Անշարժ գույք Լեհաստանում. Ինչպես և ինչու՞ ներդրումներ կատարել

Այսօր Լեհաստանը Եվրոպայի ամենադինամիկ զարգացող շուկաներից մեկն է։ Կայուն տնտեսության, բնակարանների գների աճի և բարձր իրացվելիության համադրությունը լեհական անշարժ գույքը գրավիչ է դարձնում ինչպես ներդրումների, այնպես էլ անձնական բնակարանաշինության համար։

Լեհաստանի վիճակագրության ծառայության տվյալներով՝ 2025 թվականի առաջին եռամսյակում Լեհաստանում բնակարանների գները տարեկան կտրվածքով աճել են 6.6%-ով՝ +7.0% առաջնային շուկայում և +6.2% երկրորդային շուկայում։ JLL-ը կանխատեսում է, որ 2025 թվականի վերջին Վարշավայում մեկ քառակուսի մետրի գինը կարող է հասնել մոտ €3,100-ի (+6.2%), Կրակովում՝ €2,800-ի (+5.7%), իսկ Պոզնանում՝ €2,420-ի (+5.2%)։

Այս հոդվածի նպատակն է համապարփակ պատկերացում տալ այն մասին, թե ինչու է արժե հենց հիմա բնակարան գնել Պոզնանում, ուսումնասիրել, թե ինչպես կարելի է շահավետ կերպով տուն գնել Լեհաստանում, և ընդհանուր առմամբ բացատրել Լեհաստանի անշարժ գույքի շուկան՝ թե՛ ներդրողների, թե՛ կայուն բնակարան փնտրողների համար: Այն նաև համեմատություն է ներկայացնում Ավստրիայի անշարժ գույքի շուկայի հետ:

Իմ անունը Օքսանա Ժուշման է։ Ես միջազգային պրակտիկայով զբաղվող իրավաբան եմ և անշարժ գույքի ներդրող՝ եվրոպական շուկաներում ավելի քան 10 տարվա աշխատանքային փորձով։ Տարիների ընթացքում ես խորհրդատվություն եմ տրամադրել հաճախորդներին ԵՄ-ում անշարժ գույք գնելու հարցում, օգնել եմ նրանց կառուցել ներդրումային պորտֆելներ և աջակցել եմ գործարքներին՝ սկսած անշարժ գույքի ստուգումներից մինչև սեփականության իրավունքի գրանցում։

Ինչո՞ւ հիմա։
Լեհաստանը ցուցաբերում է կայուն տնտեսական աճ, ենթակառուցվածքների առաջադեմ զարգացում և բարենպաստ պայմաններ օտարերկրացիների համար։ Նիրշորինգը՝ բիզնեսների վերահասցեավորումը Արևմտյան և Կենտրոնական Եվրոպայի շուկաներին՝ այստեղ ձեռք է բերում իր տեղը, և դեպի ԵՄ միգրացիան նույնպես աճում է։

Ավստրիան կայունության և կանխատեսելիության շուկա է՝ ցածր ռիսկեր, բարձր գործարքների թափանցիկություն, չափավոր, բայց կայուն եկամտաբերություն և երկարաժամկետ գների աճ: Ավստրիայի անշարժ գույքը գնահատվում է որպես անվտանգ ապաստան պահպանողական ներդրողների համար, ովքեր կարևորում են հուսալիությունը և կապիտալի պահպանումը:

Ի տարբերություն դրա, Լեհաստանը դինամիկ շուկա է՝ ավելի մատչելի բնակարանային գներով, արագ զարգացմամբ և արժեքի բարձր աճի ներուժով։ Այստեղ կարելի է ակնկալել ավելի բարձր վարձակալության եկամտաբերություն և կապիտալիզացիա, բայց ռիսկի մակարդակը նույնպես ավելի բարձր է. շուկան պակաս կանխատեսելի է և զգայուն է տնտեսական տատանումների և քաղաքականության նկատմամբ։

Հետևաբար, Ավստրիան ավելի հարմար է կայունություն և երկարաժամկետ ներդրումային պաշտպանություն փնտրողների համար, մինչդեռ Լեհաստանը գրավիչ է այն ներդրողների համար, ովքեր պատրաստ են ավելի մեծ ռիսկերի դիմել՝ ավելի բարձր եկամտաբերության ներուժի համար։

Ֆրանսիան վաղուց ի վեր ամուր դիրք է զբաղեցնում Եվրոպայի առաջատար շուկաների շարքում։ Նրա իրավական շրջանակը պաշտպանում է ներդրողների իրավունքները, իսկ բարձր իրացվելիությունը թույլ է տալիս անշարժ գույքին գտնել գնորդներ և վարձակալներ։

Mordor Intelligence Source-ի տվյալներով՝ Ֆրանսիայի բնակելի անշարժ գույքի շուկան 2025 թվականին գնահատվում է 528.33 միլիարդ դոլար և կանխատեսվում է, որ այն մինչև 2030 թվականը կաճի մինչև 697.52 միլիարդ դոլար, ինչը կազմում է 5.92% բարդ տարեկան աճի տեմպ (CAGR):

Ներդրողները ավելի ու ավելի են դիտարկում Լեհաստանը որպես անշարժ գույքի ներդրումների ռազմավարական վայր։ Արևմտյան Եվրոպայի շուկաներում տատանումների ֆոնին Կենտրոնական Եվրոպան ցուցաբերում է կայուն աճ, որտեղ Լեհաստանը խաղում է առաջատար դեր։ Ինչու է սա տեղի ունենում և ինչպես օգտվել այս միտումից՝ Լեհաստանում բնակարան կամ տուն գնելու համար, մենք կքննարկենք ստորև։

2024–2025 թվականների ժամանակահատվածը հաստատեց միտումը. Լեհաստանը մնում է տարածաշրջանի ամենադինամիկ զարգացող շուկաներից մեկը: ԵՄ միջին ցուցանիշից բարձր ՀՆԱ-ի աճը (մոտ 3% 2024 թվականին, կանխատեսվում է հասնել 3.2%-ի 2025 թվականին), ներքին բարձր պահանջարկը և օտարերկրյա ընկերությունների ակտիվ ներգրավումը հիմք են հանդիսանում կայուն բնակարանային շուկայի համար:

Իմ կարծիքը՝ այս աճը փուչիկ չէ։ Ի տարբերություն Արևմտյան Եվրոպայի, որտեղ գները հասել են իրենց առաստաղին, Լեհաստանում դրանք դեռևս բարձրանում են, բայց չափավոր տեմպերով, ինչը ստեղծում է երկարաժամկետ ներդրումների ներուժ։ Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը 2023 թվականին Պոզնանում նորակառույց շենքում բնակարան է գնել 125,000 եվրոյով, մինչդեռ նմանատիպ անշարժ գույքի գինը այժմ 140,000 եվրո է։

Հուշում. Եթե ընտրություն եք կատարում Վարշավայի և տարածաշրջանային կենտրոնների միջև, դիտարկեք Կրակովը և Պոզնանը. դրանք առաջարկում են գերազանց վարձակալության եկամտաբերություն և մեծ պահանջարկ ունեն ուսանողների և ՏՏ մասնագետների շրջանում:

PWC-ի և Համաշխարհային բանկի 2024 թվականի տվյալների համաձայն՝ Լեհաստանը տարածաշրջանում բարձր տեղ է զբաղեցնում գործարքների թափանցիկության և սեփականության իրավունքների պաշտպանության առումով: Numbeo-ի տվյալներով՝ այստեղ կյանքի արժեքի ինդեքսը 30-40%-ով ցածր է, քան Գերմանիայում, ինչը խթանում է վարձակալության պահանջարկը:

Գործնականում գործարքի գրանցումը տևում է 4-6 շաբաթ, ինչը ես համարում եմ օպտիմալ Եվրոպայի համար։ Ավելին, բանկերը պատրաստ են վարկեր տրամադրել ոչ ռեզիդենտներին, ինչը հնարավորություն է տալիս ստանալ հիփոթեքային վարկ տարեկան 6.5-7% տոկոսադրույքով (ավելի լավ, քան Հունգարիայում կամ Չեխիայում)։

Ֆրանսիան համատեղում է համեմատաբար բարձր եկամտաբերությունը, կայունությունն ու կանխատեսելիությունը, ինչպես նաև ապրելակերպը, որը գրավիչ է շատ գնորդների համար։

Ներդրողները ավելի ու ավելի են նախընտրում Կենտրոնական Եվրոպան Գերմանիայի, Ֆրանսիայի կամ Իսպանիայի փոխարեն։ Պատճառը պարզ է՝ եկամտաբերություն և աճի ներուժ։ Լեհաստանում վարձակալության եկամտաբերությունը տարեկան 5-6% է, համեմատած արևմտյան երկրների 2-3%-ի հետ, սակայն շուկան մնում է դինամիկ։

Մեկ հաճախորդ հրաժարվել է իր 320,000 եվրո արժողությամբ բեռլինյան բնակարանից և փոխարենը գնել է երկու տուն Լոձում, Լեհաստան, յուրաքանչյուրը 150,000 եվրոյով։ Նրա ամսական վարձակալության եկամուտը կազմում է 2,200 եվրո, ի տարբերություն Գերմանիայում կանխատեսվող 1,100 եվրոյի։

Խորհուրդ. փնտրեք համալսարանների և տրանսպորտային հանգույցների մոտ գտնվող անշարժ գույք. դրանք միշտ պահանջարկ ունեն վարձակալների շրջանում։

Լեհաստանի անշարժ գույքի շուկան անցել է զարգացման մի քանի փուլերով և այժմ համարվում է Կենտրոնական Եվրոպայի ամենադինամիկներից մեկը։ Եկեք քննենք, թե ինչպես են պատմական գործոնները, պահանջարկի աշխարհագրությունը և գնորդի վարքագիծը ձևավորում ներկայիս միտումները։

