Վիեննայում 2026 թվականին անշարժ գույք վարձակալելու և վարձակալելու լավագույն տարածքները

Վիեննան Կենտրոնական Եվրոպայի ամենահուսալի և զարգացած անշարժ գույքի շուկաներից մեկն է։ Վերջին տարիներին գների զգալի աճի դեպքում անգամ վարձակալության համար պահանջարկը մնում է մեծ։ Սա քաղաքը գրավիչ է դարձնում ինչպես բնակարան փնտրողների՝ ուսանողների, ընտանիքների և արտասահմանցիների, այնպես էլ կայուն վարձակալական եկամուտ ունեցող ներդրողների համար։.

Մինչև 2025 թվականը Վիեննայում վարձակալության բնակարանների պահանջարկը կրկին կաճի։ Սա պայմանավորված է բնակչության աճով, միգրանտների, երիտասարդ ընտանիքների և աշխատողների հոսքով։ Քաղաքում ժամանակավորապես բնակվող և ավելի ու ավելի հաճախ վարձակալության նախընտրող ուսանողներն ու մասնագետները նույնպես զգալի ազդեցություն ունեն։ Միևնույն ժամանակ, գները շարունակում են աճել բնակարանների, մասնավորապես նոր և բարձրորակ բնակարանների պակասի պատճառով։.

Այսպիսի պահանջարկի դեպքում թաղամասը կարևոր դեր է խաղում։ Այն որոշում է վարձակալության մակարդակը, շահութաբերությունը, վարձակալի կողմից տուն գտնելու արագությունը, հուսալիությունը և գույքը վաճառելու հեշտությունը։ Այս հոդվածում մենք կանդրադառնանք Վիեննայի այն թաղամասերին, որոնք ներկայումս առաջարկում են պահանջարկի, կայուն եկամտի և հեռանկարների լավագույն համադրությունը՝ թե՛ ներդրողների, թե՛ գույքի սեփականատերերի համար։.

2025 թվականին Վիեննան ցույց էր տալիս բնակչության և բնակարանային շուկայի կայուն աճ։ Քաղաքի բնակչությունը գերազանցել է մոտավորապես 2.03 միլիոնը, ինչը կազմում է 12-13% աճ վերջին տասը տարիների ընթացքում. 2015 թվականից ի վեր քաղաքն ավելացել է մոտավորապես 230,000 բնակիչով։ Այս աճը բնակարանների և վարձակալության բարձր պահանջարկի հիմնական շարժիչ ուժն է, որը պայմանավորված է միգրացիայով, ներքին տեղափոխություններով և երիտասարդ ընտանիքների ներհոսքով, ինչը նշանակում է, որ բնակելի անշարժ գույքի պահանջարկը մնում է կայուն բարձր։

Երկրորդ հիմնական միտումը 2024-2025 թվականներին Վիեննայում վարձակալության գների աճն է: Շուկայի վերլուծաբանների և ագրեգատորների տվյալներով՝ մի քանի հատվածներում վարձակալության գները նախորդ տարվա համեմատ աճել են երկնիշ տեմպերով: 2025 թվականի վերջին քաղաքում միջին վարձավճարը կկազմի մոտ 20 եվրո մեկ քմ-ի համար, իսկ ուղղակի վարձակալության դեպքում՝ մոտավորապես 20.1 եվրո մեկ քմ-ի համար: Ընդհանուր առմամբ, վարձավճարները տատանվում են 15 եվրոյից մեկ քմ-ի համար (ըստ ImmoScout/Immopreise-ի ) ավելի մատչելի թաղամասերում մինչև 25-28 եվրո մեկ քմ-ի համար կենտրոնական և հեղինակավոր թաղամասերում, ինչպիսիք են Innere Stadt և Neubau :

2025 թվականին նոր ցուցակների գները նախորդ տարվա համեմատ աճել են մոտավորապես 6-9%-ով՝ կախված գույքի տեսակից և տվյալների աղբյուրից։.

Երրորդ միտումը շրջանների միջև աճող անհավասարությունն է: Կենտրոնական և կենտրոնական շրջանները, ինչպիսիք են Innere Stadt , Neubau , Leopoldstadt և Mariahilf , պահպանում են բարձր վարձակալության գներ և լավ իրացվելիություն, սակայն բարձր ձեռքբերման ծախսերի պատճառով դրանց տոկոսադրույքները սովորաբար ավելի ցածր են:

Donaustadt, Floridsdorf, Favoriten և Simmeringնման ծայրամասային թաղամասերը առաջարկում են ավելի մատչելի գներ մեկ քառակուսի մետրի համար և հաճախ առաջարկում են ավելի բարձր ընթացիկ վարձակալության եկամտաբերություն: Այստեղ ակտիվորեն կառուցվում են նոր ընտանեկան կողմնորոշված ​​բնակելի համալիրներ (Neubau), որոնց պահանջարկը խթանում են աշխատողները և երիտասարդ ընտանիքները: Այնուամենայնիվ, սոցիալական բնակարանների Wienու Վոհնեն) բարձր համամասնությամբ տարածքներում ներդրողները կարող են բախվել ավելի մեծ մրցակցության և սահմանափակումների՝ անշարժ գույքը վերավաճառելիս կամ վաճառելիս:.

Չորրորդ ասպեկտը Wien ուժեղ ոլորտ . որոշ հատվածներում վարձակալական բնակարանների կեսից ավելին պատկանում է քաղաքին կամ ոչ առևտրային կազմակերպություններին։

Սա շուկայում ստեղծում է եզակի հավասարակշռություն. մի կողմից, մատչելի սոցիալական բնակարանները զսպում են ցածր հատվածում գների աճը, մինչդեռ մյուս կողմից, մասնավոր շուկան կենտրոնանում է միջին և ավելի թանկ բնակարանների վրա, որտեղ պահանջարկն ու գները ավելի արագ են աճում։.

Վերջապես, պետք է հաշվի առնել շուկայի ցիկլիկությունը և կարգավորող ռիսկերը: Վիեննան արդեն իսկ միգրացիոն ալիքներ է ապրել 2020-ականներին (օրինակ՝ 2015 և 2022 թվականներին), որոնք ժամանակավորապես մեծացրել են ճնշումը բնակարանային և վարձակալության շուկաների վրա: Միևնույն ժամանակ, իշխանությունները խստացնում են կարճաժամկետ վարձակալության կարգավորումները, ներառյալ Airbnb-ի սահմանափակումները, և ավելի ու ավելի շատ կենտրոնանում են բնակարանների մատչելիության և վարձակալության վերահսկողության վրա: Այս բոլոր գործոնները անմիջականորեն ազդում են ներդրողների և տանտերերի կողմից հաշվի առնվող ռիսկերի մակարդակի վրա:

Վիեննայում բնակարաններ վարձակալելու լավագույն տարածքները որոշելու համար մենք անցկացրել ենք շուկայի համապարփակ ուսումնասիրություն։ Այն հաշվի է առնում տնտեսական տվյալները, պահանջարկը, ենթակառուցվածքների որակը և տեղական կանոնակարգերը։.

Մեր մեթոդը հիմնված է ինչպես հին շենքերում (Altbau) կարգավորվող սակագներով (Richtwert), այնպես էլ նոր շենքերում մեկ քառակուսի մետրի համար միջին վարձակալության գների համեմատության վրա՝ եվրոյով։ Մենք նաև վերլուծում ենք վարձակալության գների միտումները 2015-ից 2025 թվականներին՝ երկարաժամկետ եկամտի աճը և պահանջարկի կայունությունը գնահատելու համար։.

Հիմնական ցուցանիշը գույքի զբաղվածությունն , այսինքն՝ միջին վարձակալը մնում է այնտեղ։ Բարձր վարձավճարներով տարածքներն ունեն դատարկության ավելի ցածր ռիսկ և ապահովում են կայուն եկամուտ։ Շահութաբերության վերլուծությունը հաշվի է առնում ինչպես համախառն, այնպես էլ զուտ եկամուտը։ Սա թույլ է տալիս գնահատել իրական ֆինանսական արդյունքը՝ հանելով շահագործման ծախսերը, հարկերը և հնարավոր վերանորոգման ծախսերը։

Կարևոր գործոն է սկզբնական արժեքը՝ անշարժ գույքի գնման ժամանակ մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը։ Այն ազդում է ընդհանուր ներդրման և ներդրման վերադարձման համար անհրաժեշտ ժամանակի վրա։.

Վարձակալի տեսակը նույնպես ազդում է թաղամասի գնահատման վրա. պահանջարկն ավելի անկայուն է ուսանողական թաղամասերում, կայուն՝ ընտանիքների համար հարմար տարածքներում, և ավելի մատչելի՝ օտարերկրյա մասնագետների բարձր կենտրոնացվածություն ունեցող տարածքներում: Աշխարհագրական գործոնները ներառում են տրանսպորտային հասանելիության վերլուծություն՝ մետրոյի գծերին, տրամվայի երթուղիներին և խոշոր տրանսպորտային հանգույցներին մոտիկություն:.

Զարգացած ենթակառուցվածքները՝ դպրոցները, մանկապարտեզները, կլինիկաները, խանութները և այգիները, թաղամասը դարձնում են ավելի գրավիչ և խրախուսում վարձակալներին ավելի երկար մնալ։.

Հատուկ ուշադրություն է դարձվում իրավական ռիսկերին՝ հին բնակարանային ֆոնդում վարձավճարի կարգավորումը (Altbau), խորհուրդ տրվող վարձավճարի համակարգի (Richtwertmietzins) կիրառումը, կարճաժամկետ վարձակալության սահմանափակումները և անշարժ գույքի թույլատրելի օգտագործումը սահմանող քաղաքային կանոնակարգերը: Այս գործոնները կարող են ինչպես նվազեցնել պոտենցիալ եկամուտը, այնպես էլ ապահովել շուկայի կայունությունն ու կանխատեսելիությունը:.

Հիմնականում օգտագործվում են Wien ստադտի (MA 23) և Ավստրիայի վիճակագրական ծառայության , որոնք տրամադրում են պաշտոնական տեղեկատվություն բնակչության, միգրացիայի, տնային տնտեսությունների կազմի և բնակարանային ֆոնդի վերաբերյալ: Երկրորդային աղբյուրներից են հիմնական շուկայական հարթակները, ինչպիսիք են ImmoScout24-ը , Willhaben-ը և Immopreise-ը , որոնք ցուցադրում են իրական շուկայական առաջարկներ և գների միտումներ:

Wien er Wohnen տվյալները արժեքավոր լրացումներ են ։ Դրանք ավելի մասնագիտական ​​​​տեսանկյուն են ներկայացնում շուկայի վերաբերյալ, օգնում են ավելի խորը հասկանալ իրավիճակը որոշակի ոլորտներում և հատվածներում, ինչպես նաև գնահատել ներկայիս փոփոխությունները և միտումները։

Արդյունքում ստացված մեթոդաբանությունը քայլ առ քայլ վերլուծություն է, որը համատեղում է տնտեսական և սոցիալական ցուցանիշները, շուկայական տվյալները, ենթակառուցվածքները և իրավական սահմանափակումները: Այս մոտեցումը թույլ է տալիս օբյեկտիվորեն նույնականացնել Վիեննայի այն շրջանները, որոնք ունեն վարձակալության ամենամեծ ներուժը:.

Վիեննայում անշարժ գույքի հաջող վարձակալության գործում թաղամասը կարևոր դեր է խաղում։ Յուրաքանչյուր թաղամաս ունի իր առանձնահատկությունները՝ սոցիալական միջավայր, պահանջարկի մակարդակ, վարձակալության գների դինամիկա և կանոնակարգեր։ Այս ամենը անմիջականորեն ազդում է գույքի շահութաբերության և վարձակալի կայունության վրա։.

Թաղամասերը գնահատելիս կարևոր է հաշվի առնել ոչ միայն մեկ քառակուսի մետրի միջին վարձավճարը: Իրացվելիությունը, վարձակալի պրոֆիլը, քաղաքաշինական ծրագրերը, տրանսպորտային հասանելիությունը և հնարավոր ռիսկերը նույնպես կարևոր են: Ստորև ներկայացված են այն թաղամասերը, որոնք 2025 թվականին համարվում են ամենախոստումնալից ներդրողների և սեփականատերերի համար, որոնք կենտրոնացած են կայուն պահանջարկի և հավասարակշռված եկամտաբերության վրա:.

Համառոտ նկարագրություն։ Favoriten Վիեննայի հարավում գտնվող մեծ և խիտ բնակեցված թաղամաս է։ Նրա զարգացումը զգալիորեն արագացել է Հաուպտբանհոֆի մոտ տրանսպորտային և երկաթուղային նախագծերի մեկնարկից ի վեր։ Թաղամասում գերակշռում են նոր շենքերը և տարբեր կատեգորիաների բնակարանային շենքերը, իսկ քաղաքային միջավայրը շարունակում է բարելավվել՝ նոր խանութներով, ծառայություններով և աշխատատեղերով։

Ում համար է սա նախատեսված։ Favoriten իդեալական է ցածր և միջին եկամուտ ունեցող ընտանիքների, աշխատողների, երիտասարդ զույգերի և ուսանողների համար։ Այս տարածքը նաև հետաքրքրություն է ներկայացնում այն ​​ներդրողների համար, ովքեր պլանավորում են իրենց անշարժ գույքը վարձակալության տրամադրել զանգվածային շուկային։

Միջին վարձավճարը և դրա միջակայքը։ Մոտավոր վարձավճարը կազմում է 12-15 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար։ Գինը կախված է բնակարանի վիճակից և հասարակական տրանսպորտին մոտ լինելուց։ Ավելի հեռավոր շրջաններում գտնվող ավելի պարզ և փոքր բնակարաններն ավելի էժան են, մինչդեռ երկաթուղային կայարանների մոտ գտնվող նոր բնակարաններն ավելի թանկ են։

Ակնկալվող եկամտաբերություն։ Ընդհանուր եկամտաբերությունը սովորաբար կազմում է մոտ 3.5-4.5%՝ ողջամիտ գնման գնի և գույքի պատշաճ կառավարման դեպքում։ Նորակառույցներում ( Neubau ) եկամտաբերությունը կարող է մի փոքր ավելի ցածր լինել, քանի որ մեկ քառակուսի մետրի գինը ավելի բարձր է։

Ռիսկերը և սահմանափակումները։ Մասսայական շուկայի հատվածը բարձր մրցակցային է, պահանջարկը կարող է սեզոնային տատանումներ ունենալ, իսկ որոշ հին անշարժ գույքի վիճակը կարող է արագ վատթարանալ։ Մատչելի տարբերակների մեծ քանակը կարող է սահմանափակել վարձակալության գների աճը։ Կարևոր է նաև հաշվի առնել կանոնակարգերը և լրացուցիչ ծախսերը, այդ թվում՝ կոմունալ վճարները (Betriebskosten), վարձակալության գները հաշվարկելիս։

Համառոտ նկարագրություն։ Donaustadt Վիեննայի արևելքում գտնվող ամենամեծ թաղամասն է։ Վերջին տարիներին այստեղ ակտիվորեն կառուցվում են Neubau

Ում համար է սա նախատեսված. Այս տարածքը հաճախ ընտրում են ընտանիքները, արտագաղթողները, նոր բիզնես կենտրոնների աշխատակիցները և այն մարդիկ, ովքեր գնահատում են ավելի շատ տարածք և կանաչ տարածքներին մոտ լինելը։

Միջին վարձավճար և միջակայք։ Մոտավորապես 15–20 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար. ավելի ցածր գներ հեռավոր շրջաններում և հին շենքերում, ավելի բարձր գներ նոր բնակելի համալիրներում՝ լավ հարմարություններով։

Ակնկալվող եկամտաբերություն։ Նոր նախագծերում ( Neubau ) համախառն եկամտաբերությունը կարող է կազմել մոտ 3.8-4.6%, եթե գնման գինը չափավոր է և երկարաժամկետ վարձակալների կողմից մեծ պահանջարկ կա։

Ռիսկերը և սահմանափակումները։ Այս տարածքի համար հիմնական ռիսկը հնարավոր գերմատակարարումն է։ Եթե շուկայում միանգամից շատ նոր բնակարաններ հայտնվեն, դա կարող է հանգեցնել թափուր տեղերի ավելացման և վարձակալության գների ժամանակավոր անկման։ Ավելին, տարածքի հեռավորությունը քաղաքի կենտրոնից կարող է նվազեցնել դրա գրավչությունը քաղաքի կենտրոնում աշխատող վարձակալների համար, ովքեր չունեն հեռակա աշխատելու կամ ճկուն տեղաշարժի տարբերակներ։

Համառոտ նկարագրություն։ Leopoldstadt կապող օղակ է կենտրոնի և արևելքի միջև։ Այն ներառում է կենտրոնական շրջաններին մոտ գտնվող թաղամասեր, ափամերձ տարածքներ և կղզային տարածքներ։ Շրջանը գրավիչ է իր լավ զարգացած տրանսպորտային ցանցով, համապարփակ բնակելի ենթակառուցվածքներով, ինչպես նաև քաղաքի գլխավոր այգուն (Պրատեր) և կարևոր մշակութային վայրերին մոտ լինելու շնորհիվ։

Հարմար է. Այս տարածքը հայտնի է երիտասարդ մասնագետների, արտասահմանցիների և միջին ու բարձր եկամուտ ունեցող վարձակալների շրջանում: Այն հարմար է կարճաժամկետ և միջնաժամկետ վարձակալության համար, հատկապես նրանց համար, ովքեր ցանկանում են ապրել քաղաքի կենտրոնին մոտ, բայց ոչ անմիջապես Իներե Innere Stadt :

Միջին վարձավճարը և տատանումները։ Մոտավորապես €20–26 մեկ քմ-ի համար, գները կարող են նույնիսկ ավելի բարձր լինել քաղաքի կենտրոնին շատ մոտ գտնվող տարածքներում։

Ակնկալվող եկամտաբերություն։ 3.2-4.0% համախառն եկամտաբերություն. բարձր վարձավճարը փոխհատուցվում է բարձր գնման գնով, ուստի ընդհանուր արդյունավետությունը միջին է։

Ռիսկերը և սահմանափակումները։ Հիմնական ռիսկը մեկ քառակուսի մետրի համար բարձր գնման գինն է, որը նվազեցնում է եկամտաբերությունը։ Հնարավոր է նաև արտասահմանցիների համար նախատեսված բնակարանային շուկայում ուժեղ մրցակցություն և կարճաժամկետ վարձակալության պահանջարկի սեզոնային տատանումներ։

Համառոտ նկարագրություն ՝ Meidling դասական բնակելի թաղամաս է՝ հարմարավետ տրանսպորտային կապերով, այդ թվում՝ S-Bahn և U-Bahn, ինչպես նաև խանութների և ծառայությունների լայն ընտրանիով։ Այն համատեղում է հին բնակարանային շենքերը նոր բնակելի թաղամասերի հետ։

Հարմար է. Բազմազան լսարանի համար՝ ընտանիքներ, միջին մակարդակի մասնագետներ և զույգեր: Տարածքը իդեալական է կայուն միջին խավին ուղղված ներդրողների համար:

Միջին վարձավճարը և տատանումները։ Մոտավորապես 17-21 եվրո մեկ քմ-ի համար՝ գինը կախված է տարածքի կոնկրետ գտնվելու վայրից և բնակարանի չափորոշիչից։

Ակնկալվող եկամտաբերություն։ Մոտավորապես 3.2-4.2% համախառն եկամտաբերություն։ Շահութաբերությունը մեծապես որոշվում է բարենպաստ գնով և կոմունալ վճարներով։

Ռիսկերը և սահմանափակումները։ Հնարավոր ռիսկերի թվում են հարևան տարածքների մրցակցությունը և բնակարանային ֆոնդի տարբեր պայմանները։ Հետևաբար, կարևոր է ուշադիր գնահատել Մեյդլինգի որոշակի թաղամասը Meidling մասնավորապես՝ դրա մոտիկությունը տրանսպորտին և ենթակառուցվածքներին։

Կարճ նկարագրություն։ Simmering զգալի վերափոխման է ենթարկվում. ավանդական արդյունաբերական թաղամասից այն դառնում է նոր բնակելի շինությունների գրավիչ։ Նրա ժամանակակից գրավչությունը հիմնված է մատչելի բնակարանների և տրանսպորտային գերազանց հասանելիության առաջարկի վրա։

Հարմար է. Սա Վիեննայի առաջատար վարձակալության թաղամասն է երիտասարդ ընտանիքների, բյուջետային խնայող վարձակալների և աշխատողների համար: Մատչելի բնակարան փնտրող ներդրողները կարող են գտնել մատչելի վարձակալության տարբերակներ այս տարածքում:

Միջին վարձավճարը և դրա սահմանը։ Մոտավորապես €16–19/մ² (որոշ գնահատականներով՝ €18–19/մ²)։

Ակնկալվող եկամտաբերություն։ Համախառն եկամտաբերությունը կազմում է մոտ 3.5-4.3%, հատկապես նոր և լավ նախագծված բնակարանների համար։

Ռիսկերը և սահմանափակումները։ Պահանջարկը և բնակչությունը մնում են կայուն, սակայն տարածքը կարող է ավելի քիչ իրացվելի լինել, քան լավագույն վայրերը։ Հեռանկարները մեծապես կախված են նոր նախագծերի մեկնարկի տեմպից։

Համառոտ նկարագրություն։ Döbling և Hietzing հեղինակավոր, կանաչ թաղամասեր են՝ առանձնատներով, թաունհաուսներով և բարձրորակ բնակարանային շենքերով։ Դրանք առաջարկում են բարձր կենսամակարդակ, գերազանց դպրոցներ և ցածր խտության զարգացում։

Հարմար է. Այստեղ ապրում են հուսալի և ապահովված վարձակալներ՝ բարձր եկամուտ ունեցող ընտանիքներ, դիվանագետներ և ղեկավարներ: Տարածքը իդեալական է երկարաժամկետ վարձակալության համար:

Միջին վարձավճարը և դրա միջակայքը։ Վարձակալության գները այստեղ բարձր են՝ մոտավորապես 22-30 եվրո մեկ քառակուսի մետրի համար, իսկ որոշ անշարժ գույքի համար՝ նույնիսկ ավելի բարձր։ Վիլլաների և շքեղ անշարժ գույքի գները կարող են զգալիորեն գերազանցել այս մակարդակը։

Ակնկալվող եկամտաբերություն։ Բարձր գնման գների պատճառով համախառն եկամտաբերությունը սովորաբար ավելի ցածր է (≈2.5–3.5%)։ Այնուամենայնիվ, նման գույքը լավ է պահպանում իր արժեքը և բարձր իրացվելիություն ունի։

Ռիսկերը և սահմանափակումները։ Տոկոսադրույքները ցածր են, բայց անկման ռիսկը՝ ավելի ցածր։ Պրեմիում հատվածի ներդրողները պետք է կենտրոնանան անշարժ գույքի երկարաժամկետ աճի վրա, այլ ոչ թե արագ ամսական շահույթի վրա։

Համառոտ նկարագրություն։ Այս վայրերը գտնվում են քաղաքի կենտրոնի մոտ, համալսարանների, գործարար տարածքների և մշակութային հաստատությունների մոտ։ Դրանք առաջարկում են վարձակալության բնակարանների բարձր կենտրոնացում և ցուցաբերում են ուսանողների և երիտասարդ մասնագետների կայուն հետաքրքրություն։

Հարմար է. Հիմնական վարձակալները ուսանողներ, երիտասարդ մասնագետներ, արտասահմանցիներ և ստեղծագործող մասնագետներ են: Տարածքները հարմար են կարճաժամկետ և միջնաժամկետ վարձակալության համար:

Միջին վարձավճարը և դրա սահմանը. €20-28/մ²; կենտրոնական թաղամասերում գտնվող որակյալ բնակարանների համար գները կարող են նույնիսկ ավելի բարձր լինել։

Ակնկալվող եկամտաբերություն՝ 3.0-4.0% համախառն եկամտաբերություն՝ կախված գնման գնից և բնակարանի սարքավորումների մակարդակից։

Ռիսկերը և սահմանափակումները։ Ռիսկերի թվում են բարձր մուտքի ծախսերը և ինտենսիվ մրցակցությունը։ Կարճաժամկետ վարձակալության հատվածում կարևոր է նաև հաշվի առնել կարգավորող սահմանափակումները, ինչպիսիք են Airbnb ոճի վարձակալության կանոնները։

Ավստրիայում օրենքները խստորեն պաշտպանում են վարձակալներին: Բնակարանատիրոջ համար դա այնքան էլ պարզ չէ, որքան «վարձակալության տալ և մոռանալ դրա մասին»: Նրանք պետք է խստորեն հետևեն կանոններին՝ պահպանել պայմանագրի պայմանները, չգերազանցել թույլատրելի վարձավճարները, ճիշտ կառավարել կոմունալ վճարումները, վճարել հարկերը և հիշել, որ բնակարանը «մի քանի օրով զբոսաշրջիկներին» վարձակալության տալը, ընդհանուր առմամբ, արգելվում է: Այս ամենը կարգավորվում է խիստ կանոնակարգերով:.

Այս կանոնակարգերի չկատարումը ենթադրում է իրական ռիսկեր՝ սկսած ֆինանսական կորուստներից մինչև վարչական տույժեր և երկարատև դատական ​​​​գործընթացներ: Հետևաբար, Վիեննայի անշարժ գույքի սեփականատերերի համար կարևոր է հասկանալ օրենքի հիմնական ասպեկտները, որոնք մենք կքննարկենք ստորև:.

Ավստրիայում վարձակալության պայմանագրերի երկու հիմնական տեսակ կա՝ մշտական ​​(անժամկետ) և որոշակի ժամկետով (բեֆրիստետ):.

Անժամկետ պայմանագիր (unbefristeter Mietvertrag)

Այս տեսակի պայմանագիրը վարձակալի համար ապահովում է առավելագույն պաշտպանություն: Վարձատուն կարող է դադարեցնել պայմանագիրը միայն խստորեն սահմանված պատճառներով, ինչպիսիք են վարձակալի կողմից բնակարանում շարունակելու մտադրությունը կամ վարձակալի կողմից թույլ տրված լուրջ խախտումները:.

Անժամկետ վարձակալության պայմանագիրը սովորաբար նվազեցնում է շահութաբերությունը, բայց մեծացնում է գույքի իրացվելիությունը, քանի որ նման բնակարաններն ավելի հաճախ ընտրում են երկարաժամկետ վարձակալություն փնտրող վարձակալները։.

Որոշակի ժամկետով պայմանագիր (befristeter Mietvertrag)

Սովորաբար վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է երեք տարով, ավելի հազվադեպ՝ հինգ կամ տասը տարով։ Այն կարող է երկարաձգվել մի քանի անգամ, բայց երկրորդ երկարաձգումից հետո վարձակալն իրավունք ունի պահանջել անորոշ ժամկետով վարձակալություն։ Վարձատուի համար որոշակի ժամկետով վարձակալությունն ավելի հարմար է, քանի որ այն առաջարկում է ավելի մեծ ճկունություն և հնարավորություն է տալիս անհրաժեշտության դեպքում վերանայել վարձավճարը։.

Richtwert - սահմանային դրույքաչափեր հին ֆոնդի համար (Altbau)

1945 թվականից առաջ կառուցված հին շենքերի համար կիրառվում է Richtwertmiete (Վարձակալության նպաստ) կոչվող համակարգը՝ օրենքով սահմանված վարձավճարի սահմանաչափը: Յուրաքանչյուր դաշնային շրջան սահմանում է իր սեփական Richtwert-ը: Լրացուցիչ վճարներ (Zuschläge) թույլատրվում են որոշակի բնութագրերի համար, ինչպիսիք են՝

• բնակարանի լավ վիճակը;
• զարգացած ենթակառուցվածքներ;
• վերելակի առկայություն;
• իրականացված արդիականացումը։.

Նույնիսկ լրացուցիչ վճարների դեպքում, վերջնական վարձակալության գինը մնում է օրենքով սահմանափակված։ Դրա պատճառով հին շենքերի եկամտաբերությունը հաճախ ավելի ցածր է, քան նորակառույցներինը (Neubau), սակայն երկարաժամկետ վարձակալության ռիսկերը սովորաբար ավելի ցածր են։.

Ավստրիայի օրենսդրությունը պաշտպանում է և՛ վարձակալներին, և՛ տանտերերին, սակայն պատասխանատվության մեծ մասը սովորաբար ընկնում է տանտիրոջ վրա։.

Հիմնական պարտականությունները՝

• բնակարանը բնակելի վիճակում պահելը;
• անհրաժեշտ վերանորոգման աշխատանքների կատարում, մասնավորապես շենքի կառուցվածքին վերաբերող։
• Betriebskosten-ի (կոմունալ և շահագործման ծախսեր) հստակ և թափանցիկ հաշվարկի ապահովում։
• վարձակալության ժամկետի ավարտին կանխավճարի (Kaution) վերադարձ՝ սովորաբար ամսական 2-3 վարձավճարի չափով։
• համապատասխանություն էներգաարդյունավետության նվազագույն պահանջներին, ներառյալ Heizwärmebedarf-ը։.

Վարձատուի իրավունքները

• վարձակալի վճարունակության ստուգում (Bonitätsprüfung);
• վարձավճարի փոփոխություն օրենքով թույլատրված սահմաններում։
• գրավի մի մասի պահպանում գույքի վնասման դեպքում։
• պայմանագրի դադարեցում վարձակալի կողմից կոպիտ խախտումների դեպքում:.

Կարևոր է հիշել, որ այս կանոնների խախտումը կարող է հանգեցնել իրավական գործողությունների և տուգանքների, ուստի օրենքի լավ ըմբռնումը շատ կարևոր է։.

Վիեննայում Airbnb-ի նման հարթակների միջոցով կարճաժամկետ վարձակալությունները խստորեն կարգավորվում են։ Այս կանոնների հիմնական նպատակն է պահպանել բնակարանները երկարաժամկետ մնալու համար և կանխել բնակելի շենքերի հյուրանոցների վերածումը։.

Հիմնական սահմանափակումներ՝

• բնակարանային շենքի բոլոր համասեփականատերերի համաձայնության անհրաժեշտությունը
• մշտական ​​բնակության համար նախատեսված շենքերում (Hauptwohnsitz) կարճաժամկետ վարձակալության արգելք։
• որոշակի տարածքներում լրացուցիչ տեղական սահմանափակումներ;
• Խախտումների համար տուգանքը կարող է հասնել մինչև 50,000 եվրոյի։.

Սա նշանակում է, որ տանտերերը պետք է նախապես ստուգեն, թե արդյոք կարճաժամկետ վարձակալությունը թույլատրվում է, և ստանան բոլոր անհրաժեշտ հաստատումները՝ զգալի տուգանքներից և այլ տույժերից խուսափելու համար։.

Վարձակալության եկամուտը ենթակա է եկամտային հարկի (Einkommensteuer): Սակայն հարկը վճարվում է ոչ թե ամբողջ վարձավճարի գումարի, այլ միայն թույլատրելի ծախսերը հանելուց հետո ստացված շահույթի համար:.

Ինչը կարելի է դուրս գրել

• բնակելի անշարժ գույքի տարեկան ամորտիզացիա (Abschreibung)՝ 1.5% չափով;
• կոմունալ և սպասարկման վճարները (Betriebskosten) կրում է սեփականատերը։
• հիփոթեքային վարկերի տոկոսագումար;
• վերանորոգման ծախսերը և բնակարանի վերանորոգման ծախսերի մի մասը
• գույքի կառավարման հետ կապված ծախսերը։.

Օրենքների իմացությունը միայն մեկնարկային կետն է: Իրականում վարձակալությունից եկամուտ ստանալու համար կարևոր է հասկանալ շուկան, գույքի վիճակը, բարելավման ներուժը և վարձակալներին արդյունավետ կառավարելու կարողությունը: Արդյունավետ տանտերը համատեղում է մտածված կառավարումը, ֆինանսական խոհեմությունը և գույքի որակի նկատմամբ ուշադրությունը:.

Բնակարան գնելուց կամ վարձակալության տալուց առաջ կարևոր է գնահատել պոտենցիալ շահութաբերությունը: Դրա համար սովորաբար օգտագործվում են երկու չափանիշ՝ համախառն եկամտաբերություն և զուտ եկամտաբերություն:

Համախառն եկամտաբերությունը արտացոլում է գույքի «հիմնական» շահութաբերությունը՝ տարեկան վարձակալական եկամտի և բնակարանի գնման գնի հարաբերակցությունը։

Ֆորմուլա՝

Զուտ եկամտաբերությունը արտացոլում է իրական շահութաբերությունը, քանի որ այն ներառում է բոլոր ծախսերը և հարկերը։

Ֆորմուլա՝

Favoriten60 քմ մակերեսով բնակարանի օրինակ

Համախառն եկամտաբերություն = 4,7 %

Զուտ եկամտաբերություն ≈ 3,2 %

Բնակարանի պատշաճ բարելավումները անմիջականորեն մեծացնում են դրա արժեքը, գրավում վարձակալների հետաքրքրությունը և մեծացնում արագ վաճառքի հավանականությունը: Էներգաարդյունավետ լուծումները՝ նոր պատուհաններ, ժամանակակից ջեռուցման համակարգ և բարձրորակ ջերմամեկուսացում, զգալիորեն կրճատում են բնակիչների կոմունալ ծախսերը և բարելավում են գույքի էներգաարդյունավետությունը: Սա բնակարանը դարձնում է ավելի գրավիչ և հեշտ վարձակալելու կամ վաճառելու համար:.

Ժամանակակից խոհանոցը բնակարան ընտրելիս կարևոր գործոն է: Վարձակալները գնահատում են խոհանոցի հարմարավետությունն ու տեսքը, իսկ լավ կահավորված խոհանոցը կարող է բարձրացնել վարձավճարը և օգնել ավելի արագ գտնել վարձակալ:

Լավ լոգարանը նույնպես կարևոր է Ժամանակակից, կոկիկ և ֆունկցիոնալ լոգարանը կյանքը դարձնում է ավելի հարմարավետ և բարելավում բնակարանի ընդհանուր մթնոլորտը։

պատշգամբը կամ լոջիան հատկապես կարևոր է դարձել, քանի որ մարդիկ ավելի շատ ժամանակ են անցկացնում տանը, և սեփական բացօթյա տարածք ունենալը համարվում է մեծ առավելություն: Հատակի որակը նույնպես մեծապես ազդում է բնակարանի գրավչության վրա . ամուր հատակը, ինչպիսիք են լամինատը կամ մանրահատակը, երկար են ծառայում, հեշտ է խնամել և տունն ավելի հարմարավետ են դարձնում:

Խոշոր վերանորոգումներից զատ, կարևոր է հաշվի առնել այն նրբությունները, որոնք ստեղծում են լավ պահպանված, բարձրորակ տարածքի զգացողություն: Հուսալի սանտեխնիկան, մտածված լուսավորությունը, թարմացված մակերեսները և կոկիկ մանրամասները բարձրացնում են բնակիչների հարմարավետությունը, նվազեցնում մաշվածությունը և բարձրացնում գույքի արժեքը: Արդիականացման այս մոտեցումը ներառում է ոչ միայն տեսքը, այլև գործնական լուծումներ, որոնք բնակարանը դարձնում են ավելի հարմարավետ և դիմացկուն:

Ներդրումային շրջանների օրինակներ. կենտրոնական շրջաններում, օրինակ՝ Innere Stadt (1-ին շրջան) և Leopoldstadt (2-րդ շրջան), լավ վերանորոգված բնակարանները արագ գտնում են վարձակալներ և պահանջում են բարձր վարձավճարներ, սակայն գնման գինը զգալիորեն ավելի բարձր է: Ավելի մատչելի և լավ եկամտաբեր տարբերակներ կան Favoriten (10-րդ շրջան), Meidling (12-րդ շրջան) և Simmering (11-րդ շրջան): Այս շրջաններում բնակարանների վերանորոգումը զգալիորեն մեծացնում է վարձակալների հետաքրքրությունը և օգնում է ապահովել կայուն եկամուտ:

Վարձակալության պլանավորման ժամանակ կարևոր է հասկանալ, թե ովքեր են լինելու ձեր վարձակալները, քանի որ դա կազդի ձեր սեփականության կառավարման և եկամտի մակարդակի վրա։.

Ուսանողները հաճախակի փոխում են բնակարանները, ուստի անհրաժեշտ է ավելի ճկուն մոտեցում: Նրանք գնահատում են կահավորված բնակարանները՝ հուսալի ինտերնետային կապով, որոնք պատրաստ են անմիջապես տեղափոխվելու՝ առանց որևէ վերանորոգման: Այս ժողովրդագրական խմբի շրջանում հատկապես հայտնի են այն շրջանները, որտեղ կան բազմաթիվ համալսարաններ, ինչպիսիք են Alsergrund (9-րդ շրջան) և Döbling (19-րդ շրջան):

Ընտանիքները սովորաբար երկարաժամկետ բնակիչներ են և գնահատում են կայունությունը։ Նրանք փնտրում են ընդարձակ բնակարաններ, հանգիստ միջավայր և դպրոցներ, մանկապարտեզներ և այգիներ մուտք գործելու հարմար հնարավորություն։ Լավ ենթակառուցվածքներ և առատ կանաչ տարածքներ ունեցող թաղամասերը, ինչպիսիք են Hietzing (13-րդ շրջան) և Währing (18-րդ շրջան), հարմար են ընտանիքների համար։ Արտասահմանցիները և միջազգային մասնագետները, որպես կանոն, պատրաստ են վճարել միջինից բարձր գներ, եթե բնակարանը համապատասխանում է բարձր չափանիշներին, հարմար տեղակայված է և ունի լավ հասարակական տրանսպորտի կապեր իրենց աշխատավայրին մոտ։

Նրանք ամենից հաճախ նախընտրում են Innere Stadtկենտրոնական թաղամասերը, Landstraße (3-րդ շրջան) և Leopoldstadt, որտեղ հարմարավետ տրանսպորտային միջոցները համակցված են ժամանակակից բնակելի շենքերի հետ։.

Տարեց վարձակալները սովորաբար վարում են հանգիստ ապրելակերպ և լավ են հոգ տանում իրենց տների մասին: Բնակարան ընտրելիս նրանք հատկապես կարևորում են հարմար դասավորությունը, հեշտ հասանելիությունը և երկար աստիճանների բացակայությունը: Ավելի բաց հատակագծով թաղամասերը, ինչպիսիք են Döbling , Hietzing և Liesing (23-րդ շրջան), այս խմբի համար առաջարկում են հարմարավետ կենսապայմաններ:

Թիրախային խմբի հստակ սահմանումը հնարավորություն է տալիս ինտելեկտուալ պլանավորել բարելավումները և մշակել վարձակալության համապատասխան մոդել։ Արդյունքում, գույքն ավելի լավ է համապատասխանում վարձակալի սպասումներին և ժամանակի ընթացքում ապահովում է ավելի կայուն շահույթ։.

Վիեննայում բնակարան վարձակալելը կամ փնտրելը հաճախ կարող է դժվար լինել, հատկապես առաջին անգամ բնակարան գնողների համար: Տեղանքի իմաստուն ընտրությունը, ցուցակների ըմբռնումը, ծախսերի կառավարումը և ձեր իրավունքների ըմբռնումը կարող են օգնել ձեզ խուսափել ավելորդ ծախսերից, խնայել ժամանակ և ավելի հարմարավետ ապրել: Ստորև բերված են գործնական խորհուրդներ, որոնք կօգնեն ձեզ կողմնորոշվել շուկայում և կայացնել տեղեկացված որոշումներ:.

Վիեննայում տուն վարձակալելու համար թաղամասի ընտրությունը կարևոր դեր է խաղում վարձակալության ժամանակ. այն որոշում է կյանքի հարմարավետությունը, առօրյա ծախսերը և աշխատանքի, դպրոց, խանութներ և հասարակական տրանսպորտ հասնելու հեշտությունը։.

Ուսանողների և երիտասարդ մասնագետների համար հատկապես կարևոր է համալսարանների մոտ գտնվող բնակարանը և հարմար տրանսպորտային միջոցները: Alsergrund (9-րդ շրջան) և Leopoldstadt (2-րդ շրջան) մեծ պահանջարկ ունեն ուսանողների կողմից՝ համալսարաններին մոտ լինելու և լավ զարգացած ենթակառուցվածքների, այդ թվում՝ սրճարանների, մարզասրահների և գրադարանների շնորհիվ:

Ընտանիքներին խորհուրդ է տրվում դիտարկել լավ դպրոցներ, մանկապարտեզներ և զբոսայգիներ ունեցող թաղամասերը զբոսանքի համար: Hietzing (13-րդ շրջան), Währing (18-րդ շրջան) և Döbling (19-րդ շրջան) առաջարկում են հանգիստ մթնոլորտ, ավելի բաց հատակագծով կառուցապատում և անվտանգության բարձր մակարդակ:

Արտասահմանցիների և մասնագետների համար հարմարավետ տրանսպորտը և լավ զարգացած ենթակառուցվածքները գլխավորն են: Innere Stadt (1-ին շրջան), Landstraße (3-րդ շրջան) և Leopoldstadt շրջանները առաջարկում են հեշտ տեղաշարժ, միջազգային դպրոցներ և հարմարավետ գնումներ:.

Տարեց վարձակալների համար հատկապես կարևոր են հեշտ մուտքը, աստիճանների բացակայությունը, վերելակը և հանգիստ միջավայրը: Döbling , Hietzing և Liesing (23-րդ շրջան) նման թաղամասերը հարմար են:

Վիեննայում բնակության վայր ընտրելիս կարևոր է ուշադիր կարդալ ցուցակներում առկա տեղեկատվությունը: Պայմանների և ծախսերի սխալ ըմբռնումը կարող է հանգեցնել ավելորդ ծախսերի կամ ձեր կարիքներին չբավարարող բնակարանի:.

Առաջին հերթին ուշադրություն պետք է դարձնել Betriebskosten-ին կամ շահագործման ծախսերին: Սրանք շենքի պահպանման համար պարտադիր ամսական վճարումներ են, ներառյալ մաքրումը, աղբահանությունը, շենքի սպասարկումը և ապահովագրությունը: Դրանք սովորաբար վճարվում են բազային վարձավճարից առանձին, և դրանց չափը կարող է զգալիորեն տարբեր լինել: Այս ծախսերը չհաշվառելու դեպքում գույքի վերջնական արժեքը կարող է շատ ավելի բարձր լինել, քան կանխատեսվում էր:

Երկրորդ կարևոր գործոնը ջեռուցման ծախսերն են (Heizkosten): Հին և նոր շենքերի միջև տարբերությունը հատկապես նկատելի է այստեղ: Հին շենքերը (Altbau) հաճախ ունեն հնացած ջեռուցման համակարգեր, որոնք վատ են պահպանում ջերմությունը, ինչը հանգեցնում է շատ բարձր ձմեռային վճարների: Նոր շենքերը ( Neubau ) ունեն ավելի լավ ջերմամեկուսացված պատեր և պատուհաններ, ինչպես նաև ավելի ժամանակակից և արդյունավետ ջեռուցման համակարգեր: Բյուջեն պլանավորելիս կարևոր է հաշվի առնել ոչ միայն վարձավճարը, այլև ձմեռային ջեռուցման ծախսերի աճը:

Բնակարանի վիճակը նույնպես կարևոր դեր է խաղում: Հին շենքերի (Altbau) սովորաբար առանձնանում են բարձր առաստաղներով, մեծ պատուհաններով և հետաքրքիր ճարտարապետությամբ, բայց հաճախ պահանջում են վերանորոգում և լրացուցիչ վերանորոգման ծախսեր: Մյուս կողմից, նոր շենքերը ( Neubau ) առաջարկում են ժամանակակից հարմարություններ, լավ ձևավորում և էներգաարդյունավետ լուծումներ, բայց վարձակալությունը սովորաբար ավելի թանկ է: Այս բնակարանային տեսակների միջև տարբերությունների հասկացումը կօգնի ձեզ ավելի ճշգրիտ գնահատել ապագա ծախսերը և հարմարավետության մակարդակը:

Վարձավճարի ծախսերի կրճատումը պահանջում է մտածված մոտեցում: Ավելի քիչ վճարելու ամենատարածված եղանակներից մեկը համատեղ բնակարանային ապահովումն է (WG): Երբ վարձավճարը և կոմունալ ծառայությունները բաժանվում են մի քանի վարձակալների միջև, անհատական ​​ծախսերը զգալիորեն կրճատվում են, ինչը դրանք դարձնում է հատկապես հարմար ուսանողների և երիտասարդ մասնագետների համար:

Վիեննան ունի կառավարության աջակցության ծրագրեր, ինչպիսին է Wohnbeihilfe-ն, որը նախատեսված է ցածր եկամուտ ունեցող մարդկանց համար: Օգնության չափը կախված է եկամտի մակարդակից, ընտանիքի կազմից և բնակարանային ծախսերից և կարող է ծածկել վարձավճարի մի մասը՝ նվազեցնելով ընդհանուր ֆինանսական բեռը:

Գործակալության միջոցով վարձակալությունը սովորաբար ներառում է մատակարարման վճար, որը կարող է կազմել մինչև երկու ամսվա վարձավճար: Դուք կարող եք կրճատել ծախսերը՝ անմիջապես սեփականատիրոջ հետ կապ հաստատելով, ինչը հատկապես առավելություն է քաղաքի հայտնի թաղամասերում:.

Ժամանակը նույնքան կարևոր է։ Հայտնի թաղամասերում բնակարանները շատ արագ են վարձակալվում, ուստի լավագույնն է որոնումները սկսել տեղափոխվելուց 1-2 ամիս առաջ։ Նախապես պլանավորելը ձեզ ավելի շատ ընտրության հնարավորություն է տալիս և օգնում է խուսափել ուռճացված գներից։

Այս քայլերը ոչ միայն կրճատում են ծախսերը, այլև վարձակալության գործընթացն ավելի հասկանալի և հարմար են դարձնում։.

Վիեննայում վարձակալները պաշտպանված են օրենքով, և ձեր իրավունքների ըմբռնումը կօգնի խուսափել վեճերից և տանտիրոջ կողմից անպատշաճ գործողություններից: Հիմնական իրավունքներն են՝

• կոմունալ վճարների, այդ թվում՝ Betriebskosten-ի, թափանցիկ հաշվարկման և ճիշտ հաշվեգրման իրավունքը։
• տանտիրոջ պարտականությունը՝ պահպանել բնակարանը բնակելի վիճակում և իրականացնել անհրաժեշտ վերանորոգումներ։
• անօրինական վարձավճարների բարձրացումը վիճարկելու հնարավորություն։
• պաշտպանություն անհիմն կամ կամայական վտարումից։.

Եթե ​​խնդիրներ առաջանան, վարձակալները կարող են խորհրդատվություն և աջակցություն խնդրել Mietervereinigung- (վարձակալների միավորում) և քաղաքային ծառայություններից, ինչպիսին է Stadt Wien – Wohnservice-ը: Այս ծառայությունները գերմաներենով բացատրություններ և աջակցություն են տրամադրում, օգնում են լուծել հակամարտությունները, ստուգել պայմանագրերի օրինականությունը և պաշտպանել վարձակալների շահերը:

Վիեննայում վարձակալության տրվող անշարժ գույքի մեջ ներդրում կատարելը համարվում է անվտանգ ներդրում, սակայն այն ունի որոշակի ռիսկեր։ Կարևոր է նախապես հաշվի առնել դրանք՝ հնարավոր կորուստները նվազագույնի հասցնելու և ընդհանուր եկամտաբերությունը մեծացնելու համար։

Գերմատակարարման ռիսկ Neubau կան , որտեղ նոր շինարարության ծավալը չափազանց մեծ է եղել։ Սա մեծացնում է մրցակցությունը վարձակալության շուկայում և կարող է բացասաբար ազդել անշարժ գույքի եկամտաբերության վրա։ Սա հատկապես ճիշտ է Favoriten , Simmering և Floridsdorf , որտեղ վերջին տարիներին կառուցվել է նոր բնակարանների զգալի քանակ։

Շուկան ճիշտ գնահատելու և ներդրումները պլանավորելու համար արժե պարբերաբար վերահսկել դրա դինամիկան մասնագիտացված պորտալների միջոցով, ինչպիսին է immosuchmaschine.at-ը: Սա օգնում է ընտրել այն ոլորտները, որտեղ առաջարկն ու պահանջարկն ավելի հավասարակշռված են:.

Կարգավորման ռիսկ։ Ավստրիայում վարձակալության հարաբերությունները խստորեն կարգավորվում են օրենքով։ Հին շենքերում (Altbau) վարձակալության մակարդակի սահմանափակումները և կարճաժամկետ վարձակալության ավելի խիստ կարգավորումները, ինչպիսիք են Airbnb-ի միջոցով վարձակալության պայմանները, կարող են նվազեցնել ներդրումների եկամտաբերությունը։

Կարևոր է, որ սեփականատերերը պարբերաբար հետևեն օրենսդրության փոփոխություններին՝ ehl.at-ի և Վիեննայի քաղաքային խորհրդի (Stadt Wien) նման աղբյուրների միջոցով, որպեսզի արագորեն ճշգրտեն իրենց վարձակալության ռազմավարությունը։.

Դատարկության ռիսկ։ Երկար ժամանակահատվածները վարձակալներ չունենալը հաճախ առաջանում է անշարժ գույքի սխալ դիրքորոշման կամ սեզոնայնության թերագնահատման պատճառով։ Օրինակ, ուսանողական բնակարանները հաճախ դատարկ են մնում ամառային ամիսներին, իսկ արտասահմանցիներին նախատեսված բնակարանները կարող են կորցնել պահանջարկը կորպորատիվ ծրագրերի փոփոխությունների պատճառով։

Գույքի ճիշտ դիրքավորումը, մարքեթինգը և ճշգրիտ թիրախավորումը կարող են կրճատել անգործության ժամանակը և պահպանել եկամտի կայուն մակարդակ։.

Ֆինանսական ռիսկեր։ Ներդրումային եկամուտները անմիջականորեն կախված են տնտեսական իրավիճակից, վարձակալության պահանջարկից և հիփոթեքային տոկոսադրույքներից։ Տոկոսադրույքների բարձրացումը մեծացնում է տանտիրոջ ծախսերը, մինչդեռ պահանջարկի նվազումը պահանջում է ճկուն միջոցառումներ, օրինակ՝ վարձավճարի ճշգրտում կամ բնակարանի վերանորոգում՝ վարձակալներին պահպանելու համար։

Վիեննայում վարձակալության տրվող անշարժ գույքի մեջ ներդրում կատարելիս կարևոր է հաշվի առնել ոչ միայն ներկայիս իրավիճակը, այլև շուկայի միջնաժամկետ զարգացումը: Հաջորդ երեք-հինգ տարիների ընթացքում բնակարանային պահանջարկը, կանխատեսումների համաձայն, աստիճանաբար կաճի, ընդ որում՝ աճի տեմպերը կտարբերվեն՝ կախված գտնվելու վայրից, անշարժ գույքի տեսակից և ժողովրդագրական փոփոխություններից:.

Տրանսպորտային ցանցի զարգացումը և նոր շինարարության ծավալը էական ազդեցություն ունեն շուկայի հեռանկարների վրա Օրինակ՝ U1 մետրոյի գծի ընդլայնումը և Ֆավրիտենում Favoriten Սիմերինգում Simmering մեծացնում են այս տարածքների գրավչությունը և աջակցում պահանջարկին։ Միևնույն ժամանակ, Neubau մեծացնում է մրցակցությունը անշարժ գույքի սեփականատերերի միջև, ինչը կարևոր է հաշվի առնել ապագա շահութաբերությունը գնահատելիս։

Döbling և Hietzing նման հեղինակավոր թաղամասերում իրավիճակն այլ է։ Այստեղ անշարժ գույքի քանակը սահմանափակ է, և ընտանիքների և արտասահմանցիների կողմից երկարաժամկետ վարձակալության նկատմամբ հետաքրքրությունը մնում է կայուն։ Բարձր գնման գինը սովորաբար փոխհատուցվում է դատարկության ցածր ռիսկով և վարձակալության գները առանց հանկարծակի տատանումների պահպանելու հնարավորությամբ։

Արտասահմանցիների և երիտասարդ մասնագետների հետաքրքրությունը կենտրոնացած է Leopoldstadt և Landstraße , մասնավորապես նոր գրասենյակային և բիզնես կլաստերների մոտ։ Միևնույն ժամանակ, Floridsdorf և Liesing գնալով ավելի մեծ ժողովրդականություն են վայելում միջին եկամուտ ունեցող ընտանիքների շրջանում, որոնք փնտրում են ընդարձակ բնակարաններ և լավ ենթակառուցվածքներ, չնայած դրանք գտնվում են քաղաքի կենտրոնից ավելի հեռու։

Վիեննայի բնակարանների վարձակալության թաղամասերը մոտավորապես բաժանվում են երեք տեսակի՝ կախված վարձակալության հեռանկարներից. զարգացող թաղամասերը՝ լավ ենթակառուցվածքներով, առաջարկում են չափավոր, բայց անկայուն եկամտաբերության աճ, լավագույն տեղակայումները ապահովում են կայուն պահանջարկ, իսկ հեռավոր կամ տիպիկ թաղամասերը ցույց են տալիս չափավոր աճ, բայց առաջարկում են շահութաբերության հնարավորություններ՝ խոշոր վերանորոգումների և վերավաճառքի միջոցով։.

Ճիշտ ներդրումային ռազմավարությունը կախված է գնվող անշարժ գույքի տեսակից և նրանից, թե ում եք պատրաստվում այն ​​վարձակալության տալ: Վիեննայի շուկայում առավել արդյունավետ են երեք ապացուցված մոտեցումներ:.

«Արժեք ավելացնող» ռազմավարությունը ենթադրում է բարելավման կարիք ունեցող անշարժ գույքի գնում, որից հետո բարձրորակ վերանորոգում կատարելը: Այն հատկապես արդյունավետ է միջին գնային թաղամասերում, ինչպիսիք են Favoriten և Simmering , որտեղ վերանորոգումները կարող են բարձրացնել վարձավճարները և նվազեցնել թափուր աշխատատեղերի մակարդակը:

Սա կարող է ներառել այնպիսի աշխատանքներ, ինչպիսիք են նոր պատուհանների տեղադրումը, ջեռուցման համակարգի արդիականացումը կամ խոհանոցի և լոգարանի արդիականացումը, ինչը բնակարանն ավելի գրավիչ կդարձնի վարձակալների համար։.

«Գնել և պահել» ռազմավարությունը ենթադրում է անշարժ գույքի գնում երկարաժամկետ վարձակալության համար, սովորաբար ընտանիքներին կամ արտասահմանցիներին: Döbling և Hietzing իդեալական են այս մոդելի համար. պահանջարկը կայուն է, բնակարանները զբաղեցված են, և բարձր վարձավճարները պահպանվում են տարիներ շարունակ:

Սա կարող է ներառել այնպիսի աշխատանքներ, ինչպիսիք են նոր պատուհանների տեղադրումը, ջեռուցման համակարգի արդիականացումը կամ խոհանոցի և լոգարանի արդիականացումը, ինչը բնակարանն ավելի գրավիչ կդարձնի վարձակալների համար։.

«Կարճաժամկետ շրջադարձի» ռազմավարությունը ենթադրում է կարճաժամկետ վարձակալություն, հաճախ Airbnb-ի միջոցով: Կենտրոնական թաղամասերը, ինչպիսիք են Innere Stadt և Leopoldstadt ապահովում են բարձր զբոսաշրջային եկամուտ, բայց կրում են զգալի ռիսկեր՝ սեզոնայնություն, խիստ կանոնակարգեր և ակտիվ կառավարման անհրաժեշտություն:

Վարձակալության համար նախատեսված անշարժ գույքի հաջող ձեռքբերումը պահանջում է համակարգված նախապատրաստություն: Առաջին քայլը տեղանքի վերլուծությունն է. տրանսպորտի մատչելիությունը, դպրոցների և խանութների առկայությունը, ինչպես նաև զարգացման ծրագրերը ազդում են երկարաժամկետ պահանջարկի վրա: Երկրորդ քայլը մրցակցության ուսումնասիրությունն է. սա կօգնի սահմանել համապատասխան վարձակալության գին և գնահատել ապագա եկամտի աճի ներուժը:

Տեխնիկական զննումը օգնում է որոշել, թե արդյոք անհրաժեշտ են ներդրումներ վերանորոգման, էներգաարդյունավետության և ժամանակակից պահանջներին համապատասխանության մեջ: Իրավական զննումը հաստատում է գույքի օրինական սեփականության իրավունքը և վարձակալության սահմանափակումների բացակայությունը: Ֆինանսական վերլուծությունը ներառում է կապիտալ ծախսերի, հարկերի և շահագործման ծախսերի հաշվարկներ, ինչպես նաև շահութաբերության կանխատեսում՝ ներդրման իրագործելիությունը գնահատելու համար:

Ներդրողը նախ պետք է որոշի ռազմավարություն՝ երկարաժամկետ վարձակալություն, վերանորոգում և վերավաճառք, թե՞ կարճաժամկետ վարձակալություն: Այնուհետև, նախատեսի վերանորոգման և անսպասելի ծախսերի բյուջեն: Մասնագետների, ինչպիսիք են կառավարչական ընկերությունը, անշարժ գույքի գործակալը և հարկային խորհրդատուն, ներգրավումը զգալիորեն կնվազեցնի ռիսկերը բոլոր փուլերում:

Վիեննայում բնակարան վարձակալելու տարածքի ընտրությունը ուղղակիորեն կախված է ընտրված ներդրումային ռազմավարությունից, վարձակալների թիրախային լսարանից և գույքի տեսակից։.

Neubau ) և անկայուն պահանջարկ ունեցող զանգվածային շուկայի հատվածում Favoriten և Simmering ։ Այստեղ «արժեք ավելացնող» ռազմավարությունը, որը ներառում է վերանորոգումները և արդիականացումը, օգնում է ավելացնել վարձակալության եկամուտը և նվազեցնել բնակարանների դատարկության ռիսկը։

Այս վայրերը գրավում են բնակարանային վերանորոգումներ ֆինանսավորելու պատրաստակամ ներդրողներին և բավարարում են ուսանողների, երիտասարդ մասնագետների և մատչելի բնակարան փնտրող ընտանիքների պահանջարկը։.

Döbling և Hietzing իդեալական են ընտանիքների և պրեմիում դասի վարձակալների համար երկարաժամկետ վարձակալության համար : Սահմանափակ առաջարկը և կայուն պահանջարկը «գնիր և պահիր» ռազմավարությունը դարձնում են չափազանց անվտանգ. չնայած եկամտաբերությունն այստեղ կարող է ավելի ցածր լինել, քան զանգվածային շուկայի հատվածում, լքման ռիսկը գործնականում բացակայում է, և գույքը պահպանում է իր իրացվելիությունը ցանկացած շուկայական պայմաններում:

Կարճաժամկետ վարձակալության և զբոսաշրջային կողմնորոշմամբ բիզնեսների համար լավագույնն է ընտրել կենտրոնական թաղամասերը, ինչպիսիք են Innere Stadt և Leopoldstadt : Այստեղ «կարճաժամկետ շրջադարձի» ռազմավարությունը կարող է բարձր եկամուտ ապահովել, բայց ենթակա է սեզոնային դանդաղումների և Airbnb-ի վարձակալության խիստ կանոնների:

Հետևաբար, կարևոր է, որ ներդրողները նախապես սահմանեն իրենց ռազմավարությունը, հասկանան, թե որ վարձակալներին են թիրախավորում և ինչպիսի եկամտաբերություն են ակնկալում՝ ճիշտ տարածքը և համապատասխան ներդրումային անշարժ գույքը ընտրելու համար։.

Վիեննայի անշարժ գույքը Եվրոպայում հարստությունը պահպանելու և մեծացնելու ամենակայուն միջոցներից մեկն է: Քաղաքն առաջարկում է վարձակալության բարձր պահանջարկ, սահմանափակ նոր շինարարություն և կանխատեսելի խաղի կանոններ: Ճիշտ թաղամաս ընտրելով, ճիշտ եկամտաբերությունը հաշվարկելով և ռազմավարություն մշակելով (արժեքի ավելացումից մինչև գնել և պահել), կարող եք հասնել կայուն դրամական հոսքի և ապահովագրվել գնաճից: Ձեր հաջողությունը ուղղակիորեն կախված է ձեր նախապատրաստությունից. որքան ավելի մանրակրկիտ է ձեր վերլուծությունը, այնքան բարձր են ձեր եկամտաբերությունը և ցածր են ձեր ռիսկերը:.