Անշարժ գույք Վրաստանում՝ ծով, լեռներ, թե՞ Թբիլիսի։

Վրաստանի անշարժ գույքի շուկան ներկայումս ամենամատչելիներից և հեշտ մուտք գործելու համար մեկն է։ Բնակարաններ կարելի է ձեռք բերել արագ և առանց ավելորդ բյուրոկրատիայի, հարկերը նվազագույն են, իսկ Թբիլիսիում կամ Բաթումիում անշարժ գույքի վարձակալությունը ապահովում է կայուն եկամուտ, որն ավելի բարձր է, քան շատ եվրոպական երկրներում։.

Այս հոդվածում ես կբացատրեմ, թե ինչպես կարելի է բնակարան գնել Վրաստանում, ինչ ծախսեր հաշվի առնել, որտեղ ներդրումներ կատարել, ինչպես ստանալ բնակության թույլտվություն, և երբ ավելի խելամիտ կլինի դիտարկել Ավստրիան կամ Վիեննան՝ ավելի անվտանգ և կայուն ներդրման համար։.

Վրաստանը արագորեն դառնում է «նոր կենտրոն» Եվրոպայում և հետխորհրդային տարածքում ներդրողների համար։ Եվ կան բազմաթիվ պատճառներ ուշադրություն դարձնելու նրա անշարժ գույքի շուկային

• Պարզ կանոններ օտարերկրացիների համար . բնակարանները կարող են ուղղակիորեն գնվել. սահմանափակումները վերաբերում են միայն գյուղատնտեսական հողերին: Անշարժ գույքի գրանցումը տևում է մեկ օր և արժե 50-ից 350 լարի:
• Հարկերը նվազագույն են ՝ գնման դեպքում դրոշմանիշային տուրք չկա, վարձակալության վճարը ենթակա է 5% ֆիքսված հարկի, իսկ ընտանիքների մեծ մասի համար գույքահարկը կազմում է 0-ից 0.2%:
• Զբոսաշրջությունը աճում է . 2024 թվականին երկիր է այցելել ավելի քան 7 միլիոն զբոսաշրջիկ, և Բաթումին առաջատար է դարձել Airbnb-ի և Booking-ի միջոցով կարճաժամկետ վարձակալության ոլորտում։
• Ենթակառուցվածքային և մշակութային նախագծերի թվում են Բաթումիի և Քոբուլեթիի զբոսաշրջային գոտիների զարգացումը, Թբիլիսիի պատմական կենտրոնի վերանորոգումը, նոր լեռնային ճոպանուղիները և ծովային նավահանգիստների արդիականացման լայնածավալ նախագծերը։

Իմ անունը Քսենիա Լևինա է, և ես միջազգային անշարժ գույքի ներդրումային խորհրդատու եմ։ Այս հոդվածում ես կքննարկեմ վրացական շուկայի առաջարկած հնարավորությունները և թե ինչպես է այն տարբերվում Ավստրիայից, որտեղ ամեն ինչ ավելի խիստ և կայուն է։.

Գործնականում ես տեսնում եմ, որ Թբիլիսիում բնակարան կամ Բաթումիում ծովափնյա տուն գնելը միայն հարմարավետության, այլև շահույթի հարց չէ։ Իմ հաճախորդներից մեկը Թբիլիսիում մի փոքրիկ բնակարան գնեց, արագ երկարաժամկետ վարձակալության տվեց այն և ստացված գումարն օգտագործեց ծովափնյա բնակարան գնելու համար։ Արդյունքում, նա ընդամենը մի քանի ամսվա ընթացքում ստեղծեց եկամտի երկու աղբյուր։.

Վերջին տարիներին Վրաստանը ներդրողների համար իսկական մագնիս է դարձել՝ շնորհիվ իր ցածր մուտքի խոչընդոտների և օտարերկրացիների համար պարզ կանոնների։ Անշարժ գույքի սեփականության իրավունքը արագ է ձեռք բերվում, հարկերը նվազագույն են, իսկ Թբիլիսիի և Բաթումիի բնակարանները զգալիորեն ավելի բարձր վարձակալության եկամտաբերություն են առաջարկում, քան ԵՄ երկրների մեծ մասում։ Սա շուկան գրավիչ է դարձնում նրանց համար, ովքեր ցանկանում են արագ մուտք գործել շուկա և արդյունքներ տեսնել։.

Միևնույն ժամանակ, Վիեննան և ամբողջ Ավստրիան մնում են կայունության խորհրդանիշ։ Կտրուկ տատանումներ չկան, պահանջարկը բարձր է և հաստատուն, իսկ բնակարանների գները տասնամյակներ շարունակ կայուն աճել են։ Երկարաժամկետ ներդրողների մեծ մասի համար Ավստրիան հաղթող է. դա կանխատեսելի և հուսալի շուկա է, որտեղ կապիտալը կարող է պահպանվել և ներդրվել առանց ավելորդ ռիսկերի։.

Վրաստանը վստահորեն հաստատվում է որպես Եվրոպայի ներդրումային քարտեզի առաջատար խաղացող։ Երկիրը ռազմավարական առումով տեղակայված է Եվրոպայի և Ասիայի միջև տրանսպորտային ուղիների հատման կետում, ինչը այն դարձնում է բնական լոգիստիկ և առևտրային կենտրոն։ Վրաստանի Ազգային բանկի տվյալներով՝ 2023 թվականին արտասահմանյան ուղղակի ներդրումները գերազանցել են 2.0 միլիարդ դոլարը 12% 2024 թվականին հիմնականում Նիդեռլանդներից, Մեծ Բրիտանիայից և ԱՄՆ-ից ներդրումների շնորհիվ։

Տնտեսական քաղաքականությունը մնում է տարածաշրջանի ամենալիբերալներից մեկը. կորպորատիվ եկամտահարկը կազմում է 15%, բնակիչների համար՝ 5%, իսկ գույքի սեփականության գրանցումը տևում է ընդամենը մեկ օր։ Վրաստանը 2019 թվականի «Doing Business» համաշխարհային վարկանիշային աղյուսակում զբաղեցրել է 7-րդ տեղը աշխարհում և պահպանում է բարձր գնահատական ​​«ներդրողների պաշտպանություն» կատեգորիայում։

Գրավչության լրացուցիչ շարժիչ ուժ է երկրի հանձնառությունը Եվրոպական Միության հետ ինտեգրմանը. երկիրն արդեն ունի անդամակցության թեկնածուի կարգավիճակ և գործում է Ասոցացման համաձայնագրի շրջանակներում: Սա անշարժ գույքի և լոգիստիկայի շուկաները հատկապես գրավիչ է դարձնում եվրոպացի ներդրողների համար, որոնք փնտրում են ավելի ցածր մուտքի շեմ և աճի ներուժ ունեցող վայր:.

Սակայն բոլոր առավելություններին չնայած, կան նաև ռիսկեր։ 2024 թվականից ի վեր երկիրը գտնվում է քաղաքական ճգնաժամի մեջ, և տարածքային ամբողջականության հարցերը շարունակում են արդիական մնալ։ Այնուամենայնիվ, նույնիսկ այս գործոնները հաշվի առնելով, շուկան շարունակում է աճել. ըստ Colliers Georgia-ի, 2025 թվականին Թբիլիսիում տների միջին գինը նախորդ տարվա համեմատ աճել է մոտ 6-7%-ով, իսկ վարձակալության գները կայունացել են այնպիսի մակարդակում, որը տարեկան 6-8%

PwC-ի, Համաշխարհային բանկի և Numbeo-ի տվյալներով՝ Վրաստանը Արևելյան Եվրոպայում գործարքների ամենաբարձր թափանցիկություն ունեցող երկրներից մեկն է։.

• Գործարարությամբ զբաղվելը (Համաշխարհային բանկ). աշխարհում 7-րդ տեղը գործարարությամբ զբաղվելու հեշտությամբ։
• Numbeo (2024): Թբիլիսին մշտապես ընդգրկվում է եվրոպական 20 լավագույն քաղաքների շարքում՝ բնակարանային մատչելիության առումով։
• PwC. Վրաստանը նշվում է որպես ցածր հարկեր և գույքի գրանցման պարզ կանոններ ունեցող իրավասություններից մեկը։

Ներդրողների համար սա նշանակում է. գործարքները արագ են ավարտվում, ծախսերը նվազագույն են, իսկ սեփականության իրավունքի պաշտպանությունը բավականին հուսալի է՝ տարածաշրջանային չափանիշներով։.

Պորտուգալիա։ «Ոսկե վիզայի» շնորհիվ ։ Լիսաբոնում և Ալգարվեում մեծ պահանջարկը բարձրացրել է գները. մուտքի շեմերը տատանվում են 280,000-350,000 եվրոյի սահմաններում, իսկ վարձակալության եկամտաբերությունը տարեկան միջինում կազմում է ընդամենը 3-4%։ Շուկան համարվում է գերտաքացած և ավելի հարմար է կապիտալի պահպանման, քան արագ եկամտաբերության համար։ Եթե ձեր նպատակը ոչ միայն ներդրումն է, այլև ԵՄ տեղափոխվելը/կենսակերպը, ապա իմաստ ունի համեմատել Պորտուգալիայի անշարժ գույքը վրացական տարբերակների հետ։

Իսպանիա։ Առաջարկում է կայունություն և իրացվելիություն, բայց գալիս է բարձր հարկերով։ Ոչ բնակիչները ենթարկվում են մինչև 24% վարձակալության հարկի, իսկ վաճառքի դեպքում կիրառվում է կապիտալի եկամտի հարկ։ Արդյունքում, իրական եկամուտը կազմում է տարեկան 2-3%, բայց շուկան հուսալի է, և գները սահուն աճում են։

Կիպրոս։ Ծովափնյա անշարժ գույքը հարկային արտոնությունների հետ համատեղելով՝ այն հայտնի է ծովափնյա առանձնատներ փնտրողների շրջանում։ Սակայն, բանկային ճգնաժամից հետո, վստահությունը նվազել է, իսկ հանգստավայրերից դուրս իրացվելիությունը ցածր է։ Շահութաբերությունը միջին է, բայց երկիրը մեծապես կախված է զբոսաշրջությունից։ Միևնույն ժամանակ, Կիպրոսի անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը հաճախ ընտրում են նրանք, ովքեր փնտրում են ծովի, հստակ եվրոպական իրավասության և ավելի հանգստավայրային կենսակերպի համադրություն, թեև հաշվի առնելով սեզոնայնությունը։

Թուրքիա։ Գրավիչ է ցածր գների և շուկայի մասշտաբի շնորհիվ՝ Ստամբուլից մինչև Անթալիա։ Սակայն գնաճը և անկայուն լիրան դժվարացնում են եկամտաբերության կանխատեսումները։ Բարձր ռիսկի ախորժակ ունեցող ներդրողների համար շուկան մնում է գրավիչ, բայց պակաս կանխատեսելի, քան Եվրոպայում։

Շատ ներդրողներ, փորձելով իսպանական կամ պորտուգալական շուկաները և բախվելով բարձր հարկերի և ցածր եկամտաբերության, ընտրում են Վրաստանը որպես ավելի ճկուն և շահավետ տարբերակ։ Ավելի հեշտ է մուտք գործել շուկա, ավելի արագ կնքել գործարքը և անմիջապես սկսել վարձակալել գույքը։.