2004 թվականին Լեհաստանի ԵՄ-ին միանալուց հետո շուկան սկսեց կայուն աճ գրանցել՝ դրան նպաստեցին մատչելի հիփոթեքային վարկերը, օտարերկրյա ներդրումները և ենթակառուցվածքների զարգացումը։ Երկրորդ հզոր խթանը եկավ 2020 թվականից հետո։ Դրա պատճառներից են ՏՏ ընկերությունների զանգվածային տեղափոխությունները, Ուկրաինայից և Բելառուսից միգրանտների հոսքը և ազատ աշխատողների ոլորտի աճը։

Իմ կարծիքը՝ շուկան ներկայումս գտնվում է կայուն աճի փուլում, այլ ոչ թե գերտաքացման։ Ի տարբերություն Արևմտյան Եվրոպայի, այստեղ դեռևս կա ներուժ, հատկապես, եթե դուք պլանավորում եք Լեհաստանում տուն գնել վարձակալության կամ բնակության համար։

Ես ունեի մի հաճախորդ Կիևից, որը 2022 թվականին տեղափոխվեց Պոզնան։ Նա 115,000 եվրոյով գնեց երկու ննջասենյակով բնակարան նորակառույց շենքում. դրա ներկայիս արժեքը գերազանցում է 135,000 եվրոն, գումարած վարձակալությունից ստացված եկամուտը ամսական մոտ 650 եվրո է։

2023–2024 թվականներին շուկան ցույց տվեց տպավորիչ աճ՝ գները տարեկան աճելով 8–10%-ով։ Վարշավան ավանդաբար առաջատարն է գների առումով, սակայն Կրակովը զբաղեցնում է երկրորդ տեղը։

Աճը դանդաղում է մինչև տարեկան 5-7%։ JLL-ի տվյալներով՝ 2025 թվականի վերջին սպասվող գները կլինեն՝

• Վարշավա՝ մինչև €3,100 (+6.2%)
• Կրակով. մինչև €2,800 (+5.7%)
• Պոզնան՝ մինչև 2420 եվրո (+5,2%)

Աճը հատկապես նկատելի է նորակառույցների հատվածում: Վերավաճառքի շուկան նույնպես աճում է, բայց ոչ այնքան արագ: Եթե ձեր նպատակը կապիտալիզացիան է, նորակառույցները ավելի լավն են: Եթե ցանկանում եք անմիջապես վարձակալել, ապա վերավաճառեք:

Եթե ​​մտածում եք Պոզնանում բնակարան գնելու մասին, հիմա հարմար ժամանակ է. տոկոսադրույքը երկնիշ թվերից դանդաղում է մինչև ավելի կայուն 5-7%: Սա հավասարակշռություն է ստեղծում աճի և կանխատեսելիության միջև:

Վարշավան մնում է Լեհաստանի ամենաթանկ և ամենաէժան քաղաքը, հատկապես կենտրոնական թաղամասերը և Մոկոտովը, որտեղ գները կազմում են մոտ 16,500 զլոտի/մ² (~€4,250), և մեծ պահանջարկ կա երկարաժամկետ վարձակալության և գրասենյակային տարածքների նկատմամբ։

Կրակովը գրավում է ուսանողներին և զբոսաշրջիկներին, հատկապես Հին քաղաքը և Պոդգյորժեն, որտեղ բնակարանների գինը մոտ 15,100 զլոտի/մ² է (~€3,900) և ակտիվորեն գնվում են վարձակալության համար։

Վրոցլավը հետաքրքրություն է ներկայացնում տեղեկատվական տեխնոլոգիաների մասնագետների և տեղափոխվողների համար. Կժիկով և Օլտինգ շրջանները՝ 12,700 զլոտի/մ² (~€3,275), հարմար են երկարաժամկետ վարձակալության և նոր շենքերում ներդրումների համար։

Գդանսկը և Տրիսիթին հայտնի են կարճաժամկետ վարձակալության համար, հատկապես Հին Քաղաքը և Սոպոտը, որտեղ գները տատանվում են 11,500-ից մինչև 12,300 զլոտի/մ² (~€3,000), որտեղ բնակարանների եկամտաբերությունը կազմում է մինչև 8-10%։

Պոզնանը համատեղում է մատչելի մուտքի արգելքը և բարձր պահանջարկը, հատկապես Գրունվալդ և Եժիցե շրջաններում, որտեղ մոտ 10,800 զլոտի/մ² (~€2,800) գները գրավիչ են ընտանիքների և ուսանողների համար։

Լոձը գրավիչ է սահմանափակ բյուջե ունեցող ներդրողների համար, քանի որ Շրոդմեշցե և Պոլեշիե շրջաններն առաջարկում են մատչելի բնակարաններ՝ մոտ 7,800 զլոտի/մ² (~ €2,015), մինչդեռ երկարաժամկետ վարձակալության պահանջարկը մնում է կայուն։

Նորակառույց շենքերը առաջարկում են 10-15% աճ ավարտից առաջ, ինչը դրանք իդեալական է դարձնում երկարաժամկետ ներդրումների համար: Օրինակ՝ Հաճախորդը Պոզնանում գնել է բնակարան 118,000 եվրոյով, սակայն մեկ տարի անց դրա գինը բարձրացել է մինչև 135,000 եվրո՝ գումարած 650 եվրո/ամիս վարձավճարը:

Երկրորդային շուկան կարող է անմիջապես վարձակալության տրվել, հատկապես արդիական է Կրակովում և Վրոցլավում ուսանողների համար։

Կարճաժամկետ բնակարաններ – զբոսաշրջային քաղաքներում (Գդանսկ, Սոպոտ, Կրակով) եկամտաբերությունը մինչև 8–10% է, սակայն անհրաժեշտ է հաշվի առնել կառավարման և սեզոնայնության գործոնները։

Առևտրային անշարժ գույք ՝ երկարաժամկետ պայմանագրեր, բարձր մուտքի շեմ (€250,000+), փոքր գրասենյակներ և համատեղ աշխատանքային տարածքներ Վարշավայում և Վրոցլավում խոստումնալից են։

Սկսնակների համար ավելի լավ է գնել նորակառույցներ կամ վերավաճառվող անշարժ գույք, մինչդեռ առաջադեմ գնորդները պետք է դիտարկեն բնակարաններ և առևտրային անշարժ գույք: «Գնեք տուն Լեհաստանում ընտանիքի համար» ռազմավարությունը տարածված է Լոձում և նրա շրջակա տարածքներում:

Լեհաստանի անշարժ գույքի շուկայի հիմնական շարժիչ ուժը մնում է ներքին պահանջարկը։ Գործարքների մեծ մասը լեհերը կնքում են հիփոթեքային վարկերի միջոցով, ինչը ապահովում է գնորդների կայուն հոսք և նվազեցնում է արտաքին գործոններից կախվածությունը։ Վարշավայի, Կրակովի և Պոզնանի նման խոշոր քաղաքներում բարձր պահանջարկը պայմանավորված է ուսանողների, երիտասարդ ընտանիքների և խոշոր ընկերությունների աշխատակիցների կողմից։

• Լեհերը շուկայի հիմնական շարժիչ ուժն են, որոնք ակտիվորեն օգտագործում են հիփոթեքային վարկեր, գնում են բնակարաններ ընտանիքների համար և վարձակալության են տալիս դրանք։
• Ուկրաինացիները օտարերկրյա գնորդների ամենամեծ խմբերից մեկն են, հատկապես Վարշավայում, Կրակովում և Պոզնանում, որոնց դրդապատճառը մշտական ​​բնակությունն ու ներդրումներն են։
• Բելառուսները ձգտում են կայունության և բնակության թույլտվության՝ նախընտրելով սահմանամերձ շրջաններում գտնվող բնակարանները։
• ԵՄ ներդրողները դիվերսիֆիկացնում են իրենց պորտֆելները՝ գնելով բնակարաններ և առևտրային անշարժ գույք խոշոր քաղաքներում։
• ԱՄՆ ներդրողները Լեհաստանը դիտարկում են որպես զարգացող շուկա՝ գների աճի բարձր ներուժով։

Գնորդների բազմազանությունը նպաստում է շուկայի դինամիզմին և կայունությանը. լեհական անշարժ գույքը գրավիչ է ինչպես երկարաժամկետ ներդրումների, այնպես էլ վարձակալության նպատակներով: 2024 թվականին օտարերկրացիները գնել են ավելի քան 17,000 անշարժ գույք (ընդհանուր շուկայի մոտ 5%-ը), ընդ որում՝ ուկրաինացիները կազմել են Վարշավայում բոլոր արտասահմանյան գործարքների մոտ 20%-ը:

Լեհական շուկան առաջարկում է սեփականության ձևաչափերի և ներդրումային մեթոդների բազմազանություն, որոնք հարմար են ինչպես անհատների, այնպես էլ ընկերությունների համար: Այս ամենը հասկանալը կարևոր է ճիշտ ռազմավարություն ընտրելու և ռիսկերը նվազագույնի հասցնելու համար:

Անհատները (ներառյալ ոչ բնակիչները) կարող են ազատորեն ձեռք բերել բնակարաններ Լեհաստանում: Սահմանափակումները վերաբերում են միայն հողերին, մասնավորապես՝ սահմանամերձ գոտիներում և 1 հեկտարից ավելի մեծ հողամասերին:

Եթե ​​ցանկանում եք Պոզնանում բնակարան կամ Լեհաստանում տուն գնել ձեզ համար կամ վարձակալության տալ, այս տարբերակը ամենահեշտն ու արագն է։ Ուկրաինայից մի հաճախորդ Պոզնանում գնել է երկու ննջասենյակով բնակարան, գրանցել այն իր անունով՝ առանց ընկերություն օգտագործելու, և մեկ տարվա ընթացքում վարձակալությունից ստացված եկամուտը կայունացել է։

