն և քաղաքացիության ավելի արագ ձեռքբերում, քան Պորտուգալիան։

Պորտուգալիայում վարձակալության շուկան արագ զարգանում է, սակայն դա պահանջում է ուշադիր ուսումնասիրություն: Կարճաժամկետ և երկարաժամկետ վարձակալության միջև եղած տարբերությունները հասկանալը օգնում է ներդրողներին ընտրել այնպիսի ռազմավարություն, որը օպտիմալ կերպով հավասարակշռում է եկամտաբերությունն ու ռիսկերը:

Կարճաժամկետ վարձակալությունները շարունակում են տարածված մնալ զբոսաշրջային գոտիներում, ինչպիսիք են Լիսաբոնը, Պորտուն, Ալգարվեն և Մադեյրան: Եկամտաբերությունը սովորաբար կազմում է տարեկան 5-7%, սակայն կան սահմանափակումներ AL (Alojamento Local) լիցենզիաների վերաբերյալ:

Նոր կանոններ. քաղաքները քվոտաներ են մտցնում լիցենզիաների քանակի վերաբերյալ՝ շուկան կարգավորելու և տեղի բնակիչների բնակարանային պայմանների վրա ճնշումը նվազեցնելու համար: Հաճախորդի օրինակ. Ալգարվեում բնակարանի սեփականատերը այն վարձակալության է տալիս Airbnb-ի միջոցով, բայց նախապես ստացել է լիցենզիա՝ օգնելով խուսափել տուգանքներից և շարունակել եկամուտ ստանալ:

Երկարաժամկետ պայմանագրերը ներդրողներին գրավում են իրենց կայունությամբ՝ տարեկան 3-5% եկամտաբերությամբ և սեզոնային տատանումների ավելի քիչ ցուցանիշներով։ Այս տարբերակը գրավիչ է այն հաճախորդների համար, ովքեր կարևորում են կանխատեսելի եկամտի հոսքը և նվազագույն ռիսկը։

Պորտֆելի ներդրողների համար իմաստ ունի համատեղել մի քանի անշարժ գույք՝ որոշները կարճաժամկետ վարձակալության համար, որոշները՝ երկարաժամկետ վարձակալության համար՝ շահութաբերությունն ու կայունությունը հավասարակշռելու համար։

Կառավարման ընկերությունները օգնում են օպտիմալացնել եկամուտը և լուծել հարկային խնդիրները:
Կառավարման ընկերությունների հիմնական գործառույթներն են՝

• Կարճաժամկետ վարձակալության կառավարում և AL լիցենզավորում։
• Երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրերի համար վարձակալների ընտրություն և վերահսկում:
• Վարձավճարի գանձում և ֆինանսական հաշվետվություն։
• Բնակարանների մաքրման, վերանորոգման և պահպանման կազմակերպում:
• Իրավական հարցերի լուծում և հարկային մարմինների հետ փոխգործակցություն:
• Խորհրդատվություններ եկամուտների օպտիմալացման և ռիսկերի նվազագույնի հասցնելու վերաբերյալ։

Անշարժ գույք վարձակալության տրամադրելիս բնակիչները վճարում են եկամտային հարկ՝ աստիճանաբար 14%-ից մինչև 48% սանդղակով՝ կախված տարեկան եկամտից: Ոչ բնակիչների համար գանձվում է 25% ֆիքսված դրույքաչափ: Այնուամենայնիվ, հարկվում է միայն Պորտուգալիայում ստացված եկամուտը:

Պորտուգալական շուկայում եկամտաբերությունն ավելի բարձր է, սակայն վարձակալության կանոնակարգերն ավելի խիստ են և կարող են փոփոխվել: Ավստրիայում եկամտաբերությունն ավելի ցածր է (2–3%), սակայն շուկան կայուն է, կանոնակարգերը կանխատեսելի են, իսկ տուգանքների ռիսկը՝ նվազագույն: Այս ֆոնի վրա Գերմանիայի խոշոր քաղաքներում անշարժ գույքի գները հաճախ ընկալվում են որպես չափազանց բարձր պահպանողական ռազմավարությունների համար:

Անշարժ գույք գնելու համար տարածաշրջանի ընտրությունը անմիջականորեն ազդում է շահութաբերության, իրացվելիության և ռիսկի վրա: Եկեք քննենք հիմնական տարածաշրջանները՝ պահանջարկի, ենթակառուցվածքների և ներդրումային ներուժի առումով:

Լիսաբոն. Առաջատար հատված և բարձր պահանջարկ

Լիսաբոնը մնում է տնտեսական և զբոսաշրջային գործունեության կենտրոն։ Կարճաժամկետ և երկարաժամկետ վարձակալության մեծ պահանջարկը բարձրացնում է գները։

• Միջին գինը՝ €4,500–€5,500/մ²
• Վարձակալության եկամտաբերություն՝ կարճաժամկետ 6-7%, երկարաժամկետ 3-4%

Պորտո. Հասանելի և խոստումնալից շուկա

Պորտոն գրավում է զբոսաշրջիկներին և ուսանողներին, և երկարաժամկետ վարձակալության պահանջարկը կայուն է։ Գները ցածր են, քան Լիսաբոնում, բայց պահանջարկը շարունակում է աճել։

• Միջին գինը՝ €3,500–€4,500/մ²
• Վարձակալության եկամտաբերություն՝ կարճաժամկետ 5-6%, երկարաժամկետ 3-4%

Ալգարվե. շքեղ և սեզոնային վարձակալություններ

Այս շրջանը զբոսաշրջիկների շրջանում մեծ ժողովրդականություն է վայելում, հատկապես ամառային սեզոնին։ Սեզոնային վարձակալությունները բարձր եկամտաբերություն են ապահովում, սակայն պահանջարկը տատանվում է։

• Միջին գինը՝ €3,000–€4,000/մ²
• Վարձակալության եկամտաբերություն՝ կարճաժամկետ 6-7%, երկարաժամկետ 3-5%

Մադեյրա. Կլիմայական և հարկային արտոնություններ

Տարածաշրջանը գրավիչ է տարեց ներդրողների և թվային քոչվորների համար։ Հարկային խթանները և կայուն զբոսաշրջիկների հոսքը շուկան խոստումնալից են դարձնում։

• Միջին գինը՝ €2,500–€3,500/մ²
• Վարձակալության եկամտաբերություն՝ կարճաժամկետ 5%, երկարաժամկետ 3%

Ազորյան կղզիներ. երկարաժամկետ ներդրողների համար նախատեսված նիշ

Շուկան պակաս հագեցած է և հարմար է 5-10 տարվա հորիզոնով երկարաժամկետ ներդրումների համար։ Եկամտաբերությունը ցածր է, բայց գները՝ ցածր։

• Միջին գինը՝ €2,000–€3,000/մ²
• Վարձակալության եկամտաբերություն՝ կարճաժամկետ 4-5%, երկարաժամկետ 2-3%

Պորտուգալիայում վերավաճառքի և նորակառույց անշարժ գույքի միջև ընտրությունը կախված է ձեր ներդրումային նպատակներից, բյուջեից և նախասիրություններից: Երկու հատվածներն էլ ունեն իրենց առավելություններն ու սահմանափակումները:

2024 թվականին Պորտուգալիայում վաճառվել է 156,325 բնակելի անշարժ գույք, ինչը 14.5%-ով ավելի է նախորդ տարվա համեմատ: Դրանցից 124,445-ը (79.6%) արդեն իսկ վաճառված անշարժ գույք էին, իսկ 31,880-ը (20.4%)՝ նոր:

Առավելություններ . Երկրորդային շուկան կազմում է բոլոր գործարքների մոտ 80%-ը, ընդ որում՝ անշարժ գույքի մեծ մասը գտնվում է Լիսաբոնի, Պորտոյի և այլ խոշոր քաղաքների պատմական կենտրոններում: Այս անշարժ գույքը գրավիչ է ինչպես զբոսաշրջիկների համար վարձակալության, այնպես էլ երկարաժամկետ բնակության համար:

Սահմանափակումներ . Նման շինությունների վերականգնումը պահանջում է ճարտարապետական ​​կանոնակարգերի պահպանում և վերակառուցման թույլտվությունների ստացում: Որոշ շենքեր պահանջում են լայնածավալ վերանորոգումներ, ինչը բարձրացնում է գնման գինը:

Իմ հաճախորդներից մեկը բնակարան է գնել Լիսաբոնի պատմական կենտրոնում 380,000 եվրոյով։ Չնայած լրացուցիչ վերանորոգման ծախսերին, անշարժ գույքը կայուն եկամուտ է ապահովում կարճաժամկետ վարձակալություններից։

Հատկանիշներ . Նոր շինարարությունը կազմում է գործարքների մոտ 20%-ը: Նոր բնակարաններն ու առանձնատները առաջարկում են ժամանակակից դասավորություն, էներգաարդյունավետություն և կառուցապատողի երաշխիքներ:

Առավելություն ներդրողների համար . նոր շենքերն ավելի հեշտ է երկարաժամկետ վարձակալության տալ կամ վաճառել արժեքի աճով։

Ալգարվեում մեկ հաճախորդ 600,000 եվրո է ներդրել ծովափին նոր բնակարանում, և երկու տարի անց անշարժ գույքի գինը բարձրացել է 15%-ով։

Առավելություններ . Airbnb-ի կամ Booking հարթակների միջոցով կարճաժամկետ վարձակալությունները տարեկան մինչև 6-7% եկամուտ են ապահովում, հատկապես Լիսաբոնում և Պորտուում։

Հատկանիշներ . զբոսաշրջիկներին բնակարաններ օրինականորեն վարձակալության տալու համար անհրաժեշտ է Ալաբամայի լիցենզիա: Որոշ տարածքներում քվոտաները սահմանափակ են:

Պորտուգալիայում նոր զարգացումները առաջարկում են ավելի մատչելի գներ և հնարավոր է՝ ավելի բարձր վարձակալության եկամտաբերություն, հատկապես զբոսաշրջային հայտնի գոտիներում և Լիսաբոնում: Այնուամենայնիվ, Ավստրիան առավելություններ ունի գների կայունության, շինարարության որակի և էներգաարդյունավետության առումով. անշարժ գույքն ավելի հեշտ է վաճառել և պահպանել իրացվելիությունը նույնիսկ անկայուն տարիներին:

Պորտուգալական անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը չի ​​սահմանափակվում վարձակալվող բնակարանի ստանդարտ գնմամբ։ Կան մի քանի այլընտրանքային մոտեցումներ, որոնք կարող են օպտիմալացնել եկամտաբերությունը, նվազեցնել ռիսկերը և ընդլայնել ձեր ներդրումային պորտֆելը։

Հին բնակարաններ կամ շենքեր գնելը, այնուհետև դրանք վերանորոգելը և վարձակալության տալը կամ վերավաճառելը մնում է տարածված ռազմավարություն: Գոյություն ունեցող շուկան առաջարկում է միջինից ցածր գներով անշարժ գույք, և վերանորոգումից հետո դրանց գները և շահութաբերությունը զգալիորեն աճում են:

Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը Լիսաբոնի կենտրոնում բնակարան է գնել 320,000 եվրոյով, 50,000 եվրո է ներդրել վերանորոգման մեջ, իսկ մեկ տարի անց կարողացել է այն վարձակալության տալ Airbnb-ով՝ տարեկան մոտ 6% եկամտաբերությամբ։ Կարևոր է հաշվի առնել ճարտարապետական ​​սահմանափակումները և վերանորոգման թույլտվությունների անհրաժեշտությունը։

Մինի-հյուրանոցներում, ապարտե-հյուրանոցներում և հյուրատներում ներդրումներ կատարելը թույլ է տալիս կայուն եկամուտ ստանալ Լիսաբոնում, Ալգարվեում և կղզիներում զբոսաշրջային կացարանների մեծ պահանջարկի շնորհիվ։

Մեկ հաճախորդ ներդրում է կատարել Ալգարվեի ապարտհոթելում 700,000 եվրո արժողությամբ, միջին զբաղվածության մակարդակը կազմել է մոտ 70%, ինչը հանգեցրել է տարեկան մոտ 7% եկամտաբերության: Առաջարկվում է օգտագործել կառավարման ընկերություններ՝ եկամուտը օպտիմալացնելու և կարճաժամկետ վարձակալության օրենքներին համապատասխանելու համար:

Պորտուգալական REIT-ներում (SIGI) կամ անշարժ գույքի ներդրումային ֆոնդերում ներդրումներ կատարելը թույլ է տալիս ձեզ եկամուտ ստանալ շուկայից՝ առանց գույքը անմիջականորեն կառավարելու և նվազեցնում է իրավական ռիսկերը։

Օրինակ՝ հաճախորդը պորտուգալական անշարժ գույքի ֆոնդում ներդրել է 500,000 եվրո և ստանում է պասիվ եկամուտ դիվիդենտներից՝ պահպանելով ռեզիդենտությունը։ Ներդրում կատարելուց առաջ կարևոր է ստուգել ֆոնդի հեղինակությունը և վճարների կառուցվածքը։

Բնակելի կամ զբոսաշրջային անշարժ գույքի զարգացման համար հող գնելը շարունակում է մնալ խոստումնալից ռազմավարություն, քանի որ հողի արժեքի աճի ներուժն ավելի բարձր է, քան ավարտված անշարժ գույքինը։

Իմ հաճախորդներից մեկը Մադեյրայում գնել է հողամաս 300,000 եվրոյով, և ենթակառուցվածքային նախագծերի ավարտից հետո դրա արժեքը այժմ գնահատվում է 420,000 եվրո։ Հողամաս ընտրելիս կարևոր է հաշվի առնել կղզիներում ենթակառուցվածքների առկայությունը, շրջակա միջավայրի սահմանափակումները և շինարարության սահմանափակումները։

Պորտուգալիան առաջարկում է գների անկայունության բարձր ներուժ և բարձր եկամտաբերություն ստանալու հնարավորություն, սակայն կարգավորող և սեզոնային ռիսկերը մնում են զգալի։ Ի տարբերություն դրա, Ավստրիան առաջարկում է շուկայի կայունություն, կանխատեսելի իրացվելիություն և եկամտաբերություն, չնայած մուտքի արգելքն ավելի բարձր է։

Ճկուն ռազմավարություն և ակտիվներ կառավարելու պատրաստակամություն ունեցող ներդրողների համար Պորտուգալիան ավելի շատ հնարավորություններ է առաջարկում, մինչդեռ պահպանողական ներդրողների համար Ավստրիան մնում է լավագույն ընտրությունը։

Պորտուգալական անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը առաջարկում է բարձր եկամտաբերություն և գրավիչ հնարավորություններ: Անկախ նրանից, թե դուք մտածում եք Պորտուգալիայում տուն կամ բնակարան գնելու մասին, ռիսկերի ըմբռնումը կօգնի ձեզ խուսափել անսպասելի խնդիրներից:

Պորտուգալիայում անշարժ գույքի գնման և գրանցման գործընթացը կարող է ավելի երկար տևել, քան ներդրողները սպասում են: Հարկային նույնականացման համարի (NIF) ստացումը, իրավաբանական ուսումնասիրությունը և կոնսերվատորիայում գրանցումը երբեմն ուղեկցվում են ուշացումներով:

Օրինակ՝ իմ հաճախորդներից մեկը գրեթե երկու ամիս սպասեց Լիսաբոնի բնակարանի գործարքը վերջնականապես կնքելուն՝ Encargos-ի աուդիտների և հիփոթեքային ծանրաբեռնվածության պատճառով։ Միշտ աշխատեք փորձառու փաստաբանի և գործակալի հետ՝ բյուրոկրատական ​​ռիսկերը նվազագույնի հասցնելու համար։

Airbnb-ի և Booking-ի նման հարթակների միջոցով կարճաժամկետ վարձակալության համար անհրաժեշտ է AL (Alojamento Local) լիցենզիա, իսկ Լիսաբոնի և Պորտոյի նման հայտնի քաղաքներում նոր թույլտվություններ տրամադրելու քվոտաներ կան։ Հաճախորդները հաճախ բախվում են իրենց լիցենզիաները երկարաձգելու սահմանափակումների կամ կանոնակարգերը խախտելու համար տուգանքների։

Բարձր զբոսաշրջային պահանջարկ ունեցող տարածաշրջաններում, ինչպիսիք են Ալգարվեն, Մադեյրան և Ազորյան կղզիները, վարձակալության եկամուտը մեծապես տատանվում է կախված սեզոնից: Օրինակ՝ ամռանը եկամտաբերությունը կարող է հասնել 7-8%-ի, մինչդեռ ձմռանը այն իջնում ​​է մինչև 2-3%: Ռիսկը նվազեցնելու համար հաճախորդները համատեղում են կարճաժամկետ և երկարաժամկետ վարձակալությունները կամ կենտրոնանում են Լիսաբոնի և Պորտոյի անշարժ գույքի վրա, որտեղ պահանջարկն ավելի կայուն է: Կարևոր է գնահատել Պորտուգալիայում անշարժ գույքի գները և հնարավոր եկամտաբերությունը՝ հաշվի առնելով սեզոնային տատանումները:

Պորտուգալիայում նորակառույց շենքերի շուկան սահմանափակ է, հատկապես զբոսաշրջային հայտնի գոտիներում: Սա ազդում է անշարժ գույքի ընտրության վրա և կարող է դանդաղեցնել պորտֆելի աճը այն ներդրողների համար, ովքեր նպատակ ունեն Պորտուգալիայում նոր բնակարաններ և տներ ունենալ AL լիցենզիա:

Փոքր քաղաքներում և կղզիներում անշարժ գույքի վաճառքն ավելի երկար է տևում, քան Լիսաբոնում, Պորտոյում կամ Ալգարվեում: Օրինակ՝ Ազորյան կղզիներում բնակարանը կարող է շուկայում մնալ մինչև մեկ տարի: Անշարժ գույք ընտրելիս հաշվի առեք իրացվելիությունը և փորձեք գնել այն տարածքներում, որտեղ կա մշտական ​​պահանջարկ կամ զբոսաշրջիկների հոսք:

Պորտուգալիան առաջարկում է ավելի բարձր եկամտաբերություն և շուկայական դինամիկա, սակայն լի է կարգավորող և սեզոնային ռիսկերով: Ավստրիան առաջարկում է կայունություն, կանխատեսելիություն և իրացվելիություն, ինչը այն ավելի հարմար է դարձնում պահպանողական ներդրողների համար: Վերջին հաշվով, ընտրությունը կախված է ձեր ռազմավարությունից. բարձր եկամտաբերություն ռիսկերի կառավարմամբ Պորտուգալիայում, թե՞ կայուն աճ և կապիտալի պաշտպանություն Ավստրիայում:

Պորտուգալիայում անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելիս ուկրաինացիները և այլ օտարերկրյա գնորդները պետք է հաշվի առնեն ոչ միայն շահութաբերությունը, այլև հարմարավետության մակարդակը, ենթակառուցվածքները և սպասարկումը: Կենսապայմանների ըմբռնումը նրանց օգնում է գնահատել, թե ինչպիսին կլինի առօրյա կյանքը Պորտուգալիայում տուն կամ բնակարան գնելուց հետո:

Պորտուգալիան հայտնի է իր մեղմ միջերկրածովյան կլիմայով, որը կյանքը հարմարավետ է դարձնում ամբողջ տարվա ընթացքում: Լիսաբոնում ձմեռային միջին ջերմաստիճանը 12°C (53°F) է, ամռանը՝ 28°C (82°F), իսկ Ալգարվեի հարավային ափին ամառները շոգ և չոր են:

առողջապահություն : Բնակիչները հասանելիություն ունեն հանրային առողջապահական համակարգին (ՀԱՀ), որտեղ հիմնական ծառայությունները անվճար են կամ արժեն աննշան վճար: Ոչ բնակիչները և օտարերկրյա ներդրողները կարող են ձեռք բերել մասնավոր ապահովագրություն, որը ներառում է հոսպիտալացումը, ամբուլատոր օգնությունը և շտապ բուժումը: Ապահովագրության արժեքը սկսվում է ամսական 50-100 եվրոյից մեկ անձի համար, իսկ ընտանիքների համար՝ 150-250 եվրոյից:

Կրթությունը նույնպես բազմազան է. պետական ​​դպրոցները անվճար են բնակիչների համար, մինչդեռ մասնավոր և միջազգային դպրոցները առաջարկում են ծրագրեր անգլերենով և այլ լեզուներով: Միջազգային դպրոցների գները տատանվում են տարեկան 5000-ից մինչև 15000 եվրո՝ կախված մակարդակից և գտնվելու վայրից:

Պորտուգալիայում կյանքի միջին արժեքը ցածր է, քան Ավստրիայում։ Լիսաբոնում սննդամթերքի և ծառայությունների արժեքը մեկ անձի համար կազմում է մոտավորապես 700-1000 եվրո ամսական, քաղաքի կենտրոնում մեկ կամ երկու ննջասենյակով բնակարանի վարձակալությունը՝ 1000-1500 եվրո, իսկ կոմունալ ծառայությունները կազմում են մոտ 150-200 եվրո։ Կղզիներում և փոքր քաղաքներում գները կարող են լինել 10-20%-ով ցածր։

Պորտուգալիայի բանկային համակարգը թափանցիկ է՝ բազմաթիվ միջազգային բանկերով և առցանց բանկային ծառայություններով: Ոչ ռեզիդենտները կարող են բացել բանկային հաշիվներ և ստանալ հիփոթեքային վարկեր: Տրանսպորտային ենթակառուցվածքը լավ զարգացած է. մետրոն, տրամվայները, արագընթաց գնացքները և միջազգային օդանավակայանները ապահովում են հարմարավետ ճանապարհորդություն: Պորտուգալիայում անշարժ գույք գնող հաճախորդները հաճախ նշում են տեղական կյանքին ինտեգրվելու հեշտությունը՝ շնորհիվ այս համակարգերի:

Ծառայությունների և ենթակառուցվածքների առումով Ավստրիան հաղթում է՝ արագ գրանցում, բարձրորակ առողջապահություն և տրանսպորտ: Մյուս կողմից, Պորտուգալիան առաջարկում է յուրահատուկ կենսակերպ՝ տաք կլիմա, ծով, ակտիվ հասարակական կյանք և սեփականության ցածր արժեք: Ներդրողների համար ընտրությունը կախված է նրանց առաջնահերթություններից. Ավստրիան նախընտրում է կայունությունը և սպասարկումը, մինչդեռ Պորտուգալիան նախընտրում է հարմարավետությունը, կլիման և կենսակերպը:

Եթե ​​Պորտուգալիայում անշարժ գույքը դիտարկեք որպես կապիտալի պաշտպանության և «եվրոպական ապաստանի » մի ձև, ապա երկիրն առաջարկում է կայուն շուկա և իրավական թափանցիկություն: Օրինակ, իմ ուկրաինացի հաճախորդներից շատերը անշարժ գույք են գնում Պորտուգալիայում՝ իրենց ակտիվները եվրոպական արժույթներով պահպանելու և անվտանգ երկրում խաղաղ ապրելու ազատությունից վայելելու համար:

Պորտուգալիան ակտիվորեն գրավում է ֆրիլանսերներին և թվային քոչվորներին : Լիսաբոնի և Պորտոյի նման քաղաքներն առաջարկում են համատեղ աշխատանքային տարածքներ, կայուն ինտերնետ և հարմարավետ պայմաններ հեռավար աշխատանքի համար: Պորտուգալիայում բնակարան կամ ծովափնյա անշարժ գույք գնելը թույլ է տալիս համատեղել հանգիստը և աշխատանքը, իսկ D7 վիզա կամ բնակության կարգավիճակ ստանալու հեշտությունը երկիրը դարձնում է ավելի գրավիչ:

Կենսաթոշակառուները Պորտուգալիան ընտրում են նրա տաք կլիմայի, ցածր կենսամակարդակի և հատուկ հարկային խթանների, այդ թվում՝ Ազգային առողջապահական համակարգի (NHR) համար։ Պորտուգալիայում տուն կամ բնակարան գնելով՝ ավագ ներդրողները հնարավորություն ունեն ապրել հարմարավետ և մատչելի՝ մնալով Շենգենյան գոտում։

Ավստրիան ընդհանուր առմամբ հաղթում է կայունության, սպասարկման մակարդակի և ենթակառուցվածքների առումով։ Այնուամենայնիվ, Պորտուգալիան առաջարկում է յուրահատուկ կենսակերպ՝ ազատություն, հարմարավետություն, տաք կլիմա և ցածր կենսապահովման արժեք։ Եթե դուք առաջնահերթություն եք տալիս հանգիստ, կայունությանը և խիստ կանոններին, ընտրեք Ավստրիան։

Պորտուգալիայում անշարժ գույքի ներդրումից դուրս գալը պահանջում է պլանավորում և բոլոր հարկային և իրավական նրբությունները հասկանալ։ Ներդրողները պետք է նախապես հաշվի առնեն վաճառքի ժամկետները, գույքի փոխանցման մեթոդները և «Ոսկե վիզա» ծրագրի ազդեցությունը, եթե այն կիրառվի գնման ընթացքում։

Պորտուգալիայում տան, բնակարանի կամ որևէ այլ անշարժ գույքի վաճառքը պահանջում է հարկերի և փաստաթղթերի ուշադիր ուսումնասիրություն: Լիսաբոնի կամ Պորտոյի նման հայտնի թաղամասերում վաճառքի միջին ժամկետը 3-ից 6 ամիս է, մինչդեռ ավելի քիչ իրացվելի թաղամասերում դա կարող է տևել մինչև մեկ տարի:

Վաճառքը ենթակա է կապիտալի եկամտի հարկի, որը տատանվում է՝ կախված վաճառողի բնակության վայրից և գույքի տեսակից: Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը յոթ ամսվա ընթացքում վաճառեց անշարժ գույք Լիսաբոնում, Պորտուգալիա, խելացիորեն օպտիմալացնելով հարկերը իր NHR կարգավիճակի միջոցով: Արդյունքում, նա վճարեց ընդամենը մոտ 14% կապիտալի եկամտի հարկ՝ ստանդարտ 28%-ի փոխարեն:

Եթե ​​անշարժ գույքը գնվել է «Ոսկե վիզա» ծրագրի շրջանակներում, կարևոր է վաճառելիս հաշվի առնել ծրագրի կանոնները: Նախկինում գնված անշարժ գույքը թույլ էր տալիս պահպանել բնակության իրավունքը, բայց դուրս գալուց հետո դուք պետք է պատշաճ կերպով ձևակերպեք գործարքը՝ ձեր կարգավիճակը պահպանելու համար: Իմ փորձը ցույց է տալիս, որ փաստաբանի և գործակալի հետ աշխատելը կարող է օգնել խուսափել տուգանքներից և բնակության իրավունքի երկարաձգման հետ կապված բարդություններից:

Պորտուգալիայում տունը կամ բնակարանը հարազատներին փոխանցելը հնարավոր է նվերի կամ կտակի միջոցով: Սա հատկապես կարևոր է ընտանեկան ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են ակտիվները պահել ընտանիքի կազմում և օպտիմալացնել հարկումը: Իմ հաճախորդներից մեկը գույքը փոխանցել է իր երեխաներին լիազորագրի միջոցով և ճիշտ գրանցել սեփականության իրավունքը՝ նվազագույնի հասցնելով հարկերը: Նա վճարել է մոտավորապես 0.8% դրոշմանիշային տուրք (ԴՏ) գույքի արժեքից:

Ավստրիան հաղթում է շուկայի իրացվելիության և կայունության առումով։ Այնտեղ անշարժ գույքի վաճառքը սովորաբար ավելի արագ է, իսկ իրավական և հարկային գործընթացները՝ ավելի կանխատեսելի։ Պորտուգալիայում եկամտաբերությունն ավելի բարձր է, սակայն գործարքները կարող են ավելի երկար տևել, հատկապես փոքր շրջաններում կամ կղզիներում։

Տարիների ընթացքում ես մասնակցել եմ Պորտուգալիայում տների, բնակարանների և առևտրային անշարժ գույքի հետ կապված տասնյակ գործարքների: Փորձը ցույց է տալիս, որ պատշաճ պլանավորումը և փաստաթղթերի ստուգումը կարող են արագացնել գնման գործընթացը և նվազագույնի հասցնել Պորտուգալիայում անշարժ գույքի վաճառքի ռիսկերը:

Պորտուգալիայում անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելիս կարևոր է մանրակրկիտ ուսումնասիրություն անցկացնել՝ ստուգել իրավական համապատասխանությունը, խոչընդոտների բացակայությունը, լիցենզիաների (AL, եթե գույքը նախատեսված է կարճաժամկետ վարձակալության համար) համապատասխանությունը, տեխնիկական վիճակը և էներգաարդյունավետությունը: Պորտուգալիայում գույքը ստուգելիս կարևոր է վարձել փորձառու փաստաբանի և անշարժ գույքի գործակալի՝ տասնյակ հազարավոր եվրոների հասնող սխալներից խուսափելու համար: Ես խորհուրդ եմ տալիս հաճախորդներին միշտ ստուգել Encargos-ը, Hipotecas-ը և օգտագործման լիցենզիան՝ պայմանագիր կնքելուց առաջ:

Իմ մոտեցումը ներառում է իմ կապիտալի մի մասը ներդնել բարձր իրացվելիություն ունեցող կայուն երկրներում, ինչպիսին է Ավստրիան, և մի մասը՝ բարձր աճի ներուժ ունեցող դինամիկ շուկաներում, ինչպիսին է Պորտուգալիան: Պորտուգալական անշարժ գույքն առաջարկում է բարձր եկամտաբերություն և առավելություններ (NHR, Golden Visa), բայց շուկան պահանջում է ակտիվ կառավարում: Այս հավասարակշռությունը թույլ է տալիս նվազագույնի հասցնել ռիսկերը և մեծացնել պորտֆելի եկամտաբերությունը:

Պորտուգալիայում և Ավստրիայում անշարժ գույքի միջև ընտրությունը կախված է ձեր նպատակներից: Եթե դուք փնտրում եք դինամիկ ապրելակերպ, ավելի մատչելի բնակարան և մեղմ կլիմա, Պորտուգալիան հիանալի տարբերակ է: Դուք կարող եք գնել տուն օվկիանոսի ափին կամ ընտրել բնակարան Պորտուգալիայում՝ զբոսաշրջիկներին վարձակալության տալու համար: Այս շուկան կշարունակի աճել, հատկապես Լիսաբոնում, Պորտոյում և Ալգարվեում՝ շնորհիվ ազատ մասնագետների և թոշակառուների միգրացիայի:

Ավստրիան կենտրոնացած է կայունության և կանխատեսելիության վրա։ Եթե նպատակը երկարաժամկետ կապիտալի պահպանումն ու բարձրորակ սպասարկումն է, ապա Վիեննայի շուկան իդեալական է, և Վիեննայում բնակարան գնելը տրամաբանորեն տեղավորվում է նման պահպանողական ռազմավարության մեջ։

Գնելուց առաջ միշտ ստուգեք անշարժ գույքի փաստաթղթերը, պահանջեք հողային գրանցամատյանի քաղվածք և համոզվեք, որ չկան խոչընդոտներ: Եթե պլանավորում եք Պորտուգալիայում անշարժ գույք գնել վարձակալության նպատակով, հաշվի առեք զբոսաշրջային լիցենզիաների կանոնները և հարկային հետևանքները: Ոսկե վիզայի կամ NHR ռեժիմով գործարքներ կատարելիս կարևոր է ճիշտ կառուցել սեփականության կառուցվածքը՝ վաճառքի ժամանակ հարկերը նվազագույնի հասցնելու համար:

Իմ փորձից ելնելով՝ Պորտուգալիայի անշարժ գույքի շուկան կաճի թվային քոչվորների, թոշակառուների և Եվրոպայում երկրորդ տուն փնտրող ներդրողների միգրացիայի շնորհիվ։ Առաջատար վայրերում պորտուգալական տների և բնակարանների գները արդեն կայուն աճում են՝ տարեկան 5-7%-ով։ Ավստրիան կմնա կայուն ներդրումային գոտի, բայց աճը կլինի չափավոր՝ տարեկան մոտ 2-3%, բայց իրացվելիությունն ավելի բարձր է։

1. Որոշեք ներդրումային նպատակը

• Ինչո՞ւ գնել. վարձակալել, վերավաճառել, «եվրոպական ապաստան»՞
• Հաշվարկեք ձեր բյուջեն. Պորտուգալիայում բնակարանի արժեքը փոքր քաղաքներում սկսվում է 150,000 եվրոյից, իսկ Լիսաբոնում՝ 250,000 եվրոյից։

2. Ընտրեք տեղանք

• Լիսաբոն - բարձր իրացվելիություն, բայց թանկ մուտք։
• Պորտո՝ կայուն պահանջարկ և զբոսաշրջության զարգացում։
• Ալգարվեն հանգստավայր է, վարձակալության սեզոն։
• Վերլուծել՝ շահութաբերություն, ենթակառուցվածքներ, գների աճի հեռանկարներ։

3. Ստուգեք գույքը և վաճառողին

• Իրավական մաքրություն՝ քաղվածք Registro Predial-ից (անշարժ գույքի գրանցամատյան):
• Հարկային և կոմունալ պարտքերի ստուգում։
• Համոզվեք, որ ունեք վարձակալության թույլտվություններ (հատկապես Airbnb-ի համար):

4. Հաշվարկեք հարկերը և ծախսերը

• IMT (գնման հարկ)՝ մինչև 7.5%:
• IMI (տարեկան հարկ): 0.3–0.45%:
• Վարձավճարի հարկ՝ 28% (ոչ բնակիչների համար):
• Հաշվի առեք փաստաբանի (1,500–3,000 եվրո) և գործարքի գրանցման ծախսերը։

5. Լուծել ֆինանսավորման խնդիրը

• Հիփոթեքային վարկ ոչ բնակիչների համար՝ մինչև արժեքի 70%-ը։
• Վարկի տոկոսադրույքը 2025 թվականին՝ տարեկան 4–5%։

6. Վարձավճարի և եկամտի պլան

• Միջին բերքատվությունը՝ 4–6% խոշոր քաղաքներում։
• Հանգստավայրային շրջաններում այն ​​ավելի բարձր է, բայց կա սեզոնայնություն։

7. Պատրաստվեք դուրս գալ ներդրումից

• Վաճառք. Կապիտալի եկամտի հարկ – 28%:
• Պլանավորեք ձեր ժամանակը. Լիսաբոնում ելքը տևում է 6-9 ամիս:

8. Համեմատեք այլընտրանքների հետ

• Ավստրիան ունի ավելի կայուն տնտեսություն, բայց ավելի ցածր շահութաբերություն։
• Պորտուգալիա՝ ավելի բարձր եկամտաբերություն և ճկունություն, բայց ավելի շատ կարգավորիչ ռիսկեր։

1. Ներդրող՝ €250,000-ով. վարձակալությունից ստացված եկամուտ

Իմ հաճախորդը՝ Ուկրաինայից տեղեկատվական տեխնոլոգիաների մասնագետը, Պորտուգալիայում փնտրում էր վարձակալության համար նախատեսված և «եվրոպական արգելոցի» կարգավիճակով բնակարան։

• Ինչ գտանք. 1+1 բնակարան Պորտուում (52 քմ) համալսարանի մոտ գտնվող նորակառույց շենքում։
• Գինը՝ €245,000։
• Ինչ ստացա. միջին ամսական 1100 եվրո վարձավճար, տարեկան 5.4% եկամտաբերություն, թվային քոչվորի վիզայի համար դիմելու և Պորտուգալիայում ապրելու հնարավորություն։

2. 500,000 եվրոյով թոշակառու. հարմարավետություն և օվկիանոսի տեսարաններ

Չեխիայից մի հաճախորդ Պորտուգալիայում ծովափնյա տուն էր ուզում, որտեղ իր երեխաները կապրեին և կհանգստանային։

• Ինչ ընտրեցինք. վիլլա Ալգարվեում (160 քմ, 3 ննջասենյակ, ծովի տեսարանով պատշգամբ):
• Գինը՝ €495,000։
• Ինչ ստացա. մաքուր օդ, մեղմ կլիմա, հարկային արտոնություններ NHR ծրագրի շրջանակներում (10 տարի), անշարժ գույքը երեխաներին նվազագույն հարկերով փոխանցելու հնարավորություն:

3. Ընտանիք երեխաներով. կյանք և կրթություն

Երկու երեխա ունեցող ամուսնական զույգը Պորտուգալիայում բնակարան էր փնտրում՝ տեղափոխվելու և իրենց երեխաներին միջազգային դպրոց ուղարկելու համար։

• Ինչ գտանք. տուն Լիսաբոնի արվարձանում (Կարկավելոս), 150 քմ, այգի, 3 ննջասենյակ։
• Գինը՝ €420,000։
• Ինչ ստացանք. մոտակայքում բրիտանական միջազգային դպրոց, հանգիստ թաղամաս, Լիսաբոնի կենտրոնից 25 րոպե հեռավորության վրա, տան մի մասը վարձակալության տալու հնարավորություն (մինչև 1500 եվրո/ամիս):