• Իմ գերմանացի հաճախորդները սկզբում դիտարկել են Լիսաբոնի բնակարանները, բայց գները և եկամտաբերությունը համեմատելուց հետո նրանք ընտրեցին Բաթումիի բնակարանները։ Ի վերջո, նրանք ստացան տարեկան 7% եկամտաբերություն՝ համեմատած Պորտուգալիայում կանխատեսված 3%-ի հետ։.

Այսպիսով, Վրաստանն այսօր ընկալվում է որպես երկրորդական շուկա՝ դեռևս «երիտասարդ», բայց հենց դրա շնորհիվ՝ ավելի շահութաբեր և խոստումնալից։.

Ներդրողներին դուր է գալիս Վրաստանը, քանի որ ամեն ինչ պարզ է. անշարժ գույքի գրանցումը տևում է ընդամենը մեկ օր, հարկերը նվազագույն են, և բնակարանների լայն ընտրություն կա՝ Թբիլիսիի մատչելի բնակարաններից մինչև Սև ծովի ափին գտնվող բնակարաններ: 2018 թվականից ի վեր գները կայուն աճել են, և օտարերկրացիները կարող են ազատորեն անշարժ գույք գնել:.

2008–2012 թվականների ճգնաժամից հետո Վրաստանի անշարժ գույքի շուկան հասավ իր ամենացածր կետին։ Թբիլիսիում և Բաթումիում մեկ քառակուսի մետրի գները նվազեցին 25–30%-ով, իսկ արտաքին պահանջարկը գործնականում անհետացավ։ Սակայն իրավիճակը փոխվեց 2016 թվականից հետո. երկիրն ավելի ակտիվորեն ինտեգրվեց Եվրոպային, սահմանվեց ԵՄ-ի հետ առանց վիզայի ճանապարհորդություն, և զբոսաշրջությունը սկսեց աճել ռեկորդային տեմպերով։.

տարեկան միջինը 6-7%-ով Շուկան հատկապես արագ վերականգնվել է հանգստավայրերում, ինչպիսիք են Բաթումին, Գուդաուրին և Քոբուլեթը: Վրաստանի ազգային վիճակագրական գործակալության տվյալներով՝ 2024 թվականին բնակարանների գների միջին տարեկան աճը կազմել է 6.6%, և վերլուծաբանները կանխատեսում են նմանատիպ աճ 2025 թվականին:

Կարևոր է, որ ներդրողները հասկանան, որ վրացական շուկան կայուն աճում է։ Թբիլիսիում գները կայուն աճում են Վակեի, Սաբուրթալոյի և Մտածմինդայի կենտրոնական թաղամասերում։ Բաթումիում ծովափնյա անշարժ գույքի մեկ քառակուսի մետրի գինը գրեթե կրկնապատկվել է վերջին հինգ տարիների ընթացքում, չնայած մեկնարկային գները շատ ցածր են եվրոպական չափանիշներով։.

Նույնիսկ շրջաններում ակտիվության աճ է նկատվում. Կախեթին (գինու շրջան) և Քութաիսին (երկրորդ խոշորագույն քաղաքը) հետևել են մայրաքաղաքի օրինակին: Իսկ լեռնային հանգստավայրերում, ինչպիսիք են Բակուրիանին և Գուդաուրին, շալեների և կարճաժամկետ վարձակալության բնակարանների նկատմամբ հետաքրքրությունը միայն աճում է:.

• Թբիլիսին երկրի գլխավոր շուկան է, առաջատարը երկարաժամկետ վարձակալության և կայուն պահանջարկի առումով։ Այն առաջարկում է մատչելի բնակարաններ նորակառույցներում՝ վարձով տալու համար արտասահմանցիներին և ուսանողներին։
• Բաթումին երկրորդ խոշորագույն քաղաքն է և ակնհայտորեն սիրված է օտարերկրյա ներդրողների շրջանում։ Քաղաքը ծաղկում է զբոսաշրջության շնորհիվ, ուստի վարձակալության եկամտաբերությունն ավելի բարձր է, քան Թբիլիսիում, հատկապես ամռանը։
• Քութայիսին ավելի էժան է, քան մայրաքաղաքը, բայց ակտիվորեն զարգանում է իր օդանավակայանի և ներքին միգրացիայի շնորհիվ։
• Լեռնային տարածքները (Գուդաուրի, Բակուրիանի) նոր միտում են. զբոսաշրջիկները ավելի ու ավելի են ընտրում լեռնադահուկային հանգստավայրերը, իսկ ներդրողները գնում են բնակարաններ՝ ski-in/ski out փաթեթներով։

Հետաքրքիր է, որ փորձառու ներդրողները հաճախ համատեղում են այս երկու ռազմավարությունները. նրանք մեկ բնակարան են գնում Թբիլիսիում՝ կայունության համար, իսկ մեկ այլ անշարժ գույք՝ ծովափին կամ լեռներում՝ սեզոնային եկամտի համար: Այս պորտֆելը հավասարակշռված է և պաշտպանում է վարձակալության անգործությունից:.

Վերավաճառքը (գործարքների մոտավորապես 70%-ը) հին բնակարաններն են, որոնք շահավետ են գնել վերանորոգման և վարձակալության համար։ Սա շուկա մուտք գործելու ամենամատչելի միջոցն է։

Թբիլիսիում և Բաթումիում ակտիվորեն կառուցվում են նոր շենքեր

Լյուքս դասի բնակարանները ծովափին կամ Թբիլիսիի կենտրոնում գտնվող պրեմիում դասի բնակարաններ են։ Պահանջարկը սահմանափակ է, բայց եկամտաբերությունը միջինից բարձր է։

ապարտե-հոթելներն ու կառավարվող հյուրանոցները դարձել են միտում։ Ներդրողները գնում են սենյակ կամ բնակարան, փոխանցում այն ​​կառավարող ընկերությանը և ստանում եկամտի ֆիքսված տոկոս՝ առանց գլխացավանքի։

2024 թվականին ընդհանուր գործարքներում օտարերկրյա գնորդների մասնաբաժինը աճել է գրեթե 40%-ով և նրանք արդեն կազմում են մեծամասնություն հանգստավայրային քաղաքներում։

• Ռուսներ։ 2022 թվականից ի վեր ռուսները դարձել են գնորդների ամենամեծ խումբը՝ թե՛ տեղափոխման, թե՛ կապիտալ ապահովելու ցանկության պատճառով։ Նրանք հիմնականում բնակարաններ են գնում Թբիլիսիում (մշտական ​​բնակության և երկարաժամկետ վարձակալության համար), ինչպես նաև ծովափնյա բնակարաններ Բաթումում։
• Եվրոպացիներ։ Գերմանիայից, Մեծ Բրիտանիայից և Բալթյան երկրներից ներդրողները առաջատարն են։ Շատերի համար սա իրենց պորտֆելները դիվերսիֆիկացնելու և ԵՄ-ից ավելի մատչելի շուկա մուտք գործելու միջոց է։ Եվրոպացիները ամենից հաճախ ընտրում են Թբիլիսիի նորակառույցները և Բաթումիի բնակարանները՝ կենտրոնանալով Airbnb-ի և Booking-ի միջոցով կարճաժամկետ վարձակալությունից ստացված եկամտի վրա։
• Չինացի ներդրողներ։ Նրանց հետաքրքրությունը հիմնականում կենտրոնացած է առևտրային հատվածի վրա՝ գրասենյակներ, հյուրանոցներ և մանրածախ տարածքներ։ Սակայն վերջին տարիներին նրանք նաև ակտիվորեն գնում են նոր շենքեր Թբիլիսիում՝ դրանք դիտարկելով որպես երկարաժամկետ ներդրումներ։ Կարևոր գործոն է չինական ընկերությունների մասնակցությունը շինարարական նախագծերին, ինչը խթանում է պահանջարկը։
• Արաբական երկրներ։ ԱՄԷ-ից, Սաուդյան Արաբիայից և Քուվեյթից ներդրողները ձգտում են դեպի պրեմիում հատվածը՝ Բաթումիի շքեղ բնակարաններ, ափամերձ հյուրանոցային համալիրներ և Թբիլիսիի կենտրոնում էլիտար բնակարաններ։ Նրանց համար Վրաստանը գրավիչ է որպես մատչելի, բայց խոստումնալից «երկրորդ կարգի»՝ Դուբայից և Դոհայից հետո։

Գործնականում արտաքին պահանջարկը զգալիորեն ազդում է շուկայի կառուցվածքի վրա։ Մինչ Թբիլիսիում հավասարակշռություն է տիրում տեղացիների և օտարերկրացիների միջև, Բաթումիում նոր տների գնորդների մեծ մասը, ըստ էության, օտարերկրացիներն են։ Սա է բացատրում, թե ինչու են այստեղ գները վերջին տարիներին ավելի արագ աճել, քան երկրի մյուս շրջաններում։.

Ի տարբերություն ԵՄ շատ երկրների, օտարերկրացիները կարող են անշարժ գույք ձեռք բերել Վրաստանում գործնականում առանց որևէ սահմանափակման: Հիմնական բացառությունը գյուղատնտեսական հողերն են, որոնք օտարերկրացիներին արգելվում է անմիջականորեն տիրապետել: Հակառակ դեպքում, հասանելի են սեփականության և ներդրումների տարբեր տարբերակներ

Ազատ սեփականություն։ Երբ դուք գնում եք բնակարան կամ տուն, դուք դառնում եք գույքի լիիրավ սեփականատերը։ Այս իրավունքը անժամկետ է և ներառում է այն վարձակալելու, վերավաճառելու, նվիրելու կամ կտակելու հնարավորություն։

Ընկերության միջոցով (Վրաստանում ՍՊԸ կամ ԵՄ-ում գտնվող ընկերություն): Սա տարածված տարբերակ է այն ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են շրջանցել գյուղատնտեսական հողատարածքներ գնելու արգելքը: Ընկերություն գրանցելով՝ դուք կարող եք օրինական կերպով գնել հողամաս, օրինակ՝ լեռներում կամ ծովափին, և կառուցել տուն կամ հյուրանոց:

REIC / անշարժ գույքի ներդրումային տրաստներ: Վրաստանը դեռևս զարգացնում է իր անշարժ գույքի ներդրումային տրաստների շուկան, բայց առաջին օրինակները (Թբիլիսիում և Բաթումիում) արդեն ի հայտ են եկել: Սա տրաստի միջոցով ներդրումներ կատարելու և եկամուտ ստանալու միջոց է՝ առանց գույքը անմիջականորեն կառավարելու:

Համատեղ գնումներ, ժառանգություն և ընտանեկան վստահության հիմնադրամներ: Հաճախ օգտագործվում են ընտանիքի կամ գործարար գործընկերների համար գույք ձեռք բերելիս: Վրաստանի ժառանգության մասին օրենքը բավականին պարզ է. բավարար է կտակը կամ նվիրատվության պայմանագիրը: Բազմակի գույքի համար իրավաբանները խորհուրդ են տալիս ընտանեկան վստահության հիմնադրամ կամ գրանցում ընկերության միջոցով:

Անհատի կարգավիճակով գնում կատարելը ամենահեշտ և արագ տարբերակն է, հատկապես, երբ խոսքը Թբիլիսիում կամ Բաթումիում բնակարանների մասին է։ Գործարքն ավարտվում է 1-2 օրվա ընթացքում։.

Եթե ​​նպատակը լեռնային հողատարածք կամ հյուրանոցի կառուցում է, ապա ստեղծվում է ընկերություն (ՍՊԸ): Սա տևում է մինչև 2-3 օր և արժե մոտավորապես 100-150 դոլար:

Վրաստանում ժառանգության կանոնները բավականին պարզ են. օրենքով գույքն ավտոմատ կերպով անցնում է ամենամոտ ազգականներին՝ ամուսնուն, երեխաներին և ծնողներին: Եթե կա կտակ, ընթացակարգն ավելի թափանցիկ է և գրեթե միշտ լուծվում է առանց դատական ​​​​գործընթացների:.