Լեհաստանում ընկերություն հիմնելը կամ արդեն իսկ գործող ԵՄ ընկերությունն օգտագործելը լրացուցիչ հնարավորություններ է ընձեռում. հարկային օպտիմալացում, համատեղ ներդրումներ և մասնակցություն խոշոր նախագծերին։

Մասնավոր ներդրողների համար սա միշտ չէ, որ հնարավոր է, բայց նրանց համար, ովքեր պլանավորում են մի քանի անշարժ գույք կամ առևտրային ներդրումներ, ընկերությունը հարմար գործիք է: Գերմանիայից մի ներդրող Sp. z oo-ի միջոցով Վրոցլավում վարձակալության համար գնել է երեք բնակարան, ինչը նրան թույլ է տվել գրանցել բոլոր ծախսերն ու եկամուտները ընկերության միջոցով՝ պարզեցնելով հաշվապահությունը:

Լեհաստանում դեռևս քիչ ֆոնդեր կան, որոնք գործում են որպես REIT-ներ, բայց կան ներդրումային տարբերակներ կոլեկտիվ կառույցների միջոցով: Սա հարմար է նրանց համար, ովքեր ցանկանում են մասնակցել շուկային՝ առանց գործառնական և գույքի կառավարման հետ գործ ունենալու: Սկսնակների համար սա ռիսկերը դիվերսիֆիկացնելու միջոց է՝ առանց վարձակալության և վերանորոգման մանրամասների մեջ խորանալու:

Դուք կարող եք համագործակցել գործընկերների հետ, ձևակերպել համատեղ սեփականություն կամ օգտագործել ժառանգության մեխանիզմներ և վստահության հիմնադրամներ: Իմ դիտարկումն այն է, որ սա հարմար է, եթե թանկարժեք անշարժ գույք գնելը կամ մի քանի բնակարաններում ներդրում կատարելը գերազանցում է մեկ ներդրողի բյուջեն:

Իմ երկու հաճախորդները համատեղ գնել են երկու բնակարան Կրակովում. նրանք կիսում են վարձակալության եկամուտը և կառավարման ծախսերը, ինչը ներդրումն ավելի անվտանգ է դարձնում։

• Բնակարաններ. ազատորեն հասանելի են ցանկացած երկրի քաղաքացիների համար։
• Հողատարածքներ և տներ. 1 հեկտարից մեծ հողամասերի կամ սահմանամերձ տարածքների համար անհրաժեշտ է Ներքին գործերի նախարարության թույլտվությունը։

Եթե ​​ցանկանում եք տուն գնել Լեհաստանում, խորհրդակցեք փաստաբանի հետ՝ պարզելու համար, թե արդյոք թույլտվություն է անհրաժեշտ, հատկապես մեծ հողամասերի համար։

• Լիարժեք սեփականություն (Pełna własność) – սեփականատերն ունի գույքի նկատմամբ բոլոր իրավունքները, ներառյալ վաճառքը, վարձակալությունը և վերակառուցումը։
• Կոոպերատիվի օրենք – գույքը գրանցված է կոոպերատիվի անունով, բայց սեփականատերը կարող է տնօրինել բնակարանը։
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (ասոցիացիայի սեփականություն) – բնակիչները վարձակալում են բնակարաններ, վճարում վարձավճար՝ առանց սեփականության իրավունքի:

Ներդրումային և վարձակալության նպատակներով ավելի լավ է ընտրել ամբողջական սեփականության իրավունքը՝ եկամուտը կառավարելը և անշարժ գույքը վաճառելը ավելի հեշտ դարձնելու համար:

Լեհաստանում անշարժ գույք գնելը պահանջում է տեղական օրենքների և ստանդարտ ընթացակարգերի ըմբռնում: Քայլերի և պահանջների իմացությունը կօգնի ձեզ անվտանգ ներդրումներ կատարել և խուսափել սխալներից, հատկապես օտարերկրյա ներդրողների համար:

Գնման գործընթացը սկսվում է ոչ ռեզիդենտների համար PESEL հարկային համարանիշ ստանալուց, փաստաբան և գործակալ գտնելուց, պայմանագիր կազմելուց, կանխավճար վճարելուց և գործարքը նոտարականացնելուց։

Իրավաբանը ստուգում է գործարքի օրինականությունը, ստուգում է սեփականության իրավունքը և պայմանագիրը, իսկ գործակալը օգնում է գտնել իրացվելի գույք և բանակցել գնի շուրջ: Նույնիսկ եթե դուք փորձառու ներդրող եք, լավագույնն է համագործակցել իրավաբանի հետ. դա խնայում է ժամանակ և նվազեցնում ռիսկերը: Իմ հաճախորդներից մեկը խնայեց 5000 եվրո, երբ իրավաբանը բացահայտեց Վրոցլավի բնակարանի վրա առկա խոչընդոտը պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ:

Լեհաստանում անշարժ գույք գնելիս, հատկապես օտարերկրյա քաղաքացիների համար, բանկերը և նոտարները պահանջում են անձը հաստատող փաստաթուղթ և միջոցների օրինական ծագման ապացույց։ Սա ստանդարտ պրակտիկա է, որը պաշտպանում է գործարքի երկու կողմերին էլ և նվազեցնում փողերի լվացման ռիսկը։

Հիմնական պահանջներ՝

• Անձը հաստատող փաստաթուղթ - անձնագիր կամ ID:
• Բնակության հասցե - ոչ բնակիչների համար, հաստատված բնակության վայրի վկայականով:
• Եկամտի ապացույց՝ բանկային քաղվածքներ, աշխատավարձ կամ եկամտի վկայականներ։
• Միջոցների ծագումը՝ գույքի, ներդրումների կամ խնայողությունների վաճառքի վերաբերյալ փաստաթղթեր:
• Գնորդի մասին տեղեկատվություն՝ KYC հարցաթերթիկ, որը երբեմն նշում է գնման նպատակը (ներդրում, մշտական ​​բնակություն):

Առևտրային անշարժ գույքը ներառում է գրասենյակներ, մանրածախ տարածքներ և պահեստներ: Գործարքները հաճախ իրականացվում են ընկերությունների միջոցով, հատկապես խոշոր անշարժ գույքի դեպքում, և եկամտաբերությունը կարող է ավելի բարձր լինել, քան բնակելի անշարժ գույքի դեպքում: Գերմանիայից մի հաճախորդ գրասենյակ է գնել Վրոցլավում Sp. z oo-ի միջոցով և մի քանի տարի շարունակ վարձակալներից ստացել է կայուն եկամուտ:

ԵՄ անդամ չհանդիսացող երկրների քաղաքացիների կողմից հողատարածքներ և տներ գնելու համար անհրաժեշտ է Ներքին գործերի նախարարության թույլտվությունը՝ 1 հեկտարից մեծ հողամասերի կամ սահմանամերձ գոտիներում գտնվողների համար: Ներդրումներ կատարելուց առաջ կարևոր է ստուգել հողատարածքի նպատակային օգտագործումը տեղական զարգացման ծրագրում:

Լեհաստանում դուք կարող եք անշարժ գույք ձեռք բերել առանց երկրում գտնվելու՝ նշանակելով լիազորագիր ունեցող ներկայացուցիչ: Այս մեթոդը հատկապես արդիական է այն օտարերկրյա ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են բնակարան կամ տուն գնել Լեհաստանում՝ արտերկրում գտնվելու ընթացքում:

Նոտարի կողմից տրված լիազորագիրը լիազորում է ներկայացուցչին ստորագրել առուվաճառքի պայմանագիրը, վճարել կանխավճար և ստանալ փաստաթղթեր գնորդի անունից: Լիազորագիրը կարող է լինել ժամանակային կամ գործողության սահմանափակված՝ կախված ներդրողի ցանկությունից:

Իմ ամերիկացի հաճախորդը Նյու Յորքում գտնվելու ընթացքում լիազորագրի միջոցով բնակարան գնեց Պոզնանում: Գործարքն անցավ սահուն, և գույքի գրանցումը տևեց ընդամենը մեկ շաբաթ՝ շնորհիվ մասնագիտորեն պատրաստված փաստաթղթերի:

Լեհաստանում յուրաքանչյուր անշարժ գույք ունի księga wieczysta (հանրային սեփականության գրանցամատյան), որտեղ գրանցվում են բնակարանի, տան կամ հողամասի վերաբերյալ բոլոր իրավական մանրամասները: Իրավաբանը ստուգում է ցանկացած ծանրաբեռնվածություն, գրավ, պարտք և երրորդ կողմի պահանջներ: Սա պարտադիր քայլ է, հատկապես, եթե դուք պլանավորում եք բնակարան գնել Լեհաստանում՝ ներդրումային կամ վարձակալության նպատակով:

Պայմանագիրը ստորագրելուց և նոտարական վավերացումից հետո սեփականության իրավունքները գրանցվում են հողային գրանցամատյանում: Սա գործարքի վերջին փուլն է, որը պաշտոնապես հաստատում է ձեր իրավունքները սեփականության նկատմամբ և թույլ է տալիս ձեզ կառավարել այն՝ վարձակալության տալ, վաճառել կամ գրանցել այն ընկերության միջոցով:

Գրանցման գործընթացը սովորաբար տևում է 1-2 շաբաթ, բայց կարող է ավելի երկար տևել, եթե փաստաթղթերը թերի են: Լավագույնն է նախապես պատրաստել բոլոր կտրոնները, վկայականները և նոտարական գործողությունները:

Լեհաստանը ներդրողների համար առաջարկում է թափանցիկ և համեմատաբար բարենպաստ հարկային համակարգ: Այնուամենայնիվ, կարևոր է հաշվի առնել բոլոր ծախսերը՝ ձեր եկամտաբերությունը ճշգրիտ հաշվարկելու համար:

Բնակելի անշարժ գույքի տարեկան հարկը կազմում է 1.00 զլոտի մեկ քմ-ի համար (~0.25 €): 50 քմ մակերեսով բնակարանի համար այն կազմում է 50 զլոտի (~12.5 €) տարեկան: Ավելի մեծ քաղաքներում, ինչպիսիք են Վարշավան կամ Կրակովը, սակագները կարող են մի փոքր ավելի բարձր լինել՝ մինչև 2 զլոտի/քմ-ի համար (~0.5 €):

Վերավաճառքի համար նախատեսված անշարժ գույք գնելիս գանձվում է անշարժ գույքի արժեքի 2%-ի չափով վճար (PCC): Օրինակ՝ 500,000 PLN (~€125,000) արժողությամբ բնակարան → PCC = 10,000 PLN (~€2,500): Հաշվարկեք PCC-ն ձեր ընդհանուր արժեքի գնահատականում՝ ձեր ներդրումների եկամտաբերությունը (ROI) ճշգրիտ հաշվարկելու համար:

• Մինչև 150 քմ մակերեսով նոր բնակելի շենքեր. ԱԱՀ 8% → բնակարան 600,000 զլոտի (~150,000 €) = 48,000 զլոտի (~12,000 €):
• Առևտրային անշարժ գույք. ԱԱՀ 23% → գրասենյակ 1,000,000 զլոտի (~250,000 €) = 230,000 զլոտի (~57,500 €):

Նորակառույց շենքերի փոքր բնակարաններն ավելի շահավետ են՝ դրանք ունեն ավելի ցածր ԱԱՀ և արագ գների աճ։

Ընդհանուր ծախսերը կազմում են գույքի արժեքի 5–6%-ը։ Օրինակ՝ բնակարան 500,000 զլոտի (~€125,000) → արժեքը 25,000–30,000 զլոտի (~€6,250–7,500) է։

Չնայած Լեհաստանն ունի ավելի ցածր հարկային և վճարային բեռ, Ավստրիան առաջարկում է ավելի մեծ շուկայական կայունություն, աճող գներ և անշարժ գույքի բարձր պահանջարկ։ Երկարաժամկետ ներդրումներ և կայուն շուկա փնտրող ներդրողների համար Ավստրիան կարող է ավելի գրավիչ լինել՝ չնայած իր ավելի բարձր ծախսերին։

Լեհական հարկային համակարգը ներդրողներին առաջարկում է մի քանի օրինական եղանակներ՝ հարկային բեռը նվազեցնելու և եկամտաբերությունը մեծացնելու համար։

Հարկային մեթոդի ընտրություն.

• 19% հարթ հարկը հարմար է բազմաթիվ անշարժ գույք ունեցող ներդրողների համար, պարզեցնում է հաշվապահությունը և թույլ է տալիս նախապես պլանավորել եկամուտը։
• 17–32% պրոգրեսիվ հարկի դրույքաչափը ձեռնտու է փոքր ընդհանուր եկամուտ ունեցող ներդրողների համար, քանի որ առաջին 17%-ը հարկվում է նվազագույնի։

Ծախսերի դուրսգրում.

• Վերանորոգման, կահույքի, կոմունալ ծառայությունների և գույքի կառավարման ծախսերը կարող են ներառվել որպես ծախսեր՝ նվազեցնելով հարկվող եկամուտը։
• Օրինակ՝ հաճախորդը բնակարան է գնել Պոզնանում, վերանորոգման և կահույքի վրա ծախսել է 20,000 զլոտի (մոտ 5,000 եվրո), ինչը նվազեցրել է հարկային բազան՝ խնայելով մոտ 3,800 զլոտի (մոտ 950 եվրո)՝ 19% տոկոսադրույքով։

Գրանցումը ընկերության միջոցով.

• Եթե ​​գույքը գրանցված է իրավաբանական անձի անունով, կարող են օգտագործվել լրացուցիչ հարկային արտոնություններ և կորպորատիվ եկամտի նվազեցված դրույքաչափեր։
• Հարմար է բազմաթիվ անշարժ գույք կամ առևտրային անշարժ գույք ունեցող ներդրողների համար։

Հարկային ռեժիմի, ծախսերի նվազեցումների և կորպորատիվ կառուցվածքի խելացի համադրությունը կարող է զուտ եկամտաբերությունը մեծացնել 10-15%-ով, հատկապես բազմաթիվ անշարժ գույքի պորտֆելի դեպքում։

Շատ հաճախորդներ սխալմամբ կարծում են, որ Պոզնանում բնակարան կամ Լեհաստանում տուն գնելը ավտոմատ կերպով ճանապարհ է հարթում բնակության թույլտվության համար: Գործնականում դա այդպես չէ, բայց գույքի իմաստուն օգտագործումը կարող է օգնել ցույց տալ ֆինանսական վճարունակությունը և երկրում երկար ժամանակ մնալու հանձնառությունը:

Բնակության թույլտվություն ստանալու համար անհրաժեշտ է հետևյալ հիմքերից մեկը.

• Աշխատանքային պայմանագիր լեհ գործատուի հետ։
• Ունենալով սեփական բիզնես կամ ձեռնարկատիրական գործունեություն։
• Ամուսնություն Լեհաստանի քաղաքացու հետ։
• Սերտ ընտանեկան կապեր Լեհաստանի քաղաքացու հետ։
• Բնականացում կամ օրենքով նախատեսված այլ հիմքեր։

Օրինակ՝ իմ հաճախորդը Պոզնանում բացել է ՏՏ ընկերություն, գնել է բնակարան ապրելու համար և ցույց է տվել, որ ունի մշտական ​​բնակության իրավունք. բնակության թույլտվությունը շատ արագ տրամադրվել է։

Լեհաստանում 10 տարի օրինական բնակությունից հետո կարող եք դիմել քաղաքացիություն ստանալու համար: Անշարժ գույքը օգնում է ցույց տալ երկրի հետ ամուր կապերը՝ հեշտացնելով քաղաքացիության ընդունման գործընթացը: Նույնիսկ եթե նպատակը բնակությունը չէ, այլ ներդրումը, Լեհաստանում անշարժ գույք գնելը լրացուցիչ առավելություն է ստեղծում ապագա փաստաթղթերի համար:

Ավստրիայում կա D կատեգորիա (ինքնաբավարարություն), որտեղ օտարերկրացիները կարող են ստանալ բնակության թույլտվություն առանց բիզնես վարելու, այլ պարզապես հաստատելով եկամուտը և բնակարանի առկայությունը։

Ավստրիայի առավելությունները.

• Բնակության թույլտվության ուղիղ ուղի՝ առանց բիզնես վարելու անհրաժեշտության։
• Քաղաքացիություն ստանալու հնարավորություն՝ բնակության պայմանների պահպանման դեպքում։
• Անշարժ գույքի շուկայի բարձր կայունություն և կանխատեսելի գների աճ։
• Անշարժ գույքի նկատմամբ մեծ պահանջարկ, ինչը ներդրումներն ավելի անվտանգ է դարձնում։

Լեհաստանը «Ոսկե վիզա» չի տրամադրում, սակայն անշարժ գույքի գործարքները կարող են անուղղակիորեն օգնել բնակության հարցում՝ բիզնեսի, աշխատանքի կամ ընտանեկան կապերի միջոցով: Ավստրիան օգտվում է շուկայի կայունությունից, աճող գներից և անշարժ գույքի պահանջարկից, ինչը այն ավելի գրավիչ է դարձնում երկարաժամկետ ներդրողների համար:

Լեհաստանում անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը թույլ է տալիս ստանալ կայուն վարձակալական եկամուտ: Տարբեր վարձակալության տեսակներն ու տարածաշրջանները առաջարկում են տարբեր եկամտաբերություն, իսկ ճիշտ կառավարումը մեծացնում է շահույթը և նվազեցնում ռիսկերը:

Airbnb-ի նման հարթակների միջոցով կարճաժամկետ վարձակալությունները կարող են ապահովել տարեկան 6-8% եկամտաբերություն: Այնուամենայնիվ, Վարշավայի և Կրակովի նման խոշոր քաղաքներում կանոնակարգերը դառնում են ավելի խիստ. սեփականատերերը պարտավոր են գրանցվել և պահպանել հրդեհային անվտանգության կանոնակարգերը:

Հաճախորդը կարճաժամկետ վարձակալության համար Պոզնանում գնել է բնակարան և ստանում է 7% կայուն եկամուտ՝ միաժամանակ օգտվելով կառավարչական ընկերությունից՝ ամրագրումների և մաքրության համար։

Երկարաժամկետ վարձակալության տները տարեկան ապահովում են 4-6% եկամուտ և ունեն կայուն պահանջարկ, հատկապես ուսանողների և տեղափոխվողների շրջանում: Այն ներդրողների համար, ովքեր կարևորում են կայունությունը և նվազագույնի հասցնում ռիսկը, երկարաժամկետ վարձակալությունը լավագույն տարբերակն է: Գերմանիայից մի հաճախորդ բնակարան է գնել Պոզնանում և վարձակալության է տալիս այն ուսանողներին. եկամտաբերությունը կազմում է մոտ 5%՝ դատարկության ցածր ռիսկով:

Կառավարման ընկերությունները օգնում են ներդրողներին վարձակալության տալ իրենց անշարժ գույքը՝ առանց որևէ անձնական միջամտության: Միջին միջնորդավճարը կազմում է վարձավճարի 10-15%-ը: Նրանք տրամադրում են.

• վարձակալների ընտրություն;
• պայմանագրերի գրանցում և երկարաձգում;
• վարձավճարի գանձում;
• մաքրում և մանր վերանորոգումներ;
• բնակարանի վիճակի վերահսկողությունը։

Հաճախորդը Airbnb-ի միջոցով կարճաժամկետ վարձակալության համար Պոզնանում բնակարան է գնել և կառավարումը փոխանցել ընկերությանը։ Եկամտաբերությունը մնում է 7%, և բնակարանը միշտ հասանելի է հյուրերի համար։

Ֆրանսիայում և Ավստրիայում անշարժ գույքի ներդրումներից ստացված եկամուտները համեմատաբար ցածր են մնում։ Այնուամենայնիվ, երկրների միջև տարբերությունները հստակ են.

• Ավստրիան ապահովում է ավելի մեծ կայունություն և իրացվելիություն։
• Ֆրանսիան շարունակում է գրավիչ մնալ նրանց համար, ովքեր ցանկանում են համատեղել ներդրումները անձնական բնակարանային պայմանների և բարձրակարգ կենսակերպի հետ։

Կայունություն և նվազագույն ռիսկ փնտրող ներդրողի համար Ավստրիան նախընտրելի է: Նրանց համար, ովքեր անշարժ գույքը դիտարկում են նաև որպես անձնական կենսակերպի նախագծի մաս, Ֆրանսիան ավելի գրավիչ ընտրություն է:

Ավստրիան կայունության և կանխատեսելիության շուկա է՝ ցածր ռիսկեր, թափանցիկ կարգավորումներ, չափավոր, բայց կայուն եկամտաբերություն և երկարաժամկետ գների աճ: Վարձակալության եկամտաբերությունն այստեղ ավելի ցածր է, քան Լեհաստանում, բայց պահանջարկն ավելի կայուն է, իսկ անշարժ գույքն ավելի իրացվելի է և ավելի հեշտ է վաճառել կամ վարձակալել երկարաժամկետ հեռանկարում:

Մյուս կողմից, Լեհաստանն առաջարկում է ավելի մատչելի գներ և ավելի բարձր վարձակալության եկամտաբերություն, սակայն շուկան զգայուն է տնտեսական տատանումների նկատմամբ, և ռիսկի մակարդակն ավելի բարձր է։

Քաղաքի և տարածաշրջանի ընտրությունը ներդրումային նպատակներով մեծապես ազդում է անշարժ գույքի շահութաբերության, իրացվելիության և ապագա աճի վրա: Եկեք դիտարկենք հիմնական տարածաշրջանները ներդրողի տեսանկյունից:

Վարշավան բիզնեսի և ֆինանսների սիրտն է։

Վարշավան բիզնեսի և ֆինանսների կենտրոն է, որտեղ երկարաժամկետ վարձակալության պահանջարկը մեծ է։ Չնայած ցածր եկամտաբերությանը, բնակարանները արագ վաճառվում և վարձակալվում են, հատկապես գործարար թաղամասերում։

• Միջին գինը՝ €3,200–€3,500/մ²
• Շահութաբերություն՝ տարեկան 4–5% (երկարաժամկետ վարձակալություն)
• Գրավչություն՝ բարձր իրացվելիություն, կայուն պահանջարկ, կորպորատիվ վարձակալներ

Կրակով – ուսանողներ, զբոսաշրջություն, տեղեկատվական տեխնոլոգիաներ

Կրակովը գրավում է ուսանողներին և զբոսաշրջիկներին՝ առաջացնելով վարձակալության բարձր պահանջարկ: ՏՏ ընկերությունները նույնպես ստեղծում են տեղափոխվողների կայուն հոսք՝ աջակցելով շուկային:

• Միջին գինը՝ €2,800–€3,100/մ²
• Շահութաբերություն՝ 5–6% (երկարաժամկետ վարձակալություն), 6–8% (կարճաժամկետ)
• Գրավչություն՝ ուսանողներ, զբոսաշրջիկներ, ՏՏ ոլորտ, մշակութային կենտրոն

Վրոցլավ՝ մեծ պահանջարկ ունեցող ՏՏ կենտրոն

Վրոցլավը արագ զարգացող ՏՏ կենտրոն է՝ բազմաթիվ գրասենյակներով և ստարտափներով։ Բիզնես կենտրոնների մոտ գտնվող բնակարանները վարձակալության են տրվում ավելի արագ և ապահովում են կայուն եկամուտ։

• Միջին գինը՝ €2,700–€3,000/մ²
• Շահութաբերություն՝ 5–6%
• Գրավչություն՝ ՏՏ ընկերություններ, տեղափոխողներ, վարձակալության աճող պահանջարկ

Գդանսկ, Սոպոտ, Գդինիա – Ծովափնյա և Պրեմիում

Բալթիկ ծովի ափը ամռանը գրավում է զբոսաշրջիկներին՝ ապահովելով կարճաժամկետ վարձակալության բարձր եկամտաբերություն։ Այն իդեալական տարածաշրջան է սեզոնային վարձակալության համար նախատեսված բարձրակարգ բնակարանների կամ տների համար։

• Միջին գինը՝ €3,500–€4,500/մ²
• Եկամտաբերություն՝ 6-8% ամռանը (կարճաժամկետ վարձակալության դեպքում)
• Գրավչություն՝ պրեմիում հատված, զբոսաշրջիկների հոսք, սեզոնային վարձակալության հնարավորություն

Լոձ և Լյուբլին – մատչելի ներդրումներ աճի ներուժով

Այս քաղաքները գրավիչ են սահմանափակ բյուջե ունեցող ներդրողների համար։ Քառակուսի մետրի համար ցածր գները և վարձակալության աճող պահանջարկը դրանք դարձնում են խոստումնալից երկարաժամկետ ներդրումներ։

• Միջին գինը՝ €1,800–€2,200/մ²
• Շահութաբերություն՝ 6%
• Գրավչություն՝ ցածր գին, բարձր աճի ներուժ, ուսանողներ և տեղափոխվողներ

Գյուղերն ու գյուղական անշարժ գույքը միտում են համավարակից հետո

Համավարակից ի վեր գյուղական տների պահանջարկն աճել է՝ թե՛ մշտական ​​բնակության, թե՛ վարձակալության համար։ Մասուրյան լճային շրջանը, ենթակարպատյան շրջանը և Կարպատյան լեռները հայտնի են։ Իմ հաճախորդներից շատերը վերանորոգման համար ընտրում են հին տներ՝ 50,000-80,000 եվրո արժողությամբ, հետագա վարձակալության ներուժով։ Սա հատկապես ձեռնտու է ընտանիքների և նրանց համար, ովքեր ցանկանում են մատչելի գնով տուն գնել Լեհաստանի գյուղական վայրերում։

• Միջին գինը՝ €800–€1,500/մ² (հաճախ տներ 15–30 ակր հողամասով)
• Շահութաբերություն՝ մինչև 6% (երկարաժամկետ), սեզոնային վարձակալություն՝ 8–10% զբոսաշրջային շրջաններում
• Գրավչություն՝ էկոտուրիզմ, հեռավար աշխատանք, հանգստյան տներ

2025 թվականի կանխատեսումները ենթադրում են Լեհաստանում նորակառույց շենքերի գների մասնատված աճ, որը միջինում չի գերազանցի 2024 թվականի մակարդակը (մոտավորապես 5–7%), մինչդեռ երկրորդային շուկան, կանխատեսումների համաձայն, լճացում կունենա։

Բնակարանների գները մեծապես տարբերվում են քաղաքից քաղաք. օրինակ՝ 2025 թվականի մարտին Վարշավան և Գդանսկը ամենաթանկն էին, մինչդեռ Լոձի և Բիդգոշչի նման քաղաքներն առաջարկում էին ավելի մատչելի տարբերակներ: Սա նորակառույցների և առկա անշարժ գույքի միջև ընտրությունը դարձնում է հատկապես կարևոր այն ներդրողների համար, որոնք կենտրոնացած են եկամտաբերության և կապիտալի աճի հեռանկարների վրա:

• Շուկայի մասնաբաժին. գործարքների ավելի քան 50%-ը խոշոր քաղաքներում։
• Գներ՝ Վարշավա — €3,000–5,000/մ², Կրակով — €2,800–4,000/մ²:
• Հատկանիշներ՝ ժամանակակից դասավորություն, ստորգետնյա կայանատեղի, էներգաարդյունավետություն։

Նորակառույցները իդեալական են վարձակալության համար, հատկապես Վարշավայում, Վրոցլավում և Գդանսկում: Իմ հաճախորդներից շատերը երկարաժամկետ վարձակալության համար ընտրել են Վարշավայի Մոկոտով շրջանում գտնվող նոր բնակարանները, ինչի արդյունքում տարեկան ստացվել է 4.5% կայուն եկամտաբերություն և վերավաճառքի դեպքում բարձր իրացվելիություն:

• Գներ՝ Լոձ — €1,500–2,500/մ², Լյուբլին — սկսած €1,200/մ²-ից։
• Առավելություններ՝ ցածր գին, վարձակալության պատրաստ անշարժ գույք, արագ մարման ժամկետներ։
• Թերություններ՝ հաճախ վերանորոգման կարիք ունի (սկսած €200/մ²-ից):

Քաղաքների կենտրոնում գտնվող հին բնակարանները գրավիչ են այն ներդրողների համար, ովքեր պատրաստ են ներդրումներ կատարել վերանորոգման մեջ: Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը Կրակովում բնակարան է գնել 90,000 եվրոյով, վերանորոգման մեջ ներդրել է 15,000 եվրո և այժմ այն ​​վարձակալության է տալիս Airbnb-ի միջոցով՝ տարեկան մոտ 8% եկամտաբերությամբ:

• Գներ՝ գյուղում փոքր տան համար (հաճախ 10-20 ակր հողամասով) սկսած 30,000 եվրոյից, լավ վիճակում գտնվող տների համար՝ 70,000-100,000 եվրո։
• Ինչու է դա հետաքրքիր. Լեհաստանում տների պահանջարկն աճում է հեռավար աշխատանքի և բնությանը ավելի մոտ ապրելու ցանկության շնորհիվ։
• Հայտնի շրջաններ՝ Մասուրյան լճեր, Ենթակարպատներ, Կարպատներ։

Եթե ​​ցանկանում եք լեհական գյուղում տուն գնել ցածր գնով, փնտրեք հայտարարություններ OLX.pl կայքում: Որոշ հաճախորդներ գնում են հին տներ 40,000 եվրոյով, կատարում են նվազագույն վերանորոգում (10,000–15,000 եվրո) և վարձակալության են տալիս զբոսաշրջիկներին մեկ գիշերվա համար 100–150 եվրոյով՝ սեզոնի ընթացքում: Եկամտաբերությունը կազմում է 8–10%:

Ավստրիա. Նորակառույց շենքերի գները սկսվում են 6,000–8,000 եվրո/մ²-ից (Վիեննա), մինչև 12,000 եվրո/մ²՝ առաջնային թաղամասերում: Հատկանիշներ՝ խիստ էներգախնայողության չափանիշներ (ESG), կայուն շուկա, ցածր եկամտաբերություն (2–3%), բայց բարձր կայունություն: Լեհաստանը մնում է ավելի մատչելի շուկա մինչև 150,000 եվրո բյուջե ունեցող ներդրողների համար:

Լեհաստանի անշարժ գույքի շուկան ներդրողների համար առաջարկում է լայն հնարավորություններ: Երկարաժամկետ վարձակալության համար նախատեսված ավանդական բնակարաններից բացի, կան մի քանի այլընտրանքային ռազմավարություններ, որոնք կարող են բարձրացնել եկամտաբերությունը և օգտվել որոշակի հատվածների համար աճող պահանջարկից:

20-35 քառակուսի մետր մակերեսով փոքր բնակարանները մեծ պահանջարկ ունեն ուսանողների և երիտասարդ մասնագետների շրջանում, հատկապես խոշոր համալսարաններ և ՏՏ կենտրոններ ունեցող քաղաքներում, ինչպիսիք են Պոզնանը, Կրակովը և Վրոցլավը: Պոզնանում միկրոբնակարանի միջին գինը 50,000-70,000 եվրո է: Իմ փորձը ցույց է տալիս, որ նման բնակարանները հեշտությամբ վարձակալվում են ամսական 300-400 եվրոյով, իսկ համապատասխան կահավորանքի դեպքում եկամտաբերությունը կարող է հասնել տարեկան 6-7%-ի:

Հին բնակարաններն ու տները հաճախ վերանորոգման կարիք ունեն, սակայն դա հնարավորություններ է ստեղծում գույքի արժեքն ու շահութաբերությունը բարձրացնելու համար: Օրինակ, հաճախորդը Լոձում բնակարան է գնել 60,000 եվրոյով, վերանորոգման մեջ ներդրել է 15,000 եվրո և այժմ այն ​​վարձակալության է տալիս Airbnb-ի միջոցով՝ ամսական մոտավորապես 600-700 եվրոյով: Վերանորոգումը հատկապես շահավետ է նոր շենքերի սահմանափակ առաջարկ ունեցող տարածքներում, որտեղ վերանորոգված բնակարանները գրավում են բարձր եկամուտ ունեցող վարձակալներին:

Աճող արդյունաբերական, լոգիստիկ և տեղեկատվական տեխնոլոգիաների ոլորտներ ունեցող քաղաքները (օրինակ՝ Պոզնան, Լյուբլին, Շեցին) գրավիչ են դառնում երկարաժամկետ վարձակալության վրա կենտրոնացած ներդրողների համար: Վարձակալների պահանջարկը կայուն աճում է, և բնակարանների գները մնում են համեմատաբար մատչելի՝ 1800–2500 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար: Իմ խորհուրդն է հաճախորդներին փնտրել նոր ենթակառուցվածքներով և տրանսպորտային հասանելիությամբ տարածքներ, ինչը մեծացնում է գույքի իրացվելիությունը:

Զբոսաշրջային գոտիներում ապարտհոթելներում կամ կարճաժամկետ վարձակալության տներում ներդրումներ կատարելը սեզոնի ընթացքում ապահովում է մինչև 8-10% եկամտաբերություն: Հատկապես մեծ ժողովրդականություն են վայելում ափամերձ (Գդանսկ, Սոպոտ) և լեռնային (Կարպատներ, Տատրա լեռներ) անշարժ գույքը: Իմ հաճախորդներից մեկը բնակարան է գնել Սոպոտում 90,000 եվրոյով և առաջին սեզոնում վաստակել 10,000 եվրո, ինչը հաստատում է այս ռազմավարության արդյունավետությունը:

Նրանց համար, ովքեր չեն ցանկանում ինքնուրույն կառավարել անշարժ գույքը, հասանելի են ներդրումներ ֆոնդերի կամ համատեղ նախագծերի միջոցով: Այս սխեմաները թույլ են տալիս դիվերսիֆիկացնել ռիսկերը և մասնակցել խոշոր նախագծերին՝ առանց խոշոր ներդրումների: Սա հարմար է օտարերկրյա ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են միաժամանակ 50,000–100,000 եվրո ներդնել մի քանի անշարժ գույքի մեջ:

Էլեկտրոնային առևտրի և լոգիստիկայի զարգացման հետ մեկտեղ, պահեստների և արդյունաբերական տարածքների համար հողերի պահանջարկն աճում է: Խոշոր քաղաքների մոտակայքում մեկ հեկտարի գները կարող են սկսվել 50,000-70,000 եվրոյից, սակայն այս նախագծերի եկամտաբերությունը զգալիորեն ավելի բարձր է, քան ավանդական բնակելի վարձակալության դեպքում: Իմ հաճախորդները, որոնք Պոզնանում և Վրոցլավում գնել են փոքր պահեստների համար հողամասեր, կայուն եկամուտ են ստացել երկարաժամկետ վարձակալներից՝ 5-10 տարվա պայմանագրերով:

Լեհաստանում անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը գրավիչ է բարձր եկամտաբերության շնորհիվ, սակայն կարևոր է հաշվի առնել հնարավոր ռիսկերը՝ տեղեկացված որոշումներ կայացնելու համար: Ստորև ես քննարկում եմ ներդրողների առջև ծառացած հիմնական խնդիրները և կիսվում եմ իմ դիտարկումներով ու գործնական օրինակներով:

2022–2023 թվականների ռեկորդային աճից հետո բնակարանների գների աճի տեմպը դանդաղել է: 2025 թվականի կանխատեսումները ցույց են տալիս, որ նորակառույցների գները կաճի մոտավորապես 5-7%-ով, մինչդեռ առկա շուկան գործնականում կայուն է: Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը ցանկանում էր Պոզնանում բնակարան գնել վերավաճառքի համար, բայց մենք որոշեցինք հետաձգել գործարքը՝ սպասելու ավելի բարենպաստ պայմանների և գնահատելու գների միտումները:

Գնման գործընթացը ներառում է գրանցում, PESEL-ի ստացում, նոտարական գործարքներ և իրավական կարգավիճակի ստուգում: Օտարերկրացիների համար, հատկապես նրանց համար, ովքեր լեհերեն չեն իմանում, սա կարող է բարդ լինել: Ես խորհուրդ եմ տալիս համագործակցել հեղինակավոր փաստաբանների և գործակալների հետ. նրանք կարող են օգնել արագացնել գործընթացը և խուսափել փաստաթղթերում առկա սխալներից:

ԵՄ ոչ բնակիչներին արգելվում է քաղաքներից դուրս կամ 1 հեկտարից ավելի հողամասերի վրա հող և տներ գնելը: Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը ցանկանում էր ցածր գնով տուն գնել լեհական գյուղում, բայց ստիպված էր թույլտվություն ստանալ Ներքին գործերի նախարարությունից, ինչը գործարքին մի քանի ամիս ավելացրեց:

Լեհաստանի հարկային քաղաքականությունը պարբերաբար փոխվում է, ինչը կարող է ազդել վարձակալության եկամտաբերության կամ վաճառքի հարկման վրա: Կարևոր է սա հաշվի առնել ներդրումները պլանավորելիս: Իմ խորհուրդն է հաշվարկել ձեր եկամտաբերությունը՝ հաշվի առնելով հարկային դրույքաչափերի հնարավոր փոփոխությունները:

Ավստրիայի համեմատ, Լեհաստանը շահում է վարձակալության եկամտաբերության և գների աճի ներուժի առումով, հատկապես տնտեսության և երկրորդային շուկայի հատվածներում: Այնուամենայնիվ, Ավստրիան առաջարկում է ավելի մեծ կայունություն, կանխատեսելի աճ և շուկայի ավելի պարզ կարգավորում: Ներդրողները պետք է իրենք որոշեն, թե ինչն է ավելի կարևոր՝ ավելի բարձր եկամտաբերություն՝ ռիսկի հետ մեկտեղ, թե՞ կայունություն՝ ավելի ցածր եկամտաբերությամբ:

Ներդրողներին Ֆրանսիան գրավում է ոչ միայն եկամտի ներուժի, այլև կենսամակարդակի, զարգացած ենթակառուցվածքների, մեղմ կլիմայի և մշակութային բազմազանության համար։ Շատ գնորդների համար Ֆրանսիայում անշարժ գույքը ոչ միայն ներդրում է, այլև հնարավորություն՝ հարմարավետ ապրելու և վայելելու երկրի յուրահատուկ կենսակերպը։

Լեհաստանում բժշկական ծառայությունները մատչելի և բարձրորակ են ինչպես բնակիչների, այնպես էլ ոչ բնակիչների համար: Օտարերկրացիները կարող են օգտվել անգլերեն լեզվով ծառայություններ մատուցող մասնավոր կլինիկաներից, իսկ խորհրդատվություններն ու հետազոտությունները արժեն նույնը, ինչ տեղականները՝ 25-40 եվրո՝ ընտանեկան բժշկի խորհրդատվության համար և 100-200 եվրո՝ համալիր հետազոտությունների համար:

Ոչ ռեզիդենտների կրթությունը նույնպես ակտիվորեն ներկայացված է. խոշոր քաղաքներում (Վարշավա, Կրակով, Պոզնան, Վրոցլավ) գործում են միջազգային և անգլերեն լեզվով դպրոցներ: Այս դպրոցներում տարեկան ուսման վարձը տատանվում է 4000-ից մինչև 12000 եվրո՝ կախված ծրագրից և մակարդակից:

Ոչ բնակիչների համար տարբերությունն այն է, որ ընդունելության ժամանակ կարող են պահանջվել լրացուցիչ փաստաթղթեր և բնակության վկայական, սակայն դպրոցներին և ուսումնական նյութերին մուտքը լիովին պահպանվում է: Երեխաներ ունեցող իմ հաճախորդները հաճախ ընտրում են բնակարաններ այնպիսի տարածքներում, որտեղ կան նման դպրոցներ՝ միաժամանակ ներդրումներ կատարելու և իրենց ընտանիքի համար հարմարավետություն ապահովելու համար:

Լեհաստանը ՆԱՏՕ-ի անդամ է, և նրա անվտանգության մակարդակը բարձր է։ Քաղաքի ենթակառուցվածքները լավ զարգացած են՝ հարմարավետ բանկային ծառայություններով, ինտերնետով և բջջային հեռախոսակապի ծածկույթով, ինչպես նաև տրանսպորտային ցանցերով՝ սկսած Վարշավայի մետրոյից մինչև խոշոր քաղաքների միջև արագընթաց գնացքներ։ Սա հեշտացնում է ինչպես առօրյա կյանքը, այնպես էլ գույքի հեռակա կառավարումը։

Ավստրիան աչքի է ընկնում կայունության և կանխատեսելիության առումով՝ հաշվի առնելով բոլոր սոցիալական և տնտեսական գործոնները։ Այստեղ կենսամակարդակն ավելի բարձր է. կրթական համակարգը և միջազգային դպրոցները ճանաչվում են որպես Եվրոպայի լավագույններից մեկը, առողջապահությունը բարձրորակ և մատչելի է, իսկ ենթակառուցվածքներն ու շրջակա միջավայրը երկիրը դարձնում են հարմարավետ վայր երկարատև բնակության համար։

Լեհաստանը առաջարկում է հարմարավետության, մատչելիության և ներդրումային ներուժի միջև հավասարակշռություն, մասնավորապես բարձր եկամտաբերությամբ և աճող վարձակալության գներով հատվածներում: Պոզնանում բնակարան կամ Լեհաստանում տուն գնել ցանկացող ներդրողները հաճախ ընտրում են այն որպես եվրոպական անշարժ գույքի ոլորտում ավելի շահավետ մուտքի կետ՝ միաժամանակ պահպանելով իրենց և իրենց ընտանիքների համար ընդունելի կյանքի որակը:

Լեհաստանը դառնում է ավելի ու ավելի տարածված վայր Եվրոպայում անվտանգ և հարմարավետ բնակության վայր փնտրողների համար: Անշարժ գույքի ներդրումներից բացի, երկիրը գրավում է անկայուն շրջաններից տեղափոխվել ցանկացողներին, թոշակառուներին և թվային քոչվորներին:

Տնտեսական կամ քաղաքական անկայունություն ունեցող երկրների բնակիչների համար Լեհաստանը հարմարավետ ուղի է առաջարկում ժամանակավոր կամ մշտական ​​բնակության՝ աշխատանքի, ձեռնարկատիրական գործունեության կամ անշարժ գույքի ներդրումների միջոցով։

Ուկրաինայից իմ հաճախորդներից մեկը բնակարան գնեց Պոզնանում՝ իր բիզնեսի միջոցով բնակության թույլտվություն ստանալու համար, ինչը նրան ապահովեց օրինական կարգավիճակով և հարմարավետ կենսապայմաններով իր ընտանիքի համար։

Լեհաստանը հարմար վայր է թոշակառուների համար՝ շնորհիվ իր բարձր մակարդակի անվտանգության, կայուն ենթակառուցվածքների և ողջամիտ կենսապահովման արժեքի։ Սննդի, կոմունալ ծառայությունների և առողջապահության արժեքը զգալիորեն ցածր է, քան Գերմանիայում կամ Չեխիայում, ինչը տեղափոխությունը դարձնում է ֆինանսապես հարմար։

Իմ հաճախորդներից ոմանք ընտրում են լեհական գյուղերում տներ կամ երկրորդական քաղաքներում բնակարաններ՝ հանգիստ կյանքով և բնությամբ վայելելու համար՝ միաժամանակ մնալով Եվրոպայում։

ՏՏ մասնագետների և թվային քոչվորների համար Լեհաստանը գրավիչ է զարգացած ենթակառուցվածքների, բարձրորակ ինտերնետի և միջազգային բիզնես կլաստերային գոտիների շնորհիվ: Իմ խորհուրդ տված շատ հաճախորդներ բնակարաններ են գնել Կրակովում և Վարշավայում ոչ միայն բնակելի օգտագործման, այլև ընկերության գրանցման և բիզնեսի տեղափոխման համար: Սա հնարավորություն է տալիս հարմարավետ ապրել հարկային և կորպորատիվ արտոնություններով:

Վիեննան առաջարկում է բարձր հեղինակություն և բոլոր սոցիալական ու տնտեսական գործոնների լիակատար կանխատեսելիություն, սակայն անշարժ գույքի գները և կենսամակարդակը զգալիորեն ավելի բարձր են։ Այնուամենայնիվ, Ավստրիան հատկապես գրավիչ է անկայուն երկրների քաղաքացիների համար, որոնք փնտրում են անվտանգ և ապահով իրավասություն՝ բնակվելու և իրենց հարստությունը պահպանելու համար։

Կենսաթոշակառուների համար Ավստրիան առաջարկում է բարձրորակ առողջապահություն, զարգացած ենթակառուցվածքներ և կյանքի հանգիստ ռիթմ: Իսկ թվային քոչվորների և հեռավար աշխատողների համար երկիրը գնալով ավելի գրավիչ է դառնում իր բարձր կենսամակարդակի, կայուն ինտերնետի, մշակութային բազմազանության և որակավորված աշխատողներ ներգրավելու հնարավոր ծրագրերի շնորհիվ:

Լեհաստանը գրավիչ է իր շուկայական դինամիկայի, մատչելի բնակարանների և եկամտի աճի ներուժի շնորհիվ։ Սակայն անվտանգության, հեղինակության և կյանքի որակի առումով այն հետ է մնում Ավստրիայից։

Լեհական անշարժ գույքի մեջ ներդրում պլանավորելիս կարևոր է հասկանալ, թե ինչպես և երբ դուրս գալ նախագծից՝ եկամուտն ու իրացվելիությունը մեծացնելու համար: Եկեք քննարկենք վաճառքի հիմնական ասպեկտները և գործնական օրինակները:

Վարշավան և այլ խոշոր քաղաքներ (Կրակով, Վրոցլավ, Գդանսկ) առաջարկում են բարձր իրացվելիություն. այնտեղ բնակարանները վաճառվում են ավելի արագ և ավելի փոքր զեղչերով: Երկրորդ կարգի շրջաններում, ինչպիսիք են Լոձը կամ Լյուբլինը, իրացվելիությունն ավելի ցածր է, և վաճառքի գործընթացը կարող է ավելի երկար տևել:

Իմ հաճախորդներից մեկը Պոզնանում բնակարան գնեց երկարաժամկետ վարձակալության համար, և երբ երկու տարի անց անհրաժեշտություն առաջացավ վերավաճառել այն, նա կարողացավ վաճառել այն նվազագույն վնասներով՝ շնորհիվ ակտիվ շուկայի և ներդրողների հետաքրքրության։

Սեփականության վկայականի գրանցումից հետո բնակարանը կարող է վաճառվել: Եթե դա տեղի ունենա գնման օրվանից հետո հինգ տարվա ընթացքում, ապա շահույթից պետք է վճարվի 19% հարկ: Սա կարևոր է հաշվի առնել սպասվող եկամտաբերությունը հաշվարկելիս:

Կարևոր է հիշել, որ էկոնոմ դասի անշարժ գույքը վաճառվում է ավելի արագ, քան պրեմիում դասի անշարժ գույքը, որտեղ գնորդները փնտրում են որոշակի առանձնահատկություններ: Ես խորհուրդ եմ տալիս հաճախորդներին նախապես պլանավորել իրենց դուրս գալը՝ հաշվի առնելով սեզոնային պահանջարկը և գների տատանումները:

Գործարար կամ ձեռնարկատիրական գործունեության միջոցով Լեհաստանում բնակության թույլտվություն ստացած ներդրողների համար անշարժ գույքի վաճառքը չի ազդում նրանց կարգավիճակի վրա, քանի դեռ բնակության այլ հիմքեր կան: Օրինակ, իմ հաճախորդներից մեկը պահպանեց իր բնակության թույլտվությունը՝ բնակարանը վաճառելուց հետո, միաժամանակ շարունակելով զարգացնել իր բիզնեսը Լեհաստանում:

Չնայած Լեհաստանում էկոնոմ և միջին գնային կատեգորիայի անշարժ գույքն ավելի արագ է վաճառվում, Ավստրիան ունի ավելի կայուն և կանխատեսելի շուկա։ Իրացվելիությունը բարձր է նույնիսկ պրեմիում հատվածի համար, վերավաճառքի ժամկետներն ավելի կանխատեսելի են, իսկ հարկային քաղաքականությունը՝ թափանցիկ։

Անվտանգությունը և արժեքի պահպանման երկարաժամկետ վստահությունը կարևորող ներդրողների համար Ավստրիան մնում է ավելի անվտանգ տարբերակ՝ չնայած անշարժ գույքի և կենսապահովման ավելի բարձր գներին։

Վերջին մի քանի տարիների ընթացքում ես մասնակցել եմ տասնյակ գործարքների Ավստրիայում, Սլովակիայում, Լեհաստանում և Գերմանիայում: Յուրաքանչյուր երկիր ունի իր յուրահատուկ առանձնահատկությունները: Ավստրիան կայուն շուկա է՝ նվազագույն ռիսկերով, բայց ցածր եկամտաբերությամբ և բարձր մուտքի արգելքով: Մյուս կողմից, Լեհաստանը դինամիկ զարգացող շուկա է, որտեղ դուք դեռ կարող եք բնակարան գնել Պոզնանում կամ Գդանսկում մատչելի գնով և ակնկալել գնաճ:

Լեհաստանում անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելիս կարևոր է անցկացնել մանրակրկիտ իրավաբանական ստուգում. համոզվել, որ սեփականության վկայականները մաքուր են, և չկան չվճարված կոմունալ կամ հարկային պարտքեր: Շատ հաճախորդներ հարցնում են, թե ինչպես խուսափել ԱԱՀ-ի հետ կապված խնդիրներից առևտրային անշարժ գույք գնելիս. այստեղ փաստաբանը անհրաժեշտ է: Մեկ այլ կետ. գնումից հետո հինգ տարվա ընթացքում բնակարան վաճառելիս դուք պետք է վճարեք 19% եկամտային հարկ: Սա հաճախ անտեսվում է շահութաբերությունը հաշվարկելիս:

Իմ խորհուրդն այն ներդրողներին, ովքեր ունեն 500,000 եվրո կամ ավելի կապիտալ, այն է, որ ամեն ինչ չկենտրոնացնեն մեկ շուկայում։ Օրինակ՝ դրա մի մասը ներդնեն Ավստրիայում (Վիեննա կամ Զալցբուրգ)՝ կայունության և երկարաժամկետ կապիտալի պաշտպանության համար, իսկ մնացածը՝ Լեհաստանում, որտեղ եկամտաբերությունն ավելի բարձր է։

Եթե ​​իմ նպատակը կապիտալը նվազագույն ռիսկով պահպանելն էր, ես կընտրեի Ավստրիան ։ Եթե աճն ու շահութաբերությունը իմ առաջնահերթությունն էին, ապա՝ Լեհաստանը ։ Այսօր դուք դեռ կարող եք տուն կամ բնակարան գնել Լեհաստանում այնպիսի գնով, որը մի քանի տարի անց ցածր կթվա։ Երեխաներ ունեցող և ԵՄ-ում երկարատև կյանքով ապրող ընտանիքների համար, կարծում եմ, որ համակցված սցենարը օպտիմալ է. Ավստրիայում տուն՝ ապրելու համար, և Լեհաստանում վարձակալության համար անշարժ գույք։

Լեհաստանն այժմ «հնարավորությունների պատուհան» է նրանց համար, ովքեր ցանկանում են ներգրավվել դինամիկ շուկայի մեջ և ընդունել դրա եզակի առանձնահատկությունները: Չնայած այստեղ ռիսկերն ավելի բարձր են՝ համեմատած Ավստրիայի հետ, աճի ներուժը զգալի է, մասնավորապես արագ զարգացող ենթակառուցվածքներ ունեցող քաղաքներում, ինչպիսիք են Պոզնանը կամ Վրոցլավը:

Ավստրիան օգտվում է շուկայի կայունությունից, գների կանխատեսելիությունից և ցածր ռիսկից: Նույնիսկ եթե եկամտաբերությունը ցածր է, քան Լեհաստանում, բարձրակարգ և միջին գնային կատեգորիայի անշարժ գույքը պահպանում է իր արժեքը երկարաժամկետ հեռանկարում:

Գնելուց առաջ կարևոր է ստուգել բոլոր իրավական կողմերը՝ սեփականության վկայականի հստակությունը, խոչընդոտների և պարտքերի բացակայությունը, ինչպես նաև հարկային պարտավորությունները: Ես խորհուրդ եմ տալիս ներդրողներին նախապես պլանավորել իրենց դուրս գալը, հաշվի առնել վերավաճառքի հարկերը և գնահատել տարածաշրջանի իրացվելիությունը: Օրինակ՝ Պոզնանում և Վարշավայում անշարժ գույքը վաճառվում է ավելի արագ, քան փոքր քաղաքներում, ինչը նվազեցնում է ուշացումների ռիսկը:

Լեհաստանում բնակարանային պահանջարկը, կանխատեսումների համաձայն, կաճի մինչև 2030 թվականը՝ պայմանավորված շարունակական քաղաքայնացմամբ, խոշոր քաղաքներ միգրացիայի աճով և ուսանողների ու արտասահմանցիների համար վարձակալության շուկայի աճով։ Ներդրողների համար սա նշանակում է, որ Վարշավայում, Պոզնանում, Կրակովում և Վրոցլավում անշարժ գույքը պահպանում է աճի ներուժը։ Մինչդեռ, Ավստրիան կմնա կայուն շուկա, որտեղ անշարժ գույքի արժեքը դանդաղ, բայց հուսալիորեն կբարձրանա։

1. Որոշեք ձեր ներդրումային նպատակները

• Երկարաժամկետ վարձակալություն կամ կարճաժամկետ վարձակալություն (Airbnb):
• Վերավաճառքից կամ կապիտալի կուտակումից ստացված շահույթ։
• Բնակության թույլտվություն կամ անձնական բնակության թույլտվություն ստանալը։

2. Ընտրեք տարածաշրջանը և քաղաքը

• Վարշավա, Կրակով, Վրոցլավ՝ բարձր իրացվելիություն, կայուն պահանջարկ։
• Պոզնան, Լոձ, Բիդգոշչ – մատչելի գներ, աճի ներուժ:
• Գդանսկ/Սոպոտ/Գդինիա – պրեմիում հատված, տուրիստական ​​վարձույթ:
• Մտածեք գյուղերի և արվարձանների մասին՝ մատչելի տարբերակների համար։

3. Գույքի վերլուծություն

• Նորակառույց շենք կամ երկրորդային շուկա։
• Բնակարանի վիճակը, վերանորոգման կարիքը։
• Գույքի տեսակը՝ Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego:

4. Իրավական ստուգումներ

• Ստուգում księga wieczysta (սեփականության իրավունք):
• Պարտքերի և պարտավորությունների առկայություն։
• Պայմանագրեր մշակողի կամ նախկին սեփականատիրոջ հետ։

5. Ֆինանսներ և հարկեր

• Գնման հարկ (PCC/NDS):
• Գույքահարկը և վարձակալության եկամուտը։
• Նոտարի, փաստաբանի, գործակալի ծախսեր։
• Հնարավոր հարկային օպտիմալացման սխեմաներ։

6. Գույքի կառավարում

• Կառավարման ընկերության ընտրություն կամ դրա ինքնուրույն կառավարում:
• Վարձակալության ծառայության պայմանագիր, գույքի ապահովագրություն։
• Շահութաբերության և մարման վերահսկողություն:

7. Ելքի ռազմավարություն

• Շուկայի իրացվելիություն. Վարշավան, Կրակովը, Վրոցլավը վաճառվում են ավելի արագ։
• Վերավաճառքի ժամկետը՝ 1-3 տարի, հնարավոր է՝ ավելի քան 5 տարի՝ հարկերը նվազագույնի հասցնելու համար։
• Վաճառքի դեպքում բնակության թույլտվության պահպանում (եթե կա գործարար կամ այլ հիմք):

8. Լրացուցիչ կետեր

• Հաշվի առեք ներքին պահանջարկը (հիփոթեքային վարկեր, ուսանողական վարկեր, տեղափոխվողներ):
• Հետևեք շուկայի կանխատեսումներին և ենթակառուցվածքային նախագծերին։
• Համեմատեք ԵՄ այլ շուկաների հետ՝ ձեր պորտֆելը հավասարակշռելու համար (Ավստրիա, Սլովակիա):

1. 150,000 եվրո ներդրող

Ես Պոզնանում գտա 50 քմ մակերեսով բնակարան։ Ես փնտրում եմ երկարաժամկետ վարձակալության եկամուտ՝ տարեկան 5-6% եկամտաբերությամբ։ Նորակառույց անշարժ գույքն առաջարկում է բարձր իրացվելիություն և կապիտալի աճի ներուժ։ Այն իդեալական տարբերակ է ներդրողի համար, որը փնտրում է կայուն եկամուտ սահմանափակ բյուջեով։

2. Կենսաթոշակառու՝ 300,000 եվրոյով

Հարմարավետ ապրելու և մասնակի վարձակալության համար ես ընտրեցի Կրակովում գտնվող 80 քմ մակերեսով բնակարան։ Կարևոր էին քաղաքի կենտրոնին մոտ լինելը, ենթակառուցվածքները և առօրյա հարմարությունները։ Այս տարբերակը հարմար է նրանց համար, ովքեր ցանկանում են համատեղել անձնական կյանքը լրացուցիչ եկամտի հետ։

3. Ընտանիք երեխաների հետ՝ սկսած 400,000 եվրոյից

Ես Վարշավայի արվարձաններից մեկում գտա 130 քմ մակերեսով տուն իմ ընտանիքի համար։ Հիմնական նպատակներն էին հարմարավետ կյանքը և երկարաժամկետ կապիտալիզացիան։ Տունը գտնվում է դպրոցների և տրանսպորտային հանգույցների մոտ։ Վերավաճառքը հնարավոր է 5-10 տարվա ընթացքում՝ գնի բարձրացման ներուժով, ինչը այն դարձնում է գրավիչ տարբերակ և՛ բնակության, և՛ ներդրումների համար։