Ավստրիայում բնակարան գնել կանխիկով. հնարավո՞ր է դա, և ինչպե՞ս է գործարքը գործում:

Ավստրիայի անշարժ գույքի շուկան Եվրոպայի ամենախիստ վերահսկվող շուկաներից մեկն է։ Չնայած դրան, շատերը սխալմամբ կարծում են, որ ճիշտ քանակությամբ գումարով կարող են հեշտությամբ գնել ցանկացած անշարժ գույք։ Իրականությունն ավելի բարդ է։.

Ավստրիայում կանխիկով բնակարան գնելու համար կանխիկ վճարելը պարտադիր չէ: Դա պարզապես նշանակում է, որ գնորդն արդեն իսկ ունի անհրաժեշտ միջոցները և կապված չէ բանկային վարկի հետ, ինչը արագացնում է գործընթացը: Բոլոր պարտադիր ընթացակարգերը մնում են ուժի մեջ, ներառյալ KYC և AML չեկերը, օրինական կապիտալի ապացույցը և պետական ​​​​գրասենյակից թույլտվություն ստանալը:.

Այո, անշարժ գույք գնելը «կանխիկով» թույլատրվում է Ավստրիայի օրենսդրությամբ։ Այնուամենայնիվ, կարևոր է հասկանալ, որ դա չի նշանակում կանխիկ վճարել. թղթադրամների փոխանակում պարզապես չի օգտագործվում։ «Կանխիկ գնում» տերմինը պարզապես նշանակում է, որ գնորդը վճարում է իր սեփական միջոցներով և կապված չէ հիփոթեքային վարկի հետ։.

Այստեղ գլխավորը վճարման կատարման եղանակը չէ, այլ այն, որ միջոցները պատշաճ կերպով փաստաթղթավորված լինեն, և դրանց աղբյուրը հստակ լինի: Ավստրիայում KYC և AML ստուգումները շատ լուրջ են ընդունվում. նոտարը, բանկը, իսկ երբեմն նույնիսկ պետական ​​​​գրասենյակը պետք է համոզվեն, որ միջոցները ստացվել են օրինական ճանապարհով: Հետևաբար, գործարքի ընթացքում սովորաբար պահանջվում են եկամուտը, դրամական հոսքը և հարկային համապատասխանությունը հաստատող փաստաթղթեր:

Նույնիսկ եթե գնումը կատարվում է առանց վարկի, նոտարը և բանկը դեռևս անհրաժեշտ են: Նոտարը պատասխանատու է գործարքի իրավական կողմերի համար՝ ներկայացնելով փաստաթղթերը հողային գրանցամատյանին և վերահսկելով դրա օրինականությունը: Բանկը նաև բացում է էսքրոու հաշիվ (Treuhandkonto), որը Ավստրիայում գործարքի պարտադիր մասն է կազմում, նույնիսկ անձնական միջոցներով վճարելիս: Միջոցները նախ փոխանցվում են այս հաշվին, որտեղ դրանք արգելափակվում են մինչև պետական ​​գրանցումը, և միայն դրանից հետո փոխանցվում են վաճառողին:

Այսպիսով, Ավստրիայում հնարավոր է բնակարան գնել կանխիկով, բայց միայն այն դեպքում, եթե պահպանվեն բոլոր կանոնակարգերը, գործարքը լինի լիովին թափանցիկ, և ներգրավված լինեն նոտարի, բանկի և պետական ​​​​մարմինների մասնակցությունը։.

Կարևոր է հաշվի առնել անշարժ գույքի գնման սահմանափակումները . օտարերկրացիների համար կանոնները տարբերվում են՝ կախված նահանգից ( Բունդեսլանդ ) և գնման նպատակից, ուստի կարևոր է դրանք ստուգել Kaufanbot-ը ստորագրելուց առաջ։

Ավստրիայում անշարժ գույք գնելը խստորեն կարգավորվում է. գործարքները ենթակա են տարբեր մակարդակներում ստուգման, և նույնիսկ ամենապարզ գնումը պահանջում է պաշտոնական ստուգումներ և թույլտվություններ։.

1. Կապիտալի ծագման ստուգում (ՀՓԾ)

Ավստրիան ունի շատ խիստ փողերի լվացման դեմ պայքարի կանոնակարգեր։ Գնորդները պետք է ապացուցեն, որ իրենց միջոցները ստացվել են օրինական ճանապարհով։.

Սովորաբար նրանք խնդրում են տրամադրել

• եկամուտը հաստատող փաստաթղթեր (աշխատավարձ, շահաբաժիններ, ձեռնարկատիրական եկամուտ);
• բանկային հաշվետվություններ, որոնք ցույց են տալիս կանխիկի տեղաշարժը;
• այլ գույքի կամ ակտիվների վաճառքի վերաբերյալ փաստաթղթեր
• հարկային հաշվետվություններ։.

Նոտարը պատասխանատու է ՀԴՄ ստուգման ճշգրտության և ամբողջականության համար։ Առանց դրա գործարքը տեղի չի ունենա։.

2. Թույլտվություն Erwerbskommission-ից

Ավստրիայի մեծ մասում օտարերկրյա գնորդները չեն կարող ազատորեն անշարժ գույք գնել։ Գնելուց առաջ նրանք պետք է թույլտվություն ստանան տեղական Erwerbskommission-ից, որը որոշում է, թե արդյոք գնորդը կարող է շարունակել գործարքը։.

Հանձնաժողովը ստուգում է

• գնորդը բնակիչ է, թե ոչ բնակիչ։
• ինչ նպատակներով է ձեռք բերվում գույքը
• Կա՞ն որևէ հատուկ սահմանափակումներ տարածաշրջանում (օրինակ՝ հանգստավայրերում)։
• արդյոք գործարքը համապատասխանում է տեղական օրենքներին և տվյալ նահանգի (Բունդեսլանդ) շահերին։.

Առանց նման թույլտվության անհնար է գրանցել սեփականության իրավունքը և այն մուտքագրել հողային գրանցամատյանում։.

3. Լրացուցիչ ստուգումներ ոչ բնակիչների համար

Արտասահմանյան գնորդների համար ավելի մանրակրկիտ ստուգում է իրականացվում

• ստուգել ԵՄ-ում գտնվելու և կարգավիճակի օրինականությունը։
• նրանք փնտրում են, թե արդյոք կան կապեր Ավստրիայի հետ (երբեմն անհրաժեշտ է բացատրել գնման նպատակը)։
• վերլուծել հարկային կարգավիճակը;
• Նրանք մանրամասն ստուգում են, թե որտեղից է եկել գումարը։.

Որոշ շրջաններում ոչ բնակիչներին խիստ սահմանափակված է անշարժ գույք գնելը՝ պահանջելով ապացույց, որ գույքն իսկապես անհրաժեշտ է, ինչպես դա տեղի է ունենում Տիրոլում։.

Նույնիսկ եթե գնորդը Ավստրիայում բնակարանի համար ամբողջ գումարը վճարում է իր սեփական գրպանից, գնման գործընթացն ինքնին մնում է շատ ֆորմալ, խստորեն կարգավորվում է և հետևում է սահմանված փուլերին: Ես միշտ ասում եմ իմ հաճախորդներին. անհրաժեշտ միջոցների առկայությունը գործընթացը դարձնում է ավելի պարզ և արագ, բայց դա չի վերացնում բոլոր պարտադիր իրավական քայլերը անցնելու անհրաժեշտությունը: Ավստրիայում անշարժ գույքի ցանկացած գործարք պետք է նոտարականացվի. դա իրավական պահանջ է, և դրանից խուսափել հնարավոր չէ:.

Գնորդը ընտրում է բնակարան, ստուգում է թաղամասը, ենթակառուցվածքները, շենքի վիճակը և կարգավիճակը, ինչպես նաև ցանկացած սահմանափակում (օրինակ՝ կարո՞ղ է անշարժ գույքը կարճաժամկետ վարձակալության տրվել): Այս փուլում հաճախ պարզ են դառնում կարևոր մանրամասներ, որոնց մասին շատերը տեղյակ չեն. որոշ շրջաններում անշարժ գույքը սկզբում կարող է փակ լինել ոչ բնակիչների համար:.

Սա գույքի և սեփականատիրոջ համապարփակ ստուգում է

• Արդյո՞ք իրական հաշվիչները համապատասխանում են փաստաթղթերում նշվածին։
• կա՞ն արդյոք կոմունալ վճարումների վրա թաքնված խոչընդոտներ կամ պարտքեր։
• Կա՞ն արդյոք որևէ սահմանափակումներ գույքի վերակառուցման, վերակառուցման կամ վարձակալության վերաբերյալ։.

Եղել են դեպքեր, երբ բնակարանը թվացել է իդեալական, բայց ստուգումը բացահայտել է խնդիրներ, օրինակ՝ վեճ՝ կապված օժանդակ սենյակների սահմանների կամ անօրինական վերակառուցման հետ։ Լավագույնն է չգնել նման անշարժ գույք։.

Նշված են գործարքի գինը, ժամկետները և պայմանները: Սովորաբար կատարվում է փոքր կանխավճար, որը հետագայում փոխանցվում է էսքրոու հաշվին: Արտասահմանյան գնորդների համար հաճախ ավելացվում է կետ, որը նշում է, որ գործարքը ուժի մեջ կմտնի միայն «Erwerbskommission»-ի կողմից հաստատվելուց հետո:.

Ավստրիայում անշարժ գույքի համար անմիջապես կանխիկ վճարել հնարավոր չէ. վճարումները կատարվում են միայն բանկային փոխանցման և էսքրոու հաշվի միջոցով: Գործարքի օրինականությունն ապահովում է նոտարը կամ փաստաբանը, որը վերահսկում է գործարքը. միջոցները պետք է լինեն թափանցիկ և ստուգելի, ունենան ստուգված աղբյուր և վճարված հարկեր ու վճարներ, այլ ոչ թե պարզապես փոխանցվեն կանխիկով:.

• Երկրորդային շուկայում կամ նորակառույց շենքում բնակարան գնելիս սովորաբար օգտագործվում է նոտարի կամ փաստաբանի մոտ բացված էսքրոու հաշիվ (treuhandkonto / Notartreuhandbank):.
• Գնորդը կանխավճարը կամ ամբողջ գումարը փոխանցում է այս հաշվին։ Միջոցները վաճառողին փոխանցվում են միայն գործարքի բոլոր պայմանների կատարումից հետո՝ պայմանագրի ստորագրում, սեփականության իրավունքի գրանցում, հարկերի և վճարների վճարում և այլն։.
• Սա պաշտպանում է գնորդին. եթե գործարքը չի կայանում (օրինակ՝ գրանցման մերժման կամ թույլտվությունների բացակայության պատճառով), միջոցները վերադարձվում են։.

Էսքրոուի և բանկային փոխանցման համակարգը պարտադիր է. առանց դրա ոչ մի վաճառող չի փոխանցի գույքը։.

Այս փուլում նոտարը կատարում է լիարժեք ստուգում՝ համաձայն փողերի լվացման դեմ պայքարի կանոնակարգերի: Սովորաբար գնորդներից խնդրվում է

• վերջին 6-12 ամիսների բանկային քաղվածքները;
• բիզնեսի կամ անշարժ գույքի վաճառքը հաստատող փաստաթղթեր
• հարկային հաշվետվություններ։.

Փորձից ելնելով՝ եթե միջոցները ստացվել են արտասահմանյան հաշվից, և պարզ չէ, թե որտեղից են դրանք ստացվել, նոտարը կարող է պահանջել լրացուցիչ հաստատում. մինչև դա չտրամադրվի, գործարքը չի կայանա։.

Երբ բոլոր ստուգումները հաջողությամբ ավարտվեն, գանձապետարանը թույլտվություն է ստանում գումարը փոխանցել վաճառողին: «Կանխիկ վճարումը» նշանակում է միայն մեկ բան. գնորդն արդեն իսկ ունի միջոցներ իր հաշվին և կարիք չունի սպասելու գրավի հաստատմանը: Սա արագացնում է գործարքը, բայց քայլերի հաջորդականությունը (չեկեր, նոտար, միջոցների փոխանցում) մնում է նույնը:.

Նոտարը փաստաթղթերը ներկայացնում է հողային գրանցամատյանին (Grundbuch): Գրանցումն ավարտվելուց հետո դուք դառնում եք բնակարանի օրինական սեփականատերը, իսկ վաճառողը ստանում է վճարումը գրավի գումարից:.

Ավստրիայում բնակարան կանխիկ գնելը առավելություններ է առաջարկում գնորդի համար։ Ավստրիայում, որտեղ բոլոր գործարքները կարգավորվում են խիստ կանոններով, գրավի բացակայությունը արագացնում է գործընթացը և ձեզ դարձնում ավելի ցանկալի գնորդ վաճառողի համար։.

1. Գործառնական գործարք

Եթե ​​չսպասեք բանկի հաստատմանը, գործընթացն ավելի արագ կընթանա

• պահանջվում են ավելի քիչ փաստաթղթեր,
• բանկը չի իրականացնում գույքի գնահատում,
• վարկի պայմանների շուրջ համաձայնության գալու կարիք չկա։.

Իմ փորձից ելնելով՝ նման գործարքները սովորաբար 2-4 շաբաթով ավելի քիչ ժամանակ են պահանջում։.

2. Զեղչի շուրջ բանակցություններ

Ավստրիայում վաճառողները նախընտրում են կանխատեսելի արդյունքներ։ Կանխիկ գումար ունեցող գնորդը համարվում է ավելի հուսալի, ինչը նրա առաջարկն ավելի ուժեղ է դարձնում բանակցություններում։.

Երբեմն կարող եք նույնիսկ ստանալ 1-5% փոքր զեղչ, հատկապես, եթե վաճառողի համար կարևոր է արագ կնքել գործարքը։.

3. Գործարքի ավելի արագ հաստատում բոլոր կողմերի կողմից

Նոտարը, վաճառողը և անշարժ գույքի գործակալն ավելի շատ վստահություն ունեն այն գնորդների նկատմամբ, ովքեր վճարում են անմիջապես իրենց սեփական գումարով՝ առանց բանկային վարկի: Որքան քիչ կողմեր ​​պետք է համաձայնեցվեն, այնքան ցածր է ուշացումների ռիսկը:.

Նույնիսկ փողերի լվացման (ՓԼ) դեմ պայքարի պարտադիր ստուգումն ավելի արագ կընթանա, եթե նախապես պատրաստ ունենաք բոլոր փաստաթղթերը, որոնք ցույց են տալիս, թե որտեղից է եկել ամբողջ գումարը, և այս պատմությունը պարզ ու լեգիտիմ տեսք ունենա։.

4. Հաճախ գրավում է հիփոթեքային վարկեր ունեցող գնորդներին

Վիեննայի, Զալցբուրգի և Ինսբրուկի նման հայտնի քաղաքներում մեկ բնակարանի համար հաճախ լինում են մի քանի գնորդներ։ Առանց վարկի գնումը գրեթե միշտ շահում է։

• վաճառողի համար չկա ռիսկ, որ բանկը չի հաստատի գործարքը։
• գրանցումն ավելի արագ է;
• ավելի քիչ պայմաններ, որոնք կարող են հանգեցնել գործարքի ձախողմանը։.

Երբեմն վաճառողները իրենց գովազդներում ուղղակիորեն նշում են, որ նախապատվությունը տալիս են սեփական միջոցներով գնորդներին։.

Արժե պարզաբանել օտարերկրացիների շրջանում տարածված մի սխալ պատկերացում։ Ավստրիայում դուք չեք կարող պարզապես մեծ գումար կանխիկ բերել և միանգամից բնակարան գնել։ Սա անօրինական է, և գործնականում նման գործարք երբեք տեղի չի ունենա. ո՛չ նոտարը, ո՛չ էլ բանկը չեն ընդունի վճարման այս մեթոդը։.

Եթե ​​փորձեք Ավստրիայում բնակարան գնել կանխիկով, գործարքը պարզապես կկանգնեցվի: Նոտարը չի կարող ընդունել նման միջոցներ և օրենքով պարտավոր է հաղորդել նման խախտման մասին:.

Ինչու՞ այդքան խիստ: (Ինչո՞ւ այդքան խիստ)

• Օրենսդրություն. Բոլոր գործարքները համապատասխանում են Ավստրիայի փողերի լվացման դեմ պայքարի մասին օրենքին (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG): Նոտարը պարտավոր է ստուգել յուրաքանչյուր գործարք և իրավունք ունի դադարեցնել այն, եթե կա որևէ կասկած:.
• Կանխիկ վճարումների սահմանափակումներ. անշարժ գույք գնելիս կանխիկի օգտագործումը համարվում է բարձր ռիսկային և չի կիրառվում: Օրենքի համաձայն, վճարումները պետք է կատարվեն բանկերի և հատուկ վերահսկվող հաշիվների միջոցով:.

Շատերը կարծում են, որ Ավստրիայում բնակարան գնելու ամենակարևորը անհրաժեշտ միջոցներ ունենալն է։ Սակայն իրականում օտարերկրացիների համար գլխավոր մարտահրավերը ֆինանսները չեն, այլ անհրաժեշտ թույլտվությունների ստացումը։.

• ԵՄ քաղաքացիներն ունեն զգալի առավելություններ. դաշնային նահանգների մեծ մասում ընթացակարգն ավելի պարզ է նրանց համար, և կան զգալիորեն ավելի քիչ սահմանափակումներ։
• ԵՄ անդամ չհանդիսացող երկրներից գնորդները բախվում են ավելի խիստ կանոնների: Որոշ տարածաշրջաններում, ինչպիսիք են Կարինթիան և Տիրոլը, անշարժ գույք գնելը առանց հիմնավոր պատճառների գրեթե անհնար է. դուք պետք է ապացուցեք կապը տարածաշրջանի հետ կամ գնման հստակ նպատակը (աշխատանք, բիզնես կամ մշտական ​​բնակություն):
• Վիեննայում օտարերկրացիները կարող են բնակարան գնել միայն Erwerbskommission-ից բոլոր անհրաժեշտ թույլտվությունները ստանալուց հետո։ Առանց այս հաստատման սեփականության իրավունքը չի գրանցվի։

Իմ դիտարկումը. շատ հարուստ հաճախորդներ ամիսներ չեն վատնում միջոցներ հայթայթելու, այլ թույլտվություններ ստանալու վրա (հատկապես հողային իշխանություններից): Հետևաբար, գնում պլանավորելիս նախ ստուգեք ձեր տարածաշրջանի կանոնակարգերը և նախապես պատրաստեք բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերը:

Եթե ​​ցանկանում եք բնակարան գնել Ավստրիայում կանխիկով, նոտարը և բանկը օրենքով պարտավոր են ստուգել, ​​որ ձեր միջոցները ստացվել են ազնիվ ճանապարհով: Սա պարտադիր պահանջ է AML և KYC ընթացակարգերի համաձայն: Գործարքի սահուն և առանց ուշացումների անցնելու համար լավագույնն է նախապես պատրաստել ձեր միջոցների ծագումը հաստատող բոլոր փաստաթղթերը:.

Սովորաբար, միջոցների աղբյուրը հաստատելու համար հարմար են հետևյալ փաստաթղթերը

• Բիզնեսի վաճառք ՝ վաճառքի պայմանագիր, փոխանցման փաստաթղթեր և հարկի վճարման հաստատում:
• Անշարժ գույքի վաճառք - գործարքի փաստաթղթեր և բանկային քաղվածքներ միջոցները ստանալուց հետո։
• Ավանդային ծրագրեր և ներդրումներ ՝ բանկային քաղվածքներ և օրինական ներդրումային եկամտի ապացույց։
• Վերջին տարիների եկամուտ ՝ հարկային հաշվետվություններ, աշխատավարձի վկայականներ և դիվիդենտների փաստաթղթեր:
• Կրիպտոարժույթ . միջոցները նախ փոխանցվում են բանկային հաշվին, ապա՝ գործարքի համար նախատեսված էսքրոու հաշվին։ Պետք է ստուգվի գործարքների ամբողջ պատմությունը և միջոցների օրինական ծագումը։

Իմ խորհուրդը. որքան պարզ և ծանոթ լինի ձեր միջոցների աղբյուրը բանկի և նոտարի համար, այնքան արագ նրանք կավարտեն ստուգումը: Անսովոր աղբյուրները (օրինակ՝ կրիպտոարժույթային հաշվից խոշոր գումարի դուրսբերումը՝ առանց դրա ծագման հստակ փաստաթղթավորման) հաստատման համար շատ ավելի շատ ժամանակ են պահանջում և կարող են կասկածներ առաջացնել:

Նույնիսկ ամբողջական գնման գումարի դեպքում, Ավստրիայում գտնվող օտարերկրյա գնորդը ապահովագրված չէ ռիսկերից: Ամբողջական գումարի առկայությունը նրան չի ազատում տեղական բոլոր օրենքների և կարգավորող պահանջների պահպանման պարտականությունից:.

Հիմնական ռիսկերը՝

• Գնման թույլտվության մերժում: Որոշակի շրջաններում, ինչպիսիք են Կարինթիան և Տիրոլը, ոչ բնակչին կարող է մերժվել թույլտվությունը առանց բացատրության: Նույնիսկ Վիեննայում մերժումը հնարավոր է, եթե փաստաթղթերը չեն համապատասխանում Erwerbskommission-ի պահանջներին:
• Երկարատև ստուգումներ։ Միջոցների աղբյուրների ստուգումը, ինչպես նաև KYC և AML ընթացակարգերը հաճախ տևում են մի քանի շաբաթ։ Ցանկացած սխալ կամ բացակայող փաստաթուղթ զգալիորեն դանդաղեցնում է գործարքը։
• Կախվածություն փաստաթղթերի ճշգրտությունից։ Բոլոր գործարքները վերահսկվում են բանկերի և նոտարների կողմից, ուստի փաստաթղթերում ցանկացած անճշտություն կարող է կասեցնել գործընթացը և պահանջել լրացուցիչ հաստատում։
• Կասկածների դեպքում միջոցների սառեցում: Եթե բանկը կամ նոտարը կասկածներ ունի միջոցների օրինականության վերաբերյալ, միջոցները կարող են սառեցվել էսքրոու հաշվի վրա մինչև հետաքննության ավարտը: Ծայրահեղ դեպքերում գործարքը կարող է չեղարկվել:

Որքան ավելի պարզ և պաշտոնական է միջոցների աղբյուրը, այնքան ավելի արագ բանկը և նոտարը կկատարեն ստուգումը: Այնուամենայնիվ, անսովոր գործարքները, ինչպիսիք են կրիպտո հաշվից խոշոր փոխանցումները՝ առանց հիմնավորող փաստաթղթերի, ավելի երկար ժամանակ են պահանջում ստուգելու համար և հաճախ լրացուցիչ հարցեր են առաջացնում:.

Ավստրիայում կանխիկով բնակարան գնելիս պետք է հաշվի առնել ոչ միայն անշարժ գույքի գինը։ Կան լրացուցիչ ծախսեր, որոնք զգալիորեն մեծացնում են ընդհանուր բյուջեն՝ սովորաբար անշարժ գույքի արժեքի մոտ 7-10%-ը։.

Երբեմն գնորդները չեն հասկանում, թե ինչու են կանխիկ գնելիս դեռևս առաջանում լրացուցիչ ծախսեր: Սա նորմալ է Ավստրիայում. նույնիսկ առանց գրավի, նոտարը, բանկը և գործարքի մյուս կողմերը պարտավոր են ապահովել լիակատար իրավական և ֆինանսական անվտանգություն:.

Այո, Ավստրիայում հնարավոր է բնակարան գնել ընկերության անվան տակ։ Սա երբեմն ավելի հարմար է օտարերկրացիների համար, բայց դա ունի իր սեփական կանոնների և ձևականությունների ամբողջությունը, որոնք պետք է պահպանվեն։.

Հնարավոր դիզայնի տարբերակներ

• GmbH (Ավստրիա) ընկերությունը տեղական սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերություն է, որը հիմնադրվել է Ավստրիայի օրենսդրության համաձայն։.
• Արտասահմանյան ընկերությունը կարող է հիմնադրվել աշխարհի ցանկացած երկրում, բայց պետք է համապատասխանի Ավստրիայի բոլոր օրենքներին և կանոնակարգերին։.

Նրբություններ և պարտադիր ստուգումներ

• WiEReG-ը (Ավստրիայի շահառուների թափանցիկության մասին օրենք) պահանջում է ընկերության իրական սեփականատերերի բացահայտում: Բոլոր շահառու սեփականատերերը պետք է պաշտոնապես բացահայտվեն:
• Սեփականատերերի գրանցում - ընկերության և դրա իրական սեփականատերերի մասին տեղեկատվությունը նշվում է հողային գրանցամատյանում՝ անշարժ գույքի գրանցման ժամանակ:
• Համապատասխանություն/ՓՄԼ/Քաջալերանք ՝ բոլոր վճարումները ենթարկվում են խիստ բանկային և նոտարական վերահսկողության: Եթե փաստաթղթերում կան որևէ անճշտություն, գործարքը կարող է ժամանակավորապես կասեցվել:

Անշարժ գույքի ձեռքբերումը ընկերության միջոցով արագացնում է գործընթացը և առաջարկում հարկային արտոնություններ: Այնուամենայնիվ, ցանկացած ուշացումից խուսափելու համար նախապես պատրաստեք փաստաթղթեր՝ ապացուցելու համար, թե ով է ընկերության իրական սեփականատերը և որտեղից են գալիս դրա միջոցները:.

Այո, գնում կատարելը հնարավոր է, բայց գործում են շատ խիստ կանոններ: Դուք չեք կարող պարզապես կրիպտոարժույթը ուղղակիորեն փոխանցել վաճառողին: Բոլոր միջոցները պետք է անցնեն պաշտոնական բանկային ուղիներով՝ Ավստրիայի AML և KYC օրենքներին համապատասխանելու համար:.

Գործարքի բնորոշ սխեման

• Կրիպտո → բանկային / ոչ բանկային։ Կրիպտոարժույթը նախ փոխանակվում է ֆիատային փողի (եվրո կամ դոլար) հետ՝ լիցենզավորված փոխանակման կենտրոնի կամ բանկի միջոցով։
• → Էսքրոու հաշիվ։ Միջոցները մուտքագրվում են նոտարական կամ բանկային էսքրոու հաշվին (Treuhandkonto) և մնում են այնտեղ մինչև գործարքի գրանցումը։
• → Գործարք։ Միջոցների օրինական լինելը հաստատվելուց և բոլոր փաստաթղթերը ստուգելուց հետո գումարը փոխանցվում է վաճառողին։

Ինչն է արգելված

• Հնարավոր չէ USDT-ն կամ որևէ այլ կրիպտոարժույթ ուղղակիորեն որպես «կանխիկ» օգտագործել անշարժ գույք գնելու համար։.
• Կրիպտոարժույթը կանխիկ եվրոյով փոխանակելը և վարձավճար վճարելու փորձը օրենքի և փողերի լվացման դեմ պայքարի կանոնակարգերի խախտում է։.

Հնարավոր է անշարժ գույք գնել կրիպտոարժույթով, բայց միայն լիակատար թափանցիկությամբ. դուք պետք է հաստատեք միջոցների ծագումը և հանձնեք բոլոր բանկային և նոտարական ստուգումները: Այս կանոնները շրջանցելու փորձերը գրեթե միշտ հանգեցնում են գործարքի կասեցմանը:.

Ավստրիայում կանխիկով բնակարան գնելը միայն հարմարավետության հարց չէ, այլ մտածված մոտեցում։ Ես կօգնեմ ձեզ մեղմել ռիսկերը, ստուգել գույքը և ընտրել մի երկիր, որտեղ ձեր գումարը անվտանգ կերպով կպահվի և կարող է աճել։.

Հիմնական կատեգորիաներ՝

• Նոր շինություններ։ Շատ ներդրողներ ընտրում են նոր բնակարաններ, հատկապես Վիեննայում և հանգստավայրերում։ Առանց վարկի վճարելը թույլ է տալիս ավելի արագ փակել բնակարանը և երբեմն զեղչ ստանալ կառուցապատողի կողմից։
• Երկրորդային շուկա։ Գոյություն ունեցող տուն գնելիս կանխիկ գումար ունեցող գնորդները անմիջապես ավելի գրավիչ են դառնում վաճառողների համար. նման գործարքները ավելի արագ են ավարտվում, հատկապես հայտնի թաղամասերում։
• Բնակարանները որպես ներդրում ։ Վարձակալության համար անշարժ գույք գնողները հաճախ նախապես վճարում են՝ բանկի հաստատմանը չսպասելու և գործարքն ավելի արագ կնքելու համար։
• Առևտրային անշարժ գույք։ Գրասենյակների, խանութների կամ փոքր հյուրանոցների կանխիկ գնումը ավելի քիչ տարածված է, բայց առավելությունները նույնն են՝ ավելի արագ գործարքներ, բարենպաստ պայմանների հնարավորություն և բյուրոկրատական ​​ռիսկերի նվազագույնի հասցում։

Գրասենյակներ, խանութներ կամ փոքր հյուրանոցներ կանխիկով գնելը ավելի քիչ տարածված է, բայց այն առաջարկում է նույն առավելությունները. գործարքն ավելի արագ է, ավելի հեշտ է բանակցել բարենպաստ պայմանների շուրջ, և կա ավելի քիչ թղթաբանություն և ռիսկ։.

Ավստրիայում կանխիկով բնակարան գնելը ներդրողներին զգալի առավելություններ է տալիս։ Սա հատկապես արժեքավոր է Ավստրիայում, որտեղ շուկան մրցակցային է, իսկ գործարքները՝ արագ։.

Հիմնական առավելությունները՝

• 2%-7% զեղչ։ Վաճառողների համար կարևոր է ապահովել, որ գործարքը սահուն ընթանա։ Երբ գնորդը նախապես վճարում է կանխիկ, նա հաճախ կարող է լրացուցիչ զեղչ ստանալ, հատկապես, եթե գույքի համար շատ գնորդներ կան։
• Աճուրդներն ավելի շահավետ են։ Աճուրդներում վարկային պատմություն ունեցող մասնակիցները կախված են բանկի հաստատման գործընթացից։ Կանխիկ գնորդն ունի առավելություն. նա կարող է արագ վճարել և անմիջապես կնքել գործարքը։
• Ավելի արագ և պակաս բյուրոկրատական։ Առանց հիփոթեքի, անհրաժեշտ չէ սպասել բանկի հաստատումներին, գնահատումներին կամ ստուգումներին։ Գործարքն իրականացվում է անմիջապես նոտարի և էսքրոու հաշվի միջոցով, ինչը խնայում է զգալի ժամանակ՝ երբեմն շաբաթներ կամ նույնիսկ ամիսներ։

Հատկապես շահավետ է սեփական միջոցներով բնակարաններ գնել արդեն իսկ գոյություն ունեցող շուկայում կամ նորակառույց շենքերում, որտեղ գնորդների միջև մրցակցություն կա։ Նման իրավիճակներում հաճախ հաղթում է նա, ով կարող է անմիջապես և արագ վճարել. գործարքի արդյունքը որոշում է արագությունը և ամբողջ գումարը ձեռքի տակ ունենալը։.

Վերջին տարիներին Եվրամիությունում ի հայտ է եկել ընդհանուր միտում՝ սահմանափակումներ և վերահսկողություն կանխիկ շրջանառության վրա, հատկապես, երբ խոսքը վերաբերում է անշարժ գույքի գործարքներին, խոշոր գնումներին կամ միջսահմանային գործարքներին: Դրա համար կան մի քանի պատճառներ

• Փողերի լվացման (ՓԼԼ) դեմ պայքար։ ԵՄ-ն մտցնում է խիստ կանոններ՝ փողերի հետևումը հեշտացնելու համար։ Խոշոր կանխիկ գործարքները համարվում են ռիսկային, քանի որ դրանք կարող են կապված լինել փողերի լվացման կամ անօրինական գործունեության հետ։ Յուրաքանչյուր երկիր ունի շեմ, որից բարձր պետք է ստուգվի միջոցների աղբյուրը։
• Հարկերից խուսափելու դեմ պայքար։ Հարկային մարմինների համար կանխիկը վերահսկելն ավելի դժվար է։ Բանկային փոխանցումներն ավելի հեշտ է հետևել, ինչը հնարավորություն է տալիս պահպանել գործարքների պաշտոնական գրառումները և բարձրացնել հարկային թափանցիկությունը։
• Թվային վճարումների աճը։ Քանի որ գրեթե բոլոր վճարումներն այժմ կատարվում են բանկերի և էլեկտրոնային համակարգերի միջոցով, մեծ քանակությամբ կանխիկը կասկածներ է առաջացնում։ ԵՄ երկրները խրախուսում են անկանխիկ վճարումները՝ կանխիկը հիմնականում պահելով փոքր ծախսերի համար։
• Օրենսդրական թարմացում։ Ավստրիան և ԵՄ այլ երկրներ ունեն օրենքներ, ինչպիսին է Finanzmarkt-Geldwäschegesetz-ը (FM-GwG), որոնք պահանջում են միջոցների աղբյուրի հստակ ապացույց մեծ քանակությամբ անշարժ գույք գնելիս։ Այս կանոնների խախտումը կարող է հանգեցնել գործարքի դադարեցմանը, և կարող են կիրառվել տուգանքներ։

Նույնիսկ եթե գնորդն ամբողջ գումարը կանխիկ ունի, թղթադրամներով վճարելը հնարավոր չէ: Օրենքի համաձայն, խոշոր գնումները պետք է կատարվեն բանկի միջոցով. միջոցները փոխանցվում են քարտից քարտ կամ հատուկ անվտանգ հաշվի միջոցով: Սա ապահովում է գործարքի արդար և անվտանգ լինելը երկու կողմերի համար:.

• Եվրամիությունը (ԵՄ) փողերի լվացման դեմ պայքարի կանոնակարգերի շրջանակներում մտցնում է կանխիկ գործարքների ընդհանուր սահմանափակում, ինչը նշանակում է, որ խոշոր կանխիկ գործարքները կամ կարգելվեն, կամ խստորեն կվերահսկվեն։.
• Քննարկվում է սահմանաչափը. եթե կանխիկ գործարքի գումարը գերազանցում է ~3,000–€3,000+-ը, վաճառողը (ընկերությունը կամ բիզնեսը) պարտավոր է գրանցել գնորդի տվյալները և իրականացնել նրա նույնականացումը։.
• Որոշ երկրներ, օրինակ՝ Նիդեռլանդները, նախատեսում են 2026 թվականի հունվարի 1-ից արգելել 3000 եվրոյից ավելի կանխիկ գործարքները, եթե գործարքին ներգրավված է պրոֆեսիոնալ վաճառող։.
• ԵՄ այլ երկրներ առաջարկում են որոշակի կատեգորիաների (բիզնես, անշարժ գույք, շքեղության ապրանքներ և ծառայություններ) համար կանխիկ վճարումների ընդհանուր առավելագույն չափը սահմանել մոտ 10,000 եվրո։ Այս սահմանաչափը պարտադիր կլինի, սակայն երկրները կկարողանան սահմանել ավելի խիստ սահմանափակումներ։.

Ինչպե՞ս է սա ազդում անշարժ գույքի շուկայի և խոշոր գործարքների վրա։

• Եթե ​​ներդրողը փորձի մեծ գումար վճարել անմիջապես կանխիկով, դա, ամենայն հավանականությամբ, հնարավոր չի լինի. ընկերությունները, բրոքերները, նոտարները և անշարժ գույքի վաճառողները չեն ընդունում սահմանված սահմանաչափից բարձր կանխիկ գումար։.
• Նույնիսկ վարկային պատմություն չունեցող գնորդը սովորաբար պարտավոր է միջոցներ փոխանցել բանկային հաշվի կամ էսքրոուի միջոցով՝ փողերի լվացման դեմ պայքարի կանոնակարգերին համապատասխանելու համար։.
• Եթե ​​գործարքը ձևակերպված է և ներառում է իրավաբանական անձինք (ընկերություն, գործակալություն, վաճառող որպես բիզնես), ապա ցանկացած դեպքում կիրառվում են կանխիկի սահմանափակումներ և պարտադիր նույնականացում։.
• Օտարերկրացիների համար, հատկապես, եթե նրանք օգտագործում են ոչ ստանդարտ միջոցների աղբյուրներ (օրինակ՝ կրիպտոարժույթը ֆիատայինի փոխակերպելը), ստուգման և թափանցիկության պահանջները նույնիսկ ավելի խիստ են. անհասկանալի ծագում ունեցող գործարքները կարող են չհաստատվել։.

Ավստրիայում բնակարան գնելիս ամենակարևորը ձեր ունեցած գումարը չէ։ Նույնիսկ միլիոնները չեն օգնի, եթե ամեն ինչ ճիշտ չանեք։.

Հիմնական կետեր՝

• Գործարքը պատշաճ կերպով ձևակերպելու համար անհրաժեշտ է համագործակցել նոտարի հետ և հետևել օրենքով սահմանված ընթացակարգերին։
• Հանձնարարականի ստուգումները ՝ AML, KYC և միջոցների աղբյուրի ստուգումը, կարևոր են։
• Հողամաս և տարածք ընտրելիս խնդրում ենք հաշվի առնել տարածաշրջանային սահմանափակումները և Erwerbskommission-ի պահանջները։
• Ճիշտ կառուցեք գնումը ՝ մասնավոր անձի կամ ընկերության միջոցով, նախապես մտածելով իրավական և ֆինանսական կարգավորումների մասին։

Նախապես բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերը հավաքած, ճիշտ տարածաշրջանը ընտրած և գնման պլանը մտածած ներդրողները ավելի շատ օգուտներ են ստանում սեփական միջոցներով գնում կատարելուց. գործարքն ավելի արագ է, անվտանգ և նվազագույն ռիսկեր ունի։.