Սա հարմար է օտարերկրյա ներդրողների համար, սակայն կա մի նախազգուշացում. փաստաթղթերի մշակումը և ճանաչումը կարող է կախված լինել ժառանգների քաղաքացիության երկրից: Հետևաբար, շատերը նախընտրում են նախապես կառուցել իրենց սեփականության իրավունքը:.

ՍՊԸ-ն հաճախ օգտագործվում է անշարժ գույքի գրանցման համար . այս դեպքում ժառանգությունը ոչ թե բնակարանը կամ տունն է, այլ ընկերության բաժնեմասը։ Սա պարզեցնում է ակտիվների փոխանցումը և խուսափում լրացուցիչ ծախսերից։

Մեկ այլ տարբերակ է ընտանեկան տրաստը։ Այս կառուցվածքը ներդրողին հնարավորություն է տալիս վերահսկողություն ունենալ այն բանի նկատմամբ, թե ինչպես և ում է փոխանցվելու գույքը, պաշտպանում է ակտիվները ընտանեկան վեճերի դեպքում բաժանումից և ապահովում է գաղտնիությունը։ Չնայած տրաստային համակարգն ինքնին Վրաստանում դեռևս այնքան զարգացած չէ, որքան Մեծ Բրիտանիայում կամ Ավստրիայում, տեղացի իրավաբանները առաջարկում են ստեղծել տրաստներ ԵՄ կամ ԱՄՆ իրավասություններում և «կապել» վրացական անշարժ գույքը դրանց հետ։

Այսպիսով, ներդրողը ընտրության հնարավորություն ունի

• ժառանգությունը թողնել լռելյայնորեն (ավտոմատ փոխանցում հարազատներին),
• կտակ կազմել Վրաստանում,
• կամ նախապես կառուցապատել ակտիվը ընկերության կամ տրաստի միջոցով՝ բյուրոկրատիան վերացնելու և գործընթացը հնարավորինս կանխատեսելի դարձնելու համար։.

Հիմնական սահմանափակումն այն է, որ օտարերկրացիները չեն կարող անմիջականորեն տիրապետել գյուղատնտեսական հողերի: Այնուամենայնիվ, այս կանոնը կարելի է շրջանցել՝ գրանցելով ընկերություն: Բնակարանների, կոնդոմինիումների, առևտրային անշարժ գույքի և ծովափնյա տների համար սահմանափակումներ չկան:

Վրաստանում գնման ընթացակարգը պարզ է. օտարերկրացին կարող է մեկ օրում դառնալ բնակարանի սեփականատեր և անմիջապես վարձակալության տալ այն: Ավստրիայում ամեն ինչ ավելի բարդ է. պահանջվում են լիցենզիաներ, նոտարական ընթացակարգեր և հաճախ հողային մարմինների հաստատում:.

Սակայն Վիեննան և մյուս քաղաքներն ունեն առավելություն. շուկան ավելի կայուն է, գները դանդաղ, բայց հուսալիորեն բարձրանում են, իսկ պահանջարկը՝ ավելի կանխատեսելի։ Վրաստանում եկամտաբերությունն ավելի բարձր է, մուտքն ավելի էժան է, բայց ռիսկերը (փոխարժեքներ, քաղաքականություն, պահանջարկ) զգալիորեն ավելի բարձր են։

Չնայած Վրաստանում գնման գործընթացն ավելի պարզ է, քան եվրոպական երկրների մեծ մասում, կարևոր է հաշվի առնել մի քանի հիմնական իրավական քայլեր: Ճիշտ գրանցումը ապահովում է, որ գույքն իսկապես պատկանում է գնորդին և չի ծանրաբեռնված պարտքերով կամ վեճերով:.

1. Հարկային նույնականացման համարի (TIN) ստացում:
   Օտարերկրացիներին այն անհրաժեշտ է Արդարադատության պալատում գործարք գրանցելու համար: Այն կարելի է ստանալ մեկ օրվա ընթացքում:
2. Նախնական համաձայնություն և կանխավճար։
   Սովորաբար կնքվում է կառուցապատողի կամ սեփականատիրոջ հետ, կանխավճարը կազմում է գնման գնի 5-10%-ը։
3. Գույքի ստուգում փաստաբանի կողմից:
   Փաստաբանը վերլուծում է կադաստրային քաղվածքը, ստուգում է սեփականության իրավունքը և ստուգում է պարտքերի կամ ծանրաբեռնվածության առկայությունը:
4. Պայմանագրի նոտարական վավերացում։
   Բնակելի անշարժ գույքի գործարքները շատ դեպքերում պահանջում են նոտար, հատկապես, եթե վճարումը կատարվում է մաս-մաս կամ գույքը գրանցված է մի քանի սեփականատերերի անունով։
5. Գրանցումը կադաստրում (հանրային գրանցամատյանում):
   Վրաստանը գործում է «մեկ կանգառի» սկզբունքով. սեփականության իրավունքը գրանցվում է էլեկտրոնային գրանցամատյանում և հաստատվում քաղվածքով:
6. Սեփականության վկայականի ստացում։
   Քաղվածքը տրամադրվում է 1-4 աշխատանքային օրվա ընթացքում (արագացված գրանցում՝ նույն օրը՝ 350 լարիի դիմաց)։

Վրաստանում գնման գործընթացը թափանցիկ է, բայց օտարերկրյա ներդրողները գրեթե միշտ կարիք ունեն փաստաբանի: Գործակալը օգնում է գտնել գույքը, բանակցել և ստուգել շուկայական գները: Իրավաբանն էլ իր հերթին զբաղվում է բոլոր իրավական ուսումնասիրություններով՝ ստուգելով կադաստրային պատմությունը, կազմելով գնման պայմանագիրը, ապահովելով միջոցների ճիշտ փոխանցումը և գրանցելով գույքը Հանրային գրանցամատյանում:

Գործնականում սա ավելի կարևոր է, քան թվում է. շատ բնակարաններ, հատկապես Թբիլիսիի հին շենքերում, կարող են ունենալ չճշտված խնդիրներ՝ ժառանգության վեճեր, հին կոմունալ վճարումներ կամ անօրինական վերանորոգումներ: Իրավաբանը նախապես ստուգում է այս ռիսկերը:.

Վրաստանում բնակարան կամ տուն գնելու համար ձեզ անհրաժեշտ է միայն

• լինել օրինական տարիքի (18 տարեկան կամ ավելի),
• ներկայացնել վավերական անձնագիր,
• Մեծ գործարքների դեպքում հաստատեք միջոցների ծագումը (միջոցների ի հայտ գալու ստանդարտ կանոններ):.

Գնման համար բնակության թույլտվություն կամ վիզա պարտադիր չէ։ Սա նշանակում է, որ օտարերկրացին կարող է երկիր ժամանել նույնիսկ որպես զբոսաշրջիկ և գործարքն ավարտել ընդամենը մի քանի օրվա ընթացքում։.

Հիմնական սահմանափակումն այն է, որ օտարերկրացիները չեն կարող ուղղակիորեն տիրապետել գյուղատնտեսական հողերի : Այս խնդիրը լուծվում է ընկերության (ՍՊԸ) գրանցմամբ կամ հողի գոտիավորման վերաձևակերպմամբ:

Ափամերձ գիծը (Բաթումի, Քոբուլեթի) կենտրոնացած է բնակելի համալիրների բնակարանների և հյուրանոցային տիպի անշարժ գույքի վրա: Նոր նախագծերի մեծ մասը վաճառվում է կառավարող ընկերությունների կողմից, ինչը պարզեցնում է վարձակալության գործընթացը: Սա հարմար է նրանց համար, ովքեր ցանկանում են եկամուտ ստանալ առանց Վրաստանում մշտապես բնակվելու:.

Լեռնային շրջաններում (Գուդաուրի, Բակուրիանի) մարդիկ հիմնականում գնում են բնակարաններ ապարտե-հյուրանոցներում կամ հողամասեր՝ հյուրանոցներ և շալեներ կառուցելու համար: Սակայն օտարերկրացիները հողատարածքներ են ձեռք բերում միայն ընկերությունների միջոցով: Այս հողամասերը պահանջարկ ունեն տարվա բոլոր եղանակներին տուրիզմի շնորհիվ, սակայն դրանք պահանջում են ավելի մեծ վերահսկողություն և ներդրումներ:.

Վրաստանը այն քիչ երկրներից մեկն է, որտեղ կարելի է անշարժ գույք գրանցել ամբողջությամբ հեռակա կարգով։

Դա անելու համար՝

1. Լիազորագիրը տրվում է նոտարի կողմից բնակության վայրում։.
2. Փաստաթղթերը ուղարկվում են Վրաստան և վավերացվում։.
3. Փաստաբանը կամ լիազոր ներկայացուցիչը ստորագրում է պայմանագիրը և գրանցում գործարքը։.

Գործընթացը տևում է 1-2 շաբաթ: Հետաքրքիր է, որ 2022-2024 թվականներին շատ գործարքներ հետևեցին հենց այս օրինաչափությանը. Ռուսաստանից և Եվրոպայից գնորդները բնակարաններ ձեռք բերեցին Բաթումիում և Թբիլիսիում՝ առանց անձամբ այցելելու անհրաժեշտության:.

Վրաստանում անշարժ գույք գնելուց առաջ անհրաժեշտ է անցկացնել իրավական ստուգում: Դուք պետք է համոզվեք, որ բնակարանը կամ տունը ազատ է գրավադրումներից, պարտքերից կամ դատական ​​​​գործընթացներից, և որ նոր շենքն ունի բոլոր անհրաժեշտ թույլտվությունները: Կարևոր է նաև ստուգել, ​​թե արդյոք կառուցապատողը գրանցված է և լիազորված է վաճառելու համար: Սա հատկապես ճիշտ է Բաթումիի բնակելի համալիրների համար, որտեղ որոշ նախագծեր մեկնարկում են առանց լիարժեք փաստաթղթերի: Իրավաբանը կարող է օգնել խուսափել «թղթե» տուն գնելու ռիսկից:.

Հաստատումից հետո գործարքը գրանցվում է Հանրային ծառայությունների տանը (Արդարադատության տանը) ՝ ժամանակակից, մեկ կանգառի կենտրոնում, որտեղ կարող եք ներկայացնել փաստաթղթեր, վճարել վճարը և ստանալ էլեկտրոնային սեփականության վկայական։

• Ստանդարտ գրանցումը տևում է մինչև 4 աշխատանքային օր։.
• Արագացված մշակումը հնարավոր է 1 օրվա ընթացքում՝ լրացուցիչ վճարի (մոտավորապես 350 լարի) վճարման դեպքում։.

Արդյունքում ստացված վկայականն ունի լիարժեք իրավական ուժ և ճանաչվում է բոլոր պետական ​​​​մարմինների կողմից, ինչպես նաև կարող է օգտագործվել միջազգային գործարքներում, ինչպիսիք են հիփոթեքը կամ ժառանգությունը։.

Վրաստանում անշարժ գույք գնելն ավելի ձեռնտու է, քան ԵՄ շատ երկրներում, քանի որ հարկային համակարգը ավելի պարզ է և ավելի էժան։ Արտասահմանյան ներդրողները չեն բախվում դրոշմանիշային տուրքերի կամ բարձր գրանցման ծախսերի, իսկ հիմնական ծախսերը կապված են գրանցման և իրավաբանական վճարների հետ։.

գույքահարկը
կախված է ընտանիքի եկամտից.

• մինչև 100,000 լարի եկամտի դեպքում՝ գույքի շուկայական արժեքի 0.05%-ից մինչև 0.2%-ը։
• 100,000 լարիից բարձր եկամուտների համար՝ 0.8–1%։.

Ընկերությունների համար տոկոսադրույքը սահմանվում է հաշվեկշռային արժեքի 1%-ի չափով։.

Եկամտային հարկ.
վարձակալության եկամտի համար դրույքաչափը 5% է, եթե սեփականատերը գրանցված է տանտերերի գրանցամատյանում: Հակառակ դեպքում կիրառվում է 20% ընդհանուր դրույքաչափը:

Կորպորատիվ հարկ.
Ռեզիդենտ ընկերությունները ենթակա են 15% դրույքաչափի, սակայն հարկը գանձվում է միայն շահույթի բաշխման դեպքում («Էստոնիայի մոդել»): Միջազգային ընկերությունները և տեղեկատվական տեխնոլոգիաների ոլորտը ենթակա են 0-5% հարկային արտոնությունների:

ԱԱՀ-ի
դրույքաչափը 18% է, սակայն այն չի կիրառվում անհատների կողմից բնակելի անշարժ գույքի գնման դեպքում: Արտահանման և զբոսաշրջության ծառայությունները նույնպես ազատված են հարկից:

Ակցիզային հարկը
տարածվում է միայն ակցիզային ապրանքների (ալկոհոլ, ծխախոտ, վառելիք) վրա և ուղղակիորեն կապված չէ անշարժ գույքի հետ։

Վրաստանում լրացուցիչ հարկերը և հատուկ նկատառումները հիմնականում վերաբերում են ոչ ռեզիդենտներին և օտարերկրյա կապալառուների հետ աշխատող ընկերություններին: Օրինակ, երբ ոչ ռեզիդենտները ծառայություններ են մատուցում, կիրառվում է 18% վերադարձվող ԱԱՀ դրույքաչափ:.

Բացի այդ, եթե ոչ ռեզիդենտը եկամուտ է ստանում Վրաստանում գտնվող աղբյուրներից, կիրառվում է պահվող հարկ. ստանդարտ դրույքաչափը 10% է, դիվիդենտների և հոնորարների համար՝ 5% արտոնյալ դրույքաչափ, իսկ օֆշորային իրավասություններին վճարումների դեպքում հարկը բարձրանում է մինչև 15%:.

Հարկային համակարգը նաև տուգանքներ է նախատեսում ուշացած հարկային հաշվետվությունների ներկայացման համար։ Հարկային հայտարարագրի ուշացած ներկայացումը ենթադրում է 100 լարի տուգանք, իսկ ուշացած վճարումը՝ 0.05% տուգանք ուշացման յուրաքանչյուր օրվա համար։.

Եթե ​​պարտքերը շարունակվում են երկու ամսից ավելի, տուգանքը կարող է կազմել չվճարված հարկի 5-ից 10%-ը։ Այսպիսով, Վրաստանում հարկային պարտավորությունների կատարումը մնում է խիստ, բայց թափանցիկ. ներդրողները հասկանում են ոչ միայն իրենց պարտավորությունների չափը, այլև չկատարման հետևանքները։.

Անշարժ գույք գնելիս ներդրողը վճարում է

• իրավաբանական ծառայություններ՝ սովորաբար գործարքի գումարի 1-2%-ը,
• գործակալական ծառայություններ՝ 2-3% (եթե գույքը ձեռք է բերվում գործակալության միջոցով),
• գրանցման պետական ​​տուրք՝ 50 լարի (4 աշխատանքային օր) կամ 350 լարի (1 օր):.

Ընդհանուր առմամբ, ծախսերը հազվադեպ են գերազանցում գործարքի արժեքի 2-5%-ը, ինչը զգալիորեն ցածր է, քան Ավստրիայում, որտեղ հարկերը և նոտարական վճարները կարող են հասնել 7-10%-ի։

Գույքահարկը Ավստրիայում հոդվածում : Բացի Grunderwerbsteuer-ից (3.5%), ներդրողը վճարում է հողային գրանցման վճար (1.1%), նոտարական և իրավաբանական վճարներ (սովորաբար լրացուցիչ 2-3%): Եթե գույքը հետագայում վաճառվում է, վճարվում է կապիտալի եկամտի հարկ՝ դրույքաչափը կախված է սեփականության ժամկետից և տատանվում է 4.2%-ից մինչև 30%: Հետևաբար, Ավստրիայում գործարքի ընդհանուր ծախսերը հաճախ կազմում են գույքի արժեքի 7-10%-ը, և սա չի ներառում եկամտի կամ գույքի պահպանման ընթացիկ հարկերը:

Վրաստանում իրավիճակը բոլորովին այլ է։ Դրոշմանիշային տուրք կամ գնման հարկ չկա, գրանցումը տևում է 1-4 օր և արժե 50-ից 350 լարի (մոտավորապես 15-100 եվրո)։ Ներդրողի հիմնական ծախսերը փաստաբանի և գործակալի վարձատրությունն է, որը սովորաբար կազմում է գործարքի 2-5%-ը։

Անշարժ գույքի վերավաճառքի ժամանակ անհատները ազատվում են կապիտալի եկամտի հարկից, եթե բնակարանը սեփականության մեջ է եղել ավելի քան երկու տարի։ Սա վրացական շուկան դարձնում է շատ ավելի մատչելի և արագ մուտք գործելու համար, չնայած Ավստրիան, անկասկած, առաջարկում է կայունության և թափանցիկության ավելի բարձր մակարդակ։.

Վրաստանը չունի ավանդական «Ոսկե վիզայի» ծրագիր, ինչպես Պորտուգալիան կամ Հունաստանը, սակայն օտարերկրյա ներդրողները կարող են բնակության թույլտվություն ստանալ ներդրումների միջոցով: Հիմնական ուղին առնվազն 300,000 դոլարի կամ նմանատիպ արժեք ունեցող անշարժ գույքի (բացառությամբ գյուղատնտեսական հողերի) ձեռքբերումը:

Այս ուղին պատշաճ կերպով գնահատելու համար օգտակար է այն համեմատել Եվրոպայում ժամանակավոր բնակության թույլտվությունների, մշտական ​​բնակության թույլտվությունների և ներդրումային ծրագրերի միջոցով քաղաքացիության տրամադրման գործընթացի . այնտեղ գումարների, ժամկետների, բնակության վայրի և հաշվետվությունների պահանջները սովորաբար զգալիորեն ավելի խիստ են։

Վրաստանում ներդրումների միջոցով բնակության թույլտվություն ստանալու համար դուք պետք է ներդնեք առնվազն 300,000 դոլար: Այս միջոցները կարող են օգտագործվել բնակարան, տուն, համար կամ հյուրանոց գնելու, կամ բիզնեսում ներդրում կատարելու համար: Կարևոր է նշել, որ գույքի շուկայական արժեքը պետք է հաստատվի որակավորված գնահատողի կողմից:

«Եվրոպական» սցենարները համեմատելու համար օգտակար է առանձին-առանձին քննել, թե ինչպես և ինչու են մարդիկ անշարժ գույք գնում Հունաստանում . այնտեղ տրամաբանությունը հաճախ պտտվում է բնակության կարգավիճակի, ընտանիքի տեղափոխման և երկարաժամկետ սեփականության շուրջ, այլ ոչ թե միայն բարձր ընթացիկ եկամտաբերության։

Տրված բնակության թույլտվությունը վավեր է հինգ տարի և ներդրողին առաջարկում է լայն հնարավորություններ՝ երկրում օրինական բնակություն, բիզնես վարելու իրավունք, ինչպես նաև առողջապահության և կրթության հասանելիություն: Ծրագիրը վերաբերում է ոչ միայն ներդրողին, այլև նրա ընտանիքի անդամներին՝ ամուսիններին, անչափահաս երեխաներին և կախյալներին, ովքեր կարող են բնակության թույլտվություն ստանալ հիմնական դիմորդի հետ միասին:

Սա ծրագիրը գրավիչ է դարձնում նրանց համար, ովքեր Վրաստանը տեսնում են ոչ միայն որպես ներդրումային վայր, այլև որպես ամբողջ ընտանիքի տեղափոխման վայր։.

Վրաստանում ներդրումային բնակության թույլտվությունը քաղաքացիություն ստանալու ուղիղ ուղի չէ: Նույնիսկ եթե ներդրողը ներդրել է անհրաժեշտ միջոցները, անձնագիր ստանալու համար անհրաժեշտ է երկրում առնվազն 10 տարվա և լրացուցիչ չափանիշների համապատասխանություն, այդ թվում՝ լեզվի իմացություն և հասարակության մեջ տարրական ինտեգրում: Ավելին, բնակության թույլտվությունն ինքնին չի տալիս վարձու աշխատանքի իրավունք. դրա համար անհրաժեշտ է առանձին թույլտվություն, մինչդեռ ձեռնարկատիրական գործունեությունն ազատ է առաջին իսկ օրվանից:

Ծրագիրը նախատեսված է իրական ներդրողների համար, ուստի այն ներառում է տարեկան բիզնեսի շրջանառության մոնիթորինգ

• Առաջին տարում 50,000 դոլար,
• Երկրորդում՝ 100,000 դոլար,
• 120,000 դոլար՝ երրորդում և հետագա փուլերում։.

Այս ցուցանիշները ամեն տարի հաստատվում են Հանրային ծառայությունների զարգացման գործակալությանը հաշվետվություններ ներկայացնելով։.

Նախկինում օտարերկրացիները պարզապես պետք է անշարժ գույք գնեին՝ գրեթե ավտոմատ կերպով բնակության թույլտվություն ստանալու համար: 2023 թվականից ի վեր պահանջները խստացվել են. այժմ պարտադիր է ցույց տալ բիզնեսի շրջանառությունը և ապացույցներ, որ ներդրումն իրականում աշխատում է երկրի տնտեսությունում: Սա նախատեսված է «քնած վիզաների» դեմ պայքարելու համար, երբ ներդրողները պարզապես բնակարաններ են գնում՝ առանց շուկայի զարգացմանը մասնակցելու:

• Գյուղատնտեսական հողերի գնում (օտարերկրացիները դրա նկատմամբ իրավունք չունեն):.
• Շրջանառության պահանջների թերագնահատում. եթե բիզնեսը չի բավարարում պահանջվող թվերը, բնակության թույլտվությունը չի երկարաձգվի։.
• Գրանցումը նվազեցված արժեքով. կադաստրային գրանցամատյանը հաշվի է առնում շուկայական արժեքը, այլ ոչ թե պայմանագրում նշված գինը։.

Airbnb-ն և Booking-ը շարունակում են մնալ Թբիլիսիում և Բաթումիում վարձակալության հիմնական հարթակները: Եկամուտը կարող է հասնել տարեկան 7-9%-ի, հատկապես տոնական սեզոնին, սակայն պետք է հաշվի առնել բարձր մրցակցությունը և սեզոնայնությունը: Բաթումիում բնակարանները հաճախ դատարկ են լինում ձմռանը, մինչդեռ Թբիլիսիում պահանջարկը նվազում է ոչ գագաթնակետային զբոսաշրջային ժամանակահատվածներում:

Երկարաժամկետ պայմանագրերի պահանջարկը մայրաքաղաքում կայուն է։ Արտասահմանցիները, ուսանողները և միջազգային ընկերությունների աշխատակիցները նախընտրում են բնակարաններ վարձակալել մեկ կամ ավելի տարի ժամկետով։ Եկամտաբերությունն ավելի ցածր է՝ տարեկան 5-6% , բայց այն ավելի հուսալի է և առաջարկում է ավելի քիչ պարապուրդի ռիսկեր։

Վրաստանը դեռևս չի մտցրել կարճաժամկետ վարձակալության խիստ սահմանափակումներ, ինչպես շատ եվրոպական մայրաքաղաքներ։ Այնուամենայնիվ, Թբիլիսին ակտիվորեն քննարկում է Airbnb ոլորտի համար կարգավորումների անհրաժեշտությունը, և որոշ ներդրողներ արդեն անցնում են երկարաժամկետ մոդելի՝ հնարավոր փոփոխություններից կախված չլինելու համար։.

• Թբիլիսի. կենտրոնում գտնվող բնակարանները երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում ունեն 5-6% եկամտաբերություն, մինչդեռ Սաբուրտալոյում կամ Վակեում գտնվող ստուդիաները կարճաժամկետ վարձակալության դեպքում կարող են հասնել մինչև 7% եկամտաբերության։
• Բաթումի. Ամռանը ծովափնյա բնակարանները բերում են մինչև 9-10% եկամուտ, բայց ոչ սեզոնային շրջանում շահութաբերությունը կտրուկ նվազում է։
• Գուդաուրի և Բակուրիանի. լեռնադահուկային հանգստավայրերի մոտ գտնվող ապարտհոթելները պատշաճ կառավարմամբ 6-8% եկամտաբերություն են ապահովում։
• Քութաիսի. աճող շուկա, եկամտաբերությունը չափավոր է՝ 4-5%, բայց պահանջարկը կայուն աճում է օդանավակայանի շնորհիվ։

Շատ սեփականատերեր իրենց բնակարանները վստահում են կառավարման ընկերություններին: Բաթումիում և Գուդաուրիում կառուցապատողները հաճախ առաջարկում են պարզ լուծում. դուք գնում եք բնակարանը, իսկ ընկերությունը հոգ է տանում վարձակալության և սպասարկման մասին՝ վճարելով ձեզ եկամտի ֆիքսված տոկոսը (սովորաբար տարեկան 6-8%):.

Վարձակալության եկամուտը հարկվում է 5%-ով, եթե սեփականատերը գրանցված է տանտերերի գրանցամատյանում: Եթե գրանցված չէ, կիրառվում է ստանդարտ 20% դրույքաչափը: Սա պաշտոնական գրանցումը դարձնում է ծախսարդյունավետ և պարզ:

Ավստրիայում վարձակալության եկամտաբերությունը հազվադեպ է գերազանցում տարեկան 2-3%-ը, և շուկան խստորեն կարգավորվում է: Ավստրիայի անշարժ գույքի շուկայում ներդրումներ կատարելն ավելի շատ նման է կապիտալի պահպանման ռազմավարության. ներդրումները երկարաժամկետ են, ռիսկերը՝ նվազագույն, գները տասնամյակների ընթացքում կայուն աճում են, և իրավական շրջանակը հուսալիորեն պաշտպանում է սեփականատերերին:

Վրաստանում եկամտաբերությունը 2-3 անգամ ավելի բարձր է, սակայն դա պայմանավորված է ավելի մեծ սեզոնայնությամբ և անկման ավելի բարձր ռիսկով։ Այս շուկան հարմար է ակտիվ կառավարմանը պատրաստ ներդրողների համար, ովքեր փնտրում են բարձր եկամտաբերության և անկայունության միջև հավասարակշռություն։.

Մայրաքաղաքը մնում է երկրի ամենակայուն շուկան։ Երկարաժամկետ վարձակալության մեծ պահանջարկ կա արտասահմանցիների, ուսանողների և միջազգային ընկերությունների աշխատակիցների կողմից։ Քաղաքի կենտրոնում միջին եկամտաբերությունը մոտ 5-6% է, 7% կարճաժամկետ վարձակալության դեպքում Բնակարանների գները շարունակում են տարեկան աճել 6-8%-ով, հատկապես զարգացած ենթակառուցվածքներ ունեցող տարածքներում։ Թբիլիսին հարմար է անվտանգություն և իրացվելիություն փնտրող ներդրողների համար։

Լինելով խոշոր հանգստավայր և առաջատար ներդրումային ուղղություն՝ Բաթումին կայուն աճ է գրանցում, որը պայմանավորված է խոշոր կառուցապատող EMAAR Group-ի ժամանմամբ, որը կառուցում է ամբողջ 6 միլիարդ դոլար արժողությամբ թաղամաս: Ամենախոստումնալից վայրերից են Հերոսների նրբանցքը, Նոր բուլվարը և Բաթումի կղզու նախագծերը: Ամռանը կարճաժամկետ վարձակալության եկամտաբերությունը կարող է հասնել 9-10%-ի, մինչդեռ ձմռանը բնակարանները, որպես կանոն, դատարկ են: Նրանց համար, ովքեր պատրաստ են ընդունել սեզոնայնությունը, Բաթումին առաջարկում է երկրում ամենաբարձր եկամտաբերություններից մեկը:

Քութայիսը դառնում է նոր ներդրումային կենտրոն՝ շնորհիվ իր միջազգային օդանավակայանի և աճող զբոսաշրջիկների հոսքի։ Այստեղ գները զգալիորեն ցածր են, քան Թբիլիսիում կամ Բաթումիում, ինչը քաղաքը գրավիչ է դարձնում սահմանափակ բյուջե ունեցող ներդրողների համար։ Եկամուտը միջինում կազմում է 4-5%, բայց աճի ներուժը բարձր է. քաղաքը ակտիվորեն զարգացնում է իր հյուրանոցային և զբոսաշրջային ենթակառուցվածքները։

Վրաստանի գլխավոր լեռնադահուկային հանգստավայրերը։ Այստեղ ակտիվորեն կառուցվում են ապարտհոթելներ, որոնք տարեկան ապահովում են 6-8% եկամտաբերություն ։ Ձմռանը զբոսաշրջիկների հոսքի պատճառով շահութաբերությունը բարձր է, ամռանը՝ պահանջարկը ցածր, սակայն դա փոխհատուցվում է ներքին զբոսաշրջությամբ։ Այս ոլորտը շարունակում է խոստումնալից մնալ զբոսաշրջային անշարժ գույքի ոլորտում կենտրոնացած ներդրողների համար։

Գինեգործական շրջան, որը աստիճանաբար դառնում է գյուղատնտեսական տուրիզմի և բարձրակարգ գյուղական անշարժ գույքի գրավչություն: Հողամասերով տների պահանջարկն այստեղ կայուն է, հատկապես զբոսաշրջային երթուղիների մոտ (Թելավի, Սիղնաղի): Շահութաբերությունը չափավոր է՝ մոտ 4-6% , սակայն Կախեթիում հողերի և տների արժեքը աճում է գինու տուրերի և գյուղատնտեսական ներդրումային նախագծերի ժողովրդականության շնորհիվ:

Այս տարածաշրջանը հիմնականում հետաքրքիր է Մեստիա քաղաքի համար, որը դարձել է ձմեռային և ամառային զբոսաշրջության կենտրոն: Փոքր հյուրանոցներում և բնակարաններում կատարված ներդրումները ապահովում են միջինից բարձր եկամուտ՝ մինչև 8% գագաթնակետային սեզոններին: Շուկան դեռևս զարգանում է, ինչը հնարավորություններ է ստեղծում վաղ ներդրողների համար:

Շրջանը կենտրոնացած էր Ախալցխայի և հայտնի Բակուրիանի հանգստավայրի վրա։ Նկատելի է հետաքրքրություն լեռնադահուկային հանգստավայրի մոտակայքում գտնվող մասնավոր տների և բնակարանների նկատմամբ։ Եկամտաբերությունը կազմում է 5-7%, բայց շուկան ավելի տեղական է, քան Գուդաուրիում։

Լինելով ամենափոքր և ամենաթերագնահատված շրջաններից մեկը՝ այն հպարտանում է անշարժ գույքի ցածր գներով և սահմանափակ պահանջարկով։ Դրա ներուժը ներքին զբոսաշրջության զարգացման մեջ է, բայց այն դեռևս ամենագրավիչ վայրը չէ խոշոր օտարերկրյա ներդրողների համար։.

• Թբիլիսին հպարտանում է ամենազարգացած ենթակառուցվածքներով՝ նոր ճանապարհներ և հանգույցներ, մետրոյի ընդլայնում, կանաչ տարածքների նախագծեր և լանդշաֆտային ձևավորում։ Սա հատկապես պահանջված է դարձնում կենտրոնական և հարակից տարածքներում բնակելի անշարժ գույքը։
• Բաթումին զարգանում է որպես ծովափնյա հանգստավայր՝ ներդրումներ կատարելով իր ջրափնյա հատվածում և այգիներում: Նոր ճանապարհներ են կապում ափամերձ տարածքները քաղաքի կենտրոնի հետ, բարելավվում են նավահանգիստները, կառուցվում են զբոսայգիներ և հանգստի գոտիներ. այս ամենը մեծացնում է ծովափնյա առաջնակարգ անշարժ գույքի գրավչությունը:
• Լեռնային շրջաններ (Գուդաուրի, Բակուրիանի, Սվանեթի). տրանսպորտը ավելի վատ որակի է, քան ափամերձ շրջաններում, սակայն հասանելիության բարելավման նախագծերը՝ ճանապարհային հասանելիությունը, հանգստավայրերի ենթակառուցվածքները և զբոսաշրջության աճը, դրանք գրավիչ են դարձնում: Հատկապես կարևոր է ենթակառուցվածքների դիմադրողականությունը եղանակային պայմաններին:

Մաքուր օդը, լեռները և ծովը Վրաստանի շատ շրջանների հիմնական առավելություններն են: Բաթումիի և Աջարիայի շրջաններն ունեն ավելի բարձր խոնավություն և տեղումներ, ինչը կարող է թերություն լինել որոշ ներդրողների համար, բայց շատերը գնահատում են ծովը և արևադարձային բուսականությունը:

Լեռնային շրջաններում շրջակա միջավայրի նկատառումները գլխավորն են։ Զբոսաշրջիկները փնտրում են բնություն, մաքուր օդ և տեսարաններ։ Սա նշանակում է, որ շրջակա միջավայրի համար անվտանգ նախագծերը կառանձնանան։.

Թբիլիսին ունի ավելի բարձր բնապահպանական բեռ՝ աղտոտվածություն, երթևեկություն և աղմուկ։ Հետևաբար, կանաչ տարածքներով և լավ ենթակառուցվածքներով տարածքներում գտնվող անշարժ գույքը մեծ առավելություն է։.

• Թբիլիսիում պահանջարկը մշտապես բարձր է արտասահմանցիների, միջազգային ընկերությունների աշխատակիցների և ուսանողների շրջանում. նրանք գնահատում են վերանորոգված բնակարանները՝ բիզնես կենտրոններին և տրանսպորտին հարմար հասանելիությամբ։
• Բաթումին զբոսաշրջիկների և կարճաժամկետ վարձակալների համար նպատակակետ է. ամռանը պահանջարկը հատկապես մեծ է ծովափնյա, պատշգամբներով և տեսարաններով ստուդիաների և բնակարանների նկատմամբ։
• Լեռնային հանգստավայրերը զբոսաշրջիկներին գրավում են թե՛ ձմռանը, թե՛ ամռանը, ինչը թույլ է տալիս ապարտհոթելային տիպի բնակարանները լավ վարձակալության հանձնել եղանակներին։
• Քութաիսիում և փոքր քաղաքներում պահանջարկն ավելի երկարաժամկետ է՝ տեղի բնակիչների և զբոսաշրջության ու սպասարկման ենթակառուցվածքների աշխատողների կողմից։

2025 թվականին Բաթումը և ամբողջ Աջարիայի տարածաշրջանը մնում են ներդրողների հիմնական ուշադրության կենտրոնում: EMAAR Group կառուցապատող ընկերության հետ հուշագրի ստորագրումը և նոր թաղամասի կառուցումը շուկային լրացուցիչ խթան են հաղորդել: Ծովային լոգիստիկայի և զբոսաշրջիկների կայուն հոսքի հետ միասին սա նշանակում է գների աճ, հատկապես ծովափնյա անշարժ գույքի և պրեմիում նախագծերի դեպքում:

Վրաստանի անշարժ գույքի շուկան համատեղում է ինչպես առկա, այնպես էլ նոր տները: Գործարքների ամենամեծ մասը՝ ավելի քան 65%-ը , կատարվում է առկա շուկայից, ինչը պայմանավորված է մատչելի գներով և լավ զարգացած ենթակառուցվածքներ ունեցող տարածքներում գնելու հնարավորությամբ: Միևնույն ժամանակ, նոր նախագծերը առաջարկում են ժամանակակից դասավորություններ և էներգաարդյունավետ լուծումներ, բայց ավելի թանկ են և ներկայումս կազմում են շուկայի ավելի փոքր մասը:

Երկրորդային շուկան կազմում է Վրաստանում գործարքների ավելի քան երկու երրորդը և մնում է մատչելի բնակարանների հիմնական աղբյուրը։ Դրա հիմնական առավելությունը նորակառույց շենքերի համեմատ մեկ քառակուսի մետրի համար ավելի ցածր գինն է։ Օրինակ՝ Թբիլիսիի կամ Բաթումիի բնակելի թաղամասերում կարելի է գտնել բնակարաններ, որոնց գինը գրեթե կեսն է, քան ծովափին կամ քաղաքի կենտրոնում գտնվող նոր համալիրներում։

Մեկ այլ կարևոր առավելություն է լավ զարգացած ենթակառուցվածքը։ Այս անշարժ գույքի մեծ մասը գտնվում է այնպիսի տարածքներում, որտեղ կան դպրոցներ, մանկապարտեզներ, հասարակական տրանսպորտ և խանութներ։ Սա հատկապես արժեքավոր է ընտանիքների և երկարաժամկետ վարձակալության պլանավորողների համար. վարձակալները հաճախ ընտրում են այս բնակարանները առօրյա կյանքում իրենց հարմարավետության համար։

Սակայն երկրորդային շուկան նույնպես ունի իր սահմանափակումները: 1980-ական թվականներից առաջ կառուցված որոշ շենքեր պահանջում են խոշոր վերանորոգումներ և վերակառուցումներ: Սա հատկապես նկատելի է Թբիլիսիում և Բաթումիում. Խրուշչովի դարաշրջանի հին շենքերն ու պանելային տները պահանջում են էներգաարդյունավետ արդիականացում և հաճախ որակով զիջում են ժամանակակից դիզայնին: Ներդրողների համար նման անշարժ գույքը կարող է գրավիչ լինել միայն որպես բյուջետային բնակարան կամ վերավաճառքի նախագծեր վերանորոգումից հետո:

• Առավելությունը ժամանակակից ճարտարապետությունն է, նոր ինժեներական համակարգերը, էներգաարդյունավետությունը։.
• Գույքը հաճախ վաճառվում է «սպիտակ շրջանակով» (առանց վերջնական հարդարման), ինչը թույլ է տալիս նախագծային ազատություն։.
• Բացասական կողմն այն է, որ շինարարության տեմպը մնում է համեմատաբար դանդաղ, իսկ պատրաստի արտադրանքի մատակարարումը՝ սահմանափակ։.

Գնային միջակայքերը մեծապես տարբերվում են ըստ շրջանների: Թբիլիսիում վերավաճառքի բնակարանների գները բնակելի թաղամասերում կարելի է գտնել մեկ քառակուսի մետրի համար 800-900 դոլարի սահմաններում, մինչդեռ կենտրոնում կամ Վակեում նորակառույց շենքերի գները սկսվում են մեկ քառակուսի մետրի համար 1500-1800 դոլարից: Բաթումիում վերավաճառքի շուկան սկսվում է մեկ քառակուսի մետրի համար 700 դոլարից, սակայն ծովափնյա նոր համալիրների արժեքը 1200-1500 դոլար և ավելի է: Ընդհանուր առմամբ, բնակարանների գները 2024 թվականի չորրորդ եռամսյակում աճել են միջինը 7-8%-ով, միտում, որը, կանխատեսումների համաձայն, կշարունակվի նաև 2025 թվականին:

Անշարժ գույքի վաճառքից ստացված եկամուտը հարկվում է հետևյալ դեպքերում՝

• 5% - եթե խոսքը բնակելի տարածքի վարձակալության կամ վաճառքի մասին է սեփականության իրավունքից 2 տարուց պակաս ժամանակ անց։
• 20% - կարճ ժամանակահատվածում առևտրային անշարժ գույքի և շահավետ վաճառքի համար։.
• Ավելի քան 2 տարի սեփականության իրավունքով պատկանող օբյեկտի վաճառքը հարկման ենթակա չէ։.

Վրաստանում անշարժ գույքը բաց է օտարերկրյա գնորդների համար. բնակարանները, կոնդոմինիումներն ու տները կարող են գնվել: Միակ բացառությունը գյուղատնտեսական հողերն են:.

Ավստրիայի համեմատ, Վրաստանի նորակառույց շենքերը զիջում են շինարարության որակի, էներգաարդյունավետության և ESG չափանիշների առումով։ Այնուամենայնիվ, Վրաստանն ունի մուտքի ցածր խոչընդոտների և գործարքների արագ ժամկետների առավելություն. գնումը տևում է ընդամենը մի քանի օր, մինչդեռ Ավստրիայում գործընթացը կարող է ձգձգվել ամիսներով։.

Միևնույն ժամանակ, Վիեննայում, հատկապես 1-ին շրջանում՝ Կենտրոնական շրջանում , անշարժ գույքը համարվում է կայունության և հեղինակության չափանիշ. գները այստեղ բարձր են, բայց դրանք ապահովում են կապիտալի առավելագույն պաշտպանություն և երկարաժամկետ իրացվելիություն։

Անշարժ գույքը մնում է օտարերկրյա ներդրողների համար հիմնական ուշադրության կենտրոնում, սակայն վրացական շուկան առաջարկում է այլ ռազմավարություններ, որոնք կարող են նույնքան շահավետ լինել: Բաց բիզնես միջավայրի, ցածր հարկերի և աշխարհագրական դիրքի շնորհիվ երկիրը դառնում է բազմազան ներդրումների հարթակ:.

• Մեկ բնակարանի փոխարեն մի քանի ստուդիո-բնակարաններ գնելը թույլ է տալիս դիվերսիֆիկացնել ռիսկերը և վարձակալության տրամադրել գույքը վարձակալների տարբեր կատեգորիաների:
• Հին բնակարանային ֆոնդի վերանորոգումը ՝ 1980-ականներից առաջ կառուցված շենքերում բնակարաններ գնելը, այնուհետև դրանք վերանորոգելը և վերավաճառելը, կարող է միջինից բարձր եկամուտ ապահովել։
• Զբոսաշրջային ենթակառուցվածքների ՝ Բաթումիում, Թբիլիսիում և լեռնային հանգստավայրերում բնակարանային հյուրանոցների, մինի-հյուրանոցների և բուտիկ հյուրանոցների ներդրումները դառնում են ժողովրդականություն վայելող ձևաչափ։
• Ֆոնդերի միջոցով ներդրումները (REIC, AEEAP) թույլ են տալիս ստանալ եկամուտ անշարժ գույքից՝ առանց անմիջական կառավարման:
• Շինարարության համար հողամասերը հատկապես գրավիչ են Բաթումիում և Կախեթիում, որտեղ պահանջարկն աճում է, իսկ առաջարկը՝ սահմանափակ։

Զբոսաշրջությունը և HoReCa-ն մնում են Վրաստանի տնտեսության շարժիչ ուժը։ Զբոսաշրջության աճին զուգընթաց աճում է նաև հյուրանոցների, ռեստորանների և գործակալությունների պահանջարկը, ինչը այս ոլորտը դարձնում է հատկապես շահութաբեր։

Գյուղատնտեսությունն ու գինեգործությունը ավանդաբար ուժեղ են. խաղողի այգիներում, պտղատու այգիներում և վերամշակման մեջ կատարված ներդրումները եկամուտ են ապահովում ինչպես արտահանումից, այնպես էլ գյուղատնտեսական տուրիզմից: Սննդի արդյունաբերությունը լրացնում է այս ոլորտը՝ ստեղծելով ավելացված արժեք ունեցող ապրանքներ:

Լոգիստիկան և տրանսպորտը ամրապնդվում են երկրի՝ Եվրոպայի և Ասիայի խաչմերուկում գտնվելու առավելությունների շնորհիվ։ Պահեստները, տերմինալները և բեռնափոխադրումները դառնում են երկարաժամկետ նախագծերի մաս։

ՏՏ և բժշկությունը արագ աճ են ապրում, մեծ պահանջարկ ունեն ստարտափները, թվային ծառայությունները և հեռաբժշկությունը։ Ռիսկերը ավելի բարձր են, բայց շահութաբերության ներուժը զգալիորեն մեծ է։

Անշարժ գույքից բացի, շատ ներդրողներ դիտարկում են գործող ընկերություններում բաժնեմաս կամ բաժնետոմսերի ամբողջական փաթեթ ձեռք բերելու հնարավորությունը: Այս մոտեցումը հատկապես գրավիչ է էներգետիկայի և հեռահաղորդակցության ոլորտներում, որտեղ եկամուտն ավելի կանխատեսելի է և ենթակա չէ սեզոնային տատանումների, ինչպես զբոսաշրջության կամ գյուղատնտեսության ոլորտներում:.

Վրաստանը նման ներդրումները դարձնում է ավելի մատչելի իր պարզ կարգավորող միջավայրի շնորհիվ. բիզնեսի գրանցումը կարող է ավարտվել ընդամենը մի քանի օրվա ընթացքում: Երկրի տնտեսությունը կայուն աճ է ցուցաբերում, ինչի մասին վկայում է խոշոր միջազգային կորպորացիաների կողմից տեղական նախագծերում ակտիվ ներդրումներ կատարելու հետաքրքրությունը:.

Լրացուցիչ առավելություն է մնում մատչելիությունը. Վրաստանում կյանքի արժեքը և բիզնեսի մեկնարկի ծախսերը ավելի ցածր են, քան Ավստրիայում կամ ԵՄ այլ երկրներում, ինչը նվազեցնում է մուտքի արգելքը և շուկան դարձնում հատկապես գրավիչ օտարերկրյա ներդրողների համար։

Վրաստանը գրավիչ է իր դինամիզմով և մուտքի ցածր խոչընդոտներով, սակայն այն պահանջում է ռիսկեր ընդունելու պատրաստակամություն: Մյուս կողմից, Վիեննան ավելի հարմար է երկարաժամկետ կայունություն և կապիտալի պաշտպանություն փնտրող ներդրողների համար:.

Չնայած գրավչությանը, վրացական շուկան նույնպես ունի իր խոցելի կողմերը։ Բյուրոկրատիան և օրենսդրական անկայունությունը մնում են հիմնական ռիսկերի շարքում։ Չնայած երկիրը ընդհանուր առմամբ պարզեցնում է բիզնեսի կարգավորումները, անշարժ գույքի օրենքներն ու կանոնակարգերը կարող են փոփոխվել, ինչը անորոշություն է ստեղծում ներդրողների համար։

Մեկ այլ բարդություն է կարճաժամկետ վարձակալությունը. խոշոր քաղաքներում և հանգստավայրերում կարգավորումները աստիճանաբար խստացվում են, ինչը կարող է սահմանափակել շահութաբերությունը: Սեզոնայնությունը նույնպես ազդում է շուկայի վրա. Բաթումիում պահանջարկը կտրուկ աճում է ամռանը և գրեթե մարում ձմռանը, մինչդեռ լեռնային հանգստավայրերում հակառակն է ճիշտ՝ ակտիվությունը կենտրոնացած է ձմռանը:.

Կան նաև ենթակառուցվածքային ռիսկեր: Ափամերձ տարածքներում ջրհեղեղները և խոնավությունը զգալի դեր են խաղում, մինչդեռ շրջաններում՝ տրանսպորտային հասանելիությունը: Ավելին, Թբիլիսիից և Բաթումից դուրս իրացվելիությունը սահմանափակ է. Կախեթիում կամ փոքր քաղաքներում անշարժ գույքի վաճառքը հաճախ ավելի դժվար է և ավելի երկար ժամանակ է պահանջում:

Ավստրիայի համեմատ, վրացական շուկան հաղթում է եկամտաբերության առումով, բայց զիջում է կայունության և կապիտալի պաշտպանության առումով: Վիեննան առաջարկում է ցածր, բայց կանխատեսելի տոկոսադրույքներ, մինչդեռ Վրաստանն առաջարկում է արագ աճի ավելի մեծ հնարավորություններ, բայց նաև զգալիորեն ավելի բարձր ռիսկեր:.

Վրաստանը զարմացնում է իր հակադրություններով. Բաթումիում կարող եք նախաճաշել ծովափին, իսկ երեկոյան՝ Գուդաուրիում դահուկավազքով զբաղվել: Ափամերձ գիծը պարծենում է մեղմ և խոնավ կլիմայով, որը կատարյալ է նրանց համար, ովքեր գնահատում են տաք ձմեռները և ամբողջ տարվա ընթացքում կանաչապատ տարածքները: Լեռներում, մյուս կողմից, ձմեռները երկար են և ձյունառատ, իսկ ամառները՝ զով. իսկական դրախտ բնության սիրահարների համար:.

Ի տարբերություն Ավստրիայի, որտեղ կլիման ավելի կանխատեսելի է և «հավասարակշռված», Վրաստանն առաջարկում է ընտրության շքեղություն՝ մերձարևադարձայինից մինչև ալպյան լանդշաֆտներ՝ մի քանի ժամվա մեքենայով։.

Հիմնական բժշկական ծառայությունները հեշտությամբ հասանելի են և արժեն զգալիորեն ավելի էժան, քան Եվրոպայում: Թբիլիսիի և Բաթումիի մասնավոր կլինիկաները հիանալի խնամք են մատուցում, իսկ խոշոր վիրահատությունների համար շատերը դեռևս նախընտրում են Ավստրիան կամ Գերմանիան:.

Կրթությունը նույնպես զարգանում է. Թբիլիսիում կան միջազգային դպրոցներ, որտեղ ուսուցումն անցկացվում է անգլերեն, ֆրանսերեն կամ գերմաներեն լեզուներով: Երեխաներ ունեցող ընտանիքների համար սա այն գործոններից մեկն է, թե ինչու են նրանք ընտրում Վրաստանը ցմահ կամ երկարաժամկետ բնակության համար:.

Կյանքը Վրաստանում զգալիորեն ավելի էժան է. վարձը, մթերքները, տրանսպորտը և նույնիսկ ռեստորանները միջինում 40-60%-ով ավելի էժան են, քան Ավստրիայում: Օրինակ՝ Թբիլիսիում կարող եք վարձակալել լավ երկու ննջասենյակով բնակարան ամսական 500-600 դոլարով, մինչդեռ Վիեննայում նմանատիպ բնակարանը կարժենա 1200-1500 եվրո: Սա երկիրը հատկապես գրավիչ է դարձնում արտասահմանցիների, ազատ աշխատողների և ներդրողների համար, ովքեր ցանկանում են կրճատել ծախսերը՝ միաժամանակ պահպանելով հարմարավետությունը:

Չնայած կարծրատիպերին, Վրաստանը զգալի առաջընթաց է գրանցել թվայնացման և ծառայությունների հարմարավետության ոլորտում: Առցանց բանկային գործունեությունը կայուն է, ներքին և միջազգային փոխանցումները տևում են րոպեներ, և հաշիվների մեծ մասը (կոմունալ ծառայություններ, հարկեր, բջջային հեռախոսի հաշիվներ) կարելի է վճարել առցանց հավելվածների միջոցով: Ինտերնետը արագ և մատչելի է, նույնիսկ տարածաշրջաններում. բարձր արագության կապի միջին գինը կազմում է ամսական 30-40 լարի (11-15 դոլար)

Տրանսպորտի հարցում երկիրը կենտրոնանում է մատչելիության, այլ ոչ թե թանկարժեք համակարգերի վրա, ինչպես Ավստրիայում է։

• Գնացքներ. գործում են Թբիլիսիի, Բաթումիի, Քութայիսիի և Զուգդիդիի միջև: Թբիլիսիից Բաթումի Stadler արագընթաց գնացքի տոմսն արժե 25-35 լարի ($9-13):
• Ավտոբուսներն ու միկրոավտոբուսները տարածաշրջաններում տրանսպորտի ամենատարածված տեսակն են։ Քաղաքի ներսում ուղևորությունը արժե 1 լարի (0.35 դոլար), մինչդեռ միջքաղաքային երթուղիները (օրինակ՝ Թբիլիսի-Քութայիսի) սկսվում են 15 լարիից (5.50 դոլար)։
• Տաքսի. Bolt-ի և Yandex.Taxi-ի շնորհիվ Թբիլիսիում մեկ ուղևորությունը ձեզ կարժենա միջինը 5-10 լարի ($2-4), ինչը մի քանի անգամ ավելի էժան է, քան Վիեննայում։
• Ավիատոմսեր. միակողմանի տոմսի արժեքը 100-150 լարի է ($35-55)
• Թբիլիսիի մետրո. երկու գործող երթուղի, ընդամենը 1 լարի (0.35 դոլար):

Մինչդեռ Վիեննայում կյանքը կապված է կայունության, բարձրորակ առողջապահության և կրթության հետ, Վրաստանը հաղթում է իր գնի, կլիմայի և ինտեգրման հեշտության շնորհիվ։ Այստեղ ավելի հեշտ է սկսել. բնակարանն ավելի էժան է, բնակության թույլտվությունն ավելի հեշտ է ստանալ, իսկ բիզնես սկսելն ավելի մատչելի է։.

Ավստրիան մնում է կապիտալի և հարմարավետության համար անվտանգ ապաստարան, սակայն Վրաստանն առաջարկում է ազատության, դինամիզմի զգացողություն և բնությանը ավելի մոտ ապրելու հնարավորություն՝ պահպանելով բոլոր հիմնական հարմարությունները։.

Վրաստանը գնալով ավելի ու ավելի է դառնում դրախտ նրանց համար, ովքեր փնտրում են համեմատաբար անվտանգ և մատչելի եվրոպական իրավասություն: Այն ունի մեղմ օրենսդրություն օտարերկրացիների համար, և բնակարան կամ տուն գնելը տևում է ընդամենը մի քանի օր: Արտասահմանցի գնորդները կարող են գրանցել սեփականությունը առանց սահմանափակումների (բացառությամբ գյուղատնտեսական հողերի), ինչը Վրաստանը տարբերակում է ԵՄ մի շարք երկրներից:.

Ավելին, առնվազն 300,000 դոլար հնարավորություն է տալիս ստանալ հինգ տարվա բնակության թույլտվություն: Անկայուն երկրների քաղաքացիների համար սա նշանակում է բնակության օրինականացում, բանկային հաշիվ բացելու հնարավորություն և բնակության հիմնական իրավունքներից օգտվելու հնարավորություն:

Վրաստանը գրավիչ է թոշակառուների համար՝ շնորհիվ մեղմ կլիմայի, մատչելի կյանքի և մատչելի առողջապահության համադրության: ԵՄ-ում կամ նույնիսկ ԱՊՀ-ում միջին կենսաթոշակը թույլ է տալիս այստեղ հարմարավետ կյանք վարել: Օրինակ՝ Թբիլիսիում մեկ սենյականոց բնակարան վարձակալելը արժե 400-500 դոլար , մինչդեռ լավ ռեստորանում ընթրիքը երկու հոգու համար արժե 15-20 դոլար :

Կենսաթոշակառուները նաև գնահատում են սոցիալական մթնոլորտը. երկիրը հյուրընկալ է՝ բազմաթիվ ռուսախոս և անգլիախոս համայնքներով։ Օրինականացումը պարզեցված է. բնակության թույլտվությունը հեշտությամբ է ստացվում տուն գնելիս, իսկ երկարաժամկետ բնակությունը (10 տարի) կարող է հանգեցնել քաղաքացիության։.

Վրաստանը դարձել է ազատ մասնագետների և հեռավար աշխատողների համար հայտնի վայր, հիմնականում ցածր գների և գրանցման հեշտության շնորհիվ։ Ինտերնետը արագ է (միջին արագությունը Թբիլիսիում գերազանցում է 50 Մբ/վ), բջջային հեռախոսակապի արժեքը ամսական 5-10 դոլար է, իսկ սրճարանում սուրճը ընդամենը 1.50-2 դոլար է։

Թվային քոչվորները ընտրում են Թբիլիսին կամ Բաթումին, որտեղ հասանելի են համատեղ աշխատանքային տարածքներ, միջազգային համայնքներ և երկարաժամկետ վարձակալության տարբերակներ: Ի տարբերություն Ավստրիայի, որտեղ բյուրոկրատիան և հարկերը ավելի բարձր են, Վրաստանում դուք կարող եք արագ գրանցվել որպես անհատ ձեռնարկատեր, վճարել ֆիքսված հարկ (1–5%) և պաշտոնապես աշխատել օտարերկրյա հաճախորդների հետ:.

Համեմատությունը այսպիսի տեսք ունի

• Վիեննա ՝ կայունություն, բժշկության և կրթության բարձր մակարդակ, թանկ, բայց հուսալի ներդրումներ։
• Վրաստան – կենսակերպ և ազատություն. մուտքի ցածր խոչընդոտներ, գործարքների արագ մշակում, ճկուն հարկային համակարգ և շուկայի դինամիկա։

Ներդրողի համար դա ընտրություն է «անվտանգ ապաստանի» և «աճող շուկայի» միջև: Վիեննայում անշարժ գույքի արժեզրկումը դանդաղ է (տարեկան 2-4%), բայց կայուն: Վրաստանում աճը կարող է հասնել տարեկան 6-10%-ի, բայց ավելի մեծ անկայունությամբ:.

Վրաստանում անշարժ գույք գնելիս կարևոր է նախապես մտածել ոչ միայն գնման, այլև ելքի ռազմավարության մասին։ Վաճառքը, գույքը հարազատներին փոխանցելը կամ բնակության թույլտվությունը պահպանելը ներդրումների միջոցով՝ այս բոլոր քայլերը ազդում են վերջնական եկամտի և ներդրողի ապագա ծրագրերի վրա։.

Թբիլիսիում և Բաթումիում բնակարանները վաճառվում են միջինը 1-3 ամսվա ընթացքում, եթե գինը համապատասխան է, իսկ տեղանքը՝ լավ: Քաղաքի կենտրոնում և ծովափին գտնվող բնակարանները վաճառվում են ամենաարագը՝ դրանք գնվում են ինչպես վարձակալության, այնպես էլ անձնական օգտագործման համար: Մարզերում վաճառքի ժամկետն ավելի երկար է. օրինակ՝ Քութաիսիում կամ Կախեթիում անշարժ գույքի վաճառքը կարող է տևել վեց ամիս կամ ավելի:.

Խորհուրդ. Վաճառելուց առաջ արժե կատարել բարձրորակ վերանորոգումներ կամ առնվազն կոսմետիկ թարմացումներ, պատրաստել հողային գրանցամատյանի փաստաթղթերը և կենտրոնանալ միջին շուկայական գների վրա: Սա կարող է արագացնել գործարքը 20-30%-ով:

Եթե ​​անշարժ գույքը ձեռք է բերվել բնակության թույլտվություն ստանալու համար (առնվազն 300,000 դոլար արժողությամբ), դրա վաճառքը ավտոմատ կերպով վտանգում է ներդրողի բնակության իրավունքը: Այնուամենայնիվ, օրենքը թույլ է տալիս ներդրողին պահպանել իր կարգավիճակը, եթե նա գնում է մեկ այլ անշարժ գույք կամ հաստատում է իր ներդրումը բիզնեսում: Այսպիսով, ներդրողը կարող է փոխել ակտիվները՝ առանց կորցնելու երկրում բնակության իրավունքը:.

Վրաստանում անշարժ գույքը հեշտությամբ փոխանցվում է ամուսիններին, երեխաներին կամ այլ ազգականներին: Ժառանգությունը նույնպես պարզեցված է. գույքն ավտոմատ կերպով անցնում է անմիջական ժառանգներին: Շատ ներդրողներ օգտագործում են ընտանեկան տրաստներ կամ ընկերություններ՝ ակտիվները ընտանիքի ներսում պահելու և փոխանցումների բյուրոկրատիան նվազեցնելու համար:.

• Վրաստանը շարունակում է մնալ դինամիկ շուկա։ Թբիլիսիում և Բաթումիում իրացվելիությունը բարձր է, իսկ վաճառքի ժամանակահատվածները համեմատելի են եվրոպական մայրաքաղաքներում վաճառքի ժամանակահատվածների հետ։ Սակայն, տարածաշրջաններում, մասնավորապես՝ Քութաիսիում, Կախեթիում և լեռնային հանգստավայրերում, անշարժ գույքի վաճառքը կարող է ավելի երկար տևել և կախված լինել սեզոնայնությունից։.
• Ավստրիայում շուկան ավելի կայուն է. միշտ կա պահանջարկ, հատկապես Վիեննայում, և գործարքները դանդաղ են, բայց կանխատեսելի: Վրաստանում, ընդհակառակը, դուք կարող եք ավելի արագ գումար վաստակել, բայց ռիսկերն ավելի բարձր են. իրացվելիությունը անհավասար է, իսկ անշարժ գույքի գները ավելի շատ կախված են գտնվելու վայրից և ենթակառուցվածքներից:.

Վերջին մի քանի տարիների ընթացքում ես օգնել եմ բազմաթիվ հաճախորդների անշարժ գույք ձեռք բերել Վրաստանում: Գործնականում շուկան ավելի պարզ է եղել, քան թվում է. գործարքները թափանցիկ են, գրանցումը կատարվում է էլեկտրոնային եղանակով, իսկ գնման հարկերը նվազագույն են՝ ի տարբերություն Եվրոպայի: Ընտրությունից մինչև ավարտ գործընթացը հաճախ տևում է 2-3 շաբաթ, ինչը Վրաստանը գրավիչ է դարձնում նրանց համար, ովքեր ցանկանում են արագ մուտք գործել շուկա:.

Վրաստանի շուկայի առանձնահատկությունները

• Օտարերկրացիները կարող են անշարժ գույք ձեռք բերել լրիվ սեփականության իրավունքով (ազատ տիրապետմամբ):.
• Սահմանափակումները վերաբերում են միայն գյուղատնտեսական հողերին՝ դրանք կարող են ձեռք բերվել ընկերության միջոցով կամ դրանց կատեգորիան փոխելով։.
• Վարձակալության եկամտաբերությունը հասնում է տարեկան 8-10%-ի, հատկապես զբոսաշրջային գոտիներում։.
• Ամենախոստումնալից վայրերը Թբիլիսիի կենտրոնն ու Բաթումիի ափամերձ բնակարաններն են։.

Ես համեմատում եմ վրացական անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը դինամիկ զարգացող շուկայում՝ աճի փուլում գտնվող ներդրումների հետ։ Բնակարանների գները Թբիլիսիում և Բաթումիում շարունակում են աճել՝ շնորհիվ օտարերկրյա գնորդների և զբոսաշրջության։.

Ես համեմատում եմ վրացական անշարժ գույքի մեջ ներդրումներ կատարելը դինամիկ զարգացող շուկայում՝ աճի փուլում գտնվող ներդրումների հետ։ Այստեղ վարձակալության եկամտաբերությունը կարող է հասնել տարեկան 8-10%-ի, հատկապես զբոսաշրջային գոտիներում, իսկ Թբիլիսիում և Բաթումիում բնակարանների գները շարունակում են աճել՝ շնորհիվ օտարերկրյա գնորդների և զբոսաշրջիկների թվի աճի։ Առավել խոստումնալից տարբերակներն են Թբիլիսիի կենտրոնում միջին գնի բնակարանները և Բաթումիի ծովափնյա բնակարանները։.

Ավստրիայում իրավիճակը տարբեր է. շուկան կայուն է, եկամտաբերությունն ավելի համեստ է (տարեկան 2-4%), սակայն ռիսկերը նվազագույն են, իսկ ակտիվները պաշտպանված են տասնամյակներ շարունակ: Շատ հաճախորդներ համատեղում են այս երկու մոտեցումները՝ իրենց կապիտալի մի մասը ներդնելով Վրաստանում՝ արագ աճի և բարձր եկամտաբերության համար, իսկ մնացածը՝ Ավստրիայում՝ անվտանգության համար: Այս հավասարակշռությունը թույլ է տալիս ոչ միայն գումար վաստակել, այլև պահպանել կապիտալը երկարաժամկետ հեռանկարում:.

Անձամբ ես կընտրեի համակցված մոտեցում: Վրաստանում ես կգնեի ծովափնյա բնակարան կամ բնակարան Թբիլիսիում՝ վարձակալության եկամտի և գնի աճի համար: Իմ ներդրման մնացած մասը կներդնեի Ավստրիայում՝ երկարաժամկետ կայունություն ապահովելու համար: Ես կարծում եմ, որ դինամիզմի և հուսալիության միջև այս հավասարակշռությունը օպտիմալ ռազմավարությունն է:.

Իրականում, Վրաստանում և Ավստրիայում անշարժ գույքի միջև ընտրությունը որոշվում է ոչ թե նրանով, թե որն է «ավելի լավը», այլ նրանով, թե ինչ նպատակներ ունեք։.

Եթե ​​դուք փնտրում եք բարձր եկամտաբերություն, վարձակալության աճող պահանջարկ և գների աճի հեռանկար, դիտարկեք Վրաստանը: Զբոսաշրջությունն ու ենթակառուցվածքները այստեղ արագ զարգանում են, և շուկան մնում է մատչելի: Թբիլիսին, Բաթումը և Քութաիսին հատկապես խոստումնալից են, որտեղ պահանջարկը մշտապես գերազանցում է առաջարկը:.

Ավստրիան անվտանգ ապաստան է։ Ես հաճախ եմ տեսնում ներդրողների, որոնք սկսել են Վրաստանում եկամտի համար, ապա իրենց միջոցների մի մասը տեղափոխում են Վիեննա կամ Զալցբուրգ՝ իրենց կապիտալը պաշտպանելու համար։ Մեկ հաճախորդ, Բաթումիում բնակարան վաճառելուց հետո, ներդրում է կատարել Զալցբուրգի անշարժ գույքում. այնտեղ եկամտաբերությունն ավելի ցածր է, բայց իրավական շրջանակը և ժառանգությունը երաշխավորում են երկարաժամկետ պաշտպանություն։.

• Եթե ​​ցանկանում եք եկամտի և արժեքի աճ, ընտրեք Վրաստանը։.
• Հուսալիությունն ու կայունությունն ավելի կարևոր են՝ Ավստրիան հարմար է։.

Առավել օպտիմալ ռազմավարությունը ներդրումների բաժանումն է՝ մի մասը՝ դինամիկ վրացական շուկայում, մյուս մասը՝ կայուն Եվրոպայում։.

Վրաստանը մինչև 2030 թվականը աճ է ակնկալում զբոսաշրջության, օտարերկրյա ներդրումների և ենթակառուցվածքների զարգացման շնորհիվ: Անշարժ գույքի գները կաճեն ավելի արագ, քան Ավստրիայում, սակայն ռիսկերն ավելի բարձր են. շուկան մնում է պակաս կանխատեսելի:.

Ավստրիան կմնա անվտանգ ապաստարան՝ առաջարկելով համեստ եկամուտներ, բայց հուսալիորեն պաշտպանված կապիտալ։ Հետևաբար, լավագույն տարբերակը երկուսն էլ համատեղելն է՝ կապիտալիզացնել աճը և վարձակալության եկամուտը Վրաստանում՝ միաժամանակ պահպանելով ակտիվները Եվրոպայում։.

1. 250,000 եվրո ներդրող

Նպատակ՝ բարձր եկամտաբերություն և արագ վերադարձ։.

Մենք Բաթումիում գտանք ծովափնյա բնակարան 240,000 եվրոյով։ Airbnb-ի միջոցով այն վարձակալելու դեպքում տարեկան եկամտաբերությունը կազմում է մինչև 9%։ Լիարժեք մարումը սպասվում է 11-12 տարվա ընթացքում։

2. Կենսաթոշակառու՝ 500,000 եվրոյով

Նպատակը՝ հարմարավետություն և կապիտալի պաշտպանություն։.

Թբիլիսիի կենտրոնում գտնվող ընդարձակ բնակարանը ընտրվել է 490,000 եվրոյով: Այս տարածքը՝ իր այգիներով, սրճարաններով և մշակութային տեսարժան վայրերով, իդեալական է հանգիստ ապրելակերպի համար: Բնակարաններից մի քանիսը վարձակալության են տրվում երկարաժամկետ վարձակալներին՝ տարեկան 6-7% եկամտաբերություն ապահովելով:.

3. Ընտանիք երեխաների հետ

Նպատակը՝ հարմարավետ բնակարան մշտական ​​բնակության համար։.

Մենք Քութայիսիում գտանք 200 քմ մակերեսով տուն՝ 750,000 եվրոյով, որը մոտ է դպրոցին և նոր ենթակառուցվածքներին։ Ընտանիքը ապրում է էկոլոգիապես մաքուր թաղամասում, և ապագայում գույքը կարող է շահավետ վաճառվել կամ վարձակալության տրվել